AFFÄRSPLAN 2021 - Tunabyggen · 2017-03-15 · Mellan 2012 och 2016 färdigställdes totalt cirka 359 nya bostäder i kommunen. Av dessa var 234 lägenheter i flerbostadshus, hyresrätter

1Tunabyggen • Affärsplan 2017

20212017AFFÄRSPLAN

2 Tunabyggen • Affärsplan 2017-2021

FÖRORDAB Stora Tunabyggens affärsplan är framtagen av företagets styrelse och ledningsgrupp. Affärsplanen är beslutad i AB Stora Tunabyggens styrelse 2016-12-16 och gäller för åren 2017-2021. Underlag för arbetet har varit bolagsordning, ägardirektiv, omvärldsanalyser, Borlänge kommuns strategiska plan, samt synpunkter och förslag från Tunabyggens hyresgäster och medarbetare.

Styrelsen 2016-12-16

Olle Rigborn Jörgen OlssonStyrelseordförande VD

Vi vill att AB Stora Tunabyggen ska vara ett föredöme som allmännyttigt bostadsbolag och att ägare, hyresgäster och medarbetare känner förtroende

och stolthet över företaget. Vår verksamhet ska vara ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbar. Vår yttersta ambition är att vår verksamhet ska lämna ett positivt avtryck till kommande generationer.”

3Tunabyggen • Affärsplan 2017-2021

AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN

ORG NR 556084-0422

3

INLEDNING Affärsplan 2017-2021UppdragetStyrande och vägledande dokument

OMVÄRLDSANALYSBostadsmarknad och befolkningsprognos Våra kunderVåra studentbostäder – i samarbete med Högskolan DalarnaHållbarhet och samhällsansvarSociala utmaningar Digitalisering

AB STORA TUNABYGGENS VERKSAMHETVår vision, möjligheternas boendeAffärsidéVåra ledstjärnor, inriktningar och målÅrsplan

FOTO

: BO

RLÄ

NG

E K

OM

MU

N


AFFÄRSPLAN 2017-2021AB Stora Tunabyggens reviderade affärsplan för perioden 2017-2021 är en naturlig fortsättning på företagets affärsplan 2012-2016. Affärsplanen ska vara vägledande och framåtsyftande och visa den övergripande färdriktningen för AB Stora Tunabyggens verksamhet. Ett verktyg som möjliggör för oss att i vår fortsatta planering skapa en röd tråd från vår vision ned till enskild medarbetare.

UPPDRAGETUppdraget från AB Stora Tunabyggens styrelse har varit att ta fram en reviderad affärs-plan för perioden 2017-2021. Planen ska hantera de utmaningar som vi kommer att möta under kommande planeringsperiod samt ta höjd för en långsiktig hållbar utveck-ling utifrån ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv.

Arbetet med affärsplanen har löpande redovisats och förankrats i AB Stora Tuna-byggens styrelse och den 16 december redovisade vd den färdiga affärsplanen 2017-2021 för styrelsen. Styrelsen fattade beslut om att affärsplanen ska gälla från och med den 1 januari 2017.

STYRANDE OCH VÄGLEDANDE DOKUMENT Borlänge kommun• Strategisk plan för Borlänge kommun• Ägardirektiv för AB Stora Tunabyggen• Bolagsordning för AB Stora Tunabyggen• Befolkningsprognos• Miljöplan• Utbyggnadsplan 2016-2019

AB Stora Tunabyggen• Affärsplan 2012-2016• Investeringsplan 2016-2021• Uthyrningsstatistik• Uthyrningsstatistik Borlänge Studentbostäder AB

INLEDNING


BOSTADSMARKNAD OCH BEFOLKNINGSPROGNOS I likhet med stora delar av övriga Sverige fortsätter Borlänges befolkning att öka. I Borlänge ökade befolkningen med 7,4 % mellan åren 2000-2014, och är därmed den kommun som haft den största befolkningsökningen i Dalarna. Under året 2014 passerade kommunen 50 000 invånare för att under 2016 passera 51 000 invånare. Det som fram-förallt har bidragit till den kraftiga ökningen är ett positivt födelsenetto och immigration.

