지방중소도시노후 불량주거지 정비방향전환및시행방안 young jung/kpa...관련사업 주거환경개선사업, 주택재건축사업, 주택재개발사업, 주거환경관리사업(신규),

지 소도시지 소도시 노후노후��불량불량 주거지주거지

비 향비 향 환환 시행 안시행 안

2013.01.28(월)

항 집주 학교 교

목 차

3

1

2

연구의 개요

지 소도시 주거지 실태 분

주거지 비 책 평가 진국 사

4 지 소도시 주거지 비 본 향

5 지 소도시 주거지 비 책 추진 안

1. 연구의 경

2. 연구의 목

3. 연구의 내용

연구의 개요1

4111. . 연구의연구의 배경배경11. . 연구의연구의 배경배경

1) 지 소도시의 범 필요

§ 지방중소도시는 지방자치법 등을준용하여 수도권과50만이상대도시를제외한시급도시로 규정하며, 2011

년12월말기준으로 43개시이며, 인구는약800만명에 우리나라인구의약20%, 국토면적의 약30%를차지

§ 사업성등주거지정비사업의 추진여건이 매우취약하고, 지자체자체적으로 주거지정비를 추진할수있는역

량이부족하여 주거지정비사업의 추진이부진하고, 주거지정비 정책상으로도 정비정책의 사각지대임

1) 지 소도시의 범 필요

§ 지방중소도시는 지방자치법 등을준용하여 수도권과50만이상대도시를제외한시급도시로 규정하며, 2011

년12월말기준으로 43개시이며, 인구는약800만명에 우리나라인구의약20%, 국토면적의 약30%를차지

§ 사업성등주거지정비사업의 추진여건이 매우취약하고, 지자체자체적으로 주거지정비를 추진할수있는역

량이부족하여 주거지정비사업의 추진이부진하고, 주거지정비 정책상으로도 정비정책의 사각지대임

5111. . 연구의연구의 배경배경11. . 연구의연구의 배경배경

2) 지 소도시 주거지 비사업 지연∙ 단

§ 금융위기와부동산시장의 장기침체에따라서, 사업성이 낮

은지방도시의 정비사업추진이상당부분중단및정지

§ 지방도시의 경기침체에 따라, 주거환경에 대한유지∙관리가

투자가절대적으로 부족

2) 지 소도시 주거지 비사업 지연∙ 단

§ 금융위기와부동산시장의 장기침체에따라서, 사업성이 낮

은지방도시의 정비사업추진이상당부분중단및정지

§ 지방도시의 경기침체에 따라, 주거환경에 대한유지∙관리가

투자가절대적으로 부족

3) 지 소도시 주거지의 노후∙불량 심화

§ 주택개발의장기간경과로주거지가노후화및불량화

§ 신시가지개발및공가∙폐가의 발생, 주택가격하락, 노령화

등으로인한주택관리 부재로주거지환경이열악화

§ 지방중소도시의 주거지정비역량미약: 재정자립도, 노령화

3) 지 소도시 주거지의 노후∙불량 심화

§ 주택개발의장기간경과로주거지가노후화및불량화

§ 신시가지개발및공가∙폐가의 발생, 주택가격하락, 노령화

등으로인한주택관리 부재로주거지환경이열악화

§ 지방중소도시의 주거지정비역량미약: 재정자립도, 노령화

4) 진국가를 한 최소한의 주거복지 마

§ 기초생활수급자 등저소득층주거지의 열악화문제

§ 소규모지방중소도시일수록 열악한주거상태, 주거부속시설

및주택결함등주거복지 차원의문제및범죄등의발생

4) 진국가를 한 최소한의 주거복지 마

§ 기초생활수급자 등저소득층주거지의 열악화문제

§ 소규모지방중소도시일수록 열악한주거상태, 주거부속시설

및주택결함등주거복지 차원의문제및범죄등의발생

61

1) 지 소도시 주거지 환경개 을 한 실태 악 요조사

§ 지방중소도시의 주거지관리를 위하여, 주거지환경악화(노후∙불량화)에 대한 현황및실태파악필요성

§ 가로주택정비사업 등신규제도의도입에따른, 지방중소도시 주거지정비사업의 수요분석

1) 지 소도시 주거지 환경개 을 한 실태 악 요조사

§ 지방중소도시의 주거지관리를 위하여, 주거지환경악화(노후∙불량화)에 대한 현황및실태파악필요성

§ 가로주택정비사업 등신규제도의도입에따른, 지방중소도시 주거지정비사업의 수요분석

2. 2. 연구의연구의 목적목적2. 2. 연구의연구의 목적목적

2) 지 소도시 주거지 비 책 효과 고

§ 지방중소도시차원에서 기존주거지정비사업의 한계∙문제점

§ 지방중소도시주거지실태및수요분석과 선진국사례분석

을통한주거지정비사업의 개선방안

2) 지 소도시 주거지 비 책 효과 고

§ 지방중소도시차원에서 기존주거지정비사업의 한계∙문제점

§ 지방중소도시주거지실태및수요분석과 선진국사례분석

을통한주거지정비사업의 개선방안

3) 지 소도시 주거지 비 책 향 립

§ 지방중소도시의 여건에부합되는주거지정비정책 수립

§ 지방중소도시주거지정비의 목표∙범위 설정

§ 지장중소도시주거지환경개선을 위한중점사업 및추진방안

3) 지 소도시 주거지 비 책 향 립

§ 지방중소도시의 여건에부합되는주거지정비정책 수립

§ 지방중소도시주거지정비의 목표∙범위 설정

§ 지장중소도시주거지환경개선을 위한중점사업 및추진방안

정책대상지역

수도권

광역시

중도시

재개발/재건축등

민간 사업

전면철거

공동주택

(주거환경개선)

소도시

농어촌

자력정비

개별 주택개량

정비수법/사업방식

지원내용 다양화 필요

(지방중소도시)

7

구분 주요 내용

실태 및 문제점▪지방중소도시노후·불량주거지의현황및실태분석

▪기존의지방중소도시주거지정비정책의성과와한계

기본방향 및

선진사례

▪영국,일본등선진국의주거지정비정책사례분석

▪지방중소도시의통합적주거지정비를위한기본방향설정

정책방향 및

중점사업

▪현행정비사업관련제도∙사업개선을통한중소도시주거지정비활성화방안

▪지방중소도시특성을감안한새로운주거지정비방식및정책지원방안

▪지방중소도시노후·불량주거지정비를위한세부추진과제및추진계획

33. . 연구의연구의 내내용용33. . 연구의연구의 내내용용

1) 시간 범

§ 연구기준년도: 2010년(자료기준 2009~2011년)/ 제도시행 목표년도: 2013년

2) 공간 범

§ 지방중소도시(인구50만미만의시급도시)

§ 지방중소도시노후∙불량 주거지(주거지역)

3) 내용 범

1) 시간 범

§ 연구기준년도: 2010년(자료기준 2009~2011년)/ 제도시행 목표년도: 2013년

2) 공간 범

§ 지방중소도시(인구50만미만의시급도시)

§ 지방중소도시노후∙불량 주거지(주거지역)

3) 내용 범

지 소도시 주거지 실태 분2

1.1. 노후노후 주거지주거지 실태분 의실태분 의 틀틀

2.2. 노후노후 주거지주거지 실태분실태분

3.3. 노후노후 주거지주거지 실태실태 사 분사 분

4.4. 지 소도시지 소도시 노후주거지노후주거지 실태실태 종합종합

91.1. 노후노후 주거지주거지 실태실태 분석의분석의 틀틀1.1. 노후노후 주거지주거지 실태실태 분석의분석의 틀틀

주택

실태분석

(주택)

주거지

실태분석

(Infra)

분석과정 자료명 특성

§ 조사대상 : 52개 기초자치단체

§ 조사항목(기간) : 254항목 (2010년)

§ 활용대상 : 18개 지방 중소도시 데이터 추출 가능

§ 활용특성 : 지방 중소도시의 저소득층 주택실태 분석 가능

§ 조사대상 : 전국16개 광역시·도

§ 조사항목(기간) : 39항목 (2010년 8월~9월)


§ 활용특성 : 소득과 연계한 지방중소도시의 주택실태 분석 가능

§ 조사대상 : 43개 지방 중소도시

(춘천, 원주, 강릉, 동해, 태백, 속초, 삼척, 충주, 제천, 공주, 보령, 아산, 서산, 논산,

계룡, 당진, 군산, 익산, 정읍, 남원, 김제, 목포, 여수, 순천, 나주, 광양, 경주, 김천 등)

§ 조사항목(기간) : 31항목 (2012년 9월-10월)

§ 조사대상 : 전국16개 광역시·도

§ 조사항목(기간) : 50항목 (2010년 10월~11월)


§ 활용특성 : 전국, 광역시, 지방중소도시의 주택실태 분석 가능

1) 노후불량주거 실태조사 분 의 틀

§ 조사대상 : 12개 지구

(광주 동구 동명2, 광주남구 양림2. 울산중구 산전, 강원강릉 홍제골말, 충남서천

군사, 충남태안 남문, 전북전주 동산, 전남여수 미평2, 전남순천 금곡 등)

주거실태조사

(2010)

저소득층주택상태조사

및 개보수사업 추진

방안 연구(2011)

인구주택총조사

(2010)

지방 중소도시 현황

조사 지자체 제공자료

(2012)

거점확산형 주거환경

개선사업 예정지(LH)

10

2) 주택실태분 자료 개요

◎ 자료 개요


구분 인구주택총조사(2010) 주거실태조사(2010)저소득층 주택상태 조사 및개보수사업 추진 연구(2011)

발행처 통계청 국토해양부 국토해양부

활용내용

• 인구, 가구, 주택 등에 관한 50개 항목 조사

• 지방중소도시의 전반적인 가구 및 주택 상태 파악 가능

• 전국, 광역시와 중소도시와의 비교

• 주거, 소득, 가구 등에 관한39개 항목 조사

• 지방중소도시의 주택과 가구의 전반적 이해 및 소득분위에 따른 주거현황 파악 가능

• 저소득층 주거실태를 파악하기 위해 약 250개 항목조사

• 중소도시 저소득층의 주거실태를 주택유형별, 소득계층별로 파악 가능

• 중소도시 저소득층 주택결함상태 파악 가능

해당도시 43개 지방중소도시 43개 지방중소도시 18개 지방중소도시


◎ 표본 분 항목

구분인구주택총조사(2010)

주거실태조사(2010)저소득층 주택상태 조사 및개보수사업 추진 연구(2011)가구(가구) 주택(호)

표본

전국 1,757만 1,468만 33,000 가구 9,927 가구

광역시 449만 372만 9,900 가구 2,562 가구

지방중소도시

전체 281만 259만 5,610 가구 2,527 가구

10만 미만 25만 26만 495 가구 193 가구

10~30만 192만 19만 3,885 가구 2,018 가구

30만 초과 64만 54만 1,230 가구 316 가구

분석항목

• 주택점유형태• 거주기간• 주택유형• 건축경과년도• 빈집사유 및 기간• 화장실 형태• 목욕시설 형태• 주차장 형태

• 주택점유형태• 주택유형• 소득분위 분포• 소득대비 주거비 비중• 난방시설 형태• 상하수도 형태

• 주택점유형태• 주택유형• 주택구조• 주택상태 결함

12

◎ 분 법

구분 항목 방법 사용자료

거주현황

소득분위 분포 전국, 광역시, 중소도시 비교 주거실태조사

주택점유 형태전국, 광역시, 중소도시 비교

소득분위별 비교인구주택총조사주거실태조사

소득대비 주거비 비중 전국, 광역시, 중소도시 비교 주거실태조사

거주기간 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사

주택현황

주택

주택유형전국, 광역시, 중소도시 비교

소득분위별 비교인구주택총조사주거실태조사

건축경과년도 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사

빈집사유 및 기간 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사

주택구조 안정성 전국, 광역시, 중소도시 비교 주거실태조사

주택구조전국, 광역시, 중소도시 비교

중소도시 저소득층 소득분위별 비교저소득측 주택상태조사 및개보수사업 추진방안 연구

주택상태 결함중소도시 인구규모별 비교

중소도시 저소득층 소득분위별 비교저소득측 주택상태조사 및개보수사업 추진방안 연구

시설

화장실 형태 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사

목욕시설 형태 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사

난방시설 형태 전국, 광역시, 중소도시 비교 주거실태조사

기반시설상하수도 형태 전국, 광역시, 중소도시 비교 주거실태조사

주차장 형태 전국, 광역시, 중소도시 비교 인구주택총조사


13

4) 주거지 실태분 개요

◎ 조사 항목


§ 지자체의노후불량주거 현황을파악하기위해지방중소도시(43개)를 대상으로추진예정인정비사업

현황을조사함

§ 지자체의추진예정사업을토대로하여중소도시정비사업의 수요현황을예측하고자 함

§ 현재도시및주거환경정비법상 주거지와 관련된5개의사업유형에해당하는지구의자료를요청함

§ 각사업유형별지구수, 지구면적, 대지면적 합, 주택수등기초자료를 구축함

§ 지구별세부조사는 주택측면, 대지측면, 기반시설 측면으로구분하여 각해당항목들에 대해조사함

§ 지자체의노후불량주거 현황을파악하기위해지방중소도시(43개)를 대상으로추진예정인정비사업

현황을조사함

§ 지자체의추진예정사업을토대로하여중소도시정비사업의 수요현황을예측하고자 함

§ 현재도시및주거환경정비법상 주거지와 관련된5개의사업유형에해당하는지구의자료를요청함

§ 각사업유형별지구수, 지구면적, 대지면적 합, 주택수등기초자료를 구축함

§ 지구별세부조사는 주택측면, 대지측면, 기반시설 측면으로구분하여 각해당항목들에 대해조사함

구분 항목 조사방법

관련사업주거환경개선사업, 주택재건축사업, 주택재개발사업,

주거환경관리사업(신규), 가로주택정비사업(신규)해당사업별지구자료작성

총괄

현황조사

지구명, 기지정여부, 근거자료, 긴급정도, 위치, 지구면적,

대지면적, 필지수, 주택수, 가구수, 인구수

• 근거자료: 해당지구가지정된근거기재

(도시기본계획, 금번조사등)

