Geocom Structure Commerciale

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ANALYSE D’IMPACT POUR L’IMPLANTATION

D’UN SUPERMARCHÉ IGA ET DE

COMMERCES COMPLÉMENTAIRES

SITE GOUIN / MILLEN, MONTRÉAL

Rapport final

Janvier 2010

Préparé pour : Le Groupe Maurice et First

Capital Asset Management

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91

253

30

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01

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TABLE DES MATIÈRES

1 Introduction ...........................................................................................................................................1

2 Description du projet .............................................................................................................................1

2.1 Le projet dans son ensemble ....................................................................................... 1

2.2 Supermarché proposé ................................................................................................. 1

2.3 Caractéristiques du site et de l’environnement immédiat .................................................. 4

2.3.1 Secteur d’insertion du projet ......................................................................................5

2.3.2 Conditions d’accessibilité et de visibilité ....................................................................5

3 Analyse de marché ............................................................................................................................ 11

3.1 Zone commerciale prévue .......................................................................................... 11

3.2 Évolution démographique, 2001 – 2016 ....................................................................... 14

3.3 Profil socio-économique, 2006.................................................................................... 16

3.4 Analyse de la concurrence ......................................................................................... 18

3.4.1 Magasins d’alimentation ......................................................................................... 18

3.4.2 Pharmacies ............................................................................................................. 22

3.4.3 Projets d’implantation, de rénovation ou d’agrandissement ................................... 22

3.5 Comportements d’achat ............................................................................................. 23

3.5.1 Méthodologie .......................................................................................................... 23

3.5.2 Distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin......................... 24

3.5.3 Supermarchés ........................................................................................................ 25

3.5.4 Magasins spécialisés en alimentation .................................................................... 28

3.6 Potentiel en alimentation............................................................................................ 30

3.7 Potentiel pour la pharmacie ........................................................................................ 32

4 Analyse d’impact ................................................................................................................................ 34

4.1 Impacts sur les magasins d’alimentation ...................................................................... 34

ii

4.1.1 Implantation des grandes surfaces du secteur alimentaire dans la région de

Montréal : les principaux constats .......................................................................... 34

4.1.2 Méthodologie d’évaluation des impacts sur les magasins d’alimentation .............. 36

4.1.3 Estimation des ventes du supermarché projeté ..................................................... 38

4.1.4 Érosion des ventes (impacts) ................................................................................. 38

4.1.5 Source des transferts ............................................................................................. 42

4.2 Impact sur les pharmacies ......................................................................................... 44

4.3 Effets sur l’environnement immédiat ............................................................................ 45

Annexe : Questionnaires d’enquête

IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN

INTRODUCTION

1

1 INTRODUCTION

Cette analyse a été réalisée par Altus Géocom pour le compte de First Capital Asset Management

et Groupe Maurice. Elle présente les résultats de l’étude d’impact relative à l’implantation d’un

ensemble commercial de 60 000 pieds carrés qui pourrait regrouper un supermarché IGA, une

pharmacie ainsi que quelques autres commerces complémentaires sur l’avenue Millen entre le

boulevard Gouin et le boulevard Henri-Bourassa dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville de la

ville de Montréal.

Il convient de noter que la présente analyse d’impact s’inspire grandement et repose sur une

bonne partie des éléments de celle produite en décembre 2006 pour un autre promoteur qui

envisageait, seulement sur la partie nord du site actuel, un projet mixte (résidentiel et commercial)

similaire à celui proposé par le Groupe Maurice pour le volet résidentiel et First Capital pour la

partie à vocation commerciale.

Puisque depuis la fin 2006, la population de la zone commerciale et son portrait socio-économique

sont demeurés relativement semblables, nous avons basé les habitudes de consommation et de

fréquentation des divers établissements commerciaux sur les résultats du sondage téléphonique

effectué antérieurement.

Contexte et problématique

Le Service du développement économique et urbain de la Ville de Montréal exige du promoteur du

projet analysé une « étude sur les impacts sur la structure commerciale du secteur ». Selon les

directives précises données par la Ville, cette étude doit comprendre les éléments suivants :

la définition de la zone d’étude et de l’aire d’influence de l’établissement projeté;

les principales caractéristiques sociodémographiques de la population limitrophe;

l’inventaire des établissements commerciaux concurrentiels localisés à l’intérieur et à la

périphérie du périmètre désigné;

l’analyse de la concurrence commerciale par catégorie de produits et par zone d’influence;

la provenance anticipée de la clientèle et ses habitudes actuelles et prévisibles de

consommation;

les impacts anticipés du projet sur les commerces du quartier (types de produits et de

commerces affectés, part du marché visée, etc.).


INTRODUCTION

2

Objectifs

Les grands objectifs poursuivis dans le cadre de cette étude sont les suivants :

Cerner l’ampleur et les principales caractéristiques du marché pour l’alimentation (offre et

demande).

Estimer les ventes probables d’un supermarché d’environ 33 000 pieds carrés de superficie

locative brute sur le site envisagé.

Évaluer l’impact du projet de supermarché en termes :

de transferts de ventes depuis les concurrents;

de sensibilité des quartiers environnants en regard de l’implantation du magasin.

Cerner l’ampleur et les principales caractéristiques du marché pour la pharmacie et évaluer

sommairement l’impact de l’ouverture d’une pharmacie d’environ 11 000 pieds carrés sur le

site étudié.

Évaluer les impacts prévisibles reliés à la réalisation du reste de la composante commerciale

du projet, c’est-à-dire : une superficie locative brute d’environ 16 000 pieds carrés dont une

partie serait occupée par un restaurant de type café.

La démarche et la méthodologie

La structure de ce rapport témoigne de notre cheminement méthodologique. Elle est subdivisée en

trois grandes parties : la présentation du projet, l’analyse du marché et l’analyse d’impact.

La première partie s’amorce par la présentation du projet : sa superficie totale et ses

caractéristiques. Cette description est suivie par l’analyse de localisation qui comprend l’examen

de l’emplacement, de l’environnement immédiat ainsi que des conditions d’accessibilité et de

visibilité.

La deuxième partie du rapport présente l’ensemble des données relatives au marché. La zone

d’influence (ou zone commerciale) du projet est d’abord définie. Par la suite, l’analyse aborde :

la population et ses caractéristiques socio-économiques;

les comportements d’achat en matière d’alimentation;

l’évaluation du potentiel d’achat pour l’alimentation, la pharmacie et les biens durables et

semi durables.

l’inventaire actuel des supermarchés et pharmacies de la zone d’influence.


INTRODUCTION

3

Les données relatives aux comportements d’achat sont issues d’une enquête téléphonique

exhaustive auprès des ménages de la zone commerciale. Ce sondage fut réalisé au courant du

mois de novembre 2006.

La troisième et dernière partie est consacrée à l’analyse d’impact en tant que telle. Elle s’amorce

par une revue succincte des principaux constats découlant d’une analyse effectuée par Altus

Géocom en ce qui a trait à l’implantation des grandes surfaces alimentaires dans la région

montréalaise. Elle est suivie par la description de la méthodologie utilisée pour le calcul des

impacts du supermarché, notamment la matrice d’évaluation des transferts. Cette matrice permet

de présenter les résultats de nos évaluations selon :

le type d’établissements (les supermarchés et les autres types de magasins d’alimentation

comme les petites épiceries, les magasins spécialisés et les dépanneurs);

la composante spatiale de la zone commerciale (zone primaire, zones secondaires).

La troisième section comprend également les résultats de notre évaluation des impacts anticipés

pour la pharmacie et les autres types de biens qui pourraient être envisagés dans le projet.

Le rapport se termine sur les commentaires relatifs aux impacts sur la structure commerciale en

place et sur les effets pressentis sur l’environnement immédiat du site.

La démarche analytique employée dans ce rapport est fondée sur un ensemble d’évaluations

qualitatives et quantitatives. Nous sommes conscients de la problématique associée à l’évaluation

prospective d’une situation future et au fait qu’il peut se produire des variations entre les

tendances passées, celles qu’on observe actuellement et celles qui surviendront dans l’avenir.

Le processus de planification requiert donc la formulation d’hypothèses quant à l’étendue de ces

variations; ces hypothèses de base sont énumérées ci-après :

Durant la période d’analyse (2010-2016), la zone d’influence du projet, la région

métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, la province de Québec et le Canada ne

souffriront d’aucune crise économique importante susceptible d’abaisser de façon

significative le niveau des revenus ou le pouvoir d’achat des consommateurs.

L’évolution probable de la situation économique et les estimations des niveaux anticipés de

population, basées sur les tendances passées et les statistiques publiées par diverses

agences gouvernementales, ne seront pas tellement différentes des niveaux atteints dans le

futur.

Les statistiques officielles utilisées sont suffisamment précises aux fins de la présente étude.

Dans ce rapport, toute référence au dollar est faite sur la base de sa valeur actuelle (2010).


INTRODUCTION

4

Si, au cours de la période analysée, l’une ou l’autre de ces hypothèses devait être infirmée, il

serait alors nécessaire d’examiner les conclusions de ce rapport sur la base de données plus

récentes.

Il convient en plus de noter que les prévisions de ventes énoncées pour le supermarché et la

pharmacie reposent sur des conditions normales de marché aussi bien que sur l’opération des

commerces par des gestionnaires qualifiés et aguerris.


DESCRIPTION DU PROJET

1

2 DESCRIPTION DU PROJET

2.1 Le projet dans son ensemble

Le projet immobilier envisagé sur la propriété Millen / Gouin en sera un qui comprendra une mixité

de fonctions urbaines : du résidentiel locatif pour retraités autonomes, des unités de

condominiums et une aire commerciale sur une partie du rez-de-chaussée.

Sur la base des devis préliminaires, les unités résidentielles se répartiraient comme suit :

Résidentiel locatif : 350 unités

Condominiums : 45 unités

En ce qui a trait à la composante commerciale du projet global, on y retrouverait au rez-de-

chaussée :

Un supermarché : 33 000 pieds carrés

Une pharmacie : 11 000 pieds carrés

Autres établissements : 16 000 pieds carrés

Il convient de noter que ce projet immobilier mixte sera construit sur la totalité de l’îlot ceint par

l’avenue Millen à l’est et la rue Basile-Routhier à l’ouest ainsi que par les boulevards Gouin au

nord et Henri-Bourassa au sud.

La composante commerciale comprendra un supermarché traditionnel d’environ 31 000 pieds

carrés et un ensemble d’autres locaux commerciaux qui pourraient occuper entre 20 000 et 25 000

pieds carrés de superficie locative brute. Parmi les établissements envisagés pour ces locaux

figurent une pharmacie et un café.

2.2 Supermarché proposé

Le supermarché envisagé sera érigé dans la partie médiane de l’îlot ; il devrait, selon la

planification actuelle, arborer la bannière IGA et se trouver au rez-de-chaussée d’un immeuble

résidentiel.

La composante commerciale, incluant le supermarché, bénéficira d’environ 100 places réservées

dans le stationnement souterrain du projet. Ce stationnement, accessible par la rue Basile-

Routhier, sera ouvert au public et payant (une formule de remboursement sera adoptée pour la

clientèle des commerces ; différents scénarios sont à l’étude actuellement). Des ascenseurs

permettront aux futurs clients du supermarché IGA d’accéder au stationnement souterrain, même

avec leur panier d’épicerie.



2

Une photographie aérienne montrant la localisation du projet dans son environnement immédiat,

une vue d’artiste de l’ensemble et un plan « préliminaire » de l’aménagement du rez-de-chaussée

sont présentés ci-après.



3



4

2.3 Caractéristiques du site et de l’environnement immédiat

Le site proposé pour l’implantation d’un supermarché IGA est localisé dans la partie sud du

quadrilatère formé par l’avenue Millen à l’est, la rue Basile-Routhier à l’ouest et les boulevards

Gouin au nord et Henri-Bourassa au sud dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville de la ville de

Montréal. Ce site est un des derniers à pouvoir accueillir un magasin de moyenne/grande surface

dans le quartier Ahuntsic.

À l’est, il est bordé par différents commerces, bureaux et espaces de stationnement, au nord par

l’Institut Notre-Dame-du-Bon-Conseil de Montréal (couvent) ainsi que par le parc Basile-Routhier,

et à l’ouest, par l’emplacement (maintenant quasi inutilisé) de l’ancien terminus d’autobus de la

Société de transport de Laval (STL) et par une caserne de pompiers sise à l’intersection du

boulevard Gouin et de la rue Lajeunessse.

Notons que l’édifice qui avait antérieurement abrité un supermarché Steinberg a été démoli et que

les propriétés qui abritaient des commerces et des bureaux en façade sur Millen et sur Henri-

Bourassa, seront également détruites pour faire place au projet immobilier analysé.

Mentionnons également que le site fait partie du secteur « Tête du pont Viau » pour lequel la Ville

a énoncé sept balises d’aménagement dans son plan d’urbanisme (Plan d’urbanisme de Montréal,

Partie II : Chapitre 1. Arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville, juin 2009) :

1. Réaménager les lieux publics à l’entrée du pont en accordant une importance accrue à la

valeur symbolique de cette entrée de ville.

