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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅 KFMA

시설관리 측면에서의 부동산가치혁신 컨설팅

시설관리 측면에서의 컨설팅 상품

시설관리 측면에서의 컨설팅 대상

신축건물 프로젝트 컨설팅 방법

기존건물 프로젝트 컨설팅 방법

시설관리측면의 컨설팅 효과

스포츠 / 커뮤니티시설 컨설팅 방법

시설관리측면의 컨설팅 성과 사례

컨설팅 전문가의 컨설팅 주요 실적

시설관리 측면에서의 부동산 컨설팅

KFMA

성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅 KFMA

한국 FM 학회는 국내 유일의 컨설팅전문가에 의해 사업주 입장에서 신축프로젝트의 기획 , 설계 단계부터 준공 및 관리운영까지 전문적인 부동산 가치혁신 컨설팅을 수행하고 있습니다 .

시설관리 측면에서의 부동산 가치혁신 컨설팅은 전문 Know-How 를 주도적으로 30 년 이상 축적하고 많은 컨설팅 실적경험을 가진 국내 최고의 부동산 자산관리 전문가에 의해 시행하고 있습니다 .

이러한 컨설팅 효과는 타워팰리스 (Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ), 용산 파크타워 , 대성 디큐브시티 등을 포함하여 여러 곳에서 그 효과를 입증 받았습니다 .

부동산 가치혁신 컨설팅의 효과는 사업주 ( 시행사 . 건설사 ) 와 입주자 관점에서 설계상의 시행착오와 미흡한 부분을 사전발굴 개선하고 시설관리측면의 전문적인 검토분석을 통하여 , 최적의 시설투자로 프로젝트상의 투자비를 획기적으로 절감하고 입주 후 장기간 발생되는 관리비를 절감하고 입주 후에 발생되는 제반 문제점과 잠재 리스크를 사전 발굴하여 개선합니다 .

이러한 컨설팅을 통하여 입주자의 Needs 와 만족도를 제고시켜 부동산의 자산가치를 높이는 역할을 합니다 .

GOAL[입주자만족]

설계 . 시공관점

입주자 관점Needs

운영상 미비부분투자 미시행시문제발생부분

일반프로젝트의 경우

+

컨설팅

전문가의

입주자 Needs 발굴 접목=> 부동산가치 창조

운영상의 미비점 보완=> 부동산가치 상승

= 낭비 없는 경제적 투자로 자산가치 극대화

- 불필요한 투자

개선효과

=> 경제적 투자 + 가치상승 ◀ 입주자 , 사용자 Needs ≠ 설계안

◀ 준공 후 입주자 불만족 발생

과잉투자부분

시설관리 측면에서의 부동산 가치혁신 컨설팅 1)

(Value Innovation Consulting)

1)  성낙원 , ” 부동산시설관리론” 교재 中 발췌 ,

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신축 Project 검토

컨설팅

- 투자비 / 관리비 절감

- 기존 문제점 발굴개선

- 부동산자산가치 증대

- Dead Space 축소

커뮤니티시설 컨설팅

스포츠시설 컨설팅

신축건물 운영시스템

구축 컨설팅

Security 시스템 컨설팅

- 효용성 / 미비점 보완

- 문제점제거 / 비용절감

Stack Effect 컨설팅

- 에너지 과다 Loss 제거

- 소음 및 불쾌감 제거

- 건물 외벽 결로방지

( 동절기 건물내부 )

건물 경쟁력분석 컨설팅

- 자산관리 / 시설관리

(PM 업무 /FM 업무 )

건물 경영분석 컨설팅

- 임대 / 자산관리 /

시설관리

- 수입 항목별 적정여부

- 지출비용의 적정여부

건물 종합관리 컨설팅

- 부문별 선진시스템

- 가치 / 비용 / 효율 / 안전

건물 운영시스템 컨설팅

임대 / 시설 / 보안 / 미화

시스템 컨설팅

신축건물 관리컨설팅

기존건물 Up-Grade

컨설팅

건물 Risk 진단 컨설팅

- 시설 / 보안 / 방재 / 환경

전문적인 시설 진단

- 시설관리상태 평가

- 근본적 문제점 발굴

- 효율성 검증

- 기능성 검증

- 잔존가치 측정

- 위험성 평가

- 잠재 Risk 발굴

- 시설 개선대안 제시

( 기능 , 비용 , 기간 ,

효과 )

부동산 물리적 평가 실사

- 잠재 Risk 발굴

- 구조 진단

- 잔존가치 측정

- 적정 수익적 지출 추계

- 위험성 평가

( 누전 , 화재 , 침수 , 사고

등 )

- 시설진단 평가□ 시설관리측면에서의 컨설팅 대상 3)

초고층오피스건물 /

연구소

종합병원 / 특수병원

복합시설 / 스포츠센타

대규모극장 /

컨벤션센타

초고층

주상복합아파트

오피스텔 / 고급

주거시설

특급호텔 /

대규모백화점

초고층오피스건물

종합병원 / 특수병원

대규모초고층 복합건물

대규모전시장 / 상업시설

건물내 VIP 실 /

종합연수원

□ 시설관리측면에서 제공하는 컨설팅 상품 2)

2)  성낙원 , “ 부동산시설관리론” 교재 中 발췌3)  성낙원 , “ 부동산시설관리론’”교재 中 발췌

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최적 운영안과 설계와의 Gap 을 발굴 제시하여 시행착오와 기회비용을 절감

Dead space 의 최소화 ( 관리운영 측면에서의 공간활용 극대화 , 공간 수익창출 )

효율적인 주차관제 및 최적의 선진운영관리 기법을 토대로 한 각 부분 개선

공용부분 및 단지전체의 자산가치측면에서의 검토분석ㆍ Innovation

• 동선구분 ( 입주자 , 방문자 ) ㆍ차량ㆍ보행동선 Simulation 을 통한 최적방안 제시• 합리적인 주차배정 방안 ㆍ완벽한 Security System• 주차관제시스템 및 주차장 안전장치 등 ㆍ경제적인 자연환기시스템

• 질적가치 ( 수준 ) 및 효용가치• 커뮤니티 & 스포츠시설• Security(Privacy 포함 ) 가치

• 서비스 가치• 쾌적성 , 편의성 • 잠재 Risk 발굴제거

입주 후 시설관리 측면에서의 신축 부동산프로젝트의 투자비 및 운영관리비

절감

신축 / 개축 (Design Review / Concept Making) 의 적합성 , 기능성 ,

입주 후의 부동산자산가치 검토 평가

시설의 기능성 , 효율성에 대한 진단 및 잠재 Risk 발굴 개선

해당부동산에 대한 최적의 선진기법 운영관리시스템 구축 ( 관리 , 임대 , 시설 , 커뮤니티 / 스포츠시설 , 경비 , 청소 , 잠재 Risk 발굴 사전관리 )

최적의 운영관리를 위한 건축적 요소 발굴 개선

Risk & Weak Point 사전 발굴 개선

• 건물 및 단지 명소화로 지명도 제고• 각 시설에 적합한 Space Planning, 동선 , 건축적 요소 발굴개선 ( 특히 편의시설 , 커뮤니티 & 스포츠시설 , 건물관리를 위한 서비스시설 )• 각 면적의 적정성 및 효용가치 ㆍ 커뮤니티 / 스포츠시설 ㆍ편의 / 부대시설

• 스포츠 / 커뮤니티 운영 컨텐츠 & 프로그램 ( 헬스 , 연회장 , 게스트룸 , 클럽하우스 등 )

• 화재발생 위험• 폭우 , 폭풍 , 폭설 위험 • 정전사고 위험• 감전사고 위험• 가스누출 위험

• 누수 / 침수 / 폭발 위험• 엘리베이터 고장위험• 동결 / 동파 사전위험• 차량충돌 / 접촉사고 위험• 추락 및 낙하물 위험 , 등

• Dead Space 최소화• 동선의 효율성• 운영프로그램 & 컨텐츠

□ 신축건물 프로젝트 컨설팅 방법 4)

4)  성낙원 , “ 부동산시설관리론” 교재 中 발췌

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리스크발굴 제거

-> 상가 , 오피스 , 호텔 , 병원 , 고급주거시설 , 스포츠시설 등

해당 건물의 경쟁력 / 시설진단 / 경영분석 및 진단

고질적인 시설문제점 진단분석 및 해결방안 제시

비효율 요소 ( 가치저해 요소 ) 발굴 개선

리모델링 진단 및 최적안 제시

건물가치를 높이는 개선요소 발굴제시

• 효율성 , 기능성 , 적합성 검증• 구조적인 문제점 해결• 잠재 Risk 발굴• 잔존가치 측정

건물 자산가치개발 증대

투자비 절감

문제점 제거

• 사전검토에 의한 투자효율 최적화• 낭비요소의 사전발굴 및 개선• 관리측면의 설계 및 시공 검토반영• 면적효율의 극대화 / Dead Space

검토제거

• 최적화로 Running Cost 절감 - 관리인건비 , 에너지비 , 수선유지비 등• 설계 개선에 의한 Cost 절감 - Value Design / L.C.C 기법에 의한 장기비용 절감

• 쾌적하고 차별화 된 환경구성• 완벽한 Security & Privacy 보호• 편의성 / 운영서비스 차별화

□ 시설관리측면의 컨설팅 효과 6)

□ 기존건물 프로젝트 컨설팅 방법 5)

관리비 절감

5)  성낙원 , “ 부동산시설관리론” 교재 中 발췌6)  성낙원 , “ 부동산시설관리론’”교재 中 발췌

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

호텔 , 병원 , 초고층 대형건물 , 고급주거시설 , 연구소 , 등 , 60 개 대형 신축프로젝트 컨설팅 수행경험을 가진 국내 유일의 컨설팅전문가 ( 박사 ) 에 의한 전문적이고 성과있는 컨설팅업무수행 .

▷ 기획 · 설계단계의 설계검토 컨설팅 ▷ Space Planning / 동선구성 / 장비 , 기구 배치▷ 운영단계의 관리운영 최적화 컨설팅

신축프로젝트에 있어서 자산가치를 높이기 위해서는 스포츠시설의 종류 및 면적 ,

디자인을 입주자 Needs 와 스포츠시설의 고객 핵심수요에 맞추어 차별화하는 것으로 입주 후의 부동산 가치측면에서 통찰하여 검토ㆍ반영함 .

구 분 행 위 기 능 공용공간 자산가치 요소

진입공간 차량진입과보행자 진입

전이적 기능방어공간 형성의 기능

주동출입구 , 주차장 등• 완벽한 Security

중간매개공간

동선의 이동 및 가벼운교류

전이적 기능아이덴티티 표현의 기능이웃과의 교류의 기능

로비 , 주 출입구 , 복도엘리베이터 홀 , 계단엘리베이터 등

• 정중한 Security• Privacy 보호• 입주민 비밀보장• 친절서비스• 주문형 서비스 제공• 청결 정리정돈 • 특급 호텔 분위기

커뮤니티공간

주민교류공간

주민들의근린관계 형성

이웃과의 교류의 기능

연회장 , 유아놀이방 , 노인정 , 공동식당 , 부녀복지공간 , 공동바라운지 , 클럽하우스 등

• 쾌적한 환경 조성• 호텔 식 서비스• Privacy 보호• 고급화 정도• New Trend • 편리한 동선 및 접근성• 저렴한 사용료• 운영 컨텐츠 및 프로그램• 사교적인 분위기• 기능성• 다양성• 적당한 가동률

여가활동공간

주민의 친선 및 여가활동

이웃과의 교류의 기능

작업실 , 독서실 , 갤러리 ,취미실 , 노래방 , 사우나 ,DVD Room 등< 스포츠시설 >① 헬스장 ② 골프클럽③ 수영장 ④ 스쿼시⑤ 당구장 ⑥ 탁구장⑦ 배드민턴 ⑧ 테니스장⑨ 미니농구장

□ 스포츠 & 커뮤니티시설 컨설팅 방법 7)

고급 주거시설의 공용공간의 핵심 Needs 8)

7)  성낙원 , “ 부동산시설관리론’”교재 中 발췌8)  성낙원 , “ 초고층 주상복합아파트 활용가치 증대방안에 관한 연구” , 발표논문 . 2004. 발췌

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

시설

① 규모 ② 기구

③ 위치 ④ 비품

⑤ 고급화 수준 ( 디자인 ·마감재 ) 

운영관리서비스

① 운영프로그램 ② 운영 컨텐츠 ③ 제공서비스 ④ 인적 서비스 ⑤ Cost ⑥ 운 영 기술 (Know-how)

+

예시 ) 미국 시카고의 150 층 스파이어 최고급주상복합 (1,193세대 ) 개발 사례    ˚ Hard 的 : 입지 , 규모 , 상업 , 편의시설 ( 극장 , 스파 , 수영장 , 휘트니스센터 등 ) 이 Soft 적 요소가 극대화 되도록 설계 · 시공단계에서 시설관리 측면의 건축적 요소를 사전 보완함  ˚ Soft 的 : 서비스와 관리 → 호텔수준 서비스를 제공하기 위하여 『트럼프인터네셔널 호텔에서 담당』    ( 특징 ) 고급아파트의 자산가치를 높이기 위하여 특급호텔서비스 제공을 위한 건축적 요소 사전 개선 ① 각종 룸서비스 & 입주자 서비스 ② 각종 운영 컨텐츠 & 프로그램

커뮤니티시설의 컨설팅 구성내용

9)  성낙원 , “ 부동산시설관리론” 교재 中 발췌10)  성낙원 , “ 부동산시설관리론’”교재 中 발췌

□ 부동산 가치를 높이는 고급 커뮤니티시설의 구성방법 9)

□ 스포츠 · 커뮤니티시설의 구체적인 컨설팅 접근방법 10)

예시 1) 헬스장의 경우 ① 통계분석 ( 가동률 ) 에 의한 최적면적 산출 ② 헬스장 옆 커뮤니티 공간 확보 - 커뮤니티의 개념에 부합되게 구성 [ 지역성 + 공동체의식 ]

③ 커뮤니티 공간에 적합한 구성요소 / 타 시설과의 연계성 ④ 헬스장 내 분위기 조성을 위한 건축적 요소 최적화 ( 운동기구 배치 , 운동시설의 최적화 요소 등 )

⑤ 편리한 동선 확보 , 불편사항 · 위험요소 발굴 개선

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

예시 2) 골프연습장의 경우 ① 소득수준 , 세대수 등의 변수요인 적용 적정 타석수 검증 ② 최적의 골프연습을 위한 구비조건 제시 ③ 관리비 절감차원의 수익 Contents 검토 ④ 타 스포츠시설과의 연계성 고려

예시 3) 사우나의 경우 ① 인구통계학적 분석에 따른 예상이용률 추정 및 적정면적 도출 ② 남 /녀 사우나의 적정면적 배분 - 샤워부스 , 파우더 등 남 /녀 이용시간 및 조건 적용 ③ 시설 차별화 아이템 접목으로 입주자 만족 제고 ④ 이용만족도 극대화를 위한 내부 Design 및 공간구성 검토 ⑤ 편의성 · 불편사항 · 위험요소 발굴 개선

예시 4) 수영장의 경우 ① 세대수 등의 변수요인을 검토 후 적정 수영장 면적 검토 및 이용률 예상 ② 적정 Lane 수 및 구비조건 검토 개선 ③ 관리비 절감차원의 수익 Contents 검토

1) 고급 주거시설 건물의 컨설팅을 통한 절감금액 : 투자비 약 200 억원 ( 관리비절감 별도 )

2) 오피스 건물의 구내식당 위치변경에 따른 투자비 / 관리비 절감 : 약 700 억원 (50 년간 )

① 설계상의 기준층 식당위치를 지하 2 층으로 변경 : 임대료 차이 약 250 억원 절감

② 추가 엘리베이터 설치비 / 전용면적 임대료감소 / 추가공사비 , 등 감안 : 약 450 억원 절감

3) 설계상 오피스건물의 잉여엘리베이터 1 대 절감 시 추가 임대료수입 : 약 75 억원 (50 년간 )

4) 설계상 6 만평 건물의 Loading Dock 및 쓰레기집하장 면적절감 : 250 평

5) 설계상 초고층 주상복합아파트의 헬스장 면적을 적정면적으로 절감 : 100 평 (21 억원 절감 )

6) 설계상 오피스건물 엘리베이터 대수 부족을 컨설팅으로 사전 발견하여 문제점해결

=> 출근시간 20 분이상 지체 예상된 것을 설계단계에서 사전해결

7) 각 건물별 개별시스템을 통합 ( 전기 , 설비 , 방재 , BAS) : 투자비 60 억원 , 면적절감 400 평

8) 오피스건물의 배치위치에 따른 부동산 자산가치 차이금액 산출 : 약 126 억원 (50 년간 )

□ 시설관리 측면의 컨설팅 성과 사례

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

대표 컨설턴트 ( 성낙원 박사 ) 의 주요실적

구 분 컨설팅 수행실적

오피스빌딩

삼성전자 본사사옥 ( 서초동 ), 삼성물산 본사사옥 ( 서초동 )

금호신축사옥 ( 신문로 ), KT 전산통합센타 ( 대전 ), 삼성본관63 빌딩 주차장 ( 여의도동 ), ASEM TOWER( 서초구 삼성동 )

동원산업 양재사옥 , 교보증권 여의도사옥 , 중앙일보본사사옥 , 삼성전자 DM 연구소 ( 수원 ), 삼성전자 CS

아카데미빌딩 ( 수원 ),

삼성전자 정보통신연구소 ( 수원 ), 등

고급주거시설ㆍ복합시설

타워팰리스Ⅰ , 타워팰리스Ⅱ , 타워팰리스Ⅲ ,

잠실 갤러리아팰리스 , 대성 디큐브시티 ( 신도림동 복합시설 ),

용산 파크타워 ( 용산 ), 타임브릿지 ( 분당 오피스텔 ),

목동 트라팰리스 , 서초 가든스위트 , 서초 트라팰리스 ,

보라매 삼성쉐르빌 , 래미안 이스트팰리스 , 보라매 옴니타워 ,

일산 SK M-CITY, 김포고촌 현대아파트 , 등

F M 관련

◀Stack Effect 컨설팅 타워팰리스 , 잠실 갤러리아 팰리스 , 삼성전자 DM 연구소 ,

분당 타임브리지 , 목동 트라팰리스 , 용산 파크타워 등 ◀ 시설진단 신라호텔 , 삼성서울병원 , 강북삼성병원 , 제일병원 ,

에버랜드 리조트시설 ( 용인 ), 삼성레포츠센타 ( 서초동 ),

휘닉스파크 ( 스키시설 , 호텔 , 콘도 , 기타 ), 등◀ 연구용역 시설관리표준화 ( 기술표준원 ),

래미안아파트 표준화모델개발 2 회 ( 삼성물산 상품개발팀 )

◀ 부동산 평가실사 (Physical Due Diligence) 한솔엠닷컴 빌딩 동원증권사옥 , 퍼시픽타워 ,

데이콤 빌딩 , 남대문 빌딩 , 메가스터디 사옥 , 등

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성낙원 박사의 부동산 가치혁신 컨설팅

대표 컨설턴트 ( 성낙원 박사 ) 의 주요 약력

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♣ 장기간 자산관리한 전문적 노 - 하우 ( 해외선진기법 접목 ) 를 토대로 시설관리측면에서 신축프로젝트 자산가치 혁신 컨설팅을 국내 최초로 시행하여 자리매김했으며 일본 , 미국 의 Major Developer( 대형 부동산개발사 ) 들에게까지 자문을 해준 부동산 시설전문가임 .

♣ 타워팰리스 ( , , )Ⅰ Ⅱ Ⅲ 의 높은 컨설팅 수행성과를 인정받아 , 1 개 신축 프로젝트 단위에서 백만불 이상의 컨설팅 Fee 를 연속적으로 수주하여 성공적으로 완료함으로써 부동산시설 관리의 패러다임을 바꾸고 부가가치를 창조하는 전환점이 되도록 하였음 .

  [ 학력 ]              한성대학교 경제부동산학과 부동산학 박사 동국대학교 경영학 석사 ( 부동산학 전공 )    [ 경 력 ] 1) 한성대학교 부동산학과 / 한성대학교 부동산대학원 “부동산시설관리론” 강사 (2006.3 ~ 현재 ) 2) 시설관리측면에서의 부동산가치혁신 컨설팅 중 대형건물 신축 프로젝트 60 개 수행 (1998 년 3월 ~ 2012 년 현재 ) - 기존건물 / 시설진단 /빌딩경영분석 / 운영시스템 구축 / 부동산 평가실사 등은 별도 3) 부동산 자산 ( 시설포함 ) 관리 30年 경력 .   타워개발 부사장 5 년 .  삼성 PMC 사장 1 년 4) 부동산 자산운영 전문관리 ( 그룹부동산포함 ) 36 년 경력 (1976 년 3월 ~ 2012년 현재 )     5) CM 업무 (Construction Management : 대규모건물 신ㆍ증개축 공사관리 20년 )

              [ 활동 ] ○ 대전 철도공사 신축사옥 (50,000 평 ) 설계자문위원 (2005.4 ~ 2008.12)      ○ 한국설비기술협회 사업이사 (2004.1 ~ 2005.12.31)      ○ 쉐르빌 ( 초고층주상복합아파트 ) 프로젝트 자문위원 (2002.2 ~ 2003.9)      ○ 한국산업안전인력공단 기술자격심사 자문위원 (2005.4 ~  2006.8) ○ 현대 엠코 ( 주 ) 자산관리 자문위원 2012.03 ~ 현재 )

       [ 연구 논문 및 저서 ]    ○ 공동주택 공용시설의 최적규모에 관한 연구 ( 박사학위 논문 ) ○ 아파트 커뮤니티시설과 스포츠시설의 잠재적 가치추정 ( 부동산연구 학회지 )      ○ 초고층 주상복합아파트의 활용가치 증대방안에 관한 연구 ( 석사학위 논문 )      ○ 시설관리표준화 서비스에 관한 연구 ( 산업자원부 기술표준원 . 05 년 9월 )      그 외 저서 다수