L’ ACCÈS DES JEUNES AU LOGEMENT

COLLOQUEdes Jeunes cdH

Samedi 12 avril 2014LOGEMENT

ACTES DE COLLOQUE12 AVRIL 2014

JEUNES CDH ASBL

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TABLE DES MATIERES

Introduction .......................................................................................................................... 3

Le premier logement locatif ................................................................................................... 4

Présentation  de  l’atelier  et  de  l’intervenante ........................................................................ 4

Le BAROMÈTRE diversité logement – Emmanuelle Devillé ................................................... 5

Discrimination dans le logement : les bases légales ........................................................................ 5

MESURE des discriminations : Méthodologie ................................................................................. 5

Résultats .......................................................................................................................................... 6

Motifs de discrimination et stratégie des locataires ....................................................................... 8

Conclusion ....................................................................................................................................... 9

Questions-Reponses ............................................................................................................. 10

Contexte et programme du cdH pour les élections de mai 2014 ........................................ 11

Le logement locatif en Belgique : Quelques chiffres ..................................................................... 11

Propositions du programme du cdH .............................................................................................. 12

Discussion ............................................................................................................................. 16

Conclusion ............................................................................................................................ 19

Les alternatives au logement traditionnel ......................................................... 20

Présentation  de  l’atelier  et  de  l’intervenante ...................................................................... 20

Le logement kangourou – Françoise Brichaux ..................................................................... 21

Des personnes âgées de plus en plus nombreuses ....................................................................... 21

Quels lieux de vies pour ces personnes ? ...................................................................................... 21

Le logement kangourou ................................................................................................................. 22

Situation actuelle ........................................................................................................................... 26

Discussion ............................................................................................................................. 27

Le Logement TREMPLIN ........................................................................................................ 29

Le logement TREMPLIN : kesako ? ................................................................................................. 29

Du côté des communes ................................................................................................................. 29

Du côté des jeunes......................................................................................................................... 29

Le  logement  Tremplin,  concrètement… ........................................................................................ 30

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Propositions ................................................................................................................................... 31

Accès à la propriété .......................................................................................... 32

Présentation  de  l’atelier  et  de  l’intervenant ........................................................................ 32

ABOLITION DU LOCARIAT – José Garcia ............................................................................... 33

Plaidoyer :  pour  l’abolition  du  locariat  et  du  bailleurisme ............................................................ 33

Changer de système : Le droit à la propriete pour tous ................................................................ 35

Contexte et programme du cdH ........................................................................................... 36

Les  jeunes  et  l’accès  à  la propriété en chiffres .............................................................................. 36

Programme du cdH ........................................................................................................................ 37

Discussion ............................................................................................................................. 39

Conclusion ........................................................................................................ 42

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INTRODUCTION

Le 20 février 2014, le Centre  Interfédéral  pour  l’Egalité  des  Chances présentait à la presse les premiers résultats du baromètre de la diversité logement. Ceux-ci mettaient en lumière l’existence   d’inégalités   face   à   l’accès   au   logement,   notamment   pour   les   chômeurs   et   les  étrangers1. Ce  baromètre   a  mis   en  évidence  que   se   loger  n’est  pas   chose   facile  pour  une  part de la population, dont font partie les  jeunes  en  sortie  d’études qui  veulent  s’intégrer  au  marché du travail2. Ce constat a touché les Jeunes cdH et les a questionnés sur le droit au logement et son accessibilité chez les jeunes : les propriétaires et agents immobiliers discriminent-ils les jeunes sur base de leur âge, de leur statut socio-économique ou de leur origine ? Existe-t-il des alternatives au logement unifamilial traditionnel ? Doit-on encourager  l’accès  à  la  propriété  dès  le  plus  jeune âge ? Si oui, comment ?

Pour répondre  à  toutes  ces  questions  et  afin  d’approfondir  cette  problématique,  les  Jeunes cdH ont organisé, le 12 avril 2014, un colloque intitulé « Le logement et les jeunes ». Durant celui-ci,  la  réflexion  s’est  articulée  autour  de  trois  thématiques :

- l’accès  au  premier logement locatif, - les solutions alternatives de logement, - l’accès à la propriété.

Chacun  de  ces  sujets  a  été  abordé  au  cours  d’un  séminaire de deux heures, au cours duquel les participants (jeunes et moins jeunes) ont pu rencontrer et débattre avec un intervenant, spécialiste du domaine.

Les présents actes ont pour objectif de synthétiser les conclusions qui sont ressorties de chacun de ces ateliers. Dans un premier temps, nous   présenterons   brièvement   l’ensemble   des  ateliers et les intervenants qui y ont pris part et nous exposerons, atelier par atelier, le fil rouge de la discussion et ses conclusions. Enfin, nous conclurons en évoquant les pistes de propositions et  d’actions  évoquées  pour  apporter  des  solutions  à  la problématique.

1AN. H. (2014, 20 février). « Appartements à louer », sauf aux chômeurs et aux étrangers. La Libre.be. En ligne : http://www.lalibre.be/actu/belgique/appartement-a-louer-sauf-aux-chomeurs-et-aux-etrangers-530645ed35708d729d7d3f19 2 Site des Jeunes cdH (2014, 24 février). Bravo/Zéro du 24 février. En ligne : http://jeunescdh.be/articles/262, consulté le 14 avril 2014.

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LE PREMIER LOGEMENT LOCATIF

PRESENTATION  DE  L’ATELIER  ET  DE  L’INTERVENANTE

Lors  de  leur  entrée  sur  le  marché  de  l’emploi,  nombreux  sont  les  jeunes  qui,  par  obligation  ou par choix, quittent la maison familiale pour louer une chambre ou un appartement. Oui, mais… louer un appartement quand on a la vingtaine, facile à dire, mais à faire ? Combien de  jeunes  peuvent  se  targuer  d’avoir  pu  louer  un  appartement  sans  aucune  difficulté ?

L’étude récente du Centre Interfédéral   pour   l’Egalité   des   Chances – « Le baromètre de la diversité Logement »3 a mis en évidence que les pratiques de « dissuasion des indésirables » étaient  courantes  dans  le  secteur  immobilier.  Les  discriminations  liées  à  l’origine,  mais  aussi  au profil socio-économique   et   à   l’âge   sont   donc   encore  malheureusement trop présentes lors  de  la  recherche  d’un  logement.  

Pour présenter la question  des   discriminations   à   l’accès   au   logement   locatif,   Emmanuelle Devillé, collaboratrice scientifique au Centre Interfédéral   pour   l’Egalité   des   Chances, a exposé le contexte   actuel   de   discriminations   liées   à   l’accès à la location. Un bref aperçu statistique du contexte actuel du logement locatif et les propositions du cdH concernant cette question ont été ensuite présentés.

La deuxième heure a été consacrée à une discussion  entre  les  participants  et  l’intervenante  qui avait pour objectif de dégager des propositions visant à réduire les discriminations liées au logement locatif.

Emmanuelle Devillé

Licenciée en   sociologie,   détentrice   d’un   master   en   politique  sociale   et   d’un   DES   d’études européennes, Emmanuelle Devillé est, depuis 2000, collaboratrice scientifique au Centre interfédéral  pour  l’égalité  des  chances.  Elle  est  spécialisée  dans  l’étude  des  discriminations  liées  à  l’accès  au  logement  et  à  l’enseignement.  

Le centre  interfédéral  pour  l’égalité  des  chances  publie  annuellement  son  « Baromètre de la diversité ». En 2014, celui-ci porte sur le logement. Emmanuelle Devillé est une des coauteurs de cette étude.

3 Centre   interfédéral   pour   l’Egalité   des   Chances,   Baromètre   pour   le   logement   (2014).   En   ligne,    http://www.diversite.be/barometre-de-la-diversite-logement-0 , consulté le 9 octobre 2014

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LE BAROMÈTRE DIVERSITÉ LOGEMENT – EMMANUELLE DEVILLÉ

DISCRIMINATION DANS LE LOGEMENT : LES BASES LÉGALES

La lutte contre la discrimination est encadrée par le droit, tant européen que belge. Ce dernier a traduit des directives européennes de lutte contre le racisme et les discriminations par deux lois fédérales en 2003 et 20074. Ces lois définissent différents critères de discrimination : - Nationalité, prétendue race, couleur de peau, ascendance, origine nationale ou

ethnique ; - Handicap,  l’état  de  santé  actuel  ou  futur,  caractéristiques physiques ou génétiques ; - Âge, orientation sexuelle, conviction religieuse ou philosophique, conviction

politique, conviction syndicale ; - État civil, naissance, fortune, origine sociale ; - Sexe et critères apparentés (grossesse, accouchement, etc.) ; - Langue.

Elles définissent également des comportements interdits : - Discrimination directe : dans une situation comparable, une personne est traitée de

manière  moins  favorable  qu’une  autre ; - Refus  d’aménagements  raisonnables  pour  une  personne  avec  un  handicap ; - Discrimination indirecte : disposition, critère ou pratique apparemment neutre

susceptible  d’entraîner  un  désavantage  particulier  pour  des  personnes  ou  catégories  de personnes ;

- Injonction à discriminer ; - Harcèlement.

MESURE DES DISCRIMINATIONS : MÉTHODOLOGIE

Le baromètre de la diversité logement a été élaboré par le Centre Interfédéral  pour  l’Egalité  des Chances en collaboration avec la Ministre Fédérale de   l’Egalité   des   Chances,   les  Ministres  Régionaux  de  l’Emploi  et  l’Institut  pour  l’Egalité  des  Femmes  et  des  Hommes. Il est constitué de deux volets : le logement privé et le logement public. Le colloque actuel portant sur le logement privé, seul ce volet est présenté ici.

Trois instruments de mesures structurelles ont été utilisés :  celui  du  comportement  (c’est-à-dire mesure du degré de discrimination), celui des attitudes (mesure du degré de tolérance) et celui de la participation réelle (mesure du degré de participation).

Pour mener à bien cette étude, sept enquêtes différentes ont été menées. Méthodologie et opérationnalisation de celles-ci sont décrites dans le tableau n°1 ci-dessous.

4 Loi du 10 mai 2007 adaptant le code judiciaire à la législation tendant à lutter contre les discriminations et réprimant certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie. Elle remplace la loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination et modifiant la loi du 15 février 1993  créant  un  centre  pour  l’égalité  des  chances  et  de  lutte  contre  le  racisme.  

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Tableau 1. Méthodologie – Baromètre de la diversité Logement / Volet logement privé

Source : PowerPoint de présentation « Baromètre de la diversité logement » — Centre Interfédéral pour l’Egalité des Chances

RÉSULTATS

Seuls les résultats les plus prégnants ont été présentés5.

SCREENING DES ANNONCES

Le tableau n°2 détaille les formules « discriminatoires » les plus fréquentes qui se retrouvent dans les petites annonces. Tant pour le critère du niveau socio-économique que pour  celui  de   l’âge,  on  observe  différents types de formules : de la discrimination directe, telle que « pas de chômeurs »  à   l’indirecte,  comme  par  exemple  « conviendra à une jeune fille ».

5 Les résultats complets sont disponibles en ligne : http://www.diversite.be/barometre-de-la-diversite-logement-0

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Tableau n°2. Synthèse résultat screening annonces

Source : PowerPoint de présentation « Baromètre de la diversité logement » — Centre Interfédéral pour l’Egalité  des  Chances

PRISE DE CONTACT

Dans cette phase, les chercheurs se sont fait passer, auprès  d’agences   immobilières ou de propriétaires, pour des personnes étrangères, handicapées (malvoyants), touchant le revenu   d’intégration   sociale/des   indemnités   d’incapacités   de   travail   ou   pour   une   mère  célibataire, dans des contacts par mail ou téléphone. Ils ont ainsi répertorié les comportements discriminatoires qui émanaient des réponses de leurs interlocuteurs.

Sur  l’ensemble  de  leur  contact  téléphonique,  ils  ont  relevé6 :

- 17 % de discriminations liées au niveau de revenus des femmes (12,4 % liées au niveau de revenu hommes et femmes confondues)

- 13,8 % de discriminations basées sur des critères raciaux des hommes - 5,5 % de discriminations liées au statut marital des mères

Sur  l’ensemble  des  contacts  par  mail,  ils  ont  relevé :

- 13,5 % de discriminations liées au niveau de revenus des hommes - 12,7 % de discriminations envers les hommes basées sur des critères raciaux - 7,2 % de discriminations liées au handicap - 6,1 % de discriminations liées au statut marital des mères

6 Seuls les résultats significatifs sont repris ici

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RÔLE DES AGENTS IMMOBILIERS

Pour cette phase, les chercheurs se sont fait passer pour des propriétaires cherchant à louer leurs biens.  Dans  la  conversation,  ils  demandaient  s’il  était  possible  « d’éviter  les  étrangers  ou les chômeurs ». Ce type de propos est prohibé par la loi du 10 mai 2007, luttant contre les discriminations. Le tableau n°3 détaille les réponses des agents immobiliers. Notons que 61,3 %  des  agents  ont  répondu  directement  qu’il  était  « possible  d’éviter  les  chômeurs », ils sont 42,3 % à avoir répondu affirmativement pour « éviter les étrangers ».

Tableau n°3. Détails des réponses des agents immobiliers

Source : PowerPoint de présentation « Baromètre de la diversité logement » — Centre Interfédéral pour l’Egalité  des  Chances

MOTIFS DE DISCRIMINATION ET STRATÉGIE DE S LOCATAIRES

MOTIFS DE DISCRIMINATION

Certains locataires sont donc victimes de discrimination. Quelles raisons poussent les propriétaires à poser des comportements discriminatoires envers certains groupes ? L’étude   a   mis   en   évidence   une motivation principale des propriétaires à discriminer : la crainte  du  loyer  impayé.  Cette  crainte  se  justifie  d’ailleurs : si la discrimination sur la fortune est   interdite,   il   est   légitime   qu’un   propriétaire   se   soucie de la hauteur des revenus en fonction  du  loyer  qu’il  demande.   La seconde justification porte, elle, sur la crainte des dégâts locatifs. La discrimination associée à cette crainte apparait comme moins légitime que la première : elle se base sur des stéréotypes bien ancrés.

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STRATÉGIES DES LOCATAIRES

Face à ces comportements discriminatoires, les victimes mettent en place des stratégies individuelles. Certaines essaieront de rencontrer directement le propriétaire, afin de désamorcer  les  préjugés.  D’autres repèreront les quartiers où il est impossible de louer et les quartiers où  les  probabilités  d’obtenir une location sont plus grandes. Une autre stratégie est d’utiliser  le réseau de connaissances pour obtenir un appartement en location.

CONCLUSION

Les résultats montrent que les discriminations liées au logement sont plutôt la règle que l’exception. En effet, nous retrouvons un taux significatif de comportements discriminatoires dans chaque phase. Les discriminations touchent tant les personnes d’origine  étrangère  que  les  allocataires  sociaux.  

Nous pouvons constater que la loi antidiscrimination n’est   pas   respectée,   tant   par   les  propriétaires –qui peuvent ignorer que leurs propos ou leurs actes relèvent de la discrimination, que par les agents immobiliers, qui sont au fait de la loi. Ces résultats mettent en exergue le manque de régulation du marché immobilier par les autorités : il n’existe   aucun   organisme   de   contrôle,   les   discriminations   sont   sanctionnées après dépôt d’une  plainte auprès du Centre Interfédéral  pour  l’Egalité  des  Chances ou de la justice par la personne s’estimant  victime.  

À partir de ce baromètre, le Centre   pour   l’égalité   des   chances a émis quelques recommandations :

1. Réfléchir à la  possibilité  de  confier  à  l’Inspection  du  logement  la  mission  d’enquêter  suite à une plainte individuelle de discrimination.

2. Prévoir des contrôles périodiques auprès des agents immobiliers ; 3. Adopter des mesures visant la régulation du marché :

a. Mettre sur pied un fonds central des garanties locatives ; b. Instaurer des « commissions paritaires locatives ».

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QUESTIONS-REPONSES

À l’issue de la présentation, les participants ont eu l’occasion d’adresser leurs questions à l’intervenante.

- Imaginons qu’un propriétaire privé souhaite mettre en location une chambre : est-ce toujours discriminer que de dire qu’il ne souhaite pas de domiciliation ?

Non, bien sûr. Il existe au niveau juridique un système de justification. C’est-à-dire, que dans la loi Belge, toute discrimination est interdite, sauf si elle repose sur une justification objective et raisonnable. « Une distinction directe se justifie : - lorsque la mesure prise répond à un but légitime, - les moyens de réaliser ce but sont appropriés et nécessaires7. »

Concrètement, chaque situation est étudiée au cas par cas. Le propriétaire sera, à chaque fois, invité à justifier son choix.

- Existe-t-il une commission de régulation des loyers ? Actuellement, il n’existe pas de commission de régulation des loyers. Plus globalement, on constate aujourd’hui l’absence de régulation des loyers. Fixer le prix du loyer est d’ailleurs une manière de faire de la discrimination.

- Dans vos recommandations, vous proposez que ce soit l’inspection des logements qui examine les plaintes de discrimination. Pourquoi proposer cet organisme plutôt que vous ?

Cet organisme connait le secteur, ils sont géographiquement proches, c’est donc plus facile. Les personnes seront plus rapidement mobilisables sur ces questions. De plus, de nombreuses personnes qui se sentent discriminées n’arrivent pas jusqu’au Centre Interfédéral pour l’Egalité des Chances, ne nous connaissant pas ou n’osant pas nous contacter. Si nous pouvions avoir des relais directs qui connaissent le secteur du logement dans leur région, sachant par exemple quel est le montant moyen des loyers pratiqués, ce serait plus facile.

- Vous avez mentionné les expériences de commission paritaire locative à Bruxelles et Charleroi : qu’est-ce qu’ont donné ces projets pilotes ?

Il n’en est rien ressorti. Les expériences pilotes ont été menées et il y a eu une évaluation, mais il n’y a pas eu de suivi politique. Les parlementaires ne se sont pas saisis du dossier. D’ailleurs, c’est peut-être le moment de ressortir des tiroirs ce dossier, afin de pouvoir s’appuyer sur ce qui a déjà été fait.

- Il y a des locataires qui sont discriminés, mais à l’inverse, il existe également des propriétaires déçus, qui font face à des loyers impayés et des dégâts locatifs importants.

En effet, tout n’est pas blanc ou noir. De manière générale, il faut éviter de tirer une conclusion générale sur un public cible.

7 La Loi antidiscrimination du 10 mai 2007 (sd). Centre interféderal   pour   l’égalité   des   chances. En ligne : http://www.diversite.be/la-loi-anti-discrimination-du-10-mai-2007#justification

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CONTEXTE ET PROGRAMME DU CDH POUR LES ELECTIONS DE MAI 2014

La présentation d’Emmanuelle Devillé portait sur les discriminations dans l’accès au logement locatif. Le thème de l’atelier est plus large, puisqu’il englobe l’ensemble des difficultés rencontrées dans l’accès des jeunes au logement locatif. Afin d’élargir la discussion, l’attachée politique des Jeunes cdH a contextualisé la problématique, avant de présenter les propositions pour améliorer l’accès des jeunes au logement, présentes dans le programme du cdH.

LE LOGEMENT LOCATIF EN BELGIQUE : QUELQUES CHIFFRES Les statistiques présentées ici sont issues de « la  grande  enquête  Immoweb  2011’  et  de  l’IWEPS  (Institut Wallon de  l’Evaluation  et  de  la  Prospective  Statistiques). En Belgique, un tiers de la population est locataire. Ils sont par contre plus de la moitié (58 %) des jeunes de moins de 30 ans à louer leur logement.

Coût mensuel du logement locatif Le montant  moyen  d’un  loyer  est  de  622 €.  Cependant,  il  existe  de  fortes disparités entre les provinces : de 516 €  en  province  de  Liège  à  769 €  dans  le  Brabant-Wallon. Le montant des charges mensuelles8 s’élève   en   moyenne   à   398 €. Tout comme pour les loyers, nous pouvons observer des différences entre les provinces : de 326 €   en   région  bruxelloise à 484 €,  dans  la  province  du  Limbourg.   En Belgique, les locataires dépensent donc en moyenne 1000 €   par   mois   pour   leur  logement. C'est ainsi que le poste financier 'logement' représente un tiers du revenu des ménages pour près de 30 % des Belges ; pour 15 % d'entre eux, il représente même plus de la moitié de leurs revenus.

Garantie locative Le montant de la garantie locative est plafonné à : - deux mois de loyers, lorsqu'elle est versée par le locataire sur un compte bloqué ; - trois mois de loyers, lorsque c'est une garantie bancaire versée par le preneur ou

résultant d'un contrat entre le CPAS et une institution financière. La garantie locative est de 1300 €  en  moyenne.  

Qualité du logement En moyenne, 10 % des locataires estiment que leur logement est insalubre ou devrait être rénové en profondeur.

8Les charges comprennent :  les  charges  communes  des  immeubles,  l’énergie,  l’assurance  habitation  et  frais  de  téléphonie (hors GSM).

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PROPOSITIONS DU PROGRAMME DU CDH Les propositions présentées lors de ce colloque sont issues du programme complet du cdH en vue des élections européennes, fédérales et régionales du 25 mai 2014.

Proposition  266  :  Lutter  contre  l’inoccupation  d’immeubles Le droit pour tous à un logement de qualité se heurte, dans son application effective, à un autre droit, à savoir le droit de propriété. Si le droit de propriété est important et doit naturellement  être  préservé,  il  convient  toutefois  de  s’assurer  qu’il  contribue  effectivement  au développement humain, et non le contraire. Il faut par exemple lutter contre la rétention de terrains et de biens immobiliers, à des fins de spéculation (logements vides, logements insalubres,   dents   creuses,   terrains   inexploités,   étages   des   commerces…),   car   cela   raréfie  l’offre  de  logements  et  tire  les  prix  et  les  loyers  vers  le  haut. Le cdH propose de : - Inciter à la transformation des bureaux vides en logement.

Les projets de reconversion méritent une attention particulière même si cela a un coût certain. Le tiers investisseur est une réponse publique à la nécessité de disposer de liquidités préalables avant de se lancer dans des travaux couteux de transformation de bureaux en logement. Le coût des travaux de transformation des bureaux en logement est financé non pas par le propriétaire des bureaux, mais par un opérateur externe, public ou privé, appelé « tiers investisseur », celui-ci est remboursé pour les années suivantes par le propriétaire ou le locataire du bâtiment qui lui cède une partie des loyers perçus à la suite de la mise en location des logements. - Intensifier la lutte contre  l’inoccupation  injustifiée  des  logements

Les propriétaires des logements vides seront encouragés à rénover et mettre leur logement en vente ou en location, en pouvant, le cas échéant, bénéficier du mécanisme de tiers investisseur.

Proposition 271 : Doubler le nombre de logements AIS À Bruxelles, il existe actuellement 3.000 logements mis en location par des agences immobilières   sociales   (AIS).   Ce   nombre   s’élève   à   3.503   en  Wallonie.   Le   système   des   AIS  consiste à mettre en location des biens immobiliers appartenant à des propriétaires privés, au bénéfice de ménages à revenus limités. Le propriétaire-bailleur accepte de fixer le loyer un  peu  en  dessous  des  prix  du  marché.  Les  locataires  bénéficient  le  cas  échéant  d’une  aide  financière qui couvre une partie du  loyer  à  payer.  La  location  est  gérée  par  l’AIS.  L’avantage  de  ce  système,  c’est  qu’il  est  moins  coûteux  pour  les  pouvoirs  publics  que  la  construction  de  logements sociaux. Nous souhaitons doubler le nombre de logements mis en location par les AIS, à Bruxelles et en Wallonie. Le cdH propose de : - Refinancer le secteur des AIS, en fonction de ses besoins et de la croissance du

nombre de propriétaires et bailleurs qui font appel à leurs services. - Généraliser  et  pérenniser  dans  toutes  les  AIS,  l’assurance  des  propriétaires contre

la « perte de loyers » et les « dégâts locatifs ». - Accorder une réduction des droits de succession lorsque le bien immobilier est mis

en location dans une agence immobilière sociale durant un minimum de 12 ans. - Étendre le mécanisme de l’allocation-loyer pour les ménages à revenus limités qui

louent  un   logement  privé   en   liant   l’octroi   de   l’allocation  au   respect  d’une   grille  de  

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référence   et   en   octroyant   au   bailleur   l’assurance   perte   de   loyer   et   dégâts   locatifs  prévus dans le cadre des AIS.

- Inciter les pouvoirs publics à conférer du logement aux AIS. - Soutenir les partenariats public-privé en créant une cellule de soutien aux pouvoirs

locaux au sein des agences régionales de développement territorial.

Proposition 281 : Soutenir les projets de logements partagés et intergénérationnels et créer des parcelles « kangourou » pour y construire un deuxième logement

Le  logement  intergénérationnel  et  l’habitat  kangourou  se  développent  de  plus  en  plus  dans  nos sociétés occidentales. Il répond à la pénurie de logements abordables pour les jeunes couples  et  à  l’envie  de  personnes  plus  âgées  de  rester  le  plus  longtemps  possible  dans  leur  logement.   L’idée   est   donc   de   rassembler   sous   un  même   toit   des   jeunes   et   des   aînés   qui  peuvent se partager des services en fonction de leurs aptitudes et de leurs possibilités. Différentes formules sont possibles: une ou plusieurs unités de logement, des espaces privatifs et collectifs   plus   ou  moins   grands,   l’accueil   d’une   personne   âgée   au   sein  même  d’une  habitation  ou  dans  une  annexe  construite  à  cet  effet,  l’accueil  par  une  personne  âgée  d’un  jeune  couple  à  l’étage  inoccupé,  lui  octroyant  un  complément  à  sa  pension  de  retraite,  avec  ou  sans  le  soutien  d’organismes  publics… Le cdH propose de : - Prévoir   l’octroi  de  primes  régionales  d’aménagement   (rénovation, transformation)

aux propriétaires engagés dans un projet de logement partagé, que le bien soit loué en tout ou en partie.

- Supprimer ou tempérer la majoration de 40 % du revenu cadastral lors de la mise en  location  d’un  logement partagé ou intergénérationnel et tout au long de la vie du projet.

- Limiter   l’augmentation   du   revenu   cadastral   consécutive aux travaux d’aménagement  réalisés,  tant  que  perdure  le  logement  partagé.

- Relever les avantages fiscaux liés aux emprunts de rénovation  dans   le   cadre  d’un  logement partagé.

- Poursuivre  les  démarches  d’adaptation  des  normes  régionales  de  qualité  (sécurité, salubrité, habitabilité) aux logements partagés.

- Assouplir les contraintes urbanistiques,  via  le  remplacement  du  permis  d’urbanisme par   une   déclaration   auprès   de   la   commune,   lors   de   la   création   d’une   unité  d’habitation  supplémentaire  au  sein  d’une  habitation  principale  existante.  

- Subordonner   la  dispense  d’obtention  d’un  permis  d’urbanisme  à   la  condition  que  la subdivision du logement reste temporaire : les lieux devront être remis dans leur affectation  originelle,  celle  d’une  habitation  individuelle  pour  un  seul  ménage,  après  une   durée   à   fixer   (10   ou   15   années,   par   exemple,   sous   réserve   d’obtention   d’un  permis  d’urbanisme  en  bonne et due forme).

- Élargir les prêts accordés par les Fonds du logement régionaux en dehors du cercle familial, pour englober les logements intergénérationnels.

- Prévoir une plus grande adaptabilité des maisons en fonction des différentes étapes de la vie, dès l’élaboration  des  plans.

- Dans les contrats de quartier à  Bruxelles,  permettre  et  imposer  des  projets  d’habitat  intergénérationnel.

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- Créer des maisons intergénérationnelles de jour avec   organisation   d’activités   :   il s’agit   de   favoriser   une   vie   sociale   épanouissante pour tous les seniors, avec des moments de rencontres entre jeunes et personnes âgées.

- Aménager les bâtiments communaux inoccupés tels que des anciens presbytères, bureaux ou écoles en logements « kangourou ».

- Au niveau urbanistique, la construction  d’un  deuxième   logement  à  proximité  d’une  habitation  existante  est  parfois  inenvisageable.  C’est  pourquoi  nous  proposons  :

- Dans le cadre du remembrement territorial (voir proposition 252), d’autoriser la transformation de parcelles non bâtissables en zones à bâtir, sur des surfaces réduites  et  à  condition  qu’elles  soient  attenantes  à  une  parcelle  bâtie  détenue  par  un même propriétaire. Cette autorisation serait uniquement accordée en vue de la construction   d’un   deuxième   logement   pour   former   un   ensemble   « kangourou » et limitée dans le temps au maintien du caractère intergénérationnel (unité de logement « amovible »). Proposition 285 : Réformer le bail locatif pour rassurer les propriétaires et les

locataires Le  succès  d’un  contrat  de  bail  repose  sur  la  bonne entente entre bailleur et locataire via le respect par chacun, de ses obligations et un équilibre entre des intérêts bien parfois divergents.   Pour   le   propriétaire,   le   revenu   locatif   représente   souvent   le   fruit   d’un  investissement, financier, mais aussi   en   temps   et   en   énergie   lorsqu’il   fait   suite   à   des  rénovations   qui   ont   embelli   son   bien.   Pour   le   locataire,   c’est   l’expression   d’un   droit  fondamental au logement, qui entend se vivre dans un cadre décent et respectueux de toutes les normes de qualité, et dans une stabilité nécessaire. Les conflits entre propriétaires   et   locataires,   s’ils   ne   peuvent   tous   être   évités,   peuvent   cependant   être  atténués par une sanction plus efficace des démarches abusives, une accélération des procédures pour faire respecter ses droits et des clarifications évitant les appréciations arbitraires. La loi de 2007 relative aux garanties locatives a montré ses limites. Cette loi permettait aux locataires de pouvoir constituer la garantie locative en une fois ou en plusieurs fois, auprès   d’une   institution   bancaire.   Les   faits  montrent   que   les   banques   sont  réticentes  à  accorder  cet  étalement  auprès  de  certains  ménages  qui  ne  disposent  pas  d’un  emploi  à  durée  indéterminée,  ou  d’un  revenu  confortable,  ce  qui  est  contraire  à  l’esprit  de  cette réforme des garanties. Un nouveau système qui mutualise les risques et offre plus de sécurité aux bailleurs et aux locataires doit être mis en place. Comment améliorer les outils pour faire face aux loyers impayés ? Le cdH propose de : - Raccourcir les délais de procédure de recouvrement des loyers impayés à 12 mois

maximum, soit  la  durée  généralement  couverte  par  l’assurance  « loyers impayés ». - Créer un fonds de garantie locative pour faciliter la constitution de la garantie et

assurer les propriétaires contre les loyers impayés (voir proposition 286). - Encourager   les  propriétaires   à   fixer  un   loyer   raisonnable   sur  base  d’une  grille  de  

références (voir proposition 274) et accorder aux locataires une allocation-loyer (voir proposition 272)

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Proposition phare 286 : Créer un fonds de garantie locative La   garantie   (3   mois)   est   bloquée   auprès   d’un   fonds   unique   et   peut   être   constituée   en  plusieurs fois (étalement de maximum 36 mois). La garantie locative étant bloquée sur un seul fonds, cela permet sa portabilité : un locataire quitte un logement pour en louer un autre,   il   ne   doit   pas   avancer   une   nouvelle   garantie   alors   qu’il   n’a   pas   encore   récupéré  l’ancienne.   Le   fonds   se  porte   caution,  durant   la  période  de   transition  pour   le  montant  de  l’ancienne  garantie.  Si   la  nouvelle  garantie  est  plus  élevée  que   l’ancienne,   le   locataire  doit  compléter ce montant (en un ou plusieurs versements). Si elle est moins élevée, il récupère la   différence,   quand   l’ancienne   garantie   est   débloquée.   Si   une   partie   ou   la   totalité   de   la  garantie   locative   est   reversée   à   l’ancien   propriétaire bailleur (ex. : dégâts locatifs), le locataire devra constituer la nouvelle garantie locative partiellement ou entièrement. Le système  permet  d’étaler  le  versement  de  la  caution.  Le  locataire,  en  particulier celui qui ne dispose  que  d’un  revenu  limité,  ne  doit  donc  plus  avancer  une  somme  d’argent  importante  en une fois. Les propriétaires bailleurs pourront également souscrire une assurance couvrant les loyers impayés et les dégâts locatifs auprès du fonds, à un  prix  abordable.  C’est  une mutualisation du risque qui peut aussi bénéficier aux locataires en rassurant le propriétaire quant au profil de risque du locataire. En agissant plus efficacement sur les impayés, les expulsions sont aussi réduites. Le Fonds sera également alimenté par une fraction des intérêts produits par les garanties. Il aura aussi pour mission de lutter contre la rétention abusive de la caution : il arrive que des propriétaires peu scrupuleux pratiquent une rétention de garantie injustifiée. Une sanction dissuasive de ces manœuvres abusives  doit  être  prévue,  en  cas  de  conformité  entre   l’état  des   lieux   d’entrée   et   l’état   des   lieux   de   sortie,   lorsque   la   garantie   n’est   pas   rendue   au  locataire  dans  un  délai  d’un  mois. Le cdH propose de créer un fonds de garantie locative : - Le locataire peut étaler la constitution de la garantie sur plusieurs mois. - La  portabilité  de  la  garantie  locative  est  instaurée  (la  garantie  bloquée  pour  l’ancien  

logement peut servir comme garantie pour le nouveau logement). - Le  propriétaire  bénéficie  d’une  assurance  loyers  impayés  et  dégâts  locatifs.

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DISCUSSION

Fonds de garantie locative Une   première   réflexion   s’est   engagée   sur   la   proposition   du   cdH   de   créer un fonds de garantie locative. Les participants se sont interrogés sur la pertinence de créer un fonds. En effet, les garanties bancaires et les garanties du CPAS (en lien avec une institution financière) ont la même finalité que ce type de fonds. Cependant, divers problèmes liés à ces deux garanties sont évoqués. Premièrement, concernant les garanties bancaires, celles-ci   sont  peu   connues  et   l’information  est  difficile   à   trouver.   Les  banques  n’en   font   aucune  publicité. De plus, les banques auraient des « quotas » de garanties bancaires. C’est-à-dire que chaque établissement   ne   pourrait   ouvrir   qu’un   nombre   restreint   de   comptes de ce type9. Par ailleurs, certaines banques demandent le paiement de frais de dossier à l’ouverture  d’une  garantie  bancaire,  d’autres  transforment  cette  garantie  en  prêt : outre le paiement des mensualités,  elles  requièrent  le  règlement  d’intérêts.   D’autre  part,  si  les  garanties  bancaires  proposées  par  le  CPAS  sont  plus  connues,  les  jeunes  (futurs) locataires préféreraient ne pas avoir à la demander. En effet, la marque « CPAS » est un facteur de stigmatisation. Les  propriétaires  seraient  plus  frileux  à   l’idée  d’accepter  un locataire qui dépend du CPAS pour sa garantie locative. Quelles solutions apporter,   pour   que   les   jeunes   qui   n’ont   pas   de   quoi   constituer   une  garantie locative puissent accéder tout de même à la location ? La   constitution   d’un   fonds   de   garantie   pour   tous   est   de   nouveau   évoquée : ce serait le meilleur  moyen  d’éviter   les  discriminations  et   stigmatisations possibles. Pour ce faire, ce fonds  se  doit  d’être : - obligatoire et exclusif : ce doit être la seule possibilité de constituer une garantie

locative.  S’il  était rendu facultatif, le recours à un tel fonds pourrait être facteur de stigmatisation   (tout   comme   l’emploi   d’une   garantie   bancaire   via   le   CPAS  actuellement) ;

- mutualisé : un roulement des liquidités permettra au fonds de  s’autoalimenter.   Une autre difficulté est soulevée : celle des AIS (agences immobilières sociales) qui fonctionnent sur ce mode de roulement, mais qui ont régulièrement deux mois de retard dans le paiement des loyers. La crainte est de voir cette même difficulté s’étendre   aux  garanties locatives : voir les garanties être constituées en deux ou plusieurs mois. Il faudra donc créer un cadre pour pouvoir assurer les propriétaires que la garantie locative sera effectivement constituée, dans des délais raisonnables. Les participants ont également évoqué  l’idée  d’intégrer  les  AIS  à ce fonds. Cela pourrait être une solution aux loyers arriérés : le roulement des garanties permettrait de payer les loyers à temps.

Sur l'accès des jeunes au logement L’accès  au   logement  des   jeunes  est  difficile : à la sortie de leurs études, il est très difficile pour  eux  de  pouvoir  constituer  une  garantie  et  de  garantir  aux  propriétaires  qu’ils  pourront  payer   leur   loyer,   tant  qu’ils   n’ont  pas   de   CDI  ou   d’emploi.   Les AIS sont une solution aux

9Selon  différentes  sources,  les  banques  n’encouragent  pas  ce  type  de  garantie :  elles  n’y  gagnent  rien,  puisque  c’est  un  service  gratuit,  la  gestion  de  ce  type  de  garantie  représente  un  coût  administratif.  

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problèmes,   puisqu’elles   jouent   les   intermédiaires   entre   locataires   et   propriétaires,  donnant   à   ces   derniers   l’assurance  du  paiement   des   loyers. Cependant, le privé ne peut tout régler. Les participants constatent un manque grandissant de logements sociaux. Il y a une  vingtaine  d’années,  les  jeunes  pouvaient  accéder  à  une  maison  située  en  cité  « sociale » dès la sortie de leurs études. Selon certains participants, cela pourrait être encore le cas si les autorités investissaient  davantage  dans  les  logements  publics.  Ils  posent  l’hypothèse  que  si les communes construisaient davantage, les étudiants pourraient bénéficier de ce type d’habitation. Partant de cette hypothèse, une question se pose : faut-il investir autant dans le logement public ou alors légiférer le logement privé afin   d’investir   l’argent   public   dans   d’autres  domaines prioritaires ? Les participants sont arrivés à la conclusion que logement public et privé sont complémentaires. De plus,   afin   d’améliorer   l’accessibilité du logement, certains participants proposent de mettre en place une grille de référence des loyers. Mais un constat est posé : cette mesure est évoquée par les politiques depuis près de 10 ans10 et pourtant, aucune grille n’a   vu  encore le jour. Mieux vaut donc proposer des solutions innovantes, que de revenir sur des mesures qui ne voient jamais le jour. Une autre solution est évoquée : celle des logements « intergénérationnels », ou logements kangourou (voir page 22).

Sur les 'discriminations' Les résultats du « Baromètre de la diversité Logement » le montrent, les discriminations dans   l’accès au logement locatif existent bel et bien. Comment prévenir et résorber ces discriminations ? Modifier ou supprimer des stéréotypes est un travail de longue haleine. L’objectif   à   court   terme   sera   donc   plutôt   de   rassurer   les   propriétaires   par   des   mesures  structurelles : assurance sur les loyers impayés, fonds de garanties locatives, développement des AIS, etc. Cependant la réflexion amène les participants à souligner l’importance  de la discussion pour prévenir les conflits entre locataires et propriétaires. Afin de favoriser celle-ci, plusieurs pistes de solutions ont été évoquées : - la mise en place d’une  charte  des  droits  et  devoirs  du propriétaire et du locataire.

Une objection à cette solution est émise : elle ferait double-emploi avec le contrat de bail  et  le  règlement  d’ordre  intérieur.  

- Encourager le propriétaire et le locataire potentiel à se rencontrer, afin de contrer les aprioris que pourrait avoir le premier sur la façon dont le second entretiendrait le logement ou ses défauts de paiement.

Pour ce faire, plusieurs moyens pourraient être employés : 1. Une  campagne  d’affichage  pour  sensibiliser  la  population à la discrimination. 2. Donner aux AIS un rôle de médiation et de discussion. Cependant, cela encouragera

la discussion une fois le bail signé.

10L’expérience  pilote  des   commissions  paritaires   locatives (CPL) provenait du souhait de mettre en place ce genre de mesures. En effet, les CPL avaient pour objectif de réguler le marché immobilier, via trois missions : organiser une médiation locative, mettre en place des grilles objectives de loyers et rédiger un bail type (Bernard, Dawance & Goosens, 2010. Les commissions paritaires locatives : chronique et enseignements d'une expérience-pilote fondatrice. Bruylant).

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3. Mettre en place les commissions paritaires locatives et leur donner un rôle de médiation. Cela pourrait être un lieu de rencontre entre propriétaires et locataires.

Accès au logement ?

Structurellement, quelles mesures peut-on  prendre  pour  améliorer  l’accessibilité  des  jeunes  au logement locatif ?   Une   des   dispositions   proposées   serait   l’encouragement   des  « logements de société ».   L’idée   serait   d’offrir   aux   entreprises   un   avantage   fiscal,   aux  employés un « avantage en nature », en leur proposant un logement payé par leur société. Ce  type  de  logement  existe  déjà,  mais  ne  touche  qu’un  public restreint. Cette mesure a déjà été avancée pour encourager les enseignants à venir travailler à Bruxelles, en leur réservant des logements particuliers. Cependant cette mesure provoque une certaine gêne, « rappelant les cités minières du début du XXe siècle. » Dans ce cas, mieux vaut trouver le moyen de favoriser la mobilité des travailleurs, afin de redynamiser certaines villes. Une autre proposition serait d’élargir   la   mission   de   médiation   « locataire-propriétaire » aux agents immobiliers privés. Ceux-ci étant actuellement des acteurs de la discrimination, comme  nous   l’avons  vu  dans   la  présentation  d’Emmanuelle  Devillé.  Ou  encore,  un bureau de  médiation  indépendant  d’un  service  public  ou  privé  pourrait  être  créé,  afin  d’améliorer  la compréhension des propriétaires quant à ce qui est ou non de la discrimination, ce qui est ou non interdit ; et pour contrer les préjugés que pourraient avoir les propriétaires sur certains groupes de la population.

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CONCLUSION Aujourd’hui,   les   jeunes   rencontrent   de   nombreuses   difficultés   d’accès   au   logement : les montants des loyers et de la garantie locative étant trop élevées, mais également du fait des trop nombreuses discriminations dont ils sont victimes. La discussion sur ces difficultés a mis en évidences plusieurs pistes de solutions qui permettraient de réduire ces difficultés : - Créer un fonds de garantie locative.

- Encourager le dialogue propriétaire-locataire en :

o ajoutant la dimension de médiation aux missions des AIS, o mettant en place les commissions paritaires locatives comme lieu de

concertation, o créant  un  bureau  de  médiation  indépendant  d’un  service  public  ou  privé

- Mettre en place une campagne de communication pour sensibiliser la population

aux discriminations.

- Développer les mesures structurelles ‘rassurant’   le  propriétaire : AIS, assurance de loyers impayés, etc.

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LES ALTERNATIVES AU LOGEMENT TRADITIONNEL

PRESENTATION  DE  L’ATELIER  ET  DE  L’INTERVENANTE

Quand  on  parle  de  logement,  la  première  image  qui  vient  le  plus  fréquemment  à  l’esprit  est  une maison ou un appartement dans lequel on vit seul ou en famille. Et pour cause, ce type de  logement  fait  norme  au  sein  de  la  société.  Pourtant,  le  logement  unifamilial  n’est  qu’une  possibilité   parmi   d’autres   de   se   loger.   En   effet,   d’autres   formes   se   développent : la colocation, le logement kangourou, le logement  tremplin,  etc.  Outre  l’envie  de  tenter  cette  belle  expérience,  plus  d’une  personne  pose   le  choix  d’une  de  ces  alternatives  afin  de  faire  face  à  la  montée  des  loyers  ou  encore  à  la  solitude.  Malheureusement,  à  l’heure  actuelle,  le  cadre juridique n’est  pas  adapté  à  ce  type  de  logement :  par  exemple,  plus  d’un  propriétaire  insère une clause de solidarité entre locataires :  si  l’un  part,  les  autres  doivent  payer  sa  part  de loyer !

Le séminaire a été divisé en trois parties lors desquelles trois types  d’alternatives  ont  été  discutées. Premièrement, Françoise Brichaux, collaboratrice au Centre Permanent pour la Citoyenneté et la Participation a présenté le logement kangourou : le contexte dans lequel il s’inscrit,   ses  avantages,  ses  modalités  et   les   inconvénients que ce type de colocation peut engendrer. Le logement Tremplin a ensuite été présenté. Plusieurs cas pratiques, ainsi que leurs  limites  ont  été  évoqués,  en  vue  d’établir  le  modèle  idéal  de  logement  Tremplin.  Enfin,  le   manque   d’encadrement   légal des colocations –et les nombreux quiproquos qui en découlent – a été abordé.

Françoise Brichaux

Collaboratrice au Centre Permanent pour la Citoyenneté et la Participation, Françoise Brichaux y est coordinatrice de la thématique logement. En décembre 2013, le CPCP a publié une analyse sur le logement kangourou11.

11 Berger,  N.  (2013).  L’habitat  kangourou,  un  bond  en  avant ? Coll. Au Quotidien, CPCP.

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LE LOGEMENT KANGOUROU – FRANÇOISE BRICHAUX

DES PERSONNES ÂGÉES DE PLUS EN PLUS NOMBREUSES

Depuis quelques années déjà, le nombre de personnes âgées est en constante évolution. D’ici  2050, notre société devra faire face au boom du troisième âge ; en effet, les projections démographiques  nous  apprennent  qu’en  2050 : - les plus de 75 ans seront trois fois plus nombreux et les plus de 85 ans, quatre fois

plus nombreux ; - les seniors (personnes âgées de 65 ans et plus) représenteront un tiers de la

population ; - il  y  aura  près  de  huit  mille  centenaires,  soit  neuf  fois  plus  qu’aujourd’hui ; - l’espérance  de  vie  sera  de  83,3  ans  pour  les  hommes  (contre  76,7  ans  en  2012)  et  de  

89,4 ans pour les femmes (contre 83,3 ans en 2012). Cf. tableau n°4.

Tableau n°4. Hypothèses des perspectives de population 2000-2050

Source : Bureau fédéral du Plan12

La société devra donc faire face à un problème démographique de taille :  gérer  l’habitat  de  ses seniors. Or,  comme  pour  l’ensemble  des  groupes  d’âge, les seniors sont une population hétérogène. Différentes catégories se distinguent, qui dépendent de la situation financière, de  l’état  de  santé,  du degré de solitude, du degré de dépendance ou encore de la mobilité de chaque personne. En fonction de tout cela, ces personnes auront des besoins et des projets de vie différents, qui impliqueront des lieux et des modes de vie différents. QUELS LIEUX DE VIES POUR CES PERSONNES ? Le logement des personnes âgées est une problématique à envisager dès maintenant, afin d’être  prêt  pour   ce  boom.  Pour ce faire, il faudra bien sûr accroître   l’offre  de   logements,  mais   aussi   envisager   de   diversifier   l’offre   de   logements   en   fonction   des   besoins   et   de   la  situation de chaque personne.  En  effet,  le  cliché  traditionnel  qu’un  senior  vit  à  son  domicile,  

12 Bureau Fédéral du Plan, « Perspectives financières de la sécurité sociale 2000-2050 : le vieillissement et la viabilité du système légal des pensions », dans Planning Paper 91. Cité par Berger,   N.   (2013).   L’habitat  kangourou, un bond en avant ? Coll. Au Quotidien, CPCP.

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jusqu’au  moment  où   il   ira  en  maison  de  repos, car ne pouvant plus vivre seul – du fait de son état de santé, de ses finances ou de sa solitude – est   dépassé.   Avec   l’évolution   du  nombre de personnes âgées, nous assistons à une diversification de leurs besoins, il faudra innover et promouvoir des formules   d’hébergement   alternatives   et   transitoires, plus adaptées à une partie de cette population. Si  l’on  écoute  nos  aînés,  une  grande  majorité  d’entre  eux  plébiscitent  le  choix  du  maintien à domicile, le plus longtemps possible. Cependant, cette solution présente plusieurs contraintes :   premièrement,   l’entretien   du   logement   est   une   charge   lourde,   tant  financièrement que physiquement parlant. Il arrive un temps où les personnes ne sont plus capables  de  l’assumer.  À cela, il faut ajouter des charges énergétiques élevées. Ensuite, les seniors qui restent chez eux rencontrent fréquemment des problèmes de mobilité et d’accessibilité.  Ils  auront  du mal à accéder aux commerces et aux lieux de vie quotidiens. Par ailleurs,  un  des  freins  majeurs  à  ce  choix  est  le  renforcement  de  l’isolement  et  de  la  solitude  de ces personnes. Encourager   les   personnes   à   rester   à   leur  domicile   n’est  donc   pas   la   solution la meilleure. Alors, innovons : les seniors souhaitent vivre chez eux, aidons-les à y vivre mieux ! Pour cela, il   faut  repenser   les   logements  en  termes  de  modularité,  d’adaptabilité  et  de  proximité  des  services. Un hébergement modulable et adaptable est un logement facilement modifiable en fonction des périodes de vie :   d’une   famille   avec   enfants   où   plusieurs   chambres   sont  nécessaires à une personne seule qui pourrait partager son espace. Ensuite, pour mieux vivre   chez   soi,   l’offre   de   soins   à   domicile,   ainsi   que   divers   services   tels   que   l’aide   au  déplacement, les aides ménagères, devront être renforcées. De  plus,  les  structures  d’accueil  de jours et de nuits pourront être développées, ainsi que les centres et maisons communautaires. Mais plus que tout, il faudra oser le  partage  d’habitat. L’habitat  partagé ? C’est   le  partage  d’un  logement  adapté  aux  besoins  des  personnes,  qui  comprend  des  espaces  individuels  et  collectifs. On distingue plusieurs types de logement, dont –sujet  de  l’exposé  – le logement intergénérationnel. Celui-ci peut prendre deux formes : le logement kangourou et le binôme aînés-étudiants. Face   au   défi   du   vieillissement   de   la   population,   à   l’isolement   des   personnes   âgées   et   à  l’explosion  du  coût  du  logement,  l’entraide  entre  les  générations est la solution à un avenir apaisé pour tous. LE LOGEMENT KANGOUROU

Qu’est-ce  qu’un  habitat  kangourou ? Il   s’agit   d’un   logement  partagé   en  deux   unités   essentiellement  distinctes   l’une   de   l’autre,  chacune de ces parties est réservée à des générations différentes. Cette cohabitation a pour objectif de promouvoir les échanges intergénérationnels. Les cohabitants sont liés par un contrat de location, dont le montant du loyer est « acceptable », ainsi que par une charte/convention  de  cohabitation  sous  l’auspice  d’un  « accompagnateur ». Pour que le logement soit dit « kangourou », il doit impliquer deux générations différentes qui  se  rencontrent  et  s’entraident.  Cette  cohabitation  ne  concerne  pas  les  lieux  de  vie,  mais  une   communauté   d’intérêts   et   une   envie   de   s’entraider : elle est basée sur une volonté

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mutuelle  à   la  fois  de  vivre  ensemble,  d’entraide  et  de  reconnaissance  de  chaque  partie  en  tant que telle. Cela implique surtout une série de services mutuels tels que faire les courses, lever les volets, garder les enfants, etc. Les   avantages   de   ce   type   d’habitat   sont   donc   à   la   fois  pratiques, mais aussi philosophiques13.

Et concrètement ? Lorsque   l’on   dit   que   la   cohabitation   ne   concerne   pas les lieux de vie, on entend que les personnes vivent sous le même toit, mais chacune a son propre « appartement ».  C’est-à-dire que le domicile implique deux logements contigus et distincts, ce qui permet de préserver   l’intimité   de   chaque   « ménage ». Cette condition sine qua non au logement kangourou nécessite que les lieux soient transformés ou adaptés ;  d’où  l’idée  de  construire  des maisons modulables – qui prévoient cette adaptation dans les fondations. De  plus,  l’un des cohabitants est propriétaire de la maison. Un contrat de bail le liera à (aux) l’autre(s) locataire(s).  Ce   type  de   location  permet  à  chacun  d’être  gagnant : le locataire se loge à moindre coût, le propriétaire reçoit un revenu supplémentaire et chacune des parties peut compter sur des liens sociaux renforcés. Pratiquement, pour constituer ce type de logement, une convention de cohabitation qui prend   la   forme   d’un « contrat   moral   d’assistance   réciproque » doit être signée. Pour ce faire, il est nécessaire que propriétaires et locataires se rencontrent préalablement et fassent  connaissance  avant  de  s’engager. Organiser cette rencontre fait partie des missions de  l’ASBL  accompagnatrice.   En bref, le logement kangourou14,  c’est : - le volontarisme, - le  maintien  de  l’autonomie,   - l’autogestion,   - la réciprocité, - la cooptation, - et les valeurs de vie.

« Il  n’y  a  rien  à  perdre,  il  y  a  tout  à  gagner »

A la base de cette cohabitation, une idée : celle de la solidarité. Les deux parties ont toutes deux  quelque   chose   à  offrir,  mais   sont   également   en   difficulté.   La   rencontre   et   l’échange  entre ces personnes leur   est   donc   bénéfique,   tout   en   garantissant   à   l’une   et   l’autre  l’autonomie,   la   liberté   et   la   vie   privée. Bien que le logement Kangourou soit un type de cohabitation,  la  relation  de  partage  n’implique  pas  l’investissement  de  l’espace  d’une  partie  par   l’autre.   Cet   élément   est   à   la   base   de   la   relation   Kangourou   et   n’empêche   en   rien  l’échange  de  services  tels  que  définis  dans  la  convention  signée  au  préalable.  

13 Berger,  N.  (2013).  L’habitat  kangourou,  un  bond  en  avant ? Coll. Au Quotidien, CPCP 14 Pour plus   d’information   sur   le   sujet : l’habitat   kangourou,   un   bond   en   avant ? CPCP – collection Au Quotidien. En ligne : http://www.uclouvain.be/cps/ucl/doc/aisbl-generations/documents/DocPart_Habit_HabitatKangourouBondEnAvant_2013.pdf

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Constituer   un   logement   kangourou   présente   beaucoup   d’avantages,   tant   pour   les   jeunes  que pour les personnes  âgées.  D’une  part,   pour   ces  dernières,   cela  offre la possibilité de rester chez elles, dans leur cadre de vie et leur quartier. De plus, ces personnes préservent leur autonomie tout en rompant la solitude. Côtoyer des jeunes au quotidien leur permet d’améliorer  leur  sentiment  d’utilité via  l’échange  des  savoirs,  d’expériences  et  de  services.  Enfin, héberger un jeune sous son toit permet à ces personnes de continuer à entretenir leur domicile à moindre  coût,  ainsi  qu’à  réduire  les  coûts  des  services  qui sont induits par le maintien à domicile de personnes âgées. D’autre   part,   choisir   le   logement   kangourou  permet aux jeunes couples et aux familles de se loger à moindre coût. Cette solution leur offre également la possibilité de se situer dans un échange de services, ainsi que de reconstituer  la  solidarité  et  l’échange  entre  générations.   Le logement Kangourou a également comme avantage non-négligeable de renforcer le lien social. Dans   le   contexte   actuel   d’individualisation   de   la   société,   il   est   important de considérer le renforcement des relations humaines comme un point essentiel de toute initiative. Si les préjugés entre générations vont bon trains, il semble primordial de réduire ce fossé. Recréer un lien entre les générations est essentiel pour en finir de ces stéréotypes sur  le  jeunisme  et  l’âgisme.  Le  logement  Kangourou  permet à chacune des générations de mieux se comprendre,  mais  aussi  d’apprendre  l’une  de  l’autre.  Ce  type  d’habitat  permet  de  rendre notre société plus humaine en récréant ce lien qui  s’estompe.   Nous   l’avons  vu,   l’exclusion  sociale  due  à   la  vieillesse  augmente.  La  solitude  et   le  manque  d’offres   d’activités   adaptées   peuvent   être   à   l’origine   d’un   repli des personnes âgées sur elles-mêmes. Même si peu contraignants, les logements Kangourou vont constituer une activité créant un lien social. Cette activité permet à la personne isolée de se sentir utile et de   compter   dans   la   vie   d’une   autre   personne.   Ces   services   sont   donc   à   la   base   d’une  responsabilisation des personnes âges : une certaine dépendance entre les parties du logement   kangourou   va   s’installer.   Le   sentiment   d’exclusion   sociétale   s’estompera  également : la personne aura une place et un rôle dans cette société.

