Re-Desarrollo del Aeropuerto Mariscal

Sucre y su entorno urbano

Una oportunidad estratégica para el planeamiento y la

gestión territorial del Distrito Metropolitano de Quito

Antecedentes• 2000: Traspaso de la administración y operación

del Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre a la Municipalidad de Quito.

• 2001 al 2004: Negociación y contratación de la concesión de la construcción y operación del nuevo aeropuerto internacional de Quito (NAIQ).

• 08/2004: Ordenanza 3535 destina los terrenos del aeropuerto actual a un parque con Centro de Convenciones.

• Agosto a noviembre 2008: Concurso público internacional de ideas “Parque del Lago”.

• Julio 2009: Ordenanza Especial No 15 encarga la formulación de un Plan Especial y el desarrollo de mecanismos para la recuperación de las rentas de suelo.

• 2011: Diagnóstico y lineamientos urbanísticos, estrategias de gestión territorial.

Vigente: Plan General de Ordenamiento Territorial (PGDT)

Plan de Usos y Ocupación del suelo (PUOS)

PLAN METROPOLITANO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

PLAN ESPECIAL

PROYECTO URBANO-ARQUITECTÓNICO ESPECIAL (> 10.000 m2)

PROYECTO ARQUITECTÓNICO

ESCALA DMQ

ESCALA SECTOR

ESCALA LOTE

PLAN PARCIAL ESCALA ZONA ADMIN.

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIALRégimen del Suelo, Ordenanza Metropolitana 255

Venta de EdificabilidadOrdenanza 015, julio 2009• Cambio de alturas y coeficientes de ocupación en entorno AMS;

• Pago por concepto de venta de derechos de construcción;

• Condicionado a un Plan Especial de Zonificación y a un estudio técnico para la fórmula de cobro.

Ordenanza 106, julio 2011• Dos pisos adicionales para sectores urbanos

seleccionados (Zonas Urbanísticas de Asignación Especial ZUAE): terrenos > 400 m2, perfil de vías mínimo 10 m, edificación aislada;

• Contribución especial para la captación del incremento del valor del inmueble por Suelo Creado;

• Pago en dinero, en infraestructura o en suelo;• (Superficie del terreno X Valor AIVA / Área Útil Total de

Construcción por PUOS) X Área Total de Construcción a incrementarse de los pisos autorizados.

1. Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial

Modelo Territorial Actual• Crecimiento horizontal de la mancha urbana con bajas densidades, a pesar

de un crecimiento poblacional desacelerado (1,9%), reservas de suelo urbano sin utilizar (aprox. 7.900 Has.);

• Concentración territorial de equipamientos y servicios sociales;

• Aumento de la movilidad individual y colapso de los sistemas viales y de transporte;

• Desplazamiento de la frontera agrícola y afectación de áreas protegidas.

Situación al 2011: Bajas densidades y dispersión en la periferia urbana

ÁREASUPERFICIE URBANA

CRECIMIENTO DEMO-

GRÁFICO

TOTAL OCUPADA 2001-2010

TOTAL DMQ 39.317 Has 79% 2,2%

URBANO 17.554 Has 82% 1,5%

SUBURBANO 21.575 Has 76% 4,1%

ÁREAPOBLACIÓN 2010

TOTAL % HAB/HAS

TOTAL DMQ 2.239.191 100% 57

URBANO 1.616.447 72% 92

SUBURBANO 622.744 27% 29

Reservas de suelo sin construir

ÁREA

ÁREA URBANA

2015

SIN CONS-

TRUCCIÓN

DEL TOTAL

HAS HAS %

TOTAL DMQ 39.317 7.932 100%

URBANO 21.511 3.834 48%

SUB-URBANO

17.807 4.257 52%

Concentración territorial de equipamientos

Saturación del sistema vial y de transporte público

Plan Metropolitano de Ordenamiento Territorial - Objetivos estratégicos• Avanzar hacia un desarrollo urbano y rural sustentable que reduce los

impactos ambientales de los procesos urbanos del DMQ en su entorno inmediato y regional.

• Fortalecer una estructura distrital poli-céntrica mediante la dotación equitativa y universal de servicios sociales e infraestructura básica;

• Acceso universal y disfrute pleno del espacio público y áreas verdes;

• Sistemas de movilidad y transporte seguros, eficientes y eficaces.

