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合　建　契　約　書

台北市中正區新隆社區

神揚建設股份有限公司

都更協議合建契約書

立契約書人：土地建物提供人： （以下簡稱甲方）

投 資 興 建 人：神揚建設股份有限公司（以下簡稱乙方）

新隆社區是臺北市政府依「臺北市公辦都更實施辦法」規定辦理的「諮詢輔導型公辦都更」，臺北市政府優先協助辦理相關的都更程序，再由新隆社區「自行公開徵選實施者」，本案經新隆社區區分所有權人會議決議通過的「都更條件」，授權管委會公開徵選實施者，最後由區分所有權人會議決議通過，由乙方依新隆社區提出之都更條件擔任新隆社區都更實施者，合先敘明。

茲就甲方提供所屬土地建物，由乙方出資擔任『實施者』，依都市更新相關法規、條例及『臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例』辦理都市更新，規劃興建住商大樓(以下簡稱『本案』)。雙方本誠信原則訂定下列條款以資共同遵守：

第一條、契約審閱

本契約於簽訂前經甲方攜回審閱五天以上(少於五天者自認無異議)，並對本契約所有條款及雙方權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後，已充分了解並同意依約履行。

甲方確認簽章：

第二條、基地座落：

一、合建基地範圍：臺北市中正區南海段一小段84地號土地(面積15660平方公尺)，扣除西北隅源堃建設股份有限公司領有之臺北市100建字第0087號建造執照臺北市108使字第0058號使用執照基地使用範圍(2475.66平方公尺)，計13184.34平方公尺，約3988.26坪(以下簡稱『本基地』)。前述既有建照基地不論是否與本案劃定為同一更新單元，均非屬本基地範圍。(位置詳附件（一）地籍圖影本)

二、本基地屬都市計畫「中正紀念堂周圍特定專用區」範圍土地，使用分區為住三之一(特)、住三(特)，並由臺北市政府辦理公劃為都更地區。

三、甲方授權乙方得按實際執行狀況規劃增加相連之鄰地併入更新範圍，或與本條第一款既有建照基地辦理土地分割。

第三條、甲方合建標的：

一、土地：臺北市中正區南海段一小段84地號土地，面積15660平方公尺，權利範圍： ，面積 平方公尺，約 坪。

二、建物：臺北市中正區愛國東路 號 樓(建號： )房屋 戶，面積： 平方公尺，約 坪，權利範圍：

(以下簡稱『原有建物』)

註：目前地主建物登記面積分為 坪（F1)、 坪（F2)、 坪（F3)、 坪（F4)、 坪（F5)等類型。

甲方提供上列土地、建物(含增建部分)全部為合建標的，以下簡稱『本標的』，實際面積依地政機關登記為準。

第四條、合作方式：

一、甲方提供前條土地及地上建物為更新合建標的，由乙方出資並負責本基地之整合開發，並依都市更新及建築相關法規規定之建蔽率、基準容積率及獎勵容積規劃、設計、興建鋼骨鋼筋混凝土大樓（其建築面積及樓層以專業建築師設計規劃及主管機關所核准之建造執照內容為準 ）。並由乙方委由｢大陸工程股份有限公司｣為本案承造人，負責本案營建施工。

二、乙方負責辦理本案整合開發，並作為本案都市更新事業之實施者及新建大樓之起造人，全權負責辦理本案都市更新及設計、興建等相關作業；甲方應依約配合出具相關書類及辦理相關事項。非經書面徵求他方同意，任一方不得轉讓本約權利予他人或任意更換他人名義。

三、為促進本案推動效率，雙方同意以協議合建方式辦理本案都市更新作業，甲、乙雙方之權利義務關係，悉依本約之各項約定為準，房地及車位分配方式及補償辦法按本約第五、六條相關條款約定辦理，任一方不得主張依臺北市政府核定本案未參與協議分配部分之都市更新權利變換計畫之相關分配、補償條件辦理。

四、為確保合建雙方權益及本更新建案順利進行，全案採「信託管理」模式執行。

第五條、產權分配：

一、房屋面積分配：

以本基地依都市更新事業計畫及主管建築機關核准之基準容積、獎勵容積為準，並依建物所有權第一次登記之權狀面積執行分配：

1、各戶住宅、店面更新後應分回房屋之「室內加陽台面積」與現有之「室內加陽台面積」相同，且室內面積不少於原有室內面積 (前述室內加陽台面積之認定為各戶專有大門進入室內開始計算，不含各戶當層梯廳、電梯、安全梯等)；共同使用部份（包含但不限於台電受電室、電信機房、水箱、瓦斯機房、機車停車位…等，不含汽車停車位面積）依各戶專有部分建物面積比例分攤之。

2、基地內一樓店面(含一加二樓)，得於簽訂本約時申請依都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後一加二樓店面(全體合建地主分配範圍)平均單價與二樓以上住宅(全體合建地主分配範圍)平均單價之價差比計算分配面積，選配二樓以上住宅單元。

申請更換二樓以上住宅之店面各戶，分別按臺北市新隆社區管理委員會(以下簡稱管委會)推薦由乙方選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前各店面單價與全區店面平均單價之比值，計算各戶店面價差係數，以核算各戶應分配更新後二樓以上住宅面積。

3、基地內原建物面對中正紀念堂門牌號碼：愛國東路106號、 106-3 號及 114號、114-1 號三至十二樓住宅部分，依都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後該位置面愛國東路有開窗之二樓以上住宅平均單價與全體合建地主分配範圍之二樓以上住宅平均單價之價差比，計算應分配更新後二樓以上住宅面積。

該位置各戶住宅，分別按管委會推薦由乙方選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前各戶單價與該位置平均單價之比值，計算各戶價差係數，以核算各戶應分配更新後二樓以上住宅面積。

二、汽車車位分配：

1﹑地下層依實際開挖面積扣除必要之專有範圍、公共設施外，其餘汽車出入口、專用機房及停車相關設備、車道、汽車停車位規劃為汽車停車場。

2、甲方每戶分回一個有產權的坡道平面車位，並配合房屋分配位置集中選取。車位尺寸不得小於長 5.5 公尺、寬 2.5 公尺。

三、土地分配：

1、雙方同意按更新後建物各戶專有部分建物面積比例，重新計算各戶應分攤之土地持分。

2、本案土地如有分割、合併、重測或地號增減情形，甲乙雙方同意依新地號、面積辦理產權登記。

四、本案依「都市更新條例」以1.5倍之基準容積或0.3倍之基準容積加原建築容積計算都更容積，並按「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定，申請放寛原容積或原樓地板面積30%。若本案事業計畫更新建物允建容積超過前開法令規定上限時，甲乙雙方同意就超過部分，依本案權利變換共同負擔比例分配之。

第六條、選配及找補原則

1、 本案更新後建物之選屋分配，乙方與現有建物全體區分所有權人(以下簡稱『合建地主』)採分區分棟集中分配（含地下室停車位），以利規劃及管理。乙方應分配範圍自本案基地北側、東側(臨愛國東路、愛國東路 116 巷)之建物自上往下，按應分配面積選取房屋；甲方及全體合建地主應分配範圍則自基地西側、南側（臨寧波東街、金華街）建物自下往上集中選取應分配房屋。

2、 甲方按前條所訂應分回之房屋面積，應依下款各目估價原則計算得出甲方應分配之權利價值，再依本約所訂選配及找補原則進行選配及計算找補(相關作業原則詳附件六 選屋辦法)，另按前款所訂區、棟選配原則選取本案更新後之房屋及車位。原位次之住戶有選取該位置之優先權。

三、找補原則

1、一樓店面(含一加二樓)各戶，依原位次優先選取合建地主應分配範圍內之更新後一加二樓店面建物。並按都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後一加二樓店面價值，及管委會推薦由實施者選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前店面估值，計算各戶應分配更新後店面之權利價值，進行選屋及找補。

申請更換二樓以上住宅之店面各戶，得按第五條第一款第2目約定，計算分配更新後二樓以上住宅面積，並以都市更新事業計畫估價報告書內容，合建地主應分配範圍之更新後二樓以上住宅平均單價，計算各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值，進行選屋及找補。

2、原建物面對中正紀念堂(愛國東路106號、 106-3 號及 114號、114-1 號)三至十二樓住宅各戶，按第五條第一款第3目約定計算應分配更新後二樓以上住宅面積，並以都市更新事業計畫估價報告書內容，合建地主應分配範圍之更新後二樓以上住宅平均單價，計算各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值，進行選屋及找補。。

3、其他二樓以上各戶住宅(不含第五條第一款第3目部分)，就其更新前『原有建物』(含公設面積)，按管委會推薦由乙方選任之專業估價公司估定、並經管委會核可之更新前各戶價值，計算各戶權值比例；再以都市更新事業計畫估價報告書內容，核算合建地主應分配範圍之更新後二樓以上住宅總值(不含本款第1、2目部分)，並分算各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值，進行選屋及找補。

四、甲方按前款各戶應分配權利價值選取新建房屋，所選房屋以整戶為原則，並依本案都市更新事業計畫核定面積，以事業計畫估價報告書內各更新建物估值計算找補價差。選取之房屋價值與應分得之房屋價值差額以5%為限。

五、甲方應分配車位，同意由乙方於合建地主分配範圍內，規劃可供選配車位，由管委會協助甲方與本案區分所有權人協調選配方式，並以各合建地主應分配權利價值高低為選配車位優先順序。

六、房屋(含停車位)選配作業：

1﹑乙方得於都市更新事業計畫核定後，通知甲方辦理選屋，甲方應於乙方通知之期限內，完成選屋並簽訂「房屋、車位選配確認書」及「價款差額找補協議」。若甲方未能按時完成選定，甲方同意由乙方全權代為抽籤分配之，甲方絕無異議。乙方應於選屋完成後，將選屋結果知會信託銀行，以為雙方分配房屋產權登記及找補之依據。

2、本案建照核定內容與選屋資料不符時，乙方應將變更內容以書面告知甲方，並據以調整甲方所選更新後建物及車位之面積或找補金額；除建物面積增減逾5%或車位小於長度5.5公尺、寬2.5公尺外，甲方不得據以主張變更選定標的或位置。

3、甲方選定之房屋、車位總價值與其應分配之房屋、車位價值差額，應於本案更新後建物完工交屋時，按主管建築機關核定內容及地政機關登記之建物權狀面積為準，核實價差金額，由甲、乙方一次以現金或即期票據互為找補。

4、乙方於通知選屋時，應依本條第一款約定規劃甲、乙雙方選屋範圍，並寄發下列資料予甲方以供選屋參考：

(1)平面圖(含車位平面圖)。

(2)各戶面積及價格表(含車位價)。

(3)甲方應分配房屋、車位價值計算式及計算結果。

(4)選屋時程表。

5、各所有權人依意願提出選配位置申請，若同一位置有二人以上申請分配時，依優先順序選取，優先順序相當時，以公開抽籤方式分配。

第七條、拆遷及房租補助：

1、 甲方按乙方通知期限完成騰空點交本約房地之日起，至本案取得使用執照完成建物所有權第一次登記，乙方書面通知交屋日止，乙方同意依甲方現有房屋權狀面積計算房租補貼：

1、 臨愛國東路、寧波東街、金華街之(一樓)店面，以新台幣(下同)1500元/坪/月計。

2、 不臨路之一樓店面，以1000元/坪/月計。

3、 二樓以上住宅，以800元/坪/月計。

按月補貼甲方房租　　　　　元整，於每月五日由乙方自信託專戶直接撥入甲方於本案信託銀行開立之帳戶。

二、乙方承諾於甲方配合房地點交辦理遷出、遷入時，各補貼每戶搬遷費參萬元整，分別於甲方點交房地予乙方及完工成點交房屋同時支付。另甲方若於乙方書面通知搬遷起二個月內遷出並準時完成點交，乙方同意另增加每戶參萬元搬遷補獎助費。

三、上款拆遷補償及房租補助，不含甲方依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」之規定，得向主管機關申請之補助款。

第八條、稅費負擔：

1、 本標的原有建物相關稅費，於滅失登記遷出前已開徵部分，由甲方負擔。本案更新後建物稅籍建立、產權登記完成後，甲、乙方按分得之建物，各自負擔其相關稅費。

二、土地增值稅應依移轉當期公告現值申報。

1、甲方依選屋分配結果核算應移轉予乙方之土地，其產生之土地增值稅由乙方負擔。

2、甲方選取房屋所分配之土地，乙方同意以產權登記當年期公告現值，按一般用地稅率計算與權利變換更新後第一次移轉土地增值稅得減徵之全部差額，於交屋時補貼甲方。

三、甲方分配更新後建物之契稅，由乙方負擔。

四、甲、乙方依本約第五、六條約定分配之房地，雙方同意於本案使用執照核發七日內，就乙方取得之土地與甲方取得之房屋，依稅法規定開立互易憑證交付對方。因該憑證發生之相關稅費，由納稅義務人各自負擔。

五、雙方因出售、贈與或繼承產權致發生之一切稅費，由發生之ㄧ方各自負擔。

六、其他費用：

1﹑甲方辦理本標的銀行貸款、轉貸、設定或塗銷抵押權等所生相關費用，由甲方負擔。

2、配合本案更新建物辦理所有權第一次登記或產權移轉登記之複丈費、登記費、代書費、印花稅及各項規費等由登記名義人依產權分配比例各自負擔。

3、依「公寓大廈管理條例」、「臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法」規定，於申請使用執照時應繳納之公共管理基金及綠建築維護費用，不論起造人名義為誰，均由乙方負擔之。

4、甲、乙方同意不論收費單據名義人為誰，自交屋日起應各自就分配房屋負擔當戶之水費、電費，及屬全體住戶應分擔公共設施清潔費、公用設備保養費及管理費用，並於交屋同時預繳六個月之房屋及車位管理費。

七、本案程序作業期間，如有甲方未按乙方通知期限應繳納之費用，而由乙方代為墊付時，甲方應於完工交屋前結算清償，並自代墊之日起至償還日止，依年息百分之五計算利息給付乙方。

第九條、信託管理：

一、甲、乙雙方同意於本契約簽訂同時配合簽立以本條內容為目的之信託契約書，確保甲、乙雙方權益，惟該信託契約內容須經過本案管委會之決議同意；甲、乙雙方同意將本合建基地土地，及興建中與興建完工之建物辦理信託登記至信託銀行名下，委託信託銀行執行本合建契約相關約定事項，並授權受託人以受託人名義代表甲方出具本案都市更新各類相關文件，及辦理基地分割、合併、產權登記等事宜。

二、甲方同意於本案都市更新事業計畫核定後，按乙方通知期限交付相關證件，配合於事業計畫核定後四個月內，辦理土地建物產權信託登記予信託銀行。甲方違反本條前款及本款之配合義務者以違約論，並適用本契約第十四條第三款及第十六條第九款之違約罰則。

三、本案更新建物所有權第一次登記完成後，信託銀行應依「信託契約書」受託管理事項，按雙方簽訂之「選屋確認單」辦理產權登記予甲、乙方，並暫行保管所有權狀，俟雙方依本約應辦手續辦妥後領取。

四、甲方於辦理產權信託管理時，若有銀行貸款需清償者，得請乙方及受託機構協助甲方向受託機構或乙方指定之授信銀行申請辦理轉貸，辦理之方案依各戶實際情形另議，但以不損害乙方利益且利息由甲方自付為前提。甲方因辦理產權信託所需辦理原銀行之抵押權塗銷及設定抵押權予授信銀行之規費、代書費等費用由甲方負擔。

五、甲方土地除前項既有貸款設定外，無需提供為本建案融資擔保設定。

六、因辦理本案自益信託所衍生之相關費用由乙方負擔。

第十條、甲方配合事項：

1、 甲方保證本約標的產權清楚，若有租賃、借用、遭占有、設定抵押權、他項權利負擔或其他權利瑕疵等情事，甲方應負責於乙方通知期限內負責清理完畢。簽立本契約後，非經乙方同意，甲方不得移轉所有權、移轉占有或設定他項權利予他人。

2、 除向本案信託管理之受託機構指定銀行辦理轉貸外，甲方如有債務問題，不得以本簽約標的為清償對象。

3、 本基地若於乙方申請辦理土地鑑界時，有任何界址糾紛，甲方均應無條件配合於通知期限內協助處理完畢。

4、 本契約簽訂時，甲方應依法提供所有權人身分證影本、土地建物權狀影本、房屋拆除同意書等相關必要證件交付乙方。嗣後凡合作興建關係及都更程序需甲方提供之證件、資料或簽署用印之文件、書狀，甲方均應於乙方書面通知期限內無條件配合辦理，不得拖延或拒絕。

五、本案都市更新權利變換計畫核准後，乙方應依核准相關文書申請建造執照及拆除執照；甲方應於接獲乙方書面通知二個月內，將地上建物之占有、租賃、借用等情事排除並清空，將房地點交乙方。點交標的如有留置物品，甲方同意視為廢棄物，悉由乙方逕行處置。甲方如無故延遲將本標的點交乙方，致影響本案進度者，相關責任由甲方自行負擔。

六、甲方同意授權乙方代刻印章乙枚（詳附件(四)代刻印章及授權使用同意書），該印章委由乙方保管，專為依法辦理申辦有關現有巷廢止、容積獎勵、都市更新、拆除許可、建築許可、產權登記等及其他各種合作興建相關必要事務之用。如有超出本約授權使用範圍致造成甲方損害時，乙方應負全部法律責任。乙方作授權範圍內使用時，甲方不得阻礙乙方使用，否則以違約論，並應賠償乙方因之所蒙受之損失及增加之稅賦。

七、本案房屋選配及價金找補作業，應依本契約第五、六條約定辦理，乙方同意依權利變換之稅賦優惠，按本約第八條第二、三款計算應稅差額，提供稅金補償予甲方。嗣後甲、乙雙方不得以主管都市更新機關核定本案未參與協議分配部分之權利變換結果向他方為任何之主張，違者以違約論，並適用本契約第十六條第九款之違約罰則。

第十一條、乙方應履行義務及保證事項：

1、 規劃設計

1、乙方承諾本案建築標準，依「臺北市都市更新事業建築物工程造價要項標準」規定，採用SRC 耐(制)震鋼骨鋼筋混凝土第三級建材設備，具「光纖數位宅」現代資訊功能，以銀級以上綠建築規劃，配合地點、交通、景觀、環境、採光、量體、造型、色彩最適調和之建築設計。甲、乙方各自分回之建築物結構系統、耐震等級與建材設備應一致。

2、乙方應按法令，規劃無障礙空間暨設置機車及自行車停車位等，提供本案新建之完善社區公共停車設施。

2、 工程期限

1、建造執照之申請：

乙方應依都更法規規定期限，完成建築規劃設計並向建管機關申請建造執照，並確實依核准圖面施工。

2、開工：

乙方應於建造執照核發且本基地全部騰空點交日起，依建築法規定於六個月內向工務主管機關申報開工，並得展期一 次，且展期不得超過三個月，並於核定期限內竣工。

3、使用執照：

乙方應於建管機關核定期限內申請使用執照，若有展延，以一次為限，且展期不得超過建築法相關規定，並以核准日為核定期限。

4、交屋：

乙方應於完成專有部分工程、設備安裝，及水、電、瓦斯管線接通（不含瓦斯裝錶通氣）、取得使用執照，並完成都市更新相關程序作業，及更新後建物所有權第一次登記後三個月內，以書面通知甲方交屋。

5、前列各目期限如因天災事變等不可抗力或政府法令變更，或有甲方未依本約規定交付相關憑證、資料、費用，或本基地其他地主未履行本約所述任一項義務等不可歸責於乙方之事由致生之延誤，經乙方告知甲方後，乙方不負遲延之責任。乙方之工程如有逾期，每逾一日，應由乙方按甲方分得房屋之總坪數，依據主管建築機關規定工程造價千分之一計算罰款賠償甲方。但無本約第十六條第九款之適用如乙方無故停工逾期一年，甲方始得依本約第十六條第九款之規定，另行請求乙方給付該條款約定之懲罰性違約金。

三、工程責任：

1、本工程有關之勞工安全衛生、工程災害及公共安全之相關責任，概由乙方負責，與甲方無涉。

2、工程期間乙方定期召開工程進度說明會，並安排甲方依乙方之工地安全守則規範，定期至工地查核施工進度。

3、本約中如有未明之工程事項，悉依建築法及建築技術規則之規定，或市政府主管建築機關核准之建造執照圖，或以建築師公會之詮釋為準。

4、本案建築結構、甲方分配房屋之建築圖平面配置應以建造執照圖核定為準，若因施工實務檢討需辦理變更，不得有損甲方權益，並應以書面告知甲方。

5、乙方保證施工品質無偷工減料，或任意變更建材設備及規格(如附件二，並以本案都市更新事業計畫「建材設備等級表」核定內容及綠建築評估指標規範為準)，雙方不得因建材或土地漲跌而提出任何補償之要求。但若為因應市場需求、提昇建築品質或實際採購情況需要調整，則不在此限。唯更換建材之功能、品質及等級不得低於原建材標準。

四、工程保固：

乙方承諾本工程完成並經甲方驗收合格日起，結構部分保固十五年，固定建材及設備部分保固一年；暨依民法有關瑕疵擔保責任5年外，但如因重大天災、地變等不可歸責於乙方，或因使用不當、人為過失造成之損害，則不在此限。

第十二條、工程變更

一、甲方完成選屋後，若有建築室內設計變更之需要，得於不違反建築法規、不影響結構與外觀、不影響施工及都更、建照、使照相關作業進度，且不影響他戶權益之原則下，於乙方規定期限及項目範圍內，辦理工程變更乙次。並由乙方加計管理費，核算工程加減帳互為找補。

二、各戶室內地坪、牆面、廚具等乙方提供之材料或色系不符甲方需求時，得計價退還該項材料及施工費用，由甲方於交屋後自行購置施作。

三、工程變更及建材選配事項，經甲、乙方於工程變更單上簽認後，由乙方核計追加減帳，以書面通知甲方簽認。工程變更若為追加帳，甲方應於追加減帳簽認日起七天內繳清工程追加款，變更始為有效，若未如期繳清追加款，視同甲方無條件取消工程變更要求，乙方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。

第十三條、驗收交屋：

一、甲方履行下列義務後，乙方應辦理交屋。

1﹑辦妥土地所有權移轉予乙方。

2﹑清償乙方依本契約有關條文之代墊款，並完成房屋價金找補、清繳各應付款項，及辦妥相關手續。

二、本房屋交屋時，乙方應以書面通知甲方並會同勘驗。如有缺失，甲方應一次載明於交屋確認單，並於乙方限期改善完成後辦理交屋。但自乙方通知交屋日起，若非有前述工程缺失改善作業未完成，而超過十五天甲方未配合辦理驗收交屋作業時，視同交屋驗收完成。未列於驗收單或其後發現之瑕疵，保固期限內乙方應負責修繕。

三、本房屋交屋驗收完成，乙方應即發給甲方『遷入證明書』，甲方憑『遷入證明書』進入本戶裝修或遷入居住。

四、甲方同意遵守依公寓大廈管理條例所制定之住戶規約(含草約)。

五、各區分所有建物外之公共設施部分，不屬各戶交屋範圍，甲方同意乙方於使用執照取得，並完成都市更新應備程序及更新後建物所有權第一次登記後三個月內，完成相關裝修工程，並於本案新建社區管理委員會成立後，點交新建社區管理委員會或其指定之管理負責人。

第十四條、違約罰則：

一、甲、乙方如有違反本約之規定時，他方應以書面催告限期履行，如於期限內不為履行時，則構成違約。

二、如乙方違反本約第十一條第二款約定事項，應依該款第5目約定計算罰金，於交屋時一次付給甲方。

三、如甲方有違約情事，經乙方催告未能如期改善者，除賠償乙方所受之損害外，並須負其他合建地主或第三者相關損失之損害賠償責任。

四、如因本基地其他地主個別之違約致本契約無法履行或履行遲延時，本約之雙方皆不負相關違約責任。

第十五條、契約解除：

一、因不可抗力之事由或法令之限制、禁建或本都市更新申請無法獲准等因素致本基地無法按本約所規定之條件建築時，甲、乙方得解除本約。

二﹑於本案事業計畫報核時，因法令之適用或變更，致本案（包含但不限於）「都市更新容積獎勵」和「海砂屋容積獎勵」等各項獎勵容積及允建容積(基準容積與各項獎勵容積之和），小於國揚實業股份有限公司(下稱國揚公司)與管委會就本案於107.9.10簽署都更備忘錄當時之法令規定可申請之額度時，乙方得解除本契約。

三、若乙方配合甲方管委會取得本基地簽署都更協議合建契約書比例達全部之80%以上(不含公有地)，乙方未能於六個月內辦理都市更新事業計畫掛件申請，則甲方管委會有權依備忘錄約定沒收1000萬保證金，甲方並得主張解除本契約。

四、若甲方管委會違反與國揚公司簽署備忘錄之應辦事項以致解除備忘錄，則乙方得主張解除本契約，甲方管委會應返還1,000萬之保證支票，乙方同時返還所收執甲方相關證件及資料文件。

第十六條、特別約定事項：

一、乙方已明確告知甲方本案按『合建分屋』方式分配本案更新建物，分配條件係雙方合意接受之結果，並明定於本約第五、六條詳予規範。

二、國揚公司為乙方之母公司，並與管委會於107.9.10簽有都更備忘錄，茲出具承諾書，提出以下承諾(詳附件三「承諾書影本」)：

1、就乙方資金上之需求，國揚公司同意無條件就乙方獲取所需資金，並依內、外部資金貸與作業程序無條件支援，俾使乙方獲得內部及外部資金之挹注。

2、承上，乙方若於本案仍有資金不足情事，國揚公司為乙方之唯一股東，承諾依公司法第266條之規定，以增資之方式投入充足資金予乙方。

3、國揚公司將全程派駐監造人員協助同監造，以確保良好工程品質。

三、為避免造成都市更新時程延誤及損害，甲乙雙方於簽署完成信託契約至完成本基地都市更新興建完工及信託目的止，非有本約第十五條契約解除事由，任一方不得片面撤銷都市更新事業計畫同意書、本契約書及信託契約。

四、非經甲方書面同意，乙方不得將本案轉讓於第三人，否則將以違約論處。

五、乙方分配之房地及車位等，乙方有完全之處分權。甲方所分得之房地及車位，除於乙方公開銷售期間委託乙方共同銷售外，交屋以前不得自行出售。

六、乙方同意於更新完成後，新建社區管理委員會成立並完成公設點交之同時，給付壹億元整之管理基金予甲方合建地主所成立之管理委員會，作為未來社區運作與補貼，惟本管理基金將視本案區分所有權人與乙方簽署都更協議合建契約書戶數與本案總戶數之比例而調整。

實際應付管理基金＝1億×(已簽都更協議合建契約書戶數/本案更新前總戶數(不含公有部分))

前述管理基金不包含依公寓大廈管理條例第十八條所訂起造人應提列之公共基金。

七、本案更新後建物共同使用部分、約定共用部分、約定專用部分及停車空間之規劃及使用管理原則，悉由乙方按相關法規及主管機關核定辦理，甲方同意遵守本大樓使用執照之各項規定及管理規約草約相關約定，絕無異議。

八、本案更新後建物依本約第六條第一款約定採分區、分棟集中分配原則，並以使用性質及管理之便利，採分別管理制，各自成立分區管理委員會後，再組聯合管理委員會協調推動社區公共事務。

九、甲、乙雙方同意，如有任一方違約，經他方以書面通知限期改正，逾三十日而仍未除去違約之情事者，違約方應賠償另一方300萬元整做為懲罰性違約金。

十、甲、乙方權利義務均以本約所載內容為準，任何口頭約定或陳述，未書面載明並經雙方簽認者，不生效力。

第十七條、本約之附件與本約具有同等效力者如下：

附件一：地籍圖影本

附件二：建材與設備說明

附件三：承諾書影本

附件四：代刻印章及授權使用同意書

附件五：拆屋同意書

附件六：選屋辦法

第十八條、本約未盡事項悉依都市更新法規、建築法規及相關法令，與一般善良風俗習慣解釋處理。

第十九條、本約一切規定對於甲乙雙方權利義務之繼受人或繼承人均有同等效力，甲乙雙方對本契約應負之義務責任，對承受他方權利之人亦願無條件遵守。

第二十條、甲乙雙方相互間所徵詢、洽商或通知事項均以書面按本約所載地址掛號付郵為之；雙方如有地址變更應立即以書面通知對方，因拒收或無法送達而致退回者，均以郵局第一次投遞日期視為送達日。

第二十一條、甲乙雙方若因本契約而涉訟者，同意中華民國仲裁協會進行仲裁或以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。

第二十二條、甲、乙方就本合建所生權利或減免之義務，均以本書面合建契約書之明文約定為準；未經載明於本合建契約書或經甲乙雙方簽認之補充協議中之任何其他形式承諾事項，甲、乙方均不得以為主張。

第二十三條、本合約正本壹式二份，由甲、乙雙方各執一份為憑。

立契約書人 甲　　　方：

身分證號碼：

地　　　址：

電　　　話：

乙　　　方：神揚建設股份有限公司

負　責　人：

營利事業統一編號：

地　　　址：

電　　　話：

　　　　　　　經辦人：

中　　　華　　　民　　　國 年 月 日

附件一 基地範圍地籍圖

附件二 建材與設備說明

· 結構

經專業結構技師及電腦精密計算，採用鋼骨鋼筋混凝土構造，防火輕質混凝土隔間。承重、抗壓、防颱、防火均符合國家標準及內政部頒佈之建築技術規則，並依建築主管機關核准圖樣與標準施工。混凝土均符合國家安全標準，保證不含幅射鋼筋及海砂。

· 外觀

經建築師精心規劃，四面皆為正面設計處理；臨路立面採石材搭配外牆磚、金屬飾材做整體造型設計，並敦請燈光設計師規劃整體外觀照明，外牆磚採三洋、冠軍、白馬或同等品。

· 庭園

庭園規劃水景或植栽，並結合整體燈光照明設計。

· 一樓或轉換層門廳

１、大門：豪華藝術大門或強化玻璃門

２、地坪：進口天然石材、高級磁磚

３、牆面：進口天然石材、高級磁磚及金屬或木作裝飾

４、平頂：造型防火天花及燈飾

· 二樓以上及地下層電梯廳

１、地坪：進口天然石材、高級磁磚

２、牆面：進口天然石材、高級磁磚及金屬或木作裝飾

３、平頂：造型防火天花及燈飾

· 電梯

１、各棟電梯 座採三菱、崇友或永大等名廠15人、17人高速電梯。

２、載客電梯設樓層管制、緊急定位停車裝置、感應式安全門檔、防嬉戲叫車及叫車打消等智慧功能，梯廂內設監視系統、緊急求助警鈴及對講機，並可以與管理中心連線確保安全。

· 公共樓梯

１、地坪：止滑石英磚

２、欄杆：硬木或金屬欄杆及必要之安全防護設施

３、牆面：高級水泥漆

４、平頂：高級水泥漆

· 門窗

１、店面：採強化玻璃門，外加電動鐵捲門。

２、玄關門：金屬門、鑄鋁門(1小時以上防火時效)。

３、室內門：房間採木質門，附水平門鎖。

４、鋁門窗：金屬門窗、節能玻璃、鋁窗採用Y.K.K.、SHOWA、三協、中華CA系列或同級隔音氣密鋁門窗。

· 地坪

１、店面：進口天然石材、拋光石英磚、高級磁磚或同級品

２、客餐廳、廚房、臥室：60*60公分或80*80公分拋光石英磚、高級磁磚， 採冠軍、三洋、白馬或同級品。

３、衛浴：防滑地磚、高級磁磚，採冠軍、三洋、白馬或同級品。

４、陽台：止滑地磚、高級磁磚，採冠軍、三洋、白馬或同級品。

· 內牆

１、室內隔間採Fiberock奇岩板灌漿牆施工法施工，高隔音質，系統符合 CNS防火時效。非人為或外力破壞之正常使用下，保固期延長為二年。

２、客餐廳、臥室：高級乳膠漆

３、衛浴：拋光石英磚、高級磁磚，採冠軍、三洋、白馬或同級品。

· 平頂

１、店面：高級乳膠漆

２、客餐廳、臥室：高級乳膠漆

３、廚房、浴廁：矽酸鈣板天花

４、陽台：防水塗層及高級水泥漆

· 衛浴設備

各戶依圖面配置面盆、淋浴間設備、石材或人造石檯面、主浴免治馬桶、高級浴缸，並搭配大型明鏡、毛巾架；衛浴器具及冷熱單槍龍頭採用進口名牌設備KOHLER、TOTO、INAX、HANSGROHE、GROHE、V&B或同等品。

· 室內抽風設備

主浴與次浴皆採用多功能暖風機，設備採樂奇、台達電、阿拉斯加、PANASONIC或同等品。

· 廚具設備

依平面圖之廚房實際尺寸調配，採用歐式廚具，櫥身採人造石檯面、烤漆面板，附多功能籃架櫥櫃、抽屜回歸緩衝器、門扇吸附緩衝器，配置水槽、陶瓷軸心冷熱混合龍頭、瓦斯爐或雙口鹵素爐或電陶爐或IH爐、烤箱、烘碗機、抽油煙機。電器廠牌採林內、德國TEKA、BEST或同等品。

· 電氣設備

１、各戶室內採單相三線式110V/220V供電；並於冰箱、主臥、廚房提供緊急插座，公共區域採三項四線220V/380V供電。

２、電管採用南亞、大洋之PVC管，電線採用大平洋、華新麗華或同級品。

３、室內開關插座採用大型面板附夜間指示燈，面板採panasonic或同級品。

４、工作陽台設一只專用插座，可供洗衣、烘乾機使用。

５、公設為獨立電表。

6、無熔絲開關採用士林、東元。

· 給排水設備

１、冷、熱水管均採用不銹鋼壓接管及壓接另件，熱水管須保溫披覆。

２、排水管採㊣字標記之ＰＶＣ管，污水管採用耐酸污水專用管。

３、工作陽台設給排水出口。

· 視訊網路設備

１、屋頂裝設共用天線系統，預留有線電視配管與數位共同天線。並於客廳、主臥室設置電視出線口。

２、各戶配備FTTH光纖到戶，並於客廳、主臥室設置網路資訊出線口。弱電整合箱、集線器應具備Gigabit以上。

· 瓦斯設備安全監控系統

各戶天然瓦斯之配管由乙方統一向瓦斯公司申請，各戶裝錶押金自行負擔。

基地外之本支管費用由乙方負擔。

· 垃圾儲藏設備

垃圾儲藏室設置垃圾冷藏設備。

· 安全監控系統

採智慧型數位安全監控系統，結合保全門禁及各項安全監視、警報系統，依法規規定配置煙霧偵煙器、差動偵測器及瓦斯偵測器，由管理中心統一監控。

· 消防系統

所有消防設備均按政府法規設置施工，並經消防局檢查合格。

· 汽車停車場

１、地下停車場為坡道出入平面停車位。

２、停車場設備:停車場自動辨識系統、CCTV監視系統、安全警報自動化系統、警示蜂鳴燈、遙控柵欄、廣角反射鏡、紅綠燈、警示燈。

３、地坪材質:出入口之坡道鋪設車道磚，其餘地坪為EPOXY加金鋼砂或石英砂鋪面。

· 備註

１、上列各項建材、設備及施工方式，如因建築師或施工單位基於設計本意、貨源供應、廠商任意抬價、法令限制及規格品質因素考量，在不影響工程品質及設備功能原則下，乙方得向管委會報備後適當調整並採用同等級或更高級產品代替。

２、各戶廚具及檯面尺寸，由乙方依現場實際尺寸，做合理的調整配置。

３、前列建材設備之單項，若由數種給付中選定其一者，其選擇權屬於乙方，甲方絕無異議。

附件三 承諾書影本

附件四 代刻印章及授權使用同意書

為使合建順利完成，甲方同意授權乙方代刻印章乙枚並委託乙方保管，依法用於辦理本合建案(下稱本案)所需之下列必要事務：

一、申請都市更新事業計畫、相關容積獎勵之申請及都市更新事業計畫之變更。

二、執行信託項目(申辦土地複丈、鑑界、建物拆除、滅失，申領建造執照、使用執照、申接電信、電力、消防、給排水、污水…等作業)。

三、信託登記塗銷作業。

四、產權登記。

五、其他前項未載明，但與本案申請有關之文件等。

六、代刻印章樣式如下：

甲方：

地址：

電話：

乙 方 ：神揚建設股份有限公司

負責人：

地址：

電話：

中　　　華　　　民　　　國 年 月 日

附件五 拆除同意書

茲有 等 人所有臺北市　 街　 段　　巷 弄 號 至 樓建築物（建號為　　區　　段 小段　 　　建號，坐落於　區　　　　段　　　小段 地號）及其地上物，業經

等 人同意拆除重建（拆除範圍包含已登記產權建物及無產權登記之違建 ），特立此同意書為憑，爾後若有任何產權糾紛，願負一切法律責任。

建築物所有權人：

身 分 證 字 號：

中　　　華　　　民　　　國 年 月 日

附件六 選屋辦法

一、通知選屋

所有權人可選取之房屋及車位位置由實施者依約定規劃範圍，提供合建地主選取。通知選屋時，實施者應提供下列資料給所有權人做為選屋參考：

1.合建地主分配範圍內更新建物平面圖(含車位平面圖)。

2.更新建物面積表及估價報告資料(含車位價)。

3.所有權人可分得之產權價值計算式及計算結果。

4.選屋時程表。

二、選屋標的：

1.全體合建地主自基地西側、南側（臨寧波東街、金華街）建物自下往上集中選取應分配房屋。實施者應就事業計畫核定之更新建物計算全體合建地主應分配總面積，區劃地主應分配範圍，並依原建物位置檢討各戶位次，俾所有權人按原位次優先選屋。

2.所有權人選定之房屋以搭配一車位為原則，於選屋同時按應分配更新建物權利價值高低，劃定應選車位區位，由各所有權人於所屬區位內按應分配權利價值高低依序選取車位。

三、選屋分配計算：

1.甲方就應分配面積，依下列各款估價原則計算各戶權利價值，並按更新後建物估值選取房屋。

2.基地內一樓店面(含一加二樓)，應就合建地主分配範圍內更新後建物一加二樓店面，按內、外店原位次選屋。各店面按都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後一加二樓店面價值，及管委會推薦由實施者選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前店面估值，計算更新店面增值率及各戶應分配更新後店面權利價值，並就選取之更新後店面價值，辦理價金找補。

3.基地內一樓店面(含一加二樓)建物，若申請選取分配範圍內更新後建物二樓以上住宅時，得依都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後一加二樓店面(全體合建地主分配範圍)平均單價與二樓以上住宅(全體合建地主分配範圍)平均單價，計算店面與二樓以上住宅之價差比。

原有一樓店面 (含一加二樓)，分別按管委會推薦由實施者選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前各店面單價與全區店面平均單價之比值，計算各戶價差係數，以核算各戶應分配更新後二樓以上住宅面積。

再按其分配二樓以上住宅面積，乘以合建地主應分配範圍內二樓以上住宅平均單價，計算其應分配更新後二樓以上住宅之權利價值，並依此進行選屋及辦理價金找補。

4.基地內原有建物面對中正紀念堂，門牌號碼：愛國東路106號、 106-3 號及 114號、114-1 號三至十二樓住宅部分，依都市更新事業計畫估價報告書內容，以更新後該位置面愛國東路有開窗之二樓以上住宅平均單價與全體合建地主分配範圍之二樓以上住宅平均單價，計算該位置與其他位置之價差比。

該位置各戶住宅，分別按管委會推薦由實施者選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前各戶單價與該位置平均單價之比值，計算各戶價差係數，以核算各戶應分配更新後二樓以上住宅面積。

再按其應分配二樓以上住宅面積，乘以合建地主應分配範圍內二樓以上住宅平均單價，計算其應分配更新後二樓以上住宅之權利價值，並依此進行選屋及辦理價金找補。

5.基地內其他二樓以上各戶住宅(不含本條第4款部分)，就其更新前『原有建物』(含公設面積)，按管委會推薦由實施者選任之專業估價公司估定、經管委會核可之更新前各戶價值，計算各戶權值比例；再依都市更新事業計畫估價報告書內容，核算合建地主應分配範圍之更新後二樓以上住宅總值(不含本條第3、4款部分)，按各戶更新前權值比例計算各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值，並依此進行選屋及辦理價金找補。

四、選配原則：

1.原有一樓店面各戶(含一加二樓)，得就合建地主分配範圍內更新後建物之一加二樓店面，按原位次，優先分配。若一樓各戶(含一加二樓)按本附件第三條第3款變換原則選取分配範圍內更新後建物二樓以上住宅，得於下款標示範圍各戶選屋程序作業完成後，第二優先辦理選屋。

2.基地內原建物面對中正紀念堂門牌號碼：愛國東路106號、 106-3 號及 114號、114-1 號三至十二樓住宅部分，得第一優先就合建地主分配範圍內更新後建物二樓以上住宅部分進行選屋。

3.原有二樓以上各戶，於合建地主分配範圍內，就更新後建物二樓以上住宅部分，按各戶應分配更新後建物價值選取房屋；於前二款優先順位後，原位次有選屋之優先權。

4.各所有權人依意願於排定時程期限內提出選配位置申請，若無其它人選配同一位置，則由其分配該位置。

5.若同一位置有二人以上申請分配時，則依優先順序協調分配其他選項；若按本條第1、2、3款優先順序條件相當，則以應分配面積與該位置店面或住宅單元面積接近者為優先，其次為應分配價值與該單元估值接近者；如前開順位及優先條件均相同時，以抽籤決定之。

6.合建地主於劃定應選車位區域內，得以各合建地主應分配權利價值高低為選配車位優先順序。

7.於排定選屋時程表到期日，若有所有權人仍未完成選屋，則視同自動放棄，以公開抽籤方式分配。抽籤分配標的係就地主應分配範圍內未被選取之房屋，依符合其應選面積之房屋辦理抽籤。

五、若所有權人無法親自到場辦理選屋或抽籤，得出具委託書委託代理人辦理，代理人須攜帶合作興建契約書正本、委託書、甲方印章、代理人印章、代理人本人身份證，方可代表甲方執行相關選屋程序。

都更協議合建契約書草案

【計算公式】

更新後應分配店面總價值/更新前分配戶店面總估值=店面增值率

更新前各店面估值×店面增值率＝各戶應分配更新後店面權利價值

【計算公式】

更新後一、二樓店面平均單價/更新後二樓以上住宅平均單價=店住價差比

更新前一、二樓店面各戶單價/更新前全區一、二樓店面平均單價=各店單價比

店住價差比×各店面單價比=各店面價差係數

各店面分配面積×各店面價差係數=各店面變換分配更新後二樓以上住宅面積

各店面變換分配更新後二樓以上住宅面積×合建地主分配範圍內二樓以上住宅平均單價=各店面變換分配更新後二樓以上住宅權利價值

【計算公式】

更新後該位置建物平均單價/更新後其他位置建物平均單價=該位置價差比

更新前該位置各戶單價/更新前該位置建物平均單價=該位置各戶單價比

該位置價差比×該位置各戶單價比=該位置各戶價差係數

該位置各戶計算分配二樓以上住宅面積×該位置各戶價差係數=

該位置各戶應分配更新後二樓以上住宅面積

該位置各戶應分配更新後二樓以上住宅面積×合建地主分配範圍內二樓以上住宅平均單價=該位置各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值

【計算公式】

更新前各戶估定價值/二樓以上住宅總估值=各戶權值比例

各戶權值比例×合建地主應分配範圍之更新後二樓以上住宅總價值＝

各戶應分配更新後二樓以上住宅權利價值