Et  pourtant,  les  craintes  subsistent… Malgré ces avantages, ce concept  a  des  difficultés  à  s’imposer,  il  suscite  des  interrogations  et des craintes de plusieurs types : - ouvrir son habitation à des inconnus ne va pas de soi, cela peut faire peur ;

- l’habitation   n’est   pas   toujours   adaptée   dès   le   départ : il est souvent difficile d’imaginer   deux   ménages   pouvant   vivre   là   où   un   seul   vivait   auparavant.   « Vais-je pouvoir conserver mon confort ? Ma tranquillité ? A quel point ma vie peut être chamboulée ? » Ce sont autant de questionnement qui seront accentués par les stéréotypes dont sont généralement victimes les jeunes ;

- il   n’existe   pas   de   véritable cadre qui structure la constitution du logement kangourou : des ASBL existent, mais ne sont pas toujours connues du grand public et n’offrent   pas   une   standardisation   de   la   relation. Il faudra donc que les personnes âgées  prennent  l’initiative,  ce  qui  peut  être  plus  compliqué ;

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- divers   problèmes   d’ordre   juridique   se   posent.   Par   exemple,   le   paiement   des  allocations chômage sont divisées par deux, dès que le demandeur vit avec une autre personne à la même adresse ;  la  colocation  n’existant pas aux yeux du droit ;

- certaines communes montrent des réticences à la constitution de ce type de logement,  qui  ne  cadre  pas  vraiment  avec  leur  politique  d’urbanisme ;

- le   logement   nécessite   l’adaptation   du   domicile,   au   minimum   pour   l’obtention   du  permis de location et le certificat PEB. La modification de son logement, les démarches   et   frais   y   afférant   constituent   le   principal   frein   à   l’habitat   kangourou.  Néanmoins, de plus en plus de constructeurs sont sensibilisés à la nécessaire modularité   des   logements,   qui   permet   de   s’adapter   aux   exigences   de   la   société  contemporaine. Dès lors, dans le futur, nous pouvons espérer que les travaux à effectuer pour modifier son domicile seront moins importants.

Nous constatons que le développement des logements kangourou nécessite un cadre structurant et une clarification des relations entre les co-contractants. Pour ce faire une des propositions  est  de  proposer  aux  deux  parties,  la  présence  d’un  tiers.  En  effet,  pour le privé, se lancer et gérer seul ce type  de  projet  peut  faire  peur.  La  présence  d’un  tiers,  que  ce  soit  une  association  ou  une  institution  publique  (telle  qu’une  AIS),  est  souhaitable  pour  servir  de  caution et éviter les dérapages. Ce tiers aura un rôle   d’intermédiaire,   d’encadreur   et   de  facilitateur.

Triangulation :  exemple  d’une  ASBL  de  gestion Afin  d’illustrer  le  rôle  que  pourrait  avoir  un  tiers  dans  le  logement  kangourou,  prenons  pour  exemple   l’ASBL  GLG   (Gestion   Logement  Gouvy).   Cette  ASBL   s’est donnée pour mission de répondre à la demande de logements à prix modéré, au-delà  des  offres  de  l’AIS,  du  CPAS  et  des habitations sociales. Elle cible principalement deux publics : les jeunes qui cherchent à louer dans la commune de Gouvy et les personnes âgées qui éprouvent des difficultés à assurer   l’entretien  de  bâtiments  devenus   inadaptés  – car  trop  grand,  trop  d’espaces verts, etc.   GLG   s’adresse   aux   propriétaires   qui   souhaitent   se   décharger,   totalement   ou  partiellement, des problèmes de gestion et de risque locatif. Son ambition est de mettre en relations propriétaires et locataires, afin de constituer des logements kangourou, logement dont elle assumera la gestion. Ainsi, cette ASBL a trois missions : - Information de la population, toutes générations confondues, afin de stimuler

l’intérêt   pour   ce   type   d’habitat.   En   effet,   lorsque   l’on   cherche   une   solution   à   la  solitude  et  à  l’explosion  des  prix  du  logement  locatif,  l’habitat  kangourou  n’est  pas  la  première réponse à laquelle on pense. De plus, comme cela a été mentionné précédemment,  les  stéréotypes  que  chacune  des  générations  a  sur  l’autre  est  un  des  freins  du  développement  de  ce  type  d’habitation.  Il  est  important  que  l’acteur  tiers  puisse travailler à les déconstruire.

- Gestion de dossiers : cela consiste à recevoir et analyser les différentes candidatures. Il   s’agit   également   de   pouvoir   présenter   aux   parties   potentielles   un  cadre flexible dans lequel la relation peut évoluer.

- Accompagnateur des binômes créés durant leur mise en place et dans le quotidien. Servant  d’organe  centralisateur,  cette  ASBL  a  également  pour  mission  de  mettre  en  avant les bonnes pratiques et de conseiller les acteurs en fonction de leurs attentes et de leur personnalité. Une fois la convention établie, GLG est au service des co-

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contractants :  elle  s’assure  de  la  satisfaction  de  chacun  dans  la  relation  ‘kangourou’.  En cas de relation conflictuelle, elle jouera le rôle de facilitateur de la relation et de médiateur.

GLG met donc en relation un candidat propriétaire-senior et un candidat-locataire, jeune. Elle  accompagne  le  binôme  dans  son  installation  et  le  rencontre  afin  d’évaluer  le  projet.   SITUATION ACTUELLE

La situation actuelle ne pousse pas la population à cohabiter dans des logements kangourou, principalement pour deux raisons. La première est l’absence de cadre juridique. Celle-ci fait craindre aux propriétaires une augmentation du revenu cadastral et du précompte immobilier. De plus, la différence qui existe actuellement entre un cohabitant et une personne isolée empêche  plus  d’un  potentiel  locataire  de  franchir  le  pas.   La seconde raison est une absence de volonté politique. Premièrement, on peut observer des réticences dans certaines communes : celles-ci émettraient des difficultés à fournir le permis   d’urbanisme   pour   ces   logements   kangourou.   De   plus,   nous   l’avons   vu,   pour  développer le logement kangourou, il est indispensable de faire évoluer la législation. Or, pour   l’instant,   les   associations   ayant   interpellé   des   politiques   n’ont   obtenu   que   peu   de  réponses. Les parlementaires traînent à  s’emparer  de  cette  question.   Néanmoins,  le  parlement  Bruxellois  a  appelé  en  2013,  par  le  biais  d’une  résolution,  à  la  mise  en place : - d’un   label   « logement intergénérationnel » permettant de reconnaître les habitats

différenciés ; - d’un   règlement   régional   d’urbanisme   facilitant   la   délivrance   d’un   permis  

d’urbanisme  pour  ce  type  de  logement ; - d’une  révision  de  la  législation  sociale  concernant  la  notion  de  cohabitation ; - d’un  soutien  aux  associations  de  ce  secteur ; - d’un  soutien  financier aux AIS prenant en charge la mixité des âges.

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DISCUSSION

Questions et discussions se sont mêlées durant les deux heures de présentation.

Limites Les participants se questionnent sur une possible généralisation de ce type de logement. Pour eux, la demande se limite aux villes à forte présence étudiante. Ils se posent la question  d’étendre  le  système  aux  jeunes  travailleurs.   Pour Françoise Brichaux, le premier public cible étant les jeunes couples et familles plutôt que les étudiants, la formule peut se généraliser. En ce qui concerne les étudiants, des formules de logements intergénérationnels commencent également à voir le jour : la personne âgée met à disposition  une  chambre  pour   l’étudiant,  pour  un   loyer   raisonnable.  L’ASBL  « Un toit deux âges » par exemple, organise ce type de logement15. Dans  l’idée  de  généraliser  cette  forme  de  logement,  il  faut  donc  distinguer : - l’habitat  kangourou  traditionnel : une personne âgée et un jeune couple qui vivent

sous un même toit, comme cela a été décrit précédemment. - L’habitat  kangourou  « étudiant » :   il  s’agit  d’une  variante,  qui  par  exemple  existe  à  

Gand  grâce  à  l’ASBL  « un toit deux âges ». Ce modèle est très répandu en Espagne16.

Les jeunes constatent que ce type de logement est intéressant, mais qu’il relève actuellement du second choix. Le premier choix des jeunes couples ou familles serait de louer   leur   propre   appartement,   c’est   seulement   dans   le   cas   où   ils   ne   pourraient   pas  financièrement   louer   leur   logement   qu’ils   se   tourneront   vers   les   possibilités telles que le logement kangourou. Le développement de ce type de logement nécessite donc un changement des mentalités et des habitudes de vie.

Évolutions Le  développement  de   ce   type  de   logement  nécessite  quelques   adaptations.  D’une  part,   il  faudrait  que  les  politiques  aient  la  volonté  d’avancer  sur  ce  terrain.  Dans  ce  cas,  ils  pourront  mettre   en   place   un   système   d’accompagnement   social. Celui-ci aurait pour mission d’informer   la  population,  d’aider  à   la  constitution  des  binômes,  d’assurer   la  médiation des litiges, etc. Cet organe pourrait faire  partie  d’une  institution  plus  large  telle qu’un  « service logement », qui serait créé dans chaque commune. De plus, une seconde politique incitative pourrait être   la   création   d’une   prime   « kangourou ». Cette prime aurait pour objectif d’aider  les  personnes  à  adapter  leur  domicile  au  logement  kangourou.  Attention,  cette  idée  est différente du « prêt intergénérationnel17 ». En effet, celui-ci  n’est   valable  que  pour   les  enfants qui souhaitent accueillir un parent ou une personne âgée ; ici, les acteurs sont inversés : la prime serait offerte aux personnes âgées qui souhaitent accueillir un jeune couple ou une famille.

15 Pour  plus  d’informations : http://www.1toit2ages.be/fr/accueil 16 Question Santé-be, 2007. 17 Le   prêt   intergénérationnel   est   un   mécanisme   d’aide   aux   familles   qui   leur   permet   d’obtenir   un   prêt  hypothécaire à taux réduits pour le financement de  travaux  destinés  à   l’accueil  d’un  ou  de  plusieurs  parents  âgés  d’au  moins  60  ans.  Pour  plus  d’informations : http://www.flw.be/index.php/prets-aux-parents-ages

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D’autre   part,   il   est   nécessaire   de revoir le cadre juridique tant au niveau régional que fédéral.   En   effet,   ce   type   de   logement   n’est   pas   prévu   dans   le   droit.   Il   est   notamment  important  d’en  venir  à   l’individualisation  des  droits,  afin  que   le  choix  d’un  habitat  partagé  n’aille  pas  de  pair  avec  une  perte  des  revenus  de  remplacement.  Par ailleurs, les contraintes administratives   liées   à   la   location   d’un   logement   sont   aujourd’hui   très   importantes et découragent plus   d’une   personne.   Dans   le   cadre   de   logement intergénérationnel, ces contraintes pourraient être réduites.

Solutions ?

Plusieurs idées ont été émises afin de développer ce type de logement : 1. Mise  en  place  d’institutions  d’encadrement  des  logements  kangourou

Celles-ci  permettraient  de   rendre   l’accès  à   ce   type  de   logement  plus  aisé. Ces institutions auraient   un   rôle   d’entremetteur et de médiateur entre les deux parties. Elles auraient également   un   rôle   d’information   et   de   sensibilisation   à   la   thématique   du   logement  intergénérationnel.

2. Création  d’un  label Dans   l’exposé,   une   des   explications   aux   difficultés   de   développement   du   logement kangourou était la crainte des personnes à vivre avec une autre personne « inconnue ». Créer un label de qualité attribué aux institutions qui organisent le logement kangourou, permettrait de rassurer les acteurs, de promouvoir le logement et de valoriser les ASBL compétentes.

3. Soutenir le secteur de la construction Une   autre   idée   était   d’encourager   le   secteur   du   bâtiment,   via   des   aides   qui   pourraient  prendre différentes formes, à construire des logements « modulables ».   C’est-à-dire des habitations dont les fondations sont prévues pour adapter le logement et les pièces en fonction des périodes de vie.

4. Primes Une dernière piste a  été  de  proposer  d’injecter   certaines primes dévolues à la rénovation énergétique dans la création de logements intergénérationnels, dans le cadre de logements qui ne sont pas modulables.

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LE LOGEMENT TREMPLIN

LE LOGEMENT TREMPLIN : KESAKO ?

