ïì ÿê`øÙÙî éö î÷ö îðTOD Influence Zoneethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2017/TU_2017...1 ü×aü ì÷î óîíd ñúÖøìï×Ü Ù èúÖþèÿë î øë ôô\ï

$Page 1: ïì ÿê`øÙÙî éö î÷ö îðTOD Influence Zoneethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2017/TU_2017...1 ü×aü ì÷î óîíd ñúÖøìï×Ü Ù èúÖþèÿë î øë ôô\ï$
ผลกระทบของคณลกษณะสถานรถไฟฟาบทเอสตอราคาคอนโดมเนยม

ใน TOD Influence Zone

โดย

นายธรวฒน เสรอรโณ

วทยานพนธนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2560

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

Ref. code: 25605902034338EVB

ผลกระทบของคณลกษณะสถานรถไฟฟาบทเอสตอราคาคอนโดมเนยม

ใน TOD Influence Zone

โดย

นายธรวฒน เสรอรโณ

วทยานพนธนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2560

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

Ref. code: 25605902034338EVB

RELATIONSHIP BETWEEN BTS RAILWAY STATIONS CHARACTERISTICS AND THE PRICE OF CONDOMINIUM WITHIN

TOD INFLUENCE ZONE

BY

MR. THEERAWAT SEREARUNO

A THESIS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE

(REAL ESTATE BUSINESS) FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2017

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

Ref. code: 25605902034338EVB


(1)

หวขอวทยานพนธ ผลกระทบของคณลกษณะสถานรถไฟฟาบทเอสตอราคาคอนโดมเนยมใน TOD Influence Zone

ชอผเขยน นายธรวฒน เสรอรโณ ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาวทยานพนธ รองศาสตราจารย ดร.สพชา พาณชยปฐม ปการศกษา 2560

บทคดยอ

งานวจยนศกษาความสมพนธระหวางคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนกบราคาของคอนโดมเนยมโดยก าหนดปจจยในการจดกลมสถานขนสงมวลชนประกอบไปดวย (1) ปจจยดานคมนาคม (Transit) (2 ) ป จจ ยด านการ เช อง โยง (Oriented) (3 ) ป จจ ยด านการ พฒนา (Development) ผลการจดกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวทดวยวธการวเคราะหการจดกลมพบวาสามารถจ าแนกคณลกษณะออกเปน 3 กลม คอ กลมท 1 : สถานศนยกลางม 4 สถาน ไดแก สถานสยาม สถานอโศก สถานอนสาวรชยสมรภม สถานหมอชต กลมท 2 : สถานทวไปม 8 สถาน ไดแก สถานเอกมย สถานนานา สถานทองหลอ สถานราชเทว สถานอารย สถานพระโขนง สถานสะพานควาย สถานสนามเปา กลมท 3 :สถานยานพาณชยกรรมม 5 สถานไดแก สถานออนนช สถานพรอมพงศ สถานชตลม สถานเพลนจต สถานพญาไท

จากการวเคราะหสมการถดถอยแบบพหเพอศกษาปจจยทมผลตอราคาคอนโดมเนยมซงประกอบไปดวย (1) ปจจยดานท าเลทตง (Location) (2) ปจจยดานโครงสราง (Structure) (3) ปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood) โดยใชขอมลคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบผลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone) จ านวน 655 แหงจาก 1035 แหง พบวาปจจยทสงผลตอราคาคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟาแตละกลมมความแตกตางกนออกไปตามการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน กลมท 1 ไดรบผลกระทบจากปจจยระยะหางจากรถไฟฟา ระยะทางจากทาอากาศยาน อาย จ านวนชน จ านวนยนต กลมท 2 ไดรบผลกระทบจากปจจยระยะหางจากสถานรถไฟฟา ระยะหางจากสวนสาธารณะ อาย จ านวนชน จ านวนยนต กลมท 3 ไดรบผลกระทบจากปจจยระยะหางจากศนยการคา อาย จ านวนชน

Ref. code: 25605902034338EVB

(2)

ผลการศกษาในครงนเปนประโยชนตอภาครฐเพอใชเปนแนวทางก าหนดนโยบายหรอมาตรการจงใจใหใชประโยชนพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวทใหเหมาะสมกบคณลกษณะของสถานแตละกลมและผพฒนาโครงการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมสามารถใชขอมลในกา รวางแผนกลยทธทางการตลาด เชน การก าหนดราคาของโครงการใหมความเหมาะสมกบความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยนทตงอยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวทในแตละคณลกษณะของสถานไดอยางมประสทธภาพสงสด

ค าส าคญ: การพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน การจดกลมคณลกษณะของสถาน คอนโดมเนยม ราคา สถานรถไฟฟาบทเอส

Ref. code: 25605902034338EVB

(3)

Thesis Title RELATIONSHIP BETWEEN BTS RAILWAY STATIONS CHARACTERISTICS AND THE PRICE OF CONDOMINIUM WITHIN TOD INFLUENCE ZONE

Author MR. THEERAWAT SEREARUNO Degree Master Of Science (Real Estate Business) Faculty/University Faculty Commerce and Accountancy

Thammasat University Thesis Advisor Associate Professor Supeecha Panichpathom, Ph.D. Academic Years 2017

ABSTRACT

This research aims to study the relationship between the characteristics of public railway stations- BTS and the price of condominiums within transit-oriented development of influent zone by using cluster analysis with TOD indicators. They consist of (1) Transit Factor (2) Oriented Factor (3) Development Factor. The group of BTS railway stations can be classified into three clusters. Cluster1: Siam station, Asok station, Victory monument station, Mochit station Cluster2: Ekkamai station, Nana station, Thonglor station, Ratchathewi station, Aree station, Phra Khanong station, Saphan Kwai station, Sanam Pao station and Cluster3: Onnut station, Phrom Phong station, Chitlom station, Phloen Chit station, Phaya Thai station. The factors that affect condominiums’ price are (1) Location (2) Structure 3) Neighborhood on the Multiple Regression analysis. Using data obtained from condominuim within TOD influence zone 6 5 5 of 1 0 3 5 projects. The result indicated that the prices of condominiums are influenced by the development within TOD influence zone of each clusters. Cluster1: The factors that affect condominiums’ price are BTS AGE NSTOREY UNIT AIRPORT. Cluster2: The factors that affect condominiums’ price are BTS AGE NSTOREY UNIT PARK and Cluster3: The factors that affect condominiums’ price are AGE NSTOREY MALL.

Ref. code: 25605902034338EVB

(4)

In sum, this study provides guideline for government sector in terms of determining policy within TOD influent zone and help developers to understand the characteristics of each clusters. In addition, they can use this information to plan the further marketing strategies.

Keywords: Transit-Oriented Development, TOD Typology, Condominium, Price, BTS Stations

Ref. code: 25605902034338EVB

(5)

กตตกรรมประกาศ

วทยานพนธฉบบนส าเรจลลวงไดดวยดเนองจากค าแนะน าและความเมตตาของ รองศาสตราจารย ดร.สพชา พาณชยปฐม ทสละเวลาอนมคารบเปนอาจารยทปรกษาวทยานพนธทคอยใหค าปรกษา แนะน าแนวทางในการเขยนเชงวชาการ และขอขอบพระคณรองศาสตราจารยเยาวมาลย เมธาภรกษ ทสละเวลาอนมคารบเปนประธานกรรมการสอบวทยานพนธและใหค าแนะน าวทยานพนธ ผวจยขอกราบขอบพระคณผชวยศาสตราจารย ดร.กงวาน ยอดวศษฎศกด ทสละเวลาอนมคารบเปนกรรมการสอบวทยานพนธ ใหค าแนะน าและแกไขเนอหาวทยานพนธใหสมบรณ ผวจยขอขอบพระคณ กองส ารวจและแผนทส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร ส าหรบการเออเฟอขอมลระบบสารสนเทศภมศาสตร เพอใชในงานวจยน

ธรวฒน เสรอรโณ

มหาวทยาลยธรรมศาสตร พ.ศ.2561

Ref. code: 25605902034338EVB

(6)

สารบญ หนา

บทคดยอภาษาไทย (1) บทคดยอภาษาองกฤษ (2) กตตกรรมประกาศ (3) สารบญตาราง (7) สารบญภาพ (9) บทท 1 บทน า

1.1 ทมาและความส าคญ 1 1.2 ค าถามการวจย 3 1.3 วตถประสงคของานวจย 4 1.4 ขอบเขตการวจย 4 1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 4 1.6 ค าจ ากดความทใชในงานวจย 4

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

2.1 แนวคดการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน 8 2.1.1 ประโยชนของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน 10 2.1.2 บรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาพนทโดยรอบสถาน 11

ขนสงมวลชน (TOD Influence Zone) 2.2 แนวคด Node-Place Model กบการใชจ าแนกคณลกษณะของสถาน 14

ขนสงมวลชน 2.2.1 การจ าแนกลกษณะของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน 18

2.3 งานวจยทเกยวกบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน 26

Ref. code: 25605902034338EVB

(7)

หนา 2.3.1 ประเทศจน 26 2.3.2 ประเทศเนเธอรแลนด 27 2.3.3 ประเทศสวตเซอรแลนด 29

2.4 แนวคด Hedonic Price Model กบการประยกตใชกบราคาคอนโดมเนยม 38 2.5 ขอก าหนดและกฎหมาย 47

2.5.1 ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 47 2.5.2 รถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร 49 2.5.3 แผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ.2554 – 2558 51

2.6 กรอบแนวคดในการวจย 55 บทท 3 วธการวจย

3.1 ประชากรและกลมตวอยาง 57 3.1.1 สถานขนสงมวลชน 57 3.1.2 คอนโดมเนยม 57

3.2 ขนตอนการพฒนาเครองมอทใชในการเกบขอมล 59 3.2.1 สกดปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน 59 3.2.2 สกดปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาคอนโดมเนยม 60

3.3 การเกบขอมล 61 3.4 การวเคราะหขอมล 63

บทท 4 ผลการวจย

4.1 สถานขนสงมวลชน 64 4.1.1 การจดกลมสถานขนสงมวลชน 64 4.1.2 คณลกษณะของสถานแตละประเภท 67

4.2 คอนโดมเนยม 73 4.2.1 คาสถตของขอมลกลมตวอยางคอนโดมเนยม 73 4.2.2 ความมนยส าคญทางสถตของปจจยทมผลตอราคาคอนโดมเนยม 73

Ref. code: 25605902034338EVB

(8)

หนา บทท 5 สรปและอภปรายผลการวจย

5.1 อภปรายผลการวจย 98 5.1.1 สถานศนยกลาง 98 5.1.2 สถานทวไป 99 5.1.3 สถานยานพาณชยกรรม 100

5.2 ประโยชนทไดจากงานวจย 111 5.3 ขอเสนอแนะในการศกษาครงตอไป 112 5.4 ขอจ ากดของการศกษา 113

รายการอางอง 114

ภาคผนวก 120

ภาคผนวก ก ขอมลทวไป 121

ภาคผนวก ข ผลการวเคราะห 133

ประวตผเขยน 141

Ref. code: 25605902034338EVB

(9)

สารบญตาราง ตารางท หนา

2.1 สรประยะของบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน 13 2.2 คณลกษณะของสถานขนสงมวลชน 24 2.2 คณลกษณะของสถานขนสงมวลชน (ตอ) 25

2.3 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานจากการทบทวนวรรณกรรม 31 2.3 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานจากการทบทวนวรรณกรรม (ตอ) 32 2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน 35

2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน (ตอ) 36 2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน (ตอ) 37 2.5 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมจากการ 41 ทบทวนวรรณกรรม 2.5 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมจากการ 42 ทบทวนวรรณกรรม(ตอ) 2.6 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยม 44 2.6 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยม (ตอ) 45 2.6 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยม (ตอ) 46 2.7 จ านวนผโดยสารของรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร 50 2.7 จ านวนผโดยสารของรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร (ตอ) 51 2.8 สรปการพฒนาโครงการรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานครสายสขมวท 53 4.1 คาสถตของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟา 73 4.2 คาสถตของคอนโดมเนยมในแตละกลมของสถานรถไฟฟา 74 4.3 คาสถตของคอนโดมเนยมในสถานรถไฟฟากลมท 1 77 4.4 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบ 78 สถานรถไฟฟากลมท 1 4.5 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย 79 รอบสถานรถไฟฟากลมท 1

Ref. code: 25605902034338EVB

(10)

ตารางท หนา

4.6 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1 80 4.7 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 81 4.8 คาสถตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 2 83 4.9 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบ 84

สถานรถไฟฟากลมท 2 4.10 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย 85

รอบสถานรถไฟฟากลมท 2 4.11 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 2 86 4.12 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 2 87 4.13 คาสถตของคอนโดมเนยมในสถานรถไฟฟากลมท 3 88 4.14 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบ 90

สถานรถไฟฟากลมท 3 4.15 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย 91

รอบสถานรถไฟฟากลมท 3 4.16 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 3 92 4.17 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 3 93 4.18 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในแตละกลมของสถานรถไฟฟา 96 5.1 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยใน 107

แตละกลมของสถานรถไฟฟา

Ref. code: 25605902034338EVB

(11)

สารบญภาพ ภาพท หนา

1.1 บรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน 7 TOD Influence ของรถไฟฟาสายสขมวท

2.1 รปแบบของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน 9 2.2 ระยะของบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน 12

2.3 แสดงถง Node-Place Model 15 2.4 แสดงถงปจจยของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน 16 2.5 ลกษณะของสถานรปแบบ Raise the Bar 19

2.6 ลกษณะของสถานรปแบบ Catalyze 20 2.7 ลกษณะของสถานรปแบบ Connect 21 2.8 ลกษณะของสถานรปแบบ Transition 22 2.9 ลกษณะของสถานรปแบบ Plan and Partner 23 2.10 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในเมองปกกง 27 2.11 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในประเทศเนเธอรแลนด 28 2.12 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในประเทศสวตเซอรแลนด 30 2.13 ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 48 2.14 ผงการใหบรการรถไฟฟาบทเอส 49 2.15 แผนการพฒนาโครงสรางพนฐานระบบราง 54 2.16 กรอบแนวคดการวจย 55 3.1 กลมตวอยางในการศกษา 58 3.2 สรปการเกบขอมล 62 4.1 กราฟแสดงการจ าแนกกลมของสถาน 65 4.2 การจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟาสายสขมวท 66 4.3 คณลกษณะของสถานรถไฟฟากลมท 1 67 4.4 การจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 1 68 4.5 คณลกษณะของสถานรถไฟฟากลมท 2 69 4.6 การจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 2 70

Ref. code: 25605902034338EVB

(12)

ภาพท หนา

4.7 คณลกษณะของสถานรถไฟฟากลมท 3 71 4.8 การจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 3 72 4.9 การกระจายตวของตวแปรราคา PRICE 75 4.10 การกระจายตวของตวแปรราคา ln(P) 76 4.11 การเตบโตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1 80 4.12 การเตบโตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 2 86 4.13 การเตบโตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 3 92 5.1 การใชประโยชนทดนของสถานรถไฟบทเอสสายสขมวท 100 5.2 ลกษณะของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1 101 5.3 ลกษณะของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 2 102 5.4 ลกษณะของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 3 103 5.5 ความหนาแนนของคอนโดมเนยมในบรเวณรถไฟฟาสายสขมวท 105

Ref. code: 25605902034338EVB

1

บทท 1

บทน า

1.1 ทมาและความส าคญ

ปจจบนการพฒนาเมองในยคใหมจะมการประยกตใชแนวคดการเตบโตอยางชาญฉลาด หรอ Smart Growth เพอตอบสนองตอการใชทรพยากรธรรมชาตทมอยอยางจ ากดใหกอเกดประโยชนสงสด ซงหนงในแนวคดนนกคอ การพฒนาพนทโดย พนทรอบสถานขนสงมวลชนตามแนวคด Transit-Oriented Development ซงเนนแนวคดทเชอมโยงชมชนเมองเขาดวยกนโดยใชระบบขนส งมวลชนเ พอท า ให เก ดการ พฒนาอย า งย ง ยน (Calthorpe Associates, 2011; Metropolitan Council, 2013; Sim, Krause, & Winson-Geideman, 2016) การพฒนาพนทตามแนวคด TOD จะสามารถแบงบรเวณการพฒนา (TOD Influence Zone) เปน 3 บรเวณ (Sewa, 2016; UTTIPEC, 2012) ดงน 1. Intense TOD Zone โดยจะมระยะนบจากจดกงกลางของสถานคอบรเวณอยท 300 เมตรรอบสถานขนสงมวลชน 2. Standard TOD Zone โดยจะมระยะบรเวณอยท 800 เมตรรอบสถานขนสงมวลชน 3. TOD Transition ZONE โดยจะมระยะบรเวณอยท 2000 เมตรรอบสถานขนสงมวลชน องคประกอบของการพฒนา TOD มดงน 1. ความหนาแนนของการใชประโยชนทดนเพอสงเสรมใหเกดการใชประโยชนทหลากหลายภายในพนท 2. การพฒนาแบบ Mixed use เพอใหเกดการใชพนทอยางคมคาและเพมความหลากหลายในเกดขนในยานโดยรอบสถานรถขนสงมวลชน 3.ระบบคมนาคมภายในบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟาทมความหลาหลายรวมไปถงทจอดรถเพอเปนจดขนลงสถานขนสงมวลชน 4. ทางเดนเทาเพอสงเสรมใชเกดการเดนในพนทมากขนและลดการใชรถยนตสวนบคคล (Calthorpe Associates, 2011)

การน าแนวคดเรองการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนมาประยกตใชกบการพฒนากรงเทพมหานครนนจงมมากขนเรอย ๆ เชน การเพมโบนสในการพฒนาใหในบรเวณโดยระยะ 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาบทเอส ท าใหสามารถสรางพนทของอาคารเพมขนจากบรเวณอนรอยละ 20 (กรมโยธาธการและผงเมอง, 2556)

เนองจากกรงเทพมหานครถอวาเปนศนยกลางของประเทศไทย เปนแหลงรวมทส าคญของทงกจกรรมทางดานสงคมรวมไปถงกจกรรมทางดานเศรษฐกจ ท าใหกรงเทพมหานครนนมการขยายตวอยางรวดเรวตลอดเวลารวมไปถงการเพมขนของจ านวนประชากรไมวาจะเขามาท างานหรอเขามาเพอการศกษา โดยจากการศกษาการคาดประมาณประชากรของประเทศไทย ไดประมาณการประชากรในกรงเทพมหานครในป พ.ศ. 2578 จะอยท 8,124,793 คน เพมขนจากป พ.ศ. 2553 รอยละ 5 ไมรวมประชากรทไมมทะเบยนบาน (ส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต, 2558) ดวยการเพมขนของจ านวนประชากรจะเหนไดวากรงเทพมหานครมจ านวนของทอยอาศยประเภทตาง ๆ ทสงขนท าใหเกดความตองการทอยอาศยโดยรอบสถานขนสงมวลชนหรอท

Ref. code: 25605902034338EVB

2

เรยกวาสถานรถไฟฟา มมากขนเพราะความสะดวกในการเดนทางซงในตลาดทอยอาศย ธนาคารเกยรตนาคน (2559) ไดประเมนวาทอยอาศยในกรงเทพมหานครและปรมณฑลป พ.ศ. 2559 จะขยายตวรอยละ 17 เปนผลจากการเปดตวโครงการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมของผประกอบการรายใหญทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย โดยเฉพาะอยางยงในบรเวณรถไฟฟาสายสเขยวออนหรอสายสขมวท ตามการเพมขนของความตองการทอยอาศยบรเวณสถานขนสงมวลชน

รถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนเปนรถไฟฟาสายแรกของประเทศไทย เปดบรการวนท 5 ธนวาคม พ.ศ. 2542 รวมแลวมทงสน 17 สถาน มระยะทางรวมทงสนประมาณ 20 กโลเมตร โดยจะวงผานตามถนนสขมวท มสถานทเชอมตอกบระบบขนสงมวลชนอนอย 3 สถานคอ สถานหมอชต สถานพญาไท และสถานอโศก มสถานทใหญทสดคอ สถานสยาม เปนสถานทเชอมตอกบสายสลมและเปนสถานทมผใชบรการสงสดคอ 112,600 คนตอวน (ส านกการจราจรและขนสงกรงเทพมหานคร, 2558) และไดมการขยายเสนทางออกไปเปนจ านวน 2 ครงคอจากสถานออนนชไปยงสถานแบรงและจากสถานแบรงไปยงจงหวดสมทรปราการเมอเปรยบเทยบมาใชงานกบรถไฟฟ าสายสเขยวเขม รถไฟฟาใตดนสายสน าเงน แอรพอรดเรลลงค จะพบวารถไฟฟาสายสเขยวออนมผใชบรการมากทสด

การมผใชบรการรถไฟฟามากขนจงเกดการประยกตใชแนวคดการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลของกรงเทพมหานครท าใหมการเปลยนแปลงการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานขนสงมวลชน สงผลใหมผพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทงรายเลกจนไปถงรายใหญจ านวนมากตางมงพฒนาโครงการคอนโดมเนยมในพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนเปนอยางมาก จงเกดเปนการเพมจ านวนขนของคอนโดมเนยมทตดสถานขนสงมวลชน ชานน กตโสภากล (2557) ไดศกษาปจจยทมผลตอการเปลยนแปลงการใชทดนตามแนวรถไฟฟาทท าใหเกดการพฒนาเตมศกยภาพตามผงเมองรวมกรงเทพมหานครและพบวาสวนใหญแลวการใชประโยชนพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนในปจจบนนนจะเปนการพฒนาคอนโดมเนยม

จากการศกษาการแบงกลมของสถานรถไฟฟาดวยการประยกตใชแนวคด TOD นนจะสามารถจ าแนกคณลกษณะของแตละสถานในระบบขนสงมวลชน (TOD Typology) ไดออกเปนระดบทตางกนตามปจจยทใชชวดการพฒนา (TOD Indicators) จากลกษณะของสถานและการพ ฒ น า พ น ท โ ด ย ร อ บ ส ถ า น ( Lyu, Bertolini, & Pfeffer, 2016; Reusser, Loukopoulos, Stauffacher, & Scholz, 2008; Singh, Lukman, Flacke, Zuidgeest, & Van Maarseveen, 2017) จงแบงเปน ปจจยดานคมนาคม (Transit) ปจจยดานการพฒนา (Development) และปจจยดานการเชอมโยง (Oriented) เพอเปนการจดประเภทของสถานขนสงมวลชน

Ref. code: 25605902034338EVB

3

งานวจยนจงเปนการวเคราะหเพอศกษาถงความความสมพนธระหวางคณลกษณะของสถานรถไฟฟาทมผลกระทบตอราคาคอนโดมเนยมทตงอยในระยะทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวล (TOD Influence Zone) โดยใชวธการแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชลในรถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนออกเปนกลม (Cluster) ตามปจจยทใชชวดการพฒนา TOD คอ ปจจยดานคมนาคม (Transit) ปจจยดานการเชอมโยง (Oriented) และปจจยดานการพฒนา (Development) เพอแบงประเภทคณลกษณะของสถาน (TOD Typology) วาในสภาพปจจบนสถานขนสงมวลชนในสายสขมวทหรอสายสเขยวออนทง 17 สถานนนมคณลกษณะทแตกตางกนอยางไร และศกษาความสมพนธของปจจยทมผลกระทบตอราคาคอนโดมเนยมในแตละกลม(ซงจ าแนกโดยใชตวชวดการพฒนา TOD) การทบทวนวรรณกรรมพบวาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยม (Ayan & Erkin, 2014; Diewert & Shimizu, 2016; Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; Wang, Feng, Deng, & Cheng, 2016; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) จงแบงเปน ปจจยดานท าเลทตง (Location) ปจจยดานโครงสราง (Structural) และปจจยดานพนทโดยรอบ (Neighborhood) กลาวโดยสรปงานวจยนเปนการศกษาวาภายในระยะทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวล (TOD Influence Zone) ทแตกตางกนตามคณลกษณะของสถานขนสงมวลจากการวเคราะหคณลกษณะของสถาน (TOD Typology) นนมปจจยทสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมทแตกตางกนอยางไร

1.2 ค าถามการวจย

1.2.1 การจดกลมสถานรถไฟฟาสายสขมวททง 17 สถานทอยในเขตกรงเทพมหานครซงจ าแนกตามตวชวดการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Indicator) สามารถจดไดทงสนกกลม

1.2.2 ปจจยดานท าเลทตง ดานโครงสรางและดานพนทโดยรอบมความสมพนธกบราคาของคอนโดมเนยมตามแตละกลมสถานขนสงมวลชนอยางไร

1.2.3 ความสมพนธระหวางปจจยดานท าเลทตง ดานโครงสรางและดานพนทโดยรอบกบราคาของคอนโดมเนยมจากผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ในระยะทไดรบผลกระทบของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone)

Ref. code: 25605902034338EVB

4

1.3 วตถประสงคของานวจย

1.3.1 ศกษาการจ าแนกสถานรถไฟฟาสายสขมวทดวยตวชวดคณลกษณะของสถาน (TOD Indicators) ทง 3 ดานไดแก ดานการคมนาคม ดานการเชองโยง ดานการพฒนาพนท

1.3.2 ศกษาความสมพนธของปจจยทง 3 ดานไดแก ดานท าเลทตง ดานโครงสราง และดานการพนทโดยรอบ ทสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมในแตละกลมสถานรถไฟฟาซงจดกลมโดยใชคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

1.4 ขอบเขตการวจย

เสนรถไฟฟาสายสขมวทชวงแรกท เปดท าการเมอ 5 ธนวาคม พ.ศ. 2542 ซ งประกอบดวยกน 17 สถาน เรมตนทสถานออนนชและสนสดทสถานหมอชตทอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone) ของสถานรถไฟฟาสายสขมวท (ภาพท 1.1) และคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน

1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1.5.1 เพอเปนแนวทางก าหนดนโยบายหรอมาตรการจงใจใหใชประโยชนพนทโดยรอบสถานฯใหเหมาะสมกบคณลกษณะของสถานแตละกลม

1.5.2 เพอชวยผพฒนาโครงการวางแผนกลยทธทางการตลาดใหมความเหมาะสมกบความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยนโดยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวท (Influence Zone) ไดอยางมประสทธภาพสงสด

1.6 ค าจ ากดความทใชในงานวจย

1.6.1 แนวคดการพฒนาพนท โดยรอบสถานขนสงมวลชน (Transit-Oriented Development)

หมายถง เปนการพฒนาพนทใหมความคมคามากทสด ดวยการใชประโยชนทดนผสมท าใหเสยพนทไปไมมาก และการพฒนาเมองแบบกระชบท าใหลดการใชรถ ผคนสามารถใชการเดนเทาได ชวยลดปญหาโลกรอนไดอกทาง ผคนไมตองเดนทางไกลเพราะในบรเวณรอบสถานรถไฟฟาจะมทงทอยอาศย อาคารส านกงาน ศนยการคา โรงเรยน ท าใหผคนไมตองเดนทางไปไหน เปนลดการใชรถยนตสวนบคคล

Ref. code: 25605902034338EVB

5

1.6.2 บรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone)

หมายถง พนททตงอยโดยรอบสถานขนสงมวลชนและมเปลยนแปลงการใชประโยชนทดนเปนแบบผสม หรอ Mixed Use โดยจะสามารถแบงระยะของบรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนไดดวยการใชการเขาถงจากตวสถานไปยงพนทบรเวณนน ๆ เชน การเขาถงไดดวยการเดน การเขาถงไดดวยการปนจกรยาน การเขาถงไดดวยการใชรถยนตสวนตว

1.6.3 ดานท าเลทตง หมายถง ปจจยทอธบายถงทตงของคอนโดมเนยม ความสะดวกในการเขาถง

คอนโดมเนยมจากเขตการคาทส าคญของเมองซงศนยกลางเหลานจะเปนจดทมการรวมตวกนของแหลงงาน การทมความสะดวกสบายในการเขาถงแหลงงานเปนผลตอราคาของคอนโดมเนยมเชนเดยวกน การเดนทางทสะดวกมบรรยากาศทด มขนสงมวลชนหลากหลายประเภทจะท าใหลดเวลาทใชจากทพกอาศยไปยงแหลงงาน

1.6.4 ดานโครงสราง หมายถง ปจจยทอธบายถงลกษณะพนฐานภายในตวโครงการคอนโดมเนยมเชน

จ านวนของหอง จ านวนของหองน า จ านวนของหอง และพนทของโครงการ 1.6.5 ดานพนทโดยรอบ

หมายถง ปจจยทอธบายถงลกษณะโดยรอบของคอนโดมเนยม การพฒนาพนทโดยมการใชประโยชนทดนลกษณะใด เชน ศนยการคา โรงเรยน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล เปนตน การทคอนโดมเนยมมสภาพแวดลอมโดยรอบทดกจะมผลตอราคาของคอนโดมเนยม

1.6.6 Intense TOD Zone หมายถง บรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน 300 เมตร เปนพนทท

ไดรบอทธพลจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนมากทสดโดยมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลายรวมถงเปนบรเวณทปราศจากการใชรถยนต มการเดนเทาสง

1.6.7 Standard TOD Zone หมายถง บรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน 800 เมตร สามารถ

เดนไดภายในระยะเวลาประมาณ 10 นาท มการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย การความหนาแนนของโครงขายและการกระจายตวของถนน

Ref. code: 25605902034338EVB

6

1.6.8 TOD Transition Zone หมายถง บรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน 2000 เมตร เปนพนท

ทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนนอยทสด ซงจะเปนบรเวณทจะมการเปลยนถายไดเปนพนททไมไดรบอทธพลจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน แตกยงมการกระจายตวและความหนาแนนของโครงขายถนนอย

1.6.9 การพฒนาแบบผสมผสาน (Mixed Use) หมายถง การใชประโยชนทดนมากกวา 1 ประเภทภายในอาคารหลงเดยวกน

เชน อาคารหลงเดยวแตมการใชประโยชนทดนทงประเภททอยอาศยและประเภทพาณชยกรรม 1.6.10 ระบบการคมนาคมในพนท

หมายถง ความหลากหลายของระบบขนสงมวลชนในบรเวณนน ๆ ซงอาจจะประกอบไปดวยรถไฟฟา รถไฟระยะไกล รถไฟใตดน รถประจ าทาง โดยทบบรเวณทมความหลากหลายของระบบขนสงมวลชนท าใหมการสะดวกในการเดนทางสง

1.6.11 การเดนทาง หมายถง การเคลอนทจากจดหนงไปยงจดหนง ซงอาจจะมวตถประสงคท

ตางกนออกไป เชน เพอการทองเทยว เพอการศกษา เพอการงาน เปนตน 1.6.12 ความหนาแนนของการใชประโยชนทดน

หมายถง การรวมทกการใชประโยชนทดนไมวาจะเปนประเภททอยอาศย ประเภทพาณชยกรรม หรอประเภทโครงสรางพนฐาน เชน โรงเรยน มหาวทยาลย โรงพยาบาล เอาไวภายในบรเวณเดยว เพอลดการใชรถยนตสวนบคคล สงเสรมการเดนเทา ท าใหเกดเปนการกระจกตวของประชาชน

Ref. code: 25605902034338EVB

7

ภาพท 1.1 บรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน TOD Influence ของรถไฟฟาสายสขมวท โดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

8

บทท 2

วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

การวเคราะหทางดานการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนรวมไปถงปจจยทมผลกระทบตอราคาขอคอนโดมเนยมทอยในรศมนนผวจยจงไดท าการทบทวนทฤษฎและงานวจยทเกยวของ ดงตอไปน 2.1 แนวคดการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (Transit-Oriented Development)

2.2 แนวคด Node-Place Model กบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน 2.3 งานวจยทเกยวของกบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน 2.4 แนวคด Hedonic Price Model กบงานวจยทเกยวของ 2.5 ขอก าหนดและกฎหมายทเกยวของ

2.6 กรอบแนวคดงานวจย

2.1 แนวคดการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (Transit-Oriented Development)

ในปจจบนการเพมจ านวนของประชาชนท าใหเมองตาง ๆ ทวโลกเกดการขยายตวออกไป สงผลใหเกดปญหาตามมามากมาย ไมวาจะเปนปญหาดานสงแวดลอม เชน การเพมจ านวนขนของการใชรถยนตในการสนจรของประชาชนท าใหสงผลตอการเกดกาซคารบอนไดออกไซดทเปนสาเหตหลกของปรากฏการณเรอนกระจกทท าใหโลกนนมอณหภมสงขน และปญหาดานสงคม เชน การขาดแคลนทอยอาศย การยายถนฐานของประชาชนเขาไปหาแหลงงานท าใหเมองใหญทวโลกเกดความหนาแนนและเกดความไมเพยงพอของระบบโครงสรางพนฐานของเมอง การทเมองเตบโตไปอยางไรทศทาง (Urban Sprawl) ดงนน การพฒนาเมองในปจจบนจงเกดแนวคดเพอแกไขปญหาทเกดขนและเพอการพฒนาทใชทรพยากรทมอยอยางจ ากดใหเกดความคมคามากทสดหลากหลายแนวคดและแนวคดทมการน ามาประยกตใชมากทสดหลากหลายประเทศนนคอแนวคดการพฒนารอบสถานขนสงมวลชน หรอ Transit-Oriented Development

แนวคดการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเกดขนครงแรกในป ค.ศ. 1993 ทประเทศสหรฐอเมรกาโดย Peter Calthorpe (Carlton, 2007) โดยแนวคดการพฒนานจะมวตถประสงคไปทการเนนในการพฒนาทางเดนทางโดยเทา เดนทางโดยจกรยาน และเดนทางโดยขนสงสาธารณะ สงเสรมใหประชาชนนนมการลดการใชรถยนตสวนบคคล เนนการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทงสองฝง โดยทจะสงเสรมใหมการใชประโยชนทดนเปนแบบผสม หรอ Mixed Land Use มการใชประโยชนทดนทงดานอยอาศย ดานพาณชยกรรม พนทโลง รวมไปถงสวนสาธารณะ เพอใหเกดการใชประโยชนทดนใหคมคามากทสด และเนนไปทการพฒนาให เกดการกระจกตวของเมองโดยม

Ref. code: 25605902034338EVB

9

ศนยกลางคอสถานขนสงมวลชน (Calthorpe Associates, 2011; Sim et al., 2016) ท าใหเกดการใชประโยชนการระบบโครงสรางพนฐานอยางคมคาและใชประโยชนทดนใหเกดประโยชนสงทสด

จากภาพท 2.1 จะเหนไดวาการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนจะมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย ไมเปนเพยงแคการใชประโยชนทดนในรปแบบเดยว แนวคดในการพฒนารปแบบนจะมจดศนยกลางอยทบรเวณสถานขนสงมวลชนซงเปนสถานททมผคนเขามาใชบรการจ านวนมาก บรเวณถดออกมาจะเปนยานพาณชยกรรมรวมไปถงอาคารส านกงานและสวนสาธารณะ สวนของบรเวณทอยอาศยจะตงอยในบรเวณถดออกไปหรอบรเวณรอบนอก ซงจะสงผลใหเกดการเดนเทามากขนและยงเปนการลดจ านวนการใชรถยนตสวนบคคลลดการปลอยกาซเรองกระจก อกทงยงมบรเวณศนยกลางทเปนสวนสาธารณะดงดดผคนใหเขามายงพนทท าใหเกดเปนการพฒนาแบบกระชบ (Compact City) โดยจะสามาถแบงเปนองคประกอบไดดงน

ภาพท 2.1 รปแบบของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน โดย Calthorpe Associates (2011) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

บรเวณการใชประโยชนทดนประเภทศนยกลางการคา (Core Commercial Area) เปนพนทศนยกลางเศรษฐกจหลกโดยจะมการใชประโยชนทดนอยางผสมผสาม (Mixed-Use) เชน รานคา

