Embed Size (px)
DESCRIPTION
http://tailieu.vncty.com
Citation preview
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ
-------***-------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài: Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu
tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà
Sinh viên thực hiện : Tào Thị Việt Hà
Lớp : Anh 4
Khoá : 45
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Tú Uyên
Hà Nội, tháng 05/2010
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY ............................... 3
VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU ...................................................................................... 3
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ
PHIẾU ................................................................................................................... 3
1. Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu ................ 3
1.1. Khái niệm ................................................................................................. 3
1.2. Vai trò ....................................................................................................... 4
1. 3. Mối quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu ..................... 6
2. Phƣơng pháp phân tích công ty và định giá cổ phiếu .................................. 7
2.1. Phân tích định tính (qualitative analysis) ................................................ 7
2.2. Phân tích định lƣợng – quatitative analysis .......................................... 16
2.3 Các phƣơng pháp định giá cổ phiếu. ...................................................... 23
II. MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ
PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM ............................. 26
1. Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam. ..... 26
1.1. Về phƣơng pháp áp dụng ....................................................................... 26
1.2. Về ý nghĩa và vai trò .............................................................................. 27
2. Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam. .... 27
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẨU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ ........... 28
I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ......................................................................... 29
1. Lịch sử hình thành và phát triển: ............................................................... 29
2. Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty .............................................................. 29
2.1. Cơ cấu sở hữu ......................................................................................... 29
2.2. Quản trị công ty: .................................................................................... 30
3. Hoạt động sản xuất kinh doanh .................................................................. 30
II. PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN
ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ ....... 31
1. Phân tích định tính ...................................................................................... 31
1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam ...................................... 31
1.2. Phân tích ngành bất động sản. ............................................................... 35
1.3. Phân tích SWOT ................................................................................... 40
2. Phân tích định lƣợng ................................................................................... 42
2.1 Phân tích các chỉ số tài chính .................................................................. 42
2.2. Phân tích Dupont.................................................................................... 55
3. Định giá cổ phiếu ......................................................................................... 56
3.1. Mô hinh chiêt khâu cô tƣc : .................................................................... 56
3.2. Phƣơng phap so sanh P /E. ..................................................................... 58
III. ĐANH GIA HIÊU QUA HOAT ĐÔNG TAI CHINH CUA CÔNG TY VA
NGUYÊN NHÂN. ................................................................................................ 59
1. Thành công đạt đƣợc và nguyên nhân : ...................................................... 59
1.1. Thanh công ............................................................................................. 59
1.2. Nguyên nhân: .......................................................................................... 60
2. Hạn chế và nguyên nhân ............................................................................. 61
2.1. Hạn chế : ................................................................................................. 61
2.2. Nguyên nhân: ......................................................................................... 61
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI
CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG
NGHIỆP SÔNG ĐÀ................................................................................................ 63
I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH
PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI ............................ 63
1. Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25 ....................................... 63
1.1. Điểm sáng ............................................................................................... 63
1.2. Điểm tối ................................................................................................... 64
2. Kê hoach, chiên lƣơc cua công ty . ............................................................... 65
2.1. Chiến lƣợc sản phẩm .............................................................................. 65
2.2. Chiến lƣợc thị trƣờng ............................................................................. 66
2.3. Kê hoach vê mô hinh tô chƣc ................................................................. 66
2.4. Kê hoach vê doanh thu , lơi nhuân ......................................................... 66
2.5. Kê hoach triên khai cac dƣ an ............................................................... 67
II. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY ..... 67
1. Chu trọng tiếp thị sản phẩm , nâng cao hơn nƣa thƣơng hiêu Sudico nhăm
đây manh năng lƣc canh tranh . ...................................................................... 67
1.1.Thƣơng hiệu ngày càng đƣợc quan tâm thi trƣơng bât đông san ......... 67
1.2. Các phƣơng thƣc nâng cao thƣơng hiêu công ty .................................. 67
2. Nâng cao ty trong vôn nơ trong cơ câu vôn môt cach hơp ly nhăm tân dung
đon bay tai chinh . ............................................................................................ 70
2.1. Cơ câu vôn va rui ro tai chinh: .............................................................. 70
2.2. Đon bay tai chinh (financial leverage): ................................................. 70
2.3. Cơ câu vôn hơp ly: ................................................................................. 71
3. Nâng cao hiêu qua đâu tƣ cac dƣ an ........................................................... 72
3.1. Kiêm soat tôt hơn cac chi phi đâu vao ................................................... 72
3.2. Nâng cao công tac quan ly dƣ an ........................................................... 72
III. MÔT SÔ KIÊN NGHI VƠI BÔ/NGÀNH/CƠ QUAN CHƢC NĂNG ....... 73
1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc và Bộ xây dựng ........................... 73
1.1. Ngân hàng Nhà nƣớc cần đây manh tin dung bât đông san : ............... 73
1.2. Bộ xây dựng cần đơn gian hoa cac thu tuc hanh c hính trong kinh doanh
BĐS ................................................................................................................ 74
2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc ................................ 76
2.1. Nâng cao tinh hiêu qua: .......................................................................... 77
2.2. Phat triên bên vưng va ôn đinh ............................................................... 79
3. Khuyên nghi đâu tƣ cô phiêu SJS đôi vơi nha đâu tƣ ................................ 81
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 82
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 83
1
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Cơ cấu sở hữu
Bảng 2: Một số dự án lớn đang thựchiện
Bảng 3: Biến động doanh thu qua các năm
DANH MỤC HÌNH
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Năm 2009 là năm chứng kiến sự hồi phục khá ngoạn mục của nền kinh tế thế
giới và Việt Nam sau cơn bão tài chính và suy thoái kinh tế khủng khiếp bắt đầu từ
cuộc đổ vỡ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ nhờ các gói kích thích kinh tế của các chính phủ.
Thị trường chứng khoán vốn được coi là phong vũ biểu của nền kinh tế. Bởi thế, theo
đà hồi phục của nền kinh tế Việt Nam là sự sôi động trở lại của thị trường chứng khoán
Việt Nam.
Năm 2009 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô thị trường chứng khoán
Việt Nam. Tính đến tháng 11 năm 2009, đã có 430 cổ phiếu và chứng chỉ quỹ được
niêm yết trên 2 sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Mính HOSEvà sàn giao
dịch chứng khoán Hà Nội HNX với tổng giá trị vốn hóa là hơn 669 nghìn tỷ đồng tương
đương 55% GDP của năm 2008. Trong đó nổi bật là sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu
ngành bất động sản thay thế cho các cổ phiếu ngành ngân hàng trong giai đoạn 2007-
2008. Các cổ phiếu ngành bất động sản tăng giá mạnh nhất trong đợt tăng điểm của chỉ
số VN-index trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2009.
Cổ phiếu SJS của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà,
một trong những công ty bất động sản lớn nhất cả nước, cũng không nằm ngoài xu
hướng đó và thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư và giới phân tích với
cách nhìn lạc quan và triển vọng
Nhận thức được xu hướng ấy, em mạnh dạn chọn đề tài “Phân tích và định giá
cổ phiếu công ty cổ phần đầu tƣ phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà”
nhằm tìm hiểu sâu về tình hình hoạt động của công ty đứng trên cả hai góc độ là nhà
đầu tư và nhà quản trị tài chính doanh nghiệp, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu trước hết là tìm hiểu cơ sở lý luận về phân tích và định
giá cổ phiếu dựa trên những kinh nghiệm về phân tích công ty và định giá cổ phiếu trên
thế giới và Việt Nam. Sau đó áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển
đô thị và khu công nghiệp Sông Đà để có cái nhìn sâu về thực trạng hoạt động của công
ty nói chung và hoạt động tài chính nói riêng trong mối tương quan với quá khứ, với
ngành và tổng thể nền kinh tế vĩ mô. Từ đó làm nền tảng để xác mức giá cổ phiểu và
đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và giá trị doanh nghiệp.
3. Đối tƣợng và phạm nghiên cứu
2
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các mô hình phân tích và định giá cổ phiếu
được áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công
nghiệp Sông Đà.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng;
phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và thống kê
5. Kết cấu
Khóa luận được chia làm ba chương gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích công ty và định giá cổ phiếu
Chương 2: Phân tích và định giá cổ phiếu Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô
thị và khu công nghiệp Sông Đà
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính Công ty cổ phần đầu
tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà
Lời cảm ơn
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cố giáo truờng Đại học
Ngoại Thương nói chung và các thầy cô giáo trong khoa Tài chính - Ngân hàng nói
riêng đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Sau đó, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Nguyễn Tú Uyên đã nhiệt
tình hướng dẫn em hoàn thành tốt đẹp khóa luận này.
Xin kính chúc các thầy cô mạnh khoẻ và thành đạt!
3
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY
VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU
1. Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu
1.1. Khái niệm
1.1.1.Khai niệm phân tích công ty – company analysis.
Phân tích công ty là quá trình đánh giá một doanh nghiệp một cách tổng thể
theo phương pháp top-down bao gồm phân tích bên ngoài bên ngoài doanh nghiệp là
môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và phân tích bên trong doanh nghiệp dựa
trên các dữ liệu thu thập được1.
Phân tích công ty bao gồm phân tích định tính và phân tích định lượng. Phân tích
công ty nhằm mục đích định giá cổ phiếu (trong đầu tư chứng khoán thì còn được gọi là
phân tích tài chính doanh nghiệp hay phân tích cơ bản – fundamental analyis) và phục
vụ cho hoạt động quản trị doanh nghiệp, trong đó hoạt động tài chính.
1.1.2. Khai niệm đinh gia cô phiếu
Khai niệm: Định giá cổ phiếu là quá trình tính toán và xác định giá trị lý
thuyết (hay giá trị nội tại, gián trị thực- intrinsic value) của cổ phiếu dựa trên những
phân tích cơ bản ước lượng các dòng tiền trong tương lai và khả năng sinh lời của
công ty. Định giá cổ phiếu của công ty để phục vụ cho các mục đích: đưa ra các quyết
định mua, bán và nắm giữ cổ phiếu; cổ phần hóa doanh nghiệp; phát hành chứng
khoán lần đầu ra công chúngIPO; mua lại và sáp nhập doanh nghiệp M&A2
Khi nói đến giá cổ phiếu, cần phân biệt giá trị nội tại với các giá trị khác của
cổ phiếu bao gồm giá trị nội tại với giá trị thị trường, mệnh giá và giá trị sổ sách.
Mệnh giá là giá trị danh nghĩa của cổ phiếu, là số tiền ghi trên tờ cổ phiếu, theo quy
định hiện hành của Việt Nam hiện nay, mệnh giá cổ phiếu là 10 000 VND. Mệnh giá cổ
phiếu không có giá trị thực tế đối với người đầu tư khi đã đầu tư, và nó không liên quan
j đến giá trị thị trường của cổ phiếu đó. Mệnh giá cổ phiếu chỉ có giá trị đối với cty tại
thời điểm phát hành, nó thể hiện đc số tiền tối thiểu mà công ty có thể nhận đc từ mỗi
cổ phiếu phát hành. Giá trị sổ sách (book value) và giá trị thị trường. Giá trị sổ sách là
1 http://en.wikipedia.org/wiki/Business_analysis
2 Warrent Buffett sinh ngày 30 tháng 8 năm 1930 tại Omaha, bang Nebraska, Hoa Kỳ là nhà đầu tư thành công
nhất thế giới, cổ đông lớn nhất kiêm giám đốc hãng Berkshire Hathaway – một trong những tập đoàn tài chính-
bảo hiểm đa quốc gia lớn nhất nước Mỹ và thế giới có lợi suất cổ phiếu lên đến 76% từ 2000-nay, so với 11.3% của lợi suất S&P 500 - và được tạp chí Forbes xếp ở vị trí người giàu thứ hai thế giới sau Bill Gates với tài sản
chừng 37 tỉ USD.
4
giá trị kế toán của một tài sản hoặc một doanh nghiệp. Giá trị sổ sách của tài sản bằng
chi phí mua sắm trừ khi phần khấu hao lũy kế của tài sản đó. Giá trị sổ sách của doanh
nghiệp bằng giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả
và giá trị cổ phiếu ưu đãi được được ghi trên bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp. Giá
trị thị trường (market value) là giá của tài sản hoặc được giao dịch trên thị trường.
Thường thì giá trị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp thường cao hơn giá trị kế toán.
Về giá trị lý thuyết và giá trị thị trường, cặp giá trị này thường được dùng để
chỉ giá tri của các chứng khoán. Giá trị thị trường của một chứng khoán là giá trị của
chứng khoán đó khi được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Giá trị lý thuyết (giá
trị nội tại) là giá trị của chứng khoán đó được xác định bằng các phương pháp định giá
chứng khoán theo các lý thuyết về định giá chứng khoán. Trong một thị trường hiệu quả
thì giá trị thị trường của chứng khoán phản ánh đúng hoặc gần đúng giá trị nội tại của
nó.
Khi nhắc đến giá trị thị trường và giá trị nội tại của cổ phiếu, người ta thường
mua vào khi giá trị thị trường thấp hơn giá trị thực của nó (undervalued) với kì vọng giá
cổ phiếu sẽ lên và bán ra khi giá trị thị trường thấp hơn giá thị nội tại của nó
(overvalued) với kì vọng giá cổ phiếu sẽ giảm.
Khi định giá cổ phiếu cần tuân theo hai nguyên tắc. Nguyên tắc thứ nhất là giá
trị thời gian của tiền tệ: Giá trị tiền theo thời gian, trên cơ sở toán học, là số tiền nhận
được hôm nay có giá trị hơn số tiền nhận được vài tháng hoặc vài năm sau với cùng số
lượng. Vì thế, khi định giá cổ phiếu luôn phải chiết khấu các dòng tiền trong tương lai
về hiện tại. Nguyên tắc thứ hai là mối quan hệ giữa lợi suất và rủi ro. Trong tài chính,
lợi suất và rủi ro có mối quan hệ ngược nhau. Công ty càng rủi ro cao thì lợi suất yêu
cầu phải cao và ngược lại.
1.2. Vai trò
1.2.1. Vai trò của phân tích công ty:
Đối với hoạt động quản trị doanh nghiệp nói chung, phân tích công ty là công
cụ đắc lực trong quá trình lập kế hoạch, quản lý và đưa ra quyết định của các nhà quản
trị doanh nghiệp một cách hiệu quả. Các kết quả phân tích công ty sẽ cung cấp một cái
nhìn chuyên sâu về từng mảng, từng bộ phận hoạt động của công ty. Đối với hoạt động
tài chính nói riêng, các kết quả phân tích công ty về tình hình hoạt động tài chính (phân
tích định lượng) giúp đánh giá được hiệu quả hoạt động tài chính, khả năng sinh lời và
5
khả năng tăng trưởng của công ty và là công cụ dự báo tài chính bao gồm dự báo dòng
tiền, dự báo doanh thu, dự báo lợi nhuận.
Đối với các cổ đông, nhờ các kết quả phân tích công ty các cổ đông có thể
đánh giá được hiệu quả hoạt động của công ty và định giá được khả năng sinh lời của
mỗi đồng vốn bỏ ra. Từ đó có thể đưa ra các quyết định tăng thêm vốn góp, chuyển
nhượng vốn hay rút vốn khỏi doanh nghiệp.
Đối với các định chế tài chính trong đó có ngân hàng, phân tích công ty là công
cụ để đánh giá rủi ro tín dụng. Đây chính là ứng dụng của phân tích công ty trong phân
tích tín dụng bao gồm 5C: phẩm chất (character), năng lực (capacity), điều kiện
(condition), thế chấp (collateral) và vốn (capital). Từ đó đưa ra các quyết định về cấp
tín dụng đồng thời gián tiếp giám sát quá trình sử dụng vốn vay của doanh nghiệp.
Đối với các đối tác trong đó có nhà cung cấp, các kết quả phân tích công ty sẽ
cung cấp những thông tin về uy tín về triển vọng của công ty và khả năng thanh khoản
các khoản nợ ngắn hạn, từ đó đưa ra các chính sách bán chịu, chiết khấu hay giảm giá.
Đối với các nhà phân tích và tư vấn tài chính, phân tích công ty sẽ giúp họ tư
vấn các nhà đầu tư là các khách hàng của mình trong việc mua, bán, nắm giữ cổ phiếu.
Đối với nhà đầu tư, phân tích công ty là kim chỉ nam để lựa chọn đầu tư cổ
phiếu trong đầu tư chứng khoán. Một nhà đầu tư thông minh thường không chỉ quan
tâm đến phân tích kĩ thuật mà còn chủ yếu dựa vào phân tích cơ bản. Phân tích cơ bản
nhằm tính toán về đánh giá triển vọng tăng trưởng, thị trường, doanh số, các chỉ số tài
chính, tình hình pháp lý và hệ thống quản trị của doanh nghiệp và triển vọng của ngành
hoạt động, của nền kinh tế quốc dân nhằm tìm ra các doanh nghiệp xứng đáng để đầu
tư. Nhà đầu tư phải tìm hiểu về công ty trước khi có quyết định đầu tư. Hơn nữa, nếu
chỉ dựa vào phân tích kĩ thuật và bỏ qua phân tích cơ bản mà vẫn tiến hành đầu tư quả
là rất nguy hiểm.
Đối với chính phủ và các cơ quan nhà nước, các phân tích công ty sẽ giúp họ
đưa ra quyết định về phân bổ ngân sách, cấp vốn, quốc hữu hóa hoặc phục vụ mục đích
thống kê về tình hình kinh tế.
1.2.2. Vai trò của đinh gia cô phiếu
Thứ nhất, định giá cổ phiếu là công cụ giúp nhà đầu tư đưa ra được quyết định
đầu tư đúng đắn. Khi xác định giá cổ phiếu, người ta xác định giá trị thực của nó. Khi
giá cổ phiếu trên thị trường thấp hơn giá trị thực, nhà đầu tư sẽ quyết định mua vào.
Ngược lại, khi giá cổ phiếu lên cao hơn mức giá trị thực của nó, nhà đầu tư sẽ quyết
6
định bán ra hoặc nắm giữ cổ phiếu dài hạn để hưởng cổ tức. Thị trường càng hiệu quả,
giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường sẽ càng gần với mức giá mà nó đã được xác định
bằng các phương pháp định giá chính xác nhất.
Thứ hai, định giá cổ phiếu giúp các nhà quản trị doanh nghiệp xác định được
giá trị doanh nghiệp mình từ đó đề ra các giải pháp nâng cao giá trị doanh nghiệp. Giá
trị nội tại của cổ phiếu cao thường cho thấy công ty đó là một công ty tốt, có triển vọng
và đáng để đầu tư dài hạn. Đối với các nhà quản trị doanh nghiệp, nhìn vào giá trị nội
tại của cổ phiếu để thấy được doanh nghiệp mình đang hoạt động tốt đến đâu và ở vị trí
nào khi so sánh với các doanh nghiệp khác trong ngành. Từ đó đưa ra các giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động và chiến lược cạnh tranh thích hợp.
Thứ ba, định giá cổ phiếu sẽ đưa ra mức giá trị thực để đề xuất đấu giá cổ
phần hay giá chào bán chứng khoán ra công chúng của công ty cổ phần. Từ đó xác
định được số cổ phần được chia cho các cổ đông. Chẳng hạn, ở Việt Nam, trường hợp
cổ phần hóa Vietcombank, Habeco và Sabeco, nhà nước đã đặt mức giá quá cao cho các
cổ phiếu này khi phát hành lần đầu ra công chúng. Với mức giá quá cao so với giá trị
thực như vậy nên đã không kêu gọi đủ số người tham gia mua cổ phần. Do đó, không
huy động được đủ số vốn cổ phần mà các công ty này cần.
1. 3. Mối quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu
Phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ phiếu. Theo Warrant Buffet3, quy
trình phân tích cơ bản nhằm định giá cổ phiếu bao gồm 3 bước: Phân tích vĩ mô, phân
tích ngành và phân tích công ty. Phân tích công ty cung cấp các dữ liệu phục vụ cho
việc định giá cổ phiếu. Phân tích công ty sẽ cho các số liệu về thu nhập trong tương lai
của công ty, chi phí vốn bình quân WACC (hay tỷ suất chiết khấu), khả năng sinh lời,
dự báo dòng tiền, kế hoạch cổ cổ tức, lợi nhuận….. để xác định giá trị thực của cổ phiếu
một cách chính xác nhất.
Định giá cổ phiếu là sự lượng hóa bằng con số, là kết quả của phân tích công
ty. Giá trị thực của cổ phiếu phản ánh các yếu tố tài chính, kinh tế và các yếu tố định
tính cũng như định lượng khác của công ty và môi trường vĩ mô. Bằng phương pháp
đính giá chính xác nhất, giá trị thực của cổ phiếu sẽ phản đúng giá trị của công ty thể
hiện trong kết quả phân tích về công ty đó.
7
2. Phƣơng pháp phân tích công ty và định giá cổ phiếu
2.1. Phân tích định tính (qualitative analysis)
2.1.1. Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô PESTEL
Trước hết, khi phân tích một công ty cần phải đặt nó trong mối quan hệ với môi
trường kinh tế vĩ mô. Doanh nghiệp là một hệ thống mở và nó tồn tại trong mối quan hệ
với môi trường kinh tế vĩ mô. Chu kì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp biến động
theo chu kì của nền kinh tế quốc gia và thế giới. Dù ít hay nhiều, doanh nghiệp đều chịu
sự chi phối và những tác động của môi trường kinh tế vĩ mô và các chính sách của
chính phủ. Phân tích PESTEL là phân tích tổng hợp các yếu tố mà tác động đến công ty
bao gồm: Chính trị - Kinh tế - Xã hội - Công nghệ - Môi trường tự nhiên - Pháp lý.
a. Môi trường chính tri (potical environment):
Một môi trường chính trị là yếu tố đầu tiên quyết định đến môi trường kinh
doanh của doanh nghiệp. Thay đổi chính trị sẽ dẫn đến thay đổi các chính sách kinh tế
và các chính sách về kinh tế sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Trên phạm vi một quốc
gia, một môi trường chính trị ổn định và hòa bình, không có tranh chấp, nội chiến hay
bất ổn thì mọi hoạt động kinh tế mới được đảm bảo. Trên bình diện quốc tế, một mối
quan hệ chính trị - ngoại giao tốt giữa các chính phủ thì doanh nghiệp trong quốc gia đó
sẽ được hưởng lợi từ những chính sách ngoại giao đó bao gồm các hiệp định, các cam
kết thương mại song phương hoặc đa phương, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài,
xuất nhập khẩu hay tín dụng quốc tế…. giữa các chính phủ.
b. Môi trường kinh tế (Economic environment).
Thứ nhất là môi trường kinh tế trong nước. Môi trường kinh tế trong chi phối
đến hoạt động của doanh nghiệp thông qua hàng loạt các chỉ báo kinh tế vĩ mô. Trước
hết, sự tăng giảm thu nhập GDP làm tăng hay giảm nhu cầu về hàng hóa đối với doanh
nghiệp Khi kinh tế tăng trưởng, doanh nghiệp sẽ tập trung vào các kế hoạch mở rộng
quy mô sản xuất kinh doanh, tăng doanh số hay chú trọng đến nhu cầu của người tiêu
dùng. Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, doanh nghiệp tập trung vào các kế hoạch cắt
giảm chi phí, quy mô hoạt động, để sinh tồn. Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào. Lãi
suất tác động đến chi phí vốn vay. Sự biến động của tỷ giá hối đoái tác động đến chi phí
nhập khẩu, doanh thu từ xuất khẩu. Tiếp theo là các chính sách thuế của chính phủ.
Thuế thu nhập doanh nghiệp ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng.
Thứ hai là môi trường kinh tế quốc tế. Đặc điểm của thị trường nước ngoài quyết
định đến nhu cầu về hàng hóa xuất khẩu (đối với doanh nghiệp xuất khẩu hàng hóa),
8
đầu tư trực tiếp ra nước ngoài (xuất khẩu vốn) đồng thời tác động đến nguồn cung cấp
các đầu vào như công nghệ, vốn (các doanh nghiệp nhập khẩu công nghệ, vốn từ nước
ngoài). Bên cạnh đó, toàn cầu hóa và sự hội nhập kinh tế quốc tế mang đến cho doanh
nghiệp cả cơ hội (mở rộng thị trường, tiếp thu vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý…)
lẫn thách thức (áp lực cạnh tranh, nguy cơ tụt hậu….).
c. Môi trường văn hóa-xã hội (Socio-cultural Environment):
Thứ nhất là môi trường xã hội và nhân khẩu học. Về dân số, tốc độ tăng trưởng
dân số càng cao sẽ là nguồn cung ứng lao động dồi dào cho doanh nghiệp, chi phí nhân
công sẽ thấp hơn, đồng thời tăng dân số sẽ tăng thị trường tiêu thụ cho sản phẩm của
doanh nghiệp. Về địa lý, mỗi khu vực địa lý có đặc điểm khí hậu, địa hình khác nhau thì
lĩnh vực ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp cũng phải thích ứng với mỗi khu vực
đó. Về cấu trúc xã hội, mỗi một xã hội đều phân chia thành những tầng lớp, giai cấp và
nhóm người khác nhau. Mỗi tầng lớp, giai cấp và nhóm người sẽ có những đặc trưng về
tâm lý tiêu dùng và nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ cũng khác nhau tương ứng với các
phân đoạn thị trường khác với các dòng sản phẩm hay loại hình dịch vụ khác nhau. Bên
cạnh đó, thu nhập trung bình của người dân, số người có việc làm càng cao thì càng
thúc đẩy tiêu thụ hàng, đòi hỏi về chất lượng sản phẩm, dịch vụ càng khắt khe. Từ đó,
doanh nghiệp biết cách đổi mới, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ. Một ví dụ điển
hình là ở Đức trong giai đoạn hiện nay có rất nhiều người có thu nhập cao, điều kiện
sống tốt, có khả năng trình độ và làm tại những vị trí ổn định của xã hội nhưng họ thích
sống độc thân, không muốn phải có trách nhiệm về gia đình, công việc sinh con đẻ
cái.... Những yếu tố này giúp các công ty ở Mỹ nảy sinh các dịch vụ, hàng hóa cho
người độc thân.
Thứ hai, là môi trường văn hóa. Văn hóa bao gồm tín ngưỡng và các giá trị,
phong tục, tập quán, các nghi lễ và nghệ thuật. Văn hóa quyết định thị hiếu và phong
cách của người tiêu dùng, do đó buộc doanh nghiệp phải tạo ra những sản phẩm hoặc
dịch vụ phù hợp với văn hóa của họ, nếu không sản phẩm của doanh nghiệp sẽ bị họ
đào thải.
d. Môi trường công nghệ (Technological environment):
Sự phát triển công nghệ được coi là cuộc cách mạng vĩ đại của loài người và
có ảnh hưởng to lớn đến tổng thể nền kinh tế và bản thân doanh nghiệp. Trên phương
diện nền kinh tế nói chung, công nghệ có tác động làm tăng năng suất, giảm chi phí và
tạo ra nhiều sản phẩm mới ưu việt hơn. Trên phương diện doanh nghiệp nói riêng, công
9
nghệ giúp cải tiến và hiện đại hóa cách thức sản xuất (áp dụng tự động hóa vào sản
xuất,…); cải tiến phương thức phân phối và lưu thông hàng hóa giúp đẩy mạnh tiêu thụ
sản phẩm của doanh nghiệp (nhờ công nghệ, bán hàng trực tuyến ra đời tiện lợi và ít tốn
kém hơn bán hàng qua các kênh phân phối thông thường như qua đại lý hay môi giới);
cải tiến phương thức quản lý, điều hành doanh nghiệp. Sự ra đời của công nghệ thông
tin cho phép giao dịch từ xa, làm việc tại nhà, dùng máy tính để thay thế cho con người,
tinh vi hơn, hiện đại hơn, tiết kiệm thời gian hơn; giúp tạo ra được nguồn lực con người
có trình độ và kĩ năng cao hơn, lành nghề là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự
thành bại của công ty
e. Môi trường tự nhiên (Environmental protection)
Thứ nhất, môi trường tự nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp
trên cả hai mặt tích cực và tiêu cực. Môi trường tự nhiên tạo điều kiện thuận lợi cho
doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh bằng việc cung cấp nguyên liệu đầu vào
dồi dào, đó là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô giá: tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài
nguyên rừng. Ngược lại, môi trường tự nhiên cũng có thể gây ra những thảm họa cho
con người nói chung và doanh nghiệp nói riêng: thiên tai, lũ lụt, động đất,… Hậu quả
của những thảm họa này các nhà máy, công xưởng bị tàn phá, hoạt động sản xuất kinh
doanh bị gián đoạn. Thêm vào đó là nguy cơ đe dọa từ các nguồn tài nguyên không tái
sinh khiến doanh nghiệp phải bỏ chi phí tìm ra các nguồn nguyên liệu đầu vào thay thế
khác.
Thứ hai, vấn đề bảo vệ môi trường tạo sức ép không nhỏ đến doanh nghiệp.
Việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên của doanh nghiệp chịu dự điều chỉnh của
các luật liên quan về môi trường và ô nhiễm môi trường. Doanh nghiệp có thể phải
đóng nhiều loại thuế hoặc phí liên quan đến tài nguyên và môi trường và xây dựng hệ
thống xử lý chất thải nếu thực thi các dự án có ảnh hưởng đến môi trường, vì thế có thể
doanh nghiệp sẽ quyết định không tiến hành dự án vì chi phí quá cao, làm giảm dòng
tiền (chi phí rác thải thường là 5-10% tổng doanh thu của dự án). Dưới sức ép của
người tiêu dùng, sản phẩm của doanh nghiệp phải đảm bảo thân thiện với môi trường.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xử lý vấn đề bảo vệ môi trường không tốt có thể sẽ phải
chịu chi phí vốn yêu cầu từ phía các chủ sở hữu sẽ cao vì phải bù đắp cho các rủi ro
này.
10
f. Môi trường phap lý (Legal Environment).
Trước hết, môi trường pháp lý điều chỉnh hoạt động của doanh nghiệp trên
phương diện các nguồn luật chung. Luật Doanh Nghiệp điều chỉnh thành lập doanh
nghiệp, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức sở hữu, hoạt động phá sản, mua lại,
sáp nhập, chia tách doanh nghiệp.... Luật thương mại điều chỉnh các hoạt động mua bán
hàng hóa, cung ứng dịch vụ và xúc tiến thương mại của doanh nghiệp. Luật sở hữu trí
tuệ điều chỉnh các hoạt động liên quan đến bản quyền, bằng sáng chế, phát minh, mô
hình kinh doanh, bí quyết công nghệ,…. Luật lao động quy định về lương thưởng, bảo
hiểm, trợ cấp, tuyển dụng, chế độ hưu trí, xa thải người lao động,…chi phối đến tình
hình nhân sự của doanh nghiệp. Luật cạnh tranh bảo vệ quyền kinh doanh chính đáng
của các doanh nghiệp, chống lại các hành vi cạnh tranh không lành mạnh.
Quan trọng hơn, các nguồn luật riêng điều chỉnh lĩnh vực và ngành nghề kinh
doanh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, các doanh nghiệp là các ngân hàng chịu sự điều
chỉnh của luật các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp là công ty bảo hiểm chịu sự điều
chỉnh của luật kinh doanh bảo hiểm. Doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản chịu sự
điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản,….
Tuy nhiên, dù là luật chung hay luật riêng thì một môi trường pháp luật tốt thì
phải vừa thông thoáng và vừa chặt chẽ thì mới duy trì ổn định hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp. Thông thoáng để khuyến khích doanh nghiệp hoạt động sản xuất
kinh doanh. Chặt chẽ để doanh nghiệp không thể lách luật, vi phạm pháp luật để tránh
gây ra những tổn hại về mặt tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp.
2.1.2. Phân tích nganh (mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter)
Một trong những mô hình phổ biến nhất trong phân tích ngành là mô hình 5 lực
lượng cạnh tranh của Micheal Porter4. Mô hình Porter’s Five Forces được xuất bản lần
đầu trên tạp chí Harvard Business Review năm 1979 với nội dung tìm hiểu yếu tố tạo ra
lợi nhuận trong kinh doanh. Mô hình này, thường được gọi là “Năm lực lượng của
Porter”, được xem là công cụ hữu dụng để tìm hiểu nguồn gốc lợi nhuận. Quan trọng
hơn cả, mô hình này cung cấp các chiến lược cạnh tranh để doanh nghiệp duy trì hay
tăng lợi nhuận. Các doanh nghiệp thường sử dụng mô hình này để phân tích xem họ có
nên gia nhập một thị trường nào đó, hoặc hoạt động trong một thị trường nào đó không.
4 Michael Eugene Porter, giáo sư đại học Bishop William Lawrence của trường kinh doanh Harvard, là tác giả
dẫn đầu các lý thuyết về chiến lược và cạnh tranh được thế giới công nhận và ứng dụng rộng rãi.
11
Hình 1: Mô hình Michael Porter
(Nguồn: http://mbavn.org/view_news.php?id=1082)
Theo Michael Porter, cường độ cạnh tranh trên thị trường trong một ngành sản xuất bất
kỳ chịu tác động của 5 lực lượng cạnh tranh sau:
(1) Sức mạnh của nha cung cấp (The bargaining power of suppliers):
Sức mạnh của nhà cung cấp thể hiện khả năng quyết định các điều kiện giao
dịch của họ đối với doanh nghiệp. Những nhà cung cấp yếu thế có thể phải chấp nhận
các điều khoản mà doanh nghiệp đưa ra, nhờ đó doanh nghiệp giảm được chi phí và
tăng lợi nhuận trong sản xuất, ngược lại, những nhà cung cấp lớn có thể gây sức ép đối
với ngành sản xuất bằng nhiều cách. Sau đây là một số yếu tố quyết định sức mạnh của
nhà cung cấp:
Một là mức độ tập trung của các nhà cung cấp. Sức mạnh của nhà cung cấp sẽ
rất lớn, nếu mức độ tập trung của họ cao. Nếu nhà cung cấp của một doanh nghiệp phải
cạnh tranh với nhiều nhà cung cấp khác, thì có khả năng là họ sẽ phải chấp nhận những
điều khoản bất lợi hơn, vì doanh nghiệp có thể nhanh chóng chuyển sang đặt hàng của
nhà cung cấp khác, do đó, nhà cung cấp buộc phải chấp nhận tình trạng bị ép giá.
Hai là mức độ chuẩn hóa của đầu vào. Việc đầu vào được chuẩn hóa cũng làm
tăng tính cạnh tranh giữa các nhà cung cấp và do vậy làm giảm sức mạnh của họ, chẳng
hạn như mối quan hệ giữa các nhà sản xuất lốp (nhà cung cấp) với các nhà sản xuất xe
hơi
12
Ba là chi phí thay đổi nhà cung cấp. Chi phí này càng cao thì doanh nghiệp sẽ
càng phải chịu nhiều điều khoản bất lợi mà nhà cung cấp đặt ra, vì việc chuyển từ nhà
cung cấp này sang nhà cung cấp khác sẽ buộc doanh nghiệp sản xuất phải chịu các chi
phí khổng lồ. Mối quan hệ giữa Microsoft (với vai trò nhà cung cấp) với các nhà sản
xuất máy vi tính thể hiện rõ điều này.
Bốn là nguy cơ tăng cường hợp nhất giữa nhà cung cấp và đơn vị sản xuất.
Chẳng hạn như hãng sản xuất đồ uống mua các tiệm rượu, hay hãng Baxter
International – nhà sản xuất các thiết bị y tế – mua lại nhà phân phối American Hospital
Supply. Khả năng này càng cao thì sức mạnh của nhà cung cấp càng lớn.
(2) Sức mạnh của khach hang (The bargaining power of buyers )
Trong trường hợp khách hàng có sức mạnh lớn, khách hàng có khả năng áp giá
hay thâu tóm hãng sản xuất. Khách hàng có sức mạnh lớn là những khách hàng có tính
tập trung cao, ít phân tán hay mua một lượng sản phẩm sản xuất ra trong bối cảnh kênh
phân phối hoặc sản phẩm đã được chuẩn hóa. Nhìn chung, khi sức mạnh khách hàng
lớn, thì mối quan hệ giữa khách hàng với ngành sản xuất sẽ gần với cái mà các nhà kinh
tế gọi là độc quyền mua – tức là thị trường có nhiều nhà cung cấp nhưng chỉ có một
người mua. Trong điều kiện thị trường như vậy, khách hàng có khả năng áp đặt giá
khiến tỷ lệ lợi nhuận của ngành giảm. Ví dụ, thị trường bán lẻ rộng lớn của các hãng
Circui City và Sear giúp cho họ nắm được quyền lực tương đối để áp đặt giá cả với các
nhà sản xuất đồ gia dụng. Khách hàng cũng có khả năng sát nhập hay thậm chí là mua
hãng sản xuất. Ví dụ điển hình là các nhà sản xuất ô tô lớn rất có thể mua hãng sản xuất
lốp xe.
Ngược lại, trong trường hợp khách hàng yếu, áp lực đối với nhà sản xuất dịu
hơn, thậm trí nhà sản xuất có khả năng sáp nhập hoặc mua các hãng phân phối. Khách
hàng yếu khi chi phí chuyển đổi sản phẩm của khách hàng lớn, thường do sản phẩm
không được chuẩn hóa, vì thế khách hàng không thể dễ dàng chuyển sang sử dụng sản
phẩm khác được. Sức mạnh khách hàng yếu khi có rất nhiều khách hàng, nên khả năng
mặc cả không cao, nhất là đối với các loại hàng hóa tiêu dùng. Hơn nữa, khi nhà sản
xuất cung cấp giá trị đầu vào đáng kể cho khách hàng thì nhà sản xuất cũng có khả năng
chi phối khách hàng, thể hiện qua mối quan hệ giữa Intel với các nhà sản xuất máy vi
tính.
(3) Nguy cơ xuất hiện cac sản phẩm thay thế ( The threat of substitute products)
13
Thứ nhất, các sản phẩm thay thế xuất hiện làm hạn chế khả năng tăng giá của
doanh nghiệp. Trong mô hình của Porter, thuật ngữ “sản phẩm thay thế” là đề cập đến
sản phẩm thuộc các ngành sản xuất khác. Theo các nhà kinh tế, nguy cơ thay thế xuất
hiện khi nhu cầu về một sản phẩm bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi giá cả của một hàng
hóa thay thế. Độ co giãn nhu cầu theo giá của một sản phẩm chịu tác động của sự thay
đổi giá ở hàng hóa thay thế. Càng có nhiều hàng hóa thay thế thì đồ thị thể hiện nhu cầu
sản phẩm càng có độ co giãn cao vì lúc này người mua có nhiều sự lựa chọn hơn. Khi
đó tăng mức độ cạnh tranh về giá giữa các doanh nghiệp.
Thứ hai, các sản phẩm thay thế thường đến từ bên ngoài ngành. Giá của các
lon đựng nước bằng nhôm bị cạnh tranh bởi giá của các loại bao bì khác như chai thủy
tinh, hộp thép và hộp nhựa. Ngày nay, giá của các lốp xe mới không đắt đến mức người
ta phải vá lại lốp xe cũ để dùng. Nhưng trong ngành vận tải, lốp mới rất đắt trong khi
lốp bị hỏng rất nhanh, vì vậy ngành vá lốp xe tải vẫn còn phát triển được.
Thứ ba, người tiêu dùng phải chịu chi phí chuyển đổi khi sử dụng các sản phẩm
thay thế. Chi phí chuyển đổi càng cao thì khả năng tiêu dùng sản phẩm thay thế càng
thấp.
(4) Cac rao cản gia nhập nganh đối với đối thủ tiêm ẩn ( The threat of new entrants)
Những rào cản gia nhập ngành là những yếu tố làm cho các đối thủ tiềm ẩn
trong tương lai gia nhập vào một ngành khó khăn và tốn kém hơn. Đối thủ tiềm ẩn
nhiều hay ít, áp lực áp lực cạnh tranh của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào
các yếu tố sau:
Một là chính phủ tạo nên các hàng rào. Mặc dù có vai trò duy trì cạnh tranh
công bằng và lành mạnh thông qua các hành động chống độc quyền, nhưng chính phủ
vẫn hạn chế cạnh tranh thông qua việc chấp nhận độc quyền. Ngành công nghiệp điện
được coi là độc quyền tự nhiên, vì một công ty cung cấp điện cho khu vực sẽ hiệu quả
hơn là cho phép nhiều công ty điện cùng tồn tại trên một địa bàn. Để hạn chế các công
ty điện lực khai thác lợi thế này, chính phủ cho phép có một nhà độc quyền cung cấp
điện.
Hai là rào cản về bằng sáng chế và sở hữu trí tuệ. Các ý tưởng và kiến thức
giúp nâng cao lợi thế cạnh tranh được coi là sở hữu cá nhân sau khi được cấp bằng sáng
chế và ngăn không cho những người khác áp dụng kiến thức này. Chẳng hạn, Edwin
Land đã phát minh ra máy ảnh Polaroid năm 1947 và sáng lập một công ty độc quyền
trong lĩnh vực chụp ảnh lấy ngay. Năm 1975, Kodak muốn tham gia vào thị trường máy
14
chụp ảnh lấy ngay này và bắt đầu giới thiệu một loại máy ảnh tương tự. Polaroid lập tức
kiện Kodak vi phạm bản quyền và thắng kiện, buộc Kodak phải rời khỏi ngành công
nghiệp béo bở này.
Ba là rào cản về yếu tố đầu vào (vốn, kỹ thuật, công nghệ, nhân lực…). Hiện tại
chỉ có 2 hãng hàng không lớn cạnh tranh với nhau là Airbus và Boeing. Nếu không có
sự đột biến về công nghệ để chế tạo ra sản phẩm mới hoặc là tối ưu hơn máy bay (Loại
máy nào đó có thể đi từ nơi này sang nơi khác như truyện cổ tích) hoặc là tính năng
tương đương nhưng giá và công nghệ rẻ hơn thì chắc chắn rào cản gia nhập ngành chế
tạo máy bay vẫn là đích quá xa cho các doanh nghiệp khác.
(5) Mức độ cạnh tranh ngành (The competitive rivalry)
Sự sàng lọc trong ngành. Đến một lúc nào đó, mức độ tăng trưởng ngành chậm
lại và thị trường trở nên bão hòa, tạo nên tình huống cung vượt quá cầu. Khi đó cuộc
sàng lọc diễn ra, cạnh tranh dữ dội dẫn đến chiến tranh giá cả và một số công ty phá
sản.
Số lượng công ty lớn. Số lượng công ty lớn làm tăng tính cạnh tranh, vì có
nhiều hãng hơn trong khi tổng số khách hàng và nguồn lực không đổi. Tính cạnh tranh
sẽ càng mạnh hơn nếu các hãng này có thị phần tương đương nhau, dẫn đến phải “chiến
đấu” để giành vị trí chi phối thị trường.
Các chi phí cố định cao. Chi phí cố định cao thường tồn tại trong một ngành có
tính kinh tế theo quy mô. Khi tổng chi phí chỉ lớn hơn không đáng kể so với chi phí cố
định, thì các hãng phải sản xuất gần với tổng công suất để đạt được mức chi phí thấp
nhất cho từng đơn vị sản phẩm. Như vậy, các hãng sẽ phải bán một số lượng rất lớn sản
phẩm trên thị trường, và vì thế phải tranh giành thị phần, dẫn đến cường độ cạnh tranh
tăng lên.
Chi phí lưu kho cao hoặc sản phẩm dễ hư hỏng. Đặc điểm này khiến nhà sản
xuất muốn bán hàng hóa càng nhanh càng tốt. Nếu cùng thời điểm đó, các nhà sản xuất
khác cũng muốn bán sản phẩm của họ thì cuộc cạnh tranh giành khách hàng sẽ trở nên
dữ dội.
Mức độ khác biệt hóa sản phẩm thấp. Đặc điểm này luôn dẫn đến mức độ cạnh
tranh cao. Ngược lại, nếu sản phẩm của các hãng khác nhau có đặc điểm hàng hóa khác
nhau rõ rệt sẽ giảm cạnh tranh.
Các rào cản rút lui khỏi ngành lớn. Đặc điểm này khiến doanh nghiệp phải chịu
một chi phí cao, nếu muốn từ bỏ không sản xuất sản phẩm nữa, buộc phải ở lại trong
15
ngành và tiếp tục cạnh tranh ngay cả khi công việc kinh doanh không thuận lợi lắm.
Một rào cản phổ biến là tính đặc trưng và chuyên môn hóa cao của tài sản cố định. Khi
đó, khó có thể thanh lý các tài sản đó cho những ngành khác. Việc hãng Litton
Industries giành được các thiết bị của hãng đóng tàu Ingall Shipbuilding minh họa rõ
điều này. Litton đã rất thành công trong thập kỷ 1960 với các hợp đồng đóng tàu cho
Hải quân. Nhưng khi chi quốc phòng của Mỹ giảm xuống, Litton nhận thấy rõ khả năng
giảm doanh số cũng như lợi nhuận. Hãng quyết định cơ cấu lại, nhưng việc từ bỏ xưởng
đóng tàu không thực hiện được, do không bán được các thiết bị đóng tàu đắt tiền và
mang tính chuyên môn hóa cao. Cuối cùng, Litton buộc phải ở lại trong thị trường đóng
tàu đang xuống dốc.
2.1.3. Phân tích SWOT
SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh:
Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats
(Nguy cơ). Đây là công cụ cực kỳ hữu ích giúp chúng ta tìm hiểu vấn đề hoặc ra quyết
định trong việc tổ chức, quản lý cũng như trong kinh doanh. Cụ thể, khi phân tích
SWOT, cần đánh giá doanh nghiệp trên các phương diện sau:
Thứ nhất, phân tích SWOT là nhìn nhận doanh nghiệp từ yếu tố thuộc bên
trong doanh nghiệp bao gồm điểm mạnh và điểm yếu. Các mặt mạnh về tổ chức doanh
nghiệp có thể là đặc điểm nổi bật của sản phẩm, các kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức,
nguồn lực và những lợi thế mà doanh nghiệp có được trước các đối thủ cạnh tranh. Cụ
thể, doanh nghiệp có nhiều nhà quản trị tài năng, có công nghệ vượt trội, thương hiệu
nổi tiếng, có sẵn tiền mặt, doanh nghiệp có hình ảnh tốt trong mắt công chúng hay
chiếm thị phần lớn trong các thị thường chủ chốt. Ngược lại, những mặt yếu của doanh
nghiệp thể hiện ở những thiểu sót hoặc nhược điểm và kỹ năng, nguồn lực hay các yếu
tố hạn chế năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp. Đó có thể là mạng lưới phân phối
kém hiệu quả, tình hình tài chính bất ổn, thanh khoản kém, nguồn nhân lực thiếu kỹ
năng, quan hệ lao động không tốt, thiếu các nhà quản trị có kinh nghiệm quốc tế hay
sản phẩm lạc hậu so với các đối thủ cạnh tranh...
Thứ hai, phân tích SWOT là đánh giá triển vọng của doanh nghiệp từ yếu tố
bên ngoài bao gồm cơ hội và nguy cơ. Doanh nghiệp xác định các cơ hội và nguy cơ
thông qua phân tích dữ liệu về thay đổi trong các môi trường: kinh tế, tài chính, chính
trị, pháp lý, xã hội và cạnh tranh ở các thị trường nơi doanh nghiệp đang hoạt động
hoặc dự định thâm nhập. Các cơ hội có thể bao gồm tiềm năng phát triển thị trường,
16
tiềm năng tăng trưởng ngành, khoảng trống thị trường, gần nguồn nguyên liệu hay
nguồn nhân công rẻ và có tay nghề phù hợp, các chính sách của chính phủ và sự thay
đổi khuôn mẫu hay cấu trúc xã hội có lợi cho doanh nghiệp,….Ngược lại, các nguy cơ
đối với doanh nghiệp có thể là thị trường bị thu hẹp, cạnh tranh ngày càng khốc liệt,
những bất lợi về chính sách của Chính phủ có thể xảy ra, bất ổn vê chính trị ở các thị
trường chủ chốt, sự phát triển công nghệ mới làm cho các phương tiện và dây chuyền
sản xuất của doanh nghiệp có nguy cơ trở nên lạc hậu, nguy cơ suy thoái kinh tế trong
nước và thế giới,….
2.2. Phân tích định lƣợng – quatitative analysis
Trước hết, phân tích định lượng (hay phân tích tình hình tài chính doanh
nghiệp, phân tích báo cáo tài chính) là quá trình sử dụng các báo cáo tài chính của
doanh nghiệp để phân tích và đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp. Tài liệu
sử dụng cho phân tích định lượng là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp bao gồm:
Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và
Thuyết minh báo cáo tài chính. Phân tích định lượng bao gồm phân tích theo tỷ số;
phân tích Dupont; phân tích cơ cấu và phân tích xu hướng. Tuy nhiên, phân tích theo cơ
cấu và theo xu hướng ít phổ biến hơn và chỉ mang tính chất hỗ trợ, bổ sung cho phương
pháp phân tích theo tỷ số và phương pháp Dupont. Do đó, khi phân tích báo cáo tài
chính, thường tập trung vào phương pháp theo tỷ số và phương pháp Dupont.
2.2.1. Phân tích theo tỷ số - Ratio analysis
Trước hết, phân tích theo tỷ số là phương pháp thông dụng nhất khi phân tích
tình hình tài chính của một doanh nghiệp. Phân tích các tỷ số tài chính đóng vai trò
quan trọng trong việc đánh giá tình hình tài chính của công ty tại một thời điểm xác
định; đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty trong một một hay nhiều kì kế toán; xác
định cấu trúc tài chính; tìm hiểu mối liên hệ giữa hoạt động kinh doanh và hiệu quả
công ty; và khắc phục sự khác biệt về quy mô hoạt động giữa các công ty trong ngành
Để đạt được kết quả chính xác và tin cậy khi phân tích các tỷ số dựa trên báo
cáo tài chính của doanh nghiệp, cần tuân thủ năm bước. Bước 1, xác định đúng công
thức đo lường chỉ tiêu cần phân tích trên báo cáo tài chính. Bước 2, xác định đúng số
liệu từ các báo cáo tài chính để lắp vào công thức. Bước, giải thích ý nghĩa của các tỷ số
vừa tính toán. Bước 4, đánh giá các tỷ số tài chính vừa tính toán theo hai tiêu chuẩn là
so sánh với trung bình ngành (cao, thấp hay phù hợp) và so sánh với quá khứ (tăng hay
giảm, tốt hơn hay xấu đi). Bước 5: rút ra kết luận về tình hình tài chính của doanh
17
nghiệp. Các tỷ số phân tích tài chính bao gồm tỷ rủi ro hoạt động, tỷ số thanh khoản, tỷ
số hiệu quả hoạt động, tỷ số khả năng sinh lời, tỷ số cơ cấu vốn, tỷ số tăng trưởng và
các tỷ số khác liên quan đến giá cổ phiếu.
(1) Các tỷ số rủi ro hoạt động (operating risk)
Rủi ro kinh doanh – business risk
= Độ lệch chuẩn /Trung bình thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh
doanh
Biến động doanh thu – sales variability = Độ lệch chuẩn /Trung bình doanh thu thuần
Hệ số đòn bảy hoạt động – operating leverage
= %Thay đổi thu nhập/% Thay đổi doanh thu
Các chỉ số rủi ro hoạt động đo lường sự biến động và rủi ro trong thu nhập của
công ty. Nguyên nhân thường là do chu kì kinh doanh, biến động của ngành hay nền
chu kì kinh tế tăng trưởng hay suy thoái.
(2) Các tỷ số thanh khoản (liquidity ratio)
Hệ số thanh toán hiện hành (Current Ratio) =Tài sản ngắn hạn/Nợ ngắn hạn
Hệ số thanh toán nhanh (Quick Ratio)
= (Tiền mặt+Chứng khoán ngắn hạn+khoản phải thu)/nợ ngắn hạn
Hệ số thanh toán tức thời (Cash Ratio) = (Tiền mặt+Chứng khoán ngắn hạn)/nợ ngắn
hạn
Nhóm hệ số này đo lường khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của công ty. Hệ số
thanh toán hiện hành đo lường khả năng chuyển đổi thành tiền của tổng tài sản lưu động
để thanh toán các khoản nợ ngặn han. Hệ số thanh toán nhanh cho thấy khả năng thanh
toán nợ ngắn hạn khi không tính đến thanh lý hàng tồn kho. Hệ số thanh toán tức thời
đo lường khả năng trả nợ ngắn hạn nếu chỉ dùng các khoản tiền và tương đương tiền,
không tính đến thanh lý hàng tồn kho và tiền thu được từ các khoản phải thu. Các hệ số
này nên nằm trong khoảng 1-1.5 hoặc 1-2. Nếu các chỉ số này nhỏ hơn 1, doanh nghiệp
gặp khó khăn về tài chính, không thanh toán được nợ. Nhưng nếu quá lớn (lớn hơn 2)
thì mức độ rủi ro qua. Tuy nhiên, do đặc thù ngành bán lẻ, các hệ số này thường thấp
hơn 1.
(3) Các tỷ số hiệu quả hoạt động (efficiency ratio )
- Các chỉ số về hiệu quả sử dụng vốn lưu động:
Kỳ thu hồi nợ trung bình
= Các khoản phải thu / (Doanh số bán chịu hàng năm /360 ).
18
Hệ số kỳ thu hồi nợ trung bình cho biết công ty đó phải mất bao lâu để chuyển
các khoản phải thu thành tiền mặt.
Thời hạn thanh toán trung bình
= Các khoản phải trả / (Tiền mua chịu hàng năm/360).
Hệ số thanh toán trung bình biểu thị thông qua thời hạn thanh toán trung bình,
phản ánh mối tương quan giữa các khoản phải trả đối với tiền mua hàng chịu mỗi năm.
Nếu hệ sô này quá cao cho thấy DN mua chịu hàng nhiều, thời gian thanh toán dài,
thanh khoản thấp, là mối đe dọa cho các nhà cung cấp và có thể sẽ bị nhà cung cấp từ
chối hợp đồng hoặc cấp tín dụng trả chậm. Ngược lại, hệ số này cao quá cho thấy DN
ko chiếm dụng được vốn của nhà cung cấp và sẽ phải xoay sở để huy động vốn lưu
động từ các nguồn khác.
Thời gian lưu kho trung bình
= Giá trị hàng lưu kho trung bình/ (Giá trị hàng đã bán tính theo giá mua /360).
Hệ số hàng lưu kho biểu thị số lượng hàng đã bán trên số hàng còn lưu kho, hệ
số này cho thấy khả năng dùng vốn vào các hàng hoá luân chuyển cao, tránh được lưu
kho bởi các mặt hàng kém tính lưu hoạt.
Thời gian lưu chuyển tiền mặt (vòng quay vốn lưu động - Cash Conversion Cycle)
CCC =Thời gian thu hồi nợ trung bình+Thời gian lưu kho - Thời gian trả chậm trung
bình
Hệ số CCC càng cào càng kém hiệu quả, cho thấy hàng tồn kho lỗi thời, không
tiêu thụ được; doanh nghiệp không chiếm dụng được vốn của nhà cung cấp hay nhanh
phải trả người bán; chính sách bán chịu còn quá thông thoáng, các khoản phải thu chậm
thu hồi. Ngược lại, hệ số ccc càng thấp thì doanh nghiệp hoạt động càng tốt, vốn lưu
động quay vòng nhanh. Đặc biệt hệ số này ứng dụng một cách hiệu quả nhất đối với các
doanh nghiệp bán lẻ. Tuy nhiên, hệ số này sẽ trở nên vô nghĩa nếu đem ra phân tích
trong các ngành như công nghệ thông tin, tư vấn và các công ty bảo hiểm.
- Các chỉ số về hiệu quả sử dụng tài sản
Vòng quay tổng tài sản (Total Asset Turnover)
= Doanh thu thuần/trung bình tổng tài sản
Ý nghĩa: Cho thấy một đồng tài sản tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu. Hệ số
này càng cao so với ngành thì càng tốt. Trong ngành chế tạo, hệ số này thường dao
động quanh 1 do đặc thù của ngành này vốn đầu tư vào tài sản rất lớn. Còn trong ngành
bán lẻ, hệ số này thường dao động quanh 10.
19
Hệ số này quá thấp chứng tỏ doanh nghiệp bị ứng đọng vốn, sử dụng tài sảnkém
hiệu quả. Tuy nhiên hệ số này quá cao cũng không tốt, cho thấy doanh nghiệp hầu như
không có tài sản để bán lấy tiền hoặc thanh lý quá nhiều tài sản lỗi thời để mua sắm tài
sản mới, do đó ảnh hưởng đến dòng tiền trong tương lai và có khả năng làm tăng nợ,
gây rủi ro về tài chính.
Vòng quay tài sản cố định (Fixed Asset Turnover)
= Doanh thu thuần/trung bình tài sản cố định
Ý nghĩa: cho thấy một đồng đầu tư vào tài sản cố định tạo ra bao nhiêu đồng
doanh thu. Hệ số này quá thấp so với trung bình ngành cho thấy vốn bị ứ trong tài sản
cố định hoặc tài sản cố định chưa hoạt động hết công suất. Ngược lại, nếu quá cao so
với ngành, thì cũng không tốt. Chứng tỏ, tài sản cố định của doanh nghiệp đã khấu hao
gần hết, cần bỏ thêm vốn để nâng cấp hoặc đầu tư làm ảnh hưởng đến dòng tiền đầu tư.
(4)Cac tỷ số khả năng sinh lời (Profitability)
- Tỷ suất lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin)
= (Doanh thu-Chi phí vốn bán hàng)/Doanh thu thuần
Tỷ số này cho thấy khả năng kiểm soát chi phí sản xuất và tăng doanh số bán
hàng: tăng giảm chi phí nguyên liệu đầu vào (lơi thế về nhà cung cấp, thay đổi tỷ giá
hối đoái,…); tăng giảm chi phí sản xuất do mức độ hiện đại hay lạc hậu của công nghệ;
mức độ hiệu quả của các chiến lược marketing hoặc lợi thế về thị trường tiêu thụ sản
phẩm, dịch vụ.
- Tỷ suất lợi nhuận kinh doanh (Operating Profit Margin) EBIT
= (Lợi nhuận gộp-Chi phí quản lý doanhnghiệp)/Doanh thu thuần
EBIT đo lường tỷ suất sinh lời của mỗi đồng vốn bỏ ra sau khi đã trừ đi các chi
phí hoạt động.
- Tỷ suất lợi nhuận thuần (Net Profit Margin) = Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu thuần
Tỷ số này cho thấy khẳ năng sinh lời của hoạt động liên tục, các khoản thu
nhập bất thường không ảnh hưởng đến tỷ số này.
- Lợi suất tổng tài sản (ROA) = Thu nhập thuần+Chi phí lãi vay/Tổng tài sản trung bình
ROA cho biết mỗi đồng tài sản của công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận
- Lợi suất vốn chủ sở hữu (ROE) = Thu nhập thuần/Vốn chủ sở hữu trung bình
ROE cho thấy một đồng góp vốn vào công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận.
Đây là cái mà các chủ sở hữu quan tâm nhất. ROE hay được đem so sánh với ROA.
Nếu tỷ ROE lớn hơn ROA thì có nghĩa là đòn bẩy tài chính của công ty đã có tác dụng
20
tích cực, nghĩa là công ty đã thành công trong việc huy động vốn của cổ đông để kiếm
lợi nhuận với tỷ suất cao hơn tỷ lệ tiền lãi mà công ty phải trả cho các cổ đông.
- Lợi suất vốn đầu tư dài hạn (return on capital employed – ROCE)
= EBIT/ (tổng tài sản – nợ ngắn hạn)
ROCE cho thấy lợi suất mà các nhà quản trị doanh nghiệp tạo ra khi sử dụng
nguồn vốn huy động từ cổ phiếu (bao gồm cả cổ phiếu phổ thông và cổ phiếu ưu đãi),
trái phiếu, đi thuê tài chính và các khoản nợ dài hạn khác. Hệ số này có ý nghĩa đối với
cả cổ đông, chủ nợ, định chế cho thuê tài chính, ngân hàng khi xem xét cho vay dài hạn.
- Hệ số dòng tiền biên (cash flow margin) = dòng tiền hoạt động/doanh thu thuần
Hệ số này cho thấy khả năng chuyển các khoản doanh thu thành tiền mặt để
tăng khả năng thanh khoản cho doanh nghiệp.
- Thu nhập trên mỗi cổ phiếu EPS = lợi nhuận sau thuế/ tổng số cổ phần phổ thông
EPS cho biết cứ mỗi cổ phiếu phổ thông đanh lưu hành có thu nhập là bao
nhiêu.
(5)Các chỉ số cơ cấu vốn (gearing/leverage ratio):
- Hệ số tổng nợ trên tổng tài sản (Total Debt Ratio) = Tổng nợ dài hạn/Tổng tài sản
Tỷ số này cho biết có bao nhiêu phần trăm tài sản của doanh nghiệp là từ đi
vay. Qua đây biết được khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp. Tỷ số này mà quá
nhỏ, chứng tỏ doanh nghiệp vay ít. Điều này có thể hàm ý doanh nghiệp có khả năng tự
chủ tài chính cao. Song nó cũng có thể hàm ý là doanh nghiệp chưa biết khai thác đòn
bẩy tài chính, tức là chưa biết cách huy động vốn bằng hình thức đi vay. Ngược lại, tỷ
số này mà cao quá hàm ý doanh nghiệp không có thực lực tài chính mà chủ yếu đi vay
để có vốn kinh doanh. Điều này cũng hàm ý là mức độ rủi ro của doanh nghiệp cao hơn.
- Hệ số khả năng thanh toán lãi vay (Coverage Ratio) = EBIT/Chi phí lãi vay
Tỷ số trên nếu lớn hơn 1 thì công ty hoàn toàn có khó năng trả lãi vay. Nếu
nhỏ hơn 1 thì chứng tỏ hoặc công ty đã vay quá nhiều so với khả năng của mình, hoặc
công ty kinh doanh kém đến mức lợi nhuận thu được không đủ trả lãi vay. Tỷ số khả
năng trả lãi chỉ cho biết khả năng trả phần lãi của khoản đi vay, chứ không cho biết khả
năng trả cả phần gốc lẫn phần lãi ra sao.
- Hệ số khả năng thanh toán tài chính cố định
= (Fixed Financial Cost Ratio) EBIT+Lãi thuê mua/Chi phí lãi vay+Lãi thuê
mua
21
Hệ số này áp dụng cho các công ty huy động vốn bằng đi thuê tài chính hay
thuê hoạt động, nhất là các doanh nghiệp hàng không. Hệ số trên cho thấy khả năng
thanh toán cả chi phí lãi vay và chi phí lãi đi thuê.
-Hệ số khả năng thanh toán tài chính cố định bằng tiền mặt (Cash Flow Coverage of
Fixed Financial Cost)
= (CFO thuần+Chi phí lãi vay+Lãi thuê mua)/ (Chi phí lãi vay+Lãi thuê mua)
(6) Cac chỉ số tăng trưởng (growth ratio):
- Lợi nhuận giữ lại (Retention Rate) = (lợi nhuận sau thuế-Cổ tức)/lợi nhuận sau thuế
Tỷ số này cho biết cứ trong 1 đồng lợi nhuận sau thuế thì doanh nghiệp giữ lại
bao nhiêu đồng để tái đầu tư. Tỷ số càng lớn tức là doanh nghiệp tái đầu tư càng mạnh.
- Tốc độ tăng trưởng bền vững (sustainable growth rate)
= RR*ROE
= (1- tỷ lệ chi trả cổ tức) * ROE.
Tỷ số này cho biết tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao nhất mà doanh nghiệp có
thể đạt được nếu dùng toàn bộ lợi nhuận giữ lại đem tái đầu tư.
(7) Cac chỉ số khac liên quan đến gia cô phiếu
- Chỉ số giá/thu nhập (Price Earning Ratio – P/E)
= Giá thị trường/Thu nhập một cổ phiếu
= tổng giá trị vốn hóa thị trường của cổ phiếu/ lợi nhuận sau thuế
P/E phản ánh kì vọng của nhà đầu tư đối với cổ phiếu, sẵn sàng trả giá bao
nhiêu cho triển vọng của một công ty. Tỷ số P/E thấp thì có nghĩa là lợi nhuận trên một
cổ phần của công ty càng cao hoặc giá trị trường của cổ phiếu thấp. Tính toán tỷ số P/E
thường trên cơ sở số liệu của công ty trong vòng một năm. Tuy nhiên, do lợi nhuận của
công ty chịu tác động của nhiều yếu tố, nên có thể lên cao, xuống thấp bất thường, nên
hệ số P/E cũng có thể thay đổi bất thường giữa các năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thường
không chỉ dựa vào duy nhất P/E trong một năm khi ra quyết định đầu tư mà còn xem
xét cả P/E trong nhiều năm trước, hay so sánh P/E của công ty này với công ty khác
trong cùng ngành hay trong cùng nền kinh tế.
-Chỉ số giá/giá trị sổ sách (Price to Book Ratio – P/B)
= giá trị thị trường/mệnh giá cổ phiếu
*** Tuy nhiên, phương phap phân tích theo tỷ lệ cũng có một số nhưng hạn chế
nhất đinh. Một là, trong nhiều trường hợp khó xác định nhóm ngành của công ty. Hai
là, các số liệu về công bố về ngành cũng chỉ mang tính chất tham khảo và thông tin trên
22
báo cáo tài chính đôi khi không chính xác và khách quan do các sai sót hay gian lận kế
toán. Ba là, chuẩn mực, nguyên tắc, chính sách và ước tính mà công ty áp dụng có thể
là khác nhau nên khó xác định được tiêu chí để so sánh. Bốn là, các tỷ lệ tài chính của
ngành có thể chưa phải là tiêu chuẩn so sánh phù hợp. Năm là, một số trường hợp, khó
có thể giải thích được sự biến động của các chỉ số tài chính.
2.2.2. Phân tích Dupont.
a. Khai quat vê mô hình Dupont.
Phân tích là phân tích mối quan hệ tương tác giữa các tỷ lệ tài chính chủ yếu
thông qua triển khai hệ số ROE.Phân tích Dupont cho phép yếu tố nào tạo nên điểm
mạnh và điểm yếu của DN, đồng thời cho phép xác định và đánh giá chính xác nguồn
gốc làm thay đổi lợi nhuận của công ty, trên cơ sở đó, đưa ra các giải pháp quản trị phù
hợp.
Mô hình phân tích tài chính Dupont được phát minh bởi F.Donaldson Brown,
một kỹ sư điện người đã gia nhập bộ phận tài chính của công ty hóa học khổng lồ này.
Một vài năm sau đó, Dupont mua lại 23% cổ phiếu của tập đoàn General Motors. Và
giao cho Brown tái cấu trúc tình hình tài chính lộn xộn của nhà sản xuất xe hơi này.
Đây có lẽ là lần cải tổ trên qui mô lớn đầu tiên ở Mỹ. Theo Alfred Sloan, nguyên chủ
tịch của GM, phần lớn thành công của GM về sau này có sự đóng góp không nhỏ từ hệ
thống hoạch định và kiểm soát của Brown. Những thành công nối tiếp đã đưa mô hình
Dupont trở nên phổ biến trong các tập đoàn lớn tại Mỹ. Nó vẫn còn được sử dụng cực
kỳ rộng rãi trong việc phân tích báo cáo tài chính đến những năm 1970.
b. Phương trình Dupont cơ bản:
EquityCommon
Assets Total
Assets Total
Sales
Sales
IncomeNet
MultiplierEquity TurnoverAsset TotalMarginProfit ROE
= tỷ suất lợi nhuận biên * vòng quay tổng tài sản * hệ số đòn bảy tài chính
Ý nghĩa: ROE bị chi phối bởi 3 hệ số quan trọng nhất tỷ suất lợi nhuận biên, vòng quay
tổng tài sản và hệ số đòn bảy tài chính. ROE thấp hay cao là do ít nhất 1 trong 3 hệ số
trên thấp hay cao. Trên cơ sở nhận biết ba nhân tố trên, doanh nghiệp có thể áp dụng
một số biện pháp làm tăng ROE như sau:
Thứ nhất, tác động tới cơ cấu tài chính của doanh nghiệp thông qua điều chỉnh
tỷ lệ nợ vay và tỷ lệ vốn chủ sở hữu cho phù hợp với năng lực hoạt động. Nếu mức lợi
nhuận trên tổng tài san cua doanh nghiệp cao hơn mức lãi suất cho vay thì việc vay
thêm tiền để đầu tư của doanh nghiệp là hiệu quả và nên làm.
23
Thứ hai, tăng hiệu suất sử dụng tài sản. Nâng cao số vòng quay của tài sản,
thông qua việc vừa tăng quy mô về doanh thu thuần, vừa sử dụng tiết kiệm và hợp lý về
cơ cấu của tổng tài sản
Thứ ba, tăng doanh thu, giảm chi phí, nâng cao chất lượng của sản phẩm. Từ đó
tăng lợi nhuận ròng biên của doanh nghiệp.
c. Phương trình Dupont mở rộng:
ROE = (Net income/ EBT) x (EBT/ EBIT) x (EBIT/ Revenue) x (Revenue/ Total Assets)
x Total Assets/ Total Equity).
Hay: ROE = (lợi nhuận ròng/ lợi nhuận trước thuế)
x (lợi nhuận trước thuế/lợi nhuận trước lãi và thuế)
x (lợi nhuận trước lãi và thuế/ doanh thu)
x (doanh thu/tổng tài sản)
x (tổng tài sản/vốn chủ sở hữu).
Qua đó cho thấy ROE chịu ảnh hưởng của 5 nhân tố: gánh nặng về thuế, chi phí
lãi vay, lợi nhuận trước lãi thuế biên, hiệu suất sử dụng tài sản và hệ số cơ cấu vốn.
Phương trình DuPont mở rộng cũng phân tích tương tự như Dupont cơ bản song nhà
phân tích phải nhìn sâu hơn vào cơ cấu của biên lợi nhuận ròng nhờ nhìn vào ảnh
hưởng từ các khoản lợi nhuận khác ngoài khoản lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh
chính của doanh nghiệp, ảnh hưởng của thuế và chi phí lãi vay. Nhìn vào chỉ tiêu này
các nhà phân tích sẽ đánh giá được mức tăng biên lợi nhuận của doanh nghiệp đến từ
đâu. Nếu nó chủ yếu đến từ các khoản lợi nhuận khác như thanh lý tài sản hay đến từ
việc doanh nghiệp được miễn giảm thuế tạm thời thì các nhà phân tích cần lưu ý đánh
giá lại hiệu quả hoạt động thật sự của doanh nghiệp.
2.3 Các phƣơng pháp định giá cổ phiếu.
Có rất nhiều các mô hình định giá cổ phiếu bao gồm mô hình chiết khấu luồng
tiền (discounted cash fow –DCF), mô hình chiết khấu cổ tức (Discounted dividend
model – DDM), phương pháp so sánh P/E, mô hình lợi nhuận thặng dư (Residual
income model-RIM). Mô hình DCF và RIM khá phức tạp. Cho nên, vì tính đơn giản và
dễ hiểu nên ở đây chỉ trình bày mô hình chiết khấu cổ tức và phương pháp P/E.
2.3.1. Mô hình chiết khấu cô tức của Gordon
a. Nội dung mô hình
Mô hình chiết khẩu cổ tức được thiết kế để tính giá trị lý thuyết của cổ phiếu
thường. Mô hình này được Merrill Lynch, First Boston và một số ngân hàng đầu tư
24
khác sử dụng với giả định: (1) biết được động thái tăng trưởng của cổ tức, và (2) biết
trước lãi suất chiết khấu. Thế nhưng động thái chi trả cổ tức thường rất phức tạp, nên để
có thể mô tả và mô hình hóa được, người ta thường phải đưa ra giả định và xem xét
động thái cổ tức qua một số trường hợp đặc biệt liên quan đến động thái tăng trưởng cổ
tức. Khi sử dụng mô hình này, cần xem xét ở các trường hợp sau:
+ Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức không đổi:
P = 1
0
)1(
)1(
k
gD
+
2
2
0
)1(
)1(
k
gD
+ … +
)1(
)1(0
k
gD (4.1)
Trong đó, 0D là cổ tức hiện tại của cổ phiếu và g là tốc độ tăng trưởng cổ tức, k
là chí phí vốn cổ phần. Cổ tức kỳ vọng ở cuối kỳ n bằng cổ tức hiện tại nhân với thừa số
(1+g) n …Giả sử rằng k >g, nhân 2 vế của (4.1) với (1+k)/(1+g), sau đó trừ vế với vế
cho (4.1) được:
Pg
kP
1
)1( =
)1(
)1(0
0k
gDD
Bởi vì chúng ta giả định k >g nên:
)1(
)1(0
k
gD tiến đến 0. Kết quả là: P =
gk
D
1
+ Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức thay đổi:
Cổ tức được quyết định bởi EPS. EPS của doanh nghiệp quyết định giá trị của
doanh nghiệp. Chính sách cổ tức nhìn chung không ảnh hưởng đến giá trị của doanh
nghiệp. Vì thế, nếu một doanh nghiệp trả cổ tức thấp và tái đầu tư số lợi nhuận giữ lại,
giá cổ phiếu sẽ tăng lên vì cổ tức sẽ tăng lên trong tương lai. EPS chia thành 2 phần:
phần trả cổ tức (payout ratio) cho cổ đông và phần đem giữ lại để tái đầu tư. Giả định số
lợi nhuận giữ lại được tái đầu tư ở mức lợi suất tương đương với số vốn chủ sở hữu
hiện có của doanh nghiệp. Nói một cách khác, phần lợi nhuận giữ lại sẽ thu được lợi
nhuận tương đương với ROE, hay:
g = ROE * tỷ lệ tái đầu tư = ROE * (1- tỷ lệ lợi nhuận giữ lại)
Giả sử cổ tức có tốc tăng trưởng 1g đến năm n và 2g cố định vĩnh viễn sau đó, ta có:
P = {1
10
)1(
)1(
k
gD
+
2
2
10
)1(
)1(
k
gD
+ …+
n
n
a
k
gD
)1(
)1(0
} +
)1()1(
)1()1( 210
kk
ggDn
n
…
= n
n
n
n
k
gk
D
k
g
gk
D
)1(
)(
)1(
1(1
)(
2
1
)1
1
1
+ Trường hợp cổ tức không tăng trưởng:
25
Có D = 1D = 2D = 3D =… Và ...)1()1()1( 3
3
2
2
1
1
k
D
k
D
k
DP Nên
k
DP
Nếu dự kiến không có tăng trưởng cổ tức và chúng ta sẽ giữ cổ phiếu vĩnh viễn,
giá cổ phiếu sẽ được xác định là giá trị của viễn kim PERPETUITY. Trường hợp tất cả
các thu nhập được chia cho cổ đông dưới dạng cổ tức, sử dụng cổ tức sẽ tương đương
với sử dụng thu nhập trên một cổ phiếu EPS. PERPETUITY = k
DP hay
k
EPS.
b. Hạn chế của mô hình
Thứ nhất, mô hình này không áp dụng được trong trường hợp công ty giữ toàn
bộ lợi nhuận cho tái đầu tư và không trả cổ tức cho cổ đông. Mô hình chiết khấu cổ tức
có thể áp dụng để định giá cổ phiếu trong các trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức
bằng 0, hoặc bằng g không thay đổi và ngay cả trong trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ
tức thay đổi liên tục qua từng thời kì, đôi khi là thay đổi rất nhanh qua từng năm hoặc
thậm chí là qua từng thập kỷ. Hiếm khi nào mà một doanh nghiệp đạt đến một mức tăng
trưởng nào đó và có thể duy trì mức tăng trưởng đó mãi mãi.
Tuy nhiên, cần nhớ rằng cổ tức chỉ là một trong 2 mục tiêu của nhà đầu tư khi
mua cổ phiếu. Đôi khi nhà đầu tư vẫn chấp nhận mua cổ phiếu trong trường hợp công
ty không trả cổ tức vì khi ấy mục tiêu của nhà đầu tư là lợi vốn (capital gain) chứ không
phải cổ tức. Trong trường hợp này mô hình chiết khấu cổ tức không áp dụng được.
Thứ hai, mức chiết khấu đôi khi rất khó xác định. Các nhà phân tích thường sử
dụng công thức mức chiết khấu R=Rf + β*(Rm - Rf) hoặc là sử dụng chi phí sử dụng
vốn trung bình WACC của doanh nghiệp như một tỷ lệ chiết khấu hợp lý. Cả hai
phương pháp trên đều khá lý thuyết và chúng nhiều khi không vận hành hiệu quả lắm
trong ứng dụng đầu tư thực tế. Các nhà đầu tư khác có thể chọn một tỷ suất rào cản tuỳ
ý để định giá cho tất cả các khoản đầu tư vốn cổ phần. Khi chọn một phương pháp nào
để dự báo suất chiết khấu thì không có nghĩa là có được những câu trả lời chắc chắn
chính xác.
Quay trở lại với cách tính toán trong mô hình DDM, dễ thấy kết quả của nó rất
nhạy cảm với bất cứ một sự thay đổi nào dù là nhỏ nhất trong giả định về tỷ lệ chiết
khấu và tỷ lệ tăng trưởng.
2.3.2. Phương phap đinh gia cô phiếu theo tỷ số P/E (Price-Earnings ratio)
Phương pháp này đưa ra cách tính giá cổ phiếu rất đơn giản bằng cách lấy lợi
nhuận kỳ vọng trên mỗi cổ phiếu nhân với tỷ số P/E bình quân của ngành.Ví dụ một
26
công ty kỳ vọng sẽ kiếm được lợi nhuận trên mỗi cố phiếu là 3$ trong năm tới và tỷ số
P/E bình quân của ngành là 15 thì giá cổ phiếu sẽ là:
P=( Lợi nhuận kỳ vọng trên cổ phiếu) x (tỷ số P/E bình quân ngành)= 3$ x
15=45 $
Phương pháp này rất đơn giản, dễ áp dụng nhưng có nhiều hạn chế. Định giá
cổ phiếu thường không chính xác do phải phụ thuộc vào việc ước lượng lợi nhuận kỳ
vọng trên cố phiếu. Hơn nữa làm thế nào để chọn được tỷ số P/E phù hợp và liệu nhà
đầu tư có tin tưởng vào tỷ số P/E của ngành hay không, nếu có thì vẫn còn sai số giữa tỷ
số P/E của ngành và P/E của công ty.
II. MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ
PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM
1. Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam.
1.1. Về phƣơng pháp áp dụng
Trên thế giới, khi phân tích công ty thường áp dụng 2 phương pháp: top-down
và bottom-up. Phương pháp top-down đã được trình bày như phần trên.
Hình 2: Hai phương pháp tiếp cận phân tích công ty
Phương pháp bottom-up thì trình tự ngược lại: phân tích công ty, phân tích ngành và
cuối cùng là phân tích vĩ mô. Trường phái Top-down cho rằng các nền kinh tế, thị
trường chứng khoán và ngành đều ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của một chứng khoán.
Trường phái Bottom – up cho rằng có thể tìm ra những cổ phiếu định giá trị thấp so với
giá thị trường và có tỷ suất sinh lời cao mà không kể viễn cảnh của thị trường và ngành.
Ở Việt Nam, hiện nay các chuyên gia phân tích cũng áp dụng các mô hình này,
nhưng phân tích top-down thì phổ biến hơn. Các công ty chứng khoán ở Việt Nam
thường sử dụng phương pháp Top-down để đưa ra các báo cáo phân tích chuyên sâu về
các doanh nghiệp niêm yết hỗ trợ quyết định mua bán chứng khoán của các nhà đầu tư..
27
1.2. Về ý nghĩa và vai trò
Trên thế giới, phân tích công ty dù theo phương pháp Top-down hay Bottom-up
thì các báo cáo phân tích được ứng dụng hết ý nghĩa của nó đặc biệt là trên các thị
trường chứng khoán phát triển (TTCK), đã đạt đến mức độ hiệu quả. Các dữ liệu sử
dụng để phân tích trên thế giới, nhất là ở các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Nhật,
Anh… thì tin cậy hơn, đầy đủ hơn do thị trường tài chính, chế độ thông tin, chế độ báo
cáo tài chính minh bạch hơn. Do đó, các kết quả phân tích trên thế giới tin cậy hơn. Cho
nên phân tích công ty hay còn gọi là phân tích cơ bản được phát huy gần như hết tác
dụng của nó.
Ở Việt Nam, thị trường còn mới nổi nên trong nhiều trường hợp, các kết quả
phân tích chỉ là mang tính chất tham khảo. Việt Nam hiện vẫn chưa công nhận là nền
kinh tế thị trường thực thụ. Mối liên hệ giữa nhiều doanh nghiệp với ngành và tổng thể
nền kinh tế vĩ mô còn chưa thực sự khăng khít. Thêm vào đó, các giao dịch tài chính
còn chưa minh bạch, hiện tượng thông tin bất cân xứng còn phổ biến, chất lượng kiểm
toán báo cáo tài chính vẫn còn nhiều bất cập và chất lượng nguồn nhân lực kế toán-tài
chính còn hạn chế. Nhiều nhà đầu tư còn chưa quan tâm đến ứng dụng của phân tích cơ
bản trong đầu tư chứng khoán. Do vậy, đôi khi phân tích ngành và phân tích nền kinh
tế vĩ mô chưa phát huy hết tính hữu dụng của nó.
2. Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam.
Trên thế giới, các nhà đầu tư coi phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ
phiếu. Họ là những nhà đầu tư thực thụ nên rất coi trọng phân tích cơ bản bên cạnh
phân tích kĩ thuật. Còn ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư phong cách còn chưa chuyên
nghiệp, vẫn còn đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa nhận thức được tầm quan trọng,
chưa biết vận dụng phân tích công ty và cũng không quan tâm đến giá trị thực của cổ
phiếu.
Hơn nữa, trên thế giới định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu luồng tiền
(DCF), P/E và chiết khấu cổ tức là phổ biến nhất. Lý do là vì những phương pháp này
có độ tin cậy và chính xác nhất. Mô hình DCF rất được ưa chuộng, theo đó, giá trị của
cổ phiếu là giá trị của tất cả các dòng tiền ước lượng trong tương lai được chiết khấu về
hiện tại với một tỷ suất chiết khấu hợp lý. Mô hình này khá phức tạp, đòi hỏi phải ước
đoán chuỗi các kế hoạch tạo ra dòng tiền hoạt động nhưng nó phản ánh được tương đối
đầy đủ mọi mặt bản chất hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty so với các phương
pháp khác. Trên thế giới, họ có họ có đầy đủ các điều kiện và công cụ để ước tính và dự
28
báo dòng tiền trong tương lai nên việc sử dụng mô hình DCF không mấy khó khăn, còn
phương pháp P/E lại dễ áp dụng vì có đủ số liệu về TTCK và ngành mà các thị trường
này cũng đạt đến mức độ hiệu quả.
Tại Việt Nam, việc áp dụng mô hình các mô hình vẫn còn nhiều vấn đề. Trước
hết, mô hình DCF có một số khó khăn làm cho việc ước tính nguồn thu trong tương lai
của các công ty khó có thể chính xác như tình hình môi trường kinh doanh có nhiều
biến động; các doanh nghiệp Việt Nam trong đó có các công ty đang niêm yết đều chưa
quen với lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn, đặc biệt là còn xa lạ với việc dự báo
chi tiết luồng tiền dài hạn ra, vào…Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ số P/E để tính giá cổ
phiếu tại Việt nam còn gặp phải nhiều khó khăn do thiếu số liệu và TTCK chưa phát
triển. Về mô hình chiết khấu cổ tức, hiện nay do chưa có hệ số Beta nên việc áp dụng
còn gặp trở ngại ở chỗ khi quyết định được tỷ suất chiết khấu.Vì thế, thực tế cho thấy
phương pháp định giá theo tỷ số P/E thường được áp dụng hơn vì tính đơn giản, dễ hiểu
của nó
29
CHƢƠNG 2:
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẨU TƢ
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ
I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY
1. Lịch sử hình thành và phát triển:
Tháng 9/2001, Công ty được thành lập có tên Tiếng Việt đầy đủ là “Công ty
Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà”, tên viết tắt là Sudico,
có trụ sở chính đặt tại Tầng 7- Tòa nhà Tổng công ty Sông Đà, đường Phạm Hùng, Từ
Liêm, Hà Nội. Khi thành lập, công ty có vốn điều lệ là 800 tỷ đồng và kinh doanh trong
lĩnh vực bất động sản (BĐS). Năm 2003, Sudico được chuyển đổi thành Công ty Cổ
phần và được trao cờ thi đua xuất sắc của Bộ Xây dựng.
Năm 2005, dự án KĐT Mỹ Đình - Mễ Trì được đã hoàn thành; Khu dân cư Bắc
Trần Hưng Đạo (Hòa Bình) đã hoàn chỉnh công tác quy hoạch, thi công san nền và triển
khai kinh doanh. Doanh thu thuần đạt 314,69 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 174,2 tỷ.
Năm 2006, công ty vinh dự đạt giải Sao Vàng Đất Việt do Uỷ Ban Trung ương
hội các nhà Doanh nghiệp trẻ Việt Nam trao tặng và một lần nữa được trao tặng cờ thi
đua của Bộ Xây dựng dành cho đơn vị thi đua xuất sắc ngành xây dựng. Ngày
11/05/2006, công ty được niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố
Hồ Chí Minh với mã chứng khoán SJS.
Năm 2007, công ty tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên lên 400 tỷ đồng và thành
lập các công ty con (Sudico Tiến Xuân, Công ty Cổ phần Dịch vụ Sudico và Công ty
Cổ phần Tư vấn Sudico) và được Bộ Khoa học và Công nghệ trao giải Cúp vàng ISO
2007.
Năm 2008, công ty thành lập công ty con: Công ty TNHH Một thành viên
Sudico An Khánh. Năm 2009, cổ phiếu Sudico được bình chọn là một trong 19 cổ
phiếu vàng Việt Nam năm 2009.
2. Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty
2.1. Cơ cấu sở hữu
Về cơ cấu sở hữu, Sudico vốn được cổ phần từ một doanh nghiệp nhà nước.
Bảng 1: Cơ cấu sở hữu
Sở hữu nhà nước (tổng công ty Sông Đà) 36.3%
Sở hữu nhà đầu tư nước ngoài 26.92%
Cá nhân và tổ chức khác trong nước 36.78%
30
2.2. Quản trị công ty:
Các thành viên trong ban lãnh đạo của Sudico trước đây hầu hết đều đảm nhận
các vị trí trong các công ty khác của tổng công ty Sông Đà, hơn nữa đây cũng là những
con người có hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng, vì vậy ban lãnh đạo
Sudico là những người có kinh nghiệm trong hoạt động của mình. Họ cũng có nhiều
mối quan hệ với tổng công ty Sông Đà và các thành viên khác. Bên cạnh đó, hiện nay
Sudico cũng đang dự định thực hiện việc bán các căn hộ cho cán bộ công nhân viên
cũng như các các cổ đông của mình Điều này một phần nào đó sẽ góp phần gắn kết hơn
nữa giữa cán bộ nhân viên và cổ đông với công ty.
3. Hoạt động sản xuất kinh doanh
3.1. Lĩnh vực kinh doanh:
Hoạt động của Sudico là đầu tư kinh doanh BĐS. Cụ thể, Sudico cung cấp dịch
vụ về BĐS và xây dựng từ tư vấn đầu tư lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng,
kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch
chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp
đến thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp kinh doanh vật liệu xây
dựng, thiết bị nội thất; dịch vụ khách sạn, nhà hàng; xuất nhập khẩu thiết bị máy móc.
Tuy nhiên, hoạt động chính của công ty trong lĩnh vực BĐS là kinh doanh, khai
thác các dịch vụ về nhà ở và khu đô thị (chiếm trên 95% doanh thu thuần và lợi nhuận
gộp)5. Sản phẩm của công ty cung cấp cho khách hàng những căn hộ, biệt thự cao cấp
nằm trong tổng thể kiến trúc được quy hoạch hiện đại và đồng bộ chiếm thị phần đáng
kể trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, xấp xỉ 3 - 4%.
3.2.Cac dự an đã va đang triên khai
Hiện nay, công ty đã hoàn thành nhiều dự án BĐS lớn trong đó phải kế đến dự
án dự án KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì ở Hà Nội (2002-2009) với tổng vốn đầu tư khoảng
4500 tỷ đồng và quy mô 368000 m2, dự án KĐT Bắc Trần Hưng Đạo ở Hòa Bình
(2004-2008) với tổng vốn đầu tư hơn 148 tỷ đồng và quy mô 240000 m2. Đặc biệt,
công ty đang triển khai các dự án lớn mang tính chiến lược trong đó:
Bảng 2: Một số dự án lớn đang triển khai Tên dự án Vị trí Quy mô
(m2)
Vốn đầu tư
(tỷ đồng)
Tiến độ thực hiện
KĐT Nam An
Khánh
Hoài Đức – Hà
Tây
2,888,000 3500 Khởi công 2004, đang kinh
doanh
5 Bản cáo bạch phát hành thêm 1000 tỷ, Sudico, 2009
31
KĐT Văn La-
Văn Khê
Hà Đông 120,134 1300
Chuẩn bị kinh doanh
Tiên Xuân Lương Sơn –
Hòa Bình
13,000,000 2700
Đên bu giai toa 10%
(Nguồn: Bản cáo bạch phát hành thêm 1000 tỷ năm 2009)
II. PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN ĐẦU TƢ
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ
1. Phân tích định tính
1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam
1.1.1. Môi trường chính tri Việt Nam 2009 - Political
Nhìn chung, Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội
ổn định so với các nước khác trong khu vực. Tổ chức Tư vấn Rủi ro Kinh tế và Chính
trị (PERC) tại Hồng Kông xếp Việt nam ở vị trí thứ nhất về khía cạnh ổn định chính trị
và xã hội sau sự kiện 11-2009. So với các nước ASEAN, Việt nam có ít các vấn đề liên
quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Sau khi đưa ra chính sách “đổi mới”, Việt
Nam đã và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định. Việt nam được đánh giá là
nơi an toàn để đầu tư tạo môi trường kinh doanh thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài.
Đối với Sudico, ngoài môi trường chính trị ổn định, còn hưởng lợi từ sự kiện
chính trị nổi bật là Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Sudico đang triển khai dự án KĐT
Nam An Khánh, và Văn La-Văn Lê trên địa bàn Hà Tây cũ và nay là Hà Nội mới. Khi
các dự án này hoàn thành, trong quy hoạch phát triển thu đô Hà Nội và trong tầm ảnh
hưởng của thủ đô, thì những công trình này sẽ càng có giá trị, các căn hộ sẽ có giá bán
cao hơn.
1.1.2. Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2009 - Economic
a. Tông quan vê kinh tế thế giới 2009:
Bức tranh nền kinh tế thế giới đã dần sáng trở lại sau cơn bão tài chính. Cuộc
khủng hoảng được coi là tồi tệ nhất kể từ sau đại suy thoái 1930-1931 đã khép lại đi khi
các trung tâm kinh tế - tài chính lớn phát những tín hiệu phục hồi, điều làm ngạc nhiên
cả những tổ chức dự báo, chuyên gia kinh tế lạc quan nhất. Những biện pháp quyết liệt
trong chính sách tiền tệ nới lỏng và tài khóa mở rộng của các chính phủ được nhận định
là nguyên nhân chính đem lại sự phục hồi nhanh chóng kinh tế thế giới theo mô hình
chữ “V”. Sự kiện nổi bật nhất là kinh tế Trung Quốc trở hành đầu tàu của phục hồi và
32
tăng trưởng kinh tế thế giới 2009, vươn lên trở thành nền kinh tế lớn thứ ba thế giới với
tăng trưởng GDP năm 2009 là 8.7%.
b. Kinh tế Việt Nam năm 2009
Thứ nhất, định hướng chủ đạo cho việc điều hành kinh tế vĩ mô năm 2009 là
chính sách tài khóa mở rộng và tiền tệ nới lỏng. Nền kinh tế Việt Nam vốn bị ảnh
hưởng phần nào từ cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu cũng đã
dần dần hồi phục nhờ những nỗ lực kích thích kinh tế của Chính phủ thông qua gói kích
cầu, đặc biệt là hỗ trợ lãi suất 4%, chính sách giảm, giãn thuế đối với doanh nghiệp, duy
trì mặt bằng lãi suất thấp, giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc trong năm 2009.
Thứ hai, tăng trưởng kinh tế Việt Nam chính thức phục hồi từ quý II/2009.
Những chính sách này thực sự đã trở thành lực kéo chính cho tăng trưởng GDP trong
năm 2009. Kinh tế Việt Nam chính thức thoát đáy từ quý II/2009 với mức tăng 3,9%.
Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP cả năm 2009 đạt 5,32%. Thâm hụt thương mại
năm 2009 lên tới 12,2 tỷ USD giảm 32,1% so với năm 2008, nhưng chiếm đến 21,6%
kim ngạch xuất khẩu, mức khá cao so với bình quân các nước trong khu vực.
Thứ ba, các kích thích kinh tế cũng tạo ra những tác dụng phụ. Tăng trưởng tín
dụng gần 38%, mức quá cao so với tốc độ tăng trưởng GDP (gấp 7,14 lần, trong khi
bình thường chỉ dừng ở mức 3-4 lần so với GDP). Thâm hụt ngân sách trường kỳ và lập
kỷ lục 7% GDP và đối diện nguy cơ lạm phát ở mức cao trong năm 2010. Chỉ số lạm
phát tính trung bình cả năm 2009 đạt 6,88%. So sánh với các nền kinh tế trong khu vực
và thế giới thì CPI của Việt Nam vẫn đang ở mức cao nhất, năm trước đó đã tăng gần
23%.
Xét về TTCK Việt Nam, năm 2009 là một năm đầy sóng gió. Sau giai đoạn suy
thoái suy yếu nghiêm trọng tháng 1 – 2 (GDP quý I/2009 đạt mức thấp nhất là 3.1%),
chỉ số VNIndex đã tạo đáy 235 điểm vào cuối tháng 2/2009. Tuy nhiên, thị trường hồi
phục trở lại, VNIndex tăng lên đến 633 điểm vào cuối tháng 10 nhờ sự hỗ trợ của
TTCK thế giới và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp 9 tháng đầu năm khả quan.
Bước sang tháng 11 – 12, thị trường bước vào giai đoạn thoái lui và thận trọng. Điểm
đáng chú ý năm 2009 có sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu ngành BĐS, chứng khoán hay
xây dựng thay cho cổ phiếu ngành ngân hàng như năm 2007-2008. Gói kích cầu hỗ trợ
lãi suất có tác động tích cực nhất lên hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành xây
dựng, BĐS, VLXD, chăn nuôi. Đây cũng là những nhóm cổ phiếu có mức tăng giá
33
mạnh nhất trên TTCK kể từ đầu năm đến nay. Cổ phiếu SJS cũng không nằm ngoài xu
hướng đó. Khi thị trường lên, có lúc cổ phiếu SJS tăng giá 140%.
1.1.3. Môi trường văn hóa-xã hội Việt Nam- Sociocutural
Thứ nhất, tốc độ di chuyển lao động, số người có việc làm, thu nhập của người
dân và tăng trưởng dân số ở Việt Nam càng ngày càng cao, nhất là ở những thành phố
lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và cư trú. Thu
nhập người lao động ngày càng tăng (hiện nay trung bình 1000USD/năm), tầng lớp
trung lưu và thượng lưu ngày càng phát triển. Do đó, họ không chỉ tăng nhu cầu về nhà
ở mà còn quan tâm hơn đến chất lượng và các tiện ích, các dịch vụ du lịch, khu biệt thự,
nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí khác.
Thứ hai, do tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự phát triển các ngành dịch
vụ, các ngành nghề mới ngày càng nhất nhất là ở nhũng vùng ngoại thành và vùng lân
cận những thành phố lớn, nhiều cụm công nghiệp và khu đô thị hình thành. Theo đó,
nhu cầu về thuê văn phòng, diện tích kinh doanh, khách sạn, nhà máy khu công nghiệp
càng lớn..
Thứ ba, người Việt Nam có tín ngưỡng về phong thủy và văn hóa gia đình cũng
đang thay đổi. Quan niệm về phong thủ hình thành thị hiếu của khách hàng đối với vị
trí của sản phẩm BĐS. Bên cạnh đó, trong gia đình Việt Nam hiện nay các cặp vợ
chồng trẻ thường muốn sống tách biệt với bố mẹ nên nhu cầu về nhà ở của những đối
tượng này cũng cao hơn. Thống kê cho thấy khoảng 70% trên 80 triệu dân dưới 30 tuổi
là lượng khách hàng dồi dào có xu hướng sống tách riêng khi lập gia đình mới.
1.1.4. Môi trường công nghệ - Technological
Xu hướng phát triển công nghệ hiện nay là điện tử - viễn thông. Công nghệ điện
tử viễn thông được ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực trong đó có công nghệ quản lý
BĐS. Công nghệ này liên quan đến: quản lý vận hành và khai thác tòa nhà cao ốc văn
phòng, chung cư, trung tâm thương mại, khu dân cư, quản lý dự án ; quản lý xây dựng,
thiết kế quy hoạch đô thị và quản lý tài sản cho các nhà đầu tư BĐS.
Các công ty đầu tư và kinh doanh BĐS sẽ được các công ty quản lý BĐS hỗ trợ
về kế hoạch kinh doanh và quản lý tòa nhà, tìm và lựa chọn khách thuê, khách mua,
thương thảo và đàm phán hợp đồng... Các công ty bất động sản có thể mua và sử dụng
công nghệ quản lý bất động sản trọn gói ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến
triển khai và đưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòa
nhà. Đây là một dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, và vì thế sẽ mang lại lợi ích rất
34
lớn cho các chủ đầu tư bất động sản trong việc khai thác có hiệu quả tối đa cũng như
bảo vệ và nâng cao giá trị tài sản của mình. Đây là một cơ hội để Sudico ứng dụng công
nghệ này nhằm nâng cao giá trị sản phẩm.
1.1.5. Môi trường tự nhiên – Environmental
Môi trường tự nhiên có vai trò quyết định giá trị của bất động sản. Về vị trị địa
lý, những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trên
các có giá cao hơn những BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm và các vị trí
khác. Ưu thế về vị trí địa lý sẽ quyết định giá trị của đất. Về địa hình BĐS toạ lạc, nơi
BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác có tác động đến giá trị BĐS. Về hình
thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà ở), nếu hai BĐS có giá xây
dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại. Về, tình trạng môi trường, môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh
hay ồn ào, có thuận lợi hay rủi ro của tự nhiên (các sự cố của thiên tai như bão, lụt,
động đất, khí hậu khắc nghiệt) đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Đối với các sản phẩm BĐS của Sudico, vị trí thuận lợi về về môi trường tự nhiên
đa lam tăng gia tri cua cac san phâm nay . Các dự án bất động sản của SJS đều có vị trị
đăc đia, gân trung tâm kinh tê , thương mai, tài chính, hành chính của thủ đô và các khu
du lich, khu vui chơi, giải trí...
1.1.6. Môi trường phap lý – Legal
Trước hết, hoạt động của Sudico chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật
khác nhau như Luật Doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật
đất đai, các quy định về chuyển nhượng BĐS và các văn bản pháp luật khác có liên
quan. Tuy nhiên, tác động của môi trường pháp lý đến ngành BĐS ở một số nét chính
sau :
Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời. Theo điều 19 của luật, chủ đầu
tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng
trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp
đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động
sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ
được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước và vốn ứng trước của khách
hàng phải sử dụng đúng mục đích, chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số
vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng
35
tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả
lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách hàng.
Năm 2008, nổi bật là Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD
ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực
hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch
bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự
phát triển của thị trường BĐS.
Năm 2009, luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và
Điều 121 của Luật Đất đai được thông qua ngày 18/06/2009 quy định người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội
cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở. Nghị định 69/2009 NĐ-CP có
hiệu lực từ ngày 1/10/2010 có lợi cho các nhà đầu tư BĐS với quỹ đất sạch lớn như
Sudico. Theo tinh thần của nghị định này, chi phí đền bù giải tỏa cho đất nông nghiệp
sẽ tăng khá nhiều sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận của các nhà đầu tư nhỏ, không có quỹ
đất lớn và sạch.
1.2. Phân tích ngành bất động sản.
1.2.1. Đăc thù nganh bất động sản
Thứ nhất, bản chất của ngành BĐS cần vốn đầu tư rất lớn. Hoạt động kinh
doanh BĐS phụ thuộc chặt chẽ vào chính sách tín dụng cho vay dự án bất động sản của
các ngân hàng. Tín dụng thắt chặt, các dự án bất động sản có nguy cơ bị ngưng trệ do
thiếu vốn, người có nhu cầu mua nhà ở cũng bị kẹt vốn, thị trường bất động sản có thể
sẽ bị đóng băng. Ngược lại, tín dụng nới lỏng, các dự án bất động sản ồ ạt ra đời, thị
trường bất động sản trở nên sôi động.
Thứ hai, chu kỳ kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư BĐS thườn kéo dài
hơn 1 năm. Trong hoạt động xây dựng cơ bản, thời gian thi công kéo dài, phê duyệt
quyết toán giữa chủ đầu tư với nhà thầu thường mất nhiều thời gian. Do vậy phương
pháp hạnh toán chi phí sẽ được treo lại trên bảng cân đối tài sản. Tất cả các khoản chi
phí sẽ được treo vào chi phí xây dựng dở dang, xây dựng công trình chứ không kết
chuyển thành lợi nhuận hàng năm như ngành dịch vụ.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc. Đặc tính
của BĐS là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi
này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường BĐS mang tính chất
36
địa phương cục bộ. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã
hội dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS ở từng địa phương.
Thứ tư, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là
thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Thị
trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
Thứ năm, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. BĐS là một hàng
hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành
tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS, nhà nước yêu cầu các bên
giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng
kể.
1.2.2. Tông quan nganh bất động sản Việt Nam hiện nay
a. Thực trạng nganh năm2008 :
Thời điểm đầu năm 2008, thị trường BĐS sôi động. Giá BĐS liên tục tăng cao.
Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất
đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500% nhưng vẫn không đủ hàng đáp
ứng nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án BĐS từ vài chục tỷ đồng tới
hàng chục nghìn tỷ đồng liên tục ra đời. Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS được ồ ạt
thành lập. Các tổng công ty nhà nước cũng hăng hái tham gia Lilama, TKV, EVN...).
Thời điểm cuối năm 2008, thị trường BĐS trầm lắng. Cơn sốt nhà đất năm 2008
chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có
chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy
kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà
đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt.
b. Thực trạng nganh năm 2009.
Dấu ấn chung ghi nhận về ngành BĐS Việt Nam 2009 là thị trường BĐS phục
hồi trở lại và phân hóa. Phân khúc căn hộ cao cấp tăng cung giảm cầu, thị trường ảm
đạm. Do có tỷ suất lãi biên hấp dẫn, nguồn cung sản phẩm căn hộ cao cấp với khung giá
trên 2,000 USD/m2 dồi dào trở lại nhanh chóng trong năm 2009 khi chi phí xây dựng
hạ. Dù mức giá chào bán năm 2009 chỉ bằng 60 - 70% so với năm 2008 nhưng cũng
không đủ hấp dẫn người mua do khả năng tài chính suy giảm mạnh sau khủng hoảng tài
chính và các nhà đầu cơ vẫn kẹt vốn trong đợt suy giảm năm 2008. Ngược lại, phân
khúc nhà ở hạng trung – bình dân hồi phục mạnh mẽ. Năm 2009, loại căn hộ có khung
37
giá dưới 1,000 USD/m2 tăng dồi dào cả về cung và cầu do hàng loạt khu dân cư mới và
khu tái định cư được xây dựng. Theo CBRE6, tăng trưởng mạnh nhất là khu vực nhà ở
bình dân có mức giá dưới 10 triệu VND/m2. Khoảng 2,360 căn hộ loại này được tung
ra thị trường trong năm 2009, gấp 5 lần so với năm 2008.
Nguyên nhân của sự phục hồi là do kinh tế hồi phục, điều kiện thị trường thuận
lợi. Thuận lợi thứ nhất là các ngân hàng bơm vốn vào thị trường BĐS. Năm 2009, cho
vay BĐS chủ yếu tập trung vào tín dụng tiêu dùng – vay mua nhà ở với thời hạn 10 –
15 năm và thế chấp bằng tài sản mua. Các ngân hàng cũng hỗ trợ vốn đầu tư đối với các
dự án về nhà ở. Dòng vốn đi vào thị trường năm qua đã làm hồi phục mảng nhà ở bậc
trung và bình dân. Thuận lợi thứ hai là lãi suất thị trường ổn định khiến giá BĐS ít biến
động. Hoạt động cho vay tiêu dùng BĐS năm vừa qua được khống chế ở mức trần
10.5%.
1.2.3. Môi trường cạnh tranh nganh bất động sản Việt Nam theo Michael Porter
(1) Áp lực cạnh tranh từ phía nha cung cấp
Thứ nhất, xét về yếu tố đất đai, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp BĐS là rất
quyết liệt. Đất là tài nguyên hữu hạn. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị cốt lõi của một
sản phẩm BĐS. Có được một quỹ đất có vị trí thuận lợi về tất cả các mặt như trọng
điểm, thương mại, hành chính, tài chính, dịch vụ, du lịch... là một lợi thế lớn đối với các
doanh nghiệp địa ốc. Hơn nữa nhà cung cấp quyền sử dụng đất duy nhất ở Việt Nam là
Nhà nước. Với Sudico, do xuất thân từ một doanh nghiệp nhà nước, là công ty con và
có mối quan hệ gắn bó với tổng công ty Sông Đà và Bộ xây dựng nên tích lũy được quỹ
đất dồi dào và có vị thế đẹp. Đây là một lợi thế cạnh tranh của Sudico.
Thứ hai, xét về yếu tố đầu vào là xây dựng và vật liệu xây dựng, áp lực cạnh
tranh đối với ngành là không lớn lắm. Năm 2009, nguồn cung vật liệu xây dựng dồi dào
và giá nguyên vật trong nước và thế giới ổn định. Năm 2009 cũng chứng kiến sự tăng
trưởng mạnh mẽ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp trong ngành xây dựng
và vật liệu xây dựng (ngành xây dựng đạt mức tăng trưởng cao, 5.2% năm 2009 theo
Tổng cục thống kê Việt Nam) và nguồn cung vật liệu xây dựng rất dồi dào (trong đó
sản xuất thép tăng là 25%)7. Nếu như nửa đầu năm 2008 đơn giá xây dựng căn hộ là
khoảng trên 3 triệu đồng/m2 sàn thì năm 2009 chi phí giảm chỉ còn khoảng 2.3 – 2.7
triệu đồng/m2.
6 CBRE là công ty có trụ sở chính tại Los Angleles, là công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo
doanh thu năm 2008) và có tên trong danh sách 500 công ty hàng đầu do tạp chí Fortune và S&P bình chọn. 7 Nguồn: http://vneconomy.vn/20100105014840807P0C19/nganh-thep-nam-2009-thoat-nho-chinh-sach.htm
38
(2) Áp lực cạnh tranh từ phía khach hang
Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng không đáng kể do cầu về bất động sản rất
dồi dào và nhưng tương đối lớn trên từng khu vực địa lý. Tốc độ đô thị hóa và mật độ
dân số ngày càng cao nhất là ở phía Tây Hà Nội, nên nhu cầu về nhà ở hay thuê văn
phòng đều rất cao. Thị trường BĐS cạnh tranh theo địa phương và khu vực địa lý, tùy
thuộc vào sự phát triển kinh tế-xã hội, các doanh nghiệp BĐS luôn tìm cách tranh giành
thị phần bằng cách tìm đến các quỹ đất ở các khu vực có kinh tế -xã hội phát triển.
Sản phẩm BĐS của Sudico có lợi thế cạnh tranh và chiếm được sự ưa chuộng
của khách hàng. Các dự án của Sudico có sự khác biệt so với các sản phẩm BĐS khác
và mang đậm thương hiệu Sudico. Điển hình là KĐT Mỹ Đình - Mễ trì với quy mô
36ha và tổng vốn đầu tư hơn 400 triệu USD nổi trội về lối kiến trúc khác biệt với các
KĐTM khác của Thủ đô ở sự tận dụng tối đa không gian, ánh sáng, thông gió thiên
nhiên. Lối kiến trúc kiểu Pháp được xem như một tổ hợp công trình thương mại, công
cộng và văn phòng bao gồm công viên cây xanh, các cơ quan, công sở, trường học, nhà
trẻ, khu vui chơi, giải trí, bể bơi, sân ten-nít... mang đến cho người dân sống sự thoải
mái, sang trọng và thân thiện với môi trường tự nhiên. KĐT mang phong cach châu Âu
kiểu mẫu Mỹ Đình - Mễ trì đã đưa Sudico giành được giải thưởng Sao vàng Đất Việt
năm 2006. KĐTM Mỹ Đình - Mễ trì cũng nhận được giải thưởng Công trình có kiến
trúc đặc biệt do Hội KHKT Việt Nam trao tặng. Lợi thế về sản phẩm này hiếm có
doanh nghiệp nào có được.
(3) Nguy cơ xuất hiện cac sản phẩm thay thế
Xét về mục đích tiêu dùng, áp lực cạnh tranh từ phía sản phẩm thay thế có thể
nói là không có. BĐS là một sản phẩm chuyên biệt. Hơn nữa, đất là tài nguyên hữu hạn,
khó có thể có tài nguyên nào có thể thay thế cho đất trong việc cung cấp nơi ở cho con
người trừ khi trong lương lai loài người thiết kế và xây dựng chỗ ở trên không trung hay
trên mặt nước mà mang tính bền vững và ưu việt nhất. Điều này thì khó có thể xảy ra.
Về sản phẩm thay thế cho văn phòng hiện nay có thể là làm việc và giao dịch từ xa do
sự phát triển của công nghệ thông tin. Tuy nhiên, kiểu làm việc hay giao dịch từ xa
không phải ngành nào cũng áp dụng được và ở Việt Nam, hình thức này còn chưa phát
triển.
Nêu xet vê muc đich đâu tư , áp lực từ sản phẩm thay thế cũng không đáng kể.
Kênh đâu tư thay thê BĐS la chưng khoan , hay vang, ngoại tệ. Tuy nhiên, đâu tư BĐS
cân rât nhiêu vôn va nhiêu hơn nhiêu , sinh lơi thi đăc biêt cao hơn so vơi đâ u tư vang ,
39
chưng khoan hay ngoai tê va nhin chung thu tuc đâu tư , kinh doanh cung phưc tap hơn .
Chưng to đâu tư BĐS kho co thê bi thay thê hoàn toàn bơi cac kênh đâu tư khac.
(4) Rao cản gia nhập nganh đối với cac đối thủ tiêm ẩn
Một là rào cản về vốn lớn va quy đât rộng mở. Các doanh nghiệp có qui mô nhỏ,
tài chính eo hẹp thì không thể tham gia được, và nếu như có tham gia thì cũng khó tồn
tại Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển
trên thị trường thì mới là bảo chứng tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay. Hơn nữa
như đã nói ở trên, đất là hữu hạn, để có được quỹ đất lớn không phải đơn giản, nhất là
các công ty nhỏ.
Có thể nói những rào cản này cũng không quá khó như ngà nh ngân hàng hay
ngành điện, song để tồn tại và phát triển lớn mạnh trong ngành BĐS thì thực sự không
dễ dàng. Mức lợi nhuận kỳ vọng cao là động lực lớn để thúc đấy các doanh nghiệp gia
nhập ngành, chính vì vậy bằng cách này hay cách khác các công ty luôn có định hướng
mở rộng lĩnh vực kinh doanh sang cả BĐS. Trên thực tế, có thể thấy rõ có rất nhiều
công ty BĐS lớn trên sàn lại không phải bắt đầu từ hoạt động xây lắp hay đầu tư kinh
doanh BĐS. Hoàng Anh Gia Lai (HAG) là một ví dụ tiêu biểu - tiền thân là xưởng đóng
gỗ, dần mở rộng quy mô và lĩnh vực hoạt động, đồng thời tận dụng quỹ đất sẵn có,
HAG đã trở thành một trong những công ty BĐS hàng đầu hiện nay. Công ty cổ phần
Xuất nhập khẩu Khánh hội (KHA) cũng là một ví dụ, bắt đầu từ hoạt động kinh doanh
xuất nhập khẩu với tiềm lực tài chính được gây dựng dần và một số khu đất có vị trí
đẹp, KHA hiện nay cũng được nhắc đến là một công ty BĐS. Rõ ràng các công ty đều
cần phải tích lũy cho mình tiềm lực tài chính hoặc quỹ đất nhưng không phải công ty
nào cũng làm được như vậy.
Ba là rào cản về thủ tục hành chính là vô cùng rườm rà. Các dự án muốn hoàn
thiện có khi phải kéo dài rất lâu phải trải qua rất nhiều thủ tục từ thỏa thuận địa điểm,
cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch của quận (huyện), thẩm định và phê duyệt
quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác để được khởi
công. Ở Việt Nam, thủ tục hành chính về đất đai là rườm rà và phức tạp nhất trong các
thủ tục hành chính.
Rào cản gia nhập ngành giúp cho các công ty BĐS và hiện tại và Sudico cạnh
tranh tốt hơn với những công ty mới nhất. Sudico vốn được cổ phần hóa từ doanh
nghiệp nhà nước nên ít nhiều sẽ có những ưu đãi về thủ tục hành chính đất đai. Đây là
một lợi thế cạnh tranh của Sudico.
40
(5) Cạnh tranh nội bộ nganh nhìn chung la kha gay gắt
Thứ nhất, số lượng đối thủ cạnh tranh trong ngành BĐS là tương đối lớn tạo
sức ép cạnh tranh gay gắt. Hiện nay, có rất nhiều các doanh nghiệp kinh doanh trong
lĩnh BĐS trên khu vực thị trường Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh. Có thể nói, đối thủ cạnh
tranh trực tiếp lớn nhất của Sudico là công ty trên khu vực BĐS Hà Nội như công ty cổ
phần đô thị Từ Liêm (NTL), Công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC). Trong
tương lai, khi một số công ty BĐS khác xâm nhập vào thị trường miền bắc thì áp lực
cạnh tranh sẽ càng quyết liệt, chẳng hạn một số đại gia BĐS như Tập đoàn Hoàng Anh
Gia Lai (HAG), Công ty phát triển nhà Thủ Đức (TDH), Công ty cổ phần đầu tư và xây
dựng Bình Chánh (BCI), Công ty cổ phần đầu tư và khu công nghiệp Tân Tạo (ITA),....
So với NTL, Sudico có lợi thế cạnh tranh hơn. Nhìn chung, so với NTL, SJS có
lợi thế về vị trí và quỹ đất của các dự án hơn. Các dự án của SJS phần đa triển khai ở
phía Tây và Tây Nam Hà Nội là trọng điểm của thủ đô và mật độ đô thị hóa cao hơn so
với vị trí của các dự án khu đô thị của NTL ở khu Dịch Vọng - Cầu Giấy , Cầu Diễn .
Quỹ đất hiện tại cua NTL chỉ đủ để công ty kinh doanh trong 2, 3 năm tới và dự án gối
đầu hiện chưa được hoàn thiện hạ tầng cơ sở cũng như giải phóng mặt bằng.
So với công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc, sức ép cạnh tranh đối với
Sudico là không nhỏ. KBC được đánh giá là đối thủ mạnh nhất đối với SJS ở mảng đầu
tư khu công nghiệp và xây dựng tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại, đường cao
tốc. KBC là một trong những tập đoàn BĐS hàng đầu miền Bắc trong lĩnh vực đầu tư
khu công nghiệp (tổng diện tích đầu tư khu công nghiệp của KBC chiếm 13% tổng diện
tích KCN ở Việt Nam).
Thứ hai, rào cản rút lui khỏi ngành tăng cạnh tranh giữa các công ty hiện tại.
Với đặc tính riêng biệt, sản phẩm BĐS có vốn đầu tư dài hạn, có tính lâu bền, gắn liền
với một vị trí nhất định, cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi
thành tiền kém linh hoạt nên một công ty đầu tư vào BĐS thì khó có thể rút lui ra khỏi
thị trường.
1.3. Phân tích SWOT
1.3.1. Điêm mạnh
Thương hiệu của SJS đã được khẳng định trong lĩnh vực xây dựng BĐS. Là
công ty phát triển bất động sản lớn hiện nay tại miền Bắc. Uy tín và thương hiệu ngày
càng khẳng định. Thương hiệu Sudico được nhận nhiều giải thưởng như: “Cúp vàng
ISO”; giải thưởng “Bò Tót Vàng” tiêu biểu cho doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao
41
dịch chứng khoán TP.HCM; Các cúp vàng về an toàn lao động; Cúp vàng “Lao động và
hội nhập. Đặc biệt đầu năm 2010, Sudico được vinh danh đứng ở tốp 20 trong số 100
doanh nghiệp xuất sắc cả nước nhận bằng và cúp vàng “doanh nghiệp hội nhập và phát
triển lần 3 do Thủ tướng Chính phủ trao tặng.
Sudico có quỹ đất lớn ở vị trí đắc địa. Các dự án hiện tại của công ty nằm trong
khu vực phát triển của Thủ đô trong tương lai, vị trí đắc địa hứa hẹn mang lại hiệu quả
cao. Quỹ đất lớn với hơn 1.500 ha tập trung chủ yếu ở Hà Nội, Hòa Bình, Đồng Nai.
Đây là lợi thế to lớn mà ít doanh nghiệp nào có được.
1.3.2. Điêm yếu
Một là phong cách kinh doanh ít đổi mới. Kinh doanh các dự án vẫn theo lối cũ,
hàm ý rằng Sudico đã chưa chủ động trong việc kinh doanh sản phẩm từ giới thiệu,
quảng bá hình ảnh các khu đô thị một cách bài bản như các đơn vị phát triển BĐS mới
hiện nay, điều này tạo cảm giác không chuyên nghiệp.
Hai là sản phẩm chưa đa dạng. Sản phẩm chính của Sudico là các căn hộ, biệt
thự, công trình có suất đầu tư trên 1m2 sàn cao làm hạn chế khả năng cạnh tranh bằng
giá cả của Công ty với các công ty cùng ngành.
1.3.3. Cơ hội
Một là, dân số trẻ với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh hứa hẹn bùng nổ nhu
cầu về nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Việt
Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của
Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%.
Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng
lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào năm 2025.
Hai là, sự khởi sắc trong hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài tăng nhu cầu về
thuê văn phòng và diện tích kinh doanh. Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam
vẫn ổn định là những yếu tố giúp thị trường này sôi động hơn trong tương lai không xa.
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, trong tháng 4-2010 số vốn các doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài giải ngân để thực hiện dự án tại Việt Nam đã đạt hơn 1 tỉ
USD, nâng tổng vốn đã giải ngân của khối này trong bốn tháng đầu năm lên hơn 3,6 tỉ
USD..
Ba là, phía Tây Hà Nội sẽ là trung tâm mới của thủ đô, nhu cầu về thuê văn
phòng và căn hộ tại đây ngày càng tăng. Phía Tây Hà Nội nằm trong chính sách quy
42
hoạch phát triển thủ đô là cơ hội tốt để Sudico tiếp tục đầu tư vào khu vực thị trường
này.
1.3.4. Thach thức
Thứ nhất, giá nguyên liệu xây dựng có thể sẽ biến động khiến cho các doanh
nghiệp bất động sản nói chung và Sudico nói riêng gặp khó khăn. Thứ ba, hoạt động
kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong đó có Sudico chịu tác động trực tiếp từ
biến động nền kinh tế. Thị trường BĐS biến động theo chu kì của nền kinh tế và chịu
ảnh hưởng mạnh từ những bất ổn chính sách kinh tế vĩ mô.
Thứ hai, sự gia nhập của các tập đoàn đa quốc gia vào lĩnh vực BĐS sẽ gia tăng
áp lực cạnh tranh trong ngành. Các công ty đa quốc gia vốn có tiềm lực tài chính mạnh
mẽ và uy tín lớn nên việc gia nhập ngành là điều dễ dàng. Trên thực tế, các dự án FDI
đổ vào lĩnh vực BĐS tăng liên tục. Năm 2009, theo thống kê của Bộ KH&ĐT, lĩnh vực
BĐS (chưa bao gồm cơ sở lưu trú) FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai (sau
khu vực lưu trú và ăn uống) trong tổng số vốn FDI với 7,6/21,48 tỷ USD.
2. Phân tích định lƣợng
2.1 Phân tích các chỉ số tài chính
2.1.1. Cac tỷ số rủi ro hoạt động (operating risk)
Các hệ số rủi ro doanh thu và lợi nhuận thuần cho thấy tình hình kinh doanh
của Sudico biến động tương đối lớn qua các năm. Năm 2009, doanh thu và lợi nhuận
tăng trưởng vượt bậc so với các năm trước.
Hình 3 : Biến động doanh thu và lợi nhuận thuần từ 2005-2009
0
200,000,000,000
400,000,000,000
600,000,000,000
800,000,000,000
1,000,000,000,000
1,200,000,000,000
2005 2006 2007 2008 2009
DT thuần
TN từ HĐSXKD
a. Xu hướng biến động
Hệ số rủi ro kinh doanh trung bình qua các năm của SJS là 83.45% và hệ số
biến động doanh thu trung bình là 53.29%. Qua đó cho thấy, tình hình kinh doanh của
SJS biến động tương đối lớn. DT thuần và thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh
43
tăng từ 2005 đến đỉnh là 2007, sau đó giảm vào năm 2008 và thiết lập đỉnh mới vào
2009.
b. Nguyên nhân
Năm 2008 ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế và bong bóng BĐS bùng vỡ sau khi
Ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng và giá nguyên vật liệu xây
dựng tăng cao, thị trường BĐS tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy. Từ quý
II 2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm trở lại do kinh tế phục hồi. Ngoài ra, lãi
suất cơ bản duy trì ở mức thấp 7% đã giúp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư, giảm
áp lực phải bán ở giá thấp. Các gói kích cầu nhằm vào lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản,
nâng cấp cơ sở hạ tầng đã tạo nên giá trị mới cho đất tại các khu vực có dự án. Do vậy
cũng đẩy mạnh hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp BĐS nhất là ở khu vực Hà
Nội
Doanh thu thuần 2009 tăng trưởng mạnh đầy ấn tượng, cao gấp 3.5 lần doanh
thu thuần năm 2008 và thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2009 gấp 5.03
lần của năm 2008 là do:
- Năm 2008, doanh thu giảm mạnh là do nguyên nhân từ phía công ty Sotraco.
Khoản doanh thu 142 tỷ đồng bị loại ra khỏi tổng doanh thu trong quý 4 làm giảm
doanh thu thuần. Tháng 8/2008, Sudico đã chuyển nhượng một miếng đất cho Sotraco
với giá hơn 750 tỷ đồng. Khoảng 400 tỷ đồng trong đó đã được hạch toán vào doanh
thu quý 4-2008. Tuy nhiên, tính đến quý 3, Sotraco mới thanh toán 20% giá trị hợp
đồng và theo kỳ hạn thanh toán, phần còn lại đã trễ hẹn. Bản thân Sotraco cũng gặp
nhiều khó khăn trong việc chia nhỏ miếng đất để bán lại cho bên thứ 3 trong điều kiện
thị trường BĐS đang ở điểm đáy. Sotraco sau đó đã quyết định trả lại một phần nhỏ mà
họ không thể chia nhỏ hơn để bán. Phần này có giá trị 142 tỷ đồng. Theo nguyên tắc
thận trọng, công ty chỉ hạch toán phần doanh thu của hợp đồng với Sotraco khi đã nhận
được tiền. Do đó, 110 tỷ đồng đã được loại bỏ khỏi doanh thu và làm giảm con số
doanh thu thực tế từ hợp đồng với Sotraco được ghi nhận trong năm 2008 xuống 150 tỷ
đồng.
- Năm 2009, SJS ghi nhận doanh thu bán 26ha trong tổng số 288ha ở Nam An
Khánh cùng với một phần doanh thu từ Trần Hưng Đạo – Hòa Bình và dự án Văn La
Văn Khê – Hà Đông. Tính đến hết 2009, Sudico đã bán được 26ha đất tại dự án Nam
An Khánh trị giá khoảng 2590 tỷ và 1000 tỷ được tính vào doanh thu năm 2009 cộng
44
thêm doanh thu từ dư an Trần Hưng Đạo và Văn La Văn Khê tương ứng là 30 tỷ và 190
tỷ.2.1.2. Chỉ số thanh khoản (liquidity ratio)
Nhìn chung, khả năng thanh khoản của Sudico năm 2009 tốt hơn năm 2008 và
ở mức độ hợp lý và tương đối cao so với ngành trên xét trên cả thanh khoản nợ ngắn
hạn và thanh toán lãi vay. Cụ thể:
a. Thanh khoản nợ ngắn hạn
b. a1. So sánh qua các năm
Hình 4: Các hệ số khả năng thanh khoản qua các năm 2005-2009
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
1.40
1.60
1.80
2.00
2,00
5
2,00
6
2,00
7
2,00
8
Q1/
2009
Q2/
2009
Q3/
2009
2,00
9
Hệ số thanh toán hiện hành
Hệ số thanh toán nhanh
Hệ số khả năng thanh toán
tức thời
+ Các hệ số đo lường khả năng thanh khoản của SJS nhìn chung tăng dần từ
2005 đến 2007 và xuống mức thấp nhất vào năm 2008 và tăng trở lại từ quý 1 đến hết
năm 2009. Khả năng thanh toán tức thời từ 2005 đến 2008 đều nhỏ hơn 1.
+ Năm 2008, cả 3 hệ số này đều thấp hơn 1, đặc biệt hệ số khả năng thanh toán
tức thời ở mức báo động 0.03 cho thấy công ty duy trì lượng tiền mặt quá ít. Nguyên
nhân là do năm 2008, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 145 tỷ đồng. Công ty
đầu tư tiền vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho các dự án và rút hết khoản đầu tư
tài chính ngắn hạn trị giá hơn 34 tỷ VNĐ của năm 2007 về. Lượng tiền mặt còn lại rất ít
(9.185 triệu tiền mặt so với 312.402 triệu nợ ngắn hạn). Bên cạnh đó đường hệ số khả
năng thanh toán tức thời cách xa so với đường hệ số khả năng thanh toán nhanh. Qua đó
cho thấy, giá trị các khoản phải thu chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của SJS (năm
2008, phải kể đến khoản phải thu của Sotraco, khoảng 150 tỷ trong tổng số hơn 175 tỷ
giá trị khoản phải thu năm 2008).
+ Cuối năm 2009, cả ba hệ số này đều cao hơn 1, ở mức an toàn cho thấy khả
năng thanh toán của SJS khá tốt, tổng giá trị tài sản ngắn hạn ngay cả khi chỉ tính tiền
mặt và giá trị các chứng khoán ngắn hạn cũng đủ để trả các khoản nợ ngắn hạn. Hơn
45
nữa, các hệ số lớn hơn 1 cho thấy vốn lưu động dương và ko chứa đựng rủi ro thanh
khoản, sức khỏe tài chính khá tốt và được cải thiện mạnh mẽ so với tình hình tài chính
năm 2008.
a2. So sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành năm 2009
Sudico cùng với các công ty trong dưới đây đều là các đại gia lớn nhất trong
ngành bất động sản được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh:
Bảng 3: Khả năng thanh khoản so với ngành năm 2009
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Hệ số thanh toán
hiện hành 1.33 2.04 3.07 2.02 1.80 1.43 2.22 1.80 3.17
Hệ số thanh toán
nhanh 1.20 0.52 2.15 1.38 0.59 1.42 1.68 0.88 1.48
Hệ số khả năng
thanh toán tức thời 1.06 0.18 1.53 0.57 0.02 0.81 0.85 0.60 0.37
Xét về hệ số khả năng thanh toán hiện hành thì khả năng thanh toán của SJS là
thấp nhất so với các DN trong ngành mặc dù vẫn đảm bảo khả năng thanh toán các
khoản nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn. Tuy nhiên, qua đó cho thấy so với các DN
cùng ngành, chính sách tài trợ vốn lưu động của SJS năng nổ hơn, ít dùng các nguồn dài
hạn bổ sung thêm vào nguồn vốn lưu động.
Xét về hệ số thanh toán nhanh, khả năng thanh toán của SJS là vào mức trung
bình của ngành sau khi loại bỏ hàng tồn kho. Chứng tỏ, so với các DN khác, SJS nắm
giữ ít hàng tồn kho hơn. Khoảng cách giữa hệ số khả năng thanh toán hiện hành và
thanh toán nhanh rất sát nhau.
Đặc biệt, xét về hệ số thanh toán tức thời, sau khi loại bỏ hàng tồn kho và các
khoản phải thu thì khả năng thanh khoản của SJS là chỉ thấp hơn so với DIG nhưng
cao hơn các doanh nghiệp còn lại trong ngành. Các doanh nghiệp còn lại trừ DIG đều
có hệ số này thấp hơn 1, thậm trí ở mức báo động (như BCI, ITC, TDH). Cho thấy các
DN này tài sản ngắn hạn chủ yếu tồn tại dưới dạng hàng tồn kho và các khoản phải thu.
Đây là một tín hiệu rất tốt cho thấy SJS là một trong những công ty có tiềm lực tài
chính mạnh nhất trong ngành. Như vây, SJS sẽ dễ dàng đối phó hơn một số DN khác
khi gặp khó khăn trong ngắn hạn nếu thị trường bất động sản biến động không tốt, hàng
tồn kho không tiêu thụ được và việc đòi nợ từ khía khách hàng gặp khó khăn.
b. Thanh khoản lãi vay
Khả năng thanh toán lãi vay dựa trên lợi nhuận và tiền mặt đều cải thiện rất
đáng kể so với năm 2008. Cụ thể:
46
b1. So sánh với quá khứ
Bảng 4: Khả năng thanh toán lãi vay bằng tiền mặt qua các năm 2008- 2009
Năm 2008 2009
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay LN (lần) 65.45 386.16
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay TM (lần) -51.27 324.61
Nguyên nhân:
Năm 2008, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh năm 2008 âm (CFO là -145,847
triệu) do phần lớn lượng tiền được đầu tư vào hàng tồn kho mà chủ yếu dưới dạng chi
phí sản xuất kinh doanh dở dang (năm 2008, SJS tăng vốn lưu động cho hàng tồn kho
dẫn đến làm giảm dòng tiền tới 265,484 triệu).
Năm 2009, lợi nhuận thuần lợi nhuận tăng đột biến (tăng lên gấp 4 lần). Trong
khi đó, chi phí lãi vay giảm từ 2,790 triệu đồng xuống 2,347 triệu đồng so với năm
2008. Mặt khác, doanh thu ghi nhận chủ yếu dưới dạng tiền mặt, đồng thời, tiền mặt do
người mua trả trước tăng lên (từ hơn 8 tỷ của năm 2008 lên đến hơn 296 tỷ của năm
2009) góp phần làm tăng mạnh dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, lượng
tiền mặt cao còn do khoản tiền huy động được hoạt động tài chính: việc phát hành trái
phiếu trị giá 500 tỷ đồng vào tháng 7-2009. Công ty đã thu được tiền về khoảng 50%
giá trị hợp đồng, khoảng 900 tỷ tại thời điểm cuối tháng 10-2009. Ngoài khoản phát
hành trái phiếu 500 tỷ, SJS còn thu về 200 tỷ từ việc phát hành thêm cổ phiếu và đã trả
hết các khoản nợ ngắn hạn và dài hạn khác trong quý 3-2009, đông thơi phat hanh
60.000.000 cổ phiếu trong quý 3 nhằm bổ sung vốn đầu tư cho khu đô thị mới Nam An
Khánh và các dự án khác8.
b2. So sánh với ngành năm 2009
Bảng 5: Khả năng thanh toán lãi vay bằng tiền mặt so với ngành năm 2009
SJS BCI HAG ITC KBC LCG NTL
Hệ số khả năng thanh
toán lãi vay LN 386.16 115.87 11.75 5.78 20.13 8.16 2,241.40
Hệ số khả năng thanh
toán lãi vay TM 324.61 -44.62 7.71 8.16 5.60 7.95 1,154.29
So với một số công ty trong ngành bất động sản, các hệ số này của SJS rất cao,
chỉ thấp hơn so với NTL, đối thủ cạnh tranh trực tiếp của SJS trên thị trường bất động
sản Hà Nội. Chứng tỏ, khả năng thanh toán lãi của SJS rất sáng sủa trong ngành bất
động sản. Với tình hình tài chính khỏe mạnh, SJS sẽ có lợi thế cạnh tranh so với các
Báo cáo phân tích Sudico_CTCP Chưng khoan SJC
47
DN bất động sản khác trong việc huy động vốn lưu động từ ngân hàng hay chiếm dụng
vốn từ nhà cung cấp do khả năng thanh khoản bằng tiền mặt cao hơn.
2.1.3. Cac chỉ số hiệu quả hoạt động (efficiency ratio)
a. Hiệu quả sủ dụng vốn lưu động:
Năm 2009, nhìn chung Sudico sử dụng vốn lưu động rất hiệu quả hơn so với
các năm trước và tốt hơn so với nhiều doanh nghiệp BĐS khác trong ngành. Cụ thể:
a1. So sánh với quá khứ:
Bảng 6: Hiệu quả sử dụng vốn lưu động qua các năm 2005-2009
Năm 2006 2007 2008 2009
Vòng quay các khoản phải thu (lần) 1.24 2.72 1.42 3.92
Vòng quay hàng tồn kho (lần) 25.89 35.52 7.43 7.93
Vòng quay các khoản phải trả (lần) 1.81 2.62 0.92 4.29
Kì thu tiền bình quân (ngày) 294 134 257 93
Thời gian lưu kho bình quân (ngày) 14 10 49 46
Thời gian chậm trả bình quân (ngày) 202 139 397 85
Chu kì quay vòng vốn lưu động (ngày) 107 5 -91 54
Thứ nhất, cả ba hệ số vòng quay các khoản phải thu, vòng quay hàng tồn kho,
và vòng quay các khoản phải trả tăng từ 2006 đến 2007, giảm xuống vào 2008 và tăng
trở lại vào 2009. Hoạt động của SJS vẫn không năm ngoài chu kì kinh tế và BĐS. Kì
thu tiền bình quân năm 2009 là thấp nhất chứng tỏ năm 2009, chính sách bán chịu rất
tốt, thời gian thu hồi nợ nhanh, ít bị khách hàng chiếm dụng vốn. Doanh thu bằng tiền
nhiều cũng là lý do tại sao tỷ trọng tiền mặt của SJS rất cao, khả năng thanh khoản tốt.
Thứ hai, thời gian lưu kho bình quân năm 2009 được cải thiện chút ít so với
2008 nhưng vẫn không tốt bằng giai đoạn 2006-2007. Chứng tỏ trong năm 2009, SJS
đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm cải thiện hơn so với năm 2008 do trong năm 2009, thị
trường bất động sản hồi phục, hoạt động bán nhà tăng trở lại, hoạt động bán hàng của
SJS cũng khởi sắc.
Thứ ba, thời gian chậm trả bình quân thấp hơn các năm trước. Cho thấy SJS
mua hàng không phải chịu tiền hàng nhiều, thời gian thanh toán cho nhà cung cấp ngắn.
Điều này có thể lý giải do SJS luôn sẵn lượng tiền mặt dồi dào hơn các năm trước nên
không cần phải nợ lâu và mua hàng chịu nhiều. Tuy nhiên, SJS nên tận dụng các chính
sách bán chịu của nhà cung cấp để chiếm dụng vốn tài trợ cho tài sản lưu động tốt hơn.
48
Thứ tư, chu kì lưu chuyển tiền mặt cho thấy hiệu quả sử dụng vốn lưu động
năm 2009 được cải thiện mạnh mẽ so với 2008 tuy không hiệu quả bằng năm 2007.
Nguyên nhân là do năm 2009, SJS cải thiện được thời gian thu tiền bình quân từ các
khoản phải thu (rút ngắn một cách đáng kể từ 257 ngày xuống còn 93 ngày). Còn năm
2008, chu kì lưu chuyển tiền mặt bị âm 54 ngày ở mức báo động do tính thanh khoản
bằng tiền mặt quá thấp nên trì trệ trong việc thanh toán tiền hàng cho nhà cung cấp.
a2. So sánh với các DN cùng ngành năm 2009
Bảng 7: Hiệu quả sử dụng vốn lưu động so với ngành
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Trung
bình
Vòng quay các
khoản phải thu (lần) 3.92 1.31 5.01 1.76 0.86 0.80 1.21 8.22 4.37 3.05
Vòng quay hàng tồn
kho (lần) 7.93 0.13 1.24 1.16 0.35 20.60 1.22 1.16 0.61 3.82
Vòng quay các
khoản phải trả (lần) 4.29 9.38 13.47 8.26 6.75 10.81 5.76 26.41 0.80 9.55
Kì thu tiền bình
quân (ngày) 93 278 73 207 426 458 302 44 84 218
Thời gan lưu kho
bình quân (ngày) 46 2773 294 315 1035 18 300 316 594 632
Thời gian chậm trả
bình quân (ngày) 85 39 27 44 54 34 63 14 456 91
Chu kì quay vòng
vốn lưu động (ngày) 54 3012 340 477 1407 442 539 346 221 760
Riêng đối với vòng quay vốn lưu động, chu kì lưu chuyển tiền mặt của SJS là
ngắn nhất hay tôc đô luân chuyên tiên măt la nhanh nhât. Qua đó, chưng to hiệu quả sử
dụng vốn lưu động của SJS là cao hơn so với ngành trên cả 3 phương diện: chính sách
bán chịu, quản lý hàng tồn kho và quản lý các khoản phải trả.
b. Hiệu quả sử dụng tai sản:
Năm 2009, hiệu quả sử dụng tài sản của Sudico cao hơn so với các năm trước
nhưng còn ở mức trung bình-thấp so với ngành BĐS. Cụ thể:
b1. So sánh với các năm trước
49
Hình 5: Hiệu quả sử dụng tài sản qua các năm 2006-2009
0.390.57
0.20
0.48
0.69
1.02
0.30
1.280.68
0.78
0.13
0.76
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
2,006 2,007 2,008 2,009
Vòng quay vốn chủ sở hữu
Vòng quay tài sản cố định
Vòng quay tổng tài sản
- Năm 2009, tỷ trọng tài sản lưu động/tổng tài sản của SJS cao hơn so với các năm
trước do có sự đóng góp của lượng tiền mặt trong tổng tài sản tăng lên vượt trội
so với 2008.
- Hệ số vòng quay tổng tài sản/doanh thu tăng so với năm 2008 là do năm 2009,
doanh thu tăng đột biến so với năm 2008 (tăng 2.7 lần) trong khi quy mô tài sản
chỉ tăng lên 0.8 lần.
- Hiệu quả sử dụng tài sản cố định tăng lên vượt trội so với năm 2008 và vượt qua
mức đỉnh của năm 2007, một năm mà thị trường bất động sản tăng trưởng vượt
bậc. Qua đó cho thấy, công suất hoạt động của tài sản cố định cao hơn năm 2008.
b2. So sánh với một số doanh nghiệp trong ngành năm 2009:
Bảng 8: Hiệu quả sử dụng tài sản so với ngành năm 2009
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Tài sản lưu
động/tổng tài sản 33% 71% 64% 61% 84% 41% 63% 98% 49%
Vòng quay tổng tài
sản 0.48 0.16 0.52 0.41 0.28 0.15 0.36 1.29 0.64
Vòng quay tài sản
cố định 1.28 0.68 6.22 1.99 18.71 0.85 2.08 149.63 6.30
Vòng quay vốn chủ
sở hữu 0.76 0.39 1.08 1.03 0.66 0.35 0.66 3.47 0.48
XDCB/TSCĐ 0.98 0.94 0.14 0.70 0.10 0.97 0.93 0.26 0.58
Tỷ trọng tài sản lưu động/tổng tài sản của Sudico thấp nhất so với các công ty
trên. Có thể Sudico đang trong giai đoạn triển khai các dự án và đầu tư nhiều vào tài
50
sản cố định và chi phí xây dựng cơ bản nên ty trong chi phi xây dưng cơ ban trong tông
tài sản cố định của Sudico cao hơn dẫn đến tỷ trọng tài sản lưu động thấp hơn. Hơn nưa,
Sudico lai phan anh chung vao chi phi xây dưng cơ ban la mô t phân cua tai san cô đinh.
thay vì hach toan vao hang tôn kho như một số doanh nghiệp khác .
Vòng quay tổng tài sản và vòng quay tài sản cố định thấp so với ngành . Mặc
dù tôc đô luân chuyên vôn lưu đông va hiêu qua sư dun g tai san lưu đông đăc biêt cao
nhưng do tỷ trọng tài sản lưu động là rất nhỏ trong tổng tài sản nên hiệu quả sử dụng
tổng tài sản bị pha loãng khi bao gồm cả khoản mục tài sản cố định.
Tuy nhiên, đối với Sudico, hệ số này chưa cao không hẳn là xấu. Thứ nhất, nó
thể hiện tiềm năng phát triển trong tương lai khi các dự án hoàn thành . Do đăc thu cua
ngành BĐS , thơi gian thi công keo dai , chi phi xây dưng cơ ban thương rât cao trong
nhưng năm đâu triên khai dư an . Khoản mục tài sản dài hạn có thể được xem như một
tiêu chí để đánh giá tiềm năng tăng trưởng dài hạn của công ty, do nó có khả năng
chuyển hóa thành doanh thu. Thứ hai, càng chứng tỏ Sudico sử dụng tài sản lưu động
rất hiệu quả. Tỷ trọng tài sản lưu động/tông tai san của Sudico thâp nhât so vơi cac công
ty khác trong nganh ma tôc đô luân chuyên vôn lưu đông la nhanh nhât cang chưng to
SJS cang cho thây Sudico đa khai thac rât triêt đê tai san lưu đông.
2.1.4. Cac tỷ số khả năng sinh lời
Năm 2009, khả năng sinh lời của Sudico tốt hơn so với các năm trước và ở mức
rất tốt so với ngành xét trên cả lợi nhuận biên, ROA, ROE, ROCE và EPS. Cụ thể
a. Cac tỷ suất lợi nhuận biên
a1. So với các năm trước
Hình 6: Tỷ suất lợi nhuận biên từ 2005-2009
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
2,005 2,006 2,007 2,008 2,009
Tỷ suất lợi nhuận gộp biên
Tỷ suất lợi nhuận hoạt động
biên EBIT
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế
biên
51
- Tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2009 được cải thiện một chút ít cho thấy khả năng
kiểm soát chi phí sản xuất có hiệu quả hơn. Hơn nữa, năm 2009, giá nguyên vật
liệu xây dựng ổn định nên phần nào cải thiện hệ số này.
- Tỷ suất lợi nhuận trước lãi thuế biên và lợi nhuận sau thuế biên tăng vọt. Trong
năm 2009, đóng góp của doanh thu từ hoạt động tài chính rất lớn là nhân tố chính
làm khuếch đại tỷ suất lợi nhuận hoạt động biên và lợi nhuận sau thuế biên. Năm
2009, doanh thu từ hoạt động tài chính tăng từ 23.7 tỷ đến 257.2 tỷ (tăng gần gấp
10 lần và chiếm gần 1/5 tổng doanh thu). Sudico bán đi 4.42 triệu cổ phiếu VIS,
0.48 triệu S12, và 1.4 triệu SIC đã mang lại khoản lợi nhuận 230 tỷ đồng (chiếm
gần 30% lợi nhuận thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh). Tính đến cuối năm
2009, tổng giá trị đầu tư tài chính dài hạn vẫn chiếm xấp xỉ 9.5% tồng tài sản.
a2. So sánh với ngành năm 2009:
Bảng 9: Tỷ suất lợi nhuận biên so với ngành
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Trung
bình
Tỷ suất lợi nhuận gộp
biên 63% 58% 43% 46% 32% 59% 35% 52% 55% 49%
Tỷ suất lợi nhuận hoạt
động biên EBIT 82% 53% 38% 43% 20% 73% 31% 52% 62% 51%
Tỷ suất lợi nhuận sau
thuế biên 66% 47% 38% 29% 14% 61% 41% 38% 59% 44%
- Tỷ suất lợi nhuận gộp vượt xa doanh nghiệp khác. SJS có lợi thế về tiêu thụ
sản phẩm cũng như cạnh tranh về chí phí sản xuất. Năm 2009, doanh thu và chi phí
được hạch toán chủ yếu là từ dự án Nam An Khánh tọa lạc ở Hoài Đức – Hà Tây, nằm
ngay trên đường cao tốc Láng Hòa Lạc có vị trí đẹp và chi phí đền bù và giải phóng mặt
bằng thấp cho dự này thấp từ trước khi sáp nhập vào Hà Nội.
- Tỷ suất lợi nhuận hoạt động biên và sau thuế biên của SJS đều vượt trội so
với các doanh nghiệp trong ngành. Nguyên nhân vừa là do SJS có lợi thế về tiêu sản
phẩm chi phí sản xuất kinh doanh vừa là đóng góp từ khoản lợi nhuận từ hoạt động đầu
tư tài chính cao hơn so với các doanh nghiệp khác trong ngành.
b. Khả năng sinh lời của vốn đầu tư
b1. So sánh với các năm trước
Bảng 10: Khả năng sinh lời qua các năm 2005-2009
2005 2006 2007 2008 2009
ROA 21.69% 13.78% 28.93% 11.64% 39.47%
ROCE 35.15% 19.79% 35.52% 14.15% 51.29%
52
ROE 39.12% 24.26% 39.69% 9.83% 50.24%
EPS (tại thời điểm cuối năm) 14,395 2,985 9137
- Khả năng sinh lời của tổng tài sản cao hơn các năm trước. Lý do là tỷ suất lợi
nhuận biên cao năm 2009 và vòng quay tổng tài sản năm 2009 cao hơn 2008.
- ROCE tăng cho thấy năm 2009 SJS sử dụng vốn dài hạn tôt hơn các năm trước.
- ROE và EPS năm 2009 cũng tăng vượt bậc so với các năm trước. Do sự gia tăng
đột biến của lợi nhuân sau thuế so với tăng quy mô vốn chủ sở hữu và tăng số
lượng cổ phiếu nên các hệ số này cao hơn hẳn so với các năm trước. Đối với các
nhà đầu tư hay cổ đông hệ số này tăng cao như vậy là một chỉ báo rất tốt cho thấy
tiềm năng tăng trưởng mạnh của SJS trong những năm tới.
b2. So sánh với ngành 2009
Bảng 11: Khả năng sinh lời so với ngành năm 2009
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
ROA 39% 9% 20% 18% 6% 11% 11% 67% 40%
ROCE 51% 15% 34% 27% 12% 16% 17% 181% 25%
ROE 50% 18% 41% 30% 9% 21% 27% 131% 28%
EPS 9137 3863 4432 5234 25012 8612
Thứ nhất, ROA của SJS ở vị trí rất cao, chỉ đứng sau NTL, sát với TDH. ROA
chịu ảnh hưởng bởi hai thành tố : hiệu quả sử dụng tổng tài sản và tỷ suất lợi nhuận
trước lãi thuế. Hiệu quả sử dụng của tổng tài sản của SJS ở mức trung bình so với
ngành. Do vậy, lý do khiến hệ số sinh lời này cao so với ngành là do tỷ suất lợi nhuận
trước lãi thuế của SJS cao vượt trội so với mức trung bình ngành.
Thứ hai, ROCE, ROE, EPS của SJS chỉ đứng sau NTL và đối với các công ty
khác thì vượt xa. Điều đó một lần nữa khẳng định vị thế của SJS trong ngành BĐS.
2.1.5. Cac tỷ số cơ cấu vốn (gearing/leverage ratio):
Năm 2009, các chỉ số cơ cấu vốn cho thấy Sudico duy trì một cơ cấu vốn an
toàn.
a. So với các năm trước
Bảng 12: Cơ cấu vốn qua các năm 2005-2009
2005 2006 2007 2008 2009
Tổng nợ/tổng tài sản 45% 42% 18% 27% 41.52%
Tổng nợ/vốn chủ sở hữu 80% 73% 22% 38% 71.00%
Nợ dài hạn/tổng vốn huy động dài hạn 10% 24% 2% 10% 22.17%
53
Tỷ lệ nợ/tổng tài sản năm 2009 của SJS cao hơn so với các năm 2007 và 2008
nhưng ở mức an toàn. Tỷ lệ tổng nợ/tổng tài sản = 41.52% và tổng nợ/ vốn chủ sở hữu
= 71% xét về mặt số học thể hiện một cơ cấu vốn khá an toàn, ít chứa đựng rủi ro, khả
năng tự chủ tài chính cao. Năm 2009, tỷ lệ nợ/tổng tài sản cao hơn là do khoản ứng
trước tiền chuyển nhượng đất của khách hàng tăng lên. Bên cạnh đó, tháng 7 năm 2009,
công ty phát hành trái phiếu 500 tỷ cũng làm tăng tỷ lệ nợ.
Tỷ lệ nợ dài hạn/tổng vốn huy động dài hạn cao hơn so với năm 2008 và năm
2007 nhưng cũng ở mức an toàn. Nguyên nhân chính khiến con số này tăng lên vẫn là
do công ty phát hành trái phiếu 500 tỷ. Sử dụng nhiều nợ là đặc trưng của các công ty
BĐS, song hình thức chủ yếu vẫn là vay nợ dài hạn ngân hàng, ít công ty huy động vốn
bằng phát hành trái phiếu, do để đảm bảo phát hành thành công là vấn đề không đơn
giản. SJS tỏ ra rất nhanh nhạy với hình thức huy động mới này đê phuc vu cho dư an
Nam An Khanh . Điều đó cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng lớn vào các dự án của SJS cũng
như đặt niềm tin vào khả năng sử dụng nợ một cách có hiệu quả của công ty.
Tỷ lệ nợ tăng cũng đồng nghĩa với áp lực trả lãi vay cũng tăng lên. Tuy nhiên
tiềm lực tài chính khỏe mạnh với hệ số khả năng thanh toán lãi vay năm 2009 ở mức
386.16 lần dựa trên lợi nhuận và 324.61 lần dựa trên luồng tiền từ hoạt động kinh
doanh thì SJS chi trả lãi vay là rất đơn giản.
b. So với các DN trong ngành: cơ cấu vốn an toàn hơn nhiều doanh nghiệp khác
Bảng 13: Cơ cấu vốn so với ngành năm 2009
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Trung
bình
Nợ/tổng tài sản 42% 54% 33% 58% 54% 62% 40% 54% 29% 47%
Tổng nợ/vốn chủ
sở hữu 71% 134% 50% 150% 116% 173% 66% 118% 43% 102%
Nợ dài hạn/tổng
vốn huy động dài
hạn
22% 32% 15% 42% 13% 48% 16% 0.05% 17% 23%
Tỷ lệ nợ của SJS vào mức trung bình - thấp của ngành. Tỷ lệ nợ hợp lý, áp lực
lãi vay ở mức vừa phải so với ngành trong khi khả năng thanh toán lãi vay ở mức rất
cao so với ngành cho thấy sức khỏe tài chính là rất tốt so với trung bình ngành. Tuy
nhiên, công ty nên xem xét đến việc mở rộng quy mô hoạt động bằng cách huy động
thêm vốn vay thay vì vốn cổ phần để tận dụng triệt để đòn bảy tài chính, do khả năng
sinh lời cao và hiệu quả hoạt động tốt.
2.1.6. Cac chỉ số tăng trưởng (growth ratio):
54
Năm 2009 là năm công ty tăng trưởng mạnh mẽ so với các năm trước và tốc dộ
tăng trưởng cũng cao hơn so tốc độ tăng trưởng của ngành. Cụ thể:
a. Tăng trưởng so với các năm trước
Bảng 15: Tăng trưởng qua các năm 2006-2009
2006 2007 2008 2009
Tăng trưởng doanh thu -11.08% 110.68% -55.64% 267.41%
Tăng trưởng EBIT -31.19% 199.24% -49.07% 396.40%
Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế 31.20% 199.79% -66.91% 513.68%
Tăng trưởng EPS -79.26% 499.23%
Năm 2009, do khẳ năng sinh lời và hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2008
nên tốc độ tăng trưởng doanh thu, EBIT, lợi nhuận sau thuế và EPS so với 2008 là rất
cao. Điều đáng nói, tốc độ tăng trưởng EBIT , lợi nhuận sau thuế và EPS cao từ 1.5-2
lần tốc độ tăng trưởng DT là do sự góp phần đáng kể của lợi nhuận từ hoạt động đầu tư
tài chính . Điêu đo cho thây sức bât manh me cua SJS năm 2009 so vơi 2008 khi thi
trương BĐS hôi phuc.
b. Tốc độ tăng trưởng của các doanh nghiệp cùng ngành năm 2009:
Bảng 16: Tăng trưởng so với ngành
SJS BCI DIG HAG ITC KBC LCG NTL TDH
Tăng trưởng
doanh thu 267% -9% 145% 132% 51% -27% 15% 270% -20%
Tăng trưởng EBIT 396% 33% 242% 68% 134% 58% 18% 801% 12%
Tăng trưởng
LNST 514% 67% 139% 68% 58% 148% 53% 740% 34%
Tăng trưởng EPS 206% 67% ---- 69% 118% ----- ----- 560% 1%
So với ngành, tốc độ tăng trưởng của SJS rất ấn tượng chỉ đứng sau NTL và
vượt xa các doanh nghiệp còn lại. Năm 2009, là năm kinh tế nói chung và ngành BĐS
phục hồi cho nên hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều tăng trưởng dương. SJS không chỉ
tăng trưởng dương mà còn rất cao. Điều đó lại một lần nữa khẳng định tiềm năng tài
chính của SJS trong ngành. Có thể các lợi thế cạnh tranh đặc biệt là về lợi thế về sản
phẩm với vị trí đắc địa và chi phí sản xuất thấp đã giúp SJS có được vị thế cao trong
ngành.
55
2.1.7. Tỷ số P/E
Nhìn chung, P/E của Sudico năm 2009 là thấp hơn so với 2008 và thấp so với toàn
ngành.
Bảng 17: P/E SJS và P/E ngành
2005 2006 2007 2008 2009
Ngành
2009
P/E 4.53 27.83 18.06 10.35 14.03
P/E của năm 2009 thấp hơn so với năm P/E năm 2008 do tốc độ tăng của lợi
nhuận sau thuế cao hơn tốc độ tăng của tổng giá trị vốn hóa thị trường (lợi nhuận tăng 5
lần trong khi giá trị vốn hóa thị trường tăng 6 lần). Đồng thời cũng cho thấy kỳ vọng
của nhà đầu tư đối với cổ phiếu này thấp hơn những năm trước. So với ngành, P/E của
SJS có thể nói là tương đối thấp cho thấy cổ phiếu này khá rẻ.
2.2. Phân tích Dupont.
2.2.1. Phương trình Dupont cơ bản:
Equity Average
Assets average Total
Assets average Total
Sales
Sales
IncomeNet
MultiplierEquity TurnoverAsset TotalMarginProfit ROE
= tỷ suất lợi nhuận biên * vòng quay tổng tài sản * hệ số đòn bảy tài chính
= 520,1511,452,124,
641,2492,296,770,
641,2492,296,770,
919,9091,099,918,
919,9091,099,918,
5,640729,567,44
= 0.66*0.48*1.58
= 0.66*0.48*(1+0.58)
= 0.66 * 0.48 * (1+ nợ/vốn chủ sở hữu)
= 0.5
Nhận xét:
- ROE cao là do sự cải thiện của cả 3 hệ số : tỷ suất lợi nhuận sau thuế biên ,
hiệu quả sử dụng tài sản và hoạt động của đòn bảy tài chính . Chưng to SJS đa tân dung
cả 3 nhân tô nay đê khuêch đai ROE.
- Tuy nhiên, tác động của tỷ suất lợi nhuận sau thuế biên là mạnh hơn cả. So
với năm 2008 và so với ngành hệ số vòng quay tổng tài sản vẫn ở mức trung bình, hệ số
đòn bảy tài chính ở mức trung bình thấp, còn tỷ suất lợi nhuận sau thuế biên thì vượt xa
mức trung bình của toàn ngành và các năm trước. Mà nhân tố chính khiến tỷ suất lợi
nhuận sau thuế cao như vậy , như đã nói mục 2.1.4, là sự góp mặt của cả 3 yếu tố: lợi
thế về tiêu thụ sản phẩm , lợi thế về chi phí sản xuất và do tỷ trọng cao của các khoản
56
doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động đầu tư tài chính . Do đo có thể nói , nhân tô chinh
khuêch đai ROE cao như vây la do ty suât lơi nhuân sau thuê biên.
2.2.2. Phương trình Dupont mở rộng:
ROE =
EquityAverageTotal
AssetsAverageTotal
AssetsAverageTotal
revenue
revenue
EBIT
EBIT
EBT
EBT
IncomeNet
..
..
..
.
=
520,1511,452,124,
641,2492,296,770,
641,2492,296,770,
919,9091,099,918,
919,9091,099,918,
7,172906,558,42
7,172906,558,42
5,994887,883,42
5,994887,883,42
5,640729,567,44
= 0.82 * 0.98 * 0.82* 0.48* (1+0.58) = 0.5
Nhận xét:
- Bóc tách lợi nhuận sau thuế biên thành 3 hệ số: lợi nhuận sau thuế/ lợi nhuận
trước thuế, lợi nhuận trước thuế/ lợi nhuận trước lãi thuế, lợi nhuận trước trước lãi thuế/
doanh thu thuần. Cả ba hệ số này đều cao và đều ảnh hưởng đáng kể đến ROE.
- ROE chịu ảnh hưởng của 5 nhân tố: gánh nặng về thuế, chi phí lãi vay, lợi
nhuận trước lãi thuế biên, hiệu suất sử dụng tài sản và hệ số cơ cấu vốn. Qua đó cho
thấy gánh nặng về thuế và chi phí lãi vay của SJS tác động đến ROE là không đáng kể.
- Tuy nhiên, DN nên nâng hệ số nợ/vốn chủ sở hữu để tận dụng triệt để đòn bảy
tài chính và lá chắn thuế, đồng thời cải thiện công suất của tài sản cố định để nâng cao
hiệu quả sử dụng của tổng tài sản.
3. Định giá cổ phiếu
3.1. Mô hinh chiêt khâu cô tƣc :
a. Dư bao giai đoan 1 (2010-2015)
a1. Dự báo tốc độ tăng trưởng
Ước lượng tốc độ tăng trưởng của công ty cho 5 năm tới, tính tốc độ tăng
trưởng của công ty theo trung bình của quá khứ. Tôc đô tăng trương cô tưc cua cua SJS
đươc dư bao băng ty lê lơi nhuâ n giư lai trung binh nhân vơi ROE trung binh trong qua
khư tư 2005-2009 và con số tính toán tốc độ tăng trưởng là g = 25.44% .Cụ thể:
Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại b = 1- tỷ lệ lợi nhuận trả cổ tức
= 1- tỷ lệ cổ tức trên mệnh giá* giá trị vôn cô phân/ LNST
Tốc độ tăng trưởng = b*ROE
Trong đó b là tỷ lệ lợi nhuận giữ lại trung bình trong quá khứ và ROE là ROE trung
bình trong quá khứ
57
Bảng 18: Tính tốc độ tăng trưởng cho giai đoạn 2010-2015
2005 2006 2007 2008 2009
trung
bình
Vôn cô phân (trđ) 50,000 50,000 400,000 400,000 800,000
Lơi nhuân sau thuê (trđ)
174,194
119,845
359,278
118,883
729,567
Tỷ lệ cổ tức trên vốn cổ
phân 25% 20% 20% 15% 20%
b 92.82% 91.66% 77.73% 49.53% 78.07% 77.96%
ROE
0.39
0.24
0.40
0.10
0.50 32.63%
tôc đô tăng trƣơng g1=
b*ROE 25.44%
Con số g = 25.44% là phù hợp với triển vọng của công ty trong những năm tới.
Công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ cao trong vòng 5 năm tới do có nhiều dự án
triển vọng. Công ty đang trong giai đoạn đầu của trong quá trình phát triển các BĐS
như đền bù giải tỏa , xây dựng cơ sở hạ tầng , chứ chưa xây dựng các sản phẩm cuối
cùng như các chung cư cao cấp vơi khả năng đền bù giải tỏa với chi phí thấp , và khả
năng thắng thầu các dự án mới . Lợi nhuận sẽ được giữ vững it nhât trong khoảng 5 năm
tới nhờ quy mô lớn và quỹ đất sạch dồi dào. Hiện tại SJS có khoảng 8 dự án lớn đầu tư
vào các khu đô thị hiện đại, tầm cỡ quốc tế, hội tụ nhiều yếu tố thiên nhiên với tổng
diện tích 1,839ha đang chờ triển khai. Trong số đó, quỹ đất sạch đã lên đến 510ha, đủ
đảm bảo khả năng tăng trưởng của công ty trong vòng 5 năm tới. Trước mắt, Sudico sẽ
tập trung nguồn lực để đầu tư vào 2 dự án trọng điểm là Nam An Khánh và Văn La-Văn
Khê. Nam An Khánh – 281 ha là dự án lớn nhất , có vị trí đắc địa nhất và quan trọng
nhất trong giai đoạn 5 năm tới của công ty. Hiện tại công ty đã giải phóng khoảng 98%
tổng diện tích đất. Ước tính khi hoàn thành dự án giá trị đất sẽ tăng đáng kể, có thể đạt
mức 18 – 20 triệu đồng/m2.
a2. Tính lãi suất chiết khấu:
r1=Rsjs = Rf + Beta*(Rm-Rf). Trong đó:
- Rf là lãi suất trái phiếu Chính phủ Việt Nam vào khoảng 7%/năm (theo thông tin từ
Bloomberge ngày 25/01/2010, Chính phủ Việt Nam thông báo lãi suất Trái phiếu chính
phủ Việt Nam ra thị trường quốc tế là 7%/năm)
- Beta được tính theo mô hinh CAPM . Hồi quy lợi suất theo ngày của SJS theo lợi suất
VnIndex (Rm) theo ngày. Các quan sát bắt đầu từ ngày 07-07-2006 khi SJS chính thức
58
giao dịch trên Hose cho đến ngày 06-04-2010 (937 quan sát). Kết quả cho Beta =
1.0705 và Rm trung bình ngày = 0.0009
- Tiếp theo, tính lãi suất thị trường trung bình năm (Rm) khi Hose chính thức vào năm
2000 cho đến ngày 06-04-2009 (2262 quan sát). Rm(năm) = Rm(ngày)*250 =
0.0009*250 = 22.27%
- Do đó: Rsjs= 0.07 + 1.0705 * (0.2227- 0.07) = 0.2335
Với g1= 25.44%, r1 = 23.35%,
Và: DPS(2010) = DPS(2009) * (1+g1) = 2000 * (1+ 0.2544) = 2505 (theo đai hôi cô
đông công ty ngay 10-4-2010, tỷ lệ trả cổ tức là năm 2009 là 20% mênh gia tức 2000
đồng. Giá chiết khấu về thời điểm đầu năm 2010 trong giai đoạn này 12700đ.
b. Dư bao giai đoan 2 (tư sau 2015):
Ngành bất động sản biến động cùng chiều với chu kì kinh tế . Vì thế, tốc độ tăng
trưởng giai đoạn 2 được lấy bằng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong dai
hạn ước lượng khoảng g2=5.4 %/năm; lãi suất chiết khấu giai đoạn này ước lượng là
r2=9.4% (tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong dài hạn 5.4% + tỷ lệ lạm phát là
4% trong giai đoạn này, theo báo cáo mang tên “Foresight” 2020 của Economist
Intelligence Unit9). Giá trong giai đoạn này khi chiết khấu về thời điểm đầu năm 2010
là 69300 đồng. Tham khảo phụ lục số 1.
c.Gia tri cô phiếu SJS theo mô hinh chiêt khâu cô tưc la 82100 đồng (=12700+69300)
Nhận xét: Giá theo mô hình này còn hơi thấp so với tiềm năng và triển vọng
của công ty. Nguyên nhân là do áp dụng lãi suất chiết khấu quá cao 23.35% trong giai
đoạn đầu. Tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn đầu là 25.44% là tương đối lạc quan.
3.2. Phƣơng phap so sanh P /E.
Số liệu của ngành BĐS năm 2009 dựa trên số liệu về giá trị vốn hóa thị trường
vào cuối năm 2009 và lợi nhuận sau thuế của năm 2009 của các doanh nghiệp bất động
sản niêm yết trên HOSE (gồm 26 công ty niêm yết)
Ta có: P/E nganh = tổng giá trị vốn hóa thị trường của toàn ngành/ tổng LNST
của toàn ngành = 101,206.57/ 7,212.36 = 14.03 lần. Giá SJS = EPS năm 2009 * P/E ngành
= 128200đ. Tham khảo phụ lục số 2.
``Bảng 19: giá cổ phiếu tính theo P/E của một số doanh nghiệp BĐS
SJS BCI HAG KBC NTL TDH
P/E ngành (lần) 14.03
9Economist Intelligence Unit là tập doàn tư vấn và nghiên cứu là thành viên của The Economist chuyên về báo cáo, phân tíchvà dự báo kinh tế các nước trên thế giới
59
EPS 9137 3863 4432 5234 25012 8612
Giá
128,214
54,207
62,192
73,445
350,976
120,847
Nhận xét: Giá tính theo P/E tương đối phù hợp và phản ánh giá trị của công ty và giá
SJS chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố sau:
- EPS năm 2009 của SJS. EPS của SJS khá cao trong ngành chịu ảnh hưởng từ lợi
nhuận sau thuế năm 2009. EPS của SJS ở mức cao trong ngành khiến giá cổ
phiếu xứng tầm với vị thế của Sudico trong ngành.
- P/E ngành BĐS bị chi phối bởi một số công ty có giá trị vốn hóa thị trường chiếm
tỷ trọng lớn trong ngành như HAG (chiếm 22% tổng giá trị vốn hóa toàn ngành),
KBC (chiếm 11%), VIC (chiếm 19%). Trong khi đó tỷ trọng giá trị vốn hóa của
SJS chỉ chiếm 8%.
- Lĩnh vực kinh doanh đa dạng. Hoạt động kinh doanh chính của các công ty
trong ngành là BĐS. Tuy nhiên, hầu hết Sudico và các công ty đều phân tán rủi ro
đầu tư sang các lĩnh vực kinh doanh khác trong đó có đầu tư tài chính và xây
dựng thi công các công trình mà các khoản lợi nhuận từ mảng kinh doanh này
cũng chiếm một phần không nhỏ trong tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
Lĩnh vực kinh doanh càng đa dạng thì P/E càng bị phân tán. Có thể nói P/E ngành
BĐS được quyết định một phần bởi hoạt động kinh doanh ngoài ngành.
III. ĐANH GIA HIÊU QUA HOAT ĐÔNG TAI CHINH CUA CÔNG TY VA
NGUYÊN NHÂN.
1. Thành công đạt đƣợc và nguyên nhân :
1.1. Thanh công
Phải nói rằng , nhìn năm 2009 là một khá mỹ mã n đôi vơi Sudico so vơi cac
năm trươc va đăc biêt so vơi nganh , vị thế tài chính của Sudico rất cao . Dưa trên nhưng
kêt qua phân tich vê tinh hinh tai chinh Sudico , có thể tóm tắt những kết quả đạt được :
Tiêm lưc tai c hính vững mạnh , nguôn tiên măt dôi dao , tính thanh khoản cao , có thể
thanh toan cac khoan nơ ngăn han ngay lâp tưc ma không cân tinh đên thanh ly hang
tôn kho va cac khoan phai thu . Tôc đô tăng trương doanh thu va lơi nh uân cao . Khả
năng sinh lơi va tao lơi nhuân cao . Cơ câu vôn an toan , ít rủi ro, khả năng thanh toán
lãi vay tốt . Với những thành tích về hoạt động tài chính năm 2009, Sudico đa vươt qua
thơi ki suy thoai kinh tê kha ngoan m ục so với các công ty trong ngành BĐS, sư hôi
60
phục và tăng trưởng của Sudico có thể nói là mạnh hơn sự hồi phục của thị trường BĐS
và nền kinh tế.
1.2. Nguyên nhân:
a. Thi trường bất động sản hồi phục
Năm kinh tê Viêt Nam h ồi phục sau giai đoạn suy tho ái năm 2008, thị trường
BĐS cũng ấm lên . Năm 2009 chứng kiến sự phục hồi ngoạn mục của thị trường bất
động sản và theo đó hàng loạt dự án BĐS được triển khai một cách nhanh chóng dưới
sự hỗ trợ của Chính phủ với các gói kích thích kinh tế . Câu BĐS tăng, kích thích các
doanh nghiệp BĐS tiêu thu san phâm . Đặc biệt trên phân khúc thị trường bất động sản
Hà Hội, khu vưc phia Tây Ha Nôi trên truc đương Lang Hoa Lac , lên cơn sôt manh vao
thơi điêm cuôi thang 10/2009.. Giá đất nền Khu Nam An Khánh - An Thượng được bán
ở mức giá tăng 22-23 triệu mỗi mét tăng tư 16tr/m, với những lô đất vị trí đẹp giá lên
tới 25-26 triệu đồng/m2".
b. Sudico co lơi thê nôi trôi vê san phâm : quy đất dồi dao, đây tiêm năng va co vi tri
đep
Lợi thế nổi trội của SUDICO so với các công ty bất động sản khác trong ngành
là sở hữu một quỹ đất khổng lồ cùng với 7 dự án lớn rất triển vọng tạo nguồn thu của
công ty trong năm 2009 (chủ yếu là từ dự án Nam An Khánh ) ty. SUDICO được đánh
giá sẽ có triển vọng rất lớn khi thị trường nhà đất đang hồi phục . Đặc biệt trong thời
gian vưa qua , Nam An Khánh là một trong những điểm nóng của thị trường bất động
sản tại Hà Nội. Dư an Nam An Khanh hôi tu nhưng lơi thê vươt trôi vê vi tri đia ly va
kinh tê-xã hội. Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội chạy dọc
theo 2 km chiều dài tuyến đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, tuyến đường cao tốc hiện đại
bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội, chỉ cách Trung tâm
Hội nghị Quốc gia 5 km. Khác biệt với quy hoạch của các khu đô thị khác, khu đô thị
mới Nam An Khánh là một khu đô thị mới cao cấp có không gian mở và kiến trúc cảnh
quan hiện đại bao gồm các khu biệt thự nhà vườn hiện đại có hệ thống hồ điều hòa nằm
giữa các khu vực trung tâm của dự án góp phần tạo nên một khu đô thị Nam An Khánh
hài hòa, ưu việt rất đặc trưng ở Việt Nam.
c. Sudico co sư hâu thuân cua Tông công ty sông Đa va kê thưa thương hiêu Sông
Đa.
Sudico là một công ty con thuộc tổng công ty Sông. Tổng Công ty Sông Đà là
một cổ đông sáng lập nắm giữ 36,3% vốn điều lệ của Công ty, là một Tổng công ty
61
mạnh trong ngành xây dựng Việt Nam với mạng lưới hàng trăm công ty con và các chi
nhánh có mặt khắp nơi trên toàn quốc, hoạt động trong nhiều lĩnh vực đa dạng. Mỗi
công ty con của tổng công ty Sông Đà đảm nhiệm một khâu của dây chuyền xây dựng
(tư vấn, vận tải, xi măng, xây lắp, thi công....). Là thành viên của tổng công ty sông Đà,
Sudico được giao làm chủ dự án lớn ,được hỗ trợ về đầu tư , tư vấn, thi công các dự án .
Nhơ đo công ty đa tich luy đươc quy đât dôi dao , có địa thế và vị trí đẹp . Điêu đo đa
làm nên thành công của Sudico từ nhiều năm nay , uy tin va thươ ng hiêu Sudico ngay
càng được khẳng định.
2. Hạn chế và nguyên nhân
2.1. Hạn chế :
Một là , công ty chưa tân dung môt cach triêt đê ich lơi cua đon bay tai chinh .
Cơ câu vôn an toan nhưng ty lê nơ vân ơ mưc kha thâp so vơi nganh. Nêu ty lê nơ đươc
nâng cao hơn nưa băng vơi mưc trung binh cua nganh thi ROE chăc chăn se cao hơn
làm tăng giá trị doanh nghiệp bởi vì Sudico đang sẵn có tiềm lực tài chính khỏe mạnh ,
khả năng thanh toán lãi vay rât cao.
Hai là, so vơi đôi thu canh tranh trưc tiêp la công ty cô phân phat triên đô thi Tư
Liêm, khả năng sinh lời , hiêu qua sư dung tai san va tôc đô tăng trương vân chưa cao .
So vơi NTL , SJS co quy mô tông tai san va phạm vi hoạt động rộng hơn nê n SJS cân
phải khai thác lợi thế về quy mô hoạt động để khuếch đại tỷ suất khả năng sinh lời so
vơi NTL.
Ba là gia cô phiêu SJS theo mô hinh chiêt khâu cô tưc con chưa xưng tâm vơi
quy mô, thê mạnh va tiêm năng cua công ty do lãi suất chiết khấu trên thị trường Việt
Nam còn quá cao.
2.2. Nguyên nhân:
a. Công ty chưa chủ động trong việc tiêp thi sản phẩm.
Công ty chưa chu trong giới thiệu , quảng bá hình ảnh các khu đô thị với môi
trường, tiện ích , phong cách một cách bài bản như các đơn vị phát triển bất động sản
mới hiện nay , điều này tạo cảm giác không chuyên nghiệp . Lơi thê vê san phâm rât
vươt trôi va quy mô hoat đông cung rông hơn NTL nhưng viêc marketing san phâm co n
chưa manh me . Hơn nưa cac dư an con châm triên khai va tiên đô thưc hiên con châm
dân đên hoat đông kinh doanh va ban hang chưa đây nhanh .
b. Thi trường chứng khoan Việt Nam hiệu quả, ước lượng Beta chưa chính xac , lãi
suất chiết khấu cao.
62
Lãi suất thị trường Rm của TTCK VN cũng quá cao so với tốc độ tăng trưởng
của nền kinh tế , thê hiên môt thi trương chưa hiêu qua . Giai đoan 2006-2007 thị trường
chưng khoan VN tăng trương qua nong va đên cuôi năm 2007, bong bong chưng khoan
vơ keo theo thi trương chưng khoan rơi tư do tư 1002.71 điêm vao ngay 15.11.2007
xuông đay la 370.45 điêm vao ngay 11/6/2008. Thị trường chứng khoán VN mới ở giai
đoan hinh thanh nên no con chưa ôn đinh, bên vưng va chưa hiêu qua.
Lãi suất chiết khấu cao khiến giá cổ phiếu thấp trong giai đoạn 1 tư 2010-2015,
bơi vi giai đoan nay sư dung gia thiêt la lai suât chiêt khâu tinh theo mô hinh CAPM.
63
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ
KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ
I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH PHÁT
TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI
1. Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25
Thị trường nhà ở năm 2010 sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục của năm 2009. Diễn
biến thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của chính sách tài chính tiền tệ nên nhìn chung sẽ
không có sự tăng trưởng đột biến trong năm tới. Cơ hội phát triển vẫn rất lớn khi các
DN khai thác được thị trường và kiểm soát tốt chi phí. Ngành bất động sản 2010 có thể
có những xu hướng sau :
1.1. Điểm sáng
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) theo vùng miền, địa phương trong lĩnh vực
BĐS vẫn có kế hoạch đổ vào các dự án lớn. Tuy nhiên, khía cạnh tích cực trong năm
2009 là vốn FDI thực hiện so với FDI đăng ký đạt mức kỷ lục 46.5%, cao nhất trong
vòng 3 năm qua. Tỷ lệ giải ngân đầu tư nước ngoài được mong đợi là tăng hơn trong
năm 2010 khi các nước đầu tư vào Việt Nam đã phục hồi tương đối và các nhà đầu tư
có thể nhìn thấy lợi hơn từ việc Việt Nam phá giá đồng tiền.
Hà Nội, một trong những tâm điểm của thị trường BĐS Việt Nam, sẽ kỷ niệm
1000 năm Thăng Long vào năm nay. Điều đó sẽ có thể là một cú huých cho thị trường
BĐS Hà Nội do nhiều dự án BĐS hiện nay chịu áp lực cao để hoàn thành. Điểm đáng
chú ý, các dự án hạ tầng trọng tâm như cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy, hầm Kim Liên vừa
đưa vào hoạt động trong Quý 3, 4 - 2009. Chúng ta cũng có thể sớm thấy đường cao tốc
Láng – Hòa Lạc hoàn thành giữa năm nay và điều đó sẽ là một điểm sáng về sự tiện lợi
cho hạ tầng Hà Nội trong thời gian tới.
Dòng tiền chảy vào các lĩnh vực BĐS: khi thị trường vào giai đoạn thoái trào,
tiền mặt sẽ trở nên khan hiếm, và những nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ có thể lựa chọn
những BĐS ưu thích với chi phí phù hợp hơn. Theo một cách nào đó, một thị trường
thoái trào có thể kích thích nhu cầu khi giá BĐS rơi về giá hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm
năng. Như thế, những công ty BĐS hiện sở hữu những vị trí tốt có thể thấy cơ hội để
vượt qua giai đoạn thoái trào của thị trường hiện nay thông qua nhiều mô hình kinh
doanh khác nhau.
64
Thị trường nhà ở căn hộ vẫn hấp dẫn. Theo khảo sát của Công ty BĐS Việt
Nam, chỉ tính riêng khu vực Tp.HCM, nhu cầu cho mảng căn hộ thương mại trong giai
đoạn 2010 – 2011 là khoảng 75,000 căn hộ, trong khi cung trong giai đoạn này chỉ đáp
ứng khoảng 23,500 căn. Xu hướng thị trường sẽ tiếp tục tập trung ở phân khúc nhà ở
hạng trung và bình dân do nhu cầu cho sản phẩm loại này chiếm tới 62%. Như thế, với
giá bán hợp lý, mảng thị trường này vẫn còn nhiều cơ hội để đầu tư.
Thị trường nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng vẫn sẽ lệch về phía cung trong năm
2010. Năm 2009 số lượng căn hộ cao cấp tung ra thị trường mới bằng một nửa so với
dự báo. Nếu phần còn lại khoảng hơn 2,000 căn hộ được chuyển sang năm 2010 sẽ làm
khi nguồn cung tăng lên hơn 5,000 căn, gấp 2 lần so với năm vừa qua. Trong khi đó nhu
cầu hồi phục chậm, mất cân đối cung cầu lớn có thể sẽ gây áp lực giảm giá của mặt
hàng này.
Những quan ngại về viễn cảnh vĩ mô và VND bị giảm giá có thể gây ra những
bất ổn tới tâm lý người dân về nội tệ. Đầu tư vào vàng năm 2010 có thể không lãi lớn
do sự thất thường của thị trường này. Từ đó có thể khuyến khích người có tiền quay lại
công cụ
1.2. Điểm tối
Mặc dù có mối tương quan thuận giữa tăng FDI và xu hướng tăng của ngành
BĐS, thì FDI vẫn chỉ có tác nhân hỗ trợ ngành BĐS tăng trưởng trong khi các nhà đầu
tư không nên sử dụng FDI là một chỉ báo duy nhất cho ngành BĐS. Bên cạnh việc theo
dõi FDI, các nhà đầu tư nên để tâm tới các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế để có thể
cái nhìn toàn diện hơn khi muốn nhận biết khi nào ngành BĐS phục hồi thật sự.
Kỳ vọng về lạm phát vẫn còn đó, đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao lên. Từ đó lại
ảnh hưởng tới lợi nhuận BĐS và có thể tăng giá BĐS vốn đã ở mức cao.
Tín dụng BĐS vẫn sẽ bị hạn chế. Chính sách tiền tệ thắt chặt có thể sẽ hãm đà
của các nhà đầu cơ vào thị trường. Với chính sách tài chính nhằm mục tiêu mục tiêu
kiềm chế lạm phát dưới 7%, các NH không thể hỗ trợ nhiều cho sự phát triển của thị
trường BĐS. Mặc dù điều đó có thể giúp tránh bong bóng BĐS nhưng điều đó làm
ngưng các giao dịch, tăng áp lực giảm giá nhà trong nhiều phân khúc.
Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp
BĐS. Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực BĐS thường chiếm tỷ lệ cao và đa
phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về tăng trưởng
tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30% nguồn vốn
65
ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn
của các ngân hàng cho thị trường BĐS: doanh nghiệp mất đi một chỗ dựa vững chắc về
vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua BĐS. Các công ty BĐS hiện nay
vốn có đòn bảy tài chính cao sẽ có thể tiếp tục phải vay nợ thêm. Trong hoàn cảnh thị
trường BĐS ảm đảm hiện nay khi các dự án còn nhiều khó khăn để tìm tới các khách
hàng có đủ nguồn lực tài chính, các đơn vị phát triển dự án có thể phải tìm cách cắt
giảm giá bán để tránh khó khăn về tài chính hay thậm chí tránh phá sản.
Các nguồn tài chính truyền thống bị thiếu hụt trong năm 2010 có thể dẫn tới các
công ty BĐS, các nhà đầu tư và người mua BĐS quan ngại thêm về tính thanh khoản,
mức hợp lý của giá BĐS trong khi các công ty BĐS lại đau đầu về tìm vốn để tài trợ
cho các dự án. Điều này rõ ràng sẽ tạo ra vòng luẩn quẩn cản trở BĐS phục hồi.
Bên cạnh khó khăn vốn, quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển
nhượng BĐS khiến các nhà đầu tư BĐS giảm đầu tư ngắn hạn. Do đó, việc đầu cơ và
mua đi bán lại có nhiều khả năng vẫn ở mức thấp. Giá BĐS nhiều khả năng sẽ ổn định
và giảm nhẹ trong năm 2010.
Những điều kiện khó khăn năm 2010 có thể ép các công ty BĐS, đặc biệt ở HN,
giảm giá bán các sản phẩm. Điều đó có thể tạo ra cuộc cạnh tranh về giá ở thị trường
BĐS phía Bắc. Nêu điều đó xảy ra, chúng ta co thể thấy thị trường BĐS ở Hà Nội điều
chỉnh như ở HCM năm 2009.
Tuy nhiên, khó khăn nhưng không bi quan, bởi cầu với BĐS ở Việt Nam vẫn
còn rất lớn. Thay vì vì mua bất động sản giá cao, cầu sẽ chuyển về các phân khúc giá
hợp lý hơn. Vì vậy, các doanh nghiệp thuộc phân khúc bất động sản trung cấp và có khả
năng kiểm soát chi phí vẫn có nhiều khả năng tăng trưởng tốt trong năm 2010.
2. Kê hoach, chiên lƣơc cua công ty .
2.1. Chiến lƣợc sản phẩm
Công ty tập trung chủ yếu vào chính sách đa dạng hóa sản phẩm. Công ty đã
phối hợp với các nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp nước ngoài như Tập đoàn PDI
(Mỹ), Công ty Xây dựng Hanshin (Hàn Quốc)...tiến hành nghiên cứu, phát triển những
mô hình thiết kế phù hợp với đặc trưng của từng khu đô thị. Mỗi dự án khu đô thị khác
nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau. Vì vậy kiến trúc
của các căn hộ, biệt thự... trong mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt. Việc
đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở cho phép Sudico thu hút nhiều khách hàng và nâng cao
khả năng cạnh tranh so với các doanh nghiệp trong cùng ngành xây dựng.
66
Với tỷ trọng doanh thu nhà ở và khu đô thị chiếm trên 95% tổng doanh thu,
Công ty đang có định hướng đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh và trong tương lai sẽ mở
rộng sang các lĩnh vực du lịch, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán nhằm giảm thiểu các rủi
ro từ thị trường nhà đất.
2.2. Chiến lƣợc thị trƣờng
Sudico có kế hoạch quy hoạch các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp trải rộng
trên cả ba miền bao gồm:
- Miền bắc: Các khu thuộc Hà Nội, Thái bình, Vĩnh phúc, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa
Bình, Hà Tây …
- Miền Trung: Các khu thuộc Hà Tĩnh, Nghệ An, Huế, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng
Nam, Buôn Mê Thuột …
- Miền Nam: Các khu thuộc Sài Gòn, Đồng Nai, Vĩnh Long, Cần Thơ, Long Xuyên…
2.3. Kê hoach vê mô hinh tô chƣc
Mục tiêu trong những năm tới Sudico sẽ trở thành Tổng công ty Bất động sản.
Trong đó Sudico sẽ đóng vai trò là công ty mẹ với vài trò chính là bộ máy đầu não điều
hành mọi hoạt động của các công ty con. Bên cạnh đó, Tổng công ty Sông Đà đã quyết
định giao cho Sudico quản lý một số doanh nghiệp kinh doanh khác trong Tổng công
ty.
Đặc biệt, với định hướng đã được Đại hội cổ đông thông qua, công ty sẽ chủ
động góp vốn thành lập các doanh nghiệp, công ty cổ phần trong lĩnh vực sản xuất vật
liệu xây dựng, xây lắp... để làm tăng giá trị doanh nghiệp. Ngoài ra, Sudico tiếp tục mở
rộng hợp tác với doanh nghiệp dưới mọi hình thức để phục vụ cho hoạt động sản xuất
của công ty.
2.4. Kê hoach vê doanh thu , lơi nhuân
Ngày 10/4/2010, Công ty CP ĐTPT Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) đã tiến hành
tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2010. Đại hội đã nhất trí thông qua kế hoạch sản
xuất kinh doanh năm 2010 mà HĐQT của SJS đưa ra.
Theo kê hoạch doanh thu năm 2010 tăng trưởng 74% so với 2009. Năm 2010
Sudico đặt ra chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh trong năm đạt khoảng 3.468 tỷ
đồng tăng trưởng 146% so với giá trị thực hiện năm 2009. Tổng giá trị đầu tư khoảng
3.206 tỷ đồng tăng trưởng 164% so vói giá trị thực hiện năm 2009. Tổng doanh thu dự
kiến 2.312 tỷ đồng, tăng trưởng 74% so với thực hiện năm trước, lợi nhuận khoảng
1.006 tỷ đồng tăng trưởng 16% so với thực hiện của năm 2009. Năm 2009, SJS đạt
67
1.756 tỷ đồng vốn chủ sở hữu so với kế hoạch năm 1.410 tỷ đồng bằng 124%. Năm
2010, đồng SJS đặt kế hoạch vốn chủ sở hữu 2.564 tỷ đồng.
2.5. Kê hoach triên khai cac dƣ an
Trong năm 2010, Sudico cũng sẽ tiếp tục triển khai đầu tư và kinh doanh dự án
khu đô thị Nam An Khánh, Nam An Khánh mở rộng. Tiếp tục triển khai đầu tư khu đô
thị mới Tiến Xuân, bàn giao và đưa vào sử dụng tòa HH3 khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì,
hoàn thiện cơ bản các hạng mục hạ tầng để triển khai kinh doanh khu đô thị Văn La –
Văn Khê, triển khai thiết kế, thi công và lập phương án kinh doanh khối khách sạn cao
tầng thuộc dự án Sông Đà - Hạ Long, hoàn thiện và đưa vào kinh doanh các nhà nghỉ
dưỡng của dự án Ngọc Vừng, hoàn thành giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và
triển khai kinh doanh dự án Long Tân…
II. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
1. Chu trọng tiếp thị sản phẩm , nâng cao hơn nƣa thƣơng hiêu Sudico nhăm đây
mạnh năng lực cạnh tranh .
1.1.Thƣơng hiệu ngày càng đƣợc quan tâm thi trƣơng bât đông san
Theo thông kê cua các sàn giao dịch bất động sản có tới 80% khách hàng quan
tâm đến chủ đầu tư và đơn vị thi công. Ngoài các câu hỏi về giá cả, vị trí thì việc ai thi
công, ai là chủ đầu tư và hồ sơ dự án như thế nào luôn thu hút sự quan tâm của khách
hàng. các dự án bất động sản có thương hiệu lớn, tỷ lệ giao dịch thành công lên tới
70%. Dù mỗi giao dịch thành công còn phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng rõ ràng thương
hiệu của chủ đầu tư và bên thi công đóng vai trò quan trọng tạo nên niềm tin của khách
hàng. Người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho thương hiệu, chấp nhận chịu giá cao hơn
miễn sao đảm bảo đúng tiến độ thi công và chất lượng công trình.
Các chủ đầu tư bất động sản ý thức rõ vai trò của thương hiệu nhưng không
phải ai cũng đủ tiềm lực về kinh tế cũng như thời gian để gây dựng thương hiệu. Các
doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ tài chính và khả năng tạo dựng thương
hiệu phải dựa dẫm vào các "đại gia" lớn hơn. Bởi uy tín thương hiệu của doanh nghiệp
tạo ra giá trị gia tăng trong bất động sản mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng muốn hướng
tới.
1.2. Các phƣơng thƣc nâng cao thƣơng hiêu công ty
Dư bao thi trương bât đông san năm 2010 chưa hăn se tăng trương do nhưng
chỉ báo không mấy tích cực như tín dụng bất động sản sẽ bị hạn chế do chinh sach tiên
tê thăt chăt , kì vọng về lạm phát sẽ cao ảnh hưởng đến giá vật liệu xây dựng Khi thị
68
trường bất động sản . Thị trường bất động sản chưa hồi phục hẳn mà Sudico muốn đạt
đươc tham vong cua minh thi cang phải phát huy và chú trọng vào thương hiệu của
mình và hướng đến nhu cầu của khách hàng nhiều hơn .
Sudico đa la môt thương hiêu lơn , lại có sự kế thừa từ thương hiệu Sông Đà ,
các dự án bất đông sản có lợi thế đắc đị a va Sudico co tiêm lưc manh vê quy mô tai
chính và kinh tế nên để cho thương hiệu Sudico ngày càng lớn mạnh hơn và có vị trí
top đâu trong nganh bât đông san la môt điêu không kho . Sudico co thê ap dung cac
phương thưc marketing BĐS sau đê nâng cao thương hiêu cua minh :
- Chú trọng đến tiếp thị BĐS . Khi thiếu chiến lược tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ
lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu và đồng thời cũng không
mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Nếu các đơn vị kinh
doanh BĐS bán các đơn vị dự án chậm sẽ gây ra khó khăn rất nhiều trong quá trình
thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS, thậm chí sẽ giảm đi mức lời hoặc bị lỗ do
việc trả lãi suất cho ngân hàng trong thời gian dài hơn
- Đưa ra nhiều cam kết đảm bảo quyền lợi về tài chính cũng như giá trị của bất động
sản đối với khách hàng.
- Thuê các đơn vị chuyên về truyền thông tiếp thị BĐS, thay vì tự làm như trước
đây. Các đơn vị chuyên nghiệp sẽ giúp các chủ đầu tư tạo thêm giá trị gia tăng cho
sản phẩm và đảm bảo hiệu quả phân phối dự án đúng theo tiến độ,
- Quan tâm đến việc quảng cáo trên nhiều phương tiện truyền thông. Ngoài quảng
cáo trên báo giấy, SJS nên mở rộng sang các kênh truyền thông khác như quảng
cáo online, quảng cáo qua bản tin điện tử, tập san, danh bạ cùng các phương tiện
quảng cáo ngoài trời khác. Thông điệp truyến thông phù hợp, nhất quán – hướng
đến đúng khách hàng mục tiêu.
- Ap dụng nhiều hình thức khuyến mãi , tặng đồ dùng, vật dụng gia đình, đồ nội thất,
điện máy khi khách hàng mua BĐS, kể cả có áp dụng biện pháp giảm giá hay giảm
mức lợi nhuận so với trước đây,
- Trong các quảng cáo hay thông điệp, phong cách dịch vụ khách hàng, nên quan
tâm nhiều hơn đến yếu tố tạo nhiều cảm xúc cho khách hàng, từ đó tạo ham muốn
và kích thích khách hàng mua BĐS.
- Đặc biệt , nghiên cứu cạnh tranh giữa các dự án khác trong khu vực , cẩn trọng và
tìm hiểu kỹ trước các quyết định về giá bán và đặc trưng sản phẩm phù hợp với đối
69
tượng khách hàng mục tiêu . Sudico cân chu trong đên ca c nhom khach hang đôi
vơi san phâm bât đông san, cụ thể là các nhóm khách hàng với các đặc trưng sau :
Nhóm “Tuổi trẻ tài cao”. Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm “Tuổi trẻ tài
cao” là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả nên đa phần
chỉ chấp nhận giá dưới 800 triệu đồng, họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét
vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được họ
cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp. Nhóm này chỉ chiếm
5% trong số người được khảo sát.
Nhóm “Vì tương lai con em”. Nhóm “Vì tương lai con em” lại quan tâm nhiều
đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện tích được họ chọn nhiều
nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện, mức giá được chấp nhận phổ
biến từ 801 triệu đến 1 tỉ đồng. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin
cập nhật chủ yếu từ báo. Tỷ lệ của nhóm này từ cuộc khảo sát là 10%.
Nhóm “Ăn nên làm ra”. Trong khi đó đối với nhóm “Ăn nên làm ra” diện tích
sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông.
Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch, mức giá có thể chấp nhận trên 3
tỉ đồng. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và
họ cũng tham khảo thông tin từ báo. Nhóm này chiếm tỷ lệ 18% trong cuộc khảo sát.
Nhóm “Ngôi nhà mơ ước”. Các khách hàng tại phân khúc “Ngôi nhà mơ ước”
bị ảnh hưởng rất nhiều về giá nên mức giá ưa thích được họ chọn là dưới 800 triệu
đồng. Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn
hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tình cảm và gần nơi làm việc. Khi mua nhà,
họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng. Tỷ lệ của nhóm qua khảo sát là 15%.
Nhóm “Kinh doanh địa ốc”. Do quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi nên
khách hàng trong phân khúc “Kinh doanh địa ốc” thường chọn mua các căn hộ có diện
tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận tiện về giao thông. Khả
năng đầu tư của họ cho các căn hộ có giá dao động từ 801 triệu đến 1 tỉ đồng. Không
như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa ốc. Nhóm này chiếm tỷ lệ
cao nhất: 52%.
70
2. Nâng cao ty trong vôn nơ trong cơ câu vôn môt cach hơp ly nhăm tân dung đon
bảy tài chính.
2.1. Cơ câu vôn va rui ro tai chinh:
Cơ cấu vốn của một doanh nghiệp là cơ cấu tỷ trọng vốn nợ và vốn chủ sở hữu
trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp Doanh nghiệp nào có cơ câu vốn với phần vốn
vay cao hơn sẽ đem lại lợi sự gia tăng ROE nhiều hơn trong trường hợp EBIT hoăc
ROA gia tăng. Ngược lại trường hợp EBIT hoăc ROA suy giảm thì rủi ro giảm ROE sẽ
lớn hơn”.
Rủi ro vừa đề cập trên đây gọi là rủi ro tài chính. Vậy có thể nói rằng rủi ro tài
chính là rủi ro gắn liền với kết cấu vốn của doanh nghiệp, cụ thể là gắn liền với kết cấu
vốn gồm vốn vay và vốn chủ sở hữu. Một doanh nghiệp có kết cấu vốn với phần vốn
vay lớn hơn sẽ có nhiều cơ hội đem lại lợi nhuận vốn chủ cao hơn, nhưng gắn liền với
nó là rủi ro tài chính cũng lớn hơn.
2.2. Đòn bảy tài chính (financial leverage):
Đon bay tai chinh đươc đinh nghia như la mưc đô theo đo cac chưng khoan co
thu nhâp cô đinh (nơ va cô phiêu ưu đai) đươc sư dung trong cơ câu vôn cua công ty.
Đòn bẩy tài chính là phản ánh mức độ ảnh hưởng của kết cấu vốn đến lợi nhuận
trên vốn chủ sở hữu ROE khi có sự thay đổi của EBIT hoăc cua lơi nhuân trên tông tai
sản ROA. Cụ thể một kết cấu vốn với tỷ trọng vốn vay không thay đổi tức là tổng lãi
vay phải trả không thay đổi doanh nghiệp nào có hệ số nợ (HV) càng cao sẽ có đòn bẩy
tài chính càng lớn, và ngược lại dòn bẩy tài chính sẽ rất nhỏ trong các doanh nghiệp có
hệ số nợ thấp. Những doanh nghiệp không mắc nợ (hệ số nợ bằng 0) sẽ không có đòn
bẩy tài chính. Điều đó cũng có nghĩa là với 1 kết cấu vốn không thay đổi nếu EBIT
hoăc ROA chỉ cần có thay đổi nhỏ thì cũng làm cho ROE tăng một tỷ lệ lớn hơn rất
nhiều, ngược lại trong trường hợp EBIT hay ROA suy giảm thì rủi ro giảm lợi nhuận
vốn chủ sở hữu sẽ lớn hơn”.
Đòn bẩy tài chính dùng các chi phí tài chính cố định làm điểm tựa. Khi một
doanh nghiệp sử dụng các chi phí tài chính cố định, một thay đổi trong EBIT sẽ được
phóng đại thành một thay đổi tương đối lớn trong thu ROE Tác động số nhân này của
việc sử dụng các chi phí tài chính cố định được gọi là độ lớn đòn bẩy tài chính (độ
nghiêng đòn bẩy tài chính).
71
2.3. Cơ câu vôn hơp ly:
Như đa noi ơ trên, tỷ lệ nợ vay quá cao sẽ dẫn đến những rủi ro về mặt tài chính , nhưng
quá thấp sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu . Vây cơ câu vôn như
thê nao la hơp ly?
Ngành bất động sản có đặc thù là tỷ lệ vay nợ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu
vốn, có doanh nghiệp vay nợ trên 80% vốn. Tỷ lệ nợ trên tổng vốn của S udico mơi
chiêm 41.52%.
Ta co đăng thưc: ROAL
DiROAROE
Trong đo: i: chi phi vôn nơ
D: vôn nơ
L: vôn chu sơ hưu
Trong trương hơp ROA >i, càng gia tăng tỷ trọng vốn nợ trên tổng vốn thì ROE
càng cao . Môi quan hê giư a D/L va ROE la tương quan thuân . Trương hơp ROA <i,
càng tăng tỷ trọng vốn nợ trên tổng vốn thì ROE càng thấp . Môi quan hê giưa D /L va
ROE la tương quan nghich.
Đối với Sudico , ROA trung binh cua 4 năm 2005-2009 là 23%, ROA cao nhât
là ROA của năm 2009 băng 39%. ROA thâp nhât la cua năm 2008 băng 12%. Chi phi
vôn nơ cua Sudico thương dao đông khoang 12.5%10
. Vơi triên vong tươi sang cua
Sudico trong nhưng năm tơi thi ROA hoan toan co thê lơn hơn chi ph í vốn nợ và dao
đông quanh mưc trung binh trong qua khư la 39%. Do vây, nêu ty trong nơ cua Sudico
tăng lên se lam khuêch đai ROE . Măt khac , để đảm bảo an toàn về tài chính và thận
trọng hơn thì Sudico nên gia tăng cơ cấu vôn nơ /tông vôn băng mưc trung binh nganh ,
bơi vi hiên nay cơ câu vôn nơ cua Sudico la 42% đang thâp hơn mưc trung binh nganh
là vào khoảng 47%.
Theo như kê hoach năm 2010 của Sudico thì sau thuế 1.006 tỷ đồng tăng
trưởng 16% (ước tính lợi nhuận trước lãi thuế vào khoảng so với thực hiện của năm
2009 đặt kế hoạch vốn chủ sở hữu 2.564 tỷ đồng so vơi 1756 tỷ đồng
10 Sudico phat hanh trái phiếu kì hạn 3 năm vơi lai suât cô đinh năm đâu la 12.5%. Hai năm tiếp theo bằng lãi suất thả
nổi theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả sau (kỳ hạn 12 tháng) theo mức lãi suất của 4 Ngân hàng là Agribank, Vietcombank, BIDV và ICB.
72
3. Nâng cao hiêu qua đâu tƣ cac dƣ an
3.1. Kiêm soat tôt hơn cac chi phi đâu vao
Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do
vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy
hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt thự,
nhà vườn...) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép... Chi phí của nguồn
đầu vào này chủ yếu là tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị
các hợp đồng ký kết với nhà thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây
dựng trong dự án.
Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên
khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án. Tuỳ
theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn chung
chi phí đền bù khá ổn định trong thời gian qua và không có ảnh hưởng đến các khoản
đầu tư của Công ty.
Tuy nhiên, chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật
liệu xây dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột
biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối với
những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận
của Công ty.
Để hạn chế ảnh hưởng này , Công ty cân duy trì , phát triển mạng lưới các đối
tác cung ứng truyền thống . Đồng thời , Công ty cân chủ động trong việc xác định sớm
thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình
chính xác; dự phòng các khoản phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự
án đầu tư.
3.2. Nâng cao công tac quan ly dƣ an
+ Về công tác giám định chất lượng, Công ty cân đây manh hơn nưa cac công viêc sau:
• Kiểm tra, phát hiện xử lý các vi phạm kỹ thuật, chất lượng từ khâu thiết kế đến thi
công, các công tác hiện trường khác;
• Kịp thời có mặt tại hiện trường, thực hiện công tác nghiệp vụ để xử lý sự cố;
• Chủ trì lập phương án, mời chuyên gia thực hiện công tác giám định;
• Lập kế hoạch đầu tư trang thiết bị, kiểm tra chất lượng và quản lý sử dụng.
+ Công tác kiểm tra chất lượng:
73
Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư , kinh doanh dự án , xây dựng công
trình, nên việc kiểm tra chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp la hang đâu . Công ty cân
phát huy hơn nữa các khâu sau:
• Thực hiện công tác phát triển dự án, quản lý dự án theo mô hình quy trình quản lý dự
án, gồm:
- Xác định nhu cầu thị trường, đối tượng khách hàng.
- Xác định hình thức đầu tư, bản chất và khối lượng công việc chất lượng sản
phẩm và tiến độ thực hiện dự án
- Lập dự án đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư.
- Lựa chọn nhà thầu, thiết kế thi công, giám sát.
- Tổ chức thực hiện đầu tư, xây dựng công trình. Ký hợp đồng với khách hàng
theo các điều khoản đã thống nhất, tuân thủ pháp luật.
- Tuân thủ các điều khoản đã ký trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
- Nghiệm thu, bàn giao cho khách hàng.
- Đảm bảo chất lượng sản phẩm tốt, giá thành hợp lý và đáp ứng tiến độ.
- Đặt mục tiêu “Uy tín với khách hàng” lên hàng đầu
- Sản phẩm làm ra được nghiệm thu đúng thời hạn.
- Thước đo chất lượng sản phẩm chính là sự thoả mãn của khách hàng.
• Về mặt quản lý chất lượng công trình:
Duy trì theo hướng phát triển với chất lượng sản phẩm số một, cung cấp cho
khách hàng những sản phẩm có chất lượng tốt, tạo uy tín cho khách hàng. Thực hiện
xây dựng đúng theo quy hoạch, thực hiện giám sát, kiểm tra và nghiệm thu đúng theo
qui phạm, đảm bảo chất lượng công trình. Thành lập các Ban quản lý, các Công ty
TNHH Một thành viên để quản lý việc đầu tư các công trình đối với từng dự án. Lựa
chọn các đơn vị tư vấn có uy tín thực hiện việc tư vấn, giám sát trong quá trình thi công.
Điều đó cang chứng minh được chất lượng sản phẩm của Công ty .
III. MÔT SÔ KIÊN NGHI VƠI BÔ/NGÀNH/CƠ QUAN CHƢC NĂNG
1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc và Bộ xây dựng
Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng cần tao môi trương thông thoang hơn cho nganh
bât đông san. Cụ thể:
1.1. Ngân hàng Nhà nƣớc cần đây manh tin dung bât đông san :
Chính sách tiền tệ nới lỏng thì sẽ khuyến khích các DN nói chung và DN bất
đông san no i riêng phat triên . Tuy nhiên, tư ngay 1.1.2010, tỉ lệ tối đa của nguồn vốn
74
ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của TCTD được quy định tại
Thông tư số 15/2009/TT-NHNN của NHNN như sau: NHTM: 30%; Cty tài chính và
Cty cho thuê tài chính: 30%; Quỹ Tín dụng nhân dân T.Ư: 20%.
Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ lệ
cao và đa phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về
tăng trưởng tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30%
nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả
năng cấp vốn của các ngân hàng cho thị trường bất động sản: doanh nghiệp mất đi một
chỗ dựa vững chắc về vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua bất động
sản.
Do vây, cân phai đa dang hoa cac hinh thưc huy đông vôn tai trơ cho cac dư an
bât đông san ngoai nguôn truyên thông la vay ngân hang đê cac DN co thê tiêp cân
nguôn vôn dê dang hơn . Hơn nưa, việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc
và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt
Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở
dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp . Do đo , cân xem xet
tạo điều kiện hình thành và phát triển cho các công cụ như trái phiếu bất động sản , quỹ
tín thác BĐS (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án….
1.2. Bộ xây dựng cần đơn gian hoa cac thu tuc hanh chinh tro ng kinh doanh BĐS
Các thủ tục hành chính có thể là rào cản lớn đối với các DN BĐS muốn gia
nhâp nganh. Tuy nhiên, nhưng DN đang tôn tai trong nganh cung chiu sư chi phôi cua
các thủ tục hành chính . Các thủ tục hành chín h luôn la môt rao can lam châm tiên đô
triên khai cac dư an , gián đoạn hoạt động kinh doanh , ảnh hưởng đến hoạt động tài
chính. Sudico du la đươc cô phân hoa tư DN nha nươc , cũng có những ưu đãi nhất định
trong cac thủ tục đầu tư BĐS nhưng nếu môi trường kinh doanh thông thoáng hơn với ít
các thủ tục và các thủ tục bớt rườm ra hơn , thì chắc chắn hoạt động kinh doanh của
Sudico se suôn se hơn, các dự án được triển khai nhanh hơn.
Có thể nói thực trạng về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản thời gian qua quá rối ren, phức tạp, nhiêu khê. Có những dự án phải trải qua 40 - 50
con dấu của các cơ quan quản lý nhà nước, đôi khi chỉ một con dấu thôi chủ đầu tư phải
mất cả năm trời mới có được. Thời gian để 1 dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai
khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và
phải mất 3 năm; có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Thực trạng hiện nay
75
có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự
án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai,
động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Điều này quả là thiệt thòi cho
doanh nghiệp cho cac doanh nghiệp BĐS iệc quy hoạch tổng thể , cung cấp thông tin
quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông
tin để mọi người biết chứ không có kiểu giấu giếm thông tin rồi bán, cho như là ân huệ.
Thực tế cũng cho thấy rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý ,
nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài,
phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Các dạng thủ tục hành chính về đầu
tư xây dựng trái pháp luật do địa phương tự đặt như: yêu cầu chủ đầu tư phải xin thoả
thuận về kiến trúc; xin thoả thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ
điện, nước; bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở...
Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy
hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị
trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng
nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định. Quy hoạch không gian phải là
công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất
trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường)
sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp
tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất
động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã
hội.
Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy
hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép
xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động
sản.
Có thể đề xuất một số kiến nghị với Bộ Xâ y dưng vê cai tiên va giam thiêu cac thu tuc
hành chính như sau:
+ Nghiên cứu, rà soát lại các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng, loại bỏ bớt những
công đoạn, thủ tục không cần thiết hoặc ghép các công đoạn lại với nhau nhằm kéo
giảm thời gian, công sức của chủ đầu tư, rút gọn thủ tục hành chính, bao gôm:
- thủ tục xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện;
76
- thỏa thuận địa điểm; chấp thuận đề cương đồ án quy hoạch chi tiết và nhiệm vụ
1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch công trình
xây dựng tỉ lệ 1/500 và lập dự án tại địa phương có đất.
- chấp thuận ranh giới, mốc giới;
+ Cải tiến, đơn gian hoa cac thu tuc ma vươt qua thâm quyên cua Bô xây dưng như:
- thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy; giao đất, cho thuê đất;
- thỏa thuận về chiều cao;
- cấp giấy chứng nhận đầu tư...
Với việc cải cách về thủ tục hành chính như vậy, quy trình mẫu về thủ tục thực
hiện một dự án kinh doanh bất động sản chỉ còn 8 loại thủ tục và thời gian cũng chỉ kéo
dài tối đa là 1 năm. Hy vọng , với quy trình này sẽ hạn chế được việc công chức thực
hành hạch sách doanh nghiệp; doanh nghiệp, chủ đầu tư không còn cảnh chạy lung tung
gõ cửa nhiều nơi . Các DN bât đông san trong đo co Sudico cung đươc hương lơi tư sư
cải cách này.
2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc
UBCKNN cần thực thi các chính sách đê thi trương chưng khoan Việt Nam
phát triển ổn định , bên vưng va hiê u qua. Thị trường chứng khoán Việt Nam mặc dù
tăng giam thất thường , nhưng vẫn có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng. Có thể điểm qua
diễn biến của TTCK 11 tháng của năm(2).
Bảng19: Thống kê thị trường năm 2008 và 2009
Các chỉ tiêu thị trƣờng 31/12/2008 30/11/2009
1. Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) 225.934 669.000
2. Mức độ vốn hóa/GDP năm 2008(%) 18% 55%
3. Số lượng cổ phiếu niêm yết 338 385
4. Số lượng công ty chứng khoán 102 105
5. Số lượng công ty quản lý quỹ 43 47
6. Số lượng công ty đại chúng đã đăng ký 1.090 1.016
7 Số tài khoản mở tại CTCK 550.000 730.000
8. Hệ số P/E 9-10 15.8
Tuy nhiên, với đặc thù thị trường mới nổi , TTCK Việt Nam độ hiệu quả thông
tin còn yếu, đa số NĐT la cá nhân nhỏ lẻ , hoạt động đầu tư theo phong trào vẫn rất lớn.
77
NĐT quá nhạy cảm và đôi khi có phản ứng thái quá, điều này một phần xuất phát từ thị
trường bị chi phối bởi đủ loại tin đồn. Khi những tin đồn lan rộng, thị trường lập tức
phản ứng bằng một tuần giao dịch biến động mạnh, thể hiện tâm lý bất ổn, nghi ngại
của NĐT. Theo đánh giá, chỉ trong một thời gian ngắn, TTCK Việt Nam là thị trường
có tốc độ tăng trưởng rất mạnh, nhưng cũng là một thị trường có sự trượt dốc mạnh nhất
nhì trên thế giới.
Môt thi trương chưng khoan phat triên thi khi đinh g iá cổ phiếu , các ước lượng
dù dựa trên mô hình định giá nào sẽ chính xác hơn , giá trị xác định được dựa trên các
mô hinh đo se chinh xac hơn , phản ánh đúng giá trị của doanh nghiệp đó . Muôn thi
trương chưng khoan phat triên thi cân phai:
2.1. Nâng cao tinh hiêu qua:
Lý thuyết thị trường hiệu quả . Một thị trường vốn hiệu quả là nơi mà giá chứng
khoán điều chỉnh nhanh chóng mỗi khi xuất hiện thông tin mới và do đó, mức giá hiện
tại của một chứng khoán bất kỳ là kết quả phản ánh mọi thông tin liên quan đến nó. Nói
một cách chính xác thì đây chính là thị trường hiệu quả về mặt thông tin . Muôn thi
trương hiêu qua thi cân:
Tăng cương minh bach hoa thông tin, siêt chăt hoat đông công bô thông tin băng cach :
° Xây dựng hệ thống công bố thông tin trên TTCK Việt Nam:
Như chúng ta đều biết, công bố thông tin là một yêu cầu không thể thiếu để
đảm bảo lòng tin và sự công bằng cho các nhà đầu tư trên TTCK. Đây chính là nguyên
tắc công khai, được coi là một nguyên tắc quan trọng nhất của TTCK. Có thể nói, nếu
không có một hệ thống công bố thông tin hoạt động theo đúng yêu cầu thì TTCK không
thể vận hành được.
TTCK VN còn nhỏ bé và sơ khai, tuy nhiên, các văn bản pháp quy điều chỉnh
vấn đề công bố thông tin trên TTCK đã và đang được xây dựng nhằm đảm bảo nguyên
tắc công khai, minh bạch thông tin trên thị trường và duy trì, củng cố lòng tin của nhà
đầu tư. Xét về hình thức và chất lượng công bố thông tin, dòng thông tin đầu vào từ
các tổ chức niêm yết và kinh doanh chứng khoán hiện nay, chủ yếu nhất vẫn là dạng
văn bản do chưa có một hệ thống phần mềm thống nhất nối mạng giữa các tổ chức này.
Trong khi đó, dòng thông tin đầu ra còn tính thiếu đa dạng và chất lượng thấp. Quy
trình xử lý và công bố thông tin trên thị trường còn mất nhiều thời gian. Xét trên tổng
thể thị trường, chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất và phần mềm công bố
thông tin thông suốt từ các tổ chức phát hành, niêm yết và kinh doanh chứng khoán đến
78
Trung tâm giao dịch chứng khoán và các phương tiện truyền thông đại chúng. Trong
tương lai không xa, khi quy mô thị trường lớn mạnh, hệ thống công bố thông tin hiện
tại khó có thể đảm đương được tốt nhiệm vụ của mình do tốn nhiều thời gian công sức
để xử lý.
Hiện nay, các công ty niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán VN phải nộp
thông tin công bố (ví dụ các báo cáo tài chính cuối năm) cho Sở giao dịch chứng khoán
VN dưới dạng văn bản. Đó là do mỗi công ty có cách xử lý thông tin số hóa riêng của
mình, sử dụng các công cụ biên tập khác nhau, và chỉ duy nhất dưới dạng văn bản là
hình thức chung nhất cho mọi công ty. Tại Sở giao dịch chứng khoán VN, thông tin
công bố sau đó sẽ được nhập thủ công vào hệ thống trước khi thực hiện các công việc
xử lý dữ liệu khác (ví dụ lưu trữ, xử lý và phân phối). Đồng thời những dữ liệu này sau
đó cũng phải được kiểm tra, phát hiện lỗi một cách thủ công, phương pháp này có
những nhược điểm là: kiểm soát lỗi và nhập dữ liệu tốn nhiều nhân lực và công sức,
mất nhiều thời giờ mới có thể công bố ra các phương tiện thông tin đại chúng và cho
nhà đầu tư.
Vì vậy, Sở giao dịch chứng khoán VN cần phải áp dụng công nghệ thông tin một cách
nhanh chóng và chủ động nhằm đưa vào áp dụng hệ thống công bố thông tin đại chúng
và cho nhà đầu tư.
° Tăng cường phối hợp với các phương tiện thông tin đại chúng trong việc
tuyên truyền thông tin về TTCK. Việc công bố thông tin trên các phương tiện thông tin
đại chúng là rất cần thiết nhất là những người quan tâm đến TTCK. Có thể thấy rằng,
đây là một kênh truyền tải thông tin hết sức hiệu quả, đảm bảo tính công khai và dễ
dàng tiếp cận của thông tin. Do vậy, Chính phủ cần chỉ đạo và giao trách nhiệm cho
các phương tiện thông tin đại chúng như đài truyền hình, báo chí... phối hợp cùng Ủy
ban chứng khoán nhà nước trong việc đưa tin về các hoạt động liên quan đến TTCK;
tuyên truyền, giáo dục kiến thức về chứng khoán, về TTCK cho công chúng nhằm thu
hút sự quan tâm của công chúng và nâng cao sự hiểu biết của họ về lĩnh vực mới mẻ
này. Đây là công việc cần được thực hiện một cách thường xuyên và lâu dài, chứ không
phải chỉ tập trung trong một thời điểm nhất định nào đó.
° Xây dựng cơ chế giám sát thông tin. Hiện nay ở VN, hầu như không có một
cơ quan nào giám sát và đảm bảo chất lượng của các thông tin công bố trên TTCK. Với
tình hình hiện nay, rò rỉ thông tin là một điều không tránh khỏi nhưng trong đó có một
số thông tin không chính xác. Điều này càng bị phóng đại khi mà các nhà đầu tư ở nước
79
ta đa phần là các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, họ rất dễ bị dao động bởi những tin
đồn. Từ đó, giá chứng khoán bị biến động mạnh. Trong những trường hợp này thì ai là
người được lợi? Ai là người tung ra tin đồn? Tất cả đều không được kiểm soát và giá
chứng khoán bị tác động bởi nhân tố con người rất nhiều. Do vây , xử lý nghiêm khắc
các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng phương tiện truyền thông (báo, chí, trang
tin…) đưa thông tin sai lệch, hoặc làm méo mó tin, hoặc thông tin bất lợi cho thị trường
mà không rõ nguồn gốc
TTCK VN đang trong giai đoạn chuyển biến để trở thành một bộ phận của thị
trường tài chính toàn cầu.. Một TTCK hiện đại và hội nhập không thể thiếu sự minh
bạch trong hệ thống thông tin. Minh bạch thông tin có ý nghĩa quan trọng trong thúc
đẩy tính hiệu quả của việc đầu tư kinh doanh chứng khoán và là lực đẩy cho sự phát
triển của TTCK trong tương lai.
2.2. Phat triên bên vưng va ôn đinh
Thứ nhất, tiếp tục tái cấu trúc thị trường chứng khoán một cách sâu, rộng theo
hướng minh bạch, đồng bộ và thống nhất phù hợp với chuẩn mực quốc tế.
Việc chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch TPHCM, Hà nội thành SGDCK hoạt
động theo mô hình công ty TNHH Nhà nước một thành viên; tách bộ phận lưu ký thành
Trung tâm lưu ký chứng khoán độc lập hoạt động theo mô hình công ty TNHH nhà
nước một thành viên, xây dựng TTTP chuyên biệt…đó cũng là kết quả bước đầu của
việc tái cấu trúc TTCK, tuy rất then chốt, nhưng chưa đủ cho một TTCK phát triển
minh bạch, ổn định.
Nguyên tắc tái cấu trúc phải đảm bảo sự ổn định của hệ thống, theo đó xây
dựng và vận hành có hiệu quả hệ thống thong tin tài chính, thực hiện các chuẩn mực tốt
nhất trong quản trị công ty, chuẩn mực kế toán và công bố thông tin. Thực hiện vấn đề
này theo hướng:
Phân định rõ từng thị trường để quản lý chúng: thị trường cổ phiếu: nơi niêm
yết cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn; thị trường các DNN&V; thị trường UpCoM; thị
trường OTC; thị trường công cụ nợ và thị trường công cụ phái sinh. Hoàn thiện thị
trường giao dịch cổ phiếu công ty đại chúng chưa niêm yết (UpCoM) để khắc phục
ngay những quan ngại về tính thanh khoản của thị trường này. Thực hiện chuyển đổi sở
hữu của SGDCK và Trung tâm lưu ký chứng khoán từ công ty TNHH Nhà nước một
thành viên sang công ty cổ phần, trong đó nhà nước vẫn nắm giữ cổ phần chi phối
(51%). Cho phép đại diện công ty chứng khoán, tổ chức niêm yết, một số chuyên gia
80
kinh tế tham gia vào Hội đồng quản trị của SGDCK. Khi đó SGDCK là công ty cổ phần
đại chúng, hoạt động sẽ năng động và minh bạch vì mục tiêu phát triển lành mạnh của
SGD.
Đối với các Công ty chứng khoán cũng cần thực hiện tái cấu trúc theo hướng
nâng cao yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu, yêu cầu về cơ sở vật chất, năng lực quản trị
công ty và nguồn nhân lực, song song với việc thực hiện sát nhập, mua lại… để giảm
bớt về số lượng CTCK, hướng một số Công ty chứng khoán lớn phát triển thành Tập
đoàn, cũng như các nhà tạo lập thị trường. Hiện nay trên TTCK Việt Nam có 105
CTCK, xét về thị phần môi giới cổ phiếu cho khối nhà đầu tư nước ngoài, thì 10 CTCK
đứng đầu đã chiếm tới 95,18%, nếu xét thị phần môi giới cho khối nhà đầu tư trong
nước, thì 10 CTCK đứng đầu đã chiếm 48,18%(5). Như vậy rõ ràng thị phần cho 95
CTCK còn lại là quá nhỏ, trong đó có một số công ty vốn điều lệ rất thấp, hiệu quả kinh
doanh chủ yếu là hoạt động tự doanh. Vì vậy, để thị trường hoạt động có hiệu quả cũng
rất cần sắp xếp các công ty chứng khoán có qui mô quá nhỏ, năng lực tài chính yếu này.
Phát triển một số tổ chức tạo lập thị trường. Ở một số nước, nhà tạo lập thị
trường thường là các NHTM, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, quĩ đầu tư, quĩ
hưu trí, công ty tài chính… Đây là những tổ chức có năng lực tài chính mạnh, kinh
doanh chuyên nghiệp, có khả năng liên kết cao. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, không
phải tất cả các tổ chức đều có thể trở thành nhà tạo lập thị trường. Vì vậy, trước mắt lựa
chọn một số ngân hàng thương mại, CTCK lớn đáp ứng các điều kiện qui định thực
hiện chức năng nhà tạo lập thị trường. Sự năng động và minh bạch của thị trường phụ
thuộc không nhỏ vào hoạt động của các nhà tạo lập thị trường.
Thứ hai, hoàn thiện các văn bản pháp lý, cơ chế chính sách cho sự phát triển
của TTCK:
Xem xét sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán theo hướng mở rộng phạm vi điều
chỉnh của luật cho phù hợp với xu thế hội nhập của nền kinh tế; ban hành các văn bản
hướng dẫn về một số nghiệp vụ chứng khoán như giao dịch bán khống, vay và cho vay
chứng khoán, giao dịch phái sinh; giao dịch chuyển nhượng của cổ đông sáng
lập…Trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, cầu tiêu dùng trong dân cư giảm mạnh, đi
đôi với gói giải pháp kích cầu trung và dài hạn đến năm 2011, cần xem xét chính sách
thuế để đảm bảo sự phát triển bền vững của TTCK.
Phối hợp CSTT với chính sách tài khoá trong việc thúc đẩy sự phát triển của
TTCK Việt Nam. Mục tiêu cuối cùng của CSTT là ổn định tiền tệ, còn mục tiêu của
81
CSTK là đạt đến một chính sách ngân sách minh bạch, tạo sự ổn định sản lượng, cải
thiện phân bổ nguồn lực và kiểm soát ảnh hưởng của phân phối. Hai chính sách này có
mối quan hệ mật thiết, ràng buộc lẫn nhau và tác đông đến nền kinh tế và hệ thống thị
trường tài chính. Nếu quản lý tài khoá yếu kém, sẽ tăng kỳ vọng lạm phát, có thể làm
tăng lãi suất và cung tiền, điều này ảnh hưởng lớn đến việc vay nợ của Chính trên
TTCK. Ngược lại, lạm phát và lãi suất tăng cao, không những làm giảm nguồn thu cho
Chính phủ, mà còn làm cho giá chứng khoán biến động mạnh theo xu hướng giảm, làm
nản lòng nhà đầu tư trên thị trường do tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng. Vì
vậy rất cần một sự nhận thức đúng và đầy đủ về mối quan hệ giữa hai chính sách, nhằm
tăng cường sự kết nối và giảm sung đột giữa chúng để cùng đạt được mục tiêu đặt ra
Thứ ba; Tạo hàng hoá có chất lượng tốt cho thị trường. Tiếp tục thực hiện cổ
phần hoá để tạo hàng hoá có chất lượng cao cho TTCK. Tạo điều kiện cho các nhà đầu
tư chiến lược (trong và ngoài nước) mua cổ phiếu của các doanh nghiệp nghiệp Việt
Nam theo phương thức thoả thuận, hoặc đấu giá giữa các nhà đầu tư chiến lược với
nhau, để cải thiện nhanh hơn về năng lực tài chính, chất lượng quản trị doanh nghiệp.
3. Khuyên nghi đâu tƣ cô phiêu SJS đôi vơi nha đâu tƣ
Hiên tai trên thi trương , cô phiêu SJS đang đươc giao dich ơ mưc gia 78000-
80,000đ. Theo phương phap chiêt khâu cô tưc thì giá nội tại cổ phiếu SJS bằng 82100
sát với giá giao dịch trên TTCK. Nhà đầu tư có thể mua vào và nắm giữ cổ phiếu này.
Mặt khác do ươc lương hê sô chiêt khâu cho ra kêt qua hê sô chiêt khâu cao va
beta chưa chinh xac do TTCK Việt Nam chưa hiêu qua va chưa phat triên dân đên gia
trị thực của cổ phiếu còn chưa xứng với tiềm năng , thê manh tai chinh va kha năng sinh
lơi cua công ty. Do vây, xét về mặt dài hạn với triển vọng tươi sáng của công ty đăc biêt
là giai đoạn 5 năm tơi khi cac dư an đi vao kinh doanh va kha năng sinh lơi cao cung
vơi triên vong phat triên cua nganh bât đông san khi kinh tê phuc hôi trong dai han thi
cô phiêu SJS rât đang đê đâu tư bởi tiêm năng tươi sang . Nhà đầu tư nếu có ý định đầu
tư dai thi nên nắm giữ cô phiêu nay.
Giá SJS theo P/E la tương đôi cao . Theo phương phap nay, giá SJS là 128,200đ
Thị trường đang định giá thấp hơn giá trị thực của cổ phiếu này. Nhà đầu tư nên mua
vào và nắm giữ giá cổ phiếu này trong ngắn hạn .
82
KẾT LUẬN
Qua phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông
Đà trong mối liên hệ với về tổng thể nền kinh tế vĩ mô, ngành bất động sản với môi
trường cạnh tranh ngành, phân tích SWOT, phân tích báo cáo tài chính công ty trong
tương quan với quá khứ và ngành, tình hình hoạt động kinh doanh của Sudico trong
năm 2009 có thể nói là rất tốt so với các năm trước và so với nhiều doanh nghiệp cùng
ngành niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Nhìn chung,
năm 2009 nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam hồi phục và thị trường bất động sản
Việt Nam sôi động trở lại cùng với những thế mạnh vốn có là những nguyên nhân đưa
công ty đạt được kết quả hoạt động kinh doanh khá mỹ mãn và thành công. Mặc dù có
một số hạn chế rất nhỏ, công ty có tiềm lực tài chính vững chắc, khả năng sinh lời cao,
thương hiệu được khẳng định và lợi thế cạnh tranh về sản phẩm. Đồng thời, qua các
phương pháp định giá cổ phiếu, giá trị cổ phiếu công ty xác định được là tương đối phù
hợp với giá trị và thế mạnh của công ty.
Các kết quả phân tích khẳng định Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu
công nghiệp Sông Đà là một trong những công ty hàng đầu trong ngành bất động sản
Việt Nam. Trong tương lai, công ty còn không ngừng phát triển và lớn mạnh bởi có
những tiềm năng nhất định và sự phát triển của nền kinh tế và ngành bất động sản trong
dài hạn. Điều dó cũng đồng nghĩa công ty đã, đang và sẽ chiếm được vị trí ưu tiên trong
nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nói riêng và cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam nói chung từ phía các nhà đầu tư và các chuyên gia phân tích.
83
PHỤ LỤC
Phụ lục số 1: giá cổ phiêu SJS giai đoạn 2015 trở đi
Giai đoan tư sau 2015= D6 2016
cô tƣc 9773.03553
tỷ lệ chiết khấu r2 0.094
tôc đô tăng trương g2 0.054
giá trị hiện tại tại thời điểm đầu năm 2016 = D6/(r2-g2) 244,326
giá trị hiện tại tại thơi điêm đâu năm 2010 = D6/(1+r1)^6 69,373
Phụ lục số 2: giá trị vốn hóa thị trƣờng và LNST của ngành BĐS năm 2009
Mã chứng khoán Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) LNST (tỷ đồng)
BCI 3,468.80 209.194
CII 2,965.00 316.247
DIG 7,300.00 612
DXG 556 38.017
HAG 22,406.10 1286.898
HBC 587.7 49.175
HDC 766.6 77.325
HLG 789.8 54.763
ITA 7,618.60 475.913
ITC 2,038.10 120.533
KBC 11,397.20 642.12
KDH 1,653.40 44.897
LCG 1,912.50 207.573
NBB 1,307.40 93.597
NTL 2,561.70 519.451
NVN 373 21.653
RCL 282 55.255
SJS 7,850.00 729.567
SRF 265.4 39.717
STL 710 45.214
SZL 780 45.93
TDH 2,329.30 285.077
TIX 726 51.258
UIC 186.4 16.987
VIC 18,755.47 1087.129
VNI 314.69 1.054
VPH 1,305.41 85.775
101,206.57 7,212.36
P/E ngành 14.03
84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tham khảo Tiếng Việt:
Công ty CP chứng khoán Hải phòng, Báo cáo ngành bất động sản, ngày 2/12/2009
Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt, “Báo cáo SJS”, năm 2009
Công ty CP chứng khoán Tân Việt, “Cơ hội và đầu tư cổ phiếu bất động sản”, năm
2009
Công ty CP Chứng khoán Thăng Long, “Báo cáo Sudico”, năm 2009
Tác giả T.S Nguyễn Minh Kiều:
- Giáo trình Tài chính doanh nghiệp, NXB Thống Kê.
- Giáo trình Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng
thương mại, T.S Nguyễn Minh Kiều, NXB Thống Kê.
Các website của các CTCK FPT, CTCK Tân Việt, CTCK Rồng Việt, CTCK Thăng
Long, CTCK Tràng An. Và các website khác bao gồm:
http://www.vinacorp.vn/news.aspx/detail/343402/cong-thuc-dupont-kinh-dien-trong-
phan-tich-tai-chinh
http://dgtask.com/2008/07/10/mo-hinh-phan-tich-tai-chinh-dupont/
http://www.vinacorp.vn/news.aspx/detail/343402/cong-thuc-dupont-kinh-dien-trong-
phan-tich-tai-chinh
http://www.online-stock-trading-guide.com/fundamental-analysis-top-down-
approach.html
http://www.tinkinhte.com/nd5/viewsubject/so-tay-chung-khoan-kien-thuc-nang-
cao/kien-thuc-chung-khoan-nang-cao-dinh-gia-co-phieu/34568.s_51.1.html
http://sinhvientaingan.hnsv.com/viewtopic.php?f=54&t=133&p=330
http://forum.thuchanhchungkhoan.com/showthread.php?p=6105
http://vietbao.vn/Van-hoa/Gia-tri-tien-te-theo-thoi-gian/40198815/184/
http://www.xaydungvietnam.vn/giaothuong/Quan-ly-bat-dong-san/700.ibuild
http://cafef.vn/20100216033334925CA35/10-su-kien-tac-dong-toi-thi-truong-bds-
2010.chn
http://www.housinggroup.vn/Forum/tabid/191/forumid/31/postid/132/scope/posts/Defa
ult.aspx
http://www.pindex.vn/agent/index.php?aid=5376&option=blog&task=view&id=3628
http://www.vietnamplus.vn/Home/Co-phieu-bat-dong-san-Tiem-nang-co-xung-vi-
the/200912/26237.vnplus
http://www.infotv.vn/doanh-nghiep/doanh-nghiep-thuong-hieu/23765-cbre-co-mat-
trong-danh-sach-nhung-cong-ty-duoc-nguong-mo-nhat-trong-linh-vuc-bds
http://ketoanclub.com/home/modules.php?name=News&op=viewst&sid=231
http://www.pacificreal.com.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=193
%3Acung-cau-bds-cac-yeu-to-anh-huong-toi-cung-va-cau-bds&catid=68%3Agiao-
dich-bds&Itemid=65&lang=vi
http://www.facebook.com/note.php?note_id=245393199881
http://cengroup.vn/NewsDetail.aspx?Cate=2&ID=160
Tài liệu tham khảo Tiếng Anh:
Giáo trình của ACCA:
- ACCA Paper F2 Management Accounting, BPP Learning Media, 2009.
85
- ACCA Paper F3 Financial Accounting, BPP Learning Media, 2008.
- ACCA Paper F7 Financial Reporting, BPP Learning Media, 2009.
- Investment Analysis and Portfolio Management, 8th
edition, by Frank K. Reilly &
Keith C. Brown.
Giáo trình của CFA:
- CFA level 1, Financial Statement Analysis, book 3, Kaplan Schweser, 2008
Tác giả David Whitehurst: Fundamental of Coporate Finance, McGraw-Hill/Irwin.
- http://en.wikipedia.org/wiki/:
http://en.wikipedia.org/wiki/Business_analysis
http://en.wikipedia.org/wiki/SWOT_analysis
http://en.wikipedia.org/wiki/Warren_Buffett
http://en.wikipedia.org/wiki/Berkshire_Hathaway
http://en.wikipedia.org/wiki/Michael_Porter
http://en.wikipedia.org/wiki/Stock_valuation
http://en.wikipedia.org/wiki/Fundamental_analysis
- http://nqcenter.wordpress.com/2008/04/22/mo-hinh-5-ap-luc-canh-tranh-michael-
porter/
-http://vmhn.wordpress.com/2009/02/08/b%E1%BA%A1n-bi%E1%BA%BFt-gi-
v%E1%BB%81-mo-hinh-phan-tich-swot/
- http://vi.wikipedia.org/wiki/T%E1%BB%B7_s%E1%BB%91_P/E