2. Étudier la possibilité de modifier la géométrie des voies d’accès au pont et la surface des

chaussées afin de réduire la vitesse des véhicules et d’éliminer les mouvements dangereux.

3. Aménager des parcours piétons et cyclables sécuritaire (aux intersections).

4. Aménager des traverses piétonnes sécuritaires, contrôlées par des feux comportant des

phases réservées aux intersections stratégiques.

5. Améliorer l’aménagement du domaine public, notamment sur le boulevard Henri-Bourassa Est

et les rues perpendiculaires (mobilier urbain, plantation d’arbres, éclairage).

6. Réaménager l’emprise de l’avenue Millen.

7. Aménager un parc s’inscrivant en fin de perspective à l’angle de l’avenue Millen et du

boulevard Henri-Bourassa.



5

2.3.1 Secteur d’insertion du projet

L’environnement immédiat du site est caractérisé par une mixité d’usages résidentiels,

commerciaux, institutionnels, récréatifs (parcs) et de transport (terminus d’autobus de la Société

de Transport de Montréal (STM)) dans un tissu urbain assez dense. La fonction résidentielle est

composée d’un mélange de cottages, duplex, triplex et tours à appartements. La fonction

commerciale est présente sur la façade est de l’avenue Millen de même qu’à l’intersection Henri-

Bourassa / Lajeunesse.

Un projet de développement immobilier d’importance1 pourrait prendre place sur le site du

terminus d’autobus de la Société de Transport de Laval situé entre les rues Lajeunesse et Basile-

Routhier, au nord du boulevard Henri-Bourassa. D’aucuns mentionnent l’implantation d’un édifice

à bureaux, de résidentiel locatif ou encore de commerce. Un marché public ou des kiosques de

maraîchers figurent également parmi les idées avancées ; ces projets ne demeurent qu’à l’étape

des études préliminaires.

Il convient de noter que la station de métro Henri-Bourassa de la ligne orange se trouve dans l’îlot

adjacent à celui étudié.

2.3.2 Conditions d’accessibilité et de visibilité

Accessibilité

Dans l’ensemble, les conditions d’accessibilité au site sont bonnes à l’échelle locale. Cette

évaluation s’appuie surtout sur le fait que le site est localisé en bordure de deux des principaux

axes routiers du secteur, soit le boulevard Henri-Bourassa et le boulevard Gouin. Les principales

artères du quartier Ahuntsic sont les suivantes :

le boulevard Henri-Bourassa (principal axe routier est-ouest du quartier);

les rues Lajeunesse (sens unique vers le nord) et Berri (sens unique vers le sud), principaux

axes routiers nord-sud du quartier;

la rue St-Hubert (nord-sud);

l’avenue Christophe-Colomb (nord-sud);

le boulevard St-Laurent (nord-sud);

l’avenue Papineau (nord-sud – autoroute 19);

la rue Fleury (est-ouest);

la rue Sauvé (est-ouest).

1 Source : Arrondissement Ahuntsic-Cartierville (Ville de Montréal)



6

L’avenue Millen, à la hauteur du site, est un petit bout de rue de niveau local qui relie les

boulevards Gouin et Henri-Bourassa. Mentionnons cependant que plusieurs automobilistes

empruntent cette avenue comme raccourci pour se rendre au pont Viau afin d’éviter le carrefour

Henri-Bourassa / Lajeunesse / Berri. Au sud du boulevard Henri-Bourassa, l’avenue Millen est

interrompue par le parc Ahuntsic mais poursuit ensuite son parcours au sud de la rue Fleury.

Devant le site, cette rue compte trois voies de circulation dans chacune des directions et un large

terre-plein divise la chaussée.

Le boulevard Gouin à proximité du site est, quant à lui, une rue de niveau local et compte une voie

de circulation dans chacune des directions. Il convient de mentionner cependant qu’il devient sens

unique vers l’est à partir de l’avenue Péloquin (trois rue à l’est du site).

Enfin, la rue Basile-Routhier est également une rue de desserte locale qui, comme l’avenue Millen,

est interrompue par le parc Ahuntsic au sud du boulevard Henri-Bourassa mais qui poursuit

ensuite son parcours plus au sud. On y retrouve une voie de circulation à sens unique vers le

nord.

Le site, en plus d’avoir une façade sur Henri-Bourassa et Gouin, est localisé à proximité des deux

principaux axes routiers nord-sud du quartier Ahuntsic (rues Lajeunesse et Berri). Le trafic routier

sur ces deux axes routiers est important; ces artères servent d’ailleurs de voies de transit régional.

À titre indicatif, le trafic journalier moyen en semaine est estimé à 35 000 véhicules sur le

boulevard Henri-Bourassa à proximité du site (total des deux directions). À l’heure de pointe du

soir en semaine, l’accessibilité au site sera plus difficile puisque les rues des environs du site sont

souvent congestionnées par les automobilistes se dirigeant vers le pont Viau.

Des feux de circulation contrôlent le trafic aux intersections Henri-Bourassa/Millen et Millen/Gouin.

Ces feux n’accordent pas de priorité de virage vers le site. Cependant, ceci ne devrait pas causer

de problème majeur d’accessibilité.

Selon le plan d’implantation, la façade du supermarché donnera à proximité immédiate de

l’intersection du boulevard Henri-Bourassa et de l’avenue Millen. L’entrée et la sortie du

stationnement souterrain se fera depuis la rue Basile-Routhier (rue à sens unique vers le nord).

Il est important de souligner qu’une partie non négligeable de la future clientèle du supermarché

IGA, comme celle des autres implantations commerciales prévues dans le projet, devrait se rendre

sur le site à pied ou en transport en commun puisqu’environ 30% des ménages de

l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville n’ont pas de véhicule à leur disposition2; la proximité

immédiate de la station de métro Henri-Bourassa et de son terminus d’autobus constitue donc un

atout intéressant pour le projet.

2 Source : Enquête origine-destination, 2003.



7

Enfin, il convient de souligner que le site n’a pas, selon nous, une vocation régionale; la desserte

de l’ensemble commercial projeté sera essentiellement locale.

Visibilité

La visibilité anticipée du supermarché IGA sera généralement bonne. La localisation du local dans

la partie sud du terrain avec façade importante sur l’avenue Millen le rendra visible depuis l’est sur

Henri-Bourassa de même que depuis Millen. Dans l’axe ouest-est, sur le boulevard Henri-

Bourassa, le supermarché ne sera pas visible pour les automobilistes en provenance de l’ouest, à

la hauteur de l’intersection avec l’avenue Millen. Le trafic routier sur l’ensemble des rues bordant

le site est généralement faible sauf sur Henri-Bourassa.

Les conditions de visibilité de la pharmacie et des autres locaux commerciaux, dont la façade

donnera sur Henri-Bourassa (ou sur l’intersection Millen / Henri-Bourassa), seront excellentes.

Environnement immédiat

Le site est localisé à l’écart de l’activité commerciale intense de la zone commerciale pour les

achats de biens de consommation courante. En effet, la principale concentration de commerces

du quartier se trouve sur la rue Fleury, entre l’avenue Papineau et la rue St-Hubert (Promenade

Fleury qui comprend environ 235 locaux à vocation commerciale).

Mentionnons à titre indicatif que la station de métro Henri-Bourassa, située à quelques mètres du

site, est un pôle important de transit pour le réseau de transport en commun du quartier. Ce trafic

a cependant diminué de façon importante suite à l’inauguration des trois stations de métro sur le

territoire de Laval compte tenu du transfert obligatoire qui n’existe à peu près plus.

Une carte de localisation régionale, le schéma du site et des photographies sont présentés sur les

pages suivantes.



8



9



10

Photographies du site

Site

Gouin

Basile-Routhier Millen

Vers Terminus

STL

Site

Gouin

Basile-Routhier Millen

Vers Terminus

STL

Henri-Bourassa

Millen

Basile-Routhier

Site

IGA, GOUIN-MILLEN

ANALYSE DE MARCHÉ

11

3 ANALYSE DE MARCHÉ

3.1 Zone commerciale prévue

La zone commerciale d’un établissement, ou zone d’influence, correspond au territoire à l’intérieur

duquel il recrute la majorité de sa clientèle. En général, on distingue deux composantes spatiales :

la zone primaire, d’où provient environ 60% à 65% de la clientèle et la zone secondaire, qui en

fournit entre 25% et 30 %3 et le reste des clients est recruté à l’extérieur de la zone commerciale.

Les ventes générées par la clientèle de l’extérieur sont dispersées dans l’espace géographique de

telle manière que l’on n’observe pas de relation claire et suffisamment forte entre les ventes dans

un secteur géographique et le chiffre d’affaires du magasin. Dans ce cas, cette portion des ventes

est considérée comme de nature hors-zone.

La définition des limites de la zone commerciale d’un supermarché IGA de 31 000 pieds carrés sur

le site proposé s’appuie sur les critères habituels utilisés dans le cadre d’études comparables :

type et superficie du commerce envisagé;

qualité de l’emplacement;

conditions de visibilité et d’accessibilité;

existence de barrières naturelles ou artificielles susceptibles d’influencer les déplacements ou

les comportements d’achat;

configuration du réseau routier;

influence des autres succursales IGA;

influence des commerces concurrents;

durée des déplacements requis pour se rendre au site.

De façon spécifique, certains éléments liés à la morphologie du secteur ont guidé notre définition de

la zone :

la rivière des Prairies située à environ 375 mètres au nord du site,

la voie ferrée située entre les rues de Port-Royal et de Louvain (dans un axe est-ouest) ainsi

que celle située à l’ouest de la rue Meilleur (dans un axe nord-sud).

3 Dans certains cas, on peut aussi tracer une zone tertiaire qui fournit entre 5% et 10% de la clientèle totale. Le

cas échéant, la zone secondaire fournit entre 15% er 25% de la clientèle.

IGA, GOUIN-MILLEN

ANALYSE DE MARCHÉ

12

À la lumière de ces constats, et comme le montre la carte géographique de la page suivante, les

limites de la zone commerciale du projet ont été établies comme suit :

Zone primaire : territoire délimité par les rues Francis et St-Hubert à l’est, les voies ferrées

et la rue Fleury (entre St-Hubert et Francis) au sud, le boulevard St-

Laurent à l’ouest et la rivière des Prairies au nord.

Zone secondaire A: territoire à l’est de la zone primaire; délimité à l’est par l’avenue Papineau,

au sud par la voie ferrée, à l’ouest par les rues Francis et St-Hubert (limites

de la zone primaire), et au nord par la rivière des Prairies et la rue Fleury

(entre St-Hubert et Francis).

Zone secondaire B: territoire à l’ouest de la zone primaire; délimité à l’est par le boulevard St-

Laurent (limites de la zone primaire), au sud par la voie ferrée, à l’ouest par

la voie ferrée et la rue Tanguay (prisons Tanguay et Bordeaux), et au nord

par la rivière des Prairies.

En résumé, la zone commerciale couvre essentiellement la partie centrale de l’arrondissement

Ahuntsic-Cartierville (quartier Ahuntsic au complet et partie ouest du quartier Sault-au-Récollet), au

nord des voies ferrées.

Puisque le supermarché devrait agir comme locomotive de l’achalandage de la composante

commerciale du projet, cette zone représentera également la zone de marché de la pharmacie et

des autres établissements commerciaux.

L’adoption d’une zone commerciale précise permet de déterminer l’ampleur de la population

résidante, son évolution récente et ses principales caractéristiques socio-économiques. Ces

données interviennent directement dans l’évaluation de la demande. Elle permet d’autre part de

quantifier et de qualifier l’offre, c’est-à-dire les points de vente concurrentiels qui pourraient subir les

impacts du projet. Ces aspects font l’objet des chapitres qui suivent.

La délimitation de la zone commerciale est présentée sur la carte géographique de la page

suivante.


ANALYSE DE MARCHÉ

13


ANALYSE DE MARCHÉ

14

3.2 Évolution démographique, 2001 – 2016

Les tableaux de la page suivante résument les statistiques relatives à l’évolution de la population

et des ménages dans la zone commerciale et la région métropolitaine de recensement (RMR) de

Montréal entre 2001 et 2016. Les chiffres présentés pour 2001 et 2006 sont tirés des

recensements de Statistique Canada alors que les données pour 2010, 2011, 2012 et 2016 sont

des estimations d’Altus Géocom.

En 2001, lors du recensement de Statistique Canada, la population de la zone commerciale

s’élevait à 35 472 personnes. Cette même année, on y recensait 17 129 ménages. Environ 40%

de la population habitait la zone primaire, 28% la zone secondaire A et 33% la zone secondaire B.

De façon générale, la population de l’ensemble de la zone commerciale est demeurée

relativement stable entre 2001 et 2006 et nous estimons qu’elle l’est aussi demeurée au cours des

quelques dernières années. Ainsi, pour 2010, le niveau de population pour l’ensemble de la zone

commerciale devrait se situer aux environs de 35 650 personnes.

