中信房屋—B N I 八分鐘簡報 2 0 1 2/ 0 7/ 31 (二 )

今天~~

我要買房子囉購屋置產可以說是人的一生中 單次花費最高的消費行為

我的魚池屋

我的飛碟屋

妳累了嗎 ? 熊貓眼篇

精準

確認購屋方向STEP 1

自住 投資

1.交通便利性：一定要以實際的開車，坐車或走路， 交通不便通勤成本高，或工作調動。2.居住環境：生活機能、鄰居、學校、學區規劃 、超市、 市場、公園，或是否有天災等困擾、附近有 口碑不錯的醫院診所。3.公共設施：確實了解公設的比例。4.房屋外觀：如是中古屋要特別注意防火巷沒有被堵住， 環境不要太亂等。5.房屋格局：房子的空間夠不夠用，房屋格局會影響到後續裝潢 成本，儘量選擇格局方正的房子，房屋會不會太老舊。6.買賣行情、租屋行情、屋主背景、鄰居素質、考慮家有惡鄰 。7.投資置產 思考房子是否能創造更多價值

自住 投資 大不同

確認購屋地點，預算STEP 2

地點預算

預算購屋能力試算您每月家庭薪資收入為多少 ?( 一般約將薪資 30%~40% 用於房貸支出 )

月薪： x  30 % = 每月房貸支出 萬元目前我擁有自備款： 萬元

舉例 :月薪若為台幣 50,000 元 x  30 % = 每月房貸支出 1.5 萬元，目前我擁有自備款： 200 萬元，約可購買 526 萬元月薪若為台幣 150,000 元 x  30 % = 每月房貸支出 4.5 萬元，目前我擁有自備款： 200 萬元，約可購買 1178 萬元

基本上貸款者一定要有 良好信用 及 穩定收入 才好 ! 這樣銀行才會喜歡你 ! 針對一般而言，建議您的每月貸款償還金額不要超過您每月收入的 30%。因為如果超過這個範圍，您或許會為了買個殼而賠上整個生活品質。當然，這個比例因人而異，也會隨著收入的絕對金額變動，您可以試著每個月存下您月收入的 30% ，若此時您不覺得生活品質有明顯的下降，表示您或許可以支付更高比例的貸款償還費用。反之，則建議您減低您的貸款壓力比例，把比例維持在可以支持的範圍內。因此，建議您在進行購屋規劃時反問自己，您的每月還款能力 

您的每月償還貸款的能力 ?

A.   自備款 ( 預備資金 )B.  可籌措資金C.  買屋稅賦 D.   仲介費用 E.  搬家費用 F. 裝潢及家電傢俱費用 A+B-C-D-E-F = 購屋能力 

增加預算 ?

1. 提高月付金 (50%~60%)2. 與銀行簽訂寬限期 ( 只繳利息 )3. 增加貸款年限 (30 年 )4. 增加自備款 ( 與家人商量 )5. 兼差 ( 增加收入 )6. 尋找同區域較低價的區域

價差大

同區域較低價的區域

地點

預算

地點該怎麼決定？通勤族希望以交通便利為主，有孩子的父母親會希望以學區為考量，有人想遠離城市的紛擾…郊區也是不錯的選擇。

通勤時間

隱形成本 居住環境

STEP 3選擇產品類型

社區 大樓

華廈住宅

公寓透天

STEP 3選擇產品類型

公共設施比例分攤 25%~35% 10%~20% 無管理 強， 24H 保全公司 次之 無

屋齡 新 次之 舊

STEP 4選擇產品類型

看房子去

買屋停看聽1.引用客觀的數據：找口碑好的建設公司，不要被廣告說辭誤導，也不要被浮誇的廣告影響了您的判斷。 

2. 鄰居管理員打聽，避免買到有問題的房子。 3. 審慎考量整體的成本：如果屋況不好，您可能需要進行整修，這時候所衍生的成本會影響您的預算。

4.  勤作紀錄：看屋時該問的問題記得要問，如果能將您實際看屋時觀察到的訊息妥善紀錄，對於您事後的比較與選擇，將會有莫大的助益。

買屋停看聽6. 鄰居：從左鄰右舍的職業可看出該房屋的居住水 平與生活習慣。7. 嫌惡設施：通常是指廟宇、夜市、電塔、殯儀館 、夜總會等。 8. 區域環境：是工業區、住宅區、住商混合或是商 業區，是否有哪個地段曾經淹水，地 勢高低、都市排水設施等都是觀察時 的重點。另外，週遭基地台及高壓電 塔、變電站設立也是觀察重點，因其 發生之能量過高時會產生電磁波危害

買屋停看聽9. 交通：住家四周有哪些交通要道、工具，並實際估算搭乘各 種工具到上班地點的交通時間。如果有小孩者還要考 慮到與親友居住地點的方便性。 10. 房屋種類：該地區多是大樓華廈、公寓還是別墅，是屬於新 社區還是舊社區，這通常有助於掌握屋況與房價。 11. 公共建設：是否有公園綠地、圖書館、文化中心、銀行、醫 院、郵局、停車場或停車位等。 12. 學校：該房屋屬於哪個學區、有無安親班、幼稚園、距離住 家有多遠等都是小家庭必須考慮到的。 13. 市場：除一般除統市場外，是否有大賣場或超市，距離該房 屋有多遠。

買屋停看聽14. 房屋外觀及結構：可從外觀看起，看看外牆磚是否完整，雨簷、外牆有沒有大的缺陷或裂縫，如果屋簷明顯歪斜，說明了結構或地基可能有些問題。進入屋內後，可就牆壁、樑柱、天花板、地板、門、窗戶、裝潢與隔間、電線總開關、水龍頭、馬桶等做檢視。如果要知道是否有漏水，可選在下雨過後去看房子，並用手摸摸牆角檢查是否潮濕，或者牆壁有新補油漆、剝落、龜裂等現象。

15. 公設與坪數：樓梯間、逃生設施、庭院等都是整體住戶公有的空間，檢視重點包括：環境是否整潔、樓梯間的燈光是否充足、有沒有堆放雜物、防火巷寬度、頂樓是否有違建等。倘若是大樓或社區，還必須詢問管理狀況、管理費與清潔費的收費方式等

買屋停看聽16. 空間格局：要留意室內格局與出入動線，客廳與房間採光是否充足，若有廚櫃等要打開看是否可置物，前後門是否可以順利開關，房間窗戶是否正對後棟房屋的廚房等。是否陽台外推，因為台北市建管處指出，如果在陽台欄杆上突出成了八角窗或景觀窗，雖然外牆沒有拆除，但在「二次施工」後，建物出現和當初使用執照上不符的情況，仍算是違建，一樣要面臨拆除的命運。

17. 採光、通風：室內之採光、通風好壞不僅關係著室內空氣、照度品質而直接影響居家健康，此也與風水息息相關，一般來說位於邊間的房子因開窗多所以採光、通風品質當然較佳，這也是較多人選擇邊間的原因。所以建議購屋者應選擇白天時間多看一次房子。 

PS 關於頂樓加蓋

PS 關於頂樓加蓋

PS 關於頂樓加蓋

PS 關於頂樓加蓋

PS 關於頂樓加蓋

PS 關於頂樓加蓋

成交STEP 5

買賣過戶流程STEP 6

簽約：買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程，價款給付方式，買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序

買賣過戶流程

用印：買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。 用印流程應注意事項： 1)  簽約至用印約 3 ～ 5日。2) 聯絡買賣雙方用印時間、地點。 3) 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件。 4)  若買方需貸款，應於用印同時。 5) 請買方決定貸款銀行。 6) 由代書整理報稅及貸款資料後送件。 7)  銀行收件：審查、估價、對保、用印 

買賣過戶流程

完稅：當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。 完稅流程應注意事項：1) 核發稅單。2)  通知雙方完稅時間、地點。3)  繳納增值稅（現金 1日內，支票 3日內 ) 。4)  簽收完稅款。5)  過戶、設定送件。6) 權狀核發。7)  銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件。8)  過戶、設定送件。 

買賣過戶流程

交屋買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流程及注意事項說明如下：

買賣過戶流程交屋流程1. 承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。 2. 買方需備妥尾款、代書款 ( 之前預繳者多退少補 ) 及地政規費 3. 現場完成點交 4. 取回產權變更後之權狀 5. 取回保證本票 6. 取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約以上最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。另地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用也應算清楚。 若買方事前有開立保證票據記得於交付尾款時應取回並作廢。買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。 

請交給專業

如果各位覺得複雜

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