지방 주택시장침체의 원인과 극복방안

1

지방 주택시장침체의 원인과 극복방안지방 주택시장침체의 원인과 극복방안

2007 년 건설주택포럼 공개 세미나

2007. 11.27

한국건설산업연구원 김 현아

2

주요내용

제 1 장 . 지방 주택시장 현황1. 가격동향2. 시장동향3. 지방 주택시장의 문제점

제 2 장 . 지방 주택시장 침체의 원인1. 시장 . 정책적 요인에 의한 과잉공급2. 무차별적인 수도권 중심의 주택규제3. 고급일변도의 주택공급

제 3 장 . 지방 주택시장 정상화 방안1. 정책효과로 위축된 주택수요의 정상화2. 시장기능 활성화

3

1. 가격동향2. 시장동향3. 지방 주택시장의 문제점

제 1 장 . 지방 주택시장 현황

4


1. 가격 동향

• 2004 년부터 지방의 주택가격은 안정세 , 수도권은 2004 년 잠시 안정 후 2005 년부터 반등 , 2007

년 들어 보합세

• 전세가격도 수도권을 중심으로 2005 년부터 회복세 , 지방 주택 전세가격은 2005 년 소폭 상승후

보합세 유지

2004 년부터 수도권과 비수도권의 가격 변동 차별화

전국

수도권

5 개 지방광역시

- 10.0

- 5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2001.0

1.1

9

2001.0

5.2

5

2001.0

9.2

8

2002.0

1.2

5

2002.0

5.3

1

2002.0

9.2

7

2003.0

1.3

1

2003.0

5.3

0

2003.0

9.2

6

2004.0

1.3

0

2004.0

5.2

8

2004.0

9.2

4

2005.0

1.2

8

2005.0

5.2

7

2005.0

9.3

0

2006.0

1.2

7

2006.0

5.2

6

2006.0

9.2

9

2007.0

1.2

6

2007.0

5.2

5

(%)

[ 수도권과 지방의 아파트 매매가격 변동추이 ( 전년동월대비 ]

( )전국 매매

수도권

6개광역시

5개지방광역시

- 5

0

5

10

15

20

25

30

35

2001.0

1.1

9

2001.0

4.2

7

2001.0

7.2

7

2001.1

0.2

6

2002.0

1.2

5

2002.0

4.2

6

2002.0

7.2

6

2002.1

0.2

5

2003.0

1.3

1

2003.0

4.2

5

2003.0

7.2

5

2003.1

0.3

1

2004.0

1.3

0

2004.0

4.3

0

2004.0

7.3

0

2004.1

0.2

9

2005.0

1.2

8

2005.0

4.2

9

2005.0

7.2

9

2005.1

0.2

8

2006.0

1.2

7

2006.0

4.2

8

2006.0

7.2

8

2006.1

0.2

7

2007.0

1.2

6

2007.0

4.2

7

2006.0

7.2

8

(%)

[ 수도권과 지방의 아파트 전세가격 변동추이 ( 전년동월대비 ]

5


1. 가격 동향

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년

( : %, )단위 전년동월대비

[ 서울 ]

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 경기도 ]

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 인천 ]

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 부산 ]

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 대구 ]

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 울산 ]

-10.0

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 대전 ]

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 광주 ]

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 경남 ]

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 충남 ]

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년


[ 충북 ]

6


1. 가격 동향2007 년 지방 도시 주택가격 매매 및 전세가격 모두 약세

• 주택매매가격 ( 종합 ) 수도권 (4.8%), 울산 (2.7%), 인천 (9.7%) 은 상승세 , 기타 광역시는 약보합세

대구 -1.6%, 강원 -1.5%, 대전 -1.2%, 광주 -0.1%, 부산 0.1%

• 주택전세가격도 수도권 (3.5%), 인천 (4.4%) 울산 (2.9%) 은 상승세 기타 광역시는 약보합세

부산 1.3%, 대구 -1.6%, 광주 0.7%, 대전 1.5%, 강원 -0.3%

　 전국

수도권5 개 광역시

인천 경기서울

강북 강남 부산 대구 광주 대전 울산

단독매매가격 2.3 6.5 2.4 6.1 5.1 -0.4 0.1 -0.4 1.1 3.5

전세가격 2.1 2.9 3.8 4.7 4.5 0.4 0.5 0.3 0.5 2.3

연립매매가격 7.0 15.2 8.4 8.5 6.7 -0.8 0.2 1.3 -1.5 1.4

전세가격 5.0 8.9 7.2 4.9 5.7 -0.5 0.6 1.2 0.3 1.3

아파트매매가격 1.9 8.5 2.9 6.9 0.6 0.5 -2.6 0.0 -2.2 2.6

전세가격 1.9 3.0 2.1 4.4 0.9 2.1 -2.8 0.9 2.1 3.3

[ 주택유형별 세부 지역별 매매 및 전세가격 가격 상승률 (1~10 월 )]

