أسس و العقارى السوقالتقييم

أنيس رجائي / احمد الدكتور األستاذ

بكلية الخرسانية المنشآت أستاذالقاهرة جامعة الهندسة

و العقارى التقييم مركز مدير والبناء تكنولوجيا

التقييم أسس و العقارى قالسوأنيس . رجائي أحمد د ( 1 ) أ

العقارى :- السوق خواصالتالية :- بالخواص يتميز سوق هو

. للتبادل قابلة المنتجات لديهم المتوافر البائعين و المشترين من كافي عدد يوجد

المنتج . عن معلومات . الحكومة من جدا قليل تدخل المن توفير نقله . تسهولة سهولة و ج

المثالي :- السوقالكفاءة درجات أعلى فى كفء سوق هو

كالتالي فخواصه كفء غير العقارى :- السوق

تبادل يمكن ال و مميز خاصة ) ( . هالمنتج مميزات له عقار كل دراية لديهم متوفر غير المشترين و البائعين من كبير عدد

السوق بأسعار على كاملة تؤثر التى العوامل و

العقارات . سعر من المشترين و البائعين إعداد تتغير األحيان من كثير فى

مشترين " " " " . وضعا سوق أو بائعين سوق لتخلق التزان تحكم العقارى النظم هالسوق و القوانين من العديد

الديمقراطية ) الدول أغنى فى حتى قوانين –الحكومية

المتحدة ( . الواليات و كندا فى اإليجارات تحديد . نقلها يمكن ال العقارات . جدا متقلبة غالبا العقارات فأسعار السابقة لألسباب

عليه :- المؤثرة العوامل و العقارى السوق خواصالعقارات (1 نقل قابلية : عدم

كسلعة العقارات فان للنقل قابلة غير العقارات الن نظرا

التى و للنقل القابلة األخرى السلع عن أساسيا اختالفا تختلف

العقارات حالة فى أما فقط النقل أسعار على بيعها مكان يؤثر

سعر على مؤثر عامل أهم و اكبر فان للنقل قابلة غير فألنها

ثانيا الموقع و أوال الموقع هو ألن العقارات ثالثا الموقع و

من نقلها يمكن ال و الكبير العرض حسب توفيرها يمكن ال األرض

يراد حين إلى تخزينها يمكن ال األرض ان كما ضعيف الطلب حيث

يمكن . العقار بائع و خواص هاستعمالها إظهار اإلعالن طريق عن

السلعة نقل هو عملة له يمكن ال الذى الوحيد الشئ لكن و السلعة

.

المعلومات :- (2 توافر

لخاصة المعلومات من الكثير عن البحث المقيم على يجب

السياسي المناخ و البيئة باالقتصاد حالة و االجتماعي و

له ليمكن المنطقة لسكان الدخل متوسط و التعداد و منطقة ألي

بالمنطقة . عقار أى لسعر مناسب تحليل عملالسوق :- (3 تحليل

التعداد ) , السكانية البيانات يشمل ان يجب السوق تحليل

الزواج , , , , ( . التعليم الدخل متوسط السكان نوعية األعمار توزيع

بتقسيم السوق تحليل تحسين يمكن خواص هو ذات أجزاء إلى

مثل :- محددةسكن ) , - متوسط سكن العقار نوعية فى السكان رغبات

خدمات ..... , , , ترفيهية أنشطة مهنية أنشطة فاخر

تعليمية ( السكان عن بيانات معرفة طريق عن يمكن Demographyو

العقارات مستوى و العقارات على المحتمل الطلب تقدير

منطقة . ألي المطلوبة الخدمات حجم و نوعية و المطلوبة

.

االستيعابية " " الطاقة دراسة تعتبر "Absorbing Capacityو

عدد دراسة فهي السوق لتحليل الهامة الدراسات احد منطقة ألي

فترة فى شغلها يمكن التى سكنية الغير و السكنية الوحدات

ألي .. الموجود المعروض و واحدة منطقة فى محددة زمنية

فى و المتاح لطلب ضوء فى االعتبار عين فى وضعة يجب منطقة

هل باختصار مستقبال المتوقعة الفراغات و األشغال نسبة ضوء

؟ ! أوال جديد لبناء حادة هناكظاهرة :- حدثت الثمانينات فى المتحدة الواليات فى

“ Over Building “

ما مثل التسعينات حتى شغلها يتم لم منشات عنها نتج و

يتحمل الذى الطلب من اكبر بناء تم حيث الجديدة المدن هشابهالعرض تحدد التى السكانية الدراسات ضعف نتيجة السوق

الطلب . و " االستيعابية" من الطاقة جزء تكون أن يجب منطقة ألي

جديد . مشروع أى نجاح احتمال من للتحقق الجدوى دراسةالظروف بكل تهتم ان يجب جديد مشروع ألي الجدوى دراسة

مثل المشروع على المؤثرة الحكومية التدخالت و المستقبلية

أو العقارية الملكية على تؤثر جديدة قوانين سن أو الطرق شق

الخ .... . العقارات إيجاراتالتمويل :- (4 تكلفة

العقارى القرض على المدفوعة الفائدة هو التمويل تكلفة

الطلب قل التمويل تكلفة ارتفع كلما شابه ما أو فوائد هيئة على

النقود توفير على تعتمد أحيانا التمويل تكلفة صحيح العكس و

النقود على الطلب حجم و األجنبية العمالت أمام العملة اتزان و

Money Sapply . عوامل هى و العام االقتصادي المناخ بالتالى و

اساسى . تأثير فيه تؤثر لكنها و العقارى السوق نطاق عن تخرج

القروض :- أنواع و المال رأس مصادراإلنشاء : لمشاريع األجل قصير Construction Loan تمويل

األجل : طويل Mortgage تمويل

التمويل :- أنواع Debt investorsإقراض -

Equity investors مشاركة-

لقاء ا للممول العقار مالك على مديونية هو العقارى لتمويل

سعر فتغير لذلك و المديونية هذه لسداد ضمان و تمويل تكلفة

فقط . العقار صاحب ضد أو لصالح يكون العقارالسلع :- قيمة تخلق التى العناصر

هى :- و سلعة ألي قيمة تخلق عناصر أربعة هناكالسلعة* على Demand : الطلب

للسلعة . مشترين وجود عنه يعبرالسلعة* : Utility استخدام

يوجد ان السلعة .فهو استخدام فى ائدة

السلعة* Scarcity : ندرة

متوفر . كافى عرض هناك يكون ال حين تحدثألخر* شخص من السلعة ملكية نقل Transferability . قابلية

يمكن قيمة للسلعة يصبح السابقة العناصر جميع تتوفر حين

ملكية لنقل دفعها الواجب النقود كمية و حسابها و تقييمها

السلعة . ثمن هى السلعةللمنظمات قوانين و قواعد توجد األحيان من كثير فى

يستخدمها التى تلك خالف العقار قيمة تتطلب المالية و الحكومية

تخدم القيمة من متعددة أنواع هى و الملكية لنقل المشترين

مثل :- اجلها من تستخدم التى األهداف

Assessd value , Mortgage loan value , Capitalized value , Book value ,

Value in use , Cash value , Improved value , Insurable value ,

Appraised value , Exchange value , Liquidation value , Investment

value , Rental value , Salvage value , Depreciated value , Replacement

value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value .

-: فمثال خاص يستخدم سابق تعريف كلعن البحث يكون الشراء بغرض االقتراض عند

Market value

Depreciated cost valueأو

Rental value أو

المستخدم التقييم طريقة . حسب

الحساب فيكون العقارية الضرائب حالة فى أماطريق Assessed value عن

. العوايد أو Market Price ؟ السوق سعر تعريف

فى العقار يغلها ان يمكن التى احتماال األكثر التقديرية القيمة

الس ظروف لشكل معرض منافس و مفتوح و وسوق العادل ق

بحالة علم و بمهارة المشترى و البائع من كل يتصرف بحيث

عادية . غي تمويل بشروط متأثر غير السعر ان بفرض و السوقعلى :- يبنى التعريف و

الصفقة . (1) إلتمام متحمسين المشترى و البائع (2) لصالحة يتصرف و بالسوق دراية على الطرفين من كل

الشخصي . السوق . (3) فى مناسبة فترة العقار العرض تمالعادية . (4) التمويل وسائل من يقابله ما أو نقدا الدفع

(5) أحد يعرضها عادية غير تمويل بظروف متأثر غير الثمن

الصفقة . أطراف

:- البيع ثمنعن تختلف ان يمكن هذا و الفعلي البيع به يتم الذى الثمن

) ( هبوطا و صعودا السوق السعر يو سعر هذا على ؤثر

معينة زمنية فترة فى الصفقة إتمام فى المشترى أو البائع رغبة

يوافق قد أخرى ناحية من التفاوض فى أيهما قدرة على تؤثر قد

( مع سريع بيع مال هو الوقت باعتبار سريع بيع على البائع

المال . بعض خسارة :- التكلفة

ثمن للمشترى تكلفتها هو سلعة على للحصول المدفوع الثمن

التكلفة لثمن مثيل يكون ال قد معين المشترى إلى التكلفة

األشخاص ) . باختالف الشراء ثمن اختالف أخر لشخصليس و عليها البناء و األرض شراء ثمن هو العقار تكلفة ثمن

بيعها . ثمن بالضرورة :- االستثمارية القيمة

و المالية حالته إلى بالنظر معين لشخص العقار قيمة هي

المستثمرين لبعض أحيانا الضريبي الوضع لديه لنقدية التدفقات

المدى على ماليا خاسرة تكون قد استثمارات شراء يقتضى

العقارية الخسارة أخر لمستثمر لها قيمة ال بالتالى و القصير

المدى . بعيد استثماري لمكسب تستخدم أحيانا

:- العقارات قيمة على المؤثرة العوامل :- بيئية و طبيعية عوامل(1)يوجد , و طبيعية إخطار توجد حيث من العقار مكان المناخ مثل

العقارات . على البيئة تأثير بتقديم يهتم بالخارج تخصص :- اقتصادية عوامل(2)

يدور الرأسمالي االقتصاد بدورة مرتبطة العقارات أسعار

االرتفاع من موجات بحوال فى بدأت االنخفاض سنهي و

من حوالي إلى ووصلت األولى العالمية الحرب :3 بعد

5 صعودا االقتصاد مرتبط العقارات سعر التسعينات فى سنوات

. هبوطا أو :- الحكومية القوانين(3)

تخصيص و اإليجارات و الهدم و بالبناء المتعلقة القوانين

العقارات . بأسعار مباشرة عالقة لها المناطق :- االجتماعية الظروف(4)سن ) الديموجرافية الظروف العام الذوق الدخل متوسط مثل

البيئي ( . الوعي األفراد Value Principles تحديد القيمة أسس

؟ عليها تبنى التى المبادئ هى ما و ؟ القيمة تأتى أين من Anticipation التوقع :- (1)

حتما يتأثر العقار مستقبال . ثمن األسعار بتوقعالطلب و العرض باتزان يخل قد األسعار التوقعات –توقع

فمثال :- العقار بنوع مرتبطةالمستوى - و الخدمات بتوافر مرتبطة السكنية الوحدات

للمنطقة ) االجتماعي لسياحية المناطق

مثال ( . الجديدة بالمدنالسوق - توقع على سعرها فى تعتمد التجارية لعقارات

لصاحبة . دخل تحقيق على العقار لقدرةالطويل - المدى على سعرها يرتفع عامة بصفة العقارات

. و المستقبلية للقيمة كمخزن الناس يشتريها لذا و

االراضى من المعروض تناقص سبه السعر ارتفاع توقع

متزايد ) ( . لطلب ثابت معروض معينة منطقة فى

قبل و الجديدة األراضي في يحدث المباني استخدامات توقع

كثيرة أحيان فى مخطط االستثمار صدور يجعل ما هو و

أحيانا المخاطر عالي . العقارى

توقعا األحيان من كثير فى تشترى العقارات فان باختصار و

أو الضرائب من للحماية أو دخل لتدر سواء المستقبلية لقيمتها

المستقبلية . للقيمة كمخزن Balance االتزان : (2)

و العرض بقوانين تتأثر ذلك مع و للنقل قابلة غير العقارات

ك مثلها ) أالطلب أرتف لطلب زاد كلما سلعة العكس عى و السعر

) هنا تنطبق لسعر تحدد التى لإلنتاج األربعة العناصر صحيح

) , , , ( أن يجب األرض إلدارة المال رأس العمالة األرض هى و

استخدام أفضل فى هدم) تكزن و لمهندسين أراضى

االتزان ( المقصود و األخرى العناصر اتزنت إذا القصيرة لعمارات

العمالة , عوامل خليط أن ا رأسهو عنه ينتج الذى اإلدارة و لمال

لها . حالة أفضل فى األرض استخدام يكون Change التغير : (3)

بتأثير للتغير معرض أخر سوق أى مثل العقارى السوق

ان يمكن ال العقارى فالسوق لذا و العمر و الطبيعية العوامل

و التعرف التقييم خبير على يجب و منطقة أى فى ثابت يظل

السوق . حالة على لتغيير لتأثير التوقع Competition المنافسة (4)

السلعة على الطلب يزيد حين أنه على مبنى المنافسة مبدأ

سلع يجلب السوق فإن ألصحابها ربح تختلق و سعرها يرتفع

إال الربح نقص و السلعة سعر النخفاض يؤدى قد مما مماثلة أخرى

الطلب . ازداد إذا

عقار ق أى حول رتأثتيمة مماثلة هبالمعروض عقارات من

تأث اكثر التجارية ما يرالعقارات تاجر فمكسب المنافسة بمبدأ ا

حي ) عام سوق يخلق مما للمنطقة آخرين تجار اجتذاب عنه ينتج

) العام الطلب يزيد لم إذا الربح قله عنه ينتج قد أو مثال الصاغة

التجار . بعض إفالس عنه ينتج قد مما Conformity التوافق (5)

عقار اكبر سعر تحقيق إلى اقرب المنطقة مع العقار توافق

ما يغل ال غالبا بها معتنى غير قديمة منطقة وسط جيدة حالة فى

فيال ) أو بوالق فى فيال مثال بها معتنى المنطقة كانت إذا يغله قد

مارينا ( . ) فى الفيال نفس أو أبوتالت فى ضخمة فيال الزمالك فى

المنطقة ( .توب

Contribution المساهمة : (6)

) ( مقدار فقط تساوى بالبناء العقار لثمن إضافة أى

( بالضرورة ليست إلضافة مساهمة العقار ثمن إلى مساهمتها

السعر ( . على تأثيرها مقدار إنما و اإلضافة تكلفة

:- ال ــــــــــــــ مثالحمام ثمن الشمالي الساحل لشاليه ثاني حمام إضافة

من حدود 8000إلى 3000حوالي فى تكون قد اإلضافة 20000جنية

. بمقدار العقار ثمن ترفع ال قد الثمن باهظة ديكورات مثال جنية

الديكورات . هذه تكلفةالخارجة : (7) Externalities العوامل

قيمة على ايجابي أو سلبي تأثير لها يكون قد الخارجية لعوامل

العقار . األربعة : (8) اإلنتاج Factors of Production عوامل

الأربعة :- العوامل من تنبع السلعة قيمة ان هى و السلعة قيمة عليها بنيت التى هى التوزيع نظرية Landاألرض -1

Laborالعمالة -2

المال -3 Capitalرأس

Managementاإلدارة -4

هو :- العناصر على العائدالمال : .1 رأس الفائدة . عائدالعمالة : .2 استعمال المرتبات عائداألرض :.3 اإليجار . عائداإلدارة :.4 األرباح . عائد

التأهيل , , , :- (9) إعادة االنحدار االتزان النمو

Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :

التالية :- بالمراحل ستمر العقاراتالطلب .1 بكثرة تتميز مرحلة هى و التحسين و النمو مرحلة

ما . منطقة أو العقار علىبسيط . .2 تغير تحت العقارات تمر حين االتزان مرحلة3. : مستوى على للحفاظ فائقة عناية تتطلب حين انحدار

التقادم . نتيجة العقارالتأهيل ) ( : .4 إعادة أو التنشيط إعادة االنتعاش

قديم . عقار على فجأة الطلب تزايد إذا المرحلة هذه تحدثبأكملها . عقارية منطقة أو عقار على تنطبق المراحل هذه

استخدام :- (10) أفضل و أعلى

" أفضل و أعلى معامل هو االراضى تقييم فى عامل أهم يعتبر

استخدام " : "Highest & best use " به المسموح القانوني االستخدام هو و

دخل . أعلى عنه سينتج الذى االستخدام أى للحدوث احتماال األكثر

نوعية و المنطقة طبيعة و الموقع تحليل من ينشأ االستخدام هذا

األرض . على بها المسموح البناء

الجدوى " " . دراسة من كجزء تتم استخدام أفضل و أعلى دراسةمثل :- احتمال من أكثر على الدراسة هذه تبنى ان يجب و

. الخالي الموقع بيع و العقار هدم . مختلف جديد بشكل بناءه إعادة و العقار هدم ( مبنى تحويل لغرض لالستخدام الحالي المبنى تأهيل إعادة

تجارى ( . أو ألدارى سكنىاألفضل " " :- و األعلى االستخدام لتحديد األربعة االختباراتفيه يتوافر ان يجب األفضل و األعلى االستخدام لتحديد

التالية :- االعتبارات فعليا Physically Possibleممكن

قانونا Legally Permittedمسموح

اقتصادية جدوى Economically Feasible له

كفاءة أعلى Maximally Productiveيعطى

العائد :-(11) انخفاض أو العائد زيادة قانون

تنفيذها . يفوق عائد تعطى التحسينات كل ليستخلق ال قد اإلضافة ان مرحلة إلى تصل عادة بالبناء التحسينات

العائد . انخفاض قانون حالة هى و اإلضافة تعادل قيمةقانون انه يقال يفوقها عائد تخلق التى اإلضافة حالة فى و

العائد . زيادةالبديلة (12) Opportunity Cost الفرصة

البديلة الفرص دراسة يجب التجارية العقارات تقييم عند

لسعر بدائل اختيار عليه يجب المقيم المختلفة لالستخدامات

Discountالخصم rate مال لرأس النهائية القيمة إلى للوصول

النقدية . التدفقاتالتعويض (13) Substitution مبدأ

بالعقارات بالمقارنة ما لعقار البدائل لتقييم يستخدم و

متماثلة . الغير األجزاء قيمة فارق إضافة و حذف و األخرىالطلب (14) و Supply & Demand العرض

ارتفاع على يقوم و سلعة سعر لتحديد اقتصادي مبدأ أشهر

السعر ان و صحيح العكس و الطلب ازدياد و العرض بنقص السعر

العاملين . اتزان على مبنى للسلعة الفعلي

الفائضة :- اإلنتاجيةالمصروفات و الدخل بين الفارق

العمالة ) + + + ( –الدخل= اإلدارة األرض المال رأسأو ) ( العائد األرض بإيجار االقتصاد فى تعرف هى Landو

rent

:- التقليدية التقييم طرقهى :- و رئيسية طرق ثالث إلى تنقسم هذه و

:- التكلفة حساب - طريقة 1

اآلتي :- الحساب على تعتمد و1- " أفضل و أعلى تحليل استخدام األرض قيمة حساب

. " سابقا الوارد التحليل استخدام لشروط وفقا استخدامبالحصر -2 سواء التكاليف بطريقة المنشات خاصة –حساب

مكتملة الغير النقدي –لألعمال المعامل طريقة أو

P D

S S , d

( Constructionلإلنشاءات Index ) سعر حساب بطريقة أو

البناء مستوى –وحدة و البناء نوعية على تعتمد التى و

المنشأ . مسطح اجمالى و التشطيباتالعمر -3 على يعتمد الذى و للمنشأ إهالك معامل حساب

هذا و للمنشأ االقتصادي العمر فقط ليس و للمنشأ الفعال

من تنتج طبيعية اهالكات إلى يقسم ان مكن المعامل

( المعتاد ( Physical Deteriorationاالستخدام يمكن – هذه و

قد التى ألداء فى اهالكات و مقبولة بتكلفة عالجها

( المجتمع احتياجات تغير من ( Functional Obsolescenceتنتج

اهالكات أو أعلى بتكلفة لكن و للعالج قابلة أيضا هى و

( خارجية عوامل Externalنتيجة Obsolescence ) تغير مثل

المنطقة –استخدام مثال يمكن –لألسوأ ال غالبا هذه و

. يمكن الثالثة االهالكات هذه معامالت بإدخال و عالجها

الحالية . المنشأ قيمة حساب :- السابقة البيوع - طريقة 2

لبيع الحالية السوق أسعار على أساسا الطريقة هذه تعتمد

للعقار . مماثلة عقارات ) ( المستحيل من انه حيث و مقارنه عقارات التقييم موضع

المناسبة التعديالت عمل فيجب تماما متماثلين عقارين إيجاد

تمثل التى البنود قيمة بخصم المقارنة العقارات أسعار على

لعقار ميزة تمثل التى البنود قيمة إضافة و المقارن للعقار ميزة

التقييم . موضوع العقار قيمة لحساب ذلك و التقييم- طريقة حساب رأس مال الدخل :- 3

تعتمد و التجارية العقارات تقييم فى غالبا تنجح طريقة هذه و

النقدية التدفقات صافى مال لرأس الحالية القيمة حساب على

. الطريقة تقتضى و االقتصادي عمرة خالل العقار يغلها التى

سعر معدل و العقار اهالكات و مصروفات و بإيرادات اإللمام

إلى للوصول االستثمارات من النوع هذا على المقبول الخصم

العقار . عمر خالل النقدية التدفقات مال رأسالمفاضلة التقييم خبير على و النتائج هذه تتفق إال المعتاد و

العقار . حالة عن تعبر قيمة أفضل إلى للوصول بينها

:- الخالصـــــــــــــةو , , متى و لماذا لفهم الرئيسية المفاتيح هى السابقة المبادئ

أساس هى و العقارات سعر تحديد فى العوامل بعض تتحكم كيف

العقار . قيمة حول رأى لتكوين العلمي

التقييم عملية أسس :- التقييم عملية خطوات

( رقم منظمة( 1شكل عملية إلجراء الالزمة الخطوات يوضح

التالي :- فى تلخيصها يمكن و عقار لتقييم :- التقييم موضوع تحديدأ(

تحديد :- تشمل والموجودة , .-1 المباني الموقعالمقيم . -2 العقار ملكية نوع تحديد3- ( القيمة باختالف تختلف تقييمها المطلوب القيمة تحديد

تحديدها ( . المطلوبالتقييم -4 من الغرض طالب –تحديد بين باالتفاق تتم هذه و

الخبير . و التقييمالتقييم . -5 تاريخ تحديد

6- : هذه التقييم قيمة من تحد خاصة عوامل أى تحديد

عن التقرير طالب إطالع و المقيم لحماية المحددات

للتقييم . المحددة العوامللعمل األنسب الطريقة تحديد يتم السابقة المعلومات من

واحدة الصالحة الطريقة تكون األحيان من كثير فى و التقييم

المعلومات . من المزيد جمع لتعذر فقطب(

:- عليها الحصول مكان و المطلوبة المعلومات تحديدالمعلومات نوعية تحديد يتم التقييم نوع تحديد تم متى

المقيم يكون ان يجب و طريقة لكل المناسبة و المطلوبة

مصادرها . و المعلومات جمع بكيفية ملم

ت( :- المعلومات من التحقق و تسجيل و ج( جمع

إلى :- المعلومات تقسيم يمكن :- عامة ( معلومات 1 ج-

المجاورة .–المدينة –المحافظة –البلد المنطقة :- بالعقار خاصة ( معلومات 2 ج-

البناء .–الموقع :- التقييم بطريقة خاصة ( معلومات 3 ج-

التكلفة . - طريقةالسابق . - البيع طريقةالمصروفات . - و الدخل رأسمال طريقة

:- للعقار استخدام أفضل و أقصى ( تحديد د

و ألقصى العقار الستغالل الضاغطة السوق قوى لتحديد

التحليل ) ( . هذا العقار استخدام فى ربحية أعلى استخدام أفضل

, , مسطح و نوعية األرض قطعة إبعاد الموقع مراعاة يقتضى

, هذه مواءمة مدى و األخرى الطبيعية الخواص جميع البناء

أحسن و أفضل يخدم هل بمعنى السوق لمقتضيات الخواص

مثل السوق مؤشرات توضحها التى و السوق متطلبات استخدام

؟ الطلب و العرض :- األرض قيمة ( تقدير هـ

الخدمات و الطبيعية الخواص مقارنة المرحلة هذه فى يتم

) ( القريبة بالمواقع بمثيالتها البناء شاملة غير للموقع المجاورة

يتم . سبق ما على بناءا مماثل استخدام أحسن و أفضل لها التى

موقع بين الجوهرية االختالفات لتعكس األرض سعر تعديل

. على بالحكم و المقارنة هذه من و المقارنة المواقع و التقييم

األرض . سعر تحديد يتم المجاورة المواقع أسعارالموقع) ( ) ( Site valuationتقييم

الطــرق ( بأحد ) التحســينات المبــنى قيمة ( تقــدير و :- المعروفة الثالثةالتكلفة . - طريقةالسابقة . - بالبيوع المقارنة طريقةللدخل . - الرأسمالية القيمة حساب طريقة

:- السابقة النتائج بين ( التوفيق زللعقار . واحدة قيمة تنتج ال السابقة الطرق عادة

يجب إنما و المتوسطة القيمة يأخذ أن أبدا يجب ال المقيم

مقارنة وزن بأكبر تحظى التى للطريقة األكبر الوزن إعطاء

العقار . قمة دقة بأكبر تعكس التى و األخرى بالطرق للتقييم النهائى التقرير ( إعداد ح

إطارها فى وضع التى المحددات يحوى ان يجب التقرير هذا

( و التقرير لصالحية المحددة بالشروط قائمة هى و التقرير

التقرير ( . تحتها وضع التى العامة الظروف و المقيم لدور محددةللقارئ التقرير مالبسات لتوضيح و أوال المقيم لحماية ذلك و

الخطوات . على للتأكيد المقيم من شهادة التقرير يحوى كما ثانيا

و التقرير طالب لصالح ذلك و التقرير إلعداد اتبعها التى

التقرير على للحكم و المختلفة التقييم تقارير توافق ألحكام

موحدة بطريقة

التقييم عملية ( خطوات 1 ) شكل

المشكلة- 1 تحديد

مصادرها- 2 تحديد و المطلوبة البيانات اختيارالمنطقة عن عامة بيانات

الموقع المبنى –بيانات عن البيع –بيانات حركة و تكاليف عن بياناتالمصروفات و الدخل بيانات

الضرورية –تسجيل –تجميع- 3 البيانات من التحققالعامة البيانات

الدولة المنطقة المدينة الحى

التخصصية البياناتالعقار موقعالتحسينات اإلنشاءات

طريقة لكل البيانات

تقييم البيع بيانات

التكلفة بياناتبيانات و الدخل

المصاريف للموقع- 4 استخدام أفصل و أعلى األرض- 5تحديد قيمة تقدير

الثالثة- 6 التقييم طريق عن القيمة تقديرالتكلفة . –أ حساب

السابق –ب البيع مقارنةالدخل –ج رأسمال حساب النهائى- 7 التقدير إلعطاء المقدرة القيم بين النهائية- 8التوفيق التقديرية القيمة تدوين و التقرير إعداد