of 8 /8
-____:| ASPEK.ASPEK YURIDIS PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA OIeh : Syamsu Thamrin, S.H., M.H.*) Abstrak : Menurut Pasal 42 UUPA, bahwa yang mungkin memiliki hak penggunaan di antxamereka dala! Ya:ga negaxa asing yang berkedudukan di Indonesia. Karena p.r[firnuun lahan salah satu- nya adalah terkait Pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh orang urii! yung berkedudukan di Indonesia. Kemungkinan orang asing memiliki rumah vnit datarlfrunian-tetatr terkait dalam ke- tentuan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan Un- dang-Undang Nomor 1 tahun 201I tentang Perumahan dan Kawasan pemulkiman meskipun peme- rintatt tidak secara tegas mengatakan penerbitan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor l!3 Tahgn 2015 yang mencabut dan menyatakan tidak berlaku Peraturan pemerintah Nomor 41 ahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia, juga dapat didefinisikan sebagii upaya untuk menegaskin baliwa warga negara asing pog berdomisili di Indonesia berhak untuk-memiliki rumah tempat Tinggal/hunian termasuk tepemilikan unit rumah di atas tanah dengan status yang tertentu. Metode dibuat secara tertulis ini mengadopsi peraturan tersebut, dengan ulasan bagaimana hal-hal yang harus dipenuhi dalam kepemilikan unit dVtal oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesii dan kepemilikan status mit rumah saat ini. tidak lagi berbasis-di Indonesia.Sebagai gambaran bahwa persyaratan untuk ptnjaman kredit unit rumah oleh orang asing yang Ue*eaudukan di Indonesia dipat diperoleh dengan membeli unit rumah yang dibangun ai atas uiaang tanah hak penggunaan atas negara dan tepemilikan yang terbatas hanya satu buih dengan jenis unit tipe rumah olltas 54 persegldengan 614 di atas Rp.200.000.000, - (dua ratus juta rupiah). Berikuinya bahwa kepemilikan status unit ry+ oleh orang lsing yang tidak lagi berbasis di mdonesi a akindikuasai oLh ,rgura yang akan dilelang menggunakan tanah negara iedang dibangun rumah dalam jangka waktu-l lsatu;-tatrun tep*a seseorang yang mampu , atau rumah flat unit tidak mampu lagi oi-eh pemiliknya selama dia PTih tinggal di Indonesia, sehingga satu unit rumah flat dapat disimpaikan melalui perusahaan lndonesia berdasarkan kesepakatan intara orang asing pemilik unit **ui a"ngun perusahaan. IGta Kunci: Hak penggunaan, orang asing dan pengaturan datar Abstract: Article 42 agrarian Wet said that which may have rights of use among them were foreign citizens domiciled in indonesia.Because land use one of them is th; estublishmint of and oin"rriip o.f loule' including possession of a unit of/lat, so can'be concluded that foreign citizens domiciled in indonesia can have occupancy on th9 sround riqhts of use. The po,siibiiif, oT rt ongers own a lolse a unit of flat / occupancy have bin relatei in tig provisions of a statute the republic of indones-ia no. 20 years 201 I about themflat units and the law number 127 zot t about hoisrng aid a residential area of although them .is _not expressly said so that thi issuance of the cintral government of indonesia number 103 2015 about ownership dwetling house o, ircuponcy by foreign citizens domiciled in indonesi can also are de/ined i, on eyoit tu confirms that foieign citizens domiciled in indonesia entitled to have a th; house wheri Live / o"Lupon"y iicludiig lnssession of a unit of flat above ground with certain status. Method made ii *ii writing is a Dosen Fakultas Hukum Universitas Tadulako 289

ASPEK.ASPEK YURIDIS PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN

  • Author
    lyhuong

  • View
    220

  • Download
    2

Embed Size (px)

Text of ASPEK.ASPEK YURIDIS PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN

  • -____:|

    ASPEK.ASPEK YURIDIS PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN OLEHORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA

    OIeh : Syamsu Thamrin, S.H., M.H.*)

    Abstrak :Menurut Pasal 42 UUPA, bahwa yang mungkin memiliki hak penggunaan di antxamereka

    dala! Ya:ga negaxa asing yang berkedudukan di Indonesia. Karena p.r[firnuun lahan salah satu-nya adalah terkait Pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh orang urii! yung berkedudukan diIndonesia. Kemungkinan orang asing memiliki rumah vnit datarlfrunian-tetatr terkait dalam ke-tentuan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan Un-dang-Undang Nomor 1 tahun 201I tentang Perumahan dan Kawasan pemulkiman meskipun peme-rintatt tidak secara tegas mengatakan penerbitan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomorl!3 Tahgn 2015 yang mencabut dan menyatakan tidak berlaku Peraturan pemerintah Nomor 41ahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan diIndonesia, juga dapat didefinisikan sebagii upaya untuk menegaskin baliwa warga negara asingpog berdomisili di Indonesia berhak untuk-memiliki rumah tempat Tinggal/hunian termasuktepemilikan unit rumah di atas tanah dengan status yang tertentu. Metode dibuat secara tertulis inimengadopsi peraturan tersebut, dengan ulasan bagaimana hal-hal yang harus dipenuhi dalamkepemilikan unit dVtal oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesii dan kepemilikan statusmit rumah saat ini. tidak lagi berbasis-di Indonesia.Sebagai gambaran bahwa persyaratan untukptnjaman kredit unit rumah oleh orang asing yang Ue*eaudukan di Indonesia dipat diperolehdengan membeli unit rumah yang dibangun ai atas uiaang tanah hak penggunaan atas negara dantepemilikan yang terbatas hanya satu buih dengan jenis unit tipe rumah olltas 54 persegldengan614 di atas Rp.200.000.000, - (dua ratus juta rupiah). Berikuinya bahwa kepemilikan status unitry+ oleh orang lsing yang tidak lagi berbasis di mdonesi a akindikuasai oLh ,rgura yang akandilelang menggunakan tanah negara iedang dibangun rumah dalam jangka waktu-l lsatu;-tatruntep*a seseorang yang mampu , atau rumah flat unit tidak mampu lagi oi-eh pemiliknya selama diaPTih tinggal di Indonesia, sehingga satu unit rumah flat dapat disimpaikan melalui perusahaanlndonesia berdasarkan kesepakatan intara orang asing pemilik unit **ui a"ngun perusahaan.IGta Kunci: Hak penggunaan, orang asing dan pengaturan datar

    Abstract:Article 42 agrarian Wet said that which may have rights of use among them were foreigncitizens domiciled in indonesia.Because land use one of them is th; estublishmint of and oin"rriip

    o.f loule' including possession of a unit of/lat, so can'be concluded that foreign citizens domiciledin indonesia can have occupancy on th9 sround riqhts of use. The po,siibiiif, oT rt ongers own alolse a unit of flat / occupancy have bin relatei in tig provisions of a statute the republic ofindones-ia no. 20 years 201 I about themflat units and the law number 127 zot t about hoisrng aida residential area of although them

    .is _not expressly said so that thi issuance of the cintralgovernment of indonesia number 103 2015 about ownership dwetling house o, ircuponcy byforeign citizens domiciled in indonesi can also are de/ined i, on eyoit tu confirms that foieigncitizens domiciled in indonesia entitled to have a th; house wheri Live / o"Lupon"y iicludiiglnssession of a unit of flat above ground with certain status. Method made ii *ii writing isa Dosen Fakultas Hukum Universitas Tadulako

    289

  • Jurnal Lex Librwn, Vol. II, No. 2o Juni 2016, hal 289 - 296

    adopting the regulation, with review how the terms af issues that have to be fuffilled in possessio,nof i unit of /tat by foreigners domiciled in indonesia and status ownership a unit of flat when hethese foriign no iongri based in indonesia.This there are picture that the requirement forborrowers a unit of flit by foreigners domiciled in indonesia can be obtained by buying a unit af/tat that is buitt on- land psrcels rights of use over the country and limited, ownership only one fruit"with

    type a unit of /tat-above type 54 square at a price above Rp. 2A0.00A.000, - (two hundredmillio,i rupiah.Nixt that status ownership a unit of Jtat by foreigners who is no longer hased in

    indonesia will are controlled by the state to be auctioned if Land use the ground the state of being

    buitt flat within the period, of I (ane) year released in a person qualified, or unit flat it nat ableagati by its owner is long is he still is based in indonesia, sa n unit af the JTat aan be suhrnittedthrough the company indinesia based on an agreement betvveen strangers the owner a unit atflatwith the campdny,

    Keyword: Rights of use,.foreigners and arrangementflat

    I. PENDAIIT]LT]AN

    A. Latar Belakang lVlasalahSeiak lahirnya Undang-Urrdang Nomor 1

    tahun 1967 yang telah dic"abut dengan UndangUndang Republik Indc,nesia Nomor 25 Tahun2007 Tentang Penanatnan M,rdal, maka jumlah

    orang asing/ WNA yang masuk ke wilayah In-donesia semakiir'bertambah, berkaitan dengankegiatan mereka dalarn bidang investasi. Jum-lah orang-orang asing yang masuk ke Indonesiaakan semakin bertambah lagi berkaitan dengandisepakatinya perdagangan bebas antata negara-negara di dunia ini yang melintasi batas-bataswilayah negara temrasuk Indonesia yang ikutmeratifikasi ber"bagai Konvensi Inteinasionalyang mendukung ke arah perdagangan betrastersebut. Oleh sebab itu, Indonesia harus menyi-apkan diri untuk menghadapi perkembangan ter-sebut di segala bidang tetmasuk penyediaan fa-silitas permohonan bagi orang asing/ WNA baikyang menetap atau berkedudukan di Indonesiayang dilakukan oleh mereka di Indonesia. Ber-kaitan dengan perkembangan tersebut, Pemerin-tah telah mengeluarkan kebijaksanaan baru dibidang perumahan yaitu dengan diterbitkarnyaPeraturan Pemerintah Republik Indonesia No-mor 103 Tahun 2015 yang tnencabut dan me-nyatakan tidak berlaku Peraturan PemerintahNomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan RumahTinggal atau hunian oleh orang asing yang ber-kedudukan di Indonesia.

    Kebijaksanaan tersebut telah memberikankepastian hukum kepada orang asing yang ber-

    290

    kcdLrdukan cii lndc;rresia untuk merniiiki ruttahternpat tinggal atas tanah tertentu. Pada kenS'a-taar.In),a yang membutuhkan tempat tiriggal bu-kan hartya warga negara Indonesia saja melain-kan juga orang asing yang berkedudukan di In-donesia untuk jangka waktu tefientu. llenganketentuan-ketentuan tersebut persyaratan pendi-

    rian perusahaan PMA menjadi lebih scderhanadan masa beriaku izin investasi menjadi le.bihpanjang sebagaimana diatur dalam UU Perrana-man l,{odal Pasal 22 (l) Kemudahan peialrauandan/atau perizinan hak atas tanah sebagairrlanadirnaksud dalam Pasal 21 humf a riapat ,Jiben-kan dan diperpanjang di muka sekaligrtr tiait ija-pat diperbairui kembali atas petmchonail pcna-narn modal, bcr,rpa: a. Hak Guna {-fsaha dapatdiberikan dengan jurnlah 95 (sembiian ptiluh li-ma) tahuir dengan cara dapat dibcrik*ii ilan .1i-peri;anjang di muka sekaligus selania 60 (enampultih) tahun dan dapat diperbarui sclama 15 (ti-ga puluh lima) tahun; b. Hak (ittna Rangr:nandapat diberikan dengan jumlah 80 (deiapan pti-luh) tahun dengan cara dapat diberikan dan ili-perpanjang di muka sekaligus selama 50 (limapr.rluh) tahun cian dapat diperbarui sclat:rtt l0 {ti-ga pululi) tahun; dan c. Hak Pakai dap:it dit:cri-kan dengan juurlah 70 (tujuh pultth) ieiitttt elc-ngan cara dapat diberikan dan diperpanjang ilimuka sekaligus selama 45 (empat puluh lima)tahun dan dapat diperbarui selama 25 (diia pu-luh liina) tahun. Hal ini menyetrabk&rr ilr&l1gasing cenderung untuk tinggal lebih lama di In-donesia yang seharusnya akan meningkatkanpula kebutuhan mereka akan fasilitas peruma-

  • Aspek-Aspek Yuridis Pemilikan Satasn Rwmsh Sttsum oleh Orang Asing "., Syamsu Thamrin

    sun di atas tanah dengan status tertentu.

    B. PermasalahanBerdasarkan uraian di atas, maka tulisan

    ini memfokuskan pembahasan pada aspek-aspekyuridis terhadap permasalahan pemilikan satuanrumah susun oleh asing yang berkedudukan diIndonesia, dengan pokok masalah :

    1. Apakah syarat-syarat yangharus dipenu-hi dalam pemilikan satuan rumah susunoleh orang asing yang berkedudukan diIndonesia?

    2. Bagaimanakah status pemilikan satuanrumah susun apabila orang asing terse-but tidak lagi berkedudukan di Indone-sia?

    II. PEMBAHASAN

    A. Syarat-Syarat Pemilikan Satuan RumahSusun Oleh Orang Asing Yang Berkedu-dukan Di Indonesia

    Dalam pasal I (1) PP 103 Tahun 2015 di-tentukan persyaratan yang wajib dipenuhi bagipemilikan rumah/satuan rumah susun oleh orangasing yaitu orang asing yang bersangkutan harusberkedudukan di Indonesia. Satuan rumah susunyang dimilikinya adalah untuk tempat tinggalatau hunian. Keberadaan satuan rumah susun diatas tanah yang bersangkutan harus dilandasiHak atas Tanah tertentu yang dapat berupa HakPakai atau Hak Sewa untuk Bangunan.

    Menurut pasal 4 sebahaimana dimaksuddalam Pasal2 ayat (1) PP PP 103 Tahun 2015rumah tempat tinggal hunian yang dapat dimili-ki orang asing terbagi dalam dua jenis, yaitu :

    a. Rumah Tunggal di atas tanah:1. Hak Pakai; atau2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang di-

    kuasai berdasarkan perjanjian pem-berian Hak Pakai di atas Hak Milikdengan akta pejabat pembuat AktaTanah.

    b. Sarusun yang dibangun di atas bidang ta-nah Hak Pakai.

    Batasan satuan rumah susun yang dapatdimiliki oleh orang asing, Pp 103 Tahun 2015membatasi bahwa satuan rumah susun yangboleh dimiliki oleh orang asing Hak Milik atasSarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pem-

    han.

    Kebijaksanaan ini diharapkan akan ber-dampak terhadap meningkatnya penanaman mo-dal asing dan pemasukan devisa serta mening-katnya bisnis perumahan di Indonesia yang se-mua itu akan meningkatkan kesempatan kerjakegiatan ekonomi pada umumnya" Kondisi ter-sebut juga akan membawa implikasi yuridis de-ngan penguasaan dan pemilikan hak atas tanahorang asing (WNA) yang bekerja di indonesia.Berkenaan dengan masalah tersebut, prinsip1'ang ditetapkan oleh pembentuk UUpA yangmenghendaki agar tanah-tanah Indonesia diper-untukkan dan hanya dimiliki oleh bangsa Indo-nesia (WNI) tidak untuk orang asing.

    Namun demikian, dalam Undang-Undang\smor 5 tahun 1960 tentang peraturan DasarPokok Pokok Agraria (UUPA) sebcnarnya sea-ra tersamar cukup memberi pefunjuk mengenaikemungkinan orang asing dapat memiliki nrmahdi atas tanah hak pakai. Hal ini nampak padapasal 41 UUPA yung ..nyebutkan bahwa FIakPakai adalah hak untuk menggunakan dan ataumemungut hasil dari tanah yang dikuasai secaraXangsung oleh negara atau tanah miiik oranglain. Sedangkan pasal 42 UTJPA menyebutkanbahwa yang dapat memiliki Hak pakai antaralain adalah orang asing yang berkedudukan dilndonesia. Karena pemanfaatan tanah salah sa-runya adalah pendirian dan pemilikan rumah,termasuk kepemilikan safuan rumah susun, ma_ka dapat disimpulkan bahwa orang asing yangherkedudukan di Indonesia dapat memiliki huni-an di atas tanah Hak Pakai.

    Kemungkinan orang asing memiliki ru-mah satuan rumah susun/ hunian sebenarnya su-dah terkait dalam ketentuan Undang-UndangRepublik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Ten-tang Rumah Susun dan Undang-Undang Nomor1 tahun 20ll tentang Perumahan dan KawasanPemukiman meskipun keduanya tidak secarategas menyatakan, sehingga dengan dikeluar-kannya Peraturan Pemerintah Republik Indone--ria Nomor 103 Tahun 2015 tentang pemilikanRumah Tinggal atau hunian oleh orang asingr-ang berkedudukan di Indonesi dapat juga diar-tikan sebagai upaya untuk mempertegas bahwaorang asing yang berkedudukan di Indonesiaberhak memiliki sebuah rumah tempat tinggallhunian termasuk kepemilikan satuan rumah su-

    29r

  • Jwnal Lex Librum, VoL II, No. 2, Juni 2016, hal 289'296

    belian unit baru. Selain itu menurut ketentuanPasal2 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agra-rialKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8Tahun 1996 Tentang Perubahan Peraturan Men-teri Negara AgrarialKepala Badan PertanahanNasional Nomor 7 Tahun 1996 Tentang Persya-ratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal AtauHunian Oleh Orang Asing memberi batasan me-ngenai satuan rumah susun yang dapat dimilikioleh orang, yaitu terbatas pada rumah/ satuanrumah susun yang tidak termasuk klasifikasio'rumah sederhana" atau "rumah sangat sederha-rra", hal tersebut untuk meminimalkan dampaknegatif dari PP 103 Tahun 2015. Pemerintah te-lah menentukan jenis, tipe serta harga satuan ru-mah susun di atas hargarumah standar Pemerin-tah, yaitu satuan rumah susun harus di atas tipe54 m2 dan harganya di atas harga satuan gedqngpemerintah berkisar antara Rp.600.000,-l m" -Rp.700.000 m'. Jadi harga satuan rumah susununtuk orang orang asing harus di atas Rp.200.000.000,- (dua ratus juta rupiah). Semua ru-mah/ satuan rumah susun yang bertype satu atautiga yang mendapat subsidi dari pemerintah ti-dak boleh dimiliki atau dijual kepada orangasing.l

    Pembatasan lainnya kepemilikan satuanrumah susun oleh orang asing meliputi:2

    a. satuan rumah susun harus dihuni sendiri;b. harus dihuni selama sekurang-kuranya

    30 hari secara komulatif dalam satu ta-hun kalender;

    c. satuan rumah susun dapat digunakanmelalui perusahaan Indonesia berdasar-kan perjanjian antara orang asing seba-gai pemilik satuan rumah susun denganperusahaan tersebut.

    Selanjutnya pasal2 ayat (1) huruf b Pera-turan Menteri Negara Agraria I Kepala BadanPertanahan Nasional Peraturan Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No-mor 8 Tahun 1996 Tentang Perubahan Peratu-ran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Per-tanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1996 TentangPersyaratan Pemilikan Rumah Tempat TinggalAtau Hunian Oleh Orang Asing menyebutkanbahwa kepemilikan satuan rumah susun oleh

    I Arie Sukanti Hutagalung, Condominium dan Permasa-lahannya, Badan Penerbit FH-UI, Jakarta, 1998, h,100.2 tbid

    292

    orang asing dapat dilakukan dengan membelisatuan rumah susun yang dibangun di atas tanahHak Pakai atas Tanah Negara.

    Dari uraian tersebut, maka perlu dijabar-kan apa y.ang dimaksud dengan Hak Pakai. Didalam UUPA, Hak Pakai diatur dalam pasal 41sampai dengan pasal43. Wujud dari Hak Pakaitersebut sebagaimana ditegaskan dalam pasal 41

    ayat (1) UU tersebut, adalah:"Hak untuk menggunakan dan atau me-mungut hasil dari tanah yang dikuasailangsung oleh negara ata,u tanah milikorang lain yang memberi wewenang dankewajiban yang ditentukan dalam keputu-san pemberiannya oleh Pejabat yang ber-wenang memberikannya atau dalam per-janjian dengan pemilik tarnhnya yang bu-kan perjanjian sewa menyewa atau perjan-jian pengolahan tanah, segala sesuatu asaltidak bertentangan dengan jiwa dan keten-tuan undang-undang ini".

    Hak menggunakan dalam pengertianmempergunakan tanah (negara atau orang lain)adalah untuk mendirikan bangunan di atasnyaatau untuk kepentingan orang lain. Sedangkanmemungut hasil adalah dalam pengertian untukmendapatkan sesuatu hasil (baik buah-buahan,maupun hasil yang lainnya).

    Berdasarkan ketentuan tersebut di atas,kewenangan privat yang terdapat pada tanahhak pakai adalah :

    a. menggunakan;b. memungut hasil,dari :

    1. tanah yang dikuasai langsung olehnegara; atau

    2. berdasarkan perjanjian pemilik HakMilik dengan seseorang, tetapi bukansewa menyewa^atau perjanjian pe-ngelolaan tanah.'

    Dari ketentuan itu pula, maka secara im-plisit menegaskan bahwa setiap pemegang HakPakai atas Tanah yang dikuasai langsung olehnegara (tanah negara) harus membuat bangunandi atas tanah tersebut atau harus memanfaatkantanah tersebut sebagai lahan pertanian,

    Selanjutnya apabila kita kaitkan denganpenjelasan pasal-pasal dalam UUPA, maka di'

    3 A,P. Parlindungan, Komentar Atas Undang Undang Po-kok Agraria, Cet,VI, Mandar IVIaju, 1991, h.196

  • !,1

    ;ll

    Aspek-Aspeh Yuridis Pemilikan Satuan Rumah Susun oleh Orang Asing.,,

    katakan bahwa Hak Pakai ini adalah suatu"kumpulan pengertian" daripada hak-hak yangdikenal dalam hukum pertanahan dengan ber-ba-gai nama, yang semuanya dengan sedikit perbe-daan berhubung dengan keadaan daerah sedae-rah, pada pokoknya memberi wewenang kepadayag mempunyainya sebagai yang disebutkan da-lam pasal ini. Sehingga dapat dimengerti untukkesederhanaan dari beragam hak-hak adat yangsejenis maka diberi nama yang baru yaitu HakPakai.a

    Dengan demikian jelaslah bahwa tanahyang drladikan obyek adalah baik tanah yangdikuasai langsung oleh negara dengan penerbi-tan suatu Surat Keputusan Pemberian Hak atau-pun dengan suatu perjanjian yang khusus diada-kan antara seseorang Pemilik Hak Milik denganseseorang yang sengaja untuk menciptakan HakPakai.

    Hak Pakai yang berasal dari hak mengua-sai dari ncgar&. dapat digolongkan ke dalam 2golongan, yaitu :

    1. hak pakai keperdataan sebagaimana ter-sebut dalam pasal41 ayat (1) UUPA di-mana subyeknya adalah warganegara In-donesia, orang asing penduduk Indone-sia, badan hukum Indonesia, dan perwa-kilan dagang asing yang ada ijin kerja diIndonesia;

    2. hak pakai karena perjanjian dengan sese-orang pemilik Hak Milik dengan seseo-rang untuk menirnbulkan Hak Milik. Ji-ka hak ini dapat dialihkan kepada pihaklain atau dapat sebagai obyek Hak Tang-gungan, maka hak pakai ini melalui sua-tu l{ak Pakai Keperdataan, tetapi jika ti-dak boleh dialihkan ataupun tidak dapatsebagai obyek Hak Tanggungan dapatkita sebut sebagai Hak Pakai Keperdata-an Sempit (pasal 43 ayat (2) UUPA).

    Berkaitan dengan subyek Hak pakai, pasal 42UUPA Jo.pasal 39 PP No.40 tahun 1996,menegaskan bahwa subyek Hak Pakai, adalah :

    a. warga negara Indonesia;b. badan Hukum yang didirikan menurut

    hukum Indonesia dan berkedudukan diIndonesia;

    c. depaftemen, lembaga pemerintah non

    Syamsu Thamrin

    depafiemen, dan pemerintah daerah;d. badan-badan keagamaan dan sosial;e. orang asing 1.,ang berkedudukan di Indo-

    nesia;f" badan hukum asing dan perwakilan ba-

    dan intemasional;g. Perwakilan Negara Asing dan Perwaki-

    lan Badan Interrasional.h4emperhatikan subyek [Iak Pakai tersc-

    but di atas, maka Hak Fakai tersebut dapat diba-gi 2 (dua), yaitu :

    1. Hak Pakai Privat, hak pakai dalam ben-tuk ini dapat dialihkan kepada orang laindan dapat dipunyai oleh perorangan danbadan hukum tertentu.

    2. Hnk Pakai Publik, hak pakai dalam ben-tuk ini adalah badan-badan pemerinta-han, badan sosial dan keagamaan, danperwakilan negala asing.

    l-Iak Pakai Privat dibatasi jangka waktn-nya oleh peraturan perundang,uRdangan, se-dangkan jangka rvaktu bagi Hak Pakai publikadalah sepanjang tanah itu digunakan.

    Adapun jangka waktu Hak pakai yang di-atur dalam PP Nomor 40 tahun 1996 tentangHak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, danHak Pakai Atas 'Ianah Negara, menyebutkanbahwa Hak Pakai diberikan untuk jangka waktupaling lama 25 tahun dan dapat diperpanjanguntuk paling lama 2A tahun atau urrtuk jangkawaktu yang tidak ditentukan (selama tanahnyadipergunakan untuk keperluan tertentu), sertadapat diperlakLrkan. Hak Pakai atas tanali IIakMilik diberikan untuk jangka waktu paling lama25 tahun dan tidak dapat diperpanjang tetapi da-pat diperbarui.

    Pengaturan meirgenai jangka waktu hakPakai Atas Tanatr Negara atau Hak Pakai AtasTanah Hak Milik sangat penting dari sudut pe-nanaman modal, karena selain Hak pakai dapaidirniliki warga tlegara Indonesia dan badan hu-kum Indonesia yang didirikan menurut hukumIndonesia dan berkedudukan di Indonesia, HakPakai adalah satu-satunya hak atas tanah yangdapat dimiliki oleh orang asing yang berkeduciu-kan di Indonesia atau badan hukum asing yangmempunyai peiwakilan di Indonesia. 5

    Dengan demikian secara ringkas dapat di-

    )r-

    Dr,]

    .il'1

    - rbid,h.110 s Arie Srikanti Hutagah,rng, Op.Cit.,h.91

    293

  • Jurnal L* Librum, VoL II, No. 2, Juni 2016, hal. 289 - 296

    katakan bahwa Hak Pakai adalah hak yangmemberi wewenang untuk menggunakan tanahkepunyaan pihak lain untuk jangka waktu ter-tentu. Hak Pakai atas tanah negara juga dapatdigunakar"r untuk mendirikan berbagai bangunandapat juga untuk usaha pertanian dalam artiluas.

    Dalam kaitannya dengan uraian tersebutdi atas. rnaka dengan dikeluarkannya PeraturanPenrcrrrrtalr irlomor 24 tahun 1997 tentang Pen-daltaran Hak Atas 'Ianah, tanah yang wajib di-daftarkan untuk nrcrnperoleh tanda bukti scrtifi-kat tanah clari kantor pefianahan menjadi ber-tambah dcngari tanah-tanah Hak Pakai dan HakPengelolaan clisarnping Hak Milik, Hak Guna[Jsaha. dan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakaisama-sama dapat diperjual belikan kepada pihaklain, kecuali hak pakai dan hak pengelolaanyang temasuk asset negata.u

    Melalui Undang-Undang Republik Indo-nesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang RumahSusun Kclcrnbagaan Hak Pakai rnulai diarahkanuntuk kepcrluan bisnis. Lhrdang Undang terse-hut lnenetapkan bahwa rumah susun dapat diba-ngun di atas tanah [{ak Pakai yang dibcrikan

  • --

    Aspek-Aspek Yuridis Femilikan Satuan Rumah Susan oleh Orang Asing ,",

    Dengan demikian rumah beserta tanah1'ang dikuasai negara untuk dilelang dan hasilpelelangan tersebut akan diserahkan kepadaorang asing yang bersangkutan setelah dikura-ngi dengan biaya lelang serta barang-barangatau ongkos-ongkos lain yang dikeluarkan (Pcn-Jelasan pasal 6 ayat (l) PP No.41 Tahun 1996).

    Sedangkan satuan rumah susun yang di-miliki orang asing selama berkedudukan di In^donesia adalah rumah susun yang dibangun diatas tanah Hak Pakai atas negara berarti jika ta-nah dilepaskan dalam jangka waktu ltahun padaorang yang memenuhi syarat-syarat, maka satu-an rumah susun itu dikuasai oleh negara untukdilelang kemudian jika satuan rumah susun itutrdak dipergunakan oleh pemiliknya selama diamasih berkedudukan di Indonesia menurut Pasal3 Peraturan Menteri Negara AgrarialKepala Ba-dan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 1996Tentang Perubahan Peraturan Menteri Negara-{grarialKepala Badan Pertanahan Nasional No-mor 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemili-

  • Jurnal Lex l.ibrwn, [t*1. {{, 1u*a. }, "Iuni 20tr6, hal' 289 ^'296

    Halim, A.Ridwan, Sendi-sendi l{ukum Huk l|i{ik, Kondominiuttt, Rumah Susun dan Sari-sariHukum Benda (Bagian Hukum Perdata), Pundak Karma, Jakarta, 1995.

    Hamzah,Andi, dan Kawan-kawan, Dasar-dfirsar Hukum Perumahon, Bineka Cipta, Jakarta,1992.

    Harsono, Budi, Hukum Agraria Indone,sia, Djarnbatan, Jakafia,1994.Hutagalung, Arie Sukanti., Condaminiurn dan Fermasalahannya, Badan Penerbit FH-UI, Jakarta,

    1998.parlindungan, A.P., Komentar Atas L\rulang Undang Pctkok Agraria, Cet.IV, Mandar Maju,

    Bandung, 1991.Peranginangin, Effencli, Hukum Agrrtriu r't i:la,'tt!5t{t

    Hukum, Rajawali, Jakarta, 1989.Suatu Teltrah !-)ari Sudut Pandang Praktis

    sumardjono, S.w., Memahami PP Nr;rnor 4{) T'-ahun 1996 dan PP Nomor 4lLetter, Nomor 26I T ahun VII/ Septernberr' I 995'

    Undang - Undang Nomor 5 T'ahun I 960 tentan g Feraturan Dusar Pokok-pokok Agraria .

    Undang-Undang Nomor I Tahun 1967 tentang Penttn,aman Modal Asing.Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.Undang-Undang Nomor I tahrin I 967 tentan g Penanaman Modal Asing (P MA) "Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1995 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda

    Yang Berkaitan Dengan T'anah.Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 terltang Rumah Sttsun.peraturan pemerintah Nomor 50 'fahun 1993 tentang Persyaratan Pernilikan Saham Dalam

    Penanaman Modal Asing.

    Peraturan Pemerintah Nomor 40 'tahun 1996 tentan g ltak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha danHak Pakai Atas Tanah'

    Peraturan Pemerintah Nomor 41 "tahun i996 tentang Pemilikctrt Rurnah Tinggal atau Hunian BagiOrang Asing Yang Berkedudttkan ali Indonesia.

    Peraturan Menteri Agrarial Kepala Badarr Pcrtanahan Nasiortal Nomor 7 Tahun 1996 tentangPersyaratan Pemilikon Tmrpttt'finggu{ utau Hunisn rtleh Orang Asing

    .Keputusan Presiden (Keppres) hiomor 93 'i*ahun !993 tentang Tata Cara Penandman Modal

    Surat Edaran Menteri Negara Agrariai Kepaia Badan Pertanahan Nasional Nomor nA-2871 tanggal

    8 Oktober 1996 tentan g Pe.laksanaart PF Nomor 4i Tahun 1996.

    Tahun 1996, News

    296

    289.pdf290.pdf291.pdf292.pdf293.pdf294.pdf295.pdf296.pdf