산업분석 - Naverimgstock.naver.com/upload/research/industry/1427071002439.pdf · 산업분석 건설/ ... 김종직도 셋방살이 했다’ 경향신문 기사 발췌] 전세

산업분석 건설/건자재

이베스트투자증권 박용희입니다.

연초부터 건설/건자재 주식에 대한 관심이 고조 되고 있습니다.

정부 정책 효과 및 전세에서 월세로 전환되면서, 신규 분양에 대한 관심이

커지고 있기 때문입니다. 저성장 및 주택 구조로 인해 신규 분양에 대한 관심은

단기(2~3년) 이슈라는 판단이고, 전세에서 월세로 전환이 되는 것은 중장기 흐름이라는 판단입니다.

이유는 1)저금리 지속으로 전세의 운용수익이 감소하고, 2)주택매매가격 안정세로

시세 차익을 크게 기대하기 어려운 상황이기 때문에, 임대인이 전세 대신 월세 공급을

늘리고 있기 때문입니다. 그러므로 현재의 월세 시장 확대는 일시적인 현상이 아닌 구조적 변화입니다.

월세 시대로 전환이 되면, 신규 비즈니스 기회는 확대 될 것입니다.

당사는 월세 시대 진입으로 1)B2C 건자재 사업의 지속적인 확대,

2)월세입자를 위한 임대주택 사업 활성화(Asset Management, AM),

2)임대 수익 확대를 위한 건물관리업(Facility Management, FM),

3)자산 관리 및 중개업무 On-Off Line 확대를 예상합니다.

월세 時代는 익숙치 않기 때문에 당사는 가까운 일본 사례를 많이 공부하고 있습니다.

일본은 저성장, 저금리 상황에서 부동산 개발을 통한 재정 거래 수익에 대한 기대가 많이 줄었습니다.

반면 임대료는 공실률에 대한 위험만 회피하면 꾸준히 오르는 추세이기 때문에,

건설업에서 임대업으로 꾸준히 비즈니스 모델을 전환하고 있는 상황입니다.

그 결과 일본은 미쯔이부동산, 다이토켄타쿠와 같은 회사 중심으로 건설/부동산업은 재편된 상황입니다.

한국도 벌써 이런 변화가 나타나고 있습니다. 정부 정책으로 New Stay 가 나왔고,

20~30 대 월세 수요를 예상한 리얼터테크도 주류로 떠오르고 있습니다.

New Stay 의 핵심은 임대주택을 분양 해야 하는 것이 아니고, 수익의 근원을

판매에서 임대로 전환해야 한다는 것으로 당사는 이해하고 있습니다.

기존 패러다임을 버리고 새롭게 시장을 바라보면, 시장은 생각보다 빠르게 변화고 있습니다

리얼터테크에서 당사가 주목하는 부분은 공실율 관리를 위한 Big Data 활용입니다.

직방, 다방 및 방콜은 기타 앱처럼 Monetization 가능성이 높지 않지만,

건설사와 연계를 통해 off-line 건설산업에 활용이 된다면 높은 가치를 받을 수 있다는 판단입니다.

건설/건자재 업종 View 를 Overweight 로 한단계 격상하고, 한샘, 현대리바트와 같은

B2C 업체를 최 선호주로 지속 추천을 드립니다. 또한, 임대 부동산 시대에

가장 잘 대응을 할 수 있는 한국토지신탁, 신세계건설 및 서희건설을 관심주로 추천드립니다.

비상장사로는 SK D&D(연내 상장), 직방(장외 투자)에 대한 관심을 부탁드립니다.

감사합니다.

Contents

Part I Rental Housing 時代 4

Part II 다이토켄타쿠에게 비즈니스를 묻다! 17

Part III New Stay, 리얼터테크 한국도 벌써 시작되었다! 29

Part IV 추천주, 관심주 36

산업분석

건설/건자재Overweight

Rental Housing 時代다이토켄타쿠에게 비즈니스를 묻다!

이베스트투자증권 리서치센터 4

Part I 산업분석 건설/건자재

Rental Housing 時代

Rental Housing(월세) 時代

월세시장이 점차 확대되고 있다. 전월세 거래 중 월세 거래가 차지하는 비중이

증가하고 있다. 월세 가격은 월세 공급 증가의 영향으로 연속 하락세를 보이고

있는 반면, 전세 가격은 전세 공급 감소 영향으로 연속 상승세를 보이고 있다.

저금리 지속으로 전세의 운용수익이 감소하고, 주택매매가격 안정세로 시세 차

익을 크게 기대하기 어려운 상황에서 임대인이 전세 대신 월세 공급을 늘리고

있기 때문이다. 그러므로 현재의 월세 시장 확대는 일시적인 현상이 아닌, 구

조적 변화라 할 수 있다.

건설회사보다는 건자재 회사의 전망이 밝은 것처럼, 월세 시대로 전환이 되면

새로운 신규 비즈니스 기회는 확대 될 것이다. 당사는 월세 시대로 진입으로

1)B2C 건자재의 지속적인 사업 확대, 2)월세입자를 위한 임대주택 사업

활성화(Asset Management, AM), 2)임대 수익 확대를 위한 건물관리업

(Facility Management, FM), 3)자산 관리 및 중개업무 On-Off Line

확대를 예상한다.

Rental Housing 時代__다이토 켄타쿠에게 비즈니스를 묻다!


Rental Housing 時代

전세제도 소멸의 代代代代

전세 제도는 우리나라에만 존재하는 주택 임대 방식이다. 고도 성장기 시절 도시로 이

동하는 농촌 인구가 급증하면서, 전세 제도는 Leverage 제도의 일종으로 서울(수도권)

의 주택 수요를 키우는 중요한 역할을 했다. 최근 고도 성장기를 마무리하면서, 부동산

시장의 양적 확대를 위한 Leverage 제도로 활용되었던 전세제도는 소멸의 시대로 진

입하고 있다.

전세 제도 소멸의 근거는 1)고도 성장기에서 저성장기로 진입하며 De-leverage 시대

로의 진입, 2)주택보급율 상승 등의 이유로 신규 수요 부진 영향, 3)금리하락으로 전세

대비 월세 선호도 증가 등이 주요 이유이다.

즉, 저성장 시대로 진입하면서 전세를 이용한 매매차익에 대한 불확실한 기대값보다는

임대 수익을 기본으로 안정적인 비즈니스의 확대 초입에 들어 서고 있다.

[‘조선시대 문신 이황, 김종직도 셋방살이 했다’ 경향신문 기사 발췌]

전세 제도는 우리나라에만 존재하는 주택임대 방식이다. 전세 제도는 관행처럼 행해져 정확한

기원을 알기란 어렵지만, 조선시대 전당(典當) 제도가 전세 제도로 발전했다고 알려져 있다.

‘전당’은 논밭을 담보로 돈을 융통하던 제도로 조선시대 후기엔 가옥에 적용됐다. 전세는

이런 가사전당(家舍典當) 방식이 공증제도의 변천에 따라 발전한 것으로 여겨진다.

전세와 관련된 공식적인 자료로 가장 이른 것은 1910년 조선총독부가 만든 ‘ 관습조사보고

서’(慣習調査報告書)다. 이 보고서는“전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥

임대차 방법이다. 차주가 일정한 금액(가옥 가격의 반액 내지 7·8할)을 소유자에게 기탁하면

별도의 차임을 지불하지 않고 반환 시 기탁금을 돌려받는다”고 밝히고 있다. 일제강점기 개

항 이후 도시로 이동하는 농촌 인구가 급증하면서 서울의 주택수요를 키워 전세가 확대됐다.

당시 전세기간은 지방에서는 분명치 않으나 도시 지역에서는 통상 1년, 서울에서는 100일이었

다.

전세는 일제 강점기 이후 점차 법적 제도로 인정받게 된다. 일례로 1922년 8월 경기도 경찰부

는‘중계업자 취체규칙’을 제정해 토지·가옥의 전세와 삭월세에 대한 중계수수료를 금액을

차용하는 사람에게 받되 사정에 따라 소유주에게도 부담시킬 수 있다고 규정했다. 당시 신문

기사로 우리나라의 전월세 이야기를 살펴보면 요즘과 너무도 닮았음을 알게 된다. 미군정기인

1949년에는 그동안 관습으로 성행하던 전세권이 민법제정으로 물권(物權)으로 인정받는다. 당

시 미군정의 법률자문관이던 찰스 로빈기어(C. Lobingier)는 한국민법전초안 (韓國民法典草案)

에서 전세제도를 서구의 모기지(mortgage)와 유사한 제도로 인식해 한국의 전세권을 인정한

다. 전세를 통해 가옥주는 주택의 일부 또는 전부를 제공해 이자 없는 목돈을 마련하고, 임차

인은 월세를 내지 않고 주택을 점유해 이용할 수 있어 상호간에 이익이 된다.

전세 제도의 기원



Rental Housing 代代代代

월세시장이 점차 확대되고 있다. 전월세 거래 중 월세 거래가 차지하는 비중이 증가하

고 있다. 월세 가격은 월세 공급 증가의 영향으로 연속 하락세를 보이고 있는 반면, 전

세 가격은 전세 공급 감소 영향으로 연속 상승세를 보이고 있다. 저금리 지속으로 전세

의 운용수익이 감소하고, 주택매매가격 안정세로 시세 차익을 크게 기대하기 어려운 상

황에서 임대인이 전세 대신 월세 공급을 늘리고 있기 때문이다. 그러므로 현재의 월세

시장 확대는 일시적인 현상이 아닌, 구조적 변화라 할 수 있다.

현재의 주택 시장에서 대부분 나타나는 현상은 전세입자의 선택에서 기인했다는 판단이

다. 전세입자는 두가지 선택을 할 수 있다. 1)전세의 월세 전환, 2)주택 구입이다. 결국,

최근의 주택 가격 상승은 전세입자의 주택 구입에 따른 일시적인 현상(재정거래), 월세

로의 전환은 흐름(Trend)으로 파악해야 한다.

그러나, 월세 중심으로의 임대시장 변화에 있어서 몇 가지 논쟁이 존재한다. 논쟁의 주

요 이슈는 1)임대인은 월세를 선호하지만, 임차인은 주거비가 저렴한 전세를 선호, 2)

임대소득에 대한 과세 위주의 정책은 임대인의 디스인센티브를 유발하여 임대시장을 위

축, 3)아파트에 한정되지 않은 다양한 임대주택 수요가 그것이다. 이러한 쟁점들과 관련

하여 정부는 임대시장 변화 추세에 부합하는 정책 개발을 통해 임대시장 변화의 연착률

을 유도하고 있다.

[‘조선시대 문신 이황, 김종직도 셋방살이 했다’ 경향신문 기사 발췌]

“한양의 셋집에 동산 뜰이 비었더니(漢陽賃屋園院空) 해마다 울긋불긋 온갖 꽃이 피어나네

(年年雜樹開繁紅)” - 권2. 조선 중기 문신 퇴계 이황(李滉•1501∼1570)은 어느

늦은 봄 세들어 사는 집의 정원에 피는 살구꽃을 보고 이 시를 썼다. 이황처럼 지방 출신으로

서울에 벼슬을 하러 온 이들은 재산을 모아 집을 사기 전까지는 대부분 셋집에 묵었다

조선 전기의 문신 점필재 김종직(金宗直•1431~1492)은 셋방살이의 설움을 한시로 풀어냈다.

“성중에 있는 몇몇 집들은(城中幾屋廬) 다 내가 머물러 살았던 집인데(盡我居停人) 때로는 몰아 내쫓음을 당하여(有時被驅逐) 동서로 자주 떠돌아 다니었네(東西漂轉頻)” - 제

16권

김종직은 같은 시에서 지금의 명동인 명례방(明禮坊)에 있는 낙안군수 조세종의 집에 세 들고

나서야 “남산 아래에 셋집 얻어 사노니(賃屋南山下)/나귀 타고 출퇴근을 할 만하다(騎驢堪卯

申)”고 안도하고 있다. 조선시대에도 출퇴근 시간이 얼마나 걸리느냐가 집을 구할 때 고려하

는 중요한 기준임을 알 수 있다. 역사학자 이덕일에 따르면 조선시대에는 집세를 쌀과 부식으

로 치렀다. 조선 선조 때 유희춘은 에서 “포육(脯肉) 한 조각과 말린 꿩을 심봉원

의 집에 보냈다. 달마다 반찬거리를 몇 번씩 보내니 셋집에 대한 보답이다”고 쓰고 있다. 쌀

1말을 보냈다는 기록도 있다.

월세 제도의



저성장, 저금리 고착화로 시장의 기본적인 매커니즘이 변화 하고 있다!

주택시장의 변화의 원인은 1)경제 성장률 둔화, 2)가계소득 정체, 3)주택보급율 상승, 4)

부동산 상승 기대값 둔화, 5)저금리이다. 경제 성장률은 1980년 +10% 수준에서

2000년 후반 이후 +3% 수준으로 하락했다. 그 결과 가계소득의 상승률이 급속히 하

락했다. 가계소득은 분배 문제도 같이 발생하여, 중하위 소득(가처분 소득기준)은 정체

내지 감소하는 상황이다. 또한 20~30대의 취업 불안정은 향후 주택 구매자의 의지를

꺽고 있다.

최근 시장은 정부 정책에 목을 메고 있는 상황이다. 초이노믹스 이후 집 값 상승의 기

대값은 커지고 있다. 하지만 현실은 2014년 주택가격 상승 2.9%의 결과로 나타났다.

정부의 강력한 부양에도 불구하고, 재고주택 가격 상승은 더디게 나타나고 있는 상황이

다. 물론 정부 정책은 시차를 두고 발생하기 때문에 올해 집 값 상승에 대한 폭은 커질

수도 있다. 하지만, 인위적인 부양책은 향후 부작용을 수반할 수 있어 주의를 요한다.

정부 정책의 효과가 크지 않은 이유를 당사는 주택보급율 상승에 기인하고 있다는 판단

이다. 주택보급율이 100%를 넘어서는 상황에서, 공급 위주의 정책은 시장을 뜨겁게 달

굴 수 없다는 판단이다. 수요 사이드에서 의미있는 변화가 나타나지 않은다면, 정부 정

책은 일시적일 수 밖에 없다. 결론적으로, 현재는 공급보다는 수요가 헤게모니를 잡고

있다는 판단이다.

과도기 상태_ 전세입자는 단기적으로 주택을 구매하는 패턴을 보이고 있다!

당사는 주택 시장 구조변화에 대한 관점으로 투자의 맥을 분석하고 있다. 최근 주택 가

격 상승 기대값과 거래량 폭증에 대해서는 예견하지 못한 실수를 범했다. 이유는 1)정

부 정책 연속성에 대한 과소 평가, 2)466조원이나 되는 전세입자의 전세 보증금에 대

한 무시였다.

주택 시장은 임대인과 임차인으로 이루어져 있고, 임차인은 전세입자와 월세입자로 나

누어진다. 매매가대비 전세가율이 전국기준 70.6%수준까지 육박했다. 서울은 66.8%로

사상최고치 수준이다. 결국 수요사이드에 있는 전세입자는 결정을 내리게 된다.

전세입자의 선택은 1)매매대비 전세가율 급등으로 주택 구매, 2)월세로 전환하는 선택

을 내리게 된다. 수치적으로 분석을 하진 못했다. 하지만 관념적으로 40대 이후는 주택

구입으로 전환했을 가능성이 높고, 30대는 월세 혹은 보증부 전세를 선택할 가능성이

높다. 30대 후반인 본인도 현재 전세가 급등으로 인해 주거 형태를 보증부 전세로 전환

했다. 40대가 되는 내년에는 주택을 구매할지도 모르겠다. 투기 수요가 아닌 전세입자

를 중심으로 한 실수요이기 때문에 주택 구입에 있어서도 다른 패턴을 보이고 있다.

현재까지 나타난 전세입자의 현명한 주택 구매는 두가지 형태로 나타났다. 1)주택 상승

기대값을 높이는 재건축/재개발 시장으로의 진입, 2)신규 분양 및 입지 좋은 미분양 선

택이다. 그 결과 재건축가격은 재고주택대비 가격 탄력성이 높아지고 있다. 하지만 서울

을 놓고 보면 사업성이 좋고 가격 상승 가능성이 높은 강남권 재건축 시장은 활발하다.

반면, 사업성이 나쁘고 가격 상승 가능성이 낮은 강북권의 재건축은 활발하지 않다. 또



한 정부 정책의 의도와는 다르게 현명한 전세입자는 재고주택대신 신규 분양을 선택한

다. 이는 재고주택이 소비재로 인식되며, 감가상각이 발생한 재고주택보다는 같은 값이

면 신규분양이 더 낫다는 판단에서 기인한 것으로 분석이 된다. 전세입자의 신규주택

구매는 제한적이기 때문에 시장에서 기대하는 구조적인 아파트 시장의 회복세와는 다르

다는 판단이다. 그러므로 기대값의 상승폭은 제한적일 것으로 당사는 전망한다.

매커니즘의 변화_ 전세에서 월세로 빠르게 전환되며, 주택시장 구조의 변화를 알림

전세가격의 급등은 1)저금리, 2)전세입자의 전세 고집이다. 집값 상승의 기대감이 낮은

상황에서 1)임대인은 최대한 높은 전세가를 원할 것이고, 2)저금리 영향으로 전세보다

는 월세를 선호해 월세 공급은 확대되는 반면, 전세물량은 줄어드는 상황이 발생하며

전세 가격은 논리적으로 상승하게 된다. 최악의 상황에서는 전세가격과 집 값은 Parity

까지 상승할 수도 있다. 물론 깡통전세 가능성으로 인해 LTV 비중인 70% 수준까지

상승 후 현명한 전세입자는 나머지 금액은 월세로 낼 것이다.

그러므로 월세시대는 점차 확대될 것이다. 전월세 거래 중 월세 거래가 차지하는 비중

이 증가하고 있다. 2014년 기준 전세와 월세 비중은 각각 59%대 41%다. 월세 가격은

월세 공급 증가 영향으로 연속 하락세를 보이고 있는 반면, 전세 가격은 전세 공급 감

소의 영향으로 연속 상승세를 보이고 있다.

저금리 지속으로 전세의 운용수익이 감소하고, 주택매매가격 안정세로 시세 차익을 크

게 기대하기 어려운 상황에서 임대인이 전세 대신 월세 공급을 늘리고 있는 것이다. 이

런 점에서 현재의 월세 시장 확대는 일시적인 현상이 아닌, 구조적 변화라 할 수 있다.

전셋값이 치솟으면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 우리나라만의 독특한 전

세 제도가 서민들의 주거 안정을 위협해 다른 나라처럼 월세로 가는 추세는 일견 타당

해 보인다.

40대이후는 경제적 여력이 있어 전세가를 올려주며 주택 구매를 꺼려할 수도 있다. 반

면, 경제적 여력이 없는 20~30대는 월세를 선택할 수 밖에 없을 것이다. 최근 보고서

에 따르면, 선진국은 소득의 30%까지 월세를 지급하고 있는 것으로 보인다. 한국은 현

재 소득의 10~15% 수준까지는 월세를 낼 용의가 있다는 보고서가 나왔다. 월세 비중

은 지속적으로 증가하고 있다. 월세로의 전환은 Trend로 봐야 할 것이다. 향후 주거 형

태의 주도권자인 20~30대는 월세 문화에 익숙해지며, 자연스럽게 전세제도는 소멸이

되고 월세시대로 전환이 될 것이다.

그러나 문제는 월세가 전세보다 주거비 부담이 높다는 데 있다. 지난해 서울의 평균 보

증금인 1억6156만원짜리 전셋집을 금리 3.2%를 적용하면 월 주거비는 43만원이다.

이 집을 순수 월세로 전환하면 월 주거비는 103만7000원(서울 평균 전월세 전환율

7.7% 적용)으로 올라간다. 월세 전환이 심화될수록 서민들은 소비를 줄일 수밖에 없다.

특히 월세가구는 소득이 낮고 직업이 안정적이지 못한 경우가 많아 저소득층을 중심으

로 소비가 위축될 가능성이 크다. 이는 소비자물가 상승률이 사실상 마이너스를 기록하



는 등 가뜩이나 심각한 내수 침체를 심화시키게 된다. 결국 월세 시대로의 전환은 집

값 상승 시그널보다는 하락 시그널이라는 판단이다.

건설회사보다는 건자재 회사의 전망이 밝은 것처럼, 월세 시대로 전환이 되면 새로운

신규 비즈니스 기회는 확대 될 것이다. 당사는 월세 시대로 진입으로 1)B2C 건자재사

업의 지속적인 확대, 2)월세입자를 위한 임대주택 사업 활성화(Asset Management,

AM), 2)임대 수익 확대를 위한 건물관리업(Facility Management, FM), 3)자산 관리

및 중개업무 On-Off Line 확대를 예상한다.

월세 代代代代



전국 _ 부동산 가격 상승률

� FY01~07: CAGR +13% 상승

� FY08~13: CAGR +0.3% 상승

서울 _ 부동산 가격 상승률

� FY01~07: CAGR +16% 상승

� FY08~13: CAGR -1% 하락

1998~2000년

� 7.2~4.7%, 고금리 시대

2001~2007년

� 5~3.3%, 중금리 시대

2008~2013년

� 5~2%, 저금리 시대

임대인

� 전세 유지: 상승 기대

� 전세 → 월세 전환: 임대수익

임차인

� 전세 → 주택 구입(재정거래): 전세가율 상승 이유

� 전세 → 월세(Trend) : 월세전환

강남권

� 실수요 확대

� 투자 희소성

강북권

� 사업성 약화

� 회복까지는 시간이 걸릴 전망

재고주택

� 소비재 인식

� 감가 상각비 문제 발생

신규분양

� 입지 좋은 미분양 감소

� 재고주택대비 선호도 극대

전국

� 2006년 수준 회복: 144.7만호(2006년 149.5만호)

서울

� 추세적 상승 흐름

� 2012년 바닥. 2014년 20만호로2006년대비 63% 수준 회복

1981~1990년

� CAGR +9.7% 성장

1991~2000년

� CAGR +7% 성장

2001~2007년


2008~2013년


전국_ 주택보급율

� 2005년: 98.3%

� 2008년: 100.7%

� 2013년: 103%

서울_ 주택보급율

� 2005년: 93.7%

� 2008년: 93.6%

� 2013년: 97.5%

1981~1990년

� $1,842 → $6,505(+353%)

1991~2000년

� $7,508 → $11,865(+58%)

2001~2007년

� $11,180 → $23,032(+106%)

2008~2013년

� $20,463 → $26,204(+28%)

Point 3

주택보급율 상승

Point 1

GDP Growth 둔화

Point 2

소득 정체

Point 5

저금리_ 콜금리

Point 4

기대값 둔화

Point 6

임대/차인의 고민

Point 2

재건축 활성화

Point 3

신규 분양 활황

Point 1

주택 거래량 증가

시장 변화 원인

전세입자의 고민

1) 주택 구매

공급 증가

� 전세 → 월세 전환, 공급 확대

� 월세가격 하락 지속

� 전월세 전환율 하락

월세 時代 본격화

� 월세 비중 41%로 상승

� 유관 비즈니스 확대 전망

유관 산업

� 임대주택관리업(AM)

� 건물관리(FM)

� 자산관리(PM)

전국

� 매매대비 전세가율 70.6%

� 평균 전세가 1.9억원

서울

� 매매대비 전세가율 66.8%

� 평균 전세가 3.3억원

Point 2

월세가격 하락세

Point 3

월세 代

Point 1

전세가 급등

전세입자의 고민

2) 월세 전환

주택 시장 이해: Logic Tree



그림1 Rental Housing 代의 이유: 저성장

자료: 한국은행, 이베스트투자증권 리서치센터

그림2 Rental Housing 代의 이유: 소득 정체로 Capital Gain 에 대한 기대값 둔화


그림3 Rental Housing 代의 이유: 주택보급율 그림4 지역별 주택 보급율 현황(2013 년)

자료: 온나라부동산, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 온나라부동산, 이베스트투자증권 리서치센터

-5

0

5

10

15

1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 2013

GDP Growth(%)

고도 성장기

1953~2007년

저 성장기

2007년 이후~

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 2013

GNI Per Capita($)

1차 소득 증가기$67→$13,000

(1953~1996년)

2차 소득 증가기$13→$23,000

(1997~2007년)

소득 정체기$23,00→$26,000

(2007년~)

88

90

92

94

96

98

100

102

104

2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년

주택보급율_전국주택보급율_서울

(%) 주택 보급율 100% 돌파(2008년): 전세→월세 전환의 시발점

90

95

100

105

110

115

전북

경북

전남

충남

충북

제주

울산

강원

경남

부산

대구

광주

전국

인천

대전

경기

수도권

서울

(%)



그림5 Rental Housing 代의 이유: 집값 급등에 대한 기대감 약화

자료: 부동산114, 이베스트투자증권 리서치센터

그림6 Rental Housing 代의 이유: 저금리 표1 Rental Housing 代의 이유: 운용수익

구분구분구분구분 월세월세월세월세 전세전세전세전세 ((((월세월세월세월세----전세전세전세전세))))

전국 504 383 121

수도권 607 465 142

5 개광역시 421 313 108

서울시 812 635 177

경기도 526 394 132

자료: 한국은행, 이베스트투자증권 리서치센터 주: 만원/년, 60m2 기준

자료: 삼성경제연구소, 이베스트투자증권 리서치센터

그림7 임대인 선호 임대형태 그림8 임차인 선호 임대형태

자료: 경기개발연구원, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 경기개발연구원, 이베스트투자증권 리서치센터

12.85

22.99

14

0.5

12.38

25.72

2.51

-1.87

3.45

-0.61

1.87

-3.79

-0.12

2.97

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년

전국 서울특별시(%)

0

2

4

6

8

10

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

국고채 3년콜금리

(%)

전세

48%

보증부월세

40%

월세

12%

전세

76%

보증부월세

20%

월세

4%



그림9 전세입자 가구수 현황 그림10 전세입자의 전세보증금 현황

자료: 국토교통부, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 국토교통부, 이베스트투자증권 리서치센터

그림11 전세 입자의 선택(1)_ 매매로 전환 그림12 전세 입자의 선택(1)_ 서울 지역도 거래 회복

자료: 부동산114, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 부동산114, 이베스트투자증권 리서치센터

그림13 전세 입자의 선택(1)_ 신규분양이 될 재건축 그림14 전세 입자의 선택(1)_ 신규 분양 증가


340

350

360

370

380

390

2006년 2008년 2010년 2012년

전세 가구수

(만세대)

0

100

200

300

400

500

2006년 2008년 2010년 2012년

전세보증금

(조원)

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

2006년 2008년 2010년 2012년 2014년

전국_주택거래량전국_주택매매거래량

(가구)

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2006년 2008년 2010년 2012년 2014년

서울시_주택거래량서울시_주택매매거래량

(가구)

-1.5

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2012.01 2012.07 2013.01 2013.07 2014.01 2014.07 2015.01

전국_재고주택

전국_재건축

(%)

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

2000년 2002년 2004년 2006년 2008년 2010년 2012년 2014년

전국

(세대)



그림15 전세 입자의 선택(2)_ 전세고집, 전세가 상승 그림16 전세 입자의 선택(2)_ 전세고집, 전세가 상승


그림17 월세 공급증가로 월세 가격 하락 그림18 전세가 상승, 월세가 하락으로 전환율 하락세


그림19 월세 거래량 증가 그림20 월세 비중 41%(2014 년 기준)

자료: 국토교통부, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 국토교통부, 이베스트투자증권 리서치센터

0

20

40

60

80

'98.12 '00.12 '02.12 '04.12 '06.12 '08.12 '10.12 '12.12 '14.12

전국_매매가대비 전세가율서울_매매가대비 전세가율

(%)

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

2011.6 2012.6 2013.6 2014.6

전국_전세가전국_아파트 전세가서울_전세가서울_아파트 전세가

(억원)

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

2010.06 2011.06 2012.06 2013.06 2014.06

수도권_월세가격 지표

수도권_아파트 월세가격 지표

(2012.6월=100)

4

6

8

10

12

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

서울시_전월세 전환율경기도_ 전월세 전환율

(33 m2 )

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

2011년 2012년 2013년 2014년

전세 월세(건)

67 6660.6 59

33 3439.4 41

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2011년 2012년 2013년 2014년

전세월세

(%)



그림21 예금은행 대출증가율 그림22 기업대출과 가계대출 월별 순증

자료: 한국은행, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 한국은행, 이베스트투자증권 리서치센터

그림23 가계대출 증가율 그림24 가계대출 순증


그림25 월별 주택담보대출 순증 그림26 결제성예금과 고금리예금 증가율

주: 모기지론양도 포함은 주택금융공사 보금자리론, 적격대출 및 은행 대출채권 양도 포함, 기양도분에 대한 상환액은 차감


주: 결제성예금 = 요구불예금 + 수시입출식 저축성예금, 고금리예금은 수시입출식 제외 저축성예금


0

5

10

15

20

25

30

'06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

전체 기업 가계

(% YoY)

-5

0

5

10

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

기업 가계(조원)

-5

0

5

10

15

20

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

가계 주담대 일반

(% YoY)

-3

0

3

6

'08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

주담대 일반

(조원)

-2

0

2

4

6

8

14/01 14/03 14/05 14/07 14/09 14/11 15/01

모기지론양도 제외모기지론양도 포함

(조원)

-10

0

10

20

30

40

50

60

'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

결제성예금 고금리예금

(% YoY)



그림27 GDP증가율과 소비자물가 상승률 그림28 명목 기준금리와 실질 기준금리


그림29 국고채3년 금리와 기준금리 그림30 국고채3년 금리와 기준금리 스프레드


그림31 한국과 미국 기준금리 추이 그림32 국고채 10년-3년 스프레드


-4

-2

0

2

4

6

8

10

'05 '07 '09 '11 '13 '15

GDP증가율

소비자물가

(%)

-4

-2

0

2

4

6

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

한은 기준금리실질 기준금리(Headline CPI 차감)실질 기준금리(Core CPI 차감)

(%)

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

'12 '13 '14 '15

국고채(3년) 기준금리(%)

-40

-20

0

20

40

60

80

'12 '13 '14 '15

(bp)

0

1

2

3

4

5

6

7

'99 '01 '03 '05 '07 '09 '11 '13 '15

(%)미국 기준금리한국 기준금리

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

'12 '13 '14 '15

(%p)



Part II 산업분석 건설/건자재

다이토켄타쿠에게

비즈니스를 묻다!

저성장, 저금리 下_ 수익원은 판매에서 임대 중심으로 급격히 전환

저성장, 저금리 상황에서 부동산 개발을 통한 재정 거래 수익은 없어지고 있

다. 반면 임대료는 공실률에 대한 위험만 회피하면, 꾸준히 오르는 추세이다.

건설업에서 임대업으로 꾸준히 비즈니스 모델을 전환한 회사만이 살아남은 상

황이다. 일본은 미쯔이부동산(부동산 디벨로퍼), 다이토켄타쿠(임대주택관리업)

와 같은 회사 중심으로 건설/부동산업은 재편된 상황이다.

다이토켄타쿠에게 비즈니스를 묻다!

1)1)1)1) 비즈니스비즈니스비즈니스비즈니스 모델모델모델모델: Propose Rental Business → Design&Build → Find New Tenants → Property Management

2)2)2)2) 경쟁력경쟁력경쟁력경쟁력: Daito Kyosai-kai 로 Landowners 를 사로잡다! (1974 년~83 년)

3)3)3)3) 신신신신규시장규시장규시장규시장 진입진입진입진입 노하우노하우노하우노하우: Newcrestall24 (1984 년~97 년)

4)4)4)4) Market DominanceMarket DominanceMarket DominanceMarket Dominance: Lease Management Trust System (1998 년~08 년)

5)5)5)5) ExpansionExpansionExpansionExpansion: 1)AM, 2)상속세 경감의 수단 (2009 년~현재)

6) 6) 6) 6) Key to successKey to successKey to successKey to success: Cash flow of 6.5%, 96.9% Occupancy Rate



다이토 켄타쿠에게 비즈니스를 묻다!

저금리, 저성장 代代代代_ 수익원은 판매에서 임대 중심으로 전환

우리나라에 ‘부동산 불패신화’가 있듯이 일본에도 에도시대 이후로 토지 가격은 떨어지

지 않는다는 ‘토지 불패신화’가 있었다. 당시 일본 은행들은 토지가격이 상승하는 추세

를 보고 토지 평가액의 120% 수준까지 대출해주는 것이 성행했다. 이는 그 당시 일본

이 얼마나 ‘토지 불패신화’를 맹신했는지 보여주는 사례다.

1990년대는 70~80년대 일본 경제 성장을 이끌었던 베이비붐 세대(1946~1949년)가

은퇴하던 시기였다. 사실 미국의 서브프라임모기지 사태도 미국의 베이비붐 세대의 은

퇴와 밀접한 관련이 있다. 버블의 형성과 인구 구조적으로 버블을 유지하기 힘든 타이

밍에 ‘토지 불패신화’가 붕괴되면서 거품이 꺼진다.

1991년~2000년까지 9차례 경기부양책을 통해 124조엔이라는 재정을 쏟아 부었지만,

결과는 우리가 아는대로 잃어버린 20년의 시대가 된 것이다. 한국도 1990년대의 일본

과 유사하다. 1990년대 일본에는 수출 대기업(SONY, TOYOTA 등등)이 있었고,

2010년대 한국에는 수출대기업(삼성, 현대 등등)이 있다. 놀랍도록 흡사하다.

일본의 토지가격(Housing Price)과 상업 부동산(Commercial Building) 가격은 1991

년 이후 이렇다할 반등 한번없이 지속적으로 하향 안정화 되고 있는 상황이다. 일본의

Housing Supply는 1988년~1991년 약 160만호에서 2012년 기준으로 약 83만호 수

준으로 감소했다.

주택관련 투자 규모도 1996년 약 28조엔에서 현재 약 15조엔 규모로 감소했다. GDP

에서 차지하는 비중도 6% 수준(1996년 기준)에서 3% 수준(2012년 기준)으로 지속

적으로 감소했다. 도쿄의 아파트 분양가도 지난 20년간 큰 폭의 변화가 없는 상황이다.

Commercial Building의 개발도 전체적으로 감소 추세이다. 특이한 점은 양극화가 극도

로 심해지고 있다는 것이다. 도쿄 광역권을 제외하고는 Commercial Building의 투자는

지속적으로 감소 되고 있고, 도쿄 지역의 Commercial Building에 대한 투자는 경기에

따라 유동적인 것으로 분석된다.

결국 저성장, 저금리 상황에서 부동산 개발을 통한 재정 거래 수익은 없어지고 있다. 반

면 임대료는 공실률에 대한 위험만 회피하면, 꾸준히 오르는 추세이다. 건설업에서 임대

업으로 꾸준히 비즈니스 모델을 전환한 회사만이 살아남은 상황이다. 결국, 미쯔이부동

산, 다이토켄타쿠와 같은 회사 중심으로 건설/부동산업은 재편된 상황이다. 나머지는 건

설사는 대부분 위의 회사들의 Genecon으로 전략한 상황이다. 한국건설사도 시장 주도

권을 쥐고 싶다면 빠르게 비즈니스의 업태 전환을 권한다.



1) 다이토켄타쿠 비즈니스 모델: Propose Rental Business → Design&Build → Find Tenants → Property Management

다이토켄타쿠는 Landowners를 위해 Rental Housing을 건설하여 제공하는 일본의 제

1위 임대주택관리 회사이다. 다이토켄타쿠는 Landowners를 위해 1)주택을 건설하고,

2)임대인과 장기(10~30년) Lease 계약, 3)Lease 계약을 맺은 주택을 재임대, 4)임대

인과의 장기 Lease 기간동안 발생하는 하자보수, 5)임차인 유치, 6)재개발하는 업무 등

Landowners를 위한 Total Solution을 제공하고 있다. 다이토켄타쿠는 1974년 설립

이후 약 14.8만가구의 Rental Housing을 건설했고, 84.3만가구의 권리를 양도 받아 임

대관리를 해주고 있다. 최근 5년간 5.3만 Rental Housing을 건설 및 23.7만 가구의 권

리를 양도 받으며, 업계 내 시장 지배력을 확대하고 있다.

[Lease Management Trust System]

Propose rental business → Design and Build → Find Tenants → Management Property

다이토 켄타쿠_ 비즈니스



2) From Establishment to Nationwide Expansion: Focus on commercial Property, Daito Kyosai-kai 로 Landowners 를 사로잡다! (1974~1983 년)

다이토켄타쿠는 1974년 일본 나고야에서 Daito Sangyo라는 Land Utilization에 장점

이 있는 회사로 설립이 되었다. Daito Sangyo는 Landowners를 설득하여 유휴지에 공

장, 창고 및 가게 같은 상업시설을 만들어 임대수익을 얻는 것을 도왔다. 다이토켄타쿠

는 경쟁사보다 상업시설을 빠르게, 값싸게 지으며 명성을 얻었다. 1980년에는 Daito

Kyosai-kai를 통해 공실이 발생해도 Landowner들이 안정적인 임대수익을 얻을 수

있는 프로그램으로 Landowners의 신뢰를 얻었다.

3) Shift to Rental Housing Business: New Crestall24(American Style Apartment)로 시장 진입 성공 (1984~1997 년)

1980년 후반이후 엔화 강세로 인해 대부분의 기업은 일본내 공장보다 해외로 사업장을

이전하는 사례가 많아졌다. 그 결과 다이토켄타쿠는 첫번째 시련을 맞이한다. 하지만,

다이토켄타쿠는 도심지역에 Rental Housing을 지을수 있게 만든 법안인 the

Productive Green Land Act가 발효되면서, 빠르게 Commercial Building에서 Rental

Housing 비즈니스로 상품 전환을 시도한다. Rental Housing 분야에서 후발 주자였던

다이토켄타쿠는 New Crestall 24(American Style Apartment)라는 상품을 제시하며

빠르게 시장점유율을 확대했다. 결국 새로운 분야에 도전하는 후발주자는 신상품을 들

고 들어와야 빠르게 시장 진입을 할 수 있다는 상식을 실현한 것이다.

4) Birth of the Lease Management Trust System: Landowners 의 불안감을 해소 시키다! (1998~2008 년)

‘Tokyo Rules’에 의거 Landowners는 자신의 자산에 대한 하자보수 및 공실율 리스크

에 대한 비용 지불의 의무가 있었다. 이런 불편함을 해소코져 다이토켄타쿠는 Leas

Management Trust System을 2006년에 론칭했다. 이 프로그램은 30년 장기 계약(2

년마다 Renewal)을 통해 1)하자보수 비용, 2)공실에 따른 추가 비용을 다이토켄타쿠

가 책임 지는 프로그램이다. 불확실성을 싫어하는 Landowners의 폭발적인 호응을 얻

으며, 업계 1위로 가는 발판을 마련했다.

5) Expansion into the Asset Management Business: Rental Housing 비즈니스는 1)Asset Managementd 의 수단, 2)상속세 경감의 수단으로 활용 (2009 년~현재)

Rental Housing 비즈니스는 현재 일본에서 1)Asset Management의 수단, 2)상속세

경감을 위한 수단으로 활용되며 사업 영역 및 기회가 확대되고 있다. 최근 재벌들의 상

속 문제 등을 감안하면, 향후 국내에서도 Rental Housing은 여러가지 용도로 사용이

될 가능성이 높아 관심이 고조될 전망이다.

6) 다이토켄타쿠 Key to success: Cash flow of 6.5% interest rate, 96.9%의 Occupancy Rate

다이코켄타쿠가 경쟁사와 다르게 추구하는 기본 원칙은 1)Landowners에게 6.5% 연

간 수익을 제시할 수 있게 상품을 구성하는 것, 2)6.5%의 연간수익 달성을 위해

Occupancy Rate을 96.9% 수준으로 유지하는 것이다.



다이토 켄타쿠 History



표2 다이토 켄타쿠_ 건설, 중개, 금융 경쟁력을 바탕으로 주택 관련 모든 분야에서 선두

2014 Housing Supplier Ranking2014 Housing Supplier Ranking2014 Housing Supplier Ranking2014 Housing Supplier Ranking 2014 Rental Brokerage Rankin2014 Rental Brokerage Rankin2014 Rental Brokerage Rankin2014 Rental Brokerage Rankingggg 2014 Rental Housing Management Ranking2014 Rental Housing Management Ranking2014 Rental Housing Management Ranking2014 Rental Housing Management Ranking

RankRankRankRank CompanyCompanyCompanyCompany suppliedsuppliedsuppliedsupplied RankRankRankRank CompanyCompanyCompanyCompany ContractsContractsContractsContracts RankRankRankRank CompanyCompanyCompanyCompany ManagedManagedManagedManaged

1111 Daito Trust ConstructionDaito Trust ConstructionDaito Trust ConstructionDaito Trust Construction 55,33255,33255,33255,332 1111 Daito Trust ConstructionDaito Trust ConstructionDaito Trust ConstructionDaito Trust Construction 213,007 213,007 213,007 213,007 1111 Daito GrDaito GrDaito GrDaito Groupoupoupoup 747,163 747,163 747,163 747,163

2 Sekisui House, Ltd 44,060 2 Minimini Corp 155,045 2 Leopalace21 546,204

3 Daiwa House Industry Co 40395 3 Able Inc. 151,695 3 Sekisui House Corp 506,353

4 Asahi Kasei Homes Corp 15376 4 Token Corp 60,300 4 Starts Group 361,163

5 Sekisui Chemical Co 13860 5 Housemate Partners Co 58,294 5 Daiwa Living Co 340,609

자료: Japan Real Estate Institute, 이베스트투자증권 리서치센터

다이토 켄타쿠 그룹의 경쟁력(1)_ 건설, 중개, 금융



그림33 일본_Housing 시장 가격 추이 그림34 일본_Commercial Building 시장 가격 추이

자료: 일본 통계청, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 일본 통계청, 이베스트투자증권 리서치센터

그림35 일본_Housing Supply 추이 그림36 일본_Housing Investment 추이


그림37 일본_아파트 Supply 추이 그림38 도쿄_아파트 분양가 추이


-20

-10

0

10

20

30

40

50

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010

3대 도시권

지방

전국

(Housing)

- 변곡점 발생

- 새로운 형태의 비즈니스 유발

(건자재업, 임대주택관리업)

(%)

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010

3대 도시권

지방

전국

(%)(Commercial)

- 변곡점 발생

- 새로운 형태의 비즈니스 유발

(Sale→Leasing and Management)

-30

-20

-10

0

10

20

30

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012

Housing Supply(좌측)

YoY(우측)

(1,000 Units) (%)

0

1

2

3

4

5

6

0

5

10

15

20

25

30

35

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Housing Investment(좌측)

Nominal GDP(우측)

(Trillion Yen)(%)

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012

Condominiums Supply(좌측)

YoY(우측)

(Units) (%)

-20

-10

0

10

20

30

40

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009

Tokyo_ASP(좌측)

YoY(우측)

(Average Price) (%)



그림39 일본_세대수 및 인구수 전망 그림40 일본_ Rental Housing 수 및 비중 전망

자료: 다이토켄타쿠, 이베스트투자증권 리서치센터 자료: 다이토켄타쿠, 이베스트투자증권 리서치센터

그림41 Rental Housing Starts 및 다이토켄타쿠의 MS 추이

자료: 다이토켄타쿠, 이베스트투자증권 리서치센터

그림42 일본_ 유산 상속의 유형 그림43 일본_ 토지 이용의 이유


100

105

110

115

120

125

130

4,700

4,800

4,900

5,000

5,100

5,200

5,300

5,400

2010년 2015년 2020년 2025년 2030년 2035년

세대수(좌)

인구(우)(세대수, 만) (인구수, 백만)

34

34

35

35

36

36

37

37

38

4,700

4,800

4,900

5,000

5,100

5,200

5,300

5,400

2010년 2015년 2020년 2025년 2030년 2035년

No. of Rental Housing

Rental Housing 비중(세대수) (%)

0

5

10

15

20

25

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rental Housing Start

다이토켄타쿠 MS

(1,000세대) (%)

부동산

52

토지

46

집

5.7

현금 등

24.4

주식

13

기타

10.9상속세

30.4

안정적 수익

25.7

보유세

15.1

효용

14.8

기타

13.9



그림44 다이토켄타쿠 강점_ 1)Direct sales, 2)Plan Provision, 3)Tenants Recruitment, 4)Data base


그림45 다이토 켄타쿠의 계열사 현황

Construction Construction Construction Construction &&&& Real Estate ManagementReal Estate ManagementReal Estate ManagementReal Estate Management Daito Trust Construction Co., LtdDaito Trust Construction Co., LtdDaito Trust Construction Co., LtdDaito Trust Construction Co., Ltd

(Planning, Design and Construction of rental property business)

Construction BusinessConstruction BusinessConstruction BusinessConstruction Business Daito Construction Co., LtdDaito Construction Co., LtdDaito Construction Co., LtdDaito Construction Co., Ltd

(Design and Construction of mid- to high rise rental housing)

Daito Steel Co.,LtdDaito Steel Co.,LtdDaito Steel Co.,LtdDaito Steel Co.,Ltd

(Production of steel frames and sale of exterior)

Real Estate Management BusinessReal Estate Management BusinessReal Estate Management BusinessReal Estate Management Business Daito Building Management Co., LtdDaito Building Management Co., LtdDaito Building Management Co., LtdDaito Building Management Co., Ltd

(Total management of rental buildings)

Housecom Co., LtdHousecom Co., LtdHousecom Co., LtdHousecom Co., Ltd

(Rental Building real estate agent)

JuJuJuJu----see Publishing Co.,Ltdsee Publishing Co.,Ltdsee Publishing Co.,Ltdsee Publishing Co.,Ltd

(Publication of rental building information)

House Leave Co., LtdHouse Leave Co., LtdHouse Leave Co., LtdHouse Leave Co., Ltd

(Debt guarantee services for rent liabilities)

Related ServicesRelated ServicesRelated ServicesRelated Services Daito Finance Co., LtdDaito Finance Co., LtdDaito Finance Co., LtdDaito Finance Co., Ltd

(Financing Service for funding construction)

Care Partners Co.Care Partners Co.Care Partners Co.Care Partners Co., Ltd, Ltd, Ltd, Ltd

(Nurseries and Elderly day-care center)

Gaspal Co., LtdGaspal Co., LtdGaspal Co., LtdGaspal Co., Ltd

(Contracted LP gas equipment work and supply)

Daito Farm Co., LtdDaito Farm Co., LtdDaito Farm Co., LtdDaito Farm Co., Ltd

(Production and sales of agricultural products)

Daito Corporate Service Co., LtdDaito Corporate Service Co., LtdDaito Corporate Service Co., LtdDaito Corporate Service Co., Ltd

(Document printing and sending and related services)

Daito Asia DevelopmentDaito Asia DevelopmentDaito Asia DevelopmentDaito Asia Development

(Hotel operation in Malaysia)

Daito Business CenterDaito Business CenterDaito Business CenterDaito Business Center

(Business support services for the Daito Group)




그림46 다이토켄타쿠_ Rental Housing Management 그림47 다이토켄타쿠_ Occupancy Rate


그림48 다이토켄타쿠_ 신규수주 현황 그림49 다이토켄타쿠_ 재수주 비중


그림50 다이토켄타쿠_ 지역별 신규 분양 및 MS


0

200

400

600

800

1,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rental Housing Under Management

(1,000세대)

90

95

100

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Occupancy Rate

(%)

0

200

400

600

800

2009 2010 2011 2012 2013

New Orders

(Billion Yen)

30

35

40

45

50

55

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2009 2010 2011 2012 2013

No. of OrdersRepeat OrdersRate(No.) (%)

7.3

21.3

13.3

33.1

26.6

15.1

32.2

41.3

14.9

0

10

20

30

40

50

0

3,000

6,000

9,000

12,000

15,000

18,000

Hokkaido Hohoku Kanto Koshinetsu Tokai Kinki Chugoku Shikoku Kyushu

Rental Housing Starts Daito MS(Units) (%)



표3 다이토켄타쿠_ 매출, 영업이익 현황

(Million Yen)(Million Yen)(Million Yen)(Million Yen) 2000200020002000 2001200120012001 2002200220022002 2003200320032003 2004200420042004 2005200520052005 2006200620062006 2007200720072007 2008200820082008 2009200920092009 2010201020102010 2011201120112011 2012201220122012 2013201320132013 2014201420142014

SalesSalesSalesSales

Construction 1,915 2,363 2,523 2,935 3,448 3,843 4,199 4,413 4,400 4,696 4,656 4,302 4,686 4,895 5,454

Real Estate 447 510 595 665 757 832 899 939 1,713 4,648 4,835 5,453 5,899 6,304 6,777

Other 196 191 204 161 181 243 289 292 297 205 235 256 286 324 366

Total 2,558 3,063 3,322 3,761 4,386 4,918 5,387 5,643 6,410 9,549 9,726 10,012 10,871 11,524 12,597

Growth ProfGrowth ProfGrowth ProfGrowth Profitititit

Construction 634 789 833 944 1,124 1,214 1,301 1,355 1,419 1,503 1,665 1,670 1,751 1,721 1,753

Real Estate 88 104 127 140 145 194 233 251 281 254 145 192 293 354 454

Other 133 116 109 124 142 184 195 205 172 62 78 90 98 110 125

Total 855 1,008 1,069 1,208 1,411 1,593 1,730 1,811 1,871 1,819 1,888 1,953 2,141 2,184 2,331

GPM(%)GPM(%)GPM(%)GPM(%)

Construction 33.1 33.4 33.0 32.2 32.6 31.6 31.0 30.7 32.3 32.0 35.8 38.8 37.4 35.2 32.1

Real Estate 19.7 20.4 21.3 21.0 19.2 23.4 25.9 26.7 16.4 5.5 3.0 3.5 5.0 5.6 6.7

Other 67.8 60.7 53.4 77.4 78.2 75.7 67.5 70.4 57.7 30.4 33.4 35.2 34.2 33.8 34.1

Total 33.4 32.9 32.2 32.1 32.2 32.4 32.1 32.1 29.2 19.0 19.4 19.5 19.7 19.0 18.5

Operating IncomeOperating IncomeOperating IncomeOperating Income

Operating Income 269 394 418 440 491 557 638 726 663 704 711 738 820 824 898

OPM(%) 10.5 12.9 12.6 11.7 11.2 11.3 11.8 12.9 10.3 7.4 7.3 7.4 7.5 7.2 7.1


초기 중기 성장기 대형화 특성

� 1960년: 전문적인 업태로 발전

� 임대주택 건설 촉진

� 임대주택의 대형화/고급화

� 초기 모델은 주택건설업체가 아파토(연립주택) 건축수주 수단

� 개인투자자들의 위탁증가

� 중개업무에 부가된 기본적인 서비스관리가 주

� 일본의 임대주택관리업은 이해당사자들의요청에 의해 자연스럽게발생

� 1980년~1990년 초: 버블 붕괴시기

� 임대주택의 과잉공급

� 1991년 생산 녹지법개정

� 부동산 장기침체

� 수요둔화 → 공실의 발생 → 임차인중심의 임대시장전환

� 19080년 버블기 이후많은 관리업체 등장. 현존하는 대형임대업체이시기에 발생

� 1950년 중반

� 근로자의 대도시 유입

� 대도시 임대주택 부족

� 초기 사업자는 단순화토지소유주

� 소유와 경영분리 아이디어 발생

� 임대업자에 전속 계약권부여

� 1990년: 기업형 임대주택관리업의 성장

� 부동산 증권화 급속히발전

� 공실율 급속한 증가

� 임대주택 신축 수요증가

� 신규공급에서 재고주택의 시대로 전환

� 부동산버블 붕괴 이후신규 분양 감소

� 대형 임대주택관리업체는 1990년 이후 발전. 2000년 이후 급속히발전

� 3대 도시권에 집중

� 법인형태가 대부분

� 중개업무를 겸업

� 상위업체 5개가 20% 비중

일본 임대주택관리업 일본 임대주택관리업 일본 임대주택관리업 일본 임대주택관리업 일본 임대주택관리업

일본_ 임대주택 성장 History



Part III 산업분석 건설/건자재

New Stay, 리얼터테크

한국도 벌써 시작되었다!

New Stay_ 시장은 준비되었다!

근시안적인 사고로 인해 시장 변화를 읽어내고 있지 못하고 있다. New Stay 의

핵심은 임대주택을 분양 해야 하는 것이 아니고, 수익의 근원을 판매에서

임대로 전환해야 한다는 것이다. 기존 회사들은 지키기에 들어가고, 새로운

회사들은 새로운 흐름에 빠르게 편승하려 한다. 기존 패러다임을 버리고,

새롭게 시장을 바라보자! 생각보다 시장은 빠르게 변화고 있다. 기존 종목

중심으로 보면, 시장 변화를 따라 가지 못한다. 변해라! 그래야 산다!

리얼터테크_ 비즈니스 전환을 서포트하다!

일본 다이토켄타쿠도 e-Heya Station을 통해 Rental Housing 비즈니스를 지

원하고 있다. Rental Housing의 주요 고객이 20~30대가 될 것이기 때문에 간편

한 인터넷 서비스없이 비즈니스를 확대하기 힘들 전망이다. 리얼터테크에서 당

사가 주목하는 부분은 공실율 관리를 위한 Big Data 활용이다. 직방, 다방, 방

콜의 경우는 근원적으로 기타 앱처럼 Monetization이 쉽지 않을 가능성이 높

다. 하지만 건설사와의 연계를 통해 off-line 건설산업에 활용이 된다면 높은

가치를 받을 수 있다는 판단이다.



New Stay_ 시장은 준비되었다!

New Stay_ 정책 모멘텀 그리고 Pros and Cons

New Stay 정책에대한 Pros and Cons가 점화 되고 있다. 부정적 여론의 주요 논지는

1) 신규 분양 시장 호조로 인해 임대주택 정책 무의미, 2)막대한 초기자금에 대한 부담

감, 3)택지 문제, 4)실수요 우려, 5)8년의 긴 회수 기간 감안 수익성 우려, 6)임대주택

의 부정적인 이미지로 고급 브랜드 실추 우려감 등이 주요 이유이다.

근시안적인 사고로 인해 시장 변화를 읽어내고 있지 못하고 있다. New Stay의 핵심은

임대주택을 분양 해야 하는 것이 아니고, 수익의 근원을 판매에서 임대로 전환해야 한

다는 것이다. New Stay는 그 시발점이고, 영구 성장율을 기대할 수 있는 정책이라는

판단이다. 이것이 저성장 및 저금리 기저에서 안정적인 수익원을 창출할 수 있는 길이

기 때문이다.

New Stay_ 중소형사로 접근해 보자!

대형건설사는 고급브랜드 훼손 우려로 쉽게 접근하지 못하고 있다. 하지만, 아파트라는

상품은 1)~2000년초: 대량 공급의 시기, 2)2000년~08년: 고급브랜드 활황기를 거치

며 고급 상품으로의 가치는 소멸의 시기로 접어 들었다는게 당사의 판단이다. 상품군별

로 소비자의 선택이 있겠지만, 대량공급의 브랜드 아파트는 소비자의 입맛이 달라지며

물량적인 측면에서 유지되기 힘들다. 사견임을 전제로 GS건설이 짓는 청라테라스자이

같은 단독주택형태의 아파트에는 관심이 있지만, 일반적인 브랜드 아파트에는 관심이

없다.

SK D&D(Design and Development)가 제공하는 Module화된 유럽형 타운하우스 같

은 상품이 향후 새로운 주거 상품이 될 것이란 판단이다. 서희건설은 지역주택조합이라

는 컨셉으로 임대주택관리업을 시작했다. 그리고 대한토지신탁과 기업형 임대주택사업

공동추진 협약 체결로 매년 5천가구 이상의 임대주택을 지속 공급할 계획이다. 물론 검

증이 필요하다.

결국, 시장이 변화 되면 기존 회사들은 지키기에 들어가고, 새로운 회사들은 새로운 흐

름에 빠르게 편승하려 한다. 기존 패러다임을 버리고, 새롭게 시장을 바라보자! 생각보

다 시장은 빠르게 변화고 있다. 기존 종목 중심으로 보면, 시장 변화를 따라 가지 못한

다. 변해라! 그래야 산다!

New Stay_ 잘만 이용하면 시장 판도를 쥘 수 있다!

New Stay의 추진 배경은 1)월세 위주의 임대수요가 꾸준히 증가, 2)중산층 대상의 민

간임대주택의 재고부족 및 저품질 문제, 3)사적인 임대시장의 거주 불안 요소이다. 따라

서 지원방안을 통해 기업형 임대주택사업을 육성하여 서민층 및 중산층을 위한 수준높



은 주거 서비스와 안정적인 거주 형태 생성을 도모 하는 것이다. 물론 일본의 사례를

보면, 초기에는 서민형 임대주택이 주를 이룰 것이다. 향후 임대주택이 일반화되면, 고

급화를 시도하게 되는 것이다.

기업형 임대사업 육성 방안은 1)규제개혁, 2)택지지원, 3)자금지원, 4)세제지원, 5)인프

라구축 등 5가지 형태로 지원이 될 전망이다. 정책이 성공 時 1)중산층에 안정적인 임

대주택을 공급(희망시 최소 8년 거주, 보증금 상승제한 연 5%), 2)고액전세 거주자의

주거이동을 유도해 전월세 시장 안정, 3)임대차시장 선진화(임대/임차인 갈등 해소) 4)

주택임대관리업의 대형화를 유도해 지역내 인테리어, 이사업체 등 영세업체에 안정적

시장 제공이 될 전망이다. 하지만, 앞서 언급한 바와 같이 정책의 효과를 기대하기 전에

대형 민간사업자의 적극적인 참여는 쉽지 않은 상황이다.

표4 주택기금 활용 방안

서민층서민층서민층서민층 중산층중산층중산층중산층

계획 ■ 공공임대주택 입주물량

- 15 년 연 11 만호→12 만호 확대

- 15 년 이후 지속 확대

■ 민간 활력을 통한 임대주택 재고확충

- 규모의 경제와 질높은 주거서비스 제공 → 기업형 주택임대사업 육성 필요

자료: 국토교통부, 이베스트투자증권 리서치센터

표5 New Stay_ 기업형 임대사업 육성 방안 요약

방방방방 안안안안 내내내내 용용용용

①규제개혁 ■ 민간임대 주택에 대한 핵심규제 축소

■ 민간임대를 기업형 임대와 일반형 임대로 단순화

※ 기업형 임대: 일정호수 이상 임대주택을 8 년이상임대 및 종합 주거서비스 제공 가능한 사업자

※ 일반형 임대: 4 년 단기임대, 8 년 장기임대(준공공 임대)로 구분

②택지지원 ■ 국공유지, 재정비지역, 사유지, LH 보유택지, GB 해제지역 적극 활용

■ 기업형 임대주택 공급 촉진지구 도입 및 필요시 도로·철도 등 기반시설 설치 우선 지원

■ 개발가능 택지에 대한 정보공개 및 투명 공급절차 마련

③ 자금지원 ■ 장기 임대사업자 융자지원 확대

■ 기업형 임대리츠에 대한 지원 강화

■ 기업형 건설임대사업에 대한 종합금융보증 도입

■ 기업형 임대리츠에 참여한 기관투자자 출구전략 마련

④ 세제지원 ■ 민간 임대주택 틀 개편에 따라 기존 세제 틀 개편

■ 8 년 장기임대 공급시 추가 세제혜택

⑤ 인프라구축 ■ '민간 주택임대사업 육성에 관한 법률' 제정

■ LH 임대주택 관리업무 민간개방

■ 기업형 임대사업자에 분양절차 없는 통매각 허용

■ 임대사업자 통계의 분기별 작성 및 전산통계 기반 마련

■ 국토부 내 기업형 임대사업 지원센터 설치




표6 New Stay_ 1)규제개혁

구분구분구분구분 현재현재현재현재 개선개선개선개선

임대의무기간 O O

임대료 상승제한 (연 5%) O O

분양전환 의무 O X

임차인 자격 (무주택 등) O X

초기임대료 O X

임대주택 담보권 설정제한 O X


표7 New Stay_ 2)택지지원

종류종류종류종류 대상대상대상대상 내용내용내용내용 인센티브인센티브인센티브인센티브

도심내 공공부지 ■ 가용한 모든 공공부지

■ 매각 혹은 일정비율 현물출자 방법 - 학교, 캠코, 역세권, 지방이전 종전 부지

■ 장기 임대방식 도입 검토 - 특성상 국가가 보유해야 할 토지 (우체국, 철도 차량기지 등)

■ 기업형 임대주택 건설 목적의 국유재산 임대 時 - 최장 50 년 영구시설물 축조 허용 - 연임대료 2%적용

정비사업 부지 ■ 재개발 재건축 등의 부지

■ 전체 주택물량의 일정비율을 기업형 임대사업자에게 장기임대 - 조합에게 용지분할, 지분위탁, 분양 등 선택권 부여

■ 해당 조합에 건축규제 완화 등 인센티브 제공

소규모 사유지 ■ 주차장, 테니스장 등 ■ ■ 용적률 완화 및 기업형 임대사업자에 부지 매각시 양도세 지원 등

LH 보유 토지 ■ 장기 미매각 용지

■ 사업 승인 후 미착공 부지

■ 공급중단 예정 민간건설 공공임대 용지 등

■ ■ 분양 용지는 임대로 전환하여 실질가격 인하 (최대 20%내외 인하효과)

■ 할부기간 연장, 잔금비율 상향, 무이자 할부 등 할부조건 완화

■ 장기 미매각 용지 적정가격 할인 매각

개발제한구역 해제지역

■ 그린벨트 중 해제가능한 총량 (233km2, 7,048 만평)

■ 해제가능 총량 범위내에서 기업형 임대사업자가 제안한 지역

■ 해제조건 완화 : 선별적 GB 해제 및 기업형임대 공급 촉진지구 지정. 이 경우 공공기관 출자의무 비율 '17 년까지 한시 폐지. 2 년내 미착공시 원상복구 의무

■ 촉진지구 아닌 GB 에 면적 50%이상을 기업형 임대로 건설 시, 착공 후 공공지분 매각 허용 ('17 년 한시, 다만 사업 승인시 1/3 유지)

■ 시가지 인접 GB 해제구역에 임대주택 개발 시 최소개발 면적기준 폐지 및 기반시설 설치 지원 검토


표8 New Stay_ 3)세제지원

종류종류종류종류 주요내용주요내용주요내용주요내용

취득세 ■ 8 년 장기임대에 대해 60~85m2 에 대해 취득세 감면폭 25%에서 50%로 확대

소득세 및 법인세 ■ 감면대상 기준시가 6 억이하로 확대 및 8 년 장기임대 감면폭 75%로 확대

양도세 ■ 준공공임대(85m2 이하)를 10 년 이상 임대시 장특공제율 70%로 확대

토지소유자에 대한 혜택 ■ 개인보유 토지를 기업형 임대사업자에 매각시 양도세액 10% 감면




표9 New Stay_ 4)자금지원

내용내용내용내용 세부사항세부사항세부사항세부사항

주택기금 융자 지원 확대

■ 기금융자한도 상향('17 년까지 한시)

■ 85m2 초과 주택에 대한 대출 신설

■ 4 년 단기임대 기금융자 신설

■ 융자금리 인하('17 년까지 한시): 최대 10 년간 100bp 인하 가능

■ 상환조건 완화: 임대기간 종료까지 원금 상황의무 면제

기업형 임대리츠 지원 확대

■ 주택기금 보통주 출자 가능 및 계약금 및 중도금 지급 시점에도 참여가능

■ 기금 지원대상 확대 및 지원 호수 확대

■ 기업형 임대리츠에 대해 기금 출자 외 별도 기금융자도 지원

■ 주택기금 투자 협약 풀 확대

종합금융보증 도입 ■ 기업형 건설 임대사업자에 장기간 저리 융자 목적

■ 보증기간: 전체 사업기간(최소 10 년)

■ 보증한도: 총 사업비 최대 70%까지 → 시공사 연대보증 금융비용 대시 연 2% 이상 절감 가능

■ 연 1 조원 보증 지원시 연 1 만호 기업형 임대주택 건설 지원 가능

기관투자자 출구전략 마련

■ 일정조건 충족 시 임대의무기간 종료 후 LH 에서 매입확약 검토 지분매각 지원

■ 임대사업자 유동화증권 발행시 대주보에서 증권인수 투자자에 원리금 지급 보증


표10 New Stay_ Pros and Cons

① 시장 여건이 신규분양에 긍정적 ■ 현재 분양가 상한제 폐지 및 청약제도 개편 등 제도개선 방향이 신규 분양시장에 유리한 가운데 금번 기준금리 인하로 수익회수가 비교적 빠른 신규분양 기대감 커진 상태

② 막대한 초기자금 ■ 대림의 빠른 진출은 이전부터 인천도시공사와 리츠를 만들어 3,500 억원의 자금의 확보한 상태이지만 이외에는 마땅한 택지나 사업여건이 마련되어있지 않음. 또한 공모형인경우 선정에 탈락하면 공모비에 대한 부담

③ 택지 문제 ■ LH 보유용지를 낮은 금액으로 제공한다고 해도 임대료로의 환산 체감은 그리 크지 않을것. 도심내 입지 좋은 곳은 행복주택과 사업지가 겹치는 단점

④ 실수요 우려 ■ 서울거주 중산층일 경우 대부분 전문직 혹은 고소득 샐러리맨 가정으로 임대주택 거주보다는 오피스텔을 선호할 것이라는 의견. 또한 국토부는 서울의 경우 월 임대료 80~100 만원 수준을 예상하나 사교육 및 노후대비 부담을 감안하면 월세 100 만원을 부담할 수 있는 중산층 많지 않을 것

⑤ 수익성 ■ 부가 예상하는 월세 수준으로는 초기 투자비용 회수가 어렵다는 여론이며 회수시기도 8 년으로 김. 재무제표상 부채가 8 년간 잡히는 문제와 공사비 및 토지할인율 불확실

⑥ 브랜드 이미지 실추 우려 ■ 종합 주거서비스를 지속적으로 관리해 주어야 하는 부담과 악성민원으로 인한 기업이 쌓아놓은 이미지의 실추 우려

⑦ 실효성 우려 ■ 기업형 임대 퍼주기식 지원이 리츠회사 난립 가능성, 제 2 의 임대부도사태의 가능성, 소규모 사업인 부동산 임대시장에 대형 건설사의 진입로 터줬다는 비판




리얼터테크, 비즈니스 전환을 서포트 하다!

다이토켄타쿠 e-Heya Station vs 직방

모바일 부동산 중개 시장이 최근 각광받고 있다. 모바일 앱을 운영하는 신생업체들이

거액투자 유치에 성공하고, 부동산중개업자들도 서둘러 모바일 앱 출시를 서두르고 있

다. 이는 작년 '배달 앱'의 유행에 이어 올해는 '부동산 앱'이 모바일 앱 시장을 주도할

것이란 전망도 나온다.

기존 오프라인 채널인 부동산114도 방콜이라는 앱을 오픈하며 비즈니스를 강화하고 있

다. 국내 1위의 모바일 부동산 중개 서비스 애플리케이션(약칭 앱·응용 프로그램)인 '

직방'은 지난달 210억원대 투자금을 유치했다. 작년 한 해 유치한 금액을 포함해 벤처

투자로 모은 자본금만 300억원에 달한다. '직방'을 운영하는 채널브리즈 안성우 대표는

"최근 투자 희망자들이 크게 늘어 선별한 투자자에게만 기회를 줬다"고 말했다.

일본 다이토켄타쿠, e-Heya Station을 통해 Rental Housing 비즈니스를 지원하고 있

다. e-Heya 서비스를 통해 임차인 모집, 정보 공유, 전달하는 서비스이다. 이는 off-

line 서비스를 서포트하는 역할에서 벗어나, 재수주에 큰 기여를 하는 부분이다.

건설사도 소프트한 Rental Housing 비즈니스 진입을 위해서는 직방, 다방, 방콜과 같은

업체의 Big Data 공유가 필요할 것이다. Rental Housing의 기본은 공실율 관리가 기본

이기 때문이다. 또한 Rental Housing의 주요 고객이 20~30대이기 때문에 간편한 인터

넷 서비스없이 비즈니스를 확대하기 힘들 전망이다. 산업은 여러가지 융햡을 통하여 성

장한다. 곧 이런 서비스들이 On-Off Line으로 엮여서 비즈니스는 만개될 것이다. 시장

을 읽어라. 그럼 비즈니스의 방향성이 보일 것이다.

직방, 다방, 방콜_ Rental Housing 비즈니스의 Big Data 역할

부동산 앱의 선두 주자인 '직방'의 경우 2012년 초 출시 이후 작년 말까지 누적 다운로

드 400만건을 기록했으나 올 들어 2개월 만에 가입자가 200만명이 더 늘었다. 이 앱

에 등록된 전·월세 매물은 전국적으로 7만6000건에 달한다.

비슷한 서비스를 제공하는 '다방'도 출시 1년6개월여 만에 이용자 수 230만명을 넘었

다. '다방' 역시 지난달 중견 기업 미디어윌그룹으로부터 30억원의 투자를 유치했다. 이

에 맞서 부동산 정보업체 '부동산114' 도 작년 11월 '방콜'이라는 앱을 내놨다. 동네 중

개업소들도 모바일 중개 시장에 뛰어들고 있다. 업계 관계자는 "부동산 중개 서비스를

제공하는 앱이 이미 100개 정도"라며 "특히 최근 1년 사이 출시된 모바일 앱은 대부분

부동산 중개업소에서 만든 것"이라고 말했다. 모바일 부동산 거래의 가장 큰 장점은 직

접 발품을 팔지 않아도 10여분이면 매물을 찾을 수 있는 편리함이다. 사용자는 지도상

에서 원하는 범위 안에 등록된 방을 골라 내부 사진과 임대료 수준, 준공 연도, 붙박이

가구와 같은 편의 시설 현황 등을 보고 집을 고르면 된다.



부동산 시장 급변도 모바일 중개 시장 성장에 한몫했다. 서울 지역 기준 월세 거래 건

수가 지난달 5200건으로 사상 최대를 기록하며 주택 임대차 시장의 중심축이 전세에서

월세로 옮기고 있기 때문이다. 이런 가운데 스마트폰 이용에 능숙한 20·30대의 사회

진출이 본격화되면서 부동산 앱 거래가 전성기를 맞고 있다는 관측이다.

전문가들은 부동산 중개 앱 시장이 더 성장하려면 매물 등록 때 받는 일정액의 수수료

(보통 10건당 월 10여만원) 외에 수익 구조를 다양화하는 게 필요하다고 지적한다. 등

록된 방의 사진이나 정보가 사실과 다른 '허위(虛僞) 매물'도 문제점으로 꼽힌다. 당사

가 주목하는 부분은 공실율 관리를 위한 Big Data 활용이다. 직방, 다방, 방콜의 경우는

근원적으로 기타 앱처럼 Monetization이 쉽지 않을 가능성이 높다. 하지만 건설사와의

연계를 통해 off-line 건설산업에 활용이 된다면 높은 가치를 받을 수 있다는 판단이다.

리얼터테크_ 다이토 켄타쿠(e-Heya, Housecom vs 직방



Part IV 산업분석 건설/건자재

추천주, 관심주

추천주: 한샘, 에스원, 경동나비엔, 신세계건설, 한국토지신탁, 현대리바트

관심주: 서희건설, C&S 자산관리(상장), SK D&D, 직방(비상장)

1) B2C 건자재: 한샘, 현대리바트

2) 에너지 효율관련주 및 보안: 에스원, 경동나비엔

3) 임대수익 근원 구조 변화: 한국토지신탁, 서희건설

4) PM, FM 기반 사업 구조: C&S 자산관리, 신세계건설, 에스원, SK D&D, 직방



B2C 건자재, 임대 수익 근원 구조 On-off Line 건설사 추천

■ B2C 건자재(한샘, 현대리바트): Rental Housing(월세) 時代, 임대 수익률 상승을 위

해 중/소규모 인테리어 시장 확대

■ 에너지 효율관련주 및 보안(에스원, 경동나비엔): 1~2인가구 증가로 보안 관심 증가및

관리비에 대한 부담 완화를 위해 에너지 효율 기기에 대한 수요 증가

■ 임대수익 근원 구조 변화(한국토지신탁, 서희건설): 임대주택관리업 형태로 전환 가능

한 사업 구조 및 Starting 기업 추천주

■ PM, FM 기반 사업 구조(C&S 자산관리, 신세계건설, 에스원, SK D&D, 직방): 건물관

리 부문 특화 업체 및 사업 구조 전환 관련주. 중개업의 On-line화로 인해 직방과

같은 On-line 중개업소 메리트 증가 전망

표11 이베스트투자증권_ 추천주 및 관심주

구분구분구분구분

종목종목종목종목

투자투자투자투자 의견의견의견의견

TPTPTPTP ((((원원원원))))

시가총액시가총액시가총액시가총액 ((((억원억원억원억원))))

연도연도연도연도

PERPERPERPER (x)(x)(x)(x)

PBRPBRPBRPBR (x)(x)(x)(x)

투자포인트투자포인트투자포인트투자포인트

추천주 건자재 한샘 BuyBuyBuyBuy 195,000 41,420 2014P 39.8 10.4 1) B2C 건자재

2015E 35.8 9.5 2) 자사주를 포함한 현금성자산 1 조로 M&A

2016E 27.9 7.4 3) 건자재 시장 확대 및 해외 진출 가시화

건자재 *현대리바트 ----

7,107 2014P 22.3 2.9 1) B2C 건자재

2015E 14.9 2.5 2) 플랫폼 활용 B2B->B2C 전환 속도 점검

2016E 13.0 2.2 3) 상반기 이후 마진 개선폭 확대 유무 점검

건자재 경동나비엔 BuyBuyBuyBuy 37,500 3,459 2014P 35.9 1.7 1) 에너지 효율기기 수요 증가

2015E 18.6 1.7 2) 신공장 증설 효과 기대

2016E 11.5 1.5 3) 서유럽 및 중국 시장 확대 기대감

건설 *한국토지신탁 ----

2014P 15.7 2.1 1) 기존 비즈니스의 안정적인 성장성

2015E 13.2 1.9 2) 재건축으로의 사업영역 확대

2016E 12.6 1.6 3) 임대주택관리업 및 부동산 디벨로퍼

건설 신세계건설 BuyBuyBuyBuy 71,000 2,256 2014P 51.1 5.2 1) 신세계그룹 Captive 기대감

2015E 7.9 3.8 2) 건물관리 및 레져시설 운영업

2016E 5.9 2.3 3) 신세계프라퍼티의 부동산 시장 본격 진출

건설/보안 에스원 BuyBuyBuyBuy 101,000 29,525 2014P 27.5 3.5 1) 가정용 보안 시장의 확대

2015E 21.2 3.0 2) 자산관리 및 건물관리 시장 확대

2016E 19.1 2.7 3) 일본 세콤 같은 Home-Care 전문업체로 도약

관심주 건설 *서희건설 ----

1,999 2014P 39.3 0.8 1) 턴어라운드 건설사

2015E - - 2) 지역주택조합 1 위업체

2016E - - 3) 부영과 같은 임대주택관리업 선도업체

건설 *C&S 자산관리 ----

1,345 2014P - 0.9 1) 건물관리 시장 점유율 1 위업체

2015E 5.9 1.8 2) 동부산 관광단지 개발로 단기 어닝 증폭

2016E 5.5 1.2 3) 고배당주(시가 배당률 4.8%)

건설 *SK D&D ----

비상장 2014P

1) 4 월 상장 예비심사. 하반기 상장 예정

2015E

2) 일본형 부동산 디벨로퍼

2016E

3) 전통건설사 대안주 성격 부각 전망

IT/건설 *직방 ----

비상장 2014P

1) On-line 부동산 중개 서비스

2015E

2) 앱다운로드 1 천만건 연내 달성 전망

2016E

3) Big Data 로 활용 가치 점증

자료: 이베스트투자증권 리서치센터



한샘 목표주가 추이 투자의견 변동내역

일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 2013.11.25 Buy 61,000 원 2013.12.20 Buy 61,000 원 2014.01.15 Buy 61,000 원 2014.02.17 Buy 71,000 원 2014.10.14 Buy 138,000 원 2014.11.26 Buy 138,000 원 2014.12.08 Buy 162,000 원 2015.01.06 Buy 162,000 원 2015.02.12 Buy 195,000 원 2015.03.23 Buy 195,000 원

에스원 목표주가 추이 투자의견 변동내역

일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 2015.02.11 담당자변경 박용희 2015.02.11 Buy 101,000 원 2015.02.27 Buy 101,000 원 2015.03.23 Buy 101,000 원

경동나비엔 목표주가 추이 투자의견 변동내역

일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 일시일시일시일시 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표가격목표가격목표가격목표가격 2013.11.25 Buy 21,000 원 2014.01.15 Buy 21,000 원 2014.04.07 Buy 28,000 원 2014.07.15 Buy 28,000 원 2014.08.12 Buy 58,000 원 2015.01.07 Buy 3

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산업분석 - Naverimgstock.naver.com/upload/research/industry/1427071002439.pdf · 산업분석 건설/ ... 김종직도 셋방살이 했다’ 경향신문 기사 발췌] 전세