Мировые практики стандартного и социального жилья

1

Мировые практики стандартного жилья

А Н А Л И Т И Ч ЕС К И Й О Т Ч Е Т

Мировые практики стандартного жилья

2016

4

Оглавление

5 Введение

6 Социальное жилье в Дании

10 Социальное жилье в Испании

14 Социальное жилье в Германии

18 Социальное жилье в США

22 Социальное жилье во Франции

26 Социальное жилье в Швеции

30 Социальное жилье в Китае

34 Социальное жилье в Сингапуре

5

В рамках I международного форума “Среда для жизни: новые стандарты” было прове-дено обзорно-аналитическое исследование мировых практик стандартного и социаль-ного жилья.Цель исследования – выявление лучших мировых практик стандартного и социаль-ного жилья в целях определения оптималь-ных приемов для реализации на отече-ственном рынке жилого строительства.В рамках исследования был проанализи-рован зарубежный и отечественный опыт в области public and social housing (государ-ственного (муниципального) доступного жилья). На подготовительном этапе было проведено обширное исследование жилищ-ной политики и нормативно-правовой базы Российской Федерации и стран дальнего и ближнего зарубежья. На базе полученных результатов была сформирована выборка, в которую вошло более 20 стран с наиболее передовыми технологиями строительства в области социального и стандартизирован-ного жилья.Анализ проводился по 7 ключевым параме-трам:• год реализации проекта;• тип недвижимости;• особенности планировочной структуры;• общая и жилая площадь;• расчетная жилая площадь на человека;

• степень развитости инфраструктуры при-легающих территорий;• социальная привлекательность.Оценка производилась с учетом меха-низмов финансирования, характерных для мест реализации проекта. Для кор-ректности представляемой информации был введен поправочный коэффициент на климатические и культурные особенности рассматриваемых регионов.После апробации полученных данных путем проведения SWOT- анализа было выявлено 8 наиболее удачных решений. В финальную группу вошли объекты, реа-лизованные в Китае, Сингапуре, Германии, Франции, Испании, Швеции, Дании, США.В разных странах понятие “социально доступное жилье” трактуется по-разному. Его еще называют общественным, госу-дарственным, муниципальным, типовым и доступным. Так, CECODHAS (организа-ция, занимающаяся в Европейском союзе жилищными проблемами) определяет социальное жилье как широкодоступное и приличное для различных слоев насе-ления. Каждое государство устанавливает собственные стандарты социального жилья в соответствии с историко-культурными традициями и экономическими возможно-стями.

Введение

6 Мировые практики стандартного жилья

КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 2 762Количество жилых единиц на тыся-чу жителей: 491Общее количество социального арендного жилья: 553 600

1864–1912 гг. – возникнове-ние первых жилищных ассоци-аций.

1913 г. – начинается субсиди-рование строительства соци-ального жилья.

ДО 1959 г. – использовались традиционные материалы и технологии, строились ма-ленькие квартиры.

1960–1974 гг. – использова-лись индустриальные методы строительства социального жи-лья, строились большие здания из бетона, обычно в пригородах.

ПОСЛЕ 1975 г. стало стро-иться жилье разных типов, из различных материалов, с мень-шим количеством квартир, этажей, меньшей плотности застройки;

Социальное жилье— Дания

49%частная аренда

51%в собственности

7

ПОСЛЕ 2000 г. новое строи-тельство социального жилья – это энергосберегающие дома, экологичное жилье (из матери-алов, пригодных для повторно-го использования), смешанная застройка (социальное жилье среди частного жилья, коопера-тивных домов).

НА ДАННЫЙ МОМЕНТОсновной принцип социаль-ного жилья в Дании – доступ-ность для любого жителя Дании, независимо от дохода или социального статуса. Благодаря наличию доступно-го социального жилья, в том числе ориентированного на молодежь, Дания имеет луч-ший показатель в европейских странах по доле молодых лю-дей, проживающих отдельно от родителей – 87%.Разнообразный социальный состав жителей в жилищном комплексе позволяет предот-вращать социальные про-блемы – криминализацию, социальные волнения, превра-щение жилья в трущобы.

ТИПЫ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ:• для семей;• для молодежи (студентов);• для пожилых людей / людей с повышенными потребностями.

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕПо закону любой житель Дании, вне зависи-мости от дохода и гражданства, имеет право на социальной жилье. Если однажды человек стал нанимателем, он имеет право оставаться в этой квартире столько, сколько пожелает (при условии, что он платит арендную плату и не на-рушает правил). Исключением является жилье для студентов, из которого необходимо выехать после завершения обучения.

Источники:http://delovoy-kvartal.ru/zhiloy-dom-faelledhaven-daniya/http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/3747_import.pdf


ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: жилой дом FælledhavenАрхитектор: DOMUS arkitekterЛокация: КопенгагенПлощадь территории: 269 9 кв. мПлощадь застройки: 805 1 кв. мОбщая площадь здания: 892 12 кв. мГод постройки: 2006Количество машиномест: 65Количество квартир: 115Этажность: 8

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАFælledhaven находится в новом районе Копенгагена – Эрестаде, который начали застраивать около десяти лет назад. Зда-ние представляет собой про-странственный железобетон-ный каркас, ячейки которого заполнены жилыми блоками. Некоторые блоки вынесены вперед, образуя фасадную пло-скость, некоторые заглублены, оставляя небольшие открытые лоджии, соединенные галерея-ми, или, в отдельных случаях, крупные лакуны в теле здания. Рисунок этого архитектурного “тетриса” кажется случайным, создавая живописную пласти-ческую игру на внешней по-верхности лаконичного объема. Идущий поверху массивный карниз визуально объединяет композицию, придавая зданию цельность. Планировочное решение жилых этажей напо-минает мотель. Вместо внутрен-него коридора используются открытые внешние галереи, благодаря которым в каждую квартиру, словно в отдельный дом, можно пройти с улицы.

9

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИНа первом этаже находится детский сад на 80 мест, куда могут отдавать своих детей также и жители окрестных домов. 14% квартир специально оборудованы так, чтобы в них было комфортно жить пожи-лым людям или инвалидам. Во всех квартирах нет несущих стен, кроме тех, что окружают сантехнический блок. Перего-родки можно поставить в лю-бом месте, а можно и вовсе не ставить. Датские проектиров-щики закладывают возмож-ность для жильцов дома по личному усмотрению менять площади спален и общих ком-нат, увеличивая или уменьшая их по своему вкусу и потребно-стям. У каждой квартиры есть лоджия – выделенная часть общего пространства галереи – и окно на западном фасаде, обращенном к парку и проливу.

Минимальные габариты (норматив)В Дании существуют жесткие огра-ничения по площади для социаль-ного жилья: для квартиры с одной спальней оптимальной считается площадь 75 кв. м, с двумя – 95 кв. м, максимальная площадь квартиры с тремя спальнями – 110 кв. м.


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество введенных в экс-плуатацию объектов жилищного строительства (тысяч): 25 208Количество жилых единиц на тысячу жителей: 538

Социальное жилье— Испания

78,9%Жилье, находящееся в собственности

13,5%Частная аренда

2,4%Социальная аренда

5,1%Другое

1957 г. – был принят Чрезвы-чайный социальный план Ма-дрида, призванный остановить процесс расширения трущоб и прибытия новых иммигран-тов. План не смог выполнить свое назначение, несмотря на постройку 60 000 новых жилищ для людей из трущоб.

1963 г. – принят закон Viviendade Proteccion Oficial (VPO). Целью VPO являлось содействие приобретению или аренде достойного жилья с по-мощью системы поощрений граждан с низкими доходами.

1961–1975 гг. – была пред-принята еще одна попытка решить ситуацию с трущобами с помощью строительства “Объ-единенных районов поглоще-ния” (UVA).

1976 г. – принят закон о соци-альном жилье. Все применяе-мые инструменты для эконо-мического стимулирования девелоперов были ликвидиро-ваны, кроме 20-летних налого-вых каникул.

1988–1991 гг. – произво-дилось субсидирование про-центной ставки. Автономные области играли ведущую роль в реализации жилищной политики в сфере социального жилья.

1996–1999 гг. – разработан новый тип социального жилья, нацеленный на обеспечение более дешевым жильем до-мохозяйств с низким уровнем доходов.

11

1998–2001 гг. – произошла отмена субсидирования процент-ной ставки. Покупатели VPO по-лучили субсидии на погашение ипотечных кредитов. Также для отдельных категорий населения с низким уровнем доходов было введено субсидирование перво-начального взноса.

2002–2005 гг. – произошло упрощение единой типологии VPO, осталось только 2 крите-рия: цена и размер.

В 2009 г. был принят план (2009–2012 гг.), нацеленный на создание миллионов соци-альных жилых домов за счет нового строительства и рекон-струкции.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТУникальной особенностью ис-панской системы социального жилья является ее ориентация на жильца-собственника: “Ис-пания – страна владельцев”. В каждом регионе 30% земли под застройку должно выде-ляться под доступное жилье. Муниципалитеты решают, кому и как выдавать субсидии, какие дома строить или вос-станавливать. В этом случае используются как федеральные деньги, так и собственный бюд-жет города.

ТИПЫ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ• VPO – publicly protected housing (после завер-шения строительства происходит его переход в собственность). Особенностью такого жилья является временный характер статуса социаль-ного жилья – по истечении законодательно уста-новленного срока (qualification period) происхо-дит переходит в “рыночный” жилищный фонд. По истечении указанного срока (в 2014 г. 20 лет) уже возможна продажа по рыночным ценам. На протяжении 20 лет перепродажа контролиру-ется, при ее осуществлении владельцам необхо-димо вернуть субсидии.• Арендное социальное жилье – Programa Alquiler Asequible, Programa Alquiler Solidario.

