Challenge the future Delft University of Technology Onderzoeksinstituut OTB Prijsbewegingen op de Woningmarkt Introductie Harry Boumeester, Harry van der

Challenge the future

Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB

Prijsbewegingen op de WoningmarktIntroductie

Harry Boumeester, Harry van der Heijden, Paul de Vries

Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft

Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

Onderzoeksinstituut OTB

Prijsbewegingen koopwoningmarkt

• 5 blokken.

1. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen.

2. Prijsbepalende factoren.

Pauze.

3. De woonconsument.

4. De markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen.

Pauze.

5. Recente ontwikkelingen.

Discussie en Afronding.

Sluiting.



Eenvoudige weergave woningmarkt

Woningprijs

Blok 1

VraagBlok 3

AanbodBlok 4

Prijsbepalende factorenBlok 2

huurwoningmarkt

koopwoningmarkt



Marktsegmenten

• Eigendom• Huur• Koop • Tussenvormen

• Bouwjaar• Bestaand• Nieuwbouw

• Geografisch• Lokaal• Regionaal• Nationaal

• Prijsklasse (bijv)

• Goedkoop• Middelduur• Duur

• Woningtype (woningwijzer)

• Appartement• Tussenwoning• Hoekwoning• Twee-onder-een-kap woning• Vrijstaande woning



Prijsontwikkeling koopwoningen

Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft

Blok 1

Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB

Prijsontwikkeling koopwoningen

• Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw én vanaf de jaren zestig.

• Verschil tussen nominale en reële prijs.

• Verschil tussen mediane en de gemiddelde prijs én de index.

• Prijsontwikkeling per woningtype en regio.

• Verschil tussen de nieuwbouw en de bestaande voorraad.


Nominale en reële prijsontwikkeling


Prijsontwikkeling vanaf 1628

woningprijsontwikkeling

0

50

100

150

200

250

300

1630

1650

1670

1690

1710

1730

1750

1770

1790

1810

1830

1850

1870

1890

1910

1930

1950

1970

1990

2010

euro'sx 1000

%- eigenwoningbezit 15 30 40 50 58

Nominale prijsontwikkeling, euro’s, 1628-2009 1ste helft


Prijsontwikkeling vanaf 1628

0

50

100

150

200

250

300

1630

1650

1670

1690

1710

1730

1750

1770

1790

1810

1830

1850

1870

1890

1910

1930

1950

1970

1990

2010

reële prijs(euro 2009)

x1000

3de Engelse oorlog1672-1674

Napoleon sluit haven

Amsterdam1795

Begin industriële revolutie1850

2de oliecrisis1979

Crash Tulpenmarkt, 1637

Kredietcrisis2009

Reële prijsontwikkeling, euro’s van het jaar 2009, 1628-2009 1ste helft


Nominale en reële prijsontwikkeling

• De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie.

• De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie.

• De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen.

• Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen.

• Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen.


0

50

100

150

200

250

300

1965

1967

1969

1971

1973

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

euro X 1000

nominale prijs

reële prijs

Vanaf 1965: reëel en nominaal

Bron: NVM


Hoe ‘meten’ we de woningprijs?


Het meten van de woningprijs

• Verschillende methoden om het prijsniveau (€) te meten:

• Gemiddelde > Kadaster

• Mediaan > NVM

• Index > CBS en Kadaster [hier komen we straks op terug]


Prijsontwikkeling 1995-1ste helft 2009

0

50

100

150

200

250

300

350

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

index 1995 = 100

Mediaan [nvm]

Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]


Prijsontwikkeling naar woningtype


Prijsontwikkeling en woningtype

• Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen.

• Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt].

• Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen:

• Lange verkooptijden

• Forse prijsdalingen


Prijsontwikkeling naar woningtype

Per maand en per jaar, euro’s, 1993-2009 (september)

Bron: Kadaster

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Euro's x 1000

Vrijstaande

woningenTwee-onder-een-

kapHoekwoningtussenwoning

Appartementen


4,44

1,77

4,09

4,64

6,05

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00procenten

vrijstaande woning

2/1 kap woning

hoekwoning

tussenwoning

appartement

Variatie in prijsontwikkeling

Variatiecoëfficiënt van de procentuele mutatie van de woningprijs, 1995-2005


Prijsontwikkeling naar regio


Prijsontwikkeling naar regio

• Grote regionale verschillen in het prijsniveau.