Il existe cependant des différences dans l’évolution anticipée des populations de chacune des

zones commerciales. En effet, entre 2010 et 2016, la zone primaire devrait voir sa population

s’accroître d’environ 1 500 personnes alors que, durant la même période, celle de la zone

secondaire A n’augmentera que de 50 personnes et celle de la zone secondaire B, de tout au plus

une centaine de personnes.

Pour la zone commerciale totale, le nombre de ménages devrait s’accroître d’environ 400 entre

2010 et 2016 ; en d’autres termes, les pertes anticipées dans le nombre de ménages de la zone

devraient être en grande partie compensées par l’ajout des unités d’habitation prévues sur le site.

En 2012, soit l’année prévue pour la réalisation du projet, on estime que la population de la zone

commerciale devrait regrouper 36 380 personnes dont 14 700 dans la zone primaire. Cette

dernière donnée considère la construction des 395 unités de logement prévues sur le site.


ANALYSE DE MARCHÉ

15

Primaire Secondaire A Secondaire B Total

2001 1

13 833 9 927 11 712 35 472 3 449 245

2006 1

13 878 10 110 11 497 35 485 3 635 570

2010 2

14 000 10 150 11 500 35 650 ---

2011 2

14 020 10 150 11 500 35 670

2012 2

14 700 10 160 11 520 36 380 ---

2016 2

15 500 10 200 11 600 37 300 ---

2006 / 2001 0% 2% -2% 0% 5%

2011 / 2006 6% 0% 0% 3% ---

2016 / 2011 5% 0% 1% 3% ---

2011 / 2001 6% 2% -2% 3% ---

2016 / 2006 12% 1% 1% 5% ---


2001 1

6 943 4 682 5 534 17 159 1 425 220

2006 1

6 923 4 642 5 641 17 206 1 525 630

2010 2

6 950 4 625 5 675 17 250 ---

2011 2

6 960 4 600 5 675 17 235

2012 2

7 355 4 580 5 670 17 605 ---

2016 2

7 500 4 500 5 650 17 650 ---

2006 / 2001 0% -1% 2% 0% 7%

2011 / 2006 6% -1% 1% 2% ---

2016 / 2011 2% -2% 0% 0% ---2001 / 1991

2011 / 2001 6% -2% 2% 3% ---

2016 / 2006 8% -3% 0% 3% ---

1 Source: Recensements de Statistique Canada.

2 Source: Projection d'Altus Géocom.

Projet Millen / Gouin

Évolution de la population dans la zone commerciale

Variations

Région

métropolitaine de

Montréal

Années

Zone commerciale

Variations

Région

métropolitaine de

Montréal


Évolution ménages dans la zone commerciale

Années

Zone commerciale


ANALYSE DE MARCHÉ

16

3.3 Profil socio-économique, 2006

Le tableau de la page suivante présente les principales statistiques descriptives de la population

de la zone commerciale en 2006 au moment du dernier recensement de Statistique Canada. Le

profil des effectifs des trois composantes spatiales de la zone est présenté. Ces profils sont

comparés à celui de l’ensemble de la population de la région métropolitaine de recensement

(RMR) de Montréal.

Tranches d’âge

La population de la zone commerciale est plus âgée (40,8 ans) que celle de la RMR de Montréal

(39,2 ans). Mais un examen des données selon les tranches d’âge a permis de mettre en relief

quelques différences importantes :

La proportion de personnes âgées de 65 ans et plus est plus élevée dans la zone

secondaire A (17%) que dans la zone secondaire B (15%) et la zone primaire (15%). Pour la

RMR de Montréal, cette proportion est de 14%.

Pour l’ensemble des entités géographiques de la zone commerciale, la cohorte des 0-19 ans

est moins importante (20%) que dans l’ensemble régional (24%).

Langue maternelle

Dans l’ensemble, la population de la zone commerciale est majoritairement francophone (70%).

Plus du quart (28%) de la population est de langue maternelle autre que le français ou l’anglais

alors que la proportion de la population de langue maternelle anglaise ne représente que 2%.

Dans la zone commerciale, outre les francophones et les anglophones, on n’observe pas de

prédominance très marquée d’un groupe linguistique particulier. L’italien, l’arable, l’espagnol et le

créole sont les seules autres langues maternelles qui représentent 2% ou plus de la population.

Taille des ménages

Avec 2,1 personnes en moyenne, les ménages de la zone commerciale sont plus petits que dans

l’ensemble de la RMR de Montréal (2,3). Il existe très peu d’écart à cet égard dans les diverses

composantes de la zone commerciale.

En fait, près de la moitié (45 %) de la population de la zone commerciale vit seul(e) et 29 %, avec

une autre personne. En comparaison, seulement 32 % de la population de la RMR de Montréal vit

seul(e). En contrepartie, les ménages de quatre personnes ou plus sont peu nombreux dans la

zone commerciale (13 %) comparé à 20% dans la RMR de Montréal.


ANALYSE DE MARCHÉ

17

Revenu des ménages (2005)

Le revenu moyen des ménages de l’ensemble de la zone commerciale (54 802$) est inférieur

d’environ 13% à celui des ménages de la RMR de Montréal (63 038$). On remarque cependant de

petites différences entre les diverses entités de la zone commerciale. En effet, le revenu moyen

des ménages des zones primaire et secondaire B est respectivement 10,8% et 12,5% inférieur à

la moyenne de la grande région de Montréal alors que celui des ménages de la zone secondaire A

est 17,1% inférieur à la moyenne régionale.


Tranches d'âge

0 à 9 ans 9% 10% 11% 12% 11%

10 à 19 ans 10% 9% 16% 13% 13%

20 à 34 ans 23% 21% 19% 17% 20%

35 à 54 ans 32% 31% 29% 26% 31%

55 à 64 ans 12% 12% 12% 11% 11%

65 ans et plus 15% 17% 13% 21% 14%

Âge moyen 40,9 41,6 38,1 41,8 39,2

Langue maternelle

Français 73% 69% 67% 70% 65%

Anglais 2% 2% 2% 2% 12%

Italien 2% 6% 3% 4% 3%

Arabe 6% 6% 8% 7% 3%

Espagnol 4% 3% 5% 4% 3%

Créole 2% 3% 4% 3% 1%

Tamoul 1% 0% 2% 1% 0%

Autres 10% 11% 9% 9% 13%

Taille des ménages

Une personne 45% 43% 45% 45% 32%

Deux personnes 30% 32% 27% 29% 32%

Trois personnes 12% 13% 13% 13% 16%

Quatre personnes ou plus 13% 12% 15% 13% 20%

Personnes / ménage 2,0 2,2 2,0 2,1 2,3

Revenu du ménage 1

Moins de 20 000 $ 26% 25% 26% 26% 18%

20 000 $ à 39 999 $ 25% 26% 26% 25% 24%

40 000 $ à 59 999 $ 18% 20% 15% 18% 19%

60 000 $ à 79 999 $ 11% 11% 11% 11% 14%

80 000 $ à 99 999 $ 7% 6% 6% 6% 9%

100 000 $ et plus 14% 12% 16% 14% 16%

Revenu moyen du ménage 56 251 $ 52 234 $ 55 146 $ 54 802 $ 63 038 $

Région Métropolitaine de

Montréal = 10089,2 82,9 87,5 86,9 100

Source: Statistique Canada. Recensement de 2006.

1) Revenu brut du ménage en 2005.

Zone commercialeRMR de

MontréLVariable


Profil sociodémographique de la population de la zone commerciale


ANALYSE DE MARCHÉ

18

3.4 Analyse de la concurrence

3.4.1 Magasins d’alimentation

L’inventaire de la concurrence a été effectué originalement au cours du mois de novembre 2006 et

mis à jour en janvier 2010. Les magasins d’alimentation de la zone commerciale ont été

dénombrés. Leur superficie locative brute a été recueillie à partir, d’une part, des bases de

données d’Altus Géocom et, d’autre part, de visites sur le terrain.

Le classement des établissements suit la typologie suivante :

Supermarchés

Les supermarchés considérés aux fins de cette analyse sont les établissements de plus de 5 000

pieds carrés desservant le marché de la commande centrale4.

Épiceries

Petits supermarchés de moins de 5 000 pieds carrés et petites épiceries de quartier avec comptoir

de viande fraîche.

Magasins spécialisés en alimentation

Boucheries;

Charcuteries et fromageries;

Magasins de fruits et légumes;

Pâtisseries et boulangeries;

Autres (magasins combinés, poissonneries, aliments en vrac, confiseries, aliments naturels,

épiceries et spécialités ethniques, etc.).

Dépanneurs (et petites épiceries de quartier sans comptoir de viande fraîche)

Le tableau de la page suivante présente les résultats sous forme synthèse. On a dénombré 62

magasins d’alimentation dans la zone commerciale. Ensemble, ils occupent une superficie locative

brute d’environ 186 220 pieds carrés. Près de 29% des superficies inventoriées sont situées dans

la zone primaire, 26% dans la zone secondaire A et 45% dans la zone secondaire B. Les faits

saillants de l’analyse de cette structure commerciale sont présentés ci-dessous :

4 Le marché de la commande centrale est celui des achats qui sont réalisés hebdomadairement par la grande majorité des

ménages et qui permet de combler l’ensemble ou une très grande partie des besoins en produits alimentaires.


ANALYSE DE MARCHÉ

19

Nbre SLB 1 Nbre SLB

1 Nbre SLB 1 Nbre SLB

1

Supermarché 2 23 000 1 36 800 1 55 000 4 114 800

Autre type de magasins d'alimentation

Épicerie, magasin combiné et épicerie ethnique 2 3 000 1 790 5 13 560 8 17 350

Magasin spécialisé 11 13 820 2 1 290 4 4 580 17 19 690

Dépanneur 16 13 940 8 9 830 9 10 610 33 34 380

Sous-total 29 30 760 11 11 910 18 28 750 58 71 420

TOTAL 31 53 760 12 48 710 19 83 750 62 186 220

Source: Altus Géocom

1) Superficie locative brute, en pieds carrés


Inventaire des magasins d'alimentation de la zone commerciale

TotalZone primaire Zone secondaire A Zone secondaire B

Les 4 supermarchés recensés couvrent environ 114 800 pieds carrés. Ils représentent ainsi

un peu moins des deux tiers (62%) de la superficie totale des commerces en alimentation

recensés.

Comme le montre le tableau de la page suivante, la taille des supermarchés de la zone

commerciale oscille entre 8 500 et 55 000 pieds carrés. On retrouve deux supermarchés à

grande surface sur le territoire de la zone commerciale, c’est-à-dire dont la superficie

dépasse les 35 000 pieds carrés. Il s’agit du supermarché Loblaws du boulevard Henri-

Bourassa (zone secondaire B – 55 000 pieds carrés pour la partie alimentation seulement)

et du supermarché Métro Plus de la rue Fleury (zone secondaire A – 36 800 pieds carrés).

Les deux supermarchés de la zone primaire sont quant à eux de plus petite taille :

supermarché IGA de la rue Fleury (8 500 pieds carrés) et supermarché Provigo du

boulevard St-Laurent (14 500 pieds carrés).

On dénombre 58 petites épiceries et magasins spécialisés en alimentation sur l’ensemble du

territoire de la zone commerciale et ils occupent près de 71 420 pieds carrés, soit 38% de

l’inventaire total en alimentation. Mentionnons que la moitié (29 magasins) de ceux-ci sont

situés dans la zone primaire (30 760 pieds carrés).

Enfin, on trouve 33 dépanneurs dans la zone commerciale dont près de la moitié (48%) sur

le territoire de la zone primaire (16 établissements occupant 13 940 pieds carrés). Dans

l’environnement immédiat du site, on retrouve trois dépanneurs. Le premier est situé à

l’intérieur de la station de métro Henri-Bourassa (sans nom), le second à l’intersection Henri-

Bourassa (Dépanneur Surplus) et Basile-Routhier et le dernier, à l’intersection Henri-

Bourassa et Lajeunesse (Super Relais Pétro-Canada).


ANALYSE DE MARCHÉ

20

Supermarché LocalisationSuperficie brute

(pi.ca.)

Zone primaire

IGA Fleury/Péloquin 8 500

Provigo St-Laurent/Prieur 14 500

Sous-total 2 supermarchés 23 000

Zone secondaire A

Métro Plus Fleury/Garnier 36 800

Zone secondaire B

Loblaws* Henri-Bourassa/Meilleur 55 000

TOTAL 4 supermarchés 114 800


* Superficie alimentaire seulement

Superficie des supermarchés de la zone commerciale

Supermarchés dans les zones limitrophes

On dénombre également plusieurs supermarchés et épiceries aux limites de la zone commerciale.

Comme nous le verrons un peu plus loin dans l’analyse, ces établissements ont un effet sur les

comportements d’achat des résidants de la zone commerciale. On en dénombre sept:

Adonis – L’Acadie/Sauvé 34 500 pi. ca

Tradition – Lajeunesse/Legendre 4 000 pi. ca.

Métro – É.-Journault/A.-Grasset 30 600 pi. ca.

Maxi&Cie – Papineau/Métropolitaine 60 000 pi. ca.

Omni – Sauvé/de Lorimier 3 500 pi. ca.

Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 11 000 pi. ca.

La présence d’un magasin entrepôt Costco au Marché Central (à l’intersection L’Acadie et

Louvain) est également à signaler puisqu’une partie importante de ses ventes sont attribuables

aux denrées alimentaires.

Notons également qu’on retrouve 3 magasins de la Société des Alcools du Québec (SAQ) dans la

zone commerciale : SAQ Express, à l’intersection Lajeunesse/Prieur (zone primaire), SAQ

Classique (Place Fleury ; zone secondaire A) et SAQ Sélection à l’intersection Henri-

Bourassa/Hogue (zone secondaire B). Il n’existe aucun magasin à rayons dans la zone

commerciale ou à sa périphérie.

La carte géographique de la page suivante présente la localisation des principaux supermarchés

et épiceries de la zone commerciale et ceux situé à sa périphérie.


ANALYSE DE MARCHÉ

21


ANALYSE DE MARCHÉ

22

3.4.2 Pharmacies

Il existe six pharmacies à l’intérieur de la

zone d’étude. Toutes, sauf une, sont

localisées sur la rue Fleury.

Trois pharmacies occupent plus de 10 000

pieds carrés de superficie locative brute et

prédominent dans le marché : deux

succursales Pharmaprix et une Jean Coutu.

La carte de la page précédente montre leur

localisation. On constate que la concurrence

est relativement faible à proximité immédiate

du site ; on ne trouve qu’une petite succursale de l’enseigne Unipharm à l’intersection Berri et

Gouin. Le contexte est donc favorable à l’implantation d’une grande pharmacie sur le site, d’autant

plus qu’elle sera complémentaire à l’opération du supermarché. Il y a en effet d’importants

avantages à jumeler supermarchés et pharmacies : ces deux types d’établissements de biens

courants, pour lesquels les comportements d’achat sont récurrents (souvent sur une base

hebdomadaire), s’échangent mutuellement la clientèle et peuvent ainsi développer des effets de

synergie.

3.4.3 Projets d’implantation, de rénovation ou d’agrandissement

À notre connaissance, il n’existe à ce jour aucun projet concret de construction de supermarchés

dans la zone commerciale. Cependant, le supermarché IGA de la rue Fleury (à l’intersection de

l’avenue Péloquin) devrait fermer ses portes suite à l’ouverture du supermarché IGA sur le site

analysé.

Enseigne Localisation SLB 1

Pharmaprix Fleury / Papineau 11 000

Jean Coutu Fleury / Chambord 11 000

Clini Plus Fleury / Meunier 1 000

Pharmaprix Fleury / St-Laurent 13 000

Brunet Fleury / Waverly 3 000

Unipharm Berri / Gouin 1 000

TOTAL 40 000


1) Superficie locative brute, en pieds carrés

Pharmacies de la zone commerciale


ANALYSE DE MARCHÉ

23

3.5 Comportements d’achat

3.5.1 Méthodologie

Une enquête téléphonique a été entreprise auprès de 408

ménages de la zone commerciale entre le 9 et le 12

novembre 2006 afin de dresser le portrait des

comportements d’achat en matière d’alimentation.

Les données brutes ont été pondérées selon la zone

commerciale, l’âge du répondant et la taille du ménage

afin d’assurer la meilleur représentativité de l’échantillon

par rapport à l’ensemble de la population de la zone

commerciale.

De façon spécifique, l’enquête, d’une longueur moyenne

de 5 minutes, a permis de recueillir des informations

précises sur le lieu des achats et le montant dépensé

dans les supermarchés et les magasins spécialisés en

alimentation durant une période donnée. La compilation

de ces informations a notamment permis de calculer la

part locale et les fuites commerciales.

La part locale se définit comme la proportion des

dépenses totales de la population d’une zone donnée qui

sont réalisées dans les établissements situés à l’intérieur

de cette même zone. Ce sont donc les achats effectués «

localement ».

Les fuites commerciales représentent la proportion des

dépenses totales des résidants qui sont effectuées dans

des magasins situés à l’extérieur de la zone étudiée. La

somme de la part locale et des fuites commerciales

totalise nécessairement 100% ou, en termes absolus, la

valeur totale du potentiel de dépenses des résidants de la

zone de marché.

Les autres informations obtenues à l’aide du sondage

sont:

la distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin;

la part de marché de chaque supermarché de la zone commerciale;

Caractéristique %

Zone commerciale1

Primaire 42%

Secondaire A 27%

Secondaire B 31%

Langue d'entrevue

Français 97%

Anglais 3%

Groupe d'âge2

18-24 ans 4%

25-34 ans 15%

35-44 ans 19%

45-54 ans 18%

55-64 ans 16%

65 ans et plus 28%

Occupation du logement

Propriétaire 43%

Locataire 57%

Possession d'une automobile

Oui 66%

Non 34%

Sexe

Homme 29%

Femme 71%

Revenu du ménage3

Moins de 20 000$ 20%

20 000$ à 29 999$ 16%

30 000$ à 39 999$ 17%

40 000$ à 59 999$ 18%

60 000$ à 79 999$ 7%

80 000$ et plus 22%

2 Âge du répondant

Source: Enquête téléphonique, Altus Géocom (2006)

Profil des répondants

1 Avant pondération, la répartition des répondants par

zone était la suivante: primaire (53%), secondaire A

(21%) et B (26%).

3 Près de 22% des répondants ont refusé de répondre

à cette question.


ANALYSE DE MARCHÉ

24

l’importance des achats réalisés dans les magasins-entrepôts Costco dont, notamment, la

part de marché de la succursale du Marché Central.

3.5.2 Distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin

Seulement une partie des achats alimentaires sont effectués dans les supermarchés. En fonction

de l’ampleur et des caractéristiques de l’offre, du type de milieu et des spécificités socio-

économiques de la population, une portion plus ou moins importante des achats est réalisée dans

les magasins spécialisés ou dans les petites épiceries de quartier, les dépanneurs et les autres

canaux de distribution comme Costco, Wal-Mart, Jean Coutu, etc.

Règle générale, le supermarché a une présence plus forte dans les zones de banlieue; les sites

commerciaux y sont plus polarisés qu’en milieu urbain dense. Il est d’ailleurs souvent intégré ou

adjacent à un centre commercial et exige presque toujours l’utilisation de la voiture. À l’opposé, la

petite épicerie et le magasin spécialisé dominent en

milieu urbain central. L’offre commerciale y est plus

diffuse et les magasins, plus nombreux et plus petits,

rayonnent sur des territoires plus restreints.

D’après les données de Statistique Canada5, les

résidants de la province de Québec effectuent autour de

77% de leurs dépenses alimentaires hebdomadaires

dans les supermarchés et les épiceries (ces données

excluent les dépenses pour la restauration et les produits

non alimentaires qu’on retrouve dans les supermarchés,

les épiceries et les dépanneurs).

La compilation des données de l’enquête téléphonique a

permis de dresser une distribution similaire pour les

résidants de la zone commerciale. Les résultats sont

présentés sur le tableau qui suit.

5 Statistique Canada, Dépenses alimentaires des familles au Canada.

Type de magasinRépartition des

dépenses

Supermarchés1

77%

Magasins spécialisés 13%

Dépanneurs 2%

Autres2

8%

TOTAL 100%

1 Incluant les petites épiceries

Source: Statistique Canada, 2007.

Distribution des dépenses alimentaires

totales selon le type de magasin au Québec,

2007

2 Autres canaux de distribution (5,4%) et achats au cours de

voyages (2,6%)


ANALYSE DE MARCHÉ

25

Primaire Secondaire A Secondaire B

Supermarché 73% 71% 68% 71%

Épicerie 2% 2% 2% 2%

Magasin spécialisé 8% 6% 7% 7%

Pharmacie et magasin à rayons 2% 3% 2% 2%

Dépanneur 7% 6% 12% 9%

Costco 8% 12% 9% 9%

TOTAL 100% 100% 100% 100%

Source: Altus Géocom, résultats du sondage

Distribution des dépenses alimentaires des résidants

Zone commercialeTOTAL

On constate que les comportements d’achat des résidants de la zone commerciale sont

légèrement différents de ceux des résidants de la province de Québec en général. Les résidants

de la zone commerciale dépensent davantage dans les dépanneurs et les autres types de

magasins (Costco, pharmacie et magasin à rayons) que la moyenne des Québécois. À l’inverse,

ils dépensent moins que la moyenne québécoise dans les supermarchés (71% comparativement à

77% dans l’ensemble de la province) et les magasins spécialisés (7% comparativement à 13%).

Il convient cependant de souligner que les données de Statistique Canada ne tiennent compte que

des achats de denrées alimentaires alors que pour notre sondage, les dépenses déclarées

concernaient l’ensemble des items achetés dans les supermarchés, épiceries, magasins

spécialisés et dépanneurs.

Mentionnons que le réseau des magasins Costco6 s’attribue quant à lui près de 9% du marché de

la zone commerciale. La presque totalité de ces achats sont destinés à la succursale du Marché

Central (92%).

3.5.3 Supermarchés

Le tableau de la page suivante montre les résultats détaillés de l’enquête téléphonique concernant

les comportements d’achat en matière de supermarchés et d’épiceries. Globalement, la part locale

de la zone commerciale s’établit à 76% et les fuites, à 24%. Le tableau suivant montre les parts de

marché des principaux supermarchés de la zone commerciale.

6 Achats alimentaires seulement.


ANALYSE DE MARCHÉ

26

Métro Plus Fleury/Garnier Secondaire A 33%

Provigo St-Laurent/Prieur Primaire 19%

Loblaws Henri-Bourassa/Meilleur Secondaire B 17%

IGA Fleury/Péloquin Primaire 7%

Part locale 76%

Adonis Sauvé/L’Acadie Hors zone 6%

Maxi&Cie Papineau/Métropolitaine Hors zone 6%

Maxi (1 Sauvé/L’Acadie Hors zone 3%

Métro Émile-Journault/André-Grasset Hors zone 2%

Autres supermarchés 7%

Fuites 24%

TOTAL 100%


1) On notera que ce supermarché, fermé depuis janvier 2007, n'avait qu'une part de marché très faible;

les calculs de la la mise à jour n'en ont été affectés que marginalement.

Part de marché des principaux supermarchés

fréquentés par les résidants de la zone commerciale

Bannière LocalisationZone

commerciale

Part de

marché

Par ailleurs, 26% des dépenses totales déclarées au titre des supermarchés ont été effectuées

dans les établissements de la zone primaire, 33% dans ceux de la zone secondaire A et 17% dans

ceux de la zone secondaire B.

Les résultats présentés ci-haut donnent le portrait des comportements d’achat de l’ensemble des

résidants de la zone commerciale. Le tableau de la page suivante et les quelques paragraphes qui

suivent offrent le détail pour chaque composante spatiale de la zone commerciale. Il convient de

noter que la présente analyse d’impact repose sur les résultats du sondage téléphonique de

novembre 2006 (ajustés pour la fermeture du Maxi Côte-Vertu); nous considérons que la relative

stabilité du bassin de population de même que celle de la structure concurrentielle nous

permettent de l’utiliser à nouveau sans autre modification

Pour l’ensemble de la zone commerciale, les fuites sont majoritairement (17%) dirigées vers

quatre supermarchés : Adonis, L’Acadie/Sauvé (6%), Maxi&Cie, Papineau/Métropolitaine (6%),

Maxi, Sauvé/L’Acadie (3%) (fermé en janvier 2007) et Métro, Émile-Journault/André-Grasset (2%).


ANALYSE DE MARCHÉ

27


Zone primaire

Provigo – St-Laurent/Prieur 19% 2% 30% 19%

IGA – Fleury/Péloquin 13% 6% 1% 7%

Sous-total zone primaire 32% 8% 31% 26%

Zone secondaire A

Métro Plus – Fleury/Garnier 35% 56% 14% 33%

Zone secondaire B

Loblaws – Henri-Bourassa/Meilleur 11% 6% 33% 17%

Part locale 78% 70% 78% 76%

Extérieur de la zone commerciale

Adonis – Sauvé/L’Acadie 4% 6% 7% 6%

Maxi – Sauvé/L’Acadie (1 2% 0% 6% 3%

Métro – Émile-Journault/André-Grasset 3% 4% 0% 2%

Autres 9% 10% 13% 11%

Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 1% 2% 0% 1%

Maxi&Cie – Papineau/Métropolitain 5% 12% 4% 6%

Loblaws - Pie-IX/Industriel 0% 3% 0% 1%

Autres supermarchés réseau Sobeys 5% 2% 3% 4%

Autres supermarchés 2% 1% 2% 1%

Sous-total 13% 20% 9% 13%

Total - fuites commerciales 22% 30% 22% 24%

TOTAL 100% 100% 100% 100%

Source: Altus Géocom, résultats du sondage.

1) Fermé en janvier 2007

Distribution spatiale des dépenses dans les supermarchés

Part des dépenses des résidants de la zone

selon le lieu de résidence

Résidants de la zone primaire

La part locale des résidants de la zone primaire s’établit à 78%. Plus des deux tiers de leurs

dépenses sont réalisées dans les magasins des zones primaire (32%) et secondaire A (35%). La

zone secondaire B ne recueille que 11% des dépenses.

Le supermarché Métro Plus de la rue Fleury (zone secondaire A) s’accapare à lui seul 35% des

dépenses de ces résidants, dépassant largement les deux supermarchés de la zone primaire (IGA

Fleury/Péloquin – 13% et Provigo St-Laurent/Prieur – 19%). Le supermarché Loblaws de la zone

secondaire B obtient pour sa part 11% des dépenses en supermarché des résidants de la zone

primaire.


ANALYSE DE MARCHÉ

28

En ce qui concerne les fuites (22%), elles sont en partie dirigées vers les supermarchés Adonis de

la rue Sauvé (4%) et Maxi&Cie de l’avenue Papineau (5%). Le reste des fuites (13%) est distribué

parmi un grand nombre de supermarchés de sorte qu’aucun d’eux ne récolte une part de marché

significative.

Résidants de la zone secondaire A

La part locale des résidants de la zone secondaire A s’élève à 70%. La plus grande partie de leurs

dépenses sont faites dans les magasins de la zone secondaire A (56%) alors que les

supermarchés des zones primaire et secondaire B récoltent une portion beaucoup plus petite des

dépenses de ces résidants (8% et 6% respectivement).

Le supermarché de la zone commerciale le plus dominant dans les comportements d’achat des

résidants de la zone secondaire A est le supermarché Métro Plus de la rue Fleury (intersection

Garnier) qui recueille près de 56% de part de marché. Les autres supermarchés importants sont le

IGA Fleury/Péloquin (6%) et le Loblaws Henri-Bourassa/Meilleur (6%).

Trois supermarchés accaparent la grande majorité (22%) des fuites : Maxi&Cie,

Papineau/Métropolitaine (12%), Adonis, L’Acadie/Sauvé (6%) et Métro, Émile-Journault/André-

Grasset (4%). La part de marché des autres supermarchés situés à l’extérieur de la zone

commerciale (8% au total) est répartie parmi un grand nombre d’établissements de sorte qu’aucun

d’eux ne récolte une part de marché significative.

Résidants de la zone secondaire B

À l’instar des résidants de la zone primaire, les résidants de la zone secondaire B effectuent 78%

de leurs achats en supermarché dans des magasins situés sur le territoire de la zone

commerciale. Les magasins de la zone primaire accaparent 31% de leurs dépenses, ceux de la

zone secondaire A, 14%, et ceux de la zone secondaire B, 33%.

Deux supermarchés recueillent près des deux tiers (63%) des dépenses en supermarché : le

Loblaws, Henri-Bourassa/Meilleur (33%) et le Provigo, St-Laurent/Prieur (30%). Le seul autre

supermarché de la zone commerciale avec une part de marché significative est le Métro Plus

Fleury/Garnier (14%).

À l’extérieur de la zone commerciale, les supermarchés les plus importants sont le Adonis,

L’Acadie/Sauvé (7%), le Maxi, L’Acadie/Sauvé (6%) (fermé en janvier 2007) et le Maxi&Cie,

Papineau/Métropolitaine (4%). Aucun autre supermarché situé à l’extérieur de la zone

commerciale n’obtient de part de marché significative.

3.5.4 Magasins spécialisés en alimentation

Toutes catégories de magasins spécialisés confondues, la part locale pour l’ensemble de la zone

commerciale s’établit à 49%. La part locale est plus élevée chez les résidants de la zone


ANALYSE DE MARCHÉ

29

secondaire A (67%) que chez ceux des zones primaire (46%) et secondaire B (44%). Les

magasins de la zone primaire recueillent 34% des dépenses, ceux de la zone secondaire A 3% et

ceux de la zone secondaire B, 12%.


Zone primaire 36% 59% 15% 34%

Zone secondaire A 3% 4% 2% 3%

Zone secondaire B 7% 4% 27% 12%

Part locale 46% 67% 44% 49%

Marché Jean-Talon 28% 16% 29% 26%

Ailleurs dans Ahuntsic-Cartierville 5% 6% 6% 5%

Ailleurs 21% 11% 21% 20%

Fuites 54% 33% 56% 51%

TOTAL 100% 100% 100% 100%


Distribution spatiale des dépenses dans les magasins spécialisés en alimentation

Part des dépenses des résidants de la zone

Il est important de noter que le Marché Jean-Talon obtient une part de marché globale de 26%. Ce

résultat reflète la situation « hors saison » (octobre à mai) puisque le sondage a été réalisé au

mois de novembre et que nous comptabilisions les dépenses des deux semaines précédant le

sondage. Conséquemment, on peut penser que la part de marché du Marché Jean-Talon durant la

saison estivale (juin à septembre) est probablement plus élevée car c’est durant cette saison qu’on

y retrouve le plus grand nombre de maraîchers et de kiosques saisonniers.

L’ampleur de la part locale varie cependant selon les catégories de magasins spécialisés (en

excluant le Marché Jean-Talon). Ainsi, la part locale est très élevée pour les produits naturels et

biologiques (80%), élevée pour les boucheries (69%) et les boulangeries-pâtisseries (64%),

moyenne pour les fruits et légumes (52%) et beaucoup plus faible pour les autres catégories de

magasins spécialisés (25%). Le tableau suivant présente la distribution spatiale des dépenses

selon les catégories de magasins spécialisés.


ANALYSE DE MARCHÉ

30

BoucherieFruits et

légumes

Boulangerie-

pâtisserie

Produits

naturels et

biologiques

Autre 1 Total

Résidants de la zone primaire

Part dépensée dans la zone primaire 43% 51% 56% 32% 47% 50%

Part locale 64% 59% 59% 51% 56% 60%

Fuites commerciales 36% 41% 41% 49% 44% 40%

Résidants de la zone secondaire A

Part dépensée dans la zone secondaire A 0% 0% 8% 8% 0% 3%

Part locale 82% 57% 78% 100% 13% 76%



Part dépensée dans la zone secondaire B 72% 32% 5% 0% 12% 34%

Part locale 72% 43% 53% 93% 12% 55%


Résidants de la zone commerciale

Part dépensée dans la zone primaire 32% 38% 55% 70% 14% 40%

Part dépensée dans la zone secondaire A 0% 3% 6% 10% 0% 4%

Part dépensée dans la zone secondaire B 37% 11% 3% 0% 11% 16%

Part locale 69% 52% 64% 80% 25% 60%


Source: Altus Géocom, résultats du sondage1 Charcuterie-fromagerie, poissonnerie, etc.

Distribution spatiale des dépenses dans les magasins spécialisés en alimentation

(Excluant le marché Jean-Talon)

Il convient de noter ici que le relevé des dépenses alimentaires, tel que tiré des résultats du

sondage, montre les montants dépensés selon la catégorie de magasin et non pas en fonction de

la catégorie de biens achetés. Ainsi, même si nous obtenons 0% dans certains types de

magasins, ceci ne signifie pas que les résidants de la zone n’en consomment pas; leurs achats ont

peut être été effectués à l’épicerie ou au supermarché auquel cas ces dépenses auront été

comptabilisées avec les autres montants dépensés dans les supermarchés.

3.6 Potentiel en alimentation

La méthode d’évaluation du potentiel alimentaire repose sur les données de Statistique Canada.

Elle consiste à appliquer un niveau de dépenses per capita, basé sur la moyenne québécoise, au

chiffre de population de la zone commerciale.

Les ventes effectuées par les magasins d’alimentation du Québec (supermarchés, épiceries,

magasins spécialisés et dépanneurs) se chiffraient à 19,1 milliards en 2008. Pour la même année,

on estime la population québécoise à 7 782 561 personnes. Ainsi, la dépense moyenne

s’établissait à 2 453 $ per capita soit 47,20 $ sur une base hebdomadaire.


ANALYSE DE MARCHÉ

31

Cette donnée québécoise pour 2008 a

ensuite fait l’objet d’une pondération afin de

refléter le profil socio-économique de la

population de la zone commerciale. On

reconnaît en effet que deux variables

agissent particulièrement sur le niveau des

dépenses alimentaires : le revenu et la taille

des ménages. Les résultats de nos

estimations, lesquelles ont été actualisées

pour refléter la situation présente (2010),

sont présentés sur le tableau ci-dessous.

Ainsi, en 2012, la zone commerciale devrait

générer un potentiel hebdomadaire de

1 722 300 $. Cela représente une somme

annuelle de 89,5 millions $ (valeur actuelle du dollar). Ce potentiel sera disponible pour les

magasins d’alimentation de la zone commerciale comme pour ceux de l’extérieur.


Dépenses moyennes par

personne / province de Québec ($ actuel) 49,25 $ 49,25 $ 49,25 $

Indice de pondération utilisé 97% 95% 96%

Dépenses moyennes par personne

/ secteur à l'étude 47,75 $ 46,80 $ 47,30 $

Nombre de personnes du

secteur en 2012 14 700 10 160 11 520

Potentiel hebdomadaire du secteur 701 900 $ 475 500 $ 544 900 $

Total du potentiel

Source: Altus Géocom1 Supermarchés, épiceries, spécialistes et dépanneurs

1 722 300 $

Estimation du potentiel de marché alimentaire1

hebdomadaire dans la zone commerciale du supermarché

IGA Gouin/Millen, Montréal

Principales étapesZone commerciale

Seulement une partie de ce potentiel est dépensée dans les supermarchés; le reste est dirigé vers

les petites épiceries et les autres types de magasins d’alimentation. L’enquête téléphonique a

donné des indications précises sur la distribution des achats alimentaires des résidants de la zone

commerciale en fonction du type de magasin. Ainsi, d’après ces données, la distribution du

potentiel alimentaire de la zone commerciale est telle que montrée sur le tableau qui suit.

Étapes Total

Ventes en 2008 1

1er trimestre, 2008 4 453 263 000 $

2e trimestre, 2008 4 788 865 000 $

3e trimestre, 2008 4 890 252 000 $

4e trimestre, 2008 4 965 190 000 $

Total 19 097 570 000 $

Population du Québec, 2008 2 7 782 561

Potentiel hebdomadaire per capita 47,20 $

1) Source: Statistique Canada. Commerce de détail, 63-005 au catalogue

2) Source: Statistique Canada. Estimation postcensitaire au 1er janvier 2009

Estimation du potentiel de ventes per capita

Supermarchés, épiceries, spécialistes et dépanneurs

Province de Québec, 2008


ANALYSE DE MARCHÉ

32


Supermarché1

542 000 $ 396 000 $ 415 000 $ 1 353 000 $

Épicerie1

15 000 $ 11 000 $ 12 000 $ 38 000 $

Magasin spécialisé1

59 000 $ 34 000 $ 43 000 $ 136 000 $

Dépanneur1

52 000 $ 34 000 $ 74 000 $ 160 000 $

Total - magasins d'alimentation 701 900 $ 475 500 $ 544 900 $ 1 722 300 $

Pharmacie et magasin à rayons2

21 000 $ 15 000 $ 18 000 $ 54 000 $

Costco2

73 600 $ 62 100 $ 65 100 $ 200 800 $

Total 796 500 $ 552 600 $ 628 000 $ 1 977 100 $


2 Dépense alimentaire moyenne des répondants (indexées et sur une base hebdomadaire) x le nombre de ménages.

1 Répartition des dépenses alimentaires des répondants du sondage (excluant Costco, pharmacie et magasin à rayons) appliquée au

potentiel alimentaire de 2010.

Distribution du potentiel alimentaire hebdomadaire

de la zone commerciale selon le type de magasins

Type de magasinZone commerciale

Le potentiel destiné aux magasins d’alimentation, dont le calcul a été démontré à la page

précédente, a été distribué en fonction du type de magasin en tenant compte des comportements

d’achats établis à l’aide de l’enquête téléphonique.

La part des autres types de magasins, c’est-à-dire les pharmacies, magasins à rayons et Costco,

a été estimée par Altus Géocom sur la base des déclarations des répondants dans l’enquête

téléphonique (niveaux de dépenses) et du nombre de ménages estimés pour la zone commerciale

en 20127.

3.7 Potentiel pour la pharmacie

L’évaluation du potentiel d’achat pour la pharmacie a été estimé à partir des données de

Statistique Canada sur le commerce de détail (63-005 au catalogue). À l’instar de la méthodologie

utilisée pour l’alimentation, des niveaux de dépenses per capita ont d’abord été établis pour la

province. Ils ont ensuite été ajustés pour refléter les particularités socio-économiques de la zone

commerciale. Les résultats de ces calculs sont présentés sur le tableau de la page suivante.

Ainsi, la population de la zone commerciale anticipée pour 2012 génèrera un potentiel d’achat de

43,1 millions $ sur une base annuelle. Ce montant reflète la valeur actuelle du dollar.