( 단위 : %)

자료 : 국민은행

7


2. 시장 동향전국 미분양의 90% 가 지방도시 미분양 , 2007 년에도 대규모 공급 진행

• 2005 년 이후 지방도시의 미분양 아파트 증가추세 , 대구 , 부산 등 경상남북도 최대 미분양 적체 , 충남도 증가

2007 년 9 월말 현재 총 98,235 호 , 8 월 대비 7% 증가 , 하반기 들어 수도권 미분양 증가속도 빨라짐 .

• 미분양이 가장 많은 지역은 경남 (12,811 호 ), 대구 (11,944 호 ), 충남 (10,963 호 ), 부산 (10,739 호 )순임 .

이들 지역의 2007 년 분양물량 ( 예정 포함 ) 은 현재 미분양보다 2~3 배 많은 2~3 만호 수준[ 수도권과 지방의 미분양 주택수 추이 (2002~2007.9 월 )]

자료 : 건교부

지방

수도권

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 92003

( )호

2004 2005 2006 20072002

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

경 남 대 구 충 남 부 산 경 북 광 주 강 원 전 남 전 북 충 북 울 산 대 전

(호)

-5

45

95

145

195

245

(%)07.9월말 현재

연말대비 증감율

[ 지방도시의 지역별 미분양 주택수 추이 (2002~2007.9 월 )]

8

• 수도권과 분리된 경기변동을 나타내고 있는 지역 주택시장국지성 , 지역성 등이 반영된 독립된 하위시장 , 시장의 세분화

• 수요 위축과 거래 감소 지방 주택수요 수도권에 비해 작고 , 대부분 교체수요로 제한적 재고주택가격과 분양가의 격차 커 , 구매자 능력 초과한 상품이 대다수 ( 택지비 상승 )

청약관련 저축자의 2/3 가 수도권 가입자

• 과잉공급과 유동성 위기 2004 년부터 지방의 주택공급물량이 수도권을 추월 과잉공급에 의한 미분양 적체 현상 심화 ( 전국 미분양의 90% 가 지방 ) 신규 분양저조 , 미분양 적체 , 낮은 입주율의 3 중고 주택건설사업의 자금흐름 경색 심화

최근 주택건설산업의 위험 요인구분 원인 영향미분양 위험 주택가격 하락 , 공급물량 확대 사업성 악화

수익성 저하위험 분양가 상한제 , 미분양 확대에 따른 할인 분양 및 대손상각 수익성 저하

사업지연 위험 인허가 지연 , 본 PF 지연 사업성 악화 , 현금흐름 둔화

유동성 위험 미분양 , 사업지연 , 분양대금회수 지연 현금흐름 둔화

3. 지방 주택시장의 문제점


9

2006 년 4.4 분기 이후 지방 중견 건설업체 부도 발생

• 2006. 9 ㈜세창

• 2007. 5 ㈜한승종합건설 ( 시공능력 167 위 ) . 6 ㈜신일 ( 시공능력 57 위 ) 대부분 지방사업장의 문제로 부도

. 9 ㈜세종건설 ( 시공능력 57 위 ) . 9 ㈜동도 ( 시공능력 195 위 ) .11 KT 건설 ( 충남 131 위 ), 거림건설 ( 전남 275 위 ), 효명건설 ( 인천 321 위 ), 석호건설 , 기정건설 ( 부산 20 위 , 전국 323 위 )

• 2005 년 ~2006 년 부동산 PF ABS(ABCP 포함 ) 발행이 활발 , 2007 년 상반기 개발사업의 여건저하와 금융권의 신규자금 공여 억제 등으로 부동산 PF ABS(ABCP 포함 ) 발행이 감소 , 만기도래 건수는 증가

• 2006 년 6 월 PF ABS 발행규제 강화 만기 1 년 미만의 사모 ABCP 시장이 크게 활성화

• 2007 년 하반기부터 기발행된 ABS 및 ABCP 만기 도래 , 분양실적 부진에 따른 상환불능기업 증가 예상

• 2006 년말 평균 PF 우발채무 규모 2005 년말 대비 86.5% 증가 (9,092 억원 )

• PF 지급보증차입금 2006 년말 자기자본 대비 4.3 배 , 순차입금과 지급보증차입금을 합산한 수치도 자기자본 대비 5 배로 크게 증가

• 아직까지는 부동산관련 금융의 부실규모가 크지 않으나 , 미분양이 장기적으로 지속될 경우 부정적 영향 미칠 가능성도 큼 .

2.6

5.6

7.5

6.5

5

53

99

107

97

78

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2005 상반기 2005 하반기 2006 상반기 2006 하반기 2007년 상반기

(조원)

0

20

40

60

80

100

120

PF ABS(ABCP 포함) 발행규모 건수

[PF ABS(ABCP 포함 ) 발행 추이 ]

제 2 장 . 지방 주택시장침체의 원인

3. 지방 주택시장의 문제점

10

1. 시장 . 정책적 요인에 의한 과잉공급2. 무차별적인 수도권 중심의 주택규제3. 고급 일변도의 주택공급


11

[ 수도권과 지방의 아파트 분양 물량 추이 ][ 서울 및 지방의 주택건설사업승인 실적 ]

자료 : 건교부

2004 년 이후 지방의 주택공급물량이 수도권 공급물량을 추월• 2004 년 이후 지방의 주택경기는 하향안정세를 나타냄에도 불구하고 공급물량은 오히려 증가

수도권 규제를 피하여 지방 수주 주력 + 지방의 개발호재 풍부 ( 행복시 , 혁신도시 , 기업도시 등 ) 2007 년 최대 물량 분양 대기중 (5 개 광역시 10 만 8 천호 ) : 인허가 지연에 따른 사업지연 , 분양가 상한제의

영향

• 지방은 분양가 상한제 시행에도 불구하고 주택건설 사업승인실적이 전년동기 대비 30% 감소 (14 만 6천호 )

2007 년 상반기 주택건설 사업승인 실적 전년대비 28.1% 감소한 13 만 431 호 3/4 분기에 14 만호 이상 증가 (28 만호 )

9 월말 현재 수도권은 총 13 만 4 천호로 전년대비 41.1% 증가 , 서울도 64.2% 증가 ( 재개발 영향 ) 지방도시들은 분양가 상한제 시행에도 불구하고 신규 사업추진 저조 ( 전년동기대비 30% 사업승인 물량 감

소 )

240,985

304,396

376,248

297,289

205,719197,901192,503

225,458

290,293 288,093

264,081 265,740

172,058

134,291

297,445

146,199

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007 9년 월

( )호

수도권지방

1. 시장 . 정책적 요인에 의한 과잉공급

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년

( )호

전국 수도권 5 개 광역시

자료 : 부동산 114 ㈜


12

1. 수도권의 공급규제 강화로 건설업체 수주시장의 다변화 ( 지방 시장 포함 ) ( 시장 + 정책 )

- 2003 년 이후 수도권 재건축 수주 , 신규 개발 택지 고갈 vs. 지방도시의 주거환경정비기본계획 수립과 확정 : 재개발 재건축 사업 가시화에 따른 수주 본격화 (2005년 이후 )

- 수요관련 각종 규제 ( 분양권 전매 , 금융 규제 등 ) 집중 상대적으로 지방도시는 규제의 반사이익

2. 지방의 대규모 택지개발사업 추진과 지역개발 호재 등장 ( 시장 + 정책 )

- 택지조성 공사비 대신 대물로 받은 택지 활용

- 각종 지역개발호재 (2004 년 이후 지방의 각종 개발사업 가시화 ) + 풍부한 유동자금 부동산 투자 및 투기수요 부양

3. 수도권 주택경기 호황으로 인한 건설업체 및 개발업체의 자금 능력축적 지방으로의 공격적 수주 여력 구비 ( 시장 )

- 다양한 금융조달 기법의 등장 ( 시공사 및 시행사 보증 등으로 자금조달 가능 + 금융기관 상대적으로 리스크 적고 , 마땅한 자금운용대상이 부재한 상황에서 적극참여 )

4. 외환위기 이후 신규 주택공급 중단 + 지역내 주택교체 수요 누적 + 경기회복 , 저금리 등에 따른 주택구매수요 회복 + 브랜드가 부여된 고급 아파트 및 다양한 주택공급 = 지방 주택시장 판매 활기 ( 시장 ) 후발적인 사업참여 증가 ( 지역개발사업추진에 따른 인근지역의 토지거래 활발 , 재개발 사업 수주 증가로 개발에 대한 기대감 증대 )

과잉 공급의 원인 ( 시장 + 정책요인 혼재 )


1. 시장 . 정책적 요인에 의한 과잉공급

13

2. 무차별적인 수도권 중심의 주택규제

0

20

40

60

80

100

120

140

전남 충남 강원 경북 전북 충북 경남 제주 인천 광주 대전 부산 경기 울산 대구 서울

[ 주요 시도별 주택보급률 (2005 년 )]

자료 : 통계청

•2005 년말 현재 전국의 주택보급률은 105.9%

지방도시중 울산 , 대구를 제외한 모든 지역 110% 초과 첫주택구매자 (first home buyer) 보다 교체수요자 중심의 주택시장 ( 여전히 양적 공급부족에 시달리는 수도권과는 주택시장의 사정이 다름 )

지방의 주요도시들이 인구 감소세 수도권으로의 인구 집중 심화

주택수요에 대한 구조적인 취약점 보유 ( 지역내 수요로는 성장 한계 , 인구이동 및 집중에 대한 개발호재가 요구 )

• 청약통장 및 청약가점제 등의 시행이 지방 주택시장에서는 무력

교체수요가 많아 청약가점제 무력 , 3 순위 모집에서도 미달되는 사례 많음 .

지방의 주택구매수요는 기존 주택보유자들의 주택교체수요가 주류인데 반해 , 수도권 중심의 금융규제가 걸림돌로 작용 : 각종대출규제 및 세부담 ( 실절적인 취등록세 부담 증가 , 보유세 증가 ) 으로 주택교체를 위한 일시적 1 가구 2 주택자들의 부담 증가 , 주택교체비용 조달의 어려움 증가 ( 투기지역내 1 인 1 건의 대출 규제 )


• 재개발 재건축 사업추진의 여건 차이투기적 과열양상을 보이는 재개발 재건축 사업이 지방에서는청약통장 및 청약가점제 등의 시행이 지방 주택시장에서는 무력

투기적 수요가 높아 과열양상을 나타내는 수도권과는 달리 지방 재건축 및 재개발 사업은 수익성이 낮음 .

조합원들의 청산요구가 많고 , 일분 분양분이 많아 사업의 리스크가 큼 .( 조합원들의 재정착을 위해서는 사업의 공공시설 확보등에 대한 지원이 필요한 실정임 ) 임대주택 의무비율 , 소형평형 의무 건설 , 기반시설부담금 등의 사업억제 효과 미미 , 사업성만 더욱 악화

14

3. 고급 일변도의 주택공급

주 : 평당 매매가격은 재건축 대상 포함한 가격임 .자료 : 부동산 114 ㈜

[6 개 광역시 평당 아파트 매매가격 수준 추이 ] [6 개 광역시 평당 아파트 가격과 분양가 수준 ]

498

281

965

402

1.4

1.9

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년

(만원)

-

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1.8

2.0(배)

평당매매가(재건축제외)(A)

평당분양가(B)

B/A

653

317

0

100

200

300

400

500

600

700

인천광역시 대전광역시 대구광역시 울산광역시 부산광역시 광주광역시

만원

2007.05

2003년2000년

주 : 평당 매매가격은 재건축 대상 제외한 가격임 .자료 : 부동산 114 ㈜

• 지방에서 공급되는 신규 주택은 거의 아파트 등의 공동주택으로 공급되고 있으며 , 공급가격도 재고주택가격의 2 배 수준

다양한 주택수요를 반영하는 주택공급보다는 공급자 위주의 대규모 공동주택공급이 주류 ( 수요 많고 공급에 제한이 있는 수도권에 적합한 공급방식 )

각종 지역개발호재에 의한 토지가격 상승 , 고급화 일변도의 고가 - 대형 아파트 공급으로 신규 아파트 분양가가 높은 수준 (기존 주택보유자가 동일 평형대의 신규 아파트로 교체하기 위해서는 주택구매자금이 기존 주택을 처분하고도 2 배 이상 필요 )

지방 미분양 아파트의 40% 이상이 대형평형으로 지역수요자들의 구매범위를 벗어나고 있음 .

수요에 기반한 공급이라기 보다는 공급자 위주의 수요유발형 공급이 한계에 봉착


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1. 정책적 효과로 위축된 주택수요 정상화2. 시장 기능 활성화

제 3 장 . 지방 주택시장 정상화 방안

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주택수요 정상화로 거래 회복

(1) 전세수요의 자가구입 촉진 미분양 해소• 신규 분양 주택을 모두 첫주택 구매자에게 공급하는 것은 문제 재고 주택시장으로 분산

• 주택교체수요자도 신규 시장에서 주택구입이 가능하도록 해야 함 ( 주택교체수요자에 대한 가격 규제 폐지 )

(2) 주택교체를 위한 금융 및 세제 개선• 거래 가능한 재고주택물량 확대 + 주택구매 능력 지원

• 6 억 원 초과 주택에 대해서도 1 가구 1 주택 양도세 비과세 적용

• 양도차익 산정방법의 개선 : 적정 물가상승률 만큼의 가격 상승은 인정해야

규제지역 ( 투기지역 , 투기과열지구 등 )의 해제

• 투기과열지구 해제 : 분양권 전매 제한 , 무주택자 우선 공급 해제

투기지역 등의 금융규제가 존속되는 한 매수자의 구매여력이 안돼 분양권 유통이 가능해도 매수수요가 없음( 일부 지역에서는 투기과열지구 해제 후 오히려 기분양된 분양권이 대거 매도물량으로 쏟아져 인근지역의 신규분양에 차질을 초래 )

• 투기지역 해제 : LTV, DTI, 1 인 1 건에 대한 대출 규제 해제

투기지역의 금융규제가 해제되더라도 1 가구 2 주택에 대한 규제가 존속되는 한 구매여력자 제한적

시가 6 억원 초과 아파트 40 여 만호 중 지방 소재 아파트는 약 0.5%(2 천호에 불과 ) 결국 1 인 1 건의 대출규제 완화가 핵심


1. 정책효과로 위축된 주택수요의 정상화

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수요자

• 시장에서 정상적인 수요가 회복될 수 있는 수단 강구 소득 증가에 따른 자연적인 수요 (1 가구 2 주택 수요 ) 포용 수도권 거주자들의 지방주택매입 허용

• 건설 및 부동산 개발시장의 구조조정

(1) 지방으로 이전하는 기업종사자 및 지방사업장 영위자 등에 대하여 1 가구 2 주택 세제 감면 조건 확대

양도세 비과세 조건인 중복 보유기간을 현재 1 년에서 3 년 이상으로 대폭 확대하여 외지인들의 지방주택으로 이전하여 정착할 수 있는 충분한 기간 보장 ( 혁신도시로 이전하는 공공기관 종사자와의 형평성 )

중년 이상의 가구들이 세컨 하우스 (second house) 의 목적으로 지방의 주택을 보유할 수 있도록 1 가구 2 주택 보유에 대한 허용요건을 완화

(2) 1 가구 2 주택 보유에 대한 유연적 사고

지방 도시들은 계속 인구가 감소하고 있는데다가 소득수준을 감안할 때 2 주택 이상 보유가 제한적일 수 밖에 없음 . 반면 수도권 거주자들의 경우 소득증가 , 여유시간 증대 등으로 인해 세컨 하우스 (second house) 에 대한 잠재적 욕구가 증대

※ 주 5 일제 시행 , KTX개통 등으로 인해 수도권에서 지방도시로의 여가수요가 증가하고 있는 가운데 , 세컨 하우스로 지방주택이 기능할 수 있도록 할 필요성이 있음


2. 시장기능의 활성화

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국민임대주택으로 활용 ( 전용면적 60㎡이하 , 수도권 지방․ )

[ 매입가격 ] 국민임대주택 건설단가와 감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 하되 시장상황에 따라 최저가격 수준으로 매입

[ 매입물량 ] 2007 년 중 200 호 내외를 시범매입 , 2008 년 이후 매년 1 천호 이상 매입추진

비축용 임대주택으로 활용 ( 전용면적 60㎡초과 , 지방 )

[ 매입가격 ] 감정가격 이하 시장 최저가 ( 소위 땡처리 가격 ) 수준으로 매입

[ 매입물량 ] 2008 년까지 주공에서 3 천호 수준을 매입 , 임대주택펀드 설립 후 펀드재원으로 일정 수준 지속 매입

- 매입기준에 따른 미분양 대상의 규모 , 현재 미분양 아파트의 16% 에 불과

• 전국의 미분양 아파트 수는 9 만 1,714 호이며 이중 준공 후 미분양은 1 만 5,116 호 ( 수도권 1,504 호 , 지방 11,659 호 ) 로 전체 미분양 물량의 14.5% 에 불과함 .

• 정부가 제시한 매입기준에 해당되는 미분양 주택수는 수도권 (60 제곱미터 이하 , 준공 후 ) 269 호 , 지방 (60 제곱미터 초과 , 준공 후 ) 1 만 56 호로 총 1 만 325 호임 .

• 전국의 미분양 (준공 후 포함 ) 아파트 수에 비해 정부의 매입규모가 적을 뿐만 아니라 , 매입가격 등에 대해 정부와 업계의 이견이 큼 .

- 본 방침은 정부의 비축용 임대사업에는 도움이 되겠으나 민간의 미분양 아파트 해소에는 큰 실효가 없을 것으로 판단됨 .

- 매입대상을 선정하는 기준에 대한 논란으로 실제 실행의 어려움이 있을 것으로 예상됨 .

• 정부가 제시한 기준 이외에 실제 민간 아파트의 분양율이 높은 단지는 기분양자와의 형평성이나 반발들로 인해 매입이 어려울 것으로 판단됨 (준공후 미분양의 경우 단지내 소량인 경우가 대부분 임 ).

• 분양율이 낮은 준공후 미분양 아파트는 주택수요가 없는 지역이므로 매입하여 임차인을 구하지 못할 가능성이 큼 .

정부의 미분양 아파트 해소방안은 비시장적 대책 , 효과도 미미할 것으로 판단됨 .


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(3) 미분양 아파트의 임대전환 활성화

건설사들이 미분양 아파트를 임대로 전환하여 공급할 수 있도록 유도 2-3 년 이후 분양전환을 목표로 높은 전세거주수요 수용 , 전세 보증금으로 자금 부담 완화

전국적으로 일시적인 공급과잉에 따라 당분간 수요자 중심의 주택시장 전개 불가피

• 충분한 신규 주택공급으로 인해 소비자들의 선택의 폭이 넓어졌으며 , 향후 더 값싼 주택이 공급될 수 있다는 기대감에 구매대신 전세 등의 임차 거주를 선호하는 수요 증가 불가피

따라서 무리한 분양을 추진하여 낮은 계약율을 달성하는 것보다는 처음부터 낮은 분양율이 예상되는 지역은 임대주택으로 전환하여 임대주택으로 제공 ( 대규모 미분양 해소에 적정 )

• 2008 년 이후 주택의 전세가격 상승세가 예견되므로 현재 전세거주자들의 주택구입에 대한 수요는 여전히 잔존

• 1~2 년 후 분양가 상한제에 대한 기대감이 약해지고 전세가격 상승에 따른 불안감이 증대될 경우 임대주택에 대한 분양전환 수요가 충분한 것으로 판단됨 .

사업시행자는 전세보증금 등의 확보로 현금확보를 위해 무리한 할인판매를 강행할 필요성이 없음 . 지역에 따라서는 보증부 월세 방식 등의 적용도 가능할 것으로 판단됨 .

다만 전세보증금 등의 회계처리 , 취 . 등록세 및 보유세 등에 대한 제도개선 노력이 요구됨

- 건설사업자가 미분양 아파트를 장기임대사업으로 전환할 경우 임대사업기간 중 국민주택기금 차입금과 임차인의 보증금이 임대사업자의 부채로 처리되어 회사경영 평가에 불이익을 초래함 . 따라서 이에 대한 개선방안 마련이 요구됨 .

•임대주택사업을 위한 별도의 spc 설립 및 자회사 설립 추진이 요망•중장기적으로 대정부 건의를 통해 현행 회계기준 개선 요구 ( 현행 리스회계처리준칙은 단기간내 개정이 어려우므로 이것이 마련될 때까지 대한건설협회에서 1995

년까지 사용했던 “임대사업자 재무상황 평가방법”을 잠정 적용할 필요성이 있음 ( 건설공제조합 및 대한주택보증 ( 주 ) 에서 회사경영 평가시 기금 및 보증금을 부채항목에서 제외하여 평가하고 임대사업자 결산 재무제표상 ‘주석’사항으로 기재 )

공급자


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지방 주택시장침체의 원인과 극복방안