FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR · PDF filenjëjtë sa do të zgjasë edhe kontrata fillestare e qiradhënies. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ushtrojë të

PROGRAMI PËR PËRMBARIM DHE LEGJISLACION KOMERCIAL

FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR

QIRADHËNIE, ME KOMENTARIN LIGJOR DHE UDHËZIMET PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHEM

Shtator, 2013 Këto materiale janë përgatitur duke iu falënderuar mbështetjes së popullit amerikan, përmes Agjencisë për Zhvillim Ndërkombëtar (USAID)

Forma Standarde e kontratës për qiradhënie - 1 -

FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR

QIRADHËNIE, ME KOMENTARIN LIGJOR DHE UDHËZIMET PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHEM

HEQJE E PËRGJEGJËSISË Përmbajtja e këtij raporti është vetëm përgjegjësi e Checchi and Company Consulting, Inc., ndërsa pikëpamjet e autorit nuk pasqyrojnë medoemos pikëpamjet e Agjencisë së Shteteve të Bashkuara për zhvillim Ndërkombëtar apo të Qeverisë së Shteteve të Bashkuara Ky publikim mund të riprodhohet, shumëzohet ose të transmetohet në mënyrë elektronike, mekanike, të fotokopjohet apo të incizohet vetëm me kusht që atributi ndaj USAID-it dhe Programit të USAID-it për Përmbarim dhe Legjislacion Komercial ceket shumë qartë në çdo kopje të bërë apo të shpërndarë.


Tabela e Përmbajtjes KONTRATË E QIRADHËNIES PËR OBJEKTET KOMERCIALE................................................................ - 4 - (1) PLANI ...................................................................................................................................... - 4 - (2) AFATET DHE KUSHTET E PËRGJITHSHME ................................................................................ - 10 - 1. Parakushtet e veçanta ............................................................................................................ - 10 - 2. Objekti .................................................................................................................................... - 10 - 3. Kohëzgjatja, vazhdimet dhe anulimi i hershëm........................................................................ - 10 - 4. Qiraja dhe pagesa ................................................................................................................... - 11 - 5. Garancitë dhe dëmshpërblimet e qiradhënësit ....................................................................... - 12 - 6. Obligimet e qiradhënësit ......................................................................................................... - 14 - 7. Garancitë, të drejtat dhe përgjegjësitë e qiramarrësit ............................................................. - 16 - 8. Mjetet juridike ........................................................................................................................ - 18 - 9. Kontestet dhe ligji i aplikueshëm............................................................................................. - 19 - 10. Të përgjithshme .................................................................................................................... - 19 - UDHËZIME PËR PËRDORUES PËR FORMËN STANDARDE TË KONTRATAVE PËR QIRADHËNIE KOMERCIALE ............................................................................................................................... - 21 - 1. Parakushtet e veçanta ............................................................................................................ - 21 - 2. Objekti .................................................................................................................................... - 22 - 3. Kohëzgjatja, vazhdimet dhe anulimi i hershëm........................................................................ - 22 - 4. Qiraja dhe pagesa ................................................................................................................... - 23 - 5. Garancitë dhe dëmshpërblimet e qiradhënësit ....................................................................... - 25 - 6. Obligimet e qiradhënësit ......................................................................................................... - 30 - 7. Garancitë, të drejtat dhe përgjegjësitë e qiramarrësit ............................................................. - 32 - 8. Mjetet juridike ........................................................................................................................ - 35 - 9. Kontestet dhe ligji i aplikueshëm............................................................................................. - 37 - 10. Të përgjithshme .................................................................................................................... - 38 - UDHËZIME TË PËRGJITHSHME PËR FORMULARIN STANDARD TË KONTRATËS PËR QIRADHËNIE KOMERCIALE ........................................................................................ Error! Bookmark not defined. Koncepti i qiradhënies ................................................................................................................ - 40 - Kujdesi i duhur para se qiramarrësit ta nënshkruajnë kontratën e qiradhënies afatgjatë ............. - 41 - Përcjellja e pronësisë së pronës .................................................................................................. - 41 - Mungesa e lejeve........................................................................................................................ - 42 - Faturat e papaguara të shërbimeve komunale ............................................................................ - 42 - Kontrollimi i qiramarrësit ............................................................................................................ - 42 - Kohëzgjatja e kontratës së qiradhënies dhe anulimi i hershëm ................................................... - 42 - Pagesat e qirasë.......................................................................................................................... - 43 - Pagesa e vonuar ......................................................................................................................... - 43 - Riparimet ................................................................................................................................... - 43 -


KONTRATË E QIRADHËNIES PËR OBJEKTET KOMERCIALE

Kjo kontratë e qiradhënies përbëhet nga dy pjesë: (1) plani dhe (2) afatet dhe kushtet e përgjithshme.

DATA:

PALËT: 1. Qiradhënësi(t): 2. Qiramarrësi(t):

(1) PLANI

Ky Plan duhet të lexohet në lidhje me afatet dhe kushtet e bashkëngjitura dhe pastaj në plotësohet në hollësi. Shënime udhëzuese janë ofruar pranë afateve dhe kushtet e veçanta.

Numri i nenit Shënoni të dhënat në këtë shtyllë, ose

përzgjidhni Po/Jo, etj.

