EKSUM Rumah Susun

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah

Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

1

1.1 Latar Belakang

Tempat tinggal atau hunian merupakan kebutuhan yang mendasar bagi setiap warga

kota. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut, diperlukan suatu

lingkungan siap bangun dan kawasan siap bangun, disertai sarana dan prasarana

pendukungnya. Namun terbatasnya lahan perkotaan menyebabkan harga rumah tersebut

menjadi tinggi, sementara daya beli masyarakat, terutama masyarakat yang berpenghasilan

rendah sangat terbatas. Tingginya harga rumah menyebabkan tantangan lainnya dalam

upaya pengembangan dan pembangunan pemukiman yang layak bagi warga kota, terutama

mayarakat berpenghasilan rendah, di antaranya adalah:

1. Tingginya permintaan akan perumahan, apabila dibandingkan dengan rendahnya

persediaan (backlog);

2. Masih rendahnya penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi masyarakat

berpenghasilan rendah;

3. Masih terdapatnya kawasan-kawasan permukiman yang belum tertata secara baik;

4. Masih adanya kawasan permukiman yang kumuh baik yang ilegal maupun yang

legal.

Rumah susun, sebagai salah satu bentuk permukiman vertikal, merupakan salah

satu efisiensi penggunaan lahan, dengan meningkatkan intensitas penggunaannya. Guna

mendukung konsep pengembangan perumahan dan permukiman dalam rencana tata ruang

wilayah yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan secara

vertikal dan untuk meremajakan daerah kumuh, serta mengoptimalkan penggunaan sumber

daya tanah perkotaan, maka diperlukan sebuah rencana pengembangan rumah susun yang

mampu menjamin alokasi sumber daya tanah untuk penyediaan perumahan dan

permukiman yang layak bagi warga kota, terutama masyarakat berpenghasilan rendah,

sebagaimana diamanatkan oleh UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Penyelenggaraan rumah susun di Kota Malang melatarbelakangi kegiatan Penyusunan

Naskah Hukum dan Rancangan peraturan Daerah Tentang Rumah Susun Kota Malang.

1.2 Maksud dan Tujuan

Maksud dari kegiatan Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan

Daerah tentang Rumah Susun adalah menyediakan acuan hukum penyelenggaraan rumah

susun di Kota Malang, dengan:

BAB I | PENDAHULUAN



Executive Summary

2

1. Mengkaji kebijakan terkait rumah susun;

2. Mengidentifikasi permasalahan mengenai penyediaan rumah susun;

3. Menetapkan kebijakan pembinaan rumah susun;

4. Menetapkan Perencanaan pembangunan rumah susun;

5. Menentukan persyaratan dan tata cara / mekanisme Pembangunan rumah susun;

6. Menganalisis mekanisme pengelolaan rumah susun;

7. Menganalisis mekanisme peningkatan kualitas rumah susun;

8. Menetapkan pengendalian penyelenggaraan rumah susun;

9. Menentukan pembentukan kelembagaan terkait rumah susun;

10. Menganalisis pendanaan dan sistem pembiayaan rumah susun;

11. Menganalisis pelibatan masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun;

12. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah yang dalam prosesnya nanti setelah

menjadi Peraturan Daerah Kota Malang, dapat berperan sebagai acuan hukum dan

pedoman bagi Pemerintah Kota Malang secara optimal dalam penyelenggaraan

rumah susun

Sesuai dengan maksud kegiatan, maka tujuan dari kegiatan ini adalah menyediakan

Dokumen Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Kota

Malang, sehingga mampu:

1. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan

permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan

budaya;

2. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta

menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan

kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan

memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

3. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

4. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,

dan produktif;

5. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni

dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan

perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan

Rendah;



Executive Summary

3

6. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah

susun;

7. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,

terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dalam lingkungan yang sehat,

aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan

permukiman yang terpadu; dan

8. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan

kepemilikan rumah susun.

2.1 Perumahan dan Kawasan Permukiman

Menurut Undang-undang no 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang

terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan

rmukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas

terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan

sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai

bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan

prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak

huni. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan.

2.2 Rumah Susun

Menurut Undang-undang no 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun

adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi

dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal

maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan

digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun yang

selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan

secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana

penghubung ke jalan umum.Rusun dapat dibangun diatas tanah Hak Milik (HM), Hak

BAB II | TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN



Executive Summary

4

Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atastanah Negara dan HGB atau HP di atas

tanah hak pengelolaan (HPL).

3.1 Gambaran Umum Kota Malang

3.1.1 Kondisi Fisik Dasar

Kota Malang adalah sebuah kota di Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Kota ini

berada di dataran tinggi yang cukup sejuk, dan wilayahnya dikelilingi oleh Kabupaten

Malang. Kota Malang terletak di bagian selatan Propinsi Jawa Timur. Kota Malang

merupakan sebuah kota yang memiliki tinggi wilayah di atas rata-rata di Propinsi Jawa

Timur. Kota Malang merupakan daerah dengan curah hujan yang tinggi serta memiliki

kelembaban udara yang tinggi dengan kemiringan lahan yang cukup beragam.

A. Geografis dan Administratif

Menurut RTRW Kota Malang Tahun 2008 – 2028, pada garis ekuator Kota Malang

terletak di 07o54°52,32° Lintang Selatan – 08

o03°05,11° Lintang Selatan serta

112o34°09,48° Bujur Timur – 112

o431°34,93° Bujur Timur, dengan luas kurang lebih

11.006 Ha. Kota Malang terdiri dari lima kecamatan dan 57 kelurahan.

Gambar 3.1 Peta Administrasi Kota Malang

BAB III | GAMBARAN UMUM

http://id.wikipedia.org/wiki/Kota

http://id.wikipedia.org/wiki/Provinsi

http://id.wikipedia.org/wiki/Jawa_Timur

http://id.wikipedia.org/wiki/Indonesia

http://id.wikipedia.org/wiki/Kabupaten_Malang

http://id.wikipedia.org/wiki/Kabupaten_Malang



Executive Summary

5

Tabel 3.1 Jumlah Kecamatan dan Kelurahan Kota Malang

No. Kecamatan Jumlah

Kelurahan

1. Klojen 11

2. Blimbing 11

3. Kedungkandang 12

4. Lowokwaru 12

5. Sukun 11

Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028

Batas wilayah administrasi Kota Malang adalah:

Sebelah Utara : Kecamatan Singosari dan Kecamatan Karangploso

Sebelah Timur : Kecamatan Pakis dan Kecamatan Tumpang

Sebelah Selatan : Kecamatan Pakisaji dan Kecamatan Tajinan

Sebelah Barat : Kecamatan Wagir dan Kecamatan Dau

B. Hidrologi

Kota Malang mengikuti perubahan putaran dua iklim, musim hujan, dan musim

kemarau. Setiap enam bulan terdapat pergantian musim antara hujan dan kemarau, namun

akibat dari adanya pemanasan global, pergantian musim tidak menentu. Berdasarkan

RTRW Kota Malang 2008-2028, curah hujan Kota Malang adalah 1.833 mm per tahun.

Kelembaban di Kota Malang adalah 82%. Kota Malang dilalui Sungai Brantas dengan

anak sungainya, yaitu Sungai Metro, Sungai Sukun, Sungai Bango, dan Sungai Amprong.

C. Topografi

Dalam RTRW Kota Malang Tahun 2008-2028, ketinggian Kota Malang berada

pada 400-600 m di atas permukaan air laut (dpl) dan elevasi antara 0 – 15% sebesar 96,3%

luas wilayah Kota Malang, sisanya 3,7% merupakan kawasan berlereng dengan

kemiringan 10 – 16%. Kota Malang dikelilingi gunung-gunung :

1. Gunung Arjuno di sebelah Utara;

2. Gunung Semeru di sebelah Timur;

3. Gunung Kawi dan Panderman di sebelah Barat;

4. Gunung Kelud di sebelah Selatan.

Tabel 3.2 Luas Daerah Berdasarkan Ketinggian Tempat Elevasi Luas (Ha) Persen (%)

0-400

400-500

500-600

Lebih dari 600

100.15

8,422.63

2,346.41

136.47

0.91

76.53

21.32

136.47

Jumlah 11,005.66 100

Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028

Keadaan tanah di wilayah Kota Malang antara lain :



Executive Summary

6

1. Bagian selatan merupakan dataran tinggi yang cukup luas;

2. Bagian utara merupakan dataran tinggi yang subur;

3. Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur;

4. Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas.

Tabel 3.3 Ketinggian Kota Malang

No Kecamatan Ketinggian Luas

(Hektar) (%)

1. Klojen 420-440 883.000 8,02

2. Blimbing,

Lowokwaru 440-525 2.036.000 3,67

3. Kedungkandang,

Sukun 440-460 6.086.000 55,21

Jumlah 11.006.000 100,00

Sumber : RTRW Kota Malang 2008-2028

D. Klimatologi

Dari hasil pengamatan Stasiun Klimatologi Karangploso curah hujan yang relatif

tinggi terjadi pada bulan Januari, Februari, Maret, April, dan Desember. Sedangkan pada

bulan Juni, Agustus, dan Nopember curah hujan relatif rendah.Berdasarkan RTRW Kota

Malang 2008-2028, suhu udara rata-rata Kota Malang pada Tahun 1997 adalah 23,40C.

Suhu udara minimum rata-rata satu tahun sebesar 15,20C dan suhu udara maksimum rata-

rata satu tahun 32,40C.

Menurut RTRW Kota Malang 2008-2028, hasil pengamatan alat penakar hujan di

Lowokwaru pada tahun 1997 besar curah hujan adalah 1317 mm dan jumlah hari hujan

dalam setahun adalah 73 hari dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum dalam setahun

sebanyak 76 hari. Untuk pos pengamatan lainnya (Pos Pengamatan Dinoyo, Kayutangan,

Kedungkandang), data jumlah curah hujan tidak terlalu berbeda, sedangkan untuk data

jumlah hari hujan dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum berbeda untuk setiap pos

pengamatan.

3.1.2 Sosial Kependudukan

Menurut RTRW Kota Malang 2001-2010, pada tahun 2002 jumlah penduduk Kota

Malang sebesar 754.739 jiwa dan kepadatan rata-ratanya sebesar 69 jiwa per km2, dengan

wilayah yang memiliki kepadatan penduduk tertinggi adalah Kecamatan Klojen dengan

kepadatan 143 jiwa per km2, sedangkan wilayah yang memilikin kepadatan penduduk

terendah adalah Kecamatan Kedungkandang dengan kepadatan sebesar 37 jiwa per km2.

Laju pertumbuhan penduduk Kota Malang cukup tinggi dilihat dari jumlah penduduk yang

terus meningkat, meski demikian jumlah penduduk yang pindah masih lebih besar daripada



Executive Summary

7

jumlah penduduk yang datang. Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun

2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.

Tabel 3.4 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011

No. Kecamatan Jumlah Penduduk

2007 2008 2009 2010 2011

1. Kedungkandang 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922

2. Sukun 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315

3. Klojen 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656

4. Blimbing 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684

5. Lowokwaru 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765

Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342

Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012

Kepadatan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat

pada tabel sebagai berikut.

Tabel 3.5 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011

No. Kecamatan Luas Wilayah

(Km2)

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)

2007 2008 2009 2010 2011

1. Kedungkandang 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062

2. Sukun 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696

3. Klojen 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551

4. Blimbing 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181

5. Lowokwaru 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556

Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126

Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013

Tren pertumbuhan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011

ditunjukkkan dalam grafik berikut:

Gambar 3.2 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011

3.1.3 Penggunaan Lahan

Penggunaan lahan di Kota Malang didominasi oleh permukiman, sedangkan

sebagian lahan yang lain digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa, industri dan

pergudangan, pendidikan, kesehatan, dan fungsi lainnya. Penggunaan lahan di Kota

Malang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya.

Tabel 3.6 Luas Lahan Sawah dan Bukan Sawah menurut Kecamatan (Ha) tahun 2012

Kecamatan Luas Lahan Sawah Bukan Lahan Sawah

Jumlah Lahan Kering Lainnya



Executive Summary

8

Kedungkandang 615.5 3373.19 0.75 3989.44

Sukun 284 1.795 17 2.096

Klojen 0 883 0 883

Blimbing 129 1.647 0 1.776

Lowokwaru 295 1.964.352 0.649 2.260.001

Jumlah 1323.5 9.662.542 18.399 11.004.441

Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang

Gambar 3.3 Peta Administrasi Kota Malang

Tabel 3.7 Luas Lahan Sawah Menurut Kecamatan dan Jenis Pengairan (Ha) Kecamatan Teknis Setengah Teknis Sederhana

Kedungkandang 615.5 - -

Sukun 284 - -

Klojen - - -

Blimbing 129 - -

Lowokwaru 259 - -

Jumlah 1.323.600 - -


Tabel 3.8 Lahan Bukan Sawah Menurut Kecamatan dan Penggunaannya 2012 Kecamatan Bangunan /

Pekarangan

Tegal, Kebun,

Ladang, Huma

Padang Rmput

/ Hutan Tanah

Kedungkandang 1.882.231 1.114 165.000

Sukun 983.000 442 -

Klojen 754.250 - -

Blimbing 1.518.000 81.000 -

Lowokwaru 1.660.327 82.30 1.500

Jumlah 6.797.808 82.56.00 116.500.000


A. Kawasan Permukiman



Executive Summary

9

Kebutuhaan permukiman dan perumahan yang tinggi, mayoritas masyarakat juga

diberikan pengertian tentang pentingnya alih fungsi lahan pertanian ke permukiman. Di

Kota Malang pengalihan fungsi lahan pertanian menjadi permukiman dan perumahan

paling banyak terjadi di Kecamatan Kedungkandang. Pola permukiman di Kota Malang

adalah pola konsentris. Kawasan permukiman di Kota Malang termasuk dalam kawasan

permukiman jaman Belanda (terbentuk sejak jaman Belanda), kampung, permukiman

kumuh, real estate, perumahan pinggiran, dan perumahan militer.

B. Kawasan Perdagangan dan Jasa

Wilayah Kota Malang, kawasan perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang

tumbuh subur. Perdagangan di Kota Malang terdiri dari perdagangan grosir yang skala

pelayanannya adalah regional, perdagangan skala menengah, dan perdagangan eceran.

Hampir di setiap kelurahan terdapat bangunan perumahan dan pertokoan (ruko) dengan

luas 14,651.284 Ha (9,97%). Fasilitas perdagangan yang terdapat di Kota Malang yang

langsung berhubungan dengan penduduk pada tingkat lokal atau permukiman adalah

warung dan toko.

C. Kawasan Industri atau Pergudangan

Kecamatan Blimbing, Kecamatan Kedungkandang, Kecamatan Sukun menjadi

kawasan industri atau pergudangan di Kota Malang. Ketiga wilayah ini sangat stragis

sebagai kawasan industri dan pergudangan dikarenakan ketiga kawasan ini merupakan

jalur utama kendaraan berat di luar kawasan jalur lalu lintas kota. Kawasan industri di Kota

Malang berpola menyebar dengan luas 172,8 Ha.

D. Kawasan Fasilitas Pendidikan

Kelompok pendidikan di Kota Malang yaitu kelompok pendidikan umum dan

pendidikan khusus. Fasilitas pendidikan Kota Malang tidak hanya melayani lingkup

regional Kota Malang dan sekitarnya saja, tetapi juga wilayah Indonesia lainnya terutama

untuk fasilitas perguruan tinggi. Terdapat 39 perguruan tinggi swasta dan 3 perguruan

tinggi negeri di Kota Malang.

E. Kawasan Pariwisata

Di Kota Malang sendiri tidak ada suatu kawasan yang dapat dikatakann sebagai

kawasan pariwisata. Hal ini dikarenakan keberadaan objek wisata tersebar. Objek

pariwisata di Kota Malang terdiri dari pusat perbelanjaan dan taman rekreasi.

F. Kawasan Fasilitas Peribadatan

Fasilitas peribadatan di Kota Malang tergolong cukup beragam, mulai dari fasilitas

peribadatan skala kota hingga skala lokal, serta tempat-tempat peribadatan yang berada di



Executive Summary

10

dalam perkampungan. Menurut Kecamatan Dalam Angka Kota Malang tahun 2003 di Kota

Malang terdapat 361 unit masjid, 1189 unit mushola, 96 Gereja katolik, 7 Gereja Protestan,

dan 15 Vihara.

G. Kawasan Fasilitas Kesehatan

Fasilitas kesehatan yang terdapat di Kota Malang adalah rumah sakit, rumah sakit

bersalin, puskesmas, puskesmas pembantu, laboratorium kesehatan, dan apotek. Di Kota

Malang juga terdapat rumah sakit khusus, seperti rumah sakit khusus mata. Jenis fasilitas

pelayanan kesehatan yang mempunyai skala pelayanan lokal di Kota Malang adalah

puskesmas dan puskesmas pembantu.

H. Kawasan Fasilitas Ruang Terbuka Hijau dan Makam

Pada kawasan permukiman padat, masalah ruang terbuka hijau menjadi masalah

yang langka, karena sangat sulit menemukan ruang-ruang terbuka hijau. Halaman depan

permukiman warga yang terbuka dapat di golongkan menjadi ruang terbuka hijau

meskipun luasannya tidak begitu besar. Fasilitas ruang terbuka hijau yang ada di Kota

Malang berupa alun-alun, taman lingkungan, daerah jalur hijau tepi sungai atau jalan, dan

lapangan olahraga terbuka. Sedangkan ruang terbuka hijau skala kota dilayani oleh

keberadaan alun-alun di pusat kota, berdekatan dengan stasiun kereta api dan masjid.

Terdapat kawasan pertanian di Kota Malang ini. Kawasan ini terletak di bagian

selatan dan timur kota. Kawasan ini terdiri dari sawah seluas 1.218,7 Ha dan tegalan seluas

3.327,6 Ha. Sedangkan fasilitas makam juga terdapat di beberapa wilayah di Kota Malang.

Pada umumnya, kawasan permukiman lama menyediakan fasilitas pemakaman sebagai

salah satu fasilitas yang dibutuhkan warga. Namun pada kawasan permukiman baru yang

dibangun oleh pengembang, jarang sekali menyediakan fasilitas makam sebagai salah satu

fasilitas yang disediakan.

3.1.4 Perekonomian

Dari data tahun 2012, kontribusi yang cukup signifikan membangun perekonomian

Kota Malang yaitu sektor industri pengolahan kemudian diikuti oleh sektor perdagangan,

hotel dan restoran, sektor jasa-jasa, sektor keuangan dan sektor lainnya yang meliputi

sektor pengangkutan dan komunikasi,pertambangan, pertanian, bangunan, listrik dan gas

rata-rata. Total kegiatan ekonomi tahun 2012 menunjukkan sektor perdagangan, hotel

danrestoran menjadi penyumbang terbesar kedua. Nilainya Rp 5,7 trilyun. Sebesar

61persen dari penduduk usia produktif kota ini mencari nafkah di sektor perdagangan.

Selain perdagangan, Kota Malang juga dikenal dengan industrinya. Berbagai

macamindustri seperti makanan, minuman, kerajinan emas dan perak sampai garmen



Executive Summary

11

berdiridi kota ini. Kawasan Kotalama penuh dengan industri berukuran sedang sampai

berat,juga kerajinan keramik. Kerajinan keramik di Dinoyo misalnya, mulai berkembang

danmendapatkan tempat di kalangan pencinta keramik di Tanah Air. Sektor industri, yang

merupakan 37 persen dari total kegiatan perekonomian, menjadipenyumbang terbesar.

Nilainya Rp 10,3 trilyun. Komoditas industri ini mampumenembus pasaran ekspor. Hanya

sayangnya realisasi ekspor Kota Malang tahun-tahun belakangan ini nilainya terus

menurun. Kawasan perdagangan seperti Jalan Merdeka Timur atau Jalan Pasar Besar

mampumelayani kebutuhan warga. Tidak hanya kebutuhan warga Kota Malang

melainkanjuga warga sekitar seperti dari Blitar, Kediri, dan Tulungagung.

3.1.5 Transportasi

Jaringan jalan merupakan prasarana permukiman yang sangat penting karena

dengan adanya jalan berbagai sistem pergerakan dapat berjalan dengan lancar. Pada

gambaran umum jaringan jalan ini akan dibahas mengenai sistem pola jaringan jalan, tipe

jalan, klasifikasi jalan, status jalan, perkerasan jalan, dimensi jalan, fasilitas pelengkap

jalan, volume jalan, potensi jalan, masalah jalan, akses penanganan kebakaran, arahan

rencana berdasarkan karakteristik jalan dan potensi serta masalah, arahan rencana akses

pemadam kebakaran. Kondisi jalan di Kota Malang sebagian sudah baik meski masih ada

kurang lebih 15% yang perlu perbaikan.

Gambar 3.4 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan

Tabel 3.9 Panjang Jalan Menurut Kondisi Permukaan Jalan

No. Kecamatan

Status Jalan (Km)

Negara Prop Kota

2010 2011 2010 2011 2010 2011

1. Jenis Permukaan

Aspal 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78

Kerikil - - - - - -

Tanah - - - - - -

Tak Dirinci - - - - - -

Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78

2. Kondisi Jalan

Baik 1.45 1.45 47.95 47.95 131.70 131.70



Executive Summary

12

No. Kecamatan

Status Jalan (Km)

Negara Prop Kota

2010 2011 2010 2011 2010 2011

Sedang - - 1.00 1.00 5.43 7.50

Rusak - - - - 2.15 1.58

Rusak Berat - - - - 1.50 -

Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78

3. Kelas Jalan

Kelas I 1.45 1.45 48.95 48.95 29.77 29.77

Kelas II - - - - 29.53 29.53

Kelas III - - - - 29.68 29.68

Kelas IIIA - - - - 21.16 21.16

Kelas IIIB - - - - 16.10 16.10

Kelas IIIC - - - - 14.55 14.55

Tidak Dirinci - - - - - -

Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.79 140.79

Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kota Malang

3.2 Gambaran Umum Perumahan Kota Malang

3.2.1 Luasan Eksisting Lahan Perumahan

Kota Malang merupakan kota besar yang sebagian peruntukan lahannya yaitu

sebagai lahan permukiman seluas 113.709.689 ha (77,39%) dari luas total kota. Jumlah

bangunan di Kota Malang hingga tahun 2003 mencapai 196.279 unit bangunan yang terdiri

dari 168.072 unit bangunan rumah tinggal, 15.057 unit bangunan bukan rumah tinggal dan

17.755 bangunan campuran. Total jumlah bangunan yang terbanyak terdapat di Kecamatan

Blimbing dengan 42.722 unit bangunan. Kelurahan yang paling banyak memiliki bangunan

adalah Kota Lama sebanyak 7.317 bangunan (6.156 unit diantaranya merupakan bangunan

rumah tinggal).

3.2.2 Jumlah Unit Rumah

Berdasarkan data BPS Kota Malang (RP4D Kota Malang Tahun 2004-2014),

kondisi bangunan dibedakan atas rumah lengkap (rumah permanen atau semi permanen)

dan tidak lengkap (rumah untuk kondisi sementara atau darurat). Diketahui dari 182.227

unit rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah

lengkap sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.

3.2.3 Persebaran Lahan Perumahan

Terdapat persebaran lahan perumahan yaitu terdapat pada Kecamatan

Kedungkandang, Kecamatan Sukun, Kecamatan Klojen, Kecamatan Blimbing, dan

Kecamatan Lowokwaru. Pada kec.amatan tersebut terdapat kapling kecil untuk kepadatan

tinggi, kapling sedang untuk kepadatan sedang, kapling besar digunakan untuk kepadatan

rendah. Menurut komposisi perbandingan luas kapling yang akan dikembangkan pada

suatu perumahan yaitu berdasarkan kapling besar, sedang, dan kecil yaitu 1:3:6.

3.2.4 Potensi dan Masalah Sektor Perumahan



Executive Summary

13

Dilihat dari kondisi tanah yang ada di wilayah Kota Malang antara lain adalah

kondisi tanah di Bagian Selatan yaitu Kecamatan Kedungkandang yang merupakan dataran

tinggi yang cukup luas sehingga cocok untuk digunakan untuk kawasan terbangun. Bagian

Tengah yaitu Kecamatan Klojen yang merupakan pusat kota, dimana mempunyai nilai

ekonomis yang relatif tinggi. Karena mempunyai nilai ekonomi tinggi, menyebabkan

adanya kecenderungan peralihan fungsi dari perumahan menjadi perdagangan. Bagian

Utara yaitu Kecamatan Lowokwaru yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong,

sehingga potensial untuk perkembangan peruntukan fasilitas.Bagian Barat yaitu

Kecamatan Sukun yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong, dimana pada saat ini

cenderung mengalami perkembangan penggunaan tanah untuk perumahan karena adanya

beberapa kawasan pendidikan khususnya perguruan tinggi.Bagian Timur yaitu Kecamatan

Belimbing yang juga merupakan dataran tinggi dengan kondisi tanah yang kurang subur,

sehingga potensial untuk perumahan.

Perkembangan fisik Kota Malang dalam kurun 5 tahun terakhir mengalami

perkembangan pesat. Masalah yang dihadapi pemerintah Kota Malang pada saat ini adalah

pemukiman, dimana masyarakat kota yang mempunyai pendapatan rendah sulit

mendapatkan permukiman karena faktor biaya. Hal tersebut menyebabkan kelompok

tersebut mendirikan permukiman ilegal diberbagai tempat terutama kawasan dekat pusat

kota. Mengingat kurang adanya konsistensi dalam penanganan masalah penduduk, maka

kawasan tersebut berkembang secara tidak teratur sehingga kawasan tersebut menjadi

kumuh dan terjadi penurunan kualitas hidup.

3.3 Gambaran Umum Pengembangan Rumah Susun Kota Malang

Laju pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan akibat pertumbuhan dalam

maupun urbanisasi telah menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman yang

semakin majemuk. Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang tidak sebanding dengan

luasan lahan, berakibat pada kenyamanan pada bangunan. Di samping itu pesatnya

pertumbuhan kota yang tidak diimbangi dengan kecepatan penyediaan prasarana sarana

dan ulititas kota serta ditambah dengan ketidakmampuan masyarakat untuk memperbaiki

perumahan dan lingkungannya menjadi salah satu penyebab tumbuhnya beberapa kawasan

kumuh perkotaan tidak jauh dari pusat- pusat aktivitas masyarakat. Karena itu, kebutuhan

rusun di Kota Malang, khususnya kelurahan Kota Lama sangat diperlukan, selain sebagai

langkah menangani banyaknya warga yang terjebak dipemukiman kumuh, langkah ini juga

untuk menata kembali keindahan kota. Salah satu pemecahan masalah- masalah tersebut,

yaitu adanya pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun. Saat ini Kota Malang



Executive Summary

14

telah memiliki beberapa rumah susun, nantinya, rumah susun akan direncanakan untuk

tidak berada di kawasan lindung, cagar budaya maupun rawan bencana yang sudah di plot

kan oleh RTRW Kota Malang dan peraturan daerah lainnya.



I-15

Executive Summary

Gambar 3.5 Peta Rumah Susun Eksisting Kota Malang

3.3.1 Rumah Susun Umum

Berdasarkan Undang-undang No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun disebutkan

bahwa rumah susun umum adalah rumah susun yang diperuntukkan untuk masyarakat

berpendapatan rendah. Beberapa kawasan di sempadan sungai yang direncanakan untuk

relokasi dalam dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman Kota Malang adalah permukiman di Kelurahan Ksatrian, Kidul

Dalem, Kauman, Oro-oro Dowo dan Sukun. Sedangkan kawasan permukiman yang

disebutkan perlu diberi penanganan berupa pembangunan rumah susun sederhana sewa

adalah perumahan kawasan Klojen, Lowokwaru, Purwantoro, Blimbing, Purwodasi,

Polowijen dan Balearjosari, permukiman tersebut dianggap melanggar garis sempadan rel

dan cukup berbahaya untuk ditinggali.

Pembangunan rusunawa juga sangat dibutuhkan bagi masyarakat berpendapatan

rendah (MBR) yang kesulitan membeli hunian berupa landed housedi Kota Malang, hal ini

juga membantu pemerintah Kota Malang dalam usaha mengefisiensi lahan di Kota Malang

yang jumlahnya sudah semakin terbatas. Ketersediaan lahan di Kota Malang guna

pembangunan rumah susun umum, umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan

Malang Timur. Ketersediaan lahan yang masih cukup banyak serta adanya rencana

penanganan kawasan untuk permukiman padat di bantaran sungai di Kecamatan

Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah adanya rumah susun umum eksisting di



I-16

Executive Summary

Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan blok di rumah susun yang sudah ada

masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan lahan yang ada di lokasi eksisting

meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah susun, karena rumah susun yang

ada kondisinya sangat tidak terawat.

Gambar 3.6 Rumah Susun Umum Eksisting di Kota Malang

Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian

SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan

yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya

akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun

rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak

akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi. Lokasi lahan alternative

diprioritaskan dekat dengan lokasi pekerjaan masyarakat yang menempati rumah susun,

namun apabila rumah susun sederhana sewa atau rusunawa yang baru direncanakan untuk

lokasi relokasi masyarakat di bantaran sungai maupun bantaran rel, hal tersebut tidak

mungkin tercapai karena lokasi tinggal mereka sebelumnya berada di kawasan dengan

kepadatan permukiman tinggi dan tidak memungkinkan untuk dibangunnya rumah susun

umum.

Gambar 3.7 Potongan Melintang Rumah Susun Umum Kota Malang



I-17

Executive Summary

3.3.2 Rumah Susun Khusus

Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 tahun 2011, Rumah susun khusus adalah

rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Berdasarkan hasil

analisis yakni dari asumsi potensi Kota Malang serta tren perkembangan Kota Malang

hingga 20 tahun ke depan, maka rumah susun khusus yang perlu direncanakan adalah

rumah susun pendidikan. Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur

dalam Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Kota Malang. Lokasi rumah susun khusus pendidikan yang telah ada saat ini adalah berada

pada kawasan asrama mahasiswa Univrsitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas

Islam Negeri Malang, Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa

Universitas Islam Maulana Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas

Muhammadiyah serta di Kawasan Malang International Education Park (MIEP) di Jalan

Danau Brantan yang ada di Kelurahan Sawojajar, Kecamatan Kedungkandang.

Rumah susun pendidikan merupakan suatu bangunan hunian yang cukup penting

untuk di pertimbangkan di Kota Malang mengingat Kota Malang adalah Kota Pendidikan

yang sangat cepat berkembang dan membutuhkan hunian untuk mahasiswa atau

mahasiswa yang tingkat mobilitasnya tinggi. Rumah susun khusus untuk pendidikan

diarahkan untuk tetap dekat atau satu lokasi dengan universitas agar memudahkan

penghuni untuk mencapai kawasan kampus tanpa menambah volume jalan raya sehingga

mampu mengurangi kemacetan. Jumlah gedung untuk rumah susun pendidikan di Kota

Malang saat ini mencapai 16 gedung yang tersebar di masing-masing universitas yang

telah disebutkan.

Gambar 3.8 Rumah Susun Pendidikan Kota Malang

3.3.3 Rumah Susun Komersial

Rumah susun komersial adalah rumah susun yang dibangun untuk mendapatkan

keuntungan. Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan

kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang

terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang

terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat



I-18

Executive Summary

di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota

Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan

Penanggunga, Kecamatan Klojen memiliki jumlah mahasiswa tertentu untuk dibangunnya

rumah susun pendidikan.

Gambar 3.9 Rumah Susun Komersial di Kota Malang

4.1 Analisis Kebijakan Pembinaan Rumah Susun

Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

pembinaan rumah susun adalah kegiatan yang meliputi perencanaan, pengaturan,

pengendalian dan pengawasan unit rumah susun yang dilakukan oleh walikota pada tingkat

kota. Hal-hal utama yang perlu dilakukan dalam pengaturan rumah susun adalah

peningkatan, pembentukan kelembagaan serta peningkatan kualitas SDM maupun kualitan

unit dari rumah susun tersebut. Pembinaan sebagaimana dimaksud dilaksanakan dengan:

1. Koordinasi penyelenggaraan rumah susun

2. Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur,

dan kriteria

3. Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi

4. Pendidikan dan pelatihan

5. Penelitian dan pengembangan

6. Pengembangan sistem dan layanan informasi dan komunikasi

7. Pemberdayaan pemangku kepentingan rumah susun

4.2 Analisis Sosial dan Kearifan Lokal

Pada analisis sosial dan kearifan lokal dilihat dari gagasan-gagasan, nilai-nilai-nilai,

pandangan-pandangan setempat (local) yang bersifat bijaksana, penuh kearifan, bernilai

BAB IV | ANALISIS



I-19

Executive Summary

baik, yang tertanam dan diikuti oleh anggota masyarakatnya. Masyarakat Kota Malang

yang berpenghasilan rendah mempunyai pekerjaan yang tidak tetap atau serabutan.Pada

kearifan lokal, masyarakat Kota Malang mempunyai kekerabatan yang begitu erat,

kepedulian antar masyarakat yang masih besar, masih memperhatkan norma-norma yang

berlaku pada masyarakat sekitarnya. Pada kondisi eksisting Kota Malang, masih minimnya

jumlah rumah susun (rusun) yang ada, dapat menyebabkan masyarakat yang tidak terbiasa

untuk menghuni rusun tersebut. Mereka masih beranggapan bahwa, jika bermukim di

permukiman vertikal, mereka akan jauh pada lingkungan sekitar, tidak dengan mudah

mendapatkan akses.

4.3 Analisis Kependudukan

Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada

tabel sebagai berikut.

Tabel 4.1 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011

No. SBWP Jumlah Penduduk

2007 2008 2009 2010 2011

1. Tenggara 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922

2. Barat Daya 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315

3. Tengah 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656

4. Timur Laut 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684

5. Barat Laut 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765

Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342

Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012

Jumlah penduduk di Kota Malang mengalami peningkatan secara signifikan dari

tahun ke tahun. Pada tahun 2011 penduduk Kota Malang terbanyak terdapat pada SBWP

Malang Barat Daya yaitu sebesar 203.315 jiwa sedangkan penduduk terkecil terdapat pada

SBWP Malang Tengah yaitu sebesar 119.656 jiwa. Jumlah penduduk di Kota Malang

menentukan kepadatan penduduk berdasarkan luas wiayahnya. Kepadatan penduduk Kota

Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.

Tabel 4.2 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011

No. SBWP Luas Wilayah

(Km2)

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)

2007 2008 2009 2010 2011

1. Tenggara 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062

2. Barat Daya 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696

3. Tengah 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551

4. Timur Laut 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181

5. Barat Laut 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556

Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126


Pada tahun 2011 kepadatan penduduk Kota Malang tertinggi terdapat pada SBWP

Malang Tengah yaitu sebesar 13.551 jiwa/km2 sedangkan kepadatan penduduk terendah

terdapat pada SBWP Malang Tenggara yaitu sebesar 5.062 jiwa/km2. Tren pertumbuhan

penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 ditunjukkkan dalam grafik berikut.



I-20

Executive Summary

Gambar 4.1 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011

Penduduk Kota Malang memiliki tren pertumbuhan penduduk yang meningkat

setiap tahunnya, sehingga untuk menghitung proyeksi penduduk akan digunakan

Eksponential Growth Model atau model pertumbuhan eksponensial. Dimana rumus ini

menggunakan model matematis sebagai berikut:

dimana:

Pn = Jumlah penduduk pada tahun n

Po = Jumlah penduduk pada tahun awal perhitungan

n = Periode perhitungan

r = Rasio pertumbuhan penduduk tiap tahun

Proyeksi penduduk Kota Malang tahun 2012 hingga tahun 2032 dapat dilihat pada

tabel sebagai berikut.

Tabel 4.3 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Malang Tahun 2007-2011

No. Tahun Proyeksi Jumlah

Penduduk (Jiwa)

Luas Wilayah

(Km2)

Proyeksi Kepadatan

Penduduk (Jiwa/Km2)

1. 2012 939.059 110 8.537

2. 2013 986.012 8.964

3. 2014 1.035.313 9.412

4. 2015 1.087.078 9.883

5. 2016 1.141.432 10.377

6. 2017 1.198.504 10.896

7. 2018 1.258429 11.440

8. 2019 1.321.350 12.012

9. 2020 1.387.418 12.613

10. 2021 1.456.789 13.244

11. 2022 1.529.628 13.906

12. 2023 1.606.110 14.601

13. 2024 1.686.415 15.331

14. 2025 1.770.736 16.098

15. 2026 1.859.273 16.902

16. 2027 1.952.236 17.748

17. 2028 2.049.848 18.635

18. 2029 2.152.341 19.567

19. 2030 2.259.958 20.545

Pn = Po(1 + r)n



I-21

Executive Summary

No. Tahun Proyeksi Jumlah

Penduduk (Jiwa)

Luas Wilayah

(Km2)

Proyeksi Kepadatan

Penduduk (Jiwa/Km2)

20. 2031 2.372.955 21.572

21 2032 2.491.603 22.651


4.4 Analisis Kebutuhan Rumah

Rumah merupakan salah salah satu kebutuhan manusia yang sangat mendasar dan

berfungsi sebagai tempat tinggal ataupun tempat berlindung. Perhitungan proyeksi

kebutuhan perumahan untuk 20 tahun mendatang yaitu tahun 2017, 2022, 2027, 2032

memerlukan data berapa jumlah proyeksi penduduk selama 20 tahun mendatang.

4.4.1 Proyeksi Kebutuhan Rumah

Proyeksi ini dianalasis dengan perhitungan sebagai berikut:

A. Kekurangan Rumah - Analisis Backlog Kecamatan Kota Malang

Backlog merupakan fenomena dimana terdapat lebih dari 1 Kepala Keluarga (KK)

di dalam 1 rumah, padahal idealnya 1 rumah dihuni oleh 1 KK dapat disebut pula backlog

ini merupakan kekurangan rumah (Kro). Perhitungan backlog dapat dilakukan dengan

menghitung selisih antara jumlah KK dengan jumlah rumah di suatu daerah. 182.227 unit

rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah lengkap

sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.

B. Jumlah rumah tambahan (Rtp)

Berikut ini merupakan perhitungan jumlah rumah tambahan dari persebaran tingkat

kebutuhan rumah per kelurahan di Kota Malang. Rumus yang digunakan untuk

menganalisis jumlah rumah tambahan adalah:

Rtp =

Dimana : Rtp = jumlah rumah tambahan

Pn = Penduduk tahun n

Koefisien = 5

Tabel 4.4 Jumlah Rumah Tambahan

Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan

Rumah

2013 986.012 183.344 2772 1671

2014 1.035.313 186116 4189 38061

2015 1.087.078 2310 43021 9066

2016 1.141.432 2529 45152 9536

2017 1.198.504 47681 51889 10657

2018 1.258429 94153 31507 6301

2019 1.321.350 125660 27722 30676

Kebutuhan rumah = Kekurangan rumah + Kebutuhan rumah tambahan



I-22

Executive Summary

Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan

Rumah

2020 1.387.418 153382 24820 35640

2021 1.456.789 2529 57766 12059

2022 1.529.628 12059 13245 13524

2023 1.606.110 120277 40189 8038

2024 1.686.415 160466 35363 39166

2025 1.770.736 195829 31664 45499

2026 1.859.273 227493 28872 51273

2027 1.952.236 256365 16904 17183

2028 2.049.848 321752 26048 5210

2029 2.152.341 347800 25358 74632

2030 2.259.958 373158 25032 79638

2031 2.372.955 398191 20026 83643

2032 2.491.603 418217 21574 21853


4.4.2 Proyeksi Kebutuhan Lahan

Berikut ini merupakan perhitungan dari persebaran tingkat kebutuhan rumah

berdasarkan tipe rumah.

Tabel 4.5 Proyeksi Jumlah Perumahan Ideal Menurut Tingkat Hunian

Kecamatan Kota Malang

Tahun

Jumlah Pertambahan Kebutuhan

Rumah (unit)

Luas LahanYang

dibutuhkan Untuk

Pertambahan Rumah (Ha)

Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil

2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02

2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53

2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96

2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49

2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55

2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03

2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65

2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46

2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12

2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03

2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41

2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50

2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69

2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05

2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50

2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69

2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

Sumber: Hasil Analisis dan Perhitungan

4.4.3 Analisis Potensi Kebutuhan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu pembangunan yang harus

dilakukan di Kota Malang. Kebutuhan rumah hingga tahun 2029 sangat besar dengan



I-23

Executive Summary

kebutuhan lahan untuk pemenuhan kebutuhan rumah tersebut yang sangat tinggi, sehingga

untuk efisiensi lahan dapat dilakukan pembangunan rumah susun. Hal ini dikarenakan

Kota Malang merupakan kota yang cukup berkembang pesat sehingga menuntut

pembangunan yang besar dan berdampak pada keterbatasan lahan dan meningkatnya

jumlah masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Beberapa MBR tidak mampu untuk

membeli unit rumah meskipun dengan subsidi kepemilikan rumah (KPR), sehingga

muncul beberapa titik permukiman kumuh di Kota Malang. Oleh karena itu kebutuhan

rumah susun di Kota Malang sangat besar guna meningkatkan pembangunan Kota Malang

untuk masa mendatang.

Gambar 4.2 Peta Kawasan Perlu Relokasi ke Rumah Susun

4.5 Analisis Daya Dukung Lahan

4.5.1 Analisis Kemampuan Lahan

Analisis kemampuan lahan pada Kota Malang didasarkan pada untuk pemilihan

lokasi pembangunan rumah susun. Analisis kemampuan lahan ini dilakukan dengan

membandingkan kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan pedoman penentuan kelas

kemampuan lahan dan kriteria daya dukung kawasan agropolitan. Berdasarkan hasil

overlay kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan kriteria Peraturan Menteri Lingkungan

Hidup Nomor 17 tahun 2009, terdapat lima kelas kemampuan lahan di Kota Malang.



I-24

Executive Summary

Tabel 4.6 Analisis Kemampuan Lahan di Kota Malang Kecamatan Kelerengan Jenis Tanah Batuan Bajir Kelas

Klojen L1 t2 b1 o1 IV b1

Sukun L2 t3 b0 o1 III l2

Blimbing L1 t2 b1 o1 IV b1

Kedungkandang L1 t3 b1 o0 IV b1

Lowokwaru L2 t3 b2 o1 Vb2

Sumber: Hasil Analisis (2013)

4.5.2 Analisis Kesesuaian Lahan

Kesesuaian lahan merupakan penilaian dan pengelompokan atau proses penilaian

dan pengelompokan lahan dalam arti kesesuaian relatif lahan atau kesesuaian absolut lahan

bagi suatu penggunaan tertentu, kemampuan dipandang sebagai kapasitas lahan sedangkan

kesesuaian lahan dipandang sebagai kenyataan adaptabilitas sebidang lahan bagi suatu

macam penggunaan tertentu. Penggunaan lahan di Kota Malang beragam yaitu pertanian,

persawahan, permukiman, perkebunan, dan hutan. Penggunaan lahan tersebut telah sesuai

dengan kebijakan yang ada. Analisis mengenai kesesuaian lahan di Kota Malang dapat

dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 4.7 Analisis Kesesuaian Lahan Kota Malang No Nama Lokasi Kelas

Lahan Kondisi Eksisting Analisis

Evaluasi

Kesesuaian

1 Klojen IVb1 Pemukiman

Perdagangan dan jasa

Dengan kelas lahan

IVb1 maka

Kecamatan Klojen

sesuai untuk

kegiatan budidaya

dan permukiman

karena mempunyai

faktor penghambat

dan ancaman yang

tidak terlalu berat.

Sesuai

2 Sukun III l2 Pemukiman

Perdagangan dan

jasa

Pertanian lahan

kering

Persawahan

Dengan kelas lahan

III l2 maka

Kecamatan Sukun

sesuai untuk

kegiatan budidaya

dan maupun

permukiman, karena

mempunyai faktor

penghambat tidak

terlalu berat.

Sesuai

3 Blimbing IV b1 Sawah

Pertanian tanah

kering

Pemukiman

Perdagangan dan

jasa

Kebun

Tanah terbuka

Kecamatan Blimbing

memiliki

kemampuan lahan

IVb1 penggunaan

lahan didaerah ini

daerah budidaya

pertanian dan daerah

pemukiman

Sesuai

4 Kedungkandang IV b1 Sawah

Pertanian lahan kering

Pemukiman

Kecamatan

Kedungkandang

memiliki

kemampuan lahan

Sesuai



I-25

Executive Summary

No Nama Lokasi Kelas

Lahan Kondisi Eksisting Analisis

Evaluasi

Kesesuaian

Hutan

Tanah terbuka

kelas IV b1 serta

gunalahan exisitng

Sawah dan pertanian

lahan kering . masih

kurangya lahan

terbangun sehingga

sangat cocok di

kembangkan sebagai

pemukiman baru

5 Lowokwaru Vb2 Pemukiman

Sawah

Pertanian tanah kering

Kecamatan

lowokwaru memiliki

kemampuan lahan

kelas Vb2 dalam

arahan diguanakan

budidaya produksi

pertanian akan tetapi

bisa di kembangkan

sebagai pemukiman

dengan membatasi

pengunaan

Sesuai

Gambar 4.3 Peta Kelurahan Potensial Pengembangan Rumah Susun

4.6 Analisis Pembiayaan

Pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan

dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan

rumah susun.Dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dijelaskan mengenai

sistem pendaaan dan sistem pembiayaan yang paling sesuai dengan tujuan dan sasaran



I-26

Executive Summary

pembangunan rumah susun adalah sistem kepemilikan rumah susun berupa rumah susun

sederhana sewa, hal ini dikarenakan sasaran pemilik sarusun adalah masyarakat

berpendapatan rendah (MBR). Masyarakat berpendapatan rendah (MBR) dikhawatirkan

belum mampu untuk membeli unit sarusun meskipun telah menggunakan sisten kredit

kepemiikan rumah (KPR) dengan subsidi maupun tanpa subsidi, sehigga dilakukan siste

sewa agar dapat dijangkau oleh MBR.

4.6.1 Pendanaan

Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman

Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, biaya bangunan rusuna

bertingkat terdiri dari:

1. Biaya produksi yang terdiri atas perencanaan, pengawasan, perizinan, dan biaya

pembangunan fisik yang terdiri atas pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal

elektrikal.

2. Biaya prasarana dan sarana lingkungan serta biaya penyambungan utilitas umum.

3. Biaya komponen lain seperti PPn, BPHTB, sertifikat/pertelaan hak milik sarusun,

akad kredit/provisi, transaksi PPAT, dan lain sebagainya.

Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, terdapat beberapa jenis biaya yang dapat

disubsidi atau dibiayai oleh pemerintah daerah, yaitu

1. Biaya pengadaan dan pematangan tanah,

2. Biaya perizinan,

3. Pajak dan retribusi,

4. Biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal,

5. Biaya penyediaan fasos dan fasum,

6. Biaya prasarana dan sarana lingkungan,

7. Biaya penyambungan utilitas umum, dan

8. Subsidi bunga bank untuk KPR Rusuna.

Menurut UU No. 20 tahun 2011 tetang Rumah Susun, sumber dana untuk

pemenuhan kebutuhan rumah susun berasal dari:

1. Anggaran pendapatan dan belanja negara,

2. Anggaran pendapatan dan belanja daerah,

3. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dimana dana tersebut dimanfaatkan untuk mendukung penyelenggaraan rumah

susun, pemberian bantuan dan/atau kemudahan pembangunan rumah susun dan perolehan

rumah bagi MBR sesuai dengan standarpelayanan minimal. Sumber pembiayaan Rumah



I-27

Executive Summary

Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Nasional (APBN) dan Anggaran

Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/Kabupaten/Kota. Porsi terbesar dana tersebut

digunakan untuk dukungan biaya pengadaan dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak

dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum,

biaya praasarana dan sarana lingkungan, serta biaya penyambungan utilitas umum.

Pembangunan rumah susun sederhana ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan

menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan hal tersebut maka diperlukan upaya yang

sinergis dan sistematis dari seluruh pihak pembangun maupun pemerintah agar harga sewa

dapat terjangkau bagi masyarakat tersebut.

4.6.2 Pembiayaan

A. Sumber Pemasukan

Sumber pemasukan yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:

1. Uang sewa sarusunawa

2. Uang sewa satuan non hunian

3. Pendapatan dari hasil pengusahaan prasarana dan sarana

4. Uang denda

5. Uang jaminan

6. Pajak

7. Asuransi

8. Iuran lain dari penghuni sewa

Dalam mengelola sumber pemasukan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

1. Uang jaminan yang dibayar oleh penghuni sewa merupakan uang yang harus

dikembalikan kepada penghuni sewa ketika habis masa sewa dan tidak dapat

dipergunakan untuk biaya operasional pengeolaan

2. Sumber biaya untuk opersional rusunawa berasal dari uang sewa sarusunawa,

satuan ruang non hunian, iuran lain dari penghuni sewa dan pendapatan dari hasil

pengusahaan prasarana dan sarana rusunawa

3. Uang sewa terdiri dari komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian

dan komponen biaya pengelolaan

4. Komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian pada uang sewa

merupakan bagian yang menjadi hak pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang

hak pengelolaan aset rusunawa, dipungut oleh unit pengelola lokasi dari penghuni

sewa utuk disetorkan kepada pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang hak

pengelolaan aset rusunawa sesuai dengan prosedur yang ditentukan



I-28

Executive Summary

5. Komponen biaya operasional pada uang sewa merupakan bagian yang dapat

dipergunakan untuk membiayai kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan

prasarana, sarana dan utiltas yang penggunaannya diatur sesuai kesepakatan dengan

pemilik rusunawa

6. Iuran lain dari penghuni sewa adalah iuran diluar uang sewa yang dapat dibebankan

kepada penghuni sewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku

7. Pendapatan hasil pengusahaan prasarana dan sarana adalah pendapatan dari sewa

ruang serbaguna, parkir umum dan sarana lain yang pengaturan haknya didasarkan

pada kesepakatan dengan pemilik rusunawa

B. Jenis Pengeluaran

Jenis pengeluaran yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:

1. Biaya pemakaian listrik untuk eksploitasi peralatan mekanikal dan elektrikal,

termasuk pemakaian listrik untuk pompa air, penerangan ruangan umum dan taman,

lift dan kantor pengelola

2. Biaya pemakaian air bersih untuk pelayanan umum, termasuk pemakaian air untuk

kebersihan, penyiraman taman, toilet umum dan kantor pengelola

3. Biaya pemeliharaan dan perbaikan prasarana dan sarana serta utilitas termasuk

upah tukang, pembelian bahan dan alat

4. Pajak dan asuransi

5. Gaji karyawan tetap dan upah harian pekerja rutin

6. Promosi, pemasaran dan pembinaan penghuni

7. Biaya administrasi perkantoran dan biaya operasional lainnya

4.7 Analisis Partisipatif

Penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat

kewenangannya dengan melibatkan peran masyarakat.Peran masyarakat dilakukan dengan

memberikan masukan dalam:

1. Penyusunan rencana pembangunan rumah susun dan lingkungannya,

2. Pelaksanaan pembangunan rumah susun dan lingkungannya,

3. Pemanfaatan rumah susun dan lingkungannya,

4. Pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya,

5. Pengawasan dan pengendalian penyelenggaraan rumah susun dan lingkungannya.

Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum

tersebut mempunyai fungsi dan tugas:



I-29

Executive Summary

1. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah

susun,

2. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan

rumah susun,

3. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,

4. Memberikan masukan kepada pemerintah,

5. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.

4.8 Analisis Kelembagaan

Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR,

pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan

badan pelaksana sebagaimana dimaksud bertujuan untuk:

a. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus terutama di

perkotaan

b. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR

c. Menjamin tercapainya asas manfaat rumah susun

d. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun

khusus

Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS yang beranggotakan pemilik atau

penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. PPPSRS diberi kedudukan sebagai

badan hukum. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling

lambat sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS yang telah terbentuk, pelaku

pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah

bersama kepada PPPSRS. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para emilik dan

penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama,

tanah bersama dan penghunian. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan

penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan

Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang

berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaa rumah susun, setiap anggota mempunyai hak

yang sama dan setiap anggota berhak memberikan satu suara.

Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan

sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:

1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh

pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat

dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan



I-30

Executive Summary

lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan

kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur

2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk

modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang

pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik

daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada

pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan

dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih

biaya.

3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk

beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat

keuntungan tertentu.

4.9 Analisis Potensi dan Masalah

Berikut adalah tabel potensi dan masalah pengembangan rumah susun di Kota

Malang dari hasil analisis:

Tabel 4.8 Potensi dan Masalah Lahan Pembangunan Rumah Susun Kota Malang No Potensi Masalah

1 Lokasi strategis Mahalnya harga lahan tidak sesuai

dengan angaran pemerintah

2 Kelengkapan infrastruktur Masyarakat tidak mau menjual lahan

karena faktor tertentu

3 Kedekatan dengan pusat kegiatan Adanya permainan makelar tanah

4 Harga yang sesuai dengan anggaran

pemerintah

Kurangnya kesadaran masyrakat dalam

pembangunan yang dilakukan

pemerintah

5 Jaringan jalan di lokasi prioritas sudah

memenuhi ketentuan yang berlaku

Kepadatan Lahan Kota Malang yang

menyebabkan sulit mencari lahan yang

sesuai

6 Lokasi kawasan tidak berada di kawasan

lindung

Lokasi rumah susun belum tentu dekat

dengan lokasi kerja MBR calon

penghuni

7 Bebas dari pencemaran, gangguan maupun

bencana

Belum adanya kelembagaan khusus

yang menangani tentang rumah susun

8 Adanya Keterkaitan antara lokasi

perumahan dengan pusat-pusat kegiatan

dan pelayanan kota

Stigma negatif masyarakat tentang

rumah susun


4.10 Analisis SWOT

Analisis SWOT didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan

(Strengths) dan peluang (Opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan

kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT dapat digambarkan pada

matriks SWOT.



I-31

Executive Summary

Tabel 4.9 Matriks SWOT Kesempatan:

Kedekatan dengan

pusat kegiatan

Harga yang sesuai

dengan anggaran

pemerintah

Adanya Keterkaitan

antara lokasi

perumahan dengan

pusat-pusat kegiatan

dan pelayanan kota

Lokasi strategis

Hambatan :

Kurangnya kesadaran

masyrakat dalam

pembangunan yang

dilakukan pemerintah

Kepadatan Lahan Kota

Malang yang

menyebabkan sulit

mencari lahan yang

sesuai

Adanya permainan

makelar tanah

Mahalnya harga lahan

tidak sesuai dengan

angaran pemerintah

Kekuatan:

Jaringan jalan di lokasi

prioritas sudah memenuhi

ketentuan yang berlaku

Lokasi kawasan tidak

berada di kawasan lindung

Bebas dari pencemaran,

gangguan maupun

bencana

Kelengkapan infrastruktur

SO:

Menyediakan

angkutan umum yang

menuju kawasan

rumah susun

Menjamin kemudahan

aksesibilitas penghuni

rumah susun kepada

fasilitas umum

ST:

Pembentukan paguyuban

penghuni rumah susun

Penguatan SDM

penghuni dan sosialisasi

sanksi, insentif serta

disinsentif kepada

penghuni

Sosialisasi bantuan KPR

dalam penyediaan dan

kepemilikan rumah

susun

Kelemahan :

Lokasi rumah susun

belum tentu dekat dengan

lokasi kerja MBR calon

penghuni

Stigma negatif masyarakat

tentang rumah susun

Belum adanya

kelembagaan khusus yang

menangani tentang rumah

susun

Masyarakat tidak mau

menjual lahan karena

faktor tertentu

WO:

Peningkatan

ketrampilan penghuni

sehingga penghuni

mampu mandiri secara

ekonomi

Pengadaan kegiatan

yang positif bagi

penghuni rumah susun

Pembentukan

kelembagaan yang

menangani rumah

susun

WT:

Adanya sosialisasi

kepada masyarakat

tentang peningkatan

kualitas rumah susun

Pembentukan

kelembagaan yang

mengurus dan

monitoring rumah susun

Peningkatan level

aksesibilitas penghuni


4.11 Konsep Pengembangan

4.11.1 Alternatif Pengembangan Konsep Pemanfaatan Rumah Susun

Bentuk denah bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi sedapat mungkin simetris

dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang diakibatkan oleh gempa. Bangunan

rumah susun sederhana harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan jarak

bebas antar bangunan gedung.



I-32

Executive Summary

Gambar 4.4 Desain Rumah Susun Sederhana

Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007

Gambar 4.5 Potongan Desain Rumah Susun Sederhana


4.12.2 Fasilitas Rumah Susun

A. Konsep Ruang Terbuka Hijau

Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah

dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak

sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di

gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,

roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan. Tanaman yang ditanam

disesuaikan dengan teknik-teknik pembuatan roof garden.



I-33

Executive Summary

Selain itu konsep ruang terbuka hijau untuk masing-masing jenis rumah susun tentu

berbeda, untuk rumah susun umum lebih ditekankan pada ruang terbuka hijau yang mampu

digunakan untuk kegiatan lain seperti lapangan olahraga maupun taman bermain dan

rekreasi. Ruang terbuka hijau yang ada di rumah susun komersial umumnya berupa taman

yang memperindah estetika, dapat berupa taman atau lapangan sedangkan ruang terbuka

hijau yang ada di rumah susun khusus yakni rumah susun untuk mahasiswa lebih

direncanakan sebagai ruang terbuka hijau yang mendukung kegiatan mahasiswa seperti

taman dengan gazebo-gazebo sebagai tempat diskusi maupun lapangan olahraga.

B. Konsep Parkir

Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar

gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap

10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman

persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah

penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat

tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas. Konsep perparkiran

haruslah mengikuti ketentuan dari Dinas Perhubungan Darat tentang Ketentuan fasilitas

Parkir untuk Umum

C. Konsep Pembagian Ruang

Hal yang membedakan antara rumah susun dengan rumah yang menyebar ke

samping adalah adanya bagian-bagian bersama yang dapat digunakan oleh penghuni secara

bersama-sama. Bagian-bagian bersama ini adalah berupa ruang- ruang bersama yang

terdapat di dalam bangunan rumah susun yang meliputi selasar, koridor, tangga dan ruang-

ruang bersama lainnya yang dapat digunakan oleh penghuni. Kebutuhan akan nmag-ruang

bersama di dalam bangunan rumah susun dipengaruhi oleb nilai-nilai sosial budaya dan

kebiasaan masyarakat yang mendiaminya.

D. Konsep Fasilitas Kawasan

Berdasarkan SNI 03-7013-2004 tentang Tata cara perencanaan fasilitas lingkungan

rumah susun sederhana, dalam hal fasilitas lingkungan masih dapat dilayani oleh fasilitas

yang berada diluar lingkungan rumah susun, maka pemenuhan kebutuhan jenis dan jumlah

fasilitas Iingkungan disesuaikan dengan keadaan dan ketentuan yang berlaku. Hubungan

antar fasilitas ditentukan berdasarkan:

1. Kebutuhan fasilitas

2. Kebutuhan pelayanan

3. Fungsi dari tiap-tiap fasilitas



I-34

Executive Summary

4. Jarak antara fasilitas dengan unit hunian

5. Jarak antara fasilitas dengan fasilitas

4.12.3 Hunian Berimbang Rumah Susun

Konsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun

sosiologi perkotaan,sebagai upaya untuk menjaga keseimbangan sosiologis masyarakat.

Ide dasarnya bahwa keberadaan beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan

menjamin terciptanya kerukunan diantara berbagai strata yang ada. Selain itu, akan

menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Kesadaran akan

pentingnya konsep ini yang mendorong pemerintah mengadopsinya melalui penetapan

lingkungan hunian berimbang dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) 3 Menteri Tahun

1992, sehingga diharapkan bahwa konsep hunian berimbang dapat terwujud3. Walaupun

kemudian ternyata penerapannya tidak semudah yang dibayangkan, sehingga sampai saat

ini masih sangat sedikit pembangunan perumahan yang menerapkan konsep ini. Konsep

hunian berimbang kemudian dicantumkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37, dan

ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Hunian berimbang

didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara

berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara

rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun

antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor

10/2012).

5.1 Kebijakan Pembinaan Rumah Susun

Kebijakan pembangunan rumah susun terdapat pada Undang-Undang Republik

Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 mengenai rumah susun. Dalam penyelenggaraan rumah

susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau

dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan serta menciptakan

permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya.

Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruag dan tanah, serta menyediakan

ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan. Pembangunan rumah susun ini mengurangi dan

mencegah adanya perumahan serta permukiman kumuh, selain itu fokus dalam

BAB V | RENCANA PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN



I-35

Executive Summary

pembangunan rumah susun yaitu kepada MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang

mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk

memperoleh sarusun umum.

5.2 Perencanaan Pembangunan Rumah Susun

5.2.1 Pembinaan

A. Pengaturan

Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya

dilaksanakan oleh pemerintah. Terdapat pembinaan dalam pembangunan rumah susun

yang salah satunya adalah pengaturan. Pengaturan yang dimaksud tersebut terdapat pada

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang diantaranya meliputi:

1. Pembangunan;

2. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan;

3. Pengelolaan;

4. Peningkatan kualitas;

5. Kelembagaan;

6. Pendanaan dan sistem pembiayaan.

B. Pengawasan

Pengawasan yang terdapat pada pembinaan perencanaan pembangunan rumah

susun yaitu meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi. Pada pengawasan dapat

dilakukan pemantauan secara teknis, pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS dan

pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Setelah melakukan suatu pemantauan terhadap lingkungan sekitar maupun teknis dalam

pembangunan rumah susun, maka dilakukan suatu evaluasi terhadap hasil yang telah

dicapai dan evaluasi kinerja para pelaku pembangunan.

5.2.2 Perencanaan

A. Penetapan Penyediaan Jumlah dan Jenis Rumah Susun

Berikut ini perhitungan jumlah rumah tambahan di Kota Malang.

Tabel 5.1 Proyeksi Jumlah Kebutuhan Rumah Tambahan di Kota Malang

Tahun

Proyeksi

Kebutuhan Rumah Tambahan

(unit) Kebutuhan Luas Lahan (Ha)


2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02

2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53

2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96

2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49

2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55

2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03

2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65



I-36

Executive Summary

Tahun

Proyeksi

Kebutuhan Rumah Tambahan

(unit) Kebutuhan Luas Lahan (Ha)


2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46

2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12

2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03

2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41

2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50

2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69

2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05

2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50

2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69

2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87

2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87


Melihat tingginya tingkat kebutuhan rumah di Kota Malang hingga tahun 2032,

maka potensi pengembangan rumah susun juga terbilang cukup tinggi. Diasumsikan bahwa

potensi kebutuhan rumah susun sebesar 30% dari jumlah kebutuhan rumah secara

keseluruhan, dengan rincian sesuai ketentuan pemenuhan perumahan 1:3:6 sebagai berikut:

1. 10% untuk golongan masyarakat berpenghasilan tinggi, sehingga sebesar 3% dari

kebutuhan rumah tambahan tipe besar yang dialokasikan menjadi rumah susun,

dengan jenis rumah susun komersial.

2. 30% untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah, sehingga sebesar 10%

dari kebutuhan rumah tambahan tipe sedang yang dialokasikan menjadi rumah

susun, dengan jenis rumah susun umum atau khusus.

3. 40% untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga sebesar 17% dari

kebutuhan rumah tambahan tipe kecil yang dialokasikan menjadi rumah susun,

dengan jenis rumah susun umum atau khusus.

Perhitungan jumlah penyediaan unit rumah hunian yang perlu disediakan dalam

rumah susun adalah sebagai berikut.

Tabel 5.2 Potensi Kebutuhan Rumah Susun di Kota Malang

Tahun

Proyeksi

Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)

Besar Sedang Kecil

2013 5 50 171

2014 114 1142 3882

2015 27 272 925

2016 29 286 973

2017 32 320 1087

2018 19 189 643

2019 92 920 3129

2020 107 1069 3635

2021 36 362 1230

2022 41 406 1379

2023 24 241 820

2024 118 1175 3995



I-37

Executive Summary

Tahun

Proyeksi

Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)

Besar Sedang Kecil

2025 137 1365 4641

2026 154 1538 5230

2027 328 328 11145

2028 118 1175 3995

2029 137 1365 4641

2030 154 1538 5230

2031 154 1538 5230

2032 154 1538 5230


C. Penetapan Lokasi Pembangunan Rumah Susun

Penetapan lokasi rumah susun didasarkan pada ketersediaan lahan yang telah

direncanakan pada dokumen tata ruang.

1. Rumah Susun Umum

Ketersediaan lahan di Kota Malang guna pembangunan rumah susun umum,

umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan Malang Timur. Ketersediaan lahan

yang masih cukup banyak serta adanya rencana penanganan kawasan untuk permukiman

padat di bantaran sungai di Kecamatan Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah

adanya rumah susun umum eksisting di Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan

blok di rumah susun yang sudah ada masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan

lahan yang ada di lokasi eksisting meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah

susun, karena rumah susun yang ada kondisinya sangat tidak terawat.

Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian

SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan

yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya

akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun

rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak

akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi.



I-38

Executive Summary

Gambar 5.1 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Timur

2. Rumah Susun Khusus

Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur dalam Rencana

Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang,

rumah susun khusus yang ada di Kota Malang akan dikembangkan berupa rumah susun

pendidikan. Lokasi rumah susun khusus pendidikan berada pada kawasan asrama

mahasiswa Universitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas Islam Negeri Malang,

Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa Universitas Islam Maulana

Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas Muhammadiyah serta di Kawasan Malang

International Education Park (MIEP) di Jalan Danau Brantan Kecamatan Kedungkandang.



I-39

Executive Summary

Gambar 5.2 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Utara

Gambar 5.3 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Barat

3. Rumah Susun Negara



I-40

Executive Summary

Rencana pengembangan rumah susun negara di Kota Malang berupa rumah susun

pertahanan dan keamanan. Rumah susun pertahanan dan keamanan di Kota Malang berada

pada kawasan lapangan olahraga Rampal, Kelurahan Kesatrian, Kecamatan Blimbing yang

berupa Rusunawa TNI. Berdasarkan rencana dokumen RP3KP Kota Malang, rencana yang

akan dilakukan dalam pengembangan rumah susun Negara adalah pemeliharaan serta

pengelolaan berkelanjutan untuk rumah susun yang sudah ada serta belum ada rencana

penambahan rumah susun untuk pertahanan dan keamanan. Namun lokasi-lokasi yang

potensial dalam pengembangan rumah susun Negara adalah kawasan yang masih sama

SBWP dengan rumah susun Negara yang sudah ada yakni pada BWP Malang Timur Laut.

Gambar 5.4 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Utara

4. Rumah Susun Komersial

Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan

kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang

terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang

terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat

di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota

Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan

Penanggunga, Kecamatan Klojen.



I-41

Executive Summary

Gambar 5.5 Rencana Lokasi Rumah Susun Negara BWK Malang Timur Laut

Gambar 5.6 Rencana Lokasi Rumah Susun Umum BWK Malang Tenggara

Berdasarkan SBWP, kawasan Malang Tengah sudah tidak mampu lagi menampung

adanya rumah susun komersial terutama di Kecamatan Klojen dimana kepadatan bangunan



I-42

Executive Summary

yang sudah sangat tinggi. Tingkat investasi di malang Tengah sangat tinggi sehingga

memungkinkan pengembang untuk mengembangkan rumah susun komersial, namun

apabila dianalisis dari tingkat kepadatan bangunan serta kepadatan penduduk, sudah tidak

lagi memungkinkan dibangunnya rumah susun. Sub bagian wilayah perkotaan Malang

yang memiliki beberapa kawasan potensial untuk dikembangkan rumah susun komersial

yakni SBWP Malang Tengah, selain itu trend perkembangan Kota Malang yang mulai

mengarah kearah kawasan Malang tenggara yakni Kelurahan Sukun dan sekitarnya.

5.2.3 Pembangunan

A. Penyediaan Tanah

Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012, rumah susun umum maupun rumah susun

khusus yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa

masuk ke dalam kategori bangunan kepentingan umum, sehingga dapat mengacu pada UU

Nomor 2 tahun 2012 mengenai pengadaan tanahnya. Pada UU ini dijelaskan tahapan-

tahapan dari pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum yaitu salah satunya

pembangunan rumah susun, berikut merupakan tahapannya:

1. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan

tanah

2. Penilaian ganti kerugian

3. Musyawarah penetapan ganti kerugian

4. Pemberian ganti kerugian

5. Pelepasan tanah instansi

B. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun

Penetapan lokasi pembangunan rumah susun harus dilakukan sesuai dengan

ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota (UU No. 20 tahun 2011), yaitu pada

bagian wilayah yang telah ditetapkan fungsi kawasannya dalam struktur ruang RTRW

Kota Malang dan ditentukan menurut kawasan yang mempunyai urgensi penanganan

sebagai kawasan bagi pengembangan sektor perumahan dan permukiman. Persyaratan

umum lokasi perumahan dan permukiman diantaranya sebagai berikut:

1. Tidak berada pada kawasan lindung (sesuai dengan peruntukan rencana tata ruang

dan tata guna tanah serta rencana detail yang ada)

2. Bebas dari pencemaran air, udara, dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik

yang ditimbulkan sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alamseperti

banjir, tanah longsor, tsunami, dan lainnya

3. Ketinggian lahan kurang dari 1.000 meter di atas permukaan air laut (MDPL)



I-43

Executive Summary

4. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 %, dengan ketentuan:

a. Tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar

hingga landai dengan kemiringan 0-8%

b. Diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%

5. Pada kota-kota yang mempunyai bandar udara, tidak mengganggu jalur

penerbangan pesawat

6. Kondisi sarana prasarana yang memadai dimana seminimalya adalah saluran

pembuangan yang dapat menjangkau system pembuangan daerah, lokasi dapat

dijangkau pelayanan air bersih dan listrik.

7. Dekat dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota

8. Mudah dicapai sarana transportasi pada waktu pembangunan maupun penghunian

9. Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, keterkiatan antara lokasi

perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota akan terhadap

pengeluaran biaya transport dibandingkan seluruh pengeluaran rutin keluarga. Hal

ini akan menimbulkan tambahan beban terhadap penghuninya, sehingga

mempengaruhi kemampuannya untuk mengalokasikan sebagianpenghasilannya

untuk perumahan (Dwelling Expenditure).

C. Pembagian Fugsi Ruang

Pembagian ruang dalam rumah susun terdiri dari tiga fungsi, yaitu diantaranya

adalah sebagai berikut:

1. Satuan Rumah Susun (Sarusun), adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya

digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan

mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang termasuk ke dalam satuan

rumah susun ini adalah unit-unit rumah hunian yang terdapat pada bangunan rumah

susun.

2. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan

yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya

berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan

bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun

adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai.

3. Bagian Bersama, adalah bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan)

yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan

fungsi dengan satuan rumah susun. Contoh: fondasi, atap, lobi, lift, saluran air,

jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.



I-44

Executive Summary

4. Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak

melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah

untuk pemakaian bersama. Contoh: ruang bersama, bangunan pertamanan,

bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang

terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.

Gambar 5.7 Pembagian Ruang Rumah Susun Sederhana


D. Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

1. Fasilitas Lingkungan Rumah Susun

Luas lahan untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas

seluruhnya dan fasilitas lingkungan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah

susun hunian.

Tabel 5.1 Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana Jenis Fasilitas Lingkungan Fasilitas yang Tersedia

1. Fasilitas niaga 1. Warung

2. Toko

3. Usaha jasa

2. Fasilitas Pendidikan Ruang belajar untuk siswa sekolah dasar hingga

sekolah menengah umum

3. Fasilitas Kesehatan 1. Posyandu

2. Balai Pengobatan

3. Rumah Bersalin dan praktik dokter

4. Apotik

4. Fasilitas Peribadatan 1. Mushola

2. Masjid kecil

5. Fasilitas pelayanan umum 1. Kantor RT

2. Balai RW

3. Pos siskamling

4. Ruang duka

5. Kotak Surat

7. Ruang Terbuka 1. Taman

2. Tempat bermain

3. Lapangan olahraga

4. Sirkulasi

5. Parkir



I-45

Executive Summary

2. Konsep Ruang Terbuka Hijau

Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah

dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak

sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di

gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,

roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan.

3. Konsep Parkir

Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar

gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap

10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman

persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah

penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat

tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas.

4. Fasilitas Hemat Energi

Rumah susun dapat menerapkan konsep hemat energi agar pemeliharaannya tidak

membutuhkan pembiayaan yang besar. Salah satu strategi yang dapat diterapkan untuk

hemat energi yaitu konsep green building. Untuk mengurangi penggunaan energi operasi,

penggunaan jendela yang se-efisiensi mungkin dan insulasi pada dinding, plafon atau

tempat masuknya aliran udara ke dalam bangunan gedung. Strategi lain desain bangunan

surya pasif, sering dilaksanakan di rumah-rumah rendah energi. Penempatan jendela yang

efektif (pencahayaan) dapat memberikan cahaya lebih alami dan mengurangi kebutuhan

penerangan listrik di siang hari. Adapun manfaat apabila kita menerapkan konsep Green

Building adalah :

1. Bangunan lebih awet dan tahan lama, dengan perawatan minimal

2. Efisiensi energi menyebabkan pengeluaran uang lebih efektif

3. Bangunan lebih nyaman untuk ditinggali

Mendapatkan kehidupan yang sehat

5.2.4 Penguasaan, Pemilikan, dan Pemanfaatan

A. Penguasaan Sarusun

Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki

atau disewa. Penguasaan sarusun pada rumah susun khususd apat dilakukan dengan cara

pinjam-pakai atau sewa. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat

dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli. Penguasaan terhadap sarusun

pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.



I-46

Executive Summary

B. Pemilikan Sarusun

Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat

perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung

berdasarkan atas NPP. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah hak milik,

hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai

di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.

C. Pemanfaatan Rumah Susun

Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian atau

campuran. Pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran

karena perubahan rencana tata ruang. Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan

rencana tata ruang menjadi dasar mengganti sejumlah rumah susun dan/atau memukimkan

kembali pemilik sarusun yang dialihfungsikan.

D. Pemanfaatan Sarusun

Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki sarusun wajib

memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya. Setiap orang dapat menyewa sarusun.

Penyewaan sarusun meliputi hak orang per seorangan atas sarusun dan pemanfaatan

terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sarusun umum yang

memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR.

5.2.5 Pengelolaan

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan

perawatan bagian bersama, benda persama dan tanah bersama. Pengelolaan bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama ini adalah segala bentuk pengelolaan terhadap

semua hal yang termasuk ke dalam bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Hal ini dilakukan untuk memelihara dan menjaga segala sesuatu yang masuk ke dalam

ketiga bagian itu agar tetap dapat digunakan dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.

5.2.6 Peningkatan Kualitas

Rencana peningkatan kualitas rumah susun dilakukan terhadap rumah susun yang

tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki serta dapat menimbulkan bahaya dalam

pemanfaatan bangunan rumah susun dan atau lingkungan rumah susun. Peningkatan

kualitas rumah susun yang diakibatkan oleh hal-hal tersebut dilakukan dengan prakarsa

dari pemilik satuan unit rumah susun dan dilakukan dengan pembangunan kembali rumah

susun melalui pembongkaran, penataan dan pembangunan dan dilakukan dalam

kewenangan pemerintah daerah.



I-47

Executive Summary

5.2.7 Pengendalian

A. Pengendalian Tahap Perencanaan

Penilaian dalam pengendalian penyelenggaraan rumah susun antara lain :

1. Kesesuaian jumlah dan jenis;

2. Kesesuaian zonasi;

3. Kesesuaian lokasi; dan

4. Kepastian ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.

B. Pengendalian Tahap Pembangunan

Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap pembangunan dilakukan

terhadap:

1. Bukti penguasaan atas tanah; dan

2. Kesesuaian antara pelaksanaan pembangunan dan izin mendirikan bangunan.

C. Pengendalian Tahap Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan

Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap penguasaan, pemilikan, dan

pemanfaatan dilakukan melalui:

1. Pemberian Sertifikat Laik Fungsi; dan

2. Bukti penguasaan dan pemilikan atas sarusun.

D. Pengendalian Tahap Pengelolaan

Pengendalian penyelenggaraan rumah susun tahap pengelolaan dilakukan melalui:

1. Pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS; dan

2. Pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah

bersama.

5.2.8 Kelembagaan

Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan

sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:

1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh

pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat

dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan

lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan

kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur

2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk

modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang

pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik

daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada



I-48

Executive Summary

pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan

dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih

biaya.

3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk

beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat

keuntungan tertentu.

5.2.11 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan

Sumber pembiayaan Rumah Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja

Nasional (APBN) dan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/

Kabupaten/ Kota. Porsi terbesar dana tersebut digunakan untuk dukungan biaya pengadaan

dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan

elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum, biaya praasarana dan sarana lingkungan,

serta biaya penyambungan utilitas umum. Pembangunan rumah susun sederhana ini

ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan

hal tersebut maka diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pihak

pembangun maupun pemerintah agar harga sewa dapat terjangkau bagi masyarakat

tersebut.

5.2.12 Peran Masyarakat

Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum

tersebut mempunyai fungsi dan tugas:

6. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah

susun,

7. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan

rumah susun,

8. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,

9. Memberikan masukan kepada pemerintah,

10. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.

Documents

EKSUM Rumah Susun