7 Il convient de préciser que les résultats du tableau de la page 25 n’ont pu être utilisés tels quels car le

potentiel d’achat calculé (page 31) ne considère que les supermarchés, les épiceries, les magasins

spécialisés et les dépanneurs.


ANALYSE DE MARCHÉ

33


Dépenses annuelles per capita - Québec 1 192 $ 1 192 $ 1 192 $

Indice de pondération utilisé 99% 99% 99%

Dépenses annuelles per capita - Zone commerciale 1 186 $ 1 179 $ 1 184 $

Population en 2012 14 700 10 160 11 520

Potentiel annuel 17 434 200 $ 11 978 600 $ 13 639 700 $

Total du potentiel


Principales étapesZone commerciale

43 052 500 $

Évaluation du potentiel de la zone commerciale pour la pharmacies


ANALYSE DE MARCHÉ

34

4 ANALYSE D’IMPACT

4.1 Impacts sur les magasins d’alimentation

4.1.1 Implantation des grandes surfaces du secteur alimentaire dans la région de

Montréal : les principaux constats

L’évolution des ventes d’un échantillon de 15 supermarchés8 du réseau Provigo a fait l’objet d’une

analyse par Altus Géocom suite à l’implantation des grandes surfaces de l’alimentation depuis

1997 :

quatre succursales Loblaws (Ville St-Laurent, Pointe-Claire, Longueuil et Montréal, rue

Sherbrooke Est),

une succursale Super C à Terrebonne,

un supermarché Sobeys à Châteauguay.

Ce suivi a notamment permis de mettre en lumière quelques grands constats et quelques

principes fondamentaux qui sont toujours d’actualité et qui guideront cette analyse d’impact.

La méthodologie employée par Altus Géocom repose sur le calcul des ventes hebdomadaires

moyennes pour les 30 semaines9 suivant l’arrivée de la grande surface pour chacun des 15

supermarchés du groupe témoin. Ces volumes moyens ont ensuite été comparés avec la

moyenne hebdomadaire cumulative en date de la dernière semaine précédant l’ouverture de la

grande surface10.

Ces calculs ont donné l’érosion globale des ventes, c’est-à-dire la perte relative

de volume après l’ouverture d’un concurrent de type grande surface. Afin de nuancer les résultats,

d’autres informations ont été recueillies : superficies de vente, productivité des ventes (précédant

l’ouverture de la grande surface) et distance séparant le supermarché de la grande surface.

Les calculs indiquent que l’érosion des ventes se situe à l’intérieur d’une fourchette allant de 3% à

27%. Les écarts sont importants d’un cas à l’autre de telle sorte qu’il s’est avéré impossible

d’établir sur cette seule base quelque modèle de prévision que ce soit. En effet, l’impact de

l’ouverture des grandes surfaces semble varier sous l’effet d’un ensemble de variables qui sont

décrites ci-après :

8 Provigo Kirkland, Maxi & Cie Pointe-Claire, Provigo Pierrefonds, Provigo Lucerne, Provigo Décarie, Maxi Place Vertu,

Maxi Acadie/Sauvé, Provigo Rolland-Therrien, Maxi Longueuil, Maxi & Cie Boucherville, Maxi Versailles, Provigo

Desormeaux, Maxi Galeries Terrebonne, Maxi Chemin Gascon Terrebonne, Maxi Châteauguay. 9 Avec quelques exceptions selon la date d’implantation de la grande surface.

10 Dans le secteur de l’alimentation, les ventes oscillent significativement d’une semaine à l’autre au gré de paramètres très

variés (température, événements spéciaux, jours fériés, saisons, promotions, etc.). Ainsi, il n’est pas judicieux de juger de

l’impact de l’ouverture d’un concurrent sur la seule base des résultats observés lors de la semaine d’ouverture.


ANALYSE DE MARCHÉ

35

La distance

On constate que la distance séparant la grande surface et ses concurrents est l’une des variables

les plus déterminantes. D’après les résultats du groupe-témoin, les supermarchés localisés à

moins de 1,5 km de la grande surface ressentent l’impact de façon beaucoup plus marquée; la

plupart ont connu une érosion de leurs ventes supérieure à 12%. À une distance supérieure à 1,5

km, l’impact est rarement supérieur à 10%; à 4 km ou plus, l’impact est presque négligeable.

La taille et le type de magasin

Les supermarchés de plus grande taille ont été plus affectés par l’ouverture de la grande surface

et ce, nonobstant souvent le premier principe concernant la distance. La superficie de vente des

six supermarchés de notre échantillon qui ont subi l’impact le plus prononcé (entre 17% et 27%)

oscille entre 20 000 et 71 700 pieds carrés. Trois d’entre eux sont des supermarchés de type «

escompte ».

Les quatre plus petits supermarchés de notre échantillon (superficie de vente se situant entre

6 000 et 17 000 pi. ca.) ont subi des impacts n’excédant pas 7%. Tous ces supermarchés sont

situés à l’intérieur d’un rayon allant de 1,5 km à 4,5 km de la grande surface.

La performance du magasin

Les supermarchés qui démontraient les meilleures performances générales, mesurées en terme

de productivité des ventes au pied carré, semblent avoir subi un impact plus faible. Les quatre

établissements qui faisaient montre de performances nettement supérieures à la moyenne (avant

l’implantation de la grande surface) n’ont pas connu une érosion de leurs ventes supérieure à 6%.

Tous ces supermarchés sont localisés dans un rayon allant de 0,8 à 4,5 km de la grande surface.

Les bannières « sœurs »

De façon évidente, les supermarchés portant la même bannière que la grande surface analysée,

et dans une moindre mesure ceux avec une bannière d’un même groupe, sont susceptibles de

subir un impact plus élevé. La fidélité à une bannière et/ou à une marque maison est un des

éléments impliqué dans ce constat.

Autres variables

D’autres variables, difficiles à quantifier ou à pondérer, agissent aussi sur l’intensité des impacts

générés par l’implantation des grandes surfaces. Elles sont importantes dans la mesure où elles

peuvent annuler, diminuer ou exacerber les effets des trois premiers ensembles de facteurs

énumérés ci-haut (distance, taille et type, performance).

Les actions et réactions du supermarché affecté ou de ses concurrents situés à proximité

(promotions, agrandissements, rénovations, fermetures, etc.).

La qualité du site (de la grande surface ou de ses concurrents).


ANALYSE DE MARCHÉ

36

La composition ethnique et sociodémographique de la population de la zone commerciale.

4.1.2 Méthodologie d’évaluation des impacts sur les magasins d’alimentation

La méthodologie utilisée dans le cadre de cette analyse d’impact suppose que le supermarché

serait implanté en 2012. L’analyse tient toutefois compte des données actuelles concernant l’offre

et les comportements d’achat.

Le potentiel anticipé pour 2012 a donc été distribué à travers l’offre actuelle en fonction des

comportements d’achat décrits précédemment. Le chiffre d’affaires anticipé du futur supermarché

proviendra exclusivement des transferts de ventes depuis ces concurrents (qui auront,

théoriquement, bénéficié de la croissance de la demande), c’est donc dire :

1. Transferts de ventes des supermarchés de la zone commerciale;

2. Transferts de ventes des autres types de magasins d’alimentation de la zone commerciale;

3. Transferts de ventes des supermarchés de l’extérieur de la zone commerciale (récupération

des fuites commerciales);

4. Transferts de ventes des autres canaux de distribution comme Costco, Wal-Mart, les grandes

pharmacies, etc.

L’évaluation de ces transferts se fait à l’aide d’une matrice qui met en relation les ventes projetées

du futur établissement, distribuées selon les quatre sources de transferts et les volumes de ventes

estimés des concurrents.

Cette matrice sert essentiellement à évaluer l’érosion des ventes que pourraient subir les

concurrents situés dans la zone commerciale suite à l’ouverture ou à l’agrandissement d’un

établissement.

Le chiffre de ventes anticipé du nouveau supermarché est distribué en fonction des quatre sources

de transferts décrites ci-haut. Ces montants sont ensuite comparés aux volumes actuels estimés

des concurrents pour donner l’érosion des ventes. Le schéma ci-dessous montre le

fonctionnement de la matrice. Les données que nous avons utilisées dans le tableau ci-après sont

fictives et ne servent qu’à titre d’exemple.


ANALYSE DE MARCHÉ

37

A B C D E F G

Ventes Ventes dans

Source des transferts totales dans la Transferts Ventes rési- Impact

estimées zone % $ totaux ($) duelles ($) %

Supermarchés de la zone commerciale 800 000 $ 575 000 $ 35% 200 000 $ 200 000 $ 600 000 $ -25%

Autres magasins d'alimentation de la zone 250 000 $ 225 000 $ 9% 20 000 $ 20 000 $ 230 000 $ -8%

Supermarchés de l'extérieur de la

zone commerciale (récupération des fuites) n / a 80 000 $ 19% 15 000 $ 15 000 $ n / a n / a

Autres types de magasins n / a 25 000 $ 20% 5 000 $ 5 000 $ n / a n / a

Transferts totaux (ventes futures du projet) 240 000 $ 240 000 $

TRANSFERTSIMPACT

Potentiel total en

alimentation en fonction

du type d'établissement

Transferts en % du potentiel

des résidants

(ou en % des fuites) C=D/B

F=A-E

Érosion des ventes

G=E/A

Les seules données qui sont entièrement évaluées par l’analyste sont celles de la colonne D, en

grisé sur le schéma. Il s’agit de répartir le volume anticipé du supermarché proposé en fonction

des quatre sources de transferts. Cette évaluation repose sur un ensemble de données et

d’analyses dont :

la taille, la localisation et les caractéristiques des concurrents (type de magasin, concurrence

directe versus indirecte, etc.);

les principes généraux qui, comme l’a démontré l’analyse du groupe d’établissements-

témoins (voir la section 4.1), veulent que les supermarchés les plus vulnérables à

l’implantation de grandes surfaces soient de grande taille, situés à proximité du projet et

faisant état de performances moyennes ou inférieures aux standards de l’industrie.

Les ventes totales actuelles (A) sont des estimations d’Altus Géocom. Certains chiffres

proviennent de ses bases de données; d’autres ont été estimés à partir d’un taux de productivité

moyen au pied carré.

Le potentiel total (magasins d’alimentation) des résidants de la zone commerciale est placé à la

colonne B en fonction du type de magasin. Ces données sont issues directement des calculs du

potentiel (section 3.6) et des résultats de l’enquête téléphonique (section 3.5).

Les transferts totaux (E) sont comparés aux ventes globales actuelles des établissements

concurrentiels (A) d’où découle le calcul, en pourcentage, de l’érosion des ventes (G). Les chiffres

montrés à la colonne C ne représentent pas les impacts en tant que tels; ils ne font que démontrer

l’importance relative des transferts en fonction du potentiel total des résidants (ou des fuites).

Comme nous le verrons, la matrice utilisée dans le cadre de cette analyse offre plus de détails que

la matrice-type illustrée sur le schéma précédent; notamment, les transferts de ventes sont

estimés séparément pour les résidants des zones primaire et secondaires A et B.


ANALYSE DE MARCHÉ

38

4.1.3 Estimation des ventes du supermarché projeté

L’estimation des ventes du futur supermarché IGA repose sur l’application de taux moyens de

productivité des ventes11

. Ces ratios proviennent de deux sources principales :

Les données publiées par Statistique Canada (63-210 XPB);

Les bases de données d’Altus Géocom.

À la lumière de nos estimations, et comme le montre le tableau qui suit, le supermarché IGA

Gouin / Millen à Montréal devrait générer des ventes hebdomadaires de l’ordre de 310 000 $.

Or, seulement une partie de ces ventes sera attribuable aux résidants de la zone commerciale. En

effet, comme nous l’avons vu à la section 3.1, une partie des clients sera recrutée à l’extérieur de

la zone commerciale. Pour un établissement de cette superficie, nous considérons l’apport externe

à 20%. Il faut aussi noter qu’après la fermeture anticipée du IGA Fleury, le nouveau supermarché

IGA Millen / Gouin sera le seul opérant sous cette bannière dans toute la zone et constituera une

offre améliorée tant pour les résidants de la zone commerciale que pour ceux de l’extérieur.

Tenant compte de la configuration de la zone commerciale, de la distribution de la population ainsi

que de la structure concurrentielle en place, on estime que les ventes du IGA devraient se

distribuer de la façon suivante :

Zone commercialeVentes

hebdomadairesRépartition

Primaire 169 000 $ 55%

Secondaire A 34 000 $ 11%

Secondaire B 45 000 $ 14%

Ventes dans la zone 248 000 $ 80%

Hors zone 62 000 $ 20%

Total 310 000 $ 100%


Distribution spatiale des ventes estimées du

futur IGA Gouin/Millen, Montréal

4.1.4 Érosion des ventes (impacts)

La source réelle des impacts de l’implantation du supermarché IGA sur les magasins

d’alimentation sera attribuable au volume d’affaires généré par la partie « supermarché

traditionnel ». Or, il est prévu que la presque totalité des ventes du futur supermarché IGA

11 Ventes / superficie des ventes.


ANALYSE DE MARCHÉ

39

Gouin/Millen sera de cette catégorie; la portion des ventes « non alimentaires » (articles de

pharmacie, comptoir de développement de photos, divertissement, etc.) sera marginale ou du

moins, comparable à celle d’un « supermarché traditionnel ». La totalité des ventes estimées du

projet sera donc utilisée.

