«Хрущёвки» в небольших областных центрах – проблемы

для областей или новые перспективы для девелоперов и

застройщиков?

Бортник Александр Викторович

директор «БЮРО Недвижимости», г. Сумы, Украина;

член Ассоциации Специалистов по Недвижимости (риелторов) Украины;

дипломант Всеукраинского конкурса «Профессиональное признание-2008»

Шульга Елена Борисовна

Председатель Сумского отделения АСНУ;

член Лиги Экспертов

Украины;

неоднократный лауреат Всеукраинского конкурса «Профессиональное признание»

“Хрущёвки” − жильё эконом-класса, постройки 1959-85 годов ХХ века. В

городах Украины их доля составляет до 50-70%.

В СССР за это время было сдано в эксплуатацию около 290 млн. кв. м. общей площади жилья. И только в

Украине около75 млн. кв. м.

В городе Сумы такого жилья около 40% всего жилого фонда

(многоэтажные дома). Эти дома в основном в центральной части

города.

Такие дома составляют четверть всей многоэтажной застройки Украины.

По данным специалистов для сноса в массовом

порядке и переселения

жильцов в новое более комфортное

жилье с увеличением

площади в 1,5 раза необходимо более

100 млрд. долларов.

Кирпичные «хрущёвки» строились по первой категории капитальности и срок эксплуатации

рассчитан на 100 лет. По мнению специалистов их износ составляет сейчас 25-

30% (это лишь касается износа конструкций зданий).

Средний срок службы

панельного дома составляет 70-100 лет, в то

время как срок службы

механических систем

обслуживающих здание

составляет 25-35 лет.

Это дома каркасно-панельной конструкции. Их проблемное место – стыки между панелями. Необходимо

проведение комплексной диагностики зданий с применением современных

методов.

ОПЫТ ДРУГИХ ГОРОДОВ И СТРАН

ФРГ. Частичное уменьшение этажности, пристройка балконов.

ФРГ. Обустройство отдельных выходов

ФРГ. Берлин.Добавлены декоративные элементы, в

том числе герб Берлина.

ФРГ. Самый простой вариант – реконструкция коммуникаций +

оригинальная раскраска.

Минск. Надстройка мансарды на панельный дом.

Донецк. Утепление стен, стеклопакеты, балконы, без доп. этажей.

Кременчуг. Надстройка мансарды.

Капитальный ремонт компенсирован надстройкой

мансарды..

Россия, Уфа – проект достройки 4-х этажей с утолщением несущих стен.

В городе Сумы из всего жилья, что продается, доля

«хрущёвок» составляет до 65%, которые находятся в основном в центральной части города. А их стоимость по сравнению с

более новым жильём за последние 4 года снизилась на

20%. И такая тенденция сохраняется.

Государственные программы по комплексной реконструкции

«хрущёвок» не работают в ввиду отсутствия средств в стране. Жители этот вопрос самостоятельно решить не могут. Единственная возможность – привлечение инвесторов. Инвесторы

готовы браться за реконструкцию здания при классической схеме распределения доходов 70% -

инвестор, 30% - жильцам.

Единственная возможность заработать – достроить и продать квартиры.

Конструкции кирпичных «хрущёвок» позволяют достроить два мансардных этажа из облегченных конструкций. В

стандартном 3-секционном доме возможно достроить около 1000 кв. м.

Это 12 квартир (6 – однокомнатных около 40 кв. м.

площади и 6 – 3-4-комнатных площадью около 140 кв. м. расположенных в двух уровнях). При такой компоновке можно обойтись без лифта, значительно удорожающего

реконструкцию.

Для жильцов дома 30% от продажи квартир хватит для полной замены

коммуникаций, находящейся в плачевном состоянии, утепления

фасадов, обновления систем отопления и водоснабжения, ремонт

входных групп подъездов, ремонт балконных плит и благоустройство дворовых территорий и устройства паркомест. Надстройка мансардных

этажей позволит уйти от плоских кровель. После такой модернизации

все квартиры в доме могут повысится в цене на потерявшиеся 20-30%.

Организация строительства без отселения жильцов возможна, с точки зрения специалистов, при соблюдении

необходимых норм безопасности.Единственная проблема –

несовершенство законодательства. Для получения разрешения на

реконструкцию необходимо согласие всех жильцов дома. Один из вариантов

решения – согласие простого большинства владельцев квартир.

Опять же опыт города Уфа – реконструкция без отселения + нет

затрат госбюджета.

- сократить теплопотери здания;- обновить инженерные сети;- уменьшить затраты на тепло и воду установкой счетчиков;- укрепить или реставрировать балконы, козырьки;- утеплить тамбуры;и, как следствие, увеличить рыночную стоимость таких квартир.

Такая реконструкция позволяет:

На фото дом в котором еще не был произведен капремонт, но мансарда уже достроена.

БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ !