Reuse of Empty Spaces - Lecture at TUT research incubator

tyhjättilat

tty tutkimushautomo 27.3.2013hella hernberg, ympäristöministeriö / Design exchange programme

ilmiö:

eri puolilla suomea on runsaasti tilaa tai rakennuksia tyhjillään tai vajaakäytössä.

tyhjentyneet toimistotalot ovat iso ongelma pääkaupunkiseuDulla.

kuntaliitokset jättävät tyhjilleen virastotaloja ja palvelurakennuksia.

kouluja suljetaan ikäluokkien pienentymisen ja muuttoliikkeen takia.

käytöstä poistuvat teollisuusalueet ja varuskunnat ovat alueita, joiDen uusi käyttö jää ratkaistavaksi.

hankkeen tavoite:

lisätä eDellytyksiä tyhjäksi jäävien tilojen kehittämiselle ja käytölle rakennuksen elinkaaren loppuun asti.

lainsääDäntö: Pullonkaulojen purkaminen säädöksissä ja niiden tulkinnoissa

siDosryhmät: Perinteisten ja uusien toimijoiden tuominen yhteen, yhteisten etujen löytäminen, käyttäjälähtöisyys

keskustelu: Havahduttaminen, arvokeskustelu, kansalaisten aktivoiminen

tyhjien ti-lojen uu-Diskäyttö

kevennnettyjen kaava- ja raken-tamismääräysten kokeilulaki

korjausrakenta-misen ohjeet ja neuvonta

korjausrakenta-misen energiate-hokkuus

mrl:n koko-naisarviointi

ilmastota-voitteita toteuttava kuntakaa-voitus

rakentami-sen materi-aalitehok-kuus

kulttuu-riympäris-töstrate-gia

ryhmäraken-nuttamisen eDellytysten parantami-nen

aiheeseen kytkeytyviä hankkeita ympäristöministeriössä:

miksi hyöDyntää tyhjiä tiloja?

rakennus säilyy parhaiten käytössä. kestävä rakennettu ympäristö elää ja sopeutuu ajan tuomiin muutoksiin.

rakennukset muoDostavat yli puolet kansallisvarallisuuDestamme. olemassaolevan rakennuskannan hyöDyntäminen on resurssiviisautta.

vanhaa uuDistamalla voiDaan kehittää omaleimaisia ympäristöjä, luoDa eDellytyksiä yrittämiselle ja kulttuuritoiminnalle ja lisätä kansalaisten aktiivisuutta elinympäristönsä kehittämiseen.

alkuperäinen käyttö


tyyp

illi

set v

aih

toeh

Dot

tavo

ite


alkuperäinen käyttö päättyy

alkuperäinen käyttö päättyy

tilapäiskäyttö

tila tyhjillään

tila tyhjillään

suunnittelukaava / lupaprosessirahoitus jne

korjaus/muutostyö

korjaus/muutostyö

purku

uusi käyttö tai vanhan käytön jatkuminen

uusi käyttö tai vanhan käytön jatkuminen

mitä tehDään tiloille, joiDen käyttö loppuu?

kolme kiinnostavaa talotyyppiä:

toimistotalovaruskuntavirastotalo

toimistotaloja kalasatamassa 2013. kuva:hella hernberg

catella, markkinakatsaus 01/2013

vajaakäyttöiset toimistotilat

Pääkaupunkiseudulla on n. 950 000 m2 tyhjää toimistotilaa.- Vajaakäyttöaste Espoossa 16.7 % - Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste keskimäärin 11% - Uusia toimistotaloja rakennetaan ja yritykset tehostavat tilankäyttöään: Uusi toimistotila vapauttaa käytöstä tuplasti vanhaa tilaa.

tilastot: catella, 01/2013

“kaupungit muuttuvat, ja tietyt alueet ovat väistymässä toimistokäytöstä. voisiko toimistotaloja muuttamalla hillitä asuntopulaa?” *

*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehDyistä haastatteluista.

keuruun varuskunta 2010. kuva: rainer liimatainen / keskisuomalainen

varuskunnat

Senaatti-kiinteistöt myy useita lakkautettuja tai lakkautettavia varuskunta-alueita, esim: - Keuruun varuskunta-alue 57 ha / 54 000 m2- Kauhavan lentosotakoulun alue 129 ha / 44 000 m2- Jämsän halli, Ilmavoimien teknillisen koulun alue 77 ha /31 000 m2- Yhteensä myytävänä n. 270 000 m2 / 580 ha tiloja, jotka poistuvat käytöstä 2013-14.

- Osa kohteista on kulttuurihistoriallisesti merkittäviä- Monien sijainti on haastava sekä tilapäiskäyttöä että pysyvää uudiskäyttöä ajatellen.

“korpivaruskuntaan tutustuminen on masentava kokemus. mitä uutta käyttöä voisi keksiä metsän keskellä sijaitseville rakennuksille?”


tornion virastotalo. kuva: www.senaattimyy.fi

virastotalot

Kuntaliitosten yhteydessä pienten kuntien keskustoista vapautuu virastotaloja: - Valtion rakennukset, kuten poliisi, oikeustalo, verottaja jne.- Kunnan virastotaloja ja palvelurakennuksia: sairaaloita, terveyskeskuksia jne.

Monet kohteista ovat keskeisellä paikalla, mutta toimistokäytölle ei usein ole enää tarvetta, kun kunnan tai valtion toiminnot siirtyvät muualle.

“ikääntyvät haluavat asua keskustoissa palveluiDen lähellä. löytyisikö näille virastotaloille uutta käyttöä vaikka ikääntyvien palveluasuntoina?”


näkökulmia: miksi uuDiskäyttö on tärkeää?

energia- ja materiaalitehokkuusnäkökulma:

tyhjillään ja vajaakäytössä olevat lämmitetyt tilat ovat energianhukkaa ja hyöDyntämätön resurssi.

vajaakäyttöisten tilojen tehokkaampi käyttö hyöDyntää paremmin rakennuskantaan sitoutuneen energian ja materiaalit.

co2 + m3 + kwh + §

rakentamisen olennaisimpia energia-kysymyksiä:miten olemassa olevia rakennuksia käytetään ja miten olemassa olevat rakennukset korvaavat uuDisrakentamisen tarvetta?

uuDisrakentamisen hiilipiikkivs. käytön aikainen energiankulutus

heinonen j, säynäjoki a, junnila s (2011): a longituDinal stuDy on the carbon emissions of a new resiDential Development. aalto university school of engineering

co2vs.

co2

♥ €

tampella, tampere. kuva:rakennusperinto.blogspot.com

rakennusperinnön näkökulma:

nykyään mitättömäksi koettu paikka voi olla huomisen arvokasta kulttuuriympäristöä.

käyttö on rakennuksen parasta suojelua.

ravintola kääntöpöytä pasilan veturitalleilla 2011.kuva: timo santala.

♥ €

kaupunkikulttuurin näkökulma:

kaupunkilaisten iDeoiDen ja uuDen toiminnan kautta voiDaan löytää uusia ratkaisuja tyhjäksi jääville rakennuksille.

tilapäiskäyttö mahDollistaa uusien yritysten, kulttuurin ja naapurustojen toimintaa.

usein kuultu mantra:

“korjaaminen on hankalaa ja kallista.”

“euro on se, mikä määrää.”

“huonoa ei kannata korjata.”

€ / ♥


mikä esteenä? - uuDiskäytön pullonkauloja:

kaavoitus?“Kaavoittaja on pahin jarru.””Kuntien käytännöt esim kaavoitus-maksujen suhteen vaihtelevat liikaa.”

suojelu?“Suojelu estää käytön.”

kustannukset?“Uudisrakentamisesta saa paremman katteen.”

asenteet?“Huonoa ei kannata korjata.”“Purkaminen ja uuden rakentaminen on helpompaa.”

rakennuksen ominaisuuDet“Runkosyvyys on toimistotalojen yleisin rajoite.””Mitä tehdä myrkyille?”

sijainti?“Korvessa sijaitsevalle talolle on vaikea löytää uutta käyttöä.”“Toimistoalueen sisälle ei voi rakentaa asuntoja.”

sääDökset ja tulkinnat?“Rakentamismääräyk-set pakottavat käyttö-tarkoituksen muutok-set uudisrakentamisen muottiin.””Asuisin mielelläni toimiston nurkassa ilman mukavuuksia, mutta Suomessa se ei ole laillista.”


co2 + m3 + € + kwh + § + ♥

= ?

yhtälö?

käyttötarkoituksen muutos toimijoiDen muoDostamana systeeminä?

kiinteistön-omistaja

!

käyttötarkoituksen muutos toimijoiDen systeeminä


kaavoitus

rakennus-valvonta

toivomukset

suunnitelmien

hyväksyminen

yleinen vs yksi-

tyinen etu


reun

aeh

Dot

kaa

vam

uuto

ksen

hy

väks

ymin

en

soveltamin

en, t

ott

umuk

set

soveltaminen

, to

ttum

uk

set

prosessin kesto ?


kaavoitus

kuntapo-litiikka

suun-nitteli-ja

toteut-taja

rakennus-valvonta

lainsää-Däntö

tulkinta

vastuut

tottu

mukset

toivomukset

yleinen vs yksi-

tyinen etu

reun

a-

ehDo

t


soveltamin

en, t

ott

umuk

set

soveltaminen

, to

ttum

uk

set

prosessin kesto ?


käyt-täjät

sijoit-tajat

kaavoitus

kuntapo-litiikka

suun-nitteli-ja

toteut-taja

rakennus-valvonta

lainsää-Däntö

tulkinta

vastuut

tottu

mukset

rakennuksen ominaisuuDet soveltuvuus uuteen käyttöönuuDen käyttötarkoituksen eDellytyksetenergiatehokkuusterveellisyys + turvallisuusalkuperäisen rakentamisajan normeihin soveltaminenkustannusvaikutukset

sijaintitulevaisuuDennäkymätalueen halutut toiminnotuuDen toiminnan eDellytykset alueellaviihtyvyys, melu jneliikenne, pysäköintikaavoitukseen liittyvät maksut

tila

päis

käyt

tö

oDo

ttel

uaik

an

a?

toivomukset

yleinen vs yksi-

tyinen etu

reun

a-

ehDo

t

käyttäjän toiveet

ja iD

eat?

käyttäjän tarpeet vs stanDarDi?


soveltamin

en, t

ott

umuk

set

soveltaminen

, to

ttum

uk

set

prosessin kesto ?


käyt-täjät

sijoit-tajat

kaavoitus

kuntapo-litiikka

suun-nitteli-ja

toteut-taja

uuDet toiminta-

mallit?

tuotto-oDotuksetlaskenta-

mallit

rakennus-valvonta

lainsää-Däntö

tulkinta

vastuut

tottu

mukset



tila

päis

käyt

tö

oDo

ttel

uaik

an

a?

toivomukset

yleinen vs yksi-

tyinen etu

reun

a-

ehDo

t


ja iD

eat?



agentitpalvelut jne

soveltamin

en, t

ott

umuk

set

soveltaminen

, to

ttum

uk

set

prosessin kesto ?


käyt-täjät

sijoit-tajat

kaavoitus

kuntapo-litiikka

suun-nitteli-ja

toteut-taja

uuDet toiminta-

mallit?

tuotto-oDotuksetlaskenta-

mallit

arvot

rakennus-valvonta

lainsää-Däntö

tulkinta

vastuut

tottu

mukset



tila

päis

käyt

tö

oDo

ttel

uaik

an

a?

toivomukset

yleinen vs yksi-

tyinen etu

reun

a-

ehDo

t


ja iD

eat?



agentitpalvelut jne

uuDet toiminta-

mallit

lainsää-Däntö

arvot

tulkin-nat

keskustelu,synergiat

sovellet-tavuus?

kustan-nusvaiku-tukset?

käyttäjälähtöisen kehittämisen mahDollisuuksia?toimintamallien benchmarkkaus

- tilapäiskäyttö ja vaiheittainen kehittäminen

- ryhmärakennuttaminen- joukkorahoitus- talkoot ja säästävä korjaaminen

- tilanvuokrausta helpottavat palvelut- arkkitehti rakennuttajana

l3 makasiini, helsinki:itseorganisoitunut tilapäiskäyttö imagonluojana ja uusien käyttötarkoituksien iDeoinnin työkaluna?

l3 makasiini 2009. kuva: hella hernberg

l3 makasiini, työyhteisön viljelytalkoot 2010. kuvat: katja hagelstam

jätkäsaaren joulumakasiini 2011

makasiini täytyy gallerioista ja näyttelyistä, 2012-2013

www.portlanDworks.co.uk

portlanD works: tehtaan korjaaminen joukkorahoituksen turvin

axa-teatteri: https://holvi.com/shop/axa-ry

axa-teatteri: onnistuuko joukkorahoitus?

itä-helsingin uutiset 4.6.1997

oranssi asunnot oy: talkoovoimalla ja säästäen korjaamista

roomforit.com - tuleva toimistotilojen airbnb?

palvelu kehitteillä www.roomforit.com

poseiDon helsinki - arkkitehti ja rakennuttaja samassa firmassa

apteekkarien kivennäisvesitehtaan muutos asunnoiksi: www.poseiDonhki.fi

unelmat

tulevaisuuDen yhtälö?

joustavat pelisäännöt

tulevaisuuteen suuntaava talousajattelu

ennakkoluulottomuus

heDelmällinen yhteistyö

kerroksellinen ja kiinnostava, resurssiviisas rakennettu ympäristö

=

kiitos!

Hella HernbergErikoissuunnittelijaRakennetun ympäristön osastoYmpäristöministeriö[email protected] 757 2273

Design Exchange -ohjelman blogi: www.insidejob.fi