125

§ 2 . Рента и пожизненное содержание с иждивением

рыночной стоимости платы за проживание, хотя арендатору будет не так просто их взыскать, учитывая сложившуюся судебную прак-тику применительно к случаю, когда арендатор постоянно зареги-стрирован в другом месте жительства, что не лишает его права про-живать там.

§ 2. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента представляет собой такой способ распоряжения своим имуще-ством, при котором в счет его отчуждения получателю ренты причи-таются регулярные платежи или иное имущественное предоставление с целью обеспечения нормального и достойного уровня своей жизни. Зачастую граждане распоряжаются своим имуществом подобным об-разом не столько ради получения дохода как такового, сколько ради сохранения своего устоявшегося уровня жизнеобеспечения (Поста-новление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 г. № 11-П), поскольку не желают отказывать себе в привычных тратах и уровне комфорта. Передача квартиры по договору ренты оформляется как при отсут-ствии у получателя ренты наследников, так и в случае, если они есть, но он их хочет лишить наследства или исключить квартиру из состава наследственной массы, оставив им все остальное имущество.

Действующим гражданским законодательством России предусмо-трено два вида ренты (гл. 33 ГК РФ): 1) постоянная рента, выплачи-ваемая бессрочно, права получателя такой ренты могут переходить по сделке уступки прав, в порядке наследования, в результате реор-ганизации, а когда получателем ренты является некоммерческая ор-ганизация, она может быть выкуплена, и тогда обязательство по вы-плате ренты прекращается; 2) пожизненная рента, выплачиваемая в течение срока жизни получателя ренты, либо в течение срока жиз-ни указанного им гражданина, либо в течение жизни всех получате-лей ренты, если их несколько; обязательство по выплате такой ренты не прекращается даже в случае, если случайно повреждено или унич-тожено имущество, переданное под выплату ренты.

Любая рента обременяет имущество, которое передано под ее вы-плату, в отношении данного имущества устанавливается залог в поль-зу получателя ренты в качестве обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты (ст. ст. 586–587 ГК РФ). Наиболее часто на прак-тике встречается пожизненная рента, поскольку нет смысла оформ-лять бессрочную ренту и платить за квартиру бессрочно. Соответ-ствующий договор гражданин — собственник имущества заключает

126

Глава III . Об отдельных сделках с квартирой

с плательщиком ренты для того, чтобы иметь регулярный доход, обе-спечивающий его нормальное существование. Если предметом ренты выступает квартира или иное жилое помещение, то договор пожиз-ненной ренты заключается на условиях пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583, § 4 гл. 33 ГК РФ).

По условиям такого договора получатель ренты отчуждает квар-тиру в собственность плательщика ренты, и она переходит к нему, обремененная залогом в пользу получателя ренты. На весь срок его жизни получатель ренты обязан в полном соответствии с условиями договора вносить рентные платежи, а если договором предусмотре-ны иные виды имущественного предоставления (покупка продуктов питания, вещей, лекарств, выполнение текущего ремонта жилого по-мещения и др.), то выполнять соответствующие обязанности своев-ременно, в полном объеме и надлежащим образом.

На практике нередко между сторонами договора пожизненной рен-ты возникают споры по поводу невыполнения обязанностей по уходу за получателем ренты. Плательщик ренты должен не только выпол-нять свои обязанности перед получателем ренты, как они определе-ны условиями заключенного между ними договора, но и обеспечить себя надлежащими доказательствами, подтверждающими исполнение обязанностей, чтобы в случае спора обосновать свою правоту. Такая необходимость вызвана тем, что нередко недобросовестные полу-чатели ренты пытаются расторгнуть договор, ссылаясь на то, что их права были ущемлены плательщиками ренты и никакого содержания от них они не получали.

В качестве подтверждения надлежащего исполнения обязательств по договору ренты плательщик ренты может представить платежные документы о перечислении денежных средств в пользу получателя ренты (Апелляционное определение Мосгорсуда от 30.09.2013 г. по делу № 11–31631), такие как: расписки в получении денег, чеки, выписки с банковских счетов, справки об операциях по счетам и др.

Факты передачи денежных средств не могут подтверждаться од-ними только пояснениями плательщика ренты, свидетельскими по-казаниями и фотографиями, поскольку надлежащими и достоверны-ми, допустимыми доказательствами указанных фактов будут именно документы о передаче денег. Аналогичным образом и такие доказа-тельства, как материалы аудио- и видеосъемки не могут выступать надлежащими доказательствами передачи плательщиком ренты по-лучателю денежных средств, если только из их содержания прямо и очевидно не усматривается, когда, кем и кому, в каком месте были

127

§ 2 . Рента и пожизненное содержание с иждивением

переданы деньги, в какой точно сумме и в счет какого обязатель-ства (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 27.03.2013 г. по делу № 33–1445/2013).

По поводу оформления расписки на передачу денег необходимо учитывать следующее. Отсутствие в расписке о передаче денег па-спортных данных и адреса проживания сторон не влечет их недей-ствительность, поскольку такие требования к содержанию расписки законом не установлены (Постановление Президиума Приморского краевого суда от 17.01.2011 г. № 44г-128). Отсутствие указанных данных не дает оснований для вывода об отсутствии денежного обязатель-ства, поскольку строгих требований к расписке закон не содержит, в связи с чем расписка без паспортных данных является достаточной для определения объема прав и обязанностей сторон и субъектного состава (Кассационное определение Санкт-Петербургского городско-го суда от 14.11.2011 г. № 33–16872). Вместе с тем во избежание споров в расписке на передачу денег желательно отразить максимум инфор-мации о том, кто получает деньги (ФИО, паспортные данные, место жительства), в какой сумме, когда и за какой период, учитывая, что никакая информация не будет излишней16.

В том случае, когда по условиям договора пожизненной ренты плательщик ренты должен вносить рентные платежи, но при этом он не располагает сведениями о банковском счете получателя ренты, на который их следует перечислять, а фактическую передачу денег невозможно осуществить, деньги он может вносить в депозит нота-риуса в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ.

Чеки и квитанции на приобретение продуктов сами по себе довод о выполнении обязательств по содержанию получателя ренты не под-тверждают, поскольку такие документы являются обезличенными и из содержания не следует, что продукты и вещи покупались именно для него и именно ему были переданы. Они могут эту позицию под-тверждать только в совокупности с иными достоверными доказатель-ствами, например, вместе со свидетельскими показаниями, которые суд при отсутствии заинтересованности свидетелей учитывает при принятии решения по делу (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 02.12.2015 г. по делу № 33–3486/2015).

16 Бычков А. И. Заемное обязательство в гражданском обороте: проблемы правопри-менения // Экономико-правовой бюллетень. 2015. № 07. М.: Экономическая газета, 2015. С. 22.

128

Глава III . Об отдельных сделках с квартирой

Чеки на приобретение лекарственных средств и препаратов суд принимает во внимание при решении вопроса о том, являлся ли со сто-роны плательщика ренты уход за получателем ренты достаточным только при условии, что будет доказано, что указанные средства были прописаны получателю ренты врачом и действительно пред-назначались для него, фактически были ему переданы (Апелляцион-ное определение Московского городского суда от 18.10.2013 г. по делу № 11–31531).

В таком серьезном вопросе, как приобретение квартиры в соб-ственность, тем более если речь идет о дорогостоящих продуктах, вещах и лекарствах, не стоит пренебрегать составлением расписок как ненужной формальностью, поскольку более надежного доказа-тельства, чем составленная в письменной форме расписка, не суще-ствует. При возникновении спора суд может просто указать, что пла-тельщик ренты не представил объективных доказательств того, что им действительно получателю ренты был предоставлен тот объем со-держания, который он заявляет, а последний отказывался ему писать расписки (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 г. по делу № 33–35413/2015).

Обстоятельства должного ухода могут быть подтверждены сви-детельскими показаниями лиц, которые не заинтересованы в исходе спора, к примеру, работников Почты России, приносивши получателю ренты пенсию и располагающих сведениями о том, выполнял ли пла-тельщик ренты свои обязательства по договору надлежащим образом или нет, соседей по лестничной клетке или по дому, консьержа, стар-шей по подъезду, друзей и знакомых получателя ренты, работников социальных служб, управляющей компании, в ведении которой на-ходится соответствующий многоквартирный дом, и др. (Апелляцион-ное определение Московского городского суда от 28.08.2013 г. по делу № 11–27898). Отметим, что факт родственных отношений платель-щика ренты с получателем ренты не исключает его необходимости иметь надлежащие доказательства выполнения своих обязательств, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ в суде он будет обязан доказать те об-стоятельства, на которые он будет ссылаться как на основание своих требований и возражений (Определение Санкт-Петербургского го-родского суда от 30.07.2013 г. № 33–10506/13).

Закон не содержит норм, обязывающих плательщика ренты полно-стью удовлетворять любые желания получателя ренты и его требо-вания, их отношения определяются условиями и ценой по договору, которые стороны согласовали обоюдно, поэтому, если согласованный

129

§ 2 . Рента и пожизненное содержание с иждивением

объем обязательств плательщик ренты выполняет, у получателя рен-ты нет оснований с него что-то дополнительно требовать, а в случае отказа эти дополнительные требования удовлетворить — отказаться от договора. В этом случае суд может учесть и иные заслуживающие внимания обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости в по-вышенном внимании и уходе со стороны плательщика ренты: соци-альный статус получателя ренты (ветеран ВОВ, инвалид и др.), размер и виды предоставляемого ему государством и иными лицами соци-ального и пенсионного обеспечения (льготы, пособия и компенсации), которые в совокупности могут свидетельствовать о достойном уров-не его жизни (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 г. по делу № 33–45903/2015).

Если плательщик ренты в квартире получателя ренты выполнил ре-монт, купил для него мебель или оборудование, предметы домашнего обихода, ему следует сохранять соответствующие документы (чеки, квитанции, накладные, договоры, акты, гарантийные талоны и др.), оформлять все документы на свое имя с указанием адреса квартиры как места доставки товара, выполнения работ или оказания услуг, по-скольку они ему могут понадобиться в случае возникновения спора.

Также плательщику ренты следует учитывать, что если все рас-ходы по договору ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением им производятся за счет общих доходов с его супругом, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью (ответ на вопрос № 15 Об-зора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30.06.2004 г.).

Согласно ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения догово-ра пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения до-говора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, по-лучатель ренты вправе при существенном нарушении договора пла-тельщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В качестве примера ситуации существенного нарушения усло-вий договора пожизненной ренты можно привести случай, когда пла-тельщик ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты производит замену ухода за получателем ренты и его содер-жания на выплату денежных средств. Без согласия получателя рен-ты это не допускается, поскольку в условиях договора пожизненной

130

Глава III . Об отдельных сделках с квартирой

ренты был прямо оговорен способ выполнения плательщиком рен-ты своих обязательств перед ним (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 г. № 5-КГ12–51).

Исключение может составить случай, когда получатель ренты в те-чение длительного времени (например, в течение года и более) при-нимал от получателя ренты денежные средства безо всяких возра-жений, с требованиями о предоставлении ухода и содержания в виде приобретения продуктов, вещей, лекарств и др. к получателю ренты не обращался, мер к отказу от договора пожизненной ренты не пред-принимал, при этом в пользу плательщика ренты могут выступить свидетели, а также он сможет представить иные допустимые доказа-тельства своей добросовестности. Вместе с тем плательщику ренты все-таки следует заключать в таких случаях с получателем ренты до-полнительное соглашение, в содержании которого отразить все изме-нения в способе выполнения им своих обязательств.

Указанные в ст. 599 ГК РФ правомочия законом предусмотрены для получателя ренты, чьи права и законные интересы могут быть нарушены противоправным поведением плательщика ренты, не вы-полнившим свои обязанности перед ним. Однако таких прав нет у на-следников получателя ренты, поскольку их права в данном случае не нарушаются.

Так, в одном деле суд отказал в удовлетворении иска наследников умершего получателя ренты о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, указав на то, что при жизни получателем ренты такого требования не заявлялось, свои обязанности перед ним плательщик ренты выполнял своевременно и в полном объеме, а квар-тира, переданная ему под выплату ренты, является собственностью плательщика ренты. Поскольку спорная квартира на момент смерти умершему получателю ренты уже не принадлежала, то она не входи-ла в состав наследственной массы, не могла перейти в порядке насле-дования, в связи с чем права наследников умершего получателя рен-ты не могут считаться нарушенными (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.09.2013 г. № 33–14196/2013).

Иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда получатель ренты с требованием о расторжении договора пожизненной ренты обратился при жизни, однако умер до вынесения решения по суще-ству дела. Поскольку речь идет не о предоставлении содержания по-лучателю ренты, т. е. не об обязательстве личного характера, а о тре-бовании по возврату имущества в связи с расторжением договора, то в таком правоотношении правопреемство является допустимым.

131

§ 2 . Рента и пожизненное содержание с иждивением

Это означает, что наследник умершего получателя ренты может заме-нить его в споре о расторжении договора и возврате имущества, пере-данного под выплату ренты (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 г. № 237пв-2000пр).

Если получателей ренты было несколько, при этом с требованием о расторжении договора пожизненной ренты обратился только один из них, мотивируя это ненадлежащим выполнением плательщиком ренты своих обязательств по договору, а второй получатель ренты умер, при жизни такого требования не заявлял, то при удовлетворе-нии требования получателя ренты в порядке применения последствий расторжения договора пожизненной ренты суд признает за платель-щиком ренты право на ½ в праве собственности на имущество, а вто-рую часть оставляет получателю ренты (Определение Московского городского суда от 02.10.2013 г. № 4г/1–8881).

Права плательщика ренты могут переходить по наследству к его правопреемникам, поскольку обязанность плательщика ренты но-сит имущественный характер, она не является неразрывно связанной с личностью плательщика ренты, не требует его личного участия, а по-тому обязательство, возникшее из договора пожизненного содержа-ния с иждивением, смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ не прекращается, а входит в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество, передан-ное ему по договору ренты, включая обязанность по выплате полу-чателю ренты определенной денежной суммы либо предоставлению средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583, ст. 1175 ГК РФ). Таким образом, если наследник после смерти плательщика ренты — своего наследодателя принял наследство, то к нему переходят все права и обязанности по договору пожизненного содержания с ижди-вением (Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2012 г. № 24-КГ12–2), если только в самом договоре ренты на этот счет не было предус-мотрено иное.

Определенный нюанс есть в ситуации, когда плательщик ренты и ее получатель являются близкими родственниками, плательщик ренты умирает, и после него квартира, обремененная рентой, переходит к его родственникам, которые не намерены отвечать по его долгам, но хотят сохранить квартиру. В таком случае при наличии соответствующей договоренности с получателем ренты они вывод квартиры из наслед-ственной массы плательщика ренты проводят путем инициирования получателем ренты спора о расторжении договора ренты по моти-ву существенного нарушения его условий, вызванного невнесением

132

Глава III . Об отдельных сделках с квартирой

рентных платежей. В такой ситуации кредитор плательщика ренты не имеет оснований вмешаться в указанный судебный процесс, по-скольку он не является стороной договора ренты, а получатель ренты не является его должником или правопреемником по долгу платель-щика ренты перед кредитором.

Материально-правовой интерес кредитора в указанном случае очевиден, он пытается не допустить вывод активов своего должника, чтобы иметь возможность обратить на них взыскания и удовлетво-рить свои требования. Между тем наследники плательщика ренты для перехода к ним обязанности по уплате долга наследодателя должны принять наследство, в размере стоимости которого они и будут нести ответственность перед кредитором. Удовлетворение иска получате-ля ренты о расторжении договора ренты с возвратом ему квартиры исключает возможность включения данного имущества в состав на-следственной массы, даже если оно фактически было принято наслед-ником как наследственное имущество, либо он принял иное имуще-ство, что автоматически означает принятие всего наследства в целом.

Наследника плательщика ренты нельзя обязать выполнять обяза-тельства по договору ренты, равно как и нельзя ему препятствовать в осуществлении им своих прав в части признания иска, дачи согласия на добровольное расторжение договора ренты и др., поскольку сами по себе указанные действия являются правомерными, что не лиша-ет кредитора добиваться обращения взыскания на иное имущество своего должника. Требование о признании договора незаключенным или недействительным, равно как и о понуждении к его исполнению может принадлежать только его сторонам, поскольку наделение та-ким правом любого заинтересованного лица привело бы к наруше-нию стабильности гражданского оборота, к произвольному вмеша-тельству третьих лиц в правоотношения сторон по сделке, что недо-пустимо в силу ст. 1 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2014 г. по делу № 33–46113/14). Исключение со-ставляет случай оспаривания любых сделок и действий гражданина, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, где для этого предусмотрены специальные правила.

Такой подход права кредитора не нарушает, поскольку он не лишен был возможности изначально при заключении сделки с должником по-заботиться о надлежащем обеспечении исполнения его обязательств. Не предприняв этих мер, он тем самым принял на свой счет риск от-сутствия у должника имущества, достаточного для погашения его долговых обязательств. Кроме того, кредитор не лишен возможности

133

§ 2 . Рента и пожизненное содержание с иждивением

получить удовлетворение своих требований за счет иного имущества должника при его наличии.

Намного лучше для кредитора плательщика ренты выглядит дело в случае, когда получатель ренты умирает, при жизни не успев за-явить требование о расторжении договора ренты, поскольку в этом случае он прекращается, и квартира в любом случае переходит в на-следственную массу плательщика ренты (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2015 г. № 33–16340/2015).

В силу п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под вы-плату ренты, может быть передано получателем ренты в собствен-ность плательщика ренты за плату или бесплатно. В тех случаях, ког-да имущество под выплату ренты передается бесплатно, размер по-жизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с за-коном величины прожиточного минимума на душу населения в соот-ветствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федера-ции указанной величины — не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России.

В целом по России величина прожиточного минимума за III квартал 2015 г. на душу населения 9 673 руб., для трудоспособного населения — 10 436 руб., пенсионеров — 7 951 руб., детей — 9 396 руб. (п. 1 Постанов-ления Правительства РФ от 30.11.2015 г. № 1291 «Об установлении ве-личины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Россий-ской Федерации за III квартал 2015 г.»).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизнен-ной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Данные пра-вила действуют в отношении ранее заключенных договоров пожиз-ненной ренты в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем величина прожиточного минимума. Если указанные до-говоры не будут приведены сторонами в соответствие с названными требованиями, то к отношениям сторон указанных договоров с мо-мента их заключения применяются правила определения размера со-ответствующих выплат (Федеральный закон от 30.11.2011 г. № 363-ФЗ

134

Глава III . Об отдельных сделках с квартирой

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий-ской Федерации»).

Следует учитывать, что названные требования относятся не ко всем договорам пожизненной ренты, а только к тем из них, по которым имущество передавалось под выплату ренты бесплатно. Если оно передавалось на возмездной основе, то рентные платежи не привязываются к величине прожиточного минимума на душу насе-ления и подлежат уплате по согласованным в договоре ставкам (Апел-ляционное определение Московского городского суда от 16.10.2013 г. по делу № 33–30273).

Несмотря на то что названным законом предусмотрено распростра-нение правил об определении размера ренты в зависимости от вели-чины прожиточного минимума вне зависимости от того, переоформ-лен или нет соответствующий договор пожизненной ренты, отказ или уклонение плательщика ренты от его переоформления может рас-сматриваться как нарушение условий договора в случае, если он при этом продолжает вносить рентные платежи в размере ниже величины прожиточного минимума на душу населения, что является основани-ем для расторжения договора (Определение Московского городского суда от 07.10.2013 г. № 4г/6–9859).

§ 3. Дарение квартиры

Одной из самых распространенных сделок с квартирой или с доля-ми в праве собственности на нее является дарение, которое позво-ляет передать право собственности безвозмездно, т. е. без всякого встречного предоставления со стороны одаряемого. Такая конструк-ция удобна собственнику в случае, если он хочет при жизни передать свое имущество наследникам, с которыми у него установились дове-рительные отношения, и оснований усомниться в их добропорядоч-ности у него не имеется.

Подаренная собственником при жизни квартира или доля в пра-ве на нее исключаются из его наследственной массы после смерти, даже если переход права собственности на нее не был зарегистри-рован в ЕГРП. Поскольку имущество в такой ситуации служит пред-метом уже исполненного обязательства, одаряемый вправе предъ-явить иск о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на него к наследникам дарителя (Апелляцион-ное определение Московского городского суда от 30.09.2014 г. по делу № 33–23476/14).