Edição de Abril/2008

Mais de 40 seçõesde produtos e

serviços à disposiçãodo seu condomínio.

Pág. 07

Legislação

Financeiro

Pág. 04

Classifi cados

Conheça a importância da atualização das convenções condominiais.

O síndico deve fazer uma análise minucio-sa na pasta de prestação de contas mensal, que é enviada pela administradora.

Pág. 10

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS 25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULOANO XVII - Nº 201 - ABRIL/2008

VEJA PÁG. 16

C lassíndico

Págs. 08 e 09

SegurançaA iluminação e a sinalização de emer-gência são imprescindíveis para a prote-ção dos moradores.

ReformaRealize reformas no condomínio sem ter as conhecidas dores de cabeça.

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Abril/2008 www.sindiconews.com.br02

No mês de março, ho-menageamos as mulheres e refletimos o crescimento feminino na sociedade. O mês de abril tem algumas datas importantes para a refl exão de toda a sociedade. Síndicos e síndicas, se puderem, recor-tem ou tirem cópia deste texto e coloquem no quadro de avi-sos do condomínio. Esta será uma ação cultural e difusora de conhecimento.

Começamos pelo dia 19 de abril, o Dia do Índio, que foi criado durante a realização do I Congresso Indigenista Interamericano no México, em 1940. Os índios foram convidados, mas recusaram. Mais tarde, convencidos da importância do Congresso na luta pela garantia de seus direitos, os índios resolveram compare-cer. Essa data se transformou no Dia do Índio.

Infelizmente, nosso país e toda a sociedade civilizada não dão importância a essa data. Pior ainda, não respeita os nativos brasileiros. Enquan-to não houver respeito aos índios, podemos esquecer todo o discurso de viver em paz com a vizinhança ou respeitar o direito dos outros moradores do condomínio, pois quem não reconhece as próprias raízes, não tem como viver em har-monia com o semelhante.

O mártir da independên-cia morreu em 21 de abril de 1792 e essa data passou a ser comemorada como feriado nacional a partir de 1890. Tira-dentes é um exemplo heróico, que desafi ou a Corte e morreu lutando por um Brasil inde-pendente. Entre todos os seus companheiros presos, Joaquim José da Silva Xavier foi o único que não recebeu clemência da rainha dona Maria I.

O próximo dia 22 é a data do descobrimento do Brasil. Em 1500, após quarenta e quatro dias navegando, a fro-ta de Pedro Álvares Cabral vislumbrava a terra mais bela do mundo. O primeiro conta-to amistoso como os nativos ocorreu em 23 de abril. O capitão Nicolau Coelho, veterano das Índias e com-panheiro de Gama, foi até a terra, em um batel, e encon-trou dezoito homens pardos, nus, com arcos e setas nas mãos. Coelho deu-lhes um gorro vermelho, uma carapu-ça de linho e um sombreiro preto. Em troca, recebeu um cocar de plumas e um colar de contas brancas. O Brasil, batizado Ilha de Vera Cruz, entrava, naquele instante, no curso da história.

Daquele paraíso restaram apenas resquícios. Os últi-mos quinhentos e oito anos

foram de desrespeito ao meio ambiente, falta de amor ao país e de esquecimento dos valores culturais. Está na hora de tentarmos resgatar um pou-co da harmonia daquele país sem violência e com uma vida de amor e lealdade.

Os feriados são muito convenientes para descansar e viajar, mas também pode-mos refl etir um pouco sobre a rica história brasileira. Assim, o cotidiano poderá ser muito mais fácil de ser vivido. Lembre-se, o respeito com o próximo é a base para o convívio em sociedade.

O síndico que deseja saber mais sobre algum assunto específi co e quiser sugerir ma-térias, mande um e-mail para [email protected] , que analisaremos sua proposta de pauta e retornare-mos seu contato. Obrigado.

Publicação mensal daSANTA LUIZA EDITORA LTDAEmpresa autorizada para uso da

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Tiragem - 25.000 exemplaresDistribuição - Gratuita para síndico de condomíniosDirigido a - condomínios residen-ciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.Público leitor - síndicos, zelado-res, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de servi-ços em geral.Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

EditorialClassíndico

www.sindiconews.com.br Abril/2008 03

JurisprudênciaTerceirização

Por uma terceirização segura!O artigo publicado no

mês passado sobre os “cui-dados com a contratação da terceirização!” teve grande repercussão junto aos síndi-cos de condomínios. Em vista do número de telefone-mas, damos abaixo maiores informações a respeito da Operação Gênese.

Cerca de 200 auditores da Receita Federal, conjuntamen-te com equipes de fi scalização das Secretarias da Receita Fe-deral e da Receita Previden-ciária, envolvendo também órgãos do Estado e do Municí-pio de São Paulo, estão exami-nando indícios de possível so-negação de mais de R$ 500 milhões, supostamente prati-cados por 400 empresas, das quais 240 são prestadoras de serviços. Estima-se que só as fraudes de empresas desse se-tor envolvem cerca de 26.100 empregados.

A fraude consiste em infl a-cionar as despesas com folha de pagamento e, assim, pagar menos imposto, e declarar fo-lha de pagamento bem menor para apuração dos encargos previdenciários, reduzindo o valor dos encargos e contri-buições obrigatórias. A práti-ca de pagar parte dos salários em dinheiro, sem qualquer registro na folha de paga-mento, é comum dentre as empresas do setor, prejudi-cando diretamente os em-pregados. Depositam menos FGTS sobre o salário, e pa-gam menos 13º salário, fé-rias anuais, etc., e recolhen-do menos encargos e tributos sobre salários. As empresas que descontaram contribui-ções previdenciárias de seus empregados, sem repassar es-ses valores ao fi sco, poderão

ser indiciadas criminalmente por apropriação indébita.

Pelos riscos envolvidos, insistimos que a prática de se escolher empresa pelo menor preço é um equívoco, pois, poderá resultar em ações tra-balhistas ou mesmo em in-denizações substanciais para o condomínio, na hipótese da empresa vir a ser conde-nada. A melhor maneira de se certifi car de que a empre-sa terceirizadora não paga salário em dinheiro por fora da folha, é telefonando ou visitando condomínios da-dos como referência, e con-versar inclusive com os próprios empregados. É a oportunidade para constatar como os salários são pagos, e da experiência que estão tendo. Confi ra, também, se a empresa cumpre, de fato, to-

MultasPercentual de 20% (vinte

por cento) - convenção con-dominial - omissão - fi xação em assembléia geral - ad-missibilidade - percentual de 2% (dois por cento) pre-visto no Artigo 1336, inciso i, § 1º, do Código Civil (lei 10406, de 10 de dezembro de 2002) - aplicação a partir da vigência do Código Civil - necessidade

Na multa moratória, pre-valece o percentual de vinte pontos fi xados em assem-bléia geral, suprindo omissão da convenção, até a vigência do Código Civil de 2002, quando se reduz a 2%.

Ap. s/ Rev. 849.225-00/0 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 18.5.2004.

LoteamentoCondomínio fechado -

Proprietário de lote - TaxaSe o proprietário de um

lote de terreno adere a uma convenção para administrar e melhorar o loteamento, está obrigado a pagar a cota das despesas na manutenção do chamado “condomínio fechado”. (TACiv-RJ, 7ª Câm. Cív. Apel. 8.434/93. Rel. juiz Gonçalves de Mi-randa. Ac. unân. Reg. 25.04.94. Cond. Residencial Orla Azul Vs. José dos San-tos). Em ADV, inf. Semanal 39/94, ementa 66.845.

LojaLoja - contribuição para

despesas - obrigatoriedade É dever do proprietário

de loja com direito a uso ex-clusivo de área comum de prédio contribuir para as despesas com a manutenção, limpeza, conservação e se-

gurança dos serviços insta-lados na referida área, não fazendo coisa julgada a sen-tença que, considerando si-tuação de fata diversa, deci-diu controvérsia entre as partes, dando a cobrança como indevida - arts 469, II, E 471, I, do CPC (TA Cív. - RJ- Ac. unân da 5ª Câm. Julg. Em 22-11-89- Ap. 11.216- Rel. Juiz Santon Costa).

Infi ltraçãoDireito de Vizinhança

Infi ltração Ação de condenação de

condomínio de edifícios de apartamentos a realizar as obras necessárias à cessação das infi ltrações e a pagar as perdas e danos resultantes da ruína da propriedade do ou-tro condômino.

Demonstrado, através de prova pericial confi ável e por meio de outros elementos de convicção, que as infi ltrações são provenientes do aparta-mento do réu, merece confi r-mação a sentença que julgou o pedido do autor.

A circunstância de resul-tarem de vício de construção as falhas causadoras das in-fi ltrações e, pois, dos danos, dá ao proprietário o direito de opor o fato ao construtor, para dele pleitear o que en-tender, a bem dos seus direi-tos, mas não lhe autoriza in-vocá-lo como escudo, para livrar-se da obrigação que lhe corre, de fazer cessar as infi ltrações provenientes do seu apartamento e de indeni-zar os donos dela resultantes (Apelação Cível nº 80.833/89 - 8ª Câmara - Unânime - Rel. Juiz Wilson Marques - Julg. Em 22-02-89).

dos os serviços oferecidos na proposta, como supervi-são 24 horas, se tem portei-ros folguistas, conexão via rádio com as portarias, etc.

A terceirização de serviços em condomínios é altamente vantajosa pelo fato de permitir a substituição de antigos em-pregados por outros mais qua-lifi cados, além de se obter im-portante redução nos custos com pessoal. Se você está con-vencido de que essa é a melhor solução para o teu condomí-nio, vale a pena investir um pouco do seu tempo em sele-cionar empresa realmente pro-fi ssional, que está no mercado pensando no longo prazo, pre-ocupada com sua imagem e, principalmente, com a satisfa-ção de seus clientes.

Etore [email protected]


Síndico News respondeSegurança

Iluminação e sinalização de emergência GaragemMoro num apartamen-

to próprio. Não tenho car-ro e todos os apartamen-tos têm direito a uma vaga de garagem. O síndico não quer que eu coloque o car-ro dos meus hospedes na ga-ragem, alegando que pes-soas que não moram no prédio não podem usar as garagens, mesmo estando hospedados em sua casa. Isso e correto? E mais: ele só tem uma vaga e estacio-na dois automóveis. Isso é correto?

R: As unidades, tenham ou não seus moradores au-tomóvel, usufruem igual-mente o direito à vaga de garagem destinada a cada uma delas. A entrada de ve-ículos pertencentes a não condôminos (ou locatários) pode ser restringida, se previsto na Convenção ou no Regimento Interno. Po-rém, neste seu caso, preva-lece o direito de proprieda-de, ou seja, você pode guardar veículos de seus hóspedes na sua garagem. Quanto ao fato do síndico estar estacionando mais de um veículo na garagem, ele deveria dar exemplo. Se só tem direito a uma vaga, não pode desrespeitar as nor-mas, muito menos quem tem a atribuição de fazê-la cumprir.

DívidaComprei um imóvel

que possuia dívida de condomínio, tendo ação

de cobrança com trânsito em julgado em nome do proprietário anterior, a ação já está em fase de execução e reconheceu a dívida como sendo do fu-lano. O condomínio pode cobrar esta dívida de mim por meio de uma nova ação? Na época da dívida, eu nem sequer estava na posse do apartamento. A dívida é de dois anos an-tes de eu comprá-lo

R: Segundo o art. 1.345 do Cód. Civil Brasileiro, o adquirente de unidade res-ponde pelos débitos do alie-nante, em relação ao con-domínio, inclusive multas e juros moratórios.

No seu caso, como já há um transitado em julgado de ação contra o antigo poprietá-rio, o Condomínio não pode cobrar esta dívida na justi-ça novamente contra você. Porém, caso na fase de exe-cução de sentença o antigo proprietário não pagar o débito, o imóvel responde-rá, por se tratar de uma dí-vida “propter rem”, ou seja, da própria coisa (no caso, o apartamento), facultando ao credor, nesta fase, o direito de requerer que o mesmo seja penhorado e levado a leilão (mesmo que se trate de um único bem de famí-lia), para que se quite o dé-bito. Muito cuidado com isso.

Inaldo DantasAdvogado

Administrador de CondomínioPresidente do Secovi - PB

e-mail: [email protected]

A sinalização e a ilumi-nação bem instaladas podem garantir a vida de condômi-nos e funcionários em rota de fuga, no caso de incên-dio. O corrimão nas escadas também auxilia na seguran-ça dessas pessoas.

Tratam dos assuntos as instruções técnicas 18 (Ilu-minação de emergência) e 20 (Sinalização de emergên-cia), do decreto 46.076/01, que institui o Regulamento de Segurança contra Incên-dio das edifi cações e áreas

de risco para fi ns da lei nº 684, de 30 de Setembro de 1975 e estabelece outras providências.

Confi ra alguns trechos selecionados das instruções e mantenha o condomínio seguro.

IT-181 OBJETIVO

1.1 Esta Instrução Téc-nica fi xa as condições ne-cessárias para o projeto e instalação do sistema de iluminação de emergência em edifi cações e áreas de risco, atendendo ao previs-to no Decreto Estadual nº 46076/01. 1.2 Adota-se a NBR 10898:1999 – Sistema de iluminação de emergência, naquilo que não contrariar o disposto nesta Instrução Técnica. 5.1.1 Deve-se garantir acesso controlado e deso-bstruído desde a área ex-terna da edifi cação até o grupo moto-gerador.5.1.2 No caso de grupo moto-gerador instalado em local confi nado, para o seu perfeito funcionamento, deverá ser garantido que a tomada de ar frio seja rea-lizada sem o risco de se captar a fumaça oriunda de um incêndio. 5.2 Os componentes da fonte de energia centrali-zada de alimentação do sistema de iluminação de emergência, bem como seus comandos devem ser ins-

talados em local não aces-sível ao público, sem risco de incêndio, ventilado e que não ofereça risco de acidentes aos usuários. 5.3 No caso de instalação aparente, a tubulação e as caixas de passagem devem ser metálicas ou em PVC rígido anti-chama, confor-me NBR 6150:1980. 5.4 A distância máxima entre dois pontos de ilumi-nação de aclaramento deve ser de 15m ponto a ponto. 5.4.1 Outro distancia-mento entre pontos poderá ser aceito desde que atenda a NBR 10898:1999.5.5 O CBPMESP, na vis-toria, poderá exigir que os equipamentos utilizados no sistema de iluminação de emergência sejam certifi ca-dos pelo Sistema Brasileiro de Certifi cação.

IT-205.3 Tipos de sinalização

A sinalização de emergên-cia divide-se em sinalização básica e sinalização comple-mentar, conforme segue:5.3.1 Sinalização básica

A sinalização básica é o conjunto mínimo de sinali-zação que uma edifi cação deve apresentar, constituído

por quatro categorias, de acordo com sua função:5.3.1.1 Proibição

Visa proibir e coibir ações capazes de conduzir ao início do incêndio ou ao seu agravamento.5.3.1.2 Alerta

Visa alertar para áreas e materiais com potencial de risco de incêndio, explo-são, choques elétricos e contaminação por produtos perigosos. 5.3.1.3 Orientação e Salvamento

Visa indicar as rotas de saída e as ações necessárias para o seu acesso e uso.5.3.1.4 Equipamentos

Visa indicar a localiza-ção e os tipos de equipa-mentos de combate a in-cêndios e alarme5.3.2.1 Rotas de saída

Visa indicar o trajeto completo das rotas de fuga até uma saída de emergên-cia (indicação continuada). 5.3.2.2 Obstáculos

Visa indicar a existência de obstáculos nas rotas de fuga, tais como: pilares, arestas de paredes e vigas, desníveis de piso, fecha-mento de vãos com vidros ou outros materiais translú-cidos e transparentes, etc.

As instruções podem ser lidas na íntegra no site www.bombeiros.com.br


INDICADOR ECONÔMICO

Obrigações

Meses Salários Infl ação TR Poupança Abril R$380,00 0,04% 0,1272% 0,6278%

Maio R$380,00 0,04% 0,1689% 0,6697%

Junho R$380,00 0,26% 0,0954% 0,5959%

Julho R$380,00 0,28% 0,1469% 0,6476%

Agosto R$380,00 0,98% 0,1466% 0,6473%

Setembro R$380,00 1,29% 0,0352% 0,5354%

Outubro R$380,00 1,05% 0,1142% 0,6148%

Novembro R$380,00 0,69% 0,0590% 0,5593%

Dezembro R$380,00 1,76% 0,0640% 0,5643%

Janeiro/08 R$380,00 1,09% 0,1010% 0,6015%

Fevereiro R$380,00 0,53% 0,0243% 0,5244%

Março R$415,00 --------- 0,0409% 0,5411%** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de infl ação IGP-M da FGV

Imposto de Renda em 2008

INSS - Março

Piso Salarial

Salário Contribuição (R$) ...........................................AlíquotaAté R$ 911,70 ........................................................................... 8 %De R$ 911,71 até R$ 1.519,50 ................................................. 9 %De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99...............................................11 %

20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha,como seguro de acidente de trabalho 4,5%

sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores .........................................................................R$ 636,00Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista ...........................................................................R$ 609,50Faxineiro e demais ...........................................................R$ 583,00Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ......................................................................R$ 65,21

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.372,81 ............................................ isento Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82Abatimento por dependente: ........................................... R$137,99 Salário Família março/2008 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.


Administrativo

Condomínios: Acomodação dos condôminos

Artigo

Retalhos

Oscar Niemeyer, ao com-pletar recentemente cem anos de idade, declarou: “A vida é só um minuto. Devemos vivê-la de forma mais decente”.

Infelizmente, algumas pes-soas não pensam assim. Candidatam-se ao cargo de síndico, com o fi rme propó-sito de desviarem recursos para os seus bolsos.

É freqüente condôminos descobrirem, depois que o síndico deixa o cargo, super-faturamento de obras, reci-bos sem valor nas prestações de contas, ações judiciais propostas contra o condomí-nio que não foram comuni-cadas antes a eles.

E o pior é que as contas do síndico, que devem ser obrigatoriamente prestadas à Assembléia, anualmente, em geral foram aprovadas.

Há, também, casos em que não há má-fé, mas abso-luta incompetência, como síndicos que assinam acor-dos sem consultar previa-mente os advogados, assi-nam confi ssões de dívidas com fornecedores sem que o prédio tenha provisão sufi -ciente, o que acarreta execu-ção contra o condomínio, e assim por diante.

A maioria das pessoas é honesta e competente e é preciso salientar que são dignos de elogios os que se candidatam ao cargo de sín-dico, doando grande parte de seu tempo para prestar serviços, muitas vezes sem qualquer ônus, à comunida-de condominial.

Nosso objetivo é chamar a atenção para que os con-

dôminos fi quem atentos e fi scalizem a administração do condomínio, a fi m de que não sejam obrigados a pagar pela má-fé ou incompetên-cia alheia.

O que ocorre, na maioria dos casos, é que os condô-minos se acomodam. É fre-qüente ouvir frases como: “Já passou. Vamos olhar da-qui para a frente”. “Se pro-pusermos uma ação vai de-morar muito, não compensa”. “Vamos deixar pra lá”. “Vai sair muito caro”.

O problema é que atitu-des como essas encorajam os que pensam diversamente de Oscar Niemeyer. Se não dá em nada, eles farão o mesmo em outros prédios.

Importante ressaltar que os condôminos (e principal-mente o Conselho Consulti-vo ou Deliberativo) devem examinar as contas previa-mente, ler os balancetes que recebem, e não aprová-las nas assembléias, simples-mente para passar para outro item da Ordem do Dia.

Todas as dúvidas devem ser encaminhadas, no decor-rer do ano, para o síndico ou para a administradora do condomínio, e ser sufi cien-temente esclarecidas.

E é bom lembrar que a assembléia pode destituir o síndico, como está previsto no artigo 1.349 do Código Civil, “que praticar irregula-ridades, não prestar contas, ou não administrar conve-nientemente o condomínio”.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: [email protected]

As águas de março rola-ram na vidraça deste nosso cantinho do jornal e prepa-raram o caminho para o outo-no; o planejamento da nature-za, durante as quatro estações, é executado com detalhes previstos, no entanto, sofre mudanças e alternâncias, du-rante o período em que es-tão vigendo.

Portanto, nada acontece ao acaso.

O cotidiano do síndico também se alterna ou modifi -ca, de acordo com o que for estabelecido no conjunto for-mado pela fi losofi a, política e planejamento de segurança.

A fi losofi a de segurança do condomínio carece pri-mordialmente do entendi-mento e plena aceitação, por parte dos moradores e fun-cionários, das idéias e orien-tações preconizadas.

A política de segurança é quem estabelece caminhos a serem seguidos na tomada das decisões e o modo de agir em situações não desejadas.

O planejamento, indepen-dentemente de outras defi ni-ções, pode ser:

Estratégico: normatiza-ção da política de seguran-ça. Tático: indica os meios a serem utilizados no sistema. Técnico: especifi ca equipa-mentos, instalação e manu-tenção. Operacional: elabo-ra os procedimentos, a forma de execução, manuais, pan-fl etos, jornal interno.

Instrução (ensino e edu-cação): estabelece programas de informação, palestras, cursos, debates, seminários, reciclagem.

Cada item desses deve merecer um arquivo sempre atualizado, para consulta rá-

pida e imediata; esse proce-dimento evitará que a admi-nistração fi que esparsa, vire colcha de retalhos, com idéias e problemas coloca-dos para o síndico, de modo aleatório, sujeitas ao acaso.

O síndico é chamado “para apagar focos de incêndio”

Para minimizar essa ca-racterística prejudicial, há que se elaborar o plano de contingência, a espinha dor-sal de qualquer conjunto.

O trabalho organizado e planejado propicia mudanças e alternâncias, ações de pronta resposta ao alcance de todos.

É preciso que os senho-res síndicos estejam sempre assessorados pelo consultor de segurança, que indicará as linhas de pensamento na busca do melhor consenso.

Manter-se em alerta cons-tante, quer dentro ou fora das linhas divisórias, com medidas de segurança atuali-zadas para pronta resposta.

O marginal não dorme, acostumado ao regime car-cerário, onde o dormir pou-co, ou fi car acordado, é pri-mordial para se manter vivo, faz com que esse indivíduo adquira esperteza e aprimo-ramento das técnicas crimi-nosas. Observar o alvo horas a fi o, dias e noites, não é ta-refa difícil.

O avanço tecnológico, as comunicações rápidas ao al-cance de todos, chamamen-tos para a vida fácil e de ri-quezas fazem pessoas se tornarem estrategistas, infe-lizmente usando a inteligên-cia para o mal.

Notem que o bandido age com superioridade de pessoal e meios, contra a inferiorida-de dos defensores. Na reali-

dade, ele está sempre atento, deixou de lado a sandália, o pé de chinelo e usa, agora, sapato de cromo, terno, gra-vata, roupas de grife, auto-móveis importados (nem sem-pre roubados), se vale das técnicas avançadas na infor-mática, que estão ao alcance de qualquer pessoa.

Ousadia é outro fator em crescimento. Grupos que se disfarçam de policiais em fal-sos bloqueios, ou abordagens nas rodovias e ruas da cidade, não hesitam em matar qual-quer um que se interponha no caminho. Lembrar de que o perigo existe, é real, está pró-ximo de nós à espreita do me-lhor momento para atacar.

É preciso estar informado, educado na maneira de agir diante de situações de perigo, mudar comportamentos vicio-sos (usar celular na rua, no se-máforo, portar ostensivamente objetos de valor, comentar a respeito do sistema de segu-rança do prédio em que mora, ou trabalha). Confi ar na ajuda da Polícia. Não deixe de ela-borar o Boletim de Ocorrência, sempre que sofrer alguma ação criminosa.

Tenha em mente que as notícias tendenciosas contra as autoridades se constituem em vantagens para os me-liantes. Aceitar e divulgar o descrédito causado por maus policiais fará bem ao crime. Para um policial que pratica ato desonroso, há uma cen-tena de outros bons e hones-tos, que morrem em defesa da sociedade, lutam com in-ferioridade de meios, mas cumprem o dever.

Não seja um pessimista.

Odair de Oliveira Conceição Consultor de segurança

[email protected] ou [email protected]


Legislação

Nova gestão em condomínio

Que os novos síndicos, subsíndicos e conselheiros, recém eleitos, bem como os reeleitos, tenham uma ges-tão segura, tranqüila, efi caz, próspera e dignifi cante, com muito amor e paciência pes-soais!

Coragem e devoção não lhes faltam. Poucas experi-ências ou conhecimentos na administração condominial não impedem uma excelente gestão. O mais importante será o preparo para o desem-penho nos nobres encargos e há bastante tempo e condi-ções para isso. Observem o seguinte.

A dinâmica de vida em condomínio vai lhes exigir, bem como aos condôminos, a relação mais sóbria possí-vel, de modo a evitar uma tensão emocional e conturba-dora da vida social. Por quê?

Infelizmente, nem todos pensam nas outras pessoas. No dia a dia, em condomínio, muitos não se preocupam em praticar ou demonstrar a boa educação, gentileza, elegância, cooperação, paciência, solida-riedade, compaixão, perdão, amor e outros bons senti-mentos humanos.

Mas, tais pessoas não po-derão agir no condomínio com a liberdade que imagi-nam possuir, por exemplo: falta de cuidado em geral, segurar porta de elevador, fazer barulho dia e noite, criar “pit bull” em aparta-mento, deixar que odores se

espalhem aos vizinhos, entre outras.

Situações como essas são nocivas aos demais condô-minos ainda que os infrato-res não reconheçam.

Nos condomínios edilí-cios são obrigatórias as re-gras que restrinjam a liber-dade pessoal, evitando que os direitos e sossegos alheios sejam prejudicados. Tais re-gras são as Convenções de Condomínio e jamais será possível administrar um con-domínio com as cláusulas defasadas pelas mudanças sociais e pelas novas leis ci-vis e monetárias. Não há mais correção monetária tri-mestral, nem mensal, pela ORTN, BTN, OTN, SALÁ-RIO MÍNIMO, etc., para os débitos ou rateios, como se fazia no passado. O novo Código Civil traz novida-des! Não será mais válida a Assembléia Geral sem con-vocação total dos condômi-nos. Há mais tipos de “quo-rum” nas assembléias. O inadimplente, que reitera o atraso no pagamento das co-tas deve responder por multas acima de 2% ou de 20% do valor devido. É isso mesmo. Ele será multado em até 5 (cinco) vezes o valor da sua última cota e não mais pode-rá, anualmente, comprar um carro “zero” ou viajar ao exte-rior, pois a multa e correções superarão os encargos bancá-rios, fi nanciamentos ou car-tões de crédito.

i) Utilização exclusiva de área comum;j) Aluguel ou venda de vaga de garagem para estranhos ao condomínio;

Com as novas alterações convencionais, as soluções administrativas serão mais rápidas, sem intervenção do Poder Judiciário, ou então, quando for o caso, o juiz jul-gará melhor a questão se os direitos e obrigações consta-rem na Convenção e não pe-los absurdos que os infrato-res costumam alegar.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] Advogado e Coordenador Adjunto da Comis-são de Direito Imobiliário e Urba-nístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Março/08

Outros casos de descum-primento dos deveres con-dominiais devem ser ajusta-dos nas convenções. Assim, não precisarão de assem-bléias especiais para delibe-ração das novas punições.

Os ANTI-SOCIAIS, que impedirem, repetidamente, a convivência pacífi ca dos mo-radores, nas assembléias ge-rais, garagem ou nos próprios lares, mediante agressões fí-sicas ou verbais, perturba-ções sonoras, a qualquer hora do dia ou da noite, e outros incômodos incessantes, de-vem ser mencionados nas convenções para recebimen-to das multas em até 10 ve-zes o valor da última cota.

Há outras hipóteses de reação geral e extrema que devem integrar na Conven-ção, contra esses anti-so-ciais: o imediato afastamen-to judicial de suas moradias e a decretação da venda de seus imóveis, para proteger aqueles que zelam pelo bem estar, saúde, segurança e a paz social coletiva.

Senhores Síndicos e Con-dôminos! Está enganado quem pensa não ser necessá-rio atualizar a Convenção de Condomínio. Sem atualiza-rem a Convenção de Condo-mínio, com disposições jurí-dicas próprias, o que farão diante de cada ponto legal, abaixo, a ser enfrentado?a) Novo “quorum” para ins-talação, composição da As-sembléia;

b) Votos por condôminos, por unidade ou fração ideal;c) Valor de multa pela gravi-dade da infração cometida; d) Convocação de condômi-no com endereço ignorado por todos, etc.; e) Suspensão da cobrança ao condômino desemprega-do ou em difi culdades fi nan-ceiras; f) Latido constante de cão; permanência de “pit bul” ou outro cão perigoso no con-domínio;g) Condômino briguento; barulho e gritaria, dia e noi-te, de morador; usuário de droga;h) Alteração de varanda ou fa-chada, com obra ou pintura;


Reforma

Reforme sem ter dor de cabeça

PisosÉ certo que a manutenção

e recuperação de pisos já existentes consistem em so-lução ideal antes de qualquer substituição, pois é muito menos onerosa, evita trans-torno comum às reformas, interdições e até possíveis interferências com as partes hidráulica e elétrica do edifí-cio, quando o trabalho é executado por desatentos.

É sempre muito impor-tante atentar para todos os detalhes no que tange à esco-lha do piso adequado, quali-dade do mesmo, idoneidade da empresa prestadora de serviço, etapas de manuten-ção, conservação, etc.

Existem diversos “efei-tos” e tratamentos que con-ferem beleza e singularida-de aos pisos em geral, como o dito “brilho molhado”, conseguido por meio de uma aplicação de produto especial, bem como diver-sas alternativas de revesti-mentos bastante originais, na maioria das vezes conce-bida por arquitetos ou deco-radores. Contudo, é preciso muita atenção para a “mis-tura” das pedras. Embora o efeito possa ser maravilho-so, muitas vezes se torna inviável na hora da conser-vação e limpeza.

Quando aprovadas em Assembléia Geral, as reformas feitas em áreas do condomínio devem seguir alguns procedimentos para que tudo ocorra da melhor maneira possível e com a qualidade desejada. Para isso, o planejamento é imprescindível.

Sem planejamento, pesquisa de mercado e busca de orçamentos justos, o síndico pode jogar fora toda a obra, além de expor os moradores aos riscos fi scos e fi nanceiros. As reformas de pisos, telhados, fachadas e as pinturas são muito comuns.

Para auxiliar os síndicos e síndicas, separamos importantes procedimentos que devem ser seguidos nestes tipos de manutenção.

As fi tas anti-derrapantes são usadas quando se opta por pisos que tornam-se es-corregadios, embora sujeitas aos descolamentos iminen-tes. Também é possível “fl a-mear” alguns pontos do mesmo piso (geralmente o mármore ou granito em áre-as externas) para se evitar a derrapagem.

TelhadoA maioria dos problemas

detectados nos telhados ocor-

re em função de telhas soltas, calhas e rufos enferrujados, ou até furados, sempre que esses elementos não sofre-ram tratamento antiferrugem. Além disso, muitas vezes os bocais e prumadas de coleta de água pluviais são insufi -cientes ou estão obstruídos.

Por se tratar de uma re-gião bastante delicada da edificação, é comum que pessoas não habilitadas aca-bem quebrando telhas, com

a intenção de consertar ante-nas ou realizar outros servi-ços. Periodicamente, é neces-sário observar também se as telhas estão bem parafusadas e presas ao madeiramento, que deve estar em bom estado e imunizado contra cupins.

No caso das infi ltrações comprometerem a laje, a es-trutura do prédio poderá ser a danificada. Isso causaria um prejuízo fi nanceiro eleva-do ao caixa do condomínio. Muitos edifícios verifi cam os

problemas durante o este período de chuvas. Entretan-to, os defeitos deveriam ter sido detectados antes, para que, com calma e sem atro-pelos, o síndico pudesse providenciar uma empresa de manutenção de telhado. O ideal é realizar os reparos du-rante a estiagem do inverno.

O telhado pode ter uma vida útil de até 40 anos, e sua manutenção não é das mais caras. A estrutura, bem dimen-

sionada e executada, dispensa qualquer tipo de impermeabi-lização de laje. Ela pode ser metálica ou de madeira. Na segunda opção, a matéria pri-ma recebe um tratamento, que inibe a ação nociva da umida-de e pragas urbanas, como o cupim, por exemplo.

Fachada O descaso com a conser-

vação da fachada tem como resultado as infiltrações, o comprometimento de ferra-

gens, os problemas na estru-tura da construção e a desva-lorização do imóvel. O enve-lhecimento causa o desman-che, proporcionando o perigo de queda de partes do embo-ço (a primeira camada de argamassa, o de cal, na pare-de, e que serve de base ao reboco). Como foi dito na edição anterior, se algum material cair sobre pedestres ou destruir algum carro, o síndico responde judicial-

mente. O mesmo acontece caso as medidas de seguran-ças cabíveis não forem ado-tadas durante reformas exe-cutadas de frente para a via pública.

Os serviços de pintura e restauração das fachadas podem ser executados em qualquer época do ano. En-tretanto, é mais recomendá-vel entre abril e setembro. Esse é o período de maior estiagem. Em tempos chu-vosos podem ocorrer perdas de material por chuvas re-pentinas ou descontinuidade dos serviços em função da umidade. Por isso, o síndico bem preparado saberá a hora certa de contratar.

Existem dois tipos de re-formas dessa natureza, o técnico e o estético. O pri-meiro consiste na manuten-ção do bom estado de conser-vação de sua estrutura, prio-rizando o tratamento de fer-ragens, recomposição de emboços, aplicação de sela-dor e reparos de fi ssuras e rachaduras. O estético utiliza técnicas de pintura e restau-ração, visando ressaltar a beleza da construção, com a fi nalidade de valorizar ainda mais o imóvel.

Muitos síndicos se ques-tionam sobre o que seria mais

www.sindiconews.com.br Abril/2008 09importante. A reforma total e pintura da fachada ou sua conservação. Isso tudo depen-de do estado físico e do tempo decorrido em que o prédio recebeu tratamento e conser-vação. Para o caso de facha-das novas ou recém recupera-das, a conservação com lava-gem e pequenos reparos devem ocorrer entre 2 e 3 anos. Se a falta de conservação dura mais de 5 anos, é necessário o trata-mento completo, com lavagem, restauração e, conforme o tipo de acabamento, pintura ou re-posição do revestimento (pas-tilhas, cerâmicas etc.).

Às vezes, a fachada apre-senta um visual aceitável, mas pequenos detalhes po-dem colocar em risco a parte estrutural do edifício. A apa-rência é um fator determinan-te, contudo, existem proble-mas de infi ltração através de fi ssuras e trincas, os quais aca-bam prejudicando os morado-res. Por isso, se faz necessário o tratamento e reparo para que esses problemas não sejam agravados com o tempo.

O prazo para o término da reforma completa dependerá do tamanho da área e seu estado. Por exemplo, as em-presas têm, em média, um prazo de 60 dias para a lava-gem, restauração e pintura de um prédio com 12 andares. Essa é uma extensão aproxi-mada de 4.000 metros qua-drados, com última conser-vação feita há 5 anos. Alguns

condôminos fi cam mais pre-ocupados em saber o quanto demora somente o trabalho com a tinta, que, no exemplo citado, deve durar 25 dias.

Como em todos os tipos de serviços contratados, o síndico deve prestar a atenção na hora de escolher a empresa responsável pela realização dos reparos na fachada. A experiência e as referências da fi rma são muito importan-tes. É fundamental a preocu-pação com o conhecimento técnico dos profi ssionais, os aspectos de segurança e a idoneidade no tratamento dos interesses do cliente.

Os materiais utilizados não estão restringidos apenas aos tipos de tinta. Para as fachadas pintadas com tinta látex, além das tintas de aca-bamento e produtos básicos, são utilizados massas de elasticidade permanente, a base de silicone ou poliure-tano, para tratamento das trincas e fi ssuras. Massa cor-rida acrílica, base seladora, fundo preparador, resinas e cimentos especiais (recupera-ção estrutural) completam a lista. Naturalmente, cada caso deve ser analisado com cui-dados específi cos, de forma a se utilizar as técnicas mais adequadas para a reforma.

Na conservação de facha-das, também são utilizados andaimes tubulares, balancim, jaú e equipamentos de proteção individuais. A soma de equipa-

mentos certos, materiais de boa procedência e contratação dos serviços adequados, tem como resultado uma bela e durável edifi cação.

A empresa, além de pro-videnciar toda sinalização e proteção da área onde os serviços estão sendo realiza-dos, deve orientar os mora-dores através do síndico, zelador e administração do condomínio. Eles precisam estar esclarecidos com rela-ção aos serviços executados, restringindo os problemas com o trânsito por áreas em serviço e a abertura de jane-las que atrapalhem a opera-ção dos equipamentos.

PinturaExistem diversos tipos de

tinta no mercado. Não é qual-quer tipo que pode ser utiliza-da nas áreas internas ou exter-nas do condomínio. Síndicos e síndicas precisam fi car aten-tos também com a qualidade dos produtos adquiridos.

Existe muita diferença entre uma tinta e outra, uma marca e outra. O síndico tem que se preocupar muito com o tipo de fabricante que irá escolher. A mão-de-obra é fundamental, mas o material também é.

Ao contratar a empresa para realizar os serviços de pintura, o síndico deve ana-lisar seu histórico e o currí-culo. É muito importante retirar informações sobre a prestadora de serviços com

outros clientes, que já con-trataram a mesma.

O síndico deve solicitar que funcionários estejam registrados e em dia com seus encargos (FGTS e con-tribuição sindical), assim como benefícios (vale Trans-porte e cesta básica), e exigir seguro de previdência.

Preços e condições de pa-gamento também devem ser bastante analisados, antes do fechamento do contrato fi nal.

Existem certos procedi-mentos de segurança para os profissionais que pintam os edifícios. A começar pelos equipamentos e treinamentos de cada funcionário. Toda em-presa deve manter seus funcio-nários com EPI (Equipamento de Proteção Individual) PCM-SO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacio-nal) e, se possível, solicitar o PPRA (Programa de Preven-ção de Risco de Acidentes).

As cordas e cadeirinhas terão de ser autorizados pelo

INMETRO/ISO9000. O uso de cinto de segurança e trava-quedas são indispensáveis. Todos serviços terão de ser acompanhados por um técni-co de segurança profi ssional.

Os condôminos também precisam de regras de conduta durante as reformas. Os mora-dores têm por obrigação fechar as janelas, pois durante a lava-gem poderão ocorrer pequenas infi ltrações pelas frestas.

É preciso recolher das sacadas vasos com plantas, retirar veículos das proximi-dades onde estarão sendo executados os trabalhos. Mesmo existindo as telas de proteção na fachada, os res-pingos de tinta chegam a ultrapassá-las e podem afetar a lataria dos autos.

É necessário respeitar o isolamento de áreas, elabo-rando um esquema de entra-da e saída pelas áreas social e de serviço, pois algumas partículas ou cascas podem soltar durante a obra.


Financeiro

As contas do condomínio podem tornar-se grandes pro-blemas aos gerentes deste es-paço, no qual residem dife-rentes perfi s de pessoas. Quando o assunto não é trata-do com seriedade, o síndico pode acabar culpado por gas-tos irresponsáveis ou por um eventual desfalque no caixa.

Para amenizar a dor de ca-beça, que não é causada ape-nas pelo trabalho de cunho financeiro-administrativo, os síndicos e síndicas, repre-sentando seus condomínios, contratam uma administra-dora. Esta empresa fará de tudo para auxiliar o desgas-tante serviço, especialmente no que diz respeito a gastos, recebimentos e dívidas.

Não se pode falar em re-latórios e balanços, sem antes escolher muito bem a administradora que presta-

Transparência na prestação de contas

rá seus serviços ao condo-mínio. A maioria das em-presas do ramo é gabaritada no exercício de suas fun-ções, mas, como em todas as áreas, existem os apro-veitadores.

É preciso procurar refe-rências, pesquisar os melho-res orçamentos e levar em conta o tempo de existência da administradora que con-tratará. Cair em golpes e en-tregar o condomínio na mão de aventureiros, que não possuem conhecimento su-fi ciente, são atitudes das quais o síndico necessita fu-gir. Portanto, é imprescindí-vel escolher e contratar mui-to bem.

A relação entre síndico e administradora deve ser de respeito e confi ança. Esta confi abilidade faz com que a rotina transcorra organizada e

tranqüila no condomínio. Em conseqüência dessa boa sinto-nia, as melhores soluções se apresentam. É muito impor-tante que o síndico receba a orientação dos profi ssionais do ramo, pois eles estão pre-parados para orientar nas decisões, sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da ad-ministração.

São vários os itens que devem ser analisados na hora de contratar uma admi-nistradora: referências, tem-po de atuação na área, ca-pacitação técnica, cláusulas contratuais e custo. É mui-to importante ter acesso às impressões de síndicos de outros prédios administra-dos para saber o grau de satisfação.

De volta às fi nanças, deve-se lembrar que a verifi cação da pasta de prestação de con-tas que a administradora man-da mensalmente – algumas enviam semanalmente – é um serviço competente ao síndi-co. Ele precisa analisar com atenção todos os documentos constantes na pasta, visando controlar a situação econômi-ca do condomínio, além de supervisionar os gastos e re-ceitas.

Depois de verifi cada, o síndico entrega a pasta ao subsíndico e aos membros do conselho. Não é de co-nhecimento comum, mas qualquer condômino tem o

direito de solicitar as pastas de prestação de contas. Ele também pode contestar a con-ta, no caso desta não ter sido aprovada em Assembléia.

Demonstrativo de despesas e de receitas, balancete de-monstrativo, extratos bancá-rios, relação de cotas condo-miniais atrasadas, resumo de fi nanceiro da reserva e outros documentos de ordem fi nan-ceira fazem parte da pasta.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, em sua competente obra Revolucio-nando o Condomínio, trata do assunto no tópico Cuida-dos para a escolha da admi-nistradora. Em alguns dos itens, ela diz:

“ - O síndico deverá sa-ber como serão administra-dos os recursos, dando pre-ferência às administradoras que trabalhem com contas bancárias separadas para cada condomínio. Já se os recursos forem administra-dos pelo sistema de conta pool, o dinheiro do condo-mínio irá ser depositado na conta da administradora, di-fi cultando, portanto, o con-trole através de extratos e a identifi cação dos resultados com as aplicações.

• Solicitar um modelo de balancete elaborado pela ad-ministradora e através dele, verifi car se o período de-monstrado abrange o mes-mo que o condomínio utiliza para o controle de suas con-tas, ou seja, desde o primei-

ro dia do mês até o dia trinta ou trinta e um.

• Saber se a administradora possibilita que os condomí-nios tragam orçamentos, prin-cipalmente para obras dis-pendiosas.

• Informar-se sobre o pro-cedimento no caso de haver condôminos inadimplentes. A administradora obrigará o condomínio a utilizar seu corpo jurídico ou há a possi-bilidade de escolher outros advogados.

• Verifi car com bastante atenção se as guias de recolhi-mento dos impostos e taxas es-tão autenticadas normalmente pela rede bancária.

Observar no contrato se a administradora se respon-sabiliza pelos erros cometi-dos por ela, inclusive reem-bolsando o condomínio pelo pagamento de multas ou despesas provenientes do pagamento em atraso.

• Verifi car sobre que valor a taxa administrativa é cobra-da. Escolher a melhor alter-nativa, se sobre as despesas ou sobre as receitas. O impor-tante é que no cálculo não se-jam incluídas as receitas ou despesas extraordinárias.”

É bom lembrar também que todas as notas fi scais das despesas estejam arqui-vadas. Com todos esses cui-dados, difi cilmente o síndi-co terá dor de cabeça na verifi cação das pastas de prestação de contas do con-domínio ou em qualquer ou-tro serviço fi nanceiro.

Abril/2008 Classifi cados do Síndico 11

Classifi cados do Síndico Abril/0812








Segurança

O maior problema é a falha humanaA notícia abaixo foi vei-

culada na mídia Paulistana, no mês de fevereiro, confi r-mando a preocupação para quem reside em condomínios com relação à preparação dos funcionários de portaria:

“Uma quadrilha inva-diu um prédio no bairro da Bela Vista, Centro de São Paulo, e fez um arrastão nos apartamentos, na noite do sábado (23/02). Por volta de 20h, uma mulher chegou ao edifício, com uma encomenda. Como não tinha ninguém no apartamento, o porteiro abriu para que ela deixasse o pacote. Dez pessoas ar-

madas entraram e rende-ram o porteiro. Moradores estimam que dez dos 30 apartamentos foram sa-queados. Ninguém foi pre-so.” Fonte G1 (25/02/08).

Visto isso, confi rma-se que o grande complicador no controle de acesso dos prédios continua sendo a fal-ta de preparo do funcionário. Ou seja, a falha humana. Não devemos culpar somen-te o porteiro, em situações como esta, mas devemos re-fl etir se, realmente, está ha-vendo investimento nos co-laboradores dos condomínios e não simplesmente crucifi -cá-los como o grande vilão

dos erros. O que temos ob-servado é que, na grande maioria dos condomínios, não se prepara e se treina os funcionários, por se achar que este é um custo desneces-sário e sem o devido retorno. Grande engano, pois ao qua-lifi carmos os colaboradores internos, estaremos minimi-zando possíveis erros que acarretam falhas como a ci-tada acima.

Diante destes fatos con-clui-se que os assaltantes detectaram um enorme furo no sistema de segurança nos condomínios e, portanto, es-tão se aproveitando destas falhas a fi m de realizarem

seus atos delituosos, sendo isto somente possível devi-do a desqualifi cação profi s-sional de seus funcionários, já que são facilmente ludibria-dos ou, simplesmente, agem por pura ingenuidade.

Observa-se que os condo-mínios investem vultosas quantias em sistemas de se-gurança eletrônica. Porém, quando se fala em investir no trabalhador, que é a mão-de-obra que vai operar todo o sistema adquirido, acha-se que é um desperdício de re-cursos. Cabe lembrar que o que se gasta em treinamento é irrisório quando compara-do com os custos em equipa-

mentos, além de se ressaltar que a única forma de se mo-difi car comportamentos dis-torcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um exce-lente investimento, visto que o retorno vem através de uma maior qualidade na mão-de-obra de portaria, acarretando, com isto um nível satisfató-rio de segurança para todos os condôminos.

José Elias de GodoyEspecialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.

[email protected]

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Edição de Abril/2008