OMVÄRLDSANALYS

44000

46000

48000

50000

52000

54000

56000

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026

58000

Befolkningsprognos för Borlänge Kommun 2016-2026

Borlänge kommun räknar med en fortsatt hög befolk-ningstillväxt. De åldersgrupper som kommer att öka allra mest under de kommande tio åren är gruppen mellan 0-19 år och gruppen över 80 år. I realiteten innebär det att ett färre antal människor ska försörja fler vilket är en utmaning för Borlänge kommun, men även för stora delar av övriga Sverige.

Mellan 2012 och 2016 färdigställdes totalt cirka 359 nya bostäder i kommunen. Av dessa var 234 lägenheter i flerbostadshus, hyresrätter och bostadsrätter. De senaste årens befolkningstillväxt i Borlänge har ökat behovet av bostäder, och för att tillgodose efterfrågan behöver bo-stadsbyggandet nästan tredubblas.

Enligt den utbyggnadsplan som Borlänge kommun tagit fram för åren 2016-2019, finns i skrivande stund planer för byggnation av 200 småhustomter, samt 1 291 bostä-der i flerbostadshus. I huvudsak är det AB Stora Tuna-byggen som är den exploatör som bygger hyresrätter.


VÅRA KUNDERVåra kunder är en viktig del av vår verksamhet. Samtidigt som vi arbetar med vårt sociala engagemang och ansvar, pågår en utveckling av våra befintliga fastigheter i syfte att erbjuda bo-endemiljöer där människor trivs och vill bo kvar. För att kon-tinuerligt utveckla och förbättra vår verksamhet genomför vi bland annat hyresgästundersökningar och mindre enkäter för att inhämta kundsynpunkter.

I Dalarna bor, till skillnad mot övriga riket, en större andel av be-folkningen i småhus/äganderätt kontra hyresrätt och bostadsrätt. Till skillnad mot övriga kommuner i Dalarna så ligger Borlänge i ungefärlig nivå med rikets fördelning utifrån upplåtelseformer. Borlänge är, till skillnad mot övriga kommuner i Dalarna, mer av en stadskommun vilket innebär att 85 % av Borlänges befolkning bor i tätorten. Sett till andelen hyresrätter i Borlänge har AB Stora Tunabyggen en andel om 65 %.

7

Ägare till hyreslägenheterBorlänge Kommun 2015

allmännyttan65%

privat företag35%

Andel hushåll i olika upplåtelseformerBorlänge Kommun 2015

hyresrätt37%

bostadsrätt21%

äganderätt41%

Andel hushåll i olika upplåtelseformerDalarna 2015

hyresrätt25%

bostadsrätt13%

äganderätt58%

övrigt4%

Källa: SCB 2015


Hos AB Stora Tunabyggen bor idag ca 12 000 personer. I våra bostäder bor, i jämförelse med övriga Borlänge kommun, en större andel människor med låg inkomst och en större andel arbetssökande. De senaste årens immigration har inneburit att andelen hyresgäster med utländsk härkomst har ökat.

AB Stora TunabyggenÖvriga

Borlänge kommun AB Stora TunabyggenÖvriga

Borlänge kommun

2014 2014 2015 2015

Folkbokförda 11875 38840 12066 38922

Disponibel inkomst per hushåll medel 242 000 406 000 - -

Arbetssökande (utan arbete) 9,3 % 2,5 % 9,3 % 2,1 %

Arbetssökande (totalt) 18,3 % 5,7 % 19,6 % 5,1 %

Sysselsättning (förvärvsarbetande) 47,5 % 83,9 % - -

Utländsk härkomst 51,4 % 10,9 % 54,0 % 11,3 %

Utrikes födda 39,5 % 8,1 % 41,3 % 8,4 %

Källa: Statistik från SCB

2011 2012 2013 2014 2015

Antal intressenter 9200 10238 10616 12639 15899

Intressenter i bostadskön:


VÅRA STUDENTBOSTÄDER - I SAMARBETE MED HÖGSKOLAN DALARNA

För Borlänge kommun är det viktigt att det finns studentbostäder att tillgå i kommu-nen. En del i AB Stora Tunabyggens ansvar för bostäder på orten är att vi ska erbjuda bra, prisvärda och trygga boenden för alla studenter som vill studera i Borlänge och vid Högskolan Dalarna.

Vår ambition är att studenter efter avslutad utbildning vill och har möjlighet att stanna kvar och utvecklas i kommunen. För att uppnå detta behöver vi uppmuntra till en nära samverkan med näringslivet och därigenom skapa naturliga mötesplatser mellan studenter och företag. Det ska finnas ett reellt mervärde för studenter att bo i AB Stora Tunabyggens studentboenden. Attraktiva studentbostäder är en del i att skapa en fram-gångsrik Högskola vilket innebär att vi, i vårt samarbete med Högskolan Dalarna, fort-sätter att utveckla våra studentbostäder under kommande år.

Våra studentbostäder ligger i ett helägt dotterbolag till AB Stora Tunabyggen.

HÅLLBARHET OCH SAMHÄLLSANSVARVåra värderingar påverkas och präglas allt mer av en medvetenhet om vad som skapar ett hållbart samhälle och vad vi lämnar till efterkommande generationer. Hållbarhetsfrågor har fokus i samhället och ska i hög grad prägla också AB Stora Tunabyggens samtliga verksamheter. Hållbarhetsarbetet i företaget tar sin utgångspunkt i väl avvägda beslut utifrån ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv.

SOCIALA UTMANINGAR Vår yttersta ambition är att samtliga hyresgäster ska känna trygghet i, och stolthet över, sin bostad och sitt bostadsområde. Hyresgästerna och deras företrädare Hyresgästfören-ingen, ska utifrån egen ambition och vilja erbjudas att delta i frågor som rör områdets skötsel och långsiktiga utveckling. AB Stora Tunabyggen ska alltid verka för att engagera goda krafter, exempelvis föreningar, som vill utvecklas i våra bostadsområden.

Det finns emellertid krafter som verkar i motsatt riktning med syfte att stigmatisera grupper av människor och bostadsområden. Samtidigt påverkas vi alltmer av en segre-gerad arbetsmarknad där stora grupper idag står långt ifrån arbetsmarknaden. För att möta den ökade polariseringen i samhället ställs det högre krav på att vi lyckas med en hållbar bostadsutveckling samtidigt som vårt sociala engagemang måste öka. Det förut-sätter mer och tydligare samverkan inom kommunkoncernen i sociala hållbarhetsfrågor. Vårt ägardirektiv ger oss en tydlig styrning; AB Stora Tunabyggen ska ta ett särskilt ansvar för att bidra till att lösa behovet av bostäder för grupper med särskilda behov.

DIGITALISERINGSamhällets digitalisering påverkar AB Stora Tunabyggen och det handlar om att fånga de möjligheter som den innebär. Hyresgästernas ökade krav på tillgänglighet utifrån ett 24/7-samhälle innebär att företaget behöver anpassa processer, arbetsmetoder och för-hållningssätt för att långsiktigt kunna vara en ledande aktör på bostadsmarknaden. AB Stora Tunabyggen ska ligga i framkant när det gäller att nyttja digitaliseringens fördelar.

Attraktiva studentbostäder är en del i att skapa en framgångsrik Högskola vilket innebär att vi, i vårt samarbete med Högskolan Dalarna, fortsätter att utveckla våra studentbostäder under kommande år.

Hållbarhetsfrågor har fokus i samhället och ska i hög grad prägla också AB Stora Tunabyggens samtliga verksamheter.

Vår yttersta ambition är att samtliga hyresgäster ska känna trygghet i, och stolthet över, sin bostad och sitt bostadsområde.

AB Stora Tunabyggen ska ligga i framkant när det gäller att nyttja digitaliseringens fördelar.

10 Tunabyggen • Affärsplan 2017

FOTO

: TUN

AB

YGG

EN


VÅR VISION, MÖJLIGHETERNAS BOENDEAB Stora Tunabyggens vision är: Möjligheternas boende. Visionen är fortsatt vägle-dande och framåtsyftande. Visionen stöds av våra ledstjärnor och skapar kreativitet och nytänkande. Möjligheternas boende innebär att AB Stora Tunabyggen ska vara lyhörda och tillmötesgående för att kunna erbjuda ett attraktivt och prisvärt boende genom li-vets olika skeden för såväl nuvarande som presumtiva hyresgäster. Visionen ska ständigt utmana tankar och ageranden för att långsiktigt utveckla företagets verksamhet.

AFFÄRSIDÉ”AB Stora Tunabyggen skall med rätt kompetens bygga, äga och förvalta prisvärda bo-städer och lokaler med olika upplåtelseformer i Borlänge.”

Affärsidén ramar på ett naturligt sätt in AB Stora Tunabyggens verksamhet och öpp-nar för ett nytt förhållningssätt i företaget genom att den skapar möjlighet att arbeta med olika upplåtelseformer. Företaget bör även öka graden av tillval för att hyresgästers önskan om att utforma det egna boendet utifrån egna förutsättningar bättre ska kunna tillfredsställas.

För att möta utmaningar och förändringar i vårt samhälle, samt uppnå en högre grad av variation med blandade upplåtelseformer, behöver vårt förhållningssätt och kompetens utvecklas inom företagets samtliga verksamhetsområden. Med rätt kompetens kommer AB Stora Tunabyggens medarbetare att ges möjlighet till utveckling inom olika områ-den utifrån de uppgifter och ansvarsområden som är prioriterade. Rätt kompetens kan innebära högre utbildning och/eller yrkes- och livserfarenhet.

Affärsidén kräver en väl fungerande organisation med en god HR-filosofi vilket i sin tur ställer krav på ett fungerande och effektivt ledarskap i hela organisationen.

VÅRA LEDSTJÄRNOR, INRIKTNINGAR OCH MÅLVår vision uppnår vi genom att ständigt arbeta efter våra sex ledstjärnor som stödjer vi-sionen och mer konkret beskriver vad visionen syftar till. Ledstjärnorna utgör grunden i styrelsens inriktning av AB Stora Tunabyggens verksamhet. Verksamheten har utifrån detta formulerat mål som möjliggör för oss att uppnå styrelsens krav.

AB STORA TUNABYGGENS VERKSAMHET


HÅLLBART OCH TRYGGT BOENDELedstjärnan ska spegla vårt arbete med bosocial hållbarhet, trygghet och integration.

HÅLLBAR MILJÖLedstjärnan ska spegla vårt arbete med ekologisk hållbarhet för minskad miljöpåverkan.

Mål

Vi sysselsätter årligen minst 50 personer genom riktade arbetsmarknads- satsningar och projekt för i huvudsak hyresgäster som bor i våra bo-stadsområden och som befinner sig utanför arbetsmarknaden.1

Vi utvecklar den sociala gemenskapen i våra bostadsområden, genom att varje år:- genomföra/stödja minst fem större evenemang inom vårt bostadsbe-stånd.

- ekonomiskt bidra till fritidsaktiviteter som hyresgäster eller AB Stora Tunabyggen anordnar inom ramen för vårt arbete med boinflytande.

Vi genomför årligen minst två boråd per område för att inbjuda till delaktighet, engagemang och ansvarstagande.

Vid alla större renoveringsoch ombyggnadsprojekt ska vi genomföra minst ett boråd för att ge hyresgästerna möjlighet till inflytande.

Under perioden ska vi öka våra kunders upplevda trygghet med minst 10 % på följande punkter: - säkerhet mot inbrott i lägenhet

- förrådens säkerhet mot inbrott

- personlig trygghet i källare/vind

- säkerhet för parkerade bilar

- personlig trygghet i bostadsområdet kvällar och nätter2

1 Exkl. sommarjobbare2 Basår 2016

Mål

Den totala energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 10 % under perioden.3

Vi energioptimerar minst en byggnad årligen.

Energiförbrukningen vid nybyggnation är högst 70 kWh/m2/år.

Andelen avfall till materialåtervinning som samlas in i sophus, ska öka under perioden.

Innan utgången av år 2021 ska minst 50 % av vår fordonspark köras med fossilfritt bränsle.

CO2-utsläpp från egna arbetsfordon ska minska med 30 % under perioden.

I upphandlade byggprojekt finns krav på materialval för minskad negativ miljöpåverkan.

I upphandlat byggmaterial för egen hantverksverksamhet finns krav på materialval för minskad negativ miljöpåverkan.

Radonhalten understiger 200 Bq i alla våra bostäder år 2020.

3 Basår 2015

Inriktning

Våra hyresgäster trivs och känner stolthet över att bo hos oss.

Vi erbjuder ett tryggt boende.

Vi medverkar till en utveckling av social gemenskap och integration i våra bostads-områden.

Vi inbjuder till delaktighet och inflytande vid större renoveringsoch ombyggnadsprojekt.

Vid upphandlingar inkluderar vi sociala krav för att bidra till en hållbar utveckling.

Inriktning

Vi är ett föredöme genom att vi aktivt arbetar med miljö- och kretsloppsanpassningar av våra bostadsområden.

Vid investeringar och reinvesteringar beaktar vi alltid miljöaspekterna.

Vi bidrar till att utveckla en hållbar upphand-lingsverksamhet.

Vi verkar för att fasa ut miljö- och hälsoskadliga produkter i vår verksamhet.

Vi energieffektiviserar våra egna ägda byggna-der och bidrar till att effektivisera de byggnader som vi förvaltar, men som ägs av annan part.


HÅLLBAR EKONOMILedstjärnan ska spegla vår hantering för att uppnå ekonomisk hållbarhet.

BOENDE EFTER BEHOV Ledstjärnan ska spegla vår hantering av kund- och marknadsperspektivet.

Mål

Vi har en ekonomisk uthyrningsgrad på lägst 97 % för varje år under perioden.

Vi har en femårig rullande ekonomisk plan under perioden.

Bolagets direktavkastning är lägst 4 %.4

Bolaget har en långsiktig soliditet på minst 15 % beräknat på bolagets egna kapital.5

Med hänsyn till marknadsvärdering bör den långsiktiga soliditeten vara minst 30 %.6

Bolagets riskbuffert ska öka med 0,1 % varje år under perioden.7

4 Direktavkastning: Bolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång.5 Soliditet I: Bolagets egna kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld) sätts i relation till balansomslutning vid årets utgång.6 Soliditet 2: poster enligt ovan med tillägg för övervärde i fastigheter/balansomslutning.7 Riskbuffert: Skillnaden mellan avkastningen på investerat (totalt) kapital och skuldräntan

Mål

Vi genomför varje år en målgruppsanalys som grund för framtida bostadsprojekt.

Vi producerar under perioden i snitt 60-80 lägenheter per år.

Samtliga bostäder i våra nyproducerade hus är uthyrda vid första inflyttningsdagen.

Vi sammanställer och redovisar, två gånger per år, utfall av uthyrning till grupper med särskilda behov.

Vi ska under perioden utveckla vår kommunikation kring våra fram-tida bostadsplaner för att visa att vi bidrar till en positiv utveckling av kommunen.

Under 2017 ska en lämplig mätmetod vara framtagen.

Vi ska under perioden ta fram och införa ett nytt koncept med syfte att öka valfriheten när det gäller tjänster och tillval i det egna boendet.

Inriktning

Vi har en långsiktig planering för en effektiv användning av resurser.

Vi är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led och känner ekonomiskt ansvar.

Vi har god lönsamhet och finansiell stabilitet och säkerställer ett betryggande fastighets-värde.

Investeringar ska ge en positiv långsiktig påverkan på företaget.

Bolaget genomför årligen en marknads- värdering av fastighetsbeståndet.

Självfinansieringsgraden i investeringsverk-samheten ska öka till 50 % under perioden.

Inriktning

Vi erbjuder ett varierat utbud av bostäder utifrån kundernas olika förutsättningar och behov.

Vi samverkar med kommunen för att lösa boenden för grupper med särskilda behov.

Vi bidrar till att skapa och utveckla nya bostä-der i Borlänge, där vi överväger alternativa upplåtelseformer och boendekoncept.

Vi ska uppfattas som en drivande samhälls-byggare och är en ledande aktör i kommunen när det gäller att utveckla bostadsmarknaden.


EFFEKTIV FÖRVALTNINGLedstjärnan ska spegla vår strävan för en god och effektiv förvaltning.

KUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETARELedstjärnan ska spegla medarbetarperspektivet.

Mål

Innan utgången av 2017 ska samtliga fastigheter/byggnader som vi för-valtar ha en uppdaterad plan för ronderingar/besiktningar, som därefter ska genomföras till 100 % varje år.

Innan utgången av 2017 ska vi ha uppdaterat och prissatt vår under-hållsplan, som grund för vårt fortsatta planeringsarbete.

För icke akuta fel i fastighet/lägenhet är väntetiden för våra kunder max fem arbetsdagar för påbörjat arbete.

Under perioden ska vi genom förvaltningsåtgärder öka NKI med 5 %.8

Vi mäter varje år kundnöjdhet gentemot våra affärspartners.

Mätningen under 2017 kommer att ligga till grund för målet att nå en årlig förbättring.

8 Basår 2016

Mål

Alla medarbetare har minst ett medarbetarsamtal per år.

Innan utgången av 2019 ska vi uppnå prestationsindex 4 i vår medarbetarundersökning.

Alla nyanställda genomgår från 2017 gemensam introduktions- utbildning.

Alla chefer genomgår ledarutbildning och är införstådda med AB Stora Tunabyggens ledningsfilosofi.

Vi arbetar förebyggande, gör tydliga rehabiliteringsinsatser och har konsekvent uppföljning.

Sjukskrivningsnivån ska minska under perioden och ligga på <4,4% år 2021.

Vi genomför hälsoundersökning vartannat år och medarbetarunder- sökning i treårscykler.

Inriktning

Vi förvaltar och utvecklar vårt fastighetsbe-stånd med hög kvalitet och god effektivitet.

Vi är en professionell fastighetsförvaltare som genom dialog och förtroende genomför våra affärsuppdrag.

Vår organisation är flexibel och anpassad efter omvärldens krav.

Inriktning

Vi är en attraktiv arbetsgivare där medarbe-tarna trivs, känner ansvar, är flexibla och vill utvecklas.

Vi utvecklar vår organisation och motiverar våra medarbetare genom att koppla kompe-tensutveckling till företagets mål.

Vi arbetar för en god arbetsmiljö som möjlig-gör balans mellan arbete och fritid.

Vi säkerställer att våra chefer har rätt kompe-tens och förutsättningar för sitt ledarskap.


ÅRSPLAN

Vår affärsplan omfattar fem år i taget. Mycket kan hända under en femårsperiod vilket själv-klart medför att vi varje år behöver utvärdera vårt arbete och justera planen utifrån omvärlds-händelser. Här nedan följer i stora drag vår hantering under året.

Januari-februari Årsbokslut föregående år Bokslutsrevision Bolagsstyrningsrapport Affärsplanen presenteras för alla medarbetare Utvärdering av gällande affärsplan

April Ledningens genomgång 1, uppföljning av årets uppdrag och mål

Maj Beslut investeringsplan styrelsen

Oktober Ledningens genomgång 2, uppföljning av uppdrag och mål. Nya uppdrag utkristalliseras för kommande år.

Oktober-november Uppföljande kvalitets- och miljörevision Förvaltningsrevision

16 Tunabyggen • Affärsplan 2017

AB Stora TunabyggenBox 308 • 781 24 Borlänge www.tunabyggen.se

BESÖK Utanforsgränd 2 • TEL 0243 - 733 00 • FAX 0243 - 733 70 • E-POST [email protected] 465 - 2566 • POSTGIRO 46 26 58 - 6 • ORG NR 556084 - 0422

AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge.Tunabyggen, möjligheternas boende!

GR

AFIS

K P

RO

DU

KTIO

N A

telier Konstig A

B FO

TO Tunabyggen, B

orlänge Kom

mun TR

YCK

Strålins G

rafiska AB

Tryckt i 200 ex, februari 2017.

Documents

AFFÄRSPLAN 2021 - Tunabyggen · 2017-03-15 · Mellan 2012 och 2016 färdigställdes totalt cirka 359 nya bostäder i kommunen. Av dessa var 234 lägenheter i flerbostadshus, hyresrätter