不動產行銷不動產行銷 -- 市場調查市場調查

李佩芬 老師指導1

日東昇金美 2 市場個案調查分析

指導老師：李佩芬 老師

市調人員：袁如意、吳品怡、林佳芳、劉昭妤

市調日期 : 100 年 3 月 26 日 ~ 100 年 4 月 9日

個案說明 個案說明

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　　　　 壹、前言貳、市場調查分析　　 總體經濟　　 區域經濟 - 永康　　　大橋重劃區參、重要交通肆、公共設施　　　　　　　　　　伍、個案簡介

簡 報 大 綱簡 報 大 綱

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前言前言本組所調查之地區為永康大橋，於 99 年底躍為直轄市；

因著縣市合併效應的發酵，受惠最大的區域除了台南市東區外，莫過於位處縣市交界點的台南縣永康市、仁德鄉。其中，永康市因人口較密集、道路系統較完善，是房市備受矚目的區域；目前區內以高佔 8 成左右的透天產品為主流，其餘多為華廈大樓，而自「大橋重劃區」開發案底定後，大橋一帶成為永康推案量最大的地點，房價有逐漸看漲的趨勢，成為近年來建商大量開發的地區。

故本組以大橋為重劃範圍，調查近期個案，並針對個案鄰近公共設施、近期開發案場……等做詳細探討。

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市場分析市場分析 -- 總體經濟總體經濟全球房地產因今年日本震災、中東戰亂、中國經濟降溫、

歐洲債信問題等不確定因素影響，恐將影響全球經濟復甦，但是這波不確定因素對於台灣房地產影響並不大，反而是縣市合併升格後，台南市推案量急起直追。

台南市未受奢侈稅影響，推案情況較去年熱絡，且在縣市合併的效應下，整體房價大幅提升 2~3 成，並以換屋型產品當道。

5資料來源 : http://www.yongkangcity.gov.tw/

市場分析市場分析 -- 總體經濟總體經濟 -2-2台南市不動產代銷公會副理事長吳淑蕙表示， 2008 年金

融海嘯時建商縮手，但 2009 年景氣回升後，建商紛紛購地， 2010 年升格消息確定後，推案動作更積極，造成今年 1 月台南市的使用執照核發數達 474 件，比去年同期大增 8 成。

百慶建設董事長施鴻圖表示：「台南是自住客的市場，沒有什麼投資客，房市相對較健全，縣市合併後，帶動了不少買氣、房地價也提升許多。」

6資料來源 : http://www.yongkangcity.gov.tw/

市場分析市場分析 -- 區域經濟區域經濟 -- 永康永康

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資料來源 : http://blog.pingveno.com/2009/05/municipal-mergers.html

縣市合併後更名為永康區

總面績 4038 公頃

東與新化鎮交界正北、西北與新市鄉、

台南市安南區相望西南以柴頭港溪與台

南市北區相鄰 南與台南東區、仁德

鄉及歸仁鄉接壤。

市場分析市場分析 -- 區域經濟區域經濟 -- 永康永康 -2-2大台南新都心計畫，大橋區段徵收區及砲校都市計畫調整均已完成，目前正進行關廟新校區徵收最後審查，預計明年可開始進行徵收。與一路之隔的台南市東區相去不遠，未來規劃完成後，全新的都市空間架構，不僅能帶動傳統產業升級，成為台南縣新的都市中心。

永康區工商業、交通發達，統一企業總部、大成長城企業總部皆設在此；臺灣前 20名銀行及各大知名餐飲業者皆有在該區設立多個據點。

8資料來源 : http://www.yungkang-house.gov.tw/people/people.html

市場分析市場分析 -- 區域經濟區域經濟 -- 永康永康 -3-3信義房屋成大店店長蔡慶龍表示，受惠於升格效應，位於

縣市交界處的台南永康、仁德，近 1 年地價明顯上漲，目前永康建地每坪 15~17萬元，比去年同期的每坪 10萬元，漲幅逾 2 成。

南科園區發展快速，帶動大台南都會區人口及工商業成長，台南市－永康－南科發展軸將成為南台灣主要科技廊帶。

1993 年突破 15萬人口並升格縣轄市， 2010 年 12 月25 日台南縣市合併升格後成為台南市永康區， 2011 年統計已達 217,420 人口

9資料來源 : http://www.yungkang-house.gov.tw/people/people.html

市場分析市場分析 -- 區域經濟區域經濟 -- 大橋重劃區大橋重劃區往昔日治時代永康的「大橋重劃區」整個都是一大片綠油油的稻米田或甘蔗田，在將近 30 年前原本是隸屬於當時永康鄉埔園村的村落，後來因應永康鄉改制為永康市而分出來為大橋里，隨著大橋地區的發展，人口也急遽增加，如今永康已成為大台南市最具發展潛力之一的永康區。

大橋現在則分成大橋里、安康里、西橋里與東橋里等四個里，人口數約為 19868 人（ 2011 年 2 月），已接近兩萬人，由於新建案的持續推出、新房屋的陸續落成與居民們的入住生活，未來的「大橋重劃區」應該更有發展性。

10資料來源 : http://www.yungkang-house.gov.tw/people/people.html

市場分析市場分析 -- 區域經濟區域經濟 -- 永康永康 -4-4

11資料來源 : 永慶房仲集團

重要交通重要交通鐵路• 永康車站　• 大橋車站

省道• 台 1 線• 台 19 線• 台 20 線

縣道• 縣道 180 號• 縣道 177 號• 高速公路• 國道一號

( 中山高速公路 )• 永康交流道

客運• 永康車站　• 興南客運• 臺南市公車• 統聯客運• 和欣客運• 國光客運

• 聯外主要道路系統：主要市區道路架構略成「井」字結構，東西向中正南 ( 北 ) 路、中山南 ( 北 ) 路及復興路 ( 大灣 ) 路；南北向由中華路、永大路及富強路 (王行路 ) 所構成，其路寬均在 12-30 公尺間。•前往高鐵— 28分鐘、機場— 25分鐘

12資料來源 : http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B0%B8%E5%BA%B7%E5%8D%80

資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

公共設施公共設施

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資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

公共設施公共設施 -2-2

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個案簡介個案簡介案名 日東昇金美 2 座向 座北朝南

座南朝北所在區域 永康 大橋重劃區 所在位址 大橋國中

對面建設公司 日東昇建設 臨路寬

東橋十街東橋三路

15米道路10米道路

建案規劃 預售屋 /透天 房間數 5 房

總價 738萬起 車庫 雙車庫地坪 24 ~ 32 坪  管理室 有

建坪 58~ 86 坪 店面 有

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資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

個案簡介個案簡介 -2-2

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資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

個案簡介個案簡介 -3-3

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資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

金美2

個案簡介個案簡介 -3-3

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資料來源 : http://tainan.housetube.tw/13524

簡報結束簡報結束謝謝聆聽謝謝聆聽

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