Tenant compte des données présentées sur le tableau de la page précédente, la source des

impacts est 248 000 $, c’est-à-dire les ventes hebdomadaires attribuables aux résidants de la

zone commerciale.

Ultimement, la source réelle des impacts sera inférieure à 248 000 $ car, lors de l’ouverture du

projet, le supermarché IGA Fleury devrait fermer ses portes. Or tout porte à croire que la vaste

majorité de ses ventes (évaluées à 121 500 $), seront récupérées « naturellement » par le

nouveau supermarché. Si l’on admet que 100 000 $ des 121 500 $ seront ainsi transférées du IGA

actuel au projet, cela veut donc dire que la source réelle des impacts approchera les 148 000 $ sur

une base hebdomadaire.

Donc, toutes choses restant égales par ailleurs, la partie du chiffre d’affaires du futur supermarché

qui entraînera des impacts (148 000 $) devrait être distribuée ainsi : 102 000 $ transférés à même

les dépenses des résidants de la zone primaire, 21 000 $ à même celles des résidants de la zone

secondaire A et 25 000 $ à même celles des résidants de la zone secondaire B. Le reste des

ventes du magasin IGA, soit 62 000 $ (20%), sera généré par les non-résidants qui eux,

fréquentent un vaste répertoire d’établissements. L’impact sur ces magasins n’est pas quantifiable.

Il convient également de mentionner que les impacts sur les magasins-entrepôts Costco ainsi que

sur les pharmacies et les magasins à rayons n’ont pas été estimés. Selon nous, l’implantation du

IGA Gouin/Millen aura des effets négligeables sur ces magasins.

Le tableau de la page suivante présente nos résultats.


ANALYSE DE MARCHÉ

40

Matrice d'évaluation des transferts

Impact de l'implantation d'un supermarché IGA, Gouin / Millen, Montréal

% $ % $ % $

ZONE COMMERCIALE

SUPERMARCHÉS

Zone primaire 300 000 $ 173 400 $ 14% 25 000 $ 31 700 $ 0% 100 $ 128 700 $ 11% 14 000 $ 39 100 $ 260 900 $ -13%

Zones secondaires 1 092 115 $ 249 300 $ 23% 58 200 $ 245 800 $ 7% 17 700 $ 195 100 $ 4% 8 000 $ 83 900 $ 1 008 215 $ -8%

Total 1 392 115 $ 422 700 $ 20% 83 200 $ 277 500 $ 6% 17 800 $ 323 800 $ 7% 22 000 $ 123 000 $ 1 269 115 $ -9%

ÉPICERIES ET SPÉCIALISTES

Zone primaire 269 120 $ 26 600 $ 11% 3 000 $ 26 600 $ 1% 200 $ 8 300 $ 0% - $ 3 200 $ 265 920 $ -1%

Zone secondaire A 27 040 $ 2 200 $ 0% - $ 1 800 $ 0% - $ 1 100 $ 0% - $ - $ 27 040 $ 0%

Zone secondaire B 162 140 $ 5 200 $ 6% 300 $ 1 800 $ 0% - $ 14 900 $ 1% 100 $ 400 $ 161 740 $ 0%

Total 458 300 $ 34 000 $ 10% 3 300 $ 30 200 $ 1% 200 $ 24 300 $ 0% 100 $ 3 600 $ 454 700 $ -1%

DÉPANNEURS 1

223 040 $ 3 000 $ 3 000 $ 220 040 $ -1%

TOTAL ZONE - COMMERCIALE 2 073 455 $ 89 500 $ 18 000 $ 22 100 $ 129 600 $ 1 943 855 $ -6%

EXTÉRIEUR DE LA ZONE COMMERCIALE

SUPERMARCHÉS --- 119 200 $ 10% 11 500 $ 118 800 $ 3% 3 000 $ 91 300 $ 3% 2 900 $ 17 400 $ --- ---

ÉPICERIES ET SPÉCIALISTES --- 40 000 $ 3% 1 000 $ 14 900 $ 0% - $ 30 800 $ 0% - $ 1 000 $ --- ---

TOTAL - RÉCUPÉRATION DES FUITES --- 12 500 $ 133 700 $ 3 000 $ 122 100 $ 2 900 $ 18 400 $ --- ---

TOTAL (source réelle des impacts) 102 000 $ 21 000 $ 25 000 $ 148 000 $ --- ---


1) Dans la zone primaire seulement

Zone commerciale/type de magasins

Ventes

hebdomadaires

estimées


Ventes dans

la zone

TransfertsVentes dans

la zone

Transferts

Résidants de la zone primaire Résidants de la zone secondaire A

Ventes dans

la zone

Transferts

IMPACTS

Transferts

totaux

Ventes

résiduelles

Érosion

des

ventes


ANALYSE DE MARCHÉ

41

Supermarchés

Les résultats de l’analyse d’impact indiquent que les supermarchés de la zone commerciale

devraient voir leurs ventes diminuer dans une proportion d’environ 9%.

En raison de sa proximité, le supermarché de la zone primaire (posant l’hypothèse que IGA Fleury

/ Péloquin ferme ses portes au moment de l’ouverture du projet) devrait être affecté de façon

légèrement plus importante.

Ces résultats sont conformes à ce qui a été démontré par l’analyse du groupe-témoin présenté

antérieurement; l’érosion des ventes la plus prononcée enregistrée à l’intérieur de ce groupe de 16

supermarchés se chiffrait à 27%. Ce résultat est obtenu malgré le fait que le supermarché IGA

Gouin/Millen sera de plus petite taille et génèrera des ventes moins élevées (environ 310 000$ par

semaine) que les grandes surfaces alimentaires étudiées dans le groupe-témoin (ventes estimées

entre 500 000 $ et 800 000 $ par semaine).

Ainsi, et à la lumière des grandes conclusions de l’analyse du groupe-témoin, le supermarché le

plus vulnérables à l’ouverture du nouveau supermarché IGA aurait justement été le IGA

Fleury/Péloquin car il répond à l’un ou à plusieurs des critères suivants :

situé à proximité du site ou sur le territoire de la zone primaire;

performance moyenne;

bannière sœur.

Or, sa fermeture et le transfert de la plus grande partie de ses ventes vers le nouveau IGA

Millen/Gouin tient justement lieu d’impact mais offre aux consommateurs de la zone commerciale

une alternative « au goût du jour ». Les supermarchés des zones secondaires A et B pourraient

quant à eux voir leurs ventes diminuer d’environ 8%.

Autres magasins d’alimentation

Parce qu’ils constituent une concurrence indirecte, les épiceries de quartier, les spécialistes de

même que les dépanneurs de la zone commerciale ne devraient pas subir une érosion importante

de leurs ventes. Nos calculs suggèrent que l’érosion se situerait autour de 1% et ce, autant en

zone primaire que dans les zones secondaires A et B.


ANALYSE DE MARCHÉ

42

Autres magasins tels Costco

Nous estimons que l’implantation du supermarché IGA Gouin/Millen aura un impact négligeable

sur les autres magasins tels que Costco, les pharmacies et les magasins à rayons puisqu’ils

n’interviennent pas dans les mêmes processus d’achats que les supermarchés.

4.1.5 Source des transferts

Comme le montrent les chiffres présentés sur le tableau synthèse ci-dessous, la grande majorité

(95%) des transferts totaux (excluant le 100 000 $ provenant du IGA Fleury) qu’entraînera

l’implantation du magasin IGA à l’intersection Gouin/Millen à Montréal devrait provenir des

supermarchés, qu’ils soient localisés à l’intérieur de la zone commerciale (83%) ou à l’extérieur

(12%).

Montants

hebdomadairesRépartition

Supermarchés

Situés dans la zone commerciale 123 000 $ 83%

Situés à l'extérieur (fuites) 17 400 $ 12%

Total 140 400 $ 95%

Autres magasins d'alimentation de la

zone commerciale1

6 600 $ 4%

Autres magasins d'alimentation à

l'extérieur de la zone commerciale1

1 000 $ 1%

TOTAL 148 000 $ 100%


1 Comprend les spécialistes et les dépanneurs

Distribution des transferts selon la source

Les transferts depuis les autres magasins d’alimentation de la zone commerciale (4%) ou de

l’extérieur (1 %), devraient être beaucoup plus faibles car ces établissements ne représentent pas

une concurrence directe pour le supermarché envisagé.

On reconnaît en effet qu’un supermarché ne fournit pas les mêmes services et ne rejoint pas

exactement le même marché que le spécialiste, l’épicerie de quartier ou le dépanneur.

Cette affirmation s’appuie sur trois éléments principaux : la taille et le rayonnement spatial des

établissements, le type de produits et les coûts indirects.

Les magasins spécialisés, épiceries de quartiers et dépanneurs occupent généralement de petites

superficies, souvent inférieures à 2 000 pieds carrés. Le rayonnement spatial de ces

établissements est généralement limité à la zone immédiate, à l’intérieur d’un rayon accessible à

pied. Ils offrent ainsi un avantage de proximité et de commodité que ne peut offrir un supermarché.


ANALYSE DE MARCHÉ

43

Les petits détaillants, particulièrement les spécialistes et les épiceries ethniques, offrent un

assortiment de produits qui peut être fort différent de ce que l’on retrouve à l’intérieur de

supermarchés qui eux, visent un marché « de masse ». Pour cette raison, le supermarché ne peut

se substituer au spécialiste.

Enfin, il faut souligner qu’outre le prix direct des marchandises vendues, on reconnaît d’autres

coûts, indirects, à l’amont de la décision du consommateur de fréquenter un magasin plutôt qu’un

autre. Ce sont les « transaction costs » : le temps et l’effort à consentir pour accéder au magasin

et, une fois sur place, pour trouver les produits désirés, se diriger vers les caisses et sortir de

l’établissement. Plus le nombre de produits à acheter est réduit, plus les coûts indirects sont

importants dans la décision du consommateur. Ainsi, pour les achats de dépannage ou pour des

achats très spécifiques, il choisira plus souvent le dépanneur ou le spécialiste situé le plus près de

son domicile. Ainsi, dans le créneau des achats spécialisés et de dépannage, le supermarché offre

peu d’avantages au consommateur.

De fait, comme le montrent les quelques chiffres présentés ci-dessous, les « autres magasins

d’alimentation » n’ont pas perdu leur part relative du marché global depuis l’arrivée des grandes

surfaces en alimentation au Québec12.

000 $ % 000 $ % 000 $ %

Supermarchés et épiceries 13 163 $ 91,0% 14 239 $ 91,5% 15 558 $ 90,6%

Autres magasins d'alimentation1 1 298 $ 9,0% 1 314 $ 8,5% 1 620 $ 9,4%

TOTAL 14 460 $ 100,0% 15 553 $ 100,0% 17 178 $ 100,0%

Source: Statistique Canada, Commerce de détail, catalogue 63-0051 Boulangerie-pâtisseries, confiseries et magasins de noix, magasins de fruits et légumes,

marchés de viande, autres magasins d'alimentation.

1994 1999 2003

Évolution des ventes des magasins d'alimentation au Québec, 1994-2003

Ainsi, 9,4% des ventes totales du secteur alimentaire étaient générées par les autres magasins

d’alimentation en 2003. C’est un résultat pratiquement inchangé depuis 1994 alors que les ventes

de ces établissements comptaient pour 9,0% du total.

12 Nous n’avons pas présenté dans ce tableau des données plus récentes car depuis janvier 2004, Statistique Canada a modifié sa

classification des entreprises et n’a pas mis à jour ses données historiques en fonction de cette nouvelle classification.


ANALYSE DE MARCHÉ

44

4.2 Impact sur les pharmacies

Au moment de l’ouverture du projet, soit en 2012, la demande de la zone commerciale devrait

approcher les 43 millions $ annuellement pour la pharmacie. Tenant compte des rendements

moyens13

pour chaque enseigne, l’offre de la zone commerciale s’élève à 32 millions $

actuellement. On en déduit que la pharmacie projetée s’implanterait dans un contexte relativement

favorable.

Cette demande excédentaire (11 millions $) serait entièrement compensée par la réalisation du

projet : tenant compte des rendements moyens, une pharmacie de 11 000 pieds carrés (bruts)

pourrait générer des ventes annuelles de l’ordre de 10 à 12 millions $.

Cela ne veut pas nécessairement dire qu’il n’y aura aucun impact sur les pharmacies existantes.

En 2012, avant l’ouverture du projet, la croissance de la demande dans la zone primaire aura été

absorbée par l’offre et aura probablement fait monter les niveaux de productivité. Le projet puisera

donc à même les ventes des concurrents. Mais théoriquement, ces transferts ne devraient pas

affecter les établissements existants au point de les faire descendre sous les rendements moyens

de l’industrie.

Les deux pharmacies les plus touchées par le projet devraient être la petite succursale Unipharm,

située à proximité immédiate du site (le fait qu’elle soit associées à une clinique médicale pourrait

atténuer l’impact), ainsi que la pharmacie Jean Coutu, localisée à l’intersection Fleury et

Chambord, non loin du supermarché IGA qui devrait fermer ses portes suite à l’ouverture du

supermarché projeté sur le site.

13

Ventes au pied carré de superficie locative brute


ANALYSE DE MARCHÉ

45

4.3 Effets sur l’environnement immédiat

De façon générale, nous pensons que l’environnement commercial à proximité immédiate du site

ne devrait pas subir d’impact négatif suite à l’implantation du supermarché IGA, à l’exception du

dépanneur localisé à l’intersection Henri-Bourassa et Basile-Routhier et de la succursale Uniparm

de l’intersection Lajeunesse / Gouin. Au contraire, l’achalandage engendré par le supermarché

risque d’être bénéfique pour les petits établissements commerciaux se trouvant à proximité du

site.

Par ailleurs, nous estimons que la Société de Développement Commercial (SDC) de la

Promenade Fleury, localisée sur la rue du même nom, à la limite sud-est du territoire de la zone

primaire, subira des impacts mais une grande partie de ceux-ci résulteront du transfert de

100 000 $ d’un marché IGA à un autre. Les magasins spécialisés en alimentation de la

Promenade Fleury ne devraient pas subir d’impacts importants.

Annexe Questionnaire d’enquête

ENQUÊTE SUR LES COMPORTEMENTS D’ACHAT Questionnaire d’enquête ALIMENTATION - FRANÇAIS

Bonjour (bonsoir), M/Mme, mon nom est XYZ de Géocom. Nous sommes une firme de recherche et

nous effectuons un sondage sur les habitudes et préférences de consommation en alimentation

des résidants du quartier Ahuntsic. Nous ne vendons rien. Il s’agit d’un sondage qui dure environ

4 minutes. Pouvons-nous compter sur votre collaboration ? L’information fournie est

confidentielle.

Si oui, débuter l’entrevue.

Si non, remercier et terminer.

F1 Dans quelle langue désirez-vous que ce sondage soit réalisé ?

Français

Anglais

F2 Êtes-vous l’une des personnes responsable des achats pour votre ménage ?

Oui, poursuivez

Non, demandez à parler à un personne responsable des achats et recommencez l’introduction.

F3 Est-ce que les 3 premiers caractères de votre code postal résidentiel sont H2L ou H3L ?

Oui, poursuivez

Non, remercier et terminer.

Q1 Au cours des deux dernières semaines, avez-vous effectué des achats dans un SUPERMARCHÉ ou une ÉPICERIE ?

01 Non, passez à Q2 02 Oui, continuez

[POUR CHAQUE MENTION] :

Lequel ? Y en a-t-il d’autres ?

01 Adonis – Sauvé/L’Acadie

02 IGA Khetani – Fleury/Péloquin 03 IGA Palumbo – Chabanel/Verville 04 IGA – Lajeunesse/Legendre

05 Loblaws – Henri-Bourassa/Meilleur 06 Marché Boni-Choix – Fleury/Laverdure 07 Maxi – Sauvé/L’Acadie 08 Maxi&Cie – Papineau/Métropolitaine (Crémazie ou autoroute 40) 09 Métro – Fleury/Garnier 10 Métro – Émile-Journault/André-Grasset 11 Provigo – St-Laurent/Prieur

12 Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 97 Autre [OUVERTE : Où est-il situé ? (centre commercial, rue, intersection,

municipalité)] 98 Ne sait pas 99 Refus

Combien y avez-vous dépensé ? (montant en $).

Q2 Au cours des deux dernières semaines, avez-vous effectué des achats dans un magasin d’aliments spécialisés comme une BOUCHERIE, une POISSONNERIE, une BOULANGERIE, une PÂTISSERIE, une CHARCUTERIE, une FROMAGERIE, un magasin

de FRUITS ET LÉGUMES, ou un magasin d’ALIMENTS NATURELS ? (LIRE EN ROTATION ET PAR COUPLE)



Lequel ? Y en a-t-il d’autres ? Où est-il situé ? (centre commercial, rue, intersection, municipalité) Combien y avez-vous dépensé ? (montant en $). Q3 Au cours du dernier mois, avez-vous acheté des aliments dans un magasin COSTCO /

CLUB PRICE?



Lequel ? Y en a-t-il d’autres ?

01 Costco – Marché Central (boul. L’Acadie) 02 Costco – Laval (autoroute 440/autoroute 15)

03 Costco – Anjou (rue Renaud-Lapointe) 97 Autre [OUVERTE : Où est-il situé ? (centre commercial, rue, intersection,

municipalité)] 98 Ne sait pas 99 Refus

Combien y avez-vous dépensé (POUR LES PRODUITS ALIMENTAIRES SEULEMENT)? (montant

en $).

Q4 Au cours du dernier mois, avez-vous acheté des aliments dans un MAGASIN À RAYONS ou dans une PHARMACIE ?



Lequel ? Y en a-t-il d’autres ? Où est-il situé ? (centre commercial, rue, intersection, municipalité) Combien y avez-vous dépensé (POUR LES PRODUITS ALIMENTAIRES SEULEMENT)? (montant

en $). Q5 En général, combien dépensez-vous par semaine dans les dépanneurs EXCLUANT LES

BILLETS DE LOTERIE? (inscrire 0 si aucune dépense) (Montant en $) : _____________$

En terminant, nous aimerions vous poser quelques questions pour fins de classification

SD01 Est-ce que l’un des membres de votre ménage possède une automobile (achetée ou louée)?

01 Oui 02 Non 99 Refus, ne sait pas

SD02 Je vais vous lire une série d'énoncés, pourriez-vous me dire celui qui définit le

mieux votre situation... Vous vivez..... LIRE

01 Seul(e) – passez à SD03 02 Avec des enfants – passez à SD02a 03 En couple sans enfant – passez à SD02a 04 En couple avec des enfants – passez à SD02a

05 Avec un ou des colocataires – passez à SD02a

06 Avec mes parents – passez à SD02a 07 Autre – passez à SD02a 99 Refus, ne sait pas, non applicable – passez à SD02a

SD02a Combien de personnes en vous incluant composent votre ménage (habitent avec vous) ?

02 Deux

03 Trois 04 Quatre 05 Cinq 06 Six ou plus 99 Refus, ne sait pas, non applicable

SD03 En quelle année êtes-vous né(e)?

Inscrire l’année : 19___ 99 Refus, ne sait pas

SD04 Êtes-vous propriétaire ou locataire ?

01 Locataire

02 Propriétaire 03 Refus, ne sait pas, non applicable

SD05 Êtes-vous... (plusieurs mentions possibles) LIRE

01 Travailleur à temps plein 02 Travailleur à temps partiel 03 Retraité

04 Étudiant 05 À la maison 06 Autre

99 Refus, ne sait pas, non applicable

SD06 Pouvez-vous me dire laquelle des catégories suivantes correspond au revenu brut total avant impôt de tous les membres de votre foyer en 2005 ? Diriez-vous qu’il est de … LIRE LA LISTE

01 Moins de 20 000 $ 02 20 000 à 30 000 $ 03 30 000 à 40 000 $ 04 40 000 à 60 000 $ 05 60 000 à 80 000 $ 06 80 000 $ et plus 99 Refus, ne sait pas

SD07 Quel est votre code postal résidentiel à 6 caractères ? (si le répondant refuse ou

hésite, ne prendre que les 3 premiers caractères)

__ __ __ __ __ __ 99 Ne sait pas, refus

Merci beaucoup pour votre collaboration, je vous souhaite une bonne fin de journée / soirée. INSCRIVEZ LA LANGUE DE L’ENTREVUE.

01 Français 02 Anglais INSCRIVEZ LE SEXE DU RÉPONDANT 01 Homme 02 Femme

ENQUÊTE SUR LES COMPORTEMENTS D’ACHAT Questionnaire d’enquête ALIMENTATION - ANGLAIS

Good day / good evening, my name is XYZ from GÉOCOM, a market research firm. We are presently

conducting a survey about consumers' shopping habits and preferences in your area. The survey

takes no more than 4 minutes to answer. May we count on your cooperation? We do not sell

anything and all your answers will be kept confidential.

If yes, continue.

If no, thank and terminate.

F1 In which language do you want to proceed?

French

English

F2 Are you one of the persons in charge of purchases for the household?

Yes, continue.

No, ask for right person or take appointment.

F3 Are the first 3 digits of your residential postal code H2L or H3L?

Yes, continue.

No, thank and terminate.

Q1 In the past 2 weeks, have you shopped at a SUPERMARKET or a GROCERY STORE ?

01 No, skip to Q2 02 Yes, continue

[FOR EACH MENTION] :

Which one ? Is there another one ?

01 Adonis – Sauvé/L’Acadie 02 IGA Khetani – Fleury/Péloquin 03 IGA Palumbo – Chabanel/Verville

04 IGA – Lajeunesse/Legendre

05 Loblaws – Henri-Bourassa/Meilleur

06 Marché Boni-Choix – Fleury/Laverdure 07 Maxi – Sauvé/L’Acadie 08 Maxi&Cie – Papineau/Métropolitaine (Crémazie or Highway 40)

09 Métro – Fleury/Garnier 10 Métro – Émile-Journault/André-Grasset 11 Provigo – St-Laurent/Prieur 12 Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 97 Other [OPEN : Where is it located ? (shopping centre, street, intersection, city)] 98 Do not know 99 Refused

How much did you spend there ? (amount in $).

Q2 Within the past 2 weeks, have you made purchases in a SPECIALITY FOOD STORE such as a meat store, a fish market, a bakery, a pastry shop, a delicatessen store, a cheese store, a fruits and vegetables store, or a health food store ? (READ IN

ROTATION AND BY “COUPLE”)



Which one ? Is there another one ? Where is it located ? (shopping centre, street, intersection, city) How much did you spend there ? (amount in $). Q3 During the last month, have you bought food at COSTCO / CLUB PRICE warehouse ?

01 No, skip to Q4

02 Yes, continue


Which one ? Is there another one ?

01 Costco – Marché Central (L’Acadie Blvd) 02 Costco – Laval (Highway 440/Highway 15) 03 Costco – Anjou (Renaude-Lapointe street) 97 Other [OPEN : Where is it located ? (shopping centre, street, intersection, city)]

98 Do not know 99 Refused

How much did you spend there ? (amount in $ for food purchases only). Q4 During the last month, have you bought food in a DEPARTMENT STORE or in a

PHARMACY ?



Which one ? Is there another one ? Where is it located ? (shopping centre, street, intersection, city) How much did you spend there ? (amount in $ for food purchases only). Q5 On average, how much do you spend per week in CONVENIENCE STORES

(depanneur), EXCLUDING LOTTERY TICKETS ? (write 0 if no purchase)

(Amount in $) : $_____________

Finally, we would like to ask you a few questions for classification purposes.

SD01 Does your household possess a car (rent or buy)?

01 Yes 02 No 99 Refused, do not know

SD02 Of the following statements, which one best describes your situation... You are living..... READ

01 Alone – skip to SD03 02 Alone with children – skip to SD02a 03 With your spouse or partner, without children – skip to SD02a 04 With your spouse or partner, with children (including joint custody) – skip to SD02a 05 With one or many co-tenant(s) – skip to SD02a

06 At your parents’ home – skip to SD02a

07 Other – skip to SD02a 99 Refused, do not know, not applicable – skip to SD02a

SD02a Including yourself, how many people are there in your household (living with you) ?

02 Two 03 Three

04 Four 05 Five 06 Six or more 99 Refused, do not know, not applicable

SD03 In what year were you born ?

Write the year : 19___

99 Refused, do not know

SD04 Do you own or rent your dwelling unit ?

01 Rent 02 Own

03 Refused, do not know, not applicable

SD05 Are you... (many answers) READ

01 Working full time 02 Working part-time 03 Retired 04 Student

05 A Homemaker 06 Other 99 Refused, do not know, not applicable

SD06 Which of the following categories represents your total household annual income for 2005 ? … READ

01 Less than $20,000

02 $20,000 to $30,000 03 $30,000 to $40,000 04 $40,000 to $60,000 05 $60,000 to $80,000 06 $80,000 and over 99 Refused, do not know

SD07 Finally, may I please have your 6 digits residential postal code ? (if the respondent hesitates, ask for the first 3 digits)

__ __ __ __ __ __ 99 Refused, do not know

This interview is now over, thank you very much for your time and cooperation, have a good evening / day. WRITE DOWN THE LANGUAGE 03 French 04 English

WRITE DOWN THE GENDER OF THE RESPONDENT 03 Men 04 Women

Real Estate

Geocom Structure Commerciale