6

Bab II Tinjauan Pustaka

II.1 Rumah dan Perumahan

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan

sarana pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang

dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Prasarana lingkungan adalah

kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman

dapat berfungsi sebagaimana mestinya sedangkan sarana lingkungan adalah

fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan

kehidupan ekonomi, sosial dan budaya. Permukiman adalah bagian dari

lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan

maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau

lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan

penghidupan.

II.1.1 Jenis Rumah

Menurut Suparno (2006), dalam perumahan, jenis rumah diklasifikasikan

berdasarkan tipe rumah. Jenis rumah tersebut terdiri atas :

1. Rumah Sederhana

Rumah sederhana merupakan rumah bertipe kecil, yang mempunyai

keterbatasan dalam perencanaan ruangnya. Rumah tipe ini sangat cocok untuk

keluarga kecil dan masyarakat yang berdaya beli rendah. Rumah sederhana

merupakan bagian dari program subsidi rumah dari pemerintah untuk

menyediakan hunian yang layak dan terjangkau bagi masyarakat

berpenghasilan atau berdaya beli rendah. Pada umumnya, rumah sederhana

mempunyai luas rumah 22 m² s/d 36 m², dengan luas tanah 60 m² s/d 75 m².

2. Rumah Menengah

Rumah menengah merupakan rumah bertipe sedang. Pada tipe ini, cukup

banyak kebutuhan ruang yang dapat direncanakan dan perencanaan ruangnya

lebih leluasa dibandingkan pada rumah sederhana. Pada umumnya, rumah

7

menengah ini mempunyai luas rumah 45 m² s/d 120 m², dengan luas tanah 80

m² s/d 200 m².

3. Rumah Mewah

Rumah mewah merupakan rumah bertipe besar, biasanya dimiliki oleh

masyarakat berpenghasilan dan berdaya beli tinggi. Perencanaan ruang pada

rumah tipe ini lebih kompleks karena kebutuhan ruang yang dapat

direncanakan dalam rumah ini banyak dan disesuaikan dengan kebutuhan

pemiliknya. Rumah tipe besar ini umumnya tidak hanya sekedar digunakan

untuk tempat tinggal tetapi juga sebagai simbol status, simbol kepribadian dan

karakter pemilik rumah, ataupun simbol prestise (kebanggaan). Pada

umumnya, rumah mewah ini biasanya mempunyai luas rumah lebih dari 120

m² dengan luasan tanah lebih dari 200 m²

Gambar II.1. Gambaran Jenis Rumah

II.1.2 Jenis Perumahan

Jenis perumahan yang ditawarkan oleh pihak pengembang kepada konsumen

terdiri dari (Suparno dkk, 2006) :

1. Perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya

diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai

keterbatasan daya beli. Jenis perumahan ini memiliki fasilitas yang masih

minim. Hal ini dikarenakan pihak pengembang tidak dapat menaikkan harga

jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti pada perumahan

menengah dan mewah, di mana harga sarana dan prasarana perumahan

Rumah Menengah Rumah MewahRumah Sederhana

8

dibebankan kepada konsumen. Perumahan sederhana biasanya terletak jauh

dari pusat kota. Hal tersebut dikarenakan harga tanah di sekitar pusat kota

yang mahal sehingga tidak dapat dibebankan kepada konsumen.

2. Perumahan menengah merupakan jenis perumahan yang biasanya

diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah dan menengah

ke atas. Jenis perumahan ini sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana

penunjang operasional, seperti pengerasan jalan, open space berikut tamannya,

jalan serta lampu taman dan lampu jalan, bahkan dilengkapi juga dengan

fasilitas untuk olah raga seperti lapangan tenis. Perumahan menengah

biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota yang strategis letaknya terhadap

berbagai fasilitas pendukung lain seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan,

pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa.

3. Perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan bagi

masyarakat yang berpenghasilan tinggi. Jenis perumahan ini dilengkapi

dengan sarana dan prasarana penunjang operasional yang sudah sangat

lengkap, seperti pusat olah raga, taman dan fasilitas bermain, gedung

pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi. Hal tersebut

dikarenakan penghuni rumah tersebut menginginkan kemudahan akses dan

pelayanan sekitar perumahan yang cepat dan lengkap. Perumahan mewah

biasanya hanya ada di kota-kota besar di mana lokasinya biasanya berada di

pusat kota, karena konsumennya menginginkan kemudahan akses dan

pelayanan sekitar perumahan yang serba instan dan lengkap.

II.2 Pengembangan Perumahan

Pengembangan perumahan merupakan proses yang dilakukan oleh pihak

pengembang secara mandiri atau bersama dengan pihak lain untuk mencapai

tujuan ekonomi dan sosialnya dengan cara mengembangkan lahan dan bangunan

untuk ditempati sendiri atau ditempati oleh pihak lain (Byrne, 1996).

II.2.1 Proses Pengembangan Perumahan

Menurut Byrne (1996), proses pengembangan perumahan secara umum dibagi

menjadi tiga proses utama, yaitu proses akuisisi, proses produksi dan proses

9

disposal. Proses akuisisi meliputi tahap akuisisi lahan dan tahap perizinan. Proses

produksi meliputi tahap perancangan teknis/desain dan tahap pembangunan

perumahan. Sedangkan proses disposal meliputi tahap penyewaan atau penjualan

rumah.

Menurut Santoso (2000), proses pengembangan perumahan dibagi menjadi tiga

proses utama, yaitu proses persiapan, proses produksi, dan proses penjualan.

Proses persiapan meliputi tahap akuisisi lahan, tahap pengurusan perizinan, tahap

perencanaan, serta tahap studi kelayakan. Proses produksi meliputi tahap

pembangunan prasarana perumahan, tahap pembangunan unit-unit rumah serta

tahap pembangunan sarana perumahan. Sedangkan proses penjualan meliputi

tahap promosi dan tahap pemasaran untuk penjualan rumah.

Berdasarkan penjelasan di atas, secara umum proses pengembangan perumahan

dapat digambarkan sebagai berikut :

PROSES AKUISISI

Akuisisi LahanPerizinanStudi Kelayakan

PROSES PRODUKSI

Desain/Perancangan PerumahanPelaksanaan Konstruksi Perumahan

PROSES DISPOSAL

Penjualan Unit-unit Rumah

Gambar II.2. Proses Pengembangan Perumahan

Proses akuisisi meliputi tahap akuisisi lahan, tahap pengurusan perizinan untuk

pengembangan lahan, serta tahap studi kelayakan pengembangan perumahan bagi

pengembang. Proses produksi terdiri dari tahap perancangan teknis/desain

perumahan serta tahap pembangunan perumahan. Pembangunan perumahan

terdiri dari pembangunan prasarana perumahan, pembangunan unit-unit rumah,

dan pembangunan sarana perumahan. Sedangkan proses disposal meliputi tahap

penjualan unit-unit rumah.

10

II.2.2 Peraturan Untuk Mengembangkan Perumahan

Peraturan-peraturan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam

mengembangkan perumahan, yaitu :

1. Perbandingan wilayah terbangun dengan wilayah terbuka 60%:40%.

Dalam membangun perumahan, pengembang harus membagi daerah

peruntukan dan wilayah terbuka, di mana luas hunian total adalah sebesar 60%

dan luas wilayah terbuka yang ditujukan untuk jalan dan ruang terbuka adalah

sebesar 40%.

2. Rencana sarana dan prasarana perumahan.

Pengembang harus menyediakan sarana dan prasarana pendukung yang sesuai

dengan klasifikasi perumahan yang dibangun, misalnya dengan menyediakan

saluran air bersih dan air kotor, memasang jaringan telepon dan listrik, serta

menyediakan akses lalu lintas yang lancar dari dan menuju ke perumahan.

3. Legalitas perusahaan.

Agar dapat menjalankan bisnis di bidang pengembangan perumahan, pihak

pengembang secara yuridis harus berbadan hukum untuk menjamin

kelancaran operasional perusahaan serta menjamin kewajiban dan tanggung

jawab pengembang terhadap pihak konsumen.

4. Perizinan proyek.

Pengembang harus memperoleh izin atas proyek yang akan dibangun, yang

meliputi Izin Penggunaan dan Peruntukan Tanah (IPPT), Izin Penetapan

Lokasi (IPL), Pengajuan dan Pengesahan Site Plan, Izin Mendirikan

Bangunan (IMB), serta Pengesahan Sertifikat Tanah.

II.2.3 Aspek Perencanaan Pengembangan Perumahan

Untuk mengembangan suatu perumahan, pengembang harus mempertimbangkan

aspek perencanaan perumahan yaitu (Sastra dkk, 2006):

1. Aspek lingkungan

Beberapa aspek lingkungan yang harus diperhatikan dalam perencanaan

perumahan adalah keadaan tanah dan peraturan-peraturan formal mengenai

kebijakan tata ruang di wilayah yang akan didirikan perumahan.

11

2. Keadaan iklim setempat

Keadaan iklim berkaitan dengan temperatur udara, kelembaban udara,

peredaran udara, dan radiasi panas. Perencanaan perumahan harus disesuaikan

dengan keadaan iklim setempat agar dapat dicapai efisiensi penggunaan

rumah.

3. Orientasi tanah setempat

Perencanaan bangunan perumahan harus disesuaikan dengan orientasi persil

tanahnya, yang meliputi:

a. Orientasi persil tanah yang akan berpengaruh terhadap perencanaan

bangunan beserta ruang-ruangnya.

b. Orientasi bangunan terhadap sinar matahari yang bertujuan untuk

mengkondisikan ruangan di dalam bangunan agar memenuhi syarat

kesehatan.

c. Orientasi bangunan terhadap aliran udara yang bertujuan untuk

mengkondisikan kelembaban udara.

d. Pengaturan jarak bangunan yang satu dengan bangunan lainnya dengan

tujuan untuk mengatasi bahaya kebakaran, ketersediaan ventilasi,

menjamin masuknya cahaya matahari, serta untuk menyediakan area yang

cukup untuk sirkulasi manusia.

e. Pengaturan bukaan bangunan agar rumah dapat memperoleh cukup sinar

matahari dan sirkulasi udara segar.

f. Pengaturan atap bangunan untuk melindungi bangunan dari pengaruh

cuaca.

4. Aspek sosial ekonomi

Dalam perencanaan perumahan, terutama dalam menentukan kuantitas dan

mutu bangunan, pengembang harus memperhatikan aspek sosial ekonomi

calon pembelinya. Kondisi sosial suatu wilayah merupakan salah satu aspek

yang berpengaruh besar terhadap keputusan pemilihan lokasi rumah.

5. Aspek kesehatan

Perencanaan rumah harus memperhatikan aspek kesehatan karena aspek

kesehatan akan mempengaruhi keberlanjutan proses penghunian pada suatu

12

rumah. Aspek kesehatan tersebut meliputi kecukupan air bersih, kecukupan

cahaya, dan kecukupan udara.

6. Aspek teknis

Suatu bangunan perumahan harus memenuhi persyaratan kekuatan bangunan.

Namun pada umumnya struktur dan konstruksi rumah tinggal hanya

menggunakan struktur dan konstruksi sederhana sehingga dalam perencanaan

sering tidak memerlukan perhitungan konstruksi detail karena umumnya

mampu dikerjakan oleh pekerja bangunan.

II.2.4 Sumber Daya yang Dibutuhkan Dalam Pengembangan Perumahan

Untuk membangun perumahan tersebut, pengembang memerlukan sumber daya.

Secara umum, sumber daya yang dibutuhkan (Sastra, dkk, 2006) terdiri dari:

1. Dana pembangunan.

Biaya yang diperlukan untuk pengembangan perumahan terdiri dari biaya

desain dan biaya produksi. Biaya desain dikeluarkan pada saat penyusunan

desain, sedangkan biaya produksi terdiri dari biaya untuk pengadaan lahan,

pengurusan Izin Mendirikan Bangunan, penyiapan lahan, penyiapan material/

bahan bangunan, pelaksanaan konstruksi, pengawasan kegiatan konstruksi,

dan penghunian bangunan.

2. Bahan bangunan.

Bahan bangunan terdiri dari bahan konstruksi dan bahan finishing. Bahan

konstruksi adalah bahan yang mutlak diperlukan pada proses pendirian

bangunan. Secara umum bahan konstruksi meliputi bahan konstruksi bagian

atas dan bahan konstruksi bagian bawah. Bahan konstruksi bagian atas adalah

bahan-bahan yang digunakan untuk membuat konstruksi yang ada di atas

permukaan tanah, seperti bahan untuk membuat atap, plafon, dinding, pintu,

jendela, hingga lantai bangunan. Sedangkan bahan konstruksi bagian bawah

adalah bahan-bahan yang digunakan untuk membuat konstruksi yang ada di

bawah permukaan tanah, seperti pondasi atau ruangan bawah tanah

(basement).

13

3. Tenaga kerja.

Tenaga kerja yang diperlukan pada proyek pembangunan perumahan terdiri

dari tenaga kerja proses desain dan tenaga kerja proses produksi atau

konstruksi.

4. Peralatan pembangunan.

Peralatan yang digunakan untuk membangun perumahan dibagi menjadi dua

kelompok, yaitu peralatan yang diperlukan untuk proses pembuatan dan

peralatan yang diperlukan untuk proses pemasangan. Peralatan tersebut

digolongkan menjadi peralatan bergerak yaitu peralatan yang sederhana dan

mudah dipindah-pindahkan, serta peralatan ringan dan sudah lebih mekanis.

II.3 Konsep Rantai Pasok

Konsep rantai pasok pertama kali diperkenalkan oleh perusahaan otomotif Jepang

melalui sistem Just In Time pada Sistem Produksi Toyota. Tujuan utama

diterapkannya sistem ini adalah untuk mengurangi sistem inventori secara

signifikan dan mengatur hubungan antara para pemasok dengan lini produksi

menjadi semakin efektif. Melalui mekanisme tersebut, perusahaan Toyota berhasil

mengurangi pemborosan yang terjadi di perusahaan dan melakukan perubahan

paradigma perusahaan otomotif secara radikal hingga mencapai tingkat

produktivitas dan efisiensi yang tinggi.

Hubungan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam pengembangan

perumahan akan memberikan dampak yang signifikan terhadap produktivitas dan

efisiensi pengembang dalam mengembangkan suatu perumahan. Untuk itu

hubungan kerjasama antara pihak-pihak yang terlibat dalam rantai pasok

pengembangan perumahan harus diatur dengan tepat, yaitu melalui desain pola

rantai pasok yang tepat. Dengan desain pola rantai pasok yang tepat, diharapkan

setiap pihak yang terlibat rantai pasok memberikan kontribusi yang besar bagi

produktivitas dan efisiensi setiap pekerjaan pengembangan perumahan.

14

II.3.1 Definisi Rantai Pasok

Berdasarkan hasil telaah dari berbagai literatur, rantai pasok didefinisikan sebagai

berikut :

Tabel II.1. Definisi Rantai Pasok Menurut Definisi Rantai Pasok

(Vrijhoef, 1999)

Keterlibatan jaringan organisasi mulai dari hubungan hulu (upstream) hingga ke hilir (downstream), dalam proses dan kegiatan yang berbeda untuk menghasilkan barang dan jasa yang bernilai hingga sampai kepada pelanggan terakhir

(Indrajit dkk, 2002)

Jaringan dari berbagai pihak atau organisasi yang saling berhubungan dalam melakukan kegiatan untuk menghasilkan barang dan jasa yang bermutu sampai pada pelanggan terakhir

(Pujawan, 2005)

Jaringan dari berbagai pihak atau organisasi (terdiri dari; supplier - yang memasok material untuk keperluan produksi, manufaktur - yang melakukan produksi, distributor dan retailer sebagai komponen yang mendistribusikan produk yang dihasilkan kepada customer dengan perantaranya adalah retailer yang berperan sebagai distributor pada tingkatan yang lebih rendah) yang saling berhubungan dalam melakukan kegiatan untuk menghasilkan barang dan jasa yang bermutu sampai pada pelanggan terakhir

Jadi berdasarkan definisi-definisi di atas, rantai pasok merupakan keterlibatan

jaringan berbagai pihak atau organisasi (terdiri dari; supplier - yang memasok

material untuk keperluan produksi, manufaktur - yang melakukan produksi,

distributor dan retailer sebagai komponen yang mendistribusikan produk yang

dihasilkan kepada customer dengan perantaranya adalah retailer yang berperan

sebagai distributor pada tingkatan yang lebih rendah) yang saling berhubungan

mulai dari hulu (upstream) hingga ke hilir (downstream) dalam melakukan suatu

kegiatan untuk menghasilkan barang dan jasa yang bermutu sampai kepada

pelanggan terakhir.

Pada suatu rantai pasok biasanya ada 3 macam aliran yang harus dikelola. Pertama

adalah aliran barang yang mengalir dari hulu (upstream) ke hilir (downstream).

Kedua adalah aliran uang dan sejenisnya yang mengalir dari hilir ke hulu. Ketiga

15

adalah aliran informasi yang biasa terjadi dari hulu ke hilir ataupun sebaliknya.

Aliran tersebut dapat diilustrasikan pada Gambar II.3.

Supplier Tier 1

Supplier Tier 2 Manufacturer Distributor Ritel/

Toko

Finansial : invoice, term pembayaranMaterial : bahan baku, komponen, produk jadiInformasi : kapasitas, status pengiriman, quotation

Finansial : pembayaranMaterial : retur, recycle, repairInformasi : order, ramalan, RFQ/RFP

Gambar II.3. Tiga Macam Aliran yang Harus Dikelola Dengan Baik

Dalam Suatu Jaringan Rantai Pasok

1. Aliran barang yang mengalir dari hulu (upstream) ke hilir (downstream).

Contohnya : adalah bahan baku yang dikirim dari pemasok material ke suatu

pabrik material setengah jadi. Setelah produk selesai diproduksi, material-

material tersebut dikirim ke proyek dan hasilnya kemudian digunakan.

2. Aliran uang dan sejenisnya yang mengalir dari hilir (downstream) ke hulu

(upstream).

3. Aliran informasi yang bisa terjadi dari hulu (upstream) ke hilir (downstream)

ataupun sebaliknya. Informasi tentang persediaan produk yang masih ada di

suatu proyek misalnya, sering dibutuhkan oleh pemasok maupun pabrik yang

ikut terlibat didalamnya. Dan sebaliknya informasi tentang ketersediaan

kapasitas produksi yang dimiliki oleh pemasok juga sering dibutuhkan oleh

pabrik maupun proyek. Sedangkan informasi tentang status pengiriman bahan

baku juga sering dibutuhkan oleh perusahaan yang mengirim maupun yang

akan menerima. Perusahaan pengiriman harus membagi informasi seperti ini

agar pihak-pihak yang berkepentingan bisa memonitor untuk kepentingan

perencanaan yang lebih akurat.

16

II.3.2. Pola Rantai Pasok Pada Proyek Konstruksi Bangunan Gedung

Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan, pada penelitian yang dilakukan

oleh Susilawati (2005), mengenai studi supply chain konstruksi pada proyek

konstruksi bangunan gedung, telah teridentifikasi bentuk pola rantai pasok yang

biasa ditemui dalam proyek-proyek konstruksi khususnya bangunan gedung. Dari

enam proyek yang menjadi studi kasus pada penelitian tersebut, diperoleh enam

pemetaan yang mewakili gambaran hubungan yang terjadi pada masing-masing

proyek. Pada masing-masing pemetaan kemudian dilakukan pemilahan terhadap

pola-pola hubungan pasokan yang terjadi ke dalam dua bentuk, yaitu pola umum

dan pola khusus.

Pola umum adalah pola hubungan yang terjadi secara bertingkat sesuai dengan

hirarki dalam pola hubungan kontrak yang umum dilakukan (General Contracting

Method). Dalam pola umum teridentifikasi tiga pola hubungan yang sering terjadi,

yaitu pertama pada pekerjaan yang dilakukan sendiri oleh kontraktor sehingga

kontraktor memiliki hubungan langsung dengan penyedia material, penyedia alat,

dan pekerja (labor). Kedua pada pekerjaan yang disubkontrakkan oleh kontraktor

kepada subkontraktor untuk beberapa jenis pekerjaan dasar, dan ketiga pada

pekerjaan yang disubkontrakkan oleh kontraktor kepada spesialis untuk jenis

pekerjaaan yang memerlukan keahlian khusus. Dalam hal ini umumnya

subkontraktor dan spesialis tersebut melakukan pengadaan material, alat dan

labor-nya sendiri. Dengan demikian maka dalam pekerjaan yang

disubkontrakkan, pola pasokannya terjadi secara hirarkis (berantai).

Sedangkan pola khusus adalah pola hubungan yang memiliki perbedaan sifat

dengan pola yang dimaksud dalam pola umum. Pola khusus yang terjadi

merupakan cerminan dari praktek pengadaan oleh pemilik, khususnya pemilik

yang memiliki lingkup bisnis properti. Pola-pola khusus terjadi terutama pada

proyek konstruksi bangunan dengan metoda kontrak terpisah (Separate

Contracting Method). Pola khusus yang terjadi disebabkan oleh adanya peran

owner dalam pengadaan sehingga membentuk pola khusus dalam dua kasus, yaitu

Kasus 1: terjadinya hubungan langsung antara owner dengan pihak penyedia jasa

lainnya selain kontraktor, sehingga terbentuk pola hubungan yang setara dari tiga

17

pihak, yaitu kontraktor, subkontraktor, dan spesialis dalam pola hubungan yang

setara. Kasus 2: terjadinya hubungan langsung owner dengan pihak penyedia

material, yang terjadi baik dalam pola khusus kasus 1 (pola hubungan langung

owner dengan tiga penyedia jasa), maupun dalam pola umum. Pola hubungan

khusus ini menunjukkan peran owner yang besar, yang dilakukan dalam

menentukan strategi pengadaan, sebagai usaha untuk menekan biaya konstruksi

yang terjadi.

Dari uraian diatas maka dapat disimpulkan, bahwa dari penelitian dilakukan oleh

Susilawati (2005) mengenai studi supply chain konstruksi pada proyek konstruksi

bangunan gedung, diperoleh 4 (empat) bentuk pola jaringan supply chain yang

biasa terjadi dalam praktek penyelenggaraan proyek konstruksi bangunan gedung,

sebagaimana diilustrasikan di dalam gambar II.4, II.5, II.6 dan II.7, berikut ini.

Gambar II.4. Pola Umum dalam Rantai Pasok Konstruksi

Gambar II.5. Pola Khusus dalam Rantai Pasok Konstruksi

dalam Pola Hubungan Langsung Owner dengan Subkontraktor dan Spesialis

18

Gambar II.6. Pola Khusus dalam Rantai Pasok Konstruksi pada Kasus Hubungan Langsung Owner dengan Subkontraktor dan Spesialis

dengan Pengadaan Material oleh Owner

Gambar II.7. Pola Khusus dalam Rantai Pasok Konstruksi pada Kasus Pengadaan Material oleh Owner pada Pola Umum

Dalam pembentukan pola-pola rantai pasok di atas, terdapat beberapa aspek

tinjauan yang diperkirakan dapat mempengaruhi jaringan pola rantai pasok yang

terbentuk. Aspek-aspek ini ditinjau terhadap dua tingkatan (di tingkat perusahaan

dan proyek) dan disusun berdasarkan garis pengaruh yang terjadi dalam tiap

tingkatan, yang berawal dari hubungan kontraktor dengan pihak hilirnya – yaitu

hubungan kontraktor owner dari masing-masing proyek, maupun hubungan

kontraktor dengan pihak hulunya – pihak yang berperan sebagai subkontraktor,

spesialis, manufaktur, dan supplier yang memberikan input pada kontraktor.

19

III.3.3. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

Rangkaian kegiatan (memasok dan dipasok) dalam dalam rantai pasok

pengembangan perumahan sejalan dengan suatu rangkaian kegiatan ekonomi,

dimana terdapat hubungan antara produsen dengan konsumen. Terjadi hubungan

memasok dan dipasok antara pihak produsen dan konsumen diikuti dengan

adanya aliran barang dan/jasa yang terjadi dari produsen kepada konsumen dan

aliran uang yang terjadi dari kosumen kepada produsen.

Rangkaian kegiatan ekonomi yang terjadi pada rantai pasok pengembangan

perumahan dapat digambarkan sebagai berikut :

Gambar II.8. Rangkaian Kegiatan Ekonomi Pada Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

(Sumber: Soekirno, 1996)

Keterlibatan pihak-pihak dalam pengembangan perumahan dari pihak yang paling

hulu hingga kepada pemilik rumah sebagai konsumen paling akhir membentuk

rantai pasok pengembangan perumahan. Berdasarkan aliran barang dan/ jasa serta

aliran informasi dari setiap pihak yang terlibat pada kegiatan pengembangan

perumahan, rantai pasok pengembangan perumahan dapat digambarkan seperti

pada Gambar II.9.

Gambar II.9. Konfiguransi Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

(Sumber: Vrijhoef dan Koskela, 1999)

20

Berdasarkan gambar di atas, terlihat bahwa rantai pasok pengembangan

perumahan terbentuk karena adanya keterlibatan berbagai pihak, mulai dari

pemilik rumah, pengembang, konsultan desain, kontraktor perumahan, serta

pemasok dan subkontraktor. Pemilik rumah memiliki peran dalam pembentukan

rantai pasok pengembangan perumahan, karena inisiatif adanya kegiatan

pengembangan perumahan berawal dari adanya kebutuhan pemilik terhadap

rumah. Pemilik rumah merupakan konsumen paling akhir dari rantai pasok

pengembangan perumahan, karena setelah kegiatan pengembangan perumahan

selesai dilaksanakan, rumah akan diserahkan kepada pemilik untuk digunakan.

Pengembang merupakan pelaku dalam rantai pasok pengembangan perumahan

yang diserahi wewenang oleh pemilik rumah untuk mengembangkan rumah

beserta sarana dan prasarananya sesuai dengan kriteria kebutuhan pemilik rumah.

Karena pada umumnya lingkup bisnis pengembang hanya pada bidang penjualan

unit-unit rumah/kavling, maka pekerjaan desain/perancangan dan pelaksanaan

konstruksi perumahan diserahkan kepada konsultan dan kontraktor perumahan.

Desain perumahan ditetapkan oleh konsultan desain. Konsultan desain dapat

berasal dari divisi dalam organisasi pengembang itu sendiri atau berasal dari luar

organisasi pengembang. Sedangkan untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi

perumahan, pengembang menyerahkan pelaksanaannya kepada kontraktor.

Pengembang memberikan wewenang yang besar kepada kontraktor dalam hal

pengadaan barang dan jasa yang diperlukannya untuk pelaksanaan konstruksi

perumahan. Pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor berasal dari pemasok,

baik pemasok langsung maupun pemasok tidak langsung. Pemasok langsung

adalah penyedia barang dan jasa yang memberikan pasokan barang dan jasanya

langsung kepada kontraktor. Sedangkan pemasok tidak langsung adalah penyedia

barang dan jasa yang memberikan pasokan barang dan jasanya kepada pemasok

barang dan jasa langsung untuk kontraktor.

Berdasarkan konfigurasi umum di atas, terdapat empat pihak yang paling

berpengaruh dalam rantai pasok pengembangan perumahan yaitu :

21

1. Pemilik rumah sebagai (end-customer) pada rantai pasok pengembangan

perumahan, yaitu masyarakat sebagai pengguna, pemakai (user).

2. Pemilik proyek yaitu pengembang sebagai pemilik pengembangan perumahan

di mana bertanggung jawab terhadap suatu produk yang dihasilkan dan

konsultan. Kelompok pemilik ini meliputi juga arsitek dan konsultan.

3. Kontraktor adalah perusahaan yang bekerja untuk menghasilkan dan

menyerahkan produk sesuai dengan gambar perencanaan dan spesifikasi yang

telah ditetapkan pengembang.

4. Subkontraktor dan pemasok.

a. Subkontraktor

Kontraktor lainnya yang tidak memiliki hubungan langsung dengan

pemilik proyek sebagai subordinan dari kontraktor utama. Subkontraktor

merupakan perusahaan konstruksi berkontrak dengan kontraktor utama

untuk melaksanakan beberapa bagian pekerjaan kontraktor utama.

Subkontraktor terdiri atas :

− Subkontraktor dan Spesialis

Penggolongan subkontraktor berdasarkan jenis aktifitas dibedakan menjadi

subkontraktor pada aktifitas dasar, subkontraktor pada pekerjaan yang

membutuhkan teknik khusus, serta subkontraktor pada pekerjaan khusus

dan yang berkaitan dengan material khusus. Berdasarkan sumber daya

yang diberikan, subkontraktor dibedakan menjadi subkontaktor yang

memberikan jasa pelaksanaan saja (labor-only subcontractor)

subkontaktor yang memberikan sumber daya berupa pekerja dan material;

subkontraktor yang memberikan sumber daya yang berupa pekerja,

material, dan peralatan (design; serta subkontraktor yang memberikan

sumber daya berupa pekerja, material, perencanaan (design), dan jasa

pemeliharaan. Sedangkan specialist trade contractor dibedakan menjadi

dua, yaitu kontraktor spesialis (specialist contractor) yang memberikan

jasa perencanaan (design service) bagi item yang diproduksi dan dipasang

pada konstruksi bangunan. Dan trade contractor, yang melaksanakan

pekerjaan dengan skill tertentu dalam konstruksi bangunan, tanpa

melakukan perencanaan.

22

Untuk keperluan penelitian ini, maka terminologi subkontraktor akan

dipakai untuk pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor tertentu yang

hanya memerlukan material, alat, dan pekerja, dan tidak menuntut

perencanaan (design engineering), serta kebutuhan teknologi tinggi.

Adapun spesialis, selain memiliki kelebihan di dalam jenis pekerjaan yang

ditanganinya, mereka memiliki kemampuan teknologi tertentu,

kemampuan finansial, serta knowledge tertentu yang spesifik, yang

didukung oleh skill pekerjanya.

− Subkontraktor Tenaga Kerja

Pemasok tenaga kerja yang menyediakan jasa kepada kontraktor untuk

mengkonversikan material menjadi intermediate product disebut mandor.

Mandor bertindak sebagai labor only subcontractor dengan berbagai

keahlian yang spesifik dan tingkat kehalian yang berbeda-beda.

b. Pemasok dan Manufaktur Konstruksi

Pihak yang terlibat dalam pengadaan material. Jenis material yang

diperlukan dalam suatu proyek kontruksi bangunan, terdiri dari material

alam seperti pasir, kerikil, batu alam, material hasil produksi manufaktur

seperti besi beton, keramik, panel beton precast, dll. Dengan demikian

terdapat dua jenis pihak yang terlibat dalam aliran material-material yang

dibutuhkan dalam proyek konstruksi bangunan:

− Manufaktur konstruksi, yang memproduksi material-material

konstruksi dengan mengolah material-material alam hingga

menghasilkan komponen bangunan tertentu.

− Pemasok, yang mendistribusikan material yang diperoleh kepada

penggunanya. Dari jenis material yang didistribusikan maka pemasok

ini dapat dibedakan menjadi pemasok material alam dan pemasok

komponen bangunan.

23

II.3.4. Pihak-pihak yang Terlibat Dalam Rantai Pasok Pengembangan

Perumahan

Dalam rantai pasok pengembangan perumahan akan terlibat berbagai pihak. Jenis

dan peranan pihak-pihak yang terlibat dalam rantai pasok pengembangan

perumahan dapat dilihat berikut ini :

Gambar II.10. Pihak-pihak Yang Terlibat Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

Identifikasi Pihak-pihak Yang Terlibat Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

dapat terlihat pada Tabel II.2.

Tabel II.2. Identifikasi Pihak-pihak Yang Terlibat Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

Pihak yang Terlibat Peran

Pengembang Membiayai dan mengembangkan kawasan perumahan meliputi kegiatan mulai dari penguasaan/ pembebasan tanah, pengembangan lahan sarana dan prasarana, pembangunan rumah, hingga penjualan rumah.

Konsultan Manajemen Konstruksi (MK)

Membantu pengembang sebagai penasehat dan dalam pengelolaan proyek, mulai tahap studi kelayakan, desain (design) hingga pelaksanaan konstruksi.

Konsultan Studi Kelayakan Menyediakan layanan jasa studi kelayakan.

Konsultan Perencana

Menyediakan layanan jasa pekerjaan merencanakan suatu perumahan meliputi perencanaan arsitektur, struktur, dll.

Konsultan Perumahan

Konsultan Pengawas

Menyediakan layanan jasa pengawasan pada saat pelaksanaan konstruksi.

24

Pihak yang Terlibat Peran

Kontraktor Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi berdasarkan perencanaan teknis dan spesifikasi yang telah ditetapkan.

Subkontraktor Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi khusus Pemasok/ Supplier Menyediakan layanan jasa pengadaan bahan dan peralatan

Pelaksana Konstruksi Perumahan

SDM/ Tenaga Kerja

Menyediakan layanan jasa berupa tenaga dalam pelaksanaan konstruksi

Pemilik Rumah (Konsumen Perumahan)

Membeli/membayar harga rumah secara tunai atau kredit Pemakai (user), yaitu masyarakat sebagai pengguna.

Bank Lembaga Keuangan Non Bank

Memberikan ketentuan-ketentuan dan pinjaman berkaitan dengan : Kredit Investasi, Kredit Modal Kerja Kredit Kepemilikan Rumah

Pemerintah Memberikan peraturan berkaitan dengan pajak, regulasi dan perizinan pengembangan perumahan.

REI Asosiasi pengembang yang memberwenang memberikan sanksi terhadap pengembang

PDAM Menyediakan layanan jasa air bersih PLN Menyediakan jasa layanan listrik Lembaga

Pengelolaan Telkom Menyediakan jasa layanan telekomunikasi

Dalam suatu pengembangan perumahan pihak-pihak yang terlibat dapat saling

terkait atau saling berhubungan secara langsung maupun tidak langsung.

Hubungan kerjasama antar pihak-pihak yang terlibat dalam suatu pengembangan

perumahan berdampak terhadap efektifitas pelaksanaan pekerjaan itu sendiri. Oleh

karena itu, berbagai pihak yang terlibat dalam pengembangan perumahan perlu

membuat suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) dalam melaksanakan

kegiatan pengembangan perumahan.

Ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah bentuk kesepakatan dua pihak atau

lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama (di bidang perdagangan,

kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan barang, pengadaan jasa, dsb.) dan

mempunyai kekuatan hukum (Soekirno, 2005).

Sebelum kontrak dibuat, maka terdapat tahapan pembentukan kontrak.

Pembentukan kontrak adalah proses terjadinya suatu kontrak atau perjanjian

kerjasama antara dua pihak penyelenggara yaitu pihak pengguna jasa dan pihak

penyedia jasa. Proses pembentukan kontrak dapat dilihat pada Gambar II.11.

25

Gambar II.11. Proses Terjadinya Kontrak (Soekirno, 2005)

Hubungan kontrak pada pengembangan perumahan meliputi :

a. Kontrak Jual Beli Rumah (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah)

b. Kontrak Konstruksi

Jenis kontrak konstruksi ini dikelompokkan berdasarkan nilai kontrak, cara

pembayaran dan tahapan pihak-pihak yang terlibat dan lingkup tugasnya.

Jenis-jenis kerjasama (kontrak) konstruksi ini dapat dilihat pada

Gambar II.12.

Gambar II.12. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi