Phòng Nghiên cứu & Tư vấn CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội
Q2 2013
2 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Q2/2012
Y-o-Y
Q1/2013
Q-o-Q Q2/2013
GDP (% Tăng trưởng theo năm) 4,8% 4,8% 5,0%
CPI cuối kỳ (% Tăng trưởng theo năm) 6,9% 6,6% 6,7%
Tỷ giá bình quân liên ngân hàng(cuối kỳ) 20.828 20.828 21.036
Xuất khẩu (Tỷ USD) 28,6 29,7 32,4
Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,0 29,2 34,3
FDI Thực hiện (Tỷ USD) 2,9 2,7 3,0
Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,5 1,8 1,7
Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Nghìn tỷ đồng) 567,7 636,1 639,3
Quý 2/2013
KINH TẾ VIỆT NAM
Nguồn: Tổng Cục Thống Kê
Điều chỉnh 1%Tỷ giá ổn định
20.700
20.800
20.900
21.000
21.100
Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 Apr-13 Jun-13
Tỷ
giá
liê
nn
gâ
nh
àn
g
3 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CHÍNH SÁCH CHÍNH PHỦ
Chính sách nới lỏng tiền tệ Chính sách tài khoá – Cắt giảm thuế
Điều chỉnh giá trị tiền đồng 1% (21.036
VNĐ/USD).
Trần lãi suất huy động tiền đồng trong kỳ
hạn từ 1 đến 6 tháng giảm từ 7,5% xuống
7,0%
Trần lãi suất huy động đô la Mỹ:
• Cho các tổ chức: giảm xuống 0,25% từ
1,0%
• Tiền gửi cá nhân: giảm xuống 1,25% từ
2,0%.
Thuế thu nhập doanh nghiệp:
• Giảm từ 25% xuống 22%; có hiệu lực từ 1/1/2014.
• Năm 2016: tiếp tục cắt giảm xuống còn 20%.
Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ có tổng doanh thu năm
không quá 20 tỷ đồng/năm: áp dụng thuế suất 20%
Đối với nhà ở xã hội:
• Áp dụng thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh
nghiệp từ bán/cho thuê;
• Thuế giá trị gia tăng: giảm từ 10% xuống 5%.
Thuế thu nhập cá nhân:
• Giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế: tăng từ 4 triệu/tháng
lên 9 triệu/tháng;
• Giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc: tăng từ 1,6
triệu/tháng lên 3,6 triệu/tháng
• Thúc đẩy chi tiêu và sản xuất
• Cải thiện cán cân thương mại
• Giảm chi phí của ngân hàng => giảm lãi suất
cho vay
• Khuyến khích đổi tiền gửi từ USĐ sang VNĐ
• Hỗ trợ dự trữ ngoại hối
4 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013 Đầu Tư Vàng và Gửi Tiền Ngân Hàng Trở Nên Kém Thu Hút
Giá vàng thế giới: giảm 24% YTD.
Giá vàng trong nước: giảm 22%
trong tháng 6, hiện tại giảm 19% so
với đầu năm
Lãi suất chính sách: giảm 800 điểm
phần trăm trong 18 tháng.
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
0
5
10
15
20
25
T1
2/1
0
T2
/11
T4
/11
T6
/11
T8
/11
T1
0/1
1
T1
2/1
1
T2
/12
T4
/12
T6
/12
T8
/12
T1
0/1
2
T1
2/1
2
T2
/13
T4
/13
T6
/13
CP
I (%
thay đ
ổi t
heo
tháng
)
CP
I (%
thay đ
ổi t
heo
năm
) / Lãi
suất
(%)
CPI hàng tháng (y-o-y) Lãi suất tái chiết khấu
Lãi suất tái cấp vốn CPI hàng tháng (m-o-m)
Thắt chặt tiền tệ
Nới lỏng tiền tệ
Lạm phát tăng cao
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
30
34
38
42
46
50
09/11 12/11 03/12 06/12 09/12 12/12 03/13 06/13
Giá
vàng thế g
iới (U
SD
)
Giá
vàng tro
ng n
ướ
c(t
riệu đ
ồng)
Giá Vàng trong nước Giá Vàng thế giới
Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước
Nguồn: SJC, Gold.org
5 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
300
350
400
450
500
550
T6/11 T9/11 T12/11 T3/12 T6/12 T9/12 T12/12 T3/13 T6/13
Giá
trị g
iao
dịc
h (Tỷ đ
ồng
)
VN
Ind
ex
Giá trị giao dịch VN Index
TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013
Thị trường chứng khoán khu vực,
tỷ suất sinh lời 1 năm, 5/7/2013:
Thái Lan (SET): tăng 21,1%;
Singapore (SGX): tăng 15,2%;
Indonesia (JCI): tăng 15,8%;
Việt Nam (VNINDEX): trong
tháng 6, tăng cao nhất 26% (528
điểm) so với cùng kỳ năm trước,
hiện tại tăng 21,1%.
Thị Trường Chứng Khoán Hồi Phục, Bất Động Sản Trở Lại
CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG SẢN 2 NĂM 1 NĂM 6 T 3 T 1 T T6
Doanh nghiệp đầu tư & phát
triển bất động sản niêm yết 55,5 44,8 39,5 41,9 42,2 45,4
Doanh nghiệp dịch vụ bất
động sản niêm yết 84,4 25 23,8 25,3 22,3 26,1
Nguồn: Stockbiz
Nguồn: FPTS
Nguồn: Bloomberg
6 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
KINH TẾ HÀ NỘI Các chỉ tiêu chính Việt Nam Hà Nội
GDP (% theo năm) 5.00 (↑) 7.84 (↑)
CPI (% theo năm, trung bình) 6.55 (↓) 5.4(↓)
Tỷ giá USD/VND (cuối kỳ) 20,828 20,828
Xuất khẩu (tỷ USD) 33.1 (↑) 2.63 (↑)
Nhập khẩu (tỷ USD) 34.8 (↑) 6.55 (↑)
FDI đăng ký (tỷ USD) 4.44 (↓) 0.3 (↑)
FDI thực hiện (tỷ USD) 3.00 (↑) -
FDI BĐS (tỷ USD) 0.17 (↓) -
Khách quốc tế (triệu lượt) 1.74 (↓) 0.5 (↑)
-5%
5%
15%
25%
35%
45%
2009 2010 2011 2012 Q1/2013 Q2/2013
Vietnam Hanoi
Tăng trưởng tín dụng(%) Các chỉ số vĩ mô bắt đầu cải thiện trong khi các chính sách của nhà nước
tiếp tục tập trung vào các vấn đề tồn đọng cũng như đẩy nhanh tốc độ
tăng trưởng của nền kinh tế
Tín dụng ↑ 3,31% trong quý Q2 so với 0.1% trong Q1/2013
GDP đạt 5% so với 4.76% của quí 1
FDI ↑ 15.9% so với cùng kỳ
Tỷ lệ nợ xấu ↓ còn 4.65% so với 6% trong Q1/2013
Chỉ số sản xuất công nghiệp đạt 6% so với 4.5% của
Q1/2013
7 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
KINH TẾ HÀ NỘI
Số doanh nghiệp so với cùng kỳ:
• Giải thể ↑ 35,4%
• Ngừng hoạt động ↑ 5,4%
• Đăng ký mới ↓ 12,5%
Nghị định 02: gói cứu trợ 30 nghìn tỉ đồng – có thực sự tác động đến thị
trường?
• Không giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản khi gói cứu trở chỉ tập trung vào
phân khúc bình dân, trong khi đó, đến cuối Q1/2013, tổng giá trị hàng tồn kho của các công ty bất
động sản ước đạt đồng 112 nghìn tỷ đồng, tồn tại chủ yếu ở các phân khúc trung và cao cấp
• Cơ chế không rõ ràng giữa người mua đủ điều kiện, ngân hàng, và các nhà phát triển đủ điều kiện,
thủ tục vay vốn phức tạp và mơ hồ giới hạn ảnh hưởng của chính sách trên thị trường.
Thách thức phía trước
8 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Tiêu điểm Q2/2013
CƠ SỞ HẠ TẦNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Tuyến đường sắt đô thị
Cát Linh – Hà Đông:
Tính đến Q2/2013, dự
án đã hoàn thành được
39% tổng khối lượng
công việc, giải phóng
được 9,2km/13,5km
đường chính tuyến và
6,8 ha khu đề pô.
Cầu Nhật Tân – Nội
Bài: Tổng khối lượng
công việc hoàn thành
đạt 67%, dự kiến hoàn
thành vào Q3/2014
Cầu Vượt Đại Cồ Việt –
Trần Khát Chân: dự
kiến hoàn thành vào
Q3/2013
Cầu vượt Kim Mã –
Nguyễn Chí Thanh:
Đóng nút giao đoạn Kim
Mã – Nguyễn Chí Thanh
2 tháng (Từ tháng 5-7)
để thi công dự án, dự
kiến hoàn thành vào
Q3/2013
Cầu vượt nút giao
thông Ô Chợ Dừa:
Công tác GPMB về cơ
bản đã hoàn tất, tuy
nhiên, phương án xây
dựng vẫn còn nhiều
vướng mắc xung
quanh di tích đàn Xã
Tắc
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở Căn hộ bán và Biệt thự / Liền kề trong KĐT
10 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ BÁN Nguồn cung: Dự án chào bán và hoàn thành
Cung chào bán (số căn) Nguồn cung hoàn thành (số căn)
Số căn chào bán trong Q2 tăng nhẹ so với quý 1 (+7%), song số dự án chào bán
tăng 88% số căn trung bình của dự án chào bán giảm
Số căn chào bán trong nửa đầu năm 2013 đạt gần 36% của 2012, gần 14% của 2011
Số căn hoàn thiện nửa đầu năm 2013 đạt khoảng 90% năm 2012, 167% năm 2011
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm
YTD
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
YTD
Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm
11 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ BÁN Dự án chào bán tiếp tục tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp
Số căn chào bán theo hạng
2007 – 2011: Hạng sang + cao cấp chiếm 25% số dự án chào bán
2012 đến nay: Hạng sang + cao cấp chiếm dưới 10% số dự án chào bán
Xu hướng dự án chào bán phản ánh nguồn cầu thực – người mua để ở
Số căn chào bán theo quận
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013YTD
Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
25%
12%
6%31%
7%
8%
11%
Hai Bà Trưng
Thanh Xuân
Cầu Giấy
Từ Liêm
Hà Đông
Long Biên
Khác
12 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ BÁN Giá bán: Đâu là đáy?
-6%
-2%
2%
6%
10%
14%
2009 2010 2011 2012 2013YTD
Chào bán sơ cấp theo mức giá Thay đổi giá chào bán thứ cấp
0%
20%
40%
60%
80%
100%
200820092010 Q1
2011
Q2 Q3 Q4 Q1
2012
Q2 Q3 Q4 Q1
2013
Q2
Dưới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²
1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²
13 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ BÁN Giá bán: Đâu là đáy?
Dự án chào bán năm 2013 có giá
chào thấp hơn nhiều so với giá trung
bình của 5 năm trước do có sự chuyển
hướng sang phân khúc bình dân và
trung cấp.
Vấn đề hàng tồn kho khiến chủ dự án
buộc phải hạ giá những dự án chào
bán lại.
• Tuy nhiên, ngay cả khi hạ giá, chủ dự
án vẫn phải tạo ra nét độc đáo để thu hút
khách hàng
• Một vài dự án có giá giảm khoảng 30 –
50% đã giúp nâng cao số lượng bán
Giá thứ cấp giảm trong 8 quý liên tiếp
từ năm 2011
70% số căn được giao dịch với giá
chiết khấu so với giá giao dịch ban đầu
Các dự án có tiến độ xây dựng chậm
không có tính thanh khoản ngay cả khi
được chiết khấu cao.
TUY NHIÊN
32% tổng số dự án có giá chào ổn
định trong Q2 so với 18% trong Q1.
Điều này cho thấy giá chào có thể
đã chạm đáy tại một số dự án.
Thị trường sơ cấp Thị trường thứ cấp
14 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ BÁN Nguồn cầu và xu hướng
Hồ sơ khách hàng: hầu như không có nhà
đầu tư ngắn hạn; người mua thận trọng; chủ
yếu là người mua để sử dụng.
Mục đích đầu tư:
• Chủ yếu mang tính dài hạn/ mua để cho thuê
• Chứng khoán, vàng và tiết kiệm thiếu hiệu quả
Yếu tố tâm lý: Nỗi lo vẫn còn về bong bóng
BĐS mặc dù niềm tin đang dần hồi phục
Người mua nhà để ở và nhà đầu tư dài
hạn.
Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu –
thái độ chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo.
Các yếu tố quan trọng khác
• Điều khoản thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài
chính
• Dịch vụ quản lý, tính minh bạch
• Chất lượng các tiện ích
• Tính cộng đồng
Nguồn cầu Xu hướng: Người mua và sản phẩm
Q4 2012 Q1 2013
Triển vọng việc làm 34% lạc quan 39% lạc quan
Kế hoạch tiết kiệm 60% 71%
Dự tính đầu tư
chứng khoán 5% 11%
Đáp viên phỏng vấn
Nguồn: Nielsen
15 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Nhà đầu tư đang tìm kiếm sản phẩm chất lượng cao
với giá cả hợp lý.
Sản phẩm có giá trong khoảng 15-20 triệu VNĐ/ m2
sẽ là thị trường mục tiêu và được tiêu thụ tốt
Ngay cả khi giá hợp lý, người mua vẫn cần được
thuyết phục bằng dịch vụ quản lý và tiện ích chất
lượng cao.
Cam kết thực của chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt
để chiếm niềm tin người mua.
Giá thị trường có khả năng sẽ giảm đến cuối năm
2013, song số lượng dự án giảm giá sẽ ít hơn bởi giá
bán đã đạt mức thấp gần bằng chi phí
Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng
• Tác động còn hạn chế do số lượng người mua đạt tiêu
chuẩn không nhiều
• Cơ chế không rõ ràng giữa người mua, ngân hàng và chủ
dự án đạt tiêu chuẩn
Triển vọng
CĂN HỘ BÁN
Hoàng Thành – Quận Hai Bà Trưng
• 187 căn
• Giá chào bán: từ 85 triệu VNĐ/m2
• Ngày dự kiến chào bán: 19/7/2013
Dự án sắp chào bán
16 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ Nguồn cung
Nguồn cung mới
70 căn từ dự án tại Đặng Xá đã được
chào bán
Sudico đưa ra thị trường 153 căn nhà
liền kề và biệt thự với mức giá từ 18 triệu
VNĐ/m2, giảm 8,3% với mức giá ban đầu
Một số vấn đề về nguồn cung
Thiếu hụt cơ sở hạ tầng vẫn là vấn đề
chung với các dự án mới hoàn thiện
Giá trị của những căn này sẽ tiếp tục
giảm, nếu các tiện ích không được cung
cấp đầy đủ
KĐT Đặng Xá KĐT Nam An Khánh – Sudico
17 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Xu hướng giảm giá vẫn tiếp diễn
Giá chào bán tại huyện Mê Linh giảm mạnh nhất, mức giảm trung bình là 30%. Tiếp theo sau là
huyện Từ Liêm với mức giảm trung bình khoảng 20%.Thiết kế và cơ sở hạ tầng hỗ trợ xung quanh
là yếu tố quan trọng quyết định mức thay đổi giá bán trên thị trường.
Quận Long Biên và Huyện Hoài Đức, mức giá giảm chỉ khoảng 5-7%
Những dự án ở Cầu Giấy, Thanh Trì and Tây Hồ giá giảm nhẹ, khoảng 2-3% do cơ sở hạ tầng xung
quanh đã phát triển.
Một số dự án tại Hà Đông trong quý này có mức giá tăng khoảng 10%
Giá chào bán thứ cấp
BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ
Gía chào bán thứ cấp của biệt thự trong các KĐT
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
0
20.000.000
40.000.000
60.000.000
80.000.000
100.000.000
120.000.000
140.000.000
Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13
Giá trung bình thị trường Biến động giá TB
18 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Số lượng giao dịch thấp mặc dù nhu cầu thực
sự của thị trường vẫn cao;
• Những dự án mới hoàn thành có mức giá chào
bán hấp dẫn, có dự án giá rẻ hơn cả giá chung cư
• Người mua vẫn đang có tâm lý chờ đợi
• Nhu cầu mua nhà mặt đất của người Hà Nội vẫn
cao.
• Chủ đầu tư đã tập trung hơn vào nhu cầu thực
của khách hàng và đưa ra mức giá hợp lý.
Nhà đầu tư nước ngoài
• Nhà đầu tư đang xem xét các dự án giá rẻ hay
đang gặp phải các vấn đề khó khăn về tài chính
nhưng có tiềm năng phát triển trong tương lai
• Quỹ là một trong những kênh đầu tư phổ biến
• 2013 sẽ là một năm khả thi với những nhà đầu tư
có khả năng về tài chính để đầu tư vào các dự án
đang giảm giá
Dự án Vincom Village đã hoàn thành
BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ
Nguồn cầu
Pernada ParkCity sở hữu 100% Parkcity
19 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ
Các yếu tố vĩ mô;
• Thị trường vẫn không có phản ứng gì khi lãi suất giảm.
• Việc hỗ trợ mua nhà xã hội vẫn chưa có ảnh hưởng gì.
• Giá vàng giảm cùng với sự biến động của thị trường chứng khoán đã hướng dòng tiền đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản.
• Cần có thời gian để các thay đổi về kênh đầu tư đi vào thực tế.
Giá giảm đến 50% tại Mê Linh
Triển vọng thị trường
Triển vọng thị trường
• Giá chào bán đã tiến dần đến giá trị thực
• Người mua dần lấy lại lòng tin vào thị trường
khi giá giảm nhiều hơn
• Chủ đầu tư đã điều chỉnh giá cho phù hợp
hơn với nhu cầu thị trường
• Trong thời gian tới các dự án sẽ vẫn trong áp
lực giảm giá, nhất là với các dự án có khối
lượng giao dịch thấp và mức giá không hợp
lý theo hiện thực thị trường.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI Văn phòng cho thuê và Mặt bằng bán lẻ
21 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Nguồn cung mới Quý 2/2013
VĂN PHÒNG
Hồng Hà Center, diện tích cho thuê khoảng
11.000 m2
7 tòa nhà hoàn thành trong quý này cung cấp
thêm cho thị trường hơn 103.000 m2. Gồm có:
VCCI Tower
Ngọc Khánh Plaza
Star Tower
Capital Building
Hapulico Complex
Star City Lê Văn Lương
Sông Hồng Parkview
Hồng Hà Center
VCCI Tower
Nguồn cung tại CBD
Nguồn cung ngoài CBD
22 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
VĂN PHÒNG
Giá chào thuê
• Giá chào thuê trung bình của hạng A giảm
nhẹ so với quý trước chỉ khoảng 1%. Chủ
của các tòa hạng A vẫn chưa có xu hướng
giảm giá mạnh như các tòa hạng B
• Giá chào thuê các tòa hạng B vẫn tiếp tục
xu hướng giảm giá của quý trước, mức giá
giảm khoảng 10%. Do nguồn cung mới tăng
lên và trong tình hình thị trường khó khăn
hiện nay các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá
để giữ chân khách hàng và lôi kéo khách
hàng mới
Tỷ lệ trống
• Hạng A: Diện tích trống giảm nhẹ khoảng -
2,32% xuống 30%
• Hạng B: Diện tích trống không đổi, khoảng
19%, chủ yếu là do sự di chuyển luân phiên
giữa các tòa và thuê mới
Giá chào thuê
Tỷ lệ trống
Diễn biến thị trường
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2009 2010 2011 2012 2013
Hạng A Hạng B
$0
$10
$20
$30
$40
$50
$60
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2009 2010 2011 2012 2013
Grade A Grade B
23 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
VĂN PHÒNG
Các dự án phía tây vẫn dưới áp lực giảm giá khi nguồn cung tiếp tục tăng lên. Diễn biến thị trường
vẫn nằm trong tay người đi thuê.
• Sức mạnh đàm phán vẫn thuộc về khách hàng.
• Giá thuê là yếu tố quyết định sau đó đến các khuyến mãi và dịch vụ đi kèm.
• An toàn đang là yếu tố được quan tâm hàng đầu trong quá trình ra quyết định với cả công ty
nước ngoài và Việt Nam.
• Khách hàng vẫn đang tìm kiếm cơ hội tốt để thay đổi địa điểm.
Chủ tòa nhà
• Cạnh tranh về giá hiện nay là xu hướng chủ yếu. Các chủ tòa nhà hiện nay đang đưa ra các hình
thức giảm giá, miễn phí tiền thuê và kéo dài thời hạn lắp đặt hoàn thiện văn phòng để cải thiện vị
trí cạnh tranh trên thị trường.
• Các chủ tòa nhà cũng đang thay đổi chiến lược kinh doanh cho phù hợp với tình hình thị trường.
• Chủ tòa nhà cũng thực hiện những thay đổi như nâng cấp tòa nhà và các tiện ích liên quan để
nâng cao khả năng cạnh tranh với các tòa mới gia nhập thị trường.
Triển vọng thị trường
24 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
Nguồn cung Q3 và Q4 2013
VĂN PHÒNG
Hạng B
Bao gồm 7 tòa nhà, cung cấp hơn 153.000 m2
cho thị trường
PVI Tower
Diamond Flower Tower
Capital Garden
Diamond PVCI Building
Royal City
MD Complex Tower
Hei Tower
PVI Tower
Royal City office building
25 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Chuyển đổi từ chợ truyền thống thành trung tâm thương mại hiện đại
Hàng Da Galleria – đóng cửa
Chợ Cửa Nam – Diễn biến không khả quan
Trung tâm thương mại chợ Mơ – đẩy lùi ngày
khai trương
Liệu có thành công?
26 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
$0
$20
$40
$60
$80
$100
$120
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q2
Trung tâm Ngoài trung tâm
MẶT BẰNG BÁN LẺ Q2/2013
Diễn biến thị trường
• Giá thuê trung bình của TTTM và sảnh bán lẻ đều
giảm theo quý
– Giá thuê của khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung
tâm giảm 3,7%, 3,8% theo quý
– Giá thuê của khu vực ngoài trung tâm giảm mạnh theo
năm (13,1%)
– Giá thuê khu vực trung tâm giảm nhẹ theo năm (0,8%).
Giá thuê của Tràng Tiền Plaza cao hơn so với mặt bằng
chung.
• Công suất thuê giảm 2,7% theo quý, giảm 1,8% theo
năm
– Sảnh bán lẻ có công suất ổn định
– Sảnh bán lẻ có công suất giảm nhiều nhất (-11%
theo quý), Parkson Keangnam có lượng khách
thuê giảm
Nguồn cầu
• 62 cửa hàng mở trong khi 60 cửa hàng đóng trong
TTTM (so với 121 cửa hàng mở và 172 cửa hàng
đóng trong Q1/2013)
MẶT BẰNG BÁN LẺ: Giá thuê tầng 1
MẶT BẰNG BÁN LẺ: Tỷ lệ trống
-10%
0%
10%
20%
30%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q2
Trung tâm Ngoài trung tâm
27 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Market Triển vọng
Nguồn cung tương lai dự đoán
• 670.000 m2 từ 10 dự án gần hoàn thiện
Kênh đầu tư
• Quy định về Kiểm tra nhu cầu kinh tế sửa đổi
(ENT): Doanh nghiệp nước ngoài được miễn
khỏi ENT nếu như mở cửa hàng diện tích dưới
500 m2 hoặc nằm trong khu vực quy định.
• Ocean Group tiếp tục mở rộng đầu tư trong
lĩnh vực bán lẻ với dự án Star City Centre
(180.000 m2)
• Quy hoạch của Bộ Công thương: đến năm
2020, Việt Nam sẽ có 1.200 – 1.300 siêu thị
(tăng 600 siêu thị so với năm 2011), 180 trung
tâm thương mại (tăng 82 điểm so với 2011) và
157 trung tâm mua sắm.
Nguồn cung tương lai (m²)
Star City – đang lập kế hoạch
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
2013f 2014f
Hoàn thiện Đang thi công Đang quy hoạch
28 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Dự án tương lai
Parkson Landmark Shopping center (Từ Liêm)
• Tầng 2,3,4 tại Keangnam
• Tổng diện tích: 5.500 m2
Ocean Mall, Làng Thăng Long (Cầu Giấy)
• Tổng diện tích: ~10.000 m2
• Ocean mart toàn tầng 1
TTTM Hồ Gươm Plaza (Thanh Xuân)
• Tổng diện tích: 10.300 m2
• Trần Anh: khách thuê chủ chốt
• 60% khách thuê cam kết
Ocean Mall, Trung Hoa Nhân Chính (Cầu Giấy)
• Tổng diện tích: ~18.000 m2
• Thời gian khai trương: Q4/2013
29 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Dự án tương lai
Vincom Mega Mall, Royal City (Thanh Xuân)
• Tổng diện tích: 250.000 m2
• Khai trương: Q3/2013
• 85% cho thuê
Vincom Mega Mall, Times City (Phase 1)
(Hai Bà Trưng)
• Tổng diện tích: 130,000 m2
• Khai trương: Q4/2013
• Thông báo cho thuê mặt bằng bán lẻ
Warburg Pincus đầu tư 200 triệu USD vào
trung tâm thương mại của Vingroup
Royal City Mega Mall
Times City Mega Mall
KHÁCH SẠN & DU LỊCH Khách sạn & Căn hộ dịch vụ
31 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
KHÁCH SẠN Thông số chung
2 khách sạn 4 sao
mới: Candeo hotel
(72 phòng), Hilton
Garden Inn Hanoi
(86 phòng)
Hilton Garden Inn Hanoi
32 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
0
100
200
300
400
500
600
2009 2010 2011 2012 Q2/2013
KHÁCH SẠN
Tổng cung
• Hiện tại: 8.831 phòng, chủ yếu tại Hoàn Kiếm &
Ba Đình
• Tăng 2,8% theo năm
• Dự án mới: Hoàn Kiếm (Hilton) Ba Đình
(Candeo)
Diễn biến thị trường
• Khách sạn 4 sao: ADR tăng 0,17% theo quý,
tăng 0,4% theo năm
• Khách sạn 5 sao: Công suất thuê ↓0.19%, ADR
↓4.4%, RevPar ↓0.8% theo quý
Nguồn cung
• Khách du lịch lưu trú tại Hà Nội trong 6 tháng
đầu năm: quốc tế đạt 929.000, tăng 21,5% so
với cùng kỳ năm 2012; khách nội địa tăng 12%
Hoạt động thị trường Q2/2013
Thay đổi theo năm (Q2/2013)
Lượt du khách tới Hà Nội (nghìn)
33 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
KHÁCH SẠN
Nguồn cung tương lai
• Q3/2013
– InterContinental Hanoi Landmark (359 phòng),
JW Marriot (450 phòng),
• Cuối 2013 (Nguồn cung hiện tại + tương lai)
– 9.840 phòng, tăng 13,5% theo năm
– Khách sạn 5 sao, 47% thị phần
Triển vọng Lịch sử nguồn cung theo hạng
Nguồn cầu
• Giá tour du lịch cao hơn so với các thành phố khác trong khu vực (200 USD cho
chuyến du lịch 4 ngày 3 đêm đi Campuchia trong khi giá vé hàng không HN – Tp.HCM
lên tới 300 USD)
• Phí visa tăng từ 25USD/ người lên thành 45USD/ người (Campuchia 20USD)
Kênh đầu tư
• Dư cung, đặc biệt phân khúc khách sạn 5 sao
• Thoái vốn: Một số khách sạn muốn bán dự án
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 Q1 2013f
5 sao 4 sao 3 sao
34 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ Thông số chung
Dự án mới: Candeo hotel (70 phòng), My Way Hotel &
Residence (62 phòng), Dolphin Plaza (70 phòng)
Candeo Hotel Hanoi Dolphin Plaza My Way hotel
35 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ
Công suất thuê
• Quản lý quốc tế: 88%, giảm từ 90%
• Tự quản lý: 81%, tăng từ 79%
Giá chào thuê
• Giảm 2,2% theo quý (Quản lý quốc tế)
• Giảm 1,5% theo quý (Tự quản lý)
Q2/2013 Giá chào thuê (USD/m2/tháng)
Nguồn cung & Tỷ lệ trống
Nguồn cung theo quận, Q2/2013
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Tổng cung Tỷ lệ trống
10%
22%
25%
31%
4%7%
Hoàn Kiếm
Ba Đình
Tây Hồ
Cầu Giấy
Hai Bà Trưng
Từ Liêm
Mê Linh
$0
$20
$40
$60
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quản lý quốc tế Tự quản lý
Trung bình
36 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ
Nguồn cầu
• Số lượng hỏi thuê giảm nhẹ nhưng ngân sách
giảm khoảng 9% so với quý trước (1.500 –
2.000 USD)
• Nhiều công ty giảm ngân sách
• Hỏi thuê từ khách hàng Nhật: Trung tâm, Hồ
Tây, sang thành các dự án tại khu vực phía
Tây. Nhiều công ty thay đổi địa điểm sang phía
Tây.
Triển vọng
• Căn hộ dịch vụ tương lai:
– Elegant Tây Hồ, 140 căn (Q4/2013)
– Lotte Center Hà Nội, 260 căn (2014)
• Xu hướng: Mua để cho thuê… Royal City,
Hoàng Thành, Times City, v.v….
• Một số khách sạn cân nhắc chuyển đổi một
phần sang thành căn hộ dịch vụ.
Nguồn cầu & Triển vọng
Lotte Center Hanoi, 2014
T +844 2220 0220
F +844 2220 2010
BÁO CÁO QUÝ CBRE
Dữ liệu lịch sử dài hơn, Phân tích chuyên sâu
Mức giá mới cho mỗi phân khúc thị trường [email protected]
CBRE Vietnam – Research & Consulting – Hanoi Office