Система ограниченных вещных прав на земельный участок - Пробная глава

106

Глава 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: проблемы формирования, генезис и современное развитие

Несложно заметить то, что эта классификация достаточ-но близка к системе вещных прав Гражданского уложения Германии, выступившей, как мы уже выше показали, впоследст-вии в качестве образца для многих европейских правопорядков. Совершенность указанной системы вещных прав предопредели-ла ее живучесть в течение уже второго столетия. Однако с лик-видацией Российской империи и соответственно ее правового и экономического строя дальнейшего развития исследование системы вещных прав не получило.

§ 2Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных странСуществующие системы ограниченных вещных прав европей-ских правопорядков по многим сходным элементам (виды прав и их классификация, область применения) имеют достаточно близкие тенденции развития. Такая схожесть является резуль-татом как общих корней (заимствование римского права), так и серьезного влияния пандектного учения.

противоречивое отношение. На законодательном уровне владение не закрепля-лось как самостоятельное вещное право, в теории относительно его правовой природы не было единства. Хизанское право представляло собой разновидность чиншевого права в виде хизанского владения на Кавказе. Колов А.Ю. Указ. соч. С. 12. См. также: Свод замечаний на проект части третьей Гражданского уложения о вотчинном праве. Издание редакционной комиссии по составлению граждан-ского уложения. СПб. 1903. С. 151.

107

§ 2. Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их клас-сификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном

правеВ свою очередь, современные системы вещных прав на зе-

мельные участки условно можно разделить на основные (клас-сические), сформированные в XIX в., и системы, для которых классические явились образцом при построении национального законодательства. В качестве основных (классических) можно назвать системы, образованные под влиянием пандектного пра-ва, – германскую и сходные с ней австрийскую и швейцарскую, а также более романизированную – французскую 202.

К более поздним следует отнести систематизации вещных прав, сформированные в середине и в конце прошлого столетия в связи с политическими изменениями в мире и соответственно реформированием национального законодательства – болгар-скую, венгерскую, голландскую, испанскую, Квебека, польскую, чешскую.

Самостоятельным направлением в формировании вещ-но-правовых систем можно назвать законодательство стран Восточной Европы, отказавшихся от социалистических право-порядков (Македония, Сербия, Словения, Хорватия), а также ряда бывших советских республик (Грузия, Латвия, Молдова, Туркменистан, Украина, Эстония). Институт вещных прав пере-численных государств, сориентирован на развитые правопоряд-ки, причем в большинстве случаев образцом выступает герман-ская (пандектная) правовая система.

По содержанию видов вещных прав существующие систе-мы ограниченных вещных прав можно разделить на: созданные по пандектному (германскому) праву (содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление прав) и по французскому праву (со-стоящие, чаще всего, из одной группы – вещных прав пользо-вания). По образцу пандектного права сформированы вещные права в законодательстве Австрии, Венгрии, Чехии, Швейцарии и др. По французскому образцу – вещные права в гражданском праве Бельгии, Испании, Италии.

202 Не случайно в современной литературе наряду с обозначением роли немецкой,

французской и швейцарской кодификации как «великих кодификаций XIX столе-тия» тем не менее отмечается освобождение от влияний двух первых швейцар-ской кодификации, имеющей серьезное своеобразие. См.: Кабрияк Р. Кодифика-ции / Пер с фр. Л.В. Головко. М., 2007. С. 76.

108


Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная строится не только на реципи-рованных из римского права институтах, но и на национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей, тогда как французская и итальянская системы вещных прав ос-нованы в большей части на положениях римского права. В этой связи перечни вещных прав, в основном имеющие общие эле-менты, тем не менее содержат права, которые вытекают из это-го различия. Например, германская (пандектная система) наря-ду с сервитутами, застройкой, ипотекой разработала положения об ограниченных вещных правах, которые не были известны римскому праву и соответственно не закреплялись в системе, построенной по римскому образцу (Франции, Италии, Испании, Бельгии). В составе вещных прав французской системы не из-вестны Reallast (Grundlast), Vorkaufsrecht, и, наоборот, сохранено право эмфитевзиса, которого нет в пандектном праве. Кроме того, во французской системе узуфрукт признан самостоятель-ным вещным правом наряду с сервитутами, тогда как в герман-ском праве узуфрукт отнесен к сервитутам.

Интересно заметить еще одну тенденцию – в германском праве сформированы институты, состоящие из различных вещ-ных прав («выдел» пожилым людям, оговорка об узуфрукте в до-говоре о передаче имущества в собственность, право застройки с вещным обременением выплат и др.). Каждое вещное право в подобной «связке» прав имеет свое назначение и четко отгра-ничено от другого права.

Следует обратить внимание и на то, что при всех достоин-ствах представленных классических систем вещных прав каж-дая из них тем не менее имеет свои недостатки. Известно, что континентальные системы вещных прав были приняты с боль-шим разрывом. Французская – в 1804 г., австрийская – в 1811 г., немецкая – в 1896 г., и швейцарская – в 1907 г. 203

203 Гражданский кодекс Франции 1804 г. (Code civil); Гражданское уложение Гер-

мании 1896 г. (Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)); австрийское Общее гражданское уложение 1811 г. (Österreich Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)); Гражданское уложение Швейцарии 1907 г. (Schweizerisches Zivilgesetz-buch (ZGB)).

109


правеПоэтому из анализа законодательного материала, практики

его применения, цивилистической доктрины видно, что каж-дая последующая кодификация строила собственные законода-тельные акты, основываясь на опыте предыдущих кодификаций и с учетом существующих проблем предшествующего законо-дательства и собственных, обусловленных национальными осо-бенностями, имущественных потребностей. Кроме того, необхо-димо отметить, что западная юриспруденция не стоит на месте и имеются критические суждения относительно системы вещ-ных прав. В частности, несмотря на достаточно гибкую и легко приспосабливаемую немецкую цивилистическую юриспруден-цию, германские ученые находят «пробелы» в системе вещных прав, которые выражаются в отсутствии самостоятельного огра-ниченного вещного права Anwartschaftsrecht (права ожидания) 204. Вещно-правовая природа права ожидания была выявлена еще в XIX в., однако при кодификации она не была возведена в раз-ряд вещных. Сегодня научная доктрина и практика Германии придерживаются мнения о вещной природе указанного права 205.

Австрийская доктрина и практика также усматривают не-достатки в законодательстве о вещных правах. В частности, в австрийской юридической литературе достаточно категорич-ны суждения о необходимости пересмотра перечня вещных прав, закрепленного в ст. 308 ABGB. Такая система критику-ется австрийскими цивилистами как отстающая от практиче-ских потребностей и не учитывающая признанные доктриной, практикой и законодательством другие права (например, вещ-ные обременения, право застройки, права горнодобывающего предприятия, права ожидания и др.) 206. Что касается наиболее старого из приведенных законодательств – французского Code сivil, то следует сказать, что современная французская цивили-стика критикует основы учения о вещном праве и так же счи-тает, что виды вещных прав, известные французскому правопо-рядку, шире, чем тот перечень, который представлен в кодексе.

204 Wеstermann H. Op. cit. S. 26–28.

205 Banke B. Das Anwartschaftsrecht aus Eigentumsvorbehalt in der Einzelzwangsvollst-

rek-kung. Berlin, 1991. 206

Iro G. Op. cit. S. 2–3.

110


В частности, в Code сivil отсутствуют нормы о регулировании права застройки и эмфитевзиса, тогда как нормативные по-ложения о данных правах содержатся в других французских нормативных актах: право застройки регулируется Жилищно-коммунальным кодексом (Code de la construction et de l’habitation), а эмфитевзис – Сельскохозяйственным кодексом (Code rural) 207.

Безусловно, представленный критический обзор вовсе не означает «подрыв» классической системы вещных прав, а, на-оборот, показывает существование вполне закономерных тен-денций в развитии вещно-правовых систем. В сравнении с от-ечественным правом, неоднократно и кардинально меняющим отношение к правовому регулированию земельных правоотно-шений, в результате чего имеющийся в нынешнем российском праве перечень вещных прав существенно отличается от евро-пейских, систематизация вещных прав развитых правопоряд-ков на протяжении второго столетия представляется вполне стабильной.

Вещные права в Гражданском уложении Германии (BGB) регулируются Книгой третьей, которая, как уже говори-лось, прямо не закрепляет классификацию ограниченных вещных прав по трем перечисленным группам, однако из нее вытекает логичное построение нормативного материала о вещном праве согласно указанному делению. В частности, вслед за тремя пер-выми частями Книги третьей, соответственно регулирующими владение, общие положения о земельных участках и собствен-ность, BGB закрепляет часть четвертую, посвященную серви-тутам (земельному сервитуту (Grunddienstbarkeiten) (§ 1018–1029 BGB), узуфрукту (Nießbrauch) (§ 1030–1089 BGB), ограниченному личному сервитуту (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten) (§ 1090–1093 BGB)); часть пятую, регулирующую преимущественное право покупки (Vorkaufsrecht) (§ 1094–1104 BGB); часть шестую, содержа-щую нормы о вещных обременениях (Reallasten) (§ 1105–1112 BGB); часть седьмую, устанавливающую нормативное регулирование

207 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte / hrsg. von

Christian v. Bar. B.4. Belgien, Frankreich,Italien, Spanien. Osnabrück. 2000. S. 198, 253–254.

111


правеипотеки (Hypothek), поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentenschuld) (§ 1113–1296 BGB).

В настоящее время ограниченные вещные права, известные германскому праву как bеschränkte dingliche Rechte (begrenzte dingli-che Rechte) или как права на чужие вещи (Rechte an fremder Sache), классифицируются на три группы, которые весьма подробно пред-ставлены выше на основе систематизации Гирке 208: права пользо-вания – Nutzungsrechte, права преимущественного приобретения чужой вещи – Erwerbsrechte, права принудительной реализации чу-жой вещи (права обеспечения) – Verwertungsrechte (Sicherungsrechte).

В свою очередь, права пользования состоят из сервитутных прав (Dienstbarkeiten) (вещных и личных), узуфрукта (Nießbrauch) и наследственного права застройки (Erbbaurecht). Права преиму-щественного приобретения чужой вещи представлены правом преимущественной покупки (Vorkaufsrecht) 209. Права принуди-тельной реализации чужой вещи включают вещные обременения (Reallast), залоговые права (Pfandrecht) в виде ипотеки (Hypothek), поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentenschuld).

Фундаментальность данной систематизации вещных прав в современной зарубежной доктрине серьезно никем не оспа-ривается. Но тем не менее наблюдаются различия в подхо-дах к формированию указанных групп. Например, К. Шваб и Г. Прютинг группу прав реализации чужой вещи называют как права реализации и обеспечения и включают также в ее состав залог движимых вещей. В группе права пользования они не вы-деляют узуфрукт, относя его к числу сервитутов 210.

Г. Вилинг в группе права пользования перечисляет узуфрукт, сервитуты, застройку, жилищное право (Wohnrecht) (§ 1093 BGB) и (Dauerwohnrecht) (§ 31 Закона о праве собственности на кварти-ру и праве длительного пользования жилой площадью (WEG)) 211. К вещным правам приобретения чужой вещи он относит,

208 Однако в перечень вещных прав BGB включены не все права, которые O. Gierke

рассматривал как вещные.209

Vieweg K., Werner A. Op. cit. S. 390–392, 585.210

Schwab K.H., Prütting H. Op. cit. S. 6–7.211

Имеется виду Закон о праве собственности на квартиру и праве длительного пользования жилой площадью 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz).

112


наряду с правом преимущественной покупки (Vorkaufsrecht), право обратного приобретения вещи (Wiederkaufsrecht), пра-во на приобретение в собственность бесхозяйной вещи (Aneignungsrechte), предварительную запись (Vormerkung), права ожидания (Anwartschaftsrechte) 212. Сходный подход к изложению системы вещных прав избран Г. Вестерманом. О сервитутах (в том числе узуфрукте), праве пользования жильем и вещных обременениях он говорит как о правах пользования чужой ве-щью, о праве преимущественной покупки и обратной покупки как о праве приобретения чужой вещи, а о залоге как о праве реализации чужой вещи. При этом ученый считает, что сущест-вует ряд прав, обладающих вещными чертами, – права ожида-ния (Anwartschaftsrechte) и права, вытекающие из предваритель-ной записи (Vormerkung), а также оговорки о сохранении за про-давцом права собственности (Eigentumsvorbehalt) 213.

Вещные права в австрийском Общем гражданском уложе-нии 1811 г. (ABGB). В отличие от немецкой системы ограни-ченных вещных прав, в австрийской не содержится стройной их дифференциации, хотя в доктрине считается, что извест-ные австрийскому праву вещные права можно подразделить так же на указанные три группы (несмотря на то, что некото-рые из них прямо не закреплены в качестве вещных в австрий-ском BGB). Виды вещных прав вытекают из ст. 308 ABGB, ко-торая закрепляет собственность, владение, залог, сервитуты, право наследования. При этом цивилисты и практики склоня-ются к мнению о том, что необходимо исключить из данного перечня владение, поскольку оно представляет собой не право-вое, а фактическое состояние (tatsächlichen Zustand), а также право наследования, так как оно является способом приобре-тения права собственности 214. И, наоборот, предлагается ввести в австрийское законодательство такие права, которые в прак-тике давно признаны как вещные, известные другим правопо-рядкам и вполне распространены в австрийских имущественных

212 Wieling H. Op. cit. S.18–19

213 Wеstermann H. Op. cit. S. 36–39.

214 Iro G. Op. cit. S. 2–3.

113


правеотношениях, как Reallast и Vorkaufsrecht 215, а также не совсем традиционные для других правопорядков – право горнодобы-вающего предприятия (Bergwerksberechtigung) и право прожива-ния (Wohnungseigentum) 216. Кроме того, в этом перечне отсутст-вует право застройки (Erbbaurecht), которое прямо определено в качестве вещного права в специальном австрийском законе о наследственном праве застройки 217. В качестве вещного пра-ва австрийские правоведы предлагают рассматривать и право удержания 218.

Вещным правам (dingliche Rechte) в австрийском уложении посвящено отделение второе, в котором первая основная часть регулирует собственность и владение. Ограниченные вещные права регламентируются шестым разделом о залоге (Pfandrechte (§ 447–471 ABGB)) и седьмым разделом Dienstbarkeiten (Servituten) (вещные и личные сервитуты (Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten)) (§ 472–503 ABGB). Личные сервитуты разделены на право употребления (Recht des Gebrauches) (§ 504–508 ABGB), узуфрукт (Fruchtnießung) (§ 509–522 ABGB), право пользования жи-лым помещением (Dienstbarkeit der Wohnung) (§ 521–523 ABGB). Как уже отмечалось, по австрийскому BGB к вещным правам относят право наследования, полагая, что это абсолютное право, в связи с чем восьмой раздел посвящен праву наследования (Erbrechte).

Одной из самых совершенных систем начала XX в. высту-пает Гражданское уложение Швейцарии 1907 г. (ZGB). Тот факт, что оно было принято позднее перечисленных законов, с уче-том их преимуществ и недостатков, позволяет выделить его из указанных систем. В отличие от германского и австрийско-го права оно содержит двухступенчатое строение вещных прав и соответственно подразделяет их на Nutzungsrechte (сервиту-ты, в том числе и право застройки) и Verwertungsrechte (залог и вещные обременения). Швейцарскому праву известны и права

215 Koziol H., Welser R. Grundriss des bürgerlichen Rechts. B.1. Allgemeiner Teil, Sachen-

recht, Familienrecht, Wien, 2006. S. 240–241.216

Iro G. Op. cit. S. 2.217

Закон Австрии «О праве застройки» от 26 апреля 1912 г. (в ред 1990 г.) (Baurechtsgesetz – BauRG).

218 Schwimann. ABGB. Praxiskommentar. S. 355–356.

114


преимущественного приобретения чужой вещи, однако они рас-сматриваются швейцарским законодательством как ограниче-ния права собственности, а не вещные права.

Швейцарское уложение посвящает вещным правам четвер-тую часть (Sachenrecht), положения которой с 19 по 20 титул регу-лируют право собственности (Grundeigentum), его приобретение, ограничения, этажную собственность (das Stockwerkeigentum), пра-во собственности на движимые вещи (Fahrniseigentum). Правовое регулирование ограниченных вещных прав (beschränkte dingliche Rechte) содержится в титуле 21 о сервитутах и земельных (вещ-ных) обременениях (Dienstbarkeiten und Grundlasten). При этом сер-витуты (Grunddienstbarkeiten) включают в свой состав узуфрукт (Nutzniessung) и другие сервитуты (andere Dienstbarkeiten), к ко-торым швейцарское право относит право застройки (Baurecht) (аrt. 779–400 ZGB) и пользование водными источниками в чужом участке (Quelle auf fremdem Grundstück). Вещные обременения ре-гулируются аrt. 782–792 ZGB, залогу посвящены аrt. 793–918 ZGB.

Вещные права в Гражданском кодексе Франции 1804 г. (Code civil). Как уже отмечалось выше, Code civil не содержит строй-ной и последовательной системы ограниченных вещных прав по содержанию и исходит из принципа абсолютной свободы собственности. Однако во французском юридическом учении существует несколько систематических классификаций вещных прав, отличных от тех, которые известны германскому право-порядку. Во-первых, французские правоведы (Планиоль (Planiol), Карбониер (Carbonnier), Бергель (Bergel), Мацеауд (Mazeaud) вы-деляют две группы вещных прав: права с акцессорным харак-тером (les droits reels accessoires) и права с неакцессорным ха-рактером (les droits reels principaux) 219. Последние, т.е. droits reels principaux, являются вещными правами, которые существуют не-зависимо от права требования (обязательства) и предоставляют возможность пользования вещью. К группе droits reels principaux относят собственность, право пользования, употребления, жи-лое право, сервитуты, право наследственной аренды, наследст-венное право застройки и право «съемщика» на основе «строи-тельной аренды».

219 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 4. S. 202.

115


правеНапротив, акцессорные вещные права служат для обеспечения

требования и предоставляют господство над стоимостью вещи. По мнению французских цивилистов, они также являются вещны-ми правами, но включены ими в группу вещных прав обеспечения (süretes reeles). В группу droits reels accessoires включают ипотеку и залоговое право. Важно отметить, что во французской доктри-не обосновывается вещный характер привилегий как прав обес-печения (privilegien), они также относятся к droits reels accessoires 220.

Несмотря на акцентирование внимания французских ученых на степень самостоятельности вещных прав в зависимости от пра-ва собственности при их деление на виды, несложно заметить су-ществующую во французской доктрине тенденцию к системати-зации вещных прав в двухзвенную структуру: права пользования и права принудительной реализации чужого имущества 221.

Во французском Code Civil права пользования, а именно узуфрукт (l’usufruit) и вещный сервитут (les servitudes), регламен-тируются ст. 578–636 и ст. 637–710, право употребления и право проживания (droit d’usage et droit d’habitation) – ст. 625–636 Книги второй. К правам реализации (обеспечения) Code сivil можно отнести залог, который регулируются ст. 2393–2488, антихрезу (ст. 2387–2392) и привилегии (ст. 2374) гл. III «Об обеспечениях» Книги четвертой. Другие вещные права пользования – эмфитев-зис (l‘emphyteose) и суперфиций (droit de superficie) регулируют-ся специальными кодексами. Таким образом, в отличие от не-мецкой системы французскому законодательству не известны Vorkaufsrecht и Reallasten, и, наоборот, в группе прав пользования наряду с узуфруктом закрепляется эмфитевзис 222.

Важно обратить внимание на то, что в Книге пятой Code Civil «Положения, применяемые на Майотт» в ст. 2521, посвященной регистрации прав на недвижимое имущество в Поземельной кни-ге, названы как вещные права на недвижимость: собственность

220 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B .4.

244–245. 221

Именно таким образом вещные права разделены в другой работе. См.: Ferid M. Das Französische Zivilrecht. B.II. Sachenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Register. Frankfurt am Main, 1971. S.1063.

222 Ferid M. Op. cit. S. 1063.

116


на недвижимость, узуфрукт, право употребления и про-живания, эмфитевзис, регулируемый ст. L 451-1 – 451-12 Сельскохозяйственного кодекса, «площади» (аналог права за-стройки), сервитуты, антихрез, вещное право «на титуле занятия собственности государства».

Законодательство Италии, Бельгии, Португалии имеет сход-ство с французским правом.

В частности, Гражданским кодексом Италии (Книгой Второй) регулируются суперфиций (superficie) (аrt. 952–956), эмфитевзис (‘Enfiteusi) (аrt. 957–977), узуфрукт, узус, хабитацио (‘usufrutto, ‘uso, ‘abitazione) (аrt. 978–1026) и вещные сервитуты (servitu’ pre-diali) (аrt. 1027–1099) 223.

Гражданским кодексом Бельгии регламентируются такие вещ-ные права как узуфрукт, сервитуты, узус (пользование), хабита-цио (право проживания), эмфитевзис и право застройки, ипоте-ка и привилегии 224.

В законодательстве Португалии (Código Civil) закреплены в качестве вещных прав: узуфрукт (аrt. В 1439–1483), узус и пра-во проживания (аrt. В 1484–1490), эмфитевзис (аrt. В 1491–1523), наследственное право застройки (аrt. В 1524–1542) и серви-туты (аrt. В 1550–1575). Права обеспечения охватывают зало-говое право, ипотеку, депонирование доходов (аrt. 656–665). Законодательству Португалии известно право на преимущест-венное приобретение (аrt. 733–753 e) 225.

По Гражданскому кодексу Дании к ограниченным вещ-ным правам относят узуфрукт, сервитуты, ипотеку и вещные обременения 226.

Система вещных прав в законодательстве середины XX в. Гражданские кодексы Венгрии, Польши, Чехии, а также закон «О право собственности» Болгарии имеют большую схожесть

223 Гражданский кодекс Италии от 16 марта 1942 г. (Codice Civile Italiano).

224 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 4.

S. 75–95.225

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 3. S. 377–397.

226 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B.1. S. 13.

117


правес регулированием указанных прав в германской и французской системах.

Важно заметить, что на сегодняшний день данные законы имеют серьезные изменения в связи с отменой действия боль-шого количества норм, которые были востребованы в прежних экономических условиях.

Вещным правам в законодательстве Польши посвящен ти-тул третий «Ограничения права собственности» (Prawa rzeczowe ograniczone) Книги второй «Право собственности и другие вещ-ные права (Prawowłasności i inne prawa rzeczowe)» Гражданского кодекса Польши 1964 г. (Kodeks cywilny), действующий в насто-ящее время с многочисленными изменениями. Согласно § 1 ст. 244 Гражданского кодекса Польши к ограниченным вещным правам относятся узуфрукт (użytkowanie), сервитут (służebność), залог (zastaw), право жилищной кооперативной собственности (prawo własności spółdzielni mieszkaniowych) и ипотека (hipoteka).

При этом, как видно из приведенных выше норм, в польском законодательстве сформирован своеобразный подход к опреде-лению видов вещных прав. В частности, узуфрукт регламенти-руется ст. 252–284 и, в свою очередь, разграничен польским за-конодателем на узуфрукт частных лиц (арт. 265–270) и узуфрукт сельскохозяйственных кооперативов на сельскохозяйственные земельные участки (ст. 271–282). Сервитуты рассматриваются польским правом как вещные (służebność gruntowa) и личные (służebność osobiste) (жилищные сервитуты и пользование) и со-ответственно нормы о них закреплены в ст. 285–295 и ст. 296–305. Право жилищной кооперативной собственности и залог урегу-лированы ст. 306–335 Кодекса.

Любопытно заметить то, что наряду с традиционной клас-сификацией в польской доктрине имеет место деление вещных прав по другому основанию – степени зависимости от собствен-ности (имеющей также место во французской доктрине), соглас-но которой вещные права классифицируют на независимые пра-ва (собственность, наследственный узуфрукт, жилищное право) и зависимые вещные права (т.е. те, которые существуют вместе с собственностью, передаются с ней и прекращаются) – сер-витуты и акцессорные вещные права, определяемые как права ответственности (залог и ипотека). Далее, существует деление

118


прав на назначаемые и неназначаемые, а также делимые и не-делимые, передаваемые и непередаваемые 227.

Законодательство Чехии о вещном праве в основном со-средоточено в Гражданском кодексе Чехии 1964 г. (в ред. 2001 г.) (Občanský zákoník). Сразу следует оговориться о том, что раздел Кодекса о вещном праве претерпел существенные изменения-ми (к примеру, в 2000 г. законом № 367/2000 S6 были отменены ст. 181–221 Кодекса) 228. На первый план в ГК Чехии выставлены вещные права обеспечения – залог (Zástavní právo) (ст. 152–180), а затем уже другие права которые включают вещные обремене-ния (Věcná břemena), а также право преимущественной покупки (ст. 602–606) 229.

Весьма полная система ограниченных вещных прав вытекает из законодательства Венгрии, урегулированная частью третьей (право собственности) Гражданского кодекса 1959 г. Из содер-жания венгерского Гражданского кодекса достаточно логично вытекает система вещных прав на права пользования и вещные права обеспечения (ответственности). Вещные права пользова-ния включают узуфрукт (§ 157–164), пользование (§ 165) и вещ-ные сервитуты (§ 166–170).

Вещные права обеспечения (ответственности) были вне-сены в венгерскую систему вещных прав Законом 1996 г. № XXXVI/1996. При этом венгерский законодатель руководство-вался модельным законом Европейского банка. В Гражданском кодексе Венгрии первоначально был установлен акцессорный характер залога (отсутствие абстрактного поземельного долга), но в 1996 г. было восстановлено действие Положения 1927 г., закрепляющего абстрактный характер залога, а не акцессор-ный 230. В теории отмечается признание венгерским правом Anwartschaftsrecht (права ожидания) в случае оговорки о собст-

227 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B.3. 2000.

S.210.228

Гражданский кодекс Чехии 1964 г. (в ред. 2001 г.) (Občanský zákoník).229

Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte B. 2. 2000. S.119–121.

230 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 2. 2000.

S. 185–186.

119


правевенности в договоре купли-продажи (§ 368, 376) и права наслед-ника в наследстве (§645) 231, а также права преимущественной покупки (Vorkaufsrechte) (§ 97, 145, 148, 373) сособственника доли в общей собственности и собственника земельного участка на покупку строения в случае его застройки 232.

Сходные с приведенными выше положения содержатся в законодательстве о вещном праве Болгарии (Закон Болгарии «О собственности» от 16 ноября 1951 г. (с изменениями от 23 января 2009 г. (Закон за собствеността)). Вещные права в данном законе регулируются разд. VI «Вещные права на чу-жие вещи» (Вещни права върху чужда вещь) и представлены правами пользования (ст. 56–62) (Право на ползуване), а также правом застройки (ст. 63–67) (собственост върху постройка), которое урегулировано как “право на строеж”, “на надстраива-ние” и “на пристроивание” 233. По мнению болгарского правоведа А. Джерова, права пользования, в свою очередь, можно рассмат-ривать как сервитуты (сервитути), которые устанавливаются в виде вещных и личных (плодоползвание (узуфрукт), пользова-ние (употребление), право проживания (обитаване)) 234.

Система вещных прав в законодательстве конца XX в. В связи с политическими преобразованиями конце 90-х гг. XX в., в ре-зультате которых были образованы новые европейские государ-ства, возникла тенденция к пересмотру института вещных прав на земельные участки (недвижимое имущество) во многих вос-точноевропейских государствах. Важно заметить то, что в дан-ных государствах появилось новое направление при регулиро-вании вещных прав, отличное от развитых правопорядков, кото-рое заключается в принятии в этих странах отдельных законов о праве собственности и других вещных правах. При этом об-ращает на себя внимание серьезное влияние классических пра-вопорядков на законодательство о вещных правах Македонии, Словении, Хорватии, Эстонии.



233 Джеров А. Вещно право. София, 1995. С. 98–111.

234 Джеров А. Указ. соч. 114–132.

120


Хорватский правопорядок содержит систему вещных прав, ко-торая похожа по содержанию на системы развитых правопоряд-ков континентального права. Речь идет о закрытом перечне, кото-рый состоит из пяти видов вещных прав. Центральное положение в этой системе приобрело право собственности, а вслед за ним ограниченные вещные права (stvarno pravo): сервитуты (prava služnosti), вещные обременения (Prava iz stvarnog tereta), право за-стройки (prava građenja) и залоговое право (založnoga prava (ст. 1 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных пра-вах» от 28 октября 1996 г. (O vlasništvu i drugim stvarnim pravima)) 235.

Закон Македонии «О праве собственности и других вещных правах» от 20 февраля 2001 г. (О сопственост и други стварни права) содержит разд. III “Други стварни права”, который состо-ит из следующих ограниченных вещных прав: сервитуты (право на служебности (стварни служебности и лични служебности) (ст. 192–224)), права на залог (ст. 225–235), вещные обременения (реален товар (ст. 236–239)) 236.

Закон Словении «О вещном праве» от 27 сентября 2002 г. (Stvarnopravni Zakonik) в ст. 2 к вещным правам (Stvarne pravice) от-носит наряду с правом собственности (lastninska pravica) ограни-ченные вещные права, а именно залог (zastavna pravica), поземель-ный долг (zemljiški dolg), сервитуты (služnosti), вещные обремене-ния (pravica stvarnega bremena), право застройки (stavbna pravica) 237.

Закон Эстонии «О вещном праве» от 9 июня 1993 г. (Аsjaõigusseadus) в ст. 5 перечисляет вещные права (аsjaõigused): собственность (omandiõigus), сервитуты (servituudid) (ст. 172–228), реальные повинности (reaalkoormatised) (ст. 229–240), право за-стройки (hoonestusõigus) (ст. 241–255), право преимущественной покупки (ostueesõigus) (ст. 256–275) и залоговое право (pandiõi-gus) (ст. 276–364) 238.

235 Gavella N. Sachenrecht in Kroatien: Einführung und Textübersetzung. Wien, Berlin,

2000. S. 30; Закон Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» от 28 октября 1996 г. (O vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

236 Закон Македонии «О праве собственности и других вещных правах» от 20 февра-

ля 2001 г. (О сопственост и други стварни права).237

Закон Словении «О вещном праве» от 27 сентября 2002 г. (Stvarnopravni Zakonik).238

Закон Эстонии «О вещном праве» от 9 июня 1993 г. (Asjaõigusseadus).

121


правеГражданский кодекс Латвии от 1937 г. (Latvijas Republikas

Civillikums) в третей части «Вещное право» (Lietu tiesоbas) закрепля-ет сервитуты (Servituti) (реальные и личные (ст. 1130–415), реаль-ные тяготы (Reеlnastas) (ст. 1260–1269), право залога (Кilas tiesiba) (ст. 1278–1380), право выкупа (Izpirkuma tiesiba) (ст. 1381–1400) 239.

В Гражданском кодексе Грузии от 26 июня 1997 г. вещному (имущественному) праву посвящена Книга вторая, где в каче-стве вещных прав регулируются право застройки (ст. 233–241), узуфрукт (ст. 242–246), сервитуты (ст. 247–253), а также обеспе-чительные права – залог и ипотека (ст. 254–310) 240.

Право собственности и иные вещные права составляют Книгу третью Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 г., которая к вещным правам на чужое имущество относит: 1) пра-во пользования чужим имуществом в виде земельных и личных сервитутов (ст. 401–406); 2) право пользования чужим земель-ным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) (ст. 407–412), право пользования земельным участком для за-стройки (суперфиций) (ст. 413–417). Вместе с тем украинские правоведы, относя украинский Гражданский кодекс к кодексам «пассионарного типа» отмечают нелогичность содержания раз-дела «Права на чужое имущество», в частности, относительно включения в его состав института владения 241.

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. к вещным правам наряду с правом собственности причисляет: 1) право землепользования; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) другие вещные права, пре-дусмотренные Гражданским кодексом или иными законодатель-ными актами (ст. 195). Вместе с тем правоведы Казахстана нахо-дятся на пути реформирования казахстанского законодательства о вещном праве. В частности, предлагается расширить перечень прав на чужие вещи, разделив их на шесть классификационных

239 Гражданский кодекс Латвии от 1937 г., восстановленный на территории Латвии

в 1992 г. (Latvijas Republikas Civillikums). См.: Гражданский кодекс Латвийской республики / Науч. ред. Н.Э. Лившиц. Пер. с латыш. СПб., 2001.

240 Гражданский кодекс Грузии от 26 июня 1997 г. См.: Гражданский кодекс Грузии /

Науч. ред. З.Г. Биквава. Пер. с грузин. СПб., 2002.241

Гражданский кодекс Украины: Комментарий. Т. 1. 3-е изд. Харьков, 2005. С. 12, 487.

122


групп: владение; сервитуты; права, обеспечивающие исполнение обязательства; права природопользования; права на жилище; права на вещь, переданную на основании договора 242.

В заключение, хотелось бы обратить внимание на две весьма прогрессивные кодификации последних лет – Гражданский ко-декс Нидерландов и Гражданский кодекс Квебека. Гражданский кодекс Нидерландов (Burgerlijk Wetboek) (Книги третья, четвертая и пятая «Имущественные отношения (Eigendomsrecht)», введен-ные в действие с 1 января 1992 г.) 243 регулирует две группы вещных прав: (1) вещные права пользования чужим имущест-вом (узуфрукт (Vruchtgebruik) (арт. 201–235), вещные сервитуты (Erfdienstbaarheden) (ст. 70–84), эмфитевзис (Erfpacht) (ст. 85–100), наследственное право застройки (Opstal) (ст. 101–105), жилищ-ное право (Appartementsrechten) (арт. 106-116)) и (2) вещные пра-ва обеспечения (залог (Pandrecht)) (арт. 236–275). Следует обра-тить внимание на то, что в Гражданском кодексе Нидерландов узуфрукт и залог включены в Книгу третью «Общие положения об имущественных отношениях», а не в Книгу пятую «Вещные права». Тем не менее, несмотря на подобную систематизацию норм в кодексе, правоведы относят узуфрукт и залог к вещным правам 244. Голландскому кодексу известно право удержания, ко-торое определяется в юридической литературе как «сходное с вещными правами право обеспечения», однако, по мнению правоведов, оно представляет обязательственный институт 245.

Согласно Гражданскому кодексу Квебека, действующе-му с 1 января 1994 г. (Civil Code of Québec) (титулы третий

242 См.: Сулейменов М.К. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2006.

С. 227–228.243

См.: Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch (Burgerlijk Wetboek. Buch 3, 4, 5. München, 1996. Гражданский кодекс Нидерландов был введен в действие в раз-личные периоды. Так, Книга первая «Право личности и семейное право» была введена в действие в 1970 г., Книга вторая «Юридические лица» – в 1976 г., Кни-га восьмая «Транспортное право» – в 1991 г. Книги третья, пятая и шестая, по-священные регулированию имущественных отношений (Vermögensrecht), были введены в действие с 1 января 1992 г. См.: Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 3. S. 198–199.

244 Sachenrecht in Europa: Systematische Einführungen und Gesetzestexte. B. 3. S. 189,

195, 198–199.245

Ibid.

123


правеи четвертый), вещные права могут быть установлены в фор-ме права застройки (De la propriété superficiaire) (ст. 1110–1118), узуфрукта (l’usufruit) (ст.1120-1171), узуса (право пользования) (ст. 1172–1176), сервитута (servitudes) (ст.1177–1194), эмфитевзиса (l’emphytéose) (ст. 1195–1211). Привилегии и ипотеки регулируют-ся Книгой шестой кодекса (ст. 2644–2802) 246.

Резюмируя изложенное, можно констатировать существую-щие в современных зарубежных правопорядках, развивающих-ся по образцу континентального гражданского права, тенденции к закреплению трехуровневой систематизации ограниченных вещных прав на земельный участок, а именно: вещных прав пользования, вещных прав преимущественного приобретения, вещных прав реализации чужого земельного участка.

2. Система ограниченных вещных прав

на земельный участок в современном российском праве

Возрождение построения системы вещных прав началось лишь в конце прошлого столетия, причем в условиях переход-ной экономики, неразвитого рынка недвижимости, отсутствия законодательного регулирования вещных прав, исследований зарубежного права, в связи с чем виды вещных прав отличаются большим разбросом и противоречиями.

На страницах современной юридической литературы можно встретить систематизации по объекту 247, содержанию права 248, а также содержанию соответствующего права и предмету 249. В этой связи предлагается классифицировать вещные права на: 1) права юридических лиц на хозяйствование с имущест-вом собственника; 2) права сервитутного типа, охватывающие ограниченное пользование имуществом собственника; 3) права

246 Гражданский кодекс Квебека (Civil Code of Québec).

247 Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав. С. 35.

248 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 19.

249 См.: Бабаев А.Б. Система вещных прав. Монография. М., 2006. С. 306.

124


по использованию земельных участков; 4) правомочия залого-держателя в договоре о залоге имущества 250. В другом случае предлагается брать за основу классификации вещных прав со-держание соответствующего права и его предмет (как следст-вие – момент возникновения) 251. На основании указанных кри-териев ограниченные вещные права делятся на: 1) права на вла-дение (права закладодержателя, хранителя, перевозчика); 2) пра-ва на пользование (сервитут, права члена семьи собственника жилого помещения и нанимателя, а также лиц, проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма); 3) права на владение и пользование (владение и пользование движимостью арендатора, ссудополучателя, залогодержателя (перечень открытый) и владение и пользование недвижимостью арендатора и ссудополучателя (перечень закрытый)) 252.

Очевидно, что подобные суждения не учитывают того поло-жения, что содержание ограниченных вещных прав не сводится к трем правомочиям (владению, пользованию и распоряжению), в связи с чем, в соответствии с данной систематизацией, за ее рамками остается группа права на приобретение чужой вещи, а также прав на реализацию чужой вещи – залог, ипотека, вещ-ные обременения (вещные выдачи).

С восприятием в российской цивилистике классическо-го учения о вещном праве, о чем свидетельствуют положения Концепции развития гражданского законодательства РФ и со-ответственно признания вещной природы прав, давно извест-ных в качестве таковых в развитых зарубежных правопорядках и признаваемых вещными в дореволюционном русском праве, безусловно, необходима система, учитывающая в полной мере указанные тенденции.

В этой связи предлагается переход от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью) к классической системе ограничен-ных вещных прав на земельные участки со структурированием

250 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. С. 9.

251 См.: Бабаев А.Б. Указ. соч. С. 306.

252 Там же. С. 302–306.

125


правепо признаку содержания вещного права на три самостоятель-ные подсистемы: (1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным

участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещ-ные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки);

(2) ограниченные вещные права преимущественного приобре-тения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем);

(3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зареги-стрированные залоговые права, вещные обременения (вещ-ные выдачи)). Разделение вещных прав по указанным трем подсистемам

имеет практическую востребованность, поскольку правовой режим вещного права будет зависеть от классификационной группы. Например, ипотека по общему правилу будет означать невозможность пользования вещью (если иное не предусмотре-но договором), а узуфрукт – невозможность обращения упра-вомоченным лицом взыскания на вещь и ее последующей про-дажи. В зависимости от вида права, в силу которого возведена застройка, определяется правовой режим строения (признать его движимым или недвижимым). В частности, возведение стро-ения на праве пользования (застройки, узуфрукта, сервитута) влекут признание права составной частью земельного участка и соответственно распространение на него режима недвижи-мости. Такого права не предоставляют преимущественные права и права на реализацию чужой вещи (залог, вещное обременение, преимущественное право покупки). В случае введения в отече-ственный правопорядок права застройки и концепции «состав-ной части вещи», аналогичные особенности правового режима должны быть отражены и в отечественном праве.

Что касается возможности применения в отечественном правопорядке известного пандектному праву критерия «каче-ства (стоимости вещи), способного удовлетворить потребно-сти субъекта вещного права», то следует отметить, что он так-же отражает особенности обособленной группы ограниченных вещных прав. Вместе с тем, вряд ли можно его рассматривать

126


в качестве критерия, позволяющего создать особый правовой режим для отдельных вещных прав. Его назначение сводится к определению экономической сущности той или иной подси-стемы вещных прав.

Ограниченные вещные права, перечисленные в представ-ленной выше системе, в зависимости от «качества (стоимости вещи), способного удовлетворить потребности субъекта вещно-го права» можно рассматривать в рамках двух групп: вещные права, объектом которых выступает потребительская стоимость вещи (вещные права пользования) либо меновая стоимость вещи (вещные права реализации и вещные права преимущественного приобретения). В свою очередь, вещные права на меновую стои-мость можно характеризовать как вещные права: (1) объектом которых выступает действительная (реальная) стоимость вещи (права преимущественного приобретения) и (2) объектом кото-рых выступает потенциальная стоимость вещи (права реализа-ции (обеспечительные права)).

Разумеется, что приведение данных критериев не означает того, что ограниченные вещные права нельзя систематизировать по другим основаниям. Конечно можно, но они не будут иметь указанного выше эффекта: содержать наиболее общий право-вой режим для одной группы, а также серьезные практические последствия. Например, возможно деление вещных прав по объ-екту. Учитывая то, что объектный состав большинства прав су-щественно не отличается, за исключением эмфитевзиса, кото-рый может быть установлен только на землю, и залога который может быть установлен как на движимые так и на недвижимые вещи, не видим большого смысла в данной классификации.

Таким образом, при делении ограниченных вещных прав на подсистемы со сходными правовыми режимами наиболее приемлемым выступает критерий их деления по содержанию вещного права. Преимущества представленного деления на под-системы состоят в том, что оно содержит единые критерии клас-сификации, учитывает особенности правового регулирования каждой из представленных групп, а также традиции русского гражданского права, объявляя вещными права, которые русские цивилисты пытались включить в данную категорию ещё в конце XIX в. (залог, права проживания, сервитуты, чиншевое право).

127


правеВ представленную выше систему вещных прав не включены

пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, поскольку эти права подлежат преобразованию в право собственности, эмфитевзиса либо застройки. При этом в Гражданском кодексе необходимо указать, что права пожиз-ненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования сохраняются до определенной в законе даты.

В связи с тенденцией, заложенной в Концепции гражданско-го законодательства РФ, преобразования унитарных предпри-ятий в акционерные общества со 100%-ым участием государ-ства право хозяйственного ведения должно быть изъято из за-конодательства. Более того, полагаем, что отсутствуют вещные признаки у принадлежащего учреждению права оперативного управления. В частности, оно не обладает такими классиче-скими признаками как непосредственное господство (частное и бюджетное учреждение не вправе распоряжаться закреплен-ным за ним собственником имуществом (п. 1 ст. 298 ГК РФ)) 253, имеет особый объект (имущественный комплекс, а не земель-ный участок, как другие вещные права), имеет ограниченный круг субъектов (в частности, оперативным управлением наде-ляются только учреждения и казенные предприятия) 254. Право оперативного управления не известно ни одному правопорядку развитых зарубежных стран, поскольку оно было создано в ус-ловиях плановой экономики как способ управления государст-венным имуществом 255.

253 Однако согласно ст. 296 ГК РФ частное учреждение не вправе распоряжаться

имуществом, закрепленным за ним собственником. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжать-ся особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственни-ком, а также недвижимым имуществом (в ред. Федерального закона от 8 мая 2010 г.).

254 Сходные выводы неоднократно формулировались в отечественном праве. В част-

ности, имеет место характеристика данного права как оперативного управления, принадлежащего учреждению в качестве корпоративного права. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица. М., 2005. С. 126–140.

255 Однако оно закреплено в Гражданском кодексе Беларуси (ст. 115, 120, 279)

и Молдовы (ст. 90-1). См.: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г.; Гражданский кодекс Республики Молдова (1964 г.) в ред. 29 июля 1999 г.

128


Как уже было показано выше в современном зарубежном праве получили развитие комплексные институты частного пра-ва, состоящие из различных вещных прав («выдел» пожилым людям (включает элементы узуфрукта, вещного обременения, личного сервитута), оговорка об узуфрукте в договоре о пере-даче имущества в собственность, право застройки и сервитуты с вещным обременением выплат и др.) 256. Подобные комплекс-ные правовые конструкции имеют наибольшую эффективность при наличии всех сформированных в развитых правопорядках элементов. Введение в отечественное право классической си-стемы вещных прав обуславливает формирование аналогичных институтов.

Сказанное предопределило дальнейшее структурирование настоящего исследования, в котором виды вещных прав далее излагаются в рамках трех перечисленных классификационных групп по критерию содержания права. Поэтому следующая гла-ва посвящена первой из них – ограниченным вещным правам пользования чужим земельным участком (вещным сервитутам, узуфрукту (праву личного пользовладения), праву застройки и эмфитевзису (праву постоянного владения и пользования)).

256 Об этом подробнее далее в настоящей работе. О комплексных конструкциях в до-

говоре об узуфрукте см. С. 194–202; об использовании вещного обременения в договоре о застройке см. С. 224–226, 229–230; о разнообразных конструкци-ях вещного обременения (жилищное вещное обременение, «отцовский выдел», вещное обременение при осуществлении сервитута и права застройки и др.) см. С. 313–316, 322–327.

Documents

Система ограниченных вещных прав на земельный участок - Пробная глава