Hypotheekboek

www.hypotheek-portal.nl

© 2

010

Hypotheek boekAuteur: Stefan Rooyackers

in opdracht van www.hypotheek-portal.nl


© 2010


© 2

010

Copyright 2010Niets uit het boek mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van digitale technieken, druk, microfilm of op welke an-dere wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de Auteur.


© 2010

Inhoudsopgave

0.0 Voorwoord 7 1.0 Een woning kopen 9 1.1 Huis kopen of huis huren 9 1.2.0 Eerste woning kopen 12 1.2.1 Koopsubsidie 12 1.2.2 De Starterslenings 13 1.2.3 Regelingen van de provinsie 14 1.2.4 Starterswoningen 16 1.3 Tips voor de onderhandelingen 16

2.0 Hypotheek 19 2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig 19 2.1.2 Keuze voor een hypotheek 24 2.2 NHG en woonlasten facilliteiten 26 2.3 De woning taxatie 28 2.4 Bouwkundig rapport 31 2.5 De notaris 32 2.6 Kosten 34 2.7 Hypotheek oversluiten 36 2.8 Verbouwing financieren 37 2.9 Woning in het buitenland 39 2.10 Welke belasting heft de gemeente 40

3.0 Hypotheekvormen 42 3.1 Annuïteiten hypotheek 43 3.2 De lineaire hypotheek 44 3.3 De aflossingsvrije hypotheek 44 3.4 Lijfrentehypotheek 46 3.5 Krediethypotheek 47 3.6 Beleggingshypotheek 48 3.7 Effectenhypotheek 49 3.8 De Levenhypotheek 50 3.9 Spaarhypotheek 52 3.10 De hybride hypotheek 53 3.11 De bankspaarhypotheek 55 3.12 De startershypotheek 58 3.13 De seniorenhypotheek 60


© 2

010

3.14 De woonark hypotheek 60 3.15 De recreatiewoning hypotheek 62 3.16 Grondhypotheek 65

4.0 Belangrijke zaken 67 4.1 Overlijdensrisicoverzekering 67 4.2 Hypotheek zonder vast contract 69 4.3 Hypotheek en scheiding 70 4.4 De betekenis van BKR 71

5.0 Huis en verhuizen 75 5.1 Tips bezichtigingen 76 5.2 Woonverzekeringen 77 5.3 Tips verhuizen 81

6.0 Bijlagen 84 6.1 Hypotheeklinks 84 6.2 Hypotheek uitleg filmpjes 86 7.0 Hypotheek alfabet 87


© 2010

Pagina 7

Voorwoord

Heeft u een woning gekocht? Bent u starter of doorstromer op de hui-zenmarkt? Heeft u een bestaande hypotheek en loopt bijvoorbeeld uw rentevastperiode af? Heeft u een bestaande hypotheek en sluit deze niet meer aan op uw persoonlijke financiële situatie? Dit boek is dan voor u gemaakt. U leest namelijk hierin waar u op moet letten bij het zoeken van de juiste hypotheek.Er bestaat geen beste hypotheek; voor iedereen geldt een persoonlijke situatie waar een hypotheek op afgestemd dient te worden, kortom een persoonlijk financieel advies op maat!In dit boek zullen we naast het uitleggen van alle zaken rondom hypo-theken het ook hebben over huizen, makelaars, notarissen en verhuizen.


© 2

010

Pagina 8


© 2010

Pagina 9

1. Een woning kopen

1.1 Huis kopen of huis huren?

In Nederland heeft u de keuze uit het huren of het kopen van een wo-ning. Beide vormen van wonen hebben hun eigen voor- en nadelen. Bij het huren van een woning betaalt u maandelijkse huur aan de eigenaar van de woning, meestal een woningbouwvereniging. Voor het kopen van een huis sluit men meestal een hypothecaire lening af. U betaalt dan maandelijks een bedrag aan rente en/of aflossing.

Bij het kopen van een woning wordt u de eigenaar van dat huis. Na de aankoop krijgt u de vrijheid om met de gekochte woning te doen wat u wilt. Zo kunt u een muurtje verplaatsen of een nieuw kleurtje op de muur aanbrengen. U hoeft bij verkoop van de woning het huis dan ook niet in oude staat op te leveren. Voor mensen die een woning huren werkt dat allemaal anders. Zij huren de woning van de werkelijke eige-naar. Bij oplevering van de huurwoning voor de volgende huurder moet de woning vaak weer in oude staat worden gebracht. Ook huren heeft echter voordelen. Wat is om te beginnen voor u nu het aantrekkelijkst? Uw financieel adviseur zet alles goed voor u op een rijtje.

Woning huren: handig als u veel verhuistHoewel een huis kopen voor de meeste mensen de beste optie is, hebben sommige baat bij een woning huren. Het geeft een grotere bewegings-vrijheid door een opzegtermijn van vaak slechts één maand. Daarnaast is er de zekerheid van vaste maandlasten in de vorm van huur. U hoeft geen extra reparatiekosten of belastingaanslagen te betalen, wat bij een eigen woning wel voorkomt. Een huis huren betekent bovendien dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de buitenkant van de woning en aan bijvoorbeeld een meegehuurde combiketel. Als huurder heeft u daardoor niet de extra kosten die een huis kopen met zich meebrengt. Zeker voor mensen die vaak verhuizen, is het huren van een woning de betere optie.

Huis kopen: geld sparenEen woning kopen kent vooral op langere termijn voordelen. Met een koopwoning kunt u een eigen vermogen opbouwen. De maandelijkse


© 2

010

Pagina 10

uitgaven aan uw woning kunnen namelijk voor een deel een spaar-potje voor uw oude dag vormen, omdat u de woning kunt verkopen of bij pensioenering op een andere manier “te gelde” kunt maken. Veel huizenbezitters krijgen te maken met een waardevermeerdering van hun woning en houden na verkoop geld over. U heeft als eigenaar van uw woning de vrijheid om deze aan te passen aan uw woonwensen. Verbouwingen kunnen ook bijdragen aan de waardevermeerdering van uw woning. Onderhoudskosten zult u wel zelf moeten voldoen. Kopen moet over het algemeen vooral gezien worden als een investering.

Woning kopen wordt gestimuleerd door de overheid (hoofdstuk 2) Op tal van manieren wordt het kopen van een huis door de overheid gestimuleerd. De aftrekbaarheid van de rente op een (hypothecaire) le-ning ten behoeve van aankoop, verbetering of beheer van de eigen wo-ning is bijvoorbeeld een groot voordeel. Daarnaast is er de Nationale Hypotheek Garantie, die zorgt dat mensen die een huis kopen en aan de voorwaarden voldoen kunnen profiteren van een lagere rente. Ook zijn er de koopsubsidieregeling en een starterslening die mensen met lagere inkomens extra steun bieden als zij een woning willen kopen.

Subsidie bij kopen huurhuis (hoofdstuk 2) Naast de koopsubsidie van de overheid (te vergelijken met huursub-sidie) bieden sommige woningcorporaties zelf ook subsidiemogelijk-heden aan voor de koop van een oude huurwoning. Uw adviseur kan u helpen met de subsidieaanvraag of kan beoordelen of wordt voldaan aan de door de overheid en/of corporatie gestelde voorwaarden.

Eigenwoningforfait Huiseigenaren moeten wel een zogenaamde eigenwoningforfait beta-len. Deze belasting op eigen woningbezit is voor het laatst in 2001 structureel herzien en wordt jaarlijks op punten aangepast. De rege-ling houdt in dat iedere belastingplichtige woningbezitter een fictief inkomen op moet tellen bij zijn inkomsten van box 1. Het belastbare inkomen van de woningbezitter wordt op die manier dus hoger of sim-peler; het eigenwoningforfait werkt beperkend op de fiscale teruggave op grond van de z.g. hypotheekrenteaftrek.

De gedachte achter het fictieve inkomen is dat u de eigen woning even-tueel zou kunnen verhuren en daar dus inkomsten uit kunt genereren.


© 2010

Pagina 11

Of u de eigen woning nu werkelijk verhuurt of niet, dat maakt voor de belastingdienst niet uit. Het gaat immers om een fictief inkomen. De hoogte van het eigenwoningforfait is gerelateerd aan de WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken). Taxateurs in dienst van de gemeente stellen deze WOZ-waarde vast, die soms iets onder de vrije verkoopprijs van het huis ligt. De bijtelling van het eigenwoning-forfait bestaat dan uit een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Hiervoor gelden verschillende tarieven. Het percentage voor huizen die meer waard zijn ligt daardoor hoger. U krijgt dan de volgende tabel:

WOZ-waarde Percentage eigenwoningforfaitTot €12.500,- 0%€12.500,- t/m €25.000,- 0,20%€25.000,- t/m €50.000,- 0,30%€50.000, - t/m €75.000,- 0,40%€75.000,- t/m €1.010.00 0,55%Vanaf €1.010.00 € 5.555 vermeerderd met 0,80% van

de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.010.000

Vanaf 2010 wordt het eigenwoningforfait voor huizen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro in stappen verhoogd tot maximaal 2,35% van de woningwaarde in 2016. Voor 2010 geldt een tarief van € 5.555 plus 0,80% van de eigenwoningwaarde, voor zover deze uitgaat boven € 1.010.000.

Ten slotte is er sinds 2005 een regeling die ervoor zorgt dat mensen die hun hypotheek bijna afgelost hebben geen eigenwoningforfait hoeven te betalen. Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten zoals de renteaftrek, krijgt u een extra aftrekpost. Het eigenwoningfor-fait wordt dan nihil en komt dus te vervallen. De financieel adviseur kan u meer uitleggen over wat het eigenwoning-forfait voor uw situatie betekent.


© 2

010

Pagina 12

Wat is voor u ideaal? Laat een berekening maken! De belangrijkste vraag die u moet stellen luidt als volgt: wat brengt een woning kopen in vergelijking met een woning huren aan maand-lasten met zich mee? Vaak kunt u zonder lastenverhoging overstappen van huren op kopen. Laat daarom door uw adviseur een woonlasten-vergelijking maken. Bij deze vergelijking wordt met alle bijkomende kosten rekening gehouden, terwijl ook de (vermogens-)voordelen in kaart gebracht worden. Zo krijgt u een reëel inzicht in de verschillen tussen maandelijkse lasten voor een huurwoning en een koopwoning, ook voor de langere termijn. Op basis van deze gegevens kunt u een weloverwogen beslissing maken of een huis kopen voor u de beste op-tie is of dat u misschien toch beter een woning kunt (blijven) huren.

1.2 Eerste woning kopen 1.2.1 Koopsubsidie Voor de starters op de woningmarkt is er in Nederland sinds 1 januari 2007 de koopsubsidie of Eigenwoningbijdrage. Deze subsidie is speci-aal voor mensen met een bescheiden inkomen en vermogen. Bespreek op voorhand de mogelijkheden met uw financieel adviseur. Wanneer komt u voor koopsubsidie in aanmerking? • U bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de

datum waarop de woning uw eigendom wordt. • U bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de

drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt.

• U gaat de woning zelf bewonen. • Uw vermogen over 2009 is niet hoger dan €20.661 (en niet hoger dan

€41.322 als u een medebewoner heeft) • De koopsom mag niet meer bedragen dan €167.300 • De hypotheek mag niet meer bedragen dan €180.684 • Voor aanvragen waarvan de hypotheekofferte op of na 1 januari 2009

is uitgebracht, geldt dat alle overige betalingsverplichtingen voort-vloeiend uit geldlening en/of andere vormen van kredieten uiterlijk op de datum van passeren moeten zijn afgelost en het contract of de contracten zijn opgeheven.

• Over de hypotheek moet een garantie (Nationale Hypotheek Garantie) worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.


© 2010

Pagina 13

• De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.

Als u denkt aan bovenstaande voorwaarden te kunnen voldoen, is het mogelijk dat u voor de koopsubsidie in aanmerking komt. Uw financi-eel adviseur bespreekt de mogelijkheden voor uw situatie. Let op! Het jaarlijks budget voor de subsidie is beperkt en wordt ver-strekt volgens het principe “op = op”.

Meer informatie over koopsubsidie?Kijk op http://www.senternovem.nl/koopsubsidie/ 1.2.2 De StartersleningDe Starterslening is een aanvullende lening tegen gunstige voorwaar-den die door sommige gemeenten aan starters op de woningmarkt wordt verstrekt. Deze speciale lening overbrugt het verschil tussen de totale aankoopkosten van uw woning en het maximale bedrag dat u bij de bank kunt lenen op basis van uw inkomen en volgens de regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De financiering van uw nieuwe woning bestaat dan uit een normale (eerste) hypotheek aange-vuld met de Starterslening.

Voor wie is de Starterslening?De Starterslening is er voor mensen met een middeninkomen die voor het eerst een woning kopen. De volgende voorwaarden zijn aan de le-ning verbonden:

• U bent niet eerder (mede-)eigenaar geweest van een koopwoning. • U bent Nederlander of heeft een geldige verblijfsvergunning. • Het bruto jaarinkomen van uw huishouden is maximaal €65.000. • De woning ligt in een deelnemende gemeente. • De woning is geschikt voor permanente bewoning. • U gaat de woning zelf bewonen. • Op de woning moet een recht van hypotheek gevestigd kunnen wor-

den, dus de aankoop mag geen lidmaatschapsrecht van een coöpera-tieve flatexploitatievereniging betreffen.

• Er bestaat voor de aankoop van de woning geen recht op koopsubsidie op grond van de wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Deze koopsubsidie geldt bij een koopsom tot €167.300).

• De verwervingskosten van de woning bedragen maximaal €350.000.


© 2

010

Pagina 14

Rekening houdend met de NHGopslagpercentages betekent dit: voor nieuwbouw een koopsom tussen de €167.300 en €324.074 vrij op naam (NHG opslag van 8%) voor bestaande bouw een koopsom tus-sen de €167.300 en €312.500 kosten koper (NHG opslag van 12%)

Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de beno-digde Starterslening.

De startersregelingen voor het kopen van een woning bestaan voor een deel uit een groot aantal complexe regels en voorwaarden, die boven-dien regelmatig aan verandering onderhevig zijn. Raadpleeg daarom uw financieel adviseur voor een antwoord op de vraag of u in aanmerking komt voor een Startersregeling en wat dat betekent voor uw koopmogelijkheden en maandelijkse lasten. Als u in aanmerking komt, zal uw adviseur voor u doorgaans de aanvraagpro-cedure van de regeling verzorgen. Kijk voor een overzicht van gemeenten op http://www.starterslening.info/voorwaarden-starterslening-per-ge-meente-1.html

en voor een checklist op http://www.svn.nl/NR/rdonlyres/872E382F-EEE3-4303-868A-10B1F8D8F4E8/0/ChecklistSVnfinancieringsplan2009.pdf

1.2.3 Regelingen van de provincie Naast de koopsubsidie en de Starterslening zijn er per provincie mo-gelijk regelingen voor starters op de woningmarkt, om deze markt te stimuleren. Per juni 2010 is bekend gemaakt dat de voor dit boek geko-zen voorbeeldprovincie Noord-Brabant haar stimuleringsmaatregelen ruim een jaar eerder dan gepland zal stopzetten i.v.m. het geconstateerd hervinden van stabiliteit door de woningmarkt. Het voorbeeld hebben we vooralsnog voor u gehandhaafd. Informeer steeds naar de beschik-baarheid van stimuleringsmaatregelen als u voor het eerst een eigen woning gaat kopen.


© 2010

Pagina 15

Noord-Brabant Kopers van nieuwbouwwoningen in Noord-Brabant konden tot voor kort bij de provincie terecht voor financiële ondersteuning. De provin-cie beoogde door vier steunmaatregelen de verkoop van nieuwbouw-woningen te stimuleren. De financiële maatregelen moesten het voor kandidaat-kopers makkelijker maken in Brabant een huis te kopen. Voor uw “leesgemak” zetten we de beschrijving van de recent verval-len steunmaatregelen hierna in tegenwoordige tijd voort:

De eerste maatregel is de Brabantse Waardebescherming. Als een hui-zenkoper zijn nieuwe huis door gedwongen verkoop binnen drie jaar moet verkopen, neemt de provincie de helft van het eventuele verlies voor haar rekening. De oorzaak van gedwongen verkoop is werkloos-heid, echtscheiding of overlijden. De regeling geldt tot een maximum van €60.000.

De tweede maatregel betreft de woonlastenverzekering. Deze verze-kering beschermt een huizenkoper tegen het niet meer kunnen betalen van woonlasten door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. De pro-vincie neemt 25% van de premie voor haar rekening, tot een maximum van €12,50 per maand.

De derde maatregel is de Brabantse Starterslening om het starters mak-kelijker te maken een hypotheek af te sluiten. Starters in de provincie komen in aanmerking voor een lening waarover drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden.

De laatste maatregel is de Brabantse Verkoopgarantie, de aantrekke-lijkste regeling volgens de provincie. Als een koper van een nieuw-bouwwoning na twee jaar zijn oude woning nog niet heeft verkocht, is de provincie bereid die woning voor 90 procent van de taxatiewaarde over te nemen. De bestaande woning mag de taxatiewaarde tot 4,5 ton niet overschrijden. Hiermee heeft een koper dus de zekerheid dat hij niet langer dan twee jaar met dubbele hypotheeklasten zit.

Informeer als u zich laat adviseren bij de aankoop van een woning steeds naar een mogelijke herleving van “oude” steunmaatregelen of een provinciaal afwijkende regeling.


© 2

010

Pagina 16

1.2.4 Starterswoningen In sommige gemeenten worden door woonstichtingen speciale starters-woningen gebouwd. Deze woningen kennen een lage koopprijs. De prijs van (starters)woningen wordt in de praktijk op veel manie-ren aantrekkelijker gemaakt. Zo is een recente variant het aanbieden van woningen waarbij u wel de woning koopt (de z.g. opstallen) maar waarbij de grond niet uw eigendom wordt. Doordat de grond vaak een behoorlijk percentage van de koopsom vertegenwoordigt, krijgt u qua woning meer waar voor uw geld. Vraag uw financieel adviseur naar de mogelijkheden en voorwaarden voor de aankoop en financiering van een dergelijke woning.

1.3 Tips voor de onderhandelingen Medio 2010 is de dynamiek in de woningmarkt zeker nog niet volledig terug, maar er lijken tekenen te zijn van een voorzichtig herstel. Het niet aansluiten van vraag en aanbod met betrekking tot koopwoningen zorgt nog steeds voor een duidelijke kopersmarkt. De doorlooptijd (de tijd dat huizen gemiddeld te koop staan) is nog steeds aanzienlijk. Als kopende partij heeft u een groot voordeel ten opzichte van de verkopende partij. U heeft dan ook een sterke onder-handelingspositie voor het kopen van een woning.

De prijs van uw nieuwe koopwoning komt tot stand tijdens een onder-handelingsgesprek met de verkoper of diens verkopend makelaar. Veel kopers schakelen daarvoor een aankoopmakelaar in. Deze heeft de ken-nis en ervaring om de onderhandelingen voor u tot een goed resultaat te brengen. Het is ook mogelijk om zelf aan de onderhandelingstafel te gaan zitten met de verkoper. U moet dan wel zeker zijn dat u weet waar u over praat en hoe u moet onderhandelen.

Voor elke onderhandeling staan hieronder wat praktische tips. 1. Heb vooraf contact met een financieel adviseur. Stel samen uw doe-

len vast. Voordat u een woning gaat bezichtigen en begint met even-tuele biedingen, is het verstandig bij een financieel adviseur langs te gaan. Hij zal met u nagaan wat u maximaal kunt lenen op ba-sis van uw inkomen, zodat u niet meer uitgeeft dan u kunt betalen. Zet voor uzelf goed op een rijtje wat uw maandelijkse inkomsten en uw maandlasten zijn. Ga met de adviseur na of de maandlasten


© 2010

Pagina 17

die voortvloeien uit de hypotheek acceptabel zijn voor uw situatie. Het is belangrijk dat de maandlasten voor de woning te dragen zijn naast de rest van uw uitgaven. Houd naast de kosten voor een hy-potheek ook rekening met de extra kosten die op u af komen als u een eigen woning bezit. Dat gaat dan om zaken als gemeente-lijke belastingen, verzekeringen en onderhoud aan de woning. Ga vooraf met uw financieel adviseur na wat de gewenste of uiterste prijs is die u voor een woning wilt betalen. Deze prijs geeft u tijdens de onderhandeling een houvast. Zorg altijd dat u een goede reden heeft als u van de vastgestelde prijs wilt afwijken!

2. Doe een redelijk openingsbod. Tijdens de onderhandelingen moet u het uzelf niet moeilijk maken door een te laag bod te doen. U ver-speelt daarmee zeker uw kansen bij de verkoper. Hij zal u niet serieus nemen als u na het afgewezen bod een veel hoger bod doet. Uw bod moet altijd zo realistisch mogelijk zijn, gebaseerd op bijvoorbeeld de onderhoudstoestand van de woning en het gebruik van duurzame materialen. De aankoopmakelaar kan u hierbij helpen. Probeer toe te werken naar een zo scherp mogelijke overeenkomst met de ver-koper, maar laat uw droomhuis niet schieten op duizend euro. De impact daarvan op uw toekomstige maandlast is namelijk minimaal.

3. Vergeet de voorwaarden niet. U denkt bij onderhandelingen mis-schien vooral aan de koopsom. Het is echter belangrijk om ook de voorwaarden niet uit het oog te verliezen. Hier staan ook belangrijke zaken in. Bespreek de opleveringstermijn van de woning, dus wan-neer u daadwerkelijk de sleutel krijgt. Maak ook afspraken over de waarborgsom en ontbindende voorwaarden. Bespreek met de verko-per waneer u als koper de koopakte kan ontbinden, bijvoorbeeld on-der voorbehoud van financiering. Wanneer de financiering niet rond komt, kan dan de koopakte worden ontbonden. In dat geval moet u twee afwijsbrieven van een erkend geldverstrekkende instelling zoals een bank aanleveren.


© 2

010

Pagina 18

4. Zet afspraken op papier. Zaken als de prijs en de voorwaarden moeten na de onderhandelingen op papier staan. Mocht de ver-koper zich niet aan de gemaakte afspraken houden, dan staat u op schrift sterker. Afspraken worden schriftelijk vastgelegd in een zo-genaamde voorlopige koopakte. Deze akte is meestal ook een noodzakelijk document voor het afsluiten van een hypotheek. Mocht uw interesse uitgaan naar een woning die niet bij een make-laar te koop staat, overweeg dan om zelf een aankoopmakelaar mee te nemen die uw belangen behartigt. Als u daar niet voor kiest, is het in elk geval verstandig om, zodra u en de verkoper het eens zijn, een notaris te selecteren waar uiteindelijk de overdracht van de woning zal plaatsvinden. Het is een soort ongeschreven “wet” dat u als koper de notaris mag selecteren (“koper kiest”). Als u meldt dat het uitein-delijke transport op zijn/haar kantoor zal plaatsvinden, is de notaris vaak bereid om voor u (gratis) een voorlopige koopakte op te stellen.

5. Denk aan juridische consequenties. In het verleden was het zo dat,

zolang u met de verkoper in onderhandeling was, andere potentiële kopers “buitenspel” stonden. Hoewel veel makelaars zich nog altijd aan die beroepscode houden, komen er in de praktijk ook steeds va-ker afwijkende procedures. Informeer dus op voorhand altijd naar wat de aanpak van de verkoopmakelaar op dat gebied is.2.0 Hypo-theek


© 2010

Pagina 19

2. Hypotheek

2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig?

De voorbereiding Voordat u een huis gaat bezichtigen en eventueel gaat onderhandelen over de koopprijs, is het aan te raden duidelijkheid te hebben over hoe-ver u kunt “springen” en wat de maandelijkse hypotheekkosten zullen zijn. Wat zijn nu de mogelijkheden in uw situatie en wat wilt u eigen-lijk?

Het is altijd raadzaam goed te kijken naar welke mogelijkheden er op de hypotheekmarkt zijn. Stel u daarom op de hoogte van de verschil-lende hypotheekvormen (zie ook hoofdstuk 3) en de voor- en nadelen van deze vormen. De adviseur zal deze ook met u doornemen.

Het is tevens goed om op de hoogte te zijn van welke mogelijkheden er zijn op het gebied van verzekeringen voor bijvoorbeeld overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Dit zijn risico’s die iedereen loopt. Indien één van deze drie risico’s u overkomt, komt voor u of uw nabestaanden de betaalbaarheid van de maandlasten door verlies van inkomen onder druk te staan. Daarom bestaan er speciale verzekerin-gen die u tegen deze risico’s beschermen. Afhankelijk van de looptijd van uw hypotheek en uw leeftijd bij aan-vang is het soms ook een goed idee uw inkomenssituatie bij pensioen in de afwegingen te betrekken.

Een goede adviseur kijkt kritisch naar de maandlasten die voor u ac-ceptabel zijn. Vaak is de doelstelling dat u te allen tijde in de woning kunt blijven wonen, dus ook als u iets overkomt. Als u vooraf heeft na-gedacht over uw wensen, kunt u een betere beslissing nemen en wordt u niet “overspoeld” door informatie van de adviseur.

Denk in maandelijkse inkomsten en uitgaven. Het is belangrijk dat u vooraf uw budget bepaalt, in samenspraak met de adviseur. Wat mag uw droomhuis werkelijk kosten per maand? Houd er bij de budgette-ring rekening mee dat de renteaftrek op termijn wel eens zou kunnen komen te vervallen. Bepaal wat de bruto maandlasten zijn die u wilt


© 2

010

Pagina 20

betalen en denk als u een huishouden heeft ook na over wat u nog per maand wilt betalen als één van de partners komt te overlijden, ar-beidsongeschikt of werkloos raakt of (gedeeltelijk) stopt met werken, bijvoorbeeld voor de zorg voor kinderen.

Maak een overzicht van alle maandlasten voor de gehele looptijd (ge-middeld 30 jaar), van begin tot eind. Houd daarbij rekening met de vraag “wat wil ik betalen als” of “wat mogen mijn maandlasten zijn als”: • Mijn partner komt te overlijden • Mijn partner en/of ik werkloos worden • Mijn partner en/of ik arbeidsongeschikt worden • We kinderen krijgen en iemand minder gaat werken • De kinderen gaan studeren • Mijn partner en/of ik met pensioen gaat en minder gaat verdienen • Enzovoort…

Probeer, samen met een adviseur, voor elk scenario dat u zich kunt bedenken een maandlast te bepalen. Dat kost wellicht wat tijd, maar een adviseur die u een “breed” financieel advies geeft en een financieel plan opstelt, zal u een passende oplossing voor elke periode in uw leven weten te presenteren.

Zoek een goede verhouding tussen kosten en wensen Wanneer u aangeeft wat uw wensen zijn met betrekking tot de hypo-theek, zal dit in veel gevallen niet binnen het budget vallen. Dit kan komen omdat uw adviseur u op de hoogte stelt van zaken die u niet weet of u uiteindelijk die arbeidsongeschiktheidsverzekering of werk-loosheidsverzekering toch wel belangrijk vindt. Als uw wensen niet in het budget passen, moet u altijd op zoek naar de juiste verhouding tus-sen kosten en wensen. Met andere woorden: zijn de wensen die u heeft de eventuele overschrijding van uw budget waard? Een voorbeeld: u wilt een levensverzekering voor de helft van de hy-potheek. Als uw partner wegvalt, kunt u het restant van de hypotheek gemakkelijk met uw inkomen opbrengen. Heeft u er echter al eens bij stilgestaan dat u misschien helemaal niet of minder kunt werken omdat u twee of drie opgroeiende kinderen heeft?


© 2010

Pagina 21

Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) Het is verstandig om na te gaan of een geldverstrekker waar u de hy-potheek bij wilt onderbrengen de ‘Gedragscode Hypothecaire Finan-cieringen’ onderschrijft. Deze gedragscode is sinds januari 2007 van kracht en is tot stand gekomen in overeenstemming met De Neder-landsche Bank, Het Ministerie van Economische Zaken, de Consu-mentenbond en Vereniging Eigen Huis. Met de Gedragscode worden er minimale voorwaarden gesteld aan voorwaarden, offertes, folders en berekeningen van hypotheeklasten. De Gedragscode is bedoeld om te hoge hypotheeklasten te voorkomen. U heeft er immers niets aan om veel meer te betalen voor een hypotheek dan u maandelijks werkelijk kunt dragen.

Een voorbeeld waarmee de gedragscode te hoge hypotheeklasten voor-komt, is de GHF-toetsrente. Aan elke hypotheek zit een rentevaste pe-riode vast. Binnen die periode gelden dezelfde afspraken over de rente; de periode bepaalt hoe lang het rentepercentage ongewijzigd blijft. Als uw hypotheek geen lange rentevaste periode heeft, loopt de hypotheek-verstrekker minder risico. De hypotheekrente valt in dat geval vaak laag uit en dat maakt het mogelijk om een relatief hoger hypotheekbe-drag te lenen. Dit hogere hypotheekbedrag kan echter achteraf gezien onverantwoord hoog zijn geweest, omdat de rente na de korte rente-vaste periode wel eens flink zou kunnen stijgen. Dit heeft u uiteraard niet zelf in de hand. De hypotheeklasten kunnen door de verhoging wel onbetaalbaar voor u worden. Het zal waarschijnlijk niet zo zijn dat uw inkomen in die korte periode sterk (mee) is gestegen. Daarnaast zal de verkoop van de woning ook nog niet voldoende zijn om de hypotheek af te lossen, omdat hypotheken soms wel tot 125% van de executie-waarde verstrekt worden.

Om dit soort risico’s te voorkomen wordt er door de Gedragscode een veiligheidsbuffer ingebouwd, die een vaste toetsrente voorschrijft voor het berekenen van de maximale hypotheek. Bij hypotheken met een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt er gerekend met een door de Gedragscode voorgeschreven standaard toetsrente. Deze rente is ge-baseerd op 10 jaar staatsobligaties en valt wat hoger uit, waardoor er een veilige(re) maximale hypotheek vastgesteld kan worden. Bij ren-tevaste periodes die langer zijn dan 10 jaar kan wel de rente van de oorspronkelijke offerte gebruikt worden.


© 2

010

Pagina 22

Belangrijk om te vermelden is dat de Gedragscode Hypothecaire Fi-nancieringen niet bindend is. Er kan dus in de praktijk vanaf geweken worden. Voor mensen die zeer goede toekomstperspectieven hebben, omdat ze bijvoorbeeld carrière gaan maken, is het wellicht niet nodig om de veilige toetsrente te hanteren. Hypotheekverstrekkers mogen in dat geval van de Gedragscode afwijken, maar moeten de klant wel na-drukkelijk erop wijzen dat ze van deze norm afwijken en hem de bijbe-horende risico’s uitleggen. De klant moet dan ook expliciet tekenen dat hij kennis hiervan te hebben genomen.

Voordeelhypotheek: wel of niet aantrekkelijk? De voordeelhypotheek, ook wel bekend als budgethypotheek, is een nieuwe hypotheekvorm die steeds populairder wordt. De lagere hy-potheekrente is vaak de reden om een voordeelhypotheek te nemen. Staart u zich hier echter niet blind op en kijk goed naar de voorwaar-den die verbonden zijn aan deze hypotheek. Een voordeelhypotheek of budgethypotheek klinkt door de lage rente aantrekkelijk, maar het is belangrijk dat u zich door de financieel adviseur hierover laat voor-lichten. Elke voordeelhypotheek heeft eigen specifieke voorwaarden en risico’s. Uw adviseur kijkt graag met u naar de voorwaarden en uw wensen, om te kijken of er voor u een aantrekkelijke voordeelhypo-theek mogelijk is.

Vergelijk de hypotheek van anderen niet met uw aanbiedingen Een familielid, vriend, bekende of bekende kan heel tevreden zijn over de hypotheek die hij heeft. Het kan soms zelfs lijken alsof zij een goedkopere hypotheek hebben dan wat de adviseur tijdens het ad-viesgesprek voor u in de aanbieding heeft. Dat kan meerdere oorzaken hebben. De belangrijkste is echter dat geen enkele situatie identiek is. Met andere woorden: verdienen uw vrienden evenveel als u, willen ze later ook kinderen, vinden zij het belangrijk om goed verzekerd te zijn enzovoort. Een hypotheek is maatwerk, voor u persoonlijk en in overeenstemming met uw wensen samengesteld. Die wensen en be-hoeften kunnen afwijken van de wensen en behoeften die uw familie of vrienden hebben.

Rente is niet allesbepalend! Vaak kiezen mensen voor een hypotheek omdat deze een lage rente heeft. Rente is echter niet allesbepalend. Ook voorwaarden, premies en


© 2010

Pagina 23

eventuele rentes die in rekening worden gebracht bij verlenging van de rentevaste periode spelen een rol bij de keuze voor een goede financie-ring.

In veel gevallen wordt er bij de eerder genoemde budgethypotheken een behoorlijke korting gegeven op de rentetarieven. In dat geval is het wel belangrijk dat u goed naar de voorwaarden kijkt. Het kan zomaar zijn dat u bij de verkoop van de woning bijvoorbeeld 3% boete moet betalen. Het voordeel dat u met de lage rente heeft ontvangen kan op die manier snel verdwenen zijn.

Houd rekening met extra kosten als u binnen een rentevaste periode vervroegd wilt aflossen. De hoogte van de kosten is mede afhankelijk van het huidige rentepercentage en hoe lang de rentevaste periode nog loopt. Ook van belang zijn de premies voor een eventuele levensverzekering die aan de hypotheek is verbonden. De rente mag bij een bepaalde geld-verstrekker dan lager zijn dan bij een concurrent, maar krijgt u ook een verzekering die goedkoper is of die dezelfde (of betere) voorwaarden biedt?

Bij banken bestaat er nog het fenomeen “venstertarief”. Een aantal banken geeft aantrekkelijke kortingen als u als nieuwe klant bij ze aan-klopt. Wilt u echter na het verlopen van de rentevaste periode de hypo-theek weer bij dezelfde geldverstrekker afsluiten, dan geldt plotseling het venstertarief. Dat tarief kan wel 1% tot 1,5% hoger liggen dan de rente die u bij het aangaan van de hypotheek aangeboden heeft gekre-gen. Voor u als consument is het venstertarief lastig, omdat bijna alle banken op deze manier werken.

Tot slot kan het zijn dat u naast de hypotheek een aantal producten dient af te nemen om een korting op de hypotheekrente te krijgen. Dat kan voordelig zijn, maar dit hoeft niet altijd. Daarom vergelijkt de financi-eel adviseur met u altijd aanbiedingen van meerdere aanbieders.

De goedkoopste is niet altijd de beste! Goedkoop betekent vaak duurkoop. Een goedkope, aflossingsvrije hypotheek lijkt de beste oplossing omdat u dan nog veel dingen kunt


© 2

010

Pagina 24

ondernemen. U houdt dan meer geld over dan met bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of een spaarhypotheek. Veel mensen vergeten echter dat ook een aflossingsvrije hypotheek uiteindelijk afgelost dient te worden, hetzij met verkoop van de woning, hetzij met eigen mid-delen. Daarom is het belangrijk de verschillende hypotheekvormen op allerlei gebieden met elkaar te vergelijken.

Wet Financieel Toezicht (WFT) Voor de gehele financiële dienstverlening is per 01-07-2006 een nieu-we wet van kracht, de wet financieel toezicht (WFT). In deze wet is duidelijk omschreven hoe de financieel adviseur om moet gaan met informatievoorziening richting de consument. In deze tijd is het voor de adviseur dus niet meer mogelijk om zomaar een netto maandlast achter op een visitekaartje te schrijven. U mag van een goed financieel adviseur verwachten dat hij alles netjes voor u uitwerkt, alles netjes vastlegt en alles goed aan u uitlegt.

Rekenmodules: uw maximale hypotheek berekenen Wanneer u zicht heeft op uw wensen en behoeften, kunt u op veel websites uw maximale hypotheek berekenen. U krijgt dan het hypo-theekbedrag dat u maximaal in uw situatie kunt lenen bij elke hypo-theekverstrekker. Kijk eens op www.rekenmodules.nl.

2.1.2 Keuze voor een hypotheek

Wanneer u een hypotheek uitkiest, kiest u in eerste instantie voor een bepaalde hypotheekvorm die past bij uw persoonlijke wensen en om-standigheden. Voor het kiezen voor een bepaalde hypotheekvorm zijn onder andere onderstaande zaken van belang:

Persoonlijke omstandigheden.Kijk, samen met de adviseur, naar de volgende omstandigheden:

• Weegt het risico van beleggen voor u op tegen de mogelijkheid dat het u een hoger rendement oplevert?

• Wat is uw leeftijd en gezondheid? Door een wat oudere leeftijd of slechte gezondheid kan het bijvoorbeeld erg duur of zelfs onmogelijk zijn om een levensverzekering te verkrijgen

• Wat is uw gezinssituatie? Als u hoofdkostwinner bent met een partner


© 2010

Pagina 25

en kinderen, die van uw inkomen afhankelijk zijn, moet u rekening houden met het risico dat u komt te overlijden. Dat risico is minder van belang als u alleenstaand bent, maar bijna iedereen heeft erfge-namen.

• Wat is uw financiële situatie? Als u veel eigen geld of vermogen heeft, heeft u meer mogelijkheden om dat voor uw hypotheek te ge-bruiken of op een andere gunstige manier voor de financiering of aankoop aan te wenden.

Aflossen Een belangrijke afweging bij de keuze voor een bepaalde hypotheek-vorm is de vraag of u wilt aflossen of niet. Aflossen wil zeggen dat u eigen vermogen in uw hypotheek stopt om uw schuld en uw maandlas-ten te laten dalen. U bent dan bezig om de woning af te betalen, zodat deze uiteindelijk hypotheekvrij is. Aflossen is op verschillende manie-ren mogelijk. U kunt bijvoorbeeld maandelijks een afbetaling doen of in één keer na dertig jaar een afbetaling doen met de uitkering van een levensverzekering.

Het wel of niet aflossen van de hypotheek is afhankelijk van uw per-soonlijke situatie. Belangrijke factoren zijn uw leeftijd, eigen vermo-gen en fiscale overwegingen en toekomstverwachtingen. In ieder geval is het verstandig er rekening mee te houden dat de hypotheekrenteaf-trek na dertig jaar vervalt. Uw financieel adviseur helpt u met de keuze omtrent het aflossen.

Voordelen van aflossen • U bouwt vermogen op. Nadat u de hypotheek heeft afgelost, zit het

vermogen in uw woning en is uw vermogen daarom belastingvrij. • U bent minder kwetsbaar voor de waardedaling van uw huis. • Hoe langer de looptijd van een hypotheek, hoe meer rente u uitein-

delijk in deze periode betaalt. Als de hypotheek eenmaal is afgelost, heeft u geen hypotheeklasten meer. Hierdoor houdt u per maand meer financiële ruimte over.


© 2

010

Pagina 26

2.2 NHG en woonlastenfaciliteit

Ontslag kan er voor zorgen dat mensen gedwongen worden om hun woning te verkopen. Zij kunnen door het verlies van hun inkomen sim-pelweg hun hypotheek niet meer betalen. Het gevolg daarvan is dat de koopwoning gedwongen verkocht wordt. In zo’n situatie kan het een geruststellende gedachte zijn dat er bij de aanschaf van de hypo-theek gekozen is voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Dit geeft zekerheid dat u bij gedwongen verkoop zonder restschuld aan de geldverstrekker blijft zitten. Naast de NHG bestaat er ook de woonlastenfaciliteit. Deze biedt de mogelijkheid om geld te lenen om meer tijd te krijgen om de betalingsproblemen op te lossen.

NHGDe Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verstrekt door de Stich-ting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Deze stichting heeft tot doel om het eigen woning bezit op een verantwoorde manier te stimu-leren. Iemand die een eigen woning bezit, kan onder voorwaarden een hypotheek verkrijgen met de speciale garantie. De lening mag, inclu-sief een vast percentage aan verwervingskosten, in 2010 niet meer bedragen dan €350.000,-. Ook bij een verbouwing van uw huis mag u NHG aanvragen. Het maximum van de lening bedraagt dan €265.000,-.

Garantie In veel gevallen brengt gedwongen verkoop minder geld op dan de oor-spronkelijke waarde van de woning. Met de NHG garandeert de WEW de geldverstrekker dat bij een gedwongen verkoop een eventueel te-kort wordt aangevuld door de stichting. Zo krijgt de geldverstrekker bij verkoop altijd de hele hypotheeksom terug. De stichting neemt dan de schuld van de verkoper over. Zij zal vervolgens proberen de schuld op een redelijke en billijke manier bij de verkoper te verhalen.

Het kan echter goed voorkomen dat de betalingsproblemen buiten uw schuld zijn ontstaan, namelijk bij werkloosheid, arbeidsongeschikt-heid, scheiding of overlijden. In die gevallen kan de WEW de schuld zelfs kwijtschelden. Let op! De woning moet dan niet via de veiling zijn verkocht!


© 2010

Pagina 27

Bij een hypotheek met NHG ligt doorgaans de rente 0,2% lager dan de gangbare hypotheektarieven voor een hypotheek zonder NHG. Deze rentekorting kan zelfs oplopen tot 0,6%. U profiteert namelijk van het feit dat er een beschermde hypotheek wordt verstrekt. Voor het ver-strekken van de garantie is een klein, aftrekbaar bedrag verschuldigd, de borgtochtprovisie. Deze bedraagt in 2010 0,55% van de totale hy-potheeksom.

WoonlastenfaciliteitMeestal zijn er bij een gedwongen verkoop alleen maar verliezers. Het is dus in ieders belang om verkoop op deze manier op een verantwoor-de manier te voorkomen. Aan de NHG hypotheek hangt daarvoor sinds 2005 de woonlastenfaciliteit vast, een gratis onderdeel.

De faciliteit houdt in dat u als u in betalingsproblemen raakt door werk-loosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of een overlijden, een aan-vullende lening kan krijgen voor een periode van maximaal 2 jaar. Dit geeft u meer tijd om een oplossing te vinden voor de opgelopen beta-lingsachterstanden. Door de lening kunnen de achterstanden en kosten worden voldaan welke betrekking hebben op de NHG hypotheek.

U krijgt geen lening van het WER, maar van een onafhankelijke geld-verstrekker. De WEW geeft pas na bestudering van uw zaak aan de geldverstrekker toestemming om de lening te verstrekken. De woon-lastenfaciliteit wordt eenmalig zonder kosten verstrekt. De lening is aflossingsvrij, zonder verschuldigde rente.

Meer informatie over de Nationale Hypotheek Garantie? Kijk op www.nhg.nl

Laatste wijzigingen voor NHG per 1 april 2010 betreffen een uitbrei-ding van de niet acceptabele achterstandsmeldingen bij BKR genoteer-de schulden en een verdere aanpassing van de voorwaarden waaronder een aanvullende borgtocht kan worden verkregen. Informeer altijd bij uw adviseur naar de gevolgen van een wijziging in de voorwaarden voor uw persoonlijke situatie.


© 2

010

Pagina 28

2.3 De woningtaxatie

Taxeren van uw woning De taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed, in uw geval van de woning die u wilt kopen. De hypotheekverstrekker kan aan de hand van het taxatierapport beoordelen of een hypotheek al dan niet verantwoord aan u verstrekt kan worden op basis van de aangekochte woning. De taxatie is in de meeste gevallen verplicht bij de aanvraag van een hypotheek. Ook wordt het taxatierapport vaak ge-bruikt voor aankoop- of verkoopbeslissingen.

Het taxatierapport Doelstelling van het taxatierapport is het bieden van een beter inzicht in de kwaliteit van een koopwoning voor de gewenste financiering. Het taxatierapport zegt iets over de waarde van de woning en geeft een redelijke indicatie van de onderhoudsstaat. Aan het taxatierapport is, als dit aanwezig is bij het zogenaamde Kadaster, een uittreksel uit de kadastrale kaart en een kadastraal bericht van het perceel toegevoegd. Ook zijn er zo mogelijk referentieobjecten uit de directe omgeving op-genomen en zijn er grafieken met lokale en landelijke waardeontwik-keling van gebouwen in de omgeving toegevoegd.

Redenen voor een taxatie van een woning • Verkrijgen van een indicatie van aan- of verkoopprijs • Aanvraag van een hypotheek bij b.v. aankoop of verbouwing • Onderbouwing bepaling herbouwwaarde voor de opstalverzekering • Verkrijgen van een waardeindicatie voor een aanslag in zake succes-

sierechten (bij overlijden), boedelscheiding (echtscheiding) etc.

De uitkomst van een waardebepaling zal worden beïnvloed door het doel waarvoor er getaxeerd wordt en dient dus altijd door de taxateur gemeld te worden in het taxatie-rapport. Een recente taxatie ten be-hoeve van het vaststellen van een juiste verkoopprijs is dus b.v. niet standaard geschikt als onderbouwend document voor een hypotheek-aanvraag.

Integriteit en vakbekwaamheid van de taxateur De taxatie wordt vaak uitgevoerd door een taxateur die lid is van een officieel taxatie register. Sinds 1 januari 2010 is dit ook een verplichte


© 2010

Pagina 29

voorwaarde voor het kunnen krijgen van een NHG hypotheek. Het taxatie register is een waarborg voor integriteit en vakbekwaamheid. Registers zijn VastgoedPRO en SCVM. De taxateur heeft de plicht om een onderzoek in te stellen naar factoren die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden. Daarom kan het voorkomen dat u extra gemaakte kosten moet betalen voor de taxatie, de zogenaamde verschotten.

Voorbeelden van zulke factoren (kunnen) zijn: • Veranderingen door de gemeente of provincie in beleid, bestemming

en gebruik in bestemmingsplannen, bouwverordeningen, drank- en horecawet, openluchtrecreatie en ontheffing.

• Informatie over milieuvervuiling (bodem, lucht en water), eventuele aanwezige oude olietanks e.d.

• Afgegeven vergunningen aan derden die van invloed (kunnen) zijn op het woongenot.

• Informatie van het kadaster.

In het onderstaande schema kunt u bekijken waar de taxateur nog meer op let met betrekking tot de waarde van uw woning.

Binnenshuis Buitenshuis OmgevingDe grootte Type huis

(vorm/soort)De gemeente

Muren, plafond en vloeren

De buitenmuren De woon-omgeving

Elektriciteit De staat van het schilderwerk

De parkeer-gelegenheden

Staat van onderhoud De staat van het daken de goten

Het bestem-mingsplan

Verwarming Wel of geen garage/schuur

Het openbaargroen

Mate van isolatie De grootte en de ligging van de tuin

De toegang totsnelwegen

De vertrekken Het soort erf afscheiding Het openbaarvervoer

Oppervlakte vande vertrekken

Scholen/winkels in de buurt


© 2

010

Pagina 30


© 2010

Pagina 31

2.4 Een bouwkundig rapport

Bouwtechnische keuring Een bouwtechnische keuring is aan te bevelen bij zowel aankoop als verkoop van uw woning. Ook de hypotheekverstrekker kan een bouw-kundig rapport eisen als er veel achterstallig onderhoud is en het rap-port kan nodig zijn voor de Nationale Hypotheek Garantie. De bouw-technische keuring wordt uitgevoerd door een ervaren bouwkundige. Deze bouwkundige is altijd in vaste dienst en werkt in een klein ra-yon, zodat hij bekend is met specifieke plaatselijke omstandigheden of bouwstijlen.

Op basis van de bouwtechnische keuring wordt een bouwkundig rap-port opgemaakt. Dit rapport geeft inzicht in de technische staat en staat van onderhoud van een woning. Het is tevens voorzien van een globale kostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwach-ten termijnkosten van 1 tot 5 jaar en verbeterkosten van de zaken die niet acceptabel zijn. Het rapport geeft u extra houvast en kan zorgen voor een sterke onderhandelingspositie met de verkoper. U kunt het rapport ook gebruiken om uw beslissing te overdenken. Het rapport is helder en in begrijpelijke taal geschreven en wordt, voorzien van foto’s, full color uitgeprint.

Het bouwkundig rapport is altijd een momentopname en geeft geen ga-rantie voor de verre toekomst. Aan de inspecteur kan (vaak tegen meer-prijs) wel een indicatie van de te verwachten kosten op langere termijn worden gevraagd. Het geeft de status van uw woning weer en probeert uit te sluiten of er grote problemen zijn of komen. Met behulp van deze bouwtechnische keuring worden gebreken aan het licht gebracht.

Onderdelen van bouwtechnische keuring:• Fundering, kruipruimte en vloeren. • Riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte. • Bouwkundige staat van vloeren, muren, metselwerk, voegwerk en

lateien. • Staat en toestand van dak, pannen, dakbeschot, goten, zink en schoor-

stenen. • Technische staat en te verwachten levensduur van dakbedekking en

dakconstructie.


© 2

010

Pagina 32

• Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren enz. • Visuele beoordeling van de technische staat van de CV installatie. • Visuele beoordeling van de technische staat van de elektrische instal-

latie. • Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van keuken. • Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van alle overige sanitaire

groepen. • Een oordeel over de staat van evt. schuren, garages en opstallen. • Vaststelen aanwezigheid loden waterleiding, asbest, risico koolmo-

noxide e.d. • Kostenraming met direct noodzakelijke kosten, termijn kosten en ver-

beterkosten.

2.5 De notaris

De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerende zaken. De werkelijke eigendomsoverdracht van registergoederen, waar-onder ook een woonhuis valt, worden in Nederland wettelijk verplicht via een notaris afgehandeld.

Advies Wie als koper op tijd naar de notaris stapt, kan een goed afgewogen advies verwachten. U kunt horen wat de gevolgen van de koop van een verhuurd huis zijn en of er eventuele bezwarende bepalingen, zoals erfdienstbaarheden, aan het huis kleven. De notaris kan u ook wijzen op de gevolgen van financieringsvormen. Ook als verkoper kan het slim zijn bijtijds een notaris raad te plegen. U krijgt dan uitgebreid advies over de verplichtingen die u als verkoper tegenover de koper heeft.

Koopovereenkomst sluiten Koper én verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. Zonder tussenkomst van de notaris kan het eigendom van een woning niet worden overgedragen. De formele overdracht van een huis moet altijd worden geregeld via een akte van levering. Deze leveringsakte en ook de hypotheekakte die ge-bruikelijk is wanneer u een hypotheek afsluit voor financiering worden bij de notaris in zijn bijzijn ondertekend, oftewel ‘gepasseerd’. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers.


© 2010

Pagina 33

Financiële afwikkelingDe notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. De koper en/of zijn hypotheekverstrekker dient het verschuldigde bedrag tijdig, voor het tekenen van de leveringsakte, naar de derdengelden-rekening van de notaris over te maken. Over een waarborgsom die is gestort krijgt de koper rente vergoed. De waarborgsom inclusief ren-te komt in mindering op het bedrag dat de koper verschuldigd is. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen, als zeker is dat ook hij heeft voldaan aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren. Dit is meestal één of twee werkdagen na het passeren van de leveringsakte. De notaris zorgt er-voor dat de gehele transactie naar behoren verloopt.

Omdat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper (‘kosten koper’), heeft de koper het recht de notaris te kiezen voor het opmaken en passeren van de akte(n). U kunt echter met de tegenpar-tij afspreken dat de verkoper deze kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbe-lasting (‘kosten verkoper’ of ‘vrij op naam’). Ook dan blijft de keuze van de notaris in principe aan de koper. Slechts bij nieuwbouw of be-paalde specifieke projecten is dit anders geregeld, dan worden de ak-ten door de notaris van de verkoper gepasseerd. De koper heeft echter altijd het recht zijn eigen notaris mede in te schakelen.


© 2

010

Pagina 34

2.6 Kosten

NotariskostenAl sinds oktober 1999 is het mogelijk om met de notaris te praten over het tarief dat hij in rekening brengt. Sinds 1 oktober 2000 is deze onder-handelingsruimte verder verruimd en gelden onderstaande minimale en maximale tarieven. Overtreding van dit voorschrift geldt als een eco-nomisch delict.

Aankoopsom Minimaal tarief Maximaal tarief € 45.378,02 € 533,19 € 1.007,85 € 68.067,03 € 533,19 € 1.154,87 € 158.823,07 € 533,19 € 1.154,87 € 226.890,10 € 598,54 € 1.296,90

€ 453.780,21 € 1.031,90 € 2.034,75

Afsluitkosten Onder afsluitkosten wordt verstaan alle kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van een hypotheek. De afsluitkosten omvatten door-gaans de afsluitprovisie en/of de afrekening van het met uw adviseur overeengekomen uurtarief, de taxatiekosten en de notariskosten.

Als de hypotheek gebruikt wordt voor aankoop, verbetering of onder-houd van de eigen woning, zijn de afsluitkosten fiscaal aftrekbaar.

Kosten voor een Nationale Hypotheek Garantie Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG betaalt u voor de extra zekerheid een eenmalige premie van 0,55% over het hypotheekbedrag.

Kosten van een taxatierapport De kosten van een taxateur staan meestal niet vast en zijn soms on-derhandelbaar. De taxatiekosten worden mede bepaald door de werke-lijke waarde van de woning. Vaak liggen de kosten tussen de €1000,- en €2000,-. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de koper. Ze zijn verder wel fiscaal aftrekbaar. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan is een taxatierapport meestal niet verplicht om een hypotheek te krijgen en zeker niet bij woningen in grote nieuwbouwprojecten.


© 2010

Pagina 35

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft richtlijnen voor de taxatiekosten. Voor een globale indruk staan de richtlijnen hieronder vermeld.

• Tot €113.445,- betaalt u 0,185 % en € 25,- vaste kosten. • Van €113.445,- tot € 453.780,- betaalt u 0,165 % en € 25,- vaste kosten. • Vanaf €453.780,- betaalt u 0,15 % en € 25,- vaste kosten.

Al deze prijzen zijn exclusief BTW.

Financieel adviseur De financieel adviseur die voor u bij diverse banken bemiddelt voor het beste voorstel wordt beloond middels zogenaamde provisiestruc-turen. Dit is vaak een percentage van de afsluitprovisie die u betaalt jegens de bank. Tegenwoordig is het ook steeds meer gebruikelijk dat u geen afsluitkosten meer richting de bank betaalt maar een zogeheten fee richting de financieel adviseur voor de werkzaamheden die deze voor u heeft verricht. In de toekomst zal het gross van de financieel adviseurs zo gaan werken. Op deze manier wordt de objectiviteit van de adviseur gewaarborgd en wordt u als consument goed beschermd, omdat de financieel adviseur niet meer voor een bepaalde bank zal gaan kiezen vanwege de provisie die hij zal ontvangen.

De zogeheten fee richting de financieel adviseur wordt zeker gehand-haafd bij de provisievrije hypotheek. Van de financieel adviseur ontvangt u een document omtrent de dienst-verlening met daarin de beloningstructuur vermeld. Adviseurs moeten in het document alle in rekening gebrachte kosten verantwoorden.

Verbouwingskosten Als u wilt, kunt u bij aankoop van uw woning de kosten voor een ver-bouwing (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) meefinan-cieren. De kosten hiervan moeten blijken uit een taxatierapport, een bouwkundig rapport of een door uzelf opgemaakte specificatie (een overzicht van de werkzaamheden die u wilt gaan uitvoeren en de kosten die u hiervoor verwacht te gaan maken). Als het bedrag voor kwaliteits-verbetering hoger is dan € 2.500,- wordt dit bedrag volledig in depot gehouden door de geldverstrekker. Op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat (een deel van) de kwaliteitsverbetering


© 2

010

Pagina 36

is uitgevoerd, betaalt de geldverstrekker (een deel van) dit bedrag uit.

2.7 Hypotheek oversluiten

Een hypotheek oversluiten betekent dat u afstapt van uw huidige hypo-theek en een geheel nieuwe hypotheek afsluit. Het kan dan gaan om een nieuwe hypotheekvorm of een nieuwe hypotheekverstrekker. In tijden dat de rentestand laag is, kan een hypotheek oversluiten aantrekkelijk zijn. Toch is het overstappen op een nieuwe hypotheek niet altijd gun-stig, zelfs als het huidige rentepercentage lager ligt dan de rente die u nu betaalt. Uw financieel adviseur kan berekenen of het oversluiten van een hypotheek in uw situatie voordelig is.

De belangrijkste reden voor het oversluiten van een hypotheek zijn de lagere maandlasten die uit de nieuwe hypotheek voortvloeien. De hoogte van een rentepercentage wordt mede bepaald door de hoogte van uw hypotheek ten opzichte van de waarde van uw woning. Een geldverstrekker loopt minder risico als de hypotheek laag is ten opzicht van de waarde van de woning. Daarom kan als uw woning in waarde is gestegen het oversluiten van een hypotheek een lagere rente opleveren. Ook wordt vaak een nieuwe hypotheek afgesloten voor het financieren van een verbouwing of het gebruiken van de overwaarde. Het is vooral zeer belangrijk dat u zich niet blindstaart op de lagere maandlasten al-leen.

Extra kosten verbonden aan een hypotheek oversluiten Het oversluiten naar een nieuwe hypotheek brengt extra kosten met zich mee. Om te beginnen dient u rekening te houden met eventuele boeterente, notariskosten, taxatiekosten en afsluitprovisie. U kunt deze kosten laten meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Daardoor vallen ze in uw maandlasten misschien nauwelijks op, maar uw hypotheek-schuld neemt er wel door toe. De kosten die het oversluiten van uw hy-potheek met zich meebrengen kunt u terug verdienen met het voordeel dat u maandelijks heeft door de kostenbesparing die is doorgevoerd omdat u uw hypotheek heeft overgesloten. De toekomstige maandlas-ten van de nieuwe hypotheek moeten opwegen tegen de extra kosten. Een goede financieel adviseur brengt dit uiteraard ook voor u goed in kaart.


© 2010

Pagina 37

Tips voor het oversluiten van een hypotheek Overstappen naar een nieuwe hypotheek begint met een goede en gron-dige inventarisatie van uw wensen. Laat uw financieel adviseur een overzicht maken van alle kosten die een hypotheek oversluiten met zich meebrengt. Op deze manier wordt duidelijk of een nieuwe hypotheek gunstig is en wat de beste hypotheek is voor uw situatie. Vaak kunnen bestaande levensverzekeringen naar uw nieuwe hypotheek mee wor-den genomen. Dat bespaart u het afsluiten van nieuwe verzekeringen. Let ook op de boeteclausule!

2.8 Verbouwing financieren

Een verbouwing van uw woning kan een waardevermeerdering beteke-nen, bijvoorbeeld door een nieuwe badkamer, keuken of een aanbouw. U moet daarvoor wel eerst zelf kosten maken. Vaak gaat het bij een verbouwing om hoge bedragen die u niet op een spaarrekening heeft staan. U kunt de verbouwing op verschillende manieren financieren. De rente die u over een lening voor een verbouwing van een woning, mits dat het hoofdverblijf is, betaalt, is fiscaal aftrekbaar.

1. Hypotheek oversluiten bij verbouwing Het oversluiten van de hypotheek betekent een verhoging van de hui-dige hypotheeksom en dus extra geld dat u kunt gebruiken voor de verbouwing.

2. Tweede hypotheek Ook een tweede hypotheek afsluiten betekent een verhoging van de huidige hypotheeksom. Vaak kan deze vorm van financiering de aan-trekkelijkste optie zijn. de rente van een tweede hypotheek is doorgaans lager dan als u een doorlopend krediet of een persoonlijke lening zou afsluiten voor financiering van de verbouwing.

De kosten voor een tweede hypotheek zijn relatief laag als u bij het afsluiten van uw bestaande hypotheek heeft gekozen voor een hogere inschrijving. Een hogere inschrijving houdt in dat de notaris een ho-ger hypotheekbedrag inschrijft in het hypothekenregister dan u op dat moment nodig had. Hierdoor kunt u daarna zonder gebruik te hoeven maken van een notaris de overwaarde van uw woning inzetten voor een tweede hypotheek.


© 2

010

Pagina 38

3. De verbouwing financieren door middel van een consumptief krediet Als u geen overwaarde in uw woning heeft en een tweede hypotheek daardoor geen optie is, dan is het afsluiten van een doorlopend kre-diet of persoonlijke lening een alternatief. De rente over dit type le-ning is aftrekbaar zolang u het geld gebruikt voor verbouwing van de woning. Houd er wel rekening mee dat de rente van een dergelijk kre-diet hoger is dan de hypotheekrente van bijvoorbeeld een tweede hypo-theek.


© 2010

Pagina 39

2.9 Woning in het buitenland

Een woning over de grens kopen was tot voor kort nog erg moeilijk. Tegenwoordig bieden veel meer banken hypotheken aan voor buiten-landse huizen, bijvoorbeeld als tweede woning.

Het is niet in alle landen even gemakkelijk om een huis te kopen. Voor Frankrijk, België, Spanje en Duitsland is het tegenwoordig een minder groot probleem. Deze landen liggen in de directe omgeving van Neder-land en maken het risico voor de hypotheekverstrekker enigszins klei-ner. Voor overige landen kan het verkrijgen van een hypotheek echter nog wel eens moeilijk worden. Banken willen niet zo snel geld uitlenen aan een woning waarvan ze de waarde en de risico’s niet gemakke-lijk kunnen inschatten. Banken lopen ook een hoger risico. Als u niet langer aan de betalingsvoorwaarden kunt voldoen, komen er een hoop ingewikkelde internationale juridische regels om de hoek kijken. Dat kan wellicht beter worden nu de Europese landen qua wetgeving steeds meer naar elkaar toetrekken.

Nederlandse bankEr zijn een aantal Nederlandse banken die hypotheken voor de aan-koop van een woning in het buitenland verstrekken. Voorbeelden zijn Van Lanschot Bankiers, ING Bank, Florius, SNS Bank en Rabobank. Het aantal aanbieders en de voorwaarden voor deze hypotheekvormen wijzigen frequent door het risico dat voor een bank aan deze vorm van hypotheekverstrekking is verbonden. Indien u ook in Nederland over onroerend goed blijft beschikken, zijn hypotheekverstrekkers soms tot “maatwerk” bereid om uw aankoop in het buitenland mogelijk te maken. Informeer bij uw adviseur naar de mogelijkheden en voorwaarden.

Buitenlandse bankU kunt ook een hypotheek bij een buitenlandse bank aanvragen. De looptijd is dan korter en meestal worden er meer eigen middelen over-legd. U kunt een bepaald maximaal bedrag lenen. Ook zijn er leeftijds-grenzen aan deze manier van financieren verbonden. Daarbij komen extra kosten, zoals een tolk voor het vertalen van de contracten en vaak andere regels wat betreft bureaucratie. Misschien moet u verschillende bemiddelaars voor verschillende deeltaken hebben. Laat u daarom al-


© 2

010

Pagina 40

tijd van te voren door uw adviseur informeren over de mogelijkheden, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Fiscaal Voor de financiering van een tweede huis is er belastingtechnisch ge-zien veel veranderd. U kunt niet langer de financiering fiscaal aftrekken als u er niet permanent woont. Het is alleen mogelijk de hypotheeklas-ten af te trekken als u in Nederland het hoofdinkomen verdient en per-manent in het huis in het buitenland verblijft. Daartegenover staat dat verhuren in Nederland niet meer is belast. Over de inkomsten van het verhuren van het tweede huis hoeft geen belasting meer te worden be-taald, tenzij het huis meer dan 70% van de tijd wordt verhuurd. Om deze reden is de recreatiewoning in Nederland zeer in trek, vooral om-dat er genoeg toeristen zijn die interesse hebben in het huren van de woning.

Andere belastingenSoms moet in het buitenland nog inkomsten- of vermogensbelasting worden betaald. Er moet in één van de twee landen waar de woningen staan inkomstenbelasting worden betaald als Nederland een belasting-verdrag heeft met het land van de tweede woning.

Belastingverdragen zijn er in elk geval met de omringende landen zo-als Duitsland, België, Spanje, Frankrijk en Portugal. Voor de meeste landen geldt dat u belastingplichtig bent als u er meer dan zes maan-den woont. Als het hoofdinkomen echter in Nederland wordt verdiend, wordt dit met elkaar verrekend. Als er een belastingverdrag is, kan er namelijk geen dubbele inkomstenbelasting worden geheven. Naast in-komsten- en vermogensbelasting gelden natuurlijk ook de gebruikelijke gemeentebelastingen en onroerend goedbelasting.

2.10 Welke belasting heft de gemeente De gemeente heft een aantal gemeentelijke belastingen. Per gemeente kunnen de belastingen verschillen. Een aantal belastingen geldt speci-aal voor koopwoningen.

Meest voorkomende gemeentelijke belastingen • onroerendezaakbelasting (OZB) • belasting van roerende woon- en bedrijfsruimten


© 2010

Pagina 41

• baatbelasting • forensenbelasting • toeristenbelasting • parkeerbelastingen • hondenbelasting • reclamebelasting • precariobelasting • rioolrechten • reinigingsheffingen • leges Hoogte gemeentelijke belastingen De hoogte van gemeentelijke belastingen wordt door elke gemeente-raad apart vastgesteld. Gemeenten kunnen op grond van de Gemeente-wet eigen belastingen heffen. De opbrengst van de gemeentelijke be-lastingen is ongeveer 19% van de gemeentelijke inkomsten.

De gemeentelijke belastingen zijn onder te verdelen in twee typen: de echte of algemene belastingen en de heffingen. De opbrengsten van echte belastingen gaan naar de algemene middelen van de gemeente. De gemeenteraad bepaalt zelf waaraan dat geld wordt besteed. De on-roerendezaakbelasting (OZB) is een voorbeeld van een echte belasting.

Het tweede type, de heffingen, wordt ook wel retributies genoemd en wordt gebruikt voor specifieke dienstverlening. Voor heffingen geldt dat de gemeente niet meer mag heffen dan de kosten van de dienstver-lening. Het geld dat u betaalt voor deze heffingen wordt direct door de gemeente gebruikt om de kosten te dekken. Voorbeelden van retributies zijn het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.


© 2

010

Pagina 42


© 2010

Pagina 43

3.0 Hypotheekvormen

Een hypotheek is in vele vormen verkrijgbaar. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste vormen vermeld met daarbij voor- en nadelen. Hope-lijk heeft u hierdoor meer zicht op alle mogelijkheden. Bedenk dat er veel meer hypotheekvormen zijn dan hieronder beschreven. Uw finan-cieel adviseur zal alles voor uw situatie op een rijtje zetten.

3.1 De annuïteitenhypotheekBij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd – bij gelijk-blijvende rente – een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Ge-volg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. De netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan.

Voordelen annuïteitenhypotheek• Lage aanvangslasten, in het begin betaalt u weinig aflossing.• Alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een

hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft. • Offertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes

van hypotheekvormen met vermogensopbouw.• Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.

Nadelen annuïteitenhypotheek• Het fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende)

aflossingen.• De netto lasten stijgen tijdens de looptijd, de bruto lasten blijven ge-

lijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt. • Fiscaal minder voordelig ten opzichte van de hypotheken met vermo-

gensopbouw.

De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor lage aanvangslasten kiezen of voor mensen die in de toekomst een stij-ging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoor-beeld als u in een hoger belastingtarief valt).


© 2

010

Pagina 44

3.2 De lineaire hypotheekBij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geld-verstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflos-sing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante on-derpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.

Voordelen lineaire hypotheek• U bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen. • Uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd. • De hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen.

Nadelen lineaire hypotheek• Hoge maandlasten bij aanvang. • Fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd. • Ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig.

De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten rela-tief snel willen verminderen. Bijvoorbeeld zodat ze in deeltijd kunnen gaan werken of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met financiële risico’s en bang zijn dat het later door omstandigheden een stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet geschikt voor mensen met een ‘laag’ inkomen.

3.3 De aflossingsvrije hypotheekBij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen af-lossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen.

De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond


© 2010

Pagina 45

75% van de executiewaarde (dus zo’n 60% van de vrije verkoopwaar-de). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door die verzekering.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek• U heeft lage lasten.• U betaalt alleen rente. • Geen verplichte tussentijdse aflossingen. • Geen verplichte vermogensopbouw. • Geen verplichte verzekeringsdekkingen. • Veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogens-

opbouw en verzekeringsdekkingen. • Belastingaftrek blijft in stand. • Een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen in combinatie met een

andere vorm afgesloten.• Hoogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de

executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%).

• Offertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek• U bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost. • Rentelast blijft doorlopen. • De eindaflossing is niet geregeld. • Na pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een

vermindering van belastingaftrek. • Vanaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost

kunnen de lasten behoorlijk stijgen. • Meestal moet u eigen geld inbrengen omdat u vaak maar 75% van de

executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren wel tot 100%).

De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoen-de overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oude-re alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn.


© 2

010

Pagina 46

Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afge-sloten, is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen.

3.4 LijfrentehypotheekDe lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aan-vullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorzie-ning is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belast-baar inkomen aftrekken. Overigens zijn hier striktere voorwaarden aan verbonden dan eerdere jaren. De premie is alleen af te trekken als u een pensioentekort kunt aantonen. Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkerin-gen zijn wel belast met inkomensbelasting. Met de uitkeringen kunt u de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen. U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt of bij eerder overlijden. Er zijn ook combinaties met andere hypotheek-vormen mogelijk.

Voordelen lijfrentehypotheek• Veel belastingaftrek: rente en premie zijn aftrekbaar (onder bepaalde

voorwaarden).• In een aantal gevallen kunt u een redelijk hoog gegarandeerd rende-

ment op de lijfrenteverzekering behalen. • Indien gewenst kunt u ervoor kiezen de premie te beleggen.• Fiscaal voordeliger ten opzichte van de hypotheekvormen met tus-

sentijdse aflossingen; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd.

• Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensop-bouw: de premie voor de verzekering is aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden).

Nadelen lijfrentehypotheek• Accent op fiscaal voordeel. • Gevoelig voor wijzigingen in de belastingwetgeving. • De aftrek van de premie is aan strikte wettelijke voorwaarden gebon-

den. • Het fiscaal voordeel van de aftrek kan later als fiscaal nadeel uitpak-


© 2010

Pagina 47

ken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat. • Beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan. • Weinig flexibiliteit. Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw:• U krijgt geen uitkering ineens maar periodiek. • De periodieke uitkering moet aan strikte wettelijke eisen voldoen. • Met de lijfrenteverzekering kunt u de hypotheek niet ineens aflossen;

dit kan fiscaal nadelig uitpakken aangezien de hypotheekrente vanaf 1 januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar zal zijn.

• U dient inkomstenbelasting te betalen over de uitkeringen.

3.5 KrediethypotheekEen krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er be-staat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheek en is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk een doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door deze zekerheid is de geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij een doorlopend kre-diet. De rente kan niet voor langere perioden worden vastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf.

Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw huis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaar-de is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrek-ken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. Er zijn ook geldverstrekkers die tot boven de executiewaarde gaan.

Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel. Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat be-drag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekking tot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt, heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren. Zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weinig interessant meer.

Voordelen krediethypotheek• Er bestaat geen aflossingsverplichting, wat met name in verband met

de fiscale aftrekbaarheid bij hogere inkomens interessant kan zijn. • Afgeloste bedragen kunnen makkelijk weer worden opgenomen.


© 2

010

Pagina 48

• U betaalt alleen rente over het bedrag dat u opneemt en niet over het kredietplafond.

• U bouwt vermogen op als u aflost. • Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid.• De eventuele aftrekbaarheid van de rente (alleen wanneer het in de

eigen woning geïnvesteerd wordt).• De te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers

maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. • De rente kan niet voor langere perioden vast worden gezet.

De krediethypotheek wordt nog wel afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud van het huis. Ook wordt ze gebruikt door oudere mensen, die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen (‘opeten’ van het vermogen).

3.6 BeleggingshypotheekEen beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheekvorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge ren-dementen, gecombineerd met de renteaftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger.

Voordelen beleggingshypotheek• Lage netto lasten. • Veel vrijheid. • Extra inleg of opname mogelijk. • Fiscaal aantrekkelijk, renteaftrek gedurende de hele looptijd is maxi-

maal. • Meefinancieren van eenmalige storting mogelijk. • Niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen. • Kans op hoger rendement. • De verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies

worden belegd. • De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).


© 2010

Pagina 49

Nadelen beleggingshypotheek• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. • Beleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eind-

kapitaal. • Vaak uiteenlopende productvoorwaarden.• Veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering. • Enorm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die ver-

schillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement • Divers aanbod zeer moeilijk met elkaar te vergelijken. • Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw.

Ten opzichte van de spaarhypotheek:• Geen koppeling met de hypotheekrente.• Geen rentedempende werking.• Geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente. • Vanwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het

netto rendement; in de praktijk maakt men vaak een verkeerde verge-lijking met de spaarhypotheek.

Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek:• Minder flexibiliteit; u dient rekening te houden met de fiscale spelre-

gels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.• Vanwege de hogere kosten moet u in werkelijkheid een hoger bruto

rendement maken om hetzelfde netto rendement als de beleggingshy-potheek zonder verzekering te behalen.

• Sinds 1 januari 2001 wordt dit nadeel enigszins afgezwakt vanwege de zogenaamde vermogensrendementsheffing.

3.7 EffectenhypotheekBij de effectenhypotheek lost u gedurende de looptijd de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. U bouwt dan door middel van deze rechtstreekse belegging een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af.

Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Het kan echter ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico’s met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. Omdat u het bedrag


© 2

010

Pagina 50

op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen.

De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaan-vraag. U leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.

Voordelen effectenhypotheek• Maximaal belastingvoordeel gedurende de looptijd van de hypotheek;

u betaalt immers alleen rente.• U kunt zonder eigen geld beleggen. • U bepaalt zelf in welke effecten wordt belegd.• De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).• Het eindresultaat kan hoger zijn dan verwacht bij goed lopende ef-

fecten.• Een levensverzekering is niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan

de regels voor levensverzekeringen.

Nadelen effectenhypotheek• Het beleggingsresultaat is onzeker; u weet nooit zeker of het eindre-

sultaat voldoende is voor aflossing van de hypotheeksom.• Geen financiële zekerheid voor nabestaanden.

3.8 De levenhypotheekDe levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) af-gelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belas-tingvrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de renteaftrek.

Voordelen levenhypotheek• Omdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost,

blijft, bij gelijkblijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten.

• Omdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw hypotheekrente volledig aftrekken (lage hypotheeklasten), terwijl de rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste


© 2010

Pagina 51

echter wel onder strikte voorwaarden.• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op. • Extra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari

1992.

Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen:• Fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand

gedurende de looptijd.

Ten opzichte van de beleggingshypotheken:• Minder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement;

er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven.

Nadelen levenhypotheek• De fiscale voorwaarden maken de levenhypotheek tot een keurslijf.

De hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering is niet zeker.

• Het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling van de verzekeringsmaatschappij be-staat.

• De afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging; het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt die bijna altijd tegen.

• Het garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij be-legt de premie meestal in obligaties e.d.

• U heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging. • De levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstruc-

tuur. • U heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de loop-

tijd. • Meestal een minimaal verplichte overlijdensverzekering.• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. • Minder voordelig ten opzichte van de spaarhypotheek; een lager ga-

rantiekapitaal en hogere kosten dus een lager netto rendement;

De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Om-dat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de


© 2

010

Pagina 52

hypotheekrenteaftrek, kan deze hypotheekvorm met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.

3.9 SpaarhypotheekDe spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele leven-hypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypo-theekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Bij tussentijdse beëindiging krijgt u het volledige kapitaal uitgekeerd dat met het spaar-deel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkos-ten. Een verhoging van de hypotheekrente wordt deels gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuur-lijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hy-potheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.

Voordelen spaarhypotheek• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op. • Fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand

gedurende de looptijd.• U heeft inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de loop-

tijd.• U spaart met een gegarandeerd rendement; het rendement is even hoog

als de hypotheekrente. • U maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente. • U loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt. • De waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden. • Renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hy-

potheekrente aan de spaarrente. • Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw.


© 2010

Pagina 53

Nadelen spaarhypotheek• Veelal een verplichte overlijdensrisicoverzekering. • Voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voorde-

lig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Een al-leenstaande kan heel goed zonder zo’n verzekering. De kosten ervan wegen zwaar-der door als hij bij het afsluiten al wat ouder is.

• Een spaarhypotheek is niet zo flexibel. Net als bij iedere levenhypo-theek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dag-rente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig.

• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. • Meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%. • Bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de

koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente. • U bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen,

sparen en verzekeren. • Het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypo-

theek.

Ten opzichte van de beleggingsverzekering- hypotheek:• Minder flexibiliteit met betrekking tot wijzigingen in de lening, ver-

mogensopbouw en verzekeringsdekkingen. • Vaak is er sprake van een verplichte overlijdensrisicodekking.

Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek:• Minder flexibiliteit: u dient rekening te houden met de fiscale spelre-

gels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.

3.10 De hybride hypotheekDe hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Daarom wordt het ook wel de spaar/beleg-gingshypotheek genoemd.

U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsge-deelte met gespaard of belegd vermogen is mogelijk. Ook wisselen tus-


© 2

010

Pagina 54

sen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk. Door te beleg-gen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over.

Door de combinatie van sparen en beleggen wordt een deel gegaran-deerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren. Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd spa-ren en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaal-marktrente en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen.Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hy-bride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de on-doorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte.

Voordelen hybride hypotheek• Maximaal fiscaal voordeel.• U bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op. • U bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen, en deze ver-

houding kunt u tussentijds (beperkt) wijzigen. • Een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel. • Er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel.

Nadelen hybride hypotheek• Combinatie geldverstrekker/verzekeraar ligt vast.• Strenge voorwaarden aan halverwege wisselen van hypotheekver-

strekker.• Kosten verbonden aan wisselen van hypotheekverstrekker; deze kun-

nen per bank verschillen.

De hybride hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: u kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen.


© 2010

Pagina 55

3.11 De bankspaarhypotheek Wat is banksparen? De Wet Banksparen maakt het mogelijk om bij een bank of een beleggingsinstelling fiscaal gunstig vermogen op te bouwen voor het aflossen van uw hypotheek of voor het opbouwen van pensioen. Het gedeelte van de Wet Banksparen dat van toepassing is bij het aflossen van de hypotheek, heet het Spaarrekening Eigen Woning regime (SEW). Op het moment dat gekozen wordt voor banksparen wordt de hypotheek vaak een bankspaarhypotheek genoemd. Op deze pagina behandelen wat een bankspaarhypotheek exact is en aan welke voorwaarden en regels voldaan moet worden om te kunnen profiteren van het belastingvoordeel van banksparen.

Wat is een bankspaarhypotheek? Een hypotheekvorm kan bestaan uit een combinatie van een hypotheek-lening, aflossing/vermogensopbouw en een overlijdensrisicoverzekering. Een bankspaarhypotheek is een combinatie van een hypotheeklening en een geblokkeerde rekening. De bankspaarhypotheek bevat standaard geen aanvullende overlijdensrisicoverzekering. Op het moment dat aan-vullende overlijdensrisicodekking gewenst is, dient dit dus los geregeld te worden. Op de geblokkeerde rekening wordt periodiek geld gestort dat gebruikt dient te worden voor de aflossing van de hypotheeklening. Hierbij kan er een keuze gemaakt worden voor een spaarvariant (de Spaarrekening Eigen Woning) en een beleggingsvariant (Beleggings-rekening Eigen Woning).

Spaarrekening Eigen Woning (SEW)De Spaarrekening Eigen Woning (SEW) is een geblokkeerde spaar-rekening waarop regelmatig geld gestort wordt dat uiteindelijk aange-wend dient te worden voor de aflossing van een hypotheekschuld. De rente die de rekeninghouder ontvangt op de spaarrekening zal normaal gesproken gelijk zijn aan de hypotheekrente die over de (bankspaar)hypotheek betaald dient te worden. De SEW kent hierdoor een gega-randeerd eindkapitaal. Vanwege dit gegarandeerde eindkapitaal heeft een eventuele stijging van de hypotheekrenten altijd direct een daling van de inleg tot gevolg.

Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW) De Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW) wordt ook wel het Be-leggingsrecht Eigen Woning genoemd. De BEW is een geblokkeerde


© 2

010

Pagina 56

beleggingsrekening waarop regelmatig geld gestort wordt dat gebruikt dient te worden voor de aflossing van de hypotheekschuld. Het inge-legde vermogen wordt belegd. Meestal wordt er belegd in beleggings-fondsen. Hierbij kan er vaak gekozen worden tussen een aantal ver-schillende risicoprofielen: van risicoloos tot risicovol. Kenmerk van beleggen is dat het rendement nooit 100% zeker is. Het is bij een BEW daarom altijd de vraag of het kapitaal op einddatum voldoen zal blijken te zijn om de hypotheeklening af te lossen.

Regels en voorwaarden van de SEW en BEW Het opgebouwde vermogen bij banksparen hoeft gedurende de looptijd niet in Box 3 opgenomen te worden. Hiermee ontstaat een mogelijk be-lastingvoordeel. De uiteindelijke uitkering kan vaak ook belastingvrij gebruikt worden voor de aflossing van de hypotheek. Echter, om deze belastingvoordelen te krijgen, moet er aan een aantal voorwaarden en regels voldaan worden. Deze voorwaarden en regels zetten we hieron-der op een rij. Hierbij hebben we een scheiding gemaakt in regels die met de overeenkomst zelf te maken hebben en regels die te maken heb-ben met de vrijstelling bij de uitkering van de SEW/BEW.

Regels en voorwaarden voor het opzetten van een SEW/BEW:• U moet de SEW onderbrengen bij een bank of beleggingsinstelling

die in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) mag optreden als aanbieder;

• Er moet sprake zijn van een eigen woning; deze eigen woning moet eigendom van de rekeninghouder zijn.

• De rekeninghouder moet een eigenwoningschuld hebben; • De rekening dient geblokkeerd te zijn. De blokkade dient in de reke-

ningovereenkomst vermeld te staan; • De rekening mag alleen gedeblokkeerd worden ter aflossing van de

eigen woning schuld. De rendementen die tussentijds behaald worden dienen op de rekening bijgeschreven te worden.

Regels en voorwaarden in verband met de vrijstelling bij uitkeren:• U moet de geblokkeerde rekening bij leven gedurende minimaal 15

jaar in stand houden; • bij een looptijd tussen de 15 en 20 jaar geldt een belastingvrije uitke-

ring van €32.900. Bij een inlegperiode van 20 jaar of meer, geldt een vrijstelling van €145.000. De genoemde vrijstellingen gelden niet per


© 2010

Pagina 57

product maar per persoon. Iedere belastingplichtige kan dus in zijn leven maximaal €145.000 euro belastingvrij ontvangen.

• bij overlijden wordt de rekening gedeblokkeerd. De vrijstelling is in dit geval ook van toepassing, ook al is er nog niet voldaan aan de bovenvermelde looptijd;

• De inleg op de rekening moet voldoen aan de bandbreedte eis; de hoog-ste inleg mag nooit meer bedragen hebben dan het tienvoud van de laagste inleg. Het is niet mogelijk om tijdelijk te stoppen met inleg-gen.

• De vrijstelling kan nooit hoger zijn dan de met het opgebouwde ver-mogen af te lossen hypotheekbedrag.

Op het moment dat niet aan alle regels wordt voldaan verhuist de spaarrekening of beleggingsrekening automatisch van box 1 naar box 3.

Verschillen tussen de KEW en de bankspaarhypotheek (SEW en BEW) De bankspaarhypotheek is geïntroduceerd om een bancaire concurrent te creëren voor de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Het ba-sisprincipe is voor beide varianten gelijk: fiscaal voordelig vermogen opbouwen voor de aflossing van een hypotheek. Er bestaat echter ook een aantal essentiële verschillen tussen de KEW aan de ene kant en de bankspaarhypotheek (SEW en BEW) aan de andere kant. Hieronder staan de belangrijkste verschillen op een rij.

Het grootste verschil tussen de KEW en de bankspaarhypotheek zit hem in de wijze waarop met overlijden omgegaan wordt. • Hoogte uitkering bij overlijden. Bij een KEW is de overlijdens-

risicodekking geïntegreerd in het product. Bij overlijden tijdens de looptijd van de verzekering wordt het verzekerde bedrag uitgekeerd. De uitkering moet normaal gesproken verplicht gebruikt worden ter aflossing van de hypotheek. Bij een bankspaarhypotheek ontbreekt een dergelijke overlijdensrisicodekking en zal bij overlijden alleen de opgebouwde waarde op de geblokkeerde rekening uitgekeerd worden (bij 2 rekeninghouders de helft van de uitgekeerde waarde). Bij de bankspaarhypotheek wordt vanwege de beperkte dekking bij overlij-den vaak een losse overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Mocht de rekeninghouder dan komen te overlijden, dan worden twee bedragen uitgekeerd: de overlijdensrisicodekking en het tegoed op de rekening. Hierbij geldt normaal gesproken dat het bedrag dat op de geblokkeer-de rekening stond verplicht aangewend moet worden voor de aflos-


© 2

010

Pagina 58

sing van de hypotheek. De uitkering van de overlijdensrisicoverzekering kan vrij besteed worden. Bij een combinatie van een bankspaarhypotheek en een losse overlijdensrisicoverzekering is de kans op oververzekering of onderverzekering groot. Het is tenslotte vooraf lastig of niet in te schat-ten wat de opgebouwde waarde op de spaarrekening of de beleggingsre-kening op een bepaald moment zal zijn.

• Begunstiging bij overlijden. Bij het afsluiten van een KEW kan de verzekeringnemer zelf de begunstiging bepalen. De begunstigde wordt op de polis aangegeven. Bij de bankspaarhypotheek is er geen sprake van een begunstigde. Op het moment dat de rekeninghouder komt te overlijden, valt de waarde van de beleggingsrekening standaard in de nalatenschap. Bij samenwonende partners is de langstlevende partner niet per definitie de (enige) erfgenaam. Op het moment dat hier geen rekening mee wordt gehouden, kunnen bij overlijden grote problemen ontstaan.

• Successierechten. Samenwonenden en niet in gemeenschap van goede-ren gehuwde echtparen hebben bij een KEW de mogelijkheid om door zogenaamde ‘premiesplitsing’ successierechten te omzeilen. Als de over-lijdensrisicopremie voor de KEW van de een wordt betaald door de ander, is geen successierecht verschuldigd. Bij de bank opgebouwd tegoed valt gewoon in de nalatenschap en daarmee onder de heffing van successie-recht. Hierbij gelden er voor familieleden en langstlevende partners vaak wel ruime vrijstellingen.

Eigendom van de woning en eigenwoningschuld Bij de bankspaarhypotheek moet de rekeninghouder zelf een eigen woning hebben. Bij de KEW hoeft de verzekeringnemer zelf geen woning te heb-ben. Bij de KEW wordt ook aan de regels voldaan als de echtgenoot of degene met wie de verzekeringnemer duurzaam samenwoont een eigen woning heeft. Daarnaast moet de rekeninghouder bij een bankspaarhypo-theek gedurende de gehele looptijd een eigenwoningschuld hebben. Bij een KEW geldt dat er een eigenwoningschuld moet zijn zodra de verzeke-ring uit gaat keren. Dit houdt in dat er tussendoor ook momenten kunnen zijn dat er geen eigenwoningschuld is.

3.12 De startershypotheekStarten met uw eerste hypotheek… Voor velen een grote stap en bijzonder moeilijk als bijvoorbeeld de huizenprijzen hoog liggen. Gelukkig doet de overheid er alles aan om het starters steeds makkelijker te maken een huis te kopen (zie hoofdstuk 1).

Er zijn ook een aantal banken die hebben ingezien dat starters op de hypo-


© 2010

Pagina 59

theekmarkt een extra steuntje nodig kunnen hebben. Veel starters beginnen aan hun eerste woning als ze hun studie hebben afgerond en hun eerste baan hebben. De startershypotheek houdt er rekening mee dat een starter in de toekomst een hoger inkomen gaat verdienen. Daardoor kunt u een hogere hypotheek afsluiten dan op grond van uw huidige salaris mogelijk zou zijn.Aan de startershypotheek zijn verder wel voorwaarden verbonden die kunnen verschillen per aanbieder. Een minimaal opleidingsniveau of een leeftijdsgrens zijn hier goede voorbeelden van. Daarnaast kiest u met een startershypotheek ook gewoon voor een bepaalde vorm, zoals een lineaire, spaar-, beleggings- of levenhypotheek bijvoorbeeld.

Banken met startershypotheek:

ABN AMRO startershypotheek: Een hypotheek gekoppeld aan een spaarpolis. Wel uitsluitend onder Nati-onale Hypotheek Garantie (NHG) verkrijgbaar waardoor de maximale hy-potheek € 300.000 bedraagt.

ING startershypotheek: De hypotheek die rekening houdt met inkomensgroei waardoor een hogere hypotheeklening verkregen kan worden zonder extra kosten. Normaal ge-sproken wordt het maximale hypotheekbedrag bepaald op basis van inko-men. Bij de startershypotheek wordt rekening gehouden met de verwachte groei van het inkomen over de aankomende 5 jaar afhankelijk van de ge-noten opleiding.

Nationale Nederlanden startershypotheek: Jonge starters kunnen tot 100% van de executiewaarde van de woning le-nen. U kunt 5% meefinancieren als eerste storting in een depot om ver-mogen op te bouwen (belegging). Aflossing hoeft niet tijdens afgesproken looptijd en u heeft de mogelijkheid de eerste vijf jaar niet te beleggen.

Rabobank generatiehypotheek: Als u de hypotheeklasten (nog) niet kunt dragen, kunnen ouders of grootouders meehelpen in de financiering. (Groot)ouders kunnen u geld lenen uit eigen vermogen, een deel van de koopsom schenken maar ook samen met u de financiering aangaan.

Voordelen startershypotheek:• Meer geld lenen dan huidige inkomen toelaat.• In het begin zijn de hypotheeklasten laag. (Groot)ouders kunnen financi-

eel helpen met aankoop.


© 2

010

Pagina 60

Let op de voorwaarden die iedere bank aan u als starter stelt.

3.13 SeniorenhypotheekDe bijzondere seniorenhypotheek is er speciaal voor ouderen die hun pensioen aan willen vullen voor de rest van hun leven, om op die ma-nier nog een mooie oude dag te beleven. Zonder de woning te verko-pen wordt er eigenlijk een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afgeslo-ten, waarmee de oude helemaal afgelost wordt. Dit is mogelijk door de overwaarde van het huis die in de loop der tijd ontstaan is. De nieuwe hypotheek wordt overigens nooit meer dan 125% van de executiewaar-de van het huis die de taxateur vaststelt. Na het aflossen van de oude hypotheek blijft er dus geld over om de AOW en het pensioen aan te vullen in de vorm van een extra uitkering per maand.

Een deel van de overwaarde kan direct geïnvesteerd worden in een levensverzekeraar voor een gegarandeerde, direct ingaande lijfrente uitkering. Normaal gesproken bouwt u bij een lijfrentepolis geleidelijk aan kapitaal op, om vervolgens de afbouwfase in te gaan. Bij de seni-orenhypotheek begint de afbouwfase dus gelijk en wordt er uitgekeerd tot 85-jarige leeftijd.

Een ander deel wordt direct in handen gegeven en is dan volledig vrij besteedbaar. Aan de andere kant is het ook mogelijk om heel het ver-mogen in de lijfrentepolis te stoppen en zo van een nog hogere uitke-ring te profiteren.

Voordelen seniorenhypotheek• Geheel aflossingsvrij • Hypotheek op basis van overwaarde • Financiering mogelijk tot 125% van de executiewaarde • Optimale benutting van uw vermogen • Rentevorm variabel of vaste rente • Opnamebedrag vrij besteedbaar • Vaak geen medische keuring

3.14 De woonark hypotheekAls eigenaar van een woonark krijgt u te maken met financiële zaken die afwijken van het wonen op de wal. Dat u niet alles kunt financieren behoort echter tot het verleden. Voor een bestaande woonark kunt u in


© 2010

Pagina 61

principe een bedrag lenen tot 125% van de executiewaarde, waarbij de ligplaats meetelt. Wel moet er aan bepaalde voorwaarden worden voldaan wilt u de woonark kunnen financieren:• Er moet officieel een vaste legale ligplaats zijn met de benodigde

vergunningen. • U moet een woonvergunning hebben. • Minimaal te financieren som € 23.400,-. • Bij een ijzeren casco is een helling/keuringsrapport vereist. • De woonark zal all-risk moeten worden verzekerd. • Het woonschip moet in het scheepsregister van het kadaster staan

ingeschreven. • Financiering boven 125% van de executiewaarde niet mogelijk voor

bestaande woonarken. • Een recent taxatierapport van een erkend taxateur is noodzakelijk.

RenteDe rente voor de hypotheek is gelijk aan de rente voor een woning. Het is mogelijk een rentevaste periode vast te leggen voor 1 tot 20 jaar. De looptijd voor een woonark hypotheek is maximaal 30 jaar.

Uw woonarktaxatie Een woonark en een mooie ligplaats maken samen “de woonark” om te kopen. Een woonark zonder ligplaats is naar verhouding weinig waard. Er komen ook niet veel ligplaatsen meer bij in Nederland. Dit verklaart waarom er een groot prijsverschil is tussen een woonark met ligplaats en een woonark zonder ligplaats. De ligplaats neemt meestal 75% van de totale waarde in bij een taxatie. Dit maakt het taxeren moeilijk; niet één ligplaats, woonark of combinatie hiervan is hetzelfde. De taxateur heeft weinig vergelijkingsmateriaal en moet derhalve grote ervaring bezitten in de woonarkmarkt om toch tot een verantwoorde taxatie te komen. Een taxatie is echter vereist, daarom helpt de hypotheek advi-seur u bij het aanvragen van uw taxatie. U kunt rekenen op een taxateur die bekend is met de plaatselijke marktomstandigheden, zodat de geld-verstrekker het taxatierapport altijd accepteert. Niet alleen de kwaliteit van de makelaar of taxateur, maar ook die van het taxatierapport is gewaarborgd.


© 2

010

Pagina 62

Woonark en de fiscus Woonboten worden sinds 1 januari 2001 hetzelfde behandeld als ge-wone woningen en vallen dus onder het eigenwoningforfait. De hypo-theekrente is gedurende 30 jaar aftrekbaar in box 1, zolang de woon-boot uw eerste woning is en de hypotheek gebruik wordt voor aanschaf, onderhoud of verbetering van de woonark.

3.15 De recreatiewoning hypotheek Het kopen van een recreatiewoning in Nederland wordt steeds popu-lairder. De recreatiewoning kan een belegging zijn, als tweede woning, of uw recreatiewoning kan dienen als buitenhuis. Het komt echter steeds vaker voor dat mensen een recreatiewoning als hoofdverblijf willen aanhouden.

Voor het verkrijgen van een hypotheek voor een recreatiewoning gel-den een aantal voorwaarden:• De woning moet op eigen grond staan, dan wel op erfpacht met het

recht van opstal. • Het maximale hypotheekbedrag bedraagt 125% van de executiewaar-

de. • De minimale hypotheeksom is € 23.500,-. • De looptijd heeft een maximum van 20 jaar.

De recreatiewoning wordt van oorsprong gezien als luxe goed. Daarom is het slechts bij enkele geldverstrekkers mogelijk om een gehele finan-ciering te krijgen voor een dergelijke woning. Al sinds 2001 is de rente van de recreatiewoning hypotheek niet aftrekbaar wanneer een woning niet dient als hoofdverblijf, ook niet als de financiering van de recrea-tiewoning via de hypotheek op de hoofdwoning loopt. Het hypotheek-deel van de recreatiewoning wordt als consumptieve lening beschouwd (Box 3) en is daarmee niet aftrekbaar. Als u van uw recreatiewoning uw hoofdverblijf heeft gemaakt, kunt u de hypotheekrente in principe aftrekken van uw inkomen.

De recreatiewoning als hoofdverblijf Of de woning door de Belastingdienst aangemerkt wordt als hoofd-verblijf, hangt van meer af dan de tijd die u er zelf doorbrengt. Ook factoren als waar u uw familie en vrienden ontvangt, waar uw sport-vereniging is, uw werk, enzovoorts spelen mee. Anders gezegd, een


© 2010

Pagina 63

woning moet het sociale middelpunt zijn.Als uw recreatiewoning gezien wordt als hoofdverblijf, valt het in Box 1 en kan de hypotheekrente worden afgetrokken. U moet dan het eigen-woningforfait opgeven. De belastingdienst geeft aan gemeentes door van welke recreatiewoningen de hypotheekrente wordt afgetrokken. U moet dus opletten dat u geen gemeentelijke bepalingen schendt. Zolang u aan de fiscale criteria blijft voldoen, wordt de recreatiewoning gezien als hoofdverblijf.

De recreatiewoning in het buitenlandDe mogelijkheden voor het financieren van een recreatiewoning in het buitenland met een Nederlandse bank zijn in de praktijk beperkt en in veel gevallen onmogelijk (zie hoofdstuk 2). Verder moet u ook reke-ning houden met de hypotheekrente voor een woning in het buitenland, deze is in principe niet aftrekbaar. Wel is het zo dat u over het eigen vermogen dat in de recreatiewoning is gestoken geen vermogensren-dementsheffing hoeft te betalen. Dat kan al een besparing van 1,2% opleveren ten opzichte van het op de bank zetten van dat geld.

Werkt u in Nederland en betaalt u hier belasting, dan is de hypotheek-rente in principe aftrekbaar. Zoals eerder vermeld, moet uw woning dan als hoofdverblijf worden aangemerkt. Zo niet, dan is er sprake van een tweede woning en is de rente dus niet aftrekbaar.

Buitenlandse recreatiewoning financieren met hypotheekEen hypotheek wordt verstrekt onder de zekerheid van een onderpand. Mocht er op enigerlei wijze niet voldaan worden aan de verplichtingen, dan kan de geldverstrekker aanspraak maken op het onderpand en indien noodzakelijk bij executie verkopen. Het probleem doet zich nu voor dat het onderpand zich in het buitenland bevindt. In dat geval is er sprake van een aantal internationale juridische regels. Veel Nederlandse ban-ken verstrekken dan ook niet snel een hypotheek voor een woning in het buitenland (zie hoofdstuk 2).

Binnen Europa zijn er sinds een aantal jaren open grenzen als het gaat om bijvoorbeeld handels- en belastingverdragen. In theorie is het daar-door mogelijk om een hypotheek op een buitenlandse woning te nemen. Controle op dat onderpand is echter moeilijk. Vaak wil de geldverstrek-ker het risico niet aangaan dat, mochten er zich problemen voordoen,


© 2

010

Pagina 64

via een lastige juridische manier het onderpand opgeëist moet worden. Gaat een geldverstrekker toch over tot het verstrekken van een hypo-theek, dan is dat omdat zij een groot financieel vertrouwen hebben in hun cliënt en/of zij mogelijkheden zien om via buitenlandse vestigin-gen enigszins zicht te houden op hun ‘financiële risico’. In de praktijk zijn dat over het algemeen grote internationale banken.


© 2010

Pagina 65

3.16 GrondhypotheekDe waarde van uw huis wordt bepaald door de waarde van de woning zelf, maar ook de grond waar het op gebouwd is. Met een grondhypo-theek kunt u deze twee van elkaar scheiden en wordt de grond waar het huis op staat verkocht. U blijft verder wel gewoon in uw huis wonen, omdat u deze niet mee verkoopt. Wel moet u daarna een erfpachtcanon betalen, omdat uw huis op land staat dat niet meer van uzelf is.

De grondhypotheek is vooral geschikt voor mensen die veel overwaar-de op hun huis hebben. Een huis (inclusief grond) heeft namelijk een vrije verkoopwaarde. Die waarde bestaat voor ongeveer 60% uit de grond waar het huis op gebouwd is. Met de opbrengst van de grond die verkocht wordt, kan de huidige hypotheek afbetaald worden. Het kan zijn dat u dan geld over houdt. U gaat na verkoop van de grond dus wel een erfpachtcanon betalen.

Een rekenvoorbeeld:De huidige vrije verkoopwaarde van uw woning is: € 300.000De waarde van de grond zal ongeveer 60% van de vvw zijn: € 180.000Dit betekent, dat u uw grond kunt gaan verkopen voor: € 180.000

Indien u een hypotheek had van € 120.000, houdt u globaal zo’n € 60.000 euro over in handen. Over deze € 180.000 gaat u een erfpacht-canon betalen van ongeveer 4,6% op jaarbasis. Dit betekent een bedrag van € 690 per maand.


© 2

010

Pagina 66


© 2010

Pagina 67

4.0 Belangrijke zaken

4.1 Overlijdensrisicoverzekering

Bij de meeste hypotheken sluit u ook meteen een overlijdensrisicover-zekering vast. De overlijdensrisicoverzekering is een speciale verzeke-ring die voorkomt dat uw partner of andere nabestaanden niet met een hypotheekschuld komt te zitten op het moment dat u vroegtijdig over-lijdt. Bij veel hypotheekvormen is deze extra verzekering zelfs ver-plicht. De hypotheekverstrekker loopt immers ook een risico wanneer hypotheeklasten door overlijden niet meer kunnen worden voldaan. In het ergste geval moet de hypotheekverstrekker de woning gedwon-gen verkopen, wat in de meeste gevallen voor hem nadelig uitpakt. De verkoopwaarde ligt vaak lager dan het afgesloten hypotheekbedrag. U kunt de verzekering overigens ook zonder hypotheek los afsluiten. Op het moment dat de verzekerde komt te overlijden keert de verzekering een bepaald overeengekomen bedrag uit of een bedrag dat afhankelijk is van looptijd en premie. Op deze manier kan uw partner de hypo-theeklasten blijven dragen. Tijdens de looptijd van de verzekering be-taalt u een maandelijkse of jaarlijkse premie.

Overlijdensrisicoverzekeringen zijn er in alle soorten en maten. U dekt met de verzekering een bepaald risico af. Vaak zitten er allerlei voor-waarden aan vast en wordt uw (financiële) situatie onder de loep geno-men. De gezinssituatie is zeker van invloed op de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering. Een alleenstaande heeft een minder hoog be-drag nodig dan een gezin met kinderen. Is er sprake van een goed eigen vermogen, dan is ook een minder hoog bedrag noodzakelijk. De stel-regel is dat nabestaanden zonder problemen in de koopwoning moeten blijven kunnen wonen met de uitkering van de verzekering. Verder kan een verzekeraar kijken naar uw persoonlijke situatie. Heeft u bijvoor-beeld een gevaarlijk beroep, dan kan het zijn dat de verzekering de uit-kering verlaagd of een hogere premie vraagt. Ook kan er verschil zijn in premie tussen een roker en niet-roker. In de meeste gevallen eist de hypotheekverstrekker een bedrag boven de 75% van de executiewaarde van de woning.

Wanneer u een hypotheek met NHG afsluit, gelden overigens de eisen van het NHG en niet de minimale eisen van de hypotheekverstrekker.


© 2

010

Pagina 68

KoopsompolisDe overlijdensrisicoverzekering valt onder de levensverzekeringen. Een andere mogelijkheid is de lijfrenteverzekering of koopsompolis. In veel gevallen wordt de polis gebruikt voor aanvulling op het pensioen. U zet eenmalig een groot bedrag opzij tegen een zo hoog mogelijk rendement, dit is uw koopsom. Vanaf de vastgelegde einddatum bent u verplicht een lijfrente aan te kopen met het vrijgekomen kapitaal. Dit is de periodieke uitkering van uw (lijfrente)kapitaal. Er zijn drie vormen van de koopsompolis. Twee vormen zijn geschikt om uw nabestaanden niet met een hypotheekschuld op te zadelen: koopsom bij leven met restitutie bij over-lijden of koopsom voor de gemengde verzekering. Bij de eerste vorm keert de verzekeringsmaatschappij de ingelegde koopsom uit aan uw nabestaanden op het moment dat u eerder komt te overlijden dan de einddatum. Bij de koopsom met gemengde verze-kering wordt een gegarandeerd bedrag aan de begunstigde uitgekeerd wanneer u vroegtijdig komt te overlijden.

WoonlastenbeschermingEen overlijdensrisicoverzekering of koopsompolis dekt alleen een over-lijdensrisico. Het verzekert u niet tegen arbeidsongeschiktheid of werk-loosheid. Beide gevallen kunnen echter grote gevolgen hebben voor het betalen van uw hypotheeklasten. Daarom bestaat er tegenwoordig de mogelijkheid om u ook tegen dit verlies van inkomen te verzekeren. U kunt dan een woonlastenbescherming aanvragen. Bij werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid krijgt u een maandelijkse uitkering om uw woonlasten mee te kunnen betalen. Of een woonlastenbescherming no-dig is, hangt af van uw arbeidssituatie en de voorwaarden van de ver-zekeraar. In veel gevallen bent u al via uw werkgever verzekerd tegen de risico’s van arbeidsongeschiktheid. U doet er daarnaast goed aan de voorwaarden van de woonlastenbescherming goed door te lezen. De verschillen tussen aanbieders van deze woonverzekering zijn groot.


© 2010

Pagina 69

4.2 Hypotheek zonder vast contract

Veel mensen zijn in dienst op basis van tijdelijke contracten of zelfs he-lemaal géén contract. De laatste groep bestaat bijvoorbeeld uit freelan-cers die zelf zorg dragen voor hun eigen fiscale afdrachten. Dit maakt niet veel uit voor de maandelijkse inkomsten. Het hebben van een contract van bepaalde tijd wordt echter een probleem op het moment dat u een langlopende financiële overeenkomst wilt aangaan, zoals een hypotheek op een koopwoning. Dit was tot voor kort zelfs nagenoeg onmogelijk. Voor al die mensen die zonder contract werkzaam zijn, zijn nu een aan-tal oplossingen bedacht zodat ook zij een ‘normale’ hypotheek kunnen afsluiten.

IntentieverklaringWie op zoek is naar een hypotheek en een tijdelijk contract heeft, doet er altijd verstandig aan om de (tijdelijke) werkgever om een zogenaam-de intentieverklaring te vragen. De werkgever zet daarin zwart op wit dat het zijn bedoeling is om na afloop van het huidige contract in vaste dienst te nemen. Met een intentieverklaring komt u in aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Stabiele inkomstenU komt als u geen vast contract heeft ook in aanmerking voor een hy-potheek met NHG als u kunt aantonen dat u de afgelopen drie jaar stabiele inkomsten heeft gehad uit (flexibele) arbeid. Ook dient u in het lopende kalenderjaar een loondienstbetrekking te vervullen waarbij door de huidige werkgever juist geen intentieverklaring wordt afgege-ven. De hoogte van uw huidige inkomsten is voor de normering niet van belang. De leencapiciteit zal worden berekend aan de hand van het gemiddelde inkomen van de drie voorafgaande jaren met als maximum het bruto jaarsalaris in het laatste jaar.

Freelance of flexwerk hypotheekWat als u geen stabiele bron van inkomsten heeft of nog maar net aan de slag bent bij uw eerste of tweede tijdelijke werkgever? Ook een hy-potheek met Nationale Hypotheek Garantie onder de z.g. “flexnorm” is niet mogelijk. In deze situatie kunt u kijken naar geldverstrekkers met een flexibeler acceptatiebeleid. Zij hebben wellicht een op maat


© 2

010

Pagina 70

ontworpen hypotheekvorm voor uw situatie. In veel gevallen wordt dit een zogenoemde Freelance Hypotheek. Een dergelijke, doorgaans iets duurdere, hypotheek kan dan als overbrugging dienst doen tot op het moment waarop u wel drie jaar aantoonbaar arbeid heeft verricht of een vaste aanstelling krijgt. Het kan ook helpen om een ervaren hypo-theekadviseur in de hand te nemen om geldverstrekkers over te halen u een hypotheek aan te bieden. Een goed adviseur weet precies waar hij op moet letten als u zonder vast contract een hypotheek wilt krijgen.

4.3 Hypotheek en scheiding

Wanneer u gaat scheiden terwijl u samen een koopwoning heeft, zijn er twee mogelijkheden: uw partner uitkopen of het huis verkopen. Wat u ook beslist, een echtscheiding heeft altijd financiële consequenties op dit gebied. Hoe groot de consequenties zijn, hangt af van de hypotheek-vorm en hoe het eigendom van de woning verdeeld is.

Wat u nooit moet doen, is het huis aanhouden terwijl één van de twee ex-partners erin blijft wonen. Dit pakt altijd duur uit vanwege de ren-teaftrek. Degene die in de woning blijft wonen, heeft alleen profijt tot het deel waarvan hij eigenaar is, mits hij de rente betaalt en niet de ver-trokken partner. De vertrokken partner kan slechts profiteren van rente-aftrek tot ongeveer twee jaar na vertrek. Bij scheiding zal het huis dus moeten worden verkocht of moet de ene partner worden uitgekocht. Houd hierbij rekening met bijkomende notariskosten.

Partner uitkopenHet uitkopen van de ander kan door hypotheekverhoging of inbreng van eigen vermogen. Degene die in het huis blijft wonen, neemt het eigendom en de hypotheek geheel over. De ex-partner heeft recht op de helft van de overwaarde van de woning. Bij uitkoop van de ander is een nieuwe eigendomsakte nodig, maar geen nieuwe hypotheekakte. De hypotheekverstrekker beoordeelt wel eerst of de nieuwe eigenaar voldoende inkomen heeft om de hypotheeklasten alleen te dragen. Het extra geld dat aan de partner moet worden betaald, is fiscaal aftrekbaar.

Verder is alimentatie aan de ex-partner van invloed op het nieuwe hy-potheekbedrag. De hypotheekverstrekker heeft daarvoor een echt-scheidingsconvenant nodig, een document dat door de notaris wordt


© 2010

Pagina 71

opgesteld en afspraken vastlegt over alimentatie, schulden, verdeling van spullen, pensioen en gezag.

Het uitkopen van de partner is niet mogelijk als de hypotheek afge-sloten is op twee inkomens of wanneer de waarde van het huis enorm gestegen is.

Woning verkopenWanneer het uitkopen van de partner niet mogelijk is of niet gewenst, moet de woning verkocht worden. U moet, als u beide eigenaar bent, hier beide achter staan, anders wordt verkoop of verdeling van de wo-ning rechtshalve opgelegd. In veel gevallen zal de rechter het huis toe-wijzen aan degene bij wie de kinderen blijven wonen. Wordt de woning gedwongen verkocht, dan komt het op een openbare veiling terecht. De opbrengst is dan vrijwel zeker lager dan wanneer het huis gewoon verkocht wordt. Is de partner uitkopen dus geen optie, wordt het dan eens over verkoop. Bij de verkoop van de woning wordt met dat bedrag de hypotheek afgelost en de overwaarde verdeeld. De overwaarde valt onder de ‘eigenwoningreserve’.

Bij de koop van een nieuwe woning binnen vijf jaar moet u uw deel van de overwaarde in deze woning steken, wilt u dan opnieuw voor hypo-theekrenteaftrek in aanmerking komen. Dit is weer niet verplicht bij de aankoop van een goedkopere woning, dus een woning van minder dan de helft van de overwaarde.

4.4 De betekenis van BKR

Beoordeling van de hypotheekaanvraagOp het moment dat u krediet aanvraagt bij een geldverstrekker, dus ook een hypotheek, wil hij van een aantal zaken op de hoogte zijn alvorens hij uw aanvraag goedkeurt. U moet namelijk ook in staat zijn om het krediet conform afspraak terug te betalen.

De volgende factoren spelen een rol bij de acceptatie van uw aanvraag:• De bron en hoogte van uw inkomen c.q. gezinsinkomen.• Samenstelling van uw huishouden.• Uw vaste lasten, hierbij kunt u denken aan woonlasten en eventuele


© 2

010

Pagina 72

lasten die voortkomen uit een al lopend krediet.• Of u, wanneer van toepassing, altijd keurig uw leningen heeft afbe-

taald. Dit kan de geldverstrekker controleren door een zogenaamde BKR-toetsing uit te voeren.

Op basis van de hoogte van het hypotheekbedrag worden deze gege-vens tegen het licht gehouden en kunt u wel of niet over de gewenste hypotheek gaan beschikken. Niemand heeft er namelijk iets aan wan-neer u meer periodieke lasten op zich neemt dan u eigenlijk kunt dra-gen.

BKR toetsing • Bij het BKR, het Bureau Krediet Registratie, worden alle kredietge-

gevens met persoonlijke gegevens geregistreerd. Het BKR ontvangt deze gegevens van alle bij haar aangesloten geldverstrekkers. Het be-treft overigens de gegevens van kredieten in alle mogelijke vormen, dus ook krediet op betaalrekening en kopen op rekening bij postor-derbedrijven. Ook veel mobiele abonnementen worden geregistreerd.

• Achterstandsproblemen betreffende de afbetaling van een geregis-treerd krediet worden gemeld. Op dat moment vindt er bij het BKR een negatieve registratie, een zogeheten codering, plaats.

• Wanneer iemand nu een krediet aanvraagt bij een door het BKR er-kende geldverstrekker, dan is deze verplicht om de BKR toets te doen. Het BKR verstrekt dan informatie over het leengedrag en aflosgedrag van de aanvrager.

• Nagenoeg iedere Nederlander is geregistreerd bij het BKR omdat de meeste Nederlanders wel een krediet in welke vorm dan ook hebben. Dit is dus een neutrale registratie. Voor de geldverstrekker is in feite alleen een negatieve registratie bij de beoordeling van een kredietaan-vraag van belang.

• Uiteraard zal ook wanneer er bij het BKR meer openstaande lening-en bekend zijn dan die u zelf heeft vermeld aan de geldverstrekker, dit een punt van nader onderzoek zijn.

Op basis van de BKR toetsing kan de geldverstrekker beoordelen of hij u wel of niet een hypotheek verstrekt. Overigens leiden niet bij alle geldverstrekkers negatieve registraties tot een afwijzing van uw aan-vraag. Er zal ook gekeken worden naar de reden van een dergelijke codering, want een negatieve codering kan ook ontstaan zijn buiten


© 2010

Pagina 73

uw schuld. Uiteraard zijn er ook financiële instellingen die iedere ne-gatieve BKR-registratie zonder meer als reden tot afwijzing van een kredietaanvraag beschouwen. Er zijn echter ook financiële instellingen die ook bij een negatieve BKR-registratie de lening verstrekken. Dat gebeurt dan wel tegen hogere rentepercentages en scherpere voor-waarden.


© 2

010

Pagina 74


© 2010

Pagina 75

5.0 Huis en verhuizen

• Een goede makelaar heeft verstand van vastgoed én verstand van mensen. U moet als opdrachtgever voor het zoeken naar een woning een goed ‘gevoel’ hebben bij uw makelaar. Uw makelaar moet zeker uw manier van denken en handelen begrijpen.

• Er is geen goede ‘formule’ voor een goede makelaar. Het is verstandig met een aantal makelaars kennis te maken, zodat u een goede afwe-ging kunt maken. Vraag naar tarieven (inclusief en exclusief BTW) en werkwijze. U kunt ook om een schriftelijke offerte vragen voor het werk dat de makelaar voor u wilt doen, de tijdsduur en de afgesproken tarieven.

• Niet alleen voor het afsluiten van een hypotheek moet u zelf op de hoogte zijn van uw wensen en financiële situatie. Ook voor het zoe-ken naar een nieuwe woning, en dus voor de zoekopdracht aan de makelaar, moet u uw wensen en financiële situatie duidelijk hebben. Zo weet u precies welke woningen in welke prijsklasse in aanmerking komen. Ken uw budget!

• Voorkom problemen en meldt nadrukkelijk dat u pas na schriftelijke vastlegging en ondertekening van de koopovereenkomst gebonden wilt zijn aan een bod. Laat uw makelaar alles schriftelijk vastleggen, ook afspraken met een potentiële koper.

• In de overeenkomst met de makelaar wordt vastgelegd of u zonder kosten van makelaar kunt wisselen.

• Een makelaar moet altijd elk bod doorgeven aan u als opdrachtgever. Doet hij dit niet, dan handelt hij in strijd met de hem verleende op-dracht en zijn beroepsregels.


© 2

010

Pagina 76

5.1 Tips bezichtigingen

• Tijd nemen. Er zijn mensen die een huis kopen op gevoel. Uw gevoel mag dan goed zijn bij het huis dat u bezichtigt, dat wil niet zeggen dat u niet uw tijd moet nemen. U doet er verstandig aan het huis van boven tot beneden te bekijken en te inspecteren. Het is wel belangrijk dat u een

• Grondig zijn. Bekijk het huis van boven tot beneden en let op al-lerlei kleine en grote zaken. Doe dit grondig en maak foto’s van alle kamers. Neem ook een meetlint mee en noteer allerlei maten. Zo weet u zeker dat spullen als uw bank en bed in de nieuwe woning passen.

Let tijdens de bezichtiging op de volgende zaken:• Indeling• Gehorigheid• Lichtval• Staat van metselwerk en schilderwerk• Afwerking van deuren, kozijnen en ramen• Stopcontacten • Vochtplekken, scheuren, • Staat van dak• Privacy• Etc.

Maak overal aantekeningen van, zodat u later precies weet wat er aan de woning moet gebeuren.

Let op! De verkoper heeft alleen de verplichting om verborgen gebre-ken te vertellen, geen zichtbare gebreken. Vraag de verkoper dus zelf naar deze gebreken of laat een bouwkundig rapport opstellen. Zo weet u zeker dat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Overigens heeft u als koper een onderzoeksplicht.

• Verken de buurt. Wanneer u meerdere bezichtigingen heeft, is het goed om bij elke woning de buurt te verkennen. Deze krijgt u er im-mers ‘gratis’ bij. Loop eens rond en kijk bijvoorbeeld of u zich veilig voelt of dat er winkels in de directe omgeving zijn. Heeft u kinderen, dan wilt u natuurlijk dat er speeltoestellen in de buurt zijn.


© 2010

Pagina 77

Kijk voor een checklist bijvoorbeeld op:http://www.eerste-koophuis.nl/

5.2 Woonverzekeringen

Opstal / WoonhuisMet een opstalverzekering kunt u eventuele schade aan uw woning en alle daarbij behorende roerende zaken afdekken. De roerende zaken zijn zaken die niet verhuisbaar zijn, dus zaken die muurvast zitten aan de woning. Verhuisbare zaken vallen onder inboedel. De opstalverze-kering wordt ook wel woonhuisverzekering genoemd. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde van de woning.

Vier soorten opstalverzekeringenElke opstalverzekering kent een bepaalde geboden dekking, vastgelegd in de voorwaarden. De dekking bepaalt in welke gevallen u geld uit-gekeerd krijgt bij schade door bepaalde oorzaken. Er zijn vier soorten opstalverzekeringen met verschillende dekking.

BrandverzekeringDe brandverzekering dekt alleen schade als gevolg van brand. Vaak wordt ook schade door blussen van brand, explosie en blikseminslag uitbetaald.

Uitgebreide opstalverzekeringDe uitgebreide opstalverzekering dekt meer schade door bepaalde oor-zaken dan de brandverzekering.

Denk aan de volgende oorzaken:• Brand• Rook en roet• Ontploffing• Blikseminslag• Vandalisme• Diefstal en (poging tot) inbraak• Omvallen van bomen en kranen• Storm bij windkracht 7 en hoger


© 2

010

Pagina 78

Extra uitgebreide opstalverzekeringDe dekking die u krijgt bij de uitgebreide opstalverzekering plus dek-king bij:• Schroei-, zeng- en smeltschade• Schade door neerslag die via begane grond en/of weg binnenstroomt• Hak- en breekwerk om defect in waterleiding op te sporten en te re-

pareren

All risk opstalverzekeringDe all risk opstalverzekering dekt schade door onverwachts plaatsvin-dende evenementen. Een aantal oorzaken wordt echter uitgesloten van dekking. U moet dan denken aan schade door overstromingen, oorlogs-geweld, aardbevingen en schade aan fundering en het glas. Schade aan fundering en schade aan het glas van uw woning kunnen extra verze-kerd worden.

Let op! Verzekeraars kunnen variëren in dekking en voorwaarden. Het is belangrijk bij elke verzekeraar de voorwaarden en geboden dekking goed door te nemen.

InboedelMet een inboedelverkering verzekert u schade aan alle verhuisbare za-ken in uw woning. Denk aan elektronica, meubels en andere persoon-lijke bezittingen. Ook hier heeft u keuze uit verschillende dekkingen, zoals schade als gevolg van brand, waterschade, stroomstoringen en inbraak. Er zijn vijf soorten inboedelverzekeringen, vergelijkbaar met de opstalverzekeringen.

• Brandverzekering• Brand- en inbraakverzekering• Uitgebreide inboedelverzekering• Extra uitgebreide inboedelverzekering• All risk inboedelverzekeringen

Ook hier is een dekking voor schade als gevolg van overstromingen, aardbevingen, oorlogsgeweld en atoomkernreacties uitgesloten.

Let op! Verzekeraars kunnen variëren in dekking en voorwaarden. Het is belangrijk bij elke verzekeraar de voorwaarden en geboden dekking goed door te nemen.


© 2010

Pagina 79

AansprakelijkheidDe aansprakelijkheidsverzekering dekt schade aan een ander die onop-zettelijk door u is toegebracht. Denk aan omgestoten dure vazen, be-schadigingen aan een auto, gebroken ruit, letselschade. De verzekering dekt geen schade toegebracht door motorvoertuigen en wapens. U kunt schade die wordt aangericht door uw huisdieren meeverzekeren. Steeds meer verzekeraars bieden tegenwoordig een complete woonver-zekering tegen opstal, inboedel en aansprakelijkheid.

RechtsbijstandIn Nederland, en andere landen, is een rechtsbijstandverzekering ver-plicht. Deze verzekering dekt juridische hulp in natura bij een gedekte gebeurtenis in particuliere hoedanigheid. Denk aan conflicten met uw werkgever, aankoop van een woning, ruzie met de buren... Dankzij de rechtsbijstandverzekering kunt u gemakkelijk zonder hoge kosten juri-dische specialisten inschakelen die uw zaak voor u afhandelen.


© 2

010

Pagina 80


© 2010

Pagina 81

5.3 Tips verhuizen

Verhuizen is vaak een erg hectische tijd. Gebruik onderstaande tips om uw verhuizing zonder al te veel kopzorgen te laten verlopen.

De checklistOm ervoor te zorgen dat u niets vergeet, is het van wezenlijk belang om een checklist te maken. Op deze lijst zet u per week, vanaf bijvoorbeeld 2 maanden voor de verhuizing, alle taken die moeten worden afgehan-deld voor de verhuizing. U moet dan denken aan o.a. het bestellen van een verhuizer, inpakken van uw spullen, versturen van adreswijzigin-gen. Zo houd u het overzicht en komt u zeker minder snel voor verras-singen te staan.

Maanden van te voren• Huur opzeggen indien van toepassing• Verhuizer regelen• Informatie nieuwe gemeente opvragen• Informatie scholen opvragen• Verlof regelen• Verhuisvergoeding regelen• Rekeningen bewaren• Verhuisberichten versturen

Enkele weken voor de verhuizing• Opzeggen gas, water en elektra• Aanvragen gas, water en elektra nieuwe woning• Inschrijving nieuwe school• Verzekeringen nieuwe woning regelen• Abonnementen en verzekeringen omzetten• Naamplaatje en/of nummer regelen• Oppas kinderen en huisdieren regelen• Verhuisdozen regelen• Arts en tandarts informeren• Ziektekostenverzekeraar informeren• Banken/giro informeren• Uitschrijven gemeente• Inschrijven nieuwe gemeente• Starten met inpakken• Sportverenigingen informeren


© 2

010

Pagina 82

Een week voor de verhuizing• Kabelaansluiting opzeggen en aanvragen• Bibliotheekboeken inleveren• Schoonmaak huidige woning• Sleutelafspraak maken• Huisleveranciers inlichten• Vuilniszakken regelen

Laatste dagen voor de verhuizing• Reinigen woning• Huishoudelijke attributen apart houden• Koelkast ontdooien• Thermostaat laag instellen• Vrieskist op koudste stand zetten• Cash en cheques regelen• Meterstanden opnemen• Woning nakijken en afsluiten• Sleutels overdragen• Wasmachinetrommel vastzetten• Post laten doorsturen

Na de verhuizing• Verhuisschade controleren• Reinigen nieuwe woning• Nieuwe sloten installeren• Contact opnemen met nieuwe bank• Nagezonden post controleren• Kennismaken met de buren

InpakkenVeel mensen staan versteld van wat ze allemaal tegenkomen in hun huidige woning als ze gaan verhuizen. U zult regelmatig veelal oude rommel tegenkomen waar u voorheen geen afscheid van hebt kunnen of willen nemen. Toch is het erg handig om knopen door te hakken. Ge-bruikt u iets al jaren niet meer, gooi het weg, zet het te koop op internet of geef het aan een goed doel. Vraag uw vrienden of familie om u te helpen met inpakken, vele handen maken licht werk!


© 2010

Pagina 83

Tips voor het inpakken • Begin met inpakken zodra de verhuisdozen er zijn. Op tijd dus!• Doe zware spullen in kleine, stevige dozen. Als u bijvoorbeeld al uw

boeken in grote zware dozen verpakt, is de doos niet meer te tillen!• Zet flessen rechtop in dozen.• Houd scherpe en kwetsbare spullen apart. Bescherm kwetsbare spul-

len met extra verpakking. Gebruik speciale dozen met een vakvulling voor het veilig verpakken van kopjes en glazen.

• Verwijder gloeilampen uit lampen en zet de lampen rechtop in een doos.

• Schrijf op elke doos wat er in zit en in welke kamer het hoort. Werk gestructureerd iedere kamer apart af.

• Gebruik voor meubels etiketten die geen lijmresten achterlaten.

Werk en verhuizenVeel werkgevers zijn verplicht u een vrije dag te geven om te verhui-zen. Vergeet niet bij uw werkgever na te vragen of dit voor u ook geldt. Vraag ook na of u in aanmerking komt voor een eventuele verhuisver-goeding. Deze krijgt u op basis van de afstand van uw nieuwe woning naar uw werk

HuisdierenSommige zaken vereisen wat extra aandacht tijdens, voor of na de ver-huizing. Een huisdier is zo’n ‘zaak’. Deze kan rond de verhuizing ner-veuzer en waarschijnlijk wat onhandelbaarder is. Houd hier rekening mee. Mis-schien kan uw huisdier tijdelijk terecht bij familie of vrien-den?

Na de verhuizingNa het echte verhuizen begint het eigenlijk pas echt. U heeft nu een eigen koophuis waar u zich thuis in kunt voelen. Creëer dit thuisgevoel ook meteen en zet de zaken die u vaak gebruikt meteen op hun plek. Denk aan planten, televisie, stereo. Maak kennis met uw nieuwe buren en kijk of zij nog tips hebben voor uw nieuwe buurt. Plaats uw naam-plaatje, zodat duidelijk is dat u nu in de woning woont. Vergeet niet u te laten inschrijven in uw nieuwe gemeente als u ook van gemeente wisselt. Extra tip: maak de dag na verhuizing geen afspraken, zodat u in alle rust kunt uitpakken en wennen. Maak als eerste uw slaapkamer op orde.


© 2

010

Pagina 84

6.0 BijlagenHandige links

6.1 Hypotheek Links

http://www.hypotheek-portaal.nl http://www.hypotheek-brabant.nl http://www.hypotheekindex.euhttp://www.hypotheekverstrekking.nlhttp://www.hypotheek-offertes.nl

http://www.hypotheektop5.nl/seniorenhypotheek.htmlhttp://www.dimo.nlhttp://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/How http://www.funda.nlhttp://www.ikwoon.nlhttp://www.jaap.nl http://www.koophuis.nl http://www.starters-woningen.nl/ http://www.woningenland.nl http://www.woonhuis.nl http://www.zoekallehuizen.nl

http://makelaar.overzicht.nl http://www.nvm.nl

Belastinghttp://www.belastingdienst.nl http://www.cbhome.nl (College Belastingadviseurs)http://www.kluwer.nl/fiscalisten http://www.nob.net (Orde universitair opgeleide Belastingadviseurs)http://www.noab.net (Orde van Belastingdeskundigen)


© 2010

Pagina 85

Notarissenhttp://www.langsdenotaris.nl http://www.notarisinfo.nl http://www.degoedkoopstenotaris.nl

Taxatieshttp://www.taxatietarieven.comhttp://taxatievergelijk.nl http://www.taxatie-utrecht.nl Hypotheek verstrekkershttp://www.abnambro.nlhttps://www.asrverzekeringen.nl/particulier/hypotheken/http://www.centraalbeheer.nl/cbi/cb/thema.jsp?ordeningId=ORD0002http://www.dbv.nl/hypotheken/Pages/default.aspx (DBV Verzekeringen)http://www.deltalloyd.nl/dlnl/particulier/wonen/hypotheken/index.jsp http://www.direktbank.nl (Direktbank)http://www.vanlanschot.nl/vanlanschot.htmlhttp://www.florius.nl/Site/nl-nl/Particulier/Hypotheken/http://www.frieslandbank.nl/Prive/Hypotheken/Pages/Default.aspxhttp://www.generali.nl/wps/portal/generalihttp://www.ing.nl/particulier/hypotheken/index.aspxhttp://www.moneyou.nl/hypotheek (zusteronderneming ABN Amro)http://www.onlinehypotheek.orghttp://www.rabobank.nl/particulierenhttp://www.snsbank.nl/particulier/hypothekennieuw.htmlhttp://www.westlandutrecht.nl/Hypothekenhttp://www.woonfonds.nlhttp://www.zwitserleven.nl/hypotheek

Organisatieshttp://afm.nl (Autoriteit Financiële Markten) http://www.bbv-vkbv.nl (beroepsorganisatie banken)http://www.bkr.nl (Bureau Krediet Registratie)http://www.ombudsman.nl (Nationale Ombudsman)http://www.kadaster.nl

Tijdschriftenhttp://www.hypo-vakblad.nl (De Hypotheek Adviseur)


© 2

010

Pagina 86

6.2 Hypotheek uitleg filmpjes

Bron: HAC 50+ hypotheekhttp://www.youtube.com


© 2010

Pagina 87

7.0 Hypotheek alfabet

AankoopsomHet bedrag dat u betaalt voor een huis, zoals vastgelegd in het koop-contract. Dit hoeft niet hetzelfde bedrag te zijn als de taxatiewaarde.

Afbetalen van de hypotheekMeestal gebeurt dat in maandelijkse termijnen, samen met de rentebe-ta-lingen. Ook afbetalingen per kwartaal, per halfjaar of per jaar komen voor. De rente is dan iets hoger.

AfkoopwaardeDe opgebouwde waarde van een levensverzekering of spaarpolis die wordt uitgekeerd bij beëindiging van de verzekering, minus eventuele kosten.

Aflossingsvrije HypotheekTijdens de looptijd van de hypotheek hoeft niet te worden afgelost in contanten of via een polis. Afhankelijk van de geldgever worden deze hypotheken verstrekt tot 75%, 90% of 100% van de executiewaarde.

AfsluitkostenAlle kosten die u maakt voor het afsluiten van een hypotheek, zoals af-sluitprovisie, taxatiekosten en notariskosten. Vaak horen ook kosten voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering tot de afsluit-kosten.

AfsluitprovisieDoor de bank in rekening gebracht bij het afsluiten van een hypotheek. Meestal 1% tot soms 1.5%.

AftrekpostHet totale bedrag dat u in mindering kan brengen op uw bruto inkomen. Aftrekbaar zijn de rente van de hypotheek ingeval van aankoop en de afsluitkosten.

Akte van leveringDe akte van de overdracht van het onroerend goed. De overdracht wordt


© 2

010

Pagina 88

definitief gemaakt door het ‘passeren’ van de akte.

AnnuïteitenhypotheekRente en aflossing vormen samen een vast maandbedrag. U lost langza-merhand meer af, terwijl het rentedeel daalt. De netto maandlast stijgt.

AppartementsrechtU koopt geen appartement, maar een appartementsrecht. Dat is het ex-clusief gebruiksrecht van een deel van het gebouw. U krijgt bevoegd-heid tot het gebruik van een bepaald appartement en gemeenschappe-lijke ruimten.

BankgarantieEen bankgarantie is een verklaring van een bank waarbij deze zich ga-rant stelt voor het nakomen van de financiële verplichtingen. Mocht een verkoop toch niet doorgaan en de koper kan de dan verplichte waar-borgsom niet aan de verkoper voldoen, zorgt de bank hiervoor.

BasishypotheekEen hypotheek die onder standaard voorwaarden en tegen een basis-rente wordt aangeboden. De meeste basishypotheken gaan tot 70% a 75% van de executiewaarde van het huis, soms tot 90% van de execu-tiewaarde.

BelastingaftrekDe hypotheekrente die u betaalt, vormt een aftrekpost voor de inko-mensbelasting. De belastingaftrek is mede afhankelijk van de hoogte van uw inkomen.

BereidstellingsprovisieExtra vergoeding die in rekening wordt gebracht bij verlenging van de geldigheidstermijn van een hypotheekofferte. U betaalt de vergoeding als u extra tijd nodig heeft om over de offerte te beslissen en de markt-rente is gestegen.

BoeterenteAls de periodieke vergoeding te laat of helemaal niet betaalt wordt, wordt er een boeterente in rekening gebracht. Dit kan ook gebeuren wanneer u tussentijds wilt aflossen wanneer de rentevasteperiode nog niet is ver-streken.


© 2010

Pagina 89

BouwdepotHet hypotheekbedrag voor een nieuwbouwwoning wordt op een aparte rekening, depot, gezet. Hieruit kunt u tijdens de bouw (of verbouwing) betalingen aan de aannemer verrichten.

BouwrenteRente die wordt betaald aan de aannemer en hypotheekverstrekker als er een nieuwbouwwoning wordt gekocht. Deze wordt vaak opgenomen in de hypotheek

BouwtermijnenDelen van koopsom die bij nieuwbouw periodiek moeten worden vol-daan.

BouwvergunningVergunning die is vereist voor het nieuw bouwen of eventueel verbou-wen van een woning.

Bruto maandlastenMet betrekking tot hypotheken is dit het bedrag wat u maandelijks aan de hypotheekverstrekker en/of verzekeraar betaalt. Het bedrag bestaat uit hypotheekrente en eventueel premie voor verzekeringen.

CanonDe jaarlijkse heffing van gemeente op grond die in erfpacht is gegeven.

Click-vast renteHet variabele rentepercentage kan stijgen tot een vooraf afgesproken maximum. Wordt dit maximum bereikt, dan ‘klikt’ de rente op dat ren-tepercentage vast tot het einde van de afgesproken periode.

Contante waardeGeld dat u in de toekomst ontvangt of moet betalen is minder waard dan geld dat direct wordt ontvangen of betaald. Degene die geld tegoed heeft, mist immers de rente opbrengst van het tegoed. Het bedrag dat u in de toekomst ontvangt of moet betalen, wordt daarom verminderd of “afgewaardeerd” met een rentefactor.Consumptief lenenHet lenen van geld om extra geld tot uw beschikking te hebben voor


© 2

010

Pagina 90

bijvoorbeeld het financieren van een nieuwe auto, meubels of vakantie. De rente voor dit soort leningen is niet aftrekbaar.

ConversiekostenKosten om van variabele op vaste rente over te gaan of van een rente-vaste periode over te stappen naar een volgende.

CourtageAan een makelaar verschuldigde provisie of loon bij een geslaagde trans-actie.

DagrenteDe op het moment geldende rente voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

DalrenteIndien na ondertekening van de offerte de rente omlaag gaat voordat de hypotheekakte wordt gepasseerd, past de geldgever de rente aan.

DepotEen geldstalling met een bepaald betalingsdoel. Bij nieuwbouwwoning-en wordt een bedrag in een bouwdepot gestopt om de aannemer van te betalen. Ook een bedrag voor verbouwing kan in dit depot. Bij een premiedepot wordt geld gestald voor betaling van premies van een over-lijdensrisicoverzekering of andere levensverzekering.

DepotrenteDe rente die u ontvangt over het geld dat u in een depot heeft gestald.

Effectieve rente - bruto werkelijke renteBij de berekening van de effectieve rente wordt naast de nominale rente ook rekening gehouden met de effecten van eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalingen (aan het begin of aan het einde van de maand) en het aantal betalingen dat elk jaar moet worden gedaan (per maand of per kwartaal). De effectieve rente is dus het werkelijke rentepercentage dat u over uw hypotheekschuld betaalt.


© 2010

Pagina 91

EigendomsakteNa de koop van een huis krijgt u van de notaris een eigendomsakte. Dit is een door het kadaster gewaarmerkt afschrift van de transportakte.

EigenwoningforfaitEen vooraf bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning dat bij uw inkomen uit Box 1 van het belastingstelsel wordt opgeteld. Over dit bedrag moet dus inkomensbelasting worden betaald. Een oude term die ook gebruikt wordt, is Huurwaarde forfait.

Eigenwoning reserveHet verschil tussen de opbrengst van de verkoop van uw woning en de hypotheekschuld op dat moment.

ErfdienstbaarheidDe eigenaar van een onroerend goed moet anderen toestaan om bij-voorbeeld over terrein te lopen (recht van overpad). Een erfdienstbaar-heid hoort bij het huis en is geregistreerd bij het kadaster.

Erfpacht(recht)Een zakelijk recht om gebruik te maken van een stuk grond dat aan iemand anders toebehoort. De vergoeding die u hiervoor betaalt, heet erfpachtcanon en is fiscaal aftrekbaar.

ErfpachtcanonPeriodieke vergoeding van de huiseigenaar aan de eigenaar van de grond waarop het huis staat. Meestal wordt dat bedrag iedere drie tot vijf jaar herzien.

Euribor(Euro Interbank Offered Rate)Een Interbancaire rentevoet voor de Eurolanden. Deze wordt samen-gesteld door meer dan 3000 banken in de EU en een aantal daarbuiten. Aan de hand van de Euribor wordt de hypotheekrente vastgesteld.

ExecutiewaardeDe opbrengst van een huis als dit openbaar geveild zou worden. Dit bedrag is lager dan de vrije verkoopwaarde.


© 2

010

Pagina 92

ExpiratiedatumDe datum waarop een contract of een onderdeel daarvan afloopt, bij-voorbeeld het einde van een hypotheekcontract of een rentevaste peri-ode.

Extra aflossingExtra aflossingen waarbij u meer aflost dan u verplicht bent, zijn vaak boetevrij tot een bepaald bedrag. Daarboven is een boeteclausule van toepassing.

FinancieringskostenHet totaal van alle kosten die u maakt bij het afsluiten van een hypo-theek, bijvoorbeeld taxatiekosten, courtage, notariskosten, registratie-kosten en de afsluitprovisie.

Fiscaal voordeelHet bedrag dat van uw inkomstenbelasting af wordt getrokken en wat u dus minder betaalt.

GedragscodeCode waaraan de verzekeringsmaatschappijen zich dienen te houden bij het verstrekken van offertes.

HerbouwwaardeHet bedrag dat nodig is om een woning opnieuw op te bouwen, bijvoor-beeld na brand. De herbouwwaarde staat meestal in het taxatierapport vermeld en is de basis voor de verzekering van uw huis. Tenzij dit an-ders is vermeld, wordt de herbouwwaarde genoemd exclusief de kosten van aanleg van een fundering.

HertaxatieNa afloop van een rentevast periode doet de hypotheekverstrekker een voorstel voor de volgende rentevastperiode. Soms wordt uw huis op-nieuw getaxeerd om te zien wat op dat moment de waarde is. Als u geen NHG heeft, kan het zijn dat uw hypotheek dan tegen andere voor-waarden wordt verlengd.

HuurwaardeforfaitHet door de belastingdienst vastgestelde bedrag dat u zou ontvangen


© 2010

Pagina 93

als u uw eigen huis zou verhuren. Dit wordt bij uw inkomen opgeteld voor de berekening van de inkomstenbelasting.

HypotheekEen onroerend goed (thuis en grond) dient als onderpand voor een fi-nanciële lening. Daarmee krijgt de geldverstrekker zekerheid dat de ver-plichtingen worden nagekomen. Soms wordt in dit verband gesproken van een hypothecaire lening.

HypotheekaktekostenDe kosten die door de notaris worden berekend voor het passeren van de akte, vermeerderd met de kosten voor registratie in het hypotheek-register.

HypotheekadviseurEen goede hypotheekadviseur is volstrekt onafhankelijk en kan een hy-potheek in principe bij alle geldverstrekkers onderbrengen.

HypotheekofferteEen voorstel van de hypotheekverstrekker waarin staat tegen welke prijs en voorwaarden de hypotheek aan u verstrekt kan worden. Doorgaans staat een termijn van twee weken vast waarbinnen u de offerte moet accepteren of niet.

HypotheekrenteDe periodieke vergoeding die u betaalt voor een hypotheek.

HypotheekverstrekkerDe financiële instelling, bank of verzekeraar, die de hypotheek of hy-pothecaire lening verstrekt.

Instap- of oriëntatierenteDe hypotheek kan binnen een periode van twee jaar één keer kosteloos worden aangepast als de rente daalt. Meestal geldt daarna een rente-vastperiode van tien jaar.

KadasterOpenbaar register waarin alle onroerende zaken zijn geregistreerd. Het kadaster geeft onder meer informatie over wie eigenaar is van een pand,


© 2

010

Pagina 94

de hypotheek, hoeveel grond er exact bij hoort en erfdienstbaarheden.

Keurmerk Financiële DienstverleningDit Keurmerk is het bewijs van de kwaliteit van een financieel dienst-verlener. Dienstverleners met dit keurmerk presteren boven de middel-maat. http://www.kfdkeurmerk.nl/Consument/Home.aspx

Koopakte of koopovereenkomstAfspraak tussen de verkoper en de koper over de voorwaarden waar-onder het huis verkocht wordt, tegen welk prijs en op welke datum. Op het ongedaan maken van een koopovereenkomst staat een hoge boete. Neem daarom altijd goede ontbindende voorwaarden op in de koop-akte.

KoopsubsidieDe Koopsubsidie maakt het voor mensen met een laag inkomen mo-gelijk een eigen woning te bezitten. De subsidie is afhankelijk van uw toetsinkomen, koopsom, hypotheek en leeftijd. De Koopsubsidie wordt verstrekt door SenterNovem, die een potje heeft voor elk jaar.

Kosten koper (K.K.)De overdrachtsbelasting en de notariële kosten zijn voor de koper, plus de afsluitprovisie en eventuele makelaarskosten. Alles bij elkaar bedra-gen de kosten koper ongeveer 11 procent van de koopsom. De meeste bestaande huizen worden “k.k.” verkocht.

LevenshypotheekPas na de looptijd van de hypotheek lost u de lening af. Tot die tijd betaalt u rente over de hypotheek plus een premie voor een levensver-zekering waarmee de aflossing wordt opgebouwd.

Lineaire hypotheekIeder jaar lost u hetzelfde bedrag af, het rentebedrag daalt. De netto maandlast wordt dus steeds lager.

LooptijdDe periode waarover de hypotheek wordt aangegaan, meestal is dat 30 jaar.


© 2010

Pagina 95

MakelaarEen makelaar helpt onder andere bij het verkopen van uw huis en/of bij helpt bij het zoeken naar een nieuwe woning. Hij kan de woning taxe-ren en voor u onderhandelen. Het inschakelen van een makelaar bij de koop of verkoop van een woning is niet verplicht, maar wel verstandig. U betaalt een courtage vergoeding bij een geslaagde transactie.

Maximum hypotheekHet maximaal te lenen bedrag voor een hypotheek. De maximale hoog-te van de te verstrekken hypotheek verschilt per maatschappij.

MeeneemregelingEen regeling om uw bestaande hypotheek met voorwaarden en rente mee te nemen (door te zetten) bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit is vooral gunstig als de rente van de bestaande hypotheek lager is en de voorwaarden gunstiger dan de nieuwe hypotheek voor uw nieuwe woning.

Nationale Hypotheek GarantieAls u aan de normen voldoet, kan de overheid garant staan voor het nakomen van uw betalingen in verband met de hypotheek.

Netto werkelijke renteDe werkelijke kostprijs van een hypotheek. De netto rente wordtbe-paald door de nominale rente met enkele andere kenmerken.

Netto maandlastenMet betrekking tot hypotheken, de kosten die u maandelijks kwijt bent aan de hypotheek. Het is de bruto maandlast min de terug te ontvangen belasting.

Nominale renteDe rente die door de maatschappijen gehanteerd wordt zonder rekening te houden met de bijkomende kosten en de momenten van betaling.

NotarisEen openbaar ambtenaar met de bevoegdheid officiële akten op te ma-ken. Zonder tussenkomst van de notaris kan de formele overdracht van een huis niet geregeld worden. De koper bepaalt welke notaris wordt


© 2

010

Pagina 96

ingeschakeld.

NotariskostenDe kosten die verbonden zijn aan de dienstverlening van de notaris, het opstellen van de hypotheekakte en transportakte of overdrachtsakte.

OnroerendzaakbelastingEen gemeentelijke belasting die bij de eigenaar en/of bewoner van een pand wordt geheven.

Ontbindende voorwaardeIn een koopovereenkomst wordt opgenomen dat deze zonder kosten kan worden ontbonden als u de financiering, de Nationale Hypotheek Garantie of de woonvergunning e.d. niet rond kunt krijgen. Neem hier-voor contact op met uw Hypotheek Adviseur.

OpzegtermijnAan het einde van iedere rentevast periode en bij verkoop kan een hy-potheek worden opgezegd. Hierbij moet gewoonlijk een zekere termijn in acht worden genomen.

OverbruggingskredietLening voor als u een nieuwe woning koopt maar uw oude woning nog niet verkocht heeft. Deze lening wordt afgelost als de oude woning verkocht is.

Overbruggingsgarantie Wanneer u een nieuwe woning koopt als uw oude woning nog niet is verkocht, komt u met dubbele woonlasten te zitten. De overbruggings-garantie is een regeling waarbij de verkoper een compensatie biedt aan de koper voor eventuele dubbele woonlasten van de koper.http://www.overbruggingsgarantie.nl/

Overdrachtsakte of transportakteDe akte die getekend wordt om de woning van verkoper op koper te laten overgaan.

OverdrachtsbelastingDe belasting die moet worden betaald bij de overdracht van een woning


© 2010

Pagina 97

is voor rekening van de koper. Meestal bedraagt de som zo’n 6% van de aankoopprijs. De overdrachtsbelasting geldt niet voor nieuwbouwwoningen.

OversluitenHet opnieuw afsluiten (bij een andere of dezelfde geldverstrekker) van de hypotheek tegen betere voorwaarden of een lagere rente. Met de nieuwe hypotheek wordt de oude hypotheek afgelost.

OverwaardeMen spreekt van een overwaarde als de verkoop- of marktwaarde van een huis hoger is dan de restantschuld van de hypotheek die erop rust. Op basis van de overwaarde kan u bijvoorbeeld de hypotheek verhogen of een tweede hypotheek aanvragen.

PasserenDe formele handeling waarbij een akte door beide partijen en de notaris wordt ondertekend.

ProjectrenteSpeciale rente die onder bepaalde voorwaarden wordt verstrekt bij nieuwbouwprojecten.

RentebedenktijdU heeft bij veel hypotheken bij aanvang één of twee jaar de vrije keuze op welk moment de rente moet worden vastgezet.

RenteopslagEen opslag bovenop de normale rente, bijvoorbeeld bij een tophypo-theek, het aflopen van de rentevastperiode of hogere risico’s voor de hypotheekverstrekker.

RentevastperiodeDe hypotheekrente wordt bij het afsluiten van de hypotheek voor een bepaalde periode overeengekomen. De rentevastperiode kan variëren van één jaar tot zelfs twintig jaar. Hoe langer de periode, hoe hoger het rentepercentage. Aan het einde van de rentevastperiode wordt door de hypotheekverstrekker een nieuw voorstel gedaan.


© 2

010

Pagina 98

RestschuldHet deel van de hypotheekschuld dat nog niet is afgelost.

RoyerenHet uitschrijven van een hypotheek uit het Register bij volledige aflos-sing van de hypotheek.

SpaarhypotheekEen verbeterde levenhypotheek. Een vooraf afgesproken en gegaran-deerd eindbedrag wordt uitgekeerd na verloop van de looptijd. Deze aflossing wordt sparend opgebouwd en is onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van belasting.

StichtingskostenAlle kosten, inclusief het meerwerk, die u maakt voor de aankoop van een nieuwbouwwoning.

TaxatieDe officiële waardebepaling van een (on)roerend goed door een taxa-teur/makelaar. De waarde wordt onder meer bepaald aan de hand van de ligging, grootte en staat van onderhoud van de woning.

TaxatiekostenDe kosten die voor een taxatie van een (on)roerend goed gemaakt wor-den.

TaxatierapportHet rapport dat tijdens een taxatie opgemaakt wordt. Hierin staat de waardebepaling opgenomen en kenmerken van de woning die tot deze prijs geleid hebben.

TaxatiewaardeDe waarde van een huis zoals vastgesteld door een beëdigd taxateur, die rekening houdt met de huizenmarkt van dat moment en de woon-omgeving

TophypotheekEen tophypotheek is een extra hoge hypotheek met een hoogte boven de executiewaarde. De hypotheekverstrekker vraagt meer rente voor


© 2010

Pagina 99

deze hypotheek. ToptariefHet tarief voor een tophypotheek, vaak maximaal 125% van de execu-tiewaarde.

Transportakte of overdrachtakteDe officiële akte die door de notaris moet worden opgemaakt bij de koop of verkoop van bestaand onroerend goed. De kosten voor deze akte zijn meestal niet inbegrepen in de koopsom.

Tweede hypotheekEen hypotheeklening, naast de eerste, bijvoorbeeld om het huis te ver-bouwen of een verre reis te maken. Een tweede hypotheek is niet altijd mogelijk.

Variabele renteU kiest niet voor een rentevastperiode, maar betaalt telkens de dan gel-dende rente voor een nieuw af te sluiten hypotheek. De rente kan per dag, per maand, per kwartaal of per halfjaar worden aangepast.

VerhuisregelingVerhuizen heeft gevolgen voor uw hypotheek. In de verhuisregeling in de hypotheekakte staan alle voorwaarden vermeld. Verzekerd bedragHet bedrag dat wordt uitgekeerd door de verzekeraar bij bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering.

VermogensrendementsheffingEen belasting van 1,2% op de bezittingen in box 3 (minus schulden). De waarde van uw woning en de hypotheekschuld vallen in box 1.

Voorlopige dekkingTot het moment dat de aanvraag bij een verzekeringsmaatschappij de-finitief is, geldt een voorlopige dekking. Mocht er in de tussentijd iets gebeuren waardoor u een beroep moet doen op de verzekering, dan mag u op basis van de voorlopige dekking ervan uit gaan dat er wordt uitgekeerd.


© 2

010

Pagina 100

Voorlopig koopcontractEen misleidende term. Tekent u een voorlopig koopcontract, dan is de koop wel degelijk definitief. Het “voorlopige” zit in het feit dat het con-tract niet bestemd is om als een transportakte te worden ingeschreven.

Vrij op naam (VON)Bij Vrij op Naam zijn de overdrachtskosten - notariskosten en over-drachtsbelasting - bij de koopsom inbegrepen. Dit geldt voor de meeste nieuwbouwwoningen.De hypotheekaktekosten en de kosten voor inschrijving in het kadaster zijn niet inbegrepen.

Vrije verkoopwaardeDe waarde van een huis als het in de normale situatie van vraag en aanbod vrij zou worden verkocht.

WaarborgsomIn afwachting van de uiteindelijke overdracht kan er door de verkoper om een aanbetaling gevraagd worden. Deze wordt bij de notaris gedaan en loopt op tot maximaal 10%. Na de koop stort de notaris het bedrag terug, mits u zich aan alle regels heeft gehouden. De waarborgsom is vooral bedoeld als zekerheid voor de verkoper. Mocht de koop alsnog niet doorgaan, dan is de verkoper zeker dat een deel van zijn gemaakte kosten zijn gedekt. Alternatieven voor de waarborgsom is een bankga-rantie.

WFTDe Wet op het Financieel Toezicht (WFT) is een nieuwe wet voor fi-nanciële dienstverleners. De wet stelt eisen aan de dienstverlening op het gebied van betrouwbaarheid, deskundigheid, bedrijfsvoering, fi-nanciële zekerheid, transparantie en toezicht. De WFT beschermt u als consument bij het afnemen van een financieel product. Een financiële dienstverle-ner moet u de juiste informatie in begrijpelijke taal verschaf-fen voordat u overgaat tot koop.

WinstdelingVan toepassing bij een conventionele vorm van levensverzekering. Door het jaarlijks bijschrijven van een percentage van de maatschappijwinst krijgt u een hogere uitkering op de einddatum.


© 2010

Pagina 101

WoonlastenfaciliteitDe woonlastenfaciliteit is onderdeel van de NHG. Het is een aanvul-lende lening die u kunt afsluiten als u betalingsproblemen hebt buiten uw schuld om, bijvoorbeeld door echtscheiding, overlijden van partner of werkloosheid. Met de woonlastenfaciliteit kunt u betalingsachter-standen inlopen en/of een deel van de maandlasten betalen.

WOZ-waardeDe vrije verkoop waarde van een woning volgens de wet Waardering Onroerende zaken (WOZ). Deze waarde is nodig voor uw belasting-aangifte en andere zaken. De waarde is bepalend voor de onroerend-zaakbelasting en eigenwoningforfait. De WOZ van een woning wordt om de vier jaar opnieuw vastgesteld.

WOZ beschikkingHet officiële document van de gemeente waarin de WOZ-waarde staat vermeld. U ontvangt om de vier jaar een nieuwe beschikking.


© 2

010

Pagina 102

DISCLAIMER

De inhoud van dit boek is met zorg samengesteld. De wetgeving, nor-men en uitgangspunten m.b.t. de behandelde onderwerpen veranderen echter regelmatig. Ook blijkt geldende weten regelgeving en van toe-passing zijnde normering vaak niet eenduidig te interpreteren. Dit boek vervangt niet het noodzakelijk persoonlijk advies bij aangelegenheden of m.b.t. de onderwerpen die in dit boek behandeld worden.

De auteur, uitgever en aanbieder van dit boek aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de inhoud van deze uitgave.

Education

Hypotheekboek