• Frenar el crecimiento de la mancha urbana;

• Consolidar el uso y ocupación de las reservas de suelo urbano, compactación y densificación adecuada y con calidad;

• Preservar los ecosistemas distritales y potenciar la biodiversidad de la flora y fauna urbana, distrital y regional.

NAIQ Y PARQUE MARISCAL SUCRE

IBARRA

OTAVALO

CAYAMBE

RUMIÑAHUI

SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS

ALOAGMACHACHI

QUITO

- NUEVAS CENTRALIDADES METROPOLITANAS

2. Plan especialRe-Desarrollo del terreno del actual Aeropuerto Mariscal Sucre y su entorno urbano

Parque del Lago – Concurso y Anteproyecto 2008/9

Ernesto BilbaoRobert Sproul

• Equipamiento cultural y de servicios borde occidental;

• Recreación pasiva y activa;

• Sistema vial;

• Propuesta paisajística;

• Realización por etapas, flexibilidad formal.

2.1 DIAGNÓSTICO

Entorno urbano: • Aprox. 1.500 Has

• 182.600 habitantes;

• 121 Hab/Ha (densidad prom.);

• 6% pobreza.

Terreno municipal: • Aprox. 130 Has;

• Largo: aprox. 3,5 km;

• Ancho: 280 m – 625 m.

MAPAS BIOFISICOS

Estructura y distribución heterogénea de la población

Habitantes/Barrio-sector: entre 390 y 12.000;

Densidades: entre 17 y 241 Hab/Has;

Pobreza: entre 0 y 22%;

Necesidades básicas insatisfechas: entre 3 y 35%.

Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda.

MAPAS BIOFISICOSRedes, servicios y equipamientos

• Origen y destino de movilidad predominante: Norte-Sur;

• Discontinuidad de la relación vial Este-Oeste;

• Estación final METRO QUITO: Cabecera Sur del AMS;

• Reciente ampliación de la red de alcantarillado y aguas lluvias;

• Buena dotación de equipamientos y áreas verdes.

Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda.

MAPAS BIOFISICOS

Topografía, estabilidad de suelo, riesgo por inundación, lahares y lodo volcánico

Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda.

MAPAS BIOFISICOSDesarrollo histórico, centra-lidades, reservas de suelo

• Urbanización del sector desde finales de los 1960s hasta los 1980s, proceso de consolidación fragmentado, no lineal.

• Presencia de centralidades metropolitana (La Carolina) y zonal (Cotocollao) conectadas mediante la Av. La Prensa.

• Importantes potenciales de terrenos para redesarrollo (suelo subutilizado o con incompatibilidad de usos).

Usos y ocupación

Alto grado de desaprovechamiento de la normativa vigente (alturas, ocupación);

Alto grado de diversidad de usos;

Alto grado de fragmentación de lotes y de presencia de lotes < 300 m2.

Actividades inmobiliarias, precios del suelo

Fragmentación de suelo sobrepuesta por fragmentación de usos;

Sector “dormido”: 11% de la oferta zona norte, % de absorción/mes = 5ª parte de la zona norte.

Precios inmobiliarios entre 220,00 USD/m2 y 571,00 USD/m2 (oferta nueva), relativa elasticidad del precio residual en función de la norma de uso y ocupación.

MAPAS BIOFISICOSMAPAS BIOFISICOS

Cruce de variables: Sectores de mayor receptividad al cambio

Mayor edad de los barrios;

Menor aprovechamiento de la normativa (alturas);

Presencia de reservas de suelo;

Menor fragmentación de lotes;

Aptitud físico-ambiental del suelo.

OPORTUNIDADES LIMITACIONES

Localización en un sector urbano muy cotizado, entre dos centralidades de escala metropolitana y zonal.

Reservas de suelo para redesarrollo: Terreno del aeropuerto, industrias y bodegas;

Traslado de industrias es un proceso complicado y demorado;

Concurso internacional y anteproyecto Parque del Lago;

“Coser” ciudad en el sentido este-oeste;METRO QUITO y reorganización del Sistema Integrado de Transporte Público;

Discontinuidad de los ejes viales transversales;Alto grado de consolidación urbana en los borde de las vías; ruptura El Labrador;

Bajas pendientes, limitada afectación por riesgos;

Rellenos de quebradas, zonas antiguas de humedales y nivel freático alto;

Alta presencia de equipamiento y áreas verdes; Pasivos ambientales (pista de aterrizaje, tanques de combustibles y desechos enterrados);Diversidad socioeconómica del entorno; Consolidación reciente del sector, propietarios habitan los edificios;

Alto grado de desaprovechamiento de la norma, eliminación del cono de aproximación;

Importante presencia de terrenos < 300 m2, alta fragmentación y densidad de usos comerciales, bajo porcentaje de ellos relacionados con la actividad aeroportuaria;

OBJETIVOS DE LA INTERVENCIONImpulsar la renovación urbana y la intensificación del uso del suelo en el sector;

• Generar un espacio público de carácter incluyente;

• Integrar los sistemas metropolitanos de movilidad (Sistema Metro) y la Red Verde Urbana;

• Generar centralidad(es) de equipamientos y servicios;

• Regular áreas de desarrollo inmobiliario que contribuyan a financiar la actuación urbana;

Desarrollar un esquema de gestión urbanística, de suelo y financiero que aseguren la viabilidad del proyecto.

MAPAS BIOFISICOSMAPAS BIOFISICOSPRIORIDADES DE INTERVENCION

2. Plan Especial Parque del Lago y entorno inmediato; Instrumentos para la captación de valorización por mejoras urbanísticas; Esquema de gerencial de implementación; Plan de Intervención Etapa 1 Parque del Lago.

3. Plan Especial Centralidad Cotocollao.

4. Planes Especiales de Redesarrollo: por demanda, planeamiento y gestión territorial por unidad de actuación urbanística.

2

1

3

3

3

3

3

Sistema vial• Vía perimetral alrededor del

Parque;

• Prolongación Av. Real Audiencia;

• Reconstrucción El Labrador;

• Cinco ejes viales transversales, parcialmente a desnivel o subterráneas;

• Sistema vial y espacio público Base Aérea.

Prioridad 1: Plan Especial Parque del Lago y entorno inmediato

Distribución de usos• Estación multimodal de transporte

público;

• Terminal Internacional: Centro de Convenciones, servicios complementarios;

• Parque con equipamiento recreativo;

• Banda de equipamiento y áreas verdes;

• Priorización del tratamiento de pasivos ambientales;

• Bordes occidental Amazonas, oriental Galo Plaza, Entorno El Labrador: Actualización normativa.

Modelo de gestión

• Captación de valorización por mejoras urbanísticas;

• Esquema de gerencial de implementación;

• Plan de Intervención Etapa 1 Parque del Lago.

Operación urbanística en el terreno municipal:

Suelo municipal como “activo” para la gestión territorial.

Generar recursos para el financiamiento de los costos de construcción del Parque.

Gestión territorial para el Redesarrollo AMS - Opciones

Plan Especial AMS y entorno con venta de edificabilidad.

Contribución por mejoras y aumento del impuesto predial / Toda la ciudad.

Planificación normativa, sectores limitados disponibles para VdE, dependencia de la dinámica inmobiliaria de terceros, ingresos inciertos en volumen y tiempo.

3.6 Escenarios de Gestión TerritorialEjercicio 1. Gestión Pública de la Actuación para la Conformación de un parque Metropolitano

• El municipio aporta el predio como espacio público y el valor del suelo no es contabilizado como activo.

• Costos iniciales previstos de 150 millones de dólares, de los cuales US 43 corresponden a los pasivos ambientales.

• Parque con áreas útiles de 90 has y el suelo de equipamientos (60.000 m2).

• Contribución de mejoras u otros instrumentos para obtener su financiación por fuera de los recursos del presupuesto ordinario.

AREAS PRECIOS VALOR TOTALArea Bruta 1.200.000

AfectacionesVia Perimetral 204.000 140 28.560.000,00USD Via Transversal 1 10.000 140 1.400.000,00USD Via Transversal 2 10.000 140 1.400.000,00USD Via Transversal 3 10.000 140 1.400.000,00USD AREA NETA PARQUE 986.000

Cesiones Cesion para parques 840.000 0,2 45 37.800.000,00USD Areas viales y parqueos 66.000 0,05 120 7.920.000,00USD Areas Construidas Centro Convenciones 40.000 500 20.000.000,00USD Otras Areas Construidas 20.000 400 8.000.000,00USD

Costos Reducci[on Pasivos Ambientales 1 45000000 45.000.000,00USD

TOTAL COSTOS PARQUE 151.480.000,00USD

Ejercicio 2. Gestión privada de la actuación para la conformación de un área urbana integral en usos mixtos

• El municipio vende el predio a precios de mercado para el desarrollo de actuaciones inmobiliarias en diferentes usos;

• El municipio no aporta recursos;

• El valor resultante del suelo, que serían el valor de retorno del municipio sobre la venta del predio estaría alrededor de US 274,7 millones;

• Bajo este escenario se obtiene un parque con áreas útiles de 20 hectáreas más el suelo vial.

AREAS PRECIOS VALOR TOTALArea Bruta 1.200.000 1,00

AfectacionesVia Perimetral 204.000 140,00USD 28.560.000,00USD Via Transversal 1 10.000 140,00USD 1.400.000,00USD Via Transversal 2 10.000 140,00USD 1.400.000,00USD Via Transversal 3 10.000 140,00USD 1.400.000,00USD AREA NETA 986.000 32.760.000,00USD

Cesiones Cesion para parques 197.200 0,2 80,00USD 15.776.000,00USD Cesiones Viales 147.900 0,15 120,00USD 17.748.000,00USD

Total Cesiones 345.100 -USD AREA UTIL 640.900 % de uso -USD

Residencial Ingreso Alto 64.090 10% -USD Residencial Ingreso Medio 192.270 30% -USD

Residencial Social 128.180 20% -USD Comercio Metropolitano 96.135 15% -USD

Oficinas 64.090 10% -USD Comercio Local 32.045 5% -USD

Institucional / Cultura 64.090 10% -USD TOTAL AREAS VENDIBLES SUELO 640.900 1 -USD

-USD -USD

Residencial Ingreso Alto 288.405 4,5 900,00USD 259.564.500,00USD Residencial Ingreso Medio 1.038.258 5,4 750,00USD 778.693.500,00USD

Residencial Social 242.260 1,89 400,00USD 96.904.080,00USD Comercio Metropolitano 84.791 0,882 1.200,00USD 101.749.284,00USD

Oficinas 346.086 5,4 1.000,00USD 346.086.000,00USD Comercio Local 69.217 2,16 400,00USD 27.686.880,00USD

Institucional / Cultura 18.458 0,288 400,00USD 7.383.168,00USD TOTAL VENTAS 1.618.067.412,00USD

VALOR FINAL DE SUELO VALOR A VENDER SUELO 242.710.111,80USD

AREAS CONSTRUIDAS

Modelo de gestión territorial - Objetivos

• Generar un hábitat urbano de calidad, sustentable, incluyente;

• Asegurar la viabilidad política, económica y financiera del proyecto, minimizar las inversiones del municipio;

→ Garantizar el impacto integral de la intervención mediante una estrategia de planificación y gestión amplia;

→ Desarrollar instrumentos de captación de plusvalía y contribución por mejoras;

→ Concebir la propiedad municipal como parte central de la estrategia, también para la movilización de recursos.

Dispositivo institucional gerencial

• Unidad operativa especializada en el manejo de temas inmobiliarios y ejecución de proyectos, con presupuesto.

• FUNCIONES DE GESTION Y COORDINACION: desarrollo de estudios técnicos, promoción y marketing, coordinación en la ejecución de proyectos y obras, desarrollo de actuaciones de espacio público y de renovación urbana, negociación de tierras y con propietarios de predios vecinos, generar condiciones para aumentar la autosostenibilidad a la operación.

• Adscripción directa al Alcalde Metropolitano y participación en el Consejo de Gobierno.

• OPCIONAL: Figura de fiducia inmobiliaria que permita administrar recursos de diferentes fuentes de forma transparente, incluido el aporte en suelo del municipio.

DEBATE INICIADOSupeditado a los principios fundamentales para la Gestión Territorial• RÉGIMEN DE DESARROLLO, PRINCIPIO DEL BUEN VIVIR, DERECHO A LA

CIUDAD: Equidad, sustentabilidad, justicia social, gestión democrática, función social y ambiental de la propiedad;

• COOTAD y COPyFP: Reparto equitativo de cargas y beneficios;

• LEY PARA LA GESTIÓN DEL HÁBITAT, SUELO Y VIVIENDA: Robustecer las bases legales para la gestión territorial;

• CONFLICTOS DE INTERESES – El ciudadano consciente, interesado y avispado;

• ETICA DEL SERVICIO PUBLICO, desconfianza, sospecha de lucro;

• CAPACIDADES INSTITUCIONALES para gerenciar un proyecto complejo y de largo plazo.

GRACIAS