Le logement Tremplin a pour objectif de favoriser   l’accès   à   la   propriété   pour   les   plus  jeunes. Cette initiative mise en place par certaines communes belges est encore trop peu connue du grand public. Le principe du logement Tremplin ? Offrir   aux   jeunes   qui   ont   un   projet   d’achat   ou   de  construction  dans   la  commune,   la  possibilité  de  disposer  d’un   logement  à   loyer  modéré,  dans   l’attente  de la concrétisation de leur projet.   Le   logement   Tremplin   s’inscrit   dans   le  cadre du Programme communal de développement rural. Il est généralement mis en place dans des communes rurales, dont le principal défi est de conserver une population de jeunes ménages assurant la pérennité de la commune. Pour accéder à ce type de logements, une série de conditions sont généralement fixées, parmi lesquelles le critère de l’âge  (<35  ans)  et  les revenus (modestes). Ce   type   d’initiatives, qui mérite d’être   plus   connues, a déjà séduit plusieurs communes rurales et rencontre un véritable succès dans certains endroits.

DU CÔTÉ DES COMMUNES

Le logement Tremplin est mis   en   place   dans   les   communes   qui   font   le   constat   d’une  diminution de leur dynamique locale. En effet, le vieillissement de leur population a des impacts   sur   l’organisation   communale   et   peut   avoir   à   terme   des   conséquences   sur   le  développement   économique   de   la   commune.   Dès   lors,   l’intégration   de   l’ensemble   des  catégories générationnelles, culturelles et sociales est nécessaire.

Les causes de ce vieillissement de la population sont diverses et   liées  à   l’attractivité  de   la  commune.   Les   départs   peuvent   être   liés   aux   études,   à   l’emploi,   aux   mariages,   aux   prix  moyens des loyers dans la commune, etc. Mais aussi, à la difficulté de trouver un logement adapté   à   la   fois   à   ses  besoins  et   au  mode  de   vie   actuel.   C’est   sur   ce  point   précis   que   les  communes peuvent agir pour endiguer le départ des jeunes.

Des jeunes ménages, des familles monoparentales ou des personnes isolées recherchent des logements de taille plus petite que la moyenne. Or, ceux-ci sont rares en zones rurales. Dès lors, cette offre de logement doit être mise en place par les communes mais les raisons budgétaires ne permettent pas d’étoffer indéfiniment les logements mis à disposition. Afin que   l’offre   réponde   à   la   demande,   l’une   des   solutions   consiste   à   favoriser   la   rotation  des  personnes occupant le logement. Comment ? En permettant l’accès  à  la  propriété,  tel  que  le  permet le concept du logement Tremplin. A cet effet, les baux des logements Tremplin sont à durée limitée.

DU CÔTÉ DES JEUNES

Aujourd’hui,   en   Belgique,   le   coût   du   logement   est   de   plus   en   plus   élevé.   Il   devient   donc  difficile  pour  les  jeunes  d’accéder  à  la  location  et  plus  encore  à  la  propriété. Il est nécessaire de pouvoir disposer de temps et de revenus pour constituer une épargne suffisamment importante, compte tenu de la situation des marchés immobiliers.

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Et  pourtant,  le  besoin  et  l’envie  d’indépendance  vis-à-vis du cocon familial incite les jeunes à quitter celui-ci   pour   s’installer   dans   leur   propre   logement.   On   l’imagine   bien,   il   est  compliqué   pour   un   jeune  d’épargner  dans   l’objectif   d’acheter  un  bien,   tout   en   payant   un  loyer.   S’ajoute   à   ces difficultés, les exigences des institutions bancaires. Dans le contexte actuel de crise économique, celles-ci augmentent au  point  qu’il  est  de  plus  en  plus  difficile  pour un jeune de les rencontrer. Pour obtenir un prêt, il devra notamment avoir un apport personnel important, afin que le montant des mensualités soit acceptable.

Comment  faciliter  alors  l’accès  à  la  propriété ? Le logement Tremplin est une des solutions : il  offre  aux  jeunes  la  possibilité  d’avoir  un  logement  à  loyer  modéré  afin  de  se  constituer  une  épargne  qui  leur  permettra  d’acheter  leur propre habitation.

LE LOGEMENT TREMPLIN ,  CONCRÈTEMENT…

Généralement, le public ciblé par ce type de logement est âgé de 18 à 30 ans et perçoit des revenus dits « modestes ». Par exemple, la commune de Perwez exige que les revenus annuels du ménage soient compris entre 23.400€  et  51.300€ pour un couple et 31.200  € pour une personne seule18.   Cette   même   commune   demande   qu’une   des   personnes   du  ménage  ait  été  domiciliée  depuis  au  moins  15  ans  dans  la  commune  ou  y  travaille.   Il  n’y  a  pas de règles strictes, chaque commune pose les conditions qu’elle   estime   répondre   au  mieux à la situation locale. Le montant du loyer de ce type de logement varie en fonction de la taille et du nombre de chambres.   Il  est  de  650  €  dans   la  commune  de  Perwez,  qui  nous  sert   ici  d’exemple  phare.  Outre le loyer  modéré,  les  ménages  disposent  d’une  réduction  de  loyer  s’ils  font  construire  ou achètent une habitation dans la commune. Cette ristourne varie de 25% à 50% du loyer, selon   le  nombre  d’années  d’occupation : 50% lors des deux premières années, 40% après quatre  ans  d’occupation  et  25%  après  six  ans.  

L’octroi   d’un   logement   Tremplin   est   décidé   par   un   Comité   d’Attribution   et  d’Accompagnement  des  Logements  Tremplin.  Celui-ci est composé de représentants : - de la commune ; - de la Fondation rurale de Wallonie ; - du Comité local de développement rural ; - du CPAS.

L’accord   de   ce   Comité   dépend   de   critères   objectifs,   dont   nous   avons   donné   quelques  exemples.   Cet   accord   est   scellé   par   la   signature   d’une   charte   définissant   le   logement  Tremplin et encadrant les droits et devoirs des parties. Cette charte revient notamment sur l’obligation   pour   le   jeune  ménage   d’entreprendre   activement   les   démarches   d’accès   à   la  propriété. Elle revient également sur le rôle de suivi du CAALT et sur la communication proactive des ménages vers ce Comité.

18 Ce seuil est augmenté de 2500  €  pour  chaque  enfant  à  charge.  

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PROPOSITIONS

L’initiative   du   logement   Tremplin   est   séduisante   à   plus   d’un   titre.   Dès   lors,   il   serait  intéressant  de  l’étendre.  Les  Jeunes  ont  proposé  des  pistes  d’action  qui  permettraient  de  la  développer.

1. Il serait intéressant que chaque ville puisse proposer ce type de logement.  L’offre  varierait en fonction des nécessités rencontrées ou non par les communes. A cet effet, la Région Wallonne se doit de coordonner les actions des communes en leur fournissant les outils et organes nécessaires à   la  bonne  mise  en  œuvre  de  ce  vaste  programme.

2. Afin  d’éviter  que  le  projet  d’achat  facilité  par  le  logement  Tremplin  n’aboutisse  pas,  comme   c’est   parfois   le   cas, il semble opportun que la charte signée par les deux parties revête un caractère contraignant. En effet, le loyer modéré constitue un avantage financier non-négligeable pour le jeune ménage, mais aussi un coût pour la commune : il est essentiel que celui-ci  poursuive   son  projet  d’accès  à   la  propriété    au sein de la commune qui lui offre ce loyer modéré. Il faut donc instaurer un cadre contraignant   et   sensibiliser   les   jeunes   sur   leurs   devoirs   afférant   à   l’accès   aux  logements Tremplin.

3. Ce   type   de   logement   devrait   pouvoir   s’inscrire   à   l’avenir   dans   le   cadre   de  

réhabilitation de sites ou de bâtiments.

4. Informer le public cible sur ce programme est essentiel. Bien peu de jeunes aujourd’hui  connaissent  cette  possibilité.   Il   faudrait  améliorer   la  communication  au  niveau  régional,  afin  d’en  garantir  l’efficience  et  l’efficacité.  

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ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ PRESENTATION  DE  L’ATELIER  ET  DE  L’INTERVENANT

Nombreux sont ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement rapidement. Lorsqu’on  interviewe  des  personnes  dans  la  rue,  à  la  question  « quelle est la période de vie idéale pour acheter son logement ? », la réponse la plus récurrente est « le plus rapidement possible,   dès   qu’on   a   un   travail   stable ». Les raisons invoquées le plus fréquemment sont « d’arrêter  d’avoir   l’impression  de  perdre  son  argent  tous   les  mois  en  payant  son  loyer » et « de  s’assurer un logement de qualité et un bon niveau de vie lors de sa pension ». Pourtant, dans le contexte actuel, devenir propriétaire devient de plus en plus compliqué. En effet, en 2011, seuls 25 % des jeunes de moins de 30 ans étaient capables de contracter un emprunt pour acheter une maison.

Dans  ce  contexte,  différentes  questions  se  posent.  La  première  est  celle  de  savoir  si  l’accès  à  la propriété doit être une fin en soi. José Garcia, secrétaire général du syndicat national des locataires, a exposé son point de vue sur ce sujet. Il a ensuite présenté un système imaginé par le syndicat national des locataires afin que tout un chacun puisse devenir propriétaire. S’en  est  suivi  une  discussion  sur  le  système  proposé  et  les  possibilités  d’accès  à  la  propriété pour  les   jeunes.  Quelques  chiffres  sur   l’accès  à   la  propriété  et   les  propositions humanistes ont ensuite été présentés. Une discussion autour de ces propositions et de la spéculation immobilière a nourri la seconde heure de réflexion.

José Garcia

José Garcia est engagé depuis près de quarante ans dans la défense des droits des locataires en Belgique. Il est actuellement secrétaire général du Syndicat National des Locataires. Ce syndicat est une organisation pluraliste fondée dans les années 70 par un groupe de locataires et de travailleurs sociaux. Il agit tant au niveau individuel via des permanences juridiques proposées aux locataires qu’au  niveau  politique,  via  des  actions  de  lobbying.  Dernièrement,  par  exemple,  ce  syndicat  a présenté une liste virtuelle pour les élections 2014 « qui défend le droit au logement », afin  d’asseoir  sa  légitimité  auprès  des  politiques.  

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ABOLITION DU LOCARIAT – JOSÉ GARCIA La présentation se base sur un plaidoyer écrit par M. Garcia en mai 2012, qui est repris ci-dessous.

PLAIDOYER : POUR  L’ABOLITION  DU  LOCARIAT ET DU BAILLEURISME

Pour  l’abolition  du  locariat  et  du  bailleurisme mai 2012

Les   loyers   dans   les   grandes   villes   de   notre   pays   atteignent   aujourd’hui   des   niveaux  historiques. Ces hausses extravagantes sont notamment   liées   à   l’accroissement  démographique, à la multiplication des ménages monoparentaux, au peu de rendement des investissements  financiers…

Paradoxalement,   une   métropole   comme   Bruxelles   n’a   pas   encore   atteint   son   point   de  saturation. Premier bassin d’emplois  du  pays,  nombre  de  locataires  et  d’allocataires  sociaux  préfèrent en effet y résider –quitte à acquitter des loyers de plus en plus «insupportables». Conséquence  :  l’explosion  des  arriérés  de  loyer  et  les  risques  de  perte  du  logement  que  cela  entraine. Dans  ce  contexte,  une  question  devrait  frapper  l’esprit  commun  :  à  quoi  peut  encore  servir  le bailleurisme si, avec 650 à 700 euros par mois, un locataire est obligé de louer un appartement 2 chambres –alors   que   la   même   somme   lui   permettrait   d’assurer le remboursement  mensuel   d’un  prêt  hypothécaire   pour   l’acquisition   d’un  appartement   aux  mêmes   caractéristiques   ?   Pourquoi   l’acquéreur   potentiel   serait-il solvable en tant que locataire, mais  pas  au  titre  d’acquéreur  de  son  logement  (alors  que  la  banque  qui octroie un prêt…   conserve   le   droit,   en   cas   d’impécuniosité   du   gageur,   de   faire   vendre   le   bien   pour  récupérer sa mise) ? En  tout  état  de  cause,  la  situation  de  l’organisme  financier  est  donc  bien  plus  sécurisée  que  celle  d’un  bailleur.  Il  n'y  a  qu'à  comparer le nombre d'arriérés locatifs au nombre d'impayé bancaire. Et pourtant, les bailleurs ne s'essoufflent pas, preuve qu'ils sont capables d'avoir un comportement plus téméraire que les institutions de crédit –puisqu'à montant égal, ils prennent nettement plus de risques. On le voit la solvabilité est donc en réalité un faux problème, car, acculé à devoir se trouver un toit, n'importe quel ménage est obligé d'accepter les conditions financières du marché pour s'en offrir un, ni plus ni moins. D'autre part, dans notre pays, l'État (mu par une logique de stabilisation méritocratique des «ménages fiscaux») est généreux et large avec les personnes qui peuvent faire, voire osent faire  le  pas.  C’est  prouvé  :  la  déductibilité  des  intérêts  hypothécaires,  plafonnée à un certain montant et permise pour un seul logement, apporte une bouffée d'oxygène précieuse aux classes moyennes. Cet avantage est non seulement conséquent, mais surtout récurrent et irréversible (sauf achat d'un deuxième bien). Il faut y adjoindre les primes à la rénovation et les primes Energie. Ainsi, les acquéreurs se voient récompensés pour leur prise de risque, voire félicités par l'État. Une politique du «deux poids, deux mesures» puisque les classes les plus défavorisées sont, elles, poussées d'instinct à une prise de risque maximum (par ailleurs disproportionnée   par   rapport   à   leurs   revenus).   D’autant   qu’elles   ne   jouissent   d'aucun

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allègement fiscal –sauf   déduction   possible   d’une   partie   du   précompte   immobilier   sur   le loyer à payer, une réduction que  peut  obtenir  l’occupant  père  de  famille  pour  son bailleur. Conclusions   :   si   l’accès   à   la   propriété   et   la   location   sont   les   deux manières de pouvoir concrétiser le droit constitutionnel à un logement décent, pourquoi faut-il deux situations avec des niveaux de protection de ce droit très différents ? Comment justifier la coexistence de  deux  sphères  d’interactions ? Pourquoi, en toute logique, ne pas supprimer le statut de locataire et par voie de conséquence celui de bailleur ? Bien sûr, des exceptions devront être maintenues tels les logements étudiants, de transit, etc. Mais pourquoi ne pas envisager une société de propriétaires où chacun serait bien chez lui, au-delà des disparités socio-économiques ? Nous  mettrions  ainsi   fin  à   l’inégalité  du risque financier et social encouru par les uns et les autres. Évidemment, il y aurait levée en masse de boucliers : les banques (même protégées par la garantie) y trouveraient mille choses à redire ; les bailleurs d'aujourd'hui s'insurgeraient contre une manœuvre de type «collectiviste» ou prétendument «communiste». Alors que cette politique n'est en rien collectiviste, elle permettait au contraire de conforter la propriété privée en l'élargissant à presque tout un chacun, l'État y trouverait son compte à tous les niveaux (précompte immobilier, droits d'enregistrement, droits de succession), les assurances également, sans parler du secteur de la construction. Bref : que des avantages. Sauf à vouloir absolument garder, par principe, l'inégalité entre les gens ou à vouloir encore profiter de ces distorsions pour spéculer. Car il est vrai que, pour les banques, le prêt hypothécaire à l'adresse des particuliers ne représente plus qu'une part négligeable de leur chiffre d'affaire (si elles le développent encore,   c’est   comme «produit d'appel»). Les bailleurs, surtout les multibailleurs, eux-mêmes multipropriétaires, s'opposeront de toutes leurs forces à ces mesures qui leur enlèveraient «le pain de la bouche» –eux qui se sont fait une spécialité de spéculer sur l'offre et la demande, jouant sur tous les tableaux, peu taxés et fort libres de fixer leurs propres prix et critères. Par effet collatéral, ces groupes sociaux et corporations ne manqueraient pas de communiquer bruyamment leur mécontentement au personnel politique en place, le menaçant d'effondrement économique, de fuites de capitaux, de régression philosophique, et tutti quanti…   Tiraillés   entre   deux  mondes   (classes  moyennes   et milieux populaires) et deux logiques (celle des capitaux et celle des revenus), les édiles auraient bien du mal à trancher. On le voit, cela ne sera pas simple. Mais créer un tel système constituerait une véritable révolution philosophique et financière, qui serait des plus bénéfiques pour les générations à venir. Rien  n’empêche  de  rêver  ! José Garcia — Secrétaire Général du SL

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CHANGER DE SYSTÈME : LE DROIT À LA PROPRIETE POUR TOUS

En Belgique, il y a plus de propriétaires que de locataires. Pourtant, il y a plus de locataires que de bailleurs. En effet, il existe deux types de propriétaires : ceux qui occupent le bien pour y vivre et ceux qui le louent. Or, dans notre société, un des objectifs de la population est de devenir propriétaire. Pour la majorité de la population, posséder sa maison en propre permet de garantir son avenir. Tout un chacun   ayant   besoin   d’un   logement   durant  l’ensemble  de  sa  vie.  Le logement est un besoin indispensable. Dès lors, il semble indispensable de changer le paradigme de la garantie du droit au logement. En effet, puisque  c’est  un  besoin,  pourquoi ne pas mettre en place un système qui permettrait aux jeunes   de   toutes   catégories   sociales   d’accéder   au   logement ? Nous pourrions créer un système  d’aide  à  l’accès  à la propriété pour les jeunes : dès que le jeune veut quitter son domicile parental, on lui propose une aide pour acheter son premier bien. Ainsi, en mettant en place  ce  système  d’aide,  on  pourrait permettre  à  chacun  d’accéder  à  un  logement et remplir ainsi un besoin fondamental. Il ne faut pas confondre le système que nous proposons avec celui des « subprimes » où  les  banques  prêtaient  à  n’importe  qui,  sans  garantie. Ici, il   s’agit  d’une  aide provenant des pouvoirs publics. Ainsi, même si la banque venait à faire faillite, le prêt et le logement seraient garantis. Concrètement, le  système  prendrait   la   forme  d’un prêt garanti. Le remboursement de ce prêt serait calculé en fonction du revenu. Il serait donc ouvert à tous, y compris aux bénéficiaires du revenu d’intégration.   Il   n’y   a   que   très   peu   de   risques   d’arriérés   de  paiement, puisqu’il est rarissime que des personnes touchent un revenu plus bas que le montant  d’intégration.   Si on calcule le montant en fonction de cela, chacun pourra honorer le remboursement hypothécaire, alors quel problème ? Aucun,   si   nous   réfléchissons   bien   l’adaptabilité du système de prêts hypothécaires aux  revenus.  La  mise  en  place  d’une  telle  mesure  permettra  d’offrir  à  tous  le  même  droit  au  logement,  quels que soient les revenus de la personne. Pourquoi vouloir changer le système et les politiques ? Car  nous  partons  d’un  constat : malgré toutes les politiques et mesures prises en faveur de l’accès  au  logement  ces  dernières  années,   la  situation  des  personnes  les  plus  précaires  est  très difficile. Les loyers des logements locatifs sont très élevés, toutes les tentatives de régulation faites ces dernières années ont échoué. Dans le même temps, les mesures prises en  faveur  de  l’accès  à  la  propriété  ne  permettent  pas  aux  plus  pauvres  d’y  accéder.  En  effet,  ces mesures prennent la forme, le plus souvent, de déductions fiscales ; déductions qui ne profitent   qu’à   certaines   catégories   de   revenus,   les  ménages   les   plus   pauvres   n’étant   pas  soumis  à  l’impôt  sur  le  revenu.  

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CONTEXTE ET PROGRAMME DU CDH

LES  JEUNES  ET  L’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ EN CHIFFRES19

Nous   l’avons   vu,   l’accès   au   logement   est   un   besoin fondamental tout au long de la vie. Posséder son appartement ou sa maison permet à de nombreux Belges de  s’assurer  qu’ils  auront un endroit où vivre pour leurs vieux jours, quels que soient leurs revenus. Ainsi, nombreux sont les citoyens qui souhaitent devenir propriétaires. 68 % des Belges sont d’ailleurs   propriétaires,   ils   sont   déjà   41 % chez les moins de 30 ans à avoir acquis leur logement. En  Belgique,  l’âge  moyen  d’achat  de  son  habitation  est  de  31  ans.  Il  est  légèrement  plus  bas  chez les francophones : 29,78 ans en Wallonie, 30,3 ans à Bruxelles. Depuis quelques années, cette moyenne a tendance à augmenter. En effet, acheter signifie souvent emprunter,  et  donc  avoir  une  capacité  d’emprunt   suffisante.  Or,  actuellement,   seuls 29 % des moins de 30 ans se verront accorder un prêt par leur banque, ils seront 38 % chez les 30-40 ans. De  plus,  nous  pouvons  constater  que  plus  l’acheteur  est  jeune,  plus  la  période  de  remboursement sera grande :  alors  que  l’étalement  moyen  est  de  25  ans  chez  les  30-40 ans, il sera de 30 ans, chez les moins de 30 ans. Enfin,  lorsqu’on  emprunte,  il  est  demandé  un  apport  personnel  minimum.  Actuellement,  les  jeunes apportent en moyenne 10 à 20 %  du  prix   d’achat.   Dans   37 % des cas, les parents aident à la constitution de cet apport personnel, cette aide constituant en général moins de 10 %  du  prix  d’achat.  

19 Les   statistiques   présentées   ici   sont   issues   de   ‘la   grande   enquête   Immoweb   2011’   et   de   l’IWEPS   (Institut  Wallon  de  l’Evaluation  et  de  la  Prospective  Statistiques).

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PROGRAMME DU CDH Les propositions présentées lors de ce colloque sont issues du programme complet du cdH en vue des élections européennes, fédérales et régionales du 25 mai 2014.

Proposition  201  :  Faciliter  l’accès  au  logement Pouvoir devenir propriétaire de son logement est une priorité pour de nombreuses personnes.  C’est  également  un  des  meilleurs  moyens  de  s’assurer  un  niveau  de  vie  décent  lorsque   l’on   est   pensionné.   La   déduction   fiscale   des   crédits   contractés  pour   l’achat  d’une  habitation est la principale aide fiscale favorisant cet accès à la propriété. Or cette compétence  est  désormais  transférée  aux  Régions.   Il  reviendra  aux  régions  d’élaborer   leur  propre politique en matière   d’habitation.   Pour   le   cdH,   il   est   important   de   préserver   ce  système, le cdH propose de : - confirmer le maintien de la déductibilité des prêts hypothécaires ; - instaurer  un  avantage  fiscal  pour  orienter  l’épargne  vers  l’investissement  immobilier  

(voir proposition 254); - permettre   l’étalement   du   paiement   des   droits   d’enregistrement   pour   la   première  

habitation (voir proposition 268) ; - instaurer la portabilité des droits d'enregistrement pour déménager sans frais (voir

proposition 275) ; - relever les avantages   fiscaux   liés   aux   emprunts   de   rénovation   dans   le   cadre   d’un  

logement partagé (voir proposition 281). - réduire les droits de successions sur le logement que les héritiers acceptent de

confier à une agence immobilière sociale (AIS) durant minimum 12 ans (proposition 271).

Proposition phare 267 : Permettre aux jeunes de devenir propriétaires en payant

moins cher : la formule « J » Pour aider les jeunes à trouver un logement qui correspond à leur budget et à leur souhait, nous proposons de lancer la formule « J ». Celle-ci permet aux jeunes ménages de n'emprunter à la banque que le prix des briques, pas celui du terrain. La formule « J » prévoit   de   reporter   l'acquisition   du   terrain,   avec   droits   d’enregistrement  réduits à plus tard. Le jeune devient propriétaire du bâtiment, déjà construit ou à construire, mais pas encore du terrain, selon le principe du droit de superficie. Le terrain est mis en location,  sur  base  d’un  leasing  (minimum  15  ans)  ou  d’une  emphytéose  (minimum  27  ans).  Le loyer à payer par le jeune   sera   réduit.   Au   terme   du     leasing   ou   de   l’emphytéose,   la  personne aura le choix entre racheter le terrain pour en devenir pleinement propriétaire, revendre  son  habitation  ou  reconduire   le   leasing  ou  l’emphytéose.  Des  agences  régionales  de développement territoriales   (voir   proposition   253)   seront   chargées   d’acquérir   des  terrains non bâtis ou bâtis ainsi que des immeubles. Elles pourront viabiliser les terrains, rénover des immeubles existants ou encore bâtir sur les terrains acquis, avant de mettre en vente  le  droit  de  superficie  ou  l’emphytéose.  10 % des terrains à bâtir doivent être réservés à la formule J. Afin de financer cette formule « J »,  une  partie  de  l’épargne  des  Belges  sera  orientée  vers  le  secteur de la construction et du logement et une taxe sera imputée au secteur de la finance afin  de  compenser  les  risques  qu’il  ne  prend  plus.  L’étalement  des  droits  d’enregistrement,  du   coût  de   l’inscription  hypothécaire  et  des   frais  de  notaire  prendra   la   forme  d’un  prêt  à  

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taux réduits. Un certificat "fonds propres" permettra d'assimiler ces interventions aux fonds propres   et   ainsi   "rassurer"   le   banquier   privé   pour   qu’il   accorde   un   taux   avantageux.   Les  jeunes qui souhaitent construire eux-mêmes leur habitation, devront toutefois respecter un cahier des charges  afin  d’optimiser  la  performance  énergétique  du  bâtiment  et  de  garantir  l’adaptabilité  de  l’habitation,  en  fonction  du  cycle  de  la  vie. Le cdH veut réserver 10 % des terrains à bâtir ou déjà bâtis à la formule « J » : - Le jeune devient pleinement propriétaire du bâtiment, mais pas encore du terrain.

Le coût est donc réduit, car il ne faut payer que la construction. - Le  terrain  est  mis  en  location,  sous  la  forme  d’un  leasing  (15  ans  minimum)  ou  d’une  

emphytéose (27 ans minimum). Le montant du loyer est limité. - Au   terme  du   leasing  ou  de   l’emphytéose,   la  personne  peut   soit   racheter   le   terrain  

(avec  droits  d’enregistrement  réduits),  soit  revendre  son  habitation,  soit  reconduire  l’emphytéose.

Par  ailleurs,   le  cdH  propose  de  maintenir  et  d’amplifier   le  bonus-logement pour permettre aux jeunes ménages de bénéficier, le cas échéant si certaines conditions de revenus maximaux à définir sont rencontrées, des réductions fiscales sur toute la durée du remboursement. Le bonus-logement permet à celles et ceux qui souscrivent un emprunt hypothécaire  de  déduire  de  leurs  impôts  le  remboursement  des  intérêts  et  d’une  partie  du  capital de cet emprunt – ainsi  que  les  primes  de  l’assurance  solde  restant  dû. À Bruxelles,   le   cdH   propose   également   d’accorder   une   exonération   pour   une   période déterminée   (10   ans)   du   précompte   immobilier   pour   toute   acquisition   d’un   premier  logement  dans  lequel  le  ménage  s’installe  et  se  domicilie.

