การศกษา

ทเ

าความเปนไ

เกษยณอาย

การคนค

วทย

คณะพาณ

 

ไปไดในกา

ย และนกท

นาย

วาอสระนเป

ยาศาสตรมห

ณชยศาสตร

ลขสทธข

ารพฒนาท

ทองเทยวเช

โดย

ยภราดร ตรร

ปนสวนหนง

หาบณฑต (

และการบญ

ปการศกษา

ของมหาวทย

พกอาศยส

ชงสขภาพ

ย

รกพฤฒพนธ

งของการศก

(ธรกจอสงห

ญช มหาวทย

า 2558

ยาลยธรรมศ

สาหรบผสง

ในจงหวด

ธ

กษาตามหลก

หารมทรพย)

ยาลยธรรมศ

ศาสตร

งอายชาวต

ดเชยงราย

กสตร

)

ศาสตร

ตางชาต

   

   

การศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทพกอาศยสาหรบผสงอายชาวตางชาต

ทเกษยณอาย และนกทองเทยวเชงสขภาพ ในจงหวดเชยงราย

โดย

นายภราดร ตรรกพฤฒพนธ

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

 

 

FEASIBILITY STUDY OF RETIREMENT HOUSING FOR RETIRED

FOREIGNERS AND MEDICAL TOURISTS IN CHIANG RAI, THAILAND

By

MR. PARADORN TAGPRUITTIPAN

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF

THE REQUIREMENT FOR THE DEGREE OF

MASTER OF SCIENCE (REAL ESTATE BUSINESS)

FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

ACADEMIC YEAR 2015

COPY RIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)  

 

หวขอการคนควาอสระ การศกษาความเปนไปไดในการพฒนาทพกอาศยสาหรบ

ผสงอายชาวตางชาตทเกษยณอาย และนกทองเทยวเชง

สขภาพ ใน จงหวดเชยงราย

ชอผเขยน นายภราดร ตรรกพฤฒพนธ

ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารย ดร.อจฉราวรรณ งามญาณ ปการศกษา 2558

บทสรปผบรหาร

สดสวนประชากรผสงอายในสงคมโลกมแนวโนมทสงขน ทาใหจานวนประชากรผสงอายท

กาลงเขาใกลวยเกษยณเพมขนอยางรวดเรว ผสงอายชาวตางชาตเรมมพฤตกรรมในการใชชวตชวง

เกษยณในทตางแดนมากขน จงทาใหเกดโอกาสของธรกจอสงหารมทรพยรปแบบใหม คอบานผ

เกษยณอาย (Retirement Housing) เกดขนในหลายๆประเทศเพอตอบสนองความตองการของกลม

ลกคาเหลาน

โครงการบานพกผสงอาย “Rhythm of Lanna @ Chiang Rai” เปนโครงการรสอรททพก

ผสงอาย และสามารถเปนโรงแรมเพอรองรบนกทองเทยวเชงสขภาพได ตงอยบนทดนขนาด 9 ไร 3

งาน 69 ตารางวา ในอาเภอเมองเชยงราย จงหวดเชยงราย ซงเปนจงหวดทชาวไทยและชาวตางชาตใหความนยมเขามาทองเทยว มแหลงทองเทยวและสงอานวยความสะดวก และคาครองชพทตา

โครงการออกแบบเปนลกษณะรสอรทสไตลประยกตไทย-ลานนา โดยทพกอาศยเปนลกษณะบาน

เดยวสองขนาด Standard Room 50 ตร.ม.63 หลง และสงอานวยความสะดวกสาหรบผสงอาย

พนทสวนกลาง เชน สระวายนา ฟตเนส รานอาหาร โดยมกลมลกคาเปาหมายเปนชาวตางชาตทเลอก

จะเกษยณอายในประเทศไทย

งานวจยนศกษาความเปนไปไดของโครงการในปจจยทสาคญตางๆ เชน การวเคราะหตลาด

การวเคราะหทดน และการวเคราะหดานการเงน โดยโครงการใชเงนลงทนประมาน 90 ลานบาทและ

สามารถสรางกาไรได ม NPV IRR และระยะเวลาการคนทนทคมคาตอการลงทน

คาสาคญ: บานผสงอาย, เกษยณอาย, ผสงอาย, Retirement Resort, เชยงราย

(2)  

 

Executive Summary The proportion of ageing population is moving in an increasing trend around

the world. The population of aging society contributes a vital share of global

demography. This social change creates new opportunities for real estate business in

forms of retirement housing for a long-term place to stay in foreign countries.

“Rhythm of Lanna @ Chiang Rai” is a retirement resort serves as a place for

long-term retirement and vacation for medical tourist. The project is located in

Chiang Rai province of Thailand. The province is well known for its popularity as a cultural and natural tourism for both Thais and foreigners from around the world.

The advantage of the location is because of secluded environment and low cost of

living. The project is designed as a vacation resort with facilities designed specially to

serve older people with applied Thai/Lanna style. There are several facilities in the

project such as pool, gym, restaurant, etc.

This independent research explores the feasibility of the project by analyzing

many important factors such as market, location, and financial factors. The estimated

total budget is 90 million baht with a sound investment return, NPV, and payback

period.

Keywords: Retirement Housing, Retirement, Ageing population, Retirement Resort,

Chiang Rai

Independent Study Title

Feasibility Study of Retirement Housing for Retired

Foreigners and Medical Tourists in Chiang Rai,

Thailand Author Mr. Paradorn Tagpruittipan

Degree Master of Science (Real Estate Business)

Department/Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy

Thammasat University

Independent Study Advisor Associate Professor Dr. Atcharawan Ngarmyarn

Academic Years 2015

(3)  

 

กตตกรรมประกาศ

การคนควาอสระฉบบน สาเรจลลวงไปไดดวยความชวยเหลอของ รองศาสตราจารย ดร.

อจฉราวรรณ งามญาณ อาจารยทปรกษา ทใหคาแนะนาและแนวทางการทาการคนควาอสระครงน

มาโดยตลอดและ ผชวยศาสตราจารย ดร. นต รตนปรชาเวช ทกรณาสละเวลาเปนอาจารยสอบการ

คนควาครงน พรอมใหคาแนะนาและขอคดเหนตางๆใหสมบรณ

นอกจากน ตองขอขอบคณผใหสมภาษณทกทานทใหขอมลการบรหารงานตางๆ และตอบ

แบบสอบถามทกทาน ซงทาใหการคนควานสาเรจลลวงไปดวยด

นายภราดร ตรรกพฤฒพนธ

(4)  

 

สารบญ

หนา

บทสรปผบรหารภาษาไทย (1)

บทสรปผบรหารภาษาองกฤษ (2)

กตตกรรมประกาศ (3)

สารบญตาราง (7)

สารบญภาพ (9)

บทท 1 บทนา 1

1.1 หลกการและเหตผล 2

1.2 วตถประสงคการศกษา 12

1.3 วธการศกษา 13

1.4 ขอจากดในการศกษา 13

1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 13

บทท 2 ทบทวนวรรณกรรม 14

(5)  

 

หนา

บทท 3 การวเคราะหดานการตลาด

3.1 ภาพรวมตลาด Retirement Housing 19

3.2 การวเคราะหอปสงคและอปทาน 29

3.3 ความสามารถในการแขงขน 45

บทท 4 ศกษาความเปนไปไดทางดานกายภาพ การเลอกทาเลทตงโครงการ 48

4.1 การเลอกทาเลทตงโครงการ 48

4.2 ปจจยในการพจารณาเลอกทตงโครงการ 49

4.3 ทดนทนามาพจารณา 52

4.4 การวเคราะหทดนท 3 อยางละเอยด 68

บทท 5 การวเคราะหกลยทธทางการตลาด 70

5.1 การวเคราะห SWOT Analysis ของโครงการ 70

5.2 การวเคราะห Segmentation, Targeting, Positioning (STP Analysis) 71

5.3 สวนผสมทางการตลาด (Marketing Mix) 74

บทท 6 การควมคมการออกแบบและการกอสราง 82

6.1 การกาหนดแผนงานโครงการ 82

6.2 การดาเนนการกอสราง 83

6.3 การเตรยมงานการกอสราง 83

บทท 7 การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน 84

7.1 สมมตฐานทางการเงน 84

7.2 การวเคราะหความเปนไปไดดานการเงน 88

7.3 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity Analysis) 89

(6)  

 

หนา

7.4 การวเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis) 90

7.5 บทสรปความเปนไปไดของโครงการ 91

บรรณานกรม 92

ภาคผนวก 93

(7)  

 

สารบญตาราง ตารางท หนา

1.1 ตารางเปรยบเทยบคาใชจายของการทองเทยวเชงสขภาพ 7

3.1 ประมาณการณจานวนชาวตางชาตทอาศยในประเทศไทยป 2556 20

3.2 จานวนชาวตางชาตทมใบอนญาตทางาน ในประเทศไทย ตามเพศ และภมภาค 21

3.3 จานวนชาวตางชาตทมใบอนญาต ตามประเภทและตาแหนงงาน และสญชาต 21

3.4 กลมอายประชากรวยทางานโดยรวมในประเทศไทย (พนคน) 22

3.5 จานวนและรอยละของผปวยชาวตางชาตจาแนกตามขนาด 27

3.6 จานวนและรอยละของผปวยชาวตางประเทศ จาแนกตามผปวย เปนรายภาค 27

3.7 ขอมลทสาคญในการประกอบการโรงพยาบาลและสถานพยาบาลเอกชน ป พ.ศ. 2554 29

3.8 จานวนผใชบรการทางสขภาพชาวตางประเทศในโรงพยาบาลเอกชนไทย 33

จาแนกตามสญชาต

3.9 พฤตกรรมการใชบรการทางสขภาพในประเทศไทย 37 3.10 ปจจยจงใจทนกทองเทยวเดนทางมาใชบรการเชงสขภาพในประเทศไทย 39

3.11 รายชอ Retirement Home ในประเทศไทย 40

3.12 แสดงรายละเอยดโรงแรมในอาเภอเมองเชยงราย 42

3.13 รปแบบการใหบรการของ Mabprachan Garden Resort 45

3.14 แสดงความนยมของประเทศไทยในการเกษยณอายจากเวปไซตตางๆ 46

4.1 แสดงรายละเอยดแปลงทดน – ทดน 1 54

4.2 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 1 55

4.3 แสดงรายละเอยดแปลงทดน – ทดน 2 58

4.4 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 2 59

4.5 แสดงรายละเอยดแปลงทดน – ทดน 3 62

4.6 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 3 63

4.7 การเปรยบเทยบคะแนนในแตละปจจยเพอคดเลอกทาเลทตงโครงการ 67

5.1 การวเคราะหสวนแบงการตลาดของผสงอายชาวตางชาต 71

5.2 การวเคราะหสวนแบงตลาดของนกทองเทยวเชงสขภาพ 72

6.1 ระยะเวลาและแผนงานของโครงการ 83 7.1 มลคาการลงทนของโครงการ 84

7.2 แหลงทมาทางการเงนของโครงการ 85

(8)  

 

หนา

7.3 รายไดของโครงการ 86

7.4 รายจายของโครงการ 88

7.5 ผลกระทบโครงการจากการแปรผนของตนทนการกอสราง 89

7.6 ผลกระทบโครงการจากการแปรผนของราคาทพก 89

7.7 ผลกระทบโครงการจากการแปรผนของดอกเบย 89

7.8 สมมตภาพในแตละสถานการณ 90

(9)  

 

สารบญภาพ ภาพท หนา

1.1 การคาดการณจานวนประชากรโลกถงป ค.ศ. 2100 2

1.2 กราฟเปรยบเทยบกลมประชากรเดกกบประชากรผสงอาย 3

1.3 แผนทแสดงสดสวนผสงอายในแตละประเทศ 4

1.4 จานวนผปวยเรอรงทเพมขน 6

1.5 การเจรญเตบโตของตลาดการทองเทยวในเอเชยตะวนออกเฉยงใต 8

1.6 สวนแบงตลาดประเทศผใหบรการทางสขภาพในภมภาคเอเชย 9

1.7 ตาแหนงทางการตลาดของประเทศผใหบรการทางสขภาพ 9

1.8 ประเภทนกทองเทยวเชงสขภาพโดยรวม 10

1.9 เปรยบเทยบประเภทของบานผสงอายกบความตองการในการรบการดแล 11

1.10 ปจจยสาคญในการเลอกทอยอาศยในวยเกษยณ 12

2.1 การกระจายตวของกลมอายประชากรป ค.ศ. 1950 – 2050 15 2.2 Old-age Dependency Ratio เปรยบเทยบกบคาใชจายสขภาพตอหว 16

(Per Capita Expenditure on Health)

3.1 กราฟแสดงจานวนแพทยตอผปวย 1000 รายในโลก 23

3.2 การเขาถงการบรการ: จานวนเตยงตอประชากร 1,000 คน 24

3.3 แสดงสภาพโดยรวมของสาธารณะสขไทย ป 2557 25

3.4 แผนภมรอยละของโรงพยาบาลและสถานพยาบาลเอกชนจาแนกตามขนาด 25

3.5 จานวนผปวยนอก ผปวยในและผปวยเฉลยตอกจการจาแนกตามประเภทผปวย 26

3.6 จานวนบคลากรในโรงพยาบาลและสถานพยาบาลเอกชน จาแนกตามประเภทบคลากร 28

3.7 มลคารายรบ คาใชจายขนกลาง และมลคาเพม จาแนกตามขนาด 28

3.8 ผลสารวจความตองการและความหวาดกลวของการเกษยณอาย 30

3.9 แสดงสงอานวยความสะดวกท Retirement Home ควรม 31

3.10 แสดงประเภททอยอาศยทเปนทตองการ 32

3.11 ประเภทผใชบรการทางสขภาพในโรงพยาบาลเอกชนในประเทศไทย 35

3.12 ชองทางตดตอเพอขอใชบรการและวธชาระคาใชจาย 37

3.13 แผนการเดนทางทองเทยวในประเทศไทยและรยะเวลาการพานก 38 3.14 แสดงลกษณะ Retirement Resort ทจงหวดพทยา 44

(10)  

 

หนา

4.1 แสดงผงเมองรวมจงหวดเชยงราย พ.ศ. 2550 49

4.2 ตาแหนงทดนทนามาวเคราะห 53

4.3 แสดงผงเมองเชยงรายเปรยบเทยบกบทดนทเลอก 53

4.4 แสดงตาแหนงทดน 1 57

4.5 แสดงทตงโครงการ – ทดน 1 57

4.6 แสดงตาแหนงทดน 2 61

4.7 แสดงทตงโครงการ – ทดน 2 61 4.8 แสดงตาแหนงทดน 3 65

4.9 แสดงทตงโครงการ – ทดน 3 65

4.10 แสดงทดน 3 68

5.1 แสดงตาแหนงทางการตลาดของโครงการเปรยบเทยบกบตลาด 74

5.2 ลกษณะภายในหองพกของโครงการ 77

5.3 ภาพตวอยางสงอานวยความสะดวกสาหรบผสงอาย 78

5.4 บรรยากาศพนทสวนกลางของโครงการ 78

5.5 บรรยากาศพนทโดยรอบทอยอาศย 79

5.6 บรรยากาศรานอาหารและอาคารออกกาลงกาย 79

5.7 บรรยากาศการบรการลกคาในโครงการ 80

6.1 ผงบรเวณโครงการ 82

1  

 

บทท 1

บทนา

กลมประชากรสงอาย (Ageing Population) ถอวาเปนกลมประชากรทมความสาคญและม

อทธพลสงในโครงสรางทางสงคม อตราการเพมขนของกลมคนสงอาย มอตราทสงขนอยางตอเนอง

และเกดขนในทกๆภมภาคของโลกอยางพรอมเพรยง ทาใหเกดผลกระทบตอการใชชวตของคนใน

สงคม และระบบสงคมและเศรษฐกจโดยรวมอยางหลกเลยงไมได กลมคนสงอายทกลาวทเตบโตขนน

เกดขนไดจากการพฒนาทางโภชนาการทประชากรไดรบ การพฒนาดานสขาภบาลและเทคโนโลย

ทางการแพทยทกาวหนา ทาใหคนสงอายมแนวโนมทจะมอายยนยาวมากขน และยงรวมถงการพฒนาดานการศกษาและเศรษฐกจทดขนทาใหความเปนอยและคณภาพชวตโดยรวมของประชากรดขน

อยางเหนไดชด

สงคมในประเทศไทยกเรมยางเขาสสงคมผสงอายเชนกน จากการสารวจขอมลประชากรใน

ประเทศพบวา จากประชากรในประเทศจานวน 64,871,000 คน มประชากรทอายตงแต 60 ปขนไป

จานวน 9,928,000 หรอคดเปน 15.30% (วรสรอมร etal, 2014) คาดการณไววา ในอกสบปขางหนา

จะมผสงอาย 14 ลานคนหรอ 20% ของประชากรทงหมด ซงประชากรกลมน มอายยาวนานขนจาก

ความเจรญทางการแพทย แตกยงมปญหาเรองโรคภยไขเจบ ความพการ และทพพลภาพมากขน

ประกอบกบรปแบบสงคมทเปลยนแปลงไป ทาใหคนในครอบครวมภารกจการงานทรดตวมากขน

ขาดการดแลผสงอายทเหมาะสม หรอสภาพบาน และ สงแวดลอมทไมเอออานวยตอการดแลผสงอาย

ธรกจ Retirement Home จงถกพฒนาขนมาเพอตอบโจทยความทาทายของสงคมเหลาน

ซงเปนธรกจบรการดแลผสงอายและผปวยพกฟน รวมถงเปนธรกจทใหบรการกบผสงอายทเปน

ชาวตางชาตดวย โดย Retirement Home เหมาะสาหรบผสงอายทญาต หรอ คนดแลทตองใชเวลา

ไปทางานนอกบาน หรอตองเดนทางไปตางจงหวดและตางประเทศ รวมทงสภาพบานไมเอออานวย

อาจทาใหเกดอนตรายตอผสงอาย Retirement Home มจดเดนตรงทมสถานท อปกรณ และ

บคลากรทพรอม ผสงอายมเพอนและคนดแล และมกจกรรมทหลากหลายกวาอยทบาน Retirement Home จงเปนธรกจทเรมเตบโตขนตามการเพมขนของผสงอายทงปจจย

ภายในประเทศ บวกกบการเพมขนจากการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC) ซงในขณะนเรมม

การขยายตวไปยงตางจงหวดแลว เนองจากสถานทรมรน สงบ และราคาทดนไมสงเทากรงเทพฯ อก

ทงยงสามารถทาหนาทเปนสถานทพกผอนใหกบผสงอายและญาตไปในตวดวย

 

 

1.1 หลก

1.1.1 จาน

จานวนมากถ

ลดลงจากคณ

เสยชวตของท

Nation Pop

ประชากรจะเ

ดวย

ประชากรกล

เจรญพนธตา

ประเทศตางๆ

ประ

สงขนเรมตงแ

เปน 20% -

กการและเหต

สถานการณผ

วนประชากร

ง 7.2 พนลา

ณภาพชวตทด

ทารก รวมไปถ

pulation Fun

เตบโตอยางรว

ภา

ทมา

ยอตราการเต

มผสงอายจงจ

นน จะทาใหส

ๆ โดยเฉพาะป

ชากรทมอาย

แตปค.ศ. 200

30% ในอนา

ผล

ผสงอายโลก

โลกไดเพมขน

นคน และจะ

ดขน ความกา

ถงประชากรจ

nd, 2015) ทอ

วดเรวในอกหล

าพท 1.1 การค

า : United N

บโตของประ

จะกลายเปนก

สดสวนประชา

ประเทศทพฒน

เกน 60 ป

00 ซงจะอยท

าคต ซงเปนจา

นอยางรวดเร

เตบโตไปอกอ

าวหนาในเทค

จะมอตราเพม

อตราการรอด

ลายทศวรรต

คาดการณจาน

Nation Popu

ะชากรจะมแ

กลมสดสวนท

ากรผสงอายข

นาแลว

หรออยในชว

ทประมาณ 10

านวนทสงถงป

ว โดยในปสน

อยางตอเนอง

คโนโลยทางก

ขนจาก “Pop

ดชวตและอตร

นวนประชากร

ulation Fun

แนวโนมสงขน

สาคญในโครง

ยายมากตวม

งวยเกษยณอ

0% - 20% ข

ประมาณ 400

นป 2557 น

เนองจากสาเ

ารแพทยและ

pulation Mo

ราการเกดสงใ

รโลกถงป ค.ศ

d, 2015

นอยางชดเจน

งสรางของสงค

ากขนเรอยๆ

ายนน มแนว

ของประชากร

0 ลานคนในป

นน ประชากร

เหตอตราการ

ะการลดของอ

omentum”

ในอดต เปนต

ศ. 2100

น ทาใหในอน

คม ในกรณท

ซงเรมเหนไดช

วโนมทเตบโตใ

รทงหมดและจ

ปค.ศ. 2050 ป

2

รทงโลกม

เสยชวตท

อตราการ

(United

วสงผลให

นาคตนน

อตราการ

ชดแลวใน

ในอตราท

จะเพมขน

ประเทศท

 

 

พฒนาแลวมอ

สงกวา 3 เทา

ภาพ

ทมา

ประป และ 0-14

การเสยชวตข

สงคมในโครง

อตราการเพม

า หรอ 3.7%

พท 1.2 กราฟเ

: (United N

ชากรผสงอาย ป นน เพม

ของผใหญนอย

สรางของประ

ขนของประช

(D. o. E. a. S

เปรยบเทยบก

Nation Popu

ยมเพมขนอยาขนในจานวน

ยลง จงทาใหส

ะชากร

ากรสงอาย 1

S. A. United

กลมประชากร

ulation Fund

างรวดเรวตงแนทไมมาก บงบ

สดสวนผสงอ

% ทกๆป ในข

d Nations, Po

รเดกกบประช

d, 2012)

แตป 2000 ในบอกถงอตราก

ายขยายตวขน

ขณะทประเท

opulation D

ากรผสงอาย

นขณะทประชาการเจรญพนธ

น และมแนวโ

ทศกาลงพฒนา

Division, 201

ากรเดกในชวงธทคงท ในขณ

โนมทจะกลาย

3

ามอตราท

3)

งอาย 0-4 ณะทอตรา

ยเปนกลม

 

 

ภาพ

ทมา

หาก

ขางหนา ประ

สวนใหญทงใ

เศรษฐกจสงเ โดยส

กจะเพมขนไป

อตราการเกด

พท 1.3 แผนท

: (United N

กจาแนกสดสว

ะเทศทมผสงอ

ในทวปอเมรก

ชนเดยวกน เชสรปแลวในอน

ปดวยกนถง 3

ดทลดลง เนอ

ทแสดงสดสวน

Nation Popu

วนผสงอายตง

อายเปน 30%

า ยโรป และ

ชน จน ญปน นาคตอนใกลน

30% ในขณ

งจากการเปล

นผสงอายในแต

ulation Fund

งแต 60 ปข

ของประชาก

เอเชย และย

เกาหลใต แลนน ประชากร

ณะทสดสวนข

ลยนแปลงของ

ตละประเทศ

d, 2012)

ขนไปตามภม

กรทงประเทศน

งอยในประเท

ละรวมถงประรจะเตบโตขนอ

ของคนหนมสา

งบรบทของสง

ภาคนน จะเห

นน จะเปนปร

ทศทกาลงพฒ

เทศไทย เชนเอยางตอเนอง

าวมจานวนนอ

งคม เนองจาก

หนไดวาในอก

ระเทศทพฒน

ฒนาทมอตราเต

เดยวกน ง โดยทสดสวน

อยลงเรอยๆ

กผสงอายจะก

4

ก 40 ป

นาแลวโดย

ตบโตทาง

นผสงอาย

เนองจาก

กาวขนมา

5  

 

เปนตลาดหลกในอนดบตนๆ ทาใหแนวทางการทาธรกจอสงหารมทรพยเปลยนแปลงตามไปดวย

เนองจากผสงอายมความตองการในการดแลสขภาพมากกวากลมคนอายนอย จงถอเปนโอกาสทธรกจ

อสงหาฯจะปรบตวเพอรองรบ

1.1.2 ความตองการดแลสขภาพของคนสงอาย

ถงแมวาปจจบนนน ความกาวหนาทางการแพทยและคณภาพชวตทดขนทาใหอายขยของคน

สงขนสงผลใหจานวนผสงอายเพมขนอยางตอเนอง แตโรคภยตางๆทมาพรอมกบอายกหลกเลยงไมได

เชนเดยวกน จานวนผปวยโรคผสงอายและโรคประจาตวตางๆ เชน อมพาต ความดน เบาหวาน อล

ไซลเมอร หรอโรคอนๆทตองการการดแลอยางใกลชด กเพมสงขนเชนเดยวกน บวกกบแนวโนมการ

ดแลสขภาพทเตบโต ทาใหผสงอายทอาศยอยตางประเทศใหความสนใจในการมาพกผอนเพอพกฟน

จากโรคตางๆ ซงประเทศไทยกถอวาเปนหนงในจดหมายปลายทางทชาวตางชาตใหความสาคญ

เนองจากเปนเมองทองเทยวโดยพนฐานอยแลว มระบบการแพทยททนสมยไมแพตางประเทศ และม

คาใชจายนอยเมอเปรยบเทยบกบประเทศทพฒนาแลว รวมถงไดรบการสนบสนนจากภาครฐอยาง

จรงจง ทาใหผประกอบการธรกจตางๆ รเรมธรกจเพอการทองเทยวเชงสขภาพเพอตอบสนองความตองการสาหรบกลมลกคานมากขน ประเทศไทยจงมโครงสรางพนฐานทพรอมเปนศนยกลาง

การแพทยในการรองรบผสงอายชาวตางชาตไดเปนอยางด (Thailand Board of Investment,

2012)

โรคทเกดขนกบผสงอายมหลายชนด ซงทพบมากทสดคอโรคเรอรง หรอ Chronic Diseases

ไดแก โรคเบาหวาน โรคความดนโลหตสง โรคไขมนในเลอดสง โรคทเกยวขอกบกลามเนอหวใจ และ

โรคมะเรง เปนโรคทผปวยตองการการดแลอยางใกลชดอยางตอเนองและไมสามารถรกษาใหหายขาด

ได การบรการทางสาธารณสขจงตองปรบการบรการเพอดแลกลมผปวยมากขน

ไ

 

 

จาก

ดวยเชนกน ส

เปนศนยกลา

ประเปนผนาดาน

ประเทศไทยม

ไดรบมาตรฐา

ปละ 2 ลานค

ระดบทเขาถ

ชาวตางชาต

ยงใหการสน

เครองมอแพท

ออกกฎหมาย

งานวจยทางก

ลกคาชาวตาง

ปลอดภยและ

Accreditatio

ภาพท

ทมา : (

การเพมขนขอ

สงผลใหคาใช

งการแพทยท

เทศไทยตงนโการบรการทา

มความเจรญท

านการใหบรก

คน (Thailand

งได ประเทศ

มสถานททอง

นบสนนในการ

ทย การลดอต

ยตางๆทเออห

การแพทยอก

งชาตทสามาร

ะการบรการให

on (JCIA)

1.4 จานวนผ

(Shin-Yi & A

องโรคดงกลาว

ชจายดานสขภ

สามารถรองร

โยบายกลยทธางการแพทยข

ทางการแพทย

การในระดบส

d Board of I

ศไทยยงมวฒ

งเทยวทไดควา

รพฒนาของก

ตราภาษธรกจ

นนเชน กฎหม

กมากมาย ใน

รถสรางรายรบ

หเขาเกณฑสา

ปวยเรอรงทเพ

Anthony, 20

วทาให Dema

ภาพสงขนตาม

รบจานวนผปว

ธทจะเปน “Mของโลก (Tha

ยสง มโรงพยา

ากล สามารถ

Investment,

นธรรมในกา

ามนยมมากมา

การแพทยไท

จเชงสขภาพ ล

มายลขสทธแ

ขณะทภาคเอ

บไดสงกวาลก

ากลเชน ISO

พมขน

10)

and การรบก

มกลไกของตล

วยทเพมขนมา

Medical Hubailand Board

าบาลทงของร

ถรองรบนกทอ

, 2012) ในขณ

รบรการในก

ายและมกจกร

ยทงในเรองข

ลดภาษการนา

ละสทธบตร ร

อกชนกพยาย

คาทวไป โดย

9001 หรอ J

การดแลรกษา

ลาด จงเปนโอ

าได

b of Asia” d of Investm

ฐและเอกชนม

องเทยวเชงสข

ณะทคาใชจาย

ารดแลผปวย

รรมใหทาตลอ

ของการสงเส

าเขาเครองมอ

รวมถงโครงสร

ามพฒนาตน

การพฒนามา

oint Comm

าของผปวยโรค

อกาสทประเท

ในป ค.ศ. 20ment, 2012)

มากกวา 1,40

ขภาพจากตาง

ยและคาครอง

ยทดเปนทชน

อดป หนวยงา

สรมการลงทน

อทางการแพท

รางพนฐานเพ

นเองเพอสามา

าตรฐานคณภ

mission Inter

6

คเรอรงสง

ทศไทยจะ

004 และเนองจาก

00 แหงท

ชาตไดถง

งชพอยใน

นชอบของ

านภาครฐ

นในธรกจ

ทย รวมถง

พอสงเสรม

ารถดงดด

าพ ความ

rnational

 

 

1.1.

การท

เพอไปเขารบเรงดวน และ

ประเภทไดต

ทองเทยวในป

การแพทย น

นกทองเทยวท

ทมา

ราคา

ทวปยโรปแล

แนวโนมในกา

3 การทองเท

ทองเทยวเชง

บการรกษาหรรกษาการมบ

ตามระยะเวล

ประเทศใดปร

กทองเทยวระ

ทมการตดตอ

ตารางท

: (Lunt et a

าคาใชจายใน

ะอเมรกา แล

ารเดนทางเขา

ทยวเชงสขภา

สขภาพ (Med

รอบรการทาบตรยาก (Lun

ลาการอาศยอ

ระเทศหนง แ

ะยะยาว คอทอ

เอเจนซทมคว

ท 1.1 ตารางเ

al., 2011)

การเขามารบ

ละอยในชวงแ

ามาเพอใชบรก

พ

dical Tour

งการแพทย nt et al., 201

อยในประเท

แตไดรบอบต

องทองเทยวท

วามประสงคจ

เปรยบเทยบค

บการรกษาในป

ขงขนกบประ

การทางการแ

ism) คอกลม

ไดแก ทนตก11) โดยทนกท

ศนนๆไดเชน

เหตหรอปวย

ทเลอกทจะเกษ

ะเดนทางเพอ

คาใชจายของ

ประเทศไทยน

ะเทศเพอนบา

พทยในประเท

มผบรโภคทเด

กรรม ศลยกรทองเทยวเชงส

น นกทองเท

ยกระทนหน ต

ษยณและอาศ

อรกษาโรคโดย

งการทองเทยว

นน ถอวามรา

น จงเปนสาเ

ทศไทย

ดนทางขามอก

รรมพลาสตก สขภาพนนสาม

ยวชวคราว

ตองไดรบการ

ศยอยตางประ

ยเฉพาะ

วเชงสขภาพ

าคาทตากวาป

เหตทชาวตาง

7

กประเทศ

ศลกรรมมารถแบง

คอผทมา

รดแลทาง

ะเทศ หรอ

ประเทศใน

ชาตเรมม

 

 

ภาพ

ทมา

จาก

ของภมภาคเอ

มลคาตลาดก

เตบโตรวมถงรวดเรว เชน

แพทย การได

สะดวกในการ

พท 1.5 การเจ

: (Marketw

การสารวจขอ

อเชยตะวนออ

การทองเทยวเ

ง 28% เปนสคาใชจายในก

ดการรบรองม

รเดนทางเขาป

รญเตบโตของ

ise Market R

องกรมการทอ

อกเฉยงใตนน

เพมขนจากเด

วนแบงในตลการรกษาพยา

มาตรฐานระด

ประเทศ

งตลาดการทอ

Research Co

งเทยวแหงปร

มการเตบโตอ

ม 2 พนลาน

าดโลกถง 15ายบาลทนาด

ดบสากลของผ

องเทยวในเอเช

onsultants,

ระเทศไทยนน

อยางตอเนอง

นเหรยญสหรฐ

% ซงมปจจยดงดด ความเจ

ผใหบรการ ก

ชยตะวนออก

2008)

นพบวามลคาต

โดยตงแตป 2

ฐเปน 9 พนล

ยททาใหมลคาจรญกาวหนาท

การใหบรการท

เฉยงใต

ตลาดในธรกจ

2549 จนถง 2

ลานเหรยญฯ ซ

าตลาดนนเพมทางเทคโนโล

ทครบวงจร แ

8

ทองเทยว

2555 นน

ซงมอตรา

มขนอยางยทางการ

และความ

 

 

ภาพ

ทมา

ตลา

หรอเทากบ 3

ฟลปปนส อน

ของประเทศไ

ภาพ

ทมา

พท 1.6 สวนแบ

: (Marketw

ดในภมภาคเอ

38% ของท

นเดย ฯลฯ โด

ไทยมรายละเอ

พท 1.7 ตาแหน

: (Marketw

บงตลาดประเ

ise Market R

อเชยนน ประ

ทงหมดเมอเปร

ยความสามาร

อยดดงน

นงทางการตล

ise Market R

เทศผใหบรกา

Research Co

ะเทศไทยถอว

รยบเทยบกบ

รถในการแขง

ลาดของประเท

Research Co

ารทางสขภาพ

onsultants,

าเปนประเทศ

ประเทศคแข

งขนของประเท

ทศผใหบรการ

onsultants,

ในภมภาคเอเ

2008)

ศทมสวนแบง

งเพอนบาน เ

ทศไทยนนแล

รทางสขภาพท

2008)

เชย

ตลาดเปนอน

เชน สงคโปร

ละการวาง Po

ทสาคญของเอ

9

นดบทหนง

มาเลเซย

ositioning

อเซย

ใ

โ

 

 

โดยภ

การบรการแล

การบรการมม

คณภาพและม

การใ

ขอมลการสา

ประเทศไทยใ

ป 2549 ซงมเอมเรตส 6.7

ภาพ

ทมา

จาน

ในขณะเดนท

โดยตรง (Dire

6% และทไม

ทาง 13% ใ

บรการตรวจส

เหลอเปนบรก

ตลาเตบโตอยางต

ตองการทมา

ภาพรวมแลว

ละคารกษาเน

มาตรฐาน บค

มราคาทแขงข

ใหบรการในป

รวจของ ททท

ในป 2550 มจ

มสญชาตหลกค70% (Market

พท 1.8 ประเภ

: (Marketw

นวนนกทองเท

ทางทองเทยว (

ect Fly-in)

มมประกนสข

ในขณะทนกท

สขภาพ บรกา

การทางสขภา

ดนกทองเทยวตอเนองและขย

ากขนและหล

วนนประเทศไ

นองจากประเ

ลากรม Serv

ขนไดเปนอยาง

ประเทศไทยนน

ท. นน พบว

จานวนทงสน

คอ ญปน 16.twise Marke

ภทนกทองเทย

ise Market R

ทยวเชงสขภา

(Tourist) 60

40% โดยกล

ภาพ 34% เ

ทองเทยวกลม

ารเสรมความ

าพแบบปจจบน

วเชงสขภาพภยายตวในดาน

ลากหลายขน

ไทยไดเปรยบ

เทศไทยเปนป

vice Mind ทด

งดทาใหถอได

นไดรบความเ

าสถานการณ

1.3 ลานคน

99% สหรฐอet Research

ยวเชงสขภาพโ

Research Co

าพโดยรวมน

% และเปนช

ลม Direct F

เปนผมาตรวจ

ม Tourist ม

มงาม ทนตกร

นทนดวนเชน

ภาพรวมของโลนของคณภาพ

เชนเดยวกน

บทางการแขงข

ประเทศทมอต

ด และการบร

ดวาเปนผนาดา

เชอมนจากนก

ณการทองเทยว

เปนมลคา 46

เมรกา 9.93%Consultant

โดยรวม

onsultants,

นเปนชาวตา

าวตางชาตทเ

ly-in สามาร

จสขภาพ 21%

มาใชบรการทา

รม และบรกา

น อบตเหต เปน

ลก ของเอเชยและนวตกรรม

ซงเปนไปตา

ขนกวาประเท

ตสาหกรรมทอ

การทางการแ

านการบรการ

กทองเทยวชาว

วเชงสขภาพข

6 พนลานบาท

% องกฤษ 8.0s, 2008)

2008)

างชาตทมาใช

ดนทางมาประ

รถแบงไดเปนก

% และมาใชบ

างสขภาพ 51

ารรกษาโรคเฉ

นตน

ย และของปรมการบรการใ

ามทศทางขอ

ทศคแขงในเอ

องเทยวเปนห

แพทยทกาวหน

รทางแพทยขอ

วตางชาตมาก

ของชาวตางป

ท เพมขน 3.1

04% และสหร

ชบรการทโรง

ะเทศไทยเพอ

กลมทมประก

บรการรกษาโ

1% โดยสวน

ฉพาะทาง อก

ะเทศไทยมหลใหมๆ เพอรอง

องประชากรผ

10

อเชยเรอง

หลกทาให

นาทาใหม

องเอเชย

กมาย จาก

ระเทศใน

4 % จาก

รฐอาหรบ

พยาบาล

อใชบรการ

กนสขภาพ

โรคเฉพาะ

นใหญเปน

ก 9% ท

ลกฐานวางรบความ

ผสงอายท

ไ

 

 

เพมขน จงเป

รองรบความต

และเปนมตรต

1.1.

ทอย

สาหรบผอยอ

ของผสงอาย

อาศย ยกตว

บานพกจะเป

เชน บานเดย

ไดทนทวงท

วยเกษยณ (R

สะดวกขนพ

สวนสาธารณ

บานทดแลผส

บานผสงอาย

ทสามารถดแ

เพอสามารถโ

ภาพ

ทมา

ปนโอกาสใหผ

ตองการของป

ตอผสงอายเพ

4 บานผสงอ

ยอาศยของผส

อาศยทอยในว

นนมหลากหล

อยางเชน ผอ

นบานทออกแ

วชนเดยว อา

สามารถอยรว

Retirement

พนฐาน เชน

ะ ถาผอยอาศ

สงอาย หรอบ

รวมกนแบบค

แลผสงอายไดอ

โยกยายผปวย

พท 1.9 เปรยบ

า : (Resident

ผพฒนาอสงห

ประชากรผสง

พมขนเชนเดยว

าย

สงอาย (Retire

วยชราโดยเฉพ

ลายประเภทแ

อยอาศยสงอ

แบบใหเปนมต

จมผดแล (Wa

วมกนเปนชมช

Village) โด

รานอาหาร

ศยมความตอง

านพกคนชรา

คอนโดมเนยม

อยางใกลชด โ

ไดทนท

บเทยบประเภ

tial Research

หารมทรพยม

อาย ทาใหเก

วกน

ement Hou

พาะ โดยผอย

แตกตางกนไป

อายทไมมโรค

ตรกบผสงอาย

arden) อยใน

ชนผสงอาย (R

ดยทมบานแยก

หรอสถานท

งการการดแลม

า (Extra Care

ม และมหนวย

โดยจะตงอยใ

ทของบานผส

h, 2014)

ชองทางในก

ดอสงหาฯแล

sing) คออสง

ยอาศยสามาร

ปขนอยกบคว

ประจาตว แ

ย (House D

นบรเวณใกลเค

Retirement

กกนอยรวมๆ

ทสาหรบเขา

มากขนเพราะ

e/Assisted

ทดแลอยในอ

ในบรเวณใกล

สงอายกบความ

ารทาธรกจห

ะบรการรปแบ

งหารมทรพยร

ถใชชวตไดตา

วามตองการก

ละสามารถด

esigned wit

คยงเพอสามาร

Community

กนเปนชมชน

สงคมเชน ส

ะสงอาย มโรค

Living) ซงอย

อาคาร (Onsit

โรงพยาบาลห

มตองการในก

ลากหลายมา

บบใหมๆในเช

รปแบบหนงท

ามปกต โดยท

การดแลรกษา

ดแลตนเองได

th People i

รถอานวยควา

ty) หรอหมบา

น และมสงอาน

สปา สระวาย

คประจาตวตา

ยกนเปนยนต

te Domicilia

หรอ Nursing

การรบการดแล

11

ากขนเพอ

ชงสขภาพ

ทออกแบบ

ทอยอาศย

าของผอย

ด รปแบบ

in Mind)

ามสะดวก

านผอยใน

นวยความ

ยนา และ

งๆ กจะม

ทเลกกวา

ary Care)

g Home

ล

 

 

สถาบน Resi

แบบสอบถาม

ความสะดวก/

ภาพ

ทมา

สวนตวและส

ครบครน ในข

การทาใหทต

รวมถงพฤตก

อยางยงยน

1.2 วตถเพอศก

ผปวยพกฟน

เชยงราย เพอ

จากการส

dential Res

มใหความสาค

/งายในการดแ

พท 1.10 ปจจ

า : Knight Fra

จงเหนไดามารถดแลตน

ขณะทความต

ผพฒนาอ

งของโครงกา

รรมผบรโภคใ

ถประสงคการ

กษาวเคราะห

และผสงอา

อสนองนโยบา

สารวจผสงอา

earch พบวา

คญเปนอนดบ

แลรกษาบาน

ยสาคญในการ

ank, Retirem

ดชดวาผเขาใกนเองได (Self

องการในการ

อสงหาฯเพอผ

รเปนเปาหมา

ในวยเหลาน เ

ศกษา

หความเปนไปไ

ายทเกษยณท

ายของรฐ ใน

ายตงแต 55

ปจจยสาคญใ

บแรกคอการเ

อนดบสามคอ

รเลอกทอยอา

ment Housin

กลวยเกษยณf-Dependen

รรบการดแลรก

ผสงอายในปร

าย (Destinat

เพอใหโครงกา

ไดของ การพ

ตองการพกผ

นการพฒนาปร

ปขนไปจานว

ในการเลอกทอ

เขาถงสวนแล

อความสามาร

าศยในวยเกษ

ng 2014

ตงแต 55 ปncy) มสงอานว

กษาอยอนดบ

ระเทศไทยจงต

tion) ของผ

ารประสบควา

ฒนาโครงการ

อนจากตางป

ระเทศใหเปน

วน 739 คนใ

อยอาศยใหมใ

ละพนทขางนอ

รถในการพงพ

ยณ

ปขนไปนน ตอวยความสะดว

บทายๆ

ตองคานงถงค

ผสงอายทงชา

มสาเรจทงระ

ร Retiremen

ระเทศและโร

ศนยกลางทาง

ในประเทศอง

ในวยเกษยณน

อกบาน อนด

าตนเอง

องการทอยอาวกและสาธาร

ความตองการข

าวไทยและชา

ะยะสนและระ

nt Resort เพ

รงพยาบาล ใ

งการแพทย (

12

กฤษ โดย

นน ผตอบ

ดบสองคอ

าศยทเปนรณปการท

ของตลาด

วตางชาต

ะยะยาวได

พอรองรบ

ในจงหวด

(Medical

13  

 

Hub) ในสถานการณปจจบน ภายใตขอจากดตางๆ ทสงผลตอการพฒนาโครงการ วามความเปนไปได

หรอไม

1.3 วธการศกษา

ผศกษาใชทดนของตนเองในการศกษาความเปนไปไดของโครงการ โดยคานงถงปจจยภาพรวม

ของเศรษฐกจและความเปนไปไดตางๆดงน

1. ศกษาความเปนไปไดทางดานการตลาด

- แนวโนมเศรษฐกจและตลาด

- อปสงคและอปทาน

- SWOT Analysis และกลยทธทางการตลาด

2. ศกษาความเปนไปไดทางดานกายภาพ การเลอกทาเลทตงโครงการ

3. ศกษาความเปนไปไดทางดานกฎหมาย และขอจากดตางๆ ในการออกแบบ และกอสราง

โรงแรม

4. ศกษาความเปนไปไดทางการเงน

- อตราผลตอบแทนภายใน (IRR)

- มลคาปจจบนสทธ (NPV)

- จดคมทน (Break Even-Point)

- วเคราะหความเสยงขนตาโดยใชวธ Weight Average Cost of Capital : WACC 5. ศกษาความเปนไปไดทางดานการกอสราง

1.4 ขอจากดในการศกษา

การเขาถงขอมลบางอยางเปนขอมลทไมเปดเผยตอสาธารณะชนทวไปหรอเปนขอมลทไมใช

ขอมลปจจบน จงทาใหมจดบกพรองอยบาง ขอมลบางขอมลเปนขอมลทไดมาจากแหลงขอมลหลาย

แหลง ซงมความแตกตางกนในวธการจดเกบขอมล การระบขอบเขตการจดเกบขอมลทตางกน จงทา

ใหขอมลทไดแตกตางกนไปดวย

1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

สามารถนาความรทงทางดานการตลาด การเงน และกฎหมาย มาประยกตใชในการวเคราะห

การลงทนจรง รวมทงชวยใหเขาใจขนตอนการวเคราะหในการพฒนาโครงการ เขาใจสถานการณ

ตลาดอสงหารมทรพยทศกษาดวย

14  

 

บทท 2

ทบทวนวรรณกรรม

คาศพทสาคญ

ผสงอาย บคคลทมอายตงแต 60 ป ขนไป (D. o. E. a. S. A. United Nations,

Population Division 2013)

สงคมผสงอาย (Population Ageing) มสาเหตจากจานวนสดสวนของผสงอายสงขนและ

เปนแนวโนมหลกทางสงคมทเรมสงผลกระทบอยางจรงจงตอโครงสรางประชากรในสงคมโลกในชวง

ศรรตวรรษท 21 เปนตนมา โดยมสาเหตหลกจาก (D. o. E. a. S. A. United Nations, Population Division 2013)

- การลดลงของอตราการเจรญพนธ

- อายขยของประชากรทยาวนานขน

- ประชากรอายสงเรวขน

สงคมผสงอายเกดขนพรอมๆ กนในทกภมภาค แตความเขมขนและความรวดเรวนนแตกตาง

กนไปในแตละประเทศตามปจจยทางสงคมและเศรษฐกจ ยกตวอยางเชน ประเทศทพฒนาแลว

ประชากรเขาสวยสงอายมาหลายทศวรรษ ในขณะท ประชากรในประเทศกาลงพฒนากาลงเรมเขาส

วยสงอายจากอตราการเสยชวตทลดลงและอตราการเจรญพนธทเพมขน และประเทศทพฒนาแลวจะ

มคนอายสงทสดอาศยอย แตคนสงอายสวนใหญจะอยในประเทศทกาลงพฒนา เปนตน

โ

 

 

ภาพท 2.1 ก

ทมา : (D. o.

จาก

2050 สดสว

5% ในปค.ศ

โดยรวม และ

เปน 28-44 ใ

สงค

คณล

ารกระจายตว

E. a. S. A. U

การสารวจขอ

วนประชากรท

ศ. 2013 แล

ะคากลางของ

ในปค.ศ. 205

มผสงอายแบง

-

-

-

ลกษณะลกษณ

วของกลมอาย

United Natio

องสหประชา

ทมอาย 60 ป

ละคดเปน 20

กลมอายประ

0

งเปน 3 ระดบ

การกาวสสง

10% ของปร

ทงหมด

สงคมผสงอา

เปน 20% หร

Super – Ag

20% ของ

สงคมผสงอา

สขภาพและอ

ณะของผสงอ

ยประชากรปค

ons, Popula

ชาตพบวาจา

ปขนไปจะเพมข

0% ในประเท

ชากรโดยรวม

บไดแก

งคมผสงอาย

ระชากรทงหม

ายโดยสมบรณ

รอประชากรอ

ged Society

ประชากรทง

ายในชวงเวล

อายโดยรวมขอ

อาย (Charac

.ศ. 1950 – 2

tion Division

านวนผสงอาย

ขนเปน 11%

ทศทกาลงพฒ

มของโลกเพม

คอ การมปร

ด หรอมอายต

ณ คอ การมป

อาย 65 ป เพม

y คอ สงคมทม

หมด อยางไร

าแตกตางกน

องประชาชน

cteristics of

2050

n 2013)

ยจะเพมขนอย

ของจานวน

ฒนา ซงถอวาเ

ขนจากชวง 1

ะชากรอาย 6

ตงแต 65 ป เ

ประชากรอาย

มเปน 14% ข

มประชากรอา

รกตาม ทกปร

นตามความเจ

f the Older

ยางตอเนอง ใ

นประชากรทงห

เยอะกวาประ

19-28 ป ค.ศ

60 ปขนไป

เกน 7% ของป

ย 60 ปขนไป

ของประชากร

าย 65 ปขนไป

ระเทศทวโลก

จรญ มงคง ซ

r Populatio

15

ในป ค.ศ.

หมด จาก

ะชากรเดก

ศ. 1950

มากกวา

ประชากร

ป เพมขน

ทงหมด

ปมากกวา

ทกาวเขา

ซงมผลตอ

on)

โ

ใ

 

 

สขภ

ขนเปนสาเหต

โอกาสทจะใช

ภาพ และควา

ของผสงอายไ

เรอรงทผปวย

เปนตน การเ

เจบและการเ

ภาพ

ทมา

Ol

ประชากรวยท

เพมขนตามส

ออสเตรเลย ท

กวา

การ

ประเทศทพฒ

ในขณะท ผส

ภาพของผสงอ

ตใหอตราการ

ชชวตทมสขภ

ามตองการกา

ไดแก โรคควา

ยตองการการด

เพมขนของสด

เสยชวตไดด ก

พท 2.2 Old-a

: (D. o. E. a

ld-age Dep

ทางาน 100

สดสวนของผ

ทม Old-age

ทางานของผ

ฒนาแลว โดยใ

งอายในประเ

อาย การเขาถ

รเสยชวตของ

ภาพด หรอทา

ารพงพาจากญ

ามจาเสอม โร

ดแลอยางใกล

ดสวนผสงอาย

กสงผลตอคาใช

age Depend

a. S. A. Unite

pendency

คน (อายตง

ผสงอาย ในภ

Dependen

ผสงอาย ผสง

ในป ค.ศ. 20

ทศทพฒนาแ

ถงเทคโนโลยแ

ประชากรลด

าใหบางคนอา

ญาตหรอบคค

รคทางระบบข

ลชดและตอเน

ย และความส

ชจายของการ

ency Ratio

ed Nations,

Ratio คอจ

งแต 15-64

ภมภาคทเปน

ncy Ratio ส

งอายในประเ

010 ในประเท

ลวมจานวนเพ

และการบรกา

ลงและทาให

าจจะตองใชช

ลอนๆ โรคปร

ขบถาย โรคซ

อง เชน อมพ

ามารถในการ

รดแลสขภาพเ

เปรยบเทยบก

Population

จานวนผปวย

ป) จงจะเห

นสงคมผสงอ

งกวา เมอเปร

เทศทกาลงพ

ทศกาลงพฒน

พยง 8%

รทางการแพท

มชวตยนยาว

ชวตทเหลอกบ

ระจาตวทเปน

ซมเซา และอม

าต ความดน

รอดทน (Prev

เพมขนเชนเดย

กบคาใชจายส

Division 20

ตงแตอาย 65

นไดวาคาใชจ

าย เชน ทวป

รยบเทยบกบป

ฒนาจะทางา

ามผสงอายทต

ทยและคณภา

วขน จงทาใหผ

บโรคประจาต

นสาเหตของท

มพาตตางๆ ร

เบาหวาน อล

valence) ตอ

ยวกน

สขภาพตอหว

013)

5 ปขนไป ต

จายทางดานส

ปยโรป อเมร

ประเทศทผสง

านมากกวาผส

ตองทางานอย

16

าพชวตทด

ผสงอายม

ตว ทพพล

พพลภาพ

รวมถงโรค

ลไซลเมอร

อโรคภยไข

ตอจานวน

สขภาพจะ

รกาเหนอ

งอายนอย

สงอายใน

ยถง 31%

17  

 

อายเกษยณของผสงอาย (Statutory Retirement Age) คออายขนตาทสามารถรบสทธ

ประโยชนจากการเกษยณเชน เงนบานาญ ซงในประเทศทพฒนาแลว อายเกษยณจะอยท 65 ปขนไป

และในประเทศทกาลงพฒนาจะอยท 60 ปขนไป

ทอยอาศยของผสงอาย (Retirement Housing) คออสงหารมทรพยรปแบบหนงท

ออกแบบสาหรบผอยอาศยทอยในวยชราโดยเฉพาะ โดยผอยอาศยสามารถใชชวตไดตามปกต โดย

บานผสงอายนนมหลากหลายประเภทแตกตางกนไปขนอยกบความตองการการดแลรกษาของผอย

อาศย (Residential Research, 2014)

- บานพกคนชรา (Residential Home) บานเดยวชนเดยว อาจมผดแล (Warden)

อยในบรเวณใกลเคยงเพอสามารถอานวยความสะดวกไดทนทวงท สามารถอย

รวมกนเปนชมชนผสงอาย (Retirement Community) หรอหมบานผอยในวย

เกษยณ (Retirement Village) โดยทมบานแยกกนอยรวมๆกนเปนชมชน และมสง

อานวยความสะดวกขนพนฐานเชน รานอาหาร หรอสถานทสาหรบเขาสงคมเชน

สปา สระวายนา และสวนสาธารณะ

- สถานทใหการชวยเหลอในการดารงชวต (Assisted Living) เปนสถานทพก

อาศยของคนชราทมบรการดแลผสงอายทตองการการดแลกจกรรมประจาวน

(Activities of Day Living) เชน เคลอนท อาบนา แตงตว บรการอาหาร ดแล

สาธารณสขตางๆ ซงเหมาะสาหรบผทไมสะดวกในการดแลตนเอง หรอผพการ โดย

Assisted Living ยงคงเปาหมายใหผใชบรการยงมความอสระ (Independence) ศกดศร และคณภาพชวตทด จงใชบคคลากรภายนอกเขามาทางานเปนประจาทก

วน

- สถานดแลระยะยาวในโรงพยาบาล (Long-stay Hospital) สถานทใหการ

รกษาพยาบาลทวไป ทใหบรการดแลผปวยระยะยาวตงแต 3 เดอนขนไป เปนทง

โรงพยาบาลรฐและเอกชน

- สถานบรบาล (Nursing Home) เปนสถานทสาหรบผสงอายทตองการการดแล

อยางใกลชดและตอเนอง เนองจากไมสามารถจดการกบกจกรรมชวตประจาวนได

ดวยตนเอง โดยสวนใหญจะมผเชยวชาญดแลอยางใกลชด 24 ชวโมง สาหรบ

ผสงอายทปวยเปนโรคเรอรง ปวยทางจตร หรอความจาเสอม

- สถานดแลผปวยระยะสดทาย (Hospice Care) สถานทสาหรบผสงอายทปวย

อาการหนกทรกษาไมได หรอกอนเสยชวต เพอใหบรการดแลทางรางกายและจตใจ

เปดโอกาสใหญาต และเพอนไดอยดแลใชเวลาสดทายกอนทจะเสยชวต

18  

 

วซาเกษยณอาย คอวซาสาหรบชาวตางดาวทมอายตงแต 50 ปขนไป และตองการอาศยอย

ใน ประเทศไทย ตองแสดงหลกฐานทางการเงน คอเงนฝากในบญชออมทรพย หรอบญชเงนฝาก

ประจาไมนอย กวา 800,000 บาท หรอมเงนไมนอยกวา 65,000 บาท ตอเดอน โดยเงนได 12 เดอน

รวมกนไมนอยกวา 800,000 บาท เพอเปนหลกฐานประกอบการพจารณา ซงระยะเวลาการอนญาต

จะเปนแบบ 1 ป

กฎหมายอนๆ ทเกยวของ

กฎหมายทเกยวของกบการออกแบบ และกอสรางอาคาร

1. พระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522

2. พระราชบญญตควบคมอาคาร ฉบบท 2 พ.ศ. 2522

3. พระราชบญญตควบคมอาคาร (ฉบบท 2) พ.ศ. 2535

4. พระราชบญญตควบคมอาคาร (ฉบบท 3) พ.ศ. 2543

5. พระราชบญญตสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต พ.ศ. 2535

6. พระราชบญญตสงเสรมและอนรกษพลงงาน พ.ศ. 2535 7. พระราชบญญตสถานพยาบาล พ.ศ. 2541

8. กฎกระทรวง วาดวยวชาชพและจานวนผประกอบวชาชพในสถานพยาบาล พ.ศ. 2545

หมวดท 2

9. กฎกระทรวง ฉบบท 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร

พ.ศ. 2522

ขอ 48 การกอสรางอาคารในทดนเจาของเดยวกน ใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) ผนงของอาคารดานทมหนาตาง ประตชองระบายอากาศหรอชองแสง หรอระเบยงของ

อาคารตองม ระยะหางจากผนงของอาคารอนดานทมหนาตาง ประตชองระบายอากาศหรอชองแสง

หรอระเบยงของอาคาร ดงตอไปน

(ค) อาคารทมความสงเกน 9 เมตร แตไมถง 23 เมตร ผนงหรอระเบยงของอาคารตองอยหาง

จากผนงหรอระเบยงของอาคารอนทมความสงเกน 9 เมตร แตไมถง 23 เมตร ไมนอยกวา 6 เมตร

ขอ 50 ผนงของอาคารทมหนาตาง ประต ชองระบายอากาศหรอชองแสง หรอระเบยงของ

อาคารตองมระยะหาง จากแนวเขตทดน ดงน

(2) อาคารทมความสงเกน 9 เมตร แตไมถง 23 เมตร ผนงหรอระเบยงตองอยหางเขตทดนไมนอยกวา 3 เมตร

19  

 

บทท 3

การวเคราะหดานการตลาด

โครงการ Retirement Resort นน เปนโครงการทสามารถเปนทพกอาศยของผสงอายวยเกษยณและยงสามารถเปนทพกอาศยเพอนกทองเทยวเชงสขภาพมาพกอาศย เปนครงคราวได

เนองจากจงหวดเชยงรายนนเปนสถานททองเทยวทไดความนยมในประเทศไทย จงมการวเคราะห

ตลาดสาหรบกลมลกคาหลกคอผสงอายชาวตางชาตทตองการใชชวตเกษยณอายในตางประเทศ ซง

รวมถงชาวตางชาตททางานในประเทศไทย (Expat) ทเขาใกลวยเกษยณอาย ซงอาศยแบบระยะยาว

และกลมลกคารองคอ นกทองเทยวเชงสขภาพสงอายทเขามารบบรการทางสขภาพในประเทศไทย

และหาทพกอาศยเพอทองเทยวไปพรอมกน

3.1 ภาพรวมตลาด Retirement Housing

3.1.1 ผสงอายชาวตางชาตวยเกษยณ

ประเทศไทยถอเปนประเทศทเปนแหลงศนยรวมธรกจ การบรการ และอตสาหกรรมอนดบตนๆ

ของเอเชยตะวนออกเฉยงใต จงทาใหเปนประเทศมความหลากหลายของเชอชาตของกลมคนวย

ทางานตามการเตบโตของบรษทขามชาต (Multinational Corporations) โดยบรษทขามชาตเหลาน

มกจะมพนกงานระดบกลางถงสงทมสญชาตตามประเทศตนกาเนดของแตละบรษท ซงกลมคนวย

ทางานเหลานนนจะมอายอยในชวงวยกลางคนจนถงวยใกลเกษยณอายมากขนเรอยๆ การ

เจรญเตบโตของเศรษฐกจโลก และการเขาสประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC) นนจงเปนปจจยทสาคญทผลกดนใหกลมคนใกลวยเกษยณในประเทศไทยเพมมากขนอยางหลกเลยงไมได จงเปนโอกาส

ทธรกจอสงหาฯจะจบกลมผบรโภคทมศกยภาพเหลานทมกาลงซอสงและกาลงวางแผนหาทอยอาศย

เพอพกผอนในปนปลายชวตและเกษยณอายอยางมความสข

ไ

ใ

 

 

ตวเล

ไมสามารถระ

ทางาน 2-3 เ

มถง 3.25 ลา

ททางานในปในประเทศไท

ชาวตางชาตอ

ในป

เปนแรงงานฝ

1,082,892 ค

ตารางท

ทมา (Hu

ลขผอยอาศยช

ะบชดเจนได

เทาแตไมมกา

านคน และชา

ระเทศไทยทงทยนน มชาว

อยอาศยเพอเก

2556 มชา

ฝมอ (Skilled

คน ตามตาราง

3.1 ประมาณ

uguet, 2014

ชาวตางชาตใน

(Huguet, 2

รทาสารวจ ต

วตางชาตทไม

งหมดอยในชวตางชาตทอย

กษยณอาย 34

าวตางชาตทมใ

workers) 9

ง 3.2

ณการณจานวน

)

นประเทศไทย

2014) มควา

ตาราง 3.1 แส

มไดทางาน 4

วง 3.5-4.0 ลยกบชาวไทย

4,536 คน แล

ใบอนญาตทา

92,008 คน แ

นชาวตางชาต

ยนนยงไมมระบ

มเปนไปไดวา

สดงถงจานวนช

แสนคน โดย

ลานคน และใคสมรส และ

ละตอวซาอนๆ

างานในประเท

ละแรงงานฝม

ทอาศยในประ

บบการประม

าอาจมชาวตา

ชาวตางชาตท

การประมาณ

ในสวนของชาะ ครอบครวอ

ๆ อก 91,128

ทศ 1,174,90

มอตา (Low-s

ะเทศไทยป 2

าณการณทแน

างชาตทไมมใบ

ททางานในปร

ณการณจงมชา

าวตางชาตทไมอย 27,060

8 คน

00 คนในปร

skilled occu

20

2556

นนอน จง

บอนญาต

ะเทศไทย

วตางชาต

มททางานคน ม

ะเทศไทย

upations)

ใ

 

 

ทมา

จากลาง กรงเท

ระดบปานกล

ชาวตางชาตท

ตา

ใน

ในประเทศไท

ตารางท

า (Huguet, 2

นวนชาวตางชพฯและปรมณ

ลางและภาค

ททางานในปร

รางท 3.3 จา

ทมา (Hu

ป 2556 มชา

ทย ซงแสดงถง

3.2 จานวนช

014)

ชาตกระจายไณฑล มสดสว

ตะวนออกเฉ

ะเทศคดเปน

นวนชาวตางช

uguet, 2014

าวตางชาตทม

งการเปดกวาง

ชาวตางชาตทม

ภ

ไปทางานตามวนเยอะทสด

ฉยงเหนอมนอ

2.8% ของแร

ชาตทมใบอนญ

)

มใบอนญาตฯ

งของเศรษฐก

มใบอนญาตท

ภมภาค

ภมภาคตางๆตามลาดบ ภ

อยทสด โดย

รงงานทงหมด

ญาต ตามประ

และจดอยใน

กจและการยอ

างาน ในประ

ของไทยไมเทาคเหนอมชา

40% เป

ด 38 ลานคนใ

ะเภทและตาแ

ประเภทแรงง

มรบผเชยวชา

เทศไทย ตาม

ทากน โดยภาวตางชาตทาง

ปนประชากร

ในประเทศ

แหนงงาน และ

งานมฝมอ 92

าญชาวตางชา

21

เพศ และ

าคใต ภาคงานอยใน

รเพศหญง

ะสญชาต

2,008 คน

าตมากขน

โ

ใ

ใ

 

 

โดย 86% ห

ตางๆ โดยเจ

จากฟลปปนส

ทมา

หนง

จานวนประช

ทางานชวงอา

ในภาพรวมตง

โดยส

มากกวา 1

(Retirement

3.1.2 การ

จานวนผสงอเจบปวยจากโ

ใหวถชวตขอ

หลากหลายข

เพอใชบรการ

ตวแทนบรษท

และ รสอรท

หรอมากกวา 8

จาหนาทอาวโ

ส และสหรฐอ

ตารางท

า (Huguet, 2

งในปจจยสาค

ชากรไทยในชว

าย 15-24 ป แ

งแต 15-64 ป

สรปการประม

ป และ

t Visas) ในป

ภาพรวมตลา

เจรญเตบโตข

ายทเพมขน เโรคประจาตวม

องประชากร

ขนเพอรองรบ

รโดยเฉพาะ ย

ททองเทยวทจ

หรอโรงแรมเ

80,000 คนน

ส ผจดการ ม

เมรกาเปนหล

ท 3.4 กลมอา

014)

คญทชาวตาง

วงวยทางานชว

และ 15-39 ป

ป มการเพมขน

มาณการณมช

มการเพมขน

ระเทศไทยตง

าดทองเทยวเ

ของธรกจและ

เนองจากจานมากขน รายไ

หนมาดแลใส

บความตองกา

ยกตวอยางเชน

จดโปรแกรมก

พอการพกผอ

นนเปนเจาหน

มาจากประเทศ

ลก

ายประชากรว

งชาตเขามาท

วงตน จากตา

ปลดลง 1.2%

น 0.2%

ชาวตางชาต 1

นของจานวน

งแตป 2546

เชงสขภาพ

ะตลาดดานก

วนผสงอายทดทสงขนพรอ

สใจสขภาพม

รของทงผสงอ

น โรงพยาบาล

การทองเทยว

อนชวคราว ตา

นาทอาวโส ผจ

ศญปน และ อ

ยทางานโดยร

ทางานในประ

าราง 3.4 ในช

หรอ เกอบ 4

53,000 คน ม

อยางตอเนอ

ารบรการเชง

เพมขนและออมกบคณภาพ

มากขน ทาให

อายในประเท

ลทเจาะกลมล

เชงสขภาพ บ

างๆ เปนโอกา

จดการ และผ

อนเดยเปนสว

รวมในประเทศ

ะเทศไทยมาก

ชวงป 2553-2

400,000 คน

มวซาสามารถ

งจากการอน

งสขภาพมแน

ายยนมากขนพชวตทพฒนา

หการบรการ

ทศและชาวตา

ลกคาชาวตาง

บานพกผสงอา

าสใหมทางธรก

ผเชยวชาญใน

วนใหญ ผเชย

ศไทย (พนคน

กขนคอการล

2563 จะมปร

แตประชากร

ถอยอาศยในป

นญาตวซาเกษ

นวโนมทจะเต

นทาใหผสงอามากขนกวาอ

รเชงสขภาพเ

างชาตทเขาป

งชาตระดบบน

าย (Nursing

กจทเกดขนมา

22

สาขางาน

ยวชาญมา

น)

ลดลงของ

ะชากรวย

วยทางาน

ประเทศได

ษยณอาย

บโต ตาม

ยมโอกาสดต สงผล

เกดความ

ระเทศมา

นเปนหลก

Home)

ากมาย

โ

โ

 

 

ภาพ

ทมา

ประ

มากขน ทาให

โดยเฉพาะแพ

จานวนแพทย

จนถงป ค.ศ. ประชากร

การ

โดยรวมเชนก

สหราชอาณ

แอฟรกาใตมง

มาเปนเวลาห

การแพทย โด

มนอยทสด โ

การแพทยทป

จานวนถง 1.5

การ

ภมลาเนาขอ

การแพทยทไ

พท 3.1 กราฟแ

: (Deloitte,

ชากรโลกเพม

หหลายๆ ประ

พทยผเชยวช

ยตอประชากร

2015

กระจายตวท

กน ในสหรฐฯ

าจกร แตกน

งบประมาณท

หลายป เชนเด

ดยเฉลยมจาน

โดยมอตรา 0

ประเทศเพอน

5 ลานคน รวม

เขาถงการบร

องผปวยทเขา

มทวถง และค

แสดงจานวนแ

2015)

มขนอยางตอเน

ะเทศทพฒนา

าญ และ พยา

ร 1,000 คน อ

และมแนวโน

ทไมเทากนขอ

ฯ มจานวนแพ

นอยกวาประ

ทนอยของภาค

ดยวกบประเท

นวนแพทย 2.1

.4 คน เนอ

นบานเชน สง

มเปนเมดเงน

รการทางการแ

าถงสถานพย

ความลาสมยข

แพทยตอผปว

นองและรวดเ

และกาลงพฒ

าบาล เพอมา

อยท 1.7 คนต

นมจะเพมขนอ

องบคลากรท

พทย 3.3 คน

เทศในทวปย

ครฐ ทาใหมจา

ศในแถบเอเช

1 คนตอประช

องจากชาวอน

งคโปร และ

1.4 พนลานเ

แพทยทไมทว

ยาบาลยาก ร

ของเทคโนโลย

วย 1000 รายใ

เรว และบรกา

ฒนาตองหาบค

ารองรบความ

ตงแตป ค.ศ. 2

อยางชะลอตว

ทางการแพทย

น ตอประชาก

ยโรป เชน ฝ

านวนแพทยเพ

ชยตะวนออกฉ

ชากร 1,000

นโดนเชยเลอ

มาเลเซย มน

เหรยญสหรฐ

วถงมสาเหตม

ระบบสาธารณ

ยทางการแพท

ในโลก

ารทางการแพท

คคลากรมออา

มตองการเหล

2013 และมก

วในอนาคตซง

ยในแตละภม

กร 1,000 คน

รงเศส หรอ

พยง 0.6 คนต

ฉยงใตกมควา

คน ในประเท

กทจะเดนทา

นกทองเทยวเ

ตอป (Deloit

มาจากความข

ณปการและโ

ทยในบางประเ

ทยทเปนความ

าชพทางดานก

ลาน โดยรวมใ

ารคาดการณ

งไมเพยงพอต

มภาคทาใหเก

น มากกวา ญ

เยอรมนน ใ

ตอประชากร 1

มขาดแคลนใ

ทศอนโดนเชย

างไปรบการบ

เชงสขภาพชา

tte, 2015)

ขาดแคลนเรอ

โครงสรางพน

เทศ

23

มตองการ

การแพทย

ในโลกนน

วาจะคงท

ตอจานวน

กดปญหา

ญปน และ

ในขณะท

1,000 คน

นแรงงาน

นน ถอวา

รการทาง

าวอนโดฯ

องแรงงาน

นฐานทาง

 

 

ภาพ

ทมา

จาน

ของประชาก

อตราการเขา

1,000 คน ห

อนเดยมอตร

เตยง 100,00

2015) เพอสการแพทยนน

นวตกรรมในก

การแพทยเปน

สถา

(World Hea

ประชากร 10

จานวนแพทย

6.1 สงคโปร

ราบละเอยดด

พท 3.2 การเข

: (Deloitte,

วนเตยงในแต

รทมอตรามา

าถงการบรการ

หรอประมาณ

าอยท 1 เต

00 เตยงภายใน

สามารถเทยบนจงเปนมาตรก

การพฒนากา

นบรการเสรม

นการณการบ

alth Organiz

0,000 คน อย

ยทใหบรการน

ร 19.2) แตมจ

ดงน

าถงการบรกา

2015)

ตละประเทศม

กกวาการเจร

รทางการแพท

350 คนตอ 1

ยงตอประชาก

น 10 ป หรอเ

บเทาประเทศการทใชการล

รเขาถงการบร

มทภาคเอกชน

บรการทางการ

zation, 201

ยท 3.9 และจ

นอยหากเปรย

จานวนเตยงท

าร : จานวนเต

มแนวโนมคงท

รญเตบโตของ

ทยโดยรวมขอ

1 เตยง ประเท

กร 1,050 ค

เปนงบประมา

ศทพฒนาแลวลงทนสง และแ

รการทางการ

นสามารถพฒน

รแพทยในปร

4) พบวา ในช

จานวนเตยงอย

ยบเทยบกบปร

ถอวาอยในระ

ตยงตอประชา

ตงแตป ค.ศ.

งจานวนอปทา

องโลกได สหร

ทศญปนม 85

คน หมายควา

าณประมาณ 5

วได การลดคแนวทางทสาม

แพทยจงเปน

นาได

ระเทศไทย จา

ชวงป ค.ศ. 2

ยท 21 เตยงต

ระเทศในกลม

ะดบสง โดยส

กร 1,000 คน

2010-2013

านของโรงพย

รฐฯ มอตรา 2

5 คน ตอ 1 เต

มวาประเทศอ

5 หมนลานเห

ความเหลอมลมารถหลกเลย

ธรกจอสงหาฯ

ากการสารวจข

006-2013 พ

ตอประชากร

อาเซยนดวยก

ภาพโดยรวมข

น

3 เนองจากก

ยาบาล ซงบงบ

2.9 เตยงตอป

ตยง ในขณะท

อนเดยตองเพ

หรยญสหรฐ (D

ลาทางการบรยงการลงทนส

ฯ ทเนนการบ

ขององคกรอน

พบวา จานวน

10,000 คน ซ

กน (มาเลเซย

ของสาธารณะ

24

ารเพมขน

บอกไดถง

ประชากร

ทประเทศ

พมจานวน

Deloitte,

รการทางงและเปน

บรการทาง

นามยโลก

นแพทยตอ

ซงถอวาม

ย 12 พมา

ะสขไทยม

 

 

สาน

สถานพยาบาสถานพยาบา

51-100 เตยง

หรอประมาณ

เตยง มจานว

ภาพท 3.4 แ

ทมา : (สานก

ภาพ

ทมา

นกงานสถตแ

าลเอกชนในรลเอกชนทวไป

ง จานวน 108

ณ 32.4% นอย

น 50 เตยง ห

ผนภมรอยละ

กงานสถตแหง

พท 3.3 แสดง

า : (กระทรวง

แหงชาตไดจด

ระยะเวลาทกปทงสน 321

8 แหง หรอป

ยกวา 31 เตย

หรอประมาณ

ะของโรงพยาบ

ชาต, 2013)

งสภาพโดยรวม

งสาธารณะสข

ดทาการสาร

5 ป ซงจแหง โดยเปน

ระมาณ 33.6

ยง มจานวน 5

15.6% ของจ

บาลและสถาน

มของสาธารณ

ข, 2014)

รวจการประ

จากการสารวนโรงพยาบาล

6% ขนาดมาก

59 แหง หรอป

จานวนโรงพยา

นพยาบาลเอก

ณะสขไทย ป 2

กอบการกจก

จในป 2554 และสถานพย

กกวา 100 เต

ประมาณ 18.4

าบาลทงหมดท

ชน จาแนกตา

2557

การโรงพยา

มโรงพยายาบาลเอกชน

ยง มจานวน

4% และขนา

ทสารวจ

ามขนาด

25

บาลและ

าบาลและนทมขนาด

104 แหง

าด 31-50

 

 

จาก

สถานพยาบา

หรอ 95.3%

ตอกจการเอก

ภาพ

ทมา

ในสว

จานวนทงสน

ตางประเทศเ

ผปวยนอกแล

ลานคน หรอ

การสารวจพ

าลเอกชน ทวป

และเปนผรบ

กชน เปนผปว

พท 3.5 จานว

: (สานกงาน

วนของผปวยช

น 3 ลานราย

ขารบการรกษ

ละผปวยใน มจ

95.4% และ

บวา ในปพ.ศ

ประเทศมทงส

บบรการผปวย

ยนอก 137,5

วนผปวยนอก

สถตแหงชาต,

ชาวตางชาตท

เปนผปวยนอ

ษาในโรงพยาบ

จานวนผปวยม

เปนผปวยใน

ศ. 2555

สน 46.3 ลา

ยใน 2.2 ลานค

565 ตอกจการ

ผปวยในและ

, 2013)

ทเขามารบการ

อก 95.2%

บาลฯ ทมขนา

มากถง 2.6 ล

117,106 คน

มผปวยเขา

านคน เปนผร

คน หรอประม

รและผปวยใน

ะผปวยเฉลยต

รบรการในโรง

และเปนผป

าดใหญ คอ ท

ลานคน โดยเป

น หรอประมาณ

มารบการรกษ

รบบรการผปว

มาณ 4.7% ซ

น 6,781 คนต

อกจการจาแน

งพยาบาลและ

วยนอก 4.8%

มขนาดมากก

ปนผมารบบรก

ณ 4.6%

ษาในโรงพยา

วยนอก 44.2

ซงคดเปน 144

ตอกจการ

นกตามประเภ

ะสถานพยาบ

% โดยสวน

กวา 100 เตยง

การเปนผปวย

26

าบาลและ

ลานคน

4,346 คน

ภทผปวย

าลเอกชน

นใหญชาว

งทเปนทง

ยนอก 2.4

 

 

บคล

บรการทางกา

บรการโรงพย

คน หรอประม

ตาร

กา

ประเทศไทยกระจายไปจง

0.17 ลานคน

ชาวตางชาตอ

ตารางท

ทมา

ลากรททางานใ

ารแพทย สวน

ยาบาล 33,71

มาณ 12.8%

รางท 3.6 จาน

ทมา : (

รกระจายตวข

โดยจงหวดกงหวดอนๆในภ

น หรอ 5.8%

อยท 0.2 ลาน

ท 3.5 จานวน

า : (สานกงาน

ในโรงพยาบา

นใหญเปนเจาห

2 คน หรอปร

เปนเจาหนาท

นวนและรอยล

(สานกงานสถ

ของชาวตางชา

กรงเทพฯมผปภาคกลาง 0.6

ภาคตะวนออ

นคน หรอ 7%

นและรอยละข

นสถตแหงชาต

ลฯรวมทงสน

หนาทรกษาพ

ระมาณ 24.5%

ทบรหาร 8,88

ละของผปวยช

ถตแหงชาต, 2

าตประมาณ 3

ปวยทเปนชา6 ลานคน ห

อกเฉยงเหนออ

%

ของผปวยชาวต

ต, 2013)

137,598 คน

ยาบาล 77,3

% เปนเจาหน

87 คน หรอป

ชาวตางประเท

013)

3 ลานคนนน

วตางชาตปรรอ 21.2%

อยท 0.09 ลา

ตางชาตจาแน

น เปนเจาหนา

97 คน หรอ 5

นาทบรการทา

ระมาณ 6.5%

ทศ จาแนกตา

จะกระจายไป

ะมาณ 1.8 ผปวยชาวตาง

านคน หรอ 3%

นกตามขนาด

าททเกยวของ

56.2% เปนเจ

งการแพทย 1

%

ามผปวย เปน

ปในพนทสวนต

ลานคน หงชาตในภาคเ

% และ ภาคใ

27

งกบการ

จาหนาท

17,604

รายภาค

ตางๆตาม

หรอ 63% หนออยท

ใตมผปวย

โ

 

 

ภาพ

บคล

ทมา

ผลก

มลคาทางเศร

119,447.5

โรงพยาบาล

มลคาเพมสงสขนาดตากวา

751.9 และ 6

พท 3.6 จานวน

ลากร

: (สานกงาน

การดาเนนกจก

รษฐกจของปร

ลานบาท หก

พบวาโรงพย

สด คอ 93,9731 เตยง ม

641 ลานบาท

ภาพท 3.

ทมา : (สาน

นบคลากรในโ

สถตแหงชาต,

การในป 255

ระเทศประมา

กดวยคาใชจาย

ยาบาลขนาดม

71.9 56,957.มลคารายรบ

ทตามลาดบ

7 มลคารายร

นกงานสถตแห

โรงพยาบาลแ

, 2013)

54 นนพบวา

าณ 47,566.5

ยในการดาเน

มากกวา 100

.8 และ 37,01 คาใชจายขน

รบ คาใชจายข

หงชาต, 2013

ละสถานพยา

า ในภาพรวม

5 ลานบาท ซ

นนการ 71,88

เตยง มม

13.9 ลานบานกลางและมล

ขนกลาง และม

3)

บาลเอกชน จ

ทวประเทศ ก

ซงเปนรายรบ

1 ลานบาท

ลคารายรบ ค

าท ตามลาดบลคาเพมตาสด

มลคาเพม จาแ

จาแนกตามปร

การดาเนนกจ

บจากการดาเน

ถาพจารณาต

คาใชจายขนก

บ ในขณะทโรงด คอประมาณ

แนกตามขนา

28

ระเภท

จการสราง

นนกจการ

ตามขนาด

กลางและ

งพยาบาลณ 1,392.9

ด

ใ

 

 

จาน

นโยบายสนบ

ในการสงเสรม

ตารางท 3.7

3.2 การ

3.2.

3.2.

ผเกษ

ดานกายภาพ

HSBC ไดมกา

วนผปวยชาว

บสนนใหประเท

มใหชาวตางช

ขอมลทสาคญ

วเคราะหอปส

1 ดานอปส

1.1 วเคราะห

ษยณอายเปน

พและจตใจ กา

ารทาสารวจค

ตางชาตทสาร

ทศไทยเปนศน

ชาตเลอกเขาม

ญในการประก

ทมา : (สาน

สงคและอปท

สงคของกลมล

หกลมลกคาส

นกลมเปาหมา

ารสรางทพกอ

วามตองการแ

รวจในป พ.ศ.

นยกลางการแ

มาใชบรการรบ

กอบการโรงพย

นกงานสถตแห

ทาน

ลกคา

งอายชาวตาง

ายทมความต

อาศยสาหรบผ

และความกลว

. 2555 มจา

แพทย (Medi

บการรกษาในป

ยาบาลและสถ

หงชาต, 2013)

งชาต

ตองการทางด

ผสงอายจงตอ

วเรองเกษยณอ

านวน 3 ลาน

cal Hub) ขอ

ประเทศไทย

ถานพยาบาลเ

)

านตางๆ ตาง

งคานงปจจยห

อายกบผสงอา

นราย ซงการท

องเอเชยนาจะ

เอกชน ป พ.ศ

งจากผบรโภค

หลายๆดาน

ายซงมผลสาร

29

ทภาครฐม

ะสวนของ

ศ. 2554

คทวไปทง

ศนยวจย

รวจดงน

 

 

จาก

ขน 63% เป

พฒนาตวเอง

เลนกฬา และพฒนาทอยอ

อนดบแรกคอ

อนดบตอไปค

ภาพท 3

ทมา (HS

ผลสารวจพบ

ปนความตอง

งของผสงอาย

ะงานอาสาสมอาศยเพอตอบ

อสขภาพทเสอ

คอเรองความล

.8 ผลสารวจค

SBC, 2012)

วา ผสงอายม

การในระดบต

เชน ไดทางา

มคร รวมถงกบสนองลกคา

อมถอยของผส

ลาบากทางกา

ความตองการ

มความตองกา

ตนๆ อนดบร

านในสายงาน

การทองเทยวกลมน สวนค

สงอาย ซงเปน

รเงน

รและความหว

รใชชวตกบคร

รองลงมาท 30

นของตวเองตอ

เชงลกดวย ซความกลวในเ

นเรองทหลกเ

าดกลวของกา

รอบครว 71%

0%-50% ค

อไปในระดบห

ซงปจจยเหลาเรองการเกษย

เลยงไมไดแตป

ารเกษยณอาย

% ไดไปทองเ

คอความตองก

หนง การหาง

านมความสาคยณนนจากก

ปองกนบรรเท

30

ย

เทยวบอย

การในการ

านอดเรก

คญในการารสารวจ

ทาได และ

 

 

ภาพ

ทมา

สถา

บานพก Reti

ถง 79% อนด

ภาพ

ทมา

พท 1.9 เปรยบ

(Residentia

บนวจย Knig

irement Ho

ดบรองลงมาค

พท 3.9 แสดงส

(Residentia

บเทยบประเภ

al Research,

ght Frank

me พบวากา

คอความงายตอ

สงอานวยควา

al Research,

ทของบานผส

, 2014)

ไดทาความส

ารเขาถงสวนแ

อการดแลรกษ

ามสะดวกท R

, 2014)

สงอายกบความ

ารวจความตอ

และพนทเปดภ

ษาและการเข

etirement H

มตองการในก

องการของผส

ภายนอกมควา

าถงสงอานวย

Home ควรม

การรบการดแล

สงอายหากตอ

ามสาคญเปน

ยความสะดวก

31

ล

งไปอยใน

อนดบตน

ก

ใ

 

 

บาน

และพนทจอด

ภาพ

ทมา

จากบงกะโลในตว

ใหเหนวาผสง

มากกวา

3.2.

นกท

(ททท.) พบว

สขภาพหรอเข

ดวยวตถประ

ผใชบรการทา

ซงเปนมลคาต

ผใชบรการชา

สหรฐอาหรบ

นพกผสงอายจ

ดรถเพยงพอ

พท 3.10 แสดง

(Residentia

การสารวจพบวเมอง 32%

งอายมความต

1.2 ดานอป

ทองเทยวเชงส

า ประมาณ 4

ขามารบการร

สงคอนแตไดใ

างสขภาพชาว

ตลาดรวมประ

าวตางชาตสญ

เอมเรตส 6.7

จงควรทพนท

งประเภททอย

al Research,

บวาประเภทขและในชนบท

ตองการความ

ปสงคของนกท

สขภาพโดยสว

40% ของชา

รกษาเปนวตถ

ใชบรการทาง

วตางประเทศ

ะมาณ 46 พ

ญชาตหลกไดแ

70% และประ

ทของสวนสาธ

ยอาศยทเปนท

, 2014)

ของบานทผสงท 32% มากก

มเปนสวนตวแ

ทองเทยวเชง

วนใหญนน จ

าวตางชาตทเด

ประสงคหลก

งการแพทย จ

ศในโรงพยาบา

พนลานบาท โ

แก ญปน 16.9

ะเทศอนดงน

ธารณะ บานท

ทตองการ

งอายนยมอยจกวาทอยอาศย

และตองการอ

งสขภาพ

ากการสารวจ

ดนทางเขามาใ

สวน 60% จ

ากขอมลกรม

าลเอกชนโดย

โดยมอตราเพ

99% สหรฐอ

ทมสงอานวย

จะเปนลกษณะยลกษณะอาค

อยในเชงการ

จโดยการทอง

ในประเทศไท

จะเปนกลมนก

การสงออกป

รวมทกกลมท

มสงขนจากป

เมรกา 9.93%

ความสะดวก

ะของบานชนคารสงหรอคอน

พกผอนและท

เทยวแหงปร

ทยเพอมาใชบ

กทองเทยวทเด

2550 พบวา

ทงสน 1,373,

ป 2549 3.14

% องกฤษ 8.0

32

กครบครน

เดยวหรอนโดแสดง

ทองเทยว

ะเทศไทย

รการทาง

ดนทางมา

ามจานวน

807 คน

4% โดย

04% และ

 

 

ตาราางท 3.8 จานนวนผใชบรการรทางสขภาพช

ตาม

ชาวตางประเท

มสญชาต

ทศในโรงพยาบบาลเอกชนไท

33

ทยจาแนก

 

 

ทมา

และ

เพอจ

นาใน

นกท

า : (Marketw

จากจาน

23.7% เปนน

จาแนกประเภ

นประเทศไท

ทองเทยวเชงส

• ชาวตางช

• ชาวตาง

(Tourist

wise Market R

วนนกทองเท

นกทองเทยวช

ภทของนกทอ

ยทเนนกลมต

ขภาพแบงเปน

ชาตทพานกอย

ชาตทมาใชบ

t)

Research Co

ยวเชงสขภาพ

ชาวตางชาต ซ

องเทยวเชงสข

ตลากนกทอง

น 3 ประเภท

ยในประเทศไ

บรการทโรงพ

onsultants,

พทงหมด 76.

ซงการทองเท

ขภาพ โดยกา

งเทยวเชงสข

คอ

ทย (Expat)

พยาบาลขณะ

2008)

3% เปนนก

ยวแหงประเท

รสมภาษณผบ

ภาพโดยตรง

ะเดนทางทอง

กทองเทยวสญ

ทศไทยไดทาก

บรหารโรงพย

ง 20 แห

งเทยวในประ

34

ญชาตไทย

การสารวจ

ยาบาลชน

หง พบวา

ะเทศไทย

 

 

•

ภาพท 3.11

ทมา : (Mark

• ชาวตางช

เชงสขภ

สวสดกาคาใชจา

ประเทศ

และการ

และใหก

จงเรมใช

โรคมะเร

• ชาวตาง

(Tourist

กลมประ

นจะเดนท

สขภาพก

กาเรบ น

ซบซอน

ชาวตางชาต

(Direct Fly-i

1 ประเภทผใช

ketwise Mar

ชาตทพานกอ

าพชาวตางช

าร/ประกนสขยในการรกษ

ไทย ผใชบรก

รกษาโรคทวไ

ารยอมรบในค

บรการดแลรก

ง

ชาตทมาใชบ

t) เปนสดสว

ะเทศตะวนออ

ทางพรอมกบ

กระทนหน เช

นอกจากนนน

เชน ศลยกรร

ทเดนทางมา

in) โดยแตละ

ชบรการทางส

rket Researc

ยในประเทศไ

าต และถอเป

ขภาพจากบรษาพยาบาลผ

การกลมนสว

ไปหรอโรคปร

คณภาพมาตร

กษาโรคทซบซ

บรการทโรงพ

วน 22.2% ซ

ก เชน ญปน

ประกนอบตเ

ชนบาดเจบจ

นกทองเทยวก

รมเสรมความ

าประเทศไทย

ประเภทมราย

ขภาพในโรงพ

ch Consulta

ไทย (Expat)

ปนกลมทใหญ

รษทตนสงกดานบรษทปร

วนใหญใชบรก

ระจาตว โดยผ

รฐานการแพท

ซอนขนเชนโร

พยาบาลขณะ

ซงนกทองเทย

จน เกาหล ใต

หตและประก

ากอบตเหต เ

กลมนยงมโอ

งาม ทนตกรร

ยเพอใชบรกา

ยละเอยดดงน

พยาบาลเอกชน

ants, 2008)

เปนสกสวน 5

ญทสด โดยผใ

ดททางานอย ะกนตางประ

การประเภทต

ผใชบรการกล

ทยในโรงพยาบ

รคหวใจ โรคท

ะเดนทางทอง

ยวเชงสขภาพ

ตหวน เปนตน

นสขภาพรอง

เปนไข ทองเส

กาสเขาใชบร

รม ได หากนก

ารทางสขภาพ

น

นในประเทศไ

50.2% ของผ

ใชบรการเหล

โดยบรษทเปะเทศทมตวแ

ตรวจสขภาพ

ลมนเรมใหควา

บาลเอกชนไท

ทางระบบประ

งเทยวในประ

กลมนสวนให

น โดยนกทอง

งรบหากเกดป

สย และโรคป

รการทางการ

กทองเทยวกล

35

พโดยตรง

ไทย

ใชบรการ

ลานไดรบ

ปนผออกทนอยใน

พประจาป

ามเชอมน

ทยมากขน

สาท หรอ

ะเทศไทย

หญมาจาก

เทยวกลม

ปญหาดาน

ประจาตว

รแพทยท

ลมนไดรบ

36  

 

คาแนะนาจากเพอนหรอญาตทเคยมาใชบรการทางสขภาพ หรอไดรบคาแนะนาจาก

ผใหบรการทางการทองเทยวอนๆ เชน โรงแรม สนามบน บรษทนาเทยว เปนตน

• ชาวตางชาตทเดนทางมาประเทศไทยเพอใชบรการทางสขภาพโดยตรง (Direct Fly-

in) เปนกลมนกทองเทยวเชงสขภาพทมวตถประสงคเดนทางเขามาใชบรการทาง

สขภาพในโรงพยาบาลเอกชนโดยเฉพาะ มจานวน 27.6% ซงถอวานอยเมอ

เปรยบเทยบกบสองกลมแรก ซงชาวตางชาตทนยมเดนทางมาประเทศไทยเพอใช

บรการโดยตรง มาจากกลมประเทศยโรปไดแก นอรเวย สวเดน องกฤษ ฟนแลนด

และเยอรมน รองลงมาคอนกทองเทยวจากประเทศในแถบเอเชยตะวนออกเฉยงใต เชน พมา กมพชา ลาว เวยดนาม และฟลปปนส กลมตอมาคอนกทองเทยวในแถบ

ประเทศเอเชยตะวนออก ไดแก ญปน เกาหล และจน ตามลาดบ โดยบรการทาง

สขภาพทไดความนยม และการยอมรบจากผใชบรการ ไดแก การผาตดเปลยนขอ

เขา การผาตดเปลยนสะโพก ผาตดหวใจ ศลยกรรมความงาม การผาตดแปลงเพศ

ทนตกรรม และโรคทางเดนอาหาร เปนตน และการบรการทางการแพทยทไดรบ

ความนยมขนเรอยๆ เชน บรการแพทยทางเลอก (Alternative Medicine) เชน

การฝงเขม การรกษาดวยยาแผนโบราณ ซงไดรบความนยมมากกบกลมประเทศจน

ไตหวน ญปน เกาหล และยโรป เปนตน ผใชบรการกลมนมกาลงซอสง และไมให

ความสาคญเรองคาใชจายในการรกษาพยาบาล แตเนนใหความสาคญกบคณภาพ

และการบรการทนาประทบใจ ซงถอเปนจดเดนทางการตลาดของการใหบรการใน

ประเทศไทย

นกทองเทยวทมาใชบรการทางสขภาพในประเทศไทยในภาพรวมมความโนมเอยงไป

ทางกลมชาวตางชาตทมลกษณะดงน

• เพศชาย (64%)

• อายระหวาง 30-49 ป (51%) และอาย 50 ปขนไป (29%)

• สถานภาพแตงงาน/หยา/หมาย (63%)

• รายไดครอบครวตอเดอนนอยวา USD 10,000 (55%) โดยมการกระจายไปยงกลม

ทมรายไดตางๆไดแก รายไดนอยกวา USD 3,000 (15%) รายไดตงแต USD 3,000-

4,900 (22%) และ รายไดตงแต USD 5,000-9,999 (18%)

อาชพพนกงานบรษทเอกชน (30%) เจาของกจการ (26%) ขาราชการ/รฐสสาหกจ

(11%) และ เกษยณ (10%)

 

 

บรก

ตรวจเชคสขภรรมไดรบควา

และ กายภาพ

ทมา : (M

การทางสขภา

ภาพประจาปเามนยมเปนอน

พบาบด

ภาพท 3

ทมา : (M

ตารางท 3.9

Marketwise M

าพทชาวตางช

เปนอนดบ 1 นดบ 3 ท 18

.12 ชองทางต

Marketwise M

9 พฤตกรรมก

Market Rese

ชาตใหความน

53% อนดบ8% บรการทไ

ตดตอเพอขอใ

Market Rese

การใชบรการท

earch Consu

นยมเมอมาใช

2 ไดแกผาตไดรบความนย

ใชบรการและว

earch Consu

ทางสขภาพใน

ultants, 200

ชบรการในป

ด/รกษาโรคทยมทเหลอคอศ

วธชาระคาใชจ

ultants, 200

นประเทศไทย

8)

ประเทศไทยน

ทวไป 36% แศลยกรรม รก

จาย

8)

37

นนคอการ

และทนตกษาโรคตา

ใ

 

 

นกท

การบรการท

นกทองเทยวใ

(14%) การต

คาใชจายของ

79%

โดยน

การแพทยซง

ในการพานกใ

ทองเทยวเชงส

ทางสขภาพ โ

ใชมากทสด (

ตดตอผานตว

งนกทองเทยว

ภาพท 3

ทมา (Ma

นกทองเทยวโ

เปนโอกาสทา

ในประเทศโด

สขภาพมชอง

โดยนกทองเท

45%) รวมถง

แทนยงถอวา

วพบวา นกทอ

.13 แผนการเ

arketwise M

โยรวม 70%

างธรกจเพมเต

ยรวมถอวานา

งทางหลากหล

ทยวสามารถ

งตดตอโรงพย

าไมไดความนย

องเทยวเลอก

เดนทางทองเท

Market Resea

มแผนทจ

ตมได โดยท 2

าน โดยสวนให

ลายในการตด

ตดตอโรงพย

าบาลผานทา

ยมเทาทควร

ทจะชาระคาใ

ทยวในประเท

arch Consul

จะทองเทยวก

23% ไมมแผน

หญพานกอยใ

ดตอขอใชหรอ

ยาบาลโดยตร

งเวปไซต (20

(6%) หากพ

ใชจายดวยตน

ทศไทยและรย

tants, 2008)

กอนและหลง

นในการทองเท

นประเทศมาก

อรบขาวสารข

รงดวยตนเอง

0%) และทาง

พจารณาถงวธ

นเองเปนอนด

ะเวลาการพา

)

จากการใชบ

ทยวตอ และร

กกวา 10 วน

38

ขอมลของ

งเปนวธท

งโทรศพท

ทางชาระ

ดบ 1 ท

นก

รการทาง

ระยะเวลา

38%

โ

ใ

โ

 

 

ทมา

ปจจ

โรงพยาบาลเ

ศนยกลางกา

กบการเขารอในกลมเพอน

นกทองเทยวเ

3.2.2 พนท

เชยงรายซงเป

ทองเทยวทมค

ตลอดทงป ร

หลากหลายป

จงมโรงแรม

มหาวทยาลย

โรงพยาบาลท

แตปจจบนสถ

ตารางท

: (Marketw

จยสาคญทเปน

อกชนในประ

รใหบรการทา

อรบการใหบร/ญาตของผท

เชงสขภาพได

ดานอป

ทเปาหมายขอ

ปนทดนของผ

ความเจรญ แ

รวมถงจงหวด

ประเภท ทงปร

หลากหลายร

ย ศนยการคา

ททนสมย แล

ถานทรองรบน

ท 3.10 ปจจยจ

ise Market R

นตวดงดดใหน

เทศไทยนน ค

างสขภาพทม

การ ซงใชเวลทเคยมาใชบรก

ปละหลายลา

ทาน

องโครงการ R

ผวจยเอง โดย

และตดกบชาย

ดมนโยบายสง

ระเภทกาลงซ

รปแบบ และ

แหลงทองเท

ะมมาตรฐาน

นกทองเทยวเ

จงใจทนกทอง

Research Co

นกทองเทยวช

คอการใหบรก

คณภาพระดบ

ลาไมนาน มคการ จงเปนเป

นคน และสาม

etirement

สถานการณภ

ยแดน พมา ลา

งเสรมการทอ

ซอสง จนถง B

ะสามารถเขา

ทยวเชงธรรมช

คณภาพตามส

เชงสขภาพ เช

งเทยวเดนทาง

ไทย

onsultants,

ชาวตางชาตเด

การทเปนเลศ

บสากล นอกจ

าใชจายทเหมปนปจจยสาคญ

มารถสรางมล

Resort จะต

ภาพรวมในจง

าว และจน จง

องเทยวทชดเจ

Backpacker

าถงสงอานวย

ชาต โรงพยาบ

สากล สามาร

ชนทพกอาศย

งมาใชบรการ

2008)

ดนทางเขามาใ

และความมช

จากนนกทอง

มาะสม ตลอดญททาใหประ

ลคากบเศรษฐก

ตงอยทอาเภอ

หวดเชยงราย

งทาใหมนกทอ

จน สามารถร

ทมกาลงซอต

ยความสะดว

บาลกเชนเดยว

รถรองรบนกท

ยสาหรบผสงอ

เชงสขภาพใน

ใชบรการเชงส

ชอเสยงทดดาน

เทยวยงใหคว

ดจนการแนะนะเทศไทยสามา

กจโดยรวมอย

อเมองเชยงรา

ย ณ ปจจบน

องเทยวหลงไ

รองรบนกทอ

ตา จงหวดเชย

วกไดหลากห

วกน จงหวดเ

ทองเทยวเชงส

อายหรอผปวย

39

นประเทศ

สขภาพใน

นการเปน

วามสาคญ

นาบอกตอารถดงดด

ยางมงคง

ย จงหวด

เปนเมอง

ไหลเขามา

องเทยวได

ยงรายเอง

ลาย เชน

ชยงรายม

สขภาพได

ยเรอรงยง

40  

 

ขาดแคลน ทาใหนกทองเทยวตองเดนทางไปจงหวดใกลเคยงเชน เชยงใหม หรอเขากรงเทพฯ เลย จง

ทาใหจงหวดเชยงรายเสยโอกาสทางธรกจในจดนไป

3.2.2.1 วเคราะหคแขงหลก

ปจจบนในจงหวดเชยงราย การบรการทพกอาศยสาหรบผสงอายในเชงโรงแรมหรอรสอรท

เพอการทองเทยวแบบเตมรปแบบ ยงไมมการเปดใหบรการ แตบานพกอาศยลกษณะ Retirement

Resort หรอหมบานสาหรบผสงอายนนเรมมกระแสเขามาในประเทศไทยมากขน ผพฒนา

อสงหารมทรพยเรมสรางผลตภณฑทคานงถงผบรโภคในวยสงวยมากขน ซงเปนคแขงหลกของ

โครงการ ตารางท 3.11 รายชอ Retirement Home ในประเทศไทย

อนดบ ชอ ทตง ราคา การบรการ Facility

1 สวางคนเวศ สมทธปรา

การ

850,000

บาท

ดแลผปวย

ตลอด 24

ชวโมง ฟนฟ

จตใจ รางกาย

เครองปรบอากาศ ทว ตเยน

การทาความสะอาด

2 บานดอกแกว เชยงใหม 32,000/

เดอน

เครองปรบอากาศ ทว ตเยน

การทาความสะอาด

3 Wellness

Home

เชยงใหม 2-3 ลาน

บาท

เครองปรบอากาศ เครองทา

นาอน การทาความสะอาด

หอง ซกผารดผา บรการรถ

4 ณศา ชวาณ พทยา

พทยา 8 ลานบาท

- เจาหนาทดแลผสงอาย

ดวยทมแพทย

ผเชยวชาญ

– หนวย

แพทยฉกเฉน

24 ชม.

– คลบเฮาส – รานอาหารเพอสขภาพ

– หองกจกรรมสนทนาการ

– สวนนา

– ศนยสขภาพ วลลา เมดกา

– ชอปปงพลาซา

– ระบบรกษาความปลอดภย

24 ชม

41  

 

อนดบ ชอ ทตง ราคา การบรการ Facility

5 แครรสอรท

เชยงใหม

เชยงใหม 50,000/

เดอน

พยาบาล

วชาชพ และ

ทมงานผดแล

ของ ตลอด

24 ชวโมง

เครองปรบอากาศ ทว ตเยน

การทาความสะอาด ฟเตนส

สวนสาธารณะ

6 จรง เรสซเดนซ

เชยงใหม 6 ลาน

บาท

กจกรรมเพอ

สขภาพ โยคะ

เดน จกรยาน

บรการนวด

อาหาร ฟต

เนส

เครองปรบอากาศ ทว ตเยน

การทาความสะอาด ฟเตนส

สวนสาธารณะ

7 บานมสข เนอร

สซงโฮม

เชยงใหม 25,000/

เดอน

ดแลผปวย

สงอาย อลไซ

เมอร และผ

บกพรองใน

การดแล

ตวเองตลอด

24 ชวโมง มร

บรการอาหาร

ดแลพยาบาลพนฐาน

เครองปรบอากาศ ทว ตเยน

การทาความสะอาด ซกรด

เสอผาทาความสะอาด

หองพกของใชสวนตว ฟ

เตนส สวนสาธารณะ

จากการวเคราะหคแขงหลกพบวา บานพกผสงอายในประเทศไทยนน มงเนนชาวไทย หรอ

ชาวตางชาตทมคสมรสในเมองไทยเนองจากมการขายบานพรอมแตดน โดยสวนใหญเปนบานเดยวใน

ราคาสง สวนในกรณ บานใหเชามราคาตงแต 25,000 – 50,000 บาทตอเดอน ซงรบบรการทงแบบรายเดอน และรายวน มสงอานวยความสะดวกทเพรยบพรอมและมการจดกจกรรมสนทนาการอยาง

ตอเนอง

42  

 

3.2.2.2 วเคราะหอปทานกลมลกคารอง

เนองจากโครงการสามารถรองรบนกทองเทยวเชงสขภาพทตองการมาพกผอนในจงหวด

เชยงราย จงมการวเคราะหคแขงซงเปนโรงแรมในจงหวดเชยงรายดงน

ตารางท 3.12 แสดงรายละเอยดโรงแรมในอาเภอเมองเชยงราย

ชอ ทตง ราคา

1 The Villa Chiangrai

333/3 Moo 21 Kohloy , Amphur Muang,

Chiangrai 57000

900

2 Little Duck Hotel

199 Phaholyothin Road, Sansai, Muang,

Chiang Rai 57000

756

3

The Golden

Triangle Inn

590 Phaholyothin Road , T.Wiang,

A.Muangchiangrai , Chiangrai 57000

1,125

4

The Mantrini

Boutique Resort

292/13 Moo 13, Tambol Robwiang, Muang

District, Chiang Rai 57000

1,848

5 Wiang Inn Hotel

893 Paholyothin Road, Muang, Chiangrai

57000

1,928

6 Wangcome Hotel

869/90 Pemawibhata Road, Chiang Rai

57000

1,701

7 Inn Come Hotel

176/2 Rajbamrung Rd, Amphur Muang

,Chiang Rai 57000

473

8

M Residence &

Hotel

181/18 Moo 13, T.Robwiang, A.Muang,

Chiang Rai 57000

715

9

Laluna Hotel &

Resort

160 Sanambin Road, Muang, Chiang Rai

57000

1,163

10

 Diamond Park Inn

Chiang Rai Resort &

Hotel

74/6 Moo 18 T.Robwiang, A.Muangchiangrai Chiangrai 57000

851

11 S.B. Hotel

225 Moo 4, Maekok-Si Yak Banmai Road, Rimkok, Muang, Chiang Rai 57100

567

43  

 

ชอ ทตง ราคา

12

Rimkok Resort

Hotel

6 Moo 4 Chiangrai - Thaton Road, Rimkok

District, Chiang Rai 57100

1,276

13

The Imperial River

House Resort

482 Moo 4, Tambol Rimkok, Muang, Chiang

Rai 57100

2,268

14

The Legend

Boutique Resort &

Spa

124/15 Kohloy Road, Amphur Muang,

Chiang Rai 57000 2,651

15

Dusit Island Resort

Chiang Rai

1129 Kraisorasit Road, Viang, Muang, Chiang

Rai 57000

2,742

16

Luck Swan Resort &

Spa

499 Moo 4, T. Rimkok, A. Muang, Chiang Rai

57100

904

17

Phowadol Resort &

Spa

183 Moo 3 Tambon Rimkok, Muang, Chiang

Rai 57100

1,687

18

At Chiang Rai

Resort

138/11 Moo1 Robvieang, Muang Chiangrai

57000

562

19 Isabel Boutique

75 Moo 3 T.Rimkok A.Phan, Chiang Rai

57100

562

20 MANA Hotel

53/35 Moo.22, T.Robwiang, Muang,

Chiangrai 57000

482

21

Golden Triangle

Paradise Resort

235 Moo 1, Chiang Saen-Maesai Rd., Golden

Triangle, Chiang Saen, Chiang Rai 57150

1,607

22

Imperial Golden

Triangle Resort

222 Golden Triangle, Chiang Saen, Chiang

Rai 57150

1,905

23

Anantara Golden

Triangle 229 Moo 1, Chiang Saen, Chiang Rai 57150

34,299

24

Phufa Waree

Chiangrai Residence

888 Moo1, Phaholyothin Rd., Tumbon Ta-

Sud, Muang, Chang Rai 57100

1,134

25 Teak Garden Spa 155 Moo 19, International Airport Road,

 

 

Reso

26

Gold

& Sp

27

A-Sta

Valle

โรงแ

ฤดการเปนอ

season จะท

ภาพท 3-14

ทมา : http:/

ยกโค

ผสงอาย ในล

Living) โดยม

ชอ

ort

en Pine Res

a

ar Phulare

ey

แรมในจงหวด

ยางมาก โดยช

ทาใหอตราเขา

แสดงลกษณะ

//www.abso

ครงการตวอย

ลกษณะทดแล

มคาบรการอย

Band

sort 291 M

5710

60/14

5710

ดเชยงรายมหล

ชวงเทศกาลส

พกลดลงอยา

ะ Retiremen

olutelivingth

ยาง Mabprac

ตวเองไมได (A

ท 50,000 ตอ

du District, C

Moo 4, T. N

00

4 Moo 2, Th

00

ลายระดบและ

สาคญ เชน ปใ

างรวดเรว อตร

nt Resort ทจ

hailand.com

chan Garden

Assisted Liv

อเดอน รปแบ

ทตง

Chiang Rai 5

anglae, A. M

hasud, Muan

ะราคา อตรา

ใหมจะมอตรา

ราเฉลยอยท 5

จงหวดพทยา

m

n Resort จงห

ving) และแบบ

บบการใหบรก

7100

Muang, Chia

ng, Chiang R

การเขาพกขอ

าเขาพกเตม 1

50-60%

หวดพทยา ทใ

บทดแลตวเอง

ารดงน

ang Rai

Rai

องจงหวดขนอ

100% แตช

ใหบรการทพก

งได (Indepen

44

ราคา

1,446

1,804

2,108

อยกบชวง

วง Low

กสาหรบ

ndent

45  

 

ตารางท 3.13 รปแบบการใหบรการของ Mabprachan Garden Resort

รปแบบการพกอาศย การใหบรการ

Assisted Living - บรการดแลกจวตรประจาวน อาบนา แตงตว อาหาร

- มเจาหนาทดแลตลอด 24 ชวโมง

- บรการรบสงเมอนดพบแพทย

- มแผนการดแลสขภาพใหผพก

- บรการทาความสะอาดและซกผา

- มกจกรรมสนทนาการและกายภาพบาบด

After- Hospital Stay - บรการอาหารและของวางตลอดวน

- บรการเรองการรบยา

- บรการดแลโดยเจาหนาททมใบอนญาต

- บรการทาความสะอาดและซกผา

Independent Living - มบรการขนพนฐานสาหรบผสงอายทดแลตวเองได มกจกรรมสนทนาการ และออกกาลงกาย เพอเปดโอกาสใหผพกสามารถ

รจกกนได

Additional Services - บรการรถรบสงสนามบนสวรรณภม

- บรการรถรบสงเขาเมองพทยา

- บรการทาความสะอาดและซกผา

- บรการเรอง VISA และคนเขาเมอง

3.3 ความสามารถในการแขงขน

ความสามารถในการแขงขนของโครงการถอวาอยในตลาดทกาลงเตบโต จงมโอกาสในธรกจ

สง เนองจากธรกจทพกอาศยของผสงอายในจงหวดเชยงรายนนยงไมเตบโต จงทาใหผใชบรการม

ตวเลอกนอย ธรกจเพอนกทองเทยวเชงสขภาพในจงหวดเชยงรายในรบแบบการบรการเชน

โรงพยาบาล สปา นวดแผนไทย ตางๆ มมากมายสามารถรองรบนกทองเทยวได แตในรปแบบของท

พกอาศยยงมนอย โดยจะเปนบานพกผสงอายทดแลตวเองไมไดเปนสวนใหญ และเปนโรงแรมแบบ

ธรรมดา (Conventional) ซงมคาใชจายสงและไมมบรการการดแลเทยบเทาบานพกผสงอาย จงไมเหมาะกบการพกอาศยระยะยาว

46  

 

ประเทศไทยเปนประเทศทไดรบความนยมในเรองการทองเทยวจากหลากหลายประเทศ จง

ทาใหเปนธรกจหลกทสรางรายไดใหกบประเทศอยางมหาศาล เนองจากประเทศไทยมแหลงทองเทยว

มากมายและหลากหลาย มภมอากาศทด มอาหารทชาวตางชาตนยม ชาวตางชาตจงเลอกทจะมาใช

ชวตเกษยณอายในประเทศไทยมากขน

ตารางท 3.14 แสดงความนยมของประเทศไทยในการเกษยณอายจากเวปไซตตางๆ

Forbes The Telegraph BBC Yahoo

1 Ecuador Malta Panama Ecuador

2 Panama Portugal Ecuador Panama

3 Mexico Spain Malaysia Mexico

4 Malaysia Barbados Spain Malaysia

5 Costa Rica USA Malta Costa Rica

6 Spain Australia Portugal Malta

7 Malta Thailand Thailand Spain

8 Colombia Jamaica Colombia

9 Portugal Morocco Portugal

10 Thailand Greece Thailand

http://www.forbe

s.com/pictures/fjl

e45kgkl/the-top-

25-countries-to-

retire-to-in-2015/

http://www.telegra

ph.co.uk/finance/p

ersonalfinance/pen

sions/9677415/The

-10-best-places-to-

retire-

abroad.html?frame

=2398325

http://www.bbc.com/capital/story/20

151230-the-top-

seven-places-to-

retire

http://finance.ya

hoo.com/news/t

he-best-

countries-to-

retire-in-2015-

170424541.html

ทมา ผศกษา

จากตารางเบองตน จะพบวาเวปไซตขาวสารและแหลงทองเทยวตางๆ ไดจดอนดบประเทศ

ไทยอยใน 1 ใน 10 ประเทศทนาใชชวตเกษยณอายในโลก ซงแสดงถงประเทศไทยเปนทยอมรบใน

47  

 

สายตาชาวตางชาตวาเปนสถานททเหมาะแกการพกผอนเพอเกษยณ โดยเหตผลหลกคอคาครองชพท

ถกและเปนประเทศทมความหลากหลายของสถานททองเทยวและวฒนธรรมทอดมสมบรณ

จงหวดเชยงรายมขอไดเปรยบในการเปนเมองทองเทยวเนองจากมคาครองชพทตา ทาให

คาใชจายในการทองเทยว เชน โรงแรมตาไปดวย จงหวดเชยงรายมสถานททองเทยวทางธรรมชาต

มากมาย เชน ภเขา แมนา นาตกทสวยงามตางๆ และอยหางจากจงหวดเชยงใหม ประมาณ 150

กโลเมตร ในขณะทจงหวดเชยงใหมพฒนาอยางรวดเรวทาใหคาครองชพสงขนเรอยๆ ชาวตางชาตท

ตองการการพกผอนเชงธรรมชาตกบใชชวตชนบทจงเลอกจงหวดเชยงรายมากขน และจงหวด

เชยงรายมสงอานวยความสะดวกพนฐานทครบครน เชน รานอาหาร โรงแรม โรงพยาบาล ศนยการคา ฯลฯ

48  

 

บทท 4

ศกษาความเปนไปไดทางดานกายภาพ การเลอกทาเลทตงโครงการ

4.1 การเลอกทาเลทตงโครงการ

ในการเลอกทาเลทตงเพอพฒนาโครงการ Retirement Resort เพอนกทองเทยวเชง

สขภาพหรอผสงอายนน ตองคานงถงหลายๆปจจยอยางรอบคอบ เนองจากผใชบรการเปาหมายไมใช

นกทองเทยวธรรมดา ทมศกยภาพในการเดนทางดวยตวเอง หรอรศนยมในการเลอกสถานทพก

แตกตางจากนกทองเทยวเชงสขภาพ และผสงอาย นกทองเทยวเชงสขภาพไมมความจาเปนตองพก

อาศยซงอยในตวเมองหรอแหลงทองเทยวทเปนทนยมในจงหวด แตตองการสถานทพกผอน เพอพกฟนรางกายและจตใจ โดยจะเลอกทพกทสงบและใกลชดธรรมชาต ไมมสงรบกวนจากภายนอกเชน

มลพษทางอากาศ หรอเสยง แตกไมหางจากสงอานวยความสะดวกมากนก เชน ศนยการคา หรอ

ซปเปอรมารเกต สามารถเดนทางไป-กลบ ไดสะดวก เชน ไมหางจากโรงพยาบาลเมอมเหตฉกเฉน

โครงการจงตองมความจาเปนทตองจดสรร รถโดยสารเพอผใชบรการ โดยผศกษาไดตงสมมตฐาน

ความตองการของโครงการดงน

• ลกษณะโครงการเปนทพกอาศยประเภท รสอรท ทไมซบซอนเรองการกอสราง

เนองจากจะเนนเปนบานพกอาศยทออกแบบเพอผสงอายโดยจะเปนลกษณะ

บานชนเดยวซงมสงอานวยความสะดวกทออกแบบสาหรบผสงอายโดยเฉพาะ ม

อาคารรวมเพอจดกจกรรมสาหรบหมคณะซงเปนลกษณะอาคารเอกประสงค

และมพนทสวนกลางเชนสวนสาธารณะหรอสระวายนาและฟตเนส

• ลกษณะหองพกเปนบานเดยวและหองพกรวม โดยโครงการควรมพนทประมาณ

2 ไรขนไปเพอใหโครงการดกวางขวาง สงบ และใกลชดธรรมชาต มพนทสเขยว

เหมาะสมสาหรบการพกผอน

โดยการศกษาจะนาทดนทงหมด 3 ทในจงหวดเชยงรายมาศกษาปจจยสาคญตางๆเพอ

เปรยบเทยบ ดานกฎหมาย ลกษณะทางกายภาพ สภาพแวดลอม สาธารณปโภค การเดนทาง สภาพ

การตลาด และราคาทดนเพอเลอกพนททเหมาะสมทสดทสามารถพฒนาโครงการได

 

 

4.2 4.2.

กฎห

เชยงราย ประ

นโยบายและ

สาธารณะให

สงเสรมและพ

ซง

รอบเมองของ

ขอจากดดงน

ขอ

สถาบนการศ

สาห

(๑) ใ

ปจจยใน

1 ดานกฎห

หมายผงเมอง

ะกาศใชวนท

ะมาตรการเพ

มประสทธภา

พฒนาเศรษฐก

ภาพท 4

ทมา : สา

ททาเลทดนท

งจงหวดเชยงร

๘ ทดน

กษา สถาบนศ

รบการใชประ

ใหดาเนนการ

นการพจารณา

หมาย (Legal

ง (Zoning)

28 มถนายน

อจดระบบกา

าพ สามาร

กจ รวมทงอน

.1 แสดงผงเม

านกงานโยธาธ

ทไดเลอกไวเพอ

ราย ซงเปนพน

นประเภทชมช

ศาสนา สถาบ

ะโยชนทดนเพ

หรอประกอบ

าเลอกทตงโค

l)

ผศกษาไดอา

น 2556 มผล

ารใชประโยช

รถรองรบและ

นรกษทรพยาก

มองรวมจงหวด

ธการและผงเม

อพจารณาปจ

นทสเขยวประ

ชน ใหใชป

บนราชการ กา

พอกจการอนให

บกจการไดในอ

ครงการ

างองจากกฎก

ลบงคบใช 5 ป

ชนทดน โ

ะสอดคลองก

กรธรรมชาตแล

ดเชยงราย พ.

มอง

จจยและการเป

ะเภทชนบทแล

ระโยชนทดน

ารสาธารณปโ

หเปนไปตามท

อาคารทไมใชอ

กระทรวงใหบ

ป ผงเมองรวม

ครงขายคมน

บการขยายต

ละสงแวดลอม

ศ. 2550

ปรยบเทยบนน

ละเกษตรกรร

นเพอการอยอ

ภคและสาธาร

ทกาหนด ดงต

อาคารสงหรอ

บงคบใชผงเมอ

มตามกฎกระท

นาคมขนสงแล

ตวของชมชนใ

ม

น สวนใหญอย

รม ซงมรายละ

อาศย พาณ

รณปการ

ตอไปน

ออาคารขนาดใ

49

องรวมเอง

ทรวงน ม

ละบรการ

ในอนาคต

ยในพนท

ะเอยและ

ณชยกรรม

ใหญ

50  

 

(๒) ใหมทวางไมนอยกวารอยละสามสบของแปลงทดนทยนขออนญาตทดนประเภทน หามใช

ประโยชนทดนเพอกจการตามทกาหนด ดงตอไปน

(๑) โรงงานทกจาพวกตามกฎหมายวาดวยโรงงาน เวนแตโรงงานตามประเภท ชนด และ

จาพวกทกาหนดใหดาเนนการไดตามบญชทายกฎกระทรวงน และโรงงานบาบดนาเสยรวมของชมชน

(๒) คลงนามนเชอเพลงและสถานททใชในการเกบรกษานามนเชอเพลง ทไมใชกาซ

ปโตรเลยมเหลว และกาซธรรมชาต เพอจาหนายทตองขออนญาตตามกฎหมายวาดวยการควบคม

นามนเชอเพลง เวนแตเปนสถานบรการนามนเชอเพลง

(๓) สถานทบรรจกาซ สถานทเกบกาซ และหองบรรจกาซ สาหรบกาซปโตรเลยมเหลวตามกฎหมายวาดวยการควบคมนามนเชอเพลง แตไมหมายความรวมถงสถานบรการ รานจาหนายกาซ

สถานทใชกาซ และสถานทจาหนายอาหารทใชกาซ

(๔) เลยงมา โค กระบอ สกร แพะ แกะ หาน เปด ไก ง จระเข หรอสตวปาตามกฎหมายวา

ดวยการสงวนและคมครองสตวปา เพอการคา

(๕) จดสรรทดนเพอประกอบอตสาหกรรม

(๖) การอยอาศยหรอประกอบพาณชยกรรมประเภทอาคารสงหรออาคารขนาดใหญ

(๗) ไซโลเกบผลตผลทางการเกษตร

(๘) กาจดมลฝอยการใชประโยชนทดนรมฝงแมนา ลาคลอง หรอแหลงนาสาธารณะ ใหม

ทวางตามแนวขนานรมฝงตามสภาพธรรมชาตของแมนา ลาคลอง หรอแหลงนาสาธารณะไมนอยกวา

๖ เมตร เวนแตเปนการกอสรางเพอการคมนาคมและขนสงทางนาหรอการสาธารณปโภค

4.2.2 ดานลกษณะทางกายภาพ (Physical Feature)

ขนาดทดน (Land Size) มผลตอการพฒนาโครงการโดยรวมเปนอยางยง เนองจากเปน

ปจจยทกาหนด การออกแบบของโครงการ และประสทธภาพในการกอสราง โดยเฉพาะโครงการรสอรทหรอทพกอาศยนนมความตองการใชพนทคอนขางมาก เพอมพนทสาธารณะในการพกผอน

รปรางของทดน (Land Shape) มผลตอการวางผงอาคารของโครงการ การออกแบบผงจง

ขนกบรปรางของทดน และรปรางของอาคาร รวมไปถงการกาหนดทางเขาออก และพนทขาย พนท

สวนกลาง และพนทจอดรถ

การเขาถง (Accessibility) เนองจากจงหวดเชยงรายยงมการพฒนาระบบขนสงมวลชนท

ยงไมพฒนาไดเตมทนก ทาใหการเดนทางเขาสพนทโครงการเปนไปไดลาบาก ผพฒนาโครงการจงตอง

วางแผน เตรยมบรการรถโดยสารของโครงการเพอเคลอนยายผใชบรการใหพอเพยง

หนากวางของทดน (Breadth of Land) หนากวางของทดนมความสาคญตอการรบรถง

โครงการตอผใชบรการ จงมความสาคญตอภาพรวมของทงโครงการ

51  

 

ระยะหางจากศนยกลางธรกจ (Distance to CBD) ในโครงการทพกอาศย หรอรสอรทท

ผใชบรการอาศยในระยะยาวนน การเขาถงศนยกลางธรกจ หรอตวเมองเปนสงสาคญ เนองจาก

ผใชบรการหรอ เพอนและญาตตองมความจาเปนเพอใชบรการ ธรกจตางๆในตวเมองเชน ศนยการคา

โรงพยาบาล ธนาคาร หรอแหลงทองเทยวตางๆ ทดนทอยใกลตวเองเทาไหร กจะยงเปนทตองการตอ

การลงทน

4.2.3 ดานสภาพแวดลอม (Environment)

สภาพทดนใกลเคยง (Neighborhood) สภาพทของทดนใกลเคยงเปนปจจยสาคญตอการเลอกพนททจะพฒนาโครงการ เพราะอาจสงผลตอภาพลกษณของโครงการได ยกตวอยางเชน

โครงการรสอรทเพอการทองเทยวควรมบรรยากาศรอบขางทเงยบสงบและเปนธรรมชาต ไมควรตงอย

ตดกบสถานทชมชนแออด หรอททงขยะ หรอพนทกอสราง ซงสงผลกระทบทางลบตอทศนะคตของ

ผใชบรการได

มลภาวะ (Pollution) เชนเดยวกบสภาพทดนใกลเคยง รสอรทเพอการทองเทยวไมควรอย

ใกลแหลงมลภาวะ ซงจะรบกวนการพกผอนของผใชบรการได เชน มลภสวะทางอากาศ หรอ เสยง

เปนตน

4.2.4 ดานสาธารณปโภค (Infrastructure)

สาธารณปโภค (Infrastructure) ทาเลทตงของโครงการควรมสาธารณปโภคขนพนฐานท

เพรยบพรอมเพอรองรบการดาเนนงานของโครงการ ยกตวอยางเชน นาประปา ไฟฟา ระบบระบาย

นา และสงอานวยความสะดวกเพมเตมเชน สญญาณโทรศพทมอถอ การเขาถงเครอขายอนเทอรเนต

ทาเลทตงควรมอยแลว เพอหลกเลยงการลงทนพฒนาเพมเตมเอง

4.2.5 การเดนทาง (Transportation)

ระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ (Mass Transit) ปจจยพนฐานทมความสาคญตอโครงการ

เนองจากกลมลกคาเปาหมายคอนดทองเทยวทไมมรถโดยสารสวนตวเปนหลก และไมคนชนกบการ

เดนทางในทางถน ทตงของโครงการจงตองสามารถเขาถงไดโดยการขนสงมวลชน เชน สนามบน

สถานรถต หรอ แทกซ และรถรบจางตางๆ

52  

 

ระบบขนสงมวลชนและการเดนทางภายในจงหวดเชยงรายในปจจบน ประกอบดวย

1) ทาอากาศยานนานาชาตแมฟาหลวงจงหวดเชยงราย มเทยวบนเสนทางกรงเทพฯ –

เชยงรายทกวน และมจานวนหลายรอบ และหลากหลายสายการบน

2) รถไฟ จากสถานหวลาโพง มรถไฟไปลงทจงหวดลาปางหรอเชยงใหม และสามารถใช

รถยนตเดนทางตอไปยงจงหวดเชยงรายได โดยใชระยะการเดนทางประมาณ 1.50-

2.00 ชวโมง

3) รถโดยสารประจาทาง มรถโดยสารธรรมดาและปรบอากาศ ออกจากสถานขนสงทกวน

4) รถโดยสารภายในจงหวด มรถสองแถวใหบรการตามถนนสายตางๆเรมตนท 10 บาท และคาบรการคดตามระยะทาง มรถจกรยาน 3 ลอ และบรการแทกซมเตอร รวมถงรถ

บรการใหเชา

4.2.5 สภาพการตลาด (Market Analysis)

การเลอกโครงการทจะพฒนา จะตองคานงถงปจจยทางการตลาดทสงผลตอธรกจรสอรทและ

การทองเทยว ยกตวอยางเชนการเจรญเตบโตของธรกจการทองเทยวเชงสขภาพในประเทศไทยวาได

ความนยมขนาดไหน และโอกาสในการเจรญเตบโตของธรกจทพกอาศยของนกทองเทยวเชงสขภาพ

วาไดรบความนยมจากนกพฒนาอสงหาเทาใด และตองคานงถงอตราวางของทพกในจงหวดเชยงราย

ดวย เพอดศกยภาพโดยรวมของโครงการ

4.2.6 ราคาทดน (Land Price)

ราคาของทดนมผลตอการตดสนในในการพฒนาโครงการสง ผพฒนาจงตองเลอกทดนทม

ราคาทเหมาะสมกบโครงการ ไมควรเกน 30 – 45% ของมลคาการลงทนทงหมด

4.3 ทดนทนามาพจารณา

ผศกษาไดนาทดนทจะนามาพจารณาโครงการ Retirement Resort โดยใชทดนสวนตว

จานวนทงหมด 3 ท ซงอยในรศม 10 กโลเมตรจากตวเมองเชยงราย สามารถเขาถงสงอานวยความ

สะดวกทสาคญและจาเปนตอผใชบรการ เชน โรงพยาบาล ทาอากาศยาน ศนยการคา สวนสาธารณะ

และ สถานทพกผอนหยอนใจตางๆ ไดสะดวก เลอกเฉพาะทดนทมขนาดเหมาะสมกบการพฒนา

โครงการรสอรท ประมาณ 2-10 ไร ตดถนนสาธารณะ และโครงการตองสามารถเคลอนยายผสงอาย

ทตองการรบการดแลจากแพทยไดทนทวงทจากโรงพยาบาลขนาดใหญทมอปกรณพรอม สามารถ

เดนทางไดภายในเวลาไมเกน 20 นาท

 

 

ประโยช

ราชการ

อาคารขวาหามโ

นาจะสา

การตดส

ภาพท 4

ทดนทเล

ชนทดนเพอก

ร การสาธาร

ขนาดใหญ แลโรงแรมตามว

ามารถนาไปพ

สนใจดงน

ภาพท

4.3 แสดงผงเม

ลอกมาทง 3

การอยอาศย

ณปโภคและส

ะตองมพนทวาดวยกฎหมา

พฒนาเปนโค

4.2 ตาแหนง

มองเชยงรายเป

แปลงนน

พาณชยกรร

สาธารณปกา

วางไมนอยกวาายโรงแรม จง

รงการได จงน

งทดนทนามาว

ปรยบเทยบก

นอยในสชมพ

รม สถาบนก

าร โดยมขอก

า 30% ของพงเหนสมควรว

นาทดนแตละ

วเคราะห

บทดนทเลอก

ซงเปนทดนป

ารศกษา สถ

กาหนดวาหาม

พนททขออนญวาทดนแปลง

ะแปลงมาวเค

ก

ประเภทชมช

าบนศาสนา

มสรางอาคาร

ญาต และไมมขทเลอกมาทง

คราะหปจจยส

53

ชน ใหใช

สถาบน

รสงหรอ

ขอจากดหมดนน

สาคญใน

54  

 

ตารางท 4.1 แสดงรายละเอยดแปลงทดน – ทดน 1

ทดน 1 รายละเอยด

Site Location ซอยเทดธรรม ถนนพหลโยธน อาเภอเมอง

เชยงราย จงหวดเชยงราย

Site Area 3,200 ตร.ม. (2-0-0 ไร)

ราคาทดน 1.6 ลานบาท

2,000 บาท/ตร.วา ราคาประเมน

Land Code สชมพ

Land Use ทดนประเภทชมชน

สามารถสรางอาคารทไมใชอาคารสงหรอาคาร

ขนาดใหญได

FAR ไมเกน 23 เมตร

OSR ตองทพนทวาง 30 %

ทดนหนากวาง 57 x 30 เมตร

ความกวางถนนหนาโครงการ 5.38 เมตร

ระยะหางจากทดนโครงการ

ไปยงถนนสาธารณะ

660 เมตร

สภาพทดนปจจบน ทดนเปลาไมมสงปลกสราง

สาธารณปโภค ร ะบบ น า ป ร ะป า ไ ฟ ฟ า โ ท ร ศ พท แ ล ะ

อนเตอรเนต

55  

 

ตารางท 4.2 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 1

ทดน 1

1. กฎหมาย (Legal)

ผงเมอง สชมพ ทดนประเภทชมชน

FAR ไมกาหนด แตหามสรางอาคารสงเกน 23 เมตร

2. ลกษณะทางกายภาพ (Physical Features)

ขนาดทดน (Land Size) 3,200 ตร.ม. (2-0-0 ไร)

รปรางทดน (Shape) สเหลยมผนผา

การเขาถง (Accessibility) ทดนอยซอยเทดธรรม ถนนพหลโยธนประมาน

660 เมตร

หางจากโรงพยาบาลเชยงรายประชานเคราะห

2.4 กโลเมตร

หางจากโรงพยาบาลโอเวอรบรค 3.6 กโลเมตร หางจากโรงพยาบาลเกษมราษฐร ศรบรนทร

2.25 กโลเมตร

หางจากทาอาศยานนานาชาตแมฟาหลวง 10

กโลเมตร

หนากวางของทดน (Breadth of Land)

57 x 30 เมตร

ระยะหางจากศนยกลางธรกจ

(Distance to CBD)

หางจากศนยการคาเซนทรลพลาซาเชยงราย

1.5 กโลเมตร

หางจาก Big C Super Center 1.5 กโลเมตร

หางจากใจกลางเมองเชยงราย (หอนาฬกา) 3.2

กโลเมตร

3. สภาพแวดลอม (Environment)

สภาพทดนขางเคยง พนทรอบขางเปนพนทเปลาไมมสงปลกสราง

56  

 

ทดน 1

(Neighborhood) แตบรเวณโดยรอบเปนพนทชมชน เปนหมบาน

และบานเดยว

มลภาวะ (Pollution) ไมมมลภาวะใด

4. สาธารณปโภค (Infrastructure)

สาธารณปโภค ร ะบบ น า ป ร ะป า ไ ฟ ฟ า โ ท ร ศ พท แ ล ะ

อนเตอรเนต

5. การเดนทาง (Transportation)

ระบบขนสงมวลชน (Mass

Transit)

อยตดกบชมชนทสดสามารถหารถโดยสาร เชน

แทกซ รถสองแถวไดงาย

6. สภาพการตลาด (Market Analysis)

Future Demand จานวนนกทองเทยวเชงสขภาพมแนวโนมสงขน

และจะมโรงพยาบาลสรางใหมอก 1 แหงในเชยงราย

Future Supply ธรกจ Retirement Resort ยงไมมในจงหวด

Current Occupancy ไมมคแขงพนทใกลเคยง

7. ราคาทดน (Land Price)

ราคาทดน 2,000 บาท/ตร.วา

 

 

ภาพท 4

ภาพท 4.5 แ

4.4 แสดงตาแ

แสดงทตงโครง

แหนงทดน 1

งการ – ทดน

1

57

 

 

Site Lo

Site Are

ราคาทด

Land C

Land U

FAR

OSR

ทดนหน

ความกว

ระยะห

ไปยงถน

ตาร

ทดน 2

ocation

ea

ดน

Code

Use

นากวาง

วางถนนหนาโ

างจากทดนโ

นนสาธารณะ

รางท 4.3 แสด

โครงการ

ครงการ

ดงรายละเอยด

ถนนแม

เมองจง

10,656

3,770,

1,250

สชมพ

ทดนปร

สามาร

ขนาดให

ไมเกน

ตองทพ

60 x 1

3 เมตร

138 เม

ดแปลงทดน –

ร

มฟาหลวง ซอ

งหวดเชยงราย

6 ตร.ม. (6-2-

000 บาท

บาท/ตร.วา ร

ระเภทชมชน

รถสรางอาคา

หญได

23 เมตร

พนทวาง 30 %

28 เมตร

ร

มตร

– ทดน 2

รายละเอยด

อย 1 ถนนก

ย

-64 ไร)

ราคาประเมน

ารทไมใชอาค

%

กลางเวยง อา

คารสงหรอา

58

าเภอ

คาร

59  

 

ทดน 2 รายละเอยด

สภาพทดนปจจบน ทดนเปลาไมมสงปลกสราง มสวนตนสกปลกเตม

พนท

สาธารณปโภค ระบบนาประปา ไฟฟา โทรศพทและอนเตอรเนต

ตารางท 4.4 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 2

ทดน 2

1. กฎหมาย (Legal)

ผงเมอง สชมพ ทดนประเภทชมชน

FAR ไมกาหนด แตหามสรางอาคารสงเกน 23 เมตร

2. ลกษณะทางกายภาพ (Physical Features)

ขนาดทดน (Land Size) 10,656 ตร.ม. (6-2-64 ไร)

รปรางทดน (Shape) สเหลยมคางหม กวางดานลก

การเขาถง (Accessibility) ทดนอยถนนแมฟาหลวงซอย 1 หางถนนกลาง

เวยง 1,500 เมตร

หางจากโรงพยาบาลเชยงรายประชานเคราะห

5.1กโลเมตร

หางจากโรงพยาบาลโอเวอรบรค 3.2 กโลเมตร หางจากโรงพยาบาลเกษมราษฐร ศรบรนทร 7.9

กโลเมตร

หางจากทาอาศยานนานาชาตแมฟาหลวง 8.3

กโลเมตร

หนากวางของทดน (Breadth

of Land)

65 x 121 x 104 x 133 เมตร

ระยะหางจากศนยกลางธรกจ หางจากศนยการคาเซนทรลพลาซาเชยงราย 1.5

60  

 

ทดน 2

(Distance to CBD) กโลเมตร

หางจาก Big C Super Center 6.8 กโลเมตร

หางจากใจกลางเมองเชยงราย (หอนาฬกา) 4.4

กโลเมตร

3. สภาพแวดลอม (Environment)

สภาพทดนขางเคยง

(Neighborhood)

พนทรอบขางเปนพนทเปลาไมมสงปลกสราง ตดกบคลอง

และใกลแมนากก มโรงแรมรมกก อยในระยะ 500 เมตร

มลภาวะ (Pollution) ไมมมลภาวะใด

4. สาธารณปโภค (Infrastructure)

สาธารณปโภค ระบบนาประปา ไฟฟา โทรศพทและอนเตอรเนต

5. การเดนทาง (Transportation)

ระบบขนสงมวลชน (Mass

Transit)

ไมอยในพนทชมชนทไดความนยม อาจตองใช

เวลาในการเรยกรถโดยสาร

6. สภาพการตลาด (Market Analysis)

Future Demand จานวนนกทองเทยวเชงสขภาพมแนวโนมสงขน

และจะมโรงพยาบาลสรางใหมอก 1 แหงใน

เชยงราย

Future Supply ธรกจ Retirement Resort ยงไมมในจงหวด

Current Occupancy ไมมคแขงพนทใกลเคยง

7. ราคาทดน (Land Price)

ราคาทดน 1,250 บาท/ตร.วา

 

 

ภาพท 44.6 แสดงตาแ

แหนงทดน 2

61

 

 

Site Lo

Site Are

ราคาทด

Land C

Land U

FAR

OSR

ทดนหน

ความกว

ระยะห

ตาร

ทดน 3

ocation

ea

ดน

Code

Use

นากวาง

วางถนนหนาโ

างจากทดนโ

ภาพท 4.7

รางท 4.5 แสด

โครงการ

ครงการ

แสดงทตงโคร

ดงรายละเอยด

ถนนศน

เชยงรา

15,876

11,113

2,800

สชมพ

ทดนปร

สามาร

ใหญได

ไมเกน

ตองทพ

101 x

7 เมตร

ตดธนน

รงการ – ทดน

ดแปลงทดน –

นยราชการ ท

าย

6 ตร.ม. (9-3-

3,200 บาท

บาท/ตร.วา ร

ระเภทชมชน

รถสรางอาคา

23 เมตร

พนทวาง 30 %

168 เมตร

ร

นสาธารณะ

น 2

– ทดน 3

รายละเอยด

างหลวงชนบท

-69 ไร)

ราคาประเมน

รทไมใชอาค

%

ด

ท อาเภอเมอ

คารสงหรอาค

62

อง จงหวด

คารขนาด

63  

 

ทดน 3 รายละเอยด

ไปยงถนนสาธารณะ

สภาพทดนปจจบน ทดนเปลาไมมสงปลกสราง เปนทปลกขาวทาการเกษตร

สาธารณปโภค ระบบนาประปา ไฟฟา โทรศพทและอนเตอรเนต

ตารางท 4.6 แสดงการวเคราะหปจจย – ทดน 3

ทดน 3

1. กฎหมาย (Legal)

ผงเมอง สชมพ ทดนประเภทชมชน

FAR ไมกาหนด แตหามสรางอาคารสงเกน 23 เมตร

2. ลกษณะทางกายภาพ (Physical Features)

ขนาดทดน (Land Size) 15,876 ตร.ม. (9-3-69 ไร)

รปรางทดน (Shape) พนท 5 เหลยม

การเขาถง (Accessibility) ทดนอยตดถนนศนยราชการ

หางจากโรงพยาบาลเชยงรายประชานเคราะห 9.2

กโลเมตร

หางจากโรงพยาบาลโอเวอรบรค 7.5 กโลเมตร

หางจากโรงพยาบาลเกษมราษฐร ศร บรนทร 9.9 กโลเมตร

หางจากทาอาศยานนานาชาตแมฟาหลวง 5.8 กโลเมตร

หนากวางของทดน (Breadth

of Land)

104x 165 x 52 x 95x 147 เมตร

ระยะหางจากศนยกลางธรกจ

(Distance to CBD)

หางจากศนยการคาเซนทรลพลาซาเชยงราย 10.3

กโลเมตร

หางจาก Big C Super Center 10.3 กโลเมตร

64  

 

ทดน 3

หางจากใจกลางเมองเชยงราย (หอนาฬกา) 7.9

กโลเมตร

3. สภาพแวดลอม (Environment)

สภาพทดนขางเคยง

(Neighborhood)

พนทรอบขางเปนพนทเปลาไมมสงปลกสราง ใกลแมนา

กก อยในระยะ 500 เมตร

มลภาวะ (Pollution) ไมมมลภาวะใด

4. สาธารณปโภค (Infrastructure)

สาธารณปโภค ระบบนาประปา ไฟฟา โทรศพทและอนเตอรเนต

5. การเดนทาง (Transportation)

ระบบขนสงมวลชน (Mass

Transit)

ไมอยในพนทชมชนทไดความนยม อาจตองใชเวลาใน

การเรยกรถโดยสาร

6. สภาพการตลาด (Market Analysis)

Future Demand จานวนนกทองเทยวเชงสขภาพมแนวโนมสงขนและจะม

โรงพยาบาลสรางใหมอก 1 แหงในเชยงราย

Future Supply ธรกจ Retirement Resort ยงไมมในจงหวด

Current Occupancy ไมมคแขงพนทใกลเคยง

7. ราคาทดน (Land Price)

ราคาทดน 2,800 บาท/ตร.วา

 

 

ภาพท 44.8 แสดงตาแแหนงทดน 3

65

 

 

เหมา

ผศกษาจ

าะสมทสด โด

ดมาก

ด

ปานกลาง

พอใช

ไมด

ภาพท 4.9

จงไดทาการ

ดยมเกณฑการ

แสดงทตงโคร

วเคราะหเบ

รใหคะแนนใน

5

4

3

2

1

รงการ – ทดน

องตน เพอเล

นแตละปจจยด

คะแนน

คะแนน

คะแนน

คะแนน

คะแนน

น 3

ลอกทาเลขอ

ดงน

น

น

น

น

น

องโครงการก

66

กบทดนท

67  

 

ตารางท 4.7 การเปรยบเทยบคะแนนในแตละปจจยเพอคดเลอกทาเลทตงโครงการ คณลกษณะ ทดน 1 ทดน 2 ทดน 3

ขอมล คะแนน ขอมล คะแนน ขอมล คะแนน

ขนาดทดน 3,200 ตร.ม. (2-0-0 ไร)

3 10 ,656 ตร .ม . (6-2-64 ไร)

4 15 ,876 ตร .ม . (9-3-69 ไร)

5

รปรางทดน สเหลยมผนผา 4 สเหลยมคางหม 4 5 เหลยม 4

ราคา/ตร.วา 2,000 4 1,250 5 2,800 3

ราคาทดน 1.6 ลานบาท 4 3.7 ลานบาท 5 11 ลานบาท 5

พ น ท อ า ค า ร ท

สามารถกอสรางได (1 ชน)

2,240 ตร.ม. 4 7459.2 ตร.ม. 4 11,113.2 ตร.ม. 5

ทาเลทตง อย ใ นท า เ ล ใ ก ล

แหลงชมชน ใกล

แหลงอานวยความ

สะดวกหวาทอน

4 ถ น น ห น า

โครงการแคบ 3

เมตรท า ใ หการ

เ ข า ถ ง ล า บ า ก เชนรถทวร

4 ถนนหนากวาง 7

เ ม ต ร ใ ก ล ก บ

สนามบน และ

แมนา เหมาะกบ

ท า ทท อง เ ท ยว

อาจมปญหาเรองเสยงเปนระยะ

5

สภาพแวดลอม ใกลแหลงชมชน

ทาใหเสย

บรรยากาศของ

การพกผอนและความเปนสวนตว

4 อย ห า ง จ า ก ต ว

เมองบรรยากาศรมลน

4 เปนทการเกษตร

ม ห ม บ า น เ ป นระยะๆ

4

สาธารณปโภค มเพยงพอ 4 มเพยงพอ 4 มเพยงพอ 4

การเดนทาง เ ข า อ อก ไ ดท า ง

เดยว สามารถหารถโดยสารไดงาย

3 เขาออกไดหลายทาง

4 เขาออกไดหลายทาง

5

สภาพตลาด ไมมคแขงทางตรง 4 คแขงทางออมคอโรงแรม 2 แหง

3 ไ ม ม ค แ ข งทางตรง

4

โ

 

 

จาก

เนองจากมขน

โรงแรมหรอร

เขาออกไดหล

ความสะดวก

เขาถงกนได พ

ในขยงมทางเขาแ

เปนไปไดลาบ

กวา ทาใหกา

ศกษาจงไดเล

4.4 การวเคร

ขอบ

การเกษตรทง

ทาอาศยานน

ตดกบถนนสา

สภา

แนวทางในกา

การเปรยบเท

นาดพนทกวาง

รสอรท เนองจ

ลายชองทาง

กมากนก สาม

พนทรอบขาง

ณะททดน 1 แคบและอยใน

บากสาหรบผใ

ารเขาถงลาบา

ลอกพฒนาโคร

ราะหทดนท 3

บเขตทดน เน

งหมดในระยะ

นานาชาตแมฟ

าธารณะประโ

าพทดน ปจจ

ารพฒนาโครง

ทยบขางตนพบ

งขวางกวาอก

จากอยหางไก

ตดกบทาอา

มารถใชเดนท

เปนพนททาง

อยใกลกบชมนซอยลกทาใ

ใชบรการ ทดน

าก และพนทต

รงการในทดน

3 อยางละเอย

นองจากทดน

ะ 1 กโลเมตร

ฟาหลวง ทศใ

โยชนความกว

จบนทดนใชเ

งการอสงหารม

บวาทดนท 3

2 แปลงทเป

กลตวเมองแล

กาศยานทาใ

ทางไดไมนาน

การเกษตรทย

มชน และมขนหการมองเหน

น 2 ศกยภาพ

ตดกบโรงแรม

นแปลงท 3 ซง

ยด

นทพฒนาแล

ซงในระยะไก

ใตทตดกบถน

าง 3 เมตร

เพอการเกษต

มทรพย ไมมส

3 มศกยภาพใ

รยบเทยบ แล

ละตดกบแมนา

หเดนทางสะ

ซงเปนขอดข

ยงไมพฒนา

นาดพนทเลก น (Visibility)

พเทยบเคยงกบ

ม 2 ทอาจท

งมรายละเอยด

ะพนทรอบข

กลขนทดนจะต

นนศนยราชกา

ตรเพอปลกข

สงปลกสราง

นการพฒนาโ

ละมทาเลทตง

า ทาใหมบรร

ดวก และไมห

ของเมองเชย

อาจไมเหมาะ และการเ

บทดน 3 แตม

าใหเกดการแ

ดดงน

ขางยงไมมกา

ตดกบหมบาน

ารมความกวา

ขาว เนองจา

โครงการเปาห

งทเหมาะกบก

รยากาศรมรน

หางไกลจากส

งรายทยงเลก

ะกบการทารสเขาถง (Acce

มถนนตดโครง

แยงสวนแบงต

ารพฒนา จง

นและศนยราช

ง 8 เมตร ทศ

กเจาของทด

68

หมายไดด

การพฒนา

น สามารถ

สงอานวย

กสามารถ

สอรทและessibility)

งการแคบ

ตลาดได ผ

เปนพนท

ชการ และ

ศตะวนตก

ดนยงไมม

โ

 

 

จาก

หรอพนทชม

โดยมขอแมว

ตามกฎหมาย

ของโครงการ

หรอสถานศก

การวเคราะห

ชน ซงตามก

าตองมพนทว

ยนนโครงการไ

เทากบ 11,1

กษาในระยะ 1

หทางดานกฎ

ฎหมายนน ส

วาง 30% แ

ไมสามารถสร

113.2 ตร.ม.

100 เมตรจงส

ภาพท

หมายทเกยง

สามารถสราง

และไมอนญาต

รางสงปลกสร

และตามกฎห

สามารถสรางไ

ท 4.10 แสดงท

ของในทดนน

สงปลกสราง

ตใหสรางอาคา

รางไดเกน 23

หมายวาดวยโร

ด

ทดน 3

นน พบวาทด

ประเภททอย

ารสรางและอ

เมตร โดยพ

รงแรมนน ทด

นอยอยในพน

ยอาศย หรอโ

อาคารขนาดให

พนททสามาร

ดนไมอยตดกบ

69

นทสชมพ

รงแรมได

หญได ซง

รถสรางได

บศาสถาน

70  

 

บทท 5

การวเคราะหกลยทธทางการตลาด

5.1 การวเคราะห SWOT Analysis ของโครงการ

การวเคราะจดแขง จดออน โอกาส และ อปสรรค (SWOT Analysis) ของโครงการมดงน

5.1.1 จดแขง (Strengths)

1) จงหวดเชยงรายเปนแหลงทองเทยวทางธรรมชาตและวฒนธรรมทเปนทนยม

ของชาวตางชาต มคาครองชพทถก มสงอานวยความสะดวกครบครน

2) ตลาด Retirement Home ในประเทศไทยทมงเนนกลมลกคาชาวตางชาตยงอยในชวงกาลงเตบโต ในจงหวดเชยงรายยงไมมคแขงทางตรง

3) โครงการมการบรการ และสงอานวยความสะดวกทมากกวาโครงการอนทเปน

ลกษณะบานจดสรร ซอขายขาด

4) โครงการออกแบบมาใหหยดหยนกบกลมลกคา สามารถรบผเกษยณระยะยาว

และนกทองเทยวเชงสขภาพได

5.1.2 จดออน (Weakness)

1) โครงการมชอเสยงไมเทากบผประกอบการมออาชพรายใหญ

2) กลมลกคาเปาหมายมทางเลอกในจงหวดอนๆ ทมการพฒนามากกวาจงหวด

เชยงราย

3) ชวง Low season ททาใหนกทองเทยวขาดหายไป

5.1.3 โอกาส (Opportunity)

1) แนวโนมผสงอายชาวตางชาตทเพมขน และเลอกทจะเกษยณอายในประเทศ

ไทยเพอพกผอน และหาประสบการณชวตใหม เปนโอกาสจะพฒนาธรกจน

2) การสงเสรมการทองเทยวและการอนญาตวซาเกษยณ เอออานวยตอการ

หลงไหลเขามาของกลมลกคาเปาหมาย 3) ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน ทาใหตลาดกวางขนและมการหลงไหลของคน

อาเซยนงายขน บงบอกถงโอกาสของลกคาและแรงงานมเพมขน

4) ยงไมมคแขงในพนท

5) ความพรอมของทรพยากรในจงหวด เชนแหลงทองเทยว โรงพยาบาล สงอานวย

ความสะดวก ฯลฯ

71  

 

5.1.4 อปสรรค (Threat)

1) ปญหาความไมแนนอนของการเมองและเศรษฐกจสงผลตอความเชอมนของ

นกทองเทยวและผยายถนฐาน

2) ปญหาขาดแคลนบคลากรทพรอมใหบรการชาวตางชาต

3) ปญหาตนทนวสดกอสราง

4) ขาดนโยบายการสงเสรมใหประเทศไทยเปนจดหมายปลายทางของการ

เกษยณอายทชดเจน

5.2 การวเคราะห Segmentation, Targeting, Positioning (STP Analysis) 5.2.1 การกาหนดสวนแบงตลาด (Segmentation)

การกาหนดสวนแบงตลาดมการใชเกณฑดงน

• ดานประชากรศาสตร

• ดานวตถประสงคในการพกอาศย

• ดานพฤตกรรมและจตวทยา

ตารางท 5.1 การวเคราะหสวนแบงการตลาดของผสงอายชาวตางชาต

เกณฑ รายละเอยด

ประชากรศาสตร

เชอชาต ญปน ยโรป อเมรกา

สถานภาพ แตงงาน หรอ โสด

รายได มากกวา 10,000 USD ตอป

อาย 55 ปขนไป

ดานพฤตกรรม

วตถประสงค เพอหาบานพกเพออยตอนเกษยณ

ความตองการ ตองการทพกผอน และ หาประสบการณใหมจากการทองเทยว

ระยะเวลาอาศย มากกวา 1 ป

72  

 

จากการวเคราะหลกษณะทางพฤตกรรมพบวาชาวตางชาตเกษยณอายมความ

ตองการหาประสบหารณทแปลกใหมจากการเกษยณอาย ตองการพบกบไลฟสไตลทไมเกดขนใน

ชวตประจาวน และสามารถพฒนาทกษะและตวามรของตนเองไปพรอมๆกน

ตารางท 5.2 การวเคราะหสวนแบงตลาดของนกทองเทยวเชงสขภาพ

เกณฑ รายละเอยด

ประชากรศาสตร

เชอชาต ยโรป จน เอเชยตะวนออกเฉยงใต

สถานภาพ แตงงาน หรอ โสด

รายได มากกวา 10,000 USD ตอป

อาย 30-55 ป

ดานพฤตกรรม

วตถประสงค

เดนทางมาเพอรบการบรการ และทองเทยวไปพรอมๆกน เขารบบรการทางสขภาพเชน ตรวจสขภาพ ทนตกรรม แพทย

ทางเลอก

ความตองการ ตองการทพกผอน และสถานบรการทางสขภาพทมมาตรฐาน

ระยะเวลาอาศย ไมเกน 10 วน

นกทองเทยวเชงสขภาพเปนตลาดทเตบโต โดยประเทศไทยเปน Medical Hub ของเอเชยจง

ทาใหนกทองเทยวเชงสขภาพนยมเขามาประเทศไทยดวยคาบรการและคาครองชพทราคาถก มการ

บรการทไดมาตรฐานระดบสากล

5.2.2 การกาหนดกลมลกคาเปาหมาย (Targeting)

5.2.2.1 กลมเปาหมายหลก: ผสงอายชาวตางชาตทเกษยณอาย

ผสงอายชาวตางชาตทเกษยณอายคอกลมเปาหมายหลกของโครงการ โดยปกตกลมคน

เหลานมกาลงซอสงเนองจากทางานมรายไดจากการทางานมาหลายป มความตองการพกผอนจาก

73  

 

ชวตการทางานดวยการหาประสบการณแปลกใหมในชวต จงเลอกทจะเกษยณอายในตางประเทศทม

ความหลากหลายทางวฒนธรรม และเปนสถานทพกผอนหยอนใจได ซงลกคากลมนแบงไดเปน 2

ประเภทคอ เปนคนชาวตางชาตททางานในประเทศไทยและใชชวตพอสมควร จงเลอกทจะ

เกษยณอายในประเทศไทยเนองจากเขากบวฒนธรรมของชมชนและปรบเปลยนไลฟสไตลใหเขากบ

วฒนธรรมไทยไดแลว และอกประเภทคอกลมผสงอายทเลอกจะเดนทางมายงประเทศไทยเพอหา

ประสบการณการพกผอนทแตกตางจากชวตประจาวนของพวกเขา ผสงอายทเกษยณมหลากหลาย

สญชาต โดยสวนใหญเปน ญปน อเมรกา และหลายๆประเทศในยโรป บางคนอาจมคสมรสเปนคน

ไทยซงมทพกอาศยอยแลวแตกาลงหาโอกาสซอทอยเปนทตากอากาศนอกเมองเพออาศยเปนครงคราว หรออาจเปนคนโสดทมาหาทอยในประเทศไทย

5.2.2.2 กลมเปาหมายรอง: นกทองเทยวเชงสขภาพ

นกทองเทยวเชงสขภาพคอกลมนกทองเทยวทเลอกเดนทางเขามาในประเทศเพอรบบรการ

ทางสขภาพและทองเทยวไปพรอมๆกน โดยคนกลมนอาจมโรคประจาตวทตองการสงอานวยความ

สะดวกในทพกอาศยทมบรการทางสขภาพเสรมเพมเตม และเปนนกทองเทยวทมารบบรการทาง

การแพทยทมคาใชจายตากวาประเทศตวเอง เชน การตรวจสขภาพ ทนตกรรม ศลยกรรม และแพทย

ทางเลอก กลมลกคาเหลานจงใหความสาคญกบการทองเทยวและพกผอนทางรางกายและจตใจไป

พรอมๆกน

5.2.3 การกาหนดตาแหนงทางการตลาด (Positioning)

การกาหนดตาแหนงทางการตลาดกบคแขงทเปน Retirement Home ประเภทเดยวกนนน

ใชการเปรยบเทยบระหวางราคา (Price) แกน Y โดยวดจากคาใชจายตอเดอน กบคณคาเชง

ประสบการณเกษยณอายทจะไดรบ (Perceived Retirement Experience) แกน X ซงวดไดจากการบรการทลกคาจะไดรบและประสบการณการใชชวตในวยเกษยณ

ใ

 

 

จาก

เดอนละ 50,0

ราคา 2-8

ชาวตางชาต

Location ยขอไดเปรยบห

ใหม (Exotic)

ระดบมาตรฐา

5.3 สวนผ

5.3.1

เตบโตและเพ

และลกคาอ

Retirement

รสอรทเปนบ

เดยวหรอเปน

ภาพ

การสารวจตล

000 บาทขน

ลานบาท

ซงโครงการน

ยงไมเปนทนยหลายดานเชน

) ทชาวตางช

านการบรการ

ผสมทางการต

กลยทธดา

5.3.1

จากก

พมขนอยางตอ

นดบรองคอ

Resort ห

านพกเดยวรว

นค สามารถด

พท 5.1 แสดง

ลาดพบวา Re

นไป จนถงระด

ขนอยกบกา

นนจะตงราคา

มเมอเทยบกบน คาครองชพท

ชาตทชอบกา

รทเทยบเทาห

ตลาด (Mark

นการกาหนด

1.1 แนวทาง

การวเคราะหต

อเนอง ลกคาก

อกลมนกทอ

หรอเปนสถาน

วมกนเปนชมช

แลไดสะดวกแ

ตาแหนงทางก

etirement H

ดบลาง 20,00

ารบรการ สงอ

าในระดบปาน

บคแขง แตจะทตา ภมอากา

รทองเทยวเร

รอเหนอกวาค

keting Mix)

ดผลตภณฑ (

งรปแบบการ

ตลาดภาพรวม

กลมศกยภาพ

งเทยวเชงส

นทพกอาศยขอ

ชนขนาดยอม

และมพนทพอ

การตลาดของ

ome มหลาก

00-30,000 บ

อานวยความ

นกลาง เพอด

ะเสนอประสบาศทเหมาะแก

มใหความสน

คแขงได

Product)

พฒนาโครงก

มของผสงอาย

พอนดบแรกขอ

ขภาพ รปแ

องผสงอายใน

ม ขนาด 50 ต

อเหมาะตามท

งโครงการเปร

กหลายราคา ต

บาท หรอเปน

สะดวก และ

ดงดดลกคาเน

บการณทระดบการพกผอน

ใจมากขน โด

การ

และนกทองเท

องโครงการคอ

บบของโครง

วยเกษยณ เป

ตร.ม. ซงเหม

ทบรการทพกอ

ยบเทยบกบต

ตงแตระดบ H

นลกษณะขายข

ะสถานทเปนท

นองจากเสยเป

บเทยบเทา เนและวฒนธรร

ดยทโครงการต

ทยวเชงสขภา

อผสงอายในว

งการจงเปน

ปนลกษณะขอ

มาะสมกบการ

อาศยของผสง

74

ตลาด

High-end

ขาดตงแต

ทนยมกบ

ปรยบดาน

นองจากมรมทแปลก

ตองรกษา

าพทกาลง

วยเกษยณ

นลกษณะ

องโรงแรม

รพกอาศย

งอาย มสง

75  

 

อานวยความสะดวกภายในตวบาน เชน เครองครว เครองใชไฟฟา บรการอนเตอรเนต และ

เฟอรนเจอรทออกแบบเพอผสงอาย และพนทสวนกลาง เชน สระวายนา ฟตเนส รานอาหารเพอ

สขภาพ ฯลฯ และโครงการตองมบรการพเศษสาหรบผอยอาศยเชน บรการตรวจสขภาพ บรการรถ

รบสง หรอกจกรรมสนทนาการตางๆ จากผเชยวชาญ เชน นวดแผนไทย กายภาพบาบด ตางๆ โดย

โครงการอยหางจากตวเมองจงไมรสกแออด มบรรยากาศรมรน มพนทสเขยวคอสวนสาธารณะเพอให

ลกคาไดพกผอนอยางเตมท โครงการเนนการออกแบบทเปนเอกลกษณของวฒนธรรมลานนา

ผสมผสานกบธรรมชาตเพอสรางความแตกตาง และรสกถงจตวญญาณของการพกผอนอยางเตมท

โดยใชชอโครงการวา “The Rhythm of Lanna @ Chiang Rai Retirement Resort”

5.3.1.2 รายละเอยดโครงการ ชอโครงการ “The Rhythm of Lanna @ Chiang Rai Retirement Resort”

ทตงโครงการ ถนนศนยราชการ ทางหลวงชนบท อาเภอเมอง จงหวดเชยงราย

รปแบบโครงการ เปนรสอรท ลกษณะชมชนผสงอาย โดยทพกอาศยแบบหองพก Standard ม

พ.ท. 50 ตารางเมตร 1 หองนอน จานวน 63 ยนต มพนทสวนกลาง คอ

สวนสาธารณะ พ.ท. 1,100 ตารางเมตร ลอบบ 90 ตารางเมตรสระวายนา

200 ตารางเมตร Multi-Purpose Building 100 ตารางเมตร เพอใชเปน

Fitness รานอาหาร 100 ตารางเมตร และสถานพยาบาลขนาดเลก Back of

house 400 ตารางเมตร ทจอดรถ 1,000 ตารางเมตร พนทกอสรางทงหมด

5,390 ตารางเมตร

ราคาหองพก เชาระยะยาวขนตา 1 เดอน สาหรบผสงอาย หอง Standard 35,000 บาทตอ

เดอน โรงแรมสาหรบนกทองเทยว 2,750 บาทตอวน

พนทโครงการ 15,876 ตร.ม. (9-3-69 ไร)

Open Space Ratio 4,762 ตร.ม. (30%)

รปแบบการออกแบบ ไทยประยกต (Thai Style)

พนทหองทงหมด 4,000 ตร.ม. (25%)

พนทสเขยว 1,100 ตร.ม. (7%)

จานวนยนต Standard 63 ยนต

76  

 

สงอานวยความสะดวก เฟอรนเจอรและเครองใชสาหรบผสงอาย และการออกแบบตามมาตรฐาน

หองเอนกประสงค รานอาหาร สระวายนา สถานทพกผอน รถ Shuttle

ระบบรกษาความ

ปลอดภย

มเจาหนาทรปภ. ตามโครงการและระบบ CCTV

การบรการอนๆ บรการ Shuttle รบสงสนามบนและตวเมอง

บรการ แพทยแผนไทยและสปา

5.3.1.3 ลกษณะเดนของโครงการ

โครงการตดกบสนามบนในจงหวดเชยงราย และอยไมไกลจากตวเมองมาก เนองจาก

เปนจงหวดเลกการเดนทางจงเปนไปไดสะดวกและโครงการสามารถดแลได จงหวดเชยงรายม

ภมอากาศดกวาจงหวดอนๆโดยรวมจงเปนสถานททองเทยวทไดรบความนยม และไมแออดจนเกนไป

และมสถานททองเทยวและสงอานวยความสะดวกมากมาย

โครงการมการออกแบบทเปนเอกลกษณชดเจนเพอสรางความดงดดกลมลกคา โดย

อาศยศลปะวฒนธรรมของไทยและลานนาเขามาผสมผสานเปนลกษณะประยกต เพอใหดเหมาะสม

กบเปนสถานทสาหรบการพกผอนอยางสงบ และซบซบวฒนธรรมไดอยางเตมท มพนทสเขยวทเหมาะสม และโครงการเนนกจกรรมทเกยวกบการดแลสขภาพเขามาใหผอาศยรวมเปนประจา เพอ

สรางประสบการณการอยอาศยแบบวถชวตของชาวลานนาไดอยางลงตว

ทางโครงการใหความสาคญในการออกแบบโครงการเพอผสงอายโดยเฉพาะ โดยเรม

จากทพกอาศยมการจดวางสดสวนพนทอยางเหมาะสมและกวางขวางเพอใหผสงอายสามารถสญจรได

สะดวก บานพกเปนอาคารชนเดยวเพอใหผสงอายไมตองขนลงบนได มการใชวสดกอสรางทเปนมตร

ตอผสงอาย ยกตวอยางเชน พนกนลนในหองนา หรอ พรมกนลน มการออกแบบภายในทโปรงทาให

แสงสวางเขาถงไดมากกวาบานปกต มราวจบทางหองตางๆ เชน หองนาเพอใหผสงอายสามารถลกนง

ไดสะดวกมากยงขน สวนภายในโครงการมการเนนทางลาด (Ramps) มากกวาบนไดเพอใหผสงอาย

สามารถเดนทางดวยรถเขน (Wheelchairs) ได

โครงการมการใหบรการทมากกวาโรงแรมหรอรสอรททวไปเพอสรางความแตกตางของ

ผลตภณฑ เนองจากโครงการเปนรสอรทสาหรบผสงอายแบบอยกนเปนชมชน จงควรมกจกรรมให

ลกคาทมาพกอาศยมารวมสงคมดวยกน เชน กจกรรมสนทนาการและบนเทงเชน จดจาง

Entertainer จดงานกจกรรมและเกมสตางๆ จดคณะทวรนอกสถานท และงานปารตสงสรรคอยาง

ตอเนอง เพอใหลกคามความรสกเปนสงคมและอยากพกอาศยนานขน และทสาคญโครงการมการสงเสรมการรกษาดแลสขภาพใหลกคาโดยมสถานพยาบาลพรอมแพทยในโครงการ มศนยออกกาลง

โ

โ

 

 

กาย สระวาย

โดยตรง

และอาคารเอ

โครงการ ออก

มายงพนทโค

ภาพท 5.2 ล

ทมา http://

ยนา และสปา

5.3.1.4 แนโครงการออ

อนกประสงค

กแบบมาใหโล

รงการไดสะด

5.3.1.5 ขน1) หอง Sta

Living R

หองนอน

หองนา

กษณะภายใน

/www.absolu

า รวมถงราน

วคดการออก

กแบบลกษณ

เปนพนท

ลงโปรงอากาศ

วก

นาดหองพกแล

andard ขนาด

Room

น

นหองพกของโ

utelivingtha

อาหารเพอส

กแบบและวาง

ณะเปนรสอรท

ทสวนกลางตด

ศถายเทสะดว

ละสงอานวยค

ด 50 ตร.ม. 1

- โทรทศ

- เครองค- ตเยน- เครองเ- อนเตอ- เตยง ต

- อปกรณ

- ราวจบ

โครงการ

ailand.com/

ขภาพเพอตอ

งผงโครงการ

ทโดยมดานห

ดกบสระวาย

ก มตนไมประ

ความสะดวก

1 หองนอน

ศน/เคเบลทว

ครว

เสยง/ DVD

อรเนต

ตเสอผา ฯลฯ

ณในหองนา เค

บ

roomtype.p

อบสนองความ

นาโครงการเ

นา โดยพนท

ะดบตามทางเ

ครองเปาผม

php

มตองการของ

เปนลอบบ รา

ของทอยอาศ

เดนสามารถเด

77

งลกคาได

านอาหาร

ศยอยหลง

ดนทางไป

 

 

- - - - - -

ภาพท

สงอานวยคว

เนนทกวางขว

มทางลาดเขา

มราวจบตามจ

ใชวสดพนทร

ปลกไฟอยใน

5.3.1.6 สงอ- อาค

- Gre

- ราน

- สระ- บร

- ทาง

5.3 ภาพตวอ

วามสะดวกแล

วางและจดเรย

าตวบานสาหร

จดตางๆเพอช

บแรงกระแทก

ระดบสงกวาป

อานวยความ

คารเอนกประ

een Space ภ

นอาหารเพอส

ะวายนา การซกรด

งลาด ราวจบ

ภาพท 5.4 บ

อยางสงอานวย

ละการออกแบ

ยงเฟอรนเจอร

รบรถเขน

ชวยผสงอายล

กและพรมกน

ปกตเพอผสงอ

มสะดวกและพ

ะสงคเพอจดก

ภายในโครงกา

สขภาพ และร

บรรยากาศพน

ยความสะดวก

บบานสาหรบ

รทใหพนทกบ

กนงจากเตยง

นลน

อายไมตองกม

พนทสวนกลา

จกรรม ออกก

าร

านกาแฟ

นทสวนกลางข

กสาหรบผสงอ

บผสงอายควรม

ผสงอายเดนท

งหรอหองนา

หยบสงของ

างของโครงกา

กาลงกาย โยค

ของโครงการ

อาย

มดงน

ทางไดสะดวก

าร

คะ แพทยแผน

78

นไทย

 

 

โครง

เพอตอบสนอ

แตกตางใหก

กนเองและส

กจกรรมตอง

สามารถจดใน

ภ

5.3.1.7 กจก

งการทพกอาศ

องความตอง

บโครงการแล

บายใจทจะเข

เนนเชงสขภา

นพนทได และ

- กจกรรม

- กจกรรม

- กจกรรม

- กจกรรม

- กจกรรม

- กจกรรม

งานประ

ภาพท 5

ภาพท 5.6 บร

กรรมของผสง

ศยของผเกษย

การของลกค

ละมความนาส

ขาพกในระย

าพและการเข

ะสามารถจดน

ตวอตรวจสขภาพป

การออกกาลง

เกมสชมรม เล

ทองเทยว โดย

งานอดเรกตา

เพอสงคม CS

เพณ ตางๆ

5.5 บรรยากา

รรยากาศราน

งอายทจดสร

ยณอายและนก

คาทเขามาพ

สนใจกวารสอ

ะยาวมากขน

ขาสงคมของค

นอกพนทไดตล

อยางกจกรรมประจาป

งกาย (กายบร

ลนหมากรก ห

ยพาผอาศยท

างๆ เชน เลนด

SR เชน พาคณ

าศพนทโดยรอ

อาหารและอา

รในโครงการ

กทองเทยวเช

กระยะยาว ส

อรทหรอโรงแ

นเพราะรสกถ

คนในโครงกา

ลอดทงป

มทจดสรรในโ

รหาร, โยคะ,

หมากฮอส กอ

องเทยวในจงห

ดนตร สอนทา

ณะทาบญ เลย

อบทอยอาศย

าคารออกกาล

งสขภาพนน ม

สามารถสราง

แรมโดยทวไป

ถงเปนบานแล

ร โดยพนทโค

โครงการ

แอโรบค, ปนจ

อลฟ โยนหวง

หวดเปนหมค

าอาหาร หรอง

ยงอาหารเดก

ลงกาย

มการจดกจก

งมลคาเพมแ

ทาใหผอาศย

ละชมชนมาก

ครงการมขนา

จกรยาน)

และเกมตาง

คณะ

งานฝมอของจ

เขารวมทากจ

79

รรมตางๆ

และความ

ยรสกเปน

กกวา โดย

าดใหญจง

ๆ

จงหวด

จกรรมใน

โ

โ

 

 

5.3.2 กลย

กลย

อนๆ เพอใหโ

กลยทธราคาท

โครง

ร

ระ

5.3.3 กลยโครง

จดตงเวปไซต

โครงการใหก

เงอนไขในการ

ลกค

หองพก เชน

โดยตรง

ยทธดานการก

ยทธการกาหน

โครงการคงคว

ทถกเพอเปนแ

งการจงแยกรา

ประเภทการ

ระยะยาวสาห

ะยะสนเพอกา

ยทธดานการจงการจะจดช

ตหลกของโคร

กบลกคาทมาใ

รพกกบทางเว

คานกทองเทย

Tripadvisor

ภาพท 5.7

กาหนดราคา

นดราคานนทา

วามสามารถท

แรงจงใจ

าคาคาเชาทอ

รพกอาศย

หรบเกษยณ

ารทองเทยว

จดจาหนาย (ชองทางการข

งการ www.r

ใชบรการ Ret

วปไซตไดโดยต

ยวเชงสขภาพ

, Airbnb, Ag

7 บรรยากาศ

(Price)

างโครงการใช

ทางการแขงข

ยอาศยเปน 2

S

S

(Place) ขายหองพกผ

rhythmoflan

tirement โ

ตรง

พสามารถจอง

goda, Booki

การบรการลก

การพจารณา

นได เนองจา

2 ประเภทดงน

Standard 35

Standard 2,

ผานตามสอต

nna.com เพ

โดย ลกคาสา

งหองพกไดผ

ing ฯลฯ และ

กคาในโครงกา

จากคแขงโดย

กโครงการยง

น

ราคา

5,000/เดอน

750/วน

างๆ ในรปแบ

พอเปนชองทา

มารถตรวจสอ

านทางเวปไซ

ะลกคาสามาร

าร

ยรวบและคแข

งไมเปนทรจก

า

บบออนไลน

างเพอสอสารข

อบหองวาง ร

ซตตวกลางใน

รถตดตอกบโค

80

ขงจงหวด

จงตองตง

โดยการ

ขอมลของ

ราคา และ

นการจอง

ครงการได

81  

 

โครงการจดชองทางการขายผานทาง Agency ทองเทยวตางๆในจงหวดและในกรงเทพ เพอ

นาเสนอโครงการใหผสงอายและคณะทวรเชงสขภาพ เพอใหเขาถงกบลกคากลมใหญ และมการวาง

โบรชวรรายละเอยดโครงการไวตามสนามบนทสาคญ ในประเทศไทย

5.3.4 กลยทธดานการสงเสรมการขาย (Promotion)

การสงเสรมการขายของโครงการใชแนวทางการเพมมลคาของบรการดวยการเสนอ

Package จองทพกเพอเกษยณอายระยะยาวตงแต 6 เดอนขนไป ลกคาจะไดรบบรการเสรมโดยไมคด

คาใชจาย เชน บรการ ตรวจสขภาพฟร รถรบสงตามสถานทสาคญในตวเมอง และคอรสรบประทาน

อาหาร หากลกคาจองหองพกระยะยาวตงแต 1 ปขนไปจะไดรบ Package ของ 6 เดอนแรก และ สวนลดทพกอาศย 1 เดอน หากลกคาสามารถชกชวนเพอนหรอคนรจกเขาใชบรการของโครงการ

ไดรบสวนลด 1 เดอน เพอเปนการเพมฐานลกคาในเบองตน

สาหรบลกคานกทองเทยวเชงสขภาพ โครงการสนบสนนใหลกคาจองทพกแบบหมคณะตงแต

5 คนขนไปเพอไดรบสวนลด 10% เพอเปนการสรางแรงจงใจใหเขามาใชบรการ และรวมมอกบ

สถานพยาบาลและแพทยแผนไทยเพอพฒนา Package เทยวและใชบรการ

โครงการยงใชการสงเสรมการขายแบบทวไป เชน เชาพนทโฆษณาโครงตามเวปไซตท

กลมเปาหมายเขาชมอยางตอเนองเชน Internationalliving.com หรอนตยสารตางๆ รวมถงพนท

โฆษณาทสนามบน และสอภายในของสายการบนตางๆ เพอเจาะกลมลกคาทแนนอน

5.3.5 การบรการลกคาสมพนธ (Customer Relationship Management)

การสรางความสมพนธกบกลมลกคาเกษยณอายเปนปจจยหลกทจะทาใหโครงการประสบ

ความสาเรจ โครงการจดการอบรมพนกงานเพอสรางความสมพนธกบลกคา เชน บรการดแลตลอด

24 ชวโมงเพอสอบถามความพงพอใจและตอบรบขอรองเรยนจากลกคา มการใหบรการรถรบสง

ตลอดเวลาการทาการ บรการเรองเอกสารในการอยอาศยในประเทศ และมบรการหลงการขาย เชน

สงขอมลของโครงการและคาขอบคณผานทางอเมลลและจดหมายเพอสรางความประทบใจใหกบลกคาทเคยมาใชบรการและอาจเขามาใชบรการอกครง

 

 

6.1 การกาห

โครง

อาคารพนทส

แบงกอสรางเ

รายละเอยดด

หนดแผนงานโ

งการมกาหนด

สวนกลาง และ

เปน 2 phas

ดงน

การควบคม

โครงการ

ดการในการก

ะทอยอาศย โ

se เพอใหโคร

ภาพ

บทท

มการออกแบ

กอสรางในสว

โดยจะใชเวลา

รงการสามาร

พท 6.1 ผงบร

6

บบและการก

วนตางๆ ตงแต

าทงหมด 24

ถประกอบกจ

รเวณโครงการ

กอสราง

ตเตรยมความ

เดอน โดยใน

จการไดภายใน

ร

มพรอมของท

นสวนของทอย

น 12 เดอนแ

82

ดน สราง

ยอาศยจะ

แรก โดยม

83  

 

ตารางท 6.1 ระยะเวลาและแผนงานของโครงการ

6.2 การดาเนนการกอสราง

การดาเนนการกอสรางของโครงการใชการตอกเสาเขมเปนระบบตอก โดยโครงสรางของ

อาคารเปนคอนกรตเสรมเหลกและระบบพนโครงสรางเปนการผสมผสานระหวางโครงสรางแบบ

สาเรจรปและการหลอบางพนททจาเปนเพอความหยดหยนของการกอสรางของโครงการ ระบบไฟฟา

ใชการฝงดนเพอความสวยงามของโครงการ โดยระบบสาธารณปโภคใชไฟฟาและการประปาของ

รฐบาล การกอสรางใชผนงอฐมวลเบา ผนงฉาบปนเรยบ และระบบเสาคานหลอในท

6.3 การเตรยมงานการกอสราง

ในการเตรยมงานการกอสรางตองมการเลอกผรบเหมาทมความชานาญในการกอสราง ม

ชอเสยงเปนทรจกและทสาคญจะตองมความชานาญในพนท เพอใหโครงการดาเนนไปตามแผนงานทตงไว โดยการกาหนดสญญากบบรษทผรบเหมาตองมการกาหนดขอบเขตความรบผดชอบอยาง

ชดเจน มการคาประกนงาน การกาหนดการสงมอบงาน บทลงโทษและการรบผดชอบทชดเจน

No. Activity Duration (Days)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

1 รงวดทดน 302 ขอแบบและใบอนญาตกอสราง 1803 ประปาและไฟฟาชวคราว 154 ปรบปรงและถมดน 105 สาธารณปโภคสวนกลาง 906 กอสรางทางเขาโครงการ 307 กอสรางอาคารสวนกลาง 1808 กอสรางอาคารทอยอาศย 1809 ตกแตงภายในและเฟอรนเจอรอาคารสว 6010 ตกแตงภายในอาคารทอยอาศย 6011 กอสรางสระวายนา 6012 Landscape 3013 Exterior Construction 6014 Defects & Grand opening 30

2016 2017

84  

 

บทท 7

การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน

การวเคราะหความเปนไปไดของโครงการจะใชเครองมอทางการเงนเพอคานวนความนา

ลงทน โดยการคานวน มลคาปจจบนสทธของโครงการ (Net Present Value, NPV) อตรา

ผลตอบแทนในการลงทน (Internal Rate of Return,IRR) การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity

Analysis) การวเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis)

7.1 สมมตฐานทางการเงน 7.1.1 การลงทนของโครงการ

ตารางท 7.1 มลคาการลงทนของโครงการ

Cash Outflow Quantity Unit Unit Rate Total

Land Acquisition

Land Cost

1,984 Sq.wa

8,000

15,872,000

Land Backfill

9.30 Rai

140,000

1,302,000

Total

17,174,000 Development Cost

Land Survey

1 LS

100,000

100,000 Temporary Water & Electrical Supplies

1 LS

40,000

40,000

Landscape

1,100 Sq.m.

1,000

1,100,000

Total

1,240,000 Construction Cost-Hotels

Standard Rooms

4,000 Sq.m.

25,000

100,000,000

Surrounding

4,000 Sq.m.

1,000

4,000,000

Total

104,000,000 Construction Cost-Common Areas

Terrace and swimming pool

200 Sq.m.

4,500

900,000

Restaurants

100 Sq.m.

12,000

1,200,000

Multi-Purpose

100 Sq.m.

10,000

1,000,000

85  

 

Cash Outflow Quantity Unit Unit Rate Total

Lobby 90 Sq.m. 10,000 900,000

Back of house

400 Sq.m.

6,000

2,400,000

Road and Parking

1,000 Sq.m.

1,500

1,500,000

Park

1,100 Sq.m.

1,000

1,100,000

Total

9,000,000

Total Investment Cost

131,414,000

7.1.2 แหลงทมาทางการเงน

ตารางท 7.2 แหลงทมาทางการเงนของโครงการ

แหลงเงนทน สดสวนเงนลงทน จานวนเงน (บาท)

สวนของเจาของ 60% 78,848,400

สถาบนการเงน 40% 52,565,600

รวม 100% 131,414,000

7.1.3 ตนทนทางการเงน

ตนทนทางการเงนของโครงการมการใชสตรการคานวนดงน

WACC = Wd x kd (1-T) + We x Ke

โดยท

Wd = อตราสวนของหนทใชในโครงการ 40%

Kd = ตนทนของหน โดยใชสมมตฐานอตราเงนกธรกจของธนาคารพาณชยท

MLR + 1% อยท 7.5%

We = อตราสวนของทนเจาของ 60%

Ke = ตนทนของเจาของใชสมมตฐานท 10%

T = อตราภาษนตบคคล 20%

WACC = ตนทนเฉลยของเงนทนเฉลยถวงนาหนก

WACC = 40% x 7.50 x (1-20%) + 60% x 15%

= 11.40%

86  

 

7.1.4 รายไดของโครงการ

รายไดจากการประกอบธรกจของโครงการมดงตอไปน

1) รายระยะยาวไดจากผเกษยณ

- Standard Room

2) รายไดรายวนจากนกทองเทยวเชงสขภาพ

- Standard Room

3) รายไดจากการบรการผพกอาศย

- คาสมาชกฟตเนสและโยคะ ซงมการเปรยบเทยบจากราคาคาบรการในจงหวดเชยงราย ซง จะอยทประมานเดอนละ 1,500-3,000 บาทตอเดอน ซงโครงการ

เนนในระดบ High-end

- คาสปา และ นวดแผนไทย ซงมการเปรยบเทยบจากราคาคาบรการในจงหวด

เชยงราย ซง จะอยทประมานเดอนละ 2,500-3,000 บาทตอครง ซงโครงการใช

การบรการแบบเหมารวมตอเดอน โดยสมมตฐานวาลกคาจะใชบรการประมาณ

เดอนละ 2-4 ครง

- คาอาหารและเครองดม

- แมบานทาความสะอาด

ตารางท 7.3 รายไดของโครงการ

Description Unit Rate Unit Quantity Total (Bath/Year)

1 Income 1.1 Real Estate Income

1.1.1 Retirement Home Baht/month Growth Rate 3.00%

Standard Rooms (60%)

35,000.00 Baht/month 38 Occupancy Rate Occupied Rooms per year Rooms/year 456 EGI

Total Revenue from Retirement Home

 

 

 

 

87  

 

1.1.2 Hotels Baht/month Growth Rate 3.00%

Standard Rooms (40%)

2,750.00 Baht/day 25 Occupancy Rate Occupied Rooms per year Rooms/year 9125 EGI Total Revenue from RE 1.2 Service Income 1.2.1 Gym & Yoga Member From tenants 60% of Tenants

Revenue from Tenants

3,000.00 Baht/month From hotel guests 50% of Tenants

Revenue from hotel guest

500.00 Baht/time

Total Revenue from Gym & Yoga

1.2.2 Spa & Thai Massage

From tenants 60% of Tenants Subscribed

Revenue from tenants 1500.00 Baht/month From hotel customers 30% of customers Revenue from hotel guests 2000.00 Baht/time

Total Revenue from Spa & Thai Massage

1.2.3 F&B Total Revenue from F&B 40% of RE Income 1.2.4 House Keeping Standards Rooms 50% of tenants

Revenue from house keeping- standard 1500.00 Baht/month

Total Revenue from House Keeping

Total Revenue from Services

Total Revenue from RE & Services

7.1.5 รายจายของโครงการ 1) คาใชจายในการดาเนนการ

- คาใชจายในการดาเนนการของหองพก (Real Estate Income) ซงบานพก

ผสงอายจะมราคามากกวาโรงแรมหรอทพกอาศยโดยทวไป

- คาใชจายในการดาเนนการจดกจกรรม ตางๆ เชนคาจางผเชยวชาญหรอคาเชา

สถานท คดเปนสดสวนตามยอดขายของการพก

88  

 

2) คาใชจายในการขายและการบรหาร

- เงนเดอนพนกงานและบคลากรทางการแพทย อางองจากการสารวจตาม

พนท

ตารางท 7.4 รายจายของโครงการ

2 Expense Unit Rate Unit Quantity Total (Bath/Year)

2.1 Department Expense - Direct Cost

Retirement Homes & Hotels 40% RE Revenue

Gym & Yoga expense 45% Gym revenue

Spa & Thai Massage 45% Spa revenue F&B Expense 30% F&B revenue

House Keeping expense 30%

House Keeping revenue

Activities expense & other services 2.5% Total Revenue

2.2 Indirect Cost

Staff

20,000.00 Baht/m

onth 20

4,800,000.00

Doctor

60,000.00 Baht/m

onth 1

720,000.00 Sales & Marketing 5% of Total Revenue Total Expense

7.2 การวเคราะหความเปนไปดานการเงน 7.2.1 Net Present Value

โครงการม NPV = 91,369,257.59 บาท ถอวาคมคาตอการลงทนเนองจากมากกวา 0

7.2.2 Internal Rate of Return

โครงการม IRR = 19.59% ซงมากกวา WACC ท 11.40% จงมความคมคาตอการลงทน

7.2.3 Payback Period

โครงการมระยะเวลาในการคนทนท 7.5 ป ซงถอวาเหมาะสมกบธรกจโรงแรมทพกอาศย

7.3 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity Analysis)

โครงการมการวเคราะหปจจยตางๆ ทมโอกาสเกดขนไดเพอวเคราะหความออนไหวของ

โครงการ เพอเตรยมพรอมกบสถานการณทไมคาดคด โดยมการคานงปจจยทมผลกระทบตอการ

ประสบความสาเรจของโครงการดงน

1) ปจจยดานตนทนการกอสราง

89  

 

2) ปจจยดานราคาหองพก

3) ปจจยดานดอกเบย

ตารางท 7.5 ผลกระทบโครงการจากการแปรผนของตนทนการกอสราง

ตนทนการกอสราง NPV IRR

เพมขน 5% 85,772,760.99 18.85%

สถานการณปกต 91,369,257.59 19.59%

ลดลง 5% 96,965,754.20 20.39%

ตารางท 7.6 ผลกระทบโครงการจากการแปรผนของราคาทพก

ราคาขาย NPV IRR

เพมขน 5% 102,718,286.83 20.46%

สถานการณปกต 91,369,257.59 19.59%

ลดลง 5% 80,020,228.35 18.70%

ตารางท 7.7 ผลกระทบโครงการจากการเปลยนแปลงอตราการเชา

อตราดอกเบย NPV IRR

เพมขน 10% 129,209,804.04 22.64%

สถานการณปกต 91,369,257.59 19.59%

ลดลง 10% 53,528,711.15 16.39%

90  

 

สงเกตไดวาโครงการมความนาลงทนเนองจากม NPV มลคามากกวา 0 และหากมการ

แปรปรวนของปจจย โครงการกคงม NPV มากกวา 0

7.4 การวเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis)

โครงการไดวเคราะหสมมตภาพปจจยตางๆ เกดขนพรอมกน เพอสะทอนความเปนจรงทอาจ

เกดขนเพอใหโครงการเตรยมรบสถานการไดมากกวาการวเคราะหความออนไหว โดยดสถานการณ 3

แบบดงตอไปน

7.4.1 Base Case หรอ สถานการณปกต

ในกรณปกต ไมมการเปลยนแปลงของปจจยสาคญใดๆ ตอตนทนการกอสราง ราคาขาย และ

อตราการเขาพก

7.4.2 Worst Case หรอ สถานการณแยทสด

ในกรณทแยทสด ใชสมมตฐานราคากอสรางเพมขน 5% ราคาขายลดลง 5% และ และอตรา

การเขาพกลดลง10% จากกรณปกต

7.4.3 Best Case หรอ สภานการณดทสด

ในกรณทดทสด ใชสมมตฐานราคากอสรางลดลง 5% ราคาเพมขน 5% และ และอตราการ

เขาพกเพมขน 10% จากกรณปกต

ตารางท 7.8 สมมตภาพในแตละสถานการณ

สมมตภาพ NPV IRR

ดทสด 147,855,373.50 24.51%

สถานการณปกต 91,369,257.59 19.59%

แยทสด 38,283,228.91 14.93%

91  

 

7.5 บทสปความเปนไปไดของโครงการ

โครงการ Retirement Resort สาหรบผสงอายชาวตางชาตทยางเขาวยเกษยณ ไดใชชวต

เพอพกผอนในตางประเทศ เปนธรกจอสงหารมทรพยรปแบบใหมทเกดขนมาตามการเปลยนแปลง

ของประชากรศาสตรของโลก จากการวเคราะหทางการเงนพบวา โครงการมความนาลงทนในระดบ

หนงเนองจากไดผลตอบแทนทนาพงพอใจในดานมลคาปจจบนทมากกวา 0 และผลตอบแทนทสราง

กาไรให เจาของโครงการจงควรบรหารงานอยางรดกมในดานการวางแผนการกอสรางและการบรหาร

จดการราคาขายและตนทนการประกอบกจการใหรอบคอบ เพอใหโครงการประสบความสาเรจอยาง

ราบรนและยงยน

92  

 

บรรณานกรม

Deloitte. (2015). Global health care outlook Common goals, competing priorities.

HSBC. (2012). The Future of Retirement A New Reality.

Huguet, J. W. (2014). Thailand Migration Report 2014. United Nations Thematic

Working Group on Migration in Thailand.

Lunt, N., Smith, R., Exworthy, M., Green, S. T., Horsfall, D., & Mannion, R. (2011).

Medical Tourism: Treatments, Markets and Health System Implications: A

scoping review (pp. 12).

Marketwise Market Research Consultants. (2008). บทสรปผบรหาร (Executive Summary)

การวจยโครงการศกษาเพอเพมศกยภาพทางการตลาดสาหรบกลมนกทองเทยวเชงสขภาพ.

Residential Research. (2014). Retirement Housing 2014 (pp. 4-6): Knight Frank.

Shin-Yi, W., & Anthony, G. (2010). Projection of Chronic Illness Prevalence and Cost

Inflation. RAND Corporation. Thailand Board of Investment. (2012). Thailand Medical Hub of Asia.

United Nation Population Fund. (2012). Ageing in the Twenty-First Century: A

Celerbration and Challenge.

United Nation Population Fund. (2015). http://www.unfpa.org/world-population-trends.

United Nations, D. o. E. a. S. A., Population Division. (2013). World Population

Prospects: The 2012 Revision.

United Nations, D. o. E. a. S. A., Population Division (2013). World Population Ageing

2013. United Nations publication, ST/ESA/SER.A/348., 19.

World Health Organization. (2014). World Health Statistics 2014.

กระทรวงสาธารณะสข. (2014). http://thaipublica.org/2014/07/narong-sahametapat-health-care-system-in-thailand/.

วรสรอมร, ย., ฤทธรงค, จ., ชวนวน, ศ., & หนจางสทธ, พ. (2014). ประชากรและสงคม 2557: การ

เ กด กบความม นคง ในประชากรและส งคม . สถา บน วจ ยประชากรและ ส งคม

มหาวทยาลยมหดล. สานกงานสถตแหงชาต. (2013). การสารวจโรงพยาบาลและสถานพยาบาลเอกชน พ.ศ. 2555. สานก

สถตพยากรณ.

93  

 

ภาคผนวก กระแสเงนสด

   

 

Description Unit Rate Unit Quantity Total (Bath/Year) Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11 Year 12 Year 13 Year 141 Income

1.1 Real Estate Income1.1.1 Retirement Home Baht/month Growth Rate 3.00% 35,000.00 36,050.00 37,131.50 38,245.45 39,392.81 40,574.59 41,791.83 43,045.59 44,336.95 45,667.06 47,037.07 48,448.19 49,901.63 51,398.68

Standard Rooms (60%) 35,000.00 Baht/month 38Occupancy Rate 35% 65% 65% 75% 75% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%Occupied Rooms per year Rooms/year 456 160 296 296 342 342 388 388 388 388 388 388 388 388 388EGI 5,586,000.00 10,685,220.00 11,005,776.60 13,079,942.19 13,472,340.46 15,726,712.09 16,198,513.45 16,684,468.86 17,185,002.92 17,700,553.01 18,231,569.60 18,778,516.69 19,341,872.19 19,922,128.36 Total Revenue from Retirement Home 5,586,000.00 10,685,220.00 11,005,776.60 13,079,942.19 13,472,340.46 15,726,712.09 16,198,513.45 16,684,468.86 17,185,002.92 17,700,553.01 18,231,569.60 18,778,516.69 19,341,872.19 19,922,128.36

1.1.2 Hotels Baht/month Growth Rate 3.00% 2,750.00 2,832.50 2,917.48 3,005.00 3,095.15 3,188.00 3,283.64 3,382.15 3,483.62 3,588.13 3,695.77 3,806.64 3,920.84 4,038.47 Standard Rooms (40%) 2,750.00 Baht/day 25Occupancy Rate 25% 50% 50% 50% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 70% 70% 70% 70%Occupied Rooms per year Rooms/year 9125 2281 4563 4563 4563 5475 5475 5475 5475 5475 5475 6388 6388 6388 6388EGI 6,273,437.50 12,923,281.25 13,310,979.69 13,710,309.08 16,945,942.02 17,454,320.28 17,977,949.89 18,517,288.39 19,072,807.04 19,644,991.25 23,606,731.15 24,314,933.09 25,044,381.08 25,795,712.51 Total Revenue from RE 11,859,437.50 23,608,501.25 24,316,756.29 26,790,251.27 30,418,282.48 33,181,032.37 34,176,463.34 35,201,757.24 36,257,809.96 37,345,544.26 41,838,300.75 43,093,449.78 44,386,253.27 45,717,840.87

1.2 Service Income1.2.1 Gym & Yoga Member

From tenants 60% of tenants 96 178 178 205 205 233 233 233 233 233 233 233 233 233Revenue from Tenants 3,000.00 Baht/month 287,280.00 533,520.00 533,520.00 615,600.00 615,600.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 697,680.00 From hotel guests 50% of hotel guests 1141 2281 2281 2281 2738 2738 2738 2738 2738 2738 3194 3194 3194 3194Revenue from hotel guest 500.00 Baht/time 570,312.50 1,140,625.00 1,140,625.00 1,140,625.00 1,368,750.00 1,368,750.00 1,368,750.00 1,368,750.00 1,368,750.00 1,368,750.00 1,596,875.00 1,596,875.00 1,596,875.00 1,596,875.00 Total Revenue from Gym & Yoga 857,592.50 1,674,145.00 1,674,145.00 1,756,225.00 1,984,350.00 2,066,430.00 2,066,430.00 2,066,430.00 2,066,430.00 2,066,430.00 2,294,555.00 2,294,555.00 2,294,555.00 2,294,555.00

1.2.2 Spa & Thai MassageFrom tenants 60% of tenants 96 178 178 205 205 233 233 233 233 233 233 233 233 233Revenue from tenants 1500.00 Baht/month 143,640.00 266,760.00 266,760.00 307,800.00 307,800.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 348,840.00 From hotel customers 30% of hotel guests 684 1369 1369 1369 1643 1643 1643 1643 1643 1643 1916 1916 1916 1916Revenue from hotel guests 2000.00 Baht/time 1,368,750.00 2,737,500.00 2,737,500.00 2,737,500.00 3,285,000.00 3,285,000.00 3,285,000.00 3,285,000.00 3,285,000.00 3,285,000.00 3,832,500.00 3,832,500.00 3,832,500.00 3,832,500.00 Total Revenue from Spa & Thai Massage 1,512,390.00 3,004,260.00 3,004,260.00 3,045,300.00 3,592,800.00 3,633,840.00 3,633,840.00 3,633,840.00 3,633,840.00 3,633,840.00 4,181,340.00 4,181,340.00 4,181,340.00 4,181,340.00

1.2.3 F&BTotal Revenue from F&B 40% of RE Income 4,743,775.00 9,443,400.50 9,726,702.52 10,716,100.51 12,167,312.99 13,272,412.95 13,670,585.34 14,080,702.90 14,503,123.98 14,938,217.70 16,735,320.30 17,237,379.91 17,754,501.31 18,287,136.35

1.2.4 House KeepingStandards Rooms 50% of tenants 80 148 148 171 171 194 194 194 194 194 194 194 194 194Revenue from house keeping- standard 1500.00 Baht/month 119,700.00 222,300.00 222,300.00 256,500.00 256,500.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 Total Revenue from House Keeping 119,700.00 222,300.00 222,300.00 256,500.00 256,500.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 290,700.00 Total Revenue from Services 7,233,457.50 14,344,105.50 14,627,407.52 15,774,125.51 18,000,962.99 19,263,382.95 19,661,555.34 20,071,672.90 20,494,093.98 20,929,187.70 23,501,915.30 24,003,974.91 24,521,096.31 25,053,731.35 Total Revenue from RE & Services 19,092,895.00 37,952,606.75 38,944,163.80 42,564,376.78 48,419,245.47 52,444,415.32 53,838,018.68 55,273,430.14 56,751,903.95 58,274,731.97 65,340,216.05 67,097,424.69 68,907,349.58 70,771,572.21

2 Expense Unit Rate Unit Quantity Total (Bath/Year)2.1 Department Expense - Direct Cost

Retirement Homes & Hotels 40% RE Revenue 4,743,775.00 9,443,400.50 9,726,702.52 10,716,100.51 12,167,312.99 13,272,412.95 13,670,585.34 14,080,702.90 14,503,123.98 14,938,217.70 16,735,320.30 17,237,379.91 17,754,501.31 18,287,136.35 Gym & Yoga expense 45% Gym revenue 385,916.63 753,365.25 753,365.25 790,301.25 892,957.50 929,893.50 929,893.50 929,893.50 929,893.50 929,893.50 1,032,549.75 1,032,549.75 1,032,549.75 1,032,549.75 Spa & Thai Massage 45% Spa revenue 680,575.50 1,351,917.00 1,351,917.00 1,370,385.00 1,616,760.00 1,635,228.00 1,635,228.00 1,635,228.00 1,635,228.00 1,635,228.00 1,881,603.00 1,881,603.00 1,881,603.00 1,881,603.00 F&B Expense 30% F&B revenue 1,423,132.50 2,833,020.15 2,918,010.75 3,214,830.15 3,650,193.90 3,981,723.88 4,101,175.60 4,224,210.87 4,350,937.20 4,481,465.31 5,020,596.09 5,171,213.97 5,326,350.39 5,486,140.90 House Keeping expense 30% House Keeping revenue 35,910.00 66,690.00 66,690.00 76,950.00 76,950.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 87,210.00 Activities expense & other services 2.5% Total Revenue 477,322.38 948,815.17 973,604.10 1,064,109.42 1,210,481.14 1,311,110.38 1,345,950.47 1,381,835.75 1,418,797.60 1,456,868.30 1,633,505.40 1,677,435.62 1,722,683.74 1,769,289.31

2.2 Indirect CostStaff 20,000.00 Baht/month 20 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 4,800,000.00 Doctor 60,000.00 Baht/month 1 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 720,000.00 Sales & Marketing 5% of Total Revenue 954,644.75 1,897,630.34 1,947,208.19 2,128,218.84 2,420,962.27 2,622,220.77 2,691,900.93 2,763,671.51 2,837,595.20 2,913,736.60 3,267,010.80 3,354,871.23 3,445,367.48 3,538,578.61 Total Expense 14,221,276.75 22,814,838.41 23,257,497.80 24,880,895.17 27,555,617.80 29,359,799.48 29,981,943.84 30,622,752.53 31,282,785.48 31,962,619.41 35,177,795.35 35,962,263.48 36,770,265.67 37,602,507.92

3 Gross Profit 4,871,618.25 15,137,768.34 15,686,666.00 17,683,481.61 20,863,627.67 23,084,615.84 23,856,074.84 24,650,677.61 25,469,118.47 26,312,112.55 30,162,420.71 31,135,161.20 32,137,083.91 33,169,064.30 4 Net Profit before Interest & Tax

Loan 10 Year 39,445,600.00 Interest 7.5% 2,958,420.00- 2,749,301.34- 2,524,498.78- 2,282,836.02- 2,023,048.56- 1,743,777.05- 1,443,560.16- 1,120,827.01- 773,888.88- 400,930.38- Principal Payment 2,788,248.82- 2,997,367.48- 3,222,170.04- 3,463,832.79- 3,723,620.25- 4,002,891.77- 4,303,108.66- 4,625,841.81- 4,972,779.94- 5,345,738.44- Loan Repayment 7 Year 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- 5,746,668.82- Depreciation 5% of Construction cost 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00- 6,570,700.00-

5 Net Profit Before Taxes 7,445,750.57- 2,820,399.52 3,369,297.18 5,366,112.79 8,546,258.85 10,767,247.02 11,538,706.02 12,333,308.80 13,151,749.65 13,994,743.73 23,591,720.71 24,564,461.20 25,566,383.91 26,598,364.30 Income Tax 20% 564,079.90 673,859.44 1,073,222.56 1,709,251.77 2,153,449.40 2,307,741.20 2,466,661.76 2,630,349.93 2,798,948.75 4,718,344.14 4,912,892.24 5,113,276.78 5,319,672.86

6 Net Profit 7,445,750.57- 2,256,319.62 2,695,437.74 4,292,890.23 6,837,007.08 8,613,797.62 9,230,964.82 9,866,647.04 10,521,399.72 11,195,794.99 18,873,376.57 19,651,568.96 20,453,107.13 21,278,691.44 Add Depreciation back 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00 6,570,700.00

7 Investment 131,414,000.00 65,707,000.00- 65,707,000.00- 65,707,000.00- 60,835,381.75- 15,137,768.34 15,686,666.00 17,683,481.61 20,863,627.67 23,084,615.84 23,856,074.84 24,650,677.61 25,469,118.47 26,312,112.55 30,162,420.71 31,135,161.20 32,137,083.91 33,169,064.30

Terminal Value 394,869,813.06 8 Total CF from Operating Activities(Included TV) 65,707,000.00- 60,835,381.75- 15,137,768.34 15,686,666.00 17,683,481.61 20,863,627.67 23,084,615.84 23,856,074.84 24,650,677.61 25,469,118.47 26,312,112.55 30,162,420.71 31,135,161.20 427,006,896.97

NPV 91,369,257.59IRR 19.59%PBP (Years) 7.50Discount Rate 10.0%Growth Rate 3.0%WACC 11.40%

Total CF from Operating Activities(Included TV)

   

 

ประวตผเขยน

ชอ นายภราดร ตรรกพฤฒพนธ

วนเดอนปเกด 21 มกราคม 2530

ประวตการศกษา ระดบการศกษาปรญญาตร คณะเศรษฐศาสตร

มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ระดบปรญญาโท MA Management

Middlesex University