Хуго Примус. Пленарное заседание: «Современный стандарт жилья для города»

OTB Исследовательский Институт антропогенной среды

1

СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ В МЕГАПОЛИСАХ

Презентация на II Московском урбанистическом

форуме «Мегаполис в масштабе человека» под

эгидой Правительства Москвы, Центральный

выставочный зал Манеж, Москва, декабрь 2012

Хуго Примус, почетный профессор

Института исследований антропогенной среды

Дельфтского технического университета


2

% Государственная

аренда

% Кооперативы

% Частная

собственность

% Итого

Российская

Федерация(1990) 67 4 26 100

Армения (1980) 53 4 43 100

Эстония 60 12 26 100

Болгария (1985) 16 - 84 100

Чешская

Республика(1988) 38 18 41 100

Венгрия (1990) 23 6 71 100

Польша (1990) 35 25 40 100

Словацкая

Республика(1988) 25 20 53 100

Словения 33 - 67 100

Таблица 1 Распределение собственности, жилищный фонд до реформы

Источник: Struyk, 1996: 8.


3

Таблица 2 Жилищный фонд в Российской Федерации, 1990; 1994

Источник: Struyk, 1996: 264-265.

После 1990 года: существенная трансформация формы

собственности – от государственной аренды

к муниципальному и частному владению (приватизация).

1990 %

1994 %

Государственная аренда 67 20

Муниципальное жилье - 27

Профсоюзы, колхозы 3 2

Кооперативы 4 4

Частная собственность 26 39

Смешанные формы собственности - 8

Итого 100 100


График 1 Владение недвижимостью в Европейском Союзе, 2008

4

Источник: CECODHAS Европейский Комитет по вопросам социального жилья (2008)

Ван Бортел, 2011: 14.


5

Изменения форм собственности в Европе

со времен Второй Мировой Войны:

Запад Центр/Восток

Не сдаваемое в наём жилье

Социальный найм

Коммерческая аренда

Некоторые страны Центральной и Восточной Европы

развивают арендный сектор жилья. Маргинализация сектора социального найма.

Стигматизация. Харлоу (1995): Социальный найм =

транзитная форма собственности.

Кемени (1995): сектор двойной аренды.


6

Определения социального жилья

• Вытеснение/снижение рыночных цен.

• Социальные арендодатели: государственные или

частные.

• ‘Виртуализация’ социального жилья.

• Государственное/частное финансирование.

• Жилищные субсидии: основные характеристики

социального жилья?

• Целевая аудитория (максимальный уровень дохода).

• Социальное жилье = в первую очередь направлено на

обеспечение жильем семей с низким социальным

статусом (низкий уровень дохода, физические

недостатки, меньшинства, мигранты).


7

Четыре типа социального жилья

1. Маргинальный сектор, отделен от рыночного

сектора (дуалистический, согласно Кемени).

2. Широкий, дифференцированный сектор аренды

жилья (унитарный, согласно Кемени).

3. Временные субсидии + жилищные пособия,

в сочетании с коммерческой арендой.

4. Жилищные субсидии/ваучеры, связанные

с доходом.


8

На пути к рыночной реформе финансирования

жилищного строительства

На пути к рыночной ренте и рыночным ценам

• Шаг за шагом: отмена бюджетных и прямых

субсидий.

• Функциональная система жилищных пособий для

бедных арендаторов и собственников жилья.

• Ситуация равнозначной выгоды при аренде жилья

и приобретении его в собственность.

• Использование опыта таких стран, как Швеция

и Великобритания, и других стран.


9

Обоснованность присутствия социального жилья

в системе рыночных жилищных отношений

Организаторы социального найма:

Нет отбора по риску.

Инвестиции в период кризисов. Фокус на/ преимущество для целевой аудитории.

Реструктуризация непопулярных городских районов

и уплотнение регионов.

Ваучеры на жилье/привязанные к уровню дохода/ «ловушка» бедности: расширение доступности.

Коммерческие арендодатели: Отбор арендаторов.

Смещение рисков.


10

Неделимые мегаполисы (1)

Какой параметр больше всего влияет на цены

на жилье?

Ответ: количество рабочих мест, до которых

Вы можете добраться от Вашего дома за полчаса.

До тех пор, пока в мегаполисах сохранится высокая

концентрация рабочих мест и транспортная

доступность, в условиях свободного рынка цены на

аренду и покупку жилья в мегаполисе и вокруг него

будут оставаться высокими.


11

Неделимые мегаполисы (2)

Серьезная проблема современных мегаполисов:

из-за высоких цен на недвижимость семьи с низким

уровнем дохода вытесняются из центральных

районов и перемещаются на периферию, в

результате высоких цен на недвижимость.

Во многих случаях приоритетная политическая

установка: неделимый город; отсутствие

территориальной сегрегации.

Как сделать жилье доступным?


12

Стратегия доступности жилья(1)

Провайдеры социального найма

могут поддержать тренд либерализации рыночных цен

на аренду, но не будут принимать рискованных решений

(публично-правовая база; внутренняя культура):

− Преимущества для целевой аудитории с низким

и средним уровнем доходов;

− Попытка улучшить «проблемные зоны» города;

− Реструктуризация районов со снижающейся

численностью населения;

− Инвестиции также и в период экономических кризисов.


13

Стратегия доступности жилья (2)

Жилищные пособия, связанные с доходом:

− Компенсационные выплаты;

− Критерии доступности связаны с размерами

семьи;

− Размер пособий может быть дифференцирован

по региональному принципу.


14


Выбор приоритетов

− В распределении жилья;

− Благоприятные возможности для новичков городского

рынка жилья, например, для студентов;

− Временные договора аренды (такие, как студенческие

контракты) для «начинающих»;

− Маркирование единиц фонда социального жилья

в соответствии с кандидатами на его получение;

− Устранение барьеров для карьерных возможностей

в области недвижимости.


15


Вакантные рабочие места.

Растущая проблема мегаполисов:

(В Нидерландах более 14% рабочих мест вакантны, особенно в

мегаполисах).

- Во многих европейских странах количество рабочих мест уже

не будет расти;

- Новые формы труда (информационно-коммуникационные

технологии в большей степени связаны с людьми,

а не с местами): изменение средних размеров рабочего

пространства, необходимого для одного сотрудника;

Стратегия - приблизить цены на жилье к реальному уровню.

Затем - трансформация офисных зданий и превращение

рабочего пространства в жилое.


16


Сокращение затрат на электроэнергию.

Экономия энергии:

Чем лучше оборудование, тем выше качество теплоизоляции

За счет чего инвестировать?

Растущая арендная плата; сокращение затрат на электроэнергию.

Смена источников энергии (фундаментальная стратегия):

от нефти и газа к возобновляемым ресурсам - солнцу / ветру /

геотермальным ресурсам.

Затраты на энергоресурсы в дальнейшем будут все больше влиять

на доступность жилья.


17

Итого: 5 стратегий доступного жилья:

(1) Провайдеры социального найма;

(2) Жилищные пособия, связанные с уровнем дохода;

(3) Распределение приоритетов, поддержка «начинающих»

участников городского рынка недвижимости;

(4) Повторное использование свободного рабочего

пространства;

(5) Сокращение затрат на энергоресурсы.

Условие: координация жилищной политики

на региональном уровне, развитие жилищного

строительства, распределение жилья, в особенности

между центральными городами и пригородами.

Documents

Хуго Примус. Пленарное заседание: «Современный стандарт жилья для города»