Proposition 268   :   Etaler   les   droits   d’enregistrement sur 5 à 10 ans sur la première habitation

Pour un bien situé  en  Wallonie  d’une  valeur  de  175.000  euros,  les  droits  d’enregistrements  peuvent   s’élever   à   22.000  euros   et   les   autres   frais   (notaires,   inscription  hypothécaire…)   à  3.500 euros. À Bruxelles, les droits seraient alors de 14.000 euros. Il faut donc encore débourser 14.000 à 25.000 euros, le plus souvent en apport personnel, parce que le secteur bancaire  refuse  aujourd’hui  de  couvrir  ces  frais.  Afin  de  réduire  les  barrières  à  la  propriété,  notamment pour les jeunes, le cdH propose de permettre un étalement du paiement des droits  d’enregistrement  sur  5  à  10  ans.  L’étalement  lève  un  obstacle  majeur  de  l’accès  à  la  propriété   :   devoir   débourser   plusieurs   milliers   d’euros   d’impôt   au   moment   de   l’achat.   Il  permettra également aux candidats acquéreurs qui le peuvent   et   le   souhaitent,   d’utiliser  leur épargne comme apport en capital pour financer une partie de la valeur vénale du bien immobilier,   et   réduire   le   montant   de   l’emprunt,   la   quotité20 et   donc   le   taux   d’intérêt  proposé et les mensualités à payer durant plusieurs années. Le  cdH  propose  de  permettre   l’étalement  des  droits  d’enregistrement.  Cette proposition permet les avantages suivants : - Pas   de   grosse   somme   à   payer   au  moment   de   l’achat   de   son   logement, mais des

droits  d’enregistrement  à  verser  chaque  mois  pendant 5 à 10 ans. - Si   l’emprunteur  décide  d’utiliser   le  montant  équivalent  aux  droits  d’enregistrement  

qu’il   aurait   dû   payer   pour   réduire   le   capital   à   emprunter   auprès   de   sa   banque,   il  bénéficiera  d’un  taux  d’intérêt  plus  avantageux  et  devra  moins rembourser chaque mois à la banque.

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- Une mensualité totale (remboursement du crédit et droits étalés à verser pendant 5 à 10 ans) qui, durant les premières années, ne dépasse que de quelques euros la mensualité   que   l’emprunteur   aurait   dû   rembourser   à   la   banque   sans   étalement. Cela revient donc presqu’à supprimer les  droits  d’enregistrement,  du  point  de  vue  de  l’emprunteur  !

DISCUSSION Lors de cet atelier, la discussion a pris la forme de questions-réponses entre les participants, ainsi  qu’avec  M.  Garcia.  

Le système d’accès   au   logement   pour   tous   est   intéressant.   Cependant, dans le système  économique  actuel,  ce  sont  les  banques  qui  fixent  les  conditions  d’accès  aux  crédits  et  ne  l’accordent  pas  en  dessous  d’un  certain  revenu.

L’idée  du  système  présenté  plus  haut  serait de reprendre les « prêts hypothécaire du crédit social20 ». C’est-à-dire   que   l’établissement   prêteur   ne   serait   plusune institution bancaire privée mais deviendrait un organisme officiel soutenu par le gouvernement wallon. Le problème soulevé par ce système  est  que  l’octroi  d’un  tel  prêt  est  conditionné  à  l’achat  du  premier bien, ce qui rend la mobilité difficile. De plus, les besoins évoluent avec le temps : si le  jeune  travailleur  n’a d’abord  besoin  que  d’un studio, ce sera d’un  appartement  ou  d’une maison avec plusieurs chambres quelques  années  plus  tard,  lorsqu’il  fondera  une  famille.  Il  faudrait donc alors prévoir une portabilité21 de la mesure. Ou par exemple, pourquoi ne pas offrir  un   taux  préférentiel   aux   jeunes  qui   vendent   leur  premier  bien  pour   s’en acheter un plus grand ? Une  autre  question  laissée  sans  réponse  sur  ce  système  est  le  coût  pour  l’État qu’engendre  ce type de système.

Aujourd’hui,   pour accéder à un prêt, les banques demandent à   l’emprunteur   un  apport  personnel  important…

En effet, les  jeunes  qui  entrent  sur  le  marché  du  travail  n’ont  souvent  pas  ce  capital.  Il  faut  un  certain   temps  pour  créer  cette  épargne.  Ce  serait  donc  aux  parents  d’offrir  cet  apport.    Or  ils  n’ont  pas  forcément  cet  argent,  que  ce  soit  parce  qu’ils  perçoivent  un  salaire très bas ou  parce  qu’ils  ont  une  famille  nombreuse… La  capacité  d’emprunt  des  jeunes  est  donc  assez  faible,  ce  qui  entrave  l’accès  à  la  propriété.  

La formule J : une vraie bonne idée ? Le cdH propose dans son programme la formule « J »: le jeune achète les murs et loue le terrain,  sous  forme  de  leasing  ou  d’emphytéose.  Cette  proposition  a  fait  l’objet  de  plusieurs  questions et réflexions.

20 Pour   plus   d’informations   sur   le   crédit   social : http://www.swcs.be/nos-prets/nos-formules-de-prets (Wallonie) et http://www.fondsdulogement.be/fr/credits-hypothecaires (Bruxelles) 21 Par portabilité de la mesure, on entend la possibilité pour un jeune de pouvoir jouir de ce type de prêt lorsqu’il  change  de  logement :  s’il  revend  son  studio  pour  acheter  un  appartement,  le  prêt  pour  celui-ci serait du même type

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Premièrement, la formule propose que le terrain soit loué sous forme de leasing ou d’emphytéose.  Ce  dernier   type de bail pose question. En effet, actuellement dans le droit belge,  à  la  clôture  du  bail  emphytéotique,  le  terrain  et  l’ensemble  du  bâti  construit  sur  celui-ci revient au propriétaire du terrain22.  L’emphytéote  (locataire  du  terrain)  ne  reçoit  aucune  plus-value sur ses investissements, la maison construite appartiendra donc au propriétaire. Cela pose donc un vrai problème : si   le  droit  n’est  pas  modifié,   le   jeune  investira  sans  être  certain de pouvoir revendre sa maison ou acheter le terrain à la fin du bail. Ensuite, un second obstacle a été mis à jour,   d’ordre   psychologique   cette   fois-ci : les citoyens, jeunes et moins jeunes aspirent avant tout à être « plein propriétaire ». Plusieurs participants  ont  émis  des  doutes  quant  à   l’attractivité  d’une  telle mesure. Ils pensent que l’idée  de  devoir  louer  le  terrain  sur  lequel  est  construite  la  maison  dissuadera  les  citoyens  de  choisir ce genre de formule, les futurs-acquéreurs  préférant  être  propriétaire  de  l’ensemble  du domaine : terrain et bâti. Cependant, d’autres   répondent  que  cette   formule   répond  au  besoin  de  logement  et  au  désir  d’être  propriétaire  des  personnes  qui  n’ont  pas   la  capacité  d’emprunter  le  prix  d’un  terrain  et  d’un  logement.  

Une  autre  solution…  les  logements  Tremplin Pour répondre à ce besoin de logement, une alternative à la formule « J » pourrait être le développement des logements Tremplin. Ceux-ci sont venus du souhait de communes délaissées par les jeunes de les attirer : pour ce faire les communes proposent un logement pour un loyer réduit au jeune couple, en échange celui-ci  s’engage  à  construire  une  maison  sur le territoire de la commune dans les cinq ans à venir. Formule « J » ou logements Tremplin  permettraient  aux  jeunes  d’accéder à la propriété, dès leur entrée sur le marché du travail. Mais pourquoi vouloir devenir propriétaires si tôt ? Deux raisons ont été évoquées, la première rejoint les discussions précédentes : la volonté d’assurer  sa  fin  de  vie,  acheter  sa  maison  étant  la  garantie  d’avoir  un  toit  sous  lequel  vivre,  une fois   l’âge  de  la  pension  venu.  La  seconde  est   le  sentiment  que  beaucoup  de  locataires  ont  de  perdre  de  l’argent,  lorsqu’ils  paient  leur  loyer.  Rembourser  un  emprunt,  c’est  investir  son argent, alors que payer un loyer, ce serait « enrichir » une tierce personne, perdre de l’argent  donc.  

Accomplir  le  besoin  de  logement…  pour  la  marge ? Les réflexions durant ce colloque le montrent : il existe une multitude de solutions pour accomplir le besoin de logement. Mais il faut éviter que ces solutions ne concernent que la marge.   C’est-à-dire   que   les   conditions   d’octroi   d’aide,   ou   d’attribution   d’un   logement  « tremplin/kangourou   (etc.)   soient   si   strictes   que   peu   de   personnes   s’y   retrouvent.   Mais  comment ne pas se limiter à la marge ? Certains   pensent   qu’il   faut   prendre des mesures qui « imposent » les   choses,   d’autres  pensent  qu’il  faut  élargir  les  critères  d’admissibilité. Pour tous, la volonté première est que chacun puisse accéder à un logement, la manière pour y arriver fait débat.

22 Si vous souhaitez une clarification sur le bail emphytéotique : http://www.avocats-legalex-namur.be/droit-biens/emphytheose-superficie.html

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Nombreux sont les jeunes qui achètent une vieille maison pour la rénover. Cependant,  par  manque  d’argent,  ils  vivent  souvent  dans  les  travaux  durant  plusieurs  années. Comment pourrait-on les aider ?

Actuellement, la législation prévoit un bail « pour réhabilitation »23 : en échange de l’exécution   de   travaux,   le   propriétaire   s’engage   à   ne   pas   faire   payer   de   loyer   (ou   à   le  diminuer)  durant   un   temps   fixé.  Nous  pourrions   imaginer   la  même   chose   pour   l’achat   de  maisons  à  rénover.  Cependant,  l’expérience  des baux n’est  pas très concluante : très peu de jeunes ont choisi ce bail et parmi ceux qui en ont signé un, seuls 1 ou 2 % ont abouti. Les autres ont abandonné pour une série de raisons parmi lesquelles la   nécessité   d’être  expérimenté dans la rénovation avant de se lancer dans un tel projet. Mais peut-être que l’investissement  dans  ces  travaux  serait  plus  grand  si  les  jeunes  qui  s’y  engagent  avaient  la  possibilité  d’acheter  le  bien  à  la  suite  des  rénovations ? Pour les inciter et les aider à investir dans ce genre de formule, ne pourrait-on pas  proposer  une  réduction  de  TVA  sur  l’achat  des  matériaux (ou autres) ? Il existe déjà à Bruxelles une prime à la rénovation. Pourquoi  ne  pas  déjà  l’évaluer  en  vue  de  l’améliorer  et  de  l’élargir  à  la  Région  Wallonne ?

Bruxelles : logements vides et inoccupés Dans les centres urbains, on observe de plus en plus de logements inoccupés, à Bruxelles, il y en a actuellement près de 20 000 dont 5000 sont totalement salubres. Ces logements appartiennent à des propriétaires qui les ont achetés par spéculation : la zone est amenée à voir ses prix doublés ou triplés dans les années à venir par exemple, ou par des propriétaires qui craignent les locataires. La priorité dans ces zones est d’une   part   de lutter contre   la   spéculation   et   d’autre   part  d’inciter   les  propriétaires à mettre en location leur bien. Les AIS peuvent jouer le rôle de garant pour les propriétaires qui craignent les arriérés de loyers et les dégâts locatifs.

Reconversion de logement ? À Bruxelles, il y a près de 200 000 m² de bureaux inoccupés. Alors que les prix des logements augmentent, pourquoi ne pas reconvertir ces bureaux en logement ? Une des idées évoquées   est   celle   d’offrir   une   réduction   fiscale   aux   propriétaires   qui   reconvertissent   les  bureaux en logement à louer. De plus, nous pourrions imaginer des politiques qui promeuvent la reconversion de logement. Par exemple, elles pourraient encourager la construction de logements dont les fondations  prévoient  la  modularité  (l’ajout  de  mur  par  exemple).   Par ailleurs, ces politiques pourraient également être liées au réaménagement du territoire, par   exemple  en   réhabilitant  d’anciens   chancres   industriels.   Cependant,   ces   remaniements  ont des limites : la création de logements dans des endroits désertés a un coût qui peut être très important, notamment en équipement ou dans la remise aux normes (par exemple, avant  de   réinvestir  d’anciennes  usines,   il   faut   s’assurer  qu’il  n’y   ait  pas  d’amiante  dans   la  construction).

23Les locataires souhaitent ou acceptent parfois d'effectuer de petits ou de grands travaux dans le bien loué. De tels travaux améliorent non seulement les conditions de vie du locataire mais s'avèrent également utiles pour l'état général de l'habitation. A cet effet, un contrat spécial a été créé : le bail de rénovation. (http://www.belgium.be/fr/logement/location/bail/bail_de_renovation/)

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CONCLUSION

En guise de conclusion, établissons la synthèse des orientations évoquées et des propositions exprimées durant les trois ateliers :

Atelier 1. Le premier logement locatif

Faciliter  l’accès  pour  tous

Constitution  d’un  fonds  de  garantie  locative (anonyme et obligatoire)

Instaurer une grille de référence pour les loyers

Lutter contre les discriminations

Encourager le dialogue entre propriétaire et locataire

Mettre en place une campagne de sensibilisation de la population

Élargir le rôle des AIS à la médiation Créer des commissions paritaires locatives ; élargir leur mission à la

médiation Créer un bureau de médiation indépendant

Atelier 2. Les alternatives au logement

Développer le logement kangourou

Mettre en place des institutions officielles encadrant le logement intergénérationnel

Créer un label de qualité « logement kangourou »

Encourager le secteur de la construction à bâtir des logements modulables

Injecter les primes de la rénovation énergétique dans la création de logements

intergénérationnels

Développer le logement Tremplin

Développement de  l’offre  dans  chaque  commune

Coordination  de  l’offre  par  la  Région  Wallonne

Mise  en  place  d’une  charte  à  caractère  contraignant

Informer  la  population  de  l’existence  de  ce  type de logements

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Atelier 3. Accès à la propriété

Améliorer  l’accès à la propriété des jeunes

Développer la formule J (après avoir réglé le  problème  de  l’emphytéose)

Promouvoir les logements tremplin auprès des communes et de la population

Développer les aides à la rénovation : bail de réhabilitation avec possibilité  d’achat  à  

la clé ; prime à la rénovation ;  …

Reconvertir les logements

Encourager les propriétaires de bureaux vides à les reconvertir en logements, via

des réductions fiscales Encourager les constructions de logements dont les fondations prévoient la modularité

du logement

Jeunes cdH asblRue des Deux Eglises,41

1000 Bruxelles