ถนนหลก

ศนยกลางเศรษฐกจ อาคารส านกงาน

สถานขนสงมวลชน

สวนสาธารณะ

พนทอยอาศยหนาแนนนอย

ศนยกลางเศรษฐกจ อาคารส านกงาน

พนทอยอาศยอาศย

พนทอยอาศยอาศย

พนทอยอาศยหนาแนนนอย

Ref. code: 25605902034338EVB

10

รานอาหาร ศนยการคา รวมไปถงอาคารส านกงานทอยโดยรอบพนทเชนเดยวกน โดยบรเวณนจะตงอยตดกบถนนหลกและสถานขนสงมวลชนเนองจากในบรเวณนจ าเปนตอการตอตดจงตองอยในบรเวณทสามารถเขาถงไดงาย

บรเวณการใชประโยชนทดนประเภทอยอาศย (Residential Area) เปนพนทยานทอยอาศยซงจะอยในระยะทางทสามารถเดนถงสถานขนสงมวลและบรเวณศนยกลางการคาไดอยางสะดวก บรเวณโดยรอบจะประกอบไปดวยสถานขนสงมวลชนและศนยกลางการคาของเมอง

บรเวณการใชประโยชนทดนประเภทพนทสาธารณะ (Public Uses) เปนบรเวณสาธารณะจะตงอยตรงกลางระหวางการใชประโยชนทดนประเภทอยอาศยกบการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรม โดยสวนมากจะเปนสวนสาธารณะ พนทโลง อาคารสาธารณะ

บรเวณการใชประโยชนทดนประเภทอยอาศยหนาแนนนอย (Secondary Area) เปนยานทมการอยอาศยทมความหนาแนนนอย โดยจะมโครงขายในการเดนและจกรยาน ซงจะเชอมตอกนกบพนทหลก

2.1.1 ประโยชนของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน

การพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนนจะท าใหเกดประโยชนกบบรเวณพนทโดยรอบหลากหลายทาง ซงจะสามารถแบงออกมาเปน 7 ขอดวยกนดงน

1) การสงเสรมในการลดการใชเครองยนตในการคมนาคม โดยการประยกตการใชประโยชนทดนกบการวางแผนทางดานการคมนาคม ปชะชากรทจะอยภายในพนท รวมไปถงประชากรแฝงทจะเขามาท ากจกรรมภายในพนท เชน นกทองเทยว พนกงาน เปนตน

2) สงเสรมการพฒนาใหเปนไปอยางสมดล โดยจะพฒนาในสวนของพนทโดยรอบสถานขนสงมวลขนไปดวยไมเพยงแตใหมการพฒนาอยางหนาแนนเพยงแคในระยะทตดอยกบสถานขนสงมวลชนเพยงเทานน

3) สงเสรมการพฒนาใหมความกระชบและมการพฒนาอยางยงยน โดยจะพฒนาในพนททเปนทรกรางหรอพนทสน าตาลหรออตสาหกรรมเกาทมอยแลว เพอเปนการลดตนทนของโครงสรางพนฐานในเมอง

4) ผนวกเขากบเศรษฐกจภายในพนท โดยจะเปนเครองมอทชวยเพมการพฒนาในบรเวณพนทโดยรอบ

5) สงเสรมใหโครงสรางพนฐานมความยงยน โดยจะชวยลดตนทนของโครงสรางพนฐานภายในบรเวณการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนและสงเสรมใหเกดการพฒนาสเขยวดวยการใชทรพยากรทมอยอยางจ ากดใหเกดประโยชนสงสด

Ref. code: 25605902034338EVB

11

6) เพมมลคาทดน โดยพนททอยภายในเขตการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนจะมราคาสงกวาบรเวณทอยภายนอกรศมการพฒนา เนองจากผทอยภายในระยะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนนจะสามารถลดคาใชจายในดานของการคมนาคมลงได

7) เพมความปลอดภย โดยชวยใหเกดความปลอดภยใหมความไววางใจมากขน เนองจากเมอเกดการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนแลวจะท าใหเกดจ านวนของการสนจรผานหนาแนนมากขน สงผลใหบรเวณนนจะมผคนผานสนจรกนตลอดเวลาทงเชาและเยนท าใหเกด “eyes on the street” คอมคนชวยกนสงเกตเหนการณทผดปกตอยตลอดเวลา

2.1.2 บรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD

Influence Zone)

พนททตงอยโดยรอบสถานขนสงมวลชนและมเปลยนแปลงการใชประโยชนทดนเปนแบบผสม หรอ Mixed Use ซงในการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนจะสามารถแบงระดบของความเขมขนในการพฒนาออกไดเปน 3 ระดบดวยกน (Ashok Bhattacharjee; Calthorpe Associates, 2011; Sewa, 2016; UTTIPEC, 2012) ท าใหมการบงคบใชกฎหมายในบรเวณของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทตางกนออกไปรวมไปถงการใชประโยชนทดนไมวาจะเปนลกษณะของพนทอยอาศย พาณชยกรรม ทวาง หรอสวนสาธารณะจะมความแตกตางกนไปตามระยะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน ซงการแบงระยะของบรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนท าใหรถงลกษณะของการพฒนาทเกดขนจรงภายในพนทวามลกษณะเปนเชนใดและสามารถทจะสนบสนนในการเตบโตในแตละระยะทไดรบผลกระทบของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนอยางไร โดยการจดระยะบรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนจะมการแบงดวยการใชลกษณะของการเขาถงระหวางตวสถานขนสงมวลชนกบบรเวณพนท เชน การเขาถงไดดวยการเดน การเขาถงไดดวยการปนจกรยาน การเขาถงไดดวยรถยนตสวนบคคล เปนตน จากลกษณะของการเขาถงทมความแตกตางกนท าใหการพฒนาในบรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนนมความแตกตางกนไปเชนกน

Ref. code: 25605902034338EVB

12

ภาพท 2.2 ระยะของบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน โดย ผวจย, 2560.

จากภาพท 2.2 จะสามารถแบงระยะของบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลออกเปน 3 ระดบนน คอ

ระยะท 1 Intense TOD Zone เปนบรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน (Transit Node) 300 เมตร พนทนจะเปนบรเวณทไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนมากทสดโดยจะเปนระยะทมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย

Ref. code: 25605902034338EVB

13

ระยะท 2 Standard TOD Zone เปนบรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน (Transit Node) 800 เมตร พนทนจะไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนรองลงมา ในบรเวณนจะเปนบรเวณทสามารถเดนไดภายในระยะเวลาประมาณ 10 นาท

ระยะท 3 TOD Transition Zone เปนบรเวณทอยในระยะรศมของสถานขนสงมวลชน (Transit Node) 2000 เมตร พนทนจะไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนอยทสด ซงจะเปนบรเวณทจะมการเปลยนถายไดเปนพนททไมไดรบอทธพลจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน

จะเหนไดวาบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนนมความแตกตางกนออกไปซงสงผลกระทบตอการใชประโยชนจากการพฒนาในบรเวณทไดรบอทธพลทตางกน เรมจากบรเวณ Intense TOD Zone เปนบรเวณทไดรบอทธพลมากทสดการใชประโยชนทดนในบรเวณนกจะมลกษณะเปนการใชประโยชนทดนผสม (Mixed-Use) หรอในบรเวณ TOD Transition Zone ซ งเปนบร เวณท ไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเชนเดยวกนแตเพยงตอมการเขาถงเพมเตมจงตองมการพฒนาทจอดรถเพอรองรบการพฒนา ตารางท 2.1 สรประยะของบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน

หมายเหต โดย Sewa (2016) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

Intense TOD Standard TOD TOD Transition 300 เมตร 800 เมตร 2000 เมตร

อยตดกบสถานรถไฟฟามความสะดวกในการเดนเทา

อยในระยะการเดนจากสถานรถไฟฟาประมาณ 10 นาท

อยในระยะการปนจกรยานจากสถานรถไฟฟาประมาณ 10 นาท

การใชประโยชนทดนแบบผสม (Mixed use)

การใชประโยชนทดนพาณชย- กรรม ประเภทส านกงานและ

ศนยการคา การใชประโยชนทดนทอยอาศย

Ref. code: 25605902034338EVB

14

2.2 แนวคด Node-Place Model กบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

การพฒนาทใชแนวคดการในพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนนจะเนนไปทระหวางจดของการคมนาคมและการใชประโยชนทดนโดยรอบ จงท าใหมการศกษาเกยวกบความแตกตางกนของบรเวณพนทโดยรอบขนสงมวลชน จงเกดการน า Node-Place Model มาใชในการจ าแนกประเภทของ TOD ซงม Luca Bertolini ใชเปนคนแรกทประเทศเนเธอแลนด (Hynynen, 2005; Lyu et al., 2016; Reusser et al., 2008) โดยการน าปจจยดานการคมนาคม หรอ Node-Value ทอธบายถงจดของการคมนาคมประเภทตาง ๆ แบงเปนปจจย ดงน

1) จ านวนของผโดยสารทใชบรการในบรเวณสถานขนสงมวลชน เมอยงมจ านวนของผโดยสารมากทใหพนทในบรเวณมความหนาแนน

2) จ านวนประเภทของลกษณะรถไฟ ในสถานทมลกษณะรถไฟหลากหลายหรอมการเชอมตอกนระหวางรถไฟสายตาง ๆ จะท าใหพนทนนมราคาทดนทสงตามไปดวย

3) ทจอดรถและทจอดจกรยาน จดมงหมายของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนคอการลดจ านวนรถยนตสวนตว การทสถานขนสงมวลชนมทจอดรถและทจอดจกรยานทเหมาะสมจะท าใหเกดการเขาถงระบบขนสงมวลชนทสะดวกมากขน

ในสวนของปจจยดานการพฒนาในบรเวณทดน หรอ Place-Value จะอธบายจากการใชประโยชนทดนรวมไปถงเศรษฐกจโดยรอบสถานขนสงมวลชนเปนหลก แบงเปนปจจย ดงน

1) ความหนาแนนของประชากรในบรเวณพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน

2) จ านวนของพนกงานทอยภายในระยะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน

3) ลกษณะของการใชประโยชนทดน

จะเหนไดวาการใช Node-Place Model มาใชในการวดความแตกตางของสถานขนสงมวลชนในแตละสถานจะใชความสมพนธของการพฒนาดานคมนาคมและการพฒนาดานการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานขนสงมวลชน Bertolini, 2005:p111-112 อางองจาก (Lyu et al., 2016) ไดอธบายไววา หากมการพฒนาในสวนของระบบคมนาคม หรอ Node ใหมการเขาถงทสะดวกมากขนจะท าใหการพฒนาของการใชประโยชนทดน หรอ Place นนจะมความหลากหลายมากยงขนเชนเดยวกน

Ref. code: 25605902034338EVB

15

ภาพท 2.3 ลกษณะของ Node-Place Model โดย (Bertolini, 1999).ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

จากภาพท 2.11 Bertolini (1999) ไดมการแบงมตของการจ าแนกสถานขนสงมวลชนออกเปน 5 ลกษณะ โดยการน า Node-Place Model มาใช ดงน

1) บรเวณ Balance เปนบรเวณทมคา Node - Value และคา Place - Value มคาระดบปานกลาง อธบายไดวาในบรเวณนมการพฒนาทงระบบขนสงมวลชนและการพฒนาการใชประโยชนทดนอยางเหมาะสม

2) บรเวณ Stress เปนบรเวณทมคา Node - Value และคา Place - Value มคาระดบสงอธบายไดวาในบรเวณนมการพฒนาทงระบบขนสงมวลชนและการพฒนาการใชประโยชนทดนอยางเขมขน ซงท าใหราคาทดนในบรเวณนสง เนองจากมการพฒนาอยางมากท าใหมพนทวางนอยลง

3) บรเวณ Dependency เปนบรเวณทมคา Node - Value และคา Place - Value มคาระดบนอย อธบายไดวาในบรเวณนมการพฒนาทงระบบขนสงมวลชนและการพฒนาการใชประโยชนทดนอยางเบาบางซงจะเปนบรเวณชานเมองทมความหนาแนนทต า

4) บรเวณ Unsustained Node เปนบรเวณทมคา Node - Value มากกวาคา Place - Value อธบายไดวาในบรเวณนมการพฒนาระบบขนสงมวลชนทสงแตไมไดมการพฒนาทางดานการใชประโยชนทดนใหมความเหมาะสม

เขมขน

สมดล

เบาบาง

การพฒนาคมนาคม

ทไมยงยน

การพฒนาในพนท ทไมยงยน

การพฒนาคมนาคม

การพฒนาในพนท

Ref. code: 25605902034338EVB

16

5) บรเวณ Unsustained Pace เปนบรเวณทมคา Node - Value นอยกวาคา Place -Value อธบายไดวาในบรเวณนมการพฒนาการใชประโยชนทดนทสงแตมระบบขนสงมวลชนทไมดนก

การน า Node - Place Model มาใชจ าแนกคณลกษณะของแตละสถานขนสงมวลชนจะเปนการใชการพฒนาดานคมนาคมและการพฒนาดานการใชประโยชนทดนมาหาความสมพนธกนแตการใชเพยงแค Node - Value และ Place - Value นนอาจจะไมเพยงพอตอการจ าแนกคณลกษณะของสถาน เชน แมวาจะอยในบรเวณทมการพฒนาดานคมนาคมและการพฒนาดานการใชประโยชนทดนทสงกตามแตมการเขาถงทไมม มโครงสรางของถนนทไมมเหมาะสม มทางเดนเทาหรอทางจกรยานทไมเพยงพอกจะท าใหบรเวณนนไมสามารถพฒนาไดเตมทอยางทควรจะเปน ดงนนจงมการเพมตวแปรในการเชอมตอระหวางการพฒนาดานคมนาคมและการพฒนาดานการใชประโยชนทดนคอปจจยดาน Oriented

Singh et al. (2017) ไดมการน าปจจยในสวนของ Oriented มาใชในการวดระดบของสถานขนสงมวลชนในประเทศเนเธอแลนดนนคอ ปจจยดานระยะทางของฟตบาท ปจจยดานระยะทางของทางจกรยาน และความปลอดภยในบรเวณสถานขนสงมวลชน ซงจะเหนไดวาปจจยดาน Oriented มความส าคญทจะชวยอธบายการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน

(Kamruzzaman, Baker, Washington, & Turrell, 2014) ไดศกษาการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในเมอง บรสเบน ประเทศออสเตรเลย โดยมการน าปจจยดาน Oriented มาประยกตใชรวมกบปจจยดานคมนาคมและปจจยทางดานการพฒนาการใชประโยชนทดนนนคอ ความปลอดภยในบรเวณโดยรอบสถานขนสงมวลชน

ภาพท 2.4 ลกษณะของปจจยของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน โดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

17

จากภาพท 2.12 จะเหนไดวาปจจย O หรอ Oriented จะเปนตวทเชอมระหวางปจจย P Place หรอการพฒนาการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานขนสงมวลชนและปจจย N Node หรอการพฒนาคมนาคม ซงในงานวจยนผวจยไดแปลงปจจย P หรอ Place ใหเปนปจจย Development และปจจย N ใหเปนปจจย Transit

ปจจยทางดานของการเดนทาง (Transit) เปนการประยกตจาก Node - Place Model นนคอการน าปจจย Node - Value ทอธบายถงการคมนาคมมาปรบปรงเปนตวแปร Transit หรอตวแปร T ซงหมายความถงจดของการบรการขนสงสาธารณะตามสถานขนสงมวลชนในแตละสถาน คอ จ านวนของระบบคมนาคมลกษณะตาง ๆ ในพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน เชน รถไฟฟา รถไฟใตดน รถบส เนองจากการทมลกษณะของการคมนาคมทมความหลากหลายจะท าใหในบรเวณนนมจ านวนของประชาชนทจะเขามาใชบรการเพมมากขน จ านวนทจอดรถในบรเวณสถานขนสงมวลชนเพอสงเสรมใหประชาชนในพนทลดการใชรถยนตสวนบคคลและหนมาใชบรการขนสงสาธารณะมากยงขน ระยะหางจากสถานขนสงสาธารณะสถานนน ๆ ไปสจดศนยกลางของเมอง

ปจจยทางดานของการพฒนา (Development) เปนการประยกตจาก Node - Place Model นนคอการน าปจจย Place - Value ทเปนการอธบายถงการพฒนาการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานขนสงมวลชน มาปรบปรงเปนตวแปร Development หรอตวแปร D ซงจะหมายความถงการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนวามการใชประโยชนทดนเปนลกษณะไหน การใชประโยชนทดนประเภทตาง ๆ เชน ดานทอยอาศย ดานพาณชยกรรม พนทโลง และสวนสาธารณะ ซงจะเปนการบงบอกวาสถานขนสงมวลชนสถานนนมการใชประโยชนทดนแบบผสมหรอ Mixed Land Use มากนอยแคไหน จ านวนความหนาแนนของประชากรในบรเวณสถาน

ปจจยดานของการเชอมโยง (Oriented) เปนปจจยทเพมขนจาก Node - Place Model กลาวคอปจจย Oriented หรอ ตวแปร O จะเปนปจจยทอธบายถงปรมาณการเชอมตอกนระหวางปจจย Transit และ ปจจย Development ซงหมายความถงระยะทางจากสถานขนสงมวลชนไปยงสถานทตาง ๆ เชน ทท างาน ศนยการคา ทอยอาศย ระยะทางของฟตบาท ระยะทางของทางจกรยาน รวมไปถงจ านวนแยกในบรเวณโดยรอบสถานขนสงมวลชน เนองจากฟตบาทและจ านวนแยกนนจะเปนตวทสงเสรมใหประชาชนมความสะดวกในการเดนเทาหรอสนจรโดยใชจกรยานมากขน รวมไปถงความปลอดภยในบรเวณโดยรอบสถานขนสงมวลชนซงจะบงบอกไดวาสถานขนสงมวลชนนนมความปลอดภยท าใหประชาชนมความมนใจและหนมาใชบรการขนสงสาธารณะมากขน

Ref. code: 25605902034338EVB

18

2.1.3 การจ าแนกลกษณะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Typology)

ในการปรบปรงเมองโดยใชกรอบการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนหรอ Transit Oriented Development นนจะเปนการประยกตการพฒนาระหวางบรเวณสถานขนสงมวลชน (Node) กบบรเวณพนทการพฒนาโดยรอบ (Place) เพอสงเสรมใหเกดพฒนาในวงกวาง (Singh et al., 2017) โดยทการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนนจะมวตถประสงคเพอทจะสงเสรมใหประชาชนทมกจกรรมภายในพนทนนมการเดนและมการใชจกรยานใหมากขน ซงการสงเสรมใหบรเวณสถานขนสงมวลชนกบบรเวณพนทโดยรอบจะถกเรยกเปนปจจยในการเชองโยงพนท หรอ Oriented (Lyu et al., 2016)

ดงนนในการแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนจงเปนสงส าคญเนองจากการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในแตละสถานนนจะมลกษณะทแตกตางกนออกไปเชน การใชประโยชนทดนในบรเวณทสถานขนสงมวลชนมคณลกษณะทมจดเปลยนถายการสนจรเยอะกจะมลกษณะการใชประโยชนทดนทตางกบบรเวณทเปนสถานปลายทาง ซงท าใหการสงเสรมการพฒนามความแตกตางกนออกไปตามคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน (Reusser et al., 2008) เพอการสงเสรมการพฒนาทมความเหมาะสมในบรเวณพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนจงตองมการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

การจ าแนกคณลกษณะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลนนจะสามารถแยกออกไดเปน 5 ประเภทเกณฑทใชในการจ าแนก โดยใชศกยภาพของการพฒนาในบรเวณพนทนน ๆ และลกษณะของการใชงานของสถานในปจจบน (Reconnecting America, 2014) เมอน าสองสวนนมาใหคะแนนกจะสามารถจ าแนกประเภทของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนได

ศกยภาพในการพฒนาของตลาดภายในพนท (Market Potential) หมายถงการพฒนาภายในพนทของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนโดยจะประกอบไปดวย จ านวนของการจางงานในพนท การใชประโยชนทดน ความปลอดภยภายในพนท และศกยภาพในการพฒนาของพนท

คณลกษณะของการใชงานของสถานในปจจบน (Transit-Orientation) หมายถงสภาพการใชงานของสถานขนสงมวลชนซงจะประกอบไปดวย บรรยากาศภายในสถานขนสงมวลชน ความถในการใหบรการรถไฟฟา จ านวนของประชากรภายในพนท ความหนาแนนของจ านวนทางแยกทเกดจากการตดกนของถนนภายในพนท

Ref. code: 25605902034338EVB

19

2.1.3.1 คณลกษณะสถานแบบ Raise the Bar

เปนบรเวณทมความหนาแนนของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนสงทสดท าใหบรเวณนสามารถรองรบการพฒนาทจะเกดขนไดโดยไมจ าเปนตองมการสงเสรมอะไรเพมเตม แตในการพฒนาทางดานทอยอาศยจะสามารถท าไดเพยงแตทอยอาศยทมราคาแพงเนองจากทดนในบรเวณนจะมราคาทสงกวาบรเวณอน ลกษณะของสถานขนสงมวลชนในรปแบบนสวนใหญจะตงอยใจกลางเมองหรอบรเวณทมการพฒนาทางดานเศรษฐกจทสง

ภาพท 2.5 ลกษณะของสถานรปแบบ Raise the Bar โดย Reconnecting America (2014).

สถาน ในลกษณะของ Raise the bar จะมล กษณะของ Transit-Orientation มความหนาแนของจ านวนทางแยกทสงท าใหเกดการเดนในพนทคอนขางมาก บรรยากาศทมความเหมาะสมแกการเขามาท ากจกรรมภายในพนท มความถของจ านวนรถไฟฟาทใหบรการทสง มความหนาแนนของจ านวนประชากรภายในบรเวณสถานทสง

ศกยภาพในการพฒนาภายในพนทของสถานลกษณะ Raise the bar จะมการใชประโยชนทดนทมประสทธภาพสง มการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) มความหนาแนนของกจกรรมภายในพนท และมศกยภาพการพฒนาในบรเวณโดยรอบสถานขนสงมวลชนทสงแตพนทกจะมจ ากดเนองจากมการพฒนาจนเตมศกยภาพไปแลวและทดนในบรเวณนจะมราคาแพง

Ref. code: 25605902034338EVB

20

2.1.3.2 คณลกษณะสถานแบบ Catalyze

เปนบรเวณทมความหนาแนนของการพฒนาโดยรอบสถานรองลงมาจากลกษณะของสถานแบบแรก โดยจะเปนบรเวณทรอบรบการเจรญเตบโตจากสถานลกษณะแบบ Raise the bar การพฒนาทางดานทอยอาศยจะสามารถก าหนดราคาทไมแพงมากได ซงในบรเวณนกยงคงมความหนาแนนของจ านวนพนกงานรวมไปถงจ านวนออฟฟศอยแตเพยงมการพฒนาอยางอนทดอยกวาสถานในแบบแรกแตกจะท าใหทดนในบรเวณนมราคาทถกกวา

ภาพท 2.6 ลกษณะของสถานรปแบบ Catalyze โดย Reconnecting America (2014).

สถานในลกษณะของ Catalyze จะมลกษณะของ Transit-Orientation มความหนาแนของจ านวนทางแยกทสงท าใหเกดการเดนในพนทคอนขางมากเชนเดยวกนกบสถานในแบบแรก แตจะมบรรยากาศภายในพนททนอยลงเนองจากขยบออกมาจากศนยกลางของเมองและมความถของการบรการรถไฟฟาทนอยลงไมมาก แตจะมจ านวนของพนกงานทสงเทยบเทาสถานในแบบแรก

ศกยภาพในการพฒนาภายในพนทของสถานลกษณะ Catalyze จะมการใชประโยชนทดนทมประสทธภาพสง มการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) มความหนาแนนของกจกรรมภายในพนท และมศกยภาพการพฒนาในบรเวณโดยรอบสถานขนสงมวลชนทสงรวมไปถงมราคาทดนทนอยลงจากสถานแบบ Raise the bar

Ref. code: 25605902034338EVB

21

2.1.3.3 คณลกษณะสถานแบบ Connect

เปนบรเวณทมการลงทนทางดานอสงหารมทรพยทสงเนองอยไมไกลจากศนยกลางของเมองแตในบรเวณนจะเปนบรเวณทยงมการใชรถยนตควบคไปกบระบบขนสงมวลชนสาธารณะ ซงในบรเวณนมกจกรรมของเมองอยเชนเดยวกนแตจะขาดการพฒนาทางดานของการเชอมตอเชน ขาดสภาพแวดลอมทดของการเดนเทา และการสนบสนนของทางจกรยานทมากพอ จงตองมการลงทนทางดานโครงสรางพนฐานเพมเตมในบรเวณสถานลกษณะน

ภาพท 2.7 ลกษณะของสถานรปแบบ Connect โดย Reconnecting America (2014).

สถานในลกษณะของ Connect จะมลกษณะของ Transit-Orientation มความหนาแนของจ านวนทางแยกทนอยเนองจากในบรเวณนจ าเปนตองมการใชรถยนตในการเดนทางท าใหมการเดนเทาทนอยลงสงผลใหมความถของการใหบรการของรถไฟฟาทนอยรวมไปถงสภาพแวดลอมทสงเสรมตอการเดนกนอยลงเชนเดยวกนเนองจากยงขาดการลงทนทางดานของโครงสรางพนฐาน

ศกยภาพในการพฒนาภายในพนทของสถานลกษณะ Connect จะมการใชประโยชนทดนทมประสทธภาพสง มการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) มความหนาแนนของกจกรรมภายในพนท โดยมมศกยภาพทจะสามารถพฒนาไดอกในอนาคตหากมการลงทนทางดานของโครงสรางพนฐานมากขน

Ref. code: 25605902034338EVB

22

2.1.3.4 คณลกษณะสถานแบบ Transition

เปนสถานทอยไกลออกไปซงโดยสวนมากแลวจะอยในบรเวณชานเมอง ซงบรเวณของลกษณะสถานแบบ Transition จะเปนบรเวณทเปนจดเปลยนถายการพฒนาระหวางการพฒนาแบบเมอง (Urban) ไปเปนการพฒนาแบบชานเมอง (Suburb) โดยจะมการลงทนทนอยแตกมความพรอมในการพฒนาอยหากเมองทการขยายตวออกไปในบรเวณนกจะสามารถยกระดบขนเปนสถานทมความพรอมไดเชนเดยวกน

ภาพท 2.8 ลกษณะของสถานรปแบบ Transition โดย Reconnecting America (2014).

สถานในลกษณะของ Transition จะมลกษณะของ Transit-Orientation มความหนาแนของจ านวนทางแยกทนอยเนองจากในบรเวณนมการสงเสรมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทนอยท าใหไมมความพรอมทางดานสภาพแวดลอมของทางเดนเทาหรอความถของการใหบรเวณรถไฟฟา ท าใหในบรเวณตองใชรถยนตเปนหลกในการเดนทาง

ศกยภาพในการพฒนาภายในพนทของสถานลกษณะ Transition จะมการใชประโยชนทดนทมประสทธภาพทนอย และไมมการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) แตในบรเวณนกยงมความพรอมทจะพฒนาหากมการลงทนทางดานโครงสรางพนฐานหรอการเตบโตของเมองในอนาคต

Ref. code: 25605902034338EVB

23

2.1.3.5 คณลกษณะสถานแบบ Plan and Partner

เปนสถานทอยในบรเวณนอกเมองหรอพนททมความเปนเมองนอยมาก ไมมการสงเสรมในการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเทาทควร โดยพนทสวนใหญจะเปนเกษตรกรรม มการลงทนทางดานโครงสรางพนฐานทนอย เนองจากอยหางไกลจากศนยกลางของเมอง

ภาพท 2.9 ลกษณะของสถานรปแบบ Plan and Partner โดย Reconnecting America (2014).

สถานในลกษณะของ Plan and Partner จะมลกษณะของ Transit-Orientation มลกษณะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทนอยมากเนองจากอยภายนอกเมอง การเดนทางจะใชรถยนตเปนสวนใหญ ไมมสถาพแวดลอมทเหมาะสมในการเดนเทา มความถในการใหบรการของรถไฟฟาทนอย รวมไปถงมจ านวนพนกงานทนอยเนองจากตงอยไกลจากศนยกลางของเมอง

ศกยภาพในการพฒนาภายในพนทของสถานลกษณะ Plan and Partner จะมการใชประโยชนทดนทมประสทธภาพทนอย และไมมการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) แตในบรเวณนกยงมความพรอมทจะพฒนาหากมการลงทนทางดานโครงสรางพนฐานหรอการเตบโตของเมองในอนาคต

Ref. code: 25605902034338EVB

24

ตารางท 2.2 คณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

หมายเหต โดย Reconnecting America (2014) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

ตวชวด ประเภทของสถาน

Raise the Bar Catalyze Connect Transition Plan and Partner

ความหนาแนนของจ านวนทางแยกทเกดจากการตดกนของถนนภายในพนท

มจ านวนแยกทสงมากเนองจากมการสงเสรมใหเกดการเดนในพนท

มจ านวนแยกทสงเนองจากมการสงเสรมใหเกดการเดนในพนท

มจ านวนแยกทนอยเนองจากตองใชรถยนตควบคไปกบระบบราง

มจ านวนแยกทนอยเนองจากตองใชรถยนตควบคไปกบระบบราง

มจ านวนแยกทนอยมากเนองจากสวนใหญเดนทางดวยรถยนตมากกวาระบบราง

บรรยากาศภายในสถานขนสงมวลชน

มบรรยากาศทสงเสรมตอการเดนเทาและปนจกรยาน

มบรรยากาศทสงเสรมตอการเดนเทาและปนจกรยานทต า

มบรรยากาศทสงเสรมตอการเดนเทาและปนจกรยานทต ามาก



ความถในการใหบรการรถไฟฟา

มความถในการใหบรการของรถไฟฟาทสงมาก

มความถของการใหบรการรถไฟฟาระดบกลาง

มความถของการใหบรการรถไฟฟาระดบต า

มความถของการใหบรการรถไฟฟาระดบต ามาก

มความถของการใหบรการรถไฟฟาระดบต ามาก

ความหนาแนนของจ านวนประชากรภายในพนท

มหนาแนนของจ านวนประชากรในพนททสงมาก

มหนาแนนของจ านวนประชากรในพนททสงมาก

มหนาแนนของจ านวนประชากรในพนททสง

มหนาแนนของจ านวนประชากรในพนททสง

มหนาแนนของจ านวนประชากรในพนททต ามาก

24

Ref. code: 25605902034338EVB

25

ตารางท 2.2 คณลกษณะของสถานขนสงมวลชน (ตอ)

ตวชวด ประเภทของสถาน

Raise the Bar Catalyze Connect Transition Plan and Partner

ประชากรทไมมรถ ประชากรทไมใชรถยนตสวนบคคลสง

ประชากรทไมใชรถยนตสวนบคคลสง

ประชากรทไมใชรถยนตสวนบคคลระดบกลาง

ประชากรทไมใชรถยนตสวนบคคลระดบนอย

ประชากรทไมใชรถยนตสวนบคคลระดบนอยมาก

การเพมขนของการจางงาน

มการเพมขนของการจางงานทนอยเนองจากพนทถกพฒนาเตมทแลว

มการเพมขนของการจางงานทนอยเนองจากพนทถกพฒนาเตมทแลว

มการเพมขนของการจางงานทมากเนองจากเปนบรเวณทก าลงพฒนา

มการเพมขนของการจางงานทสงมากเนองจากเปนบรเวณทก าลงพฒนา

มการเพมขนของการจางงานทนอยมากเนองจากอยนอกเมอง

ศกยภาพในการพฒนา

มศกยภาพในการพฒนาระดบกลาง


มศกยภาพในการพฒนาระดบสง


มศกยภาพในการพฒนาระดบนอย

การใชประโยชนทดน

มการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย



ไมมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย

มการใชประโยชนทดนทมความหลากหลายระดบปานกลาง

กจกรรมในพนท กจกรรมในพนทในระดบสง

กจกรรมในพนทอยในระดบต า

กจกรรมในพนทอยในระดบต า

กจกรรมในพนทอยในระดบต ามาก

กจกรรมในพนทอยในระดบต ามาก

หมายเหต โดย Reconnecting America (2014) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560. 25

Ref. code: 25605902034338EVB

26

2.3 งานวจยทเกยวกบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

การศกษาในการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนนนมทวโลก โดยในงานวจยในครงนผวจยไดเลอกกรณตวอยางมา 3 กรณเนองจากเปนการวจยทไดมการน าแนวคด Node-Place Model มาประยกตใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนดงน

2.3.1 ประเทศจน

เปนการศกษาทมวตถประสงคในการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในเมองปกกงประเทศจนซงใชปจจยทางดานของการคมนาคม การพฒนาในพนท และการเชอมโยงของพนท (Lyu et al., 2016) โดยไดใชน าเกณฑเหลานมาวเคราะหสถานรถไฟใตดนในบรเวณเมองปกกงทงหมด 268 สถาน และสามารถจ าแนกคณลกษณะสถานออกมาเปน 6 ประเภทดวยกนคอ

C1 เปนบรเวณทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทต าเนองจากมคาของปจจยทางดานของคมนาคม ดานของการพฒนาภายในพนท และการเชอมโยงของพนททนอยแตกมระยะทางจากทอยอาศยหรอจากทท างานทใกล

C2 เปนบรเวณทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทต าเนองจากมคาของปจจยทางดานของคมนาคม ดานของการพฒนาภายในพนท และการเชอมโยงของพนททนอยและมระยะทางจากทอยอาศยและทท างานทไกล

C3 เปนบรเวณทมการคมนาคมทอยในระดบกลางและมการพฒนาภายในพนททสงจงท าใหเกดความหนาแนนและความหลากหลายของการใชประโยชนทดน รวมทงตงอยในระยะทใกลกบทอยอาศยและทท างาน

C4 เปนบรเวณทมคาทางดานของการพฒนาโดยรอบสถานทต าแตมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย

C5 เปนบรเวณทมการคมนาคมทดและมการพฒนาภายในพนททดแตตงอยหางไกลจากทอยอาศยและทท างาน

C6 เปนบรเวณทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนหนาแนนมากทสด รวมไปถงมการใชประโยชนทดนทมความหนาแนน

Ref. code: 25605902034338EVB

27

ภาพท 2.10 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในเมองปกกง โดย Lyu et al. (2016).