• 긴급: 해당지구사업의시급히정비요망정도

기재(방식-상, 중, 하)

• e-AIS(건축행정정보시스템)를사용하여기재

• KLIS (한국토지관리시스템)를사용하여기재

지구별

세부조사

• 주택측면: 구조적결함, 시설적노후화, 무허가건물, 노후건축물,

영세건물규모

• 대지측면: 과소필지, 국공유지

• 기반시설측면: 도로, 상하수도, 전기, 도시가스, 복지시설, 도시기반시설

[지방중소도시 노후주거지 실태분석 조사 항목 및 방법]

14

◎ 응답 지자체 개요


§ 조사에응답한지자체는총25개시이며, 전체132개의지구의수요가파악됨

§ 인구규모별로는 10만미만도시가3개(15개 지구), 10~30만 도시가20개(111개 지구), 30만초과도시가

2개임(6개지구)

§ 제천시는해당없음으로 분석에서제외하여 24개지자체를대상으로 분석함

§ 조사에응답한지자체는총25개시이며, 전체132개의지구의수요가파악됨

§ 인구규모별로는 10만미만도시가3개(15개 지구), 10~30만 도시가20개(111개 지구), 30만초과도시가

2개임(6개지구)

§ 제천시는해당없음으로 분석에서제외하여 24개지자체를대상으로 분석함

구분10만 미만

(9개)10~30만(29개)

30만 초과(5개)

해당도시

(43개)

계룡시(4.2만)태백시(5만)

삼척시(7.2만)문경시(7.6만)속초시(8.3만)남원시(8.7만)나주시(8.8만)김제시(9.3만)동해시(9.5만)

영천시(10.4만) 상주시(10.4만) 보령시(10.6만)밀양시(10.9만) 사천시(11.4만) 영주시(11.4만)정읍시(12만) 공주시(12.4만) 논산시(12.7만)김천시(13.6만) 제천시(13.7만) 통영시(14만)광양시(15만) 당진시(15만) 서귀포시(15.3만)서산시(16.1만) 안동시(16.8만) 충주시(20.8만)강릉시(21.7만) 거제시(23.2만) 경산시(24.3만)목포시(24.4만) 경주시(26.5만) 양산시(26.6만)춘천시(27.2만) 순천시(27.2만) 아산시(27.4만)

군산시(27.5만) 여수시(29.2만)

익산시(30.9만)원주시(32만)

진주시(33.5만)구미시(41.3만)제주시(42.2만)

인구기준 : 2011.12.31 응답기준 : 2012.11.26 현재

15

1) 주택 황

§ 지방중소도시는인구규모가작을수록단독주택이많으며, 다른지역에비해목조 주택의

비율이높음

§ 전국과광역시에비해지방중소도시는노후한건축물이많으며, 인구규모가작을수록 구조

적결함을 가진주택의비중이높아안전에취약한 주택이많음

1) 주택 황

§ 지방중소도시는인구규모가작을수록단독주택이많으며, 다른지역에비해목조 주택의

비율이높음

§ 전국과광역시에비해지방중소도시는노후한건축물이많으며, 인구규모가작을수록 구조

적결함을 가진주택의비중이높아안전에취약한 주택이많음

2. 2. 노후노후 주거지주거지 실태분석실태분석2. 2. 노후노후 주거지주거지 실태분석실태분석

※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성 ※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성

16

§ 지방중소도시는전국, 광역시에비해 공가의비중이높고, 오랜기간 비어져있는주택이많

아범죄, 안전등 사회문제발생이우려됨

-비어있는 기간: 전국(1개월미만, 34.8%), 광역시(1개월 미만, 40.6%), 지방중소도시(12개월 이상, 38.1%)

§ 10만미만의도시는개·보수주택, 무허가건축물, 영세규모건물, 노후건축물의비중이높게

나타남. 지방중소도시는대도시들에비해열악한주택상태를가지고 있음이추정됨

§ 지방중소도시는전국, 광역시에비해 공가의비중이높고, 오랜기간 비어져있는주택이많

아범죄, 안전등 사회문제발생이우려됨

-비어있는 기간: 전국(1개월미만, 34.8%), 광역시(1개월 미만, 40.6%), 지방중소도시(12개월 이상, 38.1%)

§ 10만미만의도시는개·보수주택, 무허가건축물, 영세규모건물, 노후건축물의비중이높게

나타남. 지방중소도시는대도시들에비해열악한주택상태를가지고 있음이추정됨


※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성1) 빈집을 대상으로 집계. 단, 폐가 제외

※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성

17

2) 주택시 황

§ 인구규모가작은중소도시일수록재래식 화장실의비중이높으며, 온수시설도열악함

§ 지방중소도시는도시가스보일러보다기름보일러의비율이높음. 또한LPG, 전기, 연탄 보일

러의비중이높아 주거연료비지출이 대도시지역보다상대적으로높을 것으로판단됨

2) 주택시 황

§ 인구규모가작은중소도시일수록재래식 화장실의비중이높으며, 온수시설도열악함

§ 지방중소도시는도시가스보일러보다기름보일러의비율이높음. 또한LPG, 전기, 연탄 보일

러의비중이높아 주거연료비지출이 대도시지역보다상대적으로높을 것으로판단됨


※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성 ※ 자료: 국토해양부(2010), 주거실태조사, 재작성


3) 주민 황

§ 인구규모가작은중소도시일수록소득대비주거비 10% 이상비율이높아 자발적인주거지

정비여력이낮음

§ 인구규모가작은중소도시일수록 거주기간이김(25년이상거주가구비율높음)

3) 주민 황

§ 인구규모가작은중소도시일수록소득대비주거비 10% 이상비율이높아 자발적인주거지

정비여력이낮음

§ 인구규모가작은중소도시일수록 거주기간이김(25년이상거주가구비율높음)

※ 자료: 통계청(2010), 인구주택총조사, 재작성※ 자료: 국토해양부(2010), 주거실태조사, 재작성

19

4) 시 황

§ 지방중소도시는상하수도, 주차장등 기반시설이부족함

§ 과소필지와국·공유지는인구 규모가작은도시일수록해당필지의비중이높음

§ 기반시설중 4m미만도로는 인구10만 도시가가구당기준8.8m로 가장높으며, 상하수도

총연장 또한 가구당3.1m로 인구10만 미만도시가가장높음

§ 인구10만 미만도시의과소필지가약 43%, 4m 미만의도로가가구당8.8m인 것으로보아,

규모가작은 중소도시는다른 도시에비해도시조직이열악함을판단할수 있음

4) 시 황

§ 지방중소도시는상하수도, 주차장등 기반시설이부족함

§ 과소필지와국·공유지는인구 규모가작은도시일수록해당필지의비중이높음

§ 기반시설중 4m미만도로는 인구10만 도시가가구당기준8.8m로 가장높으며, 상하수도

총연장 또한 가구당3.1m로 인구10만 미만도시가가장높음

§ 인구10만 미만도시의과소필지가약 43%, 4m 미만의도로가가구당8.8m인 것으로보아,

규모가작은 중소도시는다른 도시에비해도시조직이열악함을판단할수 있음

구분

주택 (해당값/전체주택수)*100 대지(해당값/전체필지수)*100 기반시설(총연장/전체가구수)

철거주택

개보수주택

노후건축물

무허가건축물

영세규모건물

과소필지

국공유지 도로 상하수도 도시가스도시

기반시설복지시설

10만 미만 13.37% 37.17% 56.69% 44.74% 30.12% 42.46% 22.35% 8.8m 3.1m - - -

10~30만 이하 35.58% 16.31% 46.36% 12.22% 21.33% 24.53% 15.86% 2.6m 0.4m 1.2m 0.1m 0.1m

30만 초과 8.33% 4.56% 58.07% 8.59% 25.26% 14.18% - 1.3m 1.0m 3.2m 1.2m 1.2m

[인구규모별 중소도시 수요현황 비율]


20

5) 지 소도시 노후주거지 화

◎ 사업 화

§ 사업유형은전면철거사업, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업으로 구분하였으며, 재건축사업중아파

트, 연립지구를 제외한123개지구를대상으로 함.

§ 구분기준은철거주택비율과불량도로 비율을사용하였음

(도로연장및면적을추출할수없어전체주택중4m미만도로에접하지않는주택수의비율을사용함)

-철거주택 비율= 지구내철거주택 / 지구전체주택*100

-불량도로 비율= 4m미만도로에접하는주택/ 지구전체주택*100

5) 지 소도시 노후주거지 화

◎ 사업 화

§ 사업유형은전면철거사업, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업으로 구분하였으며, 재건축사업중아파

트, 연립지구를 제외한123개지구를대상으로 함.

§ 구분기준은철거주택비율과불량도로 비율을사용하였음

(도로연장및면적을추출할수없어전체주택중4m미만도로에접하지않는주택수의비율을사용함)

-철거주택 비율= 지구내철거주택 / 지구전체주택*100

-불량도로 비율= 4m미만도로에접하는주택/ 지구전체주택*100

[사업유형 구분기준]


사업 정의구분기준 사업방법

주택철거비율 불량도로비율 주택 도로

전면철거

사업

노후불량주택의비율이 높아 사업이

시급한지구30%이상 - 전면철거 신설

주거환경

개선사업

노후불량주택의정비 뿐만 아니라 도로

등기반시설의 설치도 필요한 지구30%미만 20%이상

일부철거 및

개‧보수및 수용

일부

개‧보수

주거환경

관리사업

기반시설의정비 필요 없이

노후불량주택의정비만 필요한 지구30%미만 20%이하

일부개‧보수 및

수용, 보존일부보수

21

◎ 사업 별 지구 (25개 도시 )

§ 추정근거 : 25개 지방중소도시의설문결과를기준으로산정

-전면철거사업지구(A) : 19개 지구

-주거환경개선사업지구(B) : 50개 지구

-주거환경관리사업지구(C) : 13개 지구

◎ 사업 별 지구 (25개 도시 )

§ 추정근거 : 25개 지방중소도시의설문결과를기준으로산정

-전면철거사업지구(A) : 19개 지구

-주거환경개선사업지구(B) : 50개 지구

-주거환경관리사업지구(C) : 13개 지구


[사업유형별 지구 분포(25개 도시 설문 결과)]

22

구분 전면철거사업 주거환경개선사업 주거환경관리사업

응답지구(25개 도시) 19개 지구 50개 지구 13개 지구

최대추정지구(43개 도시) 약 33개 지구 약 86개 지구 약 23개 지구

◎ 사업지구 규모 추 (43개 도시 )

§ 추정방법 : 25개도시의설문 결과를43개도시로 계산하여사업지구를추정함

-최대 사업지구추정= (해당지구/25개시)*43개시

◎ 사업지구 규모 추 (43개 도시 )

§ 추정방법 : 25개도시의설문 결과를43개도시로 계산하여사업지구를추정함

-최대 사업지구추정= (해당지구/25개시)*43개시


[사업유형별 사업지구 추정결과(43개 도시)]

구분 전면철거사업 주거환경개선사업 주거환경관리사업

지구 33개 86개 23개

주택(호) 7,300호 10,700호 4,900호

가구(가구) 10,500가구 12,800가구 6,000가구

지구면적(㎡) 2,080,000㎡ 4,050,000㎡ 1,750,000㎡

[사업유형별 사업지구 규모 추정결과(43개 도시)]

233. 3. 노후주거지구노후주거지구 실태사례실태사례 분석분석3. 3. 노후주거지구노후주거지구 실태사례실태사례 분석분석

4-1) 장조사 : 충남 공주시

§ 인구124,748인, 지속적인인구감소와강북지역신시가지개발로인한구시가지공가, 노후화

§ 2단계의경우, 9개지구,908가구, 202,327㎡, 238억원으로 사업완료

§ 도로개설중심의주거환경개선사업 활발, 주택개량율 5% 미만, 소방도로개설등으로주거환경향샹

§ 문화재보호지구 등을제외한구시가지 대부분이주거환경개선사업 대상(3단계예정구역 포함)

§ 충남도차원의균형발전사업 (도비70%, 시비30%)

4-1) 장조사 : 충남 공주시

§ 인구124,748인, 지속적인인구감소와강북지역신시가지개발로인한구시가지공가, 노후화

§ 2단계의경우, 9개지구,908가구, 202,327㎡, 238억원으로 사업완료

§ 도로개설중심의주거환경개선사업 활발, 주택개량율 5% 미만, 소방도로개설등으로주거환경향샹

§ 문화재보호지구 등을제외한구시가지 대부분이주거환경개선사업 대상(3단계예정구역 포함)

§ 충남도차원의균형발전사업 (도비70%, 시비30%)

내용 2010년 총주택수 최근 5년 신규주택수 노후주택비율 신규주택비율 쇠퇴지역

유구읍 3,309 190 37.62 5.74 ․

이인면 1,345 101 48.03 7.51 ○

탄천면 1,415 90 42.69 6.36 ○

계룡면 2,494 164 45.67 6.58 ○

반포면 1,914 172 33.86 8.99 ․

장기면 1,752 108 28.94 6.16 ․

의당면 2,527 142 18.28 5.62 ․

정안면 2,040 150 32.3 7.35 ․

우성면 2,161 172 36.37 7.96 ․

사곡면 1,416 86 42.8 6.07 ○

신풍면 1,459 75 41.47 5.14 ○

중학동 1,850 55 66.27 2.97 ■

웅진동 2,909 52 35.79 1.79 □

금학동 2,207 467 19.71 21.16 ․

옥룡동 3,712 63 32.84 1.7 □

신관동 10,084 1924 9.28 19.08 ․

24

4-1) 장조사 : 충남 공주시4-1) 장조사 : 충남 공주시

과소필지


25

4-2) 장조사 : 북 익산시

§ 인구309,804인, 지속적인인구감소와전주대도시권 및산업기능부재로인한구시가지공가, 노후화

§ 주택보급율107%, 지속적인 택지개발사업, 주택개발사업 등으로도심지역의 공동화현상발생

§ 1, 2단계4개주거환경개선사업지구, 983가구, 202,327㎡, 약 185억원으로 사업 추진 및 진행

§ 도로개설중심의주거환경개선사업 추진, 주택개량이 거의전무하고, 주민들은 공동주택방식 희망

4-2) 장조사 : 북 익산시

§ 인구309,804인, 지속적인인구감소와전주대도시권 및산업기능부재로인한구시가지공가, 노후화

§ 주택보급율107%, 지속적인 택지개발사업, 주택개발사업 등으로도심지역의 공동화현상발생

§ 1, 2단계4개주거환경개선사업지구, 983가구, 202,327㎡, 약 185억원으로 사업 추진 및 진행

§ 도로개설중심의주거환경개선사업 추진, 주택개량이 거의전무하고, 주민들은 공동주택방식 희망


26

4-2) 장조사 : 북 익산시4-2) 장조사 : 북 익산시


27

구분 실태 원인 사 례

주택관리 부재

및

외곽 택지개발

§ 도심지역 주거지 쇠퇴 가속화

§ 주택관리 부재로 주택성능∙품질 저하

§ 외곽지역의택지개발및신시가지개발

§ 도심지역 정비사업의 사업성 저하

§ 신개발지향적도시정책 추진

§ 공동주택 중심의 주택시장

§ 도시성장관리정책 부재

§ 주거지∙주택정비수요감소

공폐가 등

주택의

노후‧열악화

§ 자연발생적 주택건축과불량주거지형성

§ 범죄,안전등사회문제발생

§ 주거환경열악화와구도심이탈수요가속화

§ 주택가격및거래저하로주택관리부실

§ 기초생활수급자등빈곤층밀집

§ 구시가지 생활환경의 저하

§ 주택가격 하락 및 주거수요 감소

§ 주거성능저하및주택관리미투자

도로, 주차장 등

생활기반시설

부족

§ 진입도로,소방도로등협소

§ 주차장·주민공동시설등생활편익시설부족

§ 도시가스,상하수도등미개설

§ 노후불량주택의과밀∙∙집적

§ 협소한기반시설로사업성저하

§ 도로개설 등기반시설정비부족

§ 정비사업추진여건불량

§ 무계획적주거지개발과재원부족

주민의

사회∙경제적

빈곤

§ 주택관리부재로공가·폐가등의발생

§ 주거환경노후화와 열악한주택밀집

§ 고령화와상주인구의감소

§ 노령화와신규인구유입의부재

§ 대규모정비사업의사업성부족

§ 과소필지밀집으로인한개축의어려움

4. 4. 지방중소도시지방중소도시 노후주거지노후주거지 실태실태 종합종합4. 4. 지방중소도시지방중소도시 노후주거지노후주거지 실태실태 종합종합

주거지 비 책 평가진국 사

3

1.1. 존존 주거지 비 책주거지 비 책 과과

2.2. 주거지 비 책의주거지 비 책의 한계한계

3.3. 진국의진국의 주거지주거지 비 도비 도

4.4. 책 과책 과 진국진국 사사 종합종합

291

1) 특회계 포 보조사업 등 지역 비 지원

§ 지역유형(지방중소도시 포함)에따라각부처별지원(기존)

§ 포괄보조금형태로기초생활기반, 중심시가지재생을 비롯한

노후주거지정비관련한사업시군구에 지원

§ ’11년기초생활권 사업예산1.4조(지역개발계정)

도시활력증진지역 예산(안)은 964억원

1) 특회계 포 보조사업 등 지역 비 지원

§ 지역유형(지방중소도시 포함)에따라각부처별지원(기존)

§ 포괄보조금형태로기초생활기반, 중심시가지재생을 비롯한

노후주거지정비관련한사업시군구에 지원

§ ’11년기초생활권 사업예산1.4조(지역개발계정)

도시활력증진지역 예산(안)은 964억원

1. 1. 기존기존 주거지정비주거지정비 정책의정책의 성과성과1. 1. 기존기존 주거지정비주거지정비 정책의정책의 성과성과

2) 노후∙불량 주거지 비사업 추진

§ 기반시설 설치 등 지원(1단계 :'01년~'05년, 2단계 : '05년~'13년)

§ 지방중소도시509개 구역1.4조지원(전체 853개구역3.6조)

§ 현지개량방식: 공공의기반시설 설치→ 주민주택개량

저소득층 노후주택개보수지원사업(국토부 등유관부처)

직접지원 : 주택개보수 또는자금지원

융자지원 : 국민주택기금 등을통해저리융자

§ 주거환경개선사업의 60% 지방중소도시에서 추진

2) 노후∙불량 주거지 비사업 추진

§ 기반시설 설치 등 지원(1단계 :'01년~'05년, 2단계 : '05년~'13년)

§ 지방중소도시509개 구역1.4조지원(전체 853개구역3.6조)

§ 현지개량방식: 공공의기반시설 설치→ 주민주택개량

저소득층 노후주택개보수지원사업(국토부 등유관부처)

직접지원 : 주택개보수 또는자금지원

융자지원 : 국민주택기금 등을통해저리융자

§ 주거환경개선사업의 60% 지방중소도시에서 추진

기초생활권별 포괄보조사업(지역개발 계정 시군구 자율편성사업)

도시활력증진지역 개발

일반 농산어촌개발

도서지역식수원개발

특수상황지역(접경지역도서지역)

성장촉진지역(개촉지구

도서종합개발)

특별/광역시 군구도농복합제외 시

(50만 이상 시 포함

생활환경 열악하고개발수준 저조한

시군

도농복합 시·군(50만 이상 시 제외)

기초생활기반확충, 중심시가지재생

주거지재생지역역량강화

지역접근성시설지원성장기반시설지원

기초생활기반확충, 지역소득증대지역경관개선지역역량강화

대상지역 사업구분

구분취약계층

주택개보수사업

주거현물사업

슬레이트지붕철거

지원사업

에너지효율개선사업

부처 국토해양부 보건복지부 환경부 지식경제부

대상취약계층중자가주택보유자

기초수급자중

자가주택보유자

자/차가수급자,차상위층

기초수급자, 차상위계층

지원액600만원(국비

80%)200만원

200만원(국비60

만원,

지방비60만원,

자부담80만원)

100만원

’12년

예산300억원 240억원 1만호/60억원 310.8억원

부처별 주택개보수 자금지원사업

3012. 2. 기존기존 주거지정비주거지정비 정책의정책의 한계한계2. 2. 기존기존 주거지정비주거지정비 정책의정책의 한계한계

1) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 본계획과 구역지

§ 중소도시정비계획 미수립, 구역미지정등→ 제도적지원불가, 정비경험축적어려움

§ 최소기반시설(구획정리 등)확보된노후불량지역 사업불가. 사업성고려된지구선정

1) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 본계획과 구역지

§ 중소도시정비계획 미수립, 구역미지정등→ 제도적지원불가, 정비경험축적어려움

§ 최소기반시설(구획정리 등)확보된노후불량지역 사업불가. 사업성고려된지구선정

❚ 본계획 립 부재

§ 지방 중소도시 임의수립대상 중 정비계획 수립 5곳 이하

(목표년도’10년계획5곳, ’20년계획수립4곳)

계획수립예산, 인력도부족한것이중소도시현실

→ 중소도시노후불량주거지체계적정비어려움

§ 정비구역미지정지역: 도정법상정비지원근거미흡

→ 기초조사, 정비기반시설설치지원, 국공유지무상양여, 기금등

❚ 본계획 립 부재

§ 지방 중소도시 임의수립대상 중 정비계획 수립 5곳 이하

(목표년도’10년계획5곳, ’20년계획수립4곳)

계획수립예산, 인력도부족한것이중소도시현실

→ 중소도시노후불량주거지체계적정비어려움

§ 정비구역미지정지역: 도정법상정비지원근거미흡

→ 기초조사, 정비기반시설설치지원, 국공유지무상양여, 기금등

❚ 구역지 요건과

§ 물리적 지표중심 구역지정 : 노후도, 밀도, 접도조건 등

§ 부정형과소필지밀집한소구역

→ 사업성부재(조합방식), 필지단위정비어려움(현지개량)

사업성고려와주민요구로과대면적지정→ 사업지연

§ 국공유지와무허가주택비율높은곳

→ 공동주택개발어려운경사지,영세필지로필지단위정비난항

중소도시노후불량주거지정비에기존사업방식추진어려움

❚ 구역지 요건과

§ 물리적 지표중심 구역지정 : 노후도, 밀도, 접도조건 등

§ 부정형과소필지밀집한소구역

→ 사업성부재(조합방식), 필지단위정비어려움(현지개량)

사업성고려와주민요구로과대면적지정→ 사업지연

§ 국공유지와무허가주택비율높은곳

→ 공동주택개발어려운경사지,영세필지로필지단위정비난항

중소도시노후불량주거지정비에기존사업방식추진어려움

주 거 지 역

검 토 대 상 구 역

정 비 구 역 후 보 지

사 업 유 형 류

정 비 정 구 역

기본계획 : 실태파악 → 대상지 검토→적정사업방식 구역선정 물리적 지표와 사업가능성간 괴리

3112) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 소도시 용에 한 인 행 사업 식

§ 재건축, 재개발및공동주택방식의 주거환경개선사업 추진어려움(사업성, 제도, 주민부담능력 등)

§ 사업성부족과공공지원 취약한제도여건에서 복잡한절차와이해대립 발생하는정비사업방식 선택불가

2) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 소도시 용에 한 인 행 사업 식

§ 재건축, 재개발및공동주택방식의 주거환경개선사업 추진어려움(사업성, 제도, 주민부담능력 등)

§ 사업성부족과공공지원 취약한제도여건에서 복잡한절차와이해대립 발생하는정비사업방식 선택불가

기본계획수립

기초조사↓

계획안작성↓

주민공람↓

의견청취↓

위원회실시↓

기관협의↓

계획승인/변경…

정비구역지정

계획안작성↓

지정요청↓

관련부서 협의↓

설명회/공람↓

지방의회의견↓

지정신청↓

위원회 심의…

추진위원회추진위원회

위원구성→운영규정→ 토지등소유자동의 →승인

조합조합

토지등소유자동의 →창립총회→ 토지등소유자 의사결정

조합방식(또는 공동시행)

재건축/재개발

조합방식(또는 공동시행)

재건축/재개발

공공시행방식

주거환경개선사업

공공시행방식


사업동의

시행자지정

(LH등)

사업동의

시행자지정

(LH등)

정비정비

현지개량 : 공공시설 →LH등주택개량 →주민

공동주택 : LH등이 정비

❚재건축과 재개 사업

§ 조합중심의 민간주도사업 : 소유자 + 시공사 + 수분양자

→ 주거환경과복지보다개발이익에우선한사업추진방식

§ 전면철거후공동주택공급

고비용사업구조, 복잡한행정절차와의사결정(관리처분등)

→ 중소도시수요규모, 수요특성상개발이익기대어려움

§ 비수도권 중소도시 추진 중인 재개발사업 79개 구역

(11.2%), 재건축사업 97개 구역(17.1%)

❚재건축과 재개 사업

§ 조합중심의 민간주도사업 : 소유자 + 시공사 + 수분양자

→ 주거환경과복지보다개발이익에우선한사업추진방식

§ 전면철거후공동주택공급

고비용사업구조, 복잡한행정절차와의사결정(관리처분등)

→ 중소도시수요규모, 수요특성상개발이익기대어려움

§ 비수도권 중소도시 추진 중인 재개발사업 79개 구역

(11.2%), 재건축사업 97개 구역(17.1%)

❚주거환경개 사업

§ 공동주택방식: 전면철거후분양주택공급위주

→ 원주민부담능력초과한주거비, 원주민재정착률30% 미만

§ 공공시행에도 불구 사업성 중심의 추진의사결정

지방중소도시열악한재정, LH 사업구조조정등→ 사업지연

공동주택방식129개구역중지방중소도시20개(18%)구역불과

→ 중소도시에서주거환경개선사업선택여건도제한적임

❚주거환경개 사업

§ 공동주택방식: 전면철거후분양주택공급위주

→ 원주민부담능력초과한주거비, 원주민재정착률30% 미만

§ 공공시행에도 불구 사업성 중심의 추진의사결정

지방중소도시열악한재정, LH 사업구조조정등→ 사업지연

공동주택방식129개구역중지방중소도시20개(18%)구역불과

→ 중소도시에서주거환경개선사업선택여건도제한적임


3213) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 사업 후 주거지 비효과 낮음

§ 중소도시지구규모, 입지및지형조건, 주민특성별 적합한정비가이드라인, 지침등결여

§ 중소도시에서현행방식추진을위한제도개선, 사업방식다양화검토필요

3) 도 법에 의한 비사업의 한계 : 사업 후 주거지 비효과 낮음

§ 중소도시지구규모, 입지및지형조건, 주민특성별 적합한정비가이드라인, 지침등결여

§ 중소도시에서현행방식추진을위한제도개선, 사업방식다양화검토필요

§ 현지개량사업후주민의주거정비체감효과낮음

도로정비중심의국고지원(사업비75%-80%)

주민편익시설(마을회관·놀이터·화장실·공원)

및 복지시설지원 취약(보육시설 0.4%, 노인정 1% 불과)

§ 주민의주택자력개량한계: 개량된주택비율20%(1단계사업)

저소득, 고령가구의개량의지낮음→ 매각후이전희망

§ 현지개량사업후주민의주거정비체감효과낮음

도로정비중심의국고지원(사업비75%-80%)

주민편익시설(마을회관·놀이터·화장실·공원)

및 복지시설지원 취약(보육시설 0.4%, 노인정 1% 불과)

§ 주민의주택자력개량한계: 개량된주택비율20%(1단계사업)

저소득, 고령가구의개량의지낮음→ 매각후이전희망

현지개량방식으로 정비된 기반시설 사업 후 슬럼화 진행된 지구내 빈집

§ 정비구역미지정시편의시설, 복지시설지원근거부재

§ 주택개량자금지원까다롭고지원규모미흡

소득없는경우대출불가, 부지담보시4천만원이내융자

→융자대상완화,금액상향, 저리융자희망

§ 현지개량사업 완료 후 추가지원 어려움

→ 개선기대감상실시노후주택방치, 이전으로재슬럼화

§ 정비구역미지정시편의시설, 복지시설지원근거부재

§ 주택개량자금지원까다롭고지원규모미흡

소득없는경우대출불가, 부지담보시4천만원이내융자

→융자대상완화,금액상향, 저리융자희망

§ 현지개량사업 완료 후 추가지원 어려움

→ 개선기대감상실시노후주택방치, 이전으로재슬럼화

주거환경개선사업 만족도(시도)현지개량방식 사업 후 : 기반시설(공공)과 주택(주민) 정비 이원화


33

(단위 : 개)

구분 합계(%) 시․도 시 군 자치구

합계 246 100 16 75 86 69

10%미만 9 3.7 - 1 8 -

10-30%미만 143 58.1 7 31 71 34

30-50%미만 59 24.0 2 24 7 26

50-70%미만 28 11.4 5 19 - 4

70-90%미만 7 2.8 2 - - 5

90%이상 - - - - - -

14) 소도시 주거지 비 지원 : 공공의 재 지원 미흡

§ 사업성부족한중소도시주거지정비를 위해서는행정, 도시계획적 지원외재정적지원이절실

§ 중소도시노후불량주거지 재정지원 체계미흡한실정

4) 소도시 주거지 비 지원 : 공공의 재 지원 미흡

§ 사업성부족한중소도시주거지정비를 위해서는행정, 도시계획적 지원외재정적지원이절실

§ 중소도시노후불량주거지 재정지원 체계미흡한실정

§ 군지역중재정자립도50% 상회하는곳전무

§ 일률적 매칭비율에 의한 주거환경개선사업 국고보조

주거환경개선사업2단계지방비부담50%

열악한중소도시재정여건고려필요

§ 포괄보조금에의한지자체지원(도시활력증진) : 사업연계취지

→재정여건상중소도시에서주거정비사업 지출은후순위

§ 군지역중재정자립도50% 상회하는곳전무

§ 일률적 매칭비율에 의한 주거환경개선사업 국고보조

주거환경개선사업2단계지방비부담50%

열악한중소도시재정여건고려필요

§ 포괄보조금에의한지자체지원(도시활력증진) : 사업연계취지

→재정여건상중소도시에서주거정비사업 지출은후순위

§ 중소도시 주거지정비 지원을 위한 기금 부재

중앙정부 기금 미설치

지자체 정비기금은 인구 50만 이상 도시 중심

§ 시도 정비기금재원 지방도시 실효성 낮음

’08년-’10년간 광역시 제외 비수도권 조성실적

청주, 포항에서 13억원(전체 조성규모의 0.1% 미만)

§ 중소도시 주거지정비 지원을 위한 기금 부재

중앙정부 기금 미설치

지자체 정비기금은 인구 50만 이상 도시 중심

§ 시도 정비기금재원 지방도시 실효성 낮음

’08년-’10년간 광역시 제외 비수도권 조성실적

청주, 포항에서 13억원(전체 조성규모의 0.1% 미만)

설치목적 정비사업 원활한 수행

주체정비기본계획을 수립하거나 승인하는 특별시장·

광역시장·도지사 또는 시장

조성재원

·재산세의 10%이상

·개발부담금, 재건축부담금 지자체 귀속분 일부

·정비구역안 국공유지 매각대금 일부

·주택재건축 용적률완화로 공급된 재건축소형주

택의 임대보증금 및 임대료

지자체 재정자립도 분포 도시주거환경정비기금


3415) 소도시 주거지 비 지원 : 지원 리 체계 부재

§ 중소도시정비관련일관된공공지원체계 미흡

§ 사업계획단계에서 사업시행, 사후평가까지 주거지정비효과제고를위한세부지원관리체계개선필요

5) 소도시 주거지 비 지원 : 지원 리 체계 부재

§ 중소도시정비관련일관된공공지원체계 미흡

§ 사업계획단계에서 사업시행, 사후평가까지 주거지정비효과제고를위한세부지원관리체계개선필요

❚노후불량주거지 내 공공지원 연계지원 체계

§ 노후불량주거지 개선을 위해 필요시 집중 지원 필요

§ 물리적정비연계지원체계미흡

주택개보수+ 유지관리+ 공용이용시설+ 기반시설등

§ 사회경제적지원연계체계부재

주거지방재, 치안, 보육, 소득창출과일자리등

→ 주거지정비효과확산과지속가능성증대

❚노후불량주거지 내 공공지원 연계지원 체계

§ 노후불량주거지 개선을 위해 필요시 집중 지원 필요

§ 물리적정비연계지원체계미흡

주택개보수+ 유지관리+ 공용이용시설+ 기반시설등

§ 사회경제적지원연계체계부재

주거지방재, 치안, 보육, 소득창출과일자리등

→ 주거지정비효과확산과지속가능성증대

❚공동주택 식 외 지원사업 리체계

§ 지속적인 공공지원 확보를 위해 사업추진과 성과평가 요구됨

§ 국고보조에대한지방비집행내역,과정비성과분석체계미흡

§ 현지개량추진실적, 주민만족도등주거지정비실효성제고를유도

할수있는사업관리체계필요

❚공동주택 식 외 지원사업 리체계

§ 지속적인 공공지원 확보를 위해 사업추진과 성과평가 요구됨

§ 국고보조에대한지방비집행내역,과정비성과분석체계미흡

§ 현지개량추진실적, 주민만족도등주거지정비실효성제고를유도

할수있는사업관리체계필요

❚포 보조사업 등 국고지원 체계

§ 주거환경개선사업 포괄보조 지원체계 다원화

도시지역 : 도시활력증진사업(국토부)

vs. 농촌지역: 일반농산어촌개발(농림수산식품부)

§ 주관부처, 국고보조비율, 지원부처별세부지원 변동등

→ 중앙지원의존도높은중소도시에서 안정적정비추진어려움

❚포 보조사업 등 국고지원 체계

§ 주거환경개선사업 포괄보조 지원체계 다원화

도시지역 : 도시활력증진사업(국토부)

vs. 농촌지역: 일반농산어촌개발(농림수산식품부)

§ 주관부처, 국고보조비율, 지원부처별세부지원 변동등

→ 중앙지원의존도높은중소도시에서 안정적정비추진어려움

❚주거 비 주택개량 지원체계

§ 노후불량주거지 체계적 정비위한 인력, 행정, 경험 등 부재(지자체)

§ 철거, 보수, 설계, 시공등주택개보수를위한지식과경험부족

(고령,가구, 저소득취약계층등)

§ 주택개량자금조달, 공공지원금의활용,권리관계조정등전문적

정보제공및지원체계부재

❚주거 비 주택개량 지원체계

§ 노후불량주거지 체계적 정비위한 인력, 행정, 경험 등 부재(지자체)

§ 철거, 보수, 설계, 시공등주택개보수를위한지식과경험부족

(고령,가구, 저소득취약계층등)

§ 주택개량자금조달, 공공지원금의활용,권리관계조정등전문적

정보제공및지원체계부재


3511) 일본의 주요 비 식1) 일본의 주요 비 식

3. 3. 선진국의선진국의 주거환경주거환경 정비제도정비제도3. 3. 선진국의선진국의 주거환경주거환경 정비제도정비제도

사업명 사업개요우리나라유사사업

주택시가지정비 관련

주택시가지종합정비사업

기성시가지의 쾌적한 주거환경 창출, 도시기능의 갱신, 아름다운 시가지 경관형성, 밀집시가지의 정비개선 등을 도모하기 위하여 주택정비, 공공시설정비 등을 종합적으로 실시하는 사업

가로환경정비사업

생활도로 등의 미정비, 미관이 불량한 주택 등 주거환경의 정비개선을 필요로 하는 구역에 주택, 지구시설 등의 정비개선을 실시하는 사업

주거환경관리사업

주택지구개량사업

불량주택이 밀집하여 보안위생 등이 위험 또는 유해한 상황에 있는 지구에대하여 환경의 정비개선을 도모, 주택의 집단적 건설을 촉진하는 사업

주거환경개선사업(공동주택 방식)

주택시가지기반정비사업

주택 및 택지의 공급 촉진이 필요한 지역에 대하여 주택건설사업 및 택지개발사업의 추진을 목적으로 관련 공공시설 등의 정비를 실시하는 사업

시가지재개발관련

시가지재개발사업

시가지 토지의 합리적이고 건전한 고도이용과 도시기능 갱신을 도모하기위한 건축물 및 부지의 정비, 공공시설의 정비에 관한 사업 또는 부대사업

주택재개발사업도시환경정비사업

선도형재개발긴급촉진사업

양호한 자녀양육환경과 지구환경문제라는 정책과제에 선도적 대응을 위한시설건축물 등을 정비하는 사업에 정부의 특별 조성을 통해 긴급촉진

생활활력재생사업

중심시가지활성화 기본계획에 따라 다양한 종합적인 지원을 통해 시가지내공익시설 등 도시기능 도입 도모

도시재생추진사업

관련

도시재생종합정비사업

저·미이용지에 대하여 도시재생을 촉진할 수 있는 도시기반시설 등의 정비와 도시거점형성을 위한 민간도시개발사업을 촉진. 민관협동으로 추진

도시재생구획정리사업

방재에 취약한 밀집시가지 및 공동화가 진행되는 중심시가지 등 도시기반이 미흡하고 정비가 필요한 기성시가지의 재생을 추진하기 위한 사업

도시개발사업

마을재생종합지원사업

민간사업자의 능력을 활용하여 도시재생을 추진하기 위하여 마을재생출자사업, 주민참여형 마을만들기펀드 지원사업 등을 추진하는 사업

3612) 주택시가지종합 비사업

§ 주택시가지정비종합지원사업 +밀집주택시가지정비촉진사업 → 주택시가지종합정비사업(2004년)

§ 사업유형: 거점개발형, 연도등정비형, 밀집주택시가지정비형, 내진개수촉진형

§ 정비지구의조건: 면적5ha 이상, 호수밀도30호/ha이상, 중점정비지구(1ha이상) 포함

(단, 중점정비지구는 1ha 이상으로 사업유형별로 구체적인 요건을만족해야함)

§ 사업시행주체: 기초지자체, 광역지자체, 도시재생기구, 공사, 민간사업자 등에의해사업시행

§ 보조내용: 사업의세부항목에따라다양한공공의보조가이루어짐(사업유형에 따라보조율이 일부차등)

2) 주택시가지종합 비사업

§ 주택시가지정비종합지원사업 +밀집주택시가지정비촉진사업 → 주택시가지종합정비사업(2004년)

§ 사업유형: 거점개발형, 연도등정비형, 밀집주택시가지정비형, 내진개수촉진형

§ 정비지구의조건: 면적5ha 이상, 호수밀도30호/ha이상, 중점정비지구(1ha이상) 포함

(단, 중점정비지구는 1ha 이상으로 사업유형별로 구체적인 요건을만족해야함)

§ 사업시행주체: 기초지자체, 광역지자체, 도시재생기구, 공사, 민간사업자 등에의해사업시행

§ 보조내용: 사업의세부항목에따라다양한공공의보조가이루어짐(사업유형에 따라보조율이 일부차등)

보조대상사업 보조내용

시가지주택 등 정비 조사설계계획, 공동시설 정비, 공공공간 정비, 공개공지 정비 등

거주환경 형성시설 정비 노후건축물 철거, 지구공공시설 정비 등

주택개량 촉진 철거, 조사설계계획, 공동시설정비 등

내진개수 촉진 내진개수(보수) 등

방재가구 정비 조사설계계획, 토지 정비, 공동시설 정비 등

관련 공공시설 정비 도로, 도시공원, 하수도, 하천 등

도시재생주택 등 정비 조사설계계획, 종전거주자용 임대주택 정비 등

가로환경 정비 지구시설, 수경시설 등의 정비 등

공영주택 등 정비 공영주택, 특정우량임대주택, 고령자용 우량임대주택의 정비 등

주택지구개량 주택지구개량사업, 개량주택 등 개선사업, 소규모주택지구 등 개량사업 등


371

▼ 거점개발형(중심시가지 활용 예)

▶ 밀집시가지형


2) 주택시가지종합 비사업2) 주택시가지종합 비사업

3813) 국의New Deal for Communities

§ NDC 지역에서의 주거지정비관련 프로그램

-지역의현안과특성에따라다양한해결방식을실행

3) 국의New Deal for Communities

§ NDC 지역에서의 주거지정비관련 프로그램

-지역의현안과특성에따라다양한해결방식을실행

§ Hartlepool NDC partnership

-지정사유: 주택노후도높음. 범죄율높음. 주민건강상태취약.

교육성취도낮음. 실업과공공지원의존도높음

(4,500가구1만여명주민거주)

-지원규모: 지역재생을위해10년간53.7백만파운드지원

-주요내용: 주택478호취득및철거. 주택172호신축.

철거대상주민재이전보조. 기존주택800호개선

공원2개소및운동장1개소신설. 가로경관정비

§ Hartlepool NDC partnership

-지정사유: 주택노후도높음. 범죄율높음. 주민건강상태취약.

교육성취도낮음. 실업과공공지원의존도높음

(4,500가구1만여명주민거주)

-지원규모: 지역재생을위해10년간53.7백만파운드지원

-주요내용: 주택478호취득및철거. 주택172호신축.

철거대상주민재이전보조. 기존주택800호개선

공원2개소및운동장1개소신설. 가로경관정비

프로그램 유형 세부내용

공공임대주택현대화

공공임대주택의 외관개선과 주택의 현대적 개량을 목적으로 함

주거환경리모델링

공공공간 정비, 범죄 감소와 녹지공간 확대 도모

민간부문주거수준 개선

주택외관 정비, 주택 에너지효율개선, 주택정원 및 주택가 좁은 길등의 환경개선

지역이슈협력해결

기관과 조직간 연계협력으로 지역공동체, 임차문제, 환경훼손, 지역사회 안전 문제 등에 대응

공공체시설확충

노후주택 철거, 토지확보

* NDC의 다양한 목표 중에서 ‘주택 및 물리적 환경개선’

분야에 전체 예산의 약 32%가 집중되어 가장 큰 비중을

보이고 있음 (지역공동체 분야 18%, 교육 분야 17%,

고용 및 실업분야 12%, 건강분야 11%, 범죄분야 10%)


3914) Housing Market Renewal(HMR) 로그램

§ 도입배경

-도시들의물리적·경제적쇠퇴가진행되면서주택가격하락, 임대수요

하락, 공가율의증가가일어남

-이에주택시장재건을위한기금의조성, 불량주택의개선, 재개발의

필요성에대해공감대를형성하게됨

§ HMR 지역

-저소득계층의집중, 높은실업률, 높은공가율을보이는지역

-9개의HMR 지역은영국에서가장궁핍한지역의42%를포함하고있음

§ 재정지원형태

-정부는HMR 프로그램을위해약22억파운드(약4조)의재원을조성

-HMR지역이제출한사업계획서를토대로단계별로기금을지출

-2011년3월재정지원중단을발표(정부에대한부정적인식이커짐)

※ 중앙정부는재정지원만을담당하고, 지방정부에의해조직된지역

전문가들에게프로그램을일임. 이는HMR지역이각각의특징이

있으므로이에적합한공공개입형태를필요로하였기때문임

4) Housing Market Renewal(HMR) 로그램

§ 도입배경

-도시들의물리적·경제적쇠퇴가진행되면서주택가격하락, 임대수요

하락, 공가율의증가가일어남

-이에주택시장재건을위한기금의조성, 불량주택의개선, 재개발의

필요성에대해공감대를형성하게됨

§ HMR 지역

-저소득계층의집중, 높은실업률, 높은공가율을보이는지역

-9개의HMR 지역은영국에서가장궁핍한지역의42%를포함하고있음

§ 재정지원형태

-정부는HMR 프로그램을위해약22억파운드(약4조)의재원을조성

-HMR지역이제출한사업계획서를토대로단계별로기금을지출

-2011년3월재정지원중단을발표(정부에대한부정적인식이커짐)

※ 중앙정부는재정지원만을담당하고, 지방정부에의해조직된지역

전문가들에게프로그램을일임. 이는HMR지역이각각의특징이

있으므로이에적합한공공개입형태를필요로하였기때문임


401§ HMR program으로 실행되는 주거지정비유형§ HMR program으로 실행되는 주거지정비유형

구분 특징 세부 내용

소규모정비

- 지역 환경과 공공공간, 근린지역 관

리에 대한 질적인 개선 추구

- 단일 사업 또는 사업들의 혼합 방식

- 대부분 경우 자금은 오직 재생예산이

나 공공자금에 의존

·주택외관과 주택의 인접한 외부공간에 대한 간단한 재단장과 보수

·가로환경과 사업지구 주접근로, 광장이나 녹지 또는 공공정원 등

공공공간에 대한 개선, 교통정온화(traffic calming) 작업

·대규모 오픈스페이스 및 운동시설 개선작업

·커뮤니티의 범죄, 안전 등을 위한 관리조치 등

중규모정비

- 도시재생을 위한 보다 통합된 접근을

취하는 방식

- 건물의 외부와 내부에 대한 개선작업,

주택개조와 같은 상당수준의 개보수,

때로는 선별된 철거와 주택 신축등을

포함

·Group Repair : 지역 내 가구주에 대한 재정적 지원과 결합하여 지

역의 일반적인 외관 개선(지붕, 이중창문 설치, 잠금 및 경보시스템,

펜스와 후면 외벽 등). 가구주 참여 강제되지 않으나 참여시 무이자

대출, 보조금, 또는 직접보조 등 지원

·Block Improvement : 주택에 대한 선택적인 개선 또는 보수. 대상

지역 지정시 모든 개보수 비용이 재생펀드에 의해 충당

·주택개조와 철거

전면정비

- 도시재생을 위한 상당한 변화를 수반

- 상대적으로 광범위한 철거 후 주택

또는 복합용도 개발 이루어지는 방식

·복잡하고 상당한 공용취득, 종합계획 수립과정 포함

·커뮤니티 허브, 복합용도 신규 주택 등 새로운 서비스, 시설 공급

(지속가능한 도시지역 실현 목적)

·기존 거주가구 이전, 재정착 재정지원 패키지 포함

·철거 재원은 재생펀드, 재개발 재원은 민간투자자와 주택임대업자

등으로부터 조달


4115) 랑스 벨 에§ 도시정책지구(Politique de la Ville)에 의한소단위정비(프랑스)

-2000년이후, 열악한주거환경, 사회적불균형등의문제가있는지역

-도시협약(Contrat de ville)에 의해16개구역(quartier)이정비대상지구로지정

-노후·불량주거에대한철거후신축이필요한경우매매우선권(DPU)을적용

하여 필지를확보한후,공공의 개입하에이들지역을점진적으로정비

§ 구역협약(Contrat de quartier) 에의한포괄적정비(벨기에)

-구역협약을통한포괄적정비방식으로공공의적극적 재정지원을수반함

-주거재생이필요한지역에대해광역지자체와기초지자체의협력하에노후·

불량주거에대한정비, 주요가로에대한정비등물리적환경뿐아니라사회·경

제적측면의재생까지포함하는포괄적인재생프로그램

-대상지역은주거지와공공공간의노후화, 사회·경제적지표에의한종합적판

단에따라선정하고, 4년간주거와공공공간, 사회·경제적환경개선을위한다양

한사업을시행

5) 랑스 벨 에§ 도시정책지구(Politique de la Ville)에 의한소단위정비(프랑스)

-2000년이후, 열악한주거환경, 사회적불균형등의문제가있는지역

-도시협약(Contrat de ville)에 의해16개구역(quartier)이정비대상지구로지정

-노후·불량주거에대한철거후신축이필요한경우매매우선권(DPU)을적용

하여 필지를확보한후,공공의 개입하에이들지역을점진적으로정비

§ 구역협약(Contrat de quartier) 에의한포괄적정비(벨기에)

-구역협약을통한포괄적정비방식으로공공의적극적 재정지원을수반함

-주거재생이필요한지역에대해광역지자체와기초지자체의협력하에노후·

불량주거에대한정비, 주요가로에대한정비등물리적환경뿐아니라사회·경

제적측면의재생까지포함하는포괄적인재생프로그램

-대상지역은주거지와공공공간의노후화, 사회·경제적지표에의한종합적판

단에따라선정하고, 4년간주거와공공공간, 사회·경제적환경개선을위한다양

한사업을시행


42

•• 주거지주거지 정비사업정비사업, , 포괄보조사업포괄보조사업 등등 추진추진 통하여통하여 주거환경개선을주거환경개선을 지속지속

•• 노후불량노후불량 주거지주거지 환경환경 개선과개선과 주택개량을주택개량을 위한위한 예산예산, , 제도제도, , 지원방안지원방안 마련마련

주거지주거지정비사업정비사업

성과성과

지방지방

중소도시중소도시

주거정비주거정비

사업사업의의

한계한계

•• 지방중소도시는지방중소도시는 정비기본계획정비기본계획 수립의무수립의무 대상에서대상에서 제외제외

•• 기초조사기초조사 부재로부재로 중소도시중소도시 노후노후 불량주거불량주거 실태파악실태파악 어려움어려움

•• 정비구정비구역역지정에지정에 따른따른 도시계획도시계획 및및 건축특례건축특례, , 재정지원재정지원 불가불가

•• 국고지원국고지원 후후 주택개량주택개량 유도와유도와 성과평가체계성과평가체계 미흡미흡

•• 중소도시에서중소도시에서 체계적체계적,, 종합적종합적 노후불량주거지노후불량주거지 정비정비 어려움어려움

4. 4. 정책성과정책성과 및및 선진국선진국 사례의사례의 종합종합4. 4. 정책성과정책성과 및및 선진국선진국 사례의사례의 종합종합

•• 정비사업정비사업 외외 지원이지원이 노후주거지에노후주거지에 집중연계되지집중연계되지 못함못함

•• 사업수익성에사업수익성에 기초한기초한 사업지원방식사업지원방식 중소도시에서중소도시에서 미작동미작동

•• 공공지원공공지원 수준과수준과 중소도시중소도시 재정재정,, 주민소득주민소득 여건여건 간극차간극차 큼큼

•• 공공주도공공주도 기반시설기반시설((도로도로) ) 정비로정비로 사업사업 후후 효과효과 낮음낮음

•• 주택개량주택개량 촉진할촉진할 다양한다양한 지원지원, , 촉진책촉진책 필요필요

주체별주체별 정비추진정비추진 연계미흡연계미흡사업사업 후후 개선효과개선효과 낮음낮음

•• 지방중소도시에서지방중소도시에서 현행현행 정비사업정비사업 유형유형 적용적용 많은많은 한계한계

•• 중소도시중소도시 불량주거지불량주거지 지형조건지형조건, , 지구규모지구규모, , 지자체지자체 및및 주민주민

여건에여건에 적합한적합한 정비활성화정비활성화 방안방안 필요필요

지역여건지역여건 특성반영특성반영어려운어려운 제한적제한적 방식방식

중소도시중소도시 주거지정비주거지정비체계적체계적 지원체계지원체계 미미흡흡

지 소도시 주거지 비 본 향4

1.1. 지 소도시지 소도시 주거지주거지 비의비의 신신 향향 모색모색

2.2. 주민 요지향주민 요지향 주거지 리주거지 리

3.3. 공공의공공의 참여참여 지원지원 확확

4.4. 지 소도시지 소도시 주거지 비주거지 비 도개도개

44

整備에서, 定住定住로

•주거지정주관리계획수립∙시범사업추진•주거지정비계획체계재정립•우선정비지구등•지방재정능력연계

•주거지정주관리계획수립∙시범사업추진•주거지정비계획체계재정립•우선정비지구등•지방재정능력연계

•노후주택활용의저렴임대주택공급•주거환경의효과적개선사업체계마련•주거지정주지원센터및코디네이터

•노후주택활용의저렴임대주택공급•주거환경의효과적개선사업체계마련•주거지정주지원센터및코디네이터

Vision

Strategy

Program

§§ 지방중소도시지방중소도시 여건에여건에 맞는맞는 주거지정주관리주거지정주관리 추진체계추진체계 마련마련

§§ 노후노후∙∙불량주거지불량주거지 체계적체계적 개량을개량을 통한통한 실용적실용적 정비사업정비사업 시행시행

§§ 공공부문공공부문 참여참여∙∙지원지원 강화를강화를 통한통한 주거지정비사업주거지정비사업 지원지원 확대확대

§§ 도시적도시적 차원의차원의 잠재력을잠재력을 고려한고려한 종합적종합적 주거지정비사업주거지정비사업 추진추진

•불량주택의공간적정비와보전적개량•생활복지시설설치지원확대•서민주거안정지원•주거정비거버넌스

•불량주택의공간적정비와보전적개량•생활복지시설설치지원확대•서민주거안정지원•주거정비거버넌스

주민수요지향형주민수요지향형주거지주거지 정비정비

공공참여공공참여 확대확대 및및지원지원 체계화체계화

주거지 정비제도종합적 개선

Objectives

지방중소도시지방중소도시 여건과여건과 수요에수요에 기반한기반한

유연적유연적∙∙통합적통합적 주거지주거지 관리방안관리방안 정립정립

1. 1. 지방중소도시지방중소도시 주거지주거지 정비의정비의 새로운새로운 정책방향정책방향 모색모색1. 1. 지방중소도시지방중소도시 주거지주거지 정비의정비의 새로운새로운 정책방향정책방향 모색모색

공공부문

공공부문

§§ 주거수요에주거수요에 부응하는부응하는 정비정비를를 통한통한 실질적실질적 정주환경정주환경∙∙삶의삶의 질질 향상향상

§§ 주택성능주택성능∙∙품질의품질의 적정한적정한 개선을개선을 위한위한 주택주택 개량방안개량방안 지원지원

§§ 주민의주민의 주거지주거지 환경개선환경개선 참여를참여를 위한위한 현실적현실적 지원방안지원방안 마련마련

민간부문

민간부문

45

현현 황황

주택개량주택개량

2. 2. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지관리주거지관리 정책과제정책과제2. 2. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지관리주거지관리 정책과제정책과제

주택 신축 지향

정책사업정책사업

주택품질개선으로주택정비 활성화

기반시설기반시설정비정비

도로개설 위주기반시설 정비의유연화∙다양화

서민주거서민주거공급공급

정착율 저하 및서민주택 멸실

소형소형 임대주택임대주택및및 재정착재정착 지원지원

서민주거의안정화 지원

주민참여주민참여개발이익중심

주민기구주민참여주민참여 및및 주주거정비거버넌스거정비거버넌스

실질적 참여와주민 주도

주택리모델링주택리모델링∙∙공폐가정비사업공폐가정비사업

공공생활복지공공생활복지시설시설 지원지원 확대확대

개선방향개선방향부부 문문

46

정책방향정책방향 현황현황 단기과제단기과제 중장기과제중장기과제

현실적 여건에 주택개량으로

주택정비 활성화

전면개량 목표,철거 후 신규 주택,주택정비 여건 불비

방화∙방수∙단열 등 주택성능 개선개별주택 신축,

합필개발및 블록형개발

구조보강 및 주택 외부환경 정비

유기된 공폐가 철거∙정비 사업

주민생활수요에 맞는

기반시설 정비의유연화∙다양화

도로 중심의 기반시설및 과도한 신설,

생활편익시설 미비

주차장, 텃밭, 마을센터 등 생활복지시설지원으로 확대

커뮤니티종합센터,생활복지시설 복합화도시가스, 방범설비 등 설치

도로정비와 생활복지시설 정비 병행

소형임대주택 공급 및재정착 지원을 통한

서민주거의 안정화

단독주택 멸실,주택신축 및 임대료상승, 주거비 상승 및

재정착율 저하

공가 매입∙임대 후, 임대주택으로 개량

커뮤니티하우징,공공형생활주택

다양한 임대주택 (단독∙다세대 등) 공급

이주비∙주거비 지원 및 임대료 협약

책임감 있는 실질적 주민참여

주거정주거버넌스

개발이익 중심의 조합,갈등 양산 추진위원회,

사후보고식 협의회

마을만들기 등 민관거버넌스 형성

주민주도형주거지정주관리

정비사업 추진시 주민협정서 명문화

국고지원시 주민협정사항 반영

2. 2. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지관리주거지관리 정책과제정책과제2. 2. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지관리주거지관리 정책과제정책과제

47

현현 황황

임대주택임대주택국민∙영구임대

(공동주택)


개성있는 저렴임대주택 공급

불량주거지불량주거지정비정비 방식방식

단순 주거환경개선공사 방식

정비사업의내용적 충실화

주거지주거지관리체관리체계계

없음주거지정주주거지정주지원센지원센터터

체계적∙종합적관리 지원

주택개량주택개량지지 원원

주민 자력개량사회봉사

주택코디네이터주택코디네이터전문적 주거관리

서비스 제공

공폐가공폐가 재이용의재이용의단독형단독형 임대임대 개발개발

주거지주거지 특성별특성별정비사업방식정비사업방식 마련마련


33. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 정책과제정책과제33. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 정책과제정책과제

48


주거지 여건에 맞는 개성있는

저렴임대주택 개발

국민임대주택, 영구임대주택 등 공동주택

위주의 임대주택 공급

사업지구 내, 임대주택 개발∙공급 토지임대부 저렴주택,협동조합주택 등 다양한 임대주택 개발다가구 매입 임대사업 확대

불량주거지 현실적 여건에 맞는

정비사업의 충실화

대부분 현지개량방식주거환경개선사업

의존으로노후∙불량주거지 방치

우선정비지구를 통한 공공정비∙개발 주택정비 이행제도,민간지원 확대를통한 정비사업의

사업성 향상

노후지구 전면매입 후 공원화사업 등

기반시설, 주거환경, 주택개량 구분

서민주거의 체계적 관리를 위한

주거지정주

지원센터

단독주택 관리 부재노후화∙불량화 방치,

개별 주민의 주거정비비용∙방법 부담

지자체 주거지정주지원센터 설립커뮤니티단위 주거지

관리,주거지관리비용 부담

주거지정주지원센터 운영 국고지원

노후도 등 노후∙불량건축물 기준 완화

전문적∙경제적

주거관리서비스를 제공하는

주택코디네이터

자력 개량(민간업자의존)으로 부담 증대,사회봉사(사랑의 집)

주거지정비지원센터 연계 지원체계 마련

주택정비서비스 전문기관,

주택정비 세제 혜택

저렴한 주택관리 컨설팅∙전문서비스

마을기업을 통한 주민참여∙자력개량

33. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 정책과제정책과제33. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 정책과제정책과제

49

현현 황황

사업시행사업시행방방식식

사업지구별사업 추진


종합적 맞춤형주거지 정비

정비계획정비계획체계의체계의 부재부재

단순 토목공사차원의 사업

정비사업의내용적 다양화

지자체지자체지원지원

일률적 무차별지원

지자체지자체∙∙주민주민재정능력재정능력 연계연계

지원규모 탄력화

관련관련 규제규제규제적

정비제도도정법도정법 등등제도제도 개선개선

주거지 정주관리유도∙촉진

종종합합적적 정주관리정주관리계획계획//시범사업시범사업

다원적다원적 정비사정비사업업 내용내용 마련마련


4. 4. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 정책과제정책과제4. 4. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 정책과제정책과제

50


체계적 주거지 정비추진을 위한

종합적 주거지 정비

독립적∙개별적사업지구,

자기완결적 주거지정비연계효과 부재

지방중소도시 맞춤형 정비체계 정립

도시 전체 차원의정비기본계획 수립

통합적 사업지구(지구 내, 구역제 도입)

주거지정주관리계획 수립(광역지구)

주거지정주관리 시범사업

정비사업의 체계적 추진을 위한

정비사업 다양화

도로개설 및 주차장 공사, 주민편의시설(건축물) 건설 등 공사 위주

주택 신축, 리모델링, 철거 등 다양화저밀 근린주거형

노후주거지 정비기법및 모델 개발

임대주택 공급 등 정비사업의 다양화

주거지 여건별 정비사업방식 구분

적극적 지자체 사업시행을 위한

지자체 재정부담능력 연계

일률적∙무차별적인50% 재정지원,

정비사업에 대한 지자체의 한계∙무관심 유발

재정자립도 연계한 매칭비율 조정 지방중소도시주거지정비기금 마련(지자체 예산 적립 및

국고지원)

주민 경제능력을 고려한 재정지원

도시특성을 고려한 지원범위 다양화

주거지정비를 유도∙촉진하는

제도개선 등사업체계 유연화

정비사업의 완료 및사후관리 부재 ,

포괄보조로 지자체의정비사업 투자 부족

정비사업 사업 완료 후, 사후 정주관리체계 마련 주거지관리와 지역개

발 연계, 노후∙불량주거 건축특례 기준국민주택기금 등 지원방식 개선

4. 4. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 정책과제정책과제4. 4. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 정책과제정책과제

지 소도시 주거지 비 책추진 안

5

1.1. 주요주요 책과 의책과 의 추진체계추진체계

2.2. 지 소도시지 소도시 불량주거지불량주거지 과과 사업 식사업 식

3.3. 지 소도시지 소도시 주거지 주 리계획주거지 주 리계획

4.4. 국민주택국민주택 활용 안활용 안

5.5. 주민 요지향주민 요지향 주거지 비주거지 비 안안

6.6. 공공의공공의 참여참여 지원확지원확 안안

7.7. 지 소도시지 소도시 주거지 비주거지 비 도개도개

52

§§ 다양한다양한 현지현지 저렴임대주택저렴임대주택§§ 주민참여협정주민참여협정((주택정비주택정비 책임책임))§§ 코디네이터코디네이터 등등 전문전문 서비스서비스§§ 마을만들기마을만들기 연계연계 추진추진

§§ 저렴임대주택저렴임대주택 공급공급§§ 지자체지자체 재정능력재정능력 연계연계 지원지원§§ 이주비이주비 등등 지원지원 및및 임대료임대료 협약협약§§ 주거정비주거정비 직접직접 지원지원((센터센터 연계연계))

§§ 주거지정주관리계획주거지정주관리계획 수립수립§§ 주거지정비사업주거지정비사업 내용의내용의 다양다양

화화 및및 내실화내실화§§ 우선정비지구우선정비지구 도입도입§§ 국민주택기금국민주택기금 개편개편§§ 주거지정주관리주거지정주관리 시범사업시범사업§§ 주거지정주지원센터주거지정주지원센터 지원지원

§§ 주택주택 성능성능∙∙품질품질∙∙구조구조 개선개선§§ 공폐가공폐가 철거철거∙∙정비정비§§ 신축신축, , 리모델링리모델링, , 철거철거 등등 주주

택정비수법택정비수법 다양화다양화§§ 공공공지공공공지, , 공원공원, , 커뮤니티가커뮤니티가

든화든화 사업사업§§ 주민복지시설사업주민복지시설사업 확대확대

1. 1. 주요주요 정책과제의정책과제의 추진체계추진체계1. 1. 주요주요 정책과제의정책과제의 추진체계추진체계

물리적물리적 정비방식정비방식 다양화다양화물리적물리적 정비방식정비방식 다양화다양화

지원방식의지원방식의 내실화내실화

제도적제도적 체계체계 재정립재정립

거버넌스거버넌스 중심중심 정비정비

중앙정부

지 자 체

주거지정주지원센터

지역주민

1) 비사업 추진과 추진주체1) 비사업 추진과 추진주체

531. 1. 주요주요 정책과제의정책과제의 추진체계추진체계1. 1. 주요주요 정책과제의정책과제의 추진체계추진체계

구 분 지자체 지원센터 지역주민 중앙정부

공폐가 철거∙정비∙활용 ● ● 정책수립

주택 성능품질구조 개선 ▲ ●(책임∙참여) 정책수립

공원∙공지∙커뮤니티가든 ▲ ● ▲(유지∙관리) 정책수립

주민복지시설사업 ● ▲ ▲(유지∙관리) 정책수립

주거지정주관리계획 ● ▲ ▲(참여) 계획관리

우선정비지구 ● 정책수립

주거지정주관리 시범사업 ● ▲ ▲(참여) 계획관리

주거지정주지원센터 운영 ● 운영지원

단독형 저렴임대주택 ● ▲ 정책수립

주민참여 협정 ● ●(책임∙참여) 평가

마을만들기 연계 추진 ▲ ● ●(참여) 운영지원

이주비, 주택정비 직접 지원 ● ▲ 운영지원

재정능력 연계 지원 ● ▲(능력별) 평가

물리적

정비

제도

정립

거버넌스

지원

1) 비사업 추진주체별 추진과 역할1) 비사업 추진주체별 추진과 역할

54

사업방식사업방식

전면정비전면정비(A)(A)주거환경개선사업주거환경개선사업((우선정비지구우선정비지구))

지구지구 유형유형

2. 2. 지방중소도시지방중소도시 불량주거지불량주거지 유형과유형과 사업방식사업방식2. 2. 지방중소도시지방중소도시 불량주거지불량주거지 유형과유형과 사업방식사업방식

지구슬럼형지구슬럼형((달동네달동네))

지구지구((기반기반))정비정비((BB))주거환경개선사업주거환경개선사업((개선된개선된 현지개량현지개량))

기반불량형기반불량형((도로도로 미개설미개설, , 주택주택 노후노후))

주택개량주택개량(C)(C)주거환경개선사업주거환경개선사업

((현지개량현지개량))

불량주거형불량주거형((도로도로 개설개설,,

불량주거불량주거 밀집밀집))

주택관리주택관리(D)(D)주거환경관리사업주거환경관리사업가로주택정비사업가로주택정비사업((지구지구 맞춤형맞춤형 정비정비))

노후주거형노후주거형((주택주택 노후노후, ,

기반시설기반시설 노후노후))

1) 불량주거지 별 사업 식1) 불량주거지 별 사업 식

기반시설

불량

지구슬럼형

(달동네형)

주택

상태

보통

양호

양호 보통 불량

불량주거형

(토지구획정리)

기반불량형

노후주거형

주택주택 관리관리(D)(D)주택주택 관리관리(D)(D)

<불량 주거지 유형>

전면전면 정비정비(A)(A)전면전면 정비정비(A)(A)지지구구 정비정비(B)(B)지지구구 정비정비(B)(B)

주택주택 개개량량(C)(C)주택주택 개개량량(C)(C)

매우

불량

매우

불량

55

§지방중소도시의 여건을 고려하여 맞춤형 정비사업방식으로 다양화- 지역별로 정비사업 수요와 실태현황 분석하여 정비사업의 체계를 지구/구역/사업의 위계로 정립

- 주거지정주관리계획에 기반하여 지구별/사업방식별/지원내용과 규모별 사업 및 관리계획 수립 의무화

- 지방중소도시 주거지정비 다양화에 맞게 관련법규 개정 및 예산, 추진체계 등 정책적 여건 마련

주거지정비개별사업구분

주거지종합관리지구계획

주거환경관리구역

가로주택정비구역

주거환경개선구역

개선된 현지개량구역 우선정비구역

공폐가 철거∙정비∙활용사업(공원/공공공지/주민시설/임대주택 등) ▲ ●

(거점방식 다양화∙활용)(전면철거)

주택개량사업(신축/리모델링/내부/외부 등)

▲(리모델링)

● ● (신축)

주거기반시설정비사업(도로/상하수도/주차장 등)

●/▲ ●

주거환경정비사업(공원/녹지/놀이터/마을회관 등)

● ● ●/▲ ●

저렴임대주택사업 ● ● ●

마을만들기사업 ● ● ● ●/▲

주거지정주지원센터 ●


2) 사업 식별 사업내용2) 사업 식별 사업내용

56

§지방중소도시의 여건을 고려한 맞춤형 정비사업방식으로 다양화- 지역별로 정비사업 수요와 실태현황 분석하여 정비사업의 체계를 지구/구역/사업의 위계로 정립

- 주거지정주관리계획에 기반하여 지구별/사업방식별/지원내용과 규모별 사업 및 관리계획 수립 의무화

- 지방중소도시 주거지정비 다양화에 맞게 관련법규 개정 및 예산, 추진체계 등 정책적 여건 마련


3) 사업 식의 변화 비교3) 사업 식의 변화 비교

주거환경개선사업지구 지정

주거환경개선사업시행

기반시설(지자체)

주택개량(주민)

주거지 정비사업구역 지정

주거환경개선사업시행

기반시설(지자체)

주택개량(주민)

주거지종합관리(지구)계획

공폐가 정비(지원센터)

마을만들기(지원센터)

임대주택(지자체)

<<현현 행행>> <<개개 선선>>계획단계

지구지정

사업단계


가로주택정비구역

주거환경개선구역

광역적지구 지정

57

§지방중소도시를 대상으로 주거지정주관리계획을 수립

- 지자체의 체계적인 주거지정비를 유도하되 지역에 맞는 다양한 정비가 이루어지도록, 3~4개

의 단위사업지구를 포괄하는 광역지구 범위로 지방중소도시 주거지종합정비계획 수립 지원

- 대도시(50만이상) : 도시주거정비기본계획, 재개발∙재건축, 공동주택방식 주거환경개선사업

- 지방중소도시(50만 미만 시급도시) : 주거지정주관리계획(도시 전체가 아닌 광역적 지구계획,

종합적인 주거지관리계획의 성격), 공폐가 전환 임대주택, 공원 등 주민편익시설 개발 등

- 지형조건과 노후주택 밀집도, 기반시설, 공동이용시설, 주민수요 등 지역특성에 따라 종합정

비, 부분정비, 보전관리, 필지단위 자력개량 등 지역특성이 반영된 체계적 정비계획 수립 유도

§지방중소도시에서 사업특성에 따른 신규 시범사업 추진

- 사업 활성화를 위한 시범사업 추진 : 기존 주거환경개선사업을 개선하고, 지방중소도시의 인

구규모, 지구특성별로 구분하여 주거지정주관리계획을 수립∙시행하는 시범사업 추진

- 주거환경관리사업 : 주민편익시설 지원 및 주민정주거버넌스 지원에 중점

- 주거환경개선사업 : 공폐가 등 물리적 정비, 빈곤층 주거안정 및 과밀 해소(공원 등)에 중점

3. 3. 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획3. 3. 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획

1) 도시 ∙지구 차원의 종합 비계획 시범사업1) 도시 ∙지구 차원의 종합 비계획 시범사업

58

2) 주거지 주 리계획의 개념 : 도시 ∙지구 차원의 종합 비사업 추진계획2) 주거지 주 리계획의 개념 : 도시 ∙지구 차원의 종합 비사업 추진계획

주거지정주관리계획


거점개발구역

공동이용시설

우선정비지구

지구단위계획

33. . 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획33. . 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획

59

(1) 현지개량방식을 다양한 사업방식으로 종합적으로 추진할 수 있도록, 50만이하 시

급도시를 대상으로 ‘‘주거지정주관리계획주거지정주관리계획’’을을 신설하고, 사업지구 내에 ‘‘개별사업구개별사업구

역역’’을 설정할 수 있도록 변경 : 거점개발구역, 필지단위주택정비구역, 가로주택정

비구역, 주거환경관리구역 등

(2) 지구여건에 맞도록 도시 전체적 차원의 기능과 입지를 고려하여, 관리계획 성격의

‘‘주거지정주관리계획주거지정주관리계획’’을 바탕으로, 현지 여건에 맞도록 다양한 사업방식을 복합화

하여 현실적으로 추진

(3) 개별 사업구역에 대해서는 개별사업계획을 수립하여 사업을 시행하고, 비사업구

역에 대해서는 지구단위계획을 통하여 주거환경의 개선을 유도

(4) 주거지종합정비계획이 수립된 지구에 대해서는 공폐가 정비 지원, 설계비, 철거비

및 공용공간 정비에 대한 시범사업 및 국비지원 방안을 마련하고, 자력개량을 위

한 주택건축비 세제 혜택 도입 추진

(5) 지구단위계획이 수립되는 지구에 대해서는 지자체 단위로 설립하는 ‘주거지정비

지원센터’를 통하여 주택자력개량을 지원을 검토 : LH지역본부와 연계

3) 주거지 주 리계획의 립 운용 안3) 주거지 주 리계획의 립 운용 안

3. 3. 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획3. 3. 지방중소도시지방중소도시 주거지정주관리계획주거지정주관리계획

6011) 국민주택 활용 재원마 안

§ 국민주택공급확대,와주택건설자금 지원을목적으로도입. 최근서민주거 안정에우선순위를 두고있음

§ 시장여건변화에따라주택건설외주택개량, 주거지정비 등기금활용 용도다변화필요

§ ’12년운용규모(약37. 2조)중주택개량 분야는50억에불과. 까다로운대상조건으로 융자실적은 감소추세

1) 국민주택 활용 재원마 안

§ 국민주택공급확대,와주택건설자금 지원을목적으로도입. 최근서민주거 안정에우선순위를 두고있음

§ 시장여건변화에따라주택건설외주택개량, 주거지정비 등기금활용 용도다변화필요

§ ’12년운용규모(약37. 2조)중주택개량 분야는50억에불과. 까다로운대상조건으로 융자실적은 감소추세

4. 4. 국민주택기금국민주택기금 활용활용 방안방안4. 4. 국민주택기금국민주택기금 활용활용 방안방안

<국민주택 주거환경개 자 ( 자) 운용실 >

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

402 191 222 108 76 60 20 15

자료: 국토해양부(2011) 주택업무편람

단위: 억원

다가구매입임대출자

다가구매입임대출자

전세임대경상보조전세임대경상보조

국민임대출자국민임대출자

재건축초과이익자본이전

재건축초과이익자본이전

주택신보 출연주택신보 출연

주택금융공사출자

주택금융공사출자

임대주택건설임대주택건설

분양주택건설분양주택건설

주택전세주택전세

주택구입주택구입

주택개량

기타기타

<국민주택 주요 운용 황>

다가구매입임대주택사업비 보조

전세임대사업에 따른전세권설정, 수리비 등 지원

국민임대주택건설지원에 따른재정분담분 출자

재건축초과이익징수분지자체에 배분

다가구매입임대주택사업비 보조

주택금융신용보증기금에출연

국민임대주택,공공임대주택건설에 대한 융자

공공분양주택건설 및후분양주택건설에 대한 융자

저소득가구전세 및근로자서민주택전세 융자

근로자 서민주택구입에 대한융자

주거환경개선에 대한 융자

매입임대, 준주택 등에 대한융자

경

상

사

업

융

자

사

업

6112) 국민주택 활용 지원 안

§ 기존융자방식 외주택개량비 직접지원방식을통한주택개량금융지원 확대검토

§ 주거복지차원에서 지방중소도시 노후주거지내저소득주민의주택개량 지원, 주거지정비유도

2) 국민주택 활용 지원 안

§ 기존융자방식 외주택개량비 직접지원방식을통한주택개량금융지원 확대검토

§ 주거복지차원에서 지방중소도시 노후주거지내저소득주민의주택개량 지원, 주거지정비유도

4. 4. 국민주택기금국민주택기금 활용활용 방안방안4. 4. 국민주택기금국민주택기금 활용활용 방안방안

❚ 상자

§ 주거환경개선사업지구 내 토지 및 주거용 건축물 소유자(또는 조합)로 시군구로부터 융자대상 결정시

§ 주거환경개선사업지구외 지역의노후불량주택소유자

중시군구로부터융자대상결정되어주택을개축, 증축,

대수선하려는자

❚ 상주택

§ 단독/다가구/다세대주택: 전용면적85㎡이하

§ 아파트/연립주택: 분양주택경우전용면적75㎡이하

임대주택경우전용면적85㎡이하

❚ 출한도§ 단독주택4천만원/호(개량은½)

§ 다가구주택1억2천만원(가구당1.5천만원, 개량은½)

§ 다세대주택 2천만원/호(개량은½)

§ 아파트,연립주택: 공공분양및공공임대기준에따름

❚ 상자

§ 주거환경개선사업지구 내 토지 및 주거용 건축물 소유자(또는 조합)로 시군구로부터 융자대상 결정시

§ 주거환경개선사업지구외 지역의노후불량주택소유자

중시군구로부터융자대상결정되어주택을개축, 증축,

대수선하려는자

❚ 상주택

§ 단독/다가구/다세대주택: 전용면적85㎡이하

§ 아파트/연립주택: 분양주택경우전용면적75㎡이하

임대주택경우전용면적85㎡이하

❚ 출한도§ 단독주택4천만원/호(개량은½)

§ 다가구주택1억2천만원(가구당1.5천만원, 개량은½)

§ 다세대주택 2천만원/호(개량은½)

§ 아파트,연립주택: 공공분양및공공임대기준에따름

❚ 상자§ 기존주택개량자금 융자지원대상자중

§ 기초생활수급자 및차상위계층

❚지원규모§ 기초생활수급자는 800만원/호 수준

: 단열, 지붕, 전기, 위생등개선비용직접지원

§ 차상위계층은일부지원300만원/호

: 나머지는국민주택기금 저리융자

❚주택개량 실효 확보§ 자금지원시수립된주택개량계획 이행의무 부여

§ 주택앞골목길세가로정비(담장 허물기) 등

§ 계획에따른주거지전반의체계적인 정비유도

❚ 상자§ 기존주택개량자금 융자지원대상자중

§ 기초생활수급자 및차상위계층

❚지원규모§ 기초생활수급자는 800만원/호 수준

: 단열, 지붕, 전기, 위생등개선비용직접지원

§ 차상위계층은일부지원300만원/호

: 나머지는국민주택기금 저리융자

❚주택개량 실효 확보§ 자금지원시수립된주택개량계획 이행의무 부여

§ 주택앞골목길세가로정비(담장 허물기) 등

§ 계획에따른주거지전반의체계적인 정비유도

행 (개량자 자) 개 (직 지원 식 추가)

62

§ 정비사업시 저소득 영세민이 부담가능한 공공임대주택 공급

- 공동주택방식의 주거환경개선사업 추진하는 경우 공공임대주택 공급되고 있으나, 영세 원주민의 주거비 부

담 증가로 세입자 대책으로 한계

- 임대주택 거주방식도 지역여건과 사업지구 원주민 여건에 따른 선택이 가능하도록, 임대주택 유형 임대주

택 기간의 다양한 공급 추진 : 공폐가 매입 후 용도전환 및 개량후 임대 활용

§ 주거지정비사업 기간 동안, 현실적인 세입자 주거대책 보완

- 공동주택방식 추진시 사업기간 동안 임시 수용시설 건설이 이루어지지 않아 사업기간 동안 기존 주거비 대

비 고비용의 주거비 지출 발생

- 영세세입자가 공사기간 동안 안정적으로 거주할 수 있도록, 사업지구 내외에 단기거주용 주택 확보를 다가

구임대주택매입사업 등과 연계하여 추진

§ 영세 소유주∙세입자 등 원주민 금융지원 강화

- 세입자의 경우, 주택자금의 융자를 알선하고, 최초 이주시 전세자금 저리융자 등 금융지원책 마련 (주거지정

주지원센터)

- 저소득·영세민 전세자금 융자제도 및 근로자·서민전세자금융자제도 등 기존 주거금융지원책을 정비사업 거

주 세입자 요건과 연계하여 활용

5. 5. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지정비주거지정비 방안방안5. 5. 주민수요지향형주민수요지향형 주거지정비주거지정비 방안방안

1) 자 등 존 거주민의 주거안 용 주택 공 확1) 자 등 존 거주민의 주거안 용 주택 공 확

63

단계 단계 관련주체 주요 처리업무

계획수립

단계

기본계획 수립 특별시·광역시·시장 ▪ 세입자에대한주거안정대책수립


세입자 동의시장·군수등시행자

▪ 공람공고3월전부터정비예정구역안에3개월이상거주하고있는

세입자동의징구

세입자 의견반영 시장·군수등시행자▪ 주거이전비,임대주택공급,입주자격,퇴거에관한의견을시행규정

에반영

사업추진

단계

용적률 특례 시행자, 인허가권자▪ 손실보상기준이상으로주거이전비보상하는경우용적률25%이하

범위에서추가완화(조례위임)

사업시행계획서 작성 시행자, 인허가권자 ▪ 세입자의주거및이주대책,임대주택협의계획협의및인가

순환용주택공급 시행자 ▪ 세입자에게순환주택공급가능하고계속임대희망시허용

임시수용시설의 설치 등 시행자

▪ 주거환경개선사업및재개발사업구역의세입자에게임대주택에임

시거주하게하거나주택자금의융자알선등임시수용에상응하는조

치시행

사업완료 단계 세입자 보상비 융자 등 국가또는지자체 ▪ 세입자보상에필요한비용의80%까지융자또는융자알선


2) 자 등 존 거주민의 주거안 용 주택 공 확 안2) 자 등 존 거주민의 주거안 용 주택 공 확 안

64

§ 도로 개설 중심의 기반시설 정비를 지양하고, 주민수요에 대응하는 공공생활복지

시설 중심의 정비로 전환

- 한정된 지원과 공공시설 위주 정비로 주거환경개선사업 등 지방중소도시 주거지정비사업은

기반시설을 중심으로 추진되어, 오히려 주택 멸실, 필지의 건축여건 악화를 초래

- 실질적인 생활환경이 개선되도록 기반시설의 범위를 생활복지시설로까지 확대하고, 재정여

건 취약한 지자체의 부담능력을 고려하여 기반시설에 대한 국고지원을 확대

§ 기반시설의 범위를 확대하여 주거기반시설 및 주거환경시설 설치를 지원하고, 기

반시설 재정지원을 주민공동시설, 임대주택 건설비 등 공공성 있는 분야로 확대

- 주거환경개선사업 및 주거환경관리사업의 주민복리시설 등에 대한 국고지원 확대

- 공공지원 확대, 지원대상 시설범위 확대로 다양한 사업방식 활용과 주민의 주거환경 개선

체감효과 극대화 : 주차장, 공원, 마을센터, 도시가스, 방범설비 등

- 기반시설 외 주민수요 높은 공동이용시설, 주민복리시설 수요를 파악하여 수요맞춤 공공지

원 강화


1) 생활의 질 주거환경 향상 : 주민 생활 요에 맞는 공공생활복지시 지원1) 생활의 질 주거환경 향상 : 주민 생활 요에 맞는 공공생활복지시 지원

65

§ 지방중소도시에서 집중 발생하고 있는 공폐가 정비사업을 통하여 생활환경 개선

- 인구 감소, 고령화 및 주택가격 하락으로 지방중소도시 기성시가지의 공가 및 폐가가 급격

히 증가하여, 안전 및 범죄문제가 발생하고, 주거환경의 악화 초래

- 주거환경관리사업 및 주거환경개선사업과 연계하여 실질적으로 주거환경이 개선될 수 있도

록, 공공에서 공폐가를 임대∙매입하여 공원, 텃밭, 주민복지시설 등으로 활용하도록 지원

§ 개별주택의 개량을 통한 지구 전체의 주거환경이 개선될 수 있도록, 주택개량을

실질적으로 지원하고, 세입자 등에 대한 주거지정비사업 지원 확대

- 주거지 정비를 통하여 주택개량이 이루어지도록, 서민층을 중심으로 직접 국고지원 확대

- 이주비 지원 및 융자지원의 확대를 통하여 주거복지를 지원하고, 타 중앙부서의 다양한 관

련사업과 연계하여 주민의 주거환경 개선 체감효과 극대화 : 주거지정주지원센터에서 관련

사업 알선∙관리∙지원

- 마을만들기 등 주민참여사업을 통한 소득증대 방안 마련, 마을기업 등 서민층 주민의 일자

리 창출사업 등을 주거지정주지원센터를 통하여 시행


2) 생활의 질 주거환경 향상을 한 주거지 비사업 안2) 생활의 질 주거환경 향상을 한 주거지 비사업 안

66

❚주민수요에 기반한 주민자력개량 촉진의 주거환경개선사업으로 전환 :

주민중심적이고 커뮤니티 재생을 지향하는 방식으로 주거환경개선사업 추진지원 체계로 개편

§ 정비사업 추진체계를 마을만들기 등 민관거버넌스방식을 접목

- 정비사업 추진시, 주민협정서 등을 명문화하여, 주민이 의무와 책임감을 갖고 사업 참여

- 국고지원의 조건으로 주민협정사항 등을 선정요건에 반영

§ 주민협정을 바탕으로 한 지방중소도시형 주거지정비사업 추진

- 주거지정비 시 자력개량을 촉진하도록 공공지원 및 주민참여를 명시한 주민협정 체결

(국고지원 연계)

- 지자체 및 주거지정비지원센터를 통하여 지역맞춤형 주택 자력개량추진계획 마련

- 지자체 주거지정비지원센터의 설치로, 지역특성에 맞는 주택정비모델의 발굴·보급

§ 해비타트, 사랑의 집 등 사회봉사 활동 프로그램과의 연계 추진

- 시민단체, 사회공헌사업, 마을기업 등을 연계한 마을만들기 조직을 운영하도록 지원

3) 책임감있는 실질 인 주민참여를 한 주거지 주거버 스3) 책임감있는 실질 인 주민참여를 한 주거지 주거버 스


67

§ 주거환경관리사업의 주민복리시설 등의 국고지원

- 공원, 마을회관, 경노당, 놀이터, 주차장 등 지원

§ 주민자력 주택개량을 유도하는 금융지원과 직접지원

- 지방중소도시 주민의 소득수준(영세소유자)에 부합하도록, 융자대상

주택범위, 융자한도, 대출금리 등 융자조건을 완화

- 수급자 및 차상위계등 등에 대하여 주택개량비의 일부를 주거지정주

지원센터를 통하여 직접 지원하여, 주택정비 촉진

구분 주거환경개선자금 융자 농어촌주택개량자금 융자

단독주택 지원조건

(‘12년 기준)연3%, 최대4,000만원5년거치, 15년상환 연3%, 최대5,000만원5년거치,15년상환

지원대상 85㎡이하 150㎡이하

세제혜택 없음 신축시취득세면제/ 5년간재산세면제(100㎡이하)

실적

‘03 집행398억원/계획예산995억원, 집행률40% 집행/1120억원/계획예산1120억원,집행률100%

‘09 집행20억원/계획예산100억원, 집행률20% 집행1080억원/계획예산1080억원,집행률100%

[ 주거정비자금 지원실적 ]

6. 6. 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 방안방안6. 6. 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 방안방안

1) 실 주거지 개량에 필요한 자지원의 실질 확 안1) 실 주거지 개량에 필요한 자지원의 실질 확 안


2) 불량주거지의 실질 비를 한 공공 참여 신규 비 식 활용 안2) 불량주거지의 실질 비를 한 공공 참여 신규 비 식 활용 안

주거환경개선사업추진방식 다양화

주거환경관리사업

우선정비지구 도입

공폐가 정비활용 등실질적 정비

69

§주거환경 열악한 주거지 : 우선정비지구 지정 및 공공주도 전면 정비

- 재해위험지구이며 달동네∙쪽방촌 등 빈곤층이 밀집된 주거환경 열악 지구 등 민간정비사업

에 의한 주거지정비 추진이 불가능한 주거(약 13,000호 추정) : 기존방식의 정비가 불가한 지구

는 우선정비지구로 지정하여, 공공주도의 개량∙정비∙철거∙신축 등 추진(지자체 주도, 국고 지원)

- 기존 주거환경개선사업 거점방식으로 추진하되 공공지원을 보다 확대(국고지원 70% 수준)

지원하고, 무분별한 지원 방지를 위해 우선정비 및 공공주도 철거∙정비 대상지역 요건은 강화

§우선정비지구를 위한 제한적 전면매수 및 주민복지시설 동시개발 추진

- 현지개량방식 적용이 힘든 영세원주민 거주지 등 철거형 정비가 불가피한 지역에 제한적으

로 적용하되, 기반시설과 저렴주택의 동시 개발 등 공공의 적극적 역할을 통한 공공성 강화

- 재활용이 불가능한 불량주택은 공공주도로 매입∙철거∙정비하되, 공공성 강화 차원의 지원예

산을 대폭 확대

- 정비기반 시설에 한정된 재정지원 대상을 임대주택 건설비 등까지 확대하고 공급되는 주택

의 주차장, 복리시설 설치기준 완화 등을 통하여 건설비 절감에 따른 저렴 주택정비 여건 마련

66. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 방안방안66. . 공공의공공의 참여참여 및및 지원지원 확대확대 방안방안

2) 불량주거지의 실질 비를 한 공공 참여 신규 비 식 활용 안2) 불량주거지의 실질 비를 한 공공 참여 신규 비 식 활용 안

70

§ 불량∙노후주거 밀집지역 주거환경 정비 : 지구골격 유지, 불량주택 철거 및 대수선 정비 및 마을만들기 연계 (주거지정주지원센터 - 지자체 운영, 국고 지원)

구분 실행방안

주거지

공동이용시설 확충 및

방범·안전성 증진

§ 공가 및 폐가를 개량하여 다른 시설로의 활용하여, 마을의 일자리 창출, 교육환경 개선 등에

필요한 시설로 활용

§ 방범 취약지점 CCTV 설치 및 소방도로 확보, 소방시설 설치

주택 개·보수 및

유지관리

§ 노후·불량주택의 벽제, 창호, 마감재 등 보수

§ 주택 개·보수를 통해 에너지 절약형 친환경 마을 조성함

골목문화 유지 및

보행환경 개선

§ 기존 마을 가로구성을 최대한 유지하며, 골목길을 마을의 특화된 개성으로 발전시킴

§ 고령자와 장애인 등 사회적 약자를 고려하여 무장애화(Barrier-Free)를 추구

주거지 기반시설 개선

§ 가스(도시가스)·전기 등 기본적인 주택 유지·관리시설 제공

§ 공동주차장 및 대중교통수단 확보

§ 쌈지공원 및 운동시설 배치

2~3개 필지를 연합하여

합필개발로

노후주택 정비 추진

§ 독립된 건물의 단위 사이의 공간이 자연스럽게 사적인 공간이 아니라 공적인 공간으로 편입

§ 합필을 통한 추가 공급분은 임대로 활용이 가능하며, 수익제공을 가져올 수 있음


❚ 불량주거지의 실 여건에 맞는 비사업의 내용 다양화 안❚ 불량주거지의 실 여건에 맞는 비사업의 내용 다양화 안

71

§ 주민참여사업의 조직화 및 지속적 추진을 통한 주거환경개선사업지구

자립역량 강화 지원

- 마을만들기사업이나 커뮤니티비즈니스사업, 직업교육프로그램 등을 주거지정비지원센터를 통하여 사회

적 재정비를 병행하여 추진

- 지자체-시민단체-전문가(코디네이터)-지역주민들의 파트너쉽의 형성

- 지역특성을 반영한 마을활성화 사업을 발굴 및 지원

§ 거점확산형 주거환경개선사업에 있어서는 거점개발방식의 다양화

- 점적, 선적 거점방식을 활용한 소규모 거점개발 도모

- 거점개발사업에 민자유치 및 인센티브 제공

- 입체환지 등의 다양화 된 정비수법 도입하여 거점개발 활성화

§ 주택개량의 하드웨어사업과 주민소득 증대 및 주민자립능력 배양의 소

프트웨어사업 조화 도모 : 도시재생사업과의 연계(근린재생형)

- 주거환경개선사업과 ‘도시활력증진사업’의 긴밀한 연계 추진

- 주거지재정비사업의 범위를 확대하여, 마을만들기사업으로 확대 개편


3) 체계 주택 리 주거 리 비스: 주거지 주지원 코 이3) 체계 주택 리 주거 리 비스: 주거지 주지원 코 이

72

구분 주택재개발 사업주택

재건축사업


공동주택방식 현지개량 방식

주거

이전비해당자에한해4개월치지급 - 해당자에한해4개월치지급 -

이사비 가옥주세입자전원 - 가옥주세입자전원 -

공공임대주택 무주택세대주입주권제공 - 무주택세대주입주권제공 -

순환정비방식 적용 적용 적용 -

임시수용시설 가옥주및세입자모두적용 - 적용 -

§ 정비사업시 다양한 세입자 주거안정대책을 마련하여 원주민 주거안정과

안정적 재정착 도모하는 정주지원 프로그램 운영

- 공동주택방식 주거환경개선사업시 공급되는 공공임대주택 유형을 다양화 : 저렴 임대주택 확대

- 현지개량방식 추진에서 미수립된, 세입자 주거안정 대책 마련

- 매입임대주택사업과 전세자금지원 프로그램 등 저소득 주민지원책과 연계한 정비사업으로, 세입자 주거안정

대책 마련

[정비사업별 주거세입자 대책 예시]



73

운영방안 항목 세부내용

운영

프로그램

협력원및상담원제도 ▪사업시행자,지역설계사무소,민간건설업자,민간컨설턴트등을협력원으로지정

집수리자활공동체▪집수리자활공동체인력풀구성,건설대리이행

▪지역주민들에게일자리제공및낡고노후된주택개보수지원

전문가

관리제도

▪코디네이터그룹에서각공사에대한담당전문가배정‧관리,감독수행

▪주민들의불이행으로인한공사의지연에서발생한손실액은지원금에서배제하는방식적용

자금확보

및

지원방안

국공유지처분수익 ▪사업시행자가공공일경우처분수익일부를코디네이터그룹자금활용

정비기금▪도정법에의한정비사업에근거하여자금융자

▪지자체조례에해당항목포함하여자금을융자및지원

국고지원 ▪3단계주거환경개선사업시국고지원

§ 보전·개량형 정비의 현실적 추진을 위해 기존의 재정지원방식 외 주민의 주택개량을

계획, 자문, 유도, 대리 이행할 수 있는 전문가그룹 운영·지원

[주택개량 민간전문가 지원방안 사례]



74

§지방중소도시의 여건을 고려한 공공 집중지원 사업방식 시범사업 추진- 시범사업은 공공 집중지원 사업방식으로 시행하되, 광역권별로 1~2개소 사례지구 선정하여 추진

- 시범사업 대상을 선정하여 집중 지원 : 주거거지정주 기반시설사업비의 50%까지 지원 확대하여 주거거

지정비 추진사업비 부담 경감하고, 사업추진 여건을 개선하여 실질적인 사업재개 촉진함

§중소도시 노후주거지 정비를 위한 3단계 주거환경개선사업 추진 연계- 지역별로 정비사업 수요와 실태현황 분석하여 다양한 정비사업수법의 적용과 공공지원 실행

- 지역별/사업방식별/지원내용과 규모별 추진계획

- 사업의 우선순위를 정하여 선도사업, 시범사업 공공지원 확대함으로써 중소도시 노후주거지 정비 촉진과

다양한 정비수법의 모델 정립

§지방중소도시 주거지정주 활성화를 위한 법령개정(도정법) 추진- 지방중소도시 주거지정비 수요에 대응하도록 관련법규 개정 및 사업시행을 위한 정책적 추진여건 마련

- 도시 및 주거환경정비법 등 지원강화 및 규제완화 등을 위한 관련 법령 개정추진

- 관련 부서협의 및 법령개정 등을 통하여 물리적 정비 외 주거지 사회경제적 정주여건 개선을 위한 주거

환경개선사업지구 내 정부 지원사업 연계 실현

§지방중소도시 주거지 정비수요 증대를 위한 관련 계획체계 연계- 무분별한 외곽지역의 택지개발을 방지하도록, 신규택지개발사업지구 지정을 주택보급율, 인구증가율 등

과 연계하여 운용하고, 지방도시 도시기본계획에 단계별 도시성장관리 정책을 도입하도록 유도

- 공폐가율 등 기성주거지 노후화가 심한 지방도시는 외곽지역에 시가화조정구역 등을 지정하여 도시관리

7. 7. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 방안방안7. 7. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 방안방안

1) 도시 ∙지구 차원의 종합 비사업 시범사업 추진1) 도시 ∙지구 차원의 종합 비사업 시범사업 추진

75

§ 사업추진 여건을 개선하고 신규 사업방식 활성화, 정비수법 다양화 도모

할 수 있는 규제 유연화

- 주거환경개선사업 공동주택방식 추진 시, 원주민 재정착을 위한 저렴주택이 가능하도록 주

차장, 복리시설 등의 설치기준 완화 및 복합화 추진

- 노후주거지 정비시 입지특성과 지역순응형 정비가 가능하도록 주차장, 공동조경설치 및 조

경면적 완화, 복리시설 설치기준을 유연화∙차별화 하는 방안 도입

- 자력개발방식 등 필지단위의 자율적 정비 활성화되도록, 관련규제 완화 검토

§ 정주관리계획 및 재정능력 연계 지원 등을 통한 정비사업 실행체계 강화

- 재정자립도 낮은 중소도시의 주거지종합관리계획 계획수립비 국고 지원

- 주거환경개선사업등 지적불부합지 많은 중소도시에서 정비사업 추진시 지적재조사 우선사

업지구 선정 등 연계

- 지자체 연계계획 수립시 주거환경개선사업지구에서 주거복지와 정주여건 개선을 도모하는

프로그램 사업 지원

7. 7. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 방안방안7. 7. 지방중소도시지방중소도시 주거지정비주거지정비 제도개선제도개선 방안방안

2) 지자체 재 능 연계 지원 도 연화2) 지자체 재 능 연계 지원 도 연화

감사합니다감사합니다..감사합니다감사합니다..§ 철 (단국 학교 교 )

§ 항집 ( 주 학교 교 )

§최창규 (한양 학교 교 )

§ 희 (안양 학교 교

§이재우 (목원 학교 교 )

연구진

Documents

지방중소도시노후 불량주거지 정비방향전환및시행방안 young jung/kpa...관련사업 주거환경개선사업, 주택재건축사업, 주택재개발사업, 주거환경관리사업(신규),