재개발[뉴타운] 바로알기

주거약자들을 위한 재개발[뉴타운] 사업지침서

사단법인 나눔과미래

▸ 홈리스(노숙인)지원사업아침을여는집 - 홈리스 자활전문쉼터

거리홈리스 주거지원사업

▸ 나눔마을 홈리스, 쪽방민, 노숙인가정을 위한 임대주택 제공

▸ 주거복지센터 운영 주거취약계층 상담 및 권익보호, 임대료 긴급지원, 집수리 등

▸ 뉴타운 재개발 바로알기 주민지원센터 운영

재개발(뉴타운)지역 내 주거약자 주민지원

▸ 사랑찬봉사단 홀몸노인, 장애인 등 소외주민에 대한 반찬나눔 등 봉사활동

본 자료집은 나비도시정비연구회 김성태 선생(http://cafe.naver.com/pcrs.cafe)과 (주)제이앤케이 도시정비 백준 대표(http://www.jnkcity.com), 뉴타운바로세우기세입자연대 이은정 위원장(http://cafe.daum.net/nonewtown), 전국뉴타운재개발비대위연합 강성윤 대표(http://cafe.naver.com/escosnra.cafe)의 도움이 없었다면 나오지 못했을 것입니다. 감사합니다.

사단법인 나눔과미래는?

나눔과미래는 빈곤과 주거문제 등으로 눈물짓는 이들의 행복과 권리에 주목하고,

복지와 주거를 연결하는 새로운 시도를 지역에서부터 나눔을 통해 일구어가고자 합니다.

이를 위해 홈리스 자활을 위한 쉼터와 임대주택 제공,

주거취약계층을 위한 상담과 권익보호, 긴급지원과 주택개․보수,

재개발(뉴타운)지역의 주거약자들을 위한 주민지원활동,

홀몸노인, 장애인 등 소외주민에 대한 자원봉사와 나눔운동 등을 전개하고 있으며,

이를 통해 따뜻하고 행복한 지역공동체 만들기를 위해 애쓰고 있습니다.

한편 비영리주택을 지어 무주택 도시서민들의 집 걱정을 덜어주는 꿈,

나아가 제3세계 빈민 주거지원을 위한 꿈도 키워나가고 있습니다.

사단법인 나눔과미래가 하는 일은?

후원 : 농협 026-01-121321(사단법인 나눔과미래)

문의 : 02)928-9064

목 차

Section 01. 재개발[뉴타운]사업의 이해

1. 주택재개발사업과 뉴타운사업의 비교 9

2. 정비(도시재개발)사업의 유형과 특징은? 10

3. 정비사업의 시행방법(주택재개발사업 중심으로) 12

4. 서울시 뉴타운 현황 12

5. 현행 재개발[뉴타운] 사업의 문제점 13

Section 02. 재개발[뉴타운] 지역 주민지원을 하기 전 알아야 할 몇 가지

1. 주민의 권리확보는‘주민공람’부터! 21

2. 뉴타운, 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 공통점과 차이점 23

3. 재개발[뉴타운]지역 주민들이 원하는 사업정보는 무엇인가? 23

4. 재개발[뉴타운] 사업은 공익사업인가? 24

Section 03. 재개발[뉴타운]사업의 추진절차

1. 기본계획 수립 29

2. 조합설립추진위원회 30

3. 정비구역 지정 31

4. 조합설립인가 32

5. 사업시행인가 33

6. 관리처분계획인가 33

7. 준공인가 35

8. 조합해산 35

Section 04. 재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이

1. 조합설립동의서를 제출할 때 비용분담에 관한 사항을 요구해야 하나요? 39

2. 조합설립추진위원회나 재개발조합은 조합설립단계에서는 비용분담금을 산출할 수 없다고 하는데 사실입니까?

39

3. 정비구역이 지정되고 2년 안에 조합설립을 못하면 공영개발을 한다는데 사실인가요? 40

4. 조합설립추진위원회동의서(조합설립동의서와 임감증명서를 가칭추진준비위원회(조합설립추진위원회)에 제출했는데 철회할 수 없나요? 41

5. 정비업체가 고용한 OS용원들이 집집마다 방문하면서‘헌 집 주면, 새 집 준다’고 하던데, 사실인가요? 41

6. 재개발[뉴타운] 사업으로 지어지는 아파트에는 누가 들어가 살 수 있나요? 42

7. 만약 재개발[뉴타운]사업을 추진하다 사업이 무산되면 추진위원회와 재개발조합에서 사용한 운영경비는 누가 부담해야 하나요? 43

8. 용적율 더 받으면 추가분담금이 내려가나요? 44

9. 임대아파트는 주민들이 기부채납하는 걸로 알고 있는데, 사실인가요? 44

10. 재개발[뉴타운] 지역의 주민인데, 제 집의 감정평가금액은 얼마이며, 어떤 방식으로 평가되고 있는지 궁금합니다. 45

11. 재개발조합이나 구청 등을 상대로 소송을 하고 있는 주민인데, 소송에서 이기는 방법은 무엇인가요? 46

Section 05. 재개발[뉴타운] 주택세입자 보상 길라잡이

1. 왜, 재개발[뉴타운] 지역 세입자 보상 내용과 절차 등을 주민들이 알아야 합니까? 51

2. 철거세입자는 임대아파트 입주 신청을 해도 주거이전비를 받을 수 있나요? 51

3. 임대주택 입주자격과 보증금 및 월차임은 어떻게 되는지요? 52

4. 주거이전비 지급 금액이 확정되는 시기는 언제인지 알고 싶어요? 54

5. 주거이전비 자격 취득자에 대한 논란이 있다던데, 무슨 내용인가요? 54

6. 주거이전비는 이주시기(관리처분인가 이후)까지 계속 거주하지 않아도 받을 수 있는지요? 55

7. 철거세입자는 임대아파트 입주권과 주거이전비 이외의 주거안정대책을 재개발조합과 행정기관에 요구할 수 없을까요? 56

8. 주거이전비는 외국인도 받을 수 있는지요? 56

9. 임대아파트 입주권 신청과 주거이전비 지급 거주요건을 충족하는 철거세입자가 구역지정 공람공고일 이후 같은 뉴타운지역으로 이사하는 경우 임대아파트 입주권과 주거이전비를 받을 수 있습니까? 57

10. 주거이전비와 별도로 이사비를 받을 수 있다던데 사실입니까? 57

11. 임대아파트 입주 및 주거이전비 지급 자격기준 정리 58

Section 06. 재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이

1. 토지보상법에 의한 보상절차는 어떻게 되나요? 61

2. 상가세입자는 재개발[뉴타운]사업으로 이주할 때 어떤 보상을 받을 수 있나요? 62

3. 무허가 영업자도 영업손실보상을 받을 수 있나요? 63

4. 사업자등록증 없이 집에서 가내수공업을 하는 경우 영업보상대상이 되는지요? 64

5. 비영리사업자도 영업손실보상을 받을 수 있나요? 64

6. 교회, 사찰 등의 경우에는 보상지침이 따로 정해져 있나요? 64

7. 폐업보상의 업종과 내용은 어떤 것이 있습니까? 65

별첨1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 보상의 종류 66

별첨2. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기간별 비교 67

Section 01

재개발[뉴타운] 사업의 이해

재개발[뉴타운] 사업의 이해 9

구분도시 및 주거환경정비법

(재개발, 재건축)도시재정비 촉진을 위한 특별법

(뉴타운)

근거법 ￭ 도시 및 주거환경정비법 ￭ 도시 재정비 촉진 특별법

법적성격 ￭ 일반법 ￭ 특별법

시행일 ￭ 2003년 7월 1일 ￭ 2006년 7월 1일

개발방식￭ 소규모 블록별 개발￭ 지역개발(중형)

￭ 광역단위(생활권)별 선계획 후개발￭ 광역개발(대형)￭ 주거 상업지 혼용지역

대상 ￭ 1만㎡ 이상￭ 20∼50만 ㎡ 이상 - 20만 ㎡ 이상 : 역세권 상업지 - 50만 ㎡ 이상 : 주거지

사업주체 ￭ 민간(조합)이 정비계획 수립 후 개발￭ (원칙은 조합이나) 사실상 공공기관￭ 단체장(시장)이 계획수립 및 도시기반시설￭ 민간(조합)은 촉진계획 고시 후 아파트 등 건설

개발형태 ￭ 주택개발 위주(기반시설 부족 초래)￭ 다양한 사업방식 혼용 (주거, 사업, 업무 등 복합자족도시)

규제완화

￭ 관련법의 절차를 거쳐 도시계획 변경￭ 노후도 등 요건을 충족해야 구역지정￭ 조례 기준에 의해 용적률 등 건축제한￭ 중소형아파트 80% 이상 건설의무

￭ 도시계획 수립 및 변경의 의제처리￭ 용도지역 변경 및 제2종 주거지역 층수완화￭ 용적률 등 건축제한 완화￭ 중소형 의무비율 완화(60% 이상)

적용 ￭ 일반노후지역 ￭ 아파트단지 제외함 ￭ 고도 노후지역 및 상업지

임대주택 ￭ 전체 세대수의 17% 이상(재개발)￭ 정비사업 임대주택 의무비율￭ 건축규제 완화로 증가하는 용적률의 50% 이상 (기반시설 인센티브는 제외)

1. 주택재개발사업과 뉴타운사업의 비교

주택재개발사업은‘도시 및 주거환경정비법’에 따라“기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이

밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”(법 제2조 제2호)이다. 이 법에는

재개발사업 외에도 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업의 네 가지 개별사업 유형

이 규정되어 있다.

반면 뉴타운사업은 이들 재개발사업 등의 개별사업을 여러 군데 묶어서 광역적으로 정비하기

위한 사업이다. 이를 위해 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 용적률 및 여러 가지 특혜를

부여했다.

본질적으로 주택재개발사업일 수밖에 없는 뉴타운사업은 현재 낮은 소형주택의 비율, 원주

민 재정착율 20% 미만, 도로․공원․교육시설․문화시설 등의 정비기반시설은 확충되지 않고 고층

아파트만 빽빽이 들어서는 등 원주민 재정착과 세입자 대책의 미비, 기반시설 문제 등 주거환

경 개선이라는 본래의 목적은 실종된 채 집값상승에 따른 개발이익에 대한 기대만 남은 너도나

도 개발을 부추기는 욕망의 개발, 욕망의 정치의 대상으로 전락하고 말았다.

<표 1> 뉴타운과 재개발, 재건축 비교

10 재개발[뉴타운] 바로알기

구분도시 및 주거환경정비법

(재개발, 재건축)도시재정비 촉진을 위한 특별법

(뉴타운)

비용지원￭ 지방세 감면(문화시설, 종합병원, 학원시설 등)￭ 기반시설 설치비용의 국비․시비 지원

행정규제 ￭ 정비구역 지정․고시일로부터 개발행위 제한￭ 촉진지구 지정․고시일로부터 개발행위 제한, 분양권리 제한 등￭ 촉진계획 결정․고시일로부터 건축행위 제한

계획총괄 ￭ 총괄계획가(전문가)

사업관리 ￭ 사업총괄관리자(주공, 토공, 지방공사 등)

* 자료 : 서울시 주택국 주거정비과 보도자료(2008. 6)

<표 2> 주택규모별 건설비율

정비사업주거전용면적

60㎡이하 60㎡초과~85㎡ 85㎡초과

주거환경개선사업도시정비법 90% 이상 10% 이하

도촉법 80% 이상 20% 이하

주택재개발사업도시정비법 80% 이상 20% 이하

도촉법 60% 이상 40% 이하

주택재건축사업도시정비법 20% 이상 40% 이상 40% 이하

도촉법 60% 이상 40% 이하

* 자료 : 서울시 * 주 : 도시정비법-도시 및 주거환경정비법, 도촉법-도시재정비 촉진을 위한 특별법

2. 정비(도시재개발)사업의 유형과 특징은?

정비(개발)사업이란 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 기반시설을 정비하고 주택

등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말한다. 정비(개발)사업의 유형은 사업의 목적에 따

라, 공익적 목적으로 개발행위를 수행하는‘공공개발사업’과 민간이 자신들의 소유권을 활용하

여 자체적으로 개발사업을 수행하는‘민간개발사업’으로 나눌 수 있으며, 대상지구에 따라 기

존 주거지를 개발하는 것과 그렇지 않은 것으로 다시 나눌 수 있다.

재개발[뉴타운] 사업의 이해 11

<표 3> 정비(개발)사업의 유형과 특징

관련법 사업명 주요 특징 공익사업여부

도시 및 주거환경정비법

주택재개발사업

① 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경개선이 목적

② 사업시행자 : 조합, 조합+지자체(주택공사), 조합+건설업자(조합원1/2이상 동의)

공익사업

도시 및 주거환경정비법

주택재건축사업

① 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경개선이 목적

② 사업시행자 : 조합, 조합+지자체(주택공사), 조합+건설업자(조합원1/2이상 동의)

-

도시환경정비사업

① 상업, 공업지역 중 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

② 사업시행자 : 조합, 토지등소유자

공익사업

주거환경개선사업

① 주택재개발사업과 유사한 목적으로 시행되며, 주택재개발사업에 비해 주거환경이 더 열악한 지역을 대상으로 함

② 사업시행에 있어 공공주도의 주거지정비사업으로 지방자치단체 또는 주택공사 등이 사업시행자가 됨

③ 사업방식에 따라 현지개량방식, 공동주택건설방식, 복합방식으로 구분

공익사업

도시재정비 촉진을 위한

특별법

도시재정비촉진사업

① 광역단위(생활권)별 개발로 선계획 후개발 원칙에 의해 정비사업 시행

② 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등을 구역별로 혼용하여 정비사업 시행

③ 사업시행자 : 조합, 조합+지자체(주택공사), 조합+건설업자

공익사업(재건축사업은 공익사업이

아님)

택지개발촉진법 택지개발사업

① 공공택지를 보다 손쉽게 취득하여 주택을 공급할 수 있도록 하기 위해 제정된 택지개발촉진법에 의해 시행되는 사업

② 사업구역의 토지를 사업시행자가 수용하여 택지조성 후 주택을 직접 건설하거나 민간건설사에게 매각하여 주택 등을 건설토록 하는 방식

③ 사업시행자 : 국가, 지자체, 토지공사, 주택공사 등

공익사업

도시개발법 도시개발사업

① 주택, 산업, 유통기능 등이 갖추어진 균형 있고 체계적인 도시개발을 목적으로 시행

② 수용 또는 사용에 의한 방식, 환지방식, 양자의 혼용방식으로 구분

③ 민간부분이 사업시행자로 참여 가능

공익사업

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시계획시설사업

① 도시계획시설을 설치, 정비 또는 개량하는 사업 공익사업

주택법지역및직장주택조합사업

① 공공의 개입 없이 민간이 주도적으로 사업을 추진하는 민간개발사업

② 무주택 세대주 및 18평 이하 소유자로 구성된 조합원 20인 이상이 조합을 구성하여 공동으로 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 주택을 건설하는 제도

-

* 자료 : 국가인권위원회, ｢개발지역 세입자 등 주거빈곤층 주거권 보장 개선방안을 위한 실태조사｣, 2005

12 재개발[뉴타운] 바로알기

3. 정비사업의 시행방법(주택재개발사업 중심으로)

1) 사업형태별 구분

방식 특징

철거재개발(전면재개발)

기존건축물 등을 전면 철거하고 새로운 건축시설과 부대복리시설, 공공시설로 대체하는 계획적인 시가지 정비방식

수복재개발도시환경이 점차 악화되고 있는 지역 안에서 기존시설물을 대부분 존치시키면서 노후, 불량건축물 등을 개량함으로써 주거환경을 개선하는 방식

보존재개발역사적, 문화적으로 보존할 가치가 있는 건축물 등이 많은 곳의 도시환경이 점차 악화되고 있는 경우에 구역 내 건축물을 제한하고 용도를 규제하며 건축물의 수선이나 공공시설의 개선을 통해 환경이 더 이상 악화되는 것을 예방하기 위해 시행하는 재개발 방식

순환재개발재개발지역의 일부지역 또는 다른 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나, 재개발구역을 수 개의 사업시행지구로 분할하여 순차적으로 개발하는 방식

* 자료 : 이원희(건국대 부동산대학원), ｢재개발, 재건축사업의 이해와 활용｣

2) 사업방식별 구분

방식 특징

자력재개발구청장이 사업시행자가 되어 불규칙한 토지를 환지방식에 의하여 구획정리하고 토지등소유자가 자력으로 환지된 토지에 건축을 하는 재개발방식으로 대부분 단독주택 또는 연립주택을 건립하며 최근에는 거의 시행하지 않고 있음

합동재개발

재개발조합이 선정한 건설업자 또는 주택건설업자가 조합과 공동사업시행자가 되어 주택건설 뿐만 아니라 사업에 소요되는 자금을 제공하여 사업을 시행하고, 조합원으로부터 징수한 청산금 또는 일반분양아파트 매각대금으로 사업비를 충당하는 재개발 사업방식으로 현재 시행하는 대부분의 재개발사업이 합동재개발방식으로 시행하고 있음

* 자료 : 이원희(건국대 부동산대학원), ｢재개발, 재건축사업의 이해와 활용｣

4. 서울시 뉴타운 현황

현재 서울시 뉴타운지구 현황은 1차 3곳, 2차 12곳, 3차 11곳, 시범균촉 5, 2차 균촉 3곳 등

으로 모두 34곳에 달한다. 이들 지역의 일부는 앞서 살펴본 서울시 재개발․재건축 예정지역의

일부를 사업대상으로 포함하고 있는 곳도 있지만 어찌되었건 뉴타운사업의 전체 대상면적이 모

두 26,860,320㎡에 달해 당초 서울시의 기본계획상의 재개발․재건축 예정구역의 면적을 합친

것보다 넓다.

재개발[뉴타운] 사업의 이해 13

<그림 1> 서울시 뉴타운 현황도

5. 현행 재개발[뉴타운] 사업의 문제점

1) 세입자 대책 없는 재개발[뉴타운] 사업

재개발(뉴타운) 사업이 강남을 대체할 수 있는 고급 주거지를 지향하는 경우 결과적으로는 원

주민을 소형, 저렴주택에서 강압적으로 퇴출하고 새로운 중산층을 유입하는 결과 초래한다.

서울시의“뉴타운 및 균촉지역 사업추진현황”(2008.11)에 의하면 뉴타운 28개소(한남, 중화,

창신숭인, 구의자양, 상봉, 천호성내는 계획수립 중이라 제외)의 총세대수(300,898세대) 대비

세입자세대(216,736세대)의 비율은 72.%에 달한다. 특히 왕십리뉴타운 84.7%, 돈의문뉴타운

80.1%, 노량진뉴타운 82.1%, 영등포뉴타운 86.9%, 천호뉴타운 83.6%, 신길뉴타운 87.6%, 이

문휘경뉴타운 81.5% 등은 세입자가구 비율이 80%를 넘고 있다.

뉴타운지역의 세입자 비율에 비해, 2007년 하반기부터 고시되기 시작한 서울 뉴타운지역의

임대건립계획은 세입자세대수(216,736세대) 대비 임대주택 건립(40,853호) 비율이 18.9%로 뉴

타운지역 세입자 열 가구 중 2가구 미만만 임대주택에 입주하고 나머지 8가구는 다른 곳으로

이주할 수밖에 없게 되어있다.

특히 전농답십리뉴타운 11.2%, 아현뉴타운 11.3%, 노량진뉴타운 9.3%, 천호뉴타운 2.4%, 신

길뉴타운 11.2%, 신림뉴타운 12.0%, 흑석뉴타운 13.0% 등 뉴타운 지역은 세입자세대수 대비

임대주택 건립 비율이 10%내외로 열 세대 중 아홉 세대가 지역을 떠나야 하는 현실이다.

14 재개발[뉴타운] 바로알기

임대보증금과 월차임의 상승도 문제이다. 현재 2007년 이후에 건설된 재개발 공공임대주택의

임대료는 전세로 전환시 모두 4∼5천만원 이상으로 재개발사업 이전 임대료에 비해 상당히 증

가하여 주민들의 재정착을 어렵게 하고 있다. 물론 인근의 유사 아파트와 비교하면 임대료가

낮은 수준인 것은 맞지만, 주민들의 생활수준을 감안하면 비싼 것이다.

<표 4> 재개발임대주택 임대보증금, 임대료 현황(2006～2008)

연번 지 구분양면적

건설호수

입주개시일 보증금 월임대료 월관리비 전세전환가

1 본동 SHville 44 176 06-11-08 17,820,000 182,400 56,580 40,860,000

2 미아 SHville 44 57 07-09-20 21,610,000 213,800 42,680 48,610,000

3 길음 SHville 46 90 07-12-03 21,280,000 234,800 58,680 50,930,000

4 신림 SHville 46 150 07-12-18 18,520,000 187,000 65,100 42,140,000

5 황학 롯데캐슬 54 336 08-04-30 20,800,000 231,900 38,070 50,090,000

* 자료 : SH공사

2) 가옥주도 쫓겨난다

경향신문의 보도(08. 7. 23)에 따르면 서울 서대문구 가재울뉴타운 4구역 주민들이 현재 살

고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균 1억∼2억원 이상의 추가 부담금을 내야

하는 것으로 나타났다. 경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2,147가구 가운데 309가구의

자산평가 결과와 서대문구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파

트에 입주할 수 있는 주민은 31가구에 불과하다.

경제정의실천시민연합이 재개발사업을 분석한 결과도 비슷하다. 경실련 분석에 따르면 23개

지구의 평균 아파트 분양가인 평당 954만원을 적용할 때 30평형(99㎡) 아파트에 입주하기 위

해 부담해야 할 최소 비용은 1억5,000여 만원으로 추정된다. 자신의 토지를 내놓고도 거액의

추가 부담금을 내야만 재개발 후 아파트 입주가 가능한 것이다.

추가부담금을 대출받아서 들어가면 된다고 주장하는 이들도 있지만 주택가격이 5억원일 때

자산가액이 2억원이면 대출금액이 3억원에 이르고 월이자액만 약150만원은 되는데, 뉴타운 지

역 내 자가가구 중 월소득 230만원 이하의 4분위 이하 계층은 62.8%에 이르므로, 이들이 월

이자액과 원금을 상환하는 것은 원천적으로 불가능하다.

길음뉴타운 4구역은 조합설립인가 당시, 구역 내 거주 조합원(현지 거주 원주민)은 61.6%였

다. 즉 열명 중 6명이 현지 거주 원주민이었고, 4명은 외지인이었다. 그런데 공사가 완공되고

현지 거주 원주민 중 재입주율을 보면 22.4%로 현지 거주 원주민 열명 중 2명만 재입주하였

다.

재개발[뉴타운] 사업의 이해 15

<그림 2> 가재울뉴타운 평형별 추가 부담금

* 자료 : 경향신문 08. 7. 23

3) 급속한 서민 주택 멸실

뉴타운 사업은 주택공급확대 효과가 거의 없다. 전농답십리뉴타운 -2,481호, 가재울뉴타운

-1,121호, 신정뉴타운 -2,540호, 신길뉴타운 -5,413호, 북아현뉴타운 -1,761호, 거여마천뉴

타운 -1,957호, 이문휘경뉴타운 -846호, 장위뉴타운 -3,044호, 신림뉴타운 -2,286호 등으로

현 거주 원주민 수에 비해 주택공급량이 부족하다.

또한 2003년부터 2007년까지 서울시내 재개발․재건축으로 멸실된 기존 주택의 수는 재개발

25,910호, 재건축 11,863호에 달한다. 여러 가구 거주가 어려운 공동주택을 제외하면, 사업지

역 내 주택수 대비 가구수가 3배정도 된다고 볼 때 재개발․재건축으로 멸실된 주택 29,977호

(공동주택 제외)의 3배인 9만여호 정도가 공급되어야 한다. 그러나 2003년부터 2007년도까지

서울시내에 재개발․재건축으로 공급된 주택의 수는 81,276호(공동주택 재건축분 제외)로 그에

못 미치고 있다.

결국 이러한 사업형태는 저렴․소형주택의 품귀현상과 가격상승을 야기시키고, 세입자들의 전

월세 수요가 주변부로 번지면서 서울전역의 전월세가격 상승을 부추기는 결과를 초래하고 있

다.

4) 대규모 이주수요에 따른 전월세 폭등

재개발(뉴타운)사업은 주변지역의 전월세가격 상승을 초래함으로써 서민들에게 상당한 비용의

주거비 추가부담을 발생시킨다. 특히 관리처분단계가 되면 대규모의 이주수요가 주변지역 전세

가격을 가파르게 끌어올린다.

16 재개발[뉴타운] 바로알기

도시재개발사업은 그 특성상 사업시행인가 후 관리처분단계에서 대규모 이주수요가 발생하기

때문에 주변지역의 전세 및 월세가격 상승으로 이어진다. 서대문구 가재울3구역 전세가격 변동

률을 보면, 구역지정단계인 2006. 8.∼2007. 3. 사이에는 3.6% 상승했으나, 사업시행단계인

2007. 3.∼2007. 9. 사이에는 5.2% 상승했고, 관리처분단계인 2007. 9.∼2008. 4. 사이에는

무려 13.5%나 상승했다.

<표 5> 서대문구 가재울3구역 전세가격 변동률

사업단계주택유형

① 구역지정단계(06.8∼07.3)

② 사업시행단계(07.3∼07.9)

③ 관리처분단계(07.9∼08.4)

다세대 / 연립 3.6% 5.2% 13.5%

* 자료 : 서울시

5) 주거이전비 등 세입자 주거대책에 대한 공공의 역할 미비

현행 재개발(뉴타운)사업 추진 시 세입자에 대한 주거이전비 등의 주거대책에 대한 책임을 모

두 사업시행자(조합)에게 전가시키고 있어, 민간 간 갈등을 조장하고 있다. 특히, 주거이전비는

서울행정법원의 판결문1)에서도 보듯이 철거세입자의 주거안정대책보다는 금전적 보상 내지 지

원의 성격이 강하다는 점에서 공공이 일정정도 비용분담의 책임을 져야 한다는 의견이 제시되

고 있다.

6) 갈등조정 및 중재역할 상실

재개발(뉴타운)사업 추진 시 주민들에게 올바른 정보 제공이 적절하게 이루어지지 않고, 현행

도시정비법의 근본적인 한계로 인해 조합설립 이후에는 재개발사업의 사업성이 없어도 주민들

이 중단이나 재검토를 할 수 없는 상황이 처해진다.

따라서 재개발(뉴타운)사업지역마다 주민들 간의 갈등과 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 그

러나 인가청인 지방자치단체는 주민들 간의 갈등과 분쟁을 조정할 능력도 의지도 없고, 도시정

비법은 이에 대해 허술하게 되어 있기 때문에 주민들 간의 갈등과 분쟁은 법원으로 가는 경우

가 다반사이다. 주민들 간의 갈등과 분쟁으로 인해 발생하는 소송비용은 모두 주민들의 부담으

로 전가되고 있어 낭비적 요소가 심하게 발생하고 있다.

1) 서울행정법원은 판결문에서 세입자에게 지급되는 주거이전비가 사회보장적 성격의 금원임을 명시했고, 현행 임대차보호법상 법정임대기간을 2년으로 정하고 있는 사정에 비추어 보면 ‘관계법령에 의한 고시 등’이 사업인정고시일로부터 2년 이상 전에 있었던 경우에 이를 주거이전비 지급기준일로 보게 되면 소유자(집주인)의 임대차계약 갱신거절 의사에 따라 공익사업이 시행될 때까지 계속 거주할 수 없게 되는 바람에 주거이전비를 지급받지 못하는 경우의 발생은 부당하다고 밝혔다.(흑석6구역, 월곡2구역 서울행정법원의 판결(2008) 요지)

재개발[뉴타운] 사업의 이해 17

현재 재개발(뉴타운)사업 지역에서 발생하는 다양한 갈등과 분쟁을 실질적으로 조정할 수 있

는 공인된 기관이 부재한 상황이다.

재개발(뉴타운)사업 추진 시 주민동의는 주민들에게 사업을 제대로 소개하고 주민들의 의견을

수렴하여, 사업추진 여부를 결정하고 사업방향을 정하는 작업이다. 그러나 사업지구지정 및 구

역설정이 지역에 대한 정확한 조사 없이 이루어지는 경우가 많고, 개발을 추진하는 추진위원회

와 이에 반대하는 대책위원회 간의 대립과 갈등, 지구지정 및 구역설정을 주도한 공공과 이에

반대하는 주민들 간의 대립과 갈등이 심각하다.

또한 재개발(뉴타운)사업 추진 시‘OS요원’이라고 통칭되는 정비사업체의 홍보요원들이 부정

확하고 선정적인 정보를 제공하고 다녀 이후 사업 추진이 본격화될 때 분쟁의 소지가 되고 있

다.

재개발(뉴타운)사업 등 도시재개발사업 현장을 가보면 수많은 이해관계자들이 얽히고설켜 각

종 분쟁들이 일어난다. 그 분쟁 사례를 일일이 열거하기 힘들 정도로 많기 때문에 이해관계자

중심으로 접근하여 크게 둘로 나눠 보면, 재개발조합과 토지등소유자(조합원) 사이의 분쟁과 재

개발조합과 주택 및 상가세입자 사이의 분쟁으로 나눌 수 있다.

<표 6> 재개발(뉴타운)사업 추진 시 발생하는 분쟁 유형

이해관계자 분쟁 유형

재개발조합 VS

토지등소유자(비대위)

1. 조합 내부의 치열한 주도권 쟁탈형 분쟁2. 조합설립동의서 징구시 비용분담의 기준에 대한 분쟁3. 시공사 선정을 둘러싼 분쟁(추진위단계 시공사 선정)4. 관리처분 주민총회시 개별감정가액을 미통보하여 발생하는 분쟁5. 기타

재개발조합 VS

주택 및 상가세입자

1. 주거이전비 자격취득요건과 관련된 분쟁2. 현실을 반영하지 못하는 영업손실보상금과 관련된 분쟁3. 관리처분인가 후 명도소송 및 강제퇴거와 관련된 분쟁4. 강제퇴거 과정에서 경비업체의 폭력에 관한 분쟁5. 기타

Section 02재개발[뉴타운] 지역 주민지원을

하기 전 알아야 할 몇 가지

재개발[뉴타운] 지역 주민지원을 하기 전 알아야 할 내용 21

1. 주민의 권리확보는‘주민공람’부터!

정비사업 절차 중‘주민공람’을 실시하여 인가청(지방자치단체)에 이의신청을 할 수 있는 기

회는 총 4회가 있는데, 여기서‘주민’은 소유자만이 아니라 도시정비법 시행령 제9조2항에 따

라‘정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자’를 모두 지칭한다. 따라서 해당 정비사업지역

의 세입자는 물론이고, 지역단체는 이 시기에 공람내용에 대한 정확한 자료요청 및 이의신청을

할 수 있다.

재개발[뉴타운] 사업에서 총4회에 걸쳐 진행되는‘주민공람’은 원주민(현지거주 조합원 및 세

입자)들과 지역단체들에게 기회를 제공한다. 첫째, 지역 내 주민들의 생생한 주거현황 및 영업

실태 자료를 얻어 지역 상황을 파악할 수 있는 기회를 제공한다. 둘째, 지역단체로 하여금 개

발광풍에서 낙엽처럼 휩쓸리는 주택 및 점포세입자들의 처절한 생존권과 함께 할 수 있는 기회

를 제공한다.‘동작공대위’에서 흑석뉴타운지역 세입자를 상대로‘구역지정 주민공람’의 문제

에 대해 홍보한지 불과 4개월 만에 홈페이지가 실무자들만의 자료공간에서‘세입자와 공대위의

소통공간’으로 확대된 사례가 있다.

이렇듯‘주민공람’에 대한 접근은 단순히 재개발 행정절차 및 정보에 대한 이해만이 아니라,

그 현장에 놓여 있는 주거약자들의 처지와 요구를 이해하고, 그들과 함께 개발광풍이 맞설 수

있는 첫 출발인 것이다.

1) 도시주거환경정비기본계획 주민공람

도시정비법 제3조 제1항에 따라‘도시주거환경정비기본계획’(이하 기본계획)은 인구 50만이

상의 시장군수(구청장)가 신청하여 광역시도지사가 고시하며 세입자에 대한 주거안정대책 등의

내용이 담겨있다. 도시및주거환경정비기본계획을 수립하기 위하여 자치단체에서는 도시설계업체

에게 기초조사 및 계획수립의 용역을 의뢰한다.

기본계획자료는 지역민의 기초생활자료가 될 수 있으므로 반드시 기초조사 자료까지 정보공

개 요청해야 한다. 그러나 지방자치단체는 개인정보보호라는 미명하에 정보공개 요청을 대다수

거부하고 있다.

2) 정비계획수립 및 정비구역지정 주민공람

도시정비법 시행령 제10조제2항에 따라 시장군수는 구역지정을 위해서는 정비사업의 시행계

획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견 등을 조사해야 하는데, 지주들로 구성된 조합(추진위)에

서는 주민 중 세입자에 대하여 임대주택 희망여부를 조사한다. 문제는 상당수 조합(추진위)에서

임대주택수를 줄이기 위해 세입자에 대한 설문조사를 허위로 작성하여 제출하는 경우가 다반사

라는 점이다.

22 재개발[뉴타운] 바로알기

따라서 구역지정 공람시 이에 대한 정보공개 요청이 필요하다. 또한 건립세대가 200세대 미

만인 단지는 임대주택을 건립하지 않되, 다른 임대단지로의 세입자 이주대책이 반드시 포함되

어야 하는데, 200세대 미만인 조합은 물론이고 해당구청도 이를 무시하고 넘어가는 경우가 많

다.

3) 사업시행인가 주민공람

사업시행인가를 신청하기 위해서 재개발조합은 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 세입자

의 주거대책, 임대주택의 건설계획 등을 해당구청에 제출해야 한다. 주목할 것은, 사업시행인가

를 신청할 때에 이미 세입자의 임대주택 및 주거이전비 신청이 완료되었다는 점이다.

그 이유는 조합에서 구청에 제출할 사업시행계획서 자료에 세입자의 주거대책 및 임대계획이

확정되어 있어야하기 때이다. 문제는 대부분의 조합에서 세입자대책을 축소시키기 위해 혈안이

된다는 점입니다. 세입자대책이 적을수록 지주들의 개발이익이 크다고 판단하기 때문에 세입자

대책을 축소시키는 것이다.

4) 관리처분계획 주민공람

재개발조합은 관리처분계획의 인가를 받기 위해‘분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에

관한 소유권외의 권리명세’와‘그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하

는 사항’ 등을 수립해야 한다. 앞의‘대통령령이 정하는 사항’은 다음과 같은데,‘법 제47조의

규정에 의하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의

권리의 명세와 이에 대한 청산방법’을 지칭한다.

여기서‘소유권 외의 권리명세’ 및‘그 밖의 권리의 명세’에는 당연히 세입자의 주거이전비

및 영업손실보상이 포함된 것이다.‘관리처분’이라는 것은, 정비사업 대상부동산과 새로 들어

설 부동산에 대한 현금계량화작업을 뜻한다. 이러한 현금계량화작업을 끝내고 나서 이주하고

철거하게 되는 것이다. 따라서 정비사업을 통해 이주하게 될 세입자의 주거권과 영업권에 대한

현금계량화는 지주들의 재산가액보다 적다고 해서 절대 과소평가되거나 홀대받아서는 안 된다.

그러나 상당수 조합과 구청에서는 관리처분 공람 및 인가시 세입자의 권리에 대해서는 사실상

무시하곤 한다.

재개발[뉴타운] 지역 주민지원을 하기 전 알아야 할 내용 23

구분 뉴타운 주택재개발 주택재건축 주거환경개선

공익사업여부

공익사업 공익사업 - 공익사업

시행자

• 조합• 조합+지자체, 주택공사 등• 조합+건설업자

• 조합• 조합+지자체, 주택공사 등• 조합+건설업자(조합원1/2이상 동의)

• 조합• 조합+지자체, 주택공사 등(조합원1/2이상 동의)

• 지자체• 주택공사• 토지등소유자(현지개량사업)

주택 규모별 건설 비율

• 전용85㎡이하: 60%이상 • 전용85㎡이하: 80%이상300세대 이상 건설시• 전용85㎡이하: 60%이하

국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이하

임대주택 규모

• 총 세대수의 17%이상• 증가되는 용적률의 50%이상 75%이하의 범위 안에서 시ㆍ도의 조례가 정하는 비율

• 총 세대수의 17%이상• 예외 : 200세대미만자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층이하의 층수제한지역

• 사업시행자는 도시정비법제30조의3 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시·도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설

• 총 세대수의 30%이하• 예외 : 자연경관지구

임대주택 입주 자격(①과 ② 모두 충족)

① 해당지역 무주택세입자 또는 타 재개발지역 무주택세입자

① 해당지역 무주택세입자 또는 타구역 재개발세입자

① 무주택세대주, 청약저축가입자

① 해당지역 무주택세입자또는 타 재개발지역 무주택세입자

② 정비구역지정 주민공람공고 3월전부터 이주하는 날까지 계속 거주자

② 정비구역지정 주민공람공고 3월전부터 이주하는 날까지 계속 거주자

② 해당 시군에 1년 이상 거주자

② 정비구역지정 주민공람공고 3월전부터 이주하는 날까지 계속 거주자

세입자 대책• 주거이전비 지급• 임대주택 공급

• 주거이전비 지급• 임대주택 공급

• 별도 대책 없음 • 주거이전비 지급• 임대주택 공급

임시 수용• 임시수용시설 또는 주택자금 융자 알선

• 임시수용시설 또는 주택자금 융자 알선

• 없음 • 임시수용시설 또는 주택자금 융자 알선

2. 뉴타운 ․ 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 공통점과 차이점

<표 7> 도시정비사업 별 공통점과 차이점

* 가옥주도 조합원의 지위를 포기(분양권 포기)하면 임대주택 입주자격을 줌

3. 재개발[뉴타운]지역 주민들이 원하는 사업정보는 무엇인가?

재개발(뉴타운)지역에 거주하는 주민들은 개발에 대한 정확한 정보와 불확실한 미래에 대한

정확한 예측이 가능한 정보에 목말라 한다. 그러나 재개발조합에 의한 일방적이고 왜곡된 정보

가 주민들에게 유통되면서 수많은 오해와 억측들이 난무하게 된다. 그런데도 인가청인 지방자

치단체는 정보 소통에 대한 책임을 회피한 채 이를 재개발조합 측에 떠넘기고 있는 실정이다.

재개발(뉴타운)지역 내에서 구역설정 및 지정, 사업시행인가 등의 내용과 세입자 대책에 대한

주민 대 주민, 공공 대 주민 간의 갈등을 최소화하기 위해서는 무엇보다도 사업에 대한 정확한

정보 제공이 중요하다. 아래 표는 뉴타운 재개발지역에 거주하는 주민들이 원하는 사업 정보를

정리한 것이다.

24 재개발[뉴타운] 바로알기

구분 가옥주 세입자 공통사항

주민들이원하는

사업정보

• 보상가 내역• 평당 예상 분양가• 이주대책(이주비,이주정착금 등)

• 이주대책(이주비,이주정착금)• 임대주택의 공급 및 임대주택 입주권 부여 여부(별도의 가수용시설 공급 유무 등 주거대책)

• 대출을 해 줄 경우 대출금 상환기간

4. 재개발[뉴타운] 사업은 공익사업인가?

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하‘토지보상법’이라 한다)제4조

(공익사업)제5항을 보면“국가․지방자치단체․정부투자기관․지방공기업 또는 국가나 지방자치단체

가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사

업”을 공익사업으로 규정하고 있다. 따라서‘도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하‘도촉법’) 또

는‘도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’)’에 따라 진행되는 뉴타운이나 주택재개발 사

업은 공익사업으로 분류된다.

그리고 도시정비법에 의한 주택재개발 및 도시환경정비사업(도심재개발)이 공익사업인 이유는

재개발조합이 공공의 권한을 위임받아서 사업을 진행하기 때문이다. 그러나 재개발조합은 이러

한 것을 숨기고 주민들 주도의 민간사업이라고 주장한다. 이러한 주장은 옳지 않다.

도시정비법 제4조에 따라 정비구역지정을 받게 되면 이때부터 해당 구역 내에는 도시정비법

제5조 제1항 및 동법 시행령 제13조의4(행위허가의 대상 등)에 따라 해당지역의 증축, 개축, 공

작물설치, 토지형질변경, 지분분할 등이 금지되어 사유재산권 제한이 가해진다2).

또한 도시정비법 제16조에 따라 조합설립인가를 받게 되면, 법 제38조(토지 등의 수용 또는

사용)“사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의

규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공

익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권

리를 수용 또는 사용할 수 있다.”에 따라 토지등소유자의 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있게

된다.

그리고 법 제44조 제5항에 따라 관리처분계획 인가를 받게 되면 전세권 등 주거권에 심각한

제한3)을 받게 된다. 또한 도시정비법 제28조에 따른 사업시행인가를 받게 되면 도시정비법 제

40조4)에 따라 토지보상법의 토지강제수용권이 조합에 부여된다. 이는 토지보상법 제4조에 따

2) 도시정비법 제5조(행위제한 등) ①정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

3) 도시정비법 제44조(지상권 등 계약의 해지) ⑤제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.<개정 2005.3.18, 2009.2.6>

4) 제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ①정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토

재개발[뉴타운] 지역 주민지원을 하기 전 알아야 할 내용 25

라 공익사업으로 분류되어 공공기관만이 가질 수 있는 토지강제수용권을 조합에 위임하여 주는

것이다.

또한 도시정비법 제48조에 의해 관리처분인가를 받게 되면, 도시정비법 49조5)에 따라 토지

사용수익권을 사용할 수 있도록 해당 정비구역 내에 모든 토지 및 건물에 대해 처분권을 가지

게 된다. 이는 오직 헌법에 따라 국가만 가지는 권한이나 공익사업으로 분류하며 해당 구청장

이 지정한 정비구역 내의 권한을 조합이 사업을 시행하도록 하는 것이다.

주택재개발사업은 위와 같은 이유로 공익사업이기 때문에 도시정비법 제40조 제1항“정비구

역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또

는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는‘공익사업을 위한 토지 등

의 취득 보상에 관한 법률’을 준용한다”고 하며 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항을 적용하

여 주택재개발 구역 내 세입자들에 대한 주거대책 수립과 보상을 실시하는 것이다.

따라서 이러한 권한을 부여받아 진행하는 주택재개발사업 등을 공공 및 공익사업이 아닌 민

간주도의 재개발사업이라고 주장하는 것은 옳지 않다. 도촉법에 근거한 뉴타운사업도 본질상

주택재개발사업이므로 공익사업으로 분류된다. 단, 도시정비법에 근거해 진행되는 사업 중 주택

재건축 사업은 공익사업의 분류에서 제외된다. 그래서 주택재건축 사업은 임대주택 건립의무가

없고, 주거이전비 등 세입자 주거대책 수립의무가 없다.

도시 및 주거환경정비법

제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.<개정 2005.3.18, 2007.12.21>3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책4. 세입자의 주거 및 이주 대책5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획을 말한다)

지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다.<개정 2009.2.6, 2009.5.27>

5) 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ⑥제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2009.5.27>

Section 03

재개발[뉴타운] 사업의 추진절차

재개발[뉴타운] 사업의 추진절차 29

<그림 3> 재개발사업 추진 절차

1. 기본계획 수립

‘도시 및 주거환경정비기본계획’이란 도시정비법에 의해서 주택재개발사업 등 정비사업을 추

진하기 위해 특별시, 광역시 등에서 수립하는 계획이다. 어떤 지역의 기반시설과 주거환경이

열악하여 이를 개선하려는 정비사업을 추진하기 위해서는 우선 기본계획에 포함이 되어야만 도

시정비법에 의한 정비사업을 추진할 수 있다. 이렇게 기본계획에 포함된 구역들을‘정비예정구

역’이라 한다.

인구 50만명 이상의 특별시장, 광역시장 또는 시장은 도시정비법에 따라 10년 단위로 기본계

획을 수립하고, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.

인구 50만명 미만의 소규모 도시의 경우는 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여

지정하는 시에 한해 기본계획을 수립할 수 있도록 하고 있다. 기본계획을 수립하기 위해서는

30 재개발[뉴타운] 바로알기

대상 지역의 도시기본계획과 도시관리계획 등을 기초로 하여 인문․사회적인 환경을 분석하고,

지역의 노후․불량건축물의 분포와 주택 분포의 밀도, 도로 등 기반시설의 현황과 토지의 이용상

태 등을 조사하게 된다.

기본계획에는 정비사업의 기본 방향과 기간, 교통계획, 환경계획, 토지이용계획, 단계별 정비

사업 추진계획, 건폐율, 용적율과 같은 개발 밀도 계획 등 지역의 현황과 향후 계획이 포함되

며, 각 구역의 개략적인 범위와 면적도 수록되어 있다. 이 같은 내용은 향후 정비계획 수립 시

기초 자료가 되며 기본계획에 포함되는 것 자체로써, 도시정비법에 따라 정비사업을 추진할 수

있게 되는 것이다.

2. 조합설립추진위원회

주택재개발사업 등의 정비사업을 추진하기 위해서는‘조합설립 추진위원회’를 구성하여 토지

등소유자 과반수의 동의 등 일정 기준을 충족하여 시장․군수․구청장의 승인을 얻어야 한다. 주택

재개발사업의 시행절차에서는 기본계획 수립 이후에 정비구역지정이 우선이고, 정비구역 지정

이후 조합설립추진위원회 승인의 순으로 되어 있다. 하지만 인가권을 갖진 구청과 추진위세력,

정비업체들은 전문적인 지시와 행정절차를 핑계로 추진위원회 승인 후 정비구역 지정을 관례적

으로 진행하고 있다. 단, 뉴타운지역은 결정고시가 곧 정비구역지정을 의미함으로 정비구역지정

후 추진위원회 승인 순으로 인가를 내주고 있다.

국토해양부에서는‘정비사업 업무처리 기준’을 마련하여 기본계획에 반영된 정비예정구역의

경우에는 정비구역 지정 이전이라도 추진위원회를 구성․승인을 받을 수 있도록 하였다.

○ 추진위원회 승인 시기

- 도시정비법 개정 전 : 기본계획이 수립되어 있는 경우에는 동 기본계획이 반영된 후

추진위원회 승인. 기본계획이 수립되면 정비예정구역의 범위가 확정되므로 그 범위 안

에서 추진위원회를 구성하여 승인을 받으면 됨

- 2009년 개정된 도시정비법에 의해 추진위원회는 정비구역 지정 이후 설립이 가능

제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말한다) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.<개정 2009.2.6> <시행일 2009.8.7>

○ 추진위원회의 업무

- 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축 사업시) / 정비사업전문관리업자의 선정

- 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성 / 조합설립인가를 받기 위한 준비 업무

- 추진위원회의 운영규정 작성 / 조합정관 초안 작성

재개발[뉴타운] 사업의 추진절차 31

정비구역 지정요건(서울시 조례)

주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터(법 제4조 제3항 에 따라 서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상 지역 중 각 호의 2 이상에 해당하는 지역

가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역 나. 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도

시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다) 다. 호수밀도가 60 이상인 지역

- 토지등소유자의 동의서 징구 / 조합설립을 위한 창립총회 준비

○ 추진위원회의 운영

- 추진위원회의 운영규정(국토해양부 장관 보급)에 따라 운영하여야 하며, 운영에 필요한

경비는 추진위원회에 동의자 토지등소유자 부담하고, 추진위원회가 행한 업무는 총회에

보고하여 그와 관련된 업무 및 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다.

- 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합설립의 인가일부터 30일

이내에 조합에 인계하여야 하며, 토지등소유자의 3분의1이상의 연서로 추진위원회 위

원의 교체 및 해임을 요구할 수 있다.

- 추진위원회는 조합설립인가 전에 추진위원회를 해산하고자 하는 경우 추진위원회 설립

에 동의한 토지등소유자 3분의 2이상 또는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장․군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.

3. 정비구역 지정

정비구역은 도시정비법 제4조 제1항에 따라 시, 도지사가 지정할 수 있다. 정비구역 지정은

재개발사업 단계 중 매우 중요한 단계로서 큰 의미를 지니고 있다. 기존 정비예정구역이 재개

발사업을 진행할 예정인 구역이었다면, 구역지정을 받은 구역은 정비사업의 진행이 확정된, 본

격적으로 재개발사업을 추진할 구역이라고 할 수 있다. 또한 정비구역지정 단계는 사업의 수익

성을 결정지을 수 있는 용적률 및 용도지역 의 조정이 가능한 시기이다. 용도지역의 변경으로

인한 용적률 및 층수 상향 조정과 용적률 인센티브의 적용은 사업의 수익성과 직결되는 부분이

다. 정비구역의 지정요건은 서울시 조례에서 정하고 있다.

정비구역의 입안을 위한 주민제안을 하려면, 서울시‘도시및주거환경정비조례’ 제6조 제1항에

따라 토지등소유자의 3분의 2라는 높은 동의율을 확보해야 하는 사업단계이다. 기존에는 추진

위원회 승인에 관한 동의와 구역지정에 대한 동의를 별개로 보아 각각 동의서를 징구하였으나,

도시정비법의 개정으로 추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 동의를 구역지정 신청시 이

에 대한 동의로도 인정하므로 추진위원회 설립에 동의한 동의율에 구역지정 신청에 적합 동의

율 요건인 3분의 2이상에 부족한 동의율만 확보하여 구역지정 신청이 가능하다.

32 재개발[뉴타운] 바로알기

예) 조합원 90명인 A 정비예정지역

- 조합설립 추진위원회 승인에 필요한 동의율 전체 조합원의 2분의 1=45명

- 정비구역 지정에 필요한 동의율 전체 조합원의 3분의 2=60명

- 추가로 동의서룰 징구해야할 조합원 수 : 60명-45명=15명

그러나 서울시‘도시 및 주거환경정비조례’에 따라 정비구역지정 제안은 조합설립추진위원회

제안과 토지등소유자 제안으로 구분하여 정비구역지정 제안을 조합설립추진위원회가 할 수 있

도록 열어 놓았다. 그 결과 2004년 발표한 서울시 도시 및 주거환경기본계획에 포함된 정비예

정구역은 조합설립추진위원회 제안 방식으로 정비구역이 지정 되었거나 구역지정을 위한 제안

이 거의 이루어진 상태이다.

그러나 정비구역지정의 입안을 위한 주민제안 방식은 도시계획의 골간을 흔들 수 있는 방식

으로 엄격히 제한해야 한다고 본다. 따라서 현 도시정비법 제4조 제3항6)을 폐지되어야 하며,

서울시 도시정비조례 제6조 제1항도 폐지되어야 한다. 그나마 다행히 서울시 도시정비조례에서

조합설립추진위원회 제안 방식은 삭제되었다.

4. 조합설립인가

조합설립인가는 재개발(뉴타운) 사업의 시행자를 확정짓는 단계로서 의미를 갖는다. 민법상

사단법인의 규정을 적용받는‘법인’이 설립되는 것이다. 조합설립인가를 받으면 해당 재개발(뉴

타운)구역 내 토지, 건물을 소유한 모든 토지등소유자는 강제적으로 조합원이 된다. 재개발사업

추진을 반대하여 조합설립에 동의하지 않은 조합원이라 하더라도 공공사업적 성격이 강한 재개

발(뉴타운) 사업에 있어서는 당연히 조합원이 되는 것이다. 주택재건축사업의 조합원은 사업에

동의한 자에 한하나, 주택재개발사업은 강제 가입의 성격이 강하다. 조합설립인가를 위한 토지

등소유자의 동의율은 4분의 3이상, 75%이상만 확보하면 된다.

도시정비법이 개정(2009.2.6)되기 전에는 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의서와 조합설

립을 위한 동의서를 각각 징구(인감증명서 포함)하였으나, 2009년 2월 6일 법이 개정되어

2009년 8월 7일부터는 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의서를 제출하면 조합설립에 동의한

것으로 간주하기 때문에 재개발(뉴타운)지역의 주민들의 동의서(인감증명서 포함) 제출시 신중

해야 할 것이다.

6) 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ③ 토지등소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 시장·군수에게 제1항에 따른 정비계획의 입안을 제안할 수 있으며, 이 경우 정비계획의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 2009.2.6> <시행일 2009.8.7>

1. 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도 조례가 그 이상

의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경

우

2. 토지등소유자가 제8조제4항에 따라 주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우

3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우

재개발[뉴타운] 사업의 추진절차 33

제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ③ 제2항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 “추진위원회 동의자”라 한다)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 2009.2.6> <시행일 2009.8.7>

5. 사업시행인가

사업시행인가는 재개발사업의 내용을 확정짓는 단계이다. 즉, 아파트 건축에 대한 인가를 받

음으로써 새로이 건립되는 아파트의 구체적인 규모, 배치 등이 확정되고 사업시행자인 조합은

주택재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 받게 되는 것이다. 조합은 사업시행계획서를 작성하

여 사업시행인가 신청을 한다. 사업시행인가 신청 시에는 정관, 토지등소유자의 동의서와 병부,

사업시행계획서와 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 등이 필요하다.

사업시행인가 시점은 향후 관리처분계획단계에 실행될 재개발구역 조합원 및 토지등소유자의

종전자산 평가시점이 되고, 사업시행인가 시점을 기준으로 평가된 가액을 토대로 하여 향후 아

파트 등의 분양 시 추가적으로 부담해야 하는 금액의 내역을 개략적으로 알 수 있게 된다. 공

공의 성격을 가진 재개발 사업에서 사업시행인가를 받은 경우 사업시행을 위해 필요한 토지 및

건축물 등에 권리를 공토법의 규정에 의해 수용 또는 사용할 수 있다. 또한 사업시행인가라는

절차를 통해서 사업시행자(조합)는 일종의 공권력을 행사할 수 있는 권리가 발생한다. 또한 사

업시행자는 구역 안의 거주자 중 사업시행으로 주택이 철거되는 자를 당해 구역 또는 구역 외

적당한 시설에 임시 수용하거나 주택자금의 융자 알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야

한다.

6. 관리처분계획인가

‘관리처분’이라는 것은, 정비사업 대상 부동산과 새로 들어설 부동산에 대한 현금계량화작업

을 뜻한다. 이러한 현금계량화작업을 끝내고 나서 이주하고 철거하게 되는 것이다. 따라서 정

비사업을 통해 이주하게 될 세입자의 주거권과 영업권에 대한 현금계량화는 지주들의 재산가액

보다 적다고 해서 절대 과소평가되거나 홀대받아서는 안 된다. 그러나 상당수 조합과 구청에서

는 관리처분 공람 및 인가시 세입자의 권리에 대해서는 사실상 무시하곤 한다. 그나마 2009.

5. 27 도시정비법 제48조가 개정되어‘세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액’이

관리처분계획의 중요한 사항이 되었다.

34 재개발[뉴타운] 바로알기

단계 쟁점사항

분양신청

-도시정비법에 의해 조합원에게 발송되는 분양 신청 통지문에는 사업시행인가의 내용과

분양 신청서, 건축물의 내역, 개략적인 분담금 내역 등 중요 사항을 수록하여 발송

-조합원의 개략적인 부담금 내역은 현행 재개발[뉴타운]방식 아래에서는 종전자산의 가

격 및 종후자산의 추산액이 나온 상황에서 산출하기 때문에 구역의 상황에 따라 평가

의 기간이 달라짐

-결국 조합원은 개개인의 권리가액, 추가부담금의 내역 등을 정확히 모르는 상태에서

분양 대상 대지 또는 건축물의 내역만을 보고 분양 신청을 해야 하는 상황

-이런 문제점들을 개선하고자 도시정비법 제46조(분양공고 및 분양신청) 제1항을 개정

하여 분양신청의 통지일을 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 하게끔 함.

-그러나 여전히 결국 조합원은 개개인의 권리가액, 추가부담금의 내역 등을 정확히 모

르는 상태에서 분양 대상 대지 또는 건축물의 내역만을 보고 분양 신청을 해야 하는

상황은 변하지 않음

서면결의서

-재개발[뉴타운] 및 재건축사업 전반에 걸쳐 주민들의 참여 배제를 제도적으로 인정하

는 문제가 많은 제도이므로 시급히 개선해야 함

⇒대안 : 관리처분총회의 주민직접 참석율을 50% 이상으로 해야 함

-일반적으로 조합 정관에 따라 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성에

의해 의결하는 것으로 정하고 있음.

⇒대안 ; 조합설립동의에 준가는 동의요건 도입 필요

종전

토지 ․건물평가액

재평가 요구

-관리처분은 사업시행자인 조합이 주체가 되어 수립하는 계획이므로 조합 스스로가 자

율적으로 관련규정에 의거 2개의 감정평가기관에서 평가한 금액을 산술평균하여 결정

한 금액이므로 재평가 요구의견은 받아들여지지 않음

⇒보통은 해당 조합원이 제3의 감정평가사에게 평가의뢰하여 감정평가금액이 공정

한가에 대해 파악할 수도 있으나 평가수수료는 조합원이 부담

조합원

분양가액 과다

-조합원의 분양가액은 조합 스스로가 자율적으로 관리처분계획수립을 위한 주민총회에

서 결의된 사항으로 받아들여지지 않음

⇒분양가격은 감정평가업자의 평가금액을 참작하여 조합 총회에서 결정하는 사항으

로 대부분 조합에서는 조합원분양금액과 일반분양금액에 차이를 두고 있으나 사업

성을 고려하여 조합원분양가와 일반분양가에 차이가 없거나 미미하게 산정하기도

함.

건축공사비 과다

-건축공사비는 조합과 참여조합원이 시공회사간 민사적인 계약 사항이며 본 계약사항이

관리처분계획수립을 위한 주민총회에서 결의된 사항으로 받아들여지지 않으며, 단 사

업주체인 조합과 시공사간 협의하여 처리할 사항임

⇒시공사 선정시 각 시공사마다 제시한 옵션, 건축공사비 및 무이자 이주비 등이 서

로 다르므로 각 시공사에서 제시한 건축공사비를 단순 비교할 경우 많은 문제가

발생할 수도 있음. 이는 시공사에서 제시한 옵션 또는 조합원이 이주할 때 제공해

주는 무이자 이주비 등이 결국 건축공사비에 포함될 수도 있기 때문임. 따라서 시

공사 선정시 시공사가 제시하는 조건을 세밀하게 확인하여 조합원들이 불이익을

받지 않도록 해야 함.

<표 8> 관리처분계획 단계의 쟁점

재개발[뉴타운] 사업의 추진절차 35

단계 쟁점사항

비례율

상향조정 요구

-비례율은 당해 재개발구역의 종전토지평가액, 분양예정시설수입액 및 공사비 등 경비

의 상호간 산식에 의해 결정되며, 관리처분계획인가를 위한 조합주민총회에서 의결된

사항으로 임의변경은 받아들여지지 않음

⇒비례율을 높이기 위해서는 총수입금을 올리거나 또는 총지출금을 내릴 수 있음.

총수입금을 올리기 위해서는 분양가격을 올려야 하는데, 이는 사회정의적 측면에서

바람직하지 않음. 총지출금의 내역은 공사비, 종합운영비 등으로 이를 줄여서 비례

율을 높이는 것은 매우 바람직함. 다만, 재개발사업비가 수척억원대인 점을 고려할

경우 공사비가 아닌 일반 경비 또는 조합운영비 등을 줄여서 비레율을 높이는 것

은 한계가 있음. 그 외 다른 방법으로 분모인 조합원의 총자산(감정평가액)을 줄이

는 것으로, 실제 사업성은 좋지 않더라도 이러한 조정을 통해서 비례율을 상향 조

정하여 마치 사업성이 좋은 것처럼 보일 수 있다는 점을 알아야 함

7. 준공인가(도시정비법 제52조)

조합의 정비사업 준공인가 신청 → 시장․군수의 준공검사 실시 → 시장․군수의 준공인가, 공

사완료의 고시

8. 이전고시(도시정비법 제54조)→등기 촉탁→청산금 징수 및 교부→조합 해산

Section 04재개발[뉴타운] 내 재산 지키기

길라잡이

재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이 39

도시정비법 제14조 제1항 제2호에 의하면 재개발조합설립을 위한 추진위원회는 정비사업전문관리업자를 선정하여 자문 등을 받을 수 있고, 개략적인 정비사업 시행계획서를 작성할 수 있으므로 조합설립동의단게에서 비용분담에 관한 사항 등을 어느정도 구체화하는 것이 불가능하다거나 현저히 곤란하다고 보이지 않는 점, 실제로 비용분담에 관한 사항을 알지 못하고 상당한 이익이 남을 것이라는 기대만으로 섣불리 조합설립에 동의하였다가 결국 재개발비용을 감당하지 못하고 생황의 터전을 잃게 된 조합원들이 속출하는 현실 등 여러 가지

1. 조합설립동의서를 제출할 때 비용분담에 관한 사항을 요구해야 하나요?

네. 요구해야 합니다. 동네에서 가게를 얻어 치킨가게를 시작하려해도 보증금과 임대료는 얼

마나 들어가야 하고, 상권은 있는지 없는지 조사해야 하며, 월 매출은 얼마나 발생할지 두루

분석해본 다음에 상가를 계약하지 않습니까? 적어도 이 정도의 시장조사를 하지 않고 자영업을

시작하는 사람은 없을 겁니다.

그런데 평생 일군 재산인 집 한 채를 모두 내놓고 재개발사업을 하는데, 내 재산 가치는 얼

마이며, 앞으로 아파트에 입주하려면 대략 얼마를 더 내놔야 하는지 아무것도 모르고 조합설립

동의서에 인감도장을 찍고, 인감증명서를 제출하는 것은 이치에 맞지 않습니다.

도시정비법의‘조합설립동의’에 관한 해석을 보아도 재개발(뉴타운) 사업에서 비용분담에 관

한 사항이 재개발(뉴타운) 사업의 참여 여부를 가름하는 얼마나 중요한 요소인지 알 수 있습니

다.

도정법상 조합서립의 동의사항 중 비용분담에 관한 사항 및 소유권 귀속에 관한 사항은 도시환경정비구역 내 토지 등 소유자들로 하여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입하여 신축된 건물 중 어느 정도 규모의 건물을 소유할 수 있는지 여부에 관한 기초지식을 제공함으로써 정비사업에 참가할 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항으로서, 비용분담에 관한 사항 및 소유권 귀속에 관한 사항이 누락된 동의는 도정법에서 정하는 동의의 요건에 부합한다고 볼 수 없어 무효이다.<서울고등법원 2008나38341 조합설립부존재확인 판결문 중>

2. 조합설립추진위원회나 재개발조합은 조합설립단계에서는 비용분담금을 산출할 수 없다고

하는데 사실입니까?

대략적인 비용분담금을 산출할 수 있습니다. 그런데, 왜 조합설립추진위원회는 비용분담에 관

한 사항을 제시하지 않을까요? 정비업체를 선정한 추진위원회는 정비업체의 자체 보유기술인력

(건축사와 감정평가사 등 : 령 제63조제1항 관련 별표4)의 전문지식과 축적된 정보, 자료, 경험

을 활용하면 충분히 비용분담사항을 제시할 수 있습니다. 그런데도 이를 제시하지 않고,“재개

발하면 집값이 2~3배 오른다거나”,“현재의 집과 1:1로 아파트를 보상 받는다”는 등의 거짓언

행을 하여 조합설립동의를 받고 있습니다.

조합설립추진위원회(이후 재개발조합)는“관리처분계획이 수립되기 이전에는 비용분담사항을

구체적으로 제시하기 어렵기 때문”이라는 이유를 들고 있으나, 비용분담에 대한 대략적인 금액

을 조합설립동의서에 제시하면 주민들이 추가분담금에 대한 부담과 거부감 때문에 동의서가 잘

걷히지 않을까봐 제시하지 않고 있는 것입니다.

사정을 고려해 보면, (생략) 사업실행단계에서 다시 그 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로, 또는 장차 사업에 참가할 경우 그 비용을 어떻게 분담할 것인지를 예측할 수 있을 정도이어야 할 것이다.<서울서부지법 2008가합14695 주택재개발정비사업조합 설립무효확인 판결문 중>

3. 정비구역이 지정되고 2년 안에 조합설립을 못하면 공영개발을 한다는데 사실인가요?

정비구역지정 이후 2년 안에 조합설립을 못하면(뉴타운-재정비촉진지구-은 결정고시일이 정

비구역지정일) 지방자치단체장이 직접 시행하거나 사업시행자(주택공사, SH공사 등)를 지정하

는 법 조항이‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’과‘도시 및 주거환경정비법’에 있기는 하지만,

만약 그렇게 된다면 지방자치단체(서울의 경우 서울시와 각 구청)가 재개발사업에 들어가는 사

업비의 지원해야 합니다.

그러나 각 지방자치단체가 과연 각 재개발사업지역마다 공공지원을 할 수 있는 재정(돈)이 있

을지 의구심이 듭니다. 주거환경이 무척이나 열악한 재개발지역(서울의 삼선4구역 등)조차 지방

자치단체가 지원하지 않고 있는데, 그리고 중앙정부가 재정을 지원한다고 하면 주거환경이 열

악한 지방 중소도시부터 지원해야 합니다. 그런데도 서울의 양호한 주택지역을 재개발하는데

과연 공공지원으로 재개발사업을 할까요?

문제는‘재정확보’입니다. 충분한 재정만 확보된다면 공영개발이 과연 주민들에게 불리할까

요? 오제훈 시장도 재개발재건축 아파트 분양가를 1억원 이상 낮출 수 있다고 합니다.(동아일보

09.6.19자 보도)

[단독] “재개발 아파트 분양가 1억이상 낮추겠다”오세훈 서울시장 인터뷰

서울시는 현재 민간 주도로 이뤄지고 있는 뉴타운 ․ 재개발 ․ 재건축

사업에 공공기관이 개입해 분양가를 1억원이상 낮추는 방안을 추

진하기로 했다.

오세훈 서울 시장(사진)은 취임 3주년(7월1일)을 앞두고 14, 17일

동아일보와 가진 인터뷰에서“재개발이나 뉴타운 같은 도시 및 주

거환경 정비사업은 원래 공공기관의 역할”이라며 “공공기관이 적

극 개입해 사업이 투명해지면 서울시내 109㎡(33평)대 아파트 기준

으로 분양가를 1억원 이상 내릴 수 있다고 밝혔다.

오시장은“현행 제도하에서 이익을 얻어 온 건설사 등이 반발하겠지만 전쟁도 불사한다

는 생각으로 의지를 갖고 관철하겠다”고 강조했다. 서울시는 정비구역 지정 단계부터 정

비업체, 철거업체, 건설사 등이 개입하고 시공사와 조합의 유착이 종종 발행하는 현행 재

개발제도에 문제가 많다고 보고 있다. 시는 7월에 국토해양부와 최종 협의를 거쳐 재개

발제도 개설을 위한 구체적인 계획을 발표할 예정이다.

이헌재 기자 uni@donga.com

재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이 41

4. 조합설립추진위원회동의서(조합설립동의서)와 인감증명서를 가칭추진준비위원회(조합설립

추진위원회)에 제출했는데 철회할 수는 없나요?

철회가 가능합니다. 인감도장으로 날인한 조합설립추진위원회동의서 또는 조합설립동의철회서

에 인감증명서를 첨부하여 우체국에서 내용증명 방식으로 지방자치단체와 추진위원회 또는 추

진준비위원회로 보내면 철회가 됩니다. 단, 추진위원회는 승인신청 전에, 조합설립동의철회서는

추진위원회가 조합설립을 위한 주민총회를 개최한 뒤 조합설립인가 신청 전에 먼저 보내야 합

니다. 그래야 조합설립동의철회가 인정됩니다.

일부 지방자치단체 재개발 담당자는 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제5호“추진위원회 승

인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서

제외할 것. 다만, 제26조 제2항 각 호의 사항의 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한

동의자 수에서 이를 제외하지 아니한다”는 조항을 인용하여 조합설립동의철회를 받아들이지 않

고 있는데, 왜만한 재개발구역은 도시정비법 제26조 제2항 각 호7)의 사항의 변경이 있으며,

각 지방자치단체 담당자들에게 변경 내용에 대한 정보 공개를 요청해야 합니다.

5. 정비업체가 고용한 OS요원들이 집집마다 방문하면서‘헌 집 주면, 새 집 준다’고 하던

데, 사실인가요?

거짓말에 속으시면 안 됩니다. 헌 집 주면, 새 집 돈 내고 들어가야 합니다. OS홍보요원들이

‘헌 집 주면, 새 집 준다’고 하면서 땅 한 평과 아파트 한 평을 1대 1로 맞바꿀 수 있다고 주

민들에게 이야기 하는 것은 현 재개발방식에서 가능하지 않습니다.

재건축사업에서도 시행하지 않는 1대1 확정지분제 방식을 재개발사업에서 한다는 것은 거짓

말입니다. 우선 건설업체들이 절대로 하지 않으려고 합니다. 왜냐하면 건설사는 조합설립인가

후 시공사로 선정되면 조합원들에게 공사비를 안정적, 그것도 폭리를 취하면서 받을 수 있는

데, 확정지분제 방식으로 할 이유가 없기 때문입니다.

7) 도시정비법 시행령 제26조(조합설립인가신청의 방법 등) ② 제1항에 따른 동의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.<신설 2008.12.17>

1. 건설되는 건축물의 설계의 개요 2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 3. 제2호에 따른 비용의 분담기준 4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 5. 조합정관

주택가격 자기자본 대출 월이자 월 요구소득 수준

53,702만원 20,000만원 33,702만원 196.0만원 653.4만원

<표 9> 도급제 방식과 지분제 방식의 비교

구분 도급제 지분제

변동지분제 고정지분제

장, 단점

①시공사에 정해진 건축비만 지급하고 결정권을 재개발조합이 가지며, 사업완료 뒤 개발이익이 발생하면 조합원의 몫이 됨

②사업지연, 건축규모 축소, 금리급등, 특수토목비(암반 등), 미분양 발생 등의 위험요소에 대해 조합원이 부담

①시공사는 일정한 무상지분율을 약속하고 사업을 맡아 추진하면서, 추가이익은 시공사가 가져감

②발생할 위험 중 미분양에 따른 위험 외에는 대부분 조합원이 위험을 부담하게 되어 추가부담금이 발생, 분쟁요소 큼

①사업초기 시공사는 일정한 무상지분을 조합원에게 약속하고 사업을 맡아 추진하며, 개발이익을 시공사가 가져감

②장래 발생되는 모든 위험을 시공사가 부담함. 조합원의 추가부담 없음

시공사 선호도 시공사 선호 시공사 선호 시공사 기피

6. 재개발[뉴타운] 사업으로 지어지는 아파트에는 누가 들어가 살 수 있나요?

서울시 주거환경개선정책 자문위원회의‘주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안’(2009)

을 보면 재개발(뉴타운) 사업 완료 후 건설된 아파트에 입주하기 위해 요구되는 가구별 소득수

준은 월 635만원이 충족돼야 한다고 했습니다.

<표 10> 정비사업 후 주택에 입주하기 위해 요구되는 소득수준(추정)

* 주택가격 : 휘경2, 답십리12 등 재개발사업 평균분양가 * DTI 30%, 주택담보대출 이자율 6.98% * 자료 : 서울시 주거환경개선정책 자문위원회

서울시 주거환경개선정책 자문위원회에 따르면, 재개발(뉴타운) 사업 후 주거부담능력 격차가

심화된다는 것입니다. 주택규모는 1.3배 증대하고, 주택가격은 1.4배 상승하며, 요구소득은 3배

이상 필요하여 원주민의 교체는 불가피하다는 것입니다.

<표 11> 재개발[뉴타운] 사업 후 주민들의 아파트 입주 대상여부

아파트 입주가 가능한 주민 아파트 입주가 힘든 주민

- 집이 두 채 이상인 주민- 월 소득 400만원 이상인 주민- 대지 지분이 넓은 주민(50평 이상) 등

- 집 한 채인 주민- 월 소득이 400만원 이하인 주민- 대지 지분이 적은 주민(50평 이하)- 세입자에게 돌려줘야할 전세보증금이 많은 주민

재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이 43

7. 만약 재개발[뉴타운] 사업을 추진하다 사업이 무산되면 추진위원회와 재개발조합에서 사

용한 운영경비는 누가 부담해야 하나요?

재개발(뉴타운) 사업을 추진하다 여러 이유로 사업이 무산되면 추진 과정에서 사용된 비용의

부담 문제가 발생합니다. 통상 추진위원회가 정비사업자를 선정하고 사업을 추진하다 사업이

중도에 무산된다면, 그동안 사용한 사업비용은 무산된 재개발(뉴타운)정비구역의 추진위원장과

임원 그리고 연대보증을 선 추진위원들이 부담해야 합니다.

그러나 재개발조합이 인가청으로부터 인가를 받고 나면 조합설립에 동의했던 동의하지 않았

던 간에 모든 조합원들이 비용을 부담해야 합니다. 왜냐하면 추진위원회는 조합설립인가 신청

전에 조합설립을 위한 주민총회를 개최하여 재개발조합의 임원 선출과 추진위원회에서 사용된

경비를 조합에게 승계시키는 안건을 통과시키기 때문입니다.

보통 추진위원회에서 조합설립 전까지 사용되는 경비가 10억 이상을 쓰고 있습니다. 그렇기

때문에 추진위원회의 위원장과 임원 그리고 연대보증을 선 추진위원들은 죽기를 각오하고 조합

설립에 맹목적일 수밖에 없습니다. 재개발조합을 설립하지 못하고 추진위원회 단계에서 사업이

무산되면 그동안 사용된 경비를 그들이 모두 물어내야 하기 때문입니다.

그러나 재개발조합이 설립되면 추진위원회에서 사용된 비용을 조합원 모두에게 승계, 즉 떠

넘길 수 있어 일종의 부채로부터 자유로워지는 것이지요. 사당동의 모 재개발구역은 조합설립

인가 이후에 재개발조합이 해산하였는데, 추진위원회 단계에서 사용된 비용과 조합설립인가 후

사용된 비용을 시공사가 조합원들에게 가압류를 신청한 사례도 있습니다.

<그림 4> 재개발사업 무산 후 시공사가 조합원에게 가압류 신청 사례

<역세권 고밀개발 실효성 의문>

답십리16구역 : 구역의 약 56%가 2차 역세권에 포함

- 상한 용적률 : 300%

- 적용 용적률 : 259% (인동거리 제한, 사선제한 등 건축법 상 규제)

임대 빼고 지출 감안하면 더 손해

- 기존 236% 에서 259% 용적률 적용으로 23% 용적률 증가

- 23% 중 일반분양과 임대주택 건설에 각각 11.5% 사용

- 조합 수익액 749억원, 지출 1,042억원

- 결국 조합이 293억원 정도 손해

8. 용적율 더 받으면 추가분담금이 내려가나요?

답십리16구역을 대상으로 역세권 고밀개발의 시물레이션을 돌려봤는데 용적율을 상향하더라

도 주민들에게 이익이 발생하지 않았다는 결과가 나왔습니다. 오히려 임대 빼고 지출 감안하면

더 손해라는 결과라고 분석되었습니다. (하우징헤럴드 09.3.11자 보도)

9. 임대아파트는 주민들이 기부채납하는 걸로 알고 있는데 사실인가요?

사실이 아닙니다. 재개발(뉴타운) 사업으로 건설되는 임대주택은 서울의 경우 SH공사가 조성

원가로 재개발조합으로부터 매입하는 것입니다. 그리고 임대주택의 원가산정은 재개발조합이

산출한 금액을 SH공사가 매입계약상의 계약가격으로 사들이는 것입니다.

- 택지매입비 : 조성원가

- 건축비 : 표준건축비

또한 2009년 5월 27일 공포된 도시정비법 제50조(주택의 공급 등) 제3항에는“국토해양부장

관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행

으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다. 이 경우 재개발임대주택의 인수 절차 및 방법, 인수

가격 등에 대하여는 대통령령으로 정한다.<시행일 2010.1.1>”고 하여 재개발임대주택의 공공

인수를 의무화 하였습니다. 또한 동법 제50조 제7항에는“국토해양부장관, 시·도지사, 시장·

군수 또는 주택공사등은 정비구역에 세입자와 대통령령으로 정하는 면적 이하의 토지 또는 주

택을 소유한 자의 요청이 있는 경우에는 제3항에 따라 인수한 임대주택의 일부를 「토지임대부

분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야

한다.<시행일 2010.1.1>”고 하여 보금자리주택으로 전활 공급할 수 있는 조항이 신설되었습니

다.

재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이 45

10. 재개발[뉴타운]지역의 주민인데, 제 집의 감정평가금액은 얼마이며, 어떤 방식으로 평가

되고 있는지 궁금합니다.

재개발구역 내 개별 토지 및 건축물 등의 종전자산은 사업시행인가 고시일 가격 시점으로 시

장, 구청장이 추천하는 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의한 감정평가업자 2인

이상이 평가한 금액을 산술 평균하여 산정합니다. 재개발사업의 감정평가는 물건의 종류에 따

라 평가방법이 다르게 적용됩니다. 다세대주택의 감정평가는 일반적으로 거래사례비교법이라는

방식으로, 단독주택 등은 토지와 건축물을 구분하여 건물의 구조 및 관리상태, 이용상황, 부대

시설, 개 보수의 정도 등 현황을 참작하여 원가법을 적용하여 평가하는데, 거의 활용되지는 않

고 있습니다. 주로 활용되는 방식은 표준지 공시지가를 기준으로 하는 감정평가 방식인데, 단

독주택 등 건축물이 점유하고 있는 토지를 포함한 재개발구역 내 토지의 경우 인근 표준지 공

시지가를 기준으로 평가하고 있습니다.

재개발(뉴타운)구역 내 토지 및 건물에 대한 감정평가를 할 때, 인근 표준지 공시지가를 기준

으로 실시하는 이유는 개발이익 배제 때문입니다. 현행 법상 공익사업인 재개발(뉴타운) 사업은

정비구역으로 지정되면 부동산가격이 상승한다는 것을 전제로 하여, 정비구역지정에 따른 부동

산가격의 상승은 정부의 고유권한인 구역지정에 따라 이루어진 것으로 판단하여 개발이익이 발

생한 것이라고 보는 것입니다. 따라서 발생한 개발이익을 배제하고 사업시행인가 시점의 인근

지역의 표준지 공시지가를 활용하여 감정평가금액을 산출하는 것입니다. 단, 재건축사업은 공익

사업이 아니므로 개발이익의 반영을 위해 당해 정비구역 내에서 표준지를 선정합니다.

<그림 5> 재개발[뉴타운] 사업의 표준지 공시지가를 활용한 감정평가방식

11. 재개발조합이나 구청 등을 상대로 소송을 하고 있는 주민인데, 소송에서 이기는 방법은

무엇인가요?

■ 소송에서 패소하는 전형적인 스타일의 주민들

① 그 변호사가 판사 선배로서 전관예우를 받아서 이길 수 있다고 생각하는 주민

② 우리 변호사는 이 분야 전문가라서 이겨줄 거라 생각하는 주민

③ 변호사가 우리 재판은 이길 거라는 말에 앵무새처럼 되새김질 하는 주민

④ 예전에 이긴 경험이 있으니 이번에도 또 이길 수 있을 거라 생각하는 주민

⑤ 재판만 이기면 된다고 생각하는 주민

⑥ 소송비용으로 돈을 줬으니 변호사가 알아서 해줄 거라고 생각하는 주민

⑦ 영화나 드라마처럼 변호사들이 멋지게 변론(법정 대리진술) 해줄라 생각하는 주민

⑧ 우리는 억울하고 정당하며, 법정에서 판사가 상대 측 조합이나 건설사를 호통을 치는 것을 봤

으니 이겼다고 생각하는 주민

■ 소송에서 이기는 주민들

① 변호사 전관예우를 기대하지 않고 대법원 홈페이지에서 변론일정과 상대방 준비서면 제출내역

등을 꼼꼼 체크하고, 미팅에서 변호사에게 법정에서 상대방의 주장할 사항과 이에 대응할 것

들을 알려주고 요구를 하는 주민

② 변호사가 조합 측 사건을 얼마나 맡고 있고, 승소한 경우가 어떤 경우인지에 대해 그 사건들

의 판결문들을 구해보거나 알아보고, 전문 서적이나 전문가들을 만나 우리 변호사의 사건진행

이나 변론서류를 수시를 보이고 올바른 방향으로 나가는지를 체크 해보는 주민

③ 사건을 어떤 사유로 이기겠다고 하는지, 승소에 대한 변호사의 복안이나 현 소송에서 쟁점사항

을 부각시켜 승소할 수 있는 이유라든지를 조목조목 소송 진행 전에 체크 해주거나 집어 주는

변호사를 만나 사건을 의뢰하는 주민

④ 예전에 승소했지만 상대방이 하자를 치유하고 그 치유된 하자에 대해 그 문제점을 어떻게 대

응해 갈지를 판단하여 하자 치유를 못하게 만들거나 혹은 그를 무력화시키는 방법을 찾는 주

민

⑤ 재판에서 자금력과 로비력을 지닌 건설사나 대형로펌을 상대해야하기 때문에 소송에서 이기기

힘들 수 있기 때문에 행정적인 대응과 현장에서 주민들을 통해 주민 투쟁을 통해 상대를 약점

을 찾고, 언론 및 시민단체등과 연대해 조합이나 건설사의 무력화 시키는 방법을 찾는 주민

⑥ 내가 진행할 사건의 총 변론 비율대 소송사건비의 비율을 계산해보고 변호사가 작성할 서류의

양등과 변론시간 등을 고려해 추가 변론이나 공판이 있을 경우 승소비나 사건 진행비를 더 책

정 하거나 혹은 추가 변론시 직접 변론서를 작성하거나 탄원서 등을 활용하는 경우의 주민

⑦ 재판정에서 직접 변론시 상대방의 변명에 대비해 내가 해야 할 말이나 요점 등을 준비하고,

재판정에서도 서류를 꼼꼼히 챙겨 준비하는 주민

⑧ 판사가 한 말 등을 체크 해보고 그것에 대비하고, 그 말이 진심인지 등을 구분하여 대응하는

주민

재개발[뉴타운] 내 재산 지키기 길라잡이 47

가옥주들 재산상의 손실 예상돼...

보상대상 세입자를 둔 가옥주들은 세입자보상금을 권리가액에서 제외하기로...

2009. 5. 27 공포되어 2009. 11. 28부터 시행되는 도시정비법 제48조 제5항2호의 개정으로

가옥주들 재산상의 손실이 예측된다. 개정된 법의 내용을 보면“제1항제4호에 따라 조합원의

종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경

우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머

지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다”고 명시되어 있다. 이는 사업

시행인가 후 개별 조합원들의 토지․건물에 대한 감정평가 후 권리가액 산정시 손실보상세입자

에게 지급될 손실보상금을 제외한다는 것이다.

Section 05재개발[뉴타운] 주택세입자 보상

길라잡이

재개발[뉴타운] 주택세입자 보상 길라잡이 51

1. 왜, 재개발[뉴타운] 지역 세입자 보상 내용과 절차 등을 주민들이 알아야 합니까?

뉴타운, 주택재개발 등 도시개발사업은 토지나 주택의 수용을 통해 원주민들에게 직접적인

손실을 입힐 수 있으며 개발로 인해 거주민이 생활터전을 박탈당하고 생계수단을 잃을 수 있습

니다. 특히, 세입자의 경우, 개발이 진행되면 한순간에 삶의 터전, 생계의 터전을 잃지만 아무

런 권리(법으로 보장된 권리)조차 요구하지 못하고 이사비용 정도를 챙기고 쫓겨나는 경우가 다

반사입니다. 또한 보상이나 이주대책 내용 및 일정을 조합이나 지자체측에서 적극적으로 홍보

하지도 않아 세입자가 임대주택신청을 어디서 하는지, 어떤 보상제도가 있는지 잘 알지 못하는

실정입니다.

이에 개발로 인해 세입자들이 보상없이 쫓겨나지 않을 권리, 삶의 공간, 생존의 공간을 타인

에게 강제로 침해 받지 않을 권리, 세입자뿐만 아니라 인간 누구나 최소한의 주거 공간을 보장

받을 권리, 주거권이 보장되어야 합니다. 따라서 상실할 가능성이 높은 최소한의 법적권리를

보상받기 위해서는 뉴타운 재개발지역 세입자들이 관련 내용에 대해 숙지해야 하는데, 관련 내

용에 대한 접근 자체가 어렵기 때문에 주거약자들에게 상담을 통해 전달해 주어야 합니다.

보상 방식

보상은 보상방식에 따라 직접보상과 간접보상으로 구분됩니다. 직접보상은 토지, 건축물 등 물건, 권리, 영업손실 등 개발사업으로 인한 손실에 대한 보상을 의미하며 (영업손실에 대한 보상: 공익사업으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상함) 간접보상은 주택공급, 택지공급, 이주정착금 지급 등 이주대책대상자에 대한 이주대책 수립과 주거이전비 지급과 같이 주거용 건물 거주자가 새로운 주거지로 이주하는데 필요한 비용에 대한 보상입니다.

2. 철거세입자는 임대아파트 입주 신청을 해도 주거이전비를 받을 수 있나요?

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’(이하‘토지보상법 시행규

칙’이라 한다)이 개정 전에는 임대주택 입주권(재개발임대아파트 입주를 의미)을 선택하는 공익

사업지구 내 주택세입자는 주거이전비를 받지 못했습니다. 그러나 2007년 4월‘토지보상법 시

행규칙’이 개정되어 임대주택 입주권을 선택하는 공익사업지구 내 주택세입자도 주거이전비(4

개월분)를 받을 수 있게 되었습니다.

재개발(뉴타운)지역 세입자가 임대아파트 입주신청권과 주거이전비(동산이전비 포함) 모두를

받을 수 있도록 법이 바뀌었습니다.(2007년4월12일 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항 개정)

즉, 2007.4.12이후 사업시행인가가 승인된 구역의 세입자는 임대아파트를 신청해도 주거이전

비를 받을 수 있습니다. 그러나 재개발조합은 사업비를 덜 쓰기 위해 여전히 둘 중 하나만 선

택하도록 강요하고 있습니다.

52 재개발[뉴타운] 바로알기

개정 전 개정 후

제54조 (주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하다.

제54조 (주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12>

<표 12> 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

그리고 재개발 정비구역 안에 있는 쪽방, 고시원, 여관 등 거주자도 주거이전비(이사비 포함)

를 받을 수 있습니다. 철거세입자 여부 확인은 주거이전비 자격규정과 동일합니다. 즉, 구역지

정 공람공고일 3월전부터 주민등록을 전입하고 실제로 거주하고 있으면 자격을 취득할 수 있습

니다. 그러나 쪽방, 고시원, 여관 등의 특성상 주민등록전입신고를 안 하고 사는 경우가 많아

주민등록전입신고를 하지 않은 철거세입자들은 실거주를 증명하는 소정의 서류를 재개발조합에

제출해야 합니다.[거주증명서(쪽방, 여관, 고시원 사장과 해당 건물 소재지의 통장, 이웃 주민

의 날인을 한 각1통씩)와 공과금영수증, 자녀학교취학기록 등]

하지만 재개발조합은 이를 인정하려 들지 않고 있습니다. 재개발조합 입장에서는 철거세입

자 주거대책비를 최대한 아끼려고 들기 때문입니다. 하지만 영등포구청이 진행했던 공익사업

구역의 쪽방거주자들이 영등포구청을 상대로‘주거이전비지급거절처분무효확인’ 소송에 이겨

주거이전비를 받아낸 사례가 있습니다.

3. 임대주택 입주자격과 보증금 및 월차임은 어떻게 되는지요?

재개발(뉴타운) 사업의 임대주택 공급대상은‘도시 및 주거환경 정비조례’ 제32조제1항1호의

규정에 의거 당해 정비구역(뉴타운 및 주택재개발구역)에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록

표에 등재된 날을 기준으로 도시정비법 시행령 제11조의 규정에 의한 정비구역의 지정을 위한

공람공고일 3월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무

주택세대주이어야 합니다.

2007년 이후에 지어진 재개발임대아파트는 주거약자들의 경제력에 비해 결코 저렴하다고

볼 수 없습니다. 임대보증금이 2천만원을 넘어 섰고, 월임대료도 20만원 이상을 지불해야 합

니다. 차상위계층 이하의 재개발(뉴타운) 철거민들로서는 엄두를 쉽게 낼 수 없습니다.

재개발[뉴타운] 주택세입자 보상 길라잡이 53

<표 13> 재개발임대주택 임대보증금, 임대료 현황(2006～2008)

연번 지 구분양면적

건설호수

입주개시일 보증금 월임대료 월관리비 전세전환가

1 본동 SHville 44 176 06-11-08 17,820,000 182,400 56,580 40,860,000

2 미아 SHville 44 57 07-09-20 21,610,000 213,800 42,680 48,610,000

3 길음 SHville 46 90 07-12-03 21,280,000 234,800 58,680 50,930,000

4 신림 SHville 46 150 07-12-18 18,520,000 187,000 65,100 42,140,000

5 황학 롯데캐슬 54 336 08-04-30 20,800,000 231,900 38,070 50,090,000

* 자료 : SH공사

SH공사 내부자료에 따르면 2005년 재개발임대아파트의 임대료를 보면, 시장임대료 대비 비

율이 50.51%를 넘어 섰다는 통계자료가 있습니다. 또한 2008년 현재 시장임대료 대비 비율이

2005년 보다 더 높아졌습니다. 이 뿐만이 아니라 요즘 지어지는 재개발 공공임대주택은 건립

세대수가 현저히 적기 때문에 관리비의 상승을 입주자들이 고스란히 부담해야 합니다.

그래도 재개발[뉴타운]지역 철거민(주택세입자)들은 임대아파트를 포기하면 안 됩니다. 민간

임대시장의 시세보다 재개발임대아파트의 임대보증금이 아직은 저렴하기 때문입니다. 일반주택

방 한 칸에 월세가 30만원정도인데, 그해 비해 재개발임대아파트 보증금 2천만원에 월세가 약

15~25만원은 저렴하다. 또한 전세전환이 가능하며 전세전환시 대출도 가능합니다. 100% 전

세전환이 어려운 경우 보증금을 증액하여 월세를 낮출 수도 있습니다. 더불어 임대아파트 입

주시 임대보증금에 따라 융자를 받을 수 있습니다.(단, 신용불량자는 불가능)

▶대출한도 : 700만원(연리 2%) 대출기간 : 7년간 상환방법 : 원금+이자 균등상환

▶임대아파트보증금 약2000만원 - 대출금 약700만원 = 약1300만원만 있으면 입주가능

(4인가족의 경우 이주비로 충분히 가능)

재개발임대주택에 대한 상담을 하다보면, 다수의 주택세입자들이 임대아파트가 좁다고 기피

하는 경향이 있습니다. 사실 임대아파트 면적은 전용면적 30㎡~33㎡(10평)정도로 아주 넓은

것은 아닙니다. 가족 수가 많은 경우는 임대아파트 선택은 바람직하지 않을 수도 있습니다.

그러나 4인 가족을 기준으로 자녀의 성별이 같거나, 성별이 다른 어린 자녀를 가진 가구라면

생활하는데 큰 불편은 없으리라 생각됩니다. 더구나 최근에 건설되는 국민임대주택이나 재개

발 임대아파트는 기존의 임대아파트보다 공급면적(평형)이 넓은 아파트도 있다. 단, 임대보증

금과 임대료가 상대적으로 비쌉니다.

더구나 뉴타운, 재개발이 되어 철거민의 자격으로 입주를 하게 된다면, 50년 동안 거주할

54 재개발[뉴타운] 바로알기

수 있는 자격이 생깁니다(철거민 특별공급). 재개발임대아파트에 입주하게 되면 2년에 한 번씩

집주인 눈치를 보며 이사해야 하는 부담에서 자유로울 수 있습니다.

4. 주거이전비 지급 금액이 확정되는 시기는 언제인지 알고 싶어요?

주거이전비는‘토지보상법 시행규칙’ 제54조제2항에 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게

되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의

한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구

원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상토록 규정하고 있습니다.

주거이전비 기준 금액 확정 시기는 사업시행인가 승인 시점의 가계조사통계의 도시근로자가

구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정된 금액으로 지급합니다.(예를 들어 A정비

구역의 사업시행인가가 2006년 5월에 승인이 났다면 아래 표 2006년 주거이전비 기준 2/4분

기 금액으로 주거이전비가 확정) 가옥주는 2개월분이며, 세입자는 4개월분으로 지급합니다.

<표 14> 가구원수별 주거이전비 기준 금액

가구원수별 2008년 1/4 2008년 2/4 2008년 3/4

1인 8,882,963 6,948,271 7,010,279

2인 10,069,012 8,792,556 8,734,780

3인 11,928,532 11,103,868 12,196,176

4인 14,391,676 13,140,508 13,843,660

5인 14,674,224 13,264,768 14,616,956

6인이상 14,813,208 16,169,696 15,632,784

5. 주거이전비 자격 취득자에 대한 논란이 있다던데, 무슨 내용인가요?

현행 재개발[뉴타운] 사업지구 내 철거세입자의 경우 보상대상으로 지정되기 위해서는 지구지

정 공람공고일 3개월전부터 관리처분 때까지 계속 거주해야 합니다. 이래야 재개발임대아파트

입주권과 주거이전비를 둘 다 취득할 수 있는 것입니다. 임대아파트 입주권을 포기하고 주거이

전비만을 받기 위해서도 지구지정 공람공고일 3개월 전부터 거주해야 합니다. 보상대상 철거세

입자에 대한 자격 규정 또한 대부분의 구청과 재개발조합에서는‘정비구역지정 공람 3월 이

전’부터 계속 거주한 세입자로 밝히고 있으며, 국토해양부질의회신도 그러합니다. 일반적으로

3년 6개월 내지 5년 동안 뉴타운 재개발 사업구역 내에서 계속 거주해야 보상자격을 취득 및

유지하는 것입니다.

재개발[뉴타운] 주택세입자 보상 길라잡이 55

그러나 상당수의 주택소유자들(재개발조합 측)이 사업시행인가 내지 관리처분 전에 임대차계

약 연장을 거부함으로써 철거세입자에 대한 주거대책비용을 축소하려는 사례가 수많은 뉴타운

재개발사업지역 내에서 발생하고 있습니다. 현행 임대차보호법은 최초계약일부터 2년까지만 임

대차보호를 받을 수 있기 때문에 현행법의 틈새를 악용하는 것입니다. 이에 대한 예방책으로는

주택임대차보호법의 개정을 통해 법정임대기간을 늘리거나(2년에서 4년 내지는 6년), 도시정비

법에 세입자의 계약갱신청구권 조항을 삽입하는 것입니다.

또 다른 방법으로는 도시정비법 제40조 제2항에 근거하여 주거이전비의 취득 자격 시점을

구역지정 공람공고일 3개월 전부터 거주해야하는 규정에서‘사업시행인가’ 3월개 이전부터 거

주하는 것으로 규정하면 상당수의 주택세입자들이 주거이전비 취득의 혜택을 받을 수 있습니

다. 그러나 국토해양부는 주거이전비 자격 취득 기준일을‘구역지정 공람공고일 3월전’으로 명

분화하기 위해 도시정비법 시행령과 시행규칙을 개정하여 합니다.

국토해양부는 주거이전비 자격취득기준일 개정의 이유를 “주거이전비 지급을 위한 기준시점

을 정비계획 수립을 위한 공람공공일로 명시하여 혼란을 방지하고, 위장세입자 등록 등 도덕적

해이 방지”라고 밝히고 있지만, 이는 현실을 왜곡하고 있는 것입니다. 정비구역지정 공람공고

일과 사업시행인가 사이에는 평균적으로 3년 이상의 시간이 소모되고, 이후 관리처분인가에서

이주까지는 거의 4~5년 정도의 시간이 걸리게 됩니다. 따라서 구역지정공람공고일에서 사업시

행인가일 사이에 전입한 세입자는 실제 재개발이 될지 안 될 지도 모르는 불투명 상황에 처합

니다. 특히 지방의 경우. 기본계획 지정이나 정비구역지정 후 미분양 등으로 사업장기화가 심

각한 수준이므로 세입자가 언제 개발이 시작될지 안다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

또 한가지 문제가 있습니다. 5월 27일 공포(11월 28일 시행)된 도정법을 보면 법 제48조(관

리처분계획의 인가등)제5항2호의 개정에 의해 세입자가 사실상 주거이전비는 받지 못하게 되었

습니다. 쉽게 말씀드리면 세입자에게 주거이전비를 주게 되면, 그 금액만큼 조합원 재산의 감

정평가액을 공제한다는 것입니다. 이 법이 시행되는 순간부터, 조합원들은 100이면 100 모두

종전자산에 대한 감정평가가 착수되기 이전에 세입자를 내보내려 하게 될 것입니다. 그래야 자

신의 감정가액을 온전히 받을 수 있기 때문이죠. 이 조항이 시행되면 조합과 세입자간의 갈등

을 조합원개인과 세입자간의 산발적인 싸움으로 분산시켜내면서, 사업시행인가 이전에 주거이

전비 및 임대주택 대상자인 세입자를 모두 몰아내는 일이 벌어질 것입니다.

6. 주거이전비는 이주시기(관리처분인가 이후)까지 계속 거주하지 않아도 받을 수 있는지

요?

받을 수 있습니다. 대부분의 조합에서는 주거이전비를 정비구역지정 공람 3월 이전부터 거주

한 철거세입자에 한해 준다고 취득 자격조건을 강화하면서, 한 술 더 떠서 관리처분인가 후 이

주할 때까지 계속 거주한 경우에 한하여 받을 수 있다며 세입자들을 압박하고 있습니다. 그러

나 주거이전비는 임대아파트 입주 신청 자격과 달리 계속 거주해야한다는 조항은 어떤 법령에

56 재개발[뉴타운] 바로알기

도 없습니다. 따라서 일단 자격요건이 되면 이후 계속 거주하지 않아도 주거이전비를 청구할

수 있습니다.

그러나 조합은 이를 인정하지 않으려 할 것입니다. 따라서 가급적이면 사업시행인가 이후까

지 계속 거주하는 것이 좋으며(임대아파트 입주 신청 자격 취득 요건을 충족하기 위해), 피치

못할 사정으로 이사하게 되면 조합이 지급을 거부하더라도 법적으로 청구가 가능하니 세입자의

권리를 포기하지 말아야 합니다.

재개발(뉴타운) 사업시행절차를 보면 재개발조합이 사업시행인가를 신청할 때에 세입자의 임

대주택 입주권과 주거이전비 신청 대상이 확정됩니다. 재개발조합이 구청에 제출할 사업시행계

획서에 세입자의 주거대책 및 임대계획이 확정되어 있어야 하기 때문이죠. 그러므로 엄밀하게

말하면 주거이전비는 물론 임대아파트 입주대상자도 사업시행인가 이후에는 확정되는 것이기

때문에 사업시행인가를 받은 뉴타운 재개발사업구역 내 철거세입자는 관리처분인가 이후까지

거주할 필요는 없습니다.

이에 대해서는 대법원 2006.4.27일자 선고. 사건번호 2006두2435 판결 【주거이전비및이사

비지급청구】에 분명히 명시되어 있습니다.

7. 철거세입자는 임대아파트 입주권과 주거이전비 이외의 주거안정대책을 재개발조합과

행정기관에 요구할 수 없을까요?

도시정비법 제35조(순환정비방식의 정비사업)와 제36조(임시수용시설의 설치 등)를 근거로

순환정비방식의 재개발과 임시주택(가이주단지) 설치를 재개발조합과 행정청(구청과 서울시)에

요구할 수 있고, 요구해야 합니다.

재개발(뉴타운)지역은 서울과 수도권 곳곳에 분포하고 있기 때문에 주변 집값은 물론 전․월세가격이 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 있습니다. 따라서 재개발(뉴타운)지역의 세입자들은

전․월세 부담에서 자유로울 수 없습니다. 따라서 재개발(뉴타운)지역 세입자들은 기본권인 주거

권 확보를 위해서 순환식 개발과 가이주단지(임시주택) 설치를 당당하게 요구해야 합니다.

8. 주거이전비는 외국인도 받을 수 있는지요?

‘출입국관리법’ 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록

을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 새로운 체류지에 전입신고를 하여야

한다고 규정하고 있으며,‘주민등록법’ 시행령 제6조는‘외국인은 주민등록에 관한 신고 대신에

출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다’는 내용을 규정하고 있으므로 주택임대차보호법

의 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 따라서 주택임대차보호법의 보호를 받

을 수 있으며, 이에 근거해 출입국사무소에 거소신고가 되어 있고, 주거이전비 자격 취득 기준

일부터 거주하고 있다면 외국인도 주거이전비를 받을 수 있습니다.

재개발[뉴타운] 주택세입자 보상 길라잡이 57

또한 외국국적을 취득한 재외동포의 경우에는 주택을 임차하여 인도받아 거주하면서‘재외동

포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 의한 국내거소신고를 임차주택소재지 지번으로 하였다

면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다. 이에 근거해 외국국적을 취득한 재외동

포의 경우에도 주거이전비 자격 취득 기준일부터 거주하고 있다면 외국인도 주거이전비를 받을

수 있습니다.

9. 임대아파트 입주권 신청과 주거이전비 지급 거주요건을 충족하는 철거세입자가 구역지

정 공람공고일 이후 같은 뉴타운지역에서 이사하는 경우 임대아파트 입주권과 주거이전비

를 받을 수 있습니까?

임대아파트 입주권과 주거이전비 지급 거주요건 자격을 상실하지 않습니다. 그러나 주의할

점은 같은 뉴타운지역이라 하더라도 동일 정비구역이 아닌 타 정비구역으로 이사가면 임대아

파트 입주권과 주거이전비 둘 다 자격을 상실합니다. 예를 들어 장위뉴타운 1구역에서 동일

정비사업지구인 1구역으로 이사하는 경우에만 임대아파트 입주권과 주거이전비를 보상 받을

수 있습니다.

그러나 장위뉴타운 1구역에서 장위뉴타운 2구역으로 이사하는 경우 둘 다 보상받지 못합니

다. 마찬가지로 동일 재개발구역 내에서 이사를 하면 임대아파트와 주거이전비 지급 거주요건

자격을 상실하지 않지만 같은 구(區), 혹은 같은 동(洞)이라도 재개발구역이 다른 곳으로 이주

시에는 이주한 곳의 구역지정 공람공고일의 시점에 의해 자격요건이 상실됩니다.

그러나 집주인이 임대차계약을 연장하지 않아 어쩔 수 없이 다른 곳으로 이주를 했는데, 우

연하게도 이주 후 구역지정을 위한 주민공람을 진행했다면 임대아파트 입주권과 주거이전비

지급 거주요건을 다시 확보하게 됩니다.

10. 주거이전비와 별도로 이사비를 받을 수 있다는데 사실입니까?

사실입니다. 토지보상법 시행규칙 제55조 제1항에 따라 해당 사업구역 내 모든 주거세입자

는 동산의 이전비(이하 이사비)를 받을 수 있습니다. 이사비의 산정방법은 아래 표와 같으며,

주택의 평형에 따라 30만원에서 100만원 사이로 책정됩니다. 하지만 재개발조합은 이사비를

관례적으로 지급하지 않으니, 꼭 청구하여 받아내야 합니다. 법령상 이사비 지급과 관련한 자

격요건에 대해 정확한 규정은 없습니다. 따라서 관리처분 이후 이사시 이사비를 확실하게 주

장해야 합니다. 그러나 같은 정비사업지구(재개발사업구역) 내에서 이사하는 경우에는 이사비

를 청구할 수 없습니다. 예를 들어 A구역이라고 하는 정비사업지구(재개발상업구역)에서 동일

정비사업지구인 A구역으로 이사하는 경우 이사비 청구는 불가합니다.

58 재개발[뉴타운] 바로알기

분류

자격기준

실거주요건 주택소유여부단독세대주 해당여부

거주기간

허가건축물 무허가건축물

임대아파트

공람공고3개월전-사업시행인가후(이사시점) (자격확정일 사업시행인가일)

82년4월8일이전 발생 건축물에 공람공고 3개월전-사업시행인가후(이사시점)

주민등록등재+실거주

무주택가구만 가능 (구역 외에서도 소유하고 있으면 불가)

공람공고 3개월전 현재 만30세이거나 소득세납부하면 가능

주거이전비

- 국토해양부: 공람공고3개월전-관리처분 후 이주시까지(구역지정공람공고일 3월전으로 시행령 개정 예고)

- 서울행정법원 판결: 사업시행인가 3개월전-사업시행인가 이후 이주시까지

토지보상법 시행규칙 제54조제2항의 의거하여 89년 1월24일 이전 발생인 겨우 사업인정고시일 1년전부터 거주해야 지급대상이 됨

실 거 주 만 으 로 가능(입주의무)

구역 내 무주택이면 가능(구역 외 소유자는 가능)

나이, 소득세 납부 여부와 무관하게 가능

<표 15> 동산이전비(이사비, 2007년 3/4분기 기준)

주택 평형 33㎡미만 33㎡~49.5㎡미만 49.5㎡~66㎡미만 66㎡~99㎡미만 99㎡이상

금액 316,600원 502,510원 628,140원 753,760원 1,005,020원

<표 16> 동산이전비 산정방식(토지보상법 시행규칙 제55조제2항 관련)

주택건평기준

이사비

비고노임

차량운임

포장비

1. 33㎡미만 3인분 1대분 (노임+차량운임) × 0.15 1. 노임은 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성․공표한 공사부문 보통 인부의 노임을 기준으로 한다.

2. 차량운임은 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 한다.

3. 한 주택에서 여러세대가 거주하는 경우 주택건평기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산․적용한다.

2. 33㎡~49.5㎡미만 4인분 2대분 (노임+차량운임) × 0.15

3. 49.5㎡~66㎡미만 5인분 2.5대분 (노임+차량운임) × 0.15

4. 66㎡~99㎡미만 6인분 3대분 (노임+차량운임) × 0.15

5. 99㎡ 이상 8인분 4대분 (노임+차량운임) × 0.15

11. 임대아파트 입주 및 주거이전비 지급 자격기준 정리

<표 17> 임대아파트 입주 및 주거이전비 자격기준

* 주거이전비 취득 자격 요건에 대해서는 논란이 있음. * 무허가건축물은 무허가건축물대장이 있으며, 건축물대장에 표시되어야 합니다.

Section 06재개발[뉴타운] 상가세입자 보상

길라잡이

재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이 61

1. 토지보상법에 의한 보상절차는 어떻게 되나요?

<그림 6> 재개발[뉴타운]보상 절차도

토지, 물건조서의 작성 (법 제14조)

사업인정(사업시행인가) 전에 토지, 물건조서 작성한 후 소유자 및 관계인의 서명 날인을 받

아야 합니다. 여기서 관계인은 세입자를 포함합니다. 주택세입자와 달리 상가세입자는 주거이전

비와 같은 법으로 정해진 금액이 확정되지 않기 때문에 시행자와 보상협의를 꼭 해야 합니다.

보상계획의 공고, 열람 (법 제15조)

전국 일간지에 공고하고 14일이상 일반인에게 열람하여야 합니다.

보상협의회 구성 (법 제82조, 령 제44조의2 제2항)

보상계획 열람 후 30일 이내에 구청장의 판단에 의해‘보상협의회’를 구성할 수 있습니다.

보상협의회위원 8~16인 내외이고 이중 1/3이상은 소유자 및 관계인을 포함시켜야 합니다. 보

상협의회의 협의 내용은 다음과 같습니다.

① 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

② 잔여지의 범위 및 이주대책의 수립에 관한 사항

③ 당해 사업지역내 공공시설의 이전 등에 관한 사항

④ 토지소유자 또는 관계인 등이 요구하는 사항 중 구청장이 인정하는 사항

⑤ 그 밖에 구청장이 부의하는 사항

공익사업계획결정

토지.물건조서작성

보상계획의공고.열람

보상액산정

협의

보상계약체결

보상협의회(필요시)

사업인정

수용재결화 해

임의협의

이의재결또는 소송

사업시행

불성립

성립

62 재개발[뉴타운] 바로알기

일반적으로 보상협의회는 구청장의 판단에 의해 설치할 수도 있고 설치 안 할 수도 있습니

다. 그러나 정비구역지구의 면적이 10만㎡이상이고 토지등소유자가 50인 이상인 곳은 의무적으

로 설치해야 합니다. 뉴타운지역은 따라서 의무적으로 보상협의회를 구성해야 합니다.

협의 (법 제16조, 령 제8조)

사업시행자(뉴타운 및 주택재개발지역은 일반적으로 재개발 조합이 사업시행자 임)는 국토해

양부령이 정하는 보상협의요청서에 협의기간, 장소, 방법, 보상시기, 방법, 절차 및 금액, 구비

서류를 기재하여 통지하여야 하며, 구청의 게시판에 14일간 게시합니다. 협의기간은 30일 이상

으로 하여야 합니다. 협의가 성립되지 아니한 경우에는 국토해양부령이 정하는 협의경위서에

당사자의 구체적인 주장내용 등을 기재하여 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야

합니다.

재결 (법 제30조)

보상협의가 성립되지 않으면 토지소유자 및 관계인은 사업시행자에게 재결의 신청을 청구할

수 있습니다. 사업시행자는 그 청구가 있은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을

신청하여야 합니다. 토지수용위원회에 의한 화해조서의 작성 또는 재결에 대해 이의신청이나

행정소송을 할 수 있습니다.

2. 상가세입자는 재개발[뉴타운]사업으로 이주할 때 어떤 보상을 받을 수 있나요?

영업손실보상(시설이전비, 광고비, 시설비용 포함하여 간정평가사가 감정)을 받을 수 있습니

다. 휴업기간(통산3개월) 또는 폐업(2년)에 따른 영업손실액과 시설이전비 등의 평가금액으로

보상을 받을 수 있습니다.(89년 1월 25일 이후 건축된 무허가 건물에서 영업하러 온 자는 제

외)

영업손실보상을 받으려면 사업인정고시일(구역지정을 위한 공람공고일) 3개월 이전부터 영업

을 해오던 상가세입자로서 소득증명이 있는 경우 소득증명서로, 소득증명이 없는 경우 동업종

의 평균2년 소득 평가에 의해 받게 됩니다.(사업자등록증과 상가임대차계약서 중 하나만 있어

도 영업손실보상이 가능합니다.)

사업인정고시일 이후에 이사 왔으나 보상의 대상인 경우는 다음과 같습니다. 예를 들어 A라

는 사람이 사업인정고시일 이전에 세탁소를 운영하고 있었는데, B가 그 세탁소를 사업장의 규

모, 영업의 형태를 그대로 인수하여 사업자명만 바뀌었고 그 시기가 사업인정고시일 이후라면

B의 세탁소도 보상의 대상이 됩니다. 그러나 세탁소를 음식점 같은 것으로 업종 자체를 변경하

였을 경우 물론 대상이 되지 않습니다.(영업손실평가지침 4조 및 건교부 질의 회신 참조)

재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이 63

영업손실평가지침 제4조의2[영업손실의 평가대상] 제1항제1조

1.법 제15조제1항 본문의 규정에 의한 보상계획공고 또는 법 제22조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있는 날(이하 이 조에서 “사업인정고시일등”이라 한다) 전부부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적 ․물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(사업인정고시인등 이후에 제3자가 사업인정고시일등 전부터 계속적으로 행한 영업을 적법하게 승계한 경우를 포함한다). 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 [부가가치세법] 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.<개정 2007. 5. 29>

토지보상법 시행규칙 제47조 (영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업장소

를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음 각호의 비용을 합한 금액으로

평가한다.

1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는

최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

2. 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액

3. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용

②제1항의 규정에 의한 휴업기간은 3월 이내로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실제 휴업기

간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.

1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우

2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3

월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우

③공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보

수하지 아니하고는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실은 그 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영

업이익에 그 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규

정에 의한 평가액을 초과하지 못한다.

④영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우의 영업손실은 임시영업소의 설치

비용으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규정에 의한 평가액을 초과하지 못한다.

⑤제46조제3항의 규정은 이 조의 규정에 의한 영업이익의 평가에 관하여 이를 준용한다.

3. 무허가 영업자도 영업손실보상을 받을 수 있나요?

무허가 영업자는 휴업보상액 범위에서 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 지급(89년 1월

25일 이후 건축된 건물에서 영업하는 무허가 영업자)받을 수 있습니다.

그러나 무허가 영업자, 특히 노점상들은 감정평가에서 누락되는 경우가 대부분이라 현실적으

로는 보상을 받지 못하는 경우가 다반사입니다. 그래서 상가세입자들은 자체적으로 주민조직을

결성하여 재개발조합으로부터 정당한 보상을 받아내야 합니다.

64 재개발[뉴타운] 바로알기

4. 사업자등록증 없이 집에서 가내수공업을 하는 경우 영업보상대상이 되는지요?

주거이전비에 해당하는 금액을 보상받습니다. 토지보상법 시행규칙 제52조(허가등을 받지 아

니한 영업의 손실보상에 관한 특례)에 따라 주거이전비에 해당하는 금액을 보상받습니다. 그러

나 영업의 휴업에 따른 보상금액을 초과하지 아니한 금액으로 보상됩니다.

토지보상법 제52조(허가등을 받지 아니한 영업의 손실보상에 관한 특례) 사업인정고시일등 전부터 허가등을 받아야 행할 수 있는 영업을 허가등이 없이 행하여 온 자가 공익사업의 시행으로 인하여 제45조제1호 본문에 따른 적법한 장소에서 영업을 계속할 수 없게 된 경우에는 제45조제2호에 불구하고 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 제47조제1항제2호에 따른 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(이하 이 조에서 "영업시설등의 이전비용"이라 한다)은 별도로 보상한다. 다만, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 영업시설등의 이전비용만을 보상하여야 한다.<개정 2008.4.18>

5. 비영리사업자도 영업손실보상을 받을 수 있나요?

아닙니다. 사업자등록증 상 비영리법인이라고 적혀있는 사업자는 영업보상의 대상에서 제외

됩니다.(토지 및 건물을 소유한 경우 관계법령에 의해 토지수용에 대한 보상절차에 따라 보상을

받게되나, 임차를 한 경우에는 사업시행자인 재개발조합이 선심을 써주지 않는 한 아무런 법적

보상도 없음) 대표적인 영업종류로서는 교회, 사찰, NGO단체 등이 있습니다. 특이하게 인적서

비스업인 부동산중개업, 사업장이 사무실밖에 있는 건축업 등도 영업손실보상의 대상에서 제외

됩니다.

그러나 유치원이나 어린이집 같이 비영리를 목적으로 설립된 경우에도 일정한 영리행위를 할

수 있도록 규정되어 있는 비영리기관은 영업보상대상에 해당됩니다.

6. 교회, 사찰 등의 경우에는 보상지침이 따로 정해져 있나요?

토지보상법에는 종교시설과 건축물에 대한 별도의 보상규정은 없습니다. 때문에 종교 관련

건축물의 보상기준은 이전에 필요한 비용으로 보상하되, 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전

으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우와 건축물 등의 이전비가 그

물건의 가격을 넘는 경우에는 당해 물건 가격으로 보상합니다. 또한 종교건축물과 별도로 사용

하고 있거나 설치된 물건(사택 등)에 대하여는 이전비를 평가하여 보상합니다.

그러나‘토지보상평가지침’를 보면 종교용지의 평가지침이 있습니다. 토지보상평가지침 제44

조(종교용지 등의 평가) 제2항에 의하면 일반적인 토지와 동일하나 종교용지의 조성에 소요되

는 비용을 고려한 가격으로 평가할 수 있다는 내용이 담겨 있습니다. 하지만 한국감정평가업협

재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이 65

토지보상법 시행규칙 제46조(영업의 폐지에 대한 손실의 평가) ①공익사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하는 경우의 영업손실은 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다. 이하 같다)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다.②제1항의 규정에 의한 영업의 폐지는 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.1. 영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다. 이하 같다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우2. 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가등을 받을 수 없는 경우3. 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 인정하는 경우③제1항의 규정에 의한 영업이익은 당해 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 당해 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다. <개정 2005.2.5>연간 영업이익＝「통계법」 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성·공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)× 12(월)

회가 제정한 토지보상평가지침의 법적 성질은 한구감정업평가협회의 내부 기준에 불과하여 일

반국민이나 법원에 귀속하는 것이 아니라는 법원의 판례가 있습니다. 판례의 핵심내용은“수용

보상금 산정시 한국감정평가업협회가 제정한 토지보상평가지침에 따른 산식에 의하여 보상가격

을 산출하고 있으나, 이러한 산출방식은 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하도록 정한 관련

법령에 위반되어 위법하다는 판결”입니다.

토지보상평가지침 제44조(종교용지등의 평가) ①종교용지 또는 사적지(이하 이 조에서는 “종교용지 등”이라 한다)에 대한 평가는 제43조의 구정을 준용하되, 관계법령의 규정에 의하여 용도적 제한이나 거래제한 등이 있는 경우에는 이를 개별요인의 비교시에 고려한다. 다만, 그 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 개별적인 계획제한에 해당되는 경우에는 그러지 아니하다.<개정 2003. 2. 14>②종교용지 등을 인군지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 경우에 있어서 그 종교용지 등이 농경지대 또는 임야지대 등에 소재하여 당해 토지의 가격이 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지가격에 비하여 일반적으로 높게 형성되는 것으로 인정되는 경우에는 조성전 초지의 적정가격에 그 종교용지 등의 조성에 통상 소요되는 비용(공작물 등 시설물의 가격상당액을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 등을 고려한 가격으로 평가할 수 있다. 이 경우에는 종교용지 등으로 조성되기 전의 토지와 유사한 이용상황의 표준지공시지가를 기준으로 평가하되, 종교용지 등으로 조성하는데 통상 소요되는 비용 및 성숙도 등을 개별요인의 비교시에 고려한다.<신설 2003. 2. 14>

7. 폐업보상의 업종과 내용은 어떤 것이 있습니까?

뉴타운 재개발에 의해 영업을 유지하지 못하고 폐업하게 되는 경우 폐업보상은 2년간의 영업

이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다. 이하 같다)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상

품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평하여 보상합니다.

그러나 뉴타운 재개발사업이 시행되는 지역이 아니면 안 되는 사업에 한하여 보상합니다.(예,

도축장․하수처리장․쓰레기소각장 등)

66 재개발[뉴타운] 바로알기

별첨 1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 보상의 종류

구

분종류 기 준 관련법령

보

상

토지보상 적정가격, 공시지가, 원시취득 토지보상법제10조, 동법규칙제22조

건축물보상 이전비용, 원가법으로 평가 토지보상법제75조, 동법규칙제33조

공작물 상동 동법규칙제36조

과수 이식가능성, 이식기, 고손율, 감수율 동법규칙제37조

묘목 상품화, 고손율, 성장도, 관리상태 동법규칙제38조

입목 벌기령 수종, 주수, 면적, 수익성 동법규칙제39조

농작물 종류, 성숙도, 예상총수입 동법규칙제41조

분묘 분묘 ․ 석물이전비, 잡비, 이전보조비 동법규칙제42조

광업권 광산평가기준 토지보상법제76조, 동법규칙제43조

어업권 평년수익액, 어선 ․ 어구잔존가액 동법규칙제44조

영업손실 휴업보상, 폐업보상, 실직보상 토지보상법77조, 동법규칙제45조

농업손실 농작물조수입, 단위면적당실제소득 동법규칙제48조

축산업손실 부화업, 종축업, 가축수 동법규칙제49조

잠업손실 영업손실(45-47조) 준용 동법규칙제50조

기

타

이주대책 주거용건축물 제공, 생활의 근거상실자 토지보상법78조, 동법시행령제40조

이주정착금 주거용건축물의 30%, 1천만원 이하 동법시행령제41조, 동법규칙 제53조

주거이전비 근로자가구월평균가계지출비 동법규칙 제54조

동산이전비 이전비 동법규칙 제55조

이농비(이어비) 농가기계비, 1년분 평균생계비 동법규칙 제56조

이사비 면적, 노임, 차량운임, 포장비 동법규칙 제55조

생활대책 영업보상자, 생활의 근거상실자 사업시행자 내규

사업폐지 소요된 법정수수료 그 밖의 비용 손실 동법규칙 제57조

실수요자택지 이주자택지, 협의택지 중 잔여토지 사업시행자 내규

임시거주 주거용건축물 소유와 거주자 철거 사업시행자 내규

재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이 67

범 위 기간 근거 법률 내 용

출입의

통지5일

법 제10조,제13조제2항,제27조

제9조의 규정에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하고자 하는 자는 출입하고자하는 날의 5일전까지 그 일시 및 장소를 시장 군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다.

사업인정의 의견청취

14일간 령 제11조제3항

시장 군수 또는 구청장은 송부된 사업인정 서류를 받은 때에는 지체없이 시군 또는 구의 게시판에 공고하고 공고한 날부터 14일간 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야한다.

사업인정의 실효

1년 법 제23조제1항

사업시행자가 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있은 날부터 1년 이내에 제28조제1항의 규정에 의한 재결신청을 하지 아니한 때에는 사업 인정고시가 있은 날부터 1년이 되는 날의 다음날에 사업인정은 그 효력을 상실한다.

보상계획의 공고등

  법 제15조제1항

토지물건조서 작성이 끝나면 사업개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기방법절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 통보한다. 다만 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.

보상계획의

열람 등14일이상 법 제15조제2항

보상계획을 공고 또는 개별 통지한 때에는 소유자등이 열람하기 편리한 장소를 택하여 보상계획 내용을 14일이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

(이의신청)열람기간

내법 제15조제3항

공고 또는 통지된 토지.물건조서 내용에 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 열람기간내에 사업시행자에게 서면으로 이의제기 할 수 있으며, 이의신청을 접수한 사업시행자는 적절한 조치를 하여야 한다.

감정평가

업자선정30일이내

법 제68조

령 제28조

토지면적의 1/2이상의 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획의 열람기간 말료일로부터 30일이내에 사업시행자에게 요청

보상협의회 30일이내법 제82조

령 제44조

일정 규모 이상의 공익사업을 시행하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보상협의회를 두어야 한다. 지자체장은 보상협의회를 설치할 필요가 있다고 인정하는 경우 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하여야 한다.

가격시점   법 제67조

가격시점은 보상액의 산정기준일을 말하며 계약체결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있으므로 소급평가를 제외하고는 일반적으로 평가시점이 가격시점이 되며, 보상법에서는 협의에 의한 경우에는 협의성립당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결당시의 가격을 기준으로 하도록 하고 있다.

평가서

제출기한30일이내 규칙 제16조제2항

대상물건이나 평가내용이 특수한 경우를 제외하고는 30일 이내로 한다.

평가서 유효기간

1년 규칙 제17조사업시행자는 평가 후 1년이 경과될 때까지 보상계약이 체결되지 아니하면 재평가하여 보상액을 산정하여야 한다.

별첨 2. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기간별 비교

68 재개발[뉴타운] 바로알기

범 위 기간 근거 법률 내 용

보상협의 30일이상법16조

  령제8조제3항

보상액 산정이 끝나면 지체없이 협의기간 보상액 계약체결서류 등을 기재한 보상협의 요청서를 토지소유자 및 관계인에게 통지하여 계약체결을 요구하여야 하며, 특별한 사유가 없는 한 협의기간은 30일이상으로 하여야 한다.

공시송달 14일 령 제8조

토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 주소 또는거소 불명으로 보상협의요청서를 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자 요청에 의하여 토지등의 소재지를 관할하는 시장 군수 구청장이 시 군 구의 게시판에 14일간 공고함으로서 통지에 갈음한다.

협의성립

확인

재결신청기간이내

법 제29조

사업시행자와 토지소유자 및 관계인간에 제26조의 규정에 의한 절차를 거쳐 협의가 성립된 때에는 사업시행자는 제28조제1항의 규정에 의한 재결의 신청기간 이내에 당해 토지소유자 및 관계인의 동의를 얻어 대통령령이 정하는 바에 따라 관한 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있다.

(원칙 : 사업인정고시가 있은 날로부터 1년 이내)

재결의

신청1년이내 법 제28조

사업시행자는 사업인정고시가 있은 날부터 1년 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

공고 및

열람14일이상 법 제31조제1항

재결신청을 받은 토지수용위원회는 토지소재지시 군 구에 신청서 및 관계서류의 사본을 송부하여 시 군 구의 게시판에 공고하고 14일이상 일반에게 열람하게 하여야 한다.

재결의

청구및신청60일이내 법 제30조

사업시행자는 청구를 받은 때에는 그 청구가 있은 날로부터 60일 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 시청하여야 한다.

보상금

지급및공탁

수용 개시일

법 제40조

재결서가 송달되면 피수용자에게 재결내용에 의한 보상금 지급 통지를 하고, 보상금 수령을 거부할 경우 공탁한다는 뜻을 알려야하며, 보상금은 수용재결서에서 정한 수용개시일까지 지급하거나 공탁하여야 한다.

사업시행자는 제38조 또는 제39조의 규정에 의한 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용개시일(토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용 또는 사용을 개시하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.

(이의신청) 30일이내 법 제83조중앙토지수용위원회에 대한 이의신청은 재결서정본을 받은 날로부터 30일 이내에 하여야 한다.

행정소송의 제기

60일/30일 법 제85조행정소송은 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날로부터, 30일 이내에 각각 제기할 수 있다.

재결의

실효  법 제42조

사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 당해 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실한다.

재개발[뉴타운] 상가세입자 보상 길라잡이 69

범 위 기간 근거 법률 내 용

분 묘

3월이상장사등에관한법률

제23조제2항

토지소유자 묘지 설치자 또는 연고자는 제1항의 규정에 의한 개장을 하고자하는 때는 미리 3월이상의 기간을 정하여 그 뜻을 당해 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보하여야 한다. 다암, 당해 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 그 뜻을 공고하여야 한다.

  장사등에관한법률 시행규칙 제14조

중앙일간신문을 포함한 2이상의 일간신문에 2회이상공고 (1차공고후 1개월이 지난후 2차공고)→ 즉, 중앙지와 지방지 각각 2회씩 총 4개지 공고함 개장공고기간은 3월이상으로 함