המעבדה להעצמה עירונית למנכל משהבש 2013

כלים לעירוניות10התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל מרחב

www.miu.org.ilהמעבדה להעצמה עירונית

בר השגה ואיכותי, יצירת מלאי דירות גדול

בפרק זמן קצר ובעלויות סבירות

תוך חיזוק והעצמת השכונות הוותיקות בישראל

2013יולי



:המציאות מתושבי 25%-15%המהווים , מליון איש1.5-2בישראל חיים •

. שכונות עירוניות מתנוונות ומזדקנות500-ביותר מ, המדינה

:מצב פיזי של השכונות ירוד ומאופיין ב •

דירות קטנות ואחידות.

איכות בניה נמוכה ומצב פיזי גרוע.

שטחים גדולים ריקים ומוזנחים .

מרחב ציבורי שאינו תואם צרכי התושבים.

את העיר לתחתית " מושך"ריכוז אוכלוסיה חלשה במרכזי הערים •.בעיקר בערי הביניים והפריפריה–ויוצר תדמית נמוכה

2013יולי



:המציאות

,מדינת ישראל מנסה ללא הצלחה רבה להתמודד•

: שנים מושקע כסף רב בתכניות שונות 30•שיקום שכונות

פרוייקט פינוי בינוי

38א "תמ

!!!ההצלחות קטנות

במקביל מתנהל תכנון עירוני המעודד בניית שכונות חדשות •

על פני התחדשות השכונות הוותיקות מייצר פערים " יוקרתיות"

.חברתיים ומפורר את החברה והקהילה

2013יולי


2013יולי www.miu.org.ilהמעבדה להעצמה עירונית בית שמש

ירוחם

בת ים

אור יהודה


2013יולי www.miu.org.ilהמעבדה להעצמה עירונית באר שבעבאר שבע

עכו מגדל העמק



:ההזדמנות

50,000לה נדרשים , בישראלהאוכלוסיהגידול קבוע של •

.יחידות דיור חדשות כל שנה

, קרקעות זמינות ולא מנוצלות בתוך השכונות הקיימות•

.חסכון משמעותי בקרקע ומבני ציבור לא מנוצלים

.יצירת היצע מגורים אטרקטיבי בשכונות מרכזי הערים •

. הזדמנויות כלכליות וחברתיות= התחדשות השכונות •

, בעיקר ערי הפריפריה, יצירת ומינוף עירוני והפיכת הערים •

. לאטרקטיביות

2013יולי



:החזון

:בניית מלאי דירות גדול איכותי ובהישג יד במרקם העירוני•

בתוך זמן קצר יחסית.

בחסכון כספי רב.

שימוש במלאי קרקע זמינה.

ניצול תשתיות עירוניות קיימות.

.עידוד אוכלוסיה חזקה צעירה ולגור בשכונות•

.חיזוק והעצמה של הקהילה בשכונות במרכזי הערים•

.פיתוח שירותים תעסוקה ומסחר בסמוך למגורים •

2013יולי



יחסיתזמן קצר בתוךניתן להכין תכניות לאלפי יחידות דיור חדשות בזמן קצר •

ומתן עדיפות בירוקרטייםי הסרת חסמים "יחסית ע

. לתכניות להתחדשות עירונית

2013יולי



יחידות דיור חדשות בתוך 200,000ניתן להוסיףעד •!!הקרקע זמינה ולא מנוצלת –השכונות הקיימות

קיימתשימוש במלאי קרקע

2013יולי


2013יולי www.miu.org.ilהמעבדה להעצמה עירונית







" משלם המיסים"תוספת של דירה חדשה בשכונה קיימת עולה ל

מבניית דירה חדשה בישוב חדש 20%

.

יותר יקר200% יותר יקר500%

בחסכון כספי רב



מים ביוב )בשכונות הוותיקות ישנן כל התשתיות הטכניות •

, לסלול, אין צורך לתכנן מחדש(. חשמל תקשורת דרכים

.לחפור ולהמציא את הגלגל מחדש

בשכונות הוותיקות יש את כל תשתית והשירותים •

.וכושרותי בריאות , ס"מתנ, בתי ספר: העירוניים

ניצול תשתיות עירוניות קיימות

2013יולי



.ניתוח אינוונטר של שכונות המגורים העירוניות בישראל•

.למידת הכלים שגובשו בעולם •

סקר היתכנות ארצי וזמינות לבניית יחידות דיור חדשות •

.ערים בישראל10-בשכונות המגורים ב

.בניית כלי שיטתי להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות•

.מחקר מקרי בוחן בשתי שכונות בבת ים וטירת כרמל•

.ביצוע בדיקת היתכנות כלכלית בשכונה בטירת כרמל•

?מה עשינו עד היום

2013יולי



סקר של שכונות המגורים בבניה הציבורית ואיתור מלאי .במתחמים" מתחבאות"דירות

1

הסנה

הס"ביארלוזורוב

יהודה הלוי

/י עגנון"שהסתדרות

שפירא. ח.מהקניון

מגדל המים

שני אליהו

השקמים

שם המתחםד "יח' מס

משוער

704הסנה

1700ארלוזורובהס"בי

1200הלוייהודה

288הסתדרות/עגנוןי "ש

770שפירא. ח.מ

1500הקניון

2300המיםמגדל

700אליהושני

2340השקמים

צפיפות עירוניתר"נפש לקמ2,313

קיימות במתחמיםד"יחכ "סהר"נפש לקמ11,502

אשקלון

אשקלון -מתחמי ציפוף

מתחם הסנה

ם/רלוונטיס"א

125+127

שטח בדונם 103(: בקרוב)

ר "שטח בקמ0.1(: בקרוב)

2: קטגוריה

ממוצע נפשות למשק

3.0: בית

בתוך ד"יחתוספת

528: שנים10

:קיימותד"יח704

(בסגול)ביחס לאזור הסטטיסטי

במתחם לא כולל דיור מוגן ד"יח' מס. כולל פנימייה דתית. יםH-+ טוריים : מאפיינים והערות

3


מתחם הקניון


322



2: קטגוריה


2.7: בית


1125: שנים10


דונם56= בתי ספר ששטחם יחד 2כולל : מאפיינים והערות

5

יולישרחוב משה . 1

רחוב ההסתדרות. 3

י עגנון"רחוב ש. 2

2

1

3


מתחם מגדל המים


314



1: קטגוריה


2.4: בית


1725: שנים10


Hטוריים עם מעט מאוד : מאפיינים והערות

6


מתחם שני אליהו


323



10: קטגוריה


2.8: בית


525: שנים10


מעט מאוד טוריים: מאפיינים והערות

7

(בסגול)ביחס לאזור הסטטיסטי

רחוב עולי הגרדום. 1

44

לסיכום

שנים10בתוך ד"יחתוספת קיימותד"יחשם המתחם

704528מתחם הסנהאשקלון1

17001,275י ארלוזורוב"מתחם ב2

15001,125מתחם הקניון3

23001,725מתחם מגדל המים4

700525מתחם שני אליהו5

14841,113רובע ג צפוןאשדוד6

936702רובע ג דרום7

16901,268מזרח' דשבע-באר8

14001,050דרוםרגר9

19001,425מרכז' ד10

1044783חביבה רייך' ג11

11041781עכו עכו12

41100825עכו 13

430323הדר גניםתקווה-פתח14

328246(2)הדר גנים 15

868651יוספטל16

1256942מתחם שבטי ישראלגת-קריית17

900675הספר -מתחם בתי18

545409מתחם החייל האלמוני19

12090העצמאות.מתחם ש20

ומוצקיןים -קריות21

26001,950מתחם חוף האלמוגים

1016762מתחם תבור

1220915ויצמן. מתחם שמלאכיקריית22

356267*מתחם אדמונד פלגחיפה23

208156היםעןמתחם 24

348261נווה דוד25

35002,625*קריית אליהו26

27,69420,771כ"סה

45

תוך )ד"יחתוספתכ "סהלסיכום:במתחמים שהוצגו ( שנים10

מתחמים בלבד 26מתחמים שכבר 100-מתוך כ

נבדקו

ערים בלבד 9ישובים עירוניים220-מתוך כ

ד"יח500,000!אפשר רק לדמיין כמה עוד אפשר

!( ?)בינתיים ......

ערים100בהנחה שלא כולן רלוונטיות

20,771

ד"יח730בממוצע לכל מתחם

xx מתחמים7בממוצע לכל עיר



המעבדה להעצמה עירונית מחקר ופיתוח כלים להעצמה של שכונות המגורים

הוותיקות במרכזי הערים וציפוף הערים בישראל

:המטרה

להתחדשות , לפתח מודלים חלופיים1.

לתכנון המקובל היום ברמת , עירונית

. השכונה העירונית

למצוא כלים רב תחומיים המתאימים 2.

לשיקום וציפוף של מתחמים עירוניים

.1950-1970שנבנו בשנים

לבנות דרך עבודה שיטתית שניתנת 3.

למעקב ובקרה ומציעה פתרונות

.ישימים

2013יולי



העירוניהמצאי









וגם ראינו הרבה יופי





כלי עבודה מתאים לישראל : המעבדה להעצמה מפתחת:מחקר שיטתי של השכונה

מתייחס למתחמים עירוניים שלמים1.

!שואפים גבוה –השוואה לערים ושכונות מצליחות 2.

חברתי כלכלי סביבתי–התייחסות רב תחומית 3.

בכל התחומיםמדידה כמותית של איכות 4.

-מה חסר ועודף בהשוואה ל -י "המטרות עפ5.

.לעירוניותהכלים

:פתרונות בהתאם למחקר

בשלבים קטנים מעודד פתרונות ישימים 1.

בין השלביםיוצר רציפות 2.

השקעה ציבורית ליוזמות פרטיותבין חיבור 3.

עם ציבור ובעלי ענייןלתהליך משתף מתאים 4.

הטוב שבשכונהמשמר את מירב 5.

2013יולי

http://miu.org.il/MIU_v4/docs_resources/Density_Toolbox/Lab 2011_01/index.html

http://miu.org.il/MIU_v4/docs_resources/Density_Toolbox/Lab 2011_01/index.html



הפעלת כלי המחקר במקרי בוחן בשתי שכונות שונות בערים שונות

הפעלת כלי המחקר בצורה זהה על השכונות .

שולחנות עגולים עם אנשי מקצוע וקהל רחב לגיבוש רעיונות נוספים.

הצעות לפתרונות בהתאם לחסר ועודף.

מרכז בת ים, שיכון ותיקים צפון טירת הכרמל, שכונת שרת

Iפרק מיקום בעיר

טירת כרמלשכונתשרת

מיקום עירוני

יחוד עירוני

צפיפות

אוכלוסיה

שכונת שרת בטירת כרמל





המהוות " שכונות"3-מתחם המורכב מ

. את גבולה המערבי של טירת הכרמל

.שתי שכונות מתוכננות ממערב למתחם

המתחם נמצא במרחק הליכה למרכז

.העיר

הקו הכחול מציין את גבול המתחם

(. ס"של הלמ3איזור סטטיסטי )

מיקום העירוני

יחוד עירוני



נגישות והרשת השכונתית

IIפרק רשת עירונית

ונגישות


לכיוון צפון3

4מקשר לכביש 1

לכיוון מזרח 2

המקשרים

למרכז העיר

לכיוון דרום1

המקשר עם שכונות

נוספות בעיר

לכיוון מערב1

4המקשר לכביש

בעתיד יקשר

ולים2גם לכביש

יקשרו4בעתיד עוד

לשכונות המערביות

רשת עירונית

כמה רחובות

יוצאים מן

המתחם לעיר

והמרחק בין

ההצטלבויות של

הרחובות

תחבורה ציבורית

רשת המתחם

איכות המרחב

הציבורי•תניו

כל

עירייהמרכז

מסחרי

Big Boxאיזור תעשייה


ונגישות


רשת הרחובות

שני רחובות אורכיים = מבנה בסיס

שמובילים לשני רחובות ראשיים

(.בוטינסקי והרצל'ז)רוחביים

רחובות רבים ללא מוצא אשר

.מובילים רק לחניה

כניסות רבות לחניות ציבוריות

.ללא רחוב

מעברי החצייה מעטים ואינם

ת.המשכיים בכל צידי הצומתניו

כל



רשת המתחם

מבנה רשת

הרחובות

ומרחק בין

ההצטלבויות


הציבורי


ונגישות


רשת שבילי הולכי הרגל

הרשת משלימה את רשת הרחובות של

.המתחם

:הרשת קושרת

חניות –

בתים–

שטחי ציבור –

מבני ציבור–

אין קשר בין רשתות השבילים בין בלוק

.לבלוק

תניו

כל



רשת המתחם

מבנה רשת

שבילי הולכי

הרגל


הציבורי


ונגישות


חסרמומלץקיים

וכניסות " ראשיים"רחובות.לחניות

אין רשת רחובות

50רשת רציפה במרחקים-'מ150

:להשלמת הרשת חסרים3רחובות אורכיים

5רחובות רוחביים שלמים3רחובות רוחביים חלקיים

רשת שבילי הולכי רגל ,במקום רחובות

רשת שבילים רציפה–לרשת הרחובות משלימה

'מ50-70במרחקים

רשת המתחם

מורשת וזהות מקומית

חיזוק מרכז העיר

שיתוף ציבור

מבני ציבור ופארקים

מגוון תחבורתי

צפיפותנגישות מרבית

עירוב אוכלוסיות

רחובות לאנשים

שימושים מעורבים


ונגישות




צ"תחאיזו

בינעירונית

כמה , קיימת

קווים ומה

?התדירות

רשת המתחם


הציבורי

מטרופוליןעירונישכונהחיפה

ארצי

עובדים מחוץ ליישוב מגוריהם

59.9%66.4%53.4%52%

משתמשים באמצעי אחד להגיע לעבודה

96.3%90.6%93.7%94.1%

החזקת רכב למשק שיעורבית

(לפחות רכב אחד)

36.8%52.7%61%61.8%

25.9%45.2%52.5%51.9%מכונית כנהג

5.3%4.4%5.3%4.9%מכונית כנוסע

31.2%22.6%16%17.8%אוטובוס

10.5%7.7%11.8%9.1%הסעה מאורגנת

12.6%7.7%1.9%0.6%*מונית שירות

0.4%0.3%0.4%1.5%דו גלגלי מנועי

0%0.4%1%1%רכבת

14.1%11%10.3%11%אופניים/הליכה ברגל

נתון גבוה של עובדים מחוץ ליישוב

מיעוט רכבים פרטיים והסתמכות גבוהה על


IIIפרק עירוב שימושים

ואוכלוסיות


מסחר ושירותים

מספר תאי

עסק פעילים

ולא פעילים

סוגי עסקים

מיקום

:בשכונה

/מכולתמיני מרקט

3

2ביגוד

/מרפאהטיפת חלב

2

תאי עסקסגורים

6

תאי עסק13כ "סה

פ נתוני ארנונה"פ ספירה ידנית ולא ע"עהספירה רק בקו הכחול

תניו

כל

'דק12

'דק6

'דק12

נגישות בינונית

נגישות נמוכה

נגישות טובה

350

'מ


ונגישות


:קווי האוטובוס בעיר

.'דק15-5כל חיפה–טירת הכרמל קו 1

קו . 'דק20כל שעוצר מחוץ לעיר( 921)חיפה –א "תקו 1

.א"שעות נסיעה לת3. 4המחבר את הישובים לאורך כביש

.'דק30-60כל חיפה–טירת הכרמל קווים 2

.'דק30כל חיפה–טירת הכרמל קו לילה1

.'דק30כל חיפה שעוצר מחוץ לעיר–פרדס חנה קו 1

.'דק60כל חיפה –מחוץ לטירת הכרמל קו 1

פעמים ביום1-2היוצאים קווים 3

בעיר נשענת על מוניות צ"התחמרבית –מוניות שירות

.שירות

תחנת חוף הכרמל –רכבת

.במונית שירותדקות 10-בחיפה



צ"תחאיזו

בינעירונית

כמה , קיימת

קווים ומה

?התדירות

רשת המתחם


הציבורי

1

3

3


ונגישות


איכות המרחב הציבורי


ונגישות


54321

54321

54321

54321

54321

54321

רוחב המדרכות

כמות עצים

וצל

תאורת רחוב

ריהוט רחוב

איכות וגיוון הדופן

כ ציון לאיכות מרחב הציבורי"סה

מצב פיזי של

המדרכות



רשת המתחם


הציבורי

רחובות

שבילים


ונגישות


54321

54321

54321

54321

54321

: רוחב המדרכות

מצב פיזי של :המדרכות

:כמות עצים וצל

: תאורת רחוב

:ריהוט רחוב

איכות וגיוון :הדופן

:רוחב הרחוב

איכות מרחב :ציבורי

54321

54321

!רחב מידי



רשת המתחם


הציבורי

רחובות

שבילים


ונגישות




רשת המתחם


הציבורי

רחובות

שבילים


ונגישות


54321

54321

54321

54321

54321

: רוחב המדרכות

מצב פיזי של :המדרכות

:כמות עצים וצל

: תאורת רחוב

:ריהוט רחוב

איכות וגיוון :הדופן

:רוחב הרחוב

איכות מרחב :ציבורי

54321

54321

!רחב מידי



רשת המתחם


הציבורי

רחובות

שבילים


ונגישות


אוכלוסיה ומגורים





ארצי

53.7%64.9%63.9%70.9%הארץילידי

46.3%35.1%36.1%29.1%ל"ילידי חו

0-1923.7%29.95%32.17%35.3%: גילאים

20-6464.6%58.82%56.11%30%: גילאים

65+11.7%11.2%11.71%34.7%: גילאים

2.8333.2ממוצע נפשות למשק בית

אחוז משקי בית עם ילדים 17עד גיל

33%38.7%40.3%43.8%

אחוז משקי בית עם בני 65+

31.9%27.1%25.2%22.5%

ד"ביחנפשות ' מס

126.3%22.7%21.8%21%

224.3%23.6%26.4%24.4%

313.9%14.9%16%15.6%

421.4%21.1%16.6%16.2%

58.7%12%11.4%12.1%

6+5.3%5.5%7.8%10.7%

אוכלוסיית השכונה מזדקנת

ממשקי הבית הם קטנים 50.6%נפשות1-2בעלי -

מספר נמוך של משקי בית של משפחות גדולות

נתון נמוך מאוד של ילדים וצעירים בשכונה

אוכלוסיית השכונה מזדקנת

נתון גבוה של עולים לעומת ילידי הארץ

דיור

נתונים

סטטיסטיים

סוגי דיור

גודל דירות

ד"יח' מס

במבנה

קומות' מס

גודל המגרש

תכסית

סוגי מבנים

שימושים

נוספים





ארצי

ומעלה המשתתפים 15בני בכוח העבודה

52.1%58.1%57.4%59.9%

200892.9%94.4%94.9%96.4%עבדו בשנת

95.5%93.2%87.8%86.2%מתוכם שכירים

מתוך סך )15-17בני -15אוכלוסיית השכונה בני

2008שעבדו בשנת ( 17

6.7%4.7%6.5%8.5%

0.8%4.1%14.5%14.1%משלח יד אקדמי

0.8%3.4%4.9%5.7%מנהלים

5.9%11%14.9%15.8%מקצועות חופשיים וטכניים

18.4%20.4%14.2%15.7%עובדי פקידות

ועובדי עובדי מכירות, סוכניםשירותים

31.2%26.6%20.8%21%

עובדים ,בינוי, תעשיהמקצועיים מסוג דומה

20.5%19.6%18.5%16%

18.2%11.4%7.5%7.3%עובדים בלתי מקצועיים

, נתון נמוך של עובדי אקדמיהמנהלים ובעלי מקצועות

חופשיים

נתון גבוה של נותני שירותים ועובדים בלתי מקצועיים

נתון גבוה של שכירים משרדים ותעסוקה

מספר

משרדים

פעילים ולא

פעילים

נתונים

סטטיסטיים




החדרים 'מסד"ביח


ארצי

0%1.8%3.7%4.8%

7.7%10.8%12.7%13.5%

56.9%42.7%35.7%33.5%

31.3%29.1%30%28.3%

4.1%15.7%17.6%19.8%

גרים בדירה בבעלותם

72.6%72.5%69.1%65.8%

גרים בשכירות

25.2%24.4%22.8%26.4%

2

3

4

+5

1כמות קטנה מאוד של דירות

חדרים1-2

כמות קטנה מאוד של דירות חדרים+ 5גדולות

דיור

נתונים

סטטיסטיים

סוגי דיור

גודל דירות

ד"יח' מס

במבנה

קומות' מס

גודל המגרש

תכסית

סוגי מבנים

שימושים

נוספים




עודף/ חסר מומלץקיים

.ע"קומות ע3-4בינוי.סוגי דירות במתחם2

.70/50-בנייה של שנות ה.חזיתות אחידות.ללא מרפסות.ללא מעליות

בנייה חדשה לצד ישנה:מגוון בבינוי ,, בנייה טורית)גבהים וטיפוסי בינוי מגוון

(בנייה היקפית, Hבנייני מגוון סגנונות אדריכליים.

חסר יחידות דיור כדי להגיע!לצפיפות הרצויה

מגוון משלים של סוגי דירות:, דופלקסים, פנטהאוזים, דירות גןדירות המתאימות למשפחות . צמודי קרקע

. מבוססות.מרפסות, מעליות

90%-כדיורמהדירות

' חד4-3מאפשרות

מגורים בעיקר למשפחות

ר "מ50-200שונים מגוון דירות בגדליםליצירת תמהיל אוכלוסיה מכל שכבות הגיל

ומעמד .אקונומי–הסוציו

5%חסר

7%חסר

7%עודף

15%חסר

שימושיםמעורבים

ללא שימושים מעורביםבקומות הקרקע ובשאר

.קומות הבניינים

מכלל הבינוי ישמש לשימושים 30%-כמסחר ושימושים , מעורבים של תעסוקה

.ציבוריים

מסחר ותעסוקה בבניינים סמוכים.מסחר ותעסוקה בקומות הקרקע.

דיור










1

2

3

5




ציפוף ושימושי קרקע


ונגישות




–טירת כרמלשכונת שרת

הנתונים מתייחסים לשטח)(ר"מ285,792השכונה

תל אביבר"קמ1-הנתונים מתייחסים ל

פריסר"קמ1-מתייחסים להנתונים

ר"מ138,500ר"במשטח ציבורי

46%550,000

55%340,000

34%

ר"מ161,500ר"במשטח פרטי

[54%450,000

45%660,000

66%

ר"מ66,000ר"מ130,000ר"מ131,000לא בנוישטח פרטי

4,20024,50030,000תושבים' מס

:צפיפות ציבוריתמרחב ציבורי/תושבים

30,324ר"נפש לקמ



:צפיפות ציבורית ברוטומרחב /תושבים

תכסית פנויה+ציבורי




צפיפות

ניתוח מצב

קיים

השוואה בין

מקומות





:דונם300בשטח של 1,200ד"יח

( דונם/ד"יח4)

62 20%–דונם בנוי 14,000צפיפות ברוטו

(4200/300)ר"נפש לקמ

25,000צפיפות ברוטו של.ר לפחות"נפש לקמ

ר "לקמד"יח10,000-כ(25,000/2.5)

בנוי35%-כ

ד"יח1,800-עוד כ.(3,000כ "סה)

דונם בנוי40-כ

3,300-לפחות עוד כ(כ"סה7,500. )תושבים

צפיפות













מסחר ושירותים

מספר תאי

עסק פעילים

ולא פעילים

סוגי עסקים

מיקום

פ נתוני ארנונה"פ ספירה ידנית ולא ע"עהספירה רק בקו הכחול

תניו

כל

'דק6

'דק12

'דק12

'דק12

'דק9

350

'מ

בשכונה ממערב מתוכננים

ר מסחר"מ8,480




משרדים ותעסוקה

מספר

משרדים

פעילים ולא

פעילים

נתונים

סטטיסטיים

'דק12

דקות15= מ "ק1: חישוב זמני הליכה

'דק18

אזורי תעסוקה

: איזור תעסוקה מצפון למתחם1.

ר "מ86,000, ר תכסית"מ23,000

. בנוי

מערבית למתחם מתוכנן פארק 2.

.ר"מ130,000: עסקים

במרחק מספר דקות נסיעה קיימים 3.

.ם"ש ומת"אזורי התעשייה תע

!במתחם אין משרדים




350

'מ

350

'ממבני חינוך

מיקום

גודל

תכסית

גובה

שימושיםנוספים

שימושיםגובלים

מצב תחזוקה

ארכיטקטורה

אפשרותלבצע שינויים

פיזור באזורהמתחם

פיזור בעיר

ס יסודי "ביד"ממ

1

+ ב "ס חט"ביד"תיכון ממ

1

6גן ילדיםתניו

כל

מתוכנןצ"שב

קייםצ"שב

דונם 95בשכונה ממערב מתוכננים למבני חינוך ומבני ציבור




ס תיכון"בי+ס יסודי"בי: מתחם חינוך

דונם17גודל המגרש

26%–ר "מ4,400תכסית

קומות2-3גובה המבנה

(בתיכון15+ ביסודי 14)29כיתות'מס

(בתיכון300+ ביסודי 301)601תלמידים' מס

ממוצע תלמידים בכיתה

כיתה/תלמיד20.7(תפוסה לא מלאה)

.ושטחים פתוחיםמגוריםשימושים גובלים

-מצב התחזוקההמבניםאיכות

תחזוקה בינונית

.60-סטנדרטית של שנות הבנייהארכיטקטורה

מבני חינוך

מיקום

גודל

תכסית

גובה



מצב תחזוקה




פיזור בעיר




דגניהיסודיס"בי

דונם8.7שטח

20%ר"מ1800:תכסית

12כיתות' מס

מבני חינוך

מיקום

גודל

תכסית

גובה



מצב תחזוקה




פיזור בעיר

זבולון המרד"יסודי ממס"בי

דונם1.7שטח

17%ר"מ300תכסית

13כיתות' מס

יגאל אלוןיסודיס"בי

דונם9.5שטח

23%ר "מ2,240תכסית

14כיתות' מס

:אריאל. 1ד"ב ממ"חט+ תיכון

אפרים צמח. 2ס יסודי"בי

כ"סהמתוכנןצ"שב

ר"מ95,000שטח

שיפמן(מחוץ לטווח)תיכון

דונם 12שטח

46%ר "מ5,560תכסית

14כיתות' מס





843במוסדות החינוך בשכונה לומדים3-18מגיל

ילדים בגילאי 995בשכונה ס"הלמלפי0-19~50ילדים בכל שכבת גיל100 (מעון)0-2ילדים בגילאי150 242יש כיום )ילדים בגן ממוסד

(ילדים בגני השכונה300ס יסודי"ילדים בבי300ילדים על יסודי

:כ"תושבים סה7000-בתוספת צפיפות ל32.17%(מטרופולין חיפה =)ילדים 2252

:ילדים בשכבת גיל118= 0-19בגילאי 354 (מעון)1-3ילדים בגילאי236ילדים בגן ממוסד708ס יסודי"ילדים בבי708ילדים בעל יסודי

כרגע יש עודף במבניס יסודי "גנים ובי)חינוך

אך זה , (הכיתות לא מלאות)עשוי להשתנות בעתיד עם

.התחדשות השכונה

חסר כיתות עליסודי

10 מעונות 2+ כיתות גן עירונימסובסדים8,300ר"מ

( כיתות29)תיכון דתי +ס יסודי"בי: ממלכתי16,800ר "מ

ר שטחים למוסדות "מ25,100כ "סהחינוך

10 כיתות גן עירוני(קיים)דונם 8=

2Xכיתות12–ס יסודי "בידונם7=

דונם7= כיתות 24-ס תיכון "בי

(דונם25קיים )דונם 22כ "סה

של שטחים עודףיש למבני ציבור במתחם

גם לאחר הגדלת הצפיפות










מבני חינוך




מבני ציבור

מיקום

פיזור באזור

המתחם

תניו

כל35

0'מ

350

'מ

מתוכנןצ"שב

קייםצ"שב

:בשכונה

בתי כנסת ומקוואות

5

מרכזיםקהילתיים

ש"ומע

5

1בריכת שחייה

1מרכז למידה

דונם 95בשכונה ממערב מתוכננים למבני חינוך

: ומבני ציבור

רובם במרחק הליכה מן השכונה




שטחים פתוחים




פ"שצ

מיקום

גודל

שימושים

גובלים

מצב תחזוקה

שימושים

בשטח

השוואה

וניתוח

גן נדיר

ר"מ5,800שטח

גינה שכונתית

ר"מ2,900:שטח

מטע עצי זית

ר "מ7,100שטח


ר"מ1,770שטח

מתוכנןפ"שצ

קייםפ"שצ

חורשת זיתים

שטח ספורטעירוני מתוכנן


ר"מ865שטח


ר"מ3,500שטח


ר"מ2,400שטח

:בשכונה קיימים

22 פ"שצדונם.

7דונם של חורשת זיתים

(שטח ללא שיפוט)

:בשכונה ממערב מתוכננים

85פ"לשצדונם.

12לשטחי ספורט דונם

.עירוניים

במת הופעות

ר"מ6,500שטח




גן נדיררחובות שכונתיים ראשיים בגבולות 2נגישות

הגן שביל הולכי רגל מחבר בין הרחובות

הראשיים

5,800השטחגודל

משחקייה לילדיםשימושים בשטחספסליםעציםמעט

.מסחר דליל, מגוריםגובליםשימושים

מצב תחזוקה ואיכות הפיתוח

.ומטופחהגן מתוחזק.אין צל

פ"שצ

מיקום

גודל

שימושים

גובלים

מצב תחזוקה

שימושים

בשטח

השוואה וניתוח




פ"שצ

–גינת אמסטרדם : דוגמהא"ת

עודף/חסר טירת הכרמל–גן נדיר

.עודף שטחים בלתי שמישיםר"מ12,200ר"מ2,910שטח הגן

כמות תושבים במרחק הליכה

'מ400

חסר אנשיםתושבים6,000תושבים12,500גן נדיר דליל במשתמשים

!מגינת אמסטרדם8פי נפש/ר"מ1.8נפש/ר"מ0.24

מבני ציבור , מסחר,מגוריםשימושים גובליםותעסוקה

.בריכה עירונית, מגורים.רובו סגור–מסחר זעיר

מגוריםאין מספיקאין תעסוקהאין מסחר

חסר מבני ציבור בתוך .במת הופעות, משחקייהלכלביםגינה,משחקייהשימושים בגן.הפארק

זמינים פים"שצהליכהבמרחק

:שטח כולל–6

דונם14דונם19: שטח כולל-9

דונם10: ספורטמגרשי-1

גדולים בסביבה פים"שצעודף הקרובה

אם מחליטים שגן נדיר הוא גינה שכונתית




סיכום ניתוח מצב קיים




עודףחסרנושא3,000, דונם בנוי57, ד"יח1,200-כ: חסרצפיפות צפיפות

תושבים לפחות

-

משקי בית קטניםצעירהאוכלוסיהמשפחות עם ילדיםאוכלוסיה.אוכלוסיה מבוגרת

אוכלוסיית אקדמייםעצמאיים–בעלי מקצועות חופשיים

להשלמת רשת עירונית רחובות מינימום 11נגישות נגישות

.היוצאים מהשכונהרחובות 25. 'מינמלית

-

(לרכבת ולחיפה)תחבורה טובה באמצעות מוניות שירות תחבורה ציבורית

מדרכות רחבותאיכות מרחב ציבורי

תאורת רחובעצים

ריהוט רחובמגוון ואיכות הדופן

רוחב מסעות

דירות חדשות ומגוונותדיורבסגנון , חדרים מגוון באופי5,6: מגוון דירות גדולות

מרפסות, דירות גג, דירות גן, ובאיכות

עודף בדירות קטנות באיכות .ירודה

-ותעסוקה נגישיםמסחר מסחר ושירותים

שטחים למבני חינוך -מבני ציבורגם אם הצפיפות וציבור

תגדל-מבני חינוך

פ"שצשטחי פים"בשצשימושים נוספים שטח ציבורי פתוח

סיכום




הפתרונות המוצעים

IVפרק פתרונות אפשריים


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "

" בנק דירות"

הגדרת מושגים

מחקר לדוגמה א'

מחקר לדוגמה ב'

סיכום

: קרקע זמינה במתחם לבינוי אשר מאפשרת

הנעת התהליך ,

יצירת היצע גדול של יחידות דיור חדשות

אפשרות פינוי מבנים ישנים בלי להוציא את האנשים מהשכונה

דירות המיועדות 40%-30%בניינים חדשים אשר ייבנו במתחם ואשר יכילו בתוכם

.בהתאם לזכויות שיתקבלו, לתושבים מהשכונה

"בנק קרקע"

"בנק דירות"



16-20בשכונה קיימים שאינם " שטחים מתחבאים"

המהווים בנק . מנוצליםהקרקע להנעת התהליך

ויצירת היצע גדול של יחידות .דיור בתוך השכונה

1סבב התחדשות 'אמחקר לדוגמה

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



:מגרש חנייה

דונם1.3: שטח המגרש

2.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



דונם0.9

:שינוי ייעוד הקרקע

הקצאת חלק ממגרש .החנייה לטובת מגורים

3.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום




חלופות אפשריות למקומות חנייה

P

P

P

3.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



הקמת בניין רב קומות :לטובת

–בנק דירות 1." פינוי-בינוי"

דירות חדשות מסוגים . 2שונים

מידות הבניין

חניון תת קרקעי

17

'מ39

'מ

'מ25

'מ23

'מ23 'מ 10

'מ30

56

'מ

4.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



ר"מ240דירות פנטהאוז 2

ר"מ240דירות דופלקס 4

ר"מ90דירות לבינוי פינוי 16

ר"מ120דירות 40

ר"מ120דירות גן 2

דירות 16

לבינוי פינוי

דירות 46

למכירה

דירות למכירה2

דירות חדשות64כ "סה

דירות לבינוי פינוי16


מהדירות למכירה75%

:בבניין•

1

0

234

151617

567891011121314


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



5.

16: דירות' מס

דונם1.8: שטח


דונם2.25: שטח


דונם1.35: שטח

12: דירות' מס•

דונם1.5: שטח•

: מחקר לדוגמהמגרשים פוטנציאליים לפי הקריטריונים

:הבאיםהסכמה של הבעלים לפינוי1.

יכולת לשיפור נגישות2.

בעלויות נמוך' מס3.

מצב ירוד של הבניינים4.

סמיכות לבניין חדש5.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



: מחקר לדוגמה:לדוגמא בניין שעמד בדרישות

דירות לבניין 16–פינוי הדיירים .החדש שנבנה


דונם1.8: שטח•

6.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



הקמת בניין חדש .7במקום הבניין

.שהתפנה


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



דירות לבינוי12

ר"מ100פינוי





דירת פנטהאוז

דירות דופלקס2

דירות גן 2

ר"מ100דירות 2

0

1

234

56

89

7

10

דירות פנטהאוז2

דירות דופלקס3

דירות 21

למכירה

ר"מ135

דירות גן 3


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום

8.


דונם1.5: שטח

: מחקר לדוגמהמגרשים פוטנציאליים לפי

:הקריטריונים הבאיםהסכמה של הבעלים לפינוי1.





:לדוגמא בניין שעמד בדרישות

לבניין -דירות 12–פינוי הדיירים .החדש שנבנה




:מחקר לדוגמה.9

:נגישותי "שיפור הנגישות בשכונה ע

ל ושרת "חיבור רחובות אצמקומות חנייה 15והקצאת

במקביל למדרכה


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



:'מחקר לדוגמה א

:סיכום. מבנים חדשים2נבנו 1.

.דירות חדשות2112.

.דירות נמכרו לדיירים חדשים384.

תושבים שידרגו לדירות 428..חדשות

.הנגישות בשכונה שופרה5.

'אמחקר לדוגמה

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



אפשרות לדוגמא סבב :2' התחדשות מס

גן נדירדונם5.8: שטח המגרש

2.

1סבב התחדשות 'במחקר לדוגמה

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



דונם5.8


הקצאת חלק מהגן .לטובת מגורים

3.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



שינוי יעוד קרקע.5

דונם לטובת 0.7הקצאת פתיחת רחוב ושיפור

ל לשרת "הנגישות בין אצוחיבור לשכונה החדשה

.ממערב


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום







:בבניין•

0

1

2

3

4

56

7

89

0

12

34

5

67

01234567

012

345

67

012345

67

89


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום

דירות לבינוי24

ר"מ100-120פינוי




דונם2.3: שטח


דונם1.8: שטח








דונם1.2: שטח


דונם1.5: שטח


דונם1.3: שטח


דונם1.1: שטח


דונם2: שטח

בוטינסקי'ז

6.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום




דונם2: שטח•







6.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



הקמת בניין חדש במקום הבניין

והוספת שהתפנהרחוב מקשר

7.


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום







:בבניין•

0

1

2

3

4

5

6

7

דירות למכירה32-36

ר"מ120-דירות לבינוי12

ר"מ100פינוי


עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



סבבים 2סיכום

:אזורים ביחד2-ב

. מבנים חדשים4נבנו 1.

.דירות חדשות2256.

דירות נמכרו לדיירים 3188.

.חדשים

ד שידרגו לדירות "יח468.

.חדשות

נפתחו : הנגישות בשכונה שופרה5.

חדשים ממזרח רחובות 3

.למערב

'ב+'אמחקר לדוגמה

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



האפשרויות הגלומות בשכונה

ד"יח1200: כיום בשכונה

שטחים פנויים16

. ד"יח600-ניתן לבנות כ: 'שלב א

: ד"יח400-יבנו כ

–מבנים 7לתושבי השכונה ופינוי 100

דירות נוספות בשכונה300+

במגרשים שפונו ד"יח400-יבנו כ: 'שלב ב

נוספות300+ לפינוי 100

: ד"יח400-יבנו כ: 'שלב ג

נוספות300+ לפינוי 100

:לוח זמנים

:שנים3-4

ע מזורזת"תב

:שנים6-7

סבבים של 3פינוי-בינוי

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



האפשרויות הגלומות בשכונה

:שנים10אחרי

:מתוכן. ד חדשות"יח1200כ "סה

300למשפחות מהשכונה שפונו לדירות ד"יח

רבע מיחידות הדיור בשכונה)החדשות

900 משפחות חדשות נוספו לשכונה

במבנים )טחים למסחר ומשרדים חדשים ש(באזורים שהומלצו למסחר

8 פינוי-בינוילהמשך –מגרשים ריקים

8 נגישותליצירת –רחובות חדשים

עודף / חסר

בשכונה

"בנק קרקע "





סיכום



?איפה אנחנו עומדים היום

.השלמנו את עבודת המחקר ובניית המודל•

קבלנו תקציב נוסף להמשך פעילות המעבדה במסגרת •

:במסגרתו , מיזם משותף עם המשרד להגנת הסביבה

.מחקר בשכונות מגורים וותיקות בתשע ערים נוספות•

הקמת צוות כלכלי ומשפטי לבניית כלים ליישום מול •

.החסמים הקיימים כיום

, משרד השיכון, משרד האוצר)חיפוש שותפים נוספים לפרוייקט •

(מרכז השלטון המקומי, משרד הפנים

2013יולי



?למה הפניה למשרד הבינוי והשיכון

למשרד הבינוי והשיכון מכל משרדי הממשלה הניסיון •

.הכלים הידע והיכולת לבצע ולהיערך למהלך זה

יש צורך בעבודה עם משרדים ממשלתיים כדי להתגבר על •

.החסמים

הניסיון בעולם מראה על הצלחה וחדשנות בשיתוף פעולה •

.בין הממשלה לארגונים אזרחיים

.הניסיון המוצלח של שיתוף פעולה בין מרחב למשרד•

2013יולי



משרד השיכון מחליט ומודיע שהוא המשרד המוביל •

במדינת ישראל את המהלך ליצירת היצע יחידות דיור

אמיתי בר קיימא ובר השגה בתוך המרקם העירוני תוך

.יצירת התחדשות בשכונות המגורים הוותיקות

. יחידות דיור בחמש שנים הבאות100,000המשימה •

מה אנחנו מציעים



השתתפות של המשרד במשאבים הנדרשים לעבודה •

.בצוות הכלכלי והסטטוטורי לבניית כלים ופירוק החסמים

מיקוד מאמץ בדרך של בחירת שתי שכונות פיילוט בהן •

יתבצע פרוייקט להתחדשות ויצירת היצע ומגוון רחב של

. יחידות דיור חדשות בתוך המרקם העירוני הקיים

?איך עושים זאת



תודה על ההקשבה

Business

המעבדה להעצמה עירונית למנכל משהבש 2013