• Prijsontwikkeling verschil nauwelijks.

• Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen.

• Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs.


Prijsverschil met Nederland per provincie

-70000 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000

groningen

Flevoland

Zeeland

friesland

Limburg

drenthe

Overijssel

Zuid-Holland

Gelderland

Noord-Brabant

Noord-Holland

Utrecht

Euro's

Prijsverschil met Nederland, sept 2009


De woningprijsindex


De prijs en de prijsindex

• Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling.

• Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling.

• Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur.

• Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil.

• Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs.

• Dat zien we terug in de prijsindex.

• De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt.


Woningprijsindex

Prijs

P2

P1

t1 t2 Tijd

Gemiddelde

Index

Prijs

P2

P1

t1 t2 Tijd


De prijsontwikkeling vanaf 1995

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

% Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]

Per halfjaar,%, 1995-2009 (1ste helft)


Gebruik van de index

• Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie;

• Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark)

• Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop

• Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling

• Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën



Prijsbepalende factoren


Blok 2

Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB

Prijsbepalende factoren

• Verschil tussen het prijsniveau (€) en de prijsontwikkeling (%).

• Conjunctuur

• Rente Betaalcapaciteit

• Inkomen

• Beleid financiële instellingen en het Rijk

• Vertrouwen


Conjunctuur


Conjunctuur en woningprijs

• Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur

• De woningprijs is conjunctuur gevoelig.• Hoge economische groei

• Vraag naar kwaliteit• Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope

woningen• Lage economische groei

• Vraag naar betaalbare woningen• Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope

woningen


Hoe staat de economie ervoor?

-4,75-3,60

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1920 1926 1932 1938 1944 1950 1956 1962 1968 1974 1980 1986 1992 1998 2004 2010

Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2010


Prijsontwikkeling en conjunctuur

-2.50

-2.00

-1.50

-1.00

-0.50

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

z-score

Bruto Binnenlands product woningprijs

M H LM H HH

L L MMM LH

Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009


Rente en inkomen


Rente en inkomen

• Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid.• Rentestijging > prijsdaling.• Inkomensstijging > prijsstijging.

• Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid.• Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis


0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

%

Ontwikkeling van de rente

Hypotheekrente, 1975 – 2009 1ste helft

Rente 2009


Ontwikkeling van het inkomen (jaar)

Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 1ste helft

-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

%


241712254350

340000

155000

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Euro's

Prijs bestaande bouw

Prijs nieuwbouw

2x modaal (Rabo)

1x modaal (NHG)

Leencapaciteit en woningprijs t/m eerste helft 2009


Beleid financiële instellingen en Rijk


Beleid en de woningprijs

• Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door:

• Vraagzijde: • Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs• Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de

prijs afhankelijk van verruiming of versobering

• Aanbod: • Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars• Regelgeving en procedures


Vertrouwen


Vertrouwen in de woningmarkt

• Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren zoals rente en inkomen 50% van de prijsverandering verklaren.

• De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen.

• De ontwikkeling van het CBS-consumentenvertrouwen wijkt af van de ontwikkeling op de woningmarkt.

• Daarom publiceert de Vereniging Eigen Huis (VEH) de Eigenhuis Marktindicator.

• Deze volgt het vertrouwen van de consumenten op de koopwoningmarkt.