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ (ОСОБЕННОСТЬ – РАЗЫГРЫВАЕТСЯ):• бездомные;• люди, имеющие доход ниже определенного уровня;• молодежь до 35 лет;• лицa cтapшe 65 лет;• многодетные семьи;семьи с одним родителем, имеющие несовер-шеннолетних детей на содержании;• жертвы гендерного (домашнего) насилия;• жертвы терроризма;• вернувшиеся на родину испанские эмигранты;• люди с ограниченными возможностями;• лица, находящиеся в маргинальной ситуации;• люди, пережившие природную катастрофу или стихийные бедствия.

Источникиhttp://archi.ru/lib/publication.html?id=1850570121Фото: BAILO+RULL


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАДом на 18 квартир построен на городской окраине, буквально на границе городской и част-ной застройки, на участке с ви-дом на планируемую зеленую зону. Дом имеет размеры в пла-не 14 × 60 м, в нем три этажа, широкие балконы, эффектные бетонные конструкции и ме-сто для стоянки автомобилей. Итоговая стоимость одного квадратного метра – около 450 евро.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: жилой дом 18 VPO Social HousingАрхитекторы: Мануэль Байло Эстев (Manuel Bailo Esteve) и Роза Рул Бертран (Rosa Rull Bertrán), бюро BAILO+RULLЛокация: Санта Евгения де-БергаОбщая площадь: 2700 кв. мЭтажность: 3Количество квартир: 18

13

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИ2/3 всех квартир в двухсекцион-ном доме имеют двустороннюю ориентацию. Основная часть жилых комнат ориентирована на запад, в сторону зеленой парковой зоны. Для защиты от солнца западный фасад допол-нен развитой пространственной структурой из выступающих балконов, галерей и террас, для ограждения которых использу-ются ажурные металлические решетки и профильные панели.

Минимальные габариты (норматив)Минимальная площадь маленькой квартиры с 2008 г. составляет не менее 30 кв. м, но в среднем варьи-руется от 50 до 70 кв. м.


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 40 545Количество жилых единиц на тыся-чу жителей: 506

Социальное жилье— Германия

50,4%частная аренда (аренда по рыночной цене)

45,4%в собственности

4,2%социальная

аренда

1950-е гг. – правовым фундаментом социального жилья в Федеративной Республике Германия был второй домостроительный закон (the Second Home-building Law).

1945–1957 гг. – возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью около 250 млн. кв. м – примерно по 50 кв. м на семью.Конец 1950-х гг. – проблема жилья для неимущих в Герма-нии была решена, государство серьезно сократило дотации: практически каждый год из-начальная цифра снижалась на 10%.

1970-е г. – массовое промышленное производство панельных зданий началось в периферийных новых жилых районах (Neubaugebieten), а затем распространилось на восточногерманские города.

15

ТИПЫ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯК лицам, которые имеют право в стране подать заявление на получение социального жилья, относятся:• люди, воспитывающие детей в одиночку;• студенты;• учащиеся всех учебных заведений;• люди с ограниченными возможностями;• люди пенсионного возраста;иностранцы (при наличии ПМЖ).

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО ЖИЛЬЕКаждому нуждающемуся жителю Германии закон гарантирует средства существования и оплату жилья. На получение социальной квар-тиры могут претендовать не только безработные и получающие пособие, но и те, кто работает даже на полную ставку, однако зарабатывает недостаточно для минимально достойного суще-ствования.

1989 г. – Германия снова столкнулась с проблемой острой нехватки социального жилья. Особый акцент был сделан на конкретных группах (а не на общей политике) с большим вниманием к обеспечению жильем пожилых людей, неполных и больших семей;

2001 г. – принят Закон о реформе жилищного строительства (the Law on the Reform of Housing Regulations), который включал в себя Закон по предоставлению социального жилья.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТВ Германии большинство лю-дей живут в многоквартирных домах социального типа и пла-тят за аренду фирмам либо частным арендодателям.

Источникиhttp://prian.ru/pub/17298.htmlhttp://ru.exrus.eu/Vazhneyshiye-pravovyye-polozheniya-dlya-predostavleniya-sotsialnoy-kvartiry-v – id569549fbae2015fb25f98666


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАКомплекс социального жилья на Вельфенштрассе в Мюнхене состоит из двух шестиэтажных корпусов, в которых располо-жено 78 квартир разной площа-ди. Комплекс входит в жилой массив, спроектированный бюро 03 Architekten, отличающийся ха-рактерной для района Хайдаузен квартальной застройкой и ярко выраженным дизайн-кодом.Два социальных дома Питера Эбнера выделяются на фоне остальной застройки благодаря интересному решению треу-гольных лоджий, создающему впечатление складчатого, струк-турного фасада.В состав комплекса входят не только квартиры. Архитектор включил в здание небольшое количество общественных по-мещений – офисов и магазинов, а также два детских сада. Во дворе комплекса, ландшафт-ный дизайн которого разра-ботан бюро “Studio B”, распо-ложена просторная детская площадка.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: Жилой дом на ВельфенштрассеАрхитектор: Петер Эбнер (Peter Ebner), бюро Peter Ebner and friendsЛокация: Германия, МюнхенПлощадь территории, га: 209 4Жилая площадь, кв. м: 960 9Год: 2012Этажность: 6Количество квартир: 78