2.3.2 ประเทศเนเธอรแลนด

การศกษาจะมงเนนไปทการสงเสรมการพฒนาอยางยงยนใหเกดขนภายในพนทโดยจะมการประยกตระหวางการสงขนมวลชนระบบรางและบรเวณการพฒนาภายในพนท โดยจะใชเปนตวชวดเพอทจะน ามาจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในแตละสถานเพอทจะหาขอบกพรองเพอทจะแกไขใหเกดการพฒนาใหมความเหมาะสมกบบรเวณโดยรอบของพนทรอบสถาน (Singh et al., 2017) โดยใช 8 ตวแปรในการชวด คอ ความหนาแนนในบรเวณพนทโดยรอบ ความหลากหลายของการใชประโยชนทดน สภาพแวดลอมทสงเสรมตอการเดนเทาและการปนจกรยาน

Ref. code: 25605902034338EVB

28

การพฒนาเศรษฐกจภายในพนท จ านวนผโดยสาร ปายบอกทาง การเขาถง และจ านวนของทจอดรถในแตละสถาน เพอทจ าจ าแนกสถานขนสงมวลชน 21 สถานดงน

ภาพท 2.11 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในประเทศเนเธอรแลนด โดย Singh et al. (2017)

1) กลมสถานหลกเปนสถานทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทเขมขน

มการใชประโยชนทดนทมความหลากหลาย มความหนาแนนทสง จ านวนของผโดยสารทเขามาใชบรการภายในสถานทมาก รวมไปถงสภาพแวดลอมทสงเสรมในการเดนรวมไปถงการใชจกรยาน จะประกอบไปดวย 1 สถาน

2) กลมสถานรองเปนสถานทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนรองลงมาจากสถานหลก โดยมความหนาแนนทนอยกวาแตกยงมความหลากหลายของการใชประโยชนทดนภายในพนทอย รวมไปถงยงมสภาพแวดลอมทดในการสงเสรมการเดนรวมไปถงการใชจกรยานเชนกน จะประกอบไปดวย 4 สถาน

Ref. code: 25605902034338EVB

29

3) กลมสถานเชอมตอเปนสถานทมการใชประโยชนทดนทมความหลากหลายแตมจ านวนของผโดยสารทใชบรการในสถานนนอยอย และมสภาพแวดลอมทสงเสรมตอการเดนเทาหรอการเดนทางดวยจกรยานอยในระดบกลาง โดยกลมสถานเชอมตอนจะอยบรเวณชานเมองมหนาทในการเชอมตอระหวางตวเมองกบพนทนอกเมองเขาดวยกน จะประกอบไปดวย 10 สถาน

4) กลมสถานเปลยนถายเปนสถานทตงอยหางไกลจากศนยกลางของเมอง ซงจะเปนบรเวณทมความพฒนาโยรอบสถานขนสงมวลชนทเบาบางเนองจากอย นอกเมอง มความหนาแนนทนอย ไมมการใชประโยชนทดนแบบผสมท าใหไมเกดความหลากหลายของการใชประโยชนทดน รวมไปถงไมมการสงเสรมในดานเศรษฐกจ จะประกอบไปดวย 5 สถาน

2.3.3 ประเทศสวตเซอรแลนด การขนสงระบบรางเปนสาเหตทส าคญในการเปลยนแปลงของการใชประโยชน

ทดน ดงนนเพอทจะเปนการพฒนาอยางยงยนจงตองมการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนเพอทจะสามารถลงทนดานโครงสรางพนฐานใหมความเหมาะสมกบคณลกษณะของสถานในแบบตาง ๆ โดยใชตวชวดเปนตวแปรทางดานคมนาคมและตวแปรทางดานการพฒนาภายในพนท (Reusser et al., 2008) เพอน ามาคดคะแนนและ สามารถแบงออกไดเปน 5 คณลกษณะของสถานดวยกน

1) กลมสถานขนาดเลกมากเปนกลมของสถานทตงอยในบรเวณทหางไกลจากตวเมอง การเดนทางสวนใหญจะใชเปนรถยนตสวนบคคลหรอรถบส ผทใชบรการในสถานคณลกษณะนจะเปนกลมนกทองเทยวเปนสวนใหญ ซงกจกรรวมในพนทจะเปนกจกรรมเพอการทองเทยวเชน สก เปนตน

2) กลมสถานขนาดเลกเปนกลมของสถานทมขนาดเลก โดยผทใชบรการจะเปนผทอาศยอยในหมบานเลก ๆ หรอชมชนเลก ๆ ทตงอยนอกตวเมอง มการเชอมตอดวยรถประจ าทางแตกยงมความถทนอย

3) กลมสถานขนาดกลางเปนกลมของสถานทตงอยในบรเวณทเปนยานส าคญภายในเมอง โดยเปนบรเวณทมทอยอาศยและทท างานตงอย แตกยงมระยะทางทไกลจากตวเมอง มการเชอมตอจากรถประจ าทางทยงไมดพอแตกมการเชอมตอทดกบทางดวนท าใหสามารถเขาเมองไดงายขน

4) กลมสถานรองเปนกลมของสถานทตงอยในบรเวณทเปนยานส าคญภายในเมอง โดยเปนบรเวณทมทอยอาศยและทท างานตงอยมากมาย รวมถงมการใชประโยชนทดนประเภทของพาณชยกรรม มความถของจ านวนรถไฟฟาทนอย แตมการเชอมตอของรถประจ าทางทด

Ref. code: 25605902034338EVB

30

5) กลมสถานหลกเปนกลมของสถานทตงอยภายในใจกลางเมองมความหนาแนนในบรเวณพนททสง มความหลากหลายของการใชประโยชนทดน รวมไปถงตงอยใกลกบแหลงงานและทอยอาศย ใความถของจ านวนรถไฟฟาทสง เปนจดส าคญทใชเชอมตอระหวางตวเมองกบภายนอกเมอง

ภาพท 2.12 การแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนในประเทศสวตเซอรแลนด โดย Reusser et al. (2008).

จากการทบทวนวรรณกรรมทเกยวของกบการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนเพอปรบปรงและพฒนาบรเวณโดยรอบสถานใหดยงขนจงไดมการรวบรวมปจจยทถกใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนเพอพจารณาน ามาใชในการจ าแนกสถานขนสงมวลชนในงานวจยครงนซงจะแบงออกเปน 3 ดานดวยกนนนคอ ปจจยดานการคมนาคม (Transit) ปจจยการเชอมโยง (Oriented) ปจจยการพฒนา (Development)

Ref. code: 25605902034338EVB

31

ตารางท 2.3 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานจากการทบทวนวรรณกรรม

ปจจย

1. (Ly

u et

al.,

2016

)

2. (Si

ngh

et a

l., 20

17)

3. (K

amru

zzam

an e

t al.,

2014

)

4. (Z

emp,

Sta

uffac

her,

Lang

, & S

chol

z, 20

11)

5. (Lo

o, C

hen,

& C

han,

2010

)

6. (W

idyah

ari &

Indr

adjat

i, 201

5)

7. (C

erve

ro &

Day

, 200

8)

8. (R

euss

er e

t al.,

2008

)

9. (N

asri

& Zh

ang,

2014

)

จ านวนเสนทางของรถไฟชานเมอง x x

จ านวนเสนทางของรถไฟฟาทใหบรการ x x x x จ านวนเสนทางของรถประจ าทางทใหบรการ x x x x x ความถในการใหบรการรถไฟฟา x x x ความถในการใหบรการรถประจ าทาง x ความถในการใหบรการขนสงมวลชนประเภทอน x จ านวนของสถานรถไฟฟาโดยรอบรศมภายใน 20 นาท x x x ระยะทางจากสถานรถไฟฟาไปยงแหลงงานทส าคญ x x x x สถานรถไฟฟาเปลยนถาย x x สถานรถไฟฟาเปลยนถายไปยงระบบขนสงมวลชนอน x ระยะทางจากสถานไปยงทางดวนทใกลทสด x จ านวนของผโดยสารในชวโมงเรงดวน x จ านวนของผโดยสาร x x จ านวนทจอดรถ x x x x x จ านวนทจอดจกรยาน x x x จ านวนประชากร x x x x x x x x จ านวนประชากรตอพนททอยอาศย x จ านวนประชากรตอจ านวนธรกจ x x จ านวนของธรกจ x x x x x x x จ านวนพนกงานในสวนของธรกจโรงแรม, พานชยกรรม x จ านวนพนกงานในสวนของการศกษา, สขภาพ, ศาสนา x

หมายเหต โดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

32

ตารางท 2.3 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานจากการทบทวนวรรณกรรม (ตอ)


ปจจย

1. (Ly

u et

al.,

2016

)

2. (Si

ngh

et a

l., 20

17)

3. (K

amru

zzam

an e

t al.,

2014

)

4. (Z

emp

et a

l., 20

11)

5. (Lo

o et

al.,

2010

)

6. (W

idyah

ari &

Indr

adjat

i, 201

5)

7. (C

erve

ro &

Day

, 200

8)

8. (R

euss

er e

t al.,

2008

)

9. (N

asri

& Zh

ang,

2014

)

จ านวนพนกงานในสวนของราชการ x ระดบของการใชงานผสม x x x x x x ระดบของการพฒนาโดยรอบ x

การผสมการใชประโยชนทดนดานทอยอาศยกบการใชประโยชนทดนอน ๆ

x

จ านวนของนกทองเทยว x จ านวนของรถยนตตอจ านวนประชากร x x อตราสวนของการจางงานตอจ านวนประชากร x คาเดนทางในระบบขนสงมวลชนไปภายในเมอง x จ านวนปทเปดใหบรการรถไฟฟา x จ านวนโครงสรางพนฐาน x ความแตกตางของประเภททอยอาศย x ระยะทางเฉลยจากสถานไปยงแหลงงานและทอยอาศย x ระยะทางเฉลยจากสถานไปยงแหลงงาน x ระยะทางเฉลยจากสถานไปยงทอยอาศย x ความยาวของทางจกรยาน x ความยาวของฟตบาท x x ขนาดเฉลยของบลอคทดน x x คณภาพของทางเดน x x x ความปลอดภยในบรเวณสถาน x x ความงายในการใชบรการสถานรถไฟฟา x x ความหนาแนนของทางแยก x

Ref. code: 25605902034338EVB

33

การวจยในครงนเปนการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนผวจยจงไดทบทวนวรรณกรรมเกยวกบการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเพอทจะหาตวชวดความเปนการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในแตละสถานโดยมการแบงออกเปน 3 กลมปจจยดงน

กลมปจจยดานการเดนทาง หรอ Transit จะประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 7 ตวแปรดวยกน คอ ทจอดรถ (T1) จะเปนการนบความจของทจอดรถในบรเวณสถานรถไฟฟา, จ านวนสายของรถประจ าทาง (T2) นบจ านวนสายของรถประจ าทางทจอดทปายทใกลทสดจากสถานรถไฟฟาทงขาเขาและขาออก, สถานทอยโดยรอบสถานในระยะ 20 นาท (T3) คอจ านวนของสถานขนสงมวลชนทอยในระยะการเดนทาง 20 จากสถานรถไฟฟา, ทางจกรยาน (T4) คอระยะทางของทางจกรยานทงหมดทผานภายในบรเวณระยะ 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟา, ทจอดจกรยาน (T5) คอ ความจของทจอดจกรยานในบรเวณสถานรถไฟฟา, จ านวนผโดยสารรถไฟฟาบทเอส (ส านกการจราจรและขนสงกรงเทพมหานคร, 2558) (T6) คอจ านวนของผโดยสารทใชบรเวณทสถานรถไฟฟา , สถานเชอมตอ (T7) คอจ านวนของสถานขนสงมวลชนทเชอมตอกบสถานรถไฟฟา ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงระดบการเขาถงในพนท

กลมปจจยการเชอมโยง หรอ Oriented จะประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 6 ตวแปร คอ ระยะทางเฉลยไปยงทท างาน (O1) คอระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนส านกงานโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ระยะทางเฉลยไปยงทพกอาศย (O2) คอระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนทอยอาศยโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, จ านวนแยก (O3) คอจ านวนของทางแยกภายในระยะรศม 500 เมตรจากสถานรถไฟฟาทเกดจากถนนสายหลก คอ ถนนพหลโยธน, ถนนวภาวดรงสต, ถนนพญาไท, ถนนเพรชบร, ถนนพระราม6, ถนนราชวถ, ถนนศรอยธยา, ถนนพระราม1, ถนนสขมวท,ถนนองรดนง, ถนนราชด าร, ถนนวทย, ถนนพระราม4, ถนนรชดาภเษก, ถนนสขมวท21, ถนนเพลนจต ตดกบถนนสายรองและถนนสายทองถน, ทางเดน (O4) คะแนนการเดนไดทบอกถงระดบศกยภาพการเดนเทาขอ ง พ นท (GoodWalk Score & GoodWalk Score Ranking in Bangkok & Urban Design & Development Center (uddc), 2560), ขอมล (O5) คอความพรอมในการใหขอมลในแตละสถาน การทมทกนรถไฟ จอบอกขอมล LED เปนตน ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงการเชอมโยงระหวางปจจยดานการเดนทางและปจจยดานการพฒนาภายในพนท

กลมปจจยการพฒนา หรอ Development จะประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 6 ตวแปร คอ ความหนาแนนของยานทอยอาศย (D1) โดยค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศย/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, ความหนาแนนของยานพาณชยกรรม (D2) โดยค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรม/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, ความหนาแนนของโครงสรางพนฐาน (D3) โดยค านวณจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทโครงสรางพนฐาน/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, การใชประโยชนทดนผสม (D4) โดยค านวนจากการน าคาทไดจาก D1,D2,D3 มาเขาสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener,

Ref. code: 25605902034338EVB

34

ความหลากหลายของยานทอยอาศย (D5) โดยค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนทอยอาศยประเภท บานเดยว,บานแฝด,ทาวนเฮาส,หองแถว ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener, ความหลากหลายของยานพาณชยกรรม (D6) โดยค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนพาณชยกรรม ประเภทส านกงาน, ตลาด, โรงแรม, ศนยการคา, ปมน ามน, ธรกจบรการอน ๆ, ธนาคาร, ธรกจนนทนาการ ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงการพฒนาของพนท ในสวนของตวแปร D4-D6 จะใชการค านวณดวยสตรของ Shanon-Wiener เพอทจะหาความหลากหลายของการใชประโยชนทดน ซงหากมความหลาหลายทสงจะมคาทเขาใกล 1 แตหากมความหลากหลายทต าจะมคาเขาใกล 0 โดยมสตรดงน

โดยท D = คา Entropy

N = จ านวนประเภททงหมด

ni = จ านวนความแตกตางแตละประเภท

Ref. code: 25605902034338EVB

35

ตารางท 2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน

หวขอ ปจจย นยาม หนวยวด แหลงทมา อางอง

Tran

sit

T1 ทจอดรถ ความจของทจอดรถในบรเวณสถานรถไฟฟา จ านวนชอง ส ารวจโดยการนบจากทจอด

รถบรเวณสถานรถไฟฟา A, C, H

T2 จ านวนสายของ รถประจ าทาง

จ านวนสายของรถประจ าทางทจอดทปายทใกลทสดจากสถานรถไฟฟาทงขาเขาและขาออก

จ านวนสาย แอปพเคชน VIABUS v

2.0.8 (84) A, H

T3 สถานทอยโดยรอบระยะ

20 นาท จ านวนของสถานขนสงมวลชนทอยในระยะการเดนทาง 20 จาก

สถานรถไฟฟา จ านวนสถาน

แอปพเคชน Bangkok Metro v 2.0.5

D, H

T4 ทางจกรยาน ระยะทางของทางจกรยานทงหมดทผานภายในบรเวณระยะ 500

เมตรรอบสถานรถไฟฟา เมตร

ศนยเทคโนโลยสารสนเทศภมศาสตรกรงเทพมหานคร

H

T5 ทจอดจกรยาน ความจของทจอดจกรยานในบรเวณสถานรถไฟฟา จ านวนชอง ส ารวจโดยนบจากทจอด

จกรยาน H

T6 จ านวนผโดยสาร รถไฟฟาบทเอส

จ านวนของผโดยสารทใชบรเวณทสถานรถไฟฟาเฉลยตอวน คนตอวน สถตจราจร ป 2558 โดยส านกการจราจรและขนสง

กรงเทพมหานคร B, D, H

T7 สถานเชอมตอ จ านวนของสถานขนสงมวลชนทเชอมตอกบสถานรถไฟฟา จ านวนสถาน แอปพเคชน Bangkok

Metro v 2.0.5 B

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. A = (Lyu et al., 2016), B = (Singh et al., 2017), C = (Kamruzzaman et al., 2014), D = (Zemp et al., 2011), E = (Loo et al., 2010), F = (Widyahari & Indradjati, 2015), G = (Robert Cervero & Jin Murakami, 2008), H = (Reusser et al., 2008), I = (Nasri & Zhang, 2014).

35

Ref. code: 25605902034338EVB

36

ตารางท 2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน (ตอ)


Orien

ted

O1 ระยะทางเฉลยไปยงท

ท างาน ระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนส านกงานโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร ส านกผงเมอง

กรงเทพมหานคร A

O2 ระยะทางเฉลยไปยงทพก

อาศย ระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนทอยอาศยโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร ส านกผงเมอง

กรงเทพมหานคร A

O3 จ านวนแยก

จ านวนของทางแยกภายในระยะรศม 500 เมตรจากสถานรถไฟฟาทเกดจากถนนสายหลก คอ ถนนพหลโยธน, ถนนวภาวดรงสต, ถนนพญาไท,

ถนนเพรชบร, ถนนพระราม6, ถนนราชวถ, ถนนศรอยธยา, ถนนพระราม1, ถนนสขมวท,ถนนองรดนง, ถนนราชด าร, ถนนวทย, ถนนพระราม4, ถนนรชดาภเษก, ถนนสขมวท21, ถนนเพลนจต ตดกบถนนสายรองและถนน

สายทองถน

จ านวนแยก ส านกผงเมอง

กรงเทพมหานคร A, B

O4 ทางเดน คะแนนทบอกถงระดบศกยภาพการเดนเทาของพนท โดย

ค านวนจากสถานทดงดดการเดน GoodWalk

Score

(GoodWalk Score & GoodWalk Score Ranking in Bangkok & Urban Design &

Development Center (uddc), 2560)

A, B

O5 ขอมลและความปลอดภย จ านวนของทกนรถไฟ, เครองขายตวทรบธนบตร ,จอแสดง

ขอมลการเดนทาง และรานสะดวกซอโดยรอบสถานรถไฟฟา dummy

ส ารวจโดยการนบจ านวนทกนรถไฟ เครองขายตวทรบธนบตร จอแสดงขอมลการเดนทางและรานสะดวกซอ

โดยรอบสถานรถไฟฟา

B, C, D

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. A = (Lyu et al., 2016), B = (Singh et al., 2017), C = (Kamruzzaman et al., 2014), D = (Zemp et al., 2011), E = (Loo et al., 2010), F = (Widyahari & Indradjati, 2015), G = (Robert Cervero & Jin Murakami, 2008), H = (Reusser et al., 2008), I = (Nasri & Zhang, 2014).

36

Ref. code: 25605902034338EVB

37

ตารางท 2.4 ปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถาน (ตอ)


Deve

lopm

ent

D1 ความหนาแนนของยานท

อยอาศย ค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภททอย

อาศย/พนททงหมดในรศม 500 เมตร สดสวน

ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร

A, B, C, F

D2 ความหนาแนนของยาน

พาณชยกรรม ค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทพาณช

ยกรรม/พนททงหมดในรศม 500 เมตร สดสวน


A, B, C, F

D3 ความหนาแนนของโครงสรางพนฐาน

ค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทโครงสรางพนฐาน/พนททงหมดในรศม 500 เมตร

สดสวน ส านกผงเมอง

กรงเทพมหานคร A, B, C, F

D4 การใชประโยชนทดนผสม ค านวนจากการน าคาทไดจาก D1,D2,D3 มาเขาสตรหาคาความ

หลากหลายของ Shannon-Wiener

คะแนน 0-1


A, B, C, E, F, G, I

D5 ความหลากหลายของยาน

ทอยอาศย

ค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนทอยอาศยประเภท บานเดยว, อาคารเดยว,บานแฝด, ทาวนเฮาว, ตกแถว, อาคารทจดทะเบยนและอาคารทไมจดทะเบยน ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคาความหลากหลายของ

Shannon-Wiener


B, C, E, F

D6 ความหลากหลายของยาน

พาณชยกรรม

ค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนพาณชยกรรม ประเภทส านกงาน, ธรกจบรการ, ธนาคาร, ธรกจนนทนาการ, ธรกจอน ๆ ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคา

ความหลากหลายของ Shannon-Wiener


B, C, E, F

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. A = (Lyu et al., 2016), B = (Singh et al., 2017), C = (Kamruzzaman et al., 2014), D = (Zemp et al., 2011), E = (Loo et al., 2010), F = (Widyahari & Indradjati, 2015), G = (Robert Cervero & Jin Murakami, 2008), H = (Reusser et al., 2008), I = (Nasri & Zhang, 2014). 37

Ref. code: 25605902034338EVB

38

2.4 แนวคด Hedonic Price Model กบการประยกตใชกบราคาคอนโดมเนยม แบบจ าลอง Hedonic Model ไดมการถกน ามาประยกตใชในการคาดการณราคาของ

อสงหารมทรพยบอยครง (Cebula, 2009; Diewert & Shimizu, 2016; Liang Jiang, Peter C.B. Phillips, & Yu, 2014; Monson, 2009; Sirikolkarn, 2008; Wang et al., 2016; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555) โดยแบบจ าลอง Hedonic Model จะเปนการศกษาความสมพนธระหวางตวแปรอสระเชน ลกษณะของอสงหารมทรพย ทตงของอสงหารมทรพย กบตวแปรซงกคอ ราคาหรอคาเชาของอสงหารมทรพยนนเอง จงมการน าแบบจ าลอง Hedonic Model มาปรบปรงใชในภาคอสงหารมทรพยมากมายโดยทจะมประเภทของอสงหารมทรพยในการใชแตกตางกนออกไป เชน ราคาบาน ราคาคอนโดมเนยม ราคาทาวนโฮม ราคาส านกงาน การใชแบบจ าลอง Hedonic ถกคดคนขนครงแรกโดยนกเศรษฐศาสตร Andrew Court ในป ค.ศ. 1939 จากการศกษาเกยวกบการหาความสมพนธขององคประกอบทแตกตางกนมากมายของรถยนตท เมองดทรอย ประเทศสหรฐอเมรกา (Goodman, 1998) ตอจากนนมาแบบจ าลอง Hedonic Model กไดถกน ามาประยกตใชในเรองตาง ๆ มากมาย โดยรปแบบของแบบจ าลอง Hedonic ทมการนยมใชในงานวจยจะเปนดงน

โดยท P = ราคา

X = องคประกอบของสนคา

B = คาความสมพนธของแคละองคประกอบ

E = error

องคประกอบทใชในการคาดการณราคาของอสงหารมทรพยจะมลกษณะทแตกตาง

ออกไปตามลกษณะของประเทศไมวาจะเปนประเทศจากยโรป (Cebula, 2009) ประเทศจากอเมรกา (Monson, 2009) ประเทศจากเอเชย (Diewert & Shimizu, 2016; Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; Wang et al., 2016; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) ตวแปรองคประกอบกจะมความแตกตางกนออกไป ซงตวองคประกอบเหลานจะแสดงถงความตองการของผบรโภคทมตออสงหารมทรพยประเภทนน ๆ วาผบรโภคไดมการตดสนใจ (Trade-off) เลอกใหปจจยจากองคประกอบมความส าคญหรอไมมความส าคญในการเลอกซออสงหารมทรพยประเภทนน

ในแบบจ าลอง Hedonic ท ไดน ามาปรบปร ง ใชกบอส งหารมทรพยประ เภทคอนโดมเนยมแลวสวนใหญกจะมปจจยหรอองคประกอบทเกยวของ (Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) ดงน

Ref. code: 25605902034338EVB

39

โดยท P = ราคา

L = องคประกอบดานทตง

S = องคประกอบดานโครงสราง

N = องคประกอบดานพนทโดยรอบ

องคประกอบทางดานท าเลทตง (Location Attributes) จะเปนปจจยทอธบายถงทตง

ของคอนโดมเนยม ความสะดวกในการเขาถงคอนโดมเนยมจากเขตการคาทส าคญของเมองซงศนยกลางเหลานจะเปนจดทมการรวมตวกนของแหลงงาน การทมความสะดวกสบายในการเขาถงแหลงงานเปนผลตอราคาของคอนโดมเนยมเชนเดยวกน การเดนทางทสะดวกมบรรยากาศทด มขนสงมวลชนหลากหลายประเภทจะท าใหลดเวลาทใชจากทพกอาศยไปยงแหลงงาน การศกษาแบบจ าลอง Hedonic ทใชคาดการณราคาของคอนโดมเนยมในประเทศญปนจะพบวา การทคอนโดมเนยมอยใกลกบสถานขนสงมวลทเปนสถานหลกมากเทาไหร ราคาของคอนโดมเนยมกจะเพมขนตาม (Diewert & Shimizu, 2016) เนองจากลกษณะของเมองใหญ ๆ ทวโลกจะมลกษณะกระชบหรอ Compact City มจดศนยกลางเปนแหลงการคา หรอ Central Business District ท าใหการเดนทางของผคนจะตองมการเดนทางจากคอนโดมเนยมเขาสใจกลางของเมองดงนนการทมความสะดวกในการเขาถงสถานขนสงมวลชนจากคอนโดมเนยมจงเปนเรองส าคญเพราะจะชวยในการลดระยะเวลาในการเดนทางรวมไปถงลดคาใชจายในการเดนทางอกดวย จากเหตการณนท า ใหคอนโดมเนยมทยงอยในเมองจะมขนาดหองทเลกลงไปกวาขนาดหองของคอนโดมเนยมทอยนอกเมองเนองจากผบรโภคจะเลอกทจะลดขนาดของหองลงไปเพอทจะแลกกบระยะทางทใกลกบศนยกลางของเมอง หรอ Central Business District และราคาของคอนโดมเนยมในเขตเมองกจะมราคาทสงตามระยะทเขาใกลเมอง รวมไปถงทศณภาพโดยรอบของคอนโดมเนยมกจะมผลตอราคาของคอนโดมเนยมเชนเดยวกน (Leong, 2002; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) ในปจจยนจะรวมไปถงลกษณะเฉพาะในแตละเมองซงจะมทศณภาพทตางกนไป เชน กรงเทพมหานครมแมน าเจายาไหลผานกจะท าใหคอนโดมเนยมทมมมมองทสามารถเหนแมน าเจายาจะมราคาทสงกวาคอนโดมเนยมทไมสามารถมองเหนแมน าเจายา

องคประกอบทางดานโครงสราง (Structure Attributes) จะเปนปจจยทอธบายถงลกษณะพนฐานภายในตวโครงการคอนโดมเนยมเชน จ านวนของหอง จ านวนของหองน า จ านวนของหอง และพนทของโครงการ เนองจากผบรโภคมความตองการทจะจายเงนเพมเพอเพมพนทหองหรอเพมจ านวนพองนอนของเขารวมไปถงพนทสวนกลางททางคอนโดมเนยมจดเอาไว เชนทจอดรถ ระบบรกษาความปลอดภย สวน หองออกก าลงกาย ทจอดรถ สระวายน า และฟงกชนพเศษทแตกตาง

Ref. code: 25605902034338EVB

40

จากคอนโดมเนยมอน การทโครงสรางของคอนโดมเนยมมอายท เ พมสงขนจะท าใหราคาของคอนโดมเนยมนนลดลงตามไปดวย ถงแมวาจะมการดแลสภาพของตกหรอการซอมแซม รวมไปถงบรษททเปนผพฒนาโครงการกมผลตอราคาของคอนโดมเนยมเชนเดยวกน

องคประกอบทางดานพนทโดยรอบ (Neighborhood Attributes) จะเปนปจจยทอธบายถงลกษณะโดยรอบของคอนโดมเนยม การทคอนโดมเนยมมสภาพแวดลอมโดยรอบทดกจะมผลตอราคาของคอนโดมเนยมเชน หากคอนโดมเนยมตงอยใกลกบโรงเรยนกจะท าใหมราคาทสงขนเนองจากโรงเรยนเปนสถานททมกจกรรมทางสงคม การทคอนโดมเนยมอยใกลกบโรงเรยนกจะท าใหสามารถลดเวลาในการเดนทางได การทคอนโดมเนยมตงอยใกลกบศนยการคากจะท าใหงายตอการซอขาวของทใชในชวตประจ าวนรวมไปถงการซอสนคาทวไป การทคอนโดมเนยมตงอยใกลกบโรงพยาบาลกจะท าใหมความมนใจเวลาเกดอบตเหตท าใหสามารถไปรกษาทโรงพยาบาลไดอยางทนทวงท การทคอนโดมเนยมอยในพนททมอตราอาชยากรรมสงกจะท าใหราคาคอนโดมเนยมนนมมลคาลดลงไป เชนเดยวกบการทคอนโดมเนยมตงอยในบรเวณถนนใหญกจะท าใหไดรบเสยงรบกวนจากรถทสนจรอยบรเวณถนนและการทคอนโดมเนยมตงอยใกลกบสนามบนกจะท าใหไดรบมลภาวะทางเสยงจากเครองบนเชนเดยวกน จะเหนไดวาสภาพแวดลอมรอบโครงการจะมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมแตกตางกนออกไปมทงสงผลทางบวกคอท าใหราคาของคอนโดมเนยมเพมขนและสงผลทางลบคอท าใหราคาของคอนโดมเนยมนนลดลง

การศกษาเกยวกบราคาของอสงหารมทรพยไดมการประยกตในแบบจ าลอง Hedonic Model ตามวตถประสงคมากมาย เชน การศกษาถงราคาของทอยอาศยในบรเวณทเปนเขตประวตศาสตรในเมอง Savannah ประเทศจอรเจย โดยแบงปจจยอสระออกเปน 4 กลมดวยกน คอ กลมปจจยภายนอก กลมปจจยภายใน กลมปจจยเชงพนท และกลมปจจยอน ๆ ซงมการสรปผลเอาไปวาการทบานเดยวอยใกลกบเขตประวตศาสตรจะท าใหราคาของบานเดยวนนเพมขน (Cebula, 2009)

Ref. code: 25605902034338EVB

41

ตารางท 2.5 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมจากการทบทวนวรรณกรรม


ปจจย

1. (Si

rikol

karn

, 200

8)

2. (A

yan

& Er

kin, 2

014)

3. (D

iewer

t & S

himizu

, 201

6)

4. (W

ang e

t al.,

2016

)

5. (Le

ong,

2002

)

6. (โช

ตวฒ

เหลา

ไพโร

จน, 2

555)

ระยะจากคอนโดมเนยมไปยงสถานรถไฟฟาทใกลทสด x x x x ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยกลางเศรษฐกจของเมอง x x x x x

ววทะเล x

ววเนนเขา x

ววสสาน x

ววแมน า x

ต าแหนงชนทตงของหอง x

ต าแหนงหองมม x

ขนาดของ floor area ของคอนโดมเนยม x x x

ขนาดพนทของคอนโดมเนยม x x x

ขนาดของยนต x x

ความสงของคอนโดมเนยม x x

จ านวนหองนอนแยก x

จ านวนหองครว x

จ านวนยนต x

จ านวนหองน า (มากกวา 1 หอง) x x x x

ตกแตงเฟอรนเจอร x

คอนโดมเนยมตงอยลางพนดน x

คอนโดมเนยมตงอยบนพนดน x

อายของคอนโดมเนยม x x x x x

ขนาดหองทเลกทสดของคอนโดมเนยม x

ววเมองจากคอนโดมเนยม (นบจากชนท 10 ขนไป) x

Ref. code: 25605902034338EVB

42

ตารางท 2.5

ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมจากการทบทวนวรรณกรรม(ตอ)


ปจจย

1. (Si

rikol

karn

, 200

8)

2. (A

yan

& Er

kin, 2

014)

3. (D

iewer

t & S

himizu

, 201

6)

4. (W

ang e

t al.,

2016

)

5. (Le

ong,

2002

)

6. (โช

ตวฒ

เหลา

ไพโร

จน, 2

555)

สวนภายในคอนโดมเนยม x x

สระวายน าในคอนโดมเนยม x x

ระบบความปลอดภยในคอนโดมเนยม x

ชอเสยงของผพฒนาคอนโดมเนยม x x

คอนโดมเนยมหนหนาไปดานทศเหนอ x x

ระบบท าความรอน x

ระบบท าความเยน x

คณภาพของโครงสราง (วสด, fixtures) x

ความพรอมในการเขาอย x

ปรมาณทจอดรถ x

คณภาพของทตงคอนโดมเนยมในบรเวณโดยรอบ x

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยน x x x x

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะ x x

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาล x x x

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศาสนสถาน x

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยการคา x x

เสยงจากการจราจร x

อาชญากรรมภายในพนท x

อากาศบรเวณรอบคอนโดมเนยม x

เปอรเซนตของพนทสเขยวภายในพนท x

คาสวนกลาง x

Ref. code: 25605902034338EVB

43

จากการทบทวนวรรณกรรมเกยวกบการประยกตใชแบบจ าลอง Hedonic Model กบปจจยอสระในดานตาง ๆ ทสงผลไปยงราคาของคอนโดมเนยมท าใหผวจยไดคดเลอกตวแปรอสระทจะน ามาใชในการศกษาครงนโดยจะแบบเปน 3 หวขอดวยกน ดงน กลมปจจยดานท าเลทตง (Location) เปนตวแปรทบอกถงการตงอยของคอนโดมเนยมนนอยภายในยานใดโดยจะมตวปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสถานรถไฟฟา (L1) โดยวดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสถานรถไฟฟาทใกลทสดดวยการใชค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงจดกลางของยานศนยกลางของเมอง (L2) โดยวดจาก ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงยานศนยกลางของเมองดวยการใชค านวนระยะแบบ Euclidean

กลมปจจยดานโครงสราง (Structure) เปนตวแปรภายในโครงการของคอนโดมเนยมโดยจะแบงเปน ปจจยจ านวนของยนต (S1) คอ จ านวนของยนตภายในคอนโดมเนยม, ปจจยจ านวนชน (S2) คอ จ านวนชนของคอนโดมเนยมโดยนบจากชนทตดกบพนดนเปนชนท 1, ปจจยอาย (S3) คอ อายของคอนโดมเนยมโดยนบจากปทสรางเสรจจนถงป 2560, ปจจยสระวายน า (S5) คอ สระวายน าทตงอยภายในคอนโดมเนยมโดยไมนบขนาด , ปจจยสวน (S6) คอ สวนทตงอยภายในคอนโดมเนยมโดยไมนบขนาด โดยทปจจย S5 และ S6 จะเปน dummy variables

กลมปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood) เปนตวแปรทอธบายถงบรเวณพนทโดยรอบโครงการวาอยใกลกบสาธารณปโภคและสาธารณปการเทาใดบาง โดยแบงเปนปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาล (N1) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาลในสงกดส านกการแพทยกรงเทพมหานครและโรงพยาบาลรฐบาลในพนทเขตกรงเทพมหานครทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยน (N2) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยนในสงกดของกรงเทพมหานครทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยการคา (N3) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยการคาทมชอเสยงทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะ (N4) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะในความรบผดชอบของส านกงานสวนสาธารณะ ส านกสงแวดลอมทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean และปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงทาอากาศยาน (N5) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงทาอากาศยานหลกของประเทศไทยทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

Ref. code: 25605902034338EVB

44

ตารางท 2.6 ปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยม

หวขอ ปจจย นยาม หนวยวด แหลงทมา อางอง ทศทางทคาดหวง

Loca

tion

L1 สถานรถไฟฟา ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยง

สถานรถไฟฟาทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร

ศนยเทคโนโลยสารสนเทศภมศาสตร

กรงเทพมหานคร

1, 3, 4, 6 ตรงขามราคา (-

)

L2 ยานศนยกลางเมอง ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงยานศนยกลางเมอง โดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



1, 2, 4, 5 ตรงขามราคา (-

)

Stru

ctur

e

S1 จ านวนของยนต จ านวนของยนตภายในคอนโดมเนยม หอง เวบไซด

www.hipflat.com 5, 6 ?