CBS-Consumentenvertrouwen

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

ve

rtro

uw

en

sin

de

x

0

50

100

150

200

250

300

ve

rko

op

pri

js (

x 1

00

0 e

uro

)

CBS consumentenvertrouwen CBS koopbereidheid reële koopprijs

CBS-consumentenvertrouwen en de woningprijs


Eigenhuis Marktindicator en woningprijs

april 2004 - juli 2009

60

70

80

90

100

110

apr04

jul04

okt04

jan05

apr05

jul05

okt05

jan06

apr06

jul06

okt06

jan07

apr07

jul07

okt07

jan08

apr08

jul08

okt08

jan09

apr09

jul09

maand

sco

re

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

%-m

uta

tie

per

hal

fjaa

r

Eigen huis marktindicator

Prijsontwikkeling

Bron: VEH, Kadaster/CBS


Eigenhuis Marktindicator en transacties

Bron: VEH, Kadaster/CBS

60

80

100

120

140

jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

EHM (3 mnd voortschr.en 8 mnd vertraagd)aantal transacties (12 mnd voortschrijdend rechter as)



Consumentenvraag naar koopwoningen


Blok 3

Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB

Inhoud blok 3

• Relatie tussen levenscyclus en vraag naar koopwoningen.

• Woonwensen van planners en dromers in 2008.

• Ontwikkelingen in de potentiële vraag naar koopwoningen: 1995-2008.

• Koopvraag van potentiële starters en doorstromers.

• Geëffectueerde vraag naar woningen

• Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd.


Levenscyclus en vraag naarkoopwoningen


Levenscyclus en koopwens

• Wens om een woning te kopen gaat vaak samen met veranderingen in de levenscyclus (demografisch, sociaal-economisch).

• Financiële mogelijkheden vormen natuurlijk randvoorwaarde.

• Veranderingen in huishoudensamenstelling: samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding, “empty nest” fase.

• Demografische ontwikkelingen zeer bepalend voor koopvraag op de langere termijn.

• Maar let op sociaal-culturele verschuivingen!


Huishoudenfasen in schema (1)

alleenstaande alleenstaande alleenstaande

paar

alleenstaande alleenstaande

paar

Paar met kinderen

paar

alleenstaande

alleenstaandealleenstaande alleenstaande

paaralleenstaande


Huishoudenfasen in schema (2)alleenstaande alleenstaande alleenstaande

paar


paar

Paar met kinderen

paar

alleenstaande


paar

paaralleenstaande

alleenstaande


Levenscyclus en (koop)woning-vraag

alleenstaande alleenstaande alleenstaande

paar


paar

Paar met kinderen

paar

alleenstaande


paar

paaralleenstaande

alleenstaande

70 +

< 30 jaar

30-55 jaar

55-69 jaar


Demografische ontwikkelingen enprognose: huishoudens naar leeftijdsklassen

0

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025

jaar

aa

nta

l h

uis

ho

ud

en

s

75+

55-74 jaar

35-54 jaar

tot 35 jaar


Demografische ontwikkelingen enprognose: huishoudens naar samenstelling

0

2000000

4000000

6000000

8000000

10000000

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025

Aa

nta

l hu

ish

ou

de

ns

eenpersoons tweepersoons meerpersoons

+ 1.241.000

+ 498.000

+ 71.000


Eigen woningbezit naar enkelehuishoudentypen

Bovenmodaleinkomens

Alleenstaande Paar Paar met

kinderen

Tot 30 jaar

%

eigenwoningbezit

49% 67% 70%

30-55 jaar

%

eigenwoningbezit

61% 78% 83%

55-70 jaar

%

eigenwoningbezit

68% 76% 76%

70+

%

eigenwoningbezit

56% 69% 42%Bron: Huizenkopers in profiel

2008


Verhuisgeneigdheid (bij ‘droomhuis’) enpotentiële koopwens naar enkele huishoudentypen

Bovenmodaal


kinderen

Tot 30 jaar

% verhuisgeneigd

% koopwens

81%37%

74%37%

40%29%

30-55 jaar

% verhuisgeneigd

% koopwens

56%29%

40%24%

33%17%

55-70 jaar

% verhuisgeneigd

% koopwens

36%11%

38%9%

40%9%

70+

% verhuisgeneigd

% koopwens

50%2%

32%6%

--

Bron: Huizenkopers in profiel

2008


Omvang potentiële vraag naar huishoudentypen

Bovenmodaal


kinderen

Tot 30 jaar

Aantal

huishoudens met

koopwens

25.800 61.300 17.400

30-55 jaar

Aantal

huishoudens met

koopwens

112.800 116.500 265.300

55-70 jaar

Aantal

huishoudens met

koopwens

14.200 55.600 17.800

70+

Aantal

huishoudens met

koopwens

1.600 9.800 -


2008


Woonwensen van ‘Dromers’, ‘Planners’ en Doeners’


Mate van verhuisgeneigdheid

• Doeners: huishoudens die binnen één jaar denken te verhuizen

• Planners: huishoudens die serieuze verhuisplannen hebben en binnen twee jaar willen verhuizen

• Dromers: huishoudens die zouden verhuizen, indien ze een woning vinden die aan alle wensen voldoet

• Voorjaar 2008:• Ongeveer 5 miljoen huishoudens met bovenmodaal

inkomen, waarvan:• 310.000 doeners (6%)• 440.000 planners (9%)• 1.109.00 dromers (22%)


Gewenste woningkenmerkenHuishoudens naar sterkte van

verhuiswensBovenmodaal inkomen

Doeners Planners Dromers

Eengezinswoning 77% 85% 85%

Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48%

3 kamers

4 kamers

5 kamers of meer

26%33%41%

17%37%46%

15%33%53%

Extra kamer beneden (bij

eengezinswoning)

33% 43% 43%

Voorkeur voor grote tuin

Voorkeur voor ruim terras

36%58%

35%56%

40%48%


2008



verhuiswensBovenmodaal inkomen


Grote gemeente (> 100.000)

Middelgrote gemeente

Kleinere gemeente (< 50.000)

30%14%56%

25%14%61%

20%11%69%

Centrum stad

Nabij centrum

Verder weg/geen voorkeur

12%35%53%

11%40%49%

13%38%49%

Levendige buurt/geen voorkeur

Rustige buurt

Stille buurt

23%59%18%

39%45%16%

41%45%14%

Dezelfde wijk

Dezelfde gemeente

Elders

25%32%43%

29%37%34%

28%38%34%Bron: Huizenkopers in profiel

2008



verhuiswens

Bovenmodaal inkomen


Koopprijs tot € 250.000

€ 250.000 – € 350.000

Koopprijs vanaf €350.000

50%35%15%

34%40%26%

34%39%26%

Nieuwbouw

Maakt niet uit

Bestaande woning

27%36%37%

18%48%34%

19%57%24%


2008


HuishoudenkenmerkenHuishoudens naar sterkte van

verhuiswens

Bovenmodaal inkomen


tot 30 jaar

30-54 jaar

55-69 jaar

70+

23%60%16%1%

14%62%23%1%

5%70%23%2%

Alleenstaand

Paren

Paren met kinderen

20%38%42%

18%31%51%

11%29%60%


2008


Ontwikkelingen in de potentiëleVraag naar koopwoningen: 1995-

2008


Gevoeligheid koopwens en conjunctuur (1995-2008)

• Huishoudens minder verhuisgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname verhuisgeneigdheid tussen 2000 en 2004.

• Huishoudens minder koopgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname voorkeur voor koopwoning tussen 2000 en 2004.

• Voorkeur voor appartementen onder potentiële kopers blijft beperkt (minder dan 20%).

• Vraaguitval vanaf het jaar 2000 aan de onderkant van de koopsector.


Mate van verhuisgeneigdheid 1995-2008

Mate van verhuisgeneigdheid

0

20

40

60

80

100

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008

% huishoudens

planners dromers niet verhuisgeneigd

Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008

Steeds minder ‘planners’


Gewenst eigendomsverhouding 1995-2008

Gewenst eigendomsverhouding

0

20

40

60

80

100

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008

% huishoudens

koopwoning huurwoning geen voorkeur


Iets minder koopwens na 2000


Gewenste koopprijsklasse 1995-2008(in prijzen van 2008)

Huur Koop

Gewenste prijsklasse

0

20

40

60

80

100

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2002

2004

2006

2008

% huishoudens

€ 350.000 en meer

€ 300.000 - 349.000

€ 250.000 - 299.000

€ 200.000 - 249.000

tot € 200.000


Steeds minder verhuisgeneigden met koopwens aan onderkant koopwoningmarkt


Gewenst woningtype 1995-2008


Gewenst woningtype

0

20

40

60

80

100

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2002

2004

2006

2008

% huishoudens

flat / appartement

eengezinswoning,overig

eengezinswoning,vrijstaand


Koopvraag van potentiële starters en

doorstromers


Toename koopvraag 2e helft jaren 90 door verruiming hypotheekmogelijkheden?

• Invoering tweeverdienershypotheek (1993) maakt koopwoningmarkt voor meer huishoudens financieel toegankelijk: aanvankelijk meer vraag van starters.

• Door toename van de instroom krijgen eigenaarbewoners ook meer mogelijkheden tot doorstroming a.g.v waardestijging woning.

• Later extra financieringsruimte door nieuwe hypotheekvormen (bijv. beleggings-, aflossingsvrije hypotheken).

• Begin 21ste eeuw ligt prijsniveau in koopsector te hoog voor starters: uitval van de vraag aan de onderkant van de koopwoningmarkt.


0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

1990-1991 1994-1995 1998-1999 2002-2003 2006-2007

aa

nta

l wo

nin

ge

n

starters doorstromers

Potentiële koopvraag (gemiddeld per jaar) naar woningmarktpositie

+ 66,000

+ 175,000

-/- 184,000

Bron: WBO 1990, 1994, 1998 en 2002 en WoON

2006


Potentieel verhuisbalans

0%

20%

40%

60%

80%

100%

van naar van naar van naar van naar

WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 WoON 2006

niet-woning huurwoning koopwoning


Geëffectueerde vraag naar woningen


Tussen wens en werkelijkheid

• Niet alle verhuisplannen worden daadwerkelijk uitgevoerd.

• Niet alle woonwensen blijken haalbaar: gewenst woningaanbod niet beschikbaar of (financieel) bereikbaar. Daardoor ook substitutiegedrag door woonconsumenten.

• Feitelijk wordt er veel minder vaak naar een koopwoning verhuisd dan de potentiële vraag doet vermoeden.


Verschil potentiële en gerealiseerde vraag naar koopwoningen

Op jaarbasis en naar woningmarktpositie

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

1990-1991

1990-1993

1994-1995

1994-1997

1998-1999

1998-2001

2002-2003

2002-2005

aa

nta

l hu

ish

ou

de

ns

starters doorstromers

P

P

P P

G

GGG

P = potentiële vraagG = gerealiseerde vraag


Vromraad-advies: “Wonen in ruimte

en tijd”


Vromraad-advies: 3 sociaal-culturele trends in het wonen

• Tot nu toe vooral kwantitatieve bestudering van woonwensen weergegeven.

• Vromraad-advies is een meer kwalitatieve benadering van ontwikkelingen in woonvoorkeuren: literatuurstudie, interviews sleutelfiguren, expertmeetings.

• Drie trends op de woningmarkt:

• Toenemende behoefte wonen onder gelijkgestemden;

• Transnationaal wonen en ‘meerhuizigheid’;

• Toenemende vraag naar comfort en gemak; ‘verdienstelijking van het wonen’ (wonen, zorg dienstverlening).



Relatie tussen de markt van nieuwe en bestaande koopwoningen


Blok 4

Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB

Relatie tussen markt van nieuwe en bestaande koopwoningen

• Woningmarkt: prijs en productie

• De markt voor kantoren en woningen

• Conjunctuur en de markt voor koopwoningen

• Woningproductie en woningtekort

• Prijsontwikkeling en grond


Woningmarkt: Prijs en productie


Woningmarkt: Prijs en productie

Efficiënt functionerende markt (nieuwbouwmarkt)• Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme

• Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging

• Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht

• Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten

Inefficiënt functionerende markt (voorraadmarkt)• Aanbod reageert onvoldoende op vraag

• Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect

• Prijs nieuwbouw afhankelijk van prijs bestaande woning


Aantal

Prijs

Aanbod

Vraag

Prijselasticiteit productie

P*

Q* Q**

P***

P**

Correctie route

Aantal

Prijs

AanbodVraag

Aantal

Prijs

AanbodVraag


De markt voor kantoren en woningen


De markt voor kantoren en woningen

Kantorenmarkt Woningmarkt

Kwaliteitseisen overheid Flexibel Star

Aanbod van grond Ruim aanbod Krap aanbod

Wisselwerking met

conjunctuur

Elastisch (volume) Inelastisch (prijs)

Continuïteit productie Discontinuïteit Continuïteit

Levensduur onroerend

goed

Kort Lang


Conjunctuur en productie: kantoren en woningen

• Beiden reageren op conjunctuur, maar anders:

• Mate

• Kantoren zeer sterk maar vertraagd (overshooting productie, varkenscyclus)

• Woningen veel minder sterk en vooruitlopend (latente vraag, verkoop vanaf papier)

• Aard

• Kantoren in m2

• Woningen in prijs (kwaliteit) in plaats van in aantal


Nieuwbouw kantoren (m2), woningen (aantal) en mutatie BBP

0

50

100

150

200

250

300

350

1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002

index 1982 = 100

-4,00

-2,00

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00bbpkantoren woningenbbp


Conjunctuur en de markt voor koopwoningen


Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen

• Koopwoningmarkt in Nederland is doorstroommarkt

• Markt is gebaseerd op toevoegen aan de bovenkant en via verhuisketens woningen aan de onderkant vrijmaken voor starters

• Conjunctuur zichtbaar via transacties en prijs

• In hoogconjunctuur veel transacties en nieuwbouw aan de bovenkant van de markt

• Markt voor bestaande woningen: honingraatcyclus


Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen

Prijs

Aantal (transacties)

Herstellend

Actief

Stagnerend

Teruglopend

Inactief

Kenterend


Woningproductie en woningtekort


Indirecte relatie woningproductie en woningtekort

• Aanbodbeperkende factoren: regelgeving, complexiteit en concentratie productie, restrictief ruimtelijk beleid, ontwikkelingsproces inflexibel

• Gevolg achterblijvend aanbod: prijsstijging in voorraad en in nieuwbouw

• Betaalbaarheid (financiering, starters) bepaalt ruimte voor prijsstijging

• Bij stabilisatie/daling prijzen: nieuwbouw als eerste onder druk:• Bovenkant markt

• Prijs/kwaliteitsverhouding

• verkoopproces wijzigt

• Gevolg: doorstroming stagneert en er komen geen woningen vrij aan de onderkant van de woningmarkt

• Bouwen voor de doorstroming= bouwen voor mensen die al (goed) wonen.


Prijsontwikkeling en grond


Prijsontwikkeling en grond

• Voorraadmarkt: prijsontwikkeling in de voorraad bepaalt prijzen in de nieuwbouw

• Prijsontwikkelingen slaan neer in de grondwaarde (schaarstepremie)

• Van kostengeörienteerde naar marktgeörienteerde grondexploitatie (residueel rekenen)

• Marktwaarde minus kosten is grondwaarde• In tijden van prijsstijging: strijd om het residu

• Ontwikkelaar (hogere prijs)

• Gemeente (via grond)

• Rijk (via aanvullende eisen)

• In tijden van prijsdaling: kosten/kwaliteitsverhouding nieuwbouw onder druk



Recente ontwikkelingen


Blok 5

Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB

Recente ontwikkelingen

• Stagnatie op de woning(bouw)markt

• Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen

• Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen

• Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt

• Toekomst


Stagnatie op de woning(bouw)markt


97

Stagnatie op de woning(bouw)markt

• Inkomen, rente, beleid banken, vertrouwen

• Afname transacties in voorraad, verkoopproces wijzigt, bovenkant markt valt weg

• Prijsontwikkeling voorraad meer afhankelijk van huishoudens die moeten verkopen; prijsdaling

• Relatief slechte positie nieuwbouw: wijziging verkoopproces extra effect op nieuwbouw


Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen


Ontwikkeling markt voor bestaande koopwoningen

• Aantal transacties daalt in 2008 en valt ver terug in 2009, met licht herstel in het tweede kwartaal

• Prijsdaling verkochte woningen vanaf 2e helft 2008, volgens NVM licht herstel in het tweede kwartaal (pakket)

• Gemiddelde verkooptijd is gestegen tot boven de 180 dagen

• Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure (vrijstaande) woningen


Aantal verkopen bestaande woningen

Bron: Kadaster

4879

4

5249

8

5259

7

5036

5

5042

7

5572

8

5388

2

5216

1

4844

0

3316

3

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

verkochte woningenper kwartaal


Ontwikkeling verkoopprijs bestaande woningen (kwartaal op kwartaal)

Bron: Kadaster

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

%


Ontwikkeling verkoopprijs per woningtype, bestaande woningen

Bron: Kadaster

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

sep okt nov dec jan febr mrt apr mei jun jul aug sep

2008 2009

Euro's x 1000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

vrijstaand

twee onder een kap

hoekwoning

tussenwoning

appartement


Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen


Ontwikkeling markt voor nieuwe koopwoningen

• Afzet daalt vanaf 2006, duikvlucht vanaf de tweede helft van 2008

• Prijsdaling verkochte woningen in 2e helft 2008 en eerste helft van 2009 (pakket)

• Gemiddelde verkooptijd van appartementen stijgt sterk

• Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure woningen

• Nieuwbouw ‘zwaarder’ getroffen dan bestaande bouw


105

Nieuwbouw koopwoningen: aanbod, verkoop en oplevering (MNW)

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II II-III

III-IV

IV-I

I-II

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Aanbod Verkoop Oplevering


106

Verkochte nieuwe koopwoningenbron: Monitor Nieuwe Woningen

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009


Verkoopprijs verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Euro'sprijs nieuwbouw

prijs bestaand

Bron: MNW en Kadaster


108

Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per prijsklasse

Periode Goedkoop(tot €211.000)

Middelduur(€211.000-

€316.000)

Duur(vanaf €316.000

Prijs onb.

2008/2007(totaal -30)

-9 -31 -37 -31

2e helft 2008/ 2e helft 2007(totaal -40)

-9 -40 -51 -42

4e kw. 2008 4e kw. 2007(totaal -49)

-3 -48 -66 -50


Krapte indicator nieuwe koopwoningen

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni juli

aug.

sep.

okt.

nov.

dec.

jan.

feb.

mrt. apr.

mei

juni

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

eengezins meergezins totaal


Verkooptijd nieuwe koopwoningen

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Eengezins Appartement


Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt


Crisismaatregelen

• Meeste maatregelen hebben betrekking op nieuwbouw

• Inzet brancheorganisaties VBO, VEH, Neprom, Aedes, NVB, NVM

• Veel lokale en provinciale initiatieven (overzichten op de site van Neprom en NVB)

• Beleid rijksoverheid: brief Van der Laan 15 mei

• Verruiming NHG


Toekomst


114

Toekomst

• Woningproductie daalt dit jaar naar circa 75.000 woningen

• In 2010 wordt een grotere terugval verwacht, als gevolg van de teruggelopen afzet van nieuwe koopwoningen vanaf het derde kwartaal van 2008 (doorlooptijd tussen verkoop en oplevering is gemiddeld 1,5 jaar)

• Herstel zal ‘van onderaf’ komen: goedkopere segmenten en huur

• Prijs/kwaliteit nieuwbouw in relatie tot voorraad belangrijk:

• Staat onder druk door aanvullende eisen, financiering locatie, relatieve toename productie huurwoningen



Discussie, toets en afsluiting


Discussie en stellingenOnderzoeksinstituut OTB

Discussie

• Wijziging gedrag woonconsumenten en ontwikkelaars tijdelijk?

• Markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen laten een lichte toename zien van het aantal transacties: correctie of begin van herstel?

• Beleid:• Financiering (eigen geld, inkomen/lening)• Hypotheekrente aftrek• Overdrachtsbelasting

• Regionale verschillen, krimp• Macro ontwikkeling versus lokale ervaring

Documents

Challenge the future Delft University of Technology Onderzoeksinstituut OTB Prijsbewegingen op de Woningmarkt Introductie Harry Boumeester, Harry van der