BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT A. II.pdf  RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT . ... (rumah

  • View
    223

  • Download
    5

Embed Size (px)

Text of BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT A. II.pdf  RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT . ......

BAB II

RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT

A. Konsep Dasar Rumah Susun

1. Pengertian Rumah Susun

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985 dalam Lembaran Negara RI nomor

75/1985. Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang kondominium

Indonesia yang menjadi landasan hukum untuk mengatur rumah susun. Peraturan

pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Mulai tanggal tersebutlah masalah hukum

mengenai rumah susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang bahwa

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai

dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat

serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun

sehingga perlu diganti.20

20 Lihat Konsideran bagian Menimbang Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

Untuk menjawab perkembangan hukum serta kebutuhan masyarakat yang

belum terakomodir oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka

pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna Dewan Perwakilan

Rakyat resmi mengesahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun.

Universitas Sumatera Utara

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah

Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pengertian mengenai rumah susun tersebut dalam Undang-Undang Nomor

20 Tahun 2011 sama seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16

Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian tidak ada perubahan

mengenai pengertian tentang makna dari rumah susun itu baik yang dijelaskan

dalam UURS yang lama maupun yang baru.

Dalam Penjelasan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985

menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah

istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang

senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang

penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu

sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.

Dengan demikian berarti tidak semua bangunan bertingkat itu dapat

disebut rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, tetapi

setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat.21

21 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium. Op. Cit., hlm. 16.

Universitas Sumatera Utara

Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu

dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :22

a. Rumah susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk

mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan

perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun

merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartment

b. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal maupun

22 Ibid, hlm. 16

vertikal (Pasal 1 angka 1

UURS). Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal. Kata maupun serta

dan perlu dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang

lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan ruang dalam bangunan

bertingkat selain rumah susun dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata

maupun serta dan tersebut semakin berarti, terutama jika dikaitkan

dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988

yang mencontohkan rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain yang

dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan bertingkat yang tidak

termasuk dalam pengertian rumah susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79

PP Nomor 4 Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh bangunan

gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas tanah bersama dalam suatu

lingkungan adalah rumah-rumah peristirahatan, rumah kota (town house),

dan lain-lain .

Universitas Sumatera Utara

Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara Pembaruan tanggal 13

April 1994, menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada sistem

ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) bagian- bagiannya terbagi

dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak

dalam arah vertikal. Tetapi karena dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1

UURS menyebut : yang distrukturkan secara fungsional dalam arah

horizontal maupun vertikal, maka yang diartikan bangunan gedung

bertingkat yang bagian-bagiannya hanya distrukturkan secara horizontal pun

dapat disebut rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya

tentang rumah susun.23

Selanjutnya Menteri Negara Agraria/Kepala BPN menyatakan bahwa

sebagai akibat pesatnya kemajuan sektor ekonomi yang ditunjang kemajuan

teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya

bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko (ruko) atau

town house dapat menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk

bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan ketentuan yang ada

pada rumah susun yang bangunannya berupa bangunan yang tersusun secara

horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan

bersama.

24

23 Ibid, hlm 16 24 Ibid, hlm 16

Universitas Sumatera Utara

Kedua pendapat Pejabat Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan

Nasional tersebut setuju bahwa kepemilikan satuan bangunan pada

bangunan yang hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat tunduk pada

pengaturan UURS. Kiranya kedua pendapat tersebut dapat diterima logika

hukum. Ketentuan pasal 1 UURS merupakan ketentuan yang berisi

definisi/rumusan konsep-konsep yang menjadi kata-kata kunci atau

terminologi teknis yuridis dalam keseluruhan ketentuan UURS. Oleh karena

itu jika terdapat perbedaan pengertian rumah susun di dalam ketentuan pasal

1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Umum UURS serta Penjelasan Pasal 79

PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksana UURS, maka yang

dijadikan pegangan adalah rumusan Pasal 1 angka 1 UURS.25

c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan perseorangan (individual) dan

hak bersama. Kita mengenal ada 3 (tiga) bentuk sistem pemilikan, yaitu :

a. sistem pemilikan perseorangan

b. sistem pemilikan bersama yang terikat

c. sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan

sistem pemilikan bersama yang bebas (condominium)

Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang ketiga. Di dalam

rumah susun secara simultan terkandung sistem pemilikan perseorangan

25 Dalam teori hukum, ketidaksinkronan pengertian rumah susun di dalam Pasal 1 angka 1 dengan Penjelasan Umum UURS akan dimenangkan Pasal 1 angka 1 UURS oleh karena Pasal 1 angka 1 yang lebih spesifik (rinci) merumuskan pengertian rumah susun dibandingkan dengan Penjelasan Umum UURS. Selanjutnya ketidaksinkronan (pertentangan) antara Pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 dimenangkan Pasal 1 angka 1 oleh karena di dalam peraturan perundang-undangan diberlakukan asas Hukum yang lebih tinggi mengenyampingkan hukum yang lebih rendah (lex superior de rogat lex inferior)

Universitas Sumatera Utara

dengan hak bersama yang bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan

perseorangan atas satuan (unit) rumah susun meliputi pula hak bersama

atas bangunan, benda dan tanahnya.

Sebagaimana telah disebutkan bahwa hak milik (individual) atas satuan

rumah susun juga meliputi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama.

Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang

dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi

dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang

tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom,

balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-

pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi.

Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan

bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun

melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian

bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 2