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Selfstorage in AugsburgErstmals tauchte der Bergriff „Selfstorage“ in den USA auf. Dieser bezeichnet das Konzept der Einlagerung von Utensilien in einem speziellen Lagerhaus. Die Mietflächen variieren zwischen 1 qm und 100 qm, je nach Kundenbedarf, und sind durch ihre zum Teil kurze Anmietzeit charakterisiert. Es können Lagerflächen ab einer Anmietzeit von 2 Wochen angemietet werden. Derzeit sind ca. 60 Selfstorage-Immobilien in Deutschland angesiedelt. Diese befinden sich in den Ballungszentren wie beispielsweise Hamburg, Berlin, München, Stuttgart sowie im Rhein-Ruhr-Gebiet. Nachdem sich gegenwärtig keine Selfstorage-Lagerzentren in Augsburg befinden und auch keine Informationen über eine konkrete Planung solcher Lagerzentren vorliegen, wird in dieser Projektarbeit die Stadt Augsburg hinsichtlich der Markt-, Makro- und Mikrosituation für Selfstorage-Immobilien untersucht. Zielstellung dieser Projektarbeit ist es aufzuzeigen, ob sich eine Investition in Selfstorage-Immobilien am Standort Augsburg gewinnbringend umsetzen lassen würde und in welcher Lage diese Art von Immobilie idealerweise errichtet werden sollte. Hierzu wird in Punkt 2 zunächst die Historie von Selfstorage-Immobilien und deren Entwicklung in Deutschland aufgezeigt. Des Weiteren werden die Anforderungen der Unternehmen an die Selfstorage-Immobilie sowie an dessen Standort definiert. Unter Punkt 3 werden die Begriffe „Marktanalyse“ und „Standortanalyse“ erläutert und die Herangehensweise beschrieben. Der Markt für Selfstorage-Lagerzentren wird unter Punkt 4 und der Standort Augsburg unter Punkt 5 analysiert. Das Fazit, ob Augsburg als erfolgreicher Standort für Selfstorage-Immobilien in Frage kommen kann, wird in Punkt 6 gezogen.
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Projektarbeit
Augsburg als Standort für Selfstorage-Immobilien
Studiengang: Interdisziplinäres Vermögensmanagement
Studienrichtung: Immobilienwirtschaft
im Sommersemester 2010/2011
von: Stefanie Schmauder
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis...................................................................................... IV
1 Selfstorage in Augsburg...............................................................................1
2 Selfstorage-Immobilien: Definition – Historie – Potenzial.............................2
2.1 Definition Selfstorage-Immobilie...........................................................2
2.2 Entstehung der Selfstorage-Immobilie..................................................3
2.3 Entwicklung in Deutschland..................................................................4
2.4 Potenzial von Selfstorage-Immobilien in Deutschland..........................5
2.5 Selfstorage-Immobilientypen/ Anforderungen an Immobilie..................5
2.5.1 Anforderungen an die Immobilie...........................................................5
2.5.1.1 Primäreinrichtungen.............................................................................5
2.5.1.2 Umgewidmete Immobilien....................................................................6
2.5.1.3 Container-Nutzung...............................................................................6
2.5.2 Standortanforderungen an Selfstorage-Immobilien..............................7
3 Methoden zur Markt- und Standortanalyse..................................................8
3.1 Durchführung einer Marktanalyse.........................................................8
3.2 Methoden zur Analyse des Standortes.................................................8
4 Durchführung einer Marktanalyse für Selfstorage-Immobilien.....................9
4.1 Angebotsanalyse an Selfstorageflächen...............................................9
4.2 Gliederung der Nachfrager nach Nachfrageverhalten.........................10
4.2.1 Nachfrager nach Abstellraum...............................................................10
4.2.2 Nachfrager nach Zwischenlager...........................................................11
4.2.3 Nachfrager nach Depotlager.................................................................11
4.2.4 Nachfrage nach Businesslager.............................................................12
4.3 Zusammenfassung der Marktanalyse.................................................12
II
5 Standortanalyse.........................................................................................13
5.1 Analyse der Makrolage in Augsburg anhand „harter“ Faktoren..........13
5.1.1 Geographische Lage von Augsburg....................................................13
5.1.2 Verkehrsinfrastruktur...........................................................................15
5.1.3 Wirtschaftstruktur und Bildung............................................................15
5.2 Bewertung der Makrolage anhand „weicher“ Faktoren.......................16
5.3 Identifizierung von geeigneten Standorten..........................................17
5.4 Mikroanalyse des Stadtteiles Lechhausen..........................................18
6 Augsburg als geeigneter Standort für Selfstorage-Immobilien...................20
Literaturverzeichnis............................................................................................IV
Anlagen............................................................................................................VIII
III
Abkürzungsverzeichnis
Abb. Abbildung
BGF Bruttogrundfläche
Ca. Circa
EKZ Einkaufszentrum
Etc. Et cetera
FNP Flächennutzungsplan
GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GmbH & Co. KG Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kom-
manditgesellschaft
Mio. Millionen
O. V. Ohne Verfasser
ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr
Qm Quadratmeter
Qkm Quadratkilometer
IV
1 Selfstorage in Augsburg
Erstmals tauchte der Bergriff „Selfstorage“ in den USA auf. Dieser bezeichnet
das Konzept der Einlagerung von Utensilien in einem speziellen Lagerhaus. Die
Mietflächen variieren zwischen 1 qm und 100 qm, je nach Kundenbedarf, und
sind durch ihre zum Teil kurze Anmietzeit charakterisiert. Es können
Lagerflächen ab einer Anmietzeit von 2 Wochen angemietet werden.
Derzeit sind ca. 60 Selfstorage-Immobilien in Deutschland angesiedelt. Diese
befinden sich in den Ballungszentren wie beispielsweise Hamburg, Berlin,
München, Stuttgart sowie im Rhein-Ruhr-Gebiet.
Nachdem sich gegenwärtig keine Selfstorage-Lagerzentren in Augsburg
befinden und auch keine Informationen über eine konkrete Planung solcher
Lagerzentren vorliegen, wird in dieser Projektarbeit die Stadt Augsburg
hinsichtlich der Markt-, Makro- und Mikrosituation für Selfstorage-Immobilien
untersucht.
Zielstellung dieser Projektarbeit ist es aufzuzeigen, ob sich eine Investition in
Selfstorage-Immobilien am Standort Augsburg gewinnbringend umsetzen
lassen würde und in welcher Lage diese Art von Immobilie idealerweise
errichtet werden sollte.
Hierzu wird in Punkt 2 zunächst die Historie von Selfstorage-Immobilien und
deren Entwicklung in Deutschland aufgezeigt. Des Weiteren werden die
Anforderungen der Unternehmen an die Selfstorage-Immobilie sowie an dessen
Standort definiert. Unter Punkt 3 werden die Begriffe „Marktanalyse“ und
„Standortanalyse“ erläutert und die Herangehensweise beschrieben. Der Markt
für Selfstorage-Lagerzentren wird unter Punkt 4 und der Standort Augsburg
unter Punkt 5 analysiert. Das Fazit, ob Augsburg als erfolgreicher Standort für
Selfstorage-Immobilien in Frage kommen kann, wird in Punkt 6 gezogen.
1
2 Selfstorage-Immobilien: Definition – Historie – Potenzial
2.1 Definition Selfstorage-Immobilie
Hinter dem Begriff Selfstorage-Immobilien oder auch Mietlager verbirgt sich die
Idee, eine Lagerfläche für einen kurzen Zeitraum anzumieten. Die Größe der
Lagerflächen kann hierbei, je nach Anbieter, zwischen 1 qm und 100 qm liegen.
Nachfrager für diese Lagerflächen sind Privatpersonen oder Gewerbetreibende,
die Platz für Möbel, Akten oder andere Saisonartikel benötigen.
Zu den Standardleistungen der Selfstorage-Unternehmen gehören folgende
Dienstleistungen: kontrollierter Zugang der Lagerhalle durch Wachpersonal,
Brand- und Hochwasserschutz sowie trockene Lagerräume. Zudem sind
spezielle Lagerräume mit zusätzlichen Klimageräten für empfindliche Güter
ausgestattet.1
Folgende Leistungen werden, je nach Dienstleister, als Nebenleistungen
angeboten: Umzugs-, Transport-, Mietwagen-, Entsorgungs- und
Versicherungsservice sowie Transporthilfen vor Ort.2 Des Weiteren bietet die
Unternehmung „MyPlace“ kostenlose Expertenbewertungen in ihren
Lagerzentren an. Hierbei können Mieter ihre eingelagerten Gegenstände auf
ihren Wert schätzen lassen.3 Zum Teil werden diese Nebenleistungen von den
Unternehmen kostenlos angeboten.
Nicht jedes Gut darf in den Mietflächen eingelagert werden. Verderbliche Güter,
Wertgegenstände (Juwelen, Malereien) sowie explosive, feuergefährliche Stoffe
werden unter anderem von der Einlagerung ausgeschlossen.4
1 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 4, 29.06.2010.2 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 4, 29.06.2010.3 Vgl. MyPlace, Experten bewerten, http://www.myplace.de/was_bietet_myplace/wertsachen_ bewerten.html, 11.08.20104 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 4, 29.06.2010.
2
2.2 Entstehung der Selfstorage-Immobilie
Selfstorage-Immobilien entstanden erstmals in den 60er Jahren im Bundesstaat
Washington in den USA. Dabei wurden Garagen und kleinere Flächen zu
gewerblichen Lagerräumen umgebaut, mit dem Ziel diese an Privatpersonen
ohne Stauraummöglichkeit zu vermieten.5
Der amerikanische Lebensstil und die damit verbundene Flexibilität im Beruf
sowie das Anziehen der Wohnmietpreise in Ballungsräumen ist dafür
verantwortlich, dass es in den USA im Jahr 2007 ca. 51.000 Lagerstandorte mit
etwa 206 Mio. qm Lagerfläche gab.6 Gemäß dem Verkaufsprospekt der
„Pickens Selfstorage 1 GmbH & Co KG“ ist die Zahl weiter auf ca. 232 Mio. qm
in den Jahren 2008/ 09 angestiegen. Der Selbstlagermarkt in den USA wird
weiterhin als Wachstumsmarkt erachtet, da die Bevölkerungszahl in den
Ballungsräumen sowie die damit verbundene Wohnraumnachfrage zunimmt.
Integrierte Lagerflächen in den Wohnungen sind teuer, daher werden externe
Lagerflächen in Selfstorage-Immobilien angemietet. Des Weiteren ist das
Produkt der Selfstorage-Lagerflächen in den USA mittlerweile bekannt und wird
von einem Großteil der Bürger in Anspruch genommen.7
In Europa sind erste Aktivitäten im Bereich Selfstorage seit 1984 in London zu
beobachten. In den folgenden Jahren kam das Konzept über Frankreich,
Belgien und die Niederlande nach Deutschland. Seitdem werden auch
Selfstorage-Betriebe in der Schweiz, Österreich und Skandinavien betrieben.8
2.3 Entwicklung in Deutschland
Der Selfstorage Anbieter „MyPlace“ mit 21 Standorten (3 in Planung) ist
derzeitiger Marktführer in Deutschland.9 Dahinter rangiert der Anbieter
5 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 2, 29.06.2010.6 Vgl. O. V., Lagerfläche „Der Selfstorage-Markt hat riesiges Potzenzial!“, in: Immobilien Zeitung, 2007, Nr. 19, Seite 5.7 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge-schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 38, 29.06.2010.8 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 2, 29.06.2010.9 Vgl. Myplace, Wo ist myPlace, http://www.myplace.de/standorte.html, 01.07.2010.
3
„Lagerbox“ in Kooperation mit „Zeitlager“ mit 14 Standorten und an dritter Stelle
mit 11 Standorten die US-amerikanische Selbstlagerkette „Shurgard“.10
„Myplace“ eröffnete ihre erste Selfstorage-Immobilie 2003 in München.11 2007
verfügte der Anbieter bereits über 15 Standorte in Deutschland und innerhalb
von weiteren 2,5 Jahren wurden 13 zusätzliche Standorte geplant.12 Die
gesamte zu betreuende Lagerfläche sollte bis Mitte 2009 auf 260.000 qm
ansteigen und dazu insgesamt 90 Mio. Euro in 14 Standorte (13 Standorte in
Deutschland, 1 Standort in der Schweiz) investiert werden.13 Dies hat der
Anbieter „MyPlace“ auch realisiert. Dass der Markt für Selfstorage-Immobilien in
Deutschland noch nicht gesättigt ist, zeigt auch die Umsatzsteigerung von 25 %
auf 17,5 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr der „MyPlace-Unternehmung“.14
Im September 2009 bezifferte „BulwinGesa“ die gesamte Lagerfläche durch
Selfstorage-Immobilien auf 241.000 qm verteilt auf 59 Objekte.15 Eigene
Recherchen auf den Homepages der Selfstorage-Anbieter haben ergeben,
dass in Deutschland derzeit 63 Selfstorage-Immobilien in Deutschland
existieren (Stand Juli 2010).
2.4 Potenzial von Selfstorage-Immobilien in Deutschland
Der deutsche Markt für Selfstorage-Immobilien hat im Vergleich zu anderen
Europäischen Länder noch starken Nachholbedarf. Durch eine veränderte
Lebensweise der deutschen Bevölkerung, welche durch vermehrte
Auslandsaufenthalte während des Studiums oder im Berufsleben sowie durch
10 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge-schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 43, 29.06.2010.11 Vgl. O. V., Wiesbaden; Richtfest für Selfstorage, in: Immobilien Zeitung, 2008, Nr. 16, Seite 21.12 Vgl. O. V., Nürnberg, Selfstorage hilft, wenn der Keller zu klein wird“, in Immobilien Zeitung, 2007, Nr. 28, Seite 22.13 Vgl. O.V. Privatlagerflächen, Selfstorage plant 14 neue Lager in Deutschland, in: Immobilien Zeitung, 2008, Nr. 4, Seite 9.14Vgl. O. V., Selfstorage-Betreiber mit Umsatzplus, in: Immobilien Zeitung Newsletter, 21.06.2010.15 Vgl. O. V., 30.09.3009 Selfstorage-Immobilien hoher Qualität taugen für Investoren, http://www.bulwiengesa.de/index.php?id=147, 17.06.2010.
4
Umzugsaktivitäten aufgrund häufiger Wechsel des Arbeitsstandortes erklärt
werden kann, wird die Nachfrage nach kurzfristigen Lagerflächen begünstigt.
Die Entwicklung der Einwohnerzahlen in Städten bzw. Metropolregionen
steigen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Städten wird durch den
Einwohnerzuwachs erhöht, dies wirkt sich auf die Wohnraummiete aus. Durch
hohe Quadratmeterpreise ist die benötigte Lagerfläche, beispielsweise für
saisonale Güter wie Skiausrüstungen, knapp. Dadurch entsteht eine erweiterte
Nachfrage nach nahe gelegenen Lagerflächen.16
2.5 Selfstorage-Immobilientypen/ Anforderungen an Immobilie
2.5.1 Anforderungen an die Immobilie
Es gibt drei verschiedene Arten von Immobilien, die zur Errichtung von
Lagerzentren geeignet sind. Diese werden nachfolgend beschrieben.
2.5.1.1 Primäreinrichtungen
Primäreinrichtungen sind Neubauten von Selfstorage-Immobilien, welche
hinsichtlich der Lage und Ausstattung den Anforderungen an diese spezielle Art
von Immobilien entsprechend konzipiert wurden.17
Auf dem deutschen Selbstlagerungsmarkt werden Neubauten mit folgenden
Ausprägungen erstellt:
Bruttogrundfläche: ca. 9.000 qm
Vermietbare Lagerfläche: durchschnittlich 8.000 qm
Etagen: 2 – 7
Abteilungen: ca. 800 – 1.000 Stück
Abteilungsgrößen: von 1 – 100 qm
Haustechnik: Lastenaufzüge, Klimageräte.
Videoüberwachung, sehr gute Beleuchtung 16 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 6, 29.06.2010.17 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge-schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 33, 29.06.2010.
5
der Mietflächen.18
2.5.1.2 Umgewidmete Immobilien
Bei umgewidmeten Immobilien werden Bestandsimmobilien zu Selfstorage-
Lagerzentren umgebaut. Diese Umbauten sind mit einem hohen
Kostenaufwand verbunden, um nicht nur den gewünschten Sicherheitsstandard
sondern auch die geeignete Beschaffenheit der einzelnen Lagerflächen
herzustellen. Ferner ist es problematisch Bestandsobjekte in gewünschter
Größe und Lage zu erstehen. Derzeit sind einzelne Warenhäuser in der
Vorbereitung zur Umnutzung zu Selfstorage-Immobilien, beispielsweise in
Berlin (ehemalige Hertie Filiale).19
2.5.1.3 Container-Nutzung
Unter Container-Nutzung versteht man die Nutzung von zweckentfremdeten
Seefracht-Containern zur Lagerhaltung. Die Container sind atmungsaktiv,
einbruchsicher sowie geschützt vor Feuer und Wasser.20 Dabei entfallen aber
die wesentlichen Merkmale von Selfstorage-Lagerflächen wie beispielsweise
der 24-Stunden-Zugang zu den Lagerflächen, der Komfortaspekt, die geforderte
Standortqualität oder die konstante Temperatur in den Lagerräumen.21
2.5.2 Standortanforderungen an Selfstorage-Immobilien
Die Anforderungen der Selfstorage-Unternehmen an den Standort sind
weitgehend identisch. Bevorzugt werden Standorte in Ballungsgebieten,
Grundstücke an stark frequentierte Straßen sowie in der Nähe zu
18 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 3, 29.06.2010.19 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge-schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 33, 29.06.2010.20 Vgl. Powers, Aktenlagerung im Container, http://www.powers.de/fileadmin/user_upload/pdf/Flyer_Scan.pdf, 11.08.2010.21 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 33, 29.06.2010.
6
Einkaufsmagneten (beispielsweise IKEA) oder nahe gelegenen Wohngebieten
gewählt.22
Gemäß dem Verkaufsprospekt der „Pickens Selfstorage 1 GmbH & Co KG“
kommen lediglich Städte oder Metropolregionen mit mindestens 250.000 bis
500.000 Einwohnern für Selfstorage-Immobilien in Betracht. Hinsichtlich der
Anforderung an den Standort sind die Lagen an Hauptverkehrsstraßen mit
30.000 bis 40.000 Fahrzeugen pro Tag und die räumliche Nähe zu Fast-Food-
Ketten, Discountern oder autoaffinen Dienstleistungen zu nennen.23
Speziell werden Grundstücke in den Großräumen Berlin, Hamburg, München,
Frankfurt und Stuttgart gesucht. Diese Gewerbegrundstücke sollten möglichst
zwischen Wohngebieten und Innenstadt sowie an Ein- und Ausfallstraßen
liegen. Die gesuchte Grundstücksgröße beträgt zwischen 3.000 – 5.000 qm für
eine Bebaubarkeit mit ca. 9.000 qm BGF sowie mit einer unverbaubaren Sicht
von der Straße aus.24
3 Methoden zur Markt- und Standortanalyse
3.1 Durchführung einer Marktanalyse
Ein Markt wird anhand der Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation
in den einzelnen Teilmärkten analysiert. Als Teilmärkte werden Eigennutzer-,
Anlage- und Vermietungsmärkte definiert. Der Markt kann entweder quantitativ
oder qualitativ bewertet werden. Bei der quantitativen Marktanalyse wird die
Angebots- und Nachfragesituation auf Quadratmeterbasis beurteilt. Im Rahmen
der qualitativen Marktanalyse werden die nachgefragten, gehandelten und
angebotenen Flächentypen und Flachenstandards recherchiert. Des Weiteren
kann der Markt auch rückwirkend analysiert werden, beispielsweise in Hinblick
22 Vgl. O. V., Lagerfläche „Der Selfstorage-Markt hat riesiges Potenzial!“, in Immobilien Zeitung, 2007, Heft Nr. 19; S. 5.23 Vgl. Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, http://www.geschlossene-fonds.de/ge-schlossene-fonds/portrait/462/euram/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html, Dokumente – Prospekte und Flayer- Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf, Seite 34, 29.06.2010.24 Vgl. O. V., Das Unternehmen Pickens Selfstorage GmbH wird insgesamt 40 Standorte in Deutschland in Betrieb nehmen, http://www.pickens.de/standorte/wir-suchen.html, 29.06.2010.
7
auf die Analyse der Marktentwicklung in der Vergangenheit.25 Eine Sonderform
der Marktanalyse ist die Wettbewerbsanalyse. Hierbei wird die zukünftige
Nutzung des Objektes mit den direkt konkurrierenden Unternehmen und deren
Leistungen verglichen.26
In dieser Projektarbeit wird eine Analyse des Absatzmarktes in Augsburg für
Selfstorage-Immobilien durchgeführt. Hierzu werden die angebotenen Flächen,
die für Selfstorage geeignet erscheinen aufgelistet. Nach der Untersuchung der
Angebotsseite wird die Nachfrageseite betrachtet. Dazu werden die Nachfrager
anhand ihres Nachfrageverhaltens in Gruppen gegliedert. Die potenziellen
Nachfrager werden durch Einwohnerstatistiken der Stadt Augsburg (Einwohner
nach Alter, Zu- & Wegzüge) mit Zahlen belegt. Unter Punkt 4 wird der Bedarf an
Selfstorage-Lagerflächen in Augsburg analysiert.
3.2 Methoden zur Analyse des Standortes
Unter einer Standortanalyse versteht man die Beurteilung des Objektumfelds
und dessen Einwirkungen auf das Bewertungsobjekt.27 Die Standortauswahl
wird meist langfristig getroffen, daher wird der Makro- sowie Mikrostandort
beurteilt. Unter der Bezeichnung Makrostandort versteht man die Beurteilung
der geographischen Lage, Wirtschaftsstandort sowie der Anbindung an
Autobahnen, Bahnhöfe und Flughäfen. Neben diesen Untersuchungen kann
man die Standortanalyse auch in „harte“ Faktoren (belegbare Größen –
Infrastruktur) und „weiche“ Faktoren (subjektive Einschätzungen –
Standortimage) gliedern. Der Mikrostandort wird durch das unmittelbare
Objektumfeld (Umgebungsbebauung, Verkehrssituation, Anbindung an ÖPNV,
etc.) bestimmt.28
25 Vgl. Isenhöfer, Björn/ Väth, Arno, Funktionen des Immobilienmanagement, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), [Immobilienökonomie], R. Oldenburgverlag, München, 2000, Seite 323.26 Vgl Isenhöfer, Björn/ Väth, Arno, Funktionen des Immobilienmanagement, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), [Immobilienökonomie], R. Oldenburgverlag, München, 2000, Seite 323.27 Vgl. Isenhöfer, Björn/ Väth, Arno, Funktionen des Immobilienmanagement, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), [Immobilienökonomie], R. Oldenburgverlag, München, 2000, Seite 322.28 Vgl. Isenhöfer, Björn/ Väth, Arno, Funktionen des Immobilienmanagement, in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), [Immobilienökonomie], R. Oldenburgverlag, München, 2000, Seite 322.
8
Bei der Standortanalyse für Selfstorage-Immobilien werden die „harten“ sowie
die „weichen“ Faktoren jeweils auf der Makro- und Mikroebene betrachtet. Zu
den „harten“ Faktoren gehören beispielsweise die geographische Lage, die
Verkehrsstruktur und die Wirtschaftsstruktur/ Umfeldnutzung. Image sowie das
Investitionsklima gehören unter anderem zu den „weichen“ Faktoren.
Durch den Mix aus „harten“ und „weichen“ Faktoren sowie die Beurteilung des
Standortes nach Makro- und Mikrolage wird der potenzielle Standort aus
mehreren Blickrichtungen analysiert. Der Standort Augsburg wird unter Punkt 5
auf diese Merkmale untersucht.
4 Durchführung einer Marktanalyse für Selfstorage-Immobilien
4.1 Angebotsanalyse an Selfstorageflächen
In Augsburg werden keine Primäreinrichtungen oder umgenutzte
Bestandsimmobilien als Selfstorage-Lagerzentren betrieben. Eine konkrete
Planung solcher Spezialimmobilien wurde bislang nicht veröffentlicht. Allerdings
werden von einigen Logistikunternehmen Container in geringem Umfang zur
Lagerung angeboten.
Die Standorte der Lagercontainer befinden sich am äußersten Stadtrand von
Augsburg und befinden sich aufgrund dessen nicht in einer geeigneten Lage.
Ein 24-Stunden-Zugang zum Mietcontainer ist nicht gewährleistet, darüber
hinaus ist der der Komfortaspekt vernachlässigt. Vom Mieter benötigte
Gegenstände bzw. Unterlagen werden innerhalb von 24 Stunden dem Mieter
kostenfrei zugestellt und nach Gebrauch wieder abgeholt und eingelagert.29
4.2 Gliederung der Nachfrager nach Nachfrageverhalten
Nachfrager nach Selfstorage-Lagerflächen lassen sich gemäß DEGI Research
in vier Kundengruppen unterscheiden.
29 Vgl. Powers, Aktenlagerung im Container, http://www.powers.de/fileadmin/user_upload/pdf/Flyer_Scan.pdf, 10.08.2010.
9
4.2.1 Nachfrager nach Abstellraum
Häufig sind Stadtwohnungen ohne zusätzliche Abstellflächen im Keller- oder
Dachgeschoss vermietet oder die Lagerflächen im Eigenheim sind bereits
ausgelastet. Daher werden externe Flächen benötigt. Diese werden in der
Regel für einen längeren Zeitraum angemietet.
Lediglich eine umfangreiche Umfrage kann eine genaue Anzahl an Nachfragern
ermitteln, welche innerstädtische Lagerfläche benötigen. Der Strukturatlas 2009
von Augsburg hat die Gesamtanzahl der Wohnungen in Augsburg nach
Räumen gegliedert. Demnach sind in Augsburg 133.248 Wohnungen mit
mindestens 4-Zimmer ausgestattet.30. Aufgrund der hohen Zimmeranzahl wird
die Bewohnung dieser Wohnungen/ Häuser durch Familien mit Kindern
unterstellt. Durch knapp bemessene Kellerabteile ist diese Lagerfläche schnell
ausgelastet durch beispielsweise Fahrräder, Skiausrüstungen, aussortiertes
Kinderspielzeug oder Saisonkleidung. In dieser Kundengruppe scheint ein
Bedarf an zusätzlichen Lagerflächen zu bestehen.
4.2.2 Nachfrager nach Zwischenlager
Die Lagerfläche wird nur für einen kurzen, überschaubaren Zeitraum benötigt,
beispielsweise während Renovierungsarbeiten an der Wohnung, infolge eines
Umzugs in eine andere Wohnung oder aus persönlichen Gründen (Heirat/
Scheidung).
2008 wurden in der Stadt Augsburg 16.416 Wegzüge und 16.433 Zuzüge
registriert.31 Durch die geringe Monatsmiete einer Selfstorage-Lagerfläche, die
kurze Mietdauer und den zentralen Standort bieten Selfstorage-Immobilien eine
attraktive Alternative zu Containern, Einlagerung bei Bekannten oder langen
Mietzeiten in privat vermieteten Kellerabteilen.
30 Vgl. Stadt Augsburg, Übersicht Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, http://www.augsburg.de/fileadmin/www/dat/01au/statistik/Strukturatlas_Einwohner/pdf/Strukturatlas_aktuell.pdf, Seite 49, 23.08.2010.31 Vgl. Stadt Augsburg, Übersicht Einwohnerbewegungen, http://www.augsburg.de/fileadmin/www/dat/01au/statistik/Strukturatlas_Einwohner/pdf/Strukturatlas_aktuell.pdf, Seite 30, 23.08.2010.
10
4.2.3 Nachfrager nach Depotlager
Die Gegenstände müssen für einen begrenzten Zeitraum aufbewahrt werden,
zum Beispiel bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder auch bei einer
befristeten Arbeitsstelle in einer anderen Stadt. Zu der Kundengruppe „Depot“
gehören auch Mieter, die Mietflächen aufgrund der Beschaffenheit der
speziellen Güter anwerben. So werden Selfstorage-Lagerflächen auch als
eigene Weinlager genutzt.
In der Altersgruppe von 18 – 30 Jahren leben rund 47.000 Einwohner in
Augsburg.32 In dieser Altersgruppe erscheint die Nachfrage nach einem
Depotlager aufgrund von persönlichen Gründen und der flexiblen Lebensweise
sehr wahrscheinlich. Durch die variable Mietzeit bietet das Selfstorage-
Lagerzentrum einen geeigneten Platz für die privaten Gegenstände.
4.2.4 Nachfrage nach Businesslager
Die Kundengruppe „Business“ besteht aus Geschäftskunden, die Platz für
Akten, saisonale Güter oder auch Messestände benötigen. Die Lagerflächen
werden für einen längeren Zeitraum benötigt.33
Es gibt keine Statistik darüber, wie viele Geschäftsleute in Augsburg externe
Lagerfläche angemietet haben. 1/3 der Selfstorge-Nutzer sind Gewerbetreiben-
de.34 Für Unternehmen ist es von großer Bedeutung, dass Akten sicher und
trocken gelagert werden. Der 24-Stunden-Zugang ist ein weiterer Vorteil für die
Firmen. Gerade für Saisonartikel wie die Einlagerung von Gartenbestuhlung
besteht die Möglichkeit eine erforderliche Lagerfläche ausschließlich für die
Wintermonate anzumieten. Die Selfstorage-Unternehmen bieten jedem Kunden
zusätzlich die kostenlose Berechnung des Platzbedarfes an, so dass kein
unnötiger Platz angemietet wird.
32 Vgl. Stadt Augsburg, Einwohnerbestand nach Altersgruppen, http://www.augsburg.de/fileadmin/www/dat/01au/statistik/Strukturatlas_Einwohner/pdf/Strukturatlas_aktuell.pdf, Seite 23, 23.08.2010.33 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www.aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 6, 29.06.2010.34 Vgl. Beyerle, Thomas, Self-Storage – ein wachstumsstarker Nischenmarkt?, http://www. aberdeen-immobilien.de/fileadmin/downloads/immobilien_fokus_0909.pdf, Seite 5, 29.06.2010.
11
Durch zahlreiche Bars, Cafes und Restaurants in Augsburg kann eine weitere
Kundengruppe akquiriert werden.
4.3 Zusammenfassung der Marktanalyse
Durch das derzeitige geringe Angebot von Selfstorageflächen ist das Produkt
an sich in der Stadt Augsburg nicht bekannt und wird verhältnismäßig gering
nachgefragt. (Nachfrage lediglich nach Containerlösung). Um das Produkt der
Selfstorage-Unternehmen und den Vorteil der komfortablen und flexiblen
Mietflächen bekannter zu machen sind gezielte Marketingmaßnahmen
notwendig.
Im Gegensatz zu München herrscht in Augsburg noch keine
Wohnungsknappheit. Allerdings prognostiziert das Bayerische Landesamt für
Statistik ein Wachstum der Einwohnerzahl in Augsburg.35 Durch steigende
Einwohnerzahlen wird Wohnraum knapp. Dies hat zur Folge, dass die
Wohnungsmieten ansteigen und Platz für Lagerfläche teuer wird, was darauf
schließen lässt, dass sich die Nachfrage nach Selfstorage-Flächen langfristig
erhöht.
Ferner sind die Keller- bzw. Speicherabteile in Mehrfamilienwohnhäuser
meistens gleichmäßig nach Quadratmetern zu den Wohneinheiten aufgeteilt.
Dies hat zur Folge, dass ein Singlehaushalt die gleiche Abstellfläche wie eine 4-
köpfige Familie zur Verfügung hat. Die knapp bemessenen Lagerabteile
begünstigen den Bedarf an langfristigen externen Lagerflächen.
Unter der Voraussetzung, dass das Produkt am Markt mit aufwendiger
Marketingarbeit eingeführt wird, kann Bedarf geweckt und die Nachfrage
angeregt werden. In den nächsten Jahren wird in Augsburg aufgrund der
demographischen Veränderung Bedarf an Selfstorage-Lagerflächen vorhanden
sein.
35 Vgl. Hrabak, Sebastian, Mehr Augsburg, mehr Landsberger, weniger Rieser, http://www.augsburger-allgemeine.de/Home/Nachrichten/Bayern/Artikel,-Der-demographische-Wandel-in-Bayern-_arid,2132184_regid,2_puid,2_pageid,4289.html#null, 23.08.2010.
12
Zahlreiche Bars, Cafes, Restaurants sowie Kanzleien und andere kleinere
Unternehmen in Augsburg können ebenfalls durch die variablen Größen der
Flächen sowie die kurze Anmietzeit von einer Anmietung in Selfstorage-
Lagerzentren profitieren.
5 Standortanalyse
5.1 Analyse der Makrolage in Augsburg anhand „harter“ Faktoren
5.1.1 Geographische Lage von Augsburg
Die Stadt Augsburg ist mit 267.121 Einwohnern (Stadt 31.12.2009) als
Großstadt klassifiziert.36 Augsburg ist als Oberzentrum eingestuft und ist Sitz
der Regierung von Schwaben im Bundesland Bayern. Die kreisfreie Stadt setzt
sich aus 42 Bezirken zusammen, die in 17 Planungsräume gegliedert sind.37
München ist die nächstgelegene Großstadt in der Nähe von Augsburg und liegt
südöstlich in einer Entfernung von rund 60 km (Luftlinie). Nördlich von Augsburg
befindet sich Nürnberg in ca. 120 km (Luftlinie) sowie nordwestlich die
Großstadt Stuttgart in ca. 130 km Entfernung (Luftlinie).
Die Einwohner von Augsburg sind auf 147 qkm verteilt. Dies ergibt eine
Wohndichte von 1.817 Einwohner pro qkm (zum Vergleich: in der Region
München beläuft sich die Bevölkerungsdichte lediglich auf 444 Einwohner pro
qkm). Augsburg zählt damit zu den am dichtesten besiedelten Regionen
Deutschlands.38
Seit Mitte der 90er Jahre ist die Bevölkerungsentwicklung in Augsburg positiv
verlaufen. Das Verhältnis der Geburten zu den Sterbefällen lag im Jahr 2007
bei -1,8 Promille (natürliche Bevölkerung).39 Zum 31.12.2009 betrug der
36 Vgl. Stadt Augsburg, Einwohnerzahlen nach Stadtbezirken, http://www.augsburg.de/index.php?id=1691#c110516, 08.07.2010.37 Vgl. Stadt Augsburg, Bevölkerung nach Geschlecht, https://www3.augsburg.de/jserv/ augsburg-statistik/content/main.jsp?mode=1&area=1&id=0, 08.07.2010.38 Vgl. meinestadt, Stadt und Umwelt: Ganz schön dicht, http://www.meinestadt.de/augsburg/ statistik/bereich?Bereich=Menschen%2C+Stadt+%26+Umwelt, 09.07.2010.39 Vgl. meinestadt., Bevölkerung positiv, http://www.meinestadt.de/augsburg/statistik/bereich ?Bereich=Menschen%2C+Stadt+%26+Umwelt, 09.07.2010.
13
Ausländeranteil in Augsburg 16 % (42.682 Einwohner) und liegt damit unter
dem Bundesdurchschnitt von 17,2 %. Bei einer Betrachtung der Altersstruktur
der Bevölkerung Augsburgs zeigt sich die auch bundesweit beobachtbare
Tendenz einer zunehmenden Überalterung der Gesellschaft. Die Altersgruppe
ab 40 Jahren ist im Zeitraum von 1998 bis 2008 um rund 14.000 Personen
angestiegen.40
Das durchschnittliche monatliche Industrieeinkommen in Augsburg liegt bei
3.775 Euro und liegt damit 10 % über dem Landesdurchschnitt und 21 % über
dem Bundesdurchschnitt.41 Die Kaufkraft in Augsburg beträgt 104,6 (Stand
2009).42
5.1.2 Verkehrsinfrastruktur
Der Regionalflughafen „Augsburg-Mühlhausen“ befindet sich am nördlichen
Stadtrand von Augsburg. Dieser ist nicht zum Linienflugverkehr freigegeben.
Der nächstgelegene internationale Flughafen befindet sich rund 65 km
(Luftlinie) entfernt von Augsburg in München (Franz-Josef-Strauss-Flughafen).
In Augsburg befinden sich 5 Bahnhöfe, darunter der Hauptbahnhof Augsburg,
der Anschluss an das nationale und internationale Eisenbahnstreckennetz
bietet.
Die Bundesautobahn A 8 in Richtung München und Stuttgart verläuft nördlich
entlang der Stadtgrenze und verfügt über drei Anschlussstellen „Augsburg-Ost“,
„Augsburg West“ und „Friedberg“. Die Anbindungen an die Bundesstraßen B 2,
B 10, B 17 und die B 300 sind im Stadtgebiet gegeben. Das Stadtgebiet ist Teil
des Augsburger Verkehrsverbundes (AVV) und wird durch 6 Straßenbahn-, 27
Stadtbus- und 6 Nachtbuslinien erschlossen.
40 Vgl. Stadt Augsburg, Statistisches Jahrbuch der Stadt Augsburg 2009, http://www.augs-burg.de/fileadmin/www/dat/01au/statistik/Jahrbuch/2009_Gesamt/Jahrbuch2009_Gesamtausgabe.pdf, Seite 20, 09.07.2010.41 Vgl. meinestadt, Einkommen: So voll ist die Lohntüte, http://www.meinestadt.de/augsburg/ statistik/bereich?Bereich=Arbeiten+%26+Geldverdienen, 09.07.2010.42 Vgl. Stadt Augsburg, Kaufkraft im Marktgebiet, http://www.augsburg.de/fileadmin/www/ dat/06st/stadte_o/projekte/Einzelhandel/pdf2/D_Kapitel_II.pdf, Seite 7, 24.08.2010.
14
5.1.3 Wirtschaftstruktur und Bildung
Augsburg ist durch zahlreiche Unternehmen des produzierenden Gewerbes,
insbesondere durch die Maschinenfabrik Augsburg-Nürnberg (MAN), KUKA,
Siemens, Eurocopter, Premium Aerotec (EADS), UPM Kymmene und dem
Leuchtmittelhersteller OSRAM, gekennzeichnet. Dies wird auch in der Analyse
der wirtschaftlichen Struktur von Augsburg erkennbar.
Wirtschaftsstruktur Augsburg
Sekundärer Sektor (Produzierendes Gewerbe) 29,5 %
Teritärer Sektor (Dienstleistungsgewerbe) 70,3 %
Primärer Sektor (Landwirtschaftliches Gewerbe) 0,3 %
In der Stadt ist eine Universität, eine Fachhochschule sowie das Leopold-
Mozart-Zentrum (Musikhochschule) angesiedelt.43 Im Juni 2010 betrug die
Arbeitslosenquote in Augsburg 7,5% und liegt damit exakt im
Bundesdurchschnitt mit ebenfalls 7,5 %. Im Bundesland Bayern liegt die
Arbeitslosenquote bei 4,2 % und ist damit unter dem Schnitt der kreisfreien
Stadt.44 Die Pendlersituation stellt sich wie folgt dar: von den 122.512
Beschäftigen in Augsburg sind 57.635 in der Stadt wohnhaft und 64.877
Einpendler. Dagegen pendeln 31.445 an ihren Arbeitsplatz außerhalb der
Stadt.45
5.2 Bewertung der Makrolage anhand „weicher“ Faktoren
Augsburg besitzt eine große Anzahl an kulturellen Einrichtungen, wie etwa das
Stadttheater, das über ein Musik-, Schauspiel- und Ballettensemble verfügt46
Das Fuggereimuseum, das Brechthaus sowie das Augsburger
Puppentheatermuseum sind nur einige der zahlreichen Museen die sich in
Augsburg befinden.47 Neben dem Zoo besitzt Augsburg ein zahlreiches
43 Vgl. Stadt Augsburg, Hochschulen – studieren in Augsburg, http://www.bildung.augsburg.de/index.php?id=5379, 09.07.2010.44 Vgl. Stadt Augsburg, Arbeitslosigkeit: So viele sind ohne Beschäftigung, http://www.meine-stadt.de/augsburg/statistik/bereich?Bereich=Arbeiten+%26+Geldverdienen, 09.07.2010.45 Vgl. Stadt Augsburg, Pendlerverhalten in Augsburg, http://www.augsburg.de/index.php?id=2695#c18154, 09.07.2010.46 Vgl. Stadt Augsburg, Theater, http://www.augsburg.de/index.php?id=213, 13.08.2010.47 Vgl. Stadt Augsburg, Museen und Galerien, http://www.augsburg.de/index.php?id=212, 13.08.2010.
15
Angebot an Freizeitaktivitäten (Hallen- und Freibäder, Eislaufanlagen) sowie die
neu errichtete Impuls-Arena (Stadion).48 Das Augsburger Rathaus sowie der
Perlachturm sind die Wahrzeichen der Stadt Augsburg.49
5.3 Identifizierung von geeigneten Standorten
Um einen geeigneten Standort in Augsburg identifizieren zu können, wurden
zunächst die Standortanforderungen an Selfstorage-Immobilien (Agglomerat-
ionen von Fachmarktzentren, Autohäuser/ autoaffine Dienstleistungsunter-
nehmen und Fast-Food-Ketten/ Discounter) herangezogen und entsprechende
Unternehmen in Augsburg recherchiert. Die ermittelten Adressen von
beispielsweise Lebensmitteldiscountern und Autohäusern wurden nach den
Stadtteilen von Augsburg gegliedert (siehe Anlage 1). Die größten
Ansammlungen von Unternehmen gab es in den Stadtteilen Lechhausen (28
Unternehmen), Innenstadt (19 Unternehmen) und Haunstetten (15 Unternehm-
en).
Der Stadtteil „Innenstadt“ wird aufgrund der hohen Grundstückspreise nicht
weiter betrachtet. Die Standorte der Unternehmen im Stadtteil Lechhausen
sowie Haunstetten wurden in Stadtteilpläne von Augsburg übertragen, um
Ansammlungen von Unternehmen zu identifizieren. (Anlage 2 – 6). Des
Weiteren wird die Lage der Hauptverkehrsstraßen sowie der Wohn- und
Gewerbegebiete in den Stadtplänen deutlich (Wohngebiet/ rosa, Gewerbe-
gebiet/ grau)
48 Vgl. Stadt Augsburg, Sport und Freizeit, http://www.augsburg.de/index.php?id=5, 18.08.2010.49 Vgl. Stadt Augsburg, Perlachturm, http://www.augsburg.de/index.php?id=935, 24.08.2010.
16
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Abb. 1: Stadtteilplan Lechhausen (Falk)
3 Audi Augsburg Ost Autohaus Nickl GmbH
11 AVAG Holding AG
4 Autohaus Proeller 12 Penny Markt5 Autohaus Armbruster GmbH 13 Aldi Süd6 Rewe 14 Mc Donalds8 Lidl / DM Drogerie Markt 15 Auto-Frey GmbH9 Einkaufszentrum Riegele 16 Jaguar House Kohler GmbH10 Opel AAC Sieg GmbH
Die meisten Überschneidungen von gewünschten Standortmerkmalen sind im
Stadtteil Lechhausen gegeben. Dies wird in einem Ausschnitt von Lechhausen
in Abb. 1 aufgezeigt. Der identifizierte Standort „Lechhausen – B 2“ wird daher
auf seine Mikrolage untersucht.
17
5.4 Mikroanalyse des Stadtteiles Lechhausen
Abb. 2: Luftbild Stadtteilplan Lechhausen (goyellow.de)
Das Objektumfeld ist westlich der Bundesstraße B 2 durch Grünflächen und
nördlich durch das Einkaufszentrum „Riegele“ sowie Wohnbebauung bestimmt.
Im östlichen Bereich befindet sich das Gewerbegebiet „Lechhausen“ und im Teil
südlichen Teil ist Wohnbebauung vorzufinden.
Geschäfte des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs sind durch das
Einkaufszentrum „Riegele“ gedeckt. Im Gebäude befinden sich folgende
Geschäfte: Blumenladen, Kleintierbedarf, Edeka, Fotogeschäft, Lampenverkauf,
Kiosk, Restaurant, Stoff-, Möbel- und Schuhgeschäft.
Im Süden der B 2 ist die Bushaltestelle „Steinerne Furt“ mit Anbindung an die
Linien 23 (Hochzoll, Kuhsee – Hbf – Firnhaberau) und an die Linie 303
(Gebenhofen, Affing – Hbf, Augsburg). Nördlich der Bundesstraße befindet sich
die Haltestelle „Hammerschmiede“ mit der Buslinie 23. Im östlich gelegenem
Gewerbegebiet ist die Haltestelle „Kurt-Schumacher-Straße“ mit Anbindung an
die Buslinie 48 (Schlößle – Weltbild Verlag – Schlößle). Die Haltestellen für den
Nahverkehr werden in Abb. 2 aufgezeigt.
18
Abb. 3: Flächennutzungsplan Augsburg – Lechhausen
Der Flächennutzungsplan (Auszug Abb. 3) sieht folgende Bebauung vor:
Nördlich der B 2 Sondergebiet (EKZ)
Gemischte Baufläche
Wohnbaufläche
Gelb
Rosa
Rosa
Östlich der B 2 Gewerbegebiet Grau
Südlich der B 2 Wohnbaufläche Rosa
Westlich der B2 Grünfläche Grün
Unter der Würdigung der Standortanforderungen an Selfstorage-Immobilien
erscheint das Gebiet östlich der Bundesstraße B 2 als geeigneter Standort.
Nicht zur die Nähe zu einer stark frequentierten Straße (B 2) sondern auch das
nahe gelegene Einkaufszentrum sowie die Ansammlung von Discountern und
autoaffinen Dienstleistung ist als positiv zu erachten. Gemäß dem FNP der
Stadt Augsburg ist eine Bebauung mit einem Gewerbeobjekt im östlich
gelegenen Gewerbegebiet möglich.
19
6 Augsburg als geeigneter Standort für Selfstorage-Immobilien
In Deutschland ist der Markt für Selfstorage-Immobilien noch nicht gesättigt und
hat im europäischen Vergleich Nachholbedarf.
Der Markt für Selfstorage-Lagerflächen wurde hinsichtlich der angebotenen
Flächen in Augsburg analysiert. Die Stadt besitzt weder Primäreinrichtungen
noch umgewidmete Immobilien. Derzeit besteht nur ein geringes Angebot an
Containerlagerung. Ferner wurden die Nachfrager anhand ihres Nachfrage-
verhaltens gegliedert. Dabei wurden spezielle Kundengruppen analysiert, die
das Produkt der Selfstorage-Lagerflächen nach aufwendiger Markteinführung
als geeignete Alternative zu anderweitigen Lagerflächen sehen könnten. Es
wird die Möglichkeit gesehen, durch gezielte Marketingarbeit Bedarf zuwecken
und die Nachfrage anzuregen. Unter Berücksichtigung der Wirtschaftstruktur,
der Kaufkraftkennziffer sowie dem Bevölkerungszuwachs in der Stadt Augsburg
scheint ein Markt für Selfstorage-Unternehmen gegeben.
Zur Identifizierung eines geeigneten Standortes wurde der Gesamtmarkt
Augsburgs anhand der spezifischen Anforderungen der Unternehmen
analysiert. Im Stadtteil „Lechhausen“ vereinigen sich die primären
Anforderungen an Selfstorage-Immobilien, wie die Lage an einer
Hauptverkehrsstraße, die Nähe zu Einkaufsmagneten, autoaffinen
Dienstleistungen sowie die Nähe zu Wohngebieten. Daher und erscheint die
Lage im Stadtteil „Lechhausen“ als besonders geeigneter Standort für eine
Selfstorage-Immobilie.
20
Literaturverzeichnis
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V
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Immobilien Zeitung, 2007, Nr. 28, Seite 22
O.V. Privatlagerflächen, Selfstorage plant 14 neue Lager in Deutschland,
in: Immobilien Zeitung, 2008, Nr. 4, Seite 9
O. V., Selfstorage-Betreiber mit Umsatzplus, in: Immobilien Zeitung
Newsletter, 21.06.2010
O. V., Lagerfläche „Der Selfstorage-Markt hat riesiges Potenzial!“, in
Immobilien Zeitung, 2007, Heft Nr. 19; S. 5
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%26+Geldverdienen, [Stand 09.07.2010]
Meinestadt, Bevölkerung positiv, URL:
http://www.meinestadt.de/augsburg/statistik/bereich?Bereich=Menschen
%2C+Stadt+%26+Umwelt, [Stand 09.07.2010]
Meinestadt, Einkommen: So voll ist die Lohntüte,
http://www.meinestadt.de/augsburg/statistik/bereich?Bereich=Arbeiten+
%26+Geldverdienen, [Stand 09.07.2010]
Meinestadt, Stadt und Umwelt: Ganz schön dicht, URL:
http://www.meinestadt.de/augsburg/statistik/bereich?Bereich=Menschen
%2C+Stadt+%26+Umwelt, [Stand 09.07.2010]
MyPlace
MyPlace, Experten bewerten, URL:
http://www.myplace.de/was_bietet_myplace/wertsachen_bewerten.html,
[Stand 11.08.2010]
VI
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[Stand 01.07.2010]
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Pickens Selfstorage 1 GmbH, Verkaufsprospekt, URL:
http://www.geschlossene-fonds.de/geschlossene-fonds/portrait/462/euram
/immobilienfonds/pickens-selfstorage-1.html - Dokumente – Prospekte und
Flyer - Prospekt Euram Pickens Selfstorage pdf [Stand 29.06.2010]
Pickens Selfstorage 1 GmbH, Das Unternehmen Pickens Selfstorage 1
GmbH wird insgesamt 40 Standorte in Deutschland in Betrieb nehmen,
URL: http://www.pickens.de/standorte/wir-suchen.html, [Stand 29.06.2010]
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http://www.powers.de/fileadmin/user_upload/pdf/Flyer_Scan.pdf,
[Stand 11.08.2010]
Schulte, Karl-Werner (Hrsg.), [Immobilienökonomie]:
Immobilienökonomie Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, R.
Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, München, 4. Auflage, 2008
VII
Anlagen
1. Agglomerationsunternehmen für Selfstorage-Immobilien IX
2. Stadtteilplan: Ortsteil Lechhausen XI
3. Stadtteilplan: Ortsteil Haunstetten XII
VIII
1. Agglomerationsunternehmen für Selfstorage-Immobilien
Unternehmen Anschrift Ortsteil
Land Rover-Vertragshändler Werner Haas Automobile GmbH
Bauernfeld 5Lechhausen
Saab Zentrum Augsburg Bauernfeld 5 LechhausenAuto-Mobil Drechsler Blücherstraße 44 LechhausenBauhaus Brixener Straße 1 LechhausenAuto-Frey GmbH Bürgermeister-Wegele-Straße 18 LechhausenJaguar House Kohler GmbH Bürgermeister-Wegele-Straße 20 LechhausenMc Donalds Bürgermeister-Wegele-Straße 6 LechhausenAldi Süd Donaustraße 11 LechhausenAuto Botech Donaustraße 14 LechhausenAutohaus-Hölzel Citroen Vertragshändler
Donaustraße 16Lechhausen
Augsburger Auto Center Albert Sigg GmbH
Donaustraße 5Lechhausen
Automobilforum Sigg Donaustraße 7 LechhausenBAS Automobile Eppaner Straße 5 LechhausenBurger King Kurt-Schumacher-Straße 2 LechhausenMc Donalds Meraner Straße 22 LechhausenAutohaus Emir OHG Meraner Straße 44 LechhausenAudi Augsburg Ost Autohaus Nickl GmbH
Neuburger Straße 109Lechhausen
Autohaus Proeller Neuburger Straße 135 LechhausenAutohaus Armbruster GmbH Neuburger Straße 160 LechhausenRewe Neuburger Straße 176 LechhausenRewe Neuburger Straße 40 LechhausenOpel AAC Sieg GmbH Robert-Bosch-Straße 5 LechhausenAVAG Holding AG Robert-Bosch-Straße 7 LechhausenRewe Schillstraße 111 LechhausenAutohaus Augsburg GmbH Stätzlinger Straße 66 LechhausenPenny-Markt Steinerne Furt 34 LechhausenAldi Süd Steinerne Furt 57 Lechhausen
Norma Bei der Jakobskirche 1 InnenstadtMc Donalds Bürgermeister-Fischer-Straße 12 InnenstadtDM Drogeriemarkt Bürgermeister-Fischer-Straße 5 InnenstadtLIDL Heinrich-von-Buz-Straße 4 InnenstadtRewe Jakoberwallstraße 9-11 InnenstadtSubway Karlstraße 5 InnenstadtAutohaus Augsburg GmbH Langenmantelstraße 21 InnenstadtAldi Süd Lechhauser Straße 15 InnenstadtMc Donalds Leonhardsberg 2 InnenstadtBurger King Maximilianstraße 17 InnenstadtNorma Maximilianstraße 71 InnenstadtOBI Proviantbachstrasse 30 InnenstadtSubway Viktoriastraße 1 InnenstadtMc Donalds Viktoriastraße 2 InnenstadtBurger King Viktoriastraße 3 InnenstadtRewe Viktoriastraße 3 InnenstadtMc Donalds Willy-Brandt-Platz 1 InnenstadtCity Galerie Augsburg - Einkaufcenter Willy-Brandt-Platz 1 InnenstadtDM Drogeriemarkt Willy-Brandt-Platz 1 Innenstadt
IX
Unternehmen Anschrift OrtsteilAuto Reinhard GmbH Auf dem Nol 28 HaunstettenEDEKA Brahmsstraße 1 HaunstettenRewe Haunstetter Straße 239 HaunstettenAuto Reinhard GmbH Haunstetter Straße 251 HaunstettenLechler GmbH Baustoffe Heinrich-Hertz-Straße 4 HaunstettenAugusta Automobilie OHG Im Gries 10 HaunstettenRewe Im Tal 7 HaunstettenNetto-Marken-Discount Inninger Straße 97c HaunstettenFIAT Fachbetriebe Klaus Heinz Landsberger Straße 20 HaunstettenAugsburger Auto Center Albert Sigg GmbH
Landsberger Straße 27Haunstetten
Auto Reinhard GmbH Osserweg 1 HaunstettenAldi Süd Unterer Talweg 111 HaunstettenAutohaus Siebelhoff GmbH Unterer Talweg 121 HaunstettenTierhold GmbH Unterer Talweg 48 HaunstettenXXXL Lutz Unterer Talweg 49 Haunstetten
Autohaus Augsburg GmbH Bergiusstraße 9 GöggingenAutohaus JB-Mobile Depotstraße 7 GöggingenNetto-Marken-Discount Edisonstraße 3 GöggingenAldi Süd Edisonstraße 4 GöggingenLIDL Eichleitnerstraße 10 GöggingenAudi Zentrum Augsburg Eichleitnerstraße 11 GöggingenPenny-Markt Eichleitnerstraße 14 GöggingenBurger King Gabelsbergerstraße 7 GöggingenIKEA Otto-Hahn-Straße 99 Göggingen
Kentucky Fried Chicken Flandernstraße 6 KriegshaberHonda Autohaus Still GmbH Kobelweg 66 KriegshaberToyota Autohaus Eisenhofer Kobelweg 80 KriegshaberE-Center Kriegshaberstraße 4 KriegshaberRenault Listle GmbH Kriegshaberstraße 58 KriegshaberAutohaus Beauty-Car GmbH Kurzes Geländ 14 KriegshaberAldi Süd Luther-King-Straße 2 KriegshaberAuto Altunkaynak Ulmer Straße 139 KriegshaberRenault Auto-Mayr Ulmer Straße 158 Kriegshaber
EDEKA Bobinger Straße 33 InningenNetto-Marken-Discount Bobinger Straße 37 InningenFIAT, Alfa Romeo Autohaus Orlowski GmbH
Bürgermeister-Schlosser-Straße 1Inningen
AT Auto + Tuning GmbH Bürgermeister-Schlosser-Straße 4 Inningen
Bauhaus Alter Postweg 99 HochfeldSmart Center Augsburg Haunstetter Straße 73 HochfeldNorma Friedberger Straße 136 HochzollRewe Hochzoller Straße 5 Hochzoll
Penny-Markt Holzweg 45 BärenkellerRewe Wertinger Straße 94 Bärenkeller
Burger King Mühlhauser Straße 51b HammerschmiedeDM Drogeriemarkt Neuburger Straße 227 Hammerschmiede
LIDL Reichenberger Straße 41 HerrenbachSchwaben Center - Einkaufscenter Wilhelm-Hauff-Straße 28 Herrenbach
Bauwaren Maler GmbH Gögginger Straße 13 Antonsviertel
X
2. Stadtteilplan: Ortsteil Lechhausen
LechhausenLechhausenLechhausenLechhausenLechhausenLechhausenLechhausenLechhausenLechhausen
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1 Auto-Mobil Drechsler 15 Auto-Frey GmbH2 Rewe 16 Jaguar House Kohler GmbH3 Audi Augsburg Ost Autohaus
Nickl GmbH17 Autohaus Emir OHG
4 Autohaus Proeller 18 Mc Donalds5 Autohaus Armbruster GmbH 19 BAS Automobilie6 Rewe 20 Bauhaus7 Rewe 21 Autohaus Augsburg GmbH8 Lidl / DM Drogerie Markt 22 Burger King9 Einkaufszentrum Riegele 23 Land Rover-Vertragshändler Werner
Haas Automobile GmbH Saab Zentrum Augsburg
10 Opel AAC Sieg GmbH 24 Augsburger Auto Center Albert Sigg GmbH
11 AVAG Holding AG 25 Automobilforum Sigg12 Penny Markt 26 Aldi Süd13 Aldi Süd 27 Auto Botech14 Mc Donalds 28 Autohaus-Hölzel Citroen Vertragshändler
XI
3. Stadtteilplan: Ortsteil Haunstetten
HaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenHaunstettenInningeInningeInningeInningeInningeInningeInningeInningeInninge
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2 Augsburger Auto Center Albert Sigg
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3 FIAT Fachbetriebe Klaus Heinz 11 Rewe
4 Rewe 12 Aldi Süd
5 Auto Reinhard GmbH 13 Autohaus Siebelhoff GmbH
6 Auto Reinhard GmbH 14 Auto Reinhard GmbH
7 Lechler GmbH Baustoffe 15 Netto-Marken-Discount
8 Augusta Automobilie OHG
XII
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