PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - sudacka-mreza.hr · projekti, nadzor i sl. 3,00% x NV sveukupna...

home: Zvečevska 20

31000 Osijek

tel: 031/303-188

mob: 098/476-283

OIB: 72003385933 e-mail: hiperbolaosijek@gmail.com

m p

PROCJENJENA VRIJEDNOST: 100.822,84 €

18.lipnja 2013.U Osijeku,

753.146,65 kn

KUĆA, POMOĆNE ZGRADE I DVORIŠTE

ADRESA:

NARUČITELJ: Zidar d.o.o. "u stečaju", Vinkovci, Zalužje 18

Vinkovci, Trg J.Runjanina 5

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1

1.

3.

4.

2.

REKAPITULACIJA POVRŠINA

TEHNIČKI OPIS

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

6.

SADRŽAJ

PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

NALAZ I ZAKLJUČAK

UVOD

5.

7. PRILOZI

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2

Na zahtjev tvrtke Zidar d.o.o. "u stečaju" iz Vinkovaca, Zalužje 18

izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:

Vinkovci, Trg J.Runjanina 5

Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dana14.lipnja 2013.

a u naravi je kuća, pomoćne zgrade i dvorište.

Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i

iznosi 1,00 € = 7,47 kn

Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne

vrijednosti.

Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i

trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti

građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,

82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.

Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi

o nizu faktora.

Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat

ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te

prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i

konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.

U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo

izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se

umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako

dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih

prostorija u ovoj procjeni.

18.lipnja 2013.

1. UVOD

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 3

DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:

ima

-

ima

izvadak iz preglednika geoportal

VLASNIŠTVO:

LOKACIJA:

adresa nekretnine:

broj stanovnika: 35312 izvor: Wikipedija

položaj u mjestu:

katastarska čestica:

kuća, zgrada, zgrada i dvorište, šupa, dvorište, šupa, zgrada

Vinkovci

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Posjedovni list:

Ostalo:

površina (m2) :

zk uložak broj:

opis nekretnine:

Vinkovci, Trg J.Runjanina 5

Građevina se nalazi u južnom dijelu Vinkovacau industrijskoj

zoni, u blizini prometnice prema Županji.

katastarska općina:

2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

1324/1, 1234/2, 1234/3, 1234/4, 1234/9

8706, 8210

1268,00

grafički prikaz lokacije nekretnine:

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 4

poslovna

1974 1995 dograđeno

P, P+1

ograda:

pomoćne građevine:

ostalo:

osnovno

nosiva konstrukcija:

međukatna konstrukcija:

parkiralište:

blok opeka

LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:

pristup:

adresa:

temelji:

KONSTRUKCIJA:

ima

ima

NAMJENA NEKRETNINE:

GODINA IZGRADNJE:

kolni ulaz:

3. TEHNIČKI OPIS

javni prijevoz:

prometna povezanost:

KATNOST:

Vinkovci, Trg J.Runjanina 5

asfaliranom cestom

-

betonski

fert strop

vodovod:

kanalizacija:

rolete

gradska

drveno dvostrešno, pokrov crijep

ima

ima

ima

ima

ZAVRŠNI RADOVI:

STOLARIJA:

žbukano, bojano, dio neožbukan

ker.pločice, parket, kat - beton

žbukani, bojani, ker.pločice

žbukani, bojani, lamperija

ima

krovište i pokrov:

vanjska stolarija:

ostakljenje:

gradski

ima

instalacija

obrada podova:

pročelje:

drvena

drvena, pvc

dvostruko, izo

zaštita od sunca:

unutarnja stolarija:

obrada stropova:

dodatne instalacije:

toaleti sa nadstrešnicom, skladište

dio građevine nije u potpunosti dovršen - visoki roh bau

ODRŽAVANJE:

upotpunosti ograđeno

klimatizacija

ima

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI: priključak

gradski

obrada zidova:

struja:

plin:

telefon:

VANJSKO UREĐENJE:

centralno - plinskogrijanje:

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 5

1. BRP (bruto razvijena površina)

NAPOMENA

ZGRADA 1 m² koef. ukupno:

prizemlje 97,19 1,00 97,19

97,19 97,19

ZGRADA 2

prizemlje 80,57 1,00 80,57

potkrovlje 80,57 0,75 60,43

161,14 141,00

TOALETI SA NADSTREŠNICOM m² koef. ukupno:

toaleti 17,69 1,00 17,69

nadstrešnica 74,43 0,50 37,22

92,12 54,91

SKLADIŠTE m² koef. ukupno:

prizemlje 192,00 1,00 192,00

192,00 192,00

UKUPNO BRP = 485,09 m²

2. NRP (neto razvijena površina)

BRP / koef. = NRP

485,09 / 1,15 = 421,82

UKUPNO NRP = 421,82 m²

3. BRV (bruto razvijeni volumen)

BRP x koef. = BVO

485,09 x 3,15 = 1528,04

UKUPNO BVO = 1528,04 m³

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA

BRP = 485,09 m²

NRP = 421,82 m²

BRV = m³

Površine su preuzete iz predočenog elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine HPB NEKRETNINE PR

- 283/10, Zagreb, svibanj 2010.

1528,04

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 6

5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

jed.cijena

zemljište P= 1268,00 m² 70,00 €/m²

komunalni doprinos BRV= 1528,04 m³ 6,67 €/m³

vodni doprinos BRV= 1528,04 m³ 1,00 €/m³

sveukupna cijena zemljišta:

5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA

Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:

vodovod

kanalizacija

elektroenergija

plin

gradsko grijanje

telefon

sveukupna cijena priključaka:

5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJA

Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:

jed.cijena

projekti, nadzor i sl. 3,00% x NV

sveukupna cijena vanjskog uređenja:

Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova

komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:

10.192,04 €

1.528,04 €

1.500,00 €

2.000,00 €

88.760,00 €

100.480,08 €

ukupno:

ukupno:

5.457,29 €

ukupno:

5.457,29 €

1.500,00 €

2.500,00 €

0,00 €

100,00 €

7.600,00 €

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7

5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

5.4.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 485,09 m² 75,00 % 500,00 €/m²

NV= 375,00 €/m²

5.4.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 39

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 21,68

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A:u₁=0,80 + 0,20 x (n-N) / (A-N) [%] 55,60

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

konstrukcija 40,0% 200,00 21,7% 43,37 €/m² 156,63

obrtnički radovi 15,0% 75,00 15,0% 50,00 €/m² 25,00

završni radovi 10,0% 50,00 10,0% 50,00 €/m² 0,00

instalacije 10,0% 50,00 15,0% 50,00 €/m² 0,00

nezavršeno 25,0%

izgrađeno 75,0% 375,00 - 193,37 181,63 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 181,63 x 485,09

5.4.3.SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE I OPREMA

5.4. GRAĐEVINA

SVGV =

5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.)

umanjenje

=

100.822,84 €

ukupno:

88.108,32 €

Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i potražnje

na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:0,50

Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand. kalkulacija", POREZNE UPRAVE

PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.

ukupno:

181.909,69 €

181.909,69 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.

7.600,00 €

ukupno:

100.480,08 €

5.457,29 €

88.108,32 €

201.645,69 €

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 8

Predmet ove procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINA

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST UKUPNO

5.5. PROMETNA VRIJEDNOST GRAĐEVINA

7,47 kn

U Osijeku, 18.lipnja 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

6. NALAZ I ZAKLJUČAK

Tečaj na dan procjene 1€ =

5.457,29 €

88.108,32 €

Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine

prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.

753.146,65 kn

201.645,69 €

100.822,84 €

100.480,08 €

7.600,00 €

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 9

RJEŠENJE SUDA

1. FOTODOKUMENTACIJA

7. PRILOZI

2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

3.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10

7.1. FOTODOKUMENTACIJA

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 11

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 12

7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 13

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 14

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 15

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 16

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 17

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 18

7.3. RJEŠENJE SUDA

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 19

U Osijeku, 18.lipnja 2013.

Stalni sudski vještak građevinske struke

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Stručni suradnik za procjene

Kontrolirao i ovjerava:

Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.

Izradio:

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 20