כמה לעזאזל שווה הדירה הזו?

הקדמה

יש הרצאות "מעניינות" שמרחיבות את דעתו של השומע.

יש הרצאות "משעממות" שמרחיבות את הכיס של השומע.

איזו מהן עדיפה ? ? ?

5 פינת רחוב סוטין 27רחוב בלוך

"הצפון הישן", תל אביב

הנכס הנשום

 

:פרטי הנכס

חד'. 4דירת מגורים בת

-מ"ר )פלדלת( וממוקמת בקומה ראשונה. 87שטח הדירה: כ

-מ"ר. 7בדירה מרפסת שמש בשטח של כ

קומות וקומת גג חלקית, מעל קומת עמודים 5הבניין בן

מפולשת.

.לדירה אין חניה צמודה

, "הצפון הישן", תל אביב.5 פינת רחוב סוטין 27רחוב בלוך מיקום:

.6217 בגוש 284, גוש 1הדירה רשומה כחלקת משנה •

נסח רישום

הנכס הנשום

נשוא השוואה

הנכס הנשום

השוואה א'

השוואה ב'

השוואה ג'

השוואה ד'

השוואה ה'

רישוי

: המתיר02.07.2003 מיום 3-230387היתר בניה מס'  

חדרי יציאה לגג מעל קומת עמודים מפולשת 2 קומות עם 5שינויים בבניין מגורים בן הכוללים:

 -שינויים בקונטור לובי הכניסה וחדר בלוני גז בקומת העמודים ושינויים בפיתוח שטח

המגרש. 3שינויים וחלוקה חדשה בדירות הקיימות בקומות הרביעית והחמישית וסידור סה"כ -

חדרים בשני מפלסים עם מדרגות פנימיות 4דירות בשתי הקומות: דירה אחת בת חדרים והדירה השלישית בקומה 2)דירת דופלקס(, הדירה השניה בקומה הרביעית בת

חדרים – עם ממ"ד וחדרי השירות כ"א. 2החמישית בת כניסה לדירת הדופלקס מהקומה הרביעית בלבד.- חדרי היציאה לגג.2שינוי בצורת הפתחים והמדרגות הפנימיות ב--

4טופס .210292 ומס' 990675 לפי היתרי בניה מס' 06.01.2003( מיום 5)תקנה

 תעודת גמר

.230387 ו-210292, 990675 לפי היתר בניה מס' 24.07.2003 מיום 230178מס'

סקר מחירים

להלן סקר עסקאות כפי שדווחו לשלטונות מס שבח:

שווי לפי שטח:א. 

מ"ר75 )פנקס המקרקעין - טאבו(שטח הדירה הרשום X

ש"ח36,000 שווי למ"ר רשום 

ש"ח 2,700,000 שווי הנכס בגישת שטח

שווי לפי מספר חדרים:ב. 

)חדרים( 4כמות חדרים

X ש"ח760,000שווי לחדר

  ש"ח3,040,000 שווי הנכס לפי מספר חד'

סיכום שנובע משימוש בשתי גישות.10%קיים פער בשווי הנכס של כ-

 הבניין "חדש" ביחס לבניינים באזור ושטח הדירה הנשום קטן )ביחס לממוצע של

מ"ר(.100 חד', כ- 4דירה ישנה בת סביר כי הבניינים הוותיקים בסביבה כוללים גם שטחי מרפסות אולם תכנונן

הפנימי אינו פונקציונלי.

 :תחשיב משולב

  ש"חX 50% = 1,350,000 ש"ח 2,700,000

+ ש"חX 50% = 1,520,000 ש"ח 3,040,000

 

ש"ח2,870,000 שווי הנכס במעוגל