17

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИВ комплексе – 78 квартир разной площади, в том числе и несколько двухуровневых. Угловая компоновка лоджий не нарушает приватность про-странства благодаря перего-родкам, разделяющим сосед-ние квартиры. Это особенно важно, учитывая высокую плотность застройки и неболь-шие расстояния между сосед-ними зданиями.

Минимальные габариты (норматив)Обязательным условием для воз-мещения расходов на проживание является так называемая сораз-мерность социального жилья в Германии. Четких законодатель-ных норм этой соразмерности не существует, все решается по месту в зависимости от конкрет-ной земли, города и состояния рынка жилья. Для безработного одинокого человека соразмер-ной обычно считается квартира площадью от 45 до 50 кв. м. Для бездетной семейной пары безра-ботных жилплощадь возрастает до 60 кв. м, а если у них есть один ребенок – до 75 кв. м. На сегод-няшний же день соразмерными считаются квартира площадью до 60 кв. м и дом площадью до 70 кв. м из расчета на одного человека.

Для каждого дополнительного жильца площадь увеличивается на 20 кв. м для взрослого и на 15 – для ребенка.Согласно общим дохо-дам соответственно выпи-сывается свидетельство Wohnberechtigungsschein определенного типа, в котором устанавливается предельный размер подлежащего найму жилья на основании численно-сти проживающих в домохозяй-стве лиц, а именно:• на одного человека – до 45 кв. м;• для двух человек – до 60 кв. м;• для трех человек – до 75 кв. м;• для четырех человек – до 90 кв. м;• далее на каждого следующего лица, проживающего в домохо-зяйстве, – дополнительно 15 кв. м.


XIX в. – возникновение программы жилищной помощи.

1929–1933 гг.– “Новый курс” Рузвельта. Первое массовое строительство социального жилья (одноквартирные коттеджи на три-четыре комнаты, с палисадником и задним двором, с горячей водой и ванной). Первоначально социально доступные дома строились как жилье с повышенными удобствами для рабочих и представителей среднего класса, они были альтернативой ветхим кварталам и трущобам.

1940–1950 гг. – из-за недостаточных объемов строительства отказываются от коттеджей и таунхаусов (государство стало строить огромные комплексы социального жилья – целые районы со своей инфраструктурой: дорогами, больницами, школами, магазинами и, разумеется, высотными домами с удобными и дешевыми квартирами).

КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищного строительства (тысяч): 700 134Общее количество социального жилья (тысяч): нет данных

Социальное жилье— США

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ:• люди пенсионного возраста;• люди с ограниченными возможностями;• люди с низким доходом.

19

1970 г. – сент-луисский комплекс социального жилья “Прюит-Игоу” официально признается зоной бедствия. Типовое социальное жилье неизбежно превращается в гетто. Жильцов начинают расселять, направляя их в другое социальное жилье – обычно это один-два небольших дома в относительно приличных районах. Комплекс подлежит сносу.

В 1974 г. Конгресс США принял жилищную программу, которая стимулировала возведение частными компаниями социально доступного жилья.

1990-е гг. – во многих городах начали строиться кварталы смешанного заселения.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТРазвитие социального жилья продолжается. Расширяется типологический диапазон, повышаются качество архитек-турных решений и уровень ком-фортности, а также решаются вопросы соответствия окружаю-щей городской среде и сложившейся застройке.

Источникиhttp://www.archdaily.com/792776/boston-road-alexander-gorlin-architectshttp://www.marhi.ru/AMIT/2016/3kvart16/kutsevych/AMIT_36_kutsevych.pdfhttp://journal.samgasu.ru/vestnik_sgasu/2011_03_10.pdfФото: Майкл Моран


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАЖилой комплекс Бостон Роуд – это 154 малогабаритные квар-тиры-студии, предназначенные для бывших бездомных людей: многие из них пенсионеры, люди с низким уровнем дохода и ВИЧ/СПИД-инфицированные. Здание было построено в соот-ветствии с зелеными стандарта-ми. Энергоэффективные элемен-ты – зеленая крыша, сис тема управления зданием, которая регулирует уровень потребле-ния электричества, отопления и освещение. В отделке помеще-ний применяются экологически чистые материалы.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: Жилой комплекс Boston Road (Бостон Роуд)Архитекторы: Alexander Gorlin ArchitectsЛокация: Нью-Йорк, БронксПлощадь: 432 27 кв. мГод реализации: 2015

21

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИВнутренняя планировка здания включает в себя частные апар-таменты (квартиры-студии) и общественные помещения, сосредоточенные на первых этажах. Зоны общего пользо-вания включают многофунк-циональные помещения для социальных служб и встреч. Кроме того, есть большой вну-тренний двор и сад, терраса на крыше, компьютерный класс, тренажерный зал, помещение для хранения велосипедов и прачечная.

Минимальные габариты (норматив)Согласно действующим в США нормам в каждой квартире или жилом доме должна быть хотя бы одна жилая комната площадью не менее 11 кв. м. Другие жилые по-мещения должны иметь площадь не менее 6,5 кв. м, минимальная площадь кухни – 4,64 кв. м. При этом минимальные параметры помещений в плане (ширина или длина) должны быть не менее

2,134 м, минимальная ширина ко-ридора – 0,914 м. Жилые комнаты, прихожие, ванные комнаты, туале-ты, прачечные и подвалы долж-ны иметь высоту не менее 2,1 м. В то же время следует обратить внимание на то, что указанные минимальные параметры поме-щений в жилых домах не мешают США занимать первое место в мире по показателю общей площади жилья на одного жителя (74 кв. м/чел.).


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 28 077Количество жилых единиц на тыся-чу жителей: 423

Социальное жилье— Франция

57,7%в собственности

21,9%частная аренда

3%другое

17,4%государственная

аренда

1950-е гг. – развернулось массовое строительство квартир по социальному найму (HLM).

1956 г. – построили 300 тысяч квартир, 95 тысяч из которых относились к HLM. Чаще всего строили большие жилые комплексы прямоугольной формы, которые удобно монтировать краном и в которых можно разместить много небольших квартир. Они не очень комфортны: еще в 1970-е гг. только в 40% “апартаментов для социального найма” была ванная комната.

1988 г. – стало возможным заключать договоры по уже существующим объектам без проведения работ по их улучшению.

23

2000 г. – правительство обязало власти всех городов и районов выделять под социальное жилье не меньше 20% от всего объема нового строительства, чтобы нивелировать пространственное расслоение.

2004 г. – социальный сектор Франции насчитывал 4,2 млн. квартир (17% совокупного квартирного фонда).

НА ДАННЫЙ МОМЕНТБолее 50% социального фонда составляют здания, постро-енные до 1976 г., 10% – здания, построенные после 1995 г.. Чистый прирост социального фонда (с учетом как нового строительства, так и растущего сноса) после 1995 г. находится на уровне примерно 40 тысяч новых квартир в год. Более 80% существующего социального фонда – это квартиры (преиму-щественно трех- и четырехком-натные), причем почти все они расположены в Париже и его пригородах. Около 30% фонда размещается в многоквартир-ных (более 100 квартир) здани-ях. Государство финансирует строительство социального жи-

лья через специальные фонды, льготные займы и налоговые преференции для девелоперов. Рынок такого жилья практиче-ски не пересекается с обычным рынком. Чтобы претендовать на квартиру в жилом комплек-се HLM, нужно иметь годовой доход не выше определен-ной суммы – этому критерию соответствует 2/3 французских домохозяйств. Однако нужно очень долго стоять в очереди, и на практике квартир дожида-ются только самые бедные.

ТИП СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ:• стандартное (около 70% фонда);• улучшенное (верхний сегмент);• дешевое (нижний сегмент).

Источники:http://www.vsedela.ru/index.php?topic=638.0http://decision.ru/files/social_living.pdfhttp://www.marhi.ru/AMIT/2016/3kvart16/kutsevych/AMIT_36_kutsevych.pdfhttp://journal.samgasu.ru/vestnik_sgasu/2011_03_10.pdf


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАДва жилых дома расположи-лись у двух шлюзовых порто-вых бассейнов. Территория во-круг них сейчас превращается из промзоны в район смешан-ной застройки – с квартирами, офисами, коммерческими и досуговыми учреждениями. При этом сохранены объекты индустриального наследия: превращенная в культурный центр знаменитая база подво-дных лодок BETASOM, элева-торы, краны, шлюзы, разного рода склады и т. д. Включенное в список Всемирного наследия ЮНЕСКО окружение не могло не повлиять на проект: архи-текторы придали своей по-стройке образ “ангара”, фасады которого отделаны металли-ческими профилированными панелями, напоминающими о промышленной истории района.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: Жилой комплекс Bassins à flotАрхитектор: Бюро ANMAЛокация: БордоОбщая площадь: 363 27 кв. мГод: 2014Этажность: 9–7–5Количество квартир: 345

25

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИКомплекс состоит из двух сто-ящих параллельно корпусов: Résidence Blanqui на 149 соци-альных квартир и Native origin на 196 квартир. Жилая пло-щадь первого составляет 10 222 кв. м, и еще 533 кв. м отданы под коммерческие помещения, парковку и сервисные объекты. Количество спален в квартирах этого корпуса варьируется от одной до пяти. В корпусе Native origin – 15 663 кв. м жилой площади и 945 кв. м коммерче-ских помещений. Его квартиры также представлены в 5 “раз-мерах”, причем у дуплексов с 4 спальнями есть терраса-со-лярий на крыше.Внутреннее пространство между корпусами перекрыто свето-прозрачными конструкциями и решено как внутренний обще-ственный променад и зимний сад. На первом этаже, под всем пространством двора, устроен паркинг. Внутренние фасады комплекса выкрашены в белый цвет, благодаря чему дворовое пространство кажется напол-

ненным светом и воздухом. Двор не отапливается и вентилиру-ется естественным путем. Тем не менее, выступая в качестве воздушного буфера, он положи-тельно влияет на микроклимат в квартирах и позволяет эконо-мить на отоплении. На кровле комплекса также установлены солнечные батареи, частично восполняющие потребности зда-ния в энергии.

Минимальные габариты (норматив)В соответствии с новыми градо-строительными нормами во всех кухнях и ванных комнатах теперь

устраивают естественное осве-щение. Площади увеличены по сравнению с социальным жильем старого образца, в квартирах есть лоджии, балконы или террасы.

Типы квартир Т1 Т2 Т3 Т4 Т5 Т6 Т7Число жилых комнат 1 2 3 4 5 6 7Общая площадь, м2 30 46 60 73 88 99 114Минимальная площадь при реконструкции, м2

27 41 54 66 79 89 103


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 4 634Количество жилых единиц на тыся-чу жителей: 480Общее количество жилья в 2013 г. : 29 225

Социальное жилье— Швеция


44%прямое владение

собственностью

19%государственная

аренда

19%частная аренда

1923 г.– 12 городскими ассо-циациями квартиросъемщиков была создана национальная организация.1930 г. – муниципальные жилищные компании (MHCs) получили разрешение брать кредиты под государственную гарантию, они в течение опре-деленного периода строили жи-лье для пенсионеров и бедных семей с детьми.

1946 г. – принятие новой жи-лищной политики, в которой были сформулированы рамки функционирования муници-пальных жилищных компа-ний, получивших стратегиче-скую роль “поставщиков жилья для обычных людей”.

1965 г. – социал-демократи-ческая партия Швеции предло-жила и начала реализовывать амбициозный план по созда-нию миллиона новых единиц жилья. Тогда в стране жило 7,7 млн. человек, и в Мальмё был построен один из самых больших высотных районов – “Русенгард”.

1964–1974 гг. выполнялась государственная программа “Миллион”, по которой для ма-лообеспеченных семей быстры-ми темпами было возведено более 1 млн. единиц довольно приличного жилья.

1974–1975 гг. – в новом законодательстве было отра-жено превалирующее влияние муниципалитетов на MHCs. Подтверждено влияние муни-ципальных жилищных компа-ний на рынок частной аренды.

27

1991 г. – началось сокраще-ние большинства программ субсидирования, продолжав-шееся в течение последующих пяти лет.

В 2014 г. в Швеции было заключено более двух тысяч “социальных посреднических контрактов” на жилье.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТВ Швеции строится исклю-чительно мало социального жилья. Сегодня нехватка жилья дает о себе знать в 240 из 290 муниципалитетов страны, что на 57 больше, чем в про-шлом году. Хуже всего ситуация в больших городах. По данным Государственного управле-ния по жилищным вопросам, в ближайшие одиннадцать лет необходимо построить более 700 тысяч квартир.

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО ЖИЛЬЕДля некоторых групп населе-ния – например, инвалидов, беженцев – есть возможность льготного получения жилья через общую очередь. В настоя-щее время потребность в жилье столь велика, что обращаться в социальные службы прихо-дится многим не имеющим подобных проблем.

Источники:https://vk.com/doc90898048_438242268?hash=40c7e0c4f76faea7d1&dl=14ade28495e4762087http://journal.samgasu.ru/vestnik_sgasu/2011_03_10.pdf


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТАЗдание представляет собой ортогональную каркасную структуру переменной высоты, напоминающую искусствен-но выращенные кристаллы. Нарочитая упорядоченность объемно-пространственного решения комплекса контрасти-рует с живописной застройкой прилегающих районов города Мальмё и естественным релье-фом местности. Территория комплекса также эффективно распланирована, общественно доступные зоны отделены от приватных пространств при помощи благоустройства и озе-ленения.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯНазвание: Жилой дом AnkarspeletАрхитектор: Kim Utzon ArkitekterЛокация: МальмёОбщая площадь: 8000 кв. мГод: 2009Этажность: 5–3Количество квартир: 70

29

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Минимальные габариты (норматив)В 1994 г. минимальная жилая пло-щадь составляла 20 кв. м. Затем были предложены габариты, исхо-дящие из соотношения размеров мебели. Минимальные размеры не указаны, но предполагается, что мебель описанная в Шведских стан-дартах демонстрирует эргономич-ность жилищного пространства.

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИГлавный пространственный элемент здания — несущий железобетонный каркас — частично оставлен незаполнен-ным, благодаря этому приему фасадные плоскости дополняет ажурная структура из колонн, балок и открытых балконов. Выступающие и западающие элементы здания придают ему особую выразительность за счет игры форм, света и теней.Кроме многоквартирных секций в состав комплекса включены несколько блокиро-ванных двухэтажных домов. Они расположены во дворе комплекса, и пройти к ним можно через сквозные проходы в здании.


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 445 940Количество социального арендного жилья, введенного в 2015 г. (тысяч): 7720

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО ЖИЛЬЕ (ОСОБЕННОСТЬ: СОЦИАЛЬНОЕ ЖИ-ЛЬЕ РАЗЫГРЫВАЕТСЯ В ЛОТЕРЕЮ):• малоимущие (имеют не более 10 кв. м на члена семьи и зарпла-ту не более $ 570 в месяц на семью, в которой 3 человека);• люди с ограниченными возможно-стями;• работающие мигранты (особая ка-тегория).

Социальное жилье— Китай

1994 г. – программа доступно-го жилья Cheap Rent Housing, CRH. В данной программе орга-ны местного самоуправления взимали очень низкую аренд-ную плату или отказывались от нее.

1998 г. – новая программа социального жилья – эконо-мичное и комфортабельное жи-лье (Economic and Comfortable Housing, ECH). Эта программа предполагала предоставление домохозяйствам низкой аренд-ной платы. Правительство также запретило перепрода-вать льготное жилье на рынке в течение 5 лет. Спустя 5 лет до-мовладельцы, продавшие свое жилье, должны были погасить платежи за субсидированную землю.

2007 г. – Китай запускает про-грамму “Жилье с верхним по-толком цен” (Price Cap Housing, PCH). Она заключалась в том, что местные правительства за-ранее устанавливали верхний потолок цен на земли, приобре-тенные девелоперами для про-даж. В отличие от программы ECH PCH предполагает полное право собственности. Цены на такое жилье ниже, чем на рынке недвижимости, но выше, чем на жилье программы ECH.

31

Источникиhttp://www.shcngz.com/pages/house_effect.aspx?houseid=3&typeid=7

НА ДАННЫЙ МОМЕНТДля того чтобы позволить се-мьям с низким и средним уров-нями доходов жить комфорта-бельно, правительство отбирает самые лучшие земельные участ-ки, планируя строить социаль-ное жилье также и в элитных районах. Одновременно тща-тельно продумываются вопросы транспортных схем и распо-

ложения социальной инфра-структуры. Социальное жилье комбинируется с элитным коммерческим жильем. Исходя из ситуации конкретной семьи, власти либо сдают жилье в со-циальный найм, либо продают по более низкой стоимости. Большая часть жилья в Китае строится по типовым проектам.


ТИПОВЫЕ ПЛАНИРОВКИ

Площадь застройки: 41–49 кв. мВ квартире: спальня с кроватью и матрасом, тумбочкой; гости-ная/столовая, кладовая, стол, стулья, шкаф, кондиционер, душевая кабина; предоставля-ются услуги по аренде техники.

Площадь застройки: 57–62 кв. мВ номере: спальня с кроватью и матрасом, тумбочкой; гости-ная/столовая, кладовая, стол, стулья, шкаф, кондиционер, душевая кабина; предоставля-ются услуги по аренде техники.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТДля того чтобы позволить семьям с низким и средним уровнями доходов жить комфортабельно, правительство отбирает самые лучшие земельные участки, планируя строить социальное жилье также и в элитных районах. Одновременно тщательно продумываются вопросы транспортных схем и расположения социальной инфраструктуры. Социальное жилье комбинируется с элитным коммерческим жильем. Исходя из ситуации конкретной семьи, власти либо сдают жилье в социальный найм, либо продают по более низкой стоимости. Большая часть жилья в Китае строится по типовым проектам.

33

Минимальные габариты (норматив)При возведении социального жилья используются стандарты, ограни-чивающие площадь квартир. Они определяются местными прави-тельствами исходя из среднего уровня обеспеченности семей квар-тирами в данном регионе и финан-совых возможностей. Корректиров-ка стандартов ограничена четкими рамками. Площадь однокомнатной квартиры с низкой ставкой аренд-ной платы регулируется в пределах 35–40 кв. м, двухкомнатной – 50–60 кв. м, трехкомнатной – 60–70 кв. м. Стандарты площадей по доступ-ной цене менее строгие. Площадь двухкомнатных малогабаритных

квартир составляет около 60 кв. м, трехкомнатных – 100 кв. м, что соот-ветствует основным потребностям населения. Независимо от вида социального жилья доля жилой площади должна быть не ниже 75% от общей.Особенности планировкиСогласно программе “Нацио-нальный проект удобного жилья” (1995 г.) в новых квартирах должны быть спальни, кухня, гостиная, туалет, кладовая и балкон, ком-понуемые таким образом, чтобы использование этих помещений было рациональным и удобным для проживания. В домах выше 7 этажей должны быть лифты.


КЛЮЧЕВЫЕ ДАННЫЕОбщее количество объектов жилищ-ного строительства (тысяч): 1271,1Общее количество социального жи-лья: 977,5

Социальное жилье— Сингапур

76,9%социальная аренда

7,1%другое


1960–1966 гг. – программа первой пятилетки.

1960 г. – начало националь-ной программы жилищного строительства, которая была поручена Совету по развитию жилищного строительства (HDB). HDB сразу инициировал строительную программу пер-вой пятилетки, направленную на предоставление жилья лю-дям с низким доходом (в виде типовых арендных квартир).1964 г. – была разработана программа, которая позволила группам с низкими доходами владеть собственным жильем.

1966–1970 гг. – программа второй пятилетки.

1966 г. – сместился приоритет от скорости строительства к ка-честву и удобству. Новые микро-районы были лучше сплани-рованы, были более крупными и менее стандартизированны-ми, уделялось большее внима-ние озеленению.

1968 г. – была введена инно-вационная схема жилищного финансирования. Были разре-шены ежемесячные платежи в рассрочку.

1970 г. – 35,9% населения в Сингапуре проживало в госу-дарственном жилье

1971 г. – для стимулирования жителей к переселению в бо-лее просторные квартиры HDB позволило собственникам про-дать свои квартиры на откры-том рынке.

35

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНО ЖИЛЬЕИспользование социального жилья в Сингапуре само по себе не рассматривается как свидетель-ство бедности или низкого качества жизни – по сравнению с другими странами. Нередко плата для самых маленьких квартир в социальном секторе может превышать аналогичную для частного сектора. Среди людей, занимающих социальное жилье в Сингапуре, лишь очень немногие находятся за чертой бедности.

УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯЧтобы купить квартиру, кандидат должен быть гражданином Сингапура или иметь вид на жи-тельство, быть старше 21 года и иметь семью. Не-граждане или неженатые не могут купить новую квартиру по программе HDB. Другие требования касаются статуса домохозяйства, времени, не-обходимого на строительство, доходов и других отдельных моментов. Квартиры обычно переда-ются по договору аренды на 99 лет.

1974 г. – HDB начинает обе-спечивать жильем людей со средним уровнем дохода. В результате происходит сдвиг в сторону более просторных и привлекательных квартир.

НА ДАННЫЙ МОМЕНТПрограммами строительства социального жилья в Синга-пуре занимается Дирекция по недвижимости (HDB – The Housing and Development Board). Дирекция занимается возведением и управлением жилых районов и комплексов, квартиры в которых отвечают определенным требованиям и называются “HDB flat”. Боль-шая часть жилья, сдаваемого внаем в Сингапуре, принадле-жит государству и строится по типовым проектам.

Источникиhttp://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/about-us/our-role/public-housing – a-singapore-iconhttp://www.globalurban.org/GUDMag07Vol3Iss1/Yuen.htm


ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИНекоторые квартиры имеют дополнительные комнаты, предназначенные для исполь-зования в качестве кабинетов, столовых и т. д. Самые большие квартиры (executive apartment) включают три спальни, а так-же раздельные столовую и го-стиную.

executive apartment

4-комнатная квартира




НА ДАННЫЙ МОМЕНТПрограммами строительства социального жилья в Сингапуре занимается Дирекция по недвижимости (HDB – The Housing and Development Board). Дирекция занимается возведением и управлением жилых районов и комплексов, квартиры в которых отвечают определенным требованиям и называются “HDB flat”. Большая часть жилья, сдаваемого внаем в Сингапуре, принадлежит государству и строится по типовым проектам.

37

Минимальные габариты (норматив)Существует широкое разнообразие типов квартир, обычно классифи-цируемых исходя из количества комнат (выделяются двух- и трех-комнатные, четырехкомнатные, пятикомнатные квартиры, а также executive flat с дополнительной комнатой, предназначенной под кабинет).

• Двухкомнатная квартира с одной спальней и гостиной имеет жилую площадь в 45 кв. м.• Трехкомнатная квартира имеет две спальни (жилая площадь около 60 кв. м и общая площадь 74 кв. м).• Четырехкомнатная квартира име-ет три спальни – 93 кв. м.• Пятикомнатная квартира – 110 кв. м.• executive apartment – 150 кв. м.

Заказчик:Фонд “Институт социального развития городов Республики Татарстан”

Исполнитель/Разработчик:ООО “Агентство стратегического развития “ЦЕНТР”г. Москва, ул. Большая Молчановка, дом 21, офис 13.+7 (495) 697-72-24+7 (495) [email protected]

15 октября 2016 года

Real Estate

Мировые практики стандартного и социального жилья