Analisis proyek full version

ANALISIS PROYEK Krisdinar Sumadja

FAKULTAS PERTANIAN UNBARBandung

1Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

BUKU REFERENSI

• A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya, Bandung

• J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural Project, The John Hopkin University Press, Washington DC

• Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta

• Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty, Yogyakarta.

• Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek , Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta


PERENCANAAN

Perencanaan merupakan :

• Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan yang harus diambil untuk masa mendatang sepanjang umur proyek

• Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan, bahkan mengendalikan perubahan dalam variabel-variabel suatu kegiatan selama kurun waktu tertentu


KEPENTINGAN PERENCANAAN

• Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek pengembangan manfaat proyek

• Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi

• Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan sepanjang umur proyek

• Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia

• Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi


DEFINISI PROYEK

Proyek adalah Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam

bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber daya untuk mendapatkan benefit.

Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api, bendungan, dll

Proyek merupakan Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya

menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan datang.


DEFINISI PROYEK

Proyek adalah • Kegiatan/aktivitas yang menggunakan

sumberdaya dan diharapkan memperoleh manfaat di masa akan datang dalam periode tertentu

• Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan biaya dengan harapan akan memperoleh hasil (return) dimasa yang akan datang dalam periode tertentu


CIRI-CIRI PROYEK

1. Direncanakan2. Rangkaian kegiatan/aktivitas3. Menggunakan sumberdaya/biaya4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan

datang5. Terdapat awal (starting point) dan akhir

(ending point)


EVALUASI PROYEK

Evaluasi proyek adalah :• Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya

dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan dengan alat ukur yang wajar

• Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif dengan cara mudah dan dapat dipahami

• Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul pada suatu proyek dengan tolok ukur yang berlaku umum


KEGUNAAN EVALUASI PROYEK

• Digunakan dalam studi kelayakan

• Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan kredit kepada bank atau investor

• Sebagai salah satu bahan pertimbangan dalam kebijakan pembangunan


TAHAP SIKLUS PROYEK

IDENTIFIKASII

IMPLEMENTASI (SUPERVISI)

IV

Formulasi (persiapan)

II

Analisis (Appraisal)

III

Evaluasi VI

OperasionalV

Dimulai dengan gagasan suatu proyek


IDENTIFIKASI/GAGASAN

• Siklus proyek dimulai dari munculnya gagasan pengusulan proyek.

• Sumber gagasan bersumber dari:– Pemimpin mayarakat– Tenaga teknis– Perintis pembangunan– Lembaga pemerintah dan atau swasta– Usulan yang telah ada


METODE GAGASAN• Metode Permintaan : Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk

barang/jasa tertentu• Metode Sumberdaya : Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal• Metode Teknologi : Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat

sebuah produk barang dan jasa• Metode Sasaran Pokok : Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun

regional• Metode Pengalaman : Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan


ANALISIS

• Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi (appraisal) terhadap laporan studi kelayakan yang ada.

• Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara beberapa alternatif proyek berdasar ukuran tertentu


IMPLEMENTASI

• Merupakan tahap pelaksanaan proyek• Pada tahap ini, tanggung jawab para

perencana serta penilai proyek adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final designnya


OPERASI

• Tahap ini dipertimbangkan penggunaan metode-metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.

• Laporan tersebut diperlukan untuk kelanjutan peroyek berikutnya


EVALUASI HASIL

• Tahap ini membandingkan antara yang direncanakan dengan hasil yang dicapai.

• Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk perbaikan bagi proyek berikutnya dan mengembangkan gagasan baru dalam memilih proyek-proyek baru


ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK

1. ASPEK TEKNIS, Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi analisis

tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan oleh proyek

2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI, menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan

pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup: hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek, sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek


ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK

3. ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF, Kemampuan staf untuk menjalankan administrasi kegiatan dalam ukuran besar

4. ASPEK KOMERSIAL, Perbandingan antara permintaan dan penawaran produk

yang dihasilkan selama proyek berlangsung

5. ASPEK SOSIAL, menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya khusus

bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan pendapatan


UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK

6. ASPEK FINANSIAL, Rasio antara pengeluaran dan penerimaan

proyek (cost dan revenue earnings)

7. ASPEK EKONOMI, Konstribusi/peranan proyek terhadap

pembangunan wilayah secara makro


UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK

8. ASPEK EKSTERNALITAS Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini

sulit dikuantitatifkan namun tetap harus menjadi pertimbangan.


KENYATAAN DALAM KEGIATAN EKONOMI

Sumber daya bersifat terbatas dan langka Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang sama

dalam lingkungan berbeda akan mengasilkan sesuatu yang berbeda

dari berbagai peluang investasi yang terbuka dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan keuntungan atau kemanfaatan dari sudut pandangnya.


TUJUAN ANALISA PROYEK

1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam suatu proyek;

2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan;

3. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan; dan

4. Menentukan prioritas investasi22Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

JENIS JENIS PROYEK

• Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik• Proyek pemeintah dan Swasta• Proyek sosial/Ekonomi dan proyek

Finansial• Proyek Skala Besar dan Skala Kecil


ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI

Analisis Finansial : Analisis yang lebih menitikberatkan pada

kepentingan keuntungan individu/perusahaan. Manfaatnya disebut private return

Analisis Ekonomi : Analisis yanglebih menitikberatkan pada

kepentingan ekonomi secara keseluruhan (makro). Manfaatnya disebut economic return


PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS

finansial• Harga :Harga pasar berlaku setempat (market

price)• Subsidi :Subsidi tidak diperhitungkan• Pajak :Pajak diperhitungkan

• Upah :Upah yang berlaku setempat

ekonomis• Harga :Harga bayangan (shadow price)

• Subsidi :Subsidi diperhitungkan • Pajak :Pajak tidak diperhitungkan karena pajak

adalah transfer payment• Upah :Upah yang digunakan adalah upah

bayangan (shadow price/opportunity wage)


PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS

finansial

• Bunga Modal :1. Bunga modal yang dibayarkan

kreditor dianggap biaya2. Bunga atas modal proyek tidak

dianggap biaya

EKONOMIS• Bunga Modal :Tidak dianggap biaya kecuali :

1. Jika investasi itu dibebankan pada saat dikeluarkan tidak dianggap biaya

2. Jika Investasi itu merupakan arus pelunasan di masa akan datan maka dianggap biaya


BENEFIT/MANFAAT PROYEK

BENEFIT

Tangible Benefit

Intangible Benefit

Direct Benefit

Indirect Benefit

Perbaikan Lingkungan

Mengurangi kerawanan

Meningkatkan Nilai Produk

Menurunkan biaya

Multiplier effect

Economic of scale

Ketahanan Nasional

Dinamic secondary effect


BENEFIT/MANFAAT

• Benefit : Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang

dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat dihitung dengan uang

• Tangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat

dihitung atau dinilai dengan uang• Intangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/

sulit dihitung atau dinilai dengan uang


BENEFIT PROYEK

• Direct benefit : Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek

secara langsung Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah

produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya– Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi, – Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan, – Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja.

• Indirect benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek

secara tidak langsung yang berkenaan dengan lingkungan


BIAYA PROYEK

1. Biaya Investasi : Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai

proyek tersebut dilaksanakan misalnya : a. Pendirian bangunan pabrik b. Pembelian mesin dan peralatannya c. Instalasi listrik, dan lain-lain


BIAYA PROYEK

2. Biaya Operasional : Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses

produksi itu berlangsung secara rutin misalnya : a. Pembelian bahan baku b. Tenaga Kerja c. Biaya listrik d. Bahan bakar, dan lain-lain


BIAYA PROYEK

3. Sunk Cost : Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu

sebelum kegiatan proyek dilaksankanan. Dalam evaluasi proyek tidak diperhitungkan

4. Depresiasi (penyusutan) Pengalokasian biaya investasi suatu proyek

setiap tahun sepanjang umur proyek untuk kepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalam evaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan


BIAYA PROYEK

5. Bunga modal : Bunga yang tidak riil (opportunity cost)

dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam evaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjaman diperhitungkan

6. Contingency (biaya tak terduga) Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahan-

kesalahan mengestimasi pengeluaran suatu proyek


BIAYA PROYEK

Biaya proyek dapat juga dikelompokkan

1. Biaya Langsung : Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi, dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah, modal kerja, biaya lain).

2. Biaya Tidak Langsung : Biaya yang perlu diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).


Keputusan Hasil Evaluasi Proyek:

Keputusan hasil evaluasi proyek:a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan

pada hasil perhitungan kriteria investasi.b. Memilih satu atau beberapa proyek yang

layak sesuai dana yang tersediac. Membuat skala prioritas dari beberapa

proyek yang layak.


ContohDari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:

No Nama Proyek Jumlah Dana (Rp)

1 Pembangunan Irigasi 350.000.000

2 Perbaikan Jalan Kabupaten 150.000.000

3 Pembuatan Jalan Baru 450.000.000

4 Pembuatan Jalan Desa 200.000.000

5 Peningkatan Jalan Desa 120.000.000

J u m l a h 1.270.000.000


KEPUTUSAN ANALISIS PROYEKDari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- – Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,-– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,- atau– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


KEPUTUSAN ANALISIS PROYEKDari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- – Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,-– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,- atau– Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


Aspek Ekonomi dan Keuangan


DANA INVESTASIMenentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan

disesuaikan dengan aspek teknis produksi:a. Tanahb. Gedungc. Mesind. Peralatane. Biaya pemasangan mesinf. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan,

biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan proyek).



BIAYA MODAL KERJATerdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable cost).• Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naik-turunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb.•Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung, biaya transportasi, biaya pemasaran, dll.



SUMBER PEMBIAYAANSumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para

investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan saham.

Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank, produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain.

Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal dalam pelaksanaan proyek.



PROSES PERPUTARAN KEUANGANProses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan

mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalam menutupi segala kewajiban-kewajibannya.

ASAS PEMBELANJAAN- Likuiditas- Solvabilitas- Rentabilitas.




TITIK PULANG POKOK- Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP)- Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama

usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi dan pemeliharaan.

- Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai penanaman investasi baru.



PERHITUNGAN PROFIT- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak

usaha/proyek yang dikembangkan.


Perhitungan Bunga dan Nilai Uang


47

PERHITUNGAN BUNGA• Bunga merupakan biaya modal• Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban

terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku

• Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga:1. Simple interest (bunga biasa)2. Compound interest (bunga majemuk)3. Annuity (anuitas).


Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

48

SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA)Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung

pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat bunga), dan jangka waktu:

B = f (P.i.n), di mana: B= BungaP= Principal (modal)i = interest rate (tingkat bunga)n = jangka waktu.

Contoh soal 1:Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat

bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun? 2 bulan? 40 hari?



Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 49

Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat diselesaikan dengan:

P = B/i.ni = B/p.nn = B/P.i S = P + B atau S = P + (P.i.n)Di mana S = jumlah penerimaan.

Contoh soal 2:Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut:

No Principal (Modal)

Interest Rate (Tingkat Bunga)

Time (Waktu)

Interest (Bunga)

Amount (Jml Penerimaan)

1 6.000.000 18% 2 tahun ? ?

2 ? 20% ? 250.000 5.250.000

3 7.000.000 ? 50 hari ? 7.145.833


50

COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK)Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang

dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode.Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak

diambil pada waktunya.Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval

tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap tahun.

Contoh soal 3:A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per

tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah pengembalian setelah 2 tahun?

Jawab:Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4



51

Rumus perhitungan bunga majemuk:S = P (1+i)n

P = S (1+i)-n atau P =

n =


)1log(

loglog

i

PS

ni

S

)1(

%1001i/1

n

P

S

Di mana: S = Jumlah penerimaan P = Present Value

n = Periode waktu i = tingkat bunga per periode waktu


52

Nilai (1+i)n disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan datang (future value).

Nilai (1+i)-n disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk menilai nilai uang dalam bentuk present value (nilai sekarang).

Contoh 4: Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun

dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun?

Catatan: nilai (1+i)n dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%.



53

Contoh 5: Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18%

per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif (effective rate) pada masing-masing bank tersebut?

Rumus: F = (1+j/m)m di mana F = effective rate m = frekuensi bunga

majemuk dalam satu tahun



54

ANNUITY (Anuitas)Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang

sama besar pada setiap interval pembayaran. Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval

tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan tingkat bunga.

Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:1. Anuitas Biasa (Simple Annuity) 2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).



55

ANUITAS BIASAAnuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval

yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu dibungamajemukkan.

Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi 3 bagian, yaitu:1. Ordinary annuity2. Annuity due3. Deferred annuity.



56

Ordinary annuityOrdinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan

pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun.

An = R R = An

Sn = R R = Sn

Di mana: An = Present value R = Annuity

Sn = Future value i = Tingkat bunga/interval n = jumlah interval pembayaran


i

i n)1(1

i

i n }1)1{(

})1(1{ ni

i

1)1{( ni

i


57


a. Present Value

Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan identik dengan nilai awal dari penanaman modal.

Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value?

Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6Rumus : An = R

Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.


58

b. Anuitas dari present value

Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang digunakan.

Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun?

Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36Rumus :




c. Jumlah penerimaan (Future amount)

Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound interest) dari sejumlah uang yang dicicil.

Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2 kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran pertama.

d. Tingkat BungaBila present value diketahui:

Bila jumlah penerimaan diketahui :

R

An

i

i n

})1(1{


R

Sn

i

i n

1)1{(

60

Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya?

Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,- Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i)-n/i} dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=8 di mana nilainya 6,463212760. Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan menggunakan sistem interpolasi.

Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?

Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)



61

e. Menentukan Jangka WaktuUntuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan

cara menentukan tingkat bunga.

Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp 1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang tersebut?

Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan R= Rp 50.000,- n= ?

Catatan: Gunakan lampiran 5.



62

2. Annuity DueAnnuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal

interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua dan seterusnya.

Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik untuk present value maupun future value.

Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval.

Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila dibandingkan dengan ordinary annuity.




a. Perhitungan present valueRumus:

An(ad) = R

AtauAn(ad) = R

AtauAn(ad) = R


)1(})1(1{

ii

i n

1)1(1{ )1(

i

i n

Ru

i n

)1()1(1{

Contoh 11: Sebuah perusahaanIngin memperoleh uang secarakontinyu sebesar Rp 1.500.000,-dari bank setiap awal kuartal selama satu tahun. Berapa jumlahdana yang harus disetor pada bankapabila tingkat bunga diperhitungkansebesar 18% per tahun?

Diketahui: R=Rp 1.500.000,- i= 18%/4= 4,5% dan n=4

Catatan: Gunakan Lampiran 3 untukmendapat nilai discount factor annuitypada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1untuk compounding factor dari bungamajemuk.


b. Jumlah Pembayaran (Future amount)

Jumlah pembayaran dalam annuity due dilakukan dengan rumus sebagai berikut:

Sn(ad) =

atau

Sn(ad) =

Atau

Sn(Ad) =


Ri

iR

i

iR

ii

iR

n

n

n

}1)1{(

1}1)1{(

)1(}1)1{(

)1(

1

Contoh 12: Suatu BPD memberikanFasilitas penjualan kendaraan berodaDua secara kredit pada guru-guru SD.Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12% per tahun dan cicilan dilakukanSetiap awal bulan sebesar Rp 70.000,-Selama 3 tahun. Berapakah besarnyaJumlah pembayaran?

Diketahui: R = Rp 70.000,- I = 12%/12 = 1% dan n = 12x3 = 36


c. Hubungan antara Present Value dengan Future amountHubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan

hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari

bunga majemuk.

An (ad) = Sn (ad) (1+i)-n

Sn (ad) = An (ad) (1+i)n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.



d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga

Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat dilakukan apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi, tingkat bunga dan lamanya pinjaman diketahui.

Anuitas adalah cicilan yang harus dikembalikan oleh debitur, setiap bulan, kuartal, maupun setiap tahun tergantung perjanjian.

1)1(})1(1{

ii

iAnR

n


1)1(1)1{(

ii

iSnR

n


c. Hubungan antara Present Value dengan Future amountHubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama

dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk.Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran

dari bunga majemuk.

An (ad) = Sn (ad) (1+i)-n

Sn (ad) = An (ad) (1+i)n

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.



d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bungaPenentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai

present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.



Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,- pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?

Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,-

Ditanya: n = ?

Jawab:

})1(1{)( )1(niRadAn


Ri

iRadAn

n

})1(1{)(

)1(


})1(1{)( )1(niRadAn


19500000

50000010000000

015,0

})015,01(1{

500000015,0

})015,01(1{500000100000000

)1(

)1(

n

n

Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:

22 bulan < n < 23 bulan

Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara pasti.


3. Deferred Annuity Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan

pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.

Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar jumlah pinjaman?


i

iRdaSn

ii

iRdaAn

n

tn

1)1{()(

)1(})1(1{

)(

t = tenggang waktu yang tidak dihitung bunga


Anuitas Kompleks (Complex Annuity) Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman

dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda.

Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan.

Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3:1. Complex ordinary annuity 2. Complex due annuity3. Complex deferred annuity.



1. Complex Ordinary Annuity Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada

akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun.

a. Present ValueRumus:

c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.


}1)11{(

})1(1{)(

c

nc i

i

iROaAnc


Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp 76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam?

Diketahui: R=Rp 76.015 n = 2x4 = 8 (per kuartal) c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5%

Ditanya: Anc(Oa) = ?

Jawab :


000.500.)(

)32838278,0)(03040533,20(015.76)(

}1)015,01{(

015,0

015,0

})015,01(1{015.76)(

}1)1{(

})1(1{)(

3

24

RpoaAnc

oaAnc

oaAnc

i

i

i

iRoaAnc

c

nc


b. Jumlah PenerimaanRumus:

Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity digunakan rumus berikut:

c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bungaPenentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan

perhitungan simple ordinary annuity.

1)1{(

1)1()(

c

nc

i

i

i

iRoaSnc


r

rRAn

r

iRSn

n

n

})1(1{

}1)1{( r = tingkat bunga pada setiap pembayaran dalam simple ordinary annuityi = tingkat bunga dalam complex ordinary annuity


2. Complex Annuity Due Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal

interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.

Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount factor [i/{1-(1+i)

c}]

Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan cara menghitung pada complex ordinary annuity.


cc

n

cc

n

ii

i

i

rRadSnc

ii

i

i

iRadAnc

)1(1)1(

}1)1{()(

)1(1)1(

})1(1{)(


3. Complex Deferred Annuity Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan

complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak diperhitungkan bunga.

Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,- untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3 tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap akhir tahun?Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5

c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun t= 2 i= 12%/2= 6%

Ditanya: R?



Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut:

Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:

1)1(

1)1()(

)1(1)1(

})1(1{)(

c

nc

ctc

nc

i

i

i

rRdaSnc

ii

i

i

iRdaAnc


,682.282.

)262477,1)(06,2)(13586795,0(000.800

)06,01(06,0

}1)06,01{(

)06,01(1{

06,0000.800

)1(1)1{(

)1(1{)(

2.22

10

RpR

R

R

ii

i

i

idaAncR ct

c

nc

ANALISIS KRITERIA INVESTASI


Analisis Kriteria Investasi

PENDAHULUAN• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang

diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis.

• Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek.

• Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.

• Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR• Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak,

memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.




PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI1. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.Rumus:

n

iii

n

ii

n

ini

nn

ii

BNCBNPV

atau

i

NBNPV

atau

iNBNPV

11

1

1

)1(

)1(Dimana:NB = Net benefit = Benefit – CostC = Biaya investasi + Biaya operasi = Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskoni = diskon faktorn = tahun (waktu

BC



Kriteria:NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakanNPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakanNPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana

TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.



Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian, diketahui:Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?



Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)

Thn Investasi Biaya Operasi

Total Cost Benefit Net Benefit

D.F.18%

Present Value

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12,713

2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591

3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652

4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126

5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371

6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186

7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336

8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586

9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115

NPV 11.115,73



Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan.

Catatan:• Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi

harus mendapat perhatian• Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai

variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera konsumen).

000.115.11

)1(1

NPV

iNBNPV nn

ii



Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-)


Total Cost

Benefit Net Benefit

D.F.18%

B C

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - 20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - 12.713

2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591

3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652

4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095

5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060

6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593

7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511

8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394

9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255

10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102

NPV 69.080 57.966



Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF:

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan.

,000.114.11114.11

966.57080.691

RpNPV

NPV

CBNPV i

n

ii



Contoh 2: Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV?



n

n

im

i

r

Sv

r

CFPV

)1()1(1

Di mana: PV = Present valueCF = Cash flown = periode waktu tahun ke nm = periode waktur = tingkat bungaSv = salvage value

059.100.69

638.556.6184.742.8778.315.10617.172.12689.363.14153.949.16

)18,01(

000.000.15

)18,01(

000.000.20...

)18,01(

000.000.20

)18,01(

000.000.20

)18,01(

000.000.205532

PV

PV

PV

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan hargaRp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlaysatau original cost (harga beli).

NPV = PV – OO = 69.100.059 – 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlaysBerdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak feasible.



2. Internal Rate of Return (IRR)IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak

IRR = SOCC berarti proyek pada BEP IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.

Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.

Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0.

Rumus:

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1

i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2

1221

11 )(

iiNPVNPV

NPViIRR



Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut:Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.000,-)

Thn Net Benefit D.F.18%

Present Value D.F.24%

Present Value

0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000

1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,713

2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591

3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652

4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126

5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371

6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186

7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336

8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,586

9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,863

10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115

NPV 11.115,73 -48,94



Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

%97,2323974,0

)18,024,0()48114.11(

114.1118,0

)( 1221

11

IRR

IRR

iiNPVNPV

NPViIRR



149.452.76

530.790.7373.387.10606.841.11430.499.13351.389.15860.543.17

)15,01(

000.000.15

)14,01(

000.000.20...

)14,01(

000.000.20

)14,01(

000.000.20

)14,01(

000.000.205532

PV

PV

PV

Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah:

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:

%79,1479,014

)090.352.7

4)(149.452.1(14

)149.452.76059.100.69

1418)(000.000.75149.452.76(14

)(12

1211

IRR

IRR

IRR

PVPV

iiOOPViIRR

IRR=14,79% lebih kecildari tingkat bunga yangberlaku (DF) yi 18%berarti penggantian mesintidak layak.



3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)

Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.Rumus:

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan

Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows(BEP) atau TR=TC

n

ii

i

n

i

BN

BNCNetB

1

1

)(

)(/



Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut:Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek

Thn Net Benefit D.F.18%

Present Value

0 -20.000.000 1,0000 -20.000.000

1 -15.000.000 0,847458 -12,713.870

2 5.000.000 0,718218 3,590.920

3 6.000.000 0,608631 3,651.785

4 8.000.000 0,515789 4,126.312

5 10.000.000 0,437109 4,371.090

6 14.000.000 0,370432 5,186.048

7 17.000.000 0,313925 5,336.725

8 21.000.000 0,266038 5,586.798

9 26.000.000 0,225456 5,861.856

10 32.000.000 0,191064 6,114.048



Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

37,13703,1870.711.32

582.825.44/

)(

)(/

1

1

CNetB

BN

BNCNetB n

ii

n

ii



4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.Rumus:

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross

B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:

n

i

ni

n

i

n

rC

rBCGrossB

1

1

)1(

)1(/

19,11917,1101.964.57

839.077.69/ CGrossB

Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.



5. Profitability Ratio (PR)PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)Rumus:

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

n

ii

n

i

n

ii

I

MOBPR

1

1 1



Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)


Benefit Net 18%

ī OM B

0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -

1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -

2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182

3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303

4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221

5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431

6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778

7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848

8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980

9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118

10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217

32.712 25.253 69.078



Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

34,13397,1712.32

253.25078.691

1 1

PR

I

MOBPR n

ii

n

i

n

iii



ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP1. Pay Back Period (PBP)

PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value.PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus:

p

n

iicp

n

ii

pB

BITPBP

1

11

1

Dimana:PBP = Pay Back PeriodTp-1 = Tahun sebelum terdapat PBPIi = Jumlah investasi telah didiskonBicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBPBp = Jumlah benefit pada PBP



Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.

Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.

4596,05778.7

137.29712.325

PBP

PBP



2. Break Even Point (BEP)BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus:

p

n

iicp

n

ii

pB

BTCTBEP

1

11

1

Dimana:BEP = Break Even PointTp-1 = Tahun sebelum terdapat BEPTCi = Jumlah total cost yang telah didiskonBicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEPBp = Jumlah benefit pada BEP



Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:

BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.

Dilihat dari jumlah produksi:TR = p x q dan TC = a + bq

pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq p.q – bq = a → q (p-b) = a q = a/(p-b)

BEP(Q) = a/(p-b)BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan

mengalikan dengan harga per unit produksi

6431,08118.8

745.52966.578

BEP

BEP

Dimana:a=fixed costb= biaya var per unitp=harga per unitq=jumlah produksi



0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tahun

I

TC

TR

BEP

PBP32.712

57.965

PV,I,C,B

Grafik 1. BEP

Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperolehmasih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi.Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.



CONTOH KASUSBerdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb:1.a. Kebutuhan investasi - Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,- - Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,- - Peralatan kantor Rp. 100.000,- - Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,- - Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,- - Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,- b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-

Jumlah Rp. 8.296.000,-



2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%.4. Biaya operasi dan pemeliharaan a. Biaya tidak tetap - Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. 5,- - Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,- - Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,- - Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-



b. Biaya tetap - Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,- - Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,- - Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,- - Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,- - Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.

Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?



Penyelesaian:• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.000.000,-

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.

670.918.1})18,01(1{

18,0000.000.6

5RpR



Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok

PinjamanJumlah PPP Sisa Kredit

0 - - - - 6.000,00

1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33

2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70

3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94

4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97

5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00



Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Jenis Biaya

Tahun

1 2 3 4 5

A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00

1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00

2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00

3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00

4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00

B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20

5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00

6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00

7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20

8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00

Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20



Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

No. UraianTahun

0 1 2 3 4 5

1. Pendapatan a. Hasil Usaha b. Salvage Value

--

4.875,00-

4.875,00-

6.500,00-

6.500,00-

6.500,004.500,00

Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00

2. Investasi Awal3. Operating Cost Kredit Bank a. Pokok pinjaman b. Bunga bank Total Cost

2.296,00-

--

2.296,00

-2.754,20

838,671.080,004.672,87

-2.754,20

989,63929,04

4.672,87

-3.184,20

1.167,76750,91

5.102,87

-3.184,20

1.377,96540,71

5.102,87

-3.184,20

1.625,99292,68

5.102,87

4. Net Benefit5. Pajak 15%6. Net Benefit7. DF 18%

-2.296,00-

-2.296,001,0000

202,1330,22

171,810,8475

202,1330,32

171,810,7182

1.397,13209,57

1.187,560,6086

1.397,13209,57

1.187,560,5158

5.897,13884,57

5.012,560,4371

Present Value (PV)NPV = Total PV

-2.296,001.499,35

145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04



Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C

Tahun Net benefit (Rp 000)

D.F 18%

Present Value (Rp 000)

D.F 34%

Present Kredit(Rp 000)

0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00

1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72

2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68

3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56

4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33

5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21

NPV 1.499,35 -50,00



65,100,296.2

35,795.3/

)(

)(/

%48,333348,0

)18,034,0)(00,5035,499.1

35,499.1(18,0

1

1

CNetB

BN

BNCNetB

IRR

IRR

n

ii

n

ii

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1



Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

37,13703,1870.711.32

582.825.44/

)(

)(/

1

1

CNetB

BN

BNCNetB n

ii

n

ii



4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.Rumus:

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross

B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:

n

i

ni

n

i

n

rC

rBCGrossB

1

1

)1(

)1(/

19,11917,1101.964.57

839.077.69/ CGrossB

Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.



5. Profitability Ratio (PR)PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC)Rumus:

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

n

ii

n

i

n

ii

I

MOBPR

1

1 1



Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)


Benefit Net 18%

ī OM B

0 20.000 - - 1,0000 -20.000 - -

1 15.000 - - 0,8475 -12.712 - -

2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182

3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303

4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221

5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431

6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778

7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848

8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980

9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118

10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217

32.712 25.253 69.078



Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

34,13397,1712.32

253.25078.691

1 1

PR

I

MOBPR n

ii

n

i

n

iii



ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP1. Pay Back Period (PBP)

PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value.PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus:

p

n

iicp

n

ii

pB

BITPBP

1

11

1

Dimana:PBP = Pay Back PeriodTp-1 = Tahun sebelum terdapat PBPIi = Jumlah investasi telah didiskonBicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBPBp = Jumlah benefit pada PBP



Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari.

Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.

4596,05778.7

137.29712.325

PBP

PBP



2. Break Even Point (BEP)BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC.Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus:

p

n

iicp

n

ii

pB

BTCTBEP

1

11

1

Dimana:BEP = Break Even PointTp-1 = Tahun sebelum terdapat BEPTCi = Jumlah total cost yang telah didiskonBicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEPBp = Jumlah benefit pada BEP



Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:

BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.

Dilihat dari jumlah produksi:TR = p x q dan TC = a + bq

pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq p.q – bq = a → q (p-b) = a q = a/(p-b)

BEP(Q) = a/(p-b)BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan

mengalikan dengan harga per unit produksi

6431,08118.8

745.52966.578

BEP

BEP

Dimana:a=fixed costb= biaya var per unitp=harga per unitq=jumlah produksi



0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tahun

I

TC

TR

BEP

PBP32.712

57.965

PV,I,C,B

Grafik 1. BEP

Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperolehmasih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi.Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.



CONTOH KASUSBerdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb:1.a. Kebutuhan investasi - Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,- - Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,- - Peralatan kantor Rp. 100.000,- - Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,- - Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,- - Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,- b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-

Jumlah Rp. 8.296.000,-



2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%.4. Biaya operasi dan pemeliharaan a. Biaya tidak tetap - Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. 5,- - Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,- - Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,- - Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-



b. Biaya tetap - Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,- - Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,- - Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,- - Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,- - Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.

Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?



Penyelesaian:• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.000.000,-

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.

670.918.1})18,01(1{

18,0000.000.6

5RpR



Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Akhir Kwt

Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Pinjaman

Jumlah PPP Sisa Kredit

0 - - - - 6.000,00

1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33

2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70

3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94

4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97

5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00



Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

Jenis Biaya

Tahun

1 2 3 4 5

A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00

1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00

2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00

3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00

4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00

B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20

5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00

6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00

7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20

8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00

Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20



Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)

No. UraianTahun

0 1 2 3 4 5

1. Pendapatan a. Hasil Usaha b. Salvage Value

--

4.875,00-

4.875,00-

6.500,00-

6.500,00-

6.500,004.500,00

Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00

2. Investasi Awal3. Operating Cost Kredit Bank a. Pokok pinjaman b. Bunga bank Total Cost

2.296,00-

--

2.296,00

-2.754,20

838,671.080,004.672,87

-2.754,20

989,63929,04

4.672,87

-3.184,20

1.167,76750,91

5.102,87

-3.184,20

1.377,96540,71

5.102,87

-3.184,20

1.625,99292,68

5.102,87

4. Net Benefit5. Pajak 15%6. Net Benefit7. DF 18%

-2.296,00-

-2.296,001,0000

202,1330,22

171,810,8475

202,1330,32

171,810,7182

1.397,13209,57

1.187,560,6086

1.397,13209,57

1.187,560,5158

5.897,13884,57

5.012,560,4371

Present Value (PV)NPV = Total PV

-2.296,001.499,35

145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04



Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C

Tahun Net benefit (Rp 000)

D.F 18%

Present Value (Rp 000)

D.F 34%

Present Kredit(Rp 000)

0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00

1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72

2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68

3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56

4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33

5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21

NPV 1.499,35 -50,00



65,100,296.2

35,795.3/

)(

)(/

%48,333348,0

)18,034,0)(00,5035,499.1

35,499.1(18,0

1

1

CNetB

BN

BNCNetB

IRR

IRR

n

ii

n

ii

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1

PEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI


PendahuluanPemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia dalam batas-batas kemampuan investasi.

Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:1.Mutually exclusive alternative project2.Cross over discount rate analysis.

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi


Mutually exclusive alternative project Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan.

Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.




Tabel 1. Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan C


Thn Proyek A Proyek B Proyek C

TC Benefit TC Benefit TC Benefit

0 750 0 400 0 200 0

1 400 400 275 275 285 155

2 360 375 80 250 40 160

3 210 500 80 250 40 170

4 220 500 80 250 40 170

5 230 600 100 300 45 180

6 340 600 100 300 45 180

7 250 600 100 300 45 180

8 250 600 100 350 45 190

9 250 600 100 350 45 190

10 250 600 100 350 45 190

3150 5425 1515 2975 875 1765


Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti terlihat pada tabel 2 berikut:

Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C


No Nama Proyek

NPV(Rp juta)

IRR (%) Net Benefit Cost Ratio

1 Proyek A 296,03 26,11 1,39

2 Proyek B 256,25 30,06 1,58

3 Proyek C 172,56 30,56 1,39


Dari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C.Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B.Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C. Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomis

proyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period), lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadat setempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang.

Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta, dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia pada investor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A, investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp 256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.



Kriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitu jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat proyek tersebut dapat mengembalikan investasi, semakin baik karena investasi yang telah dikembalikan dapat digunakan untuk proyek lain yang dapat menghasilkan benefit baru bagi perusahaan.

Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan. Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama untuk mendapatkan benefit.


Cross Over Discount Rate Analysis (CODR)CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara keseluruhan).Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikan proyek tersebut.



Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantung pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan.

Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B.Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan pada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4.




Tabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan B


Thn Total Cost Benefit Net Benefit

A B A B A B

0 0.0 0.00 0.00 0.00 -35.00 -30.00

1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00 -20.00

2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00 15.00

3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00

4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00

5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00

6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00

7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00

8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00

9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00

10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00

143.00 132.00 394.00 343.00 191.00 161.00


Dari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate pada masing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp 41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73 juta).

Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyek B.

Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku di masyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadap proyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknya apabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berarti pilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan.


Tabel 4. Nilai Present Value dari Proyek A dan B pada Berbagai Discount Factor


Discount Rate

Proyek A Proyek B

15% 43,73 41,08

18% NPV1 29,79 NPV 1 29,50

21% NPV2 18,49 NPV2 20,06

25% 6,58 10,01

30% -4,57 0,49



Slope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount rate apabila digambarkan dalam sebuah kurva adalah berbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B, dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilai NPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu.


)()(

)(

21

21

21

21

111

iiNPVNPV

iiNPVNPV

NPVNPViCODR

BBAA

AB


)()(

)(

21

21

21

21

111

iiNPVNPV

iiNPVNPV

NPVNPViCODR

BBAA

AB


)(98,25.

75,29)18,019,0(21,018,0

49,1879,29

)()(

%47,181847,0

)21,018,006,2050,29

()21,018,0)49,1879,29

(

)79,2950,29(18,0

1121

21

jutaRpNPV

NPV

NPViiii

NPVNPVNPV

CODR

CODR

E

E

ACODRAA

E

Nilai NPV pada titik perpotongan:


Proyek A

CODR

Proyek B

18,47%

25,98

161

191NPV

Berdasarkan pd hasil perhitungan,CODR adalah seperti pada grafikBerikut.SOCC yang berlaku di masy. BeradaDi atas CODR (18,47%), berartiProyek B lebih menguntungkan. Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecil dari CODR, pilihan thd Proyek A memberikan NPV lebih besar daripada Proyek B.


Business

Analisis proyek full version