VARFÖR BYGGS DET SÅ

FÅ HYRES- RÄTTER?

2

Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning bor i dag i en hyresbostad. Det gör hyresrätten till den näst vanligaste boendeformen efter bo-ende i villa eller radhus.

Den svenska bostadsmarknadens grundprob- lematik är att det på många håll råder brist på bostäder i allmänhet och hyresbostäder i syn-nerhet. På en fungerande marknad, där pro-duktionen styrs av tillgång och efterfrågan, skulle den höga efterfrågan leda till att det var lönsamt att öka utbudet av hyresrätter och en omfattande nyproduktion skulle därmed sätta fart.

Ett rikt och varierat utbud av bostäder och o-lika typer av boendeformer räknas idag som en av de viktigaste förutsättningarna för ekono-misk tillväxt. Hyresrätten som boendeform har fördelen att den kombinerar hög tillgänglighet med lågt risktagande och fyller på så sätt en central funk tion för den stad som vill växa och vara ett attraktivt alternativ för människor som funderar på att flytta.

För att minska bostadsbristen och skapa balans

på bostadsmarknaden behöver produktionen av hyresbostäder öka. Nya hyresbostäder kan till-komma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebygg-da tomter, eller genom produktion av hyresbos-täder på helt obebyggda tomter, så kallad ny-produktion. Den senaste undersökningen från SCB (maj 2012) visar att bostadsbyggandet fortfarande är på en alarmerande låg nivå. In-sikten om vart denna utveckling kan leda har gjort att allt fler efterlyser skarpa förslag för att underlätta nyproduktion av hyresrätter.

Genom enkätundersökningar och djupinter-vjuer har Fastighetsägarna undersökt vilka hin-der för nyinvesteringar som våra medlemmar upplever som störst och vilka åtgärder som bor-de genomföras för att avskaffa dessa hinder. I denna rapport presenteras resultat och slutsatser från undersökningen.

Stockholm i juni 2012FASTIGHETSÄGARNA

VARFÖR BYGGS INTE FLER HYRES-RÄTTER?

3

Under perioden 2010–2012 har medlemsun-dersökningar genomförts i tre av Fastighets- ägarnas fyra regionföreningar (Fastighetsägar-na GFR1 , Fastighetsägarna Stockholm samt Fastighetsägarna Syd). Undersökningarna om-fattar totalt cirka 1 500 medlemsföretag. Syftet har varit att undersöka medlemmarnas syn kring hinder för nyproduktion av hyresrätter. Resultatet från dessa undersökningar har här aggregerats och analyserats.

Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna Stockholm har använt en fyragradig svarsskala medan Fastighetsägarna Syd har använt en femgradig skala. För att svaren ska kunna aggregeras har svaren ”litet hinder” och ”ganska litet hinder” i Fastig-hetsägarna Syds undersökning slagits ihop till att motsvara ”inte särskilt stort hinder” hos Fastighetsägarna GFR och Fastighetsägarna Stockholm.

1 Varför byggs det så få hyresbostäder? Fastighetsägarna GFR, feb-

ruari 2010

Nedan redovisas resultatet från de fastighets- företag som uppgett sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion.

HINDER FÖR FÖRTÄTNING Med förtätning av befintligt bestånd avses pro-duktion av lägenheter på vindar och produk-

4

RESULTAT MEDLEMSUNDER- SÖKNINGAR 2010–2012

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hinder för förtätning

Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särsklit stort hinder Inget hinder

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hinder för förtätning

Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särsklit stort hinder Inget hinder

5

tion av punkthus på redan bebyggda tomter. Byggkostnader och hyressättningssystem anges som de största hindren för att de tillfrågade fastighetsägarna ska vara intresserade av att för-täta sitt bestånd. Finansieringsmöjligheter, ti-den för planläggning och bygglov, tillgänglig-hetskrav och parkeringsnorm anses också vara ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar kulturkrav2 inte vara några större hinder för förtätning.

HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är det lön-samheten i att bygga hyresbostäder jämfört

2 Med kulturkrav avses K-märkning, riksintresse, arkeologiska krav

etc.

med andra upplåtelseformer som är det största hindret enligt de tillfrågade fastighetsföreta-gen, tätt följt av hyressättningssystemet. Där- efter följer byggkostnader och marktilldelning, eller möjligheten att köpa mark. Ett annat pro-blem som reser hinder för nyproduktion av hy-resrätter är att förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv. Finansieringsmöjligheter, tiden för planlägg-ning och bygglov samt markkostnader är alla faktorer som omkring 40 procent av fastighets-företagen upplever som mycket eller ganska sto-ra hinder. Efterfrågan, betalningsviljan och av-saknad av detaljplan är faktorer som i mindre utsträckning utgör hinder för nyproduktion.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hinder för nyproduktion

Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hinder för nyproduktion

Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder

6

Av alla faktorer är lönsamheten i att bygga hy-resbostäder jämfört med andra upplåtelsefor-mer det mest centrala hindret för nyproduktion av hyresrätter. Det är helt enkelt mer lönsamt att bygga bostadsrätter. Av de tillfrågade företa-gen som är intresserade av att nyproducera hy-resbostäder är det 76 procent som anser att det är ett mycket eller ganska stort hinder. Tre av fyra fastighetsföretag ser sålunda produktion av hyresbostäder som utkonkurrerad av upplåtel-seformer med bättre villkor och direktavkast-ning.

Resultatet kan analyseras ytterligare genom att se på begreppet ”lönsamhet” utifrån ett intäkts- och ett kostnadsperspektiv.

MISSGYNNAD INTÄKTSSIDA FÖR HYRESRÄTTERIntäktssidan för en hyresrätt utgörs av hyror. Därför är det naturligt att i detta avsnitt titta på hur hyressättningssystemet och förekomsten av så kallade presumtionshyror påverkar nypro-duktion.

Dagens prissättning på nyproducerade hyres-rätter medför inga varaktiga incitament för att

HYRESRÄTTEN STÅR SIG INTE I KONKURRENSEN

bygga de bostäder som marknaden efterfrågar.

HYRESSÄTTNINGSSYSTEMETHyressättningssystemet är ett mycket eller gan-ska stort hinder för nyproduktion anser 68 pro-cent av de tillfrågade. I rådande system är ut-rymmet att utveckla hyresbostäder efter kundernas önskemål starkt begränsat. För att främja nyproduktionen krävs ändrade förut-sättningar på hyresmarknaden. Genom en hy-ressättning som på ett tydligare sätt speglar hy-resgästernas värderingar ges bättre förutsätt- ningar för lönsamhet i produktion och förvalt-ning av hyresbostäder, inte minst på de mark-nader där behovet av fler bostäder är som störst i dag. En friare hyressättning har därför goda möjligheter att stimulera bostadsproduktionen.

PRESUMTIONSHYRORFörekomsten av presumtionshyror3

1 är i grun-den olycklig och möjligheten har bland privata fastighetsägare använts i mycket begränsad ut-

3 Presumtionshyra innebär att nyproduktionshyror kan bestämmas i

förväg genom en särskild överenskommelse med Hyresgästförenin-

gen för 10 år framåt. Därefter gäller bruksvärdessystemet även dessa

lägenheter.

7

sträckning. För att nå överenskommelser ges produktionskostnader alltför ofta företräde framför seriösa kalkyler om skälig framtida av-kastning.

Samtidigt är det viktigt att sänka trösklarna för nödvändiga investeringar i nyproduktion. På en fungerande hyresmarknad finns det naturliga incitament för privata och offentligägda fastig-hetsföretag att möta en hög efterfrågan med in-vesteringar i ett både större och mer varierat ut-bud. I dag begränsas denna matchning av hög osäkerhet kring avkastningen på de stora inves-teringar som krävs.

MISSGYNNAD KOSTNADSSIDA FÖR HYRESRÄTTERUndersökningarna visar att byggkostnader och markkostnader utgör hinder för nyproduktion. Kostnaderna är angelägna att minska, även om de i sig inte utgör ett hinder specifikt för upplå-telseformen hyresrätt, utan snarare bör betrak-tas som ett generellt hinder för bostadsproduk-tion. Det är i stället inom skattesystemet och genom olika avgifter som hyresrätten missgyn-nas.

BYGGKOSTNADER75 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen som är intresserade av att bygga anser att bygg-kostnaderna är ett mycket eller ganska stort hinder i samband med förtätning och 60 pro-cent anser att det är ett hinder för nyproduk-tion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 pro-cent4

2 av den totala produktionskostnaden för hyresbostäder, vilket gör att den har stor in- verkan på den slutliga prislappen. Byggkostna-

4 SCB Byggprisindex

derna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med konsumentpris-index som under samma period har stigit med drygt 10 procent5. 3

MARKKOSTNADERMarkkostnaderna anser 42 procent av de till-frågade fastighetsföretagen vara ett mycket eller ganska stort problem för att nyproducera hyres-bostäder. Många av Fastighetsägarnas medlem-mar är småföretagare. Markpriset är för dessa ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem.

SKATTER OCH AVGIFTERSkattesystemet för boende och byggande måste reformeras där fastighetsskatten helt slopas och annan ogynnsam beskattning av fastighetsföre-tag tas bort. Först då kan det skapas en balans på hyresbostadsmarknaden som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare. I det avseendet har inget förändrats sedan vi tillsammans med Hyresgästföreningen och Sabo publicerade rap-porten Balanserade ekonomiska villkor – en skat-tereform för hyresrätten6. 4

5 SCB Byggprisindex

6 Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten,

Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen, mars 2010

8

VÅRA FÖRSLAG FÖR ÖKAD NY-PRODUKTION AV HYRESRÄTTER

Vad behöver då göras för att öka nyproduk-tionstakten? Baserat på ovanstående undersök-ningar och genomförda djupintervjuer med medlemsföretag efterlyser Fastighetsägarna föl-jande åtgärder.

STATEN Lönsamhet i nybyggnation och förvaltning behöver stimuleras genom ett hyressättnings-system som på ett bättre sätt speglar hyresgäs-ternas värderingar. En friare hyressättning ökar möjligheten för nyproduktion.

Systemet med presumtionshyror bör avskaf-fas eller förändras i syfte att tydliggöra hän-synstagande till vad som kan anses vara en rimlig avkastning.

Fastighetsskatten bör slopas på hyresrätter. Att vinster beskattas är naturligt. Att dessut-om beskatta produktionsmedlen, i det här fallet

de lägenheter som behövs för att tillhandahålla tjänsterna, är inte lika självklart.

Fastighetsföretag bör ges möjlighet att göra skattefria avsättningar för framtida underhåll.

Inför låg moms på bostadshyror för att ge fastighetsföretagen avdragsrätt för moms. I dag betalar fastighetsföretag 25 procent moms på i princip alla varor och tjänster utan intäkter som det medges avdragsrätt mot.

KOMMUNERNA Kommunernas möjlighet att komplettera nationella regler avseende tekniska krav på bo-stadsproduktion måste definieras tydligt och begränsas.

Kommunernas möjlighet att kräva att bygg-herren ska bekosta följdinvesteringar i form av exempelvis trafikinvesteringar och social ser-

9

vice bör tydliggöras och begränsas.

Kommunerna bör stärka översiktsplanens roll i bostadsplaneringen.

I avvaktan på en långsiktig lösning kan och bör hyres- och bostadsrättsmarknaderna be-traktas som två olika marknader med olika eko-nomiska förutsättningar. Tomträttsavgäld för att minska höga markkostnader vid nyproduk-tion av hyresrätter kan då användas för att ska-pa konkurrensneutralitet mellan de olika upp-låtelseformerna.

För att öka konkurrensen på byggmarkna-den bör kommunerna underlätta för mindre byggherrar att konkurrera om projekt.

Kommunpolitiker måste för en långsiktigt positiv samhällsutveckling för alla kommunens medborgare våga utmana enskilda opinioner

som motsätter sig nödvändiga bostadsprojekt.

FASTIGHETSBRANSCHEN Fastighetsbranschen behöver bli bättre på att tidigt i planprocessen samarbeta närmare med kommuner. En tidig och transparent dia-log om marknadsförutsättningar (var vill folk bo), utformning, finansiering, tidplanering etc. bidrar både till ökat byggande och till ökad för-ståelse.

Fastighetsägare i sin roll som byggherre be-höver öka sin kompetens och utgöra en mer ak-tiv beställare. Med en kompetent och aktiv byggherre kan de för varje enskilt projekt mest optimala valen göras vilket leder till ökad kvali-tet och större prispress.

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 StockholmBesöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm

Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01E-post: info@fastighetsagarna.se