S2 จ านวนชน จ านวนชนของคอนโดมเนยมโดยนบจากชนทตดกบพนดนเปนชนท 1

ชน เวบไซด

www.hipflat.com 5, 6 ตามราคา (+)

S3 อาย อายของคอนโดมเนยมโดยนบจากปท

สรางเสรจจนถงป 2560 ป

เวบไซด www.hipflat.com

1, 2, 3, 4, 5, 6

ตรงขามราคา (-)

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. 1 =(Sirikolkarn, 2008), 2 = (Ayan & Erkin, 2014) , 3 = (Diewert & Shimizu, 2016), 4 =(Wang et al., 2016), 5 = (Leong, 2002), 6 = (โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555) 44

Ref. code: 25605902034338EVB

45



Stru

ctur

e S4 สระวายน า สระวายน าทตงอยภายใน

คอนโดมเนยมโดยไมนบขนาด dummy


2, 5, 6 ตามราคา (+)

S5 สวน สวนทตงอยภายในคอนโดมเนยมโดย

ไมนบขนาด dummy


1, 4, 5 ตามราคา (+)

Neigh

borh

ood

N1 โรงพยาบาล

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาลในสงกดส านกการแพทยกรงเทพมหานครและโรงพยาบาล

รฐบาลในพนทเขตกรงเทพมหานครทไดรบมาตรฐาน JCI ทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



4, 5, 6 ตรงขามราคา

(-)

N2 โรงเรยน

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยนในสงกดของ

กรงเทพมหานครทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



2, 4, 5, 6

ตรงขามราคา (-)

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. 1 =(Sirikolkarn, 2008), 2 = (Ayan & Erkin, 2014) , 3 = (Diewert & Shimizu, 2016), 4 =(Wang et al., 2016), 5 = (Leong, 2002), 6 = (โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555)

45

Ref. code: 25605902034338EVB

46



Neigh

borh

ood

N3 ศนยการคา ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยง

ศนยการคาทมชอเสยงทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



5, 6 ตรงขามราคา

(-)

N4 สวนสาธารณะ

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะในความรบผดชอบ

ของส านกงานสวนสาธารณะ ส านกสงแวดลอมทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



1, 4, 6 ตรงขามราคา

(-)

N5 ทาอากาศยาน

ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงทาอากาศยานหลกของประเทศไทยท

ใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean

เมตร



5 ตามราคา (+)

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. 1 =(Sirikolkarn, 2008), 2 = (Ayan & Erkin, 2014) , 3 = (Diewert & Shimizu, 2016), 4 =(Wang et al., 2016), 5 = (Leong, 2002), 6 = (โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555) 46

Ref. code: 25605902034338EVB

47

2.5 ขอก าหนดและกฎหมาย 2.5.1 ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556

การพฒนากรงเทพมหานครนนจะสามารถท าไดดวยการก าหนดทศทางในการเตบโตของเมองผานทางขอก าหนดทบงคบใชในผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ .ศ. 2556 ดวยขอจ ากดในการพฒนา ไมวาจะเปนอตราสวนพนทอาคารรวมตอพนทดน คอ อตราสวนพนทอาคารรวมทกชนของอาคารทกหลงตอพนทดนทใชเปนทตงอาคารและอตราสวนของทวางตอพนทอาคารรวม คอ อตราสวนของทวางอนปราศจากสงปกคลมของพนทดนท ใชเปนทตงอาคารตอพนทอาคารรวมทกชนของอาคารทกหลงรวมไปถง

การพฒนาทแบงออกไปเปนการใชประโยชนทดนในสตาง ๆ โดยทการใชประโยชนทดนแตละประเภทกจะมขอบงคบทมความแตกตางกนออกไป ซงการก าหนดสของการใชประโยชนทดนจะเปนสวนส าคญทท าใหเกดการพฒนาทางดานอสงหารมทรพย เนองจากการใชประโยชนทดน, พนทใหแตละบรเวณในกรงเทพมหานครกจะมขอก าหนดในการสรางอาคารทตางกนไปการก าหนดสจงเปนปจจยทมความส าคญอยางมากในดานธรกจอสงหารมทรพย นอกจากขอก าหนดทหามกอสรางแลวภายในกฎหมายผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กไดเรมมการสงเสรมในการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนดวยเชนกน โดยจะเปนบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟาบทเอสภายในระยะ 500 เมตรจะไดรบโบนสในการพฒนาเพมเตม การใชประโยชนทมความส าคญตอการพฒนาอสงหารมทรพยจงมดงน

1) ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนนอยจะถกก าหนดไวใหเปนสเหลอง ซงจะถกแบงยอยออกไปตามเปาหมายในการพฒนา คอ เพอสงเสรมสภาพแวดลอมของการอยอาศย เพอรองรบการขยายตวของเมอง เพอสภาพแวดลอมทด และเพอการใหบรการของระบบขนสงมวลชน

2) ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนปานกลางจะถกก าหนดไวใหเปนสสม ซงจะถกแบงยอยออกไปตามเปาหมายในการพฒนา คอ เพอรองรบการขยายตวของเมองชนใน เพอรองรบกบการพฒนาระบบขนสงมวลชน

3) ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนมากจะถกก าหนดไวใหเปนน าตาล ซ งจะถกแบงยอยออกไปตามเปาหมายในการพฒนา คอ เพอรองรบการอยอาศยในบรเวณเมองในชนใน เพอสงเสรมสภาพแวดลอมทางธรรมชาต เพอกระจายกจกรรมการคาและการบรการทอ านวยความสะดวกตอการด ารงชวตประจ าวน

4) ทดนประเภททพาณชยกรรมจะถกก าหนดไวใหเปนสแดง ซงจะถกแบงยอยออกไปตามเปาหมายในการพฒนา เพอสงเสรมความเปนศนยกลางทางธรกจ การคา การบรการ และนนทนาการ

Ref. code: 25605902034338EVB

48

ภาพท 2.13 ผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 โดย กรมโยธาธการและผงเมอง (2556)

48

Ref. code: 25605902034338EVB

49

2.5.2 รถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร รถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานครหรอรถไฟฟาบทเอสไดมการเปดให

ประชาชนไดใชบรการเปนครงแรกวนท 5 ธนวาคม พ.ศ. 2542 ซงจะประกอบไปดวยสายสขมวทและสายสลม ระยะทางรวม 23.5 กโลเมตร โดยมสถานทใหญทสดนนคอสถานสยามและเปนสถานทเชอมตอระหวางสายสขมวทและสายสลมเขาดวยกน ตอมาไดมการใหบรการใหสวนตอขยายวนท 15 พฤษภาคม พ.ศ.2552 เพมเตมทางสายสลมชวงสะพานตากสนถงวงเวยนใหญ ตอมาไดมการขยายในสวนของสายสขมวท ชวงออนนช-แบรง ระยะทาง 5.25 กโลเมตร ซงเปดใหบรการวนท 12 สงหาคม พ.ศ.2554 และสวนตอขยายของสายสลมในชวงท 2 ชวงวงเวยนใหญ-บางหวา ระยะทาง 5.3 กโลเมตร เปดใหใชบรการในวนท 5 ธนวาคม พ.ศ.2556 และในปจจบนรถไฟฟาบทเอสไดมระยะทางรวมทงสน 36.25 กโลเมตร และมสถานรวมทงสน 34 สถาน ประกอบไปดวยสายสลมจ านวน 13 สถาน และสายสขมวทจ านวน 22 สถาน

ภาพท 2.14 ผงการใหบรการรถไฟฟาบทเอส โดย บรษท ระบบขนสงมวลชนกรงเทพ จ ากด (2560)

Ref. code: 25605902034338EVB

50

สวนของจ านวนผโดยสารทมาใชบรการรถไฟฟาบทเอสจะเหนไดวาตงแตมการเปดใหใชบรการของระบบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร จ านวนของผโดยสารมการเพมขนอยางตอเนองโดยทไมวาจะมเหตการณในการชมนมทางการเมองภายในกรงเทพมหานครกตาม จากตารางท 2.7 นบตงแตป พ.ศ. 2553 จนถงป พ.ศ. 2559 และมการอตราการเตบโตทมากทสดนนคอรอยละ 21.3 ในป พ.ศ. 2555 ดวยปจจยทสนบสนนใหเกดการขยายตวของจ านวนผโดยสารนนคอ การเตบโตของภาคธรกจ ความนยมในการเดนทางดวยระบบขนสงมวลชนทมความสะดวกสบายมากกวารถยนตสวนบคคลรวมไปถงการพฒนาอสงหารมทรพยตามแนวรถไฟฟา การเปดใหบรการในสวนตอขยายของสายสเขยวออนหรอสายสขมวท จากสถานออนนช ถงสถานแบรง และสวนตอขยายของสายสลม จากสถานวงเวยนใหญถงสถานบางหวา การทจ านวนรถไฟฟาทมความถในการใหบรการทเพมขนและการเพมจ านวนตของรถไฟฟาทใหบรการตอขบวณเปน 4 ตตอขบวนทงหมด

จากสถตในการเพมจ านวนการใชบรการรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานครทเพมขนในทกทกป จะพบวามความสอดคลองกบการเพมขนของการพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมในบรเวณรอบสถานขนสงมวลชนซงการทมการขยายตวของเสนทางในการใหบรการขนสงมวลชนมากขนจากแผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคมจะสงผลใหเกดการพฒนาอสงหารมทรพยโดยรอบสถานขนสงมวลชนเพมขนเชนเดยวกน

ตารางท 2.7 จ านวนผโดยสารของรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร 2550 2551 2552 2553 2554

จ านวนผโดยสาร (ลานเทยวคน) 138.6 132.9 135.9 144.5 145.2

อตราการเตบโต 5.1% -4.1% 2.3% 6.3% 0.5%

จ านวนวนทใหบรการ 365 366 365 365 357

จ านวนผโดยสารเฉลยตอวน 379,600 363,073 372,438 395,820 397,779

อตราการเตบโต 5% -4% 2% 6% 0% จ านวนผโดยสารในวนท างาน (ลานเทยวคน)

104.8 102 104.1 110.1 110.5

อตราการเตบโต 3.5% -2.7% 2.1% 5.8% 0.4%

จ านวนวนท างาน 241 246 245 244 238 จ านวนผโดยสารเฉลยตอวนท างาน

434,812 414,595 425,076 451,300 464,475

อตราการเตบโต 8.8% -4.6% 2.5% 6.2% 2.9% หมายเหต จาก บรษท บทเอส กรป โฮลดงส จ ากด (มหาชน) (2559) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

51

ตารางท 2.7 จ านวนผโดยสารของรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานคร (ตอ)

หมายเหต จาก บรษท บทเอส กรป โฮลดงส จ ากด (มหาชน) (2559) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

2.5.3 แผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ.2554 – 2558 การพฒนาในระบบรางของแผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคมในครงนจะมงไปท

การเปนศนยกลางในการเชอมตอการเดนทางและการขนสงของภมภาคเนองจากประเทศไทยมความไดเปรยบดานพนทตงทางภมศาสตรทมลกาณะเปนศนยกลางของภมภาคนซงจะเปนการสงเสรมใหเกดการขยายตวของเศรษฐกจ การคา การลงทน รวมไปถงการทองเทยว ตอมาคอดานการพฒนาระบบโครงสรางพนฐานการขนสงใหมความครอบคลมทวประเทศและมประสทธภาพมากขน การเดนทาง การขนสง ตองมความปลอดภยและประหยดพลงงานรวมถงเปนมตรกบสงแวดลอมเพอทจะยกระดบคณภาพชวตของประชาชนผทใชบรการ

การพฒนารถไฟฟาบทเอสกเปนสวนหนงในสวนของแผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ.2554 – 2558 ซงการตอขยายชวงท 2 ของสายสขมวท ไดมการระบแบบแผนในการพฒนาไวโดยเปนสวนขยายของรถไฟฟารวมทงสน 10 เสนทางนนคอ สายสแดงเขม สายสแดงออน Airport Rail Link สายสเขยวเขม สายสเขยวออน สายสน าเงน สายสมวง สายสสม สายสชมพ และสายสเหลอง ซงสวนตอขยายของสายสเขยวออนหรอสายสขมวทจะเปนออกไดเปน 3 ชวงนนคอ ชวงแบรง-สมทรปราการ, ชวงหมอชต-สะพานใหม และ ชวงสะพานใหม-คคด (ส านกงานปลดกระทรวงคมนาคม, 2559; ส านกนโยบายและยทธศาสตร, 2556)

2555 2556 2557 2558 2559

จ านวนผโดยสาร (ลานเทยวคน) 176 197.2 214.7 218.7 232.5

อตราการเตบโต 21.2% 12.0% 8.9% 1.9% 6.3%

จ านวนวนทใหบรการ 366 365 365 365 366

จ านวนผโดยสารเฉลยตอวน 480,996 540,233 588,335 599,250 637,087

อตราการเตบโต 21.2% 12.0% 8.9% 1.9% 6.3% จ านวนผโดยสารในวนท างาน (ลานเทยวคน)

132.7 147.9 160.9 164.3 172.5

อตราการเตบโต 20.1% 11.5% 8.8% 2.1% 5.0%

จ านวนวนท างาน 245 245 245 244 242 จ านวนผโดยสารเฉลยตอวนท างาน

541,701 603,696 656,770 673,162 720,155

อตราการเตบโต 16.6% 11.4% 8.8% 2.5% 7.0%

Ref. code: 25605902034338EVB

52

2.5.3.1 ชวงแบรง-สมทรปราการ มระยะทางรวมทงสน 13 กโลเมตร เปนทางวงยกระดบทงหมด มอย 9

สถานดวยกนโดยทแนวเสนทางทจะใหบรการเปนการเรมตอเนองกบแนวเสนทางรถไฟฟาบทเอสเดมจากสวนตอขยายสายสเขยวออนหรอสายสขมวทจากสถานแบรง ไปตามแนวถนนสขมวท ผานแยกเทพารกษ แยกปเจาสมงพราย ผานแยกการไฟฟา จนถงแยกสายลวด แลวมงหนาออกไปทางบางป จนไปสนสดโครงการทบรเวณซอยเทศบาล 55 ซงบรเวณสนสดโครงการจะเปนทตงของโรงจอดและศนยซอมบ ารง

2.5.3.2 ชวงหมอชต-สะพานใหม-คคด ระยะทางรวมทงสน 19 กโลเมตร เปนทางวงยกระดบทงหมด มอย 16

สถานดวยกนโดยทแนวเสนทางทจะใหบรการเปนการเรมตอเนองกบแนวเสนรถไฟฟาบทเอสเดมจากสถานหมอชต ขามทางยกระดบดอนเมองโทลลเวยบรเวณหาแยกลาดพราว ไปทางถนนพหลโยธน จากนนแนวเสนทางจะเบยงออกไปเลยบกบแนวถนนฝงขวาจนถงอนสาวรยพทกษรฐธรรมนญหรอวงเวยนหลกส และเมอถงบรเวณกโลเมตรท 25 ของถนนพหลโยธนแนวเสนทางจะเบยงไปทางทศตะวนออกขามคลองสอง เขาสบรเวณเกาะกลางของถนนล าลกกา จนไปสนสดโครงการทบรเวณคลองสองหรอสถานคคด ซงบรเวณสนสดโครงการจะเปนทตงของศนยซอมบ ารงและศนยควบคม การเดนรถ

2.5.3.3 ชวงบางหวา-ตลงชน มแนวทางเลอก 3 เสนทางคอ แนวเสนทางท 1 ระยะทาง 7-8 กโลเมตร

จ านวน 6 สถานใชพนทเกาะกลางตามแนวถนนราชพฤกษ สนสดโครงการททางลาดลงของสะพานขามทางรถไฟสายสแดงออน และรถไฟฟาสายสสม แนวเสนท 2 ระยะทาง 10 กโลเมตร จ านวน 8 สถาน ใชพนทเกาะกลางตามแนวถนนราชพฤกษ สนสดท ปลายถนนสวนผกบรรจบกบแนวเสนทางรถไฟฟาสายสแดงออน และแนวเสนทางท 3 เหมอนแนวเสนทางท 1 ยกเวนชวงปลายหลงจากทางยกระดบบรมราชชนน จะเบยงแนวเสนทางไปทางทศตะวนตกเขาสสถานตลงชน โดยโครงการชวงบางหวา-ตลงชนนจะอยภายในแผนแมบทรถไฟฟาระยะท 2

2.5.3.4 ชวงเชอมตอในอนาคต นอกจากชวงขยาย 3 ชวงทกลาวไปแลวนน ยงมสวนตอขยายในอนาคตท

จะมการเชอมตอกบสายสขมวทน ไดแก สวนตอขยายทางทศเหนอของสายสขมวทจากคคดไปล าลกกา และสวนตอขยายทางทศตะวนออกของสายสขมวทจากสมทรปราการไปบางป

Ref. code: 25605902034338EVB

53

ตารางท 2.8 สรปการพฒนาโครงการรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพมหานครสายสขมวท

หมายเหต จาก ส านกนโยบายและยทธศาสตร (2556) ปรบปรงโดย ผวจย, 2560.

จากขอมลจะเหนไดวาการพฒนาทไดรบผลกระทบจากแผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2554 – 2558 คอบรเวณขอบชานเมองหรอบรเวณ Suburb ทมการเชอมตอจากรถไฟฟาสายหลกของกรงเทพมหานครไมวาจะเปนทางทศเหนอจากสวนขยายของสายสขมวทไปยงสถานคคด รถไฟฟาสายสมวงในบรเวณจงหวดนนทบรทเชอมตอไปยงรถไฟฟาใตดนสายสน าเงน ฝงตะวนตกทมรถไฟสายสแดงเขมและสายสแดงออน รวมไปถงสวนตอขยายไปยงจงหวดสมทรปราการของสวนตอขยายสายสขมวทจากสถานแบรงไปยงสถานบางป ท าใหเกดความสะดวกสบายในการใชบรการขนสงสาธารณะสงผลใหมจ านวนของผโดยสารทจะเพมมากขนอกในอนาคต

โครงการ ระยะทาง (กโลเมตร

)

เปดบรการ

ระหวางกอสราง

ระหวางประกวด

ราคา

ประกวดราคา

ภายใน ป 2556

ระยะตอไป (หลงป 2562)

เปดบรการ

สายสเขยวออน (สขมวท)

66.5

หมอชต-ออนนช 16.5

2542 หมอชต-สะพาน

ใหม 11.4

2560

สะพานใหม-คคด

7

2560

คคด-ล าลกกา 6.5

2672

ออนนช-แบรง 5.3

2554

แบรง-สมทรปราการ

12.8

2560

สมทรปราการ-บางป

7

2560

Ref. code: 25605902034338EVB

54

ภาพท 2.15 แผนการพฒนาโครงสรางพนฐานระบบราง โดย การรถไฟแหงประเทศไทย (2549)

2.6 กรอบแนวคดการวจย

การศกษาในครงนมกรอบแนวคดในการวจยทไดจากการทบทวนวรรณกรรมและทฤษฎทความเกยวของ คอแนวคดในการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเพอการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนออกเปนกลมตาง ๆ โดยใชปจจยทมความเกยวของกบการพฒนาโดยรอบสถานขนส งมวลชนน นคอ ป จจ ยทางด านการคมนาคม (Transit) ป จจ ยทางด านการ พฒนา (Development) และปจจยทางดานการเชอมโยง (Oriented) และการศกษาปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยม เพอทจะหาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมทอยในระยะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนตามกลมของสถาน โดยจะใชปจจยทางดานท าเลทตง (Location) ปจจยโครงสราง (Structure) และปจจยโดยรอบ (Neighborhood)

Ref. code: 25605902034338EVB

55

ภาพท 2.16 กรอบแนวคดการวจย โดย ผวจย, 2560.

55

Ref. code: 25605902034338EVB

56

บทท 3

ระเบยบวธวจย

ในการศกษาการคาดการณผลกระทบของคณลกษณะสถานขนสงมวลชนตอราคาคอนโดมเนยมในบรเวณ TOD Influence Zone สามารถแบงออกไดเปน 7 ขนตอนหลก

1. การรวบรวมงานวจยตาง ๆ และการทบทวนวรรณกรรมเพอศกษาหาปจจยทใชในการแบงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

2. รวบรวมของขอมลการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนจากตวแปรทไดมการทบทวนวรรณกรรมออกเปน 3 ดาน ภายในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนจ านวน 17 สถาน

3. น าขอมลการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนทไดจากการรวบรวมมาพจารณาแบงคณลกษณะของแตละสถานโดยใชเทคนคการวเคราะหจดกลม (Cluster Analysis) เพอจ าแนกกลมของสถานขนสงมวลชน ดวยโปรแกรมวเคราะหเชงสถต SPSS

4. การรวบรวมงานวจยตาง ๆ และการทบทวนวรรณกรรมเพอศกษาหาปจจยทใชในปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยม

5. รวบรวมขอมลคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone) ตามประเภทของผพฒนาโครงการ

6. น าขอมลคอนโดมเนยมทไดจากการรวบรวมเพอวเคราะหปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมตามกลมของสถานขนสงมวลชนและประเภทของผพฒนาโครงการโดยการใชการวเคราะหสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis) ดงนนในแตละกลมจะไดสมการถดถอยพห 2 สมการ คอ สมการส าหรบคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและสมการส าหรบคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

7. สรปผลทไดจากการศกษาและอภปรายถงการจ าแนกกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนและความแตกตางของปจจยทสงผลตอราคาคอนโดมเนยมในแต ละกลมของสถานภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Influence Zone)

Ref. code: 25605902034338EVB

57

3.1 ประชากรและกลมตวอยาง

ประชากรในการวจยในครงนผวจยไดมการแยกออกเปนทงหมด 2 สวนดวยกนนนคอ ขนสงมวลชนและคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชน แสดงในภาพท 3.1

3.1.1 สถานขนสงมวลชน

ประชากรในการวจยในครงนคอกลมสถานรถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนทเปดบรการครงแรกรวมแลวทงสน 17 สถาน มระยะทางรวมทงสนประมาณ 20 กโลเมตร ตงแตสถานออนนชจนไปถงสถานหมอชต โดยจะศกษาภายในระยะ 500 เมตรจากจดกงกลาง (Centroid) ของแตละสถานเนองจากผวจยตองการศกษาถงคณลกษณะของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในแตละสถาน (Transit-Oriented Development)

จากการศกษาการวจยเกยวกบการแบงประเภทคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน (TOD Typology) นนนยมจะแบงปจจยออกเปน 3 ดานดวยกน (Lyu et al., 2016; Singh et al., 2017) นนคอปจจยการเดนทาง (Transit) ปจจยการพฒนา (Development) และปจจยการเชอมโยง (Oriented) โดยจะใชเทคนคการวเคราะหจดกลม (Cluster Analysis) ในการจ าแนกคณลกษณะของแตละสถาน

3.1.2 คอนโดมเนยม

ประชากรของคอนโดมเนยมทใชในการวจยในครงน เปนคอนโดมเนยมทสรางเสรจหรอมก าหนดสรางเสรจตงแตป พ.ศ. 2524 ถงป พ.ศ. 2563 ทงจากผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยโดยราคาของคอนโดมเนยมจะหมายถงราคาทผขายเสนอขาย (Asking Price) ในไตรมาสท 4 ของป พ.ศ. 2560 เปนตวแปรตาม (Dependent Variable) ซงใชขอมลทไดจากเวบไซด www.hipflat.com เปนจ านวน 655 แหงจากทงหมด 1039 แหงคดเปน 63 เปอรเซนต

จากการศกษาการวจยเกยวกบปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมนนนยมจะแบงปจจยอสระ (Independent Variables) ออกเปน 3 ตวแปรดวยกน (Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) นนคอปจจยท าเลทตง (Location) ปจจยโครงสราง (Structural) และปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood)

Ref. code: 25605902034338EVB

58

ภาพท 3.1 กลมตวอยางในการศกษา, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

59

3.2 ขนตอนการพฒนาเครองมอทใชในการเกบขอมล

3.2.1 สกดปจจยทใชในการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชน

การวจยในครงนเปนการจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนผวจยจงไดทบทวนวรรณกรรมเกยวกบการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนเพอทจะหาตวชวดความเปนการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนในแตละสถานโดยมการแบงออกเปน 3 กลมปจจยดงน

3.2.1.1 กลมปจจยดานการเดนทาง (Transit)

ประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 7 ตวแปรดวยกน คอ ทจอดรถ (T1) จะเปนการนบความจของทจอดรถในบรเวณสถานรถไฟฟา , จ านวนสายของรถประจ าทาง (T2) นบจ านวนสายของรถประจ าทางทจอดทปายทใกลทสดจากสถานรถไฟฟาทงขาเขาและขาออก , สถานทอยโดยรอบสถานในระยะ 20 นาท (T3) คอจ านวนของสถานขนสงมวลชนทอยในระยะการเดนทาง 20 จากสถานรถไฟฟา, ทางจกรยาน (T4) คอระยะทางของทางจกรยานทงหมดทผานภายในบรเวณระยะ 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟา, ทจอดจกรยาน (T5) คอ ความจของทจอดจกรยานในบรเวณสถานรถไฟฟา, จ านวนผโดยสารรถไฟฟาบทเอส (T6) คอจ านวนของผโดยสารทใชบรเวณทสถานรถไฟฟา, สถานเชอมตอ (T7) คอจ านวนของสถานขนสงมวลชนทเชอมตอกบสถานรถไฟฟา ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงระดบการเขาถงในพนท แสดงในตารางท 2.6

3.2.1.2 กลมปจจยการเชอมโยง (Oriented)

ประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 6 ตวแปร คอ ระยะทางเฉลยไปยงทท างาน (O1) คอระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนส านกงานโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ระยะทางเฉลยไปยงทพกอาศย (O2) คอระยะเฉลยจากสถานรถไฟฟาไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนเปนทอยอาศยโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, จ านวนแยก (O3) คอจ านวนของทางแยกภายในระยะรศม 500 เมตรจากสถานรถไฟฟาทเกดจากถนนสายหลก คอ ถนนพหลโยธน, ถนนวภาวดรงสต, ถนนพญาไท, ถนนเพรชบร, ถนนพระราม6, ถนนราชวถ, ถนนศรอยธยา, ถนนพระราม1, ถนนสขมวท,ถนนองรดนง, ถนนราชด าร, ถนนวทย, ถนนพระราม4, ถนนรชดาภเษก, ถนนสขมวท21, ถนนเพลนจต ตดกบถนนสายรองและถนนสายทองถน, ทางเดน (O4) คะแนนการเดนไดทบอกถงระดบศกยภาพการเดนเทาของพนท , ขอมลและความปลอดภย (O5) คอความพรอมของแตละสถาน การทมทกนรถไฟ จอบอกขอมล LED เปนตน ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงการเชอมโยงระหวางปจจยดานการเดนทางและปจจยดานการพฒนาภายในพนท แสดงในตารางท 2.7

Ref. code: 25605902034338EVB

60

3.2.1.3 กลมปจจยการพฒนา (Development)

ประกอบไปดวยตวแปรทงหมด 6 ตวแปร คอ ความหนาแนนของยานทอยอาศย (D1) โดยค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศย/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, ความหนาแนนของยานพาณชยกรรม (D2) โดยค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรม/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, ความหนาแนนของโครงสรางพนฐาน (D3) โดยค านวนจากการน า พนทของการใชประโยชนทดนประเภทโครงสรางพนฐาน/พนททงหมดในรศม 500 เมตร, การใชประโยชนทดนผสม (D4) โดยค านวนจากการน าคาทไดจาก D1,D2,D3 มาเขาสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener, ความหลากหลายของยานทอยอาศย (D5) โดยค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนทอยอาศยประเภท บานเดยว , บานแฝด, ทาวนเฮาส, หองแถว ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener, ความหลากหลายของยานพาณชยกรรม (D6) โดยค านวนจากการพนทการใชประโยชนทดนพาณชยกรรม ประเภทส านกงาน , ตลาด, โรงแรม, ศนยการคา, ปมน ามน, ธรกจบรการอน ๆ, ธนาคาร, ธรกจนนทนาการ ทตงอยภายในรศม 500 เมตรรอบสถานรถไฟฟาโดยใชสตรหาคาความหลากหลายของ Shannon-Wiener ซงตวแปรในกลมนจะเปนตวแปรทอธบายถงการพฒนาของพนท ในสวนของตวแปร D4-D6 จะใชการค านวณดวยสตรของ Shanon-Wiener เพอทจะหาความหลากหลายของการใชประโยชนทดน แสดงในตารางท 2.8

3.2.2 สกดปจจยทใชในการศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาคอนโดมเนยม

จากการทบทวนวรรณกรรมเกยวกบการประยกตใชแบบจ าลอง Hedonic Model กบปจจยอสระในดานตาง ๆ ทสงผลไปยงราคาของคอนโดมเนยมท าใหผวจยไดคดเลอกตวแปรอสระ (Independent Variables) ทจะน ามาใชในการศกษาครงนโดยจะแบบเปน 3 หวขอดวยกน ดงน

3.2.2.1 กลมปจจยดานท าเลทตง (Location)

เปนการตงอยของคอนโดมเนยมนนอยภายในยานใดโดยจะมตวปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสถานรถไฟฟา (L1) โดยวดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสถานรถไฟฟาทใกลทสดดวยการใชค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงจดกลางของยานศนยกลางของเมอง (L2) โดยวดจาก ระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงยานศนยกลางของเมองดวยการใชค านวนระยะแบบ Euclidean แสดงในตารางท 2.11

Ref. code: 25605902034338EVB

61

3.2.2.2 กลมปจจยดานโครงสราง (Structure)

เปนตวแปรภายในโครงการของคอนโดมเนยมโดยจะแบงเปน ปจจยจ านวนของยนต (S1) คอ จ านวนของยนตภายในคอนโดมเนยม, ปจจยจ านวนชน (S2) คอ จ านวนชนของคอนโดมเนยมโดยนบจากชนทตดกบพนดนเปนชนท 1, ปจจยอาย (S3) คอ อายของคอนโดมเนยมโดยนบจากปทสรางเสรจจนถงป 2560, ปจจยสระวายน า (S5) คอ สระวายน าทตงอยภายในคอนโดมเนยมโดยไมนบขนาด, ปจจยสวน (S6) คอ สวนทตงอยภายในคอนโดมเนยมโดยไมนบขนาด โดยทปจจย S5 และ S6 จะเปน dummy variables แสดงในตารางท 2.11

3.2.2.3 กลมปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood)

เปนตวแปรทอธบายถงบรเวณพนทโดยรอบโครงการวาอยใกลกบสาธารณปโภคและสาธารณปการเทาใดบาง โดยแบงเปนปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาล (N1) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงพยาบาลทไดรบมาตรฐาน JCI ทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยน (N2) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงโรงเรยนขนาดใหญในสงกดของกรงเทพมหานครทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยการคา (N3) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงศนยการคาทมชอเสยงทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean, ปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะ (N4) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงสวนสาธารณะในความรบผดชอบของส านกงานสวนสาธารณะ ส านกสงแวดลอมทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean และปจจยระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงทาอากาศยาน (N5) วดจากระยะทางจากคอนโดมเนยมไปยงทาอากาศยานหลกของประเทศไทยทใกลทสดโดยใชการค านวนระยะแบบ Euclidean แสดงในตารางท 2.11

3.3 การเกบขอมล

การเกบขอมลในงานวจยครงนจะแบงออกไดเปน 2 สวนหลกนนคอในสวนของการเกบขอมลจากสถานขนสงมวลชนและขอมลจากคอนโดมเนยม

3.3.1 การเกบของขอมลสถานขนสงมวลชน

1) เกบขอมลจากส ารวจคอปจจยดานขอมลและความปลอดภยจะเปนการส ารวจโดยรบจากทกนรถไฟ เครองขายตวทรบธนบตร จอแสดงขอมลการเดนทางและรานสะดวกซอโดยรอบสถานและปจจยทจอดจกรยานจะเปนการส ารวจทจอดจกรยานทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟา

Ref. code: 25605902034338EVB

62

2) ขอมลทตยภมคอ ปจจยดานทจอดรถ จ านวนสายของรถประจ าทาง สถานทอยโดยรอบระยะ 20 นาท จ านวนผโดยสารรถไฟฟาเฉลยตอวนคณภาพของการเดน และ 3 ขอมลสารสนเทศภมศาสตรคอปจจยทางจกรยานจากศนยเทคโนโลยสารสนเทศภมศาสตรกรงเทพมหานครและปจจยดานการพฒนาในพนทจากส านกผงเมองกรงเทพมหานคร

3.3.2 การเกบขอมลคอนโดมเนยม

1) ขอมลทตยภมคอปจจยราคาของคอนโดมเนยม (Price) และ ปจจยดานโครงสราง (Structure) จะใชขอมลจากเวบไซต www.hipflat.com โดยเปนคอนโดมเนยมจ านวน 655 แหง

2) ขอมลสารสนเทศภมศาสตรคอปจจยดานท าเลทตง (Location) และ ปจจยพนท (Development) โดยรอบจากศนยเทคโนโลยสารสนเทศภมศาสตรกรงเทพมหานคร โดยจะแสดงสรปในภาพท 3.2

ภาพท 3.2 สรปการเกบขอมล, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

63

3.4 การวเคราะหขอมล

การวเคราะหขอมลจะเปนการน าการวเคราะหทง 2 สวนคอการวเคราะหการจดกลมของสถานขนสงมวลชน (Cluster Analysis) และการวเคราะหสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis)มาประยกตใชดวยกน ดงน

1) การวเคราะหขอมลการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนภายในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวททไดเกบรวบรวมมาทงสน 17 สถาน ตงแตสถานหมอชตถงสถานออนนช โดยใชโปรแกรม SPSS เพอจ าแนกกลมของคณลกษณะโดยใชเทคนคการวเคราะหจดกลม (Cluster Analysis) ดวยเทคนค Hierarchical Cluster Analysis ในวธการแบงกลมแบบ Between-groups linkage ซงเปนการค านวณหาระยะหางเฉลยของทกคของ Case และพจารณาการแบงกลมของสถานขนสงมวลชนโดยดจาก Dendrogram วารถไฟฟาสายสขมวทสามารถแบงออกไดเปนกกลม

2) เมอสามารถจดกลมสถานขนสงมวลชนไดแลวจะน าไปส การวเคราะหขอมลของปจจยทสงผลตอราคาของคอนโดมเนยม ซงจะวเคราะหไปตามคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบผลกระทบของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลในแตละกลมของสถาน โดยการวเคราะหสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis) วธ Stepwise ผานโปรแกรม SPSS เพอศกษาปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมแบงออกเปนปจจย 3 ดาน คอ ปจจยดานท าเลทตง (Location) ปจจยดานโครงสราง (Structure) และปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood) เปนปจจยอสระ ( Independent Variable) โดยทต วแปรตาม (Dependent Variable) เปนราคาของคอนโดมเนยมทอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลน (TOD Influence Zone) และจะมการแบงเปนคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ท าใหในแตละกลมของสถานจะมสมการถดถอยพหสถานละ 2 สมการ

Ref. code: 25605902034338EVB

64

บทท 4

ผลการวจย

งานวจยในครงนเปนการศกษาถงความสมพนธระหวางคณลกษณะของสถาน ขนสงมวลชนทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดผลกระทบจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนแบงออกเปนขอมลของสถานรถไฟฟาสายสขมวทหรอสายสเขยวออนจ านวน 17 สถานตงแตสถานหมอชตจนถงสถานออนนชและขอมลของคอนโดมเนยมจ านวน 655 แหงจากทงหมด 1039 แหงคดเปน 63 เปอรเซนต ซงมผลการศกษาแบงออกเปน 2 สวนดงน

4.1 สถานขนสงมวลชน

ศกษาโดยการใชการวเคราะหการจดกลม (Cluster Analysis) เพอจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟา กลมตวอยางของสถานรถไฟฟาใชเปนรถไฟฟาบทเอสสายสขมวทหรอสายสเขยวออนจ านวน 17 สถาน ตงแตสถานออนนชถงสถานหมอชตดวยตวชวดการพฒนาพนทโดนรอบสถานขนสงมวลชน (TOD Indicators) แบงออกเปน 3 กลมปจจยคอ ดานการคมนาคม (Transit) ดานการเชอมโยง (Oriented) และดานการพฒนา (Development) อาศยโปรแกรมวเคราะหทางสถต (SPSS) ซงสถานทมคณลกษณะตามการพฒนาพนทโดยรอบทเหมอนกนจะอยในกลมเดยวกน

4.1.1 การจดกลมของสถานขนสงมวลชน

การวเคราะหขอมลการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนทแบงออกเปน 3 ดาน คอ ปจจยดานการเดนทาง (Transit) ปจจยการเชอมโยง (Oriented) และปจจยการพฒนา (Development) ภายในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวททไดเกบรวบรวมมาทงสน 17 สถาน โดยใชโปรแกรม SPSS เพอจ าแนกกลมของคณลกษณะโดยใชเทคนคการวเคราะหจดกลม (Cluster Analysis) ดวยเทคนค Hierarchical Cluster Analysis ซงเปนวธท ไมจ าเปนตองทราบวาตองแบงเปนกกลมมากอนโดยจะจ าแนกกลมออกตามตวชวดการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนท าใหสถานทมคณลกษณะเดยวกนจะอยในกลมเดยวกน โดยใชวธการแบงกลมแบบ Between-groups linkage ซงเปนการค านวณหาระยะหางเฉลยของทกคของ Case ซงการจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟาสายสขมวทจะพจารณาจากกราฟ Dendrogram โดยทจะสามารถแบงออกไดเปน 3 กลมสถานดวยกน แสดงในภาพท 4.1

Ref. code: 25605902034338EVB

65

ภาพท 4.1 กราฟการจ าแนกกลมของสถาน, โดยผวจย, 2560.