10.2

Të dhënat kontaktuese (edhe për njoftimet):

Qiradhënësi(t) Emri(at):

Adresa:

Numri i letërnjoftimit ose numri i regjistrimit të biznesit:

Numri fiskal:

Numri i telefonit:

Emaili:

Qiramarrësi(t) Emri(at):


Adresa:

Numri i letërnjoftimit ose numri i regjistrimit të biznesit:

Numri fiskal:

Numri i telefonit:

Email:

2.1 Të dhënat kadastrale Zona kadastrale/komuna:

2.1 Numri i ngastrës:

2.1 Objekti Adresa:

2.1 Përshkruani hapësirën e marrë me qira: Numri i kateve:

2.1

Metrat katrorë:

2.2 A ka vend (e) për parkim? Përshkruani hapësirën(at):

Po / Jo

2.2 A janë llogaritur edhe muret e jashtme?

Po / Jo

A është bashkëngjitur ndonjë plan?

Po / Jo

1.1

Kushtet e veçanta


Përshkruajeni çfarëdo pune që duhet ta kryejë qiradhënësi para datës së fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies, apo ndonjë datë tjetër të dakorduar:

1.2 Përshkruani çfarëdo dokumenti që duhet të sigurohet para datës së fillimit ose ndonjë date tjetër të dakorduar:

1.4

Tregoni çfarëdo ndryshimi nga shuma ditore e zhdëmtimit për shkak të mospërmbushjes së parakushteve:

3 Kohëzgjatja e kontratës së qiradhënies

3.1 Data e fillimit:

3.1 Data e përfundimit:

3.2 A ka qiramarrësi të drejtë ta vazhdojë këtë Kontratë të Qiradhënies?

Po / Jo

3.2 Kohëzgjatja e vazhdimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies:

3.3 A mund ta anulojë qiramarrësi këtë Kontratë të Qiradhënies para kohe?

Po / Jo

3.3 Afati i njoftimit paraprak për anulim të parakohshëm

Ditët

4 Qiraja

4.1 Shuma në euro:


4.4

Intervalet kohore për pagesën e qirasë:

Çdo muaj / Çdo tre muaj / Çdo vit

4.5 Data kur duhet të paguhet qiraja:

4.3 Emri i bankës së qiradhënësit:

4.3 Numri i llogarisë bankare të qiradhënësit:

5 A ka shpalosur qiradhënësi ndonjë informatë për pronën, siç janë p.sh. problemet me leje të ndërtimit, etj.? Përshkruani ato në hollësi, përfshirë çfarëdo propozimi për ndonjë mundësi zgjedhjeje:

1.3 dhe 7.5.3

A është dhënë ndonjë kapar?

Po / Jo

1.3 dhe 7.5.3

Shuma e kaparit, në euro:

6.2.1

Obligimet e riparimit Shënoni këtu çfarëdo ndryshimi të marrëveshjeve sipas neneve:

6.2.1 Shënoni këtu se a është qiramarrësi apo qiradhënësi përgjegjës për riparimin e ngrohjes dhe radiatorëve:

Qiradhënësi / Qiramarrësi

Shërbimet dhe tatimet komunale

6.4 dhe 7.2

A i përfshin qiraja shpenzimet për të gjitha shërbimet komunale?

Po / Jo

Shënoni ndryshimet që janë bërë në dispozitat standarde të kësaj Kontrate të Qiradhënies sa u përket shërbimeve komunale (nëse ndryshimet nuk janë të qarta, atëherë zbatohen afatet e përgjithshme):


A është qiramarrësi përgjegjës për pagesën e energjisë elektrike?

Po / Jo

A është qiramarrësi përgjegjës për shpenzimet e ujit?

Po / Jo

A është qiramarrësi përgjegjës për pagesat për mbledhjen e mbeturinave?

Po / Jo

A është qiramarrësi përgjegjës për shpenzimet e ngrohjes komunale?

Po / Jo

A është qiramarrësi përgjegjës për shpenzimet e telekomunikimit dhe internetit?

Po / Jo

7.2.2 A do të jetë qiradhënësi përgjegjës për pagesën e tatimit komunal mbi pronën?

Po / Jo

7.3.1 Qëllimi i përdorimit nga qiramarrësi Përshkruajeni këtu qëllimin për të cilin qiramarrësi do ta përdorë objektin, për shembull, për depo, dyqan, apo restorant:

7.3.2 A ka të drejtë qiramarrësi të vë shenja në objekt?

Po / Jo

7.3.2 A ka qiramarrësi të drejtë të bëjë ndryshime në objekt? Nëse ka, shpjegoni në hollësi ndryshimet që lejohen:

Po / Jo

6.7 Shënoni çdo ndryshim në nenin që ka të bëjë me lëshimin e objektit me qira konkurrentëve të tjerë:

7.4 A lejohet nënqiraja?

Po / Jo

7.5.1 Paraqitni një listë të gjërave që i


posedon qiradhënësi, p.sh. mobilet, të cilat janë përfshirë në këtë Kontratë të Qiradhënies, dhe shënoni se në çfarë gjendje janë ato:

9.3

Organi i arbitrazhit që do të përdoret në rast të mosmarrëveshjeve:1

Oda Ekonomike e Kosovës

apo

Oda Ekonomike Amerikane

1 Vërejtje: Ju lutem referohuni në pjesën 9.3 të Udhëzime për përdorimin e formës standarde.


(2) AFATET DHE KUSHTET E PËRGJITHSHME Recitalet A. Qiradhënësi është pronar i tokës dhe ndërtesës (ave) me të dhënat kadastrale që janë paraqitur në plan. B. Qiramarrësi dëshiron të marrë me qira nga qiradhënësi, ndërsa qiradhënësi dëshiron t’ia japë me qira qiramarrësit objektin e përshkruar në plan sipas afateve dhe kushteve që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies.

1. Parakushtet e veçanta 1.1 Qiradhënësi pajtohet t’i kryejë punët/renovimet/përshtatjet që janë përshkruar në plan më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj ose deri më datën e që është caktuar në plan. 1.2 Pala/palët që janë përmendur në plan pajtohen që t’i sigurojnë dokumentet e përmendura në plan më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj ose deri më datën që është caktuar në plan. 1.3 Nëse është përmendur në plan, qiramarrësi pajtohet ta paguajë kaparin më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj. 1.4 Nëse qiradhënësi nuk e plotëson ndonjë kusht paraprak, qiramarrësi mundet ose ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për këtë, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim ose gjobë, ose qiramarrësi mund ta gjobisë qiradhënësin siç është përcaktuar në plan për çdo ditë që qiradhënësi vonohet në plotësimin e kushtit. 1.5 Nëse qiramarrësi nuk e përmbush ndonjë kusht paraprak, qiradhënësi mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar me shkrim qiramarrësin para datës së fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim ose gjobë.

2. Objekti 2.1 Qiradhënësi ia jep me qira qiramarrësit, ndërsa qiramarrësi e merr me qira nga qiradhënësi objektin e përshkruar në plan, përfshirë të drejtën për të përdorur çdo send/mobile që është përmendur në plan. 2.2 Objekti përfshin hapësirë (a) për parkimin e veturave dhe çdo oborr apo hapësirë të jashtme që është përshkruar në plan dhe, përveç nëse në plan parashihet ndryshe, çdo aneks, mur të jashtëm apo kulm, kurdo që konsiderohet relevante.

3. Kohëzgjatja, vazhdimet dhe anulimi i hershëm 3.1 Kohëzgjatja


Duke iu nënshtruar edhe afateve të tjera të kësaj Kontrate të Qiradhënies, kohëzgjatja e kësaj Kontrate të Qiradhënies përfshin periudhën që fillon nga data e fillimit që është përcaktuar në plan dhe skadon më datën e përfundimit që është përcaktuar në plan. 3.2 Vazhdimi 3.2.1 Nëse në plan është thënë se qiramarrësi ka të drejtë ta vazhdojë këtë Kontratë të Qiradhënies, qiramarrësi mund ta vazhdojë kohëzgjatjen e qiradhënies për periudhën e vazhdimit që është përcaktuar në plan një herë, ose, nëse në plan nuk është përcaktuar ndonjë periudhë, për periudhën e njëjtë sa do të zgjasë edhe kontrata fillestare e qiradhënies. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ushtrojë të drejtën në vazhdim të kësaj Kontrate të Qiradhënies, ai duhet t’ia japë qiradhënësit një njoftim me shkrim së paku gjashtëdhjetë (60) ditë para datës së përfundimit që është caktuar në fillim, në të cilin theksohet se qiramarrësi dëshiron ta vazhdojë këtë Kontratë të Qiradhënies. 3.2.2 Nëse qiramarrësi e ushtron të drejtën e vazhdimit të kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, të gjitha afatet dhe kushtet e kësaj Kontrate të Qiradhënies mbeten siç janë paraparë këtu. 3.3 Anulimi i hershëm Përveç nëse në plan është paraparë ndryshe, qiramarrësi ka të drejtë që, në diskrecionin e tij të vetëm dhe të plotë, gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies para datës së përfundimit të saj ose në fund të çdo periudhe të vazhdimit të saj, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për synimin e tij për ta anuluar këtë Kontratë të Qiradhënies. Qiramarrësi duhet ta njoftojë qiradhënësin me shkrim së paku gjashtëdhjetë (60) ditë më parë, ose brenda çdo afati tjetër të njoftimit paraprak që është paraparë në plan, para datës më të cilin synon ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies.

4. Qiraja dhe pagesa 4.1 Qiramarrësi ia paguan qiradhënësit qiranë e caktuar në plan gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çdo vazhdimi të saj. Përveç qirasë, qiradhënësi mund ta zbatojë edhe TVSh-në, nëse kjo kërkohet me ligj, me kusht që qiradhënësi t’ia ofrojë qiramarrësit një kopje të certifikatës të TVSh-së të tij dhe një faturë të TVSh-së të vlefshme. 4.2 Nëse i kërkohet nga qiramarrësi, qiradhënësi ia siguron qiramarrësit një faturë të vlefshme të tatimit për qira dhe për çdo TVSh. Fatura përmban emrin e plotë të qiradhënësit, numrin fiskal, numrin e TVSh-së (nëse konsiderohet relevant), datën dhe periudhën e qirasë, dhe e paraqet TVSh-në si artikull të ndarë. 4.3 Qiramarrësi ia paguan qiranë qiradhënësit duke e bërë pagesën në llogarinë bankare të qiradhënësit që është shënuar në plan ose në llogarinë bankare të çdo zëvendësuesi në emër të qiradhënësit për të cilin qiradhënësi e njofton qiramarrësin me shkrim së paku shtatë (7) ditë para datës kur duhet të paguhet qiraja. 4.4 Qiraja paguhet siç është paraparë në plan, për shembull, çdo muaj, çdo tre muaj or çdo vit. 4.5 Qiraja paguhet më datën e pagesës që është përcaktuar në plan, përveç pagesës së parë, e cila duhet të bëhet një ditë pas nënshkrimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Nëse data kur nënshkruhet kjo Kontratë e Qiradhënies nuk është data më të cilën duhet të paguhet qiraja, shuma e qirasë që duhet të paguhet pas nënshkrimit, por para datës së ardhshme të dakorduar për pagesë, do të llogaritet në mënyrë përpjesëtimore për datën e ardhshme të pagesës. Të gjitha pagesat bëhen në euro.


4.6 Nëse kjo Kontratë e Qiradhënies anulohet në mënyrë të vlefshme para datës së përfundimit ose në fund të një periudhe të vazhdimit, qiraja paguhet në bazë përpjesëtimore deri më datën më të cilën anulohet, përshirë këtë datë. Të gjitha pagesat paraprake të qirasë kompensohen nga qiradhënësi në shumën që korrespondon me periudhën kohore pas datës së anulimit për të cilën qiramarrësi ka dhënë njoftim paraprak me shkrim. 4.7 Nëse qiramarrësi vonohet ta paguajë qiranë për më shumë se tri (3) ditë, qiradhënësi ka të drejtë të zbatojë kamatë në faturë ndaj qiramarrësit për shkak të pagesës së vonuar nga data më të cilën është vonuar pagesa e deri më datën e pagesës aktuale sipas mesatares së normës së mbitërheqjes për bankat e Kosovës të caktuar në publikimin më të fundit të Bankës Qendrore të Kosovës para datës më të cilën është dashur të paguhet qiraja. 4.8 Qiraja e përcaktuar në plan është bruto qira, përveç nëse parashihet ndryshe. Qiramarrësi zbret nga qiraja çdo ndalesë tatimore që kërkohet me ligj në emër të qiradhënësit, ndërsa qiramarrësi ia siguron qiradhënësit një certifikatë vjetore të ndalesave tatimore, siç parashihet me ligj. Ndalesat tatimore nuk zbriten nga elementi i TVSh-së.

5. Garancitë dhe dëmshpërblimet e qiradhënësit Nëse qiradhënësi e shkel apo dëshiron ta shpalosë një shkelje sipas këtyre garancive në kohën e përmbarimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies apo pas saj, ndërsa qiramarrësi pajtohet ta pranojë atë shkelje apo shkeljen që është bërë e ditur dhe të mos kërkojë kompensim për atë shkelje, kjo duhet të shënohet në plan. 5.1 Pronësia Qiradhënësi garanton se: 5.1.1 ai është pronar i vetëm dhe i ligjshëm (ose, në rast të ish-pronës shoqërore, pronar i një qiraje nëntëdhjetenëntë vjeçare) i objektit, dhe se qiradhënësi është i autorizuar dhe i aftë ta lidhë këtë Kontratë të Qiradhënies dhe t’i përmbushë obligimet që janë përcaktuar në këtë Kontratë të Qiradhënies; 5.1.2 Ai është pronar dhe i ka të gjitha të drejtat për ta përdorur objektin (përfshirë tokën nën objekt), dhe është pronar i vlefshëm i regjistruar (ose i titullit të plotë të pronësisë ose i qirasë nëntëdhjetenëntëvjeçare) në kadastrën relevante të Kosovës; 5.1.3 do t’ia sigurojë qiramarrësit një fletë poseduese/certifikatë të azhurnuar dhe të vulosur nga kadastra për objektin me kërkesë të qiramarrësit, me kusht që qiramarrësi t’i paguajë tarifat kadastrale për nxjerrjen e këtij dokumenti. Ky dokument mund të kërkohet nga qiramarrësi jo më shpesh se çdo gjashtë muaj. 5.2 Posedimi i objektit të liruar dhe përdorimi i papenguar i tij Qiradhënësi garanton se: 5.2.1 qiramarrësi ka të drejtë në posedim në qetësi të objektit të liruar gjatë tërë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe do të jetë në gjendje ta shfrytëzojë objektin për qëllimin e përdorimit që është përshkruar në plan brenda asaj kohëzgjatjeje (dhe çfarëdo vazhdimi të saj) pa ndonjë ndërprerje apo shqetësim nga qiradhënësi apo nga çdo person tjetër që ka pretendime nga, përmes apo nën qiradhënësin, ose që vepron si agjent i qiradhënësit, dhe pa e zënë qiradhënësi objektin me gjësende, hedhurina apo mbeturina të tij apo të tjetërkujt;


5.2.2 nuk di për ndonjë shqetësim të mundshëm nga fqinjët dhe asnjë aktivitet i fqinjëve nuk ka të ngjarë ta pengojë qëllimin e synuar të qiramarrësit të përshkruar në plan. 5.3 Autorizimi për të lidhur kontratë të qiradhënies Qiradhënësi garanton se: 5.3.1 ka të drejtë, kompetencë dhe autorizim të plotë, sipas ligjeve, rregullave dhe rregulloreve të zbatueshme dhe në fuqi në Kosovë dhe në komunën në të cilën gjendet objekti, për ta përmbaruar dhe zbatuar këtë Kontratë të Qiradhënies dhe për t’i përmbushur të gjitha obligimet e qiradhënësit që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, përfshirë çdo vazhdim të kohëzgjatjes së saj; dhe 5.3.2 përmbarimi i kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe ushtrimi i të drejtave dhe obligimeve të parapara në këtë Kontratë nga ana e qiradhënësit nuk përbëjnë ndonjë shkelje dhe nuk do të rezultojnë në ndonjë shkelje të ndonjë kontrate tjetër që e ka lidhur qiradhënësi. 5.4 Përputhja me ligjin, rregulloret dhe kërkesat e huadhënësit Qiradhënësi garanton se: 5.4.1 objekti është në përputhje me të gjitha ligjet, rregullat dhe rregulloret e zbatueshme të të gjitha autoriteteve publike sa i përket qëllimit të përdorimit që është përcaktuar në plan, se, veç kësaj, objekti është në përputhje me të gjitha rregulloret e ndërtimit që kanë të bëjnë me standardet dhe cilësinë e ndërtimit, përfshirë rregulloret sizmike, dhe se objekti është i sigurt, i siguruar dhe i përshtatshëm për qëllimin e përdorimit që është përcaktuar në plan; 5.4.2 objekti ka leje ndërtimi që e mbulon tërë strukturën e ndërtuar të objektit dhe se për objektin është marrë certifikatë e pranimit teknik dhe leje për përdorim apo çfarëdo certifikate tjetër e nevojshme për qëllimin e përdorimit të synuar nga komuna. Pastaj, objekti është në përputhje të plotë me këto kushte dhe me lejen e ndërtimit, ndërsa tarifat e certifikatave të tjera janë paguar në tërësi. Sipas kërkesës, qiradhënësi do t’ia sigurojë qiramarrësit një kopje të lejes së ndërtimit, certifikatës së pranimit teknik apo të çfarëdo leje relevante tjetër si dhe dëshmi të pagesës së tarifave relevante; 5.4.3 nuk ka ndonjë arsye që ka të bëjë me këtë objekt që qiramarrësi të mos jetë në gjendje ta marrë një leje biznesi apo komunale për këtë objekt që kërkohet për qëllimin e përdorimit të synuar nga ana e qiramarrësit që është përshkruar në plan; 5.4.4 të gjitha pëlqimet, aprovimet, licencat dhe autorizimet që kërkohen nga çdo autoritet qeveritar e që janë të domosdoshme që qiradhënësi ta përmbarojë, realizojë dhe përmbushë këtë Kontratë të Qiradhënies janë plotësisht të vlefshme; 5.4.5 nuk ka ndonjë arsye që qiramarrësi të mos mund ta marrë nga komuna ndonjë leje për instalimin e ndonjë gjeneratori në objekt apo pranë tij apo për vënien e shenjave të zakonshme në objekt që janë në përputhje me qëllimin e përdorimit të tij nga qiramarrësi; 5.4.6 nuk ka asnjë hipotekë, ngarkesë tatimore ose ndonjë ngarkesë tjetër mbi objektin, përveç asaj që i është shpalosur me shkrim qiramarrësit, ndërsa çdo mbajtës i hipotekës ka dhënë pëlqimin e tij për lëshimin e objektit me qira. 5.5 Shërbimet komunale dhe tatimi komunal mbi pronën Qiradhënësi garanton se:


5.5.1 nuk ka asnjë faturë apo borxh të papaguar që ka të bëjë me energjinë elektrike, ujin, mbeturinat, ngrohjen komunale, telekomunikacionin, internetin (“shërbimet e internetit”) për objektin dhe asnjë kontest me ndërmarrjet komunale sa i përket objektit; 5.5.2 objekti i ka lidhjet e tij të ndara për shërbimet komunale ose nuk ka ndonjë arsye pse lidhje të tilla nuk mund të merren ose pse lidhje të tjera me shërbimet e internetit ose të telekomunikimit ose me ndonjë shërbim tjetër nuk do të ishin të mundura; 5.5.3 nuk ka fatura të papaguara të tatimit komunal mbi pronën, ndërsa vetë qiradhënësi ose biznesi i qiradhënësit nuk ka ndonjë tatim të papaguar ose borxh tjetër që do të mund të ndikonte në objekt. 5.6 Kontestet lidhur me përdorimin, pronësinë dhe rinovimin Qiradhënësi garanton se: 5.6.1 nuk ka marrë (as vetë, as përmes ndokujt tjetër) ndonjë njoftim për çfarëdo pretendimi apo kontesti formal apo joformal që ka të bëjë objektin, përshirë pretendimet për pronësi apo të drejta në qasje nga ndonjë palë e tretë; 5.6.2 nuk ka marrë ndonjë njoftim për shpronësim apo synim për ndërtim nga komuna apo çfarëdo organi publik tjetër në Kosovë dhe nuk është i vetëdijshëm për ndonjë synim për ta rindërtuar objektin apo lokacionet afër tij; 5.6.3 nuk ka marrë ndonjë njoftim për mospërputhje me lejet e ndërtimit, lejet e përdorimit, komunën, ligjet apo rregulloret e ndërtimit, dhe asnjë njoftim mjedisor dhe nuk është i vetëdijshëm për ndonjë procedurë gjyqësore që pritet të zhvillohet apo ndonjë shkelje për shkak të çfarëdo mospërputhjeje të tillë.

6. Obligimet e qiradhënësit 6.1 Dorëzimi i objektit Qiradhënësi përkujdeset që objekti të lirohet dhe t’i dorëzohet qiramarrësit në një gjendje të duhur për qëllimin e përdorimit, ashtu që qiramarrësi të mund të hyjë në të deri më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. 6.2 Riparimi dhe mirëmbajtja e objektit 6.2.1 Përveç nëse në plan nuk janë paraparë në hollësi marrëveshje të tjera për riparim dhe mirëmbajtje, qiradhënësi është vetë përgjegjës që me shpenzime të tij të marrë përsipër riparimin e menjëhershëm dhe mirëmbajtjen preventive të strukturës, ashtu që objekti të mbetet i përshtatshëm për qëllimin e përdorimit. Struktura përfshin kulmin, muret e jashtme, gypat e ujit dhe ullukët, dhe përveç nëse në plan thuhet ndryshe, telat e rrymës, ngrohjen dhe radiatorët, por në të nuk hyjnë pjesët e interierit të lokalit afarist që nuk janë pjesë e strukturës së objektit, siç janë dyshemetë e brendshme, muret e brendshme dhe pajisjet sanitare. Brenda mundësive, qiradhënësi do ta aranzhojë riparimin dhe mirëmbajtjen në një mënyrë që e pengon më së paku biznesin e qiramarrësit. Për shembull, riparimet dhe mirëmbajtja duhet të bëhen pas orarit të punës, ndërsa qiradhënësi e njofton me shkrim qiramarrësin së paku katërmbëdhjetë (14) ditë më parë për këtë, me përjashtim të rasteve urgjente. 6.2.2 Nëse duhet të bëhet ndonjë riparim në gypat e ujit apo në rrjetin e rrymës për shkak të keqpërdorimit apo përdorimit nga ana e qiramarrësit, siç janë bllokimet që shkaktohen nga qiramarrësi apo përmes tij, ose nëse nevoja për riparime paraqitet për shkak të instalimeve të bëra nga qiramarrësi, qiradhënësi mund të kërkojë nga qiramarrësi që ta paguajë një shumë të arsyeshme të të


hollave për shpenzimet e riparimeve të tilla. Qiradhënësi duhet t’i paraqesë qiramarrësit dëshmi të shpenzimeve, përfshirë faturat e vlefshme me tatime për blerjet e tij; qiradhënësi nuk ka të drejtë të kërkojë pagesë për ngritje të çmimeve apo të përfitojë diçka nga ky aktivitet. 6.3 Evidentimi i kontratës së qiradhënies afatgjate në kadastër, njoftimi i mbajtësve të hipotekës Qiradhënësi: 6.3.1 nëse qiramarrësi kërkon, qiradhënësi e evidenton dhe regjistron në kadastër ekzistencën e kësaj Kontrate të Qiradhënies si ngarkesë sipas numrit relevant të ngastrës. Qiramarrësi i paguan tarifat kadastrale për një regjistrim të tillë; 6.3.2 e njofton çdo huadhënës ose mbajtës të çfarëdo hipoteke mbi pronën për ekzistimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe për çdo vazhdim të kohëzgjatjes së saj dhe e merr pëlqimin e huadhënësit ose mbajtësit të hipotekës, nëse ka nevojë, për këtë Kontratë të Qiradhënies. 6.4 Shërbimet komunale Përveç nëse në plan tregohet se qiradhënësi është përgjegjës për çfarëdo shërbimesh komunale relevante dhe nëse këto shërbime janë përfshirë në qira, qiradhënësi: 6.4.1 siguron që faturat e shërbimeve komunale relevante që kërkohen nga qiramarrësi të barten në emër të biznesit të qiramarrësit pa vonesë dhe me borxh zero, ose qiradhënësi i merr të gjitha masat për ta bërë të mundur një lidhje të ndarë të shërbimit për qiramarrësin në emër të qiradhënësit, nëse objekti është pjesë e ndonjë ndërtese më të madhe me një lidhje të vetme në shërbimin në fjalë; 6.4.2 i siguron qiramarrësit qasje të mirë në të gjithë njehsorët e shërbimeve komunale relevante, ia përcjell qiramarrësit çdo kopje të faturave apo çdo korrespondencë të pranuar nga shërbimet publike menjëherë dhe pa vonesë dhe e lejon qiramarrësin të bëjë çfarëdo lidhje dhe instalimi, përfshirë atë të telefonisë, të internetit, të televizionit kabllor ose satelitor apo të tjera. 6.5 Njoftimet për kontestet, pretendimet apo njoftimet juridike formale Qiradhënësi: 6.5.1 ia përcjell ose e njofton menjëherë qiramarrësin me shkrim për çfarëdo njoftimi, dërgese postare, pretendimi apo çështje tjetër që e merr (përfshirë njoftimet dhe pretendimet që janë paraparë me nenin 5) apo të cilat qiradhënësi kupton se mund të ndikojnë në përdorimin e plotë të objektit nga ana e qiramarrësit për qëllimin e përdorimit, ose në të drejtat e qiramarrësit që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies; në njoftimet e tilla hyjnë njoftimet nga autoritetet publike apo fqinjët për ndërtim; 6.5.2 menjëherë u paraqet njoftime kundërshtimi palëve të treta ose autoriteteve publike ose i zbaton të drejtat që kanë të bëjnë me objektin, kur kjo kërkohet nga qiramarrësi apo i përshtatet atij; këtu hyjnë për shembull të drejtat në qasje në pronë, ose e drejta për ta kundërshtuar ndërtimin në afërsi të objektit. 6.6 Dëshmitë e respektimit të kontratës së qiradhënies Qiramarrësi ka të drejtë që menjëherë, në çdo kohë dhe sipas kërkesës, të kërkojë nga qiradhënësi që të ofrojë dëshmi për respektimin e çdo garancie që është parë me nenin 5 ose të çdo obligimi tjetër që është paraparë me këtë nen. 6.7 Dhënia me qira konkurrentëve të qiramarrësit


Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, nëse objekti është pjesë e një ndërtese më të madhe ose grupi ndërtesash në afërsi të tij, nëse qiradhënësi është tani ose në të ardhmen bëhet pronar i objekteve të tilla ose i pjesëve të tyre në afërsi, përfshirë ato pranë, mbi apo nën objekt, qiradhënësi pajtohet që të mos e lëshojë me qira apo nënqira cilëndo ndërtese të tillë fqinje ose që është pjesë e objektit të ndonjë qiramarrësi tjetër i që i bën konkurrencë qiramarrësit në biznesin e tij.

7. Garancitë, të drejtat dhe përgjegjësitë e qiramarrësit 7.1 Autorizimi për të lidhur kontratë të qiradhënies Qiramarrësi garanton se: 7.1.1 ka të drejtë, kompetencë dhe autorizim të plotë, sipas ligjeve, rregullave dhe rregulloreve të zbatueshme dhe në fuqi në Kosovë dhe në komunën në të cilën gjendet objekti, për ta përmbaruar dhe zbatuar këtë Kontratë dhe për t’i përmbushur të gjitha obligimet e tij gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate apo vazhdimit të saj; dhe se 7.1.2 përmbarimi i kësaj Kontrate dhe ushtrimi i të drejtave dhe obligimeve nga qiradhënësi sipas kësaj Kontrate nuk përbëjnë dhe nuk do të rezultojnë në ndonjë shkelje të ndonjë marrëveshje tjetër që e ka lidhur qiramarrësi. 7.2 Shërbimet publike, tatimi komunal mbi pronën dhe sigurimi 7.2.1 Qiramarrësi është përgjegjës dhe pajtohet të marrë përsipër t’i paguajë shpejtë të gjitha borxhet e shërbimeve publike që i ka shfrytëzuar gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies në objekt, përshirë thirrjet telefonike, internetin, ngrohjen, ndriçimin, karburantin, rrymën, mbledhjen e mbeturinave, ujin dhe kanalizimin, me kusht që borxhet e tilla të njehsohen dhe llogariten ndaras. 7.2.2 Përveç nëse në plan thuhet se qiradhënësi është përgjegjës, qiramarrësi e paguan menjëherë tatimin komunal mbi pronën, ose përmes faturave nga qiradhënësi, ose, nëse qiramarrësi kërkon, përmes faturave direkte në emër të vetë qiramarrësit. 7.2.3 Qiramarrësi ka të drejtë (por nuk është i obliguar) të nxjerrë çfarëdo sigurimi në lidhje me pronën e tij, pronën e qiradhënësit, ose objektin. 7.3 Përdorimi i objektit, ndryshimet 7.3.1 Qiramarrësi mund ta përdorë objektin vetëm për qëllimin e përdorimit të përshkruar në plan. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ndryshojë qëllimin e përdorimit, atij i duhet ta marrë pëlqimin me shkrim nga qiradhënësi, ndërsa një pëlqim i tillë nuk duhet të mos bëhet i ditur ose të vonohet pa arsye. 7.3.2 Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi mund ta përdor pjesën e jashtme të objektit, duke përfshirë, por jo duke u kufizuar me ngjitjen e shenjave jashtë objektit, ose në parkingun e veturave, në gjeneratorë, në mobile dhe gjësende të tjera, dhe me kusht që qiramarrësi për këtë t’i marrë lejet relevante që kërkohen me ligj. Qiramarrësi po ashtu mund të aplikojë për leje për përdorim të tokës së komunës apo të ndonjë tokë tjetër në afërsi pa e njoftuar qiradhënësin. 7.3.3 Qiramarrësi mund të bëjë ndryshime brenda objektit dhe ndryshime të kufizuara jashtë tij, përveç nëse në plan parashihet ndryshe. Në ndryshimet e brendshme mund të hyjnë rrënimi i mureve jombajtëse, ose vënia e dyshemesë ose i ndonjë kuzhinë apo e pajisjeve sanitare, me kusht që çfarëdo rrënimi apo ndryshimi të mos ndikojë në stabilitetin apo vlerën e objektit, dhe me kusht që të gjitha ndryshimet të jenë në përputhje me rregulloret e ndërtimit dhe me ligjin e aplikueshëm. Qiramarrësi i


ofron qiradhënësit dëshmi të përputhjes, sipas nevojës. Veç kësaj, përveç nëse në plan parashihet ndryshe, qiramarrësi mundet — me kusht që kjo të jetë në përputhje me ligjin dhe rregulloret — të ngjet apo instalojë shenja dhe kondicionerë ajri, kabllo dhe gypa, alarme të sigurisë, pajisje për parandalimin e zjarrit, sisteme të ngrohjes dhe freskimit dhe, nëse ka nevojë, pranues satelitorë apo radiofonikë në objekt apo brenda tij. Qiramarrësi, megjithatë, siguron që në fund të kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies ose të çdo vazhdimi të saj objekti të kthehet në një gjendje të ngjashme (ndonëse mund të jetë vjetruar dhe grisur) siç ka qenë më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. 7.4 Nënqiradhënia Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi mund ta lëshojë me nënqira tërë objektin apo një pjesë të tij, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për të dhënat e nënqiramarrësit si dhe për të dhënat e çdo kontrate të nënqiradhënies. Nëse kontrata e nënqiradhënies lejohet dhe ndodh, qiramarrësi ende do të jetë përgjegjës për respektimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies, edhe sa i përket pagesës së qirasë, edhe sa i përket përgjegjësisë për veprimet apo mosveprimet e nënqiramarrësit. 7.5 Mirëmbajtja dhe siguria, përfshirë kaparin 7.5.1 Përveç rasteve që kanë të bëjnë me nenin 7.3.3 më lart , qiramarrësi nuk mund ta shkatërrojë apo dëmtojë objektin apo çdo send që i përket qiradhënësit dhe që është shënuar në plan. Nëse qiramarrësi aksidentalisht i shkatërron ose dëmton të njëjtit, ai duhet ta kompensojë qiradhënësin për artikujt e tillë sipas çmimeve të tregut. Qiradhënësi duhet ta njoftojë qiramarrësin përmes dëshmive për çmimet e tregut të artikujve të tillë dhe për çdo shpenzim të riparimit, duke ofruar kuota apo fatura pa ndonjë ngritje të çmimit. Qiradhënësi duhet t’i japë qiramarrësit kohë të arsyeshme për ta kundërshtuar apo për ta gjetur një kuotë më të lirë me arsye. 7.5.2 Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi është përgjegjës për mirëmbajtjen e interierit të objektit, përfshirë çdo mur, pajisje sanitare, pajisje të kuzhinës dhe kondicioner të ajrit dhe, përveç nëse në plan thuhet ndryshe, radiator dhe pajisje për ngrohje. Qiradhënësi pranon se gjatë tërë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çdo vazhdimi të saj, objekti mund të dëmtohet nga vjetërsimi dhe grisjet e zakonshme dhe nuk do të kërkojë kompensim nga qiramarrësi për këtë. 7.5.3 Nëse në plan thuhet qartë ashtu, qiramarrësi ia paguan qiradhënësit një kapar para datës së fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies në shumën e përcaktuar në plan ose, nëse në plan nuk është përmendur kurrfarë shume, në shumën e barasvlershme me një qira mujore. Ky kapar mbetet pronë e qiramarrësit, mbetet në një xhirollogari kamatëbartëse të qiradhënësit dhe nuk mund të përdoret për qëllimet e tij, të vihet peng apo të mbahet nga ndonjë huadhënës apo kreditor dhe përdoret vetëm për ta kompensuar qiradhënësin për shkeljet e nenit 7.3.3 ose të këtij neni 7.5 ose për mospagesën e qirasë apo shërbimeve publike nga ana e qiramarrësit. Pas çdo ndalese të lejuar, kapari i kthehet qiramarrësit bashkë me kamatën e mbledhur një ditë pas datës së përfundimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose më datën e anulimit të hershëm të vlefshëm të kësaj Kontrate të Qiradhënies. 7.5.4 Qiramarrësi është vetë përgjegjës për sigurimin e pronës së tij dhe objektit nga plaçkitjet dhe mund t’i angazhojë rojtarët e vet. Të dhënat e çdo operacioni të sigurisë, të çdo kodi të çdo alarmi të instaluar ose të dhënat e tjera të barasvlershme janë konfidenciale dhe nuk kërkohet t’i jepen qiradhënësit. 7.5.5 Qiramarrësi pajtohet ta lejojë qiradhënësin që ta këqyrë objektin, por jo më shpesh se një herë në 2 muaj dhe me një arsye të mirë, ndërsa qiramarrësi pajtohet t’i ofrojë qiradhënësit ose kontraktuesve të tij qasje në objekt me qëllim të mirëmbajtjes pasi të jetë njoftuar së paku 14 ditë më parë, vetëm se periudha e njoftimit mund të jetë më e shkurtër në rast të ndonjë urgjence.


8. Mjetet juridike 8.1 E drejta në ndërhyrje Nëse qiradhënësi nuk ndërmerr asnjë detyrë që kërkohet me këtë Kontratë të Qiradhënies brenda një periudhe të arsyeshme apo brenda një periudhe të caktuar për të cilën e njofton qiradhënësin (cilado që të jetë më e shkurtër), qiramarrësi mund ta kryejë vetë detyrën dhe të kërkojë nga qiradhënësi që të paguajë për shpenzimet, duke i zbritur ato nga qiraja e papaguar ose duke ushtruar çfarëdo të drejte tjetër për kundërpadi ndaj qiradhënësit. Qiradhënësi nuk mund t’i kundërshtojë shpenzimet që qiramarrësi i ka bërë duke vepruar ashtu, me kusht që ato të mos jenë të tepruara dhe që qiramarrësi t’i paraqesë dëftesat tatimore dhe faturat për çdo blerje. Qiramarrësi nuk mund t’i ngritë çmimet apo të përfitojë nga shpenzimet e tilla. E drejta në ndërhyrje përfshin edhe marrjen e lejeve relevante nga komuna, pