Välkomna till Kungsleden!
Första kvartalet 2012
Thomas Erséus, VD
Johan Risberg, CFO
Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder
Alltid öppet för nya möjligheter
– oavsett typ av fastighet eller geografi
Långsiktigt hög och stabil avkastning med
riskspridning som en viktig ingrediens
Kvalitativ portfölj med god avkastning
317 helägda
fastigheter,
15 533 miljarder
Industri/lager
6 236 Mkr
Handel
2 113 Mkr
Moduler för skolor,
förskolor, kontor och
byggbodar Nordic
Modular 1 535 Mkr.
Kontor
4 172 Mkr
Övrigt
1 477 Mkr
Starkt bruttoresultat för första kvartalet 2012
■ Nettoomsättning ökade med 36 procent till 556 Mkr (407)
■ Bruttoresultatet ökade med 47 procent till 335 Mkr (228)
■ Resultat före skatt uppgick till 458 Mkr (492) och efter skatt till 113 Mkr
(406). Resultatminskningen beror till största del av reservering för
skattedomar och ett lägre resultat från Hemsö
■ Utdelningsgrundande resultat uppgick till 121 Mkr (78), motsvarande 0,90
kronor (0,60) per aktie
■ Sju fastigheter såldes för 230 Mkr (5) och med ett resultat om 20 Mkr (3)
■ Det syndikerade lånet refinansierades med ett nytt lån om 4 500 Mkr
■ Kungsleden tog en andra plats i undersökningen Great Place to Work
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
■ Kungsleden mottog i april två skattedomar från kammarrätten med
negativt utfall. Utdelningsgrundande resultat belastas med 80 Mkr
och i resultaträkningen tillförs en skattekostnad om 260 Mkr
■ Resterande refinansieringsbehov för 2012 har i stort sett säkerställts
under april månad.
Utdelningsgrundande resultat
2012 2011
Mkr jan-mar jan-mar
Bruttoresultat 335 228
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Finansnetto -140 -124
Delsumma 127 48
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 20 3
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 27 -
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -4 -8
Realiserade poster 35 -5
Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 44 41
Skatt att betala -85 -6
Utdelningsgrundande resultat 121 78
Oförändrad nettouthyrning
■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 37 Mkr
■ Ekonomisk uthyrningsgrad 89,1 (89,2)
■ Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år
■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom
lägre energianvändning
Potential för att fortsätta växa
■ Hemsö ägs sedan 2009 till lika delar av Kungsleden och Tredje AP-
fonden
■ Hemsö äger och förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice
till ett fastighetsvärde om drygt 21 Mdr
■ Marknaden för publika fastigheter uppskattas till cirka 90 000 tkvm i
Sverige varav Hemsös marknadsandel till cirka 1,7 procent
■ Största hyresgästerna är Västra Götalands Läns Landsting,
utbildningsföretaget Academedia samt vård- och omsorgsföretaget
Attendo
Resultaträkning Hemsö
Mkr
2012
jan-mar
2011
jan-mar
Hyresintäkter 452 387
Fastighetskostnader -139 -136
Bruttoresultat 313 251
Handelsnetto - -
Försäljnings- och
administrationskostnader -42 -34
Finansnetto -176 -129
Orealiserade värdeförändringar 134 328
Resultat före skatt 229 416
Skatt -61 -186
Periodens resultat 168 230
Första kvartalet
2012 i siffror
Övergång till ny redovisningsmetod
■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från
klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden
■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen
som resultat från andelar i joint venture
■ Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång
på separat rad i rapport över finansiell ställning
■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller
utdelningsgrundande resultat
■ Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker
balansomslutningen och ökar soliditeten
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Ökningen kommer
främst från köpta
fastigheter det
senaste året
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• 19 procent upp
tack vare god
orderbeläggning i
fabriken i Gråbo
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Nettoomsättningen
ökade med 36
procent
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• En ökning med 47
procent i och med
nyförvärven under
2011
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Om försäljnings-
likviden jämförs med
anskaffningsvärde
erhålls försäljningens
påverkan på
utdelningsgrundande
resultat vilket uppgår
till 39 Mkr
• Utöver handelsnettot
på 20 Mkr tillkommer
värdeförändringar
om 27 Mkr och
avdrag för
uppskjuten skatt på -
8 Mkr
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Ökningen är främst
en följd av ökat
fastighetsbestånd
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Motsvarar 50
procent av Hemsös
resultat efter skatt.
Det lägre utfallet
beror främst på
lägre orealiserade
värdeförändringar
på fastigheter
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Negativ förändring
förklaras främst av
högre lånevolym
samt högre
räntemarginaler än
låneportföljen
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Positiv påverkan
under året till följd
av stigande
långräntor
Resultaträkning Mkr
2012
jan-mars
2011
jan-mars
Hyresintäkter 475 339
Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68
Nettoomsättning 556 407
Fastighetskostnader -152 -119
Produktionskostnader moduler -69 -60
Bruttoresultat 335 228
Handelsnetto 20 3
Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56
Resultat från andelar i Hemsö 84 150
Finansnetto -140 -124
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264
Resultat före skatt 458 492
Skatt -345 -86
Periodens resultat efter skatt 113 406
• Lägre resultat
främst på grund av
en reservering för
skattekostnad samt
lägre resultat från
Hemsö
Minskad balansomslutning med ny redovisning
Mkr 2012 2011
TILLGÅNGAR 31 mars 31 dec
Goodwill 201 201
Fastigheter 14 627 14 788
Maskiner och inventarier 15 15
Andelar i Hemsö 1 167 1 084
Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500
Uppskjuten skattefordran 766 1 020
Andra långsiktiga fordringar 439 443
Anläggningstillgångar 18 715 19 051
Varulager 16 17
Kortsiktiga fordringar 410 240
Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter 906 905
Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar 117 14
Kassa och bank 434 684
Omsättningstillgångar 1 883 1 860
SUMMA TILLGÅNGAR 20 598 20 911
Minskad balansomslutning med ny redovisning
Mkr 2012 2011
EGET KAPITAL OCH SKULDER 31 mars 31 dec
Eget kapital 7 828 7 719
Skulder till kreditinstitut 8 037 8 154
Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599
Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901
Räntebärande skulder 10 537 10 654
Avsättningar 432 431
Derivat 915 1 156
Övriga ej räntebärande skulder 814 891
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 72 60
Ej räntebärande skulder 2 233 2 538
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 20 598 20 911
Förändrad spelplan för finansiering
■ Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro
främst i Europa med historiskt låga räntor som följd
■ Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare
kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan
av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång
på krediter, både vad avser volymer och löptider
■ 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och
generellt stigande börser och räntor.
■ Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av
obligationer har ökat markant
Årets refinansieringsbehov i stort sett säkerställt
■ I januari refinansierades det syndikerade lånet med ett nytt lån om
4 500 Mkr
■ I stort sett hela resterande refinansieringsbehov för 2012 har
säkerställts under april
■ Lån om 1,6 Mdr har förlängts, varav 1,0 Mdr till år 2015 och 0,5 Mdr
till 2013
■ Därutöver slutgiltiga offerter på 1,3 Mdr
■ Totalt har Kungsleden refinansierat och fått slutliga offerter för lån
om 7,4 Mdr
Förfallostruktur räntebindning
Per 31 mars 2012 Lån, Mkr
Ränte
derivat
Mkr Snittränta %
Snittränta
lån och
derivat, År
Genomsnittlig
räntebindnings-
tid, År
2012 10 541
2013 600 4,1
2014 1 800 4,1
2015 2 400 4,2
2016 500 3,9
2017 500 4,1
2018 3 650 4,2
2019 800 3,5
2020 800 3,7
2021 400 3,8
Summa derivat 10 541 11 450 6,3 5,4
Marknadsvärdering av lån och
derivat 904
Summa 11 445
Förfallostruktur krediter
Per 31 mars 2012
Utnyttjade
krediter,
Mkr
Ej utnyttjade
krediter, Mkr
Summa
krediter, Mkr
2012 3 769 260 4 029
2013 39 - 39
2014 600 - 600
2015 4 099 1 400 5 499
2016 2 034 - 2 034
2017 - - -
2018 - - -
2019 - - -
Summa 10 541 1 660 12 201
Genomsnittlig konverteringstid, år 2,2 2,2
Soliditet
31 mars 12
38%
31 dec 11
37%
31 mars 11
34%
Belåningsgrad 68% 68% 75%
Skatt – en del av ett bolags kostnader
Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser
■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat
uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner
■ Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som
avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80
Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med
260 Mkr
■ Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom
pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i
bolagets kvartalsrapporter
■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och
praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle
■ Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter
18 utestående skattemål
Kungsledens skattesituation
■ Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad
■ Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda
■ Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad:
– effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr)
– likviditetseffekt till ca 780 Mkr
■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre
Totalavkastning t.o.m. slutet av april 2012
10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital
■ Nordea fonder 5,9
■ Länsförsäkringar fonder 3,0
■ Olle Florén och bolag 2,5
■ Norska staten 2,4
■ SHB fonder 2,1
■ Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1
■ Danske Invest fonder 2,0
■ Fjärde AP-fonden 1,8
■ SEB fonder 1,4
■ Andra AP-fonden 1,4
24,6
Källa: SIS Ägarservice 31 mars 2012
Stabil hyresmarknad mer aktiva hyresgäster
■ Kungsledens hyresmarknad
– Högre aktivitet med fler uppsägningar och fler nytecknade
kontrakt
– Oförändrad nettouthyrning
■ Finansmarknaden
– Marknaden drivs mot kortare krediter
– Högre kapitaltäckningskrav för bankerna
– Högre upplåningskostnader
■ Transaktionsmarknaden
– Antalet transaktioner föll med 40 procent första kvartalet trots hög
volym
– Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad
Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012
■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt
kassaflöde
■ Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska
vakanser
■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt
leta goda affärsmöjligheter
■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra
förvaltningsresultat och affärsutveckling
■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till
550 Mkr
Frågor?