物业管理概论

第三组：胡雪娇，曾玲，彭有媛，易露，彭

颖，谭美，刘平，陈井森，邓运辉，闫望南

案例一

某小区建成后，先后有部分业主入住。这部分业主入住后，总觉得一切都是宏盛物业管理公司说了算，比如房屋装修不能这样、不能那样及收取各种名目的费用等。而宏盛物业管理公司又是由开发商聘用的。于是一些居民就开始行动，把其他居民组织起来，成立了业主委员会，声称要监督开发商和物业管理公司，并订下管理规定与计划，如果宏盛物业管理公司不能满足大家的意愿，则将炒掉宏盛物业管理公司，另聘新的物业管理公司。试分析：

（ 1 ）该小区的宏盛物业管理公司由开发商聘用，是否合理，合法？

主讲人：胡雪娇、易露

针对”部分业主入住后，总觉得一切都是宏盛物业管理公司说了算，比如房屋装修不能这样、不能那样及收取各种名目的费用等 ” 这一问题，我们有以下分析：1 、宏盛公司收取物业费必须具备以下几个条件： 1 ）有相关的营业执照、资质证书 2 ）签订有物业管理合同（没有合同，有事实合同的也行） 3 ）根据有关条例，提前缴纳物业费最多是提前缴半年，除非是业主自己愿意缴的。 4 ）只要修建是按设计方案进行的，就是合理的。2 、业主大会召开：业主委员会成立之前，开发商与物业服务企业签订的物业服务合同具有法律效应，业主购买物业之前，就应当认可了该合同的合法性，也就有了交纳物业服务费用的义务。 在半年的期限内，是否公开账目，也并无法规要求，一般是年后第一季度公示。 在半年的期限内，是否公开账目，也并无法规要求，一般是年后第一季度公示。3 、业主委员会成立之后，若不满意现有物业服务企业，可以召开业主大会，解除前期物业服务合同另行聘用。

（ 2 ）案例中业主自行组建业主委员会有无法律依据？或能否得到法律的保护？

主讲人：彭有媛、曾玲

一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。1 、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住 50% 以上的住户。2 、首套物业出售并交付使用入住 30% 的住户而费用已交付满二年的。并且业主委员会的成立有其相关 程序，业主没有权利自行组建业主委员会，这样的行为无法律依据，不受法律保护。

（ 3 ）如果成立业主委员会，开发商能否作为其成员或负责人？

主讲人：陈井森、邓运辉

全体业主

业主大会（罢免权）

业主代表大会（决策权）

业主委员会（执行权）

随着《物权法》的实施 ," 物权 " 概念开始深入人心 , 而没有业委会 ,"维权 " 只能成为空谈。于是 , 在以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区 , 业委会以社区自治的名义诞生了 ,却同时成为困扰广大业主的一个难题。如今 , 部分小区的业委会成立时便 " 先天不足 ", 成为开发商 "扶持 " 下的 "傀儡 ",这也必然为其后出现的问题埋下隐患。业委会冷眼旁观不作为 ;滥用权 ,甚至内外勾结 ;还有业委会则 " 有心无力 ",因缺乏专业知识而功亏一篑……社区问题研究专家表示 , 如何规范、完善业委会的运作机制 , 如何提高业委会依法维权的能力成为摆在基层自治面前的主要课题。

问题：

1 ，同学们，我们为什么要成立业委会呢？

能。根据《物业管理条例》实施细则中说明：物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。 所以开发商能成为业主委员会成员。

我的答案是：

2 ，开发商在这里面又是扮演怎样的角色呢？

http://wenku.baidu.com/view/20e29b176c175f0e7cd13770.html

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6b877f1d0100u9hx.html

《物业管理条例》实施细则

案例展示—— [上海 ] 开发商能不能作为业主委员会的成员？

（ 4 ）如果宏盛物业管理公司真不能满足大家的意愿，则业主委员会能否炒掉它？

主讲人：闫望南

能。据人民日报报道，在我国， 70% 以上的物业管理公司是由房地产开发公司派生的，它们之间有着与生俱来的“血缘关系”。这些物业管理公司比业主更早地进入小区并进行管理，他们进行物业管理的依据是与房地产开发商签订的合同，而不是业主大会的选聘。这些具有先 天强势的物业公司往往以“管理者”自居，缺乏“服务者”意识。一旦业主们入住，纠纷的发生就成了家常便饭。据有关部 门调查，超过七成的业主对现有的物业管理不满意。《物业管理条例》中规定了业主大会的六项职责，其中第三 项就是“选聘、解聘物业管理企业”的职责。业主大会选聘物业管理企业后，依法由其执行机构——业主委员会，代表业主大会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。所以，如果宏盛物业管理公司不能满足大家的意愿，业主委员会有权依法解雇它。

案例二

某小区业主张某在办理入住手续过程中，与宏盛物业管理公司发生了矛盾，认为该物业管理公班尼路水平低、作风差、某些工作人员素质差，提出不同意该物业管理公司进行管理。

（ 5 ）这是否可行呢？

主讲人：彭颖、谭美、刘平

可行。1 、物业管理活动中，有以下情 形的，业主可依法解除物业服务合同、解聘物业管理企业： (1) 物业服务合同到期； (2) 由于不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行； (3) 物业管理企业未按物业服务合同约定履行义务。 案例中的宏盛物业服务公司有上述第 3 条情形，所以可行。2 、《物权法》第八十一条：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

但是解雇物业服务企业，有如下要求：1 、业主解除物业服务合同，必须召开业主大会或业主代表大会，做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。2 、《物业管理条例》规定：物业服务企业的选聘与解聘由业主召开业主大会，共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。大会必须经全体业主三分之 二以上表决权通过，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定3 、根据条例第四十八条的规定，虽然物业使用人在物业管理活动中的权利义务可以与业主进行约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。这 表明了物业使用人与业主就选聘或解聘物业服务企业作出的约定，还不得违反管理规约的规定，否则可能面临约定无效的后果。