111

15. Poglavlje15. Poglavlje15. Poglavlje15. Poglavlje15. Poglavlje

Naela lokalnog planiranjaNaela lokalnog planiranjaNaela lokalnog planiranjaNaela lokalnog planiranjaNaela lokalnog planiranja

1. Isprepletenost politike u pravu planiranjaZa ureenje podruja opine naelno je nadlena sama opina. Opinautvruje koje dijelove zemljita valja iskoristiti za obrt ili poljodjelstvo, akoji su odreeni za stanovanje. Te odluke opina donosi u obliku lokalnihstatuta (plan o koritenju povrina, planovi o izgradnji). Nadzorne vlastimoraju odobriti te statute, a oni pak moraju biti prilagoeni nadreenimplanovima. Planiranje graditeljskih smjernica opine mora se prilagoditinadreenom razvojnom planu okruga, na regionalnoj razini - postojeemregionalnom planu (u NRW-u - regionalnom razvojnom planu), na razinipokrajine - odgovarajuim pokrajinskim razvojnim planovima, a nasaveznoj razini - saveznom programu prostornog ureenja. Pored togvertikalnog isprepletanja razliitih razina planiranja i zakona o prostornomureenju i planiranju postoji na opinskoj razini horizontalni slijed razliitihzakona o izgradnji i planiranju:

a) Zakoni o strunom planiranju saveza i pokrajina sa zadaom regulacijestrunih podruja po sektorima: promet, zatita prirode i okruja,vodoprivreda, opskrba i zbrinjavanje otpada, komasacija. To su dijelomi zasebni planski postupci, primjerice postupak utvrivanja plana zaizgradnju cesta i eljeznikih pruga.

b) Graditeljski zakonik kao jedinstven zakon o izgradnji gradova SavezneRepublike Njemake te Uredba o graditeljskom koritenju.

c) Graditeljsko pravo pojedinih saveznih pokrajina (pokrajinske uredbeo graditeljstvu) te ostali propisi u saveznim i pokrajinskim zakonima(npr. u zakonima o zatiti okolia) relevantnim za graditeljsko pravo.

112

Slika 21: Ispreplitanje planiranja

Politika razina Prostorno planiranje Struno planiranje

SavezSavezSavezSavezSavez Zakon o prostornom ureenju, npr. Savezni zakon oSavezni program prostornog dravnim cestama,ureenja zakoni o zatiti imisija

PokrajinaPokrajinaPokrajinaPokrajinaPokrajina pokrajinski zakoni o planiranju, npr. zakoni o zatitipokrajinski razvojni planovi okolia, planiranje

okolia, komasacija

Upravno podrujeUpravno podrujeUpravno podrujeUpravno podrujeUpravno podruje regionalni razvojni planovi,regionalni planovi

Opina/ gradOpina/ gradOpina/ gradOpina/ gradOpina/ grad gradski razvojni plan, npr. postupakprostorni plan, urbanistiki utvrivanja plana, planplanovi o portskim objektima,

razvojni plan za koleitd.

2. Urbanistiko planiranjeUrbanistiko planiranje zajednika je zadaa i znai rad na zajednikojkoncepciji koji nadilazi pojedine slube i upravne odjele. Dok su se prijanjiciljevi sveobuhvatne integracije svih prostornih, strunih, financijskih ikadrovskih planiranja resursa pokazali djelomice realnima, danasurbanistiko planiranje ima zadau promatranja tekuih razvojnih trendova,analiziranja znaenja pojedinih trendova za lokalnu politiku i formuliranjapo mogunosti alternativnih razvojnih perspektiva za postupak politikogodluivanja.

Pritom se razvojne perspektive mogu odnositi takoer na dijelove grada ipojedine strune zadae. Urbanistiko se planiranje danas smatrafleksibilnim procesom stalne prilagodbe tehnolokim i drutveno-ekonomskim strukturnim promjenama.

113

3. UrbanizamDok je cilj urbanistikog planiranja integracija pojedinih vidova planiranja,neto je skromnija zadaa urbanizma bolja koordinacija prostornogkoritenja i ureenja te javnih i privatnih graevinskih projekata. Poradiosiguranja i daljnjeg razvoja drutvenih, ekonomskih, graditeljsko-prostornih i ekolokih kvaliteta regionalnih ivotnih uvjeta, urbanizmu stojena raspolaganju razliita sredstva:

- Planiranjem graditeljskih smjernica (prostorni plan i urbanistiki planovi)utvruje se na koji se nain zemljita mogu graditeljski iskoristiti.

- Postupkom izdavanja graevinske dozvole opina moe nadziratigraditeljsku djelatnost i nadzirati realizaciju opinskih graditeljskihsmjernica.

- Opinskom politikom zemljita mogue je dobiti zemljita za javnegraditeljske projekte te zemljita, vana s projektno-tehnikog stajalita,opteretiti odreenim obvezama.

- U sredstva urbanistikog planiranja ubrajaju se i javne investicije uotvaranje prometnica, opskrbu energijom i vodom zbog poticanja razvojapojedinih naselja.

- Za ostvarivanje opinskih ciljeva mogu posluiti i poticaji privatnimulagaima na izgradnju, odnosno modernizaciju stanova i za osnivanjegospodarske djelatnosti.

- Novi oblici kooperacije grada i privatnih ulagaa (public-private-part-nership) omoguuju vee rezultate od onih koje bi mogao ostvariti part-ner pojedinac (ciljana politika naseljavanja, kulturne ustanove i ustanoveza razonodu itd.).

4. Planiranje graditeljskih smjernicaPlaniranje graditeljskih smjernica provodi se naelno u dvama stupnjevima:ponajprije se u strogo formaliziranom postupku izrauje prostorni plankao pripremu graditeljskih smjernica. Na temelju tog plana razvijaju sepotom obvezujui urbanistiki planovi (obvezujua graditeljska smjernica).

114

Dok je prostorni plan pravomoan, prije svega, za samu opinu, vezanusvojim ostalim planovima uz vlastitu zadau, urbanistiki plan, kao mjesnizakon, predstavlja preko opinskog statuta obvezu i za svakog pojedinoggraanina.

Prostorni plan

Izrada prostornog plana jako je vana za prostorno i gradsko ureenje.Razrada i rasprava o toj osnovi planiranja redovito je u aritu lokalno-politikih rasprava u kojima takoer aktivno sudjeluje i javnost. Pojedinostipredstavljene u prostornom planu ovise, s jedne strane, o urbanistikimproblemima opine, ali, s druge strane, i o ciljevima opine usmjerenim naplanski razvoj.

Prostorni plan predstavlja za itavo podruje opine i za dui vremenskiperiod osnovu koritenja tla u skladu s urbanistikim potrebama. Pritom seprostorno planiranje mora prilagoditi uvjetima, zadanim ciljevimaprostornog ureenja i planiranja na razini pokrajine. Time prostorni planistodobno realizira nadreene programe.

Sukladno lanku 5. Graditeljskog zakonika najvanije su mogunostiprikaza u prostornom planu povrine predviene za izgradnju i valja ihpoblie odrediti, sukladno predvienoj vrsti namjene. Pritom je mogueodabrati grublji i relativno nespecifian prikaz graditeljskih povrina (npr.povrina za gradnju stambenog objekta, povrina za gradnju ugospodarskom podruju). Mogue je, meutim, odabrati i podrobniji prikazgraditeljskih podruja, koji razlikuje ista, openita ili posebna stambenapodruja; seoska, mjeovita, osnovna, gospodarska, industrijska te podrujamanjih naselja ili posebna podruja. Koje su mogue vrste graditeljskihnamjena i podaci o opsegu pojedinih namjena, proizlazi iz Uredbe ograditeljskom koritenju koja vrijedi jedinstveno na razini saveza.

Povrine vane za promet, infrastrukturne instalacije i zbrinjavanje otpada,ali takoer i zelene, portske i rekreacijske povrine te povrine za zatituprirode itd. takoer mogu biti predstavljene kao nositelji javnih potreba,primjerice kole, bolnice, crkve i muzeji. Postupak izrade prostornog planauvelike odgovara postupku izrade urbanistikih planova. To znai da u tompostupku takoer mogu sudjelovati nositelji javnih zadaa. Prostorni planne vezuje tako uz planiranje samo opinu, nego i ostale subjekte javnihprojekata.

115

Urbanistiki plan

Urbanistiki plan konkretizira prikaz prostornog plana i za manja podrujaodreuje obvezatno utvruje, da li je i na koji je nain doputena izgradnjana pojedinim parcelama. Suprotno prostornom planu i prikazima u tomplanu, u urbanistikom planu govorimo o odreenju namjene zemljita.Mjerilo tog plana valja odabrati tako da se za svaku parcelu preciznoodredi namjena. Urbanistiki plan valja izraivati uvijek kada to zahtijevaurbanistiko ureenje pojedinog podruja. Stoga urbanistiki plan obuhvaane samo graditeljske povrine nego i povrine od javnog znaenja (npr.djeji vrtii, kole), prometne povrine, javne i privatne zelene povrine teostale povrine. U lanku 9. stavku 1. Graditeljski zakonik sadri listumogunosti odreivanja namjena zemljita u urbanistikom planu.

116

Slika 22: Etape izrade urbanistikog plana

POTICAJ IZRADI PLANA

IZRADA KONCEPCIJE PLANA

ODLUKA O IZRADI PLANA

POZIV GRAANIMA NA SUDJELOVANJE

IZLAGANJE PLANA

SKUPTINA GRAANA

PISMENO ZAUZIMANJE STAVA

SASLUAVANJE NOSITELJA JAVNIH ZADAA

RAZRADA FORMALNOG NACRTA PLANA

JAVNO OGLAAVANJE NACRTA PLANA

ODLUKA O IZNOENJU IDEJA I POTICAJA

ODOBRENJE PLANA

STUPANJE NA SNAGU URBANISTIKOG PLANA

117

Ako opina donese odluku da odreene parcele imaju graditeljsku namjenu,u tom sluaju vrijede propisi Uredbe o graditeljskom koritenju, a smjernicete uredbe postaju sadrajem urbanistikog plana. Pritom pojedine vrstepodruja prema Uredbi o graditeljskom koritenju obuhvaaju one namjenekoje su spojive prema svojoj urbanistikoj funkciji i kompatibilne gledepotencijala omatanja. Graditeljska iskoristivost nekog zemljita opisujese razliitim mjernim jedinicama:

- iznos povrine temelja govori o tome koliko je kvadratnih metara povrinetemelja pojedinih zgrada doputeno po kvadratnom metru povrinezemljita

- iznos ukupne povrine katova ili iznos graditeljske mase govori o tomekoliko je kvadratnih metara povrine katova doputeno po kvadratnom metruzemljita. Iznos graditeljske mase ima istu namjenu kao i iznos povrinekatova, meutim, to ovisi o specifinim potrebama gospodarskih iindustrijskih podruja na kojima se uglavnom nalaze konstrukcijepostrojenja natprosjene visine.

- iznos povrine punih katova utvrivanjem maksimalnog ili minimalnogbroja ili utvrenog broja punih katova moe utjecati na vertikalni rasporeddoputene povrine katova.

U svakom urbanistikom planu nalaze se napomene koje se odnose nagraditeljsku iskoristivost. Slijedi primjer iz opeg stambenog podruja(Wohngebiet WA, op. prev.):

WA III1)

0,3 2) 0,73)

O4) SD-405)

1) Broj moguih katova

2) Iznos povrine temelja: udio povrine zemljita nakojoj je mogue graditi

3) Iznos povrine katova: udio iznosa povrine katovapo zemljitu

4) Nain gradnje O = otvoren

5) Oblik i nagib krova: sedlast krov (SD = Satteldach)do 40 stupnjeva

118

Slika 23: Mjere graditeljskog koritenja

1 Iznos povrine temelja (IPT)zemljite x iznos povrine temelja= doputena osnovna povrinazgrade

Primjer: IPT = 0,41000 m2 x 0,4 = 400 m2

2 Iznos povrine katova (IPK)veliina zemljita x iznos povrinekatova == doputena ukupna povrinakatova zgrade

Primjer IPK = 0,71000 m2 x 0,7 = 700 m2

to kod gradnje na dva kataiznosi 350 m2 po katu

3 Iznos graditeljske mase (IGM)veliina zemljita x iznos graditeljskemase = doputena graditeljska masa(pregraena prostorija)

Primjer IGM = 0,91000 m2 x 0,9 = 900 m3

Ako je iznos povrine temelja 0,2,povrina temelja moe biti 200 m2.Visina zgrade tada iznosi200 m2 x visina = 900 m3

900 m3

visina = 200 m2

h = 4,50 m

Napomena: Vrijednosti ne odgovaraju mjerilu

Izvor: Urbanistiko planiranje. Informacija br. 16, 1978. Ministarstva unutarnjihposlova pokrajine NW

20 m

20 m

20 m50 m

50 m

50 m40 m

400 m

2

10 m

10 m20 m

900 m

24,50m

350 m

2

350 m

2

119

stambenepovrine

mijeovitegraditeljskepovrine

gospodarskegraditeljskepovrine

posebnegraditeljskepovrine

graditeljskepovrineopi nainkoritenja

Slika 24: Nain graditeljskog koritenjamanje stambenonaselje

stambenopodruje

ope stambenopodruje

posebno stambenopodruje

seoskopodruje

mijeovitopodruje

sredinjepodruje

gospodarskopodruje

industrijskopodruje

posebna podrujakoja slue za odmorostala posebnapodruja s posebnoodreenomnamjenomgraditeljskapodruja posebannain graditeljskogkoritenja

preteito manja naselja, dopunskapoljoprivredna radna mjesta

stambene zgrade, iznimno - trgovine,zanatske radionice u kojima se ne pravibukastambene zgrade, trgovine, kafii irestorani, crkvene, kulturne, drutvene izdravstvene ustanovestambene zgrade, trgovine, kafii irestorani, crkve, kulturne, drutvene izdravstvene ustanove, ostalagospodarska poduzea, iznimno -sredinje institucije upravepoljoprivredna i umarska poduzea,manja naselja, preraivaka poduzea,trgovine na malo, gostionice, zanatskeradionice, gospodarska poduzea ukojima se ne pravi buka, crkvene,kulturne, drutvene ustanove, vrtlarija,benzinske crpkestambene zgrade, poslovne i uredskezgrade, trgovine na malo, gostionice,gospodarska djelatnost koja ne pravibuku, uprava, vrtlarija, benzinske crpkeposlovne, uredske, upravne zgrade,trgovine na malo, gostionice,prenoita, mjesta za zabavu,gospodarska djelatnost koja ne pravibuku, crkva, kulturne ustanove itd.,benzinske crpke, stanovi za sluajpripravnosti, iznimno - ostali stanovigospodarska djelatnost koja nezagauje u znatnoj mjeri, poslovne,uredske, upravne zgrade, benzinskecrpke, iznimno - stanovi za vlasnikepoduzeaindustrijska poduzea, benzinske crpke,iznimno - stanovi za osoblje poduzeakue za odmor, mjesta za kampiranje

podruja s posebnom namjenom,primjerice sveuilita, klinike, luke ilitrgovine

doputena gradnja

120

Utvrivanje graditeljskih crta (zgrada mora biti graena na odreen nain),takozvanog naina gradnje (otvoren nain gradnje, primjerice samostojeekue ili zatvoren, primjerice kue u nizu) i maksimalne zemljine povrinena kojoj je doputena gradnja (odreivanje graditeljske granice) omoguujuegzaktno utvrivanje poloaja graditeljskih objekata na zemljitu. Odredbeurbanistikog plana mogu se, prema potrebi, donositi i za pojedine katoveili za krovne povrine (ozelenjavanje). Graditeljski zakonik i uredba ograditeljskom koritenju pojedine opine koja provodi urbanistikoplaniranje, nude najvie mogunosti odreivanja pojedinih odredbi, takoda se na fleksibilan i diferenciran nain moe pristupiti mjesnom okruenjui lokalnim potrebama.

Ovisno o opsegu odredbi urbanistiki se planovi dijele na kvalificiranei jednostavne planove. Kvalificirani plan mora, u najmanju ruku,sadravati odredbe o nainu i mjeri graditeljskog koritenja, povrinezemljita za gradnju i mjesne prometne povrine. Meutim, i jednostavanplan takoer je punovaan i primjenjuje se uvijek kad je potrebno utvrditiogranien broj odredbi.

Tijekom izrade urbanistikih planova zakon opinama osigurava instru-ment zabrane promjena. Tom zabranom moe se sprijeiti da u tomrazdoblju nastane stanje suprotno ciljevima budueg plana. Zajamenostplaniranja graditeljskih smjernica osigurana je takoer odobrenjem razdiobei opinskim pravima prvokupnje. Odobrenjem razdiobe valja sprijeitirazdiobu zemljita koja bi mogla onemoguiti ili oteati kasniju gradnju.Opinskim pravom prvokupnje pojedina opina ima pravo kupiti zemljitakoja su joj potrebna za realizaciju planiranja od javnog interesa uvremenskom razdoblju u kojem vrijedi odreeni urbanistiki plan.

Gradnja bez urbanistikog plana

Na podruju opine u pravilu je mogue graditi i vriti preinake bez obzirana graditeljske smjernice. U tom sluaju odreeno podruje vrijedi kaopodruje koje nije obuhvaeno planom i prema njemu valja postupati uskladu s lankom 34. Graditeljskog zakonika. Pretpostavka je da su zemljitaotvorena i da se graditeljski projekt uklapa u osoben izgled blie okolice.Pritom valja obratiti pozornost da se ne mijenja slika mjesta i da se zadovoljezahtjevi za zdravim stambenim i radnim prilikama. Opina moe utvrditi

121

statutom, bez urbanistikog plana, koje dijelove mjesta valja graditi takoda ine cjelinu. I u tom sluaju vrijedi obveza prilagoavanja okolini iusmjerenje prema urednom urbanistikom razvoju. Takvim statutommogue je obuhvatiti i razgraniiti dijelove vanjskog podruja na kojimase ve gradilo. lanak 35. postavlja posebne zahtjeve realizacijipojedinanih mjera u vanjskom podruju opine.

Statut o sanaciji

Ukoliko je na podruju odreenog grada potrebno otkloniti znatneurbanistike nepravilnosti, potrebno je plansko preoblikovanje, a novooblikovanje zahtijeva kako poseban angaman saveza i pokrajine gledetrokova sanacije, tako i poseban vid suradnje sudionika u provedbi mjeramodernizacije i obnove. Stoga se urbanistike mjere sanacije provode natemelju formalno izraenog statuta o sanaciji, koji se donosi odlukom i ukojem sudionici, za koje je taj statut relevantan, moraju djelovati to jemogue prije.

Statut o odravanju

Opreka statutu o sanaciji jest statut o odravanju. Neko se podruje, nakojem je za odreene graditeljske preinake ili izmjene koritenja obveznoodobrenje, oznauje ako u skladu s lankom 172 Graditeljskog zakonikavalja sauvati osobenost tog podruja i odrati postojei sastav stanovnitvana tom podruju.

Urbanistike naredbe

Urbanistike naredbe predstavljaju instrumentarij opine za podrujeureenja grada:

- Naredba o izgradnji: ovaj upravni akt obvezuje na izgradnju na odreenomzemljitu tijekom odreenog razdoblja, na zatvaranje graditeljskih prazninaili na prilagoavanje postojeih graevina utvrenim namjenama zemljitau urbanistikom planu.

- Naredba o modernizaciji i obnovi: ako postoje tako veliki propusti daodreena kua ugroava zdrav nain stanovanja i rada ili ako je odreeniurbanistiki vaan objekt hitno potrebno obnoviti, opina moe obvezativlasnike kue da u utvrenom roku otklone kvarove i nedostatke.

122

- Naredba o sadnji: tom naredbom opina moe obvezati vlasnike zemljitana sadnju utvrenu urbanistikim planom. Vanost te naredbe to je veato je vea potreba za nadomjesnim zelenilom kao kompenzacija zapovrine bez zelenila.

- Naredba o ruenju: ukoliko zgrada ima nedostatke koje je nemogueotkloniti modernizacijom ili obnovom, propis o ruenju obvezuje vlasnikakue i zemljita na ruenje te graevine.

Pravni propisi o teti prouzroenoj planiranjem

Pravni propisi o teti prouzroenoj planiranjem primjenjuju se kad se uslijedlokalnog planiranja smanji vrijednost zemljita. Na lokalnoj razini ovo pravou praksi vrlo rijetko nalazi svoju primjenu budui da opine uglavnomkupnjom tih zemljita pokuavaju izbjei mogue konflikte. U situacijamapromjene koritenja, primjerice irenju zelenih povrina ili urbanistikihodredbi koje sniavaju rang pojedinog podruja, ispravna primjena pravnihpropisa o teti prouzroenoj planiranjem moe dobiti novo znaenje.

Privatno smanjivanje vrijednosti mogue je u sluaju kad je zemljite znatnoogranieno (sueno) u svojoj dosadanjoj iskoristivosti. Smanjivanjevrijednosti nastaje takoer ako se zemljite koje se koristi u privatne svrheupotrebljava za ostvarivanje javnih potreba. Konano, teta pri planiranjumoe nastati ako su na temelju pravno obvezujueg urbanistikog planave uslijedila plaanja, a koja su uslijed preinake ili ukidanja urbanistikogplana postala nevaeima (npr. plaeni doprinosi za uvoenje infrastrukture).

Provjera planiranja graditeljskih smjernica sudskim putem

Graanke i graani zahvaeni urbanistikim planom mogu zatraiti provjeruurbanistikog plana upravnim postupkom. Takozvanu kontrolu normi odstrane viih upravnih sudova, odnosno upravnih sudova pojedinih pokrajinamoe zahtijevati svatko kome je urbanistiki plan nanio tetu ili tko tutetu moe oekivati. Graditeljskim zakonikom iz 1986. godine otilo sekorak dalje kako bi se reducirala mogunost pokretanja sudskih procesaprotiv planova graditeljskih smjernica.

O veini formalnih i proceduralnih pogreaka mogue je raspravljati nasudu samo ako su ih graani tijekom jedne godine oitovali opini upismenom obliku. Iznimke od ovog naela predstavljaju tei prekraji u

123

donoenju odluka, kao primjerice statuta, pri postupku izdavanja dozvoleili manjkavoj objavi plana.

Sadrajne, takozvane materijalne pogreke planova graditeljskih smjernicasmatraju se otklonjenima po isteku roka od 7 godina, jer se tada povjerenjegraana u opstojnost tog plana vie cijeni od pravnodravnog interesa zapravovaljanou. Od provjere sudskim putem bili su izuzeti samo propisi osudjelovanju graana od samog poetka, koje zbog toga nije izgubilo naznaenju: kao prvo, jer je to sastavni dio osnovne demokratske idejelokalnog planiranja, a kao drugo, jer sve formalne i proceduralne pogrekepodlijeu pravnom nadzoru ustanova koje izdaju dozvole ili koje vreprovjeru. Ogranienje mogunosti provjere sudskim putem ne liava lokalnenadzorne organe obveze da prije izdavanja dozvole zatrae od opine daotklone pogreke.

Graevinska dozvola

Graevinska dozvola predstavlja stranki zainteresiranoj za gradnju prvusljedeu prepreku nakon lokalnog planiranja graditeljskih smjernica.Dodue, u Saveznoj Republici Njemakoj postoji sloboda gradnje, to znaida svaki vlasnik ima pravo da na svom zemljitu proizvoljno gradi.Meutim, to pravo ima svoje ogranienje u graditeljskom pravu pojedinesavezne pokrajine, kako bi se omoguio planski graditeljski razvoj pojedineopine. Zahtjev za gradnju u pismenom obliku ini niz takozvanihgraditeljskih predloaka kojima se argumentira projekt gradnje i koji setiu kruga osoba profesionalno vezanih uz projekt gradnje (arhitekti/inenjeri).

Sluba graditeljskog nadzora mora zajamiti odravanje javnog reda i mirai ima pravo da pojedine savezne pokrajine oslobodi odredaba Graditeljskogzakonika. Inae, sluba graditeljskog nadzora nadgleda uvaavanje razliitihpropisa graditeljske uredbe pojedine savezne pokrajine. Slubi graditeljskognadzora takoer pripada zadaa tehnikog pregleda graevine. To znai daima pravo doi na odreeno zemljite, a moe i narediti djelomino ilipotpuno uklanjanje graevinskog objekta ako je podignut suprotnojavnopravnim propisima ili ako na neki drugi nain nisu ispunjeni pravniuvjeti.