กราฟ Dendrogram แสดงใหเหนวามการจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟา สายสขมวทหรอสายสเขยวออน จากสถานออนนชถงสถานหมอชต ออกเปน 3 กลม ดงน (แสดงในภาพท 4.1)

สถานในกลมท 1 มดวยกนทงสนจ านวน 4 สถาน คอ สถานศนยกลางไดแก สถานสยาม สถานอโศก สถานอนสาวรชยสมรภม สถานหมอชต

สถานในกลมท 2 มดวยกนทงสนจ านวน 8 สถาน คอ สถานทวไปไดแก สถานเอกมย สถานนานา สถานทองหลอ สถานราชเทว สถานอารย สถานพระโขนง สถานสะพานควาย สถานสนามเปา

สถานในกลมท 3 มดวยกนทงสนจ านวน 5 สถาน คอ สถานยานพาณชยกรรมไดแก สถานออนนช สถานพรอมพงศ สถานชตลม สถานเพลนจต สถานพญาไท

Ref. code: 25605902034338EVB

66

ภาพท 4.2 การจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟาสายสขมวท, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

67

4.1.2 คณลกษณะของสถานแตละประเภท

4.1.2.1 กลมสถานท 1 สถานศนยกลาง (Cluster1)

สถานทอยในกลมนมจ านวน 4 สถาน ประกอบไปดวย สถานอนสาวรชยมรภม สถานหมอชต สถานอโศกและสถานสยาม กลมของสถานท 1 เปนบรเวณทมการพฒนาโดยรอบสถานขนสงมวลชนทสง มความพรอมของการเชองโยงภายในพนท มคณภาพของทางเดนเทาทด สงผลใหราคาของทดนในบรเวณจะสง ท าใหมคอนโดมเนยมเพยง 20 แหงทอยโดยรอบสถาน ซงคณลกษณะของกลมสถานนจะแบงออกเปน 3 ดานดวยกน ดงน

ภาพท 4.3 คณลกษณะของสถานรถไฟฟากลมท 1, โดยผวจย, 2560.

1) ดานคมนาคม (Transit) มจ านวนของผโดยสารทเขามาใชบรการภายในสถานทสงรวมไปถง

การมทจอดจกรยานและทางจกรยานทมความพรอมส าหรบใหบรการ มทจอดรถส าหรบผทเขามาเปลยนรปแบบการเดนทางและเปนจดเปลยนถายของสายรถไฟฟา มสถานขนสงมวลชนทสามารถเดนทางไปไดภายใน 20 นาททเยอะ แตมจ านวนของรถประจ าทางทนอยกวาสถานในกลมอน

2) ดานการเชอมโยง (Oriented) มคณภาพของทางเดนเทามดเหมาะส าหรบการสญจรดวยเทารวมไป

ถงมระยะทใกลทจะสามารถเขาถงไปยงอาคารส านกงานและทอยอาศย ท าใหในสถานกลมนมความพรอมในการเดนทางดวยเทาของผคนทมาใชบรการ มความพรอมของการใหบรการในสถานเชน มทกนรถไฟ มเครองจ าหนายตวแบบธนบตร รวมไปถงรานสะดวกซอในบรเวณโดยรอบสถาน

3) ดานการการพฒนา (Development) การใชประโยชนทดนในพนทสวนของสถานในกลมนจะเปนการใช

ประโยชนทดนของโครงสรางพนฐานของเมอง เชน โรงพยาบาล มหาวทยาลย โดยทการใชประโยชนทดนผสม (Mixed Use) ในกลมนมเยอะทสด รวมไปถงมความหลากหลายของการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศย ซงจากสถานในกลมนสวนใหญแลวจะเปนสถานทเปนจดหมายปลายทางของการเดนทางหรอเปนบรเวณทใชในการเปลยนถายจากรถไฟฟาสายหนงไปยงอกสายหนงจงท าใหการใชประโยชนทดนภายในบรเวณนสวนใหญจงเปนแบบผสมผสาน

Ref. code: 25605902034338EVB

68

ภาพท 4.4 การจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 1, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

69

4.1.2.2 กลมสถานท 2 สถานทวไป (Cluster2)

สถานทอยในกลมนมจ านวน 8 สถาน ประกอบไปดวย สถานเอกมย สถานนานา สถานทองหลอ สถานราชเทว สถานอารย สถานพระโขนง สถานสะพานควาย สถานสนามเปา กลมของสถานท 2 เปนบรเวณสถานทวไปของรถไฟฟาสายสเขยวออน โดยสวนทอยไมไกลจากศนยกลางของเมอง ซงคณลกษณะของกลมสถานน จะแบงออกเปน 3 ดานดวยกน ดงน


1) ดานคมนาคม (Transit) สถานในกลมนจะมจ านวนของผโดยสารทมาใชบรการทนอยทสดใน

ทก ๆ กลมของสถานเนองจากสถานในกลมนไมมจดเปลยนถายของระบบขนสงมวลชน มจ านวนของสถานขนสงมวลชนทจะสามารถเดนทางไดถงไดภายใน 20 นาททนอย แตในสถานกลมนกยงมทจอดจกรยานรวมไปถงทางจกรยานทมมาก รวมไปถงมจ านวนของสายรถประจ าทางทมากทสด ท าใหสถานในกลมนเปนสถานทสงผคนเขาไปสเมอง

2) ดานการเชอมโยง (Oriented) มคณภาพของทางเดนเทาทไมดเมอเทยบกบสถานในกลมอน แตกจะ

มระยะจากสถานถงทอยอาศยทใกล โดยสถานในกลมนมทางแยกจ านวนมากทสด เนองเปนบรเวณทอยไกลจากศนยกลางของเมองหรอบรเวณทเปนยานพาณชยกรรมท าใหในบรเวณนจงมการเดนทางดวยรถยนตมากกวาบรเวณกลมสถานอน

3) ดานการการพฒนา (Development) การใชประโยชนทดนในพนทสวนของสถานในกลมนจะเปนการใช

ประโยชนทดนประเภททอยอาศยรวมไปถงมความหลากหลายของการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมแตมการใชประโยชนทดนแบบผสม (Mixed Use) นอยทสดรวมไปถงการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมทนอยท าใหบรเวณโดยรอบของสถานในกลมนจะเปนทอยอาศย

Ref. code: 25605902034338EVB

70

ภาพท 4.6 แสดงการจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 2, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

71

4.1.2.3 กลมสถานท 3 สถานยานพาณชยกรรม (Cluster3)

สถานทอยในกลมนมจ านวน 5 สถาน ประกอบไปดวย สถานออนนช สถานพรอมพงศ สถานชดลม สถานเพลตจต และสถานพญาไท กลมของสถานท 3 เปนบรเวณทตงอยใกลจากจดศนยกลางของเมองและอาคารส านกงานซงคณลกษณะของกลมสถานน จะแบงออกเปน 3 ดานดวยกน ดงน


1) ดานคมนาคม (Transit) สถานในกลมนจะมจ านวนของผโดยสารเขามาใชบรการเยอะเปนรอง

เพยงสถานในกลมท 1 มจดเปลยนถายไปยงระบบขนสงมวลชนประเภทอนรวมไปถงสามารถเดนทางไปยงสถานขนสงมวลชนอน ๆ ภายใน 20 นาทไดมากทสด ท าใหจดเดนของสถานในกลมนคอมความคลองตวในการเดนทางสง แตกจะมขอเสยคอจ านวนรถประจ าทางและทางจกรยานทอยในกลมสถานนมจ านวนนอย

2) ดานการเชอมโยง (Oriented) มคณภาพของทางเดนเทามดเหมาะส าหรบการสญจรดวยเทารวมไป

ถงมระยะทใกลทจะสามารถเขาถงไปยงอาคารส านกงานทมากทสดรวมไปถงบรเวณสถานจะมสงอ านวยความสะดวกเชน ทกนรถไฟ เครองขายตวแบบรบธนบตร มากกวาสถานกลมอน เนองจากภายในบรเวณของกลมสถานนเปนส านกงานรวมไปถงศนยกลางคาท าให เปนสถานปลายทางของผทมาใชบรการ

3) ดานการการพฒนา (Development) การใชประโยชนทดนในพนทสวนใหญของสถานในกลมนจะเปนการ

ใชประโยชนทดนประเภททพาณชยกรรมรวมไปถงมความหลากหลายในการใชประโยชนทดนทสง ท าใหสถานในกลมนจะตงอยใกลกบอาคาส านกงาน ศนยการคา สงผลใหในบรเวณนมการใชประโยชนทดนแบบผสม (Mixed Use) ทสงรองลงมาจากสถานในกลมท 1 แตกจะมการใชประโยชนทดนประเภทของทอยอาศยทต ากวาสถานในกลมท 2 เนองจากการใชประโยชนทดนหลกของสถานในกลมนจะเปนลกษณะของพาณชยกรรม

Ref. code: 25605902034338EVB

72

ภาพท 4.8 การจ าแนกคณลกษณะของสถานกลมท 3, โดยผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

73

.2 คอนโดมเนยม ศกษาหาความสมพนธระหวางการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนกบราคาของ

คอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถาน โดยใชการวเคราะหสมการถดถอยพห (Regression Analysis) อาศยโปรแกรมวเคราะหทางสถต (SPSS) ซงตวแปรตามตาม (Dependent Variable) คอราคาเฉลยตอตารางเมตรของคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนจ านวน 655 แหงจากทงหมด 1039 แหงคดเปน 63 เปอรเซนต และ ปจจยอสระ (Independent Variables) ออกเปน 3 กลมดวยกนนนคอปจจยท าเลทตง (Location) ปจจยโครงสราง (Structure) และปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood) โดยจะศกษาในแตละกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวท แสดงในภาพท 4.2 และศกษาตามประเภทของผพฒนาโครงการแบงเปนผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

4.2.1 คาสถตของขอมลกลมตวอยางคอนโดมเนยม ขอมลของกลมตวอยางคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบผลกระทบจากการ

พฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน จ านวน 655 โครงการ โดยใชการวเคราะหขอมลแบบจ าลอง Hedonic Price มคาเฉลย สวนเบยงเบนมาตรฐาน คาสงสดและคาต าสด ซงสรปไดตาม ตารางท 4.1

ตารางท 4.1 คาสถตของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟา


ปจจย หนวย คาเฉลย สวนเบยงเบนมาตรฐาน คาสงสด คาต าสด

PRICE บาท/ตรม. 125737 62156 766817 18450

Unit หอง 233 265 3036 5

Nstorey ชน 19 12 61 2

Year ป 2007 9 2020 1981

Pool 1 0 1 0

Garden 1 1 9 0

Hospital เมตร 1351 914 4917 46

School เมตร 941 508 2169 18

Shopping เมตร 1463 1109 4630 82

Park เมตร 1755 1173 5829 91

Airport เมตร 17593 2266 22113 11491

BTS เมตร 718 478 1995 36

CBD เมตร 5579 2128 11200 620

Ref. code: 25605902034338EVB

74

ขอมลของกลมตวอยางคอนโดมเนยมตงอยในบรเวณทไดรบผลกระทบจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนสามารถแบงออกตามคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนและตามประเภทของผพฒนาโครงการทอยอาศยแบงเปนผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย (แสดงในตารางท 4.2)

ตารางท 4.2 คาสถตของคอนโดมเนยมในแตละกลมของสถานรถไฟฟา


จากขอมลในตารางท 4.2 จะเหนไดกวาคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมจ านวนทนอยกวาคอนโดมเนยมทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยโดยทในบรเวณกลมสถานท 1 มจ านวนของผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 48 แหงและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 82 แหง ในบร เวณกลมสถานท 2 มจ านวนของคอนโดม เนยมมากทส ดแบง เปนผ พฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 121 แหงและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 153 แหง และในบรเวณกลมสถานท 3 มจ านวนของผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 80 แหงและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 153 แหง จะพบวาจ านวนคอนโดมเนยมทงหมดถกพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมากกวาผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยคอ 406 แหง และ 249 แหงตามล าดบโดยทคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมากทถกจะอยในสถานรถไฟฟากลมท 2 และคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมจ านวนเยอะทสดในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 3 คอ 171 แหง โดยทคอนโดมเนยมในรถไฟฟากลมท 1 จะมจ านวนของคอนโดมเนยมนอยทสด

ล าดบ กลมของสถาน รวม เปอรเซนต ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

ผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาด

หลกทรพย

1 กลมท 1 130 19.8 48 82

2 กลมท 2 274 41.8 121 153

3 กลมท 3 251 38.3 80 171

รวม 655 100 249 406

Ref. code: 25605902034338EVB

75

4.2.1 ความมนยส าคญทางสถตของปจจยทมผลตอราคาคอนโดมเนยม

ผวจยไดใชปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมซงจะแบงออกเปน 3 ดาน จ านวน 13 ตวแปรไดแก ราคาของคอนโดมเนยม (PRICE), จ านวนหอง (Unit), จ านวนชน (Nstorey), ปทกอสราง (Year), สระวายน า (Pool), สวน (Garden), โรงพยาบาล (Hospital), โรงเรยน (School), ศนยการคา (Shopping), สวนสาธารณะ (Park), ทาอากาศยาน (Airport), สถานรถไฟฟา (BTS), ศนยกลางของเมอง (CBD) โดยท าการวเคราะหดวยสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis) ดวยแบบจ าลอง Log-Linear (Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ) แบงสมการตามกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวทและประเภทของผพฒนาโครงการออกมาเปน 6 สมการ โดยทแบบจ าลอง Hedonic Price ทไดน ามาปรบปรงใชกบอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมแลวสวนใหญกจะมปจจยหรอองคประกอบท เกยวของ (Leong, 2002; Sirikolkarn, 2008; โชตวฒ เหลาไพโรจน, 2555; ปญญวฒน จฑามาศ)

ภาพท 4.9 การกระจายตวของตวแปรราคา PRICE, โดยผวจย, 2560.

เมอน าปจจยราคา (PRICE) มาก าหนดจดในกราฟ P-Plot แลวจะเหนไดวาจ านวนขอมลตวอยางของราคาคอนมเนยมนนมลกษณะไมไดกระจายตวไปตามเสนตรงท าใหตองมการใส log ทตวแปรราคา (PRICE) เพอทจะใหขอมลมการกระจายตวเปนเสนตรงมากขนจงเปลยนตวแปรเปน ln(P) แสดงในภาพท 4.9

Ref. code: 25605902034338EVB

76

ภาพท 4.10 การกระจายตวของตวแปรราคา ln(P), โดยผวจย, 2560.

เมอมการปรบตวแปรราคาของคอนโดมเนยมเนองจากตวแปรเดมมการกระจายตวไมปกตจงไดใส log ในตวแปรนท าใหขอมลดานราคาของคอนโดมเนยมนนมการกระจายตวอยใกลเคยงกบเสนตรงแสดงวา ขอมลราคาทไดมการปรบนนมการแจกแจงแบบปกตแสดงในภาพท 4.10 ดงนนเมอมการใส log ทปจจยราคาของคอนโดมเนยมเนองจากตองปรบใหเปนการกระจายแบบปกต (Normal Distribution) จงไดสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis) ในการวจยครงน

โดยท P = ราคา L = องคประกอบดานทตง S = องคประกอบดานโครงสราง N = องคประกอบดานพนทโดยรอบ

ซงในสวนของปจจย P คอราคาทผขายเสนอขาย (Asking Price) ในไตรมาสท 4 ของป พ.ศ. 2560 โดยใชขอมลทไดจากเวบไซด www.hipflat.com ตวแปร L องคประกอบดานทตง (Location) จะประกอบไปดวยปจจย สถานรถไฟฟาและยานศนยกลางเมอง ตวแปร S องคประกอบดานโครงสราง (Structure) จะประกอบไปดวยปจจย จ านวนหอง จ านวนชน อายโครงการ สระวายน าและสวน ตวแปร N องคประกอบดานพนทโดยรอบ (Neighborhood) จะประกอบไปดวยปจจย โรงพยาบาล โรงเรยน ศนยการคา สวนสาธารณะและทาอากาศยาน

Ref. code: 25605902034338EVB

77

4.2.1.1 คอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 คาสถตเชงพรรณนา (Descriptive Statistics) ของคอนโดมเนยมท

ตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวทกลมท 1 จะแบงเปนมคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 48 แหงและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 82 แหง รวมทงหมดจ านวน 130 แหง (แสดงในตารางท 4.2)

ตารางท 4.3 คาสถตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1


คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 1 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 118,410 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 266,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 32,000 บาทตอตารางเมตร จะพบวามความแตกตางกนระหวางราคาทสงทสดและราคาทต าทสดอยคอนขางมาก โดยทมคาเฉลยของจ านวนหองท 265 หองและมจ านวนชนเฉลยท 20 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 5 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 884 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 2 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 1 กโลเมตร ทาอากาศยานประมาณ 17 กโลเมตร และหางจากศนยการคาประมาณ 868 เมตร

ปจจย หนวย คาเฉลย สวนเบยงเบน

มาตรฐาน คาต าสด คาสงสด

PRICE บาท/ตรม. 118410 45978.6 32000 266000 Unit หอง 264.52 372.174 13 3036 Nstorey ชน 20.9 13.6637 3 61 Year ป 10.79 8.38575 34 -2 Pool 0.93 0.255 0 1 Garden 0.58 0.496 0 1 Hospital เมตร 1985.5 1269.98 421.41 4917.01 School เมตร 822.92 311.027 122.8 1890.82 Shoping เมตร 868.25 557.306 82.27 2346.81 Park เมตร 1142.7 470.271 173.41 2022.82 Airport เมตร 17717 3200.23 11500 22100 BTS เมตร 884.75 560.689 103.35 1980.09 CBD เมตร 5572.1 2967 620.02 11200

Ref. code: 25605902034338EVB

78

ตารางท 4.4 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบสถานรถไฟฟากลมท 1


คาสถตเชงพรรณนา ของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 1 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 151,270 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 266,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 75,700 บาทตอตารางเมตร จะพบวาจะมราคาทสงกวาคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย มคาเฉลยของจ านวนหองท 366 หองพบวามจ านวนมากกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 1 อยมากและมจ านวนชนเฉลยท 26 ชนจะพบวาจะความสงมากกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 1 ท าใหคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมลกษณะเปนตกสง (High Rise) มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 5 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 864 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 2 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตรหางจากศนยการคาประมาณ 773 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 1 กโลเมตรและทาอากาศยานประมาณ 18 กโลเมตร



PRICE บาท/ตรม. 151270 45331.7 75700 266000

Unit หอง 366.31 337.148 26 1598

Nstorey ชน 26.375 14.5874 8 55

Year ป 6.458 4.34158 -2 20

Pool 0.94 0.245 0 1

Garden 0.79 0.41 0 1

Hospital เมตร 1882.2 1232.03 634.19 4541.21

School เมตร 837.16 301.099 280.09 1890.82

Shoping เมตร 773.08 466.093 82.27 2274.82

Park เมตร 1118.8 531.41 173.41 1994.05

Airport เมตร 17919 3276.34 11700 22100

BTS เมตร 864.76 603.535 155.19 1980.09

CBD เมตร 5259.5 3129.01 620.02 11000

Ref. code: 25605902034338EVB

79

ตารางท 4.5 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบสถานรถไฟฟากลมท 1


คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 1 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 32,000 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 191,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 99,177 บาทตอตารางเมตร จะพบวาจะมราคาทต ากวาคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย มคาเฉลยของจ านวนหองท 204 หองพบวามจ านวนนอยกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 1 อยมากและมจ านวนชนเฉลยท 17 ชนจะพบวาคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมลกษณะเปนโครงการทเลกกวาผพฒนาทไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 6 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 900 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 2 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตร หางจากศนยการคาประมาณ 900 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 1 กโลเมตรและทาอากาศยานประมาณ 18 กโลเมตร จะเหนไดวาคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนจะตงอยหางจากสงอ านวยความสะดวก



PRICE บาท/ตรม. 99177 34058.8 32000 191000

Unit หอง 204.94 380.665 13 3036

Nstorey ชน 17.6951 12.0705 3 61

Year ป 13 9.13284 1 34

Pool 0.93 0.262 0 1

Garden 0.45 0.501 0 1

Hospital เมตร 2046 1295.31 421.41 4917.01

School เมตร 814.58 318.225 122.8 1695.34

Shoping เมตร 923.96 600.066 91.53 2346.81

Park เมตร 1156.7 433.374 173.41 2022.82

Airport เมตร 17599 3169.17 11500 22000

BTS เมตร 896.45 537.525 103.35 1897.59

CBD เมตร 5755.1 2871.74 678.7 11200

Ref. code: 25605902034338EVB

80

ภาพท 4.11 การเตบโตของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1, โดยผวจย, 2560.

หากเปรยบเทยบการเตบโตของจ านวนคอนโดมเนยมหลงจากวกฤตการณตมย ากงเมอป พ.ศ. 2540 แลวจะพบวาการเตบโตของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมจ านวนทมากกวาผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย และคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมการเตบโตทลดลง ตารางท 4.6 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1

ประเภทคอนโดมเนยม ราคาขาย ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย


หลกทรพย Ultimate (ระดบพรเมยม) สงกวา 250000 2 0 Super Luxury (ระดบหรพเศษ) 200000-249999 5 0 Luxury (ระดบหร) 160000-199999 13 4 High Class (ระดบสง) 120000-159999 18 16 Upper Class (ระดบสงกลาง) 90000-119999 9 24 Main Class (ระดบกลาง) 70000-89999 2 21 Economy (ระดบประหยด) 50000-69999 0 11 Super Economy (ระดบลาง) ต ากวา 49999 0 6


จากตารางท 4.6 จะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอยในระดบ High Class และ Upper Class ในขณะทคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอยในระดบ Main Class, Upper Class เปนสวนใหญ

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2520 2525 2530 2535 2540 2545 2550 2555 2560 2565

ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

Ref. code: 25605902034338EVB

81

ตารางท 4.7 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 Dependent factor: ln_Price

ปจจย กลมท 1

ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

ผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

Constant 11.315 12.107

LOCATION

BTS -0.00012*

CBD -0.00006*

STRUCTURE

AGE -0.022* -0.027*

NSTOREY 0.011*

UNIT -0.00022*

GARDEN

POOL 0.379*

NEIBORHOOD

HOSPITAL

SCHOOL

PARK -0.0002*

SHOPPING

AIRPORT 0.00003*

F 13.372 45.166

R square 0.791 0.701

Adjust R square 0.625 0.686

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. * Correlation is significant at the 0.01 level ** Correlation is significant at the 0.05 level

Ref. code: 25605902034338EVB

82

คานยส าคญทางสถตของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณกลมรถไฟฟากลมท 1 จากตารางท 4.7 นนแบงออกเปน 2 สมการคอผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย จากการวเคราะหขอมลจากสมการถดถอยพหตามตารางท 4.6 พบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก BTS (L) สถานรถไฟฟา, Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) จ านวนชน, Unit (S) จ านวนหองและ Airport (N) ทาอากาศยาน ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว และผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยพบวามตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก CBD (L) ศนยกลางของเมอง, Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Pool (S) สระวายน า, Park (N) สวนสาธารณะ ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว โดยทปจจยทมนยส าคญทงผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและไมมชอเสยงคอปจจย Age (S)

สามารถแสดงออกเปนสมการได 2 สมการคอสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ดงน

LN(P1) Listed = 11.315 -1.12E-04(BTS) -0.022(AGE) +0.011(NSTOREY) -2.22E-04 (UNIT)

+3.42E-05(AIRPORT) (4.1)

LN(P1) Non-Listed = 12.107 -6.50E-05 (CBD) -0.027(AGE) +0.379(POOL) -2.44E-04 (PARK) (4.2)

จากสมการท 4.1 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.625 โดยปจจยรถไฟฟา (BTS) มคาสมประสทธ -0.00014 ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.025 มเครองหมายทศทางเปนลบ ปจจยชน (NSTOREY) มคาสมประสทธ 0.011 มทศทางเปนบวก ปจจยจ านวนหอง (UNIT) มคาสมประสทธ -0.0002 และปจจยทาอากาศยาน(AIRPORT) มคาสมประสทธ 0.00003

จากสมการท 4.2 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.686 โดยปจจยศนยกลางเมอง (CBD) มคาสมประสทธ -0.00006 ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.027 ปจจยสระวายน า (POOL) มคาสมประสทธ 0.379 มทศทางเปนบวกหมายความวาหากคอนโดมเนยมมสระวายน าจะท าใหมราคาเพมมากขน 0.379 และปจจยสวนสาธารณะ (PARK) มคาสมประสทธ -0.0002

Ref. code: 25605902034338EVB

83

4.2.1.2 คอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 2 คาสถตเชงพรรณนา (Descriptive Statistics) ของคอนโดมเนยมท

ตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวทกลมท 2 สถานในกลมนมคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผ พฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย จ านวน 121 แหงและผ พฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 153 แหง รวมทงหมดจ านวน 274 แหง (แสดงในตารางท 4.2)


หมายเหต โดย ผวจย, 2560. คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 2 จะพบวาม

ราคาเฉลยเทากบ 124,890 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 435,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 22,00 บาทตอตารางเมตร มคาเฉลยของจ านวนหองท 238 หองและมจ านวนชนเฉลยท 19 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 6 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 650 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตร หางจากศนยการคาประมาณ 1,700 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 2 กโลเมตรและทาอากาศยานประมาณ 17 กโลเมตร จะพบวาคอนโดมเนยมในสถานกลมท 2 จะอยหางไกลจากสงอ านวยความสะดวกตางจากสถานในกลมอน ๆ เนองจากบรเวณสถานในกลมท 2 จะตงอยในระยะรอบนอกของศนยกลางเมอง



PRICE บาท/ตรม. 124890 52996 22000 435000 Unit หอง 238.69 224.823 9 1600 Nstorey ชน 19.2847 12.0429 2 53 Year ป 10.65 8.41681 -2 37 Pool 0.93 0.255 0 1 Garden 0.59 0.493 0 1 Hospital เมตร 1099.1 609.98 46.25 3311.07 School เมตร 804.24 473.562 18.29 2010.49 Shoping เมตร 1698.6 738.89 287.17 3680.75 Park เมตร 1997.1 561.342 798.39 3918.26 Airport เมตร 17132 1495.29 14300 20500 BTS เมตร 650.58 454.763 57.63 1946.79 CBD เมตร 5986 1302.9 3033.27 8648.18

Ref. code: 25605902034338EVB

84



คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 2 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 150,570 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 435,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 43,500 บาทตอตารางเมตร จะพบวาจะมราคาทสงกวาคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย มคาเฉลยของจ านวนหองท 339 หองพบวามจ านวนมากกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 2 และมจ านวนชนเฉลยท 24 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 6 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 600 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตร หางจากศนยการคาประมาณ 1,700 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 1 กโลเมตรและทาอากาศยานประมาณ 17 กโลเมตร



PRICE บาท/ตรม. 150570 51899.7 68300 435000

Unit หอง 339.85 219.889 63 981

Nstorey ชน 24.2975 12.1234 2 53

Year ป 6.009 4.81907 -2 35

Pool 0.93 0.25 0 1

Garden 0.74 0.443 0 1

Hospital เมตร 1085.8 632.504 46.25 3311.07

School เมตร 766.71 456.212 21.17 2010.49

Shoping เมตร 1786 765.305 287.17 3375.35

Park เมตร 2080.5 593.482 910.93 3597.56

Airport เมตร 17109 1522.81 14400 20200

BTS เมตร 594.87 472.153 57.63 1946.79

CBD เมตร 5963.2 1326.79 3151.93 8317.75

Ref. code: 25605902034338EVB

85

ตารางท 4.10 คาสถตคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบสถานรถไฟฟากลมท 2


คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 2 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 104,570 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 332,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 22,000 บาทตอตารางเมตร จะพบวาจะมราคาทต ากวาคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย มคาเฉลยของจ านวนหองท 158 หองพบวามจ านวนนอยกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 2 และมจ านวนชนเฉลยท 15 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 6 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 700 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1 กโลเมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 800 เมตร หางจากศนยการคาประมาณ 1,600 เมตร หางจากสวนสาธารณะ 2 กโลเมตรจะพบวาหางกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยถง 1 กโลเมตรและทาอากาศยานประมาณ 17 กโลเมตร



PRICE บาท/ตรม. 104570 44467.5 22000 332000

Unit หอง 158.69 194.992 9 1600

Nstorey ชน 15.3203 10.4224 3 51

Year ป 14.25 8.90707 -1 37

Pool 0.93 0.259 0 1

Garden 0.47 0.501 0 1

Hospital เมตร 1109.5 593.447 132.51 3235.42

School เมตร 833.92 486.275 18.29 1820.5

Shoping เมตร 1629.5 712.244 301.9 3680.75

Park เมตร 1931.1 527.218 798.39 3918.26

Airport เมตร 17150 1477.94 14300 20500

BTS เมตร 694.63 437.059 65.99 1935.93

CBD เมตร 6004.1 1287.78 3033.27 8648.18

Ref. code: 25605902034338EVB

86


หากเปรยบเทยบการเตบโตของจ านวนคอนโดมเนยมหลงจากวกฤตการณตมย ากงเมอป พ.ศ. 2540 แลวจะพบวาการเตบโตของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมการเตบโตทเพมขนอยางมากตงแตป พ.ศ. 2555 เปนตนมา ในสวนของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะพบวามการเตบโตทลดลงจากเดมมากคอ ตงแตป พ.ศ. 2550-2555

ตารางท 4.11 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 2

ประเภทคอนโดมเนยม ราคาขาย ผพฒนาทจด

ทะเบยนในตลาดหลกทรพย


หลกทรพย Ultimate (ระดบพรเมยม) สงกวา 250000 4 2 Super Luxury (ระดบหรพเศษ) 200000-249999 10 2 Luxury (ระดบหร) 160000-199999 37 10 High Class (ระดบสง) 120000-159999 32 25 Upper Class (ระดบกลาง) 90000-119999 28 45 Main Class (ระดบกลาง) 70000-89999 9 46 Economy (ระดบลาง) 50000-69999 1 23 Super Economy (ระดบลาง) ต ากวา 49999 0 0

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. จากตารางท 4.11 จะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจด

ทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอย ในระดบ Luxury, High Class และ Upper Class ในขณะทคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอยในระดบ Main Class, Upper Class และ Economy เปนสวนใหญ

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2520 2525 2530 2535 2540 2545 2550 2555 2560 2565


Ref. code: 25605902034338EVB

87






Constant 12.201 12.214

LOCATION

BTS -0.00009** -0.00016**

CBD

STRUCTURE

AGE -0.026* -0.031*

NSTOREY 0.015* 0.012*

UNIT -0.001* -0.001*

GARDEN

POOL

NEIBORHOOD

HOSPITAL

SCHOOL

PARK -0.0001* -0.0002*

SHOPPING

AIRPORT

F 32.539 40.367

Rsqaure 0.586 0.579


Ref. code: 25605902034338EVB

88

คานยส าคญทางสถตของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณกลมรถไฟฟากลมท 1 จากตารางท 4.12 นนแบงออกเปน 2 สมการคอผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย จากการวเคราะหขอมลจากสมการถดถอยพหตามตารางท 4.10 พบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก BTS (L) สถานรถไฟฟา , Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) จ านวนชน, Unit (S) จ านวนหองและ Park (N) สวนสาธารณะ ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว และผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยพบวามตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก BTS (L) สถานรถไฟฟา, Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) จ านวนชน, Unit (S) จ านวนหองและ Park (N) สวนสาธารณะ ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว โดยทปจจยทมนยส าคญทงผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและไมมชอเสยงคอ BTS (L) สถานรถไฟฟา, Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) โดยจ านวนชน, Unit (S) จ านวนหองและ Park (N) สวนสาธารณะ

สามารถแสดงออกเปนสมการได 2 สมการคอสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ดงน

LN(P2) Listed = 12.201 -9.30E-05 (BTS) -0.026(AGE) +0.015(NSTOREY) -5.68E-04 (UNIT) -1.39E-04 (PARK) (4.3)

LN(P2) Non- Listed = 12.214 -1.16E-04 (BTS) -0.031(AGE) +0.012(NSTOREY) -5.45E-04 (UNIT) -1.64E-04 (PARK) (4.4)

จากสมการท 4.3 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.586 โดยปจจยรถไฟฟา (BTS) มคาสมประสทธ -0.00009 ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.026 ปจจยชน (NSTOREY) มคาสมประสทธ 0.015 มทศทางเปนบวก ปจจยจ านวนหอง (UNIT) มคาสมประสทธ -0.0001 และปจจยสวนสาธารณะ (PARK) มคาสมประสทธ 0.00014

จากสมการท 4.4 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาท ไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.564 โดยปจจยรถไฟฟา (BTS) มคาสมประสทธ -0.00012 ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.031 ปจจยชน (NSTOREY) มคาสมประสทธ 0.012 มทศทางเปนบวก ปจจยจ านวนหอง (UNIT) มคาสมประสทธ -0.0001 และปจจยสวนสาธารณะ (PARK) มคาสมประสทธ 0.00016

Ref. code: 25605902034338EVB

89

4.2.1.3 คอนโดมเนยมในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 3

คาสถตเชงพรรณนา (Descriptive Statistics) ของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟาสายสขมวทกลมท 3 สถานในกลมนมคอนโดมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 80 แหงและผพฒนาอสงหารมทรพยทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจ านวน 153 แหง รวมทงหมดจ านวน 251 แหง (แสดงในตารางท 4.2)




PRICE บาท/ตรม. 130460 76795.6 18400 767000 Unit หอง 209.52 236.035 5 1332 Nstorey ชน 18.2948 12.1095 3 53 Year ป 12.3227 9.3477 -2 37 Pool 0.96 0.205 0 1 Garden 0.63 0.722 0 1 Hospital เมตร 1297.4 815.192 137.96 3864.94 School เมตร 1152.3 555.323 109.04 2168.86 Shoping เมตร 1513.2 1487.93 114.63 4629.81 Park เมตร 1807.7 1697.61 90.96 5829.41 Airport เมตร 18031 2295.36 12900 21900 BTS เมตร 706.51 434.752 36.05 1994.73 CBD เมตร 5138.6 2251.39 1186.23 10000

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 3 จะพบวาม

ราคาเฉลยเทากบ 130,460 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 767,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 18,400 บาทตอตารางเมตร จะพบวามความแตกตางกนระหวางราคาทสงทสดและราคาทต าทสดอยคอนขางมากและมราคาทสงทสดเมอเปรยบเทยบกบคอนมเนยมในสถานทกกลม โดยทมคาเฉลยของจ านวนหองท 209 หองและมจ านวนชนเฉลยท 18 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 5 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 706 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1,300

Ref. code: 25605902034338EVB

90

เมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 1,200 เมตร หางจากสวนสาธารณะและทาอากาศยานประมาณ 18 กโลเมตร และหางจากศนยการคาประมาณ 1,500 เมตร


ปจจย หนวย คาเฉลย สวนเบยงเบนมาตรฐาน คาต าสด คาสงสด

PRICE บาท/ตรม. 168620 95296.2 52900 767000

Unit หอง 313.35 293.478 25 1332

Nstorey ชน 20.7722 13.4001 4 53

Year ป 7.075 5.06059 -2 24

Pool 0.99 0.113 0 1

Garden 0.81 0.395 0 1

Hospital เมตร 1394.1 839.078 187.04 3849.94

School เมตร 1129.1 569.859 109.04 2042.16

Shoping เมตร 1672.1 1598.21 131.06 4629.81

Park เมตร 2012.6 1791.72 156.47 5554.73

Airport เมตร 17729 2415.93 13400 21300

BTS เมตร 666.13 459.77 40.99 1940.45

CBD เมตร 5364.9 2381.25 1707.58 9689.65


คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 3 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 168,620 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 767,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 52,900 บาทตอตารางเมตร จะพบวามความแตกตางกนระหวางราคาทสงทสดและราคาทต าทสดอยคอนขางมากและมราคาตอตารางเมตรทสงทสด โดยทมคาเฉลยของจ านวนหองท 313 หองพบวามจ านวนมากกวาคาเฉลยของคอนโดมเนยมในกลมท 3 และมจ านวนชนเฉลยท 20 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 5 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 666 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1,400 เมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 1,200 เมตร หางจากสวนสาธารณะและทาอากาศยานประมาณ 17 กโลเมตร และหางจากศนยการคาประมาณ 1,500 เมตร โดยรวมจะ

Ref. code: 25605902034338EVB

91

พบวาคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมจ านวนหองทมากและมจ านวนชนทสงกวาคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

ตารางท 4.15 คาสถตของคอนโดมเนยมของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรอบสถานรถไฟฟากลมท 3



PRICE บาท/ตรม. 112930 59145.4 18400 379000

Unit หอง 161.83 186.801 5 1304

Nstorey ชน 17.157 11.3289 3 51

Year ป 14.732 9.87456 -2 37

Pool 0.94 0.235 0 1

Garden 0.55 0.818 0 9

Hospital เมตร 1252.9 802.553 137.96 3864.94

School เมตร 1163 549.876 169.82 2168.86

Shoping เมตร 1440.3 1433.4 114.63 4600.41

Park เมตร 1713.6 1649.43 90.96 5829.41

Airport เมตร 18170 2231.34 12900 21900

BTS เมตร 725.05 422.856 36.05 1994.73

CBD เมตร 5034.6 2188.48 1186.23 10000


คาสถตเชงพรรณนาของคอนโดมเนยมในกลมสถานท 3 จะพบวามราคาเฉลยเทากบ 112,930 บาทตอตารางเมตร มคาสงสดอยท 379,000 บาทตอตารางเมตรและคาต าสดอยท 18,400 บาทตอตารางเมตร จะพบวามราคาทแตกตางจากคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยอยมากทงราคาเฉลย ราคาต าสด ราคาสงสด มคาเฉลยของจ านวนหองท 161 หองซงมจ านวนนอยและมจ านวนชนเฉลยท 17 ชน มระยะเฉลยจากศนยกลางเมองทประมาณ 5 กโลเมตรและหางจากสถานรถไฟฟา 725 เมตร หางจากโรงพยาบาลประมาณ 1,300 เมตร หางจากโรงเรยนประมาณ 1,200 เมตร หางจากสวนสาธารณะและทาอากาศยานประมาณ 18 กโลเมตร และหางจากศนยการคาประมาณ 1,500 เมตร จะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยสวนใหญแลวจะมลกษณะเปนอาคารทไมสง

Ref. code: 25605902034338EVB

92

มากกวาซงจะมความแตกตางจากผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทมจ านวนชนเฉลยของคอนมเนยมทสงกวา


หากเปรยบเทยบการเตบโตของจ านวนคอนโดมเนยมหลงจากวกฤตการณตมย ากงเมอป พ.ศ. 2540 แลวจะพบวาการเตบโตของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมการเตบโตทคงทจากปกอน ๆ แตถาเปนคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยพบวามการเตบโตทลดลงตงแตป พ.ศ. 2553 เปนตนมา

ตารางท 4.16 ระดบราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 3

หมายเหต โดย ผวจย, 2560. จากตารางท 4.16 จะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจด

ทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอย ในระดบ High Class, Luxury และ Upper Class ในขณะทคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะอยในระดบ Upper Class, High Class และ Main Class เปนสวนใหญ ซงคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 3 จะมราคาเฉลยทสงทสดและมคอนโดมเนยมระดบ Ultimate มากทสดเชนเดยวกน

ประเภทคอนโดมเนยม ราคาขาย ผพฒนาทจด

ทะเบยนในตลาดหลกทรพย


หลกทรพย Ultimate (ระดบพรเมยม) สงกวา 250000 10 5 Super Luxury (ระดบหรพเศษ) 200000-249999 7 5 Luxury (ระดบหร) 160000-199999 16 16 High Class (ระดบสง) 120000-159999 23 36 Upper Class (ระดบกลาง) 90000-119999 13 45 Main Class (ระดบกลาง) 70000-89999 8 31 Economy (ระดบลาง) 50000-69999 3 23 Super Economy (ระดบลาง) ต ากวา 49999 0 10

0

2

4

6

8

10

12

14

2520 2525 2530 2535 2540 2545 2550 2555 2560 2565


Ref. code: 25605902034338EVB

93






Constant 12.344 11.305

LOCATION

BTS -0.0002*

CBD

STRUCTURE

AGE -0.045* -0.025*

NSTOREY 0.008* 0.015*

UNIT -0.001*

GARDEN

POOL

NEIBORHOOD

HOSPITAL -0.00012**

SCHOOL

PARK

SHOPPING -0.0002*

AIRPORT 0.00004**

F 27.976 25.077

Rsqaure 0.525 0.478


Ref. code: 25605902034338EVB

94

คานยส าคญทางสถตของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณกลมรถไฟฟากลมท 1 จากตารางท 4.17 นนแบงออกเปน 2 สมการคอผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย จากการวเคราะหขอมลจากสมการถดถอยพหตามตารางท 4.4 พบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) จ านวนชน, และ Shopping (N) ศนยการคา ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว และผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยพบวามตวแปรทมนยส าคญทางสถต ไดแก BTS (L) สถานรถไฟฟา, Age (S) อายของคอนโดมเนยม, Nstorey (S) จ านวนชน, Unit (S) จ านวนหอง, Hospital (N) โรงพยาบาลและAirport (N) ทาอากาศยาน ซงตวแปรทกตวมเครองหมายสมประสทธเปนไปตามทไดคาดหมายเอาไว โดยทปจจยทมนยส าคญทงผพฒนาอสงหารมทรพยทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและไมมชอเสยงคอปจจย Age (S) และ Nstorey (S)

สามารถแสดงออกเปนสมการได 2 สมการคอสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและสมการส าหรบคอนมเนยมทถกพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ดงน LN(P3) Listed = 12.344 -0.045(AGE) +0.008(NSTOREY) -1.68E-04 (SHOPPING) (4.5)

LN(P3) Non- Listed = 11.305 -1.80E-04 (BTS) -0.025(AGE) +0.015(NSTOREY) -5.59E-04 (UNIT) -1.16E-04 (HOSPITAL) +3.82E-05(AIRPORT) (4.6)

จากสมการท 4.5 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอ

ราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.506 โดย ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.045 ปจจยชน(NSTOREY) มคาสมประสทธ 0.008 มทศทางเปนบวก และปจจยศนยการคา (SHOPPING) มคาสมประสทธ 0.00016

จากสมการท 4.6 จะเปนการคาดการณของปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยมคา Adjust R-square เทากบ 0.459 โดยปจจยรถไฟฟา (BTS) มคาสมประสทธ -0.00018 ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) มคาสมประสทธมากทสดนนคอ -0.025 ปจจยชน (NSTOREY) มคาสมประสทธ 0.015 มทศทางเปนบวก ปจจยจ านวนหอง (UNIT) มคาสมประสทธ -0.0001 ปจจยโรงพยาบาล (HOSPITAL) มคาสมประสทธ 0.00016 และปจจยทาอากาศยาน (AIRPORT) มคาสมประสทธ 0.000038

หลงจากการศกษาหาความสมพนธระหวางการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนกบราคาของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถาน พบวาสามารถจ าแนกกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวทออกไดเปน 3 กลมตามตวชวดการพฒนาพนท

Ref. code: 25605902034338EVB

95

โดยรอบสถานขนสงมวลชนและเมอวเคราะหปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนพบวาแตละกลมของสถานขนสงมวลชนนนมปจจยทมผลตอราคาคอนโดมเนยมทแตกตางกน

จากตารางท 4.17 จะพบวาปจจยอายของคอนมเนยม (AGE) นนสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมทงคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยโดยทมคาสมประสทธสงทสดจะเปนคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 3 ซงจะเหนไดวาปจจยทางดานของโครงสราง (Structure) นนสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมคอนขางมาก ปจจยดานท าเลทตง (Location) จะพบวาปจจยรถไฟฟา (BTS) นนสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมในทกกลมของสถานสวนปจจยศนยการเมอง (CBD) จะสงผลกระทบตอราคาคอนโดมเนยมแคคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนทตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 ตอมาในกลมปจจยดานพนทโดยรอบ (Neighborhood) จะพบวาปจจยสวนใหญในกลมนคอปจจยโรงพยาบาล (HOSPITAL) ปจจยสวนสาธารณะ (PARK) และปจจยศนยการคา (SHOPPING) จะมเครองหมายทศทางเปนลบหมายความวาหากคอนมเนยมตงอยหางออกไปจากปจจยเหลานราคาของคอนโดมเนยมกจะลบลงไปเรอย ๆ โดยทปจจยทมคาสมประสทธมากทสดกคอ ปจจยศนยการคา (SHOPPING) ในสถานรถไฟฟากลมท 3 และปจจยสวนสาธารณะ (PARK) ในสถานรถไฟฟากลมท 2 ปจจยในกลมของพนทโดยรอบทไมสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมนนคอ ปจจยโรงเรยน (SCHOOL) และสวนปจจยทาอากาศยาน (AIRPORT) จะเปนเพยงปจจยเดยวในกลมทมเครองหมายเปนบวกหมายความวาหากคอนมเนยมมระยะหางจากสนามบนมากกจะท าใหราคาของคอนโดมเนยมนนเพมสงมากขนตามไปดวย

สมการถดถอยพหทไดจากการวเคราะหพบวาสมการของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 นนมคา Adjust R Square สงทสดคอ 0.686 หรอสามารถอธบายได 68.6% และสมการของคอนมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 3 นนมคา Adjust R Square นอยทสดคอ 0.459 หรอสามารถอธบายได 45.9%

Ref. code: 25605902034338EVB

96

ตารางท 4.18 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมในแตละกลมของสถานรถไฟฟา


ปจจย

กลมท 1 กลมท 2 กลมท 3

ผพฒนาทจดทะเบยนใน

ตลาดหลกทรพย

ผพฒนาทไมไดจด

ทะเบยนในตลาด


ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาด


ผพฒนาทไมไดจดทะเบยนใน


ผพฒนาทจดทะเบยนใน


ผพฒนาทไมไดจดทะเบยนใน


Constant 11.315 12.107 12.201 12.214 12.344 11.305

LOCATION

BTS -1.22E-4* -9.30E-05** -1.16E-04** -1.80E-04*

CBD -6.58E-

05*

STRUCTURE

AGE -0.022* -0.027* -0.026* -0.031* -0.045* -0.025*

NSTOREY 0.010* 0.015* 0.012* 0.008* 0.015*

UNIT -2.24E-4* -5.68E-04* -5.45E-04* -5.59E-04*

GARDEN

POOL 0.379*

NEIBORHOOD

HOSPITAL -1.16E-04**

SCHOOL

PARK -2.44E-

04* -1.39E-04* -1.64E-04*

SHOPPING -1.68E-

04*

AIRPORT 3.42E-05* 3.82E-05**

F 13.994 45.166 32.539 40.367 27.976 25.077

Rsqaure 0.791 0.701 0.586 0.579 0.525 0.478

Adjust R square 0.625 0.686 0.568 0.564 0.506 0.459

Ref. code: 25605902034338EVB

97

จากตารางท 4.18 ส าหรบปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนมเนยมในสถานแตละกลมพบวาสถานในกลมท 1 หรอสถานศนยกลาง ผพฒนาทจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยควรทจะค านงถงปจจยดานระยะของสถานรถไฟฟาสายสขมวทและระยะจากทาอากาศยานเปนหลก สวนของผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยควรทจะใหความส าคญกบระยะของศนยกลางเมองและระยะจากสวนสาธารณะ เนองจากการพฒนาในบรเวณสถานกลมท 1 สวนใหญมการพฒนาทมความหนาแนนอยแลวมการใชประโยชนทดนหลากหลายทงมหาวทยาลย ศนยการคา สวนสาธารณะ ท าใหไมตองพงระบบขนสงมวลชนมากนก ตอมาในสถานกลมท 2 หรอสถานทวไปจะพบวาปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมทงผพฒนาทจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยกบผพฒนาทไมไดจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยนนมคมาเหมอนกนเนองจากในบรเวณสถานกลมท 2 เปนบรเวณทมการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศยสงหรอเปนบรเวณทมคนอยอาศยจ านวนมากและเปนสถานจดเรมตนทผใชบรการใชเดนทางเพอทจะไปยงศนยกลางของเมองท าใหปจจยระยะจากสถานรถไฟฟาและระยะจากสวนสาธารณะมความส าคญ สวนสถานในกลมท 3 หรอสถานยานพาณชยกรรมจะพบวาปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยคอระยะจากศนยการคา เนองจากในบรเวณสถานกลมท 3 มการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมทสงเชน อาคารส านกงาน รวมไปถงศนยการคาจ านวนมากและสถานในกลมท 3 ถอวาเปนสถานปลายทางอยแลวท าใหไมตองพงระบบขนสงมวลชนในการเดนทางออกไปท างาน ส าหรบผพฒนาทไมไดจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยในกลมของสถานท 3 ควรจะค านงถงระยะของสถานรถไฟฟา ระยะจากโรงพยาบาลเนองจากในบรเวณนมโรงพยาบาลทไดรบมาตรฐานการรบรองจาก JCI ตงอยโดยรอบสถานท าใหมผลตอการตดสนใจในการเลอกซอทอยอาศย และระยะหางจากทาอากาศยาน

Ref. code: 25605902034338EVB

98

บทท 5

สรปและอภปรายผลการวจย

สรปผลการวจยและอภปรายผลการวจย องคความรทไดจากการวจยและการน าไปประยกตใชกบการพฒนาอสงหารมทรพยทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณทไดรบอทธพลของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนแตละกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวท

5.1 อภปรายผลการวจย

จากการวเคราะหการแบงกลมของคณลกษณะสถานขนสงมวลชนหรอสถานรถไฟฟาสายสขมวททสามารถจ าแนกกลมของสถานออกมาไดเปน 3 กลมโดยมรายละเอยดและคณลกษณะในแตละกลมของสถาน ดงน

5.1.1 สถานศนยกลาง

คณลกษณะของสถานในกลมท 1 หรอสถานศนยกลาง จะมลกษณะเปนบรเวณทมการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนทสงไมวาจะเปนปจจยทางดานการเดนทาง (Transit) ปจจยดานการเชอมโยง (Oriented) และปจจยทางดานการพฒนาในพนท (Development) มความพรอมของการเชองโยงภายในพนท มคณภาพของทางเดนเทาทด สงผลใหเกดการเดนเทาภายในบรเวณสถานทสง ท าใหราคาของทดนในบรเวณจะสงขนตามไปดวย จงมการพฒนาทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมเพยงไมกแหงทตงอยโดยรอบสถานในกลมนทงจากผพฒนาทจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยและผพฒนาทไมไดจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพย เนองจากบรเวณพนทโดยรอบมการพฒนาเปนพาณชยกรรมประเภทศนยการคาและสถานในกลมนเปนสถานทใชเชอมตอไปยงระบบขนสงมวลชนสายอน สถานในกลมนจงเปนสถานปลายทางของผโดยสารทเขามาใชบรการรถไฟฟาสายสขมวท จ านวนของผโดยสารทเขามาใชบรการภายในสถานจงสงเมอเปรยบเทยบกบสถานในกลมอนรวมไปถงการมทจอดจกรยานและทางจกรยานทมความพรอมส าหรบใหบรการ มทจอดรถส าหรบผทเขามาเปลยนรปแบบการเดนทาง มสถานขนสงมวลชนเสนทางอนทจะสามารถเดนทางไปไดภายใน 20 นาทจ านวนมาก แตมจ านวนของรถประจ าทางทนอยกวาสถานในกลมอน ซงสถานในกลมนมลกษณะคลายกบสถานประเภท Raise the Bar หรอสถานทตงอยใจกลางของเมอง (Reconnecting America, 2014) ในบรเวณสถานกลมนมการใชบรการของผโดยสารมากทสดท าใหเกดการเดนทางในพนทคอนขางมาก รวมไปถงมการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed-Use) และลกษณะคลายกบสถาน C6 (Lyu et al., 2016) ทมลกษณะตวแปรการเดนทาง (Transit) ตวแปรการเชอมโยง (Oriented) และตวแปรการพฒนาในพนท (Development) ทมคาสงทสดเมอเปรยบเทยบกบสถานในกลมอน

Ref. code: 25605902034338EVB

99

จากคณลกษณะของสถานในกลมท 1 หรอสถานศนยกลางจะพบวาตงอยในจดทเปนแหลงเศรษฐกจทส าคญของกรงเทพมหานครมการใชประโยชนทงอาคารส านกงานและศนยการคา ทโลงและสวนสาธารณะ (Reconnecting America, 2014) ไดมการแนะน าแนวทางในการพฒนาในสถานประเภท Raise the Bar คอ พฒนาบรเวณรบสงผโดยสารใหมประสทธภาพรวมไปถงสงอ านวยความสะดวก เชน เครองจ าหนายตวโดยสาร เนองจากมการใชบรการของผโดยสารจ านวนมาก พฒนาทางเดนเทาใหมการเชอมโยงกนระหวางอาคารและตวสถาน สงเสรมใหมการใชประโยชนทดนใหมประสทธภาพสงสด เชน มการก าหนดความหนาแนนขนต าในการพฒนาเพอทจะไดใชทรพยากรทดนทมอยอยางจ ากดใหเกดประโยชนสงทสดจะเหนไดวาการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศยในบรเวณรอบสถานในกลมนยงมจ านวนนอยอยเนองจากราคาทดนทสงรฐบาลอาจจะมนโยบายในการสนบสนนการพฒนาประเภททอยอาศยในบรเวณนมากขน ปรบปรงสวนสาธารณะ เพมแสงสวางใหกบทางเดนเทาเพอใหเกดความปลอดภยของคนเดนเทา เพมจ านวนของตนไมบนทางเดนเทาและทส าหรบนงพก

5.1.2 สถานทวไป

คณลกษณะของสถานในกลมท 2 หรอสถานทวไปจะลกษณะเปนบรเวณสถานทตงอยไกลออกจากใจกลางของเมองหรออยในบรเวณถดไปจากบรเวณทมการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมซงเปนสถานสวนใหญในรถไฟฟาสายสขมวทแตกยงอยในระยะของการเดนทางใชเวลาไมมากนกหากมงหนาเขาไปยงศนยกลางของกรงเทพมหานคร ในสถานจ าเปนตองมการใชรถยนตส าหรบการเดนทางอยเนองจากยงมการกระจายตวของสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ มจ านวนของผโดยสารทมาใชบรการทนอยทสดในทก ๆ กลมของสถานเนองจากสถานในกลมนไมมจดเปลยนถายของระบบขนสงมวลชนทจะสามารถเดนทางไปยงเสนรถไฟฟาสายอนไดจงท าใหเดนทางไดแคเพยงสายสขมวท ท าใหในบรเวณสถานรถไฟฟากลมนจะมสงอ านวยความสะดวกไมมากนก เชน เครองขาวตวทใชธนบตร ทกนระหวางรถไฟฟากบตวสถาน รวมไปถงรานสะดวกซอทเปดบรเวณ 24 ชวโมงซงอาจจะท าใหบรเวณใตสถานมความอนตรายเนองจากไมมสายตาจากผคน (Eye of Street) และไมมแสงสวางเพยงพอ มหนาทในการขนสงผคนจากบรเวณทอยอาศยไปสยานธรกจของเมองท าใหการใชประโยชนทดนในบรเวณพนทโดยรอบสถานสวนใหญจะเปนประเภททอยอาศย มลกษณะโดยรวมแลวสอดคลองกบสถานประเภท Connect (Reconnecting America, 2014) ซงสถานในกลมนจะมลกษณะเปนสถานตนทางเนองจากมการใชประโยชนทดนเปนแบบประเภททอยอาศยทมจ านวนมากทสดเมอน าไปเปรยบเทยบกบสถานในกลมอน บรเวณสถานจงไมไดม เครองมอเพอความสะดวกสบายส าหรบการเดนทางมากนก มศกยภาพในการเตบโตในอนาคตหากมการลงทนดานโครงสรางพนฐานจากรฐบาลและเอกชนมากขน

Ref. code: 25605902034338EVB

100

จากคณลกษณะของสถานในกลมท 2 หรอสถานทวไปจะพบวาสถานเหลานตงอยในบรเวณไกลออกไปจากศนยกลางของกรงเทพมหานครทเปนแหลงเศรษฐกจทส าคญ มการใชประโยชนรวมใหญแลวจะเปนประเภททอยอาศย (Reconnecting America, 2014) ไดมการแนะน าแนวทางในการพฒนาในสถานประเภท Connect คอ พฒนาทจอดรถทมจ านวนนอยใหเพยงพอตอการใชบรการของผโดยสารเนองจากบรเวณสถานประเภทนจะเปนจดเรมตนของการเดนทางหรอเปนสถานเรมตนของผทมาใชบรการจงจ าเปนตองเพมสงอ านวยความสะดวกแกผทจะมาเปลยนถายการเดนทางจากรถยนตสวนบคคลไปยงระบบขนสงมวลชน การทสถานในกลมนมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภททอยอาศยท าใหจงเกดการใชบรการรถไฟฟาแคเพยงชวงเวลาเรงดวนนนคอชวงเชาและชวงเยน ชวงระหวางวนจงไมเกดการเดนทางซงดไดจากจ านวนของผทมาใชบรการทมจ านวนนอยกวาสถานในกลมอนจงตองมการพฒนาจดทสามารถดงดดผคนใหมการใชบรการมากขน เชน มการสงเสรมการพฒนาประเภท โรงเรยน โรงพยาบาล หรอศนยการคาเปนตน ซงการพฒนาเหลานจะท าใหมการเดนทางนอกเหนอจากชวงเวลาเรงดวน

5.1.3 สถานยานพาณชยกรรม

ลกษณะของสถานทอยในกลมนจะเปนบรเวณทตงอยใกลจากจดศนยกลางของเมอง หรอสามารถเดนทางเพอทจะมงสศนยกลางเมองไดภายใน 10 นาท มการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนพาณชยกรรมประเภทอาคารส านกงาน ประเภทศนยการคา ตงอยโดยรอบสถาน แตกมระดบการใชประโยชนทดนผสมผสาน (Mixed Use) ทสงเมอเทยบกบสถานรถไฟฟาในกลมอน สงผลใหจ านวนของผโดยสารทเขามาใชบรการในสถานกลมนมจ านวนเยอะเปนรองเพยงสถานในกลมศนยกลาง ท าใหในบรเวณสถานในกลมนมเครองมออ านวยความสะดวกในการใหบรการ เชน เครองขายตวแบบธนบตร และมทกนระหวางรถไฟฟากบชานชาลา มคณภาพของทางเดนเทามดเหมาะส าหรบการสญจรดวยเทารวมไปถงมระยะทใกลทจะสามารถเขาถงไปยงอาคารทมการใชประโยชนทดนประเภทส านกงานไดใกลทสดเมอเปรยบเทยบกบสถานในกลมอน ดวยการใชประโยชนทดนประเภทอาคารส านกงานและศนยการคาจดเดนของสถานในกลมนคอเปนสถานปลายทางการเดนทางของผโดยสารทมาใชบรการรถไฟฟาสายสขมวทกบวกกบความสะดวกในการเดนเทาในบรเวณสถานแตทจอดรถจกรยานและจ านวนของรถโดยสารประจ าทางทใหบรการบรเวณสถานยงมจ านวนจ ากดอย มลกษณะโดยรวมแลวสอดคลองกบสถานประเภท Catalyze (Reconnecting America, 2014) ซงสถานในกลมนจะมลกษณะเปนบรเวณทมความหนาแนนของการพฒนาการใชประโยชนทดนรองลงมาจากลกษณะสถานประเภท Raise the bar โดยจะเปนพนททรองรบการเตบโตของศนยกลางเมอง มจ านวนของผโดยสารของรถไฟฟาทสงรองลงมาจากสถานประเภท Raiser the bar หรอสถานรถไฟฟาในกลมท 1 มระดบการใชประโยชนทดนแบบผสมผสาน (Mixed Use) รองลงมาจากสถานศนยกลาง

Ref. code: 25605902034338EVB

101

จากคณลกษณะของสถานในกลมท 3 หรอสถานพาณชยกรรมจะพบวาสถานเหลานตงอยในบรเวณทใกลศนยกลางของกรงเทพมหานครทเปนแหลงเศรษฐกจทส าคญ มการใชประโยชนรวมใหญแลวจะเปนประเภทพาณชยกรรม (Reconnecting America, 2014) ไดมการแนะน าแนวทางในการพฒนาในสถานประเภท Catalyze คอ พฒนาการเดนเทาใหมความตอเนองกนระหวางอาคารและตวสถาน สามารถเดนทางดวยเทาจากสถานไปยงอาคารส านกงานหรอโรงพยาบาลไดอยางสะดวก พฒนาทจอดรถทมจ านวนนอยใหมความเพยงพอกบผทเขามาใชบรการ เพมจ านวนของรถประจ าทางทใหบรการในบรเวณสถานกลมนใหมากขน สงเสรมใหมการกระจกตวของการพฒนาในบรเวณถนนเสนหลก ปรบปรงสวนสาธารณะ เพมแสงสวางใหกบทางเดนเทาเพอใหเกดความปลอดภยของคนเดนเทา เพมจ านวนของตนไมบนทางเดนเทาและทส าหรบนงพก

สรปจากการวเคราะหการแบงกลมของสถานขนสงมวลชนจะพบวารถไฟฟาสายสขมวทนนมการใชบรการของผโดยสารทไมเทากนในแตละสถานคอมการใชบรการจ านวนมากเฉพาะสถานทมการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมหรอสถานทมการเชอมตอกบระบบขนสงมวลชนชนดอน ซงในสวนของสถานทอยในกลมท 2 นนมจ านวนการใชบรการของผโดยสารทนอยเมอเปรยบเทยบกบกลมอน โดยทสถานในกลมท 2 หรอสถานทวไปนนเปนสถานสวนใหญของรถไฟฟาสายสขมวท ท าใหบรเวณการพฒนาพนทโดยรอบสถานในกลมนไมเปนไปอยางเตมทเนองจากมแตการใชประโยชนทดนประเภทอยอาศยเปนสวนใหญ ลกษณะการเดนทางของผโดยสารในสถานกลมนจงมเพยง 2 ชวงตอวนคอ ชวงเชาทใชบรการเพอไปท างานและชวงเยนทใชบรการเพอกลบทอยอาศย หากมการสงเสรมใหมการพฒนาการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานในประเภทพาณชยกรรมมากขนจะท าใหเพมการใชบรการของผโดยสารมากขนเนองจากจะมการใชบรการทงวนเนองจากจะท าใหมกจกรรมทเกดขนภายในพนทมากขน รวมไปในกลมของสถานท 1 หรอสถานศนยกลางทมระดบของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนทสงแตกลบมคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณนนนอยกวาในบรเวณมากซงอาจจะเปนผลททดนในบรเวณนนมราคาสงท าใหไมมการพฒนาทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมในบรเวณนนเลยเมอเปรยบเทยบกบบรเวณกลมสถานท 2 และกลมสถานท 3

ภาพท 5.1 การใชประโยชนทดนของสถานรถไฟบทเอสสายสขมวท, โดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

102

การใชประโยชนทดนในแตละกลมของสถานจะเหนไดจากภาพท 5.1 อธบายไดวาในบรเวณสถานกลมท 2 หรอสถานทวไปจะมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภททอยอาศย สวน บรเวณสถานกลมท 3 หรอสถานยานพาณชยกรรมจะมการใชประโยชนทดนมากทสดคอประเภทพาณชยกรรมประกอบไปดวยอาคารส านกงานและศนยการคา และสดทายสถานในกลมท 1 หรอสถานศนยกลางจะเปนบรเวณทมการใชประโยชนทดนผสม (Mixed Use) มากทสดคอมทงการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศย ประเภทพาณชยกรรม ประเภทโครงสรางพนฐานและในบรเวณสถานนกจะเปนสวนเชอมตอไปยงระบบขนสงมวลชนเสนทางอนดวยเชนกน

ภาพท 5.2 ลกษณะของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานกลมท 1, โดย ผวจย, 2560.

จากภาพท 5.2 จะเหนไดวาลกษณะของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจด

ทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมความสงทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยอยมากคอ ความสงเฉลย 26 ชนและ 17 ชน ซงในบรเวณสถานท 1 นจะเหนไดวาคอนโดมเนยมจะมความสงมากกวากลมอนเนองจากตงอยในศนยกลางของเมองท าใหตองมการพฒนาเปนตกสงเพอทจะเพมความหนาแนนของการใชประโยชนทดน สวนอายของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมอายนอยกวา

Ref. code: 25605902034338EVB

103

คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย คอ อายเฉลย 6 ปและ 13 ป คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจงเปนคอนโดมเนยมเกาทพฒนามานานแลวในปจจบนไมคอยมผพฒนาทไมไดจดทะเบยนพฒนาทอยอาศยประเภทคอนมเนยมในบรเวณนมากนก โดยทจ านวนหองของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนมจ านวนทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยคอ เฉลย 366 หองและ 204 หอง



ทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมความสงทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยอยมากคอ ความสงเฉลย 24 ชนและ 14 ชน โดยทความสงของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะพบวามความสงทต าทสดเมอเปรยบเทยบกบคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานกลมอน สวนอายของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมอายนอยกวาคอนโดมเนยมท

Ref. code: 25605902034338EVB

104

พฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย คอ อายเฉลย 6 ปและ 14 ป คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจงเปนคอนโดมเนยมเกาทพฒนามานาน โดยทจ านวนหองของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนมจ านวนทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยคอ เฉลย 339 หองและ 158 หอง ซงเปนจ านวนทนอยทสดเมอเปรยบเทยบกบคอนโดมเนยมในสถานกลมอน



ทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมความสงทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยอยมากคอ ความสงเฉลย 20 ชนและ 17 ชน โดยทความสงของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะพบวามความสงทต าทสดเมอเปรยบเทยบกบคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานกลมอน สวนอายของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจะมอายนอยกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย คอ อายเฉลย 7 ปและ 13 ป คอนโดมเนยม

Ref. code: 25605902034338EVB

105

ทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยจงเปนคอนโดมเนยมเกาทพฒนามานาน โดยทจ านวนหองของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนมจ านวนทมากกวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยคอ เฉลย 313 หองและ 161 หอง ซงเปนจ านวนทนอยทสดเมอเปรยบเทยบกบคอนโดมเนยมในสถานกลมอน

สรปจากลกษณะของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานในแตละกลมนนจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมความสงเฉลยอยทประมาณ 20 ชนขนไปโดยทสงทสดจะอยในบรเวณสถานกลมท 1 และต าทสดจะอยในบรเวณสถานกลมท 3 โดยทคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมความสงเฉลยทไมเกน 20 ชน สวนอายของคอนโดมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมอายเฉลยอยท 6 ปซงจะพบวาสวนใหญแลวนนจะเปนคอนมเนยมทเพงพฒนาขนมาและคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมอายเฉลยทมากกวาคอประมาณ 16 ป และสวนจ านวนหองของคอนมเนยมจะพบวาคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมจ านวนทมากกวาและมคาเฉลยของทมากกวา 300 หองขนไป คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยนนจะมจ านวหองทนอยกวาคออยระหวาง 150 – 200 หอง

จากภาพท 5.5 ทมการแสดงลกษณะของการตงโครงการคอนโดมเนยมมโดยรอบสถานรถไฟฟาบทเอสสายสขมวท จะพบวาความหนาแนนของคอนโดมเนยมทมการกระจกตวรวมกนมากทสดจะอยในบรเวณสถานอารย สถานชดลม สถานนาน สถานอโศก สถานพรอมพงษ และสถานทองหลอ ซงเมอเปรยบเทยบดแลวจะพบวาสวนใหญจะตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 2 คอกลมสถานรถไฟฟาทมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภททอยอาศย โดยสวนใหญแลวจะพบวามการพฒนาคอนโดมเนยมจะกระจกตวของบรเวณถนนสขมวทแตในบรเวณสถานทองหลอจะพบวาคอนโดมเนยมมลกษณะพฒนาตามถนนทองหลอและในบรเวณสถานชตลมพบวามการพฒนาคอนโดมเนยมตามเสนถนนวทย สวนบรเวณทมการกระจกตวของคอนโดมเนยมเบาบางจะพบวาอยในบรเวณ สถานสยาม สถานอนสาวรยชยสมรภม ซงเมอเปรยบเทยบดแลวจะพบวาสวนใหญจะตงอยในบรเวณสถานรถไฟฟากลมท 1 ซงเปนบรเวณทมการใชประโยชนทดนประเภททอยอาศยนอยกวากลมสถานประเภทอน สวนสถานหมอชตจะพบวามการพฒนาคอนโดมเนยมอยในบรเวณถนนลาดพราว

Ref. code: 25605902034338EVB

106

ภาพท 5.5 ความหนาแนนของคอนโดมเนยมในบรเวณรถไฟฟาสายสขมวท, โดย ผวจย, 2560.

Ref. code: 25605902034338EVB

107

ตารางท 5.1 คาสมประสทธของคอนโดมเนยมผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยในแตละกลมของสถานรถไฟฟา


ปจจย ผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

กลมท 1 กลมท 2 กลมท 3

Constant 11.315 12.201 12.344

LOCATION

BTS -1.22E-4* -9.30E-05**

CBD

STRUCTURE

AGE -0.022* -0.026* -0.045*

NSTOREY 0.010* 0.015* 0.008*

UNIT -2.24E-4* -5.68E-04*

GARDEN

POOL

NEIBORHOOD

HOSPITAL

SCHOOL

PARK -1.39E-04*

SHOPPING -1.68E-04*

AIRPORT 3.42E-05*

F 13.994 32.539 27.976

Rsqaure 0.791 0.586 0.525

Adjust R square 0.625 0.568 0.506

Ref. code: 25605902034338EVB

108

จากตารางท 5.1 เมอน าการจ าแนกสถานรถไฟฟาสายสขมวทมาวเคราะหในสวนของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ดวยการประยกตกบธรกจอสงหารมทรพยลกษณะของทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมจะเหนไดวาปจจยทสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวท (TOD Influence Zone) ในแตละกลมของสถานนนมความแตกตางกนออกไปตามการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนของสถานรถไฟฟาแตละสถานโดยปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมมเครองหมายในทศทางทมความสอดคลองกบ โชตวฒ เหลาไพโรจน (2555) ปญญวฒน จฑามาศ (2558) และ Leong (2002) (Leong, 2002) ทไดมการศกษาปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมโดยใชปจจย ท าเลทตง (Location) ปจจยโครงสราง (Structure) และปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood)

สวนของปจจยภายนอก คอ ปจจยดานท าเลทตง (Location) และ ปจจยพนทโดยรอบ (Neighborhood) จะพบวา ปจจยระยะจากสถานรถไฟฟา (BTS) มทผลตอราคาของคอนมเนยมในกลมท 1 และ 2 แตในบรเวณกลมสถานท 3 กลบไมสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมทอยในบรเวณนนตางกบ Diewert and Shimizu (2016) และ Sirikolkarn (2008) ทไดมการสรปเอาไววาสถานขนสงมวลชนมผลตอราคาของคอนโดมเนยม ซงอาจมาจากในบรเวณนนเปนบรเวณทมอาคารส านกงานทมากทสดรวมไปถงราคาของคอนโดมเนยมนนในบรเวณสถานกลมท 3 มราคาเฉลยทแพงทสดและมคอนมเนยมในระดบ Ultimate หรอระดบราคาทมากกวา 250,000 บาทตอตารางเมตรมากทสด อาจจะท าใหเกดการเดนทางโดยใชรถยนตในการเดนทางท าใหปจจยสถานรถไฟฟาไมสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณน โดยปจจยนจะมเครองหมายเปนลบนนคอ หากคอนโดมเนยมยงอยไกลออกไปจากบรเวณสถานรถไฟฟาจะท าใหราคาของคอนโดมเนยมยงต าลงไปตามระยะทางทหางออกไป ปจจยศนยกลางเมอง (CBD) ปจจยโรงเรยน (SCHOOL) ปจจยโรงพยาบาล (HOSPITAL) จะพบวาไมมผลตอราคาของคอนโดมเนยมในทกกลมของสถานอาจจะเนองมาจากรถไฟฟาสายสขมวทเปนรถไฟฟาสายหลกของกรงเทพมหานครโดยมเสนทางผานถนนสขมวทซงเปนถนนทมความเจรญทงสองฝงของถนนอยแลวหรออาจจะเกดจากปญหา Multicollinearity กลาวคอปจจยอสระไดมการสมพนธกนเองท าใหโปรแกรมไดมการตดตวแปรออกไปสอดคลองกบ โชตวฒ เหลาไพโรจน (2555) และ ปญญวฒน จฑามาศ (2558) ปจจยสวนสาธารณะ (PARK) มผลตอราคาของคอนมเนยมในกลมสถานท 2 เนองจากในบรเวณสถานในกลมท 2 มการใชประโยชนทดนสวนใหญแลวเปนประเภททอาศยท าใหในบรเวณนนมสวนสาธารณะทเยอะและท าใหมผลตอราคาคอนม เนยมโดยมเครองหมายเปนลบนนคอ หากคอนมเนยมยงอย ไกลจากสวนสาธารณะจะท าใหราคาของคอนโดมเนยมนนต าลงไปตามระยะทาง ปจจยศนยการคา (SHOPPING) จะพบวามผลตอคอนโดมเนยมในกลมท 3 ทมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภทพาณชยกรรมและมความหลากหลายของการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรมสง โดยมเครองหมายเปนลบ และปจจยทาอากาศยาน (AIRPORT) จะพบวามผลตอราคาของคอนโดมเนยมในกลมของสถานท 1 โดยจะม

Ref. code: 25605902034338EVB

109

ลกษณะเครองหมายทแตกตางจากปจจยอนคอมเครองหมายเปนบวกสอดคลองกบ Leong (2002) (Leong, 2002) คอ ยงคอนโดมเนยมตงอยไกลจากทาอากาศยานจะท าใหราคาของคอนโดมเนยมสงขนซงอาจจะเกดมาจากเสยงดงรบกวนของทาอากาศยานไมใชเกดจากความสะดวกในการเขาถง และบรเวณททาอากาศยานตงอยนนอยบรเวณชานเมอง (Suburb) ทงสนามบนดอนเมองและสนามบนสวรรณภมซงราคาของคอนโดมเนยมบรเวณชานเมองนนมราคาทต ากวาราคาของคอนโดมเนยมทตงอยในเมองอยแลวท าใหปจจยทาอากาศยานมเครองหมายเปนบวก สวนปจจยทมผลตอราคาของคอนโดมเนยมในทกกลมของสถานคอปจจยดานโครงสราง (Structure) ไดแก ปจจยอายของคอนโดมเนยม (AGE) และปจจยจ านวนชนของคอนมเนยม (NSTOREY) มผลตอราคาของคอนโดมเนยมในทกกลมของสถาน โดยทปจจย สวนภายในโครงการ (GARDEN) และสระวายน าภายในโครงการ (POOL) ไมมผลตอราคาของคอนโดมเนยมเพราะวาคอนโดมเนยมของผพฒนาทจดทะเบยนอยในตลาดหลกทรพยจะมทงสระวายน าและสวนภายในโครงการเปนสงอ านวยความสะดวกพนฐานของคอนโดมเนยมอยแลวท าใหปจจยเหลานไมมผลตอราคาของคอนโดมเนยม

จากผลการศกษาท าใหทราบถงลกษณะของสมการลอคการธมทใชในการพยากรณราคาของคอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยในแตละกลมของสถาน คอ

LN(P1) Listed = 11.315 -1.12E-04(BTS) -0.022(AGE) +0.011(NSTOREY) -2.22E-04 (UNIT) +3.42E-05(AIRPORT) (5.1)

ตามสมการท 5.1 สามารถใชในการค านวณราคาของคอนโดมเนยมทตงอยในบรเวณสถานกลมท 1 โดยการแทนคาของปจจยตาง ๆ ดงน

LN(P1) Listed = 11.315 -1.12E-04(155.9321) -0.022(10) +0.011(33) -2.22E-04(504) +3.42E-05(19563.93) (5.2)

LN(P1) Listed = 11.98892

P1 Listed = EXP (11.98892)

= 160,962 บาทตอตารางเมตร

ผลการค านวณราคาของคอนโดมเนยมตามสมการท 5.2 สามารถอธบายไดวา คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทมลกษณะ คอ ตงอยใกลกบสถานรถไฟฟา 155.9321 เมตร มอายโครงการ 10 ป ม 33 ชน ม 504 หอง และหางจากทาอากาศยาน 19563.93 เมตรจะมราคาเทากบ 11.98892 เนองจากเปนสมการลอคการธมจงตองใชฟงกเอกซโพเนนเซยล (Exponential Function) ในการแปลงราคาจงเทากบ 160,962 บาทตอตารางเมตร LN(P2) Listed = 12.201 -9.30E-05 (BTS) -0.026(AGE) +0.015(NSTOREY) -5.68E-04 (UNIT)

Ref. code: 25605902034338EVB

110

-1.39E-04 (PARK) (5.3)


LN(P2) Listed = 12.201 -9.30E-05 (112.6635) -0.026(5) +0.015(23) -5.68E-04 (272) -1.39E-04 (2087.883) (5.4)

LN(P2) Listed = 11.96034

P2 Listed = EXP (11.96034)


ผลการค านวณราคาของคอนโดมเนยมตามสมการท 5.4 สามารถอธบายไดวา คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทมลกษณะ คอ ตงอยใกลกบสถานรถไฟฟา 112.6635 เมตร มอายโครงการ 5 ป ม 23 ชน ม 272 หอง และหางจากสวนสาธารณะ 2087.883 เมตรจะมราคาเทากบ 11.96034 เนองจากเปนสมการลอคการธมจงตองใชฟงกเอกซโพเนนเซยล (Exponential Function) ในการแปลงราคาจงเทากบ 156,425 บาทตอตารางเมตร

LN(P3) Listed = 12.344 -0.045(AGE) +0.008(NSTOREY) -1.68E-04 (SHOPPING) (5.5)


LN(P3) Listed = 12.344 -0.045(8) +0.008(8) -1.68E-04 (164.6218) (5.6)

LN(P3) Listed = 12.02141

P3 Listed = EXP (12.02141)


ผลการค านวณราคาของคอนโดมเนยมตามสมการท 5.6 สามารถอธบายไดวา คอนโดมเนยมทพฒนาโดยผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยทมลกษณะ คอ มอายโครงการ 8 ป ม 8 ชน และหางจากศนยการคา 164.6218 เมตรจะมราคาเทากบ 12.02141 เนองจากเปนสมการลอคการธมจงตองใชฟงกเอกซโพเนนเซยล (Exponential Function) ในการแปลงราคาจงเทากบ 166,277 บาทตอตารางเมตร

ดงนนภาพรวมของผลการวจยในครงนเปนการแสดงใหเหนวาในแตละกลมของสถานรถไฟฟาสายสขมวทนนมปจจยทสงผลตอราคาของคอนโดมเนยมแตกตางกนออกไป ซงผพฒนาโครงการทอยอาศยประเภทคอนมเนยมสามารถน าขอมลไปสนบสนนในการวางแผนกลยทธทางการตลาดใหม

Ref. code: 25605902034338EVB

111

ความเหมาะสมกบความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยนทตงอย รอบสถานรถไฟฟาสายสขมวท

5.2 ประโยชนทไดจากงานวจย

5.2.1 ประโยชนเชงทฤษฎ

การพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนไดถกน ามาใชในหลายประเทศเทศทวโลกซงจะเกยวกบการพฒนาระบบขนสงมวลชนและการใชประโยชนทดนในบรเวณขางเคยง จงท าใหมการศกษาถงคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนแตละสถานเพอทจะสามารถพฒนาการใชประโยชนทดนไดอยางมความเหมาะสมตอการใชบรการของผทเขามาใชบรการ โดยใชแบบจ าลอง Node-Place Model เพอจ าแนกคณลกษณะของสถานขนสงมวลชนโดยมจดประสงคคอพฒนาการใชประโยชนทดนเพอสงเสรมการเดนเทา หากน ามาประยกตใชในการพฒนาอสงหารมทรพยโดยน ามาศกษารวมกบการวเคราะหปจจยทสงผลตอราคาคอนโดมเนยมทตงอยบรเวณโดยรอบสถานรถไฟฟาจะท าใหสามารถรถงปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมในแตละคณลกษณะของสถาน เนองจากการใชประโยชนทดนโดยรอบสถานเชน การใชประโยชนทดนประเภทโรงแรม อาคารส านกงาน ศนยการคา มหาวทยาลย มผลตอลกษณะของคอนโดมเนยมในบรเวณสถานนน ๆ จากผลการศกษาจะพบวาคณลกษณะของสถานท เปนสถานเรมตนของการเดนทางและมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภททอยอาศยจะท าใหระยะหางจากสวนสาธารณะทผลตอราคาของคอนโดมเนยมทตงอยภายในระยะรศมทไดรบผลกระทบจากการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชน และคณลกษณะของสถานทมคณภาพในการเดนเทาทดและมการใชประโยชนทดนสวนใหญเปนประเภทพาณชยกรรมจะท าใหระยะหางจากศนยการคามผลตอราคาของคอนโดมเนยม

5.2.2 ประโยชนเชงปฏบต

ผลการศกษาในครงนสามารถสนบสนนภาครฐเพอใชเปนแนวทางก าหนดนโยบายหรอมาตรการจงใจใหใชประโยชนพนทโดยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวทใหเหมาะสมกบคณลกษณะของสถานแตละกลมรวมไปถงการสงเสรมใหเกดการปรบเปลยนจากการใชรถยนตสวนบคคลไปยงระบบชนสงมวลชนมากขนและผพฒนาโครงการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยมทงผพฒนาทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยและผพฒนาทไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยรถงความแตกตางของลกษณะทวไปของคอนมเนยมทตงอยในบรเวณของสถานในแตละกลมสามารถและใชขอมลในการวางแผนกลยทธทางการตลาดใหมความเหมาะสมกบความตองการทอยอาศยประเภทคอนโดมเนยนทตงอยรอบสถานรถไฟฟาสายสขมวท (TOD Influence Zone) ไดอยางมประสทธภาพสงสด

Ref. code: 25605902034338EVB

112

5.3 ขอเสนอแนะในการศกษาครงตอไป

งานวจยในครงนไดมการเกบขอมลกลมตวอยางของสถานขนสงมวลชนแตเฉพาะรถไฟฟาสายสขมวทจ านวน 17 สถานตงแตสถานหมอชตถงสถานออนนชไมไดรวมสถานสายสขมวททงหมดกบสถานในอนาคตรวมไปถงสถานรถไฟฟาใตดนหรอแอรพอรต เรล ลงค ท าใหไมไดมการแบงหรอจ าแนกคณลกษณะของสถานรถไฟฟาทงในกรงเทพมหานคร ซงงานวจยในครงตอไปอาจจะน าสถานรถไฟฟาในสายอน ๆ เขามาเปนสวนหนงในการวเคราะหดวยอาจจะท าใหมการแบงกลมทมความหลากหลายขน และสามารถมองลกษณะของการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนในกรงเทพมหานครไดมากขน

การศกษาในครงตอไปอาจจะศกษาในบรเวณทรถไฟฟาโครงการใหมทเพงเขาไปถงพนทหรอในบรเวณทยงไมมความเจรญเขาถงเพราะจะสามารถสะทอนผลกรทบตอการพฒนาพนทโดยรอบสถานขนสงมวลชนไดมากกวาในบรเวณทมความเจรญของกอนแลวและมรถไฟฟาเขามาทหลง เชนบรเวณรถไฟฟาสายสแดงออน รถไฟฟาสายสสม เปนตน

จากสมการถดถอยพห (Multiple Regression Analysis) ปจจยทมผลกระทบตอราคาของคอนโดมเนยมในบรเวณรถไฟฟาสายสขมวทจะพบวาปจจยดานโครงสราง (Structure) มผลตอราคาคอนโดมเนยมทมากกวากลมอน หากมการใชการวเคราะหสมการถดถอยพหเกยวกบราคาของคอนมเนยมควรจะมปจจยดานโครงการ (Structure) อยในการวเคราะหดวย รวมไปถงปจจยทาอากาศยาน(AIRPORT) หลงจากการวเคราะหพบวาเปนการค านวนจากเสยงรบกวนทเกดขนจากการขนลงของเครองบนไมใชการเขาถงสนามบนอาจจะมการปรบปจจยเปนเสยงรบกวนจากสนามบน AIRPORT NOISE 5.4 ขอจ ากดของการศกษา

การศกษาถงลกษณะของการใชประโยชนทดนและการเขาถงยงบรเวณสถานขนสงมวลชน ไดใชขอมลทไมไดอพเดตลาสดเนองจากมขอจ ากดของกระบวนการวจยในขนตองการส ารวจ คอตองใชทรพยากรในการปรบปรงขอมลทไดรบมาทสงและมขอจ ากดดานระยะเวลาในการเกบขอมล ท าใหขอมลในการศกษาในครงนจงใชขอมลจากป พ.ศ. 2555

การศกษาในครงนใชขอมลคอนโดมเนยมทตงอยภายในบรเวณกลมของสถานรถไฟฟาบทเอสทแบงตามคณลกษณะซงในบางกลมขอมลของคอนโดมเนยมอาจจะมจ านวนทไมมากเพยงพอทจะสามารสะทอนถงความสมพนธกบราคาของคอนโดมเนยมได ซงขอมลของคอนโดมเนยมท

Ref. code: 25605902034338EVB

113

ใชไดน ามาใชมเปนจ านวน 655 แหงจากทงหมด 1039 แหงคดเปน 63 เปอรเซนต จงเกดเปนขอจ ากดดานการเขาถงขอมล

ราคาทใชเปนราคาเฉลยทผขายเสนอขาย (Asking Price) ในไตรมาสท 4 ของป พ.ศ. 2560 ซงใชขอมลทไดจากเวบไซด www.hipflat.com โดยขอมลดานราคานอาจจะเปนราคาทต าทสดไมใชราคาเฉลยของคอนโดมเนยมทแทจรง

Ref. code: 25605902034338EVB

114

รายการอางอง หนงสอและบทความในหนงสอ

กรมโยธาธการและผงเมอง. (2556). กฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556. กระทรวงคมนาคม. (2554). แผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2554-2558 (ฉบบปรบปรง). ส านกการจราจรและขนสงกรงเทพมหานคร. (2558). สถตจราจร ป 2558. ส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต. (2558). การลงทนเพอวางอนาคต

ประเทศไทย. วารสารเศรษฐกจและสงคม, 2. ส านกนโยบายและยทธศาสตร. (2556). แผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2554 - 2558 (ฉบบ

ปรบปรง). ส านกนโยบายและยทธศาสตร. (2559). แผนยทธศาสตรกระทรวงคมนาคม พ.ศ. 2560 - 2564. ส านกผงเมองกรงเทพมหานคร. (2551). ขอมลภมศาสตรกรงเทพมหานคร ป พ.ศ. 2551. วทยานพนธ

กลยวนต สวนครามด, เดชรต สขก าเนด. การวเคราะหการจดกลมผบรโภคตามพฤตกรรมทเปนมตรตอสงแวดลอม. วารสารการมหาวทยาลยธนบร.

ชานน กตโสภากล. (2557). ปจจยทมผลตอการเปลยนแปลงการใชทดนตามแนวรถไฟฟาทท าใหเกดการพฒนาเตมศกยภาพตามผงเมองรวมกรงเทพมหานคร.

โชตวฒ เหลาไพโรจน. (2555). ปจจยก าหนดราคาคอนโดมเนยมในเขตกรงเทพมหานคร. นรตม พลรส. (2559). รปแบบการใชประโยชนทดนและการเดนทางเขาถงสถานของผอาศยในอาคาร

ชดรอบสถานรถไฟฟาบทเอส. ปญญวฒน จฑามาศ. (2558) . ปจจยท ส งผลตอการกา หนดราคาคอนโดม เนยมในเขต

กรงเทพมหานครตอนเหนอ ไพศาข ภรลดาพนธ, เบญจมาภรณ อศรเดช. ปจจยทมอทธพลตอพฤตกรรมการซอคอนโดมเนยมของ

ผบรโภคในเขตหวยขวาง กรงเทพมหานคร. วนพญ ผลศร, นลวสน ดษฐสวรรค, ณรงคศกด แสงปอม. (2559). การพฒนาระบบสารสนเทศเพอ

การจดการโครงการและผลงานวจยดวยเทคนค Cluster Analysis กรณศกษาสาขาวชาวศวกรรมคอมพวเตอรมหาวทยาลยเทคโนโลยราชมงคลสวรรณภม.

Ref. code: 25605902034338EVB

115

วระยทธ พมพาภรณ, พยง มสจ. (2557). การเปรยบเทยบประสทธภาพการจดกลมขอมล โดยวธการเลอกลกษณะส าคญแบบพลวตเพอเพมประสทธภาพของอลกอรทมการจดกลมบนปรภมยอย. วารสารเทคโนโลยสารสนเทศ.

สธตา วรเลศ, ณกร อนทรพยง, นภาพรรณ อนนตพละศกด. การจดกลมสนคาเพอจ าหนายผานทาง แทบเลต.

สออเลกทรอนคส

การรถไฟแหงประเทศไทย. (2549). โครงการทจะด าเนนงานในระยะแรก 5 เสนทาง. Retrieved from www.railway.co.th/resultproject/images/map_redline-2.jpg

เทอรรา บเคเค. (2014). รายละเอยดการแบงพนท (TerraBKK). Retrieved from http://terrabkk.com/news/10657/รายละเอยดการแบงพนท

ธนาคารเกยรตนาคน. (2559). คาดตลาดทอยอาศย กทม. -ปรมณฑล ป 59 ขยายตว 17%. Retrieved from http: / / www. manager. co. th/ asp-bin/ViewNews.aspx?NewsID=9590000053069

บรษท บทเอส กรป โฮลดงส จ ากด (มหาชน). (2559). แบบแสดงรายการขอมลประจ าป (แบบ 56-1). Retrieved from http://bts.listedcompany.com/misc/form561/20160630-bts-form561-201516-th.pdf

บรษท ระบบขนสงมวลชนกรงเทพ จ ากด. (2560). ผงการใหบรการรถไฟฟาบทเอส. Retrieved from www.bts.co.th/customer/th/images/Master_RouteMap.jpg

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน). 30 จด"จอดและจร"ใกลสถานรถไฟฟา 10 สาย. Retrieved from www.ananda.co. th/blog/ thegenc/how_to/30-จ ดจอดและจร -รถไฟฟา

บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน). ทจอดรถและพนทรานคาทกสถานรถไฟฟา. Retrieved from https://www.ananda.co.th/blog/thegenc/transit/ทจอดรถและพนทราน

บรษท ฮพแฟลต (ประเทศไทย) จ ากด. (2560). ขอมลอสงหารมทรพย . Retrieved from www.hipflat.co.th

ศนยเทคโนโลยสารสนเทศภมศาสตรกรงเทพมหานคร. (2559). ขอมลสารสนเทศภมศาสตรกรงเทพฯ Retrieved from www.bangkokgis.com/modules.php?m=download_shapefile

Ref. code: 25605902034338EVB

116

Electronic Media

Ashok Bhattacharjee. Barriers to Implementing Transit Oriented Development. Atkinson-Palombo, C., & Kuby, M. J. (2011). The geography of advance transit-oriented

development in metropolitan Phoenix, Arizona, 2000– 2007. Journal of Transport Geography, 19(2), 189-199. doi:10.1016/j.jtrangeo.2010.03.014

Ayan, E., & Erkin, H. C. (2014). Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes. International Journal of Economics and Finance, 6(3). doi:10.5539/ijef.v6n3p188

Bertolini, L. (1999). Spatial Development Patterns and Public Transport: The Application of an Analytical Model in the Netherlands. Planning Practice and Research, 14(2), 199-210. doi:10.1080/02697459915724

Calthorpe Associates. (2011). Transit-Oriented Development Design Guidelines. Carlton, I. (2007) . Histories of Transit-Oriented Development: Perspectives on the

Development of the TOD concept. Cebula, R. J. (2009). The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the

City of Savannah and Its Savannah Historic Landmark District. The Review of Regional Studies, 39, 9-22.

Cervero, R. , & Day, J. (2008) . Suburbanization and transit-oriented development in China. Transport Policy, 15(5), 315-323. doi:10.1016/j.tranpol.2008.12.011

Christopher D. Higgins. (2016). Benchmarking, Planning, and Promoting Transit-Oriented Intensification in Rapid Transit Station Areas. McMASTER INSTITUTE FOR TRANSPORTATION & LOGISTICS.

Diewert, W. E., & Shimizu, C. (2016). Hedonic regression models for Tokyo condominium sales. Regional Science and Urban Economics, 60, 300-315. doi:10.1016/j.regsciurbeco.2016.08.002

Duncan, M. (2010). The Impact of Transit-oriented Development on Housing Prices in San Diego, CA. Urban Studies, 48(1), 101-127. doi:10.1177/0042098009359958

Goodman, A. C. (1998) . Andrew Court and the Invention of Hedonic Price Analysis. Journal of Urban Economics, 44, 291-298.

Ref. code: 25605902034338EVB

117

GoodWalk Score & GoodWalk Score Ranking in Bangkok, & Urban Design & Development Center (uddc). (2560). GoodWalk Score Bangkok. Retrieved from https://www.pier.or.th/pier_stats/#stats-popup-5149

Hynynen, A. ( 2005) . Node- Place- Model; A Strategic Tool For Regional Land Use Planning.

Kamruzzaman, M. , Baker, D. , Washington, S. , & Turrell, G. (2014) . Advance transit oriented development typology: case study in Brisbane, Australia. Journal of Transport Geography, 34, 54-70. doi:10.1016/j.jtrangeo.2013.11.002

Kong, F., Yin, H., & Nakagoshi, N. (2007). Using GIS and landscape metrics in the hedonic price modeling of the amenity value of urban green space: A case study in Jinan City, China. Landscape and Urban Planning, 79(3-4), 240-252. doi:10.1016/j.landurbplan.2006.02.013

Krambeck, H. V. (2006). The Global Walkability Index. Liang Jiang, Peter C.B. Phillips, & Yu, J. (2014). A New Hedonic Regression for Real Estate

Prices Applied to the Singapore Residential Market. Leong, C. T. (2002a). Residential Property Preferences In Penang, Malaysia: A Hedonic

Price Approach. Leong, C. T. (2002b) . Valuation of Condominiums in PENANG,MALAYSIA: A HEDONIC

PRICE APPROACH. University of South Australia. Leong, C. T. (2003) . Impact of The Asian Financial Crisis on The Property Market In

PENANG,MALAYSIA: A HEDONIC PRICE APPROACH. PRRES Ninth Annual Conference.

Loo, B. P. Y., Chen, C., & Chan, E. T. H. (2010). Rail-based transit-oriented development: Lessons from New York City and Hong Kong. Landscape and Urban Planning, 97(3), 202-212. doi:10.1016/j.landurbplan.2010.06.002

Lyu, G., Bertolini, L., & Pfeffer, K. (2016). Developing a TOD typology for Beijing metro station areas. Journal of Transport Geography, 55, 40-50. doi:10.1016/j.jtrangeo.2016.07.002

Metropolitan Council. (2013). TOD Strategic Action Plan. Monson, M. (2009). Valuation Using Hedonic Pricing Models. Cornell Real Estate Review,

7, 62-73.

Ref. code: 25605902034338EVB

118

Nasri, A. , & Zhang, L. (2014) . The analysis of transit-oriented development (TOD) in Washington, D.C. and Baltimore metropolitan areas. Transport Policy, 32, 172-179. doi:10.1016/j.tranpol.2013.12.009

Papa, E., & Bertolini, L. (2015). Accessibility and Transit-Oriented Development in European metropolitan areas. Journal of Transport Geography, 47, 70-83. doi:10.1016/j.jtrangeo.2015.07.003

Pedram Fard. (2013). Measuring Transit Oriented Devleopment. Reconnecting America. (2014). User's Guide TOD Classification Tool. Reusser, D. E. , Loukopoulos, P. , Stauffacher, M. , & Scholz, R. W. (2008) . Classifying

railway stations for sustainable transitions – balancing node and place functions. Journal of Transport Geography, 16( 3) , 191- 202. doi:10.1016/j.jtrangeo.2007.05.004

Robert Cervero, & Jin Murakami. (2008). Rail and Property Development in Hong Kong: Experiences and Extensions. Urban Studies, 46(10).

Robert Cervero, & Kara Kockelman. (1997). Travel Demand and 3Ds: Density, Diversity, and Design. Transpn Res.-D, 2, 199-219.

Sakran Yalpir, S. Savas Durduran, Fatma Bunyan Unel, & Yolcu, M. (2014) . Creating A Valuation Map in GIS Through Artificial Neural Network Methodology: A Case Study. Acta Montanistica Slovaca, 19.

Sewa, R. ( 2016) . Zoning and Development Regulations for Transit Oriented Development ( TOD) Around Metro Stations/ Along SPR Metro Corridor In Gurgaon. 9th Urban Mobility India Conference & Expo 2016.

Shirke, C., Joshi, G. J., Kandala, V., & Arkatkar, S. S. (2017). Transit Oriented Development and Its Impact on Level of Service of Road & METRO: A Case Study of Mumbai Metro Line-I. Transport Research Procedia, 25, 3035-3054.

Sim, E., Krause, A., & Winson-Geideman, K. (2016). The impact of transit-oriented development (TOD) on residential property prices: the case of Box Hill, Melbourne. Pacific Rim Property Research Journal, 21(3), 199-214. doi:10.1080/14445921.2016.1140715

Ref. code: 25605902034338EVB

119

Singh, Y. J., Lukman, A., Flacke, J., Zuidgeest, M., & Van Maarseveen, M. F. A. M. (2017). Measuring TOD around transit nodes - Towards TOD policy. Transport Policy, 56, 96-111. doi:10.1016/j.tranpol.2017.03.013

Sirikolkarn, P. (2008) . The Effect of Mass Transit Systems on Price of Condominium in Bangkok.

UTTIPEC. (2012). Transit Oriented Development Policy.Norms.Guidelines. Delhi Development Authority.

Wang, Y., Feng, S., Deng, Z., & Cheng, S. (2016). Transit premium and rent segmentation: A spatial quantile hedonic analysis of Shanghai Metro. Transport Policy, 51, 61-69. doi:10.1016/j.tranpol.2016.04.016

Widyahari, N. L. A. , & Indradjati, P. N. ( 2015) . The Potential of Transit- Oriented Development ( TOD) and its Opportunity in Bandung Metropolitan Area. Procedia Environmental Sciences, 28, 474- 482. doi:10.1016/j.proenv.2015.07.057

Zemp, S., Stauffacher, M., Lang, D. J., & Scholz, R. W. (2011). Classifying railway stations for strategic transport and land use planning: Context matters! Journal of Transport Geography, 19(4), 670-679. doi:10.1016/j.jtrangeo.2010.08.008

Ref. code: 25605902034338EVB

120

ภาคผนวก

Ref. code: 25605902034338EVB

121

ภาคผนวก ก ขอมลทวไป

ตารางท 1 รายชอคอนโดมเนยม No NAME Distance Cluster No NAME Distance Cluster

1 Craft Ploenchit 36.05 3 31 Klass Condo Langsuan 169.86 3

2 Ideo Verve Sukhumvit 40.99 3 32 Plus 38 Hip 170.97 2

3 Bangkok Feliz Sukhumvit 69 57.63 2 33 Condolette Ize Ratchathewi 171.84 2

4 Le Raffine Sukhumvit 24 65.99 2 34 Noble Reflex 174.91 2

5 Le Cote Sukhumvit 14 103.35 1 35 The President Sukhumvit 178.27 3

6 The Tempo Ruamrudee 109.14 3 36 Navin Court 178.48 3

7 Noble ReD 112.66 2 37 The Signature by URBANO 178.79 2

8 Ruamsuk 122.20 2 38 Noble Remix2 180.28 2

9 The Capital Ratchaprarop-Vibha 126.45 2 39 Q. House Condo Sukhumvit 79 185.29 3

10 Ficus Lane 137.74 2 40 Ashton Asoke 187.76 1

11 Nusasiri Grand 143.64 2 41 Siamese Ratchakru 189.53 2

12 Onyx Phaholyothin 144.11 2 42 The Lofts Ekkamai 192.37 2

13 MARQUE Sukhumvit 150.43 3 43 Urbana Langsuan 192.76 3

14 Ratchathewi Tower 150.90 2 44 Juldis Mansion 194.40 2

15 Rhythm Sukhumvit 36-38 152.31 2 45 Ideo Morph 38 196.10 2

16 Phayathai Place 154.50 3 46 Le Luk 200.28 2

17 Maestro 02 Ruamrudee 155.20 1 47 Noble 09 Ruamrudee 203.93 3

18 Noble Remix 155.93 1 48 Renova Residence Chidlom 205.10 3

19 Las Colinas 156.36 1 49 Adamas Phahonyotin 205.29 2

20 Sukhumvit Suite 157.67 1 50 Maestro 07 Victory Monument 206.28 1

21 39 by Sansiri 158.96 3 51 Ideo Mix Phaholyothin 207.94 2

22 The XXXIX by Sansiri 158.96 3 52 The Crest Phahonyothin 11 210.19 2

23 Urbitia Thong Lo 158.99 2 53 Aspire Rama 4 213.74 1

24 Sailom City Resort 160.92 2 54 Sukhumvit Plus 214.91 2

25 Noble Revent 162.60 3 55 The Address Sukhumvit 42 215.62 2

26 Windsor Tower 165.59 3 56 Ideo Mobi Sukhumvit 221.28 3

27 Baan Klang Krung Siam-Pathumwan 166.26 2 57 Preen by Sansiri 224.93 1

28 The Room Sukhumvit 69 168.27 2 58 President Place 225.33 1

29 The Line Ratchathewi 168.56 2 59 Life @ Sukhumvit 67 226.41 2

30 Keyne 169.36 2 60 The Crest Sukhumvit 34 227.02 2

30 Keyne 169.36 2 60 The Crest Sukhumvit 34 227.02 2

Ref. code: 25605902034338EVB

122

No NAME Distance Cluster No NAME Distance Cluster

61 The Regent Residences 227.99 2 91 Wish @ Siam 267.88 1

62 Tree Condo Sukhumvit 50 228.33 3 92 Dera Mansion 269.90 3

63 The Madison 230.80 3 93 Q Langsuan 270.88 1

64 Hyde Sukhumvit 231.68 2 94 Fifty Fifth Tower 272.41 2

65 Nana Condo 231.72 2 95 The Silk Phaholyothin 3 272.66 2

66 Pathumwan Resort 231.79 3 96 Nimit Langsuan 273.44 3

67 LAVIQ Sukhumvit 57 232.83 2 97 The Nest Ploenchit 274.51 3

68 Baan Suanpetch 233.36 3 98 Grand Diamond Pratunam 275.63 2

69 Le Premier 1 234.77 1 99 Chaiyapruk Place 275.64 2

70 Prom Condominium 237.31 2 100 Noble Refine 276.03 3

71 Zenith Place Sukhumvit 42 237.81 2 101 Siri at Sukhumvit 277.13 2

72 Maestro 12 238.04 2 102 FYNN Aree 277.36 2

73 Sky Walk Condominium 240.05 2 103 The Link Advance 279.09 3

74 My Condo Sukhumvit 52 242.26 3 104 Wilshire 280.12 1

75 Baan Pathumwan 244.11 2 105 The Rajdamri 282.21 1

76 The Room Sukhumvit 79 246.58 3 106 Tonson Court 282.34 3

77 Villa Rachatewi 247.19 2 107 Lumpini Suite Sukhumvit 41 284.35 3

78 Varasupha Executive Place Phaholyothin 1 247.56 2 108 Rajvithi City Resort 285.51 1

79 Royal Park 3 Ari-Paholyothin 248.30 2 109 Rhythm Rangnam 285.51 1

80 Domus 256.41 3 110 Na Vara Residence 286.52 3

81 Rhythm Phahol-Ari 258.32 2 111 DRouvre Condominium 287.01 2

82 Newton Tower 259.32 2 112 Trapezo Sukhumvit 16 287.92 3

83 The Fah Aree 260.61 2 113 CitiSmart Sukhumvit 18 289.97 1

84 Ideo Mobi Phayathai 260.84 3 114 Pandao Place 290.17 3

85 Edge Sukhumvit 23 261.03 1 115 The Trendy Condominium 292.14 2

86 Noble Lite 262.08 2 116 Ideo Verve Ratchaprarop 294.55 3

87 Prasanmit Condominium 263.86 1 117 The Address Sukhumvit 28 297.26 3

88 La Maison 25 266.53 2 118 The Crest Sukhumvit 24 297.86 3

89 Chateau In Town Phaholyothin 11 267.60 2 119 New House 299.08 3

90 The Grand Regent 267.79 3 120 The Crest Ruamrudee 300.21 3

Ref. code: 25605902034338EVB

123


121 Baan Poomsit 300.82 3 151 Le Raffine Jambu Dvipa Sukhumvit 39 338.30 3

122 Baan Ploenchit 301.16 3 152 Acadamia Grand Tower 338.79 3

123 Lumpini Ville Phahol-Suthisarn 306.58 2 153 Grand Ville House 1 341.17 3

124 THE LINE Jatujak-Mochit 307.49 1 154 Villa Rachakhru 341.69 2

125 Chidlom Place 308.46 3 155 Baan Pakapan 342.50 3

126 The Next Garden Suite 308.81 3 156 The Address Phayathai 343.58 3

127 The Next Sukhumvit 52 308.81 3 157 Noble Ambience Ruamrudee 345.09 3

128 My Condo Sukhumvit 81 309.15 3 158 Baan Kanchanakom 346.60 2

129 La Vie En Rose Place 309.39 2 159 Krungthep Thani Tower 349.48 3

130 LIV @5 310.62 2 160 Baan Ratchadamri 349.91 3

131 The Seed Atom 311.07 2 161 Hyde Sukhumvit 11 350.69 2

132 BEATNIQ Sukhumvit 32 311.58 3 162 Chateau In Town Phaholyothin 14-2 351.14 2

133 Life @ Phahon - Ari 312.64 2 163 Condo One Thonglor 352.88 2

134 Siri On 8 317.16 2 164 Chateau In Town Phaholyothin 14 353.87 2

135 Hive Sukhumvit 65 321.39 2 165 S 59 354.32 2

136 Zenith Place @ Sukhumvit 323.07 2 166 Bangkapi Mansion 355.25 1

137 Baxtor Paholyothin 14 326.42 2 167 The Line Sukhumvit 71 356.44 2

138 Silk Phaholyothin 9 329.07 2 168 The Tempo Phaholyothin 356.48 3

139 The Next Garden Mix 329.58 3 169 Tree Condo Sukhumvit 52 356.56 3

140 The Park Chidlom 329.89 3 170 Baan Rajprasong 357.43 3

141 S16 Residences 331.17 1 171 Baan Prida 358.51 1

142 Chodtayakorn 331.25 1 172 Sukhumvit House 358.57 1

143 Life @ Sukhumvit 332.18 2 173 Centric Ari Station 359.77 2

144 Issara@42 Sukhumvit 332.53 2 174 Park 24 359.87 2

145 Tree Condo Ekamai 333.70 3 175 Circle Sukhumvit 12 360.18 1

146 Noble Reveal 334.19 2 176 THE LINE Phahol-Pradipat 362.37 2

147 Grandville House Condominium 335.69 3 177 The Bloom Sukhumvit 71 364.40 2

148 Diamond Sukhumvit 336.11 3 178 The Prime 11 364.45 2

149 Wish Signature Midtown Siam 336.97 2 179 Rhythm Sukhumvit 44/1 366.31 2

150 Centric Scene Aree 2 337.33 2 180 European Central Place 367.31 1

149 Wish Signature Midtown Siam 336.97 2 179 Rhythm Sukhumvit 44/1 366.31 2

150 Centric Scene Aree 2 337.33 2 180 European Central Place 367.31 1

Ref. code: 25605902034338EVB

124


181 Aree Mansion 368.57 3 211 Pearl Residences Sukhumvit 24 413.16 1

182 Condo One Sukhumvit 67 369.05 2 212 Tree Condo LUXE Sukhumvit 52 413.32 3

183 The Editor Saphan Khwai 370.59 2 213 Fairview Tower 417.49 3

184 Grand Ville House 2 370.59 1 214 Baan Sukhumvit 417.79 1

185 Baan Siriruedee 373.63 3 215 Noble Ploenchit 418.99 3

186 Top View Tower 375.10 2 216 Baan Sansiri 422.43 3

187 Moon Tower 379.98 2 217 The Signature Residence 423.08 2

188 Ruenrudee Condominium 380.32 3 218 The Master Centrium Asoke-Sukhumvit 423.25 1

189 M Phayathai 381.69 1 219 Promsuk Condominium 423.63 3

190 The Tree Onnut Station 382.54 3 220 The klasse residence 423.68 1

191 15 Sukhumvit Residences 384.07 2 221 The Fine by Fine Home Ari 4 - Paholyothin 426.71 2

192 The Aree Condominium 385.65 2 222 The Link Sukhumvit 50 428.05 3

193 Plus 67 386.89 2 223 The Bangkok Sukhumvit 43 428.81 3

194 Focus Ploenchit 388.25 1 224 The Roof Garden On Nut 428.95 3

195 Condolette Dwell Sukhumvit 26 388.90 1 225 Le Premier 2 429.19 2

196 Saranjai Mansion 389.30 1 226 Residence 52 429.57 3

197 The Seed Musee 393.45 3 227 Siamese Sukhumvit 437.51 3

198 Nagara Mansion 394.88 3 228 Cosmo Villa 437.88 2

199 Tree Condo Sukhumvit 42 395.17 2 229 Condo One X Sukhumvit 26 437.88 2

200 SOCIO Inthamara 396.14 2 230 The Residence Sukhumvit 52 440.45 3

201 The Room Sukhumvit 40 398.68 2 231 28 chidlom 442.35 3

202 Somkid Place 399.83 3 232 Ashton Residence 41 442.83 3

203 WYNE Sukhumvit 400.54 2 233 The Lakes 443.78 1

204 RHYTHM Ekkamai 401.01 2 234 D 65 445.13 2

205 59 Heritage 402.10 2 235 Noble Revolve 447.30 2

206 The Grand Condo 403.64 3 236 Ploenchit Terrace 448.60 3

207 Click Condo Sukhumvit 65 404.92 2 237 Tidy Deluxe Sukhumvit 34 448.65 1

208 The Seed Phaholyothin 405.40 2 238 Insaf Tower II 449.61 2

209 Metro Luxe Paholyothin-Sutthisan 407.52 2 239 Rende Sukhumvit 23 450.31 1

210 The Vertical Aree 407.86 2 240 Benjasri Condominium 452.69 3

Ref. code: 25605902034338EVB

125


241 The Monument Sanampao 453.44 2 271 Centric Scene Phaholyothin 9 499.50 2

242 Siri Residence 455.23 3 272 Blocs 77 499.95 3

243 Noble BE19 457.45 1 273 The Concord 500.48 2

244 baan saran 458.81 3 274 Pathumwan Oasis 500.69 3

245 All Season Mansion 463.38 3 275 Ashton Morph 38 501.32 2

246 Mirage Sukhumvit 27 465.98 1 276 H Sukhumvit 43 501.52 3

247 Fullerton 467.43 2 277 Wind Sukhumvit 23 501.63 1

248 Regent on the Park 1 471.58 3 278 Ideo Q Ratchathewi 501.77 2

249 The Address Chidlom 476.95 3 279 Vinn Sukhumvit 46 504.09 2

250 The Address Siam 477.55 2 280 S.S. Surindra Mansion 505.21 3

251 Rhythm Sukhumvit 478.65 2 281 Sarasini Residence 505.41 3

252 Watthana Heights 480.38 1 282 Hansar Rajdamri 505.97 3

253 Sense Phaholyothin 481.83 2 283 Chaidee Mansion 506.38 2

254 Baan Siri 24 482.37 3 284 The Alcove Thognlor 5 508.34 2

255 Ideo Q Phayathai 482.49 3 285 The Prime Suites 508.94 1

256 Saphan Kwai Condominium 483.70 2 286 Avenue 61 509.41 2

257 Wattana Suite 484.16 2 287 Life Sukhumvit 48 510.51 2

258 Pesidence Place 485.08 3 288 MODE Sukhumvit 61 515.77 2

259 Dโ€™ MEMORIA 487.16 2 289 Kraam Sukhumvit 26 516.64 3

260 The Address Pathumwan 487.29 2 290 Von Napa Sukhumvit 38 517.12 2

261 Park Pavillion 489.45 2 291 Rhythm Sukhumvit 42 517.85 2

262 The Silk Phaholyothin-Aree 2 490.21 2 292 Premier Condominium 520.95 3

263 Langsuan Ville 490.23 3 293 La Maison Ruamrudee 521.68 3

264 Royal Castle 492.10 3 294 The Residence 26 525.59 3

265 Siamese Exclusive Sukhumvit 42 492.33 2 295 Somkid Gardens 527.65 3

266 SYM Vibha-Ladprao 492.67 1 296 GM Height 528.35 1

267 Athenee Residence 493.63 3 297 Quattro by Sansiri 529.11 2

268 Intro Phaholyothin-Pradipat 494.39 2 298 Ideo Phaholyothin Chatujak 531.50 2

269 Aspire Sukhumvit 48 495.89 2 299 SOCIO Reference 61 531.87 2

270 Aequa Sukhumvit 49 496.65 2 300 Siam Penthouse 1 534.34 2

Ref. code: 25605902034338EVB

126


301 The Complete Rajprarop 534.54 1 331 Harmony Living Paholyothin 11 584.39 2

302 Noble Recole 538.47 2 332 Lake Green 585.58 1

303 Le Monaco Residence Ari 543.15 2 333 Via Botani 586.06 3

304 MB Grand 543.78 2 334 Mori Haus 586.50 3

305 Asoke Place 544.59 1 335 The Bangkok Sukhumvit 61 587.79 2

306 U Sabai Rama 4 - Kluaynamthai 548.93 2 336 Noble BE33 588.62 3

307 Rudee Place 550.19 3 337 The Reserve - Kasemsan 3 591.88 3

308 Areesamphan Park 550.89 2 338 Haven Phaholyothin 592.48 2

309 SOCIO Ruamrudee 552.30 3 339 Inter Tower 593.10 2

310 Le Raffine Jambunuda Sukhumvit 31 554.23 3 340 LPN Rama IV - Kluaynamthai 596.50 2

311 Richmond Palace 554.37 3 341 Lake View Condominium 597.26 2

312 Urbana Sukhumvit 15 554.98 2 342 Chewathai Ratchaprarop 598.93 1

313 The Marvel Residence Thonglor 5 555.05 2 343 Klass Sarasin-Rajdamri 599.45 3

314 The Address Sukhumvit 61 555.16 2 344 Regent Royal Place 1 603.23 3

315 Atrium Phahol-Suthisarn 555.23 2 345 Prestige Towers 606.48 1

316 Prom Phaholyothin 2 555.35 2 346 Circle Sukhumvit 11 606.65 2

317 Belgravia Residences 556.81 2 347 The Emporio Place 607.16 2

318 Paradiso 31 559.17 3 348 33 Tower 607.25 3

319 Park Ploenchit 561.40 3 349 Harmony Living Sukhumvit 15 608.26 2

320 Happy Park Ploenchit 561.40 3 350 Sachayan Court 611.38 3

321 La Maison Sukhumvit 22 566.36 3 351 Siamese Exclusive Sukhumvit 31 612.13 1

322 Phahol Metro 567.99 2 352 The Residences at The St. Regis Bangkok 617.91 3

323 Phasuk Place 570.10 2 353 Serene Place Sukhumvit 24 618.33 1

324 Liv@49 571.86 2 354 Silver Heritage 620.43 1

325 Supalai Elite Phayathai 572.20 3 355 Four Wings Mansion 620.82 2

326 Centric Place Ari 4-Phaholyothin 574.96 2 356 Blossom Ville 625.08 2

327 The Base Sukhumvit 77 576.75 3 357 Supreme Condo Ratchawithi 3 626.16 1

328 Silk Sanampao 576.82 2 358 Ideal 24 626.59 1

329 Sukhumvit Park 577.41 2 359 Baan Siri 31 629.54 1

330 Baan Siri Sukhumvit 10 582.49 3 360 Century Heights 633.87 1

Ref. code: 25605902034338EVB

127


361 Citi Resort Sukhumvit 49 635.15 3 391 The Waterford Park Sukhumvit 53 686.12 2

362 City Resort Sukhumvit 49 635.15 3 392 Baan Ananda 686.58 2

363 Beverly Hills Mansion 640.44 2 393 Beverly 33 687.00 3

364 The Waterford Rama 4 642.76 2 394 Wittayu Complex 688.55 3

365 The 49 Plus 2 646.96 2 395 Inter Lux Residence 691.16 3

366 49 Suite 648.74 2 396 HQ by Sansiri 696.40 2

367 49 Plus 649.31 3 397 New Land 697.04 3

368 The Lumpini 24 650.25 2 398 Noble House Phayathai 697.83 3

369 Asa Garden 653.49 3 399 The Rise Sukhumvit 39 699.85 3

370 15 Suite 655.34 2 400 The Prestige 49 700.37 3

371 Hope and Guy Condo Town 658.22 1 401 98 Wireless 702.77 3

372 Regent on the Park 2 659.82 2 402 The Crest Sukhumvit 49 705.02 2

373 Mayfair Place Sukhumvit 50 659.84 3 403 Equinox 706.38 1

374 The Alcove 49 663.79 2 404 Sukhumvit City Resort 707.30 2

375 Grand Langsuan 664.54 3 405 Manhattan Chidlom 708.17 3

376 Crystal Garden 667.19 2 406 Noble House Ruamrudee 710.69 2

377 Regent Home 22 Sukhumvit 85 667.74 3 407 Haven Luxe 715.51 2

378 First Tower 668.75 3 408 Circle Condominium 727.00 1

379 Lumpini Place Rama 4-Kluaynamthai 669.08 2 409 The Seed Memories Siam 728.35 3

380 Supalai Premier Ratchathewi 670.50 2 410 Lake Avenue 731.52 3

381 38 Mansion 672.76 2 411 Artemis Sukhumvit 77 735.84 3

382 Liberty Park 2 674.56 2 412 Ruamrudee House 738.39 1

383 Aree Place Sukhumvit 26 680.69 3 413 Le Nice Ekamai 740.93 2

384 Liberty Park 680.90 1 414 Lenice Ekamai 740.93 2

385 Royce Private Residences 682.00 1 415 ABOVE 39 749.02 3

386 The ESSE Asoke 682.08 1 416 Above Sukhumvit 39 749.02 3

387 185 Rajadamri 682.88 3 417 31 Residence 751.20 1

388 U Delight @ Jatujak Station 685.21 1 418 Vtara Sukhumvit 36 754.58 2

389 Tristan 685.73 3 419 Tower Park 758.22 2

390 Via 49 686.07 3 420 Voque Sukhumvit 16 759.13 3

Ref. code: 25605902034338EVB

128


421 Grand Park View 761.68 1 451 Pan Pacific Service Suites 827.95 2

422 Circle Sukhumvit 31 763.55 1 452 The Room Sukhumvit 21 830.63 1

423 Sukhumvit Casa 766.45 1 453 Millennium Residence 832.55 3

424 The Waterford Diamond 766.79 3 454 Aguston Sukhumvit 22 834.21 3

425 Pyne by Sansiri 769.58 3 455 The Base Park East Sukhumvit 77 835.19 3

426 Lumpini Place Rama4 - Ratchadapisek 772.42 2 456 M Jatujak 843.61 1

427 Condo U Vibha - Ladprao 774.93 1 457 O2 Hip 845.36 3

428 D.S. Tower 1 Sukhumvit 33 776.29 3 458 Voque Sukhumvit 31 848.79 1

429 Baan Jamjuree 777.46 3 459 Lumpini Center Sukhumvit 77 849.05 3

430 City Lakes Tower Sukhumvit 16 778.66 3 460 Garden Square 852.80 3

431 Raintree Villa 780.39 2 461 Fragrant 71 857.92 2

432 Regent Home Sukhumvit 81 781.63 3 462 Phatsana Garden 861.43 2

433 The Waterford Sukhumvit 50 782.22 3 463 The Garden Place 863.16 2

434 The Waterford Condominium 782.22 3 464 Baan Klangkrung 863.30 2

435 The Base Park West Sukhumvit 77 782.85 3 465 Y.O. Place 866.80 3

436 Kallista Mansion 788.06 2 466 39 Suites 867.98 3

437 The Amethyst Sukhumvit 39 791.31 3 467 Vista Garden 868.36 2

438 Prime Mansion Sukhumvit 31 793.18 1 468 Via 31 877.12 1

439 Beverly Tower Condo 795.29 2 469 Prive by Sansiri 879.92 3

440 Baan Suksan 798.28 1 470 Condare Maneeya 886.46 1

441 Baan Siri Sukhumvit 13 803.34 2 471 Noble Reform 888.42 2

442 Petch 9 Tower 806.08 2 472 Le Cote Thonglor 8 896.20 2

443 The Platinum 806.31 3 473 The Peak Sukhumvit 15 899.40 2

444 Eight Thonglor Residence 809.56 2 474 Yada Residential 902.52 3

445 Ruamjai Heights 809.70 2 475 La citta 903.86 2

446 P.W.T Mansion 810.33 3 476 Regent Royal Place 2 909.66 3

447 Ideo Q Siam - Ratchatewi 814.89 3 477 Regent Home 4 910.09 3

448 Castle Hill Mansion 817.52 2 478 AQ Aria Asoke 914.41 2

449 Tree Condo Prasarnmit 818.24 1 479 Noble Ambience Sarasin 916.45 3

450 The Natural Park Apartment 821.97 3 480 Ideo Sukhumvit 93 916.80 3

Ref. code: 25605902034338EVB

129


481 Regent Home 14 Sukhumvit 93 921.27 3 511 Siamese Thirty Nine 1031.87 3

482 Baan Na Varang 927.43 3 512 Sarin Suites Sukhumvit 1041.06 2

483 Asoke Tower 927.44 2 513 The Lofts Asoke 1043.15 2

484 Hasu Haus 938.83 3 514 Q Chidlom - Phetchaburi 1046.12 2

485 Vincente Sukhumvit 49 941.78 3 515 Regent Home 19 Sukhumvit 93 1048.50 3

486 Circle Rein Sukhumvit 12 946.72 3 516 Hampton Thonglor 10 1061.03 2

487 The Saint Residences 950.88 1

517 KHUN by YOO inspired by Starck

1062.18 2

488 Chamchuri Square Residence 955.56 3 518 Modern Town 1072.59 2

489 Baan Siri Ruedee 955.66 3 519 Grand Heritage Thonglor 1075.54 3

490 Prime Mansion Promphong 957.78 3 520 Monterey Place 1076.85 3

491 Prime Mansion Promsri 957.78 3 521 Casa Condo Sukhumvit 97 1085.36 3

492 The Habitat Sukhumvit 53 964.93 3 522 TELA Thonglor 1086.46 2

493 Sukhumvit Living Town 975.87 2 523 Green Tower 1087.72 2

494 Lumpini Ville Sukhumvit 77 2 977.00 3 524 S Condo Sukhumvit 50 1088.22 2

495 Lumpini Ville Sukhumvit 77 977.37 3 525 Maestro 39 1088.64 3

496 CU Terrace 982.18 3 526 T.P.J. Condo 1091.77 3

497 Baan Somthavil 983.53 3 527 Q Asoke 1093.79 2

498 XVI The Sixteenth Condominum 997.44 3 528 Le Rich @ Aree station 1103.76 2

499 The Royal Maneeya 997.62 3 529 Bright Sukhumvit 24 1110.06 3

500 Sethi Terrace 998.84 3 530 Villa Asoke 1114.83 2

501 The Colony Lumpini Park 1005.83 3 531 Oriental Residence 1115.00 3

502 Circle Living Prototype 1006.92 3 532 President Park Harbour View 1123.12 3

503 The Tropical Condominium 1007.46 3 533 President Park Sukhumvit 24 1123.12 3

504 Indra Condominium 1009.13 1 534 Vibhavadi View 1123.47 1

505 BTS Residence 1009.75 1 535 D.S. Tower 2 Sukhumvit 39 1128.30 3

506 Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 1009.80 2 536 Kiarti Thanee City Mansion 1134.66 1

507 El Patio 1013.25 1 537 Private Sukhumvit 1142.41 3

508 Metro Luxe Rama 4 1017.65 2 538 The Alcove Thonglor 10 1153.58 2

509 Supalai Premier @ Asoke 1019.55 2 539 Rhythm Asoke 2 1160.23 1

510 Baan Thanon Sarasin 1029.09 3 540 The Cadogan Private Residenc 1161.17 3

Ref. code: 25605902034338EVB

130


541 Family Town 1163.11 2 571 Regent on the Park 3 1366.15 3

542 Symphony Sukhumvit 1163.41 3 572 Supalai Premier Place Asoke 1372.43 1

543 Vibhavadi Suite 1163.64 1 573 Heritage Condominium 1380.87 3

544 Lert Ubon Sky Life Tower 1169.82 1 574 Ideo Ladprao 5 1388.43 1

545 Antique Palace 1176.03 2 575 Verde sukhumvit 49/15 1394.82 3

546 M Thonglor 10 1178.71 2 576 Chewathai Residence Asoke 1398.07 2

547 La Cascade 1181.47 2 577 My Resort Bangkok 1407.30 1

548 Eua Amornsuk 1182.40 3 578 Baan Prompong 1408.73 3

549 Ten Ekamai 1184.57 2 579 Baan Mitra 1418.28 1

550 Lot 29 1185.56 2 580 SiriMetro Ratchada-Vipawadee 1423.93 1

551 Klass Condo Siam 1186.22 3 581 Downtown Forty Nine 1425.87 3

552 Ideo Mobi Asoke 1200.49 2 582 Baan Vipavee 1438.21 1

553 Praditpat Condominium 1236.16 2 583 Thonglor Tower 1443.17 2

554 Turn Burry 1240.19 3 584 Supalai Place 1457.36 3

555 Ceil by Sansiri 1250.57 2 585 Z 2 Condominium 1473.76 1

556 Condo One Siam 1274.26 1 586 The Zest Ladprao 1478.45 1

557 Oriental Towers 1281.38 2 587 Parkland Grand Asoke-Phetchaburi 1497.81 1

558 United Tower 1286.19 2 588 The Unique Ladprao 10 1499.46 1

559 Siamese Gioia 1295.04 1 589 Noble Ora 1507.99 2

560 Regent Home 13 Sukhumvit 93 1298.67 3 590 The Issara Ladprao 1508.45 1

561 Classe Condo 1304.57 3 591 Lugano Ladprao 18 1514.44 1

562 Tidy Thonglor 1304.99 2 592 Ideo Q Chula-Samyan 1526.80 1

563 Rin House 1314.90 3 593 Villa Sikhara 1547.05 3

564 The Light Ladprao 1315.49 1 594 Ivy Thonglor 1548.51 2

565 Viscaya Private Residences 1316.17 1 595 U Delight @ Onnut Station 1557.78 3

566 Nice Residence 1316.41 2 596 Chateau In Town Sukhumvit 62/1 1558.93 3

567 Baan Saraan 1333.03 1 597 M Ladprao 1567.31 1

568 Prasertsuk Place 1334.46 1 598 Icon III 1577.23 2

569 Casa Viva 1360.04 2 599 The Height 1581.74 2

570 The Clover 1361.49 2 600 Icon II 1611.01 2

Ref. code: 25605902034338EVB

131


601 Baan Fan Condovill 1618.11 3 631 Amanta Lumpini 1852.54 1

602 Art @ Thonglor 25 1621.69 3 632 W 8 Thonglor 25 1853.94 3

603 Condo One Ladprao 18 1636.95 1 633 Regent Home 9 Sukhumvit 64 1855.83 3

604 The Mark Ratchada-Airport Link 1652.56 2 634 The Classy Ratchadaphisek 19 1862.92 1

605 Levo Ladprao 18 Project 1 1652.76 1 635 Casa Condo Asoke-Dindaeng 1867.54 2

606 The Niche Sukhumvit 49 1653.33 3 636 DLV Thonglor 20 1873.93 2

607 Baan Chom Dao 1653.42 3 637 The Surawong 1875.72 1

608 Ascent Ekamai-Thonglor 1655.34 2 638 The Line Asoke - Ratchada 1881.03 2

609 Le Chateau 1656.07 2 639 D.D. Tower 1896.76 2

610 Fuse Miti Sutthisan - Ratchada 1665.15 2 640 The Unique 19 1897.59 1

611 Condo One Ladprao Station 1666.48 1 641 A Space I.D. Asoke-Ratchada 1900.78 2

612 Wish @ Samyan 1668.79 1 642 The Room Sukhumvit 62 1902.01 3

613 Life @ Ladprao 18 1699.23 1 643 Moniiq Sukhumvit 64 1904.51 3

614 D 25 Thonglor 1712.53 3 644 Whizdom Sukhumvit 64 1911.94 3

615 Vertiq 1716.12 1 645 Tai Ping Towers 1912.27 2

616 The Line sukhumvit 101 1716.31 3 646 Noble Solo 1913.51 2

617 LIB Ladprao 20 1729.08 1 647 Whizdom @ Punnawithi Station 1933.86 3

618 The Bangkok Thanon Sub 1768.66 1 648 The Winning Tower 1935.93 2

619 Pavillion Place 1779.92 1 649 Ideo Ladprao 17 1936.16 1

620 Rhythm Asoke 1784.14 2 650 Chapter One Midtown Ladprao 24 1938.19 1

621 Supalai Park Asoke-Ratchada 1789.33 2 651 Saladaeng One 1940.45 3

622 The Light New York 1794.95 3 652 Aspire Rama 9 1946.79 2

623 Taopoon Mansion 1801.57 2 653 Supalai Elite Surawong 1974.93 1

624 Condo One Ladprao 15 1803.87 1 654 Green Point Silom 1980.09 1

625 Regent Home 5 Ratchada 19 1820.24 1 655 Silom Grand Terrace 1994.73 3

626 Abstracts Phahonyothin Park 1825.86 1

627 A Space Hideaway Asoke-Ratchada 1827.49 2

628 Baan Chan 1846.50 2

629 Siamese Surawong 1848.22 1

630 The Green 3 @ Sukhumvit 101 1852.25 3

Ref. code: 25605902034338EVB

132

ตารางท 2 รายชอสถานรถไฟฟาบทเอสสายสขมวท

OBJECTID Name Location dcode num_pass x y

1 สถานสยาม สยามสแควร-สยามดสคฟเวอรเซนเตร 1007 18708131 665736.1700 1520135.7120 2 สถานราชเทว ซอยพญานาค-แยกราชเทวกบเพชรบร 1037 3231219 665590.1950 1520844.7350

3 สถานพญาไท พญาไทพลาซา-ธนาคารทหารไทย 1037 6718568 665840.4390 1521366.0750 4 สถานอนเสาวรย ถนนพหลโยธน-ทางแยกเขาอนเสาวรย 1037 13573102 666194.9500 1522095.9510 5 สถานออนนช ซอยสขมวท79 -ซอยสขมวท81 1033 11704783 673118.3470 1515777.3090 6 สถานหมอชต หนาสถานขนสงหมอขต(เกา) 1030 11686236 668071.7740 1526642.0370 7 สถานสะพานควาย โรงพยาบาลเปาโล-ทท าการไปรษณยสาม 1014 2715450 667383.6050 1525098.8700 8 สถานอารย ปมเซล-ซอยอารย 1014 3704520 667008.2400 1523972.7760 9 สถานสนามเปา ปมคาลเทกซ-สถานโทรทศนสกองท 1014 1161531 666695.4360 1522909.2420 10 สถานพระโขนง ถนนพระรามท4 ซอยสขมวท44/1 1039 3008718 672096.5200 1516799.1350 11 สถานเอกมย หนาวดธาตทอง-ปากซอยเอกมย 1033 3704510 671470.9120 1517216.2070

12 สถานทองหลอ ซอยสขมวท55 1033 3740130 670657.6220 1517779.2550 13 สถานพรอมพงษ ซอยสขมวท35- ซอยสขมวท 39 1033 6718186 669719.2090 1518467.4240 14 สถานชดลม ซอยชดลม-โรงเรยนมาแตรเดอ 1007 7892162 666924.8260 1519948.0300

15 สถานเพลนจต ซอยรวมฤด-อาคารมหาทนพลาซา 1007 4915319 667467.0200 1519843.7620 16 สถานนานา ซอยสขมวท7 -ซอยสขมวท11 1039 4859087 668155.1890 1519614.3720

17 สถานอโศก ซอยสขมวท 19 - ซอยสขมวท21 1039 12160135 668739.0900 1519197.3000

132

Ref. code: 25605902034338EVB

133

ภาคผนวก ข ผลการวเคราะหดวยโปรแกรม SPSS

Case Processing Summarya,b

Cases

Valid Missing Total

N Percent N Percent N Percent

17 100.0 0 .0 17 100.0

a. Euclidean Distance used

b. Average Linkage (Between Groups)

Average Linkage (Between Groups)

Agglomeration Schedule

Stage

Cluster Combined

Coefficients

Stage Cluster First Appears

Next Stage Cluster 1 Cluster 2 Cluster 1 Cluster 2

1 1 5 77.765 0 0 6

2 11 15 127.433 0 0 4

3 3 7 217.187 0 0 5

4 2 11 325.038 0 2 8

5 3 4 1693.299 3 0 10

6 1 9 1801.484 1 0 11

7 13 17 3057.130 0 0 12

8 2 16 3068.302 4 0 10

9 8 12 3236.884 0 0 11

10 2 3 4735.543 8 5 13

11 1 8 6990.430 6 9 14

12 6 13 7395.630 0 7 15

13 2 14 9377.886 10 0 14

14 1 2 13765.231 11 13 16

15 6 10 16979.533 12 0 16

16 1 6 32894.935 14 15 0

Ref. code: 25605902034338EVB

134

Dendrogram

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * H I E R A R C H I C A L C L U S T E R A N A L Y S I S * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

Dendrogram using Average Linkage (Between Groups)

Rescaled Distance Cluster Combine

C A S E 0 5 10 15 20 25

Label Num +---------+---------+---------+---------+---------+

onnut 1 ─┬─┐

prompong 5 ─┘ ├───────┐

chitlom 9 ───┘ ├─────────┐

plerncit 8 ─────┬─────┘ │

payathai 12 ─────┘ │

ekkamai 3 ─┬─┐ │

nana 7 ─┘ ├───┐ ├───────────────────────────┐

thonglor 4 ───┘ │ │ │

rattevi 11 ─┐ ├───────┐ │ │

ari 15 ─┼───┐ │ │ │ │

prakanon 2 ─┘ ├─┘ ├─────┘ │

sapamkwa 16 ─────┘ │ │

sanampao 14 ───────────────┘ │

victory 13 ─────┬─────┐ │

mochit 17 ─────┘ ├─────────────┐ │

asok 6 ───────────┘ ├───────────────────────┘

siam 10 ─────────────────────────┘

Ref. code: 25605902034338EVB

135

Listed_Cluster1 Coefficientsa

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

Coefficients

t Sig. B Std. Error Beta

1 (Constant) 12.089 .066 183.508 .000

BTS .000 .000 -.486 -3.768 .000

2 (Constant) 11.844 .091 130.676 .000

BTS .000 .000 -.426 -3.656 .001

Nstorey .008 .002 .413 3.546 .001

3 (Constant) 11.241 .229 48.984 .000

BTS .000 .000 -.327 -2.876 .006

Nstorey .010 .002 .490 4.389 .000

Airport 2.908E-5 .000 .325 2.829 .007

4 (Constant) 11.297 .212 53.181 .000

BTS .000 .000 -.256 -2.382 .022

Nstorey .008 .002 .402 3.742 .001

Airport 3.478E-5 .000 .388 3.596 .001

AGE -.022 .007 -.323 -2.960 .005

5 (Constant) 11.315 .203 55.647 .000

BTS .000 .000 -.250 -2.428 .020

Nstorey .011 .002 .545 4.504 .000

Airport 3.421E-5 .000 .382 3.696 .001

AGE -.022 .007 -.333 -3.188 .003

Unit .000 .000 -.258 -2.237 .031

a. Dependent Variable: ln_Price

Ref. code: 25605902034338EVB

136

Non-Listed_Cluster1

Coefficientsa

Model


Standardized

Coefficients


1 (Constant) 11.734 .061 193.316 .000

AGE -.022 .004 -.546 -5.827 .000

2 (Constant) 12.087 .066 181.994 .000

AGE -.025 .003 -.615 -8.460 .000

Hospital .000 .000 -.544 -7.472 .000

3 (Constant) 12.282 .092 133.148 .000

AGE -.026 .003 -.639 -9.130 .000

Hospital .000 .000 -.512 -7.277 .000

Park .000 .000 -.206 -2.923 .005

4 (Constant) 12.026 .111 108.734 .000

AGE -.026 .003 -.655 -10.055 .000

Hospital .000 .000 -.502 -7.674 .000

Park .000 .000 -.261 -3.886 .000

Pool .338 .092 .241 3.669 .000

5 (Constant) 12.094 .111 109.447 .000

AGE -.027 .003 -.662 -10.490 .000

Hospital -5.385E-5 .000 -.190 -1.355 .180

Park .000 .000 -.275 -4.223 .000

Pool .364 .090 .260 4.055 .000

CBD -4.432E-5 .000 -.347 -2.489 .015

6 (Constant) 12.107 .111 109.361 .000

AGE -.027 .003 -.661 -10.424 .000

Park .000 .000 -.289 -4.456 .000

Pool .379 .090 .270 4.232 .000

CBD -6.585E-5 .000 -.515 -8.155 .000


Ref. code: 25605902034338EVB

137

Listed_Cluster2

Coefficientsa

Model


Standardized

Coefficients


1 (Constant) 11.553 .058 198.961 .000

Nstorey .013 .002 .487 6.085 .000

2 (Constant) 11.625 .054 216.255 .000

Nstorey .020 .002 .733 8.642 .000

Unit .000 .000 -.463 -5.452 .000

3 (Constant) 11.856 .065 182.337 .000

Nstorey .017 .002 .626 7.909 .000

Unit .000 .000 -.485 -6.335 .000

AGE -.025 .005 -.366 -5.329 .000

4 (Constant) 12.145 .095 127.758 .000

Nstorey .015 .002 .561 7.367 .000

Unit .000 .000 -.415 -5.589 .000

AGE -.024 .004 -.359 -5.550 .000

Park .000 .000 -.252 -3.984 .000

5 (Constant) 12.201 .097 125.784 .000

Nstorey .015 .002 .556 7.409 .000

Unit .000 .000 -.385 -5.184 .000

AGE -.026 .004 -.379 -5.896 .000

Park .000 .000 -.255 -4.092 .000

BTS -9.314E-5 .000 -.136 -2.178 .031


Ref. code: 25605902034338EVB

138

Non-Listed_Cluster2

Coefficientsa

Model


Standardized

Coefficients


1 (Constant) 11.897 .050 238.323 .000

AGE -.030 .003 -.631 -9.995 .000

2 (Constant) 11.750 .058 202.536 .000

AGE -.031 .003 -.651 -10.884 .000

Nstorey .011 .002 .261 4.367 .000

3 (Constant) 11.799 .056 209.363 .000

AGE -.031 .003 -.660 -11.606 .000

Nstorey .013 .002 .326 5.536 .000

Unit .000 .000 -.244 -4.157 .000

4 (Constant) 12.169 .110 110.229 .000

AGE -.032 .003 -.684 -12.489 .000

Nstorey .012 .002 .303 5.332 .000

Unit .000 .000 -.274 -4.831 .000

Park .000 .000 -.214 -3.841 .000

5 (Constant) 12.214 .111 110.093 .000

AGE -.031 .003 -.660 -11.944 .000

Nstorey .012 .002 .303 5.400 .000

Unit .000 .000 -.253 -4.452 .000

Park .000 .000 -.206 -3.738 .000

BTS .000 .000 -.121 -2.186 .030


Ref. code: 25605902034338EVB

139

Listed_Cluster3

Coefficientsa

Model


Standardized

Coefficients


1 (Constant) 12.171 .066 183.865 .000

Shoping .000 .000 -.529 -5.509 .000

2 (Constant) 12.568 .072 175.489 .000

Shoping .000 .000 -.593 -8.120 .000

AGE -.050 .006 -.564 -7.730 .000

3 (Constant) 12.344 .096 128.219 .000

Shoping .000 .000 -.560 -8.056 .000

AGE -.045 .006 -.511 -7.215 .000

Nstorey .008 .003 .231 3.256 .002


Ref. code: 25605902034338EVB

140

Non-Listed_Cluster3 Coefficientsa

Model


Standardized

Coefficients


1 (Constant) 10.067 .290 34.699 .000

Airport 7.996E-5 .000 .362 5.041 .000

2 (Constant) 9.963 .260 38.342 .000

Airport .000 .000 .467 7.069 .000

AGE -.022 .003 -.436 -6.594 .000

3 (Constant) 10.046 .247 40.606 .000

Airport 8.804E-5 .000 .398 6.156 .000

AGE -.023 .003 -.453 -7.211 .000

Nstorey .012 .003 .278 4.405 .000

4 (Constant) 10.407 .254 40.932 .000

Airport 7.150E-5 .000 .323 4.987 .000

AGE -.024 .003 -.476 -7.863 .000

Nstorey .016 .003 .364 5.654 .000

Unit .000 .000 -.252 -3.950 .000

5 (Constant) 10.658 .263 40.556 .000

Airport 6.712E-5 .000 .304 4.762 .000

AGE -.025 .003 -.495 -8.317 .000

Nstorey .015 .003 .337 5.292 .000

Unit .000 .000 -.223 -3.531 .001

BTS .000 .000 -.177 -2.944 .004

6 (Constant) 11.305 .390 28.989 .000

Airport 3.815E-5 .000 .173 2.001 .047

AGE -.025 .003 -.503 -8.529 .000

Nstorey .015 .003 .344 5.467 .000

Unit .000 .000 -.212 -3.386 .001

BTS .000 .000 -.154 -2.566 .011

Hospital .000 .000 -.189 -2.225 .027


Ref. code: 25605902034338EVB

141

ประวตผวจย

ชอ – ชอสกล นายธรวฒน เสรอรโณ

วน เดอน ปเกด 12 พฤษภาคม 2535

สถานทอยปจจบน 1/1 หมท 8 ต าบลบางเมอง อ าเภอเมอง จงหวดสมทรปราการ

รหสไปรษณย 11270

อเมล [email protected]

ประวตการศกษา

พ.ศ.2552 มธยมศกษา สายวทย-คณต

โรงเรยนอสสมชญ สมทรปราการ

พ.ศ.2556 สาขาวชาการผงเมอง คณะสถาปตยกรรมและการผงเมอง

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

Ref. code: 25605902034338EVB

Documents

ïì ÿê`øÙÙî éö î÷ö îðTOD Influence Zoneethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2017/TU_2017...1 ü×aü ì÷î óîíd ñúÖøìï×Ü Ù èúÖþèÿë î øë ôô\ï