Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligens rolle i husholdningers forbrugs- oginvesteringsbeslutninger
Claus Munk
Finansforbundet25. november 2015
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Oversigt
1 Appetitvækker
2 Middelværdi-varians analyse
3 Livscyklusmodel
4 Konklusion
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Oversigt
1 Appetitvækker
2 Middelværdi-varians analyse
3 Livscyklusmodel
4 Konklusion
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligen som aktiv
Kilde: Guiso & Sodini (2013). Household Finance: An Emerging Field.Handbook of the Economics of Finance.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Ejerandel, udvalgte lande
Andel af voksne personer, som ejer deres egen bolig
Rumænien 96.1%Slovakiet 90.3%Singapore 90.3%Kina 90.0%Litauen 89.9%
Norge 84.4%Rusland 84.0%Spanien 78.8%
Sverige 69.3%Canada 67.6%Frankrig 65.1%Storbritannien 64.8%USA 64.5%Danmark 63.3%Tyskland 52.5%Schweiz 44.0%
Kilde: Eurostat m.fl.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Udviklingen i boligpriserne
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
0
50
100
150
200
250
1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000 2020 2040
Pop
ulat
ion
in M
illio
ns
Inde
x or
Inte
rest
Rat
e
Year
Home Prices
Building CostsPopulation
Interest Rates
Boligpriser, USA, 1890-2014. Index for inflationsjusterede boligpriser i USA(1890: index 100), sammen med index for inflationsjusterede bygge-omkostninger, langsigtede renter og befolkningens størrelse (højre akse).
Kilde: Prof. Robert Shiller’s hjemmeside.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Husleje ∼ udbytte
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
1960
.1
1964
.1
1968
.1
1972
.1
1976
.1
1980
.1
1984
.1
1988
.1
1992
.1
1996
.1
2000
.1
2004
.1
2008
.1
2012
.1
CSW FHFA
Husleje/pris, USA, 1960Q1-2014Q1. Gennemsnitligt forhold mellemestimerede årlige huslejer og huspriser.Kilde: Lincoln Institute of Land Policy.
Gennemsnit måske 5% (boligpris 2 mio husleje 8333 pr måned)
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligen som investeringBaseret på lang tidsserie (estimater er per år):
Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24%Inflationsrate 2.00%Husleje = udbytte (groft gns) 5.00%
Gennemsnitligt afkast 7.24%
... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger(1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%).
Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4%Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6%Volatilitet på en given boligs pris 10-15%
Investering i diversificeret boligportefølje ret attraktiv
Investering i en enkelt bolig mindre attraktiv
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligen som investeringBaseret på lang tidsserie (estimater er per år):
Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24%Inflationsrate 2.00%Husleje = udbytte (groft gns) 5.00%
Gennemsnitligt afkast 7.24%
... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger(1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%).
Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4%Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6%Volatilitet på en given boligs pris 10-15%
Investering i diversificeret boligportefølje ret attraktiv
Investering i en enkelt bolig mindre attraktiv
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligen som investeringBaseret på lang tidsserie (estimater er per år):
Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24%Inflationsrate 2.00%Husleje = udbytte (groft gns) 5.00%
Gennemsnitligt afkast 7.24%
... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger(1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%).
Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4%Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6%Volatilitet på en given boligs pris 10-15%
Investering i diversificeret boligportefølje ret attraktiv
Investering i en enkelt bolig mindre attraktiv
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Boligen som investeringBaseret på lang tidsserie (estimater er per år):
Gns realprisstigning (geometrisk gns) 0.24%Inflationsrate 2.00%Husleje = udbytte (groft gns) 5.00%
Gennemsnitligt afkast 7.24%
... men ejendomsskatter/fradrag, vedligeholdelsesomkostninger(1-2%) og handelsomkostninger (i gns måske 0.5-1%).
Volatilitet på nationalt boligprisindex 2-4%Volatilitet på by-specifikt boligprisindex 3-6%Volatilitet på en given boligs pris 10-15%
Investering i diversificeret boligportefølje ret attraktiv
Investering i en enkelt bolig mindre attraktiv
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Andre vigtige aspekter ved boliger
Vigtigt forbrugsgode(vægt 31.9% i USA’s forbruger- prisindex; Nov 2013)
27% af alle boligkøb (USA 2011) er ren investering
Aktie- og boligpriser har lav korrelation diversifikation
Især unge kan frygte stigende boligpriser og huslejer “hedge” ved at købe (større) bolig eller relateredefinansielle aktiver
Ejerbolig giver adgang til lån — aktier gør ikke
Boligkøb kræver udbetaling — kan motivere unge til størreopsparing
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Oversigt
1 Appetitvækker
2 Middelværdi-varians analyse
3 Livscyklusmodel
4 Konklusion
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz
Harry Markowitz (1927- ), amerikansk økonom, tildelt Nobelprisen i1990 (med Sharpe og Miller).
Middelværdi-varians analyse af porteføljevalg over en given periode(1952, 1959)
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med bolig
Periode = 1 år.
Forventet afkast Standard afvigelse
Aktieindex 6% 20%Bolig 4% 12%
Aktie-boligpris korrelation: 0.2
Risikofri rente (indlån, udlån): 1%
Lån maksimalt 80% af boligens værdi, dvs.
waktie + wbolig ≤ 1 + 0.8× wbolig ⇔ waktie + 0.2× wbolig ≤ 1
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med bolig
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Forven
tet a
fkast
Standardafvigelse
Med bolig Uden bolig
Tangentpf
Knæk ‐ lånebegrænsningbinder ovenover
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med bolig
Med bolig Uden bolig
Forvent Aktie Bolig Risikofrit StdAfv Aktie Risikofrit StdAfv
1% 0% 0.0% 100.0% 0% 0% 100% 0%2% 10% 16.7% 73.3% 3.10% 20% 80% 4%3% 20% 33.3% 46.7% 6.20% 40% 60% 8%4% 30% 50.0% 20.0% 9.30% 60% 40% 12%5% 40% 66.7% -6.7% 12.39% 80% 20% 16%6% 50% 83.3% -33.3% 15.49% 100% 0% 20%7% 60% 100.0% -60.0% 18.59%8% 70% 116.7% -86.7% 21.69%9% 70% 150.0% -120.0% 24.92%
10% 60% 200.0% -160.0% 28.90%11% 50% 250.0% -200.0% 33.47%12% 40% 300.0% -240.0% 38.41%
...16% 0% 500% -400% 60.00%
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med indkomstOptimal portefølje med human kapital = ???
40 arbejdsår med indkomst på halv mio per år PV = ca 8,6 mio veddisk.rente på 5%.
Kriterium: Maksimér
forventet afkast− 12× risikoaversion× afkastvarians
Antagelser:
Forv afkast Stdafv
Aktieindex 6% 20%Human kap 4% 10%
Korrelation: 0.1(aktie – human kap)
Risikofrit afkast: 1%
Human kapital: “medfødt” illikvidt aktivAfkast på human kapital ∼ lønInvestor kan bestemme aktieandel af finansiel formue
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med indkomstOptimale porteføljevægte
Lav risikoaversion Høj risikoaversionHuman kapfin formue Aktie Risikofrit Aktie Risikofrit
0 1.250 -0.250 0.250 0.7501 2.499 -1.499 0.499 0.5012 3.748 -2.748 0.748 0.2525 7.495 -6.495 1.495 -0.495
10 13.740 -12.740 2.740 -1.74020 26.230 -25.230 5.230 -4.230
Bemærk: Gearet aktieinvestering ofte optimal.
Hvis gearing ikke mulig ofte 100% i aktier.
Bolig giver adgang til lån/gearing.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med indkomst og bolig
Antagelser:
Forv afkast Stdafv Korrelation
Aktie 6% 20% 1 0.2 0.1Bolig 4% 12% 0.2 1 0.1Human kapital 4% 10% 0.1 0.1 1
Risikofrit afkast: 1%
Lån maksimalt 80% af boligens værdi
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz med indkomst og boligOptimale porteføljevægte
Lav risikoaversion Høj risikoaversionHuman kapfin formue Aktie Bolig Risikofrit Aktie Bolig Risikofrit
0 0.670 1.648 -1.318 0.208 0.347 0.4441 0.398 3.011 -2.409 0.375 0.625 02 0.125 4.375 -3.5 0.542 0.903 -0.4445 0 5 -4 0.670 1.648 -1.318
10 0 5 -4 0.443 2.784 -2.22720 0 5 -4 0 5 -4
Boligen bliver mere attraktiv, da den giver mulighed forlåntagning.Især for unge, lånevillige/risikotolerante investorer erboliginvestering meget attraktiv sammenlignet med aktier.Bemærk: aktieandelen kan vokse med risikoaversionen.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Markowitz i problemer
Verden er “i flere perioder” – mulighed for rebalanceringCentrale inputs kan variere over tidInvesteringshorisont vigtigLangsigtede investorer vil generelt afvige fra hvad der eroptimalt på kort sigt “intertemporal hedging”Investering genererer forbrugsmulighederØnske: model for forbrug og investering over livscyklenMarkowitz’ antagelser om nyttefunktion ogafkastfordelinger er urealistiske
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Oversigt
1 Appetitvækker
2 Middelværdi-varians analyse
3 Livscyklusmodel
4 Konklusion
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Redningsmand: Robert Merton
Robert C. Merton (1944- ), amerikansk økonom, tildelt Nobelprisen i1997 (med Scholes).
En metodisk ramme for forbrugs- og porteføljevalg over livscyklen(1969, 1971, 1973)
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Housing Habits and their Implications for Life-CycleConsumption and Investment
af
Holger Kraft, Goethe University, FrankfurtClaus Munk, Copenhagen Business SchoolSebastian Wagner, Goethe University, Frankfurt
Arbejdspapir, 2015
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Hvad vi gørVi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings-beslutninger over livscyklen i en omfattende model med
forbrug af forgængelige goder + boligforbrugvanedannelse (“habit formation”) i boligforbrugstokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst(a la Black-Scholes-Merton)investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer,realkredit, indlån, udlån)porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig
Problem meget svært at løse – bruger en numeriskløsningsmetode fra Bick, Kraft & Munk (Man. Science, 2013)
∗ Forbrug og investering i vores model er tættere på data endforbrug og investeringer i eksisterende modeller
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Hvad vi gørVi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings-beslutninger over livscyklen i en omfattende model med
forbrug af forgængelige goder + boligforbrugvanedannelse (“habit formation”) i boligforbrugstokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst(a la Black-Scholes-Merton)investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer,realkredit, indlån, udlån)porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig
Problem meget svært at løse – bruger en numeriskløsningsmetode fra Bick, Kraft & Munk (Man. Science, 2013)
∗ Forbrug og investering i vores model er tættere på data endforbrug og investeringer i eksisterende modeller
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Hvad vi gørVi bestemmer et individs optimale forbrugs- og investerings-beslutninger over livscyklen i en omfattende model med
forbrug af forgængelige goder + boligforbrugvanedannelse (“habit formation”) i boligforbrugstokastiske aktiepriser, boligpriser og arbejdsindkomst(a la Black-Scholes-Merton)investering i aktier, boliger og et risikofrit aktiv (obligationer,realkredit, indlån, udlån)porteføljebegrænsninger; lån med sikkerhed i bolig
Problem meget svært at løse – bruger en numeriskløsningsmetode fra Bick, Kraft & Munk (Man. Science, 2013)
∗ Forbrug og investering i vores model er tættere på data endforbrug og investeringer i eksisterende modeller
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vanedannende boligforbrug?
Mekanisme: Nytten af nuværende forbrug aftagende itidligere forbrug
Gammel og intuitiv ide; empirisk støtte
Vanedannende forgængeligt forbrug velstuderet
Vanedannelse mere plausibelt for boligforbrug– Boligen er et meget synligt statussymbol– Opbygger tilknytning til bolig og området– Handelsomkostninger kan give tilsvarende adfærd
Implikation: aversion mod at reducere boligforbrug selv ihårde tider
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Hvordan genererer vi resultater?
1 Formulerer dynamisk model for aktiepriser, huspriser ogarbejdsindkomst
2 Estimerer model på aggregerede data fra USA og justerervisse parametre så de bedre repræsenterer individuellerisici
3 Løser for den optimale forbrugs- og investeringsstrategi– afhænger af alder og tilstandsvariable (formue, huspriser,indkomst, vaneniveau)
4 Simulerer tilstandsvariable fremad ved at bruge optimalstrategi og beregner derefter gennemsnit forventetmønster over livscyklen
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: InvesteringerData: ofte ingen/lille aktieinvestering som ung
Merton (1969, 1971): Konstant aktieandel igennem livet.Måske 50% for γ = 2 og 10% for γ = 10 (relativ risikoaversion)Med arbejdsindkomst: Langt højere aktieandel som ung, medmindre arbejdsindkomsten er aktie-lignende
Cocco, Gomes & Maenhout (RFS 2005): γ = 10, ser bort fra boliger
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: InvesteringerData: ofte ingen/lille aktieinvestering som ungMerton (1969, 1971): Konstant aktieandel igennem livet.Måske 50% for γ = 2 og 10% for γ = 10 (relativ risikoaversion)
Med arbejdsindkomst: Langt højere aktieandel som ung, medmindre arbejdsindkomsten er aktie-lignende
Cocco, Gomes & Maenhout (RFS 2005): γ = 10, ser bort fra boliger
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: InvesteringerData: ofte ingen/lille aktieinvestering som ungMerton (1969, 1971): Konstant aktieandel igennem livet.Måske 50% for γ = 2 og 10% for γ = 10 (relativ risikoaversion)Med arbejdsindkomst: Langt højere aktieandel som ung, medmindre arbejdsindkomsten er aktie-lignende
Cocco, Gomes & Maenhout (RFS 2005): γ = 10, ser bort fra boligerBolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Investeringer
‐1.5
‐1
‐0.5
0
0.5
1
1.5
2
2.5
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Portfolio weightsStock Housing Risk‐free
Vores model: γ = 3, med boliger(startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80)
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Investeringer
0
10
20
30
40
50
60
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Stock investment (amount)Habit No habit
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Stock weightHabit No habit
0
50
100
150
200
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Housing investment (amount)Habit No habit
‐120
‐100
‐80
‐60
‐40
‐20
0
20
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Risk‐free investmentHabit No habit Max (habit) Max (no habit)
∗ Gearet boliginvestering slår ikke-gearet aktieinvestering.∗ Boliginvestering sikrer mod leje/pris-stigninger og sikrer at vaneniveauetkan opnås i fremtiden.∗ Vanedannelse i boligforbrug udskyder aktiedebut.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Investeringer
Adgang til lån med sikkerhed i boligen er vigtig for portefølje-sammensætningen:
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
0 10 20 30 40 50
House investment (weight)
Borrow 60% No borrowing
Time 0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
0 10 20 30 40 50
Stock investment (weight)
Borrow 60% No borrowing
Time
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrugData: Andelen vokser igennem livet og er negativt korreleret medBNP (−0.59 over 1990-2013), især for yngre personer
0%
10%
20%
30%
40%
20 30 40 50 60 70 80
Age, years
Housing expenditure share
Renters Owners Average
Baseret på Yang (RevEconDyn 2002)
Standardmodeller: Cobb-Douglas nyttefunktion konstant andel;uafhængig af alder, formue, indkomst
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrugData: Andelen vokser igennem livet og er negativt korreleret medBNP (−0.59 over 1990-2013), især for yngre personer
0%
10%
20%
30%
40%
20 30 40 50 60 70 80
Age, years
Housing expenditure share
Renters Owners Average
Baseret på Yang (RevEconDyn 2002)
Standardmodeller: Cobb-Douglas nyttefunktion konstant andel;uafhængig af alder, formue, indkomst
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrugVores model: vanedannelsen giver et bedre fit med data
0
0.2
0.4
0.6
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Housing expenditure shareHabit No habit
(startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80)
Desuden: Vanen gør boligforbruget mindre følsomt overfor “stød”.
Numerisk eksempel: negativt stød til formue eller indkomstUden vane: reducér ikke-boligforbrug 1.9 gange så meget somboligforbrug.Med vane: faktor varierer fra 15.9 som ung til 2.3 som gammel
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Boligens andel af samlet forbrugVores model: vanedannelsen giver et bedre fit med data
0
0.2
0.4
0.6
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Housing expenditure shareHabit No habit
(startalder 30, pensionsalder 65, slutalder 80)
Desuden: Vanen gør boligforbruget mindre følsomt overfor “stød”.
Numerisk eksempel: negativt stød til formue eller indkomstUden vane: reducér ikke-boligforbrug 1.9 gange så meget somboligforbrug.Med vane: faktor varierer fra 15.9 som ung til 2.3 som gammel
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrugData: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet
Gourinchas and Parker (Econometrica 2002)
Standard friktionsfrie modeller (Merton): voksende, aftagendeeller fladFørende forklaringer på pukkel: ingen lånemuligheder,idiosynkratisk indkomstrisiko, dødelighedsrisiko... men virkelige forbrugere låner, især med sikkerhed i ejerbolig
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrugData: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet
Gourinchas and Parker (Econometrica 2002)
Standard friktionsfrie modeller (Merton): voksende, aftagendeeller flad
Førende forklaringer på pukkel: ingen lånemuligheder,idiosynkratisk indkomstrisiko, dødelighedsrisiko... men virkelige forbrugere låner, især med sikkerhed i ejerbolig
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrugData: Ikke-bolig forbrug er pukkelformet over livet
Gourinchas and Parker (Econometrica 2002)
Standard friktionsfrie modeller (Merton): voksende, aftagendeeller fladFørende forklaringer på pukkel: ingen lånemuligheder,idiosynkratisk indkomstrisiko, dødelighedsrisiko... men virkelige forbrugere låner, især med sikkerhed i ejerbolig
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrugVores model: pukkel!
10
12
14
16
18
20
0 10 20 30 40 50
Perishable consumption
No habit Weak habit Strong habit
Time
Hvorfor? Pga. vanedannelsen er den implictte pris på boligforbrug højsom ung, derefter aftagende. De to goder er substitutter.
Modeludvidelse med dødelighedsrisiko tidligere pukkel.
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste resultater: Ikke-bolig forbrug
Adgang til lån i ejerbolig vigtig for puklens placering:
12
14
16
18
20
22
0 10 20 30 40 50
Perishable consumption
Borrow 60% No borrowing
Time
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Oversigt
1 Appetitvækker
2 Middelværdi-varians analyse
3 Livscyklusmodel
4 Konklusion
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste pointer
Human kapital og fast ejendom meget vigtig for forbrug oginvesteringer over livscyklen
Boliginvesteringer og vanedannelse i boligforbrug bidragertil at forklare observerede forbrugs- og investerings-beslutninger
Stadig mange modeludvidelser relevante ...
“brug for mere forskning”
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS
Appetitvækker Middelværdi-varians analyse Livscyklusmodel Konklusion
Vigtigste pointer
Human kapital og fast ejendom meget vigtig for forbrug oginvesteringer over livscyklen
Boliginvesteringer og vanedannelse i boligforbrug bidragertil at forklare observerede forbrugs- og investerings-beslutninger
Stadig mange modeludvidelser relevante ...“brug for mere forskning”
Bolig, forbrug og investering Claus Munk, CBS