万家共赢 . 峰厦置业专项资产管理计划

投资报告书

万家共赢资产管理有限公司

二零一三年十一月

专项计划募集概要说明

专项计划风险揭示

目录目录

专项计划产品亮点

专项计划风险控制

专项计划拟投资项目情况

1.1 专项计划募集概要说明——产品要素

计划名称 万家共赢 . 峰厦置业专项资产管理计划

产品类型 一对多专项资产管理计划委托人 合格投资者（分优先和劣后）发行方 万家共赢资产管理有限公司

计划规模 1 亿元，此次募集优先级份额 7000 万元

期限 12个月

募集对象 中国境内合格个人及机构投资者投资额度 100万元起步 , 超过部分按 10万元整数倍递增融资利率 优先级投资人预期收益率 10.5%

实际融资主体 山东峰厦置业投资有限公司

资金实际用途 以委托贷款形式用于世纪国宏项目开发后续支出及邹城市圣地置业世纪阳光项目的开发

还款来源 以世纪国宏项目、圣地阳光项目销售收入作为还款来源

专项计划退出方式 现金

1.2 专项计划募集概要说明——产品交易结构

优先级投资人（ 7000万）

劣后级投资人（ 3000）

万家共赢 . 峰厦置业专项资产管理计划

山东峰厦置业投资有限公司

世纪国宏项目

委托贷款

1 、山东省国有资产投资控股有限公司全资子公司山东龙信投资有限公司认购专项计划劣后份额，进一步为专项计划优先级份额投资者提供安全保障。2 、通过银行委贷将资金发放给峰厦置业，用于世纪国宏项目后续支出及邹城市圣地置业邹城2012A4地块的开发。3 、借款到期，峰厦置业归还委托贷款剩余本金和利息，专项资产管理计划对优先级投资人进行现金分配后，剩余资产对劣后级投资人分配。

山东天润嘉禾实业集团有限公司及实际控制人

无限连带责任

本基金投资期限为 12个月，预期年化收益率最高可达 10.5% ，高于目前市场上同等风险程度的投资理财产品。

投资收益高

2.1 专项计划产品亮点

山东峰厦置业投资有限公司将在售世纪国宏项目未来 2.1 亿元的销售回款作为第一还款来源；山东天润嘉禾实业集团有限公司其他项目回款作为第二还款来源。

超足额抵押

万家共赢对此次贷款及抵押房产销售回款进行全面监控，确保项目资金专款专用。

全面资金监控

山东峰厦置业投资有限公司将其及关联方名下的部分土地使用权、地上在建工程抵押给此专项资管计划。抵押物总价值 4.09 亿元。抵押率低至24.45% ，优先级抵押率仅为 17.11% ！

还款来源充足

山东天润嘉禾实业集团有限公司及其实际控制人张光华先生为本专项计划融资提供无限连带责任担保。

担保机制

山东省国有资产投资控股有限公司全资子公司山东龙信投资有限公司认购专项计划劣后份额，进一步为专项计划优先级份额投资者提供安全保障。

结构化设计进行增信两大公司风控把关万家共赢资产管理有限公司及山东省国有资产投资控股有限公司两大公司风控部门把关项目风险。

严格的风险控制措施，保证资金安全

超额资产抵押 全面资金监控担保机制

3.1 专项计划风险控制

两大公司风控把关两大公司风控把关 劣后级份额增信

3.2 专项计划担保及风险控制1 、价值 4.09 亿元的土地及在建工程抵押，抵押率 24.45% ，优先级对应抵押率 17.11% ！（ 1 ）海阳市润禾置业投资有限公司土地

（ 2 ）世纪国宏项目的在售房产

剩余储藏室及车库销售额预计 7200 万元，预计销售总额 21152.6万元

（ 3 ）邹城市圣地公司土地使用权 邹城 2012A4 地块，面积 34386 平方米，支付土地款 5591 万元，已签订土地出让合同。合同编号：邹城 01-2012-0043 。专项计划放款前融资方负责办理该地块国有土地使用证，抵押至专项计划名下。

宗地编号 宗地名称 土地单价 （元 / ㎡） 宗地面积（㎡） 宗地估价 （万元）

宗地 海国用（ 2012）第 3382号宗地 1054.22 137705.85 14151.72

剩余可售房产类型 套数 可售面积（㎡） 销售均价（元 / ㎡） 销售总额（万元）

住宅 43 5622.61 5400 3036.2

商品房 29 9924 11000 10916.4

3.3 专项计划担保及风险控制

2 、全面资金监管

设立银行专户，项目资金专款专用于世纪国宏项目及圣地置业邹城 2012A4地块的开发，世纪国宏项目抵押房产的销售回款必须流入该银行专户，万家共赢将对募集资金及世纪国宏项目抵押房产销售回款的使用进行监管。

3 、担保机制

山东天润嘉禾实业集团有限公司及实际控制人张光华现实为此次专项自管计划贷款提供无限连带保证责任担保。

3 、劣后级份额增信

山东省国有资产投资控股有限公司全资子公司山东龙信投资有限公司认购专项计划劣后份额，为优先级份额进一步提供保证。

3.4 专项计划担保及风险控制

4 、两大公司风控把关

万家共赢资产管理有限公司及山东省国有投资控股有限公司两大公司风控部门把关项目风险。

4.1 专项计划拟投资项目情况——融资主体介绍

企业名称：山东峰厦置业投资有限公司成立时间： 2005 年 4 月 6 日注册资本： 5000万房地产开发企业资质证书：三级 企业性质：私营主营业务：房地产开发经营、物业管理、投资与资产管理股权结构：

业务简介：先后参与开发了滕州市“荆善南苑”小区、“爱家豪庭”小区、“翠湖天地”小区、邹城市“嘉禾 . 世纪国宏”小区等项目，总开发面积约 120万平方米。

股东 出资额（万元） 持股比例

山东天润嘉禾实业集团有限公司 4100 82%

5 个自然人 900 18%

4.2 专项计划拟投资项目情况——邹城市情况介绍

一、邹城市概况邹城市位于山东省西南部，是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟

子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之称誉，现为国家级

历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市， 2012 年全国综

合实力百强（县）市排名第 23 名，经济较为发达。

邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉

，辖 3 个街道、 13 个镇、 2 个省级经济开发区， 892 个行政村（居）。

总面积 1613 平方公里，城市建成区面积 32 平方公里。总人口 114 万，

以汉族居民为主，另分布有回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等 23

个少数民族。

邹城交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西， 104 国

道、京福高速 等 10 余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相

连，水上运输可直达苏、沪、浙一带；建设中的京沪高速铁路穿过城区东

部。

4.2 专项计划拟投资项目情况——邹城市情况介绍

年度 常住人口 GDP GDP增长率 人均 GDP

城镇居民人均可支配收入 增长率

(万人 ) （亿元） （ % ） （元） （元） （ % ）

2010 111.67 548.29 12.9% 49099 19134 10.8%

2011 112.49 558.84 9.5% 50004 21066 10.1％

2012 112.81 671.32 11.1% 59590 24580 16.68%

二、邹城市基本经济数据

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况

一、项目区位

世纪国宏项目位于邹城新城区的核心位置，东临新区主干道金山大道，西靠市政路唐王山路，南傍新政务中心，北接贯穿邹 城新老城区的主干道燕京大道，生活配套较为完善。

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况二、项目建筑指标

世纪国宏项目总占地面积 76977平方米，总建筑面积 238629 平方米，其中地上建筑 192443 平方米，地下建筑 46186 平方米。建筑密度为 20% ，容积率 2.5，绿化率 40% ，项目共有停车位 1566 个（其中地上 450 个，地下 1116 个）。项目由 7栋 18层高层住宅、 3栋 27 层高层住宅以及 2栋 28层高层住宅组成，社区总户数 1549户。

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况

三、项目目前状况

• 工程建设状况：世纪国宏项目目前建设施工已经基本完成，外部装修，环境配套，也已基本完成，只剩余部分建安工程、基建工程、绿化工程尚未完工。前期，项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证等五证，目前项目所建商品房大部分业已完成销售，并于 2013 年 3 月 28 日起，开始进行部分已售房产的集中交付工作。

• 销售状况：世纪国宏项目可售面积商住 196394.16 平方米，截至 2013年3月 31 日销售 1432套，销售面积 171289.08 平方米，实现销售收入 69987.93万元；其中： 团购 601 套，团购面积77513.1平方米，团购均价 3626.04 元 /平方米；对外销售 831 套，销售面积 93775.98 平方米，销售均价为 4466.11 元 /平方米。储藏室及车库销售额实现销售收入 2381万元，实现销售总额 72368.93万元。

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况

四、项目优势

（ 1 ）项目地理位置优越：位于邹城市东城新区的核心位置，周围配套设施齐全，商业价值明显，升值

潜力大，且得到当地政府的大力支持。

（ 2 ）项目抵押物充足，在所有抵押物价格均取可比范围内最低水平的情况下，抵押率为 24.45% ，

优先级份额对应抵押率更是低至 17.11% ！

（ 3 ）项目销售状况良好，目前剩余可售住宅、商品房及车库等，预计销售总额为 21152.6 万元。

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况

五、项目实景图

4.3 专项计划拟投资项目情况——世纪国宏项目情况

六、项目周边可比较商业项目

序号项目名称 开发商 总建筑 面积 位置（距本项目） 开盘时间 销售均价 销售现状

1金山新苑

邹城市旺胜房地产开发有限公司

220577.96 平方米

普阳山路 997号 本项目南 2008-8-8 4399 元 /㎡ 良好

2名仕豪庭

滕州市佳合置业有限公司

206356.88 平方米

邹城市东城区金山大道东侧本项目东南

2012-5-28 4797 元 /㎡ 良好

3爱家豪庭

山东振嘉房地产有限公司

105817.45平方米

邹城太平东路与牙山路交汇口北 .本项目东南

2012-3-31 4597 元 /㎡ 良好

4雍景苑

邹城市嘉德房地产开发有限公司

141816.00 平方米

太平东路 2777号本项目东南 2012-4-26 3617 元 /㎡ 定向开发

5和谐家园

山东星上置业有限公司

159121.66 平方米

太平东路 2766号雍景苑对面 2012-6-6 4332 元 /㎡ 定向开发

4.4 专项计划拟投资项目情况——世纪阳光项目情况

一、项目基本情况项目位于邹城东城新区，紧邻 104 国道，交通方便，周边规划有高端商业、医

疗卫生等功能区划，项目占地面积面积 34386 平方米，支付土地款 5591 万元，平均每亩拿地成本 108.39 万元，较周边临近地块拿地价格便宜约 30 万每亩，按照 2.5 倍容积率来测算，项目未来每平米楼面地价较周围相同容积率楼盘低 180元。这使得项目将来在市场竞争中有一定的价格优势。

二、项目建筑规划项目地上面积 85832 平方米，地下面积 19086 平方米，容积率 2.5 ，共计划建

设 9栋楼房，户数 832户，车位 520 个。项目目前正在做设计规划，预计 2013 年 11月可开工， 2014 年 5-6 月多层楼

房可实现预售。

4.4 专项计划拟投资项目情况——世纪阳光项目情况

三、项目经济效益分析

在不计算车位收益的情况下，项目经济效益分析见下表：

4.4 专项计划拟投资项目情况——世纪阳光项目情况

7 土地成本 计算标准 金额

(1) 土地出让金 108.39 万元 *51.58亩 5,590.76

(2) 耕地占用税（ 35元 / 平方米） 34386 平米 120.35

(3) 土地契税（ 3% ） 167.72

(4) 印花税（ 0.05% ） 2.80

合计 684.16 5,881.63 18%

8 总投资（ 85968 ） 3,871.34 33,481.17 100%

9 销售（ 85968 ） 4,600.00 39,545.28

10 利润 728.66 6,064.11

项目开发有 520车位，目前邹城车位售价在 10 万元 / 个，按照 8 万元 / 个的保守价格

来测算，项目车位可实现收入 4,160 万元。项目总利润预计可达 10,224 万元。

5.1 专项计划风险揭示

1 、资金挪用风险。资金挪用风险是指项目方将资金挪用至其它项目或项目之外的用途的风险，本专项资管计划通过全面资金管理可控制该风险；

2 、政策风险。如果国家进一步加大对房地产市场的跳空，本次融资企业后续项目的融资成本及融资难度将增加，财务成本随之增加，可能会造成资金短缺。企业将面临一定的还款压力。但企业之前发展主要靠自有资金以及股东借款，财务状况比较良好，负债也较少，财务成本可控；

3 、市场风险。市场风险是指由于市场经济状况不景气导致本项目物业的售价低于预期，销售进度缓慢的风险；

4 、履约风险。如果企业到期不能偿还贷款本息，将会出现履约风险。 5、不可抗力风险。不可抗力风险是指发生了无法预见、无法避免、无法控制、无法

克服的意外事件（如战争）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等）致使项目遭受损失从而影响本金和收益安全的风险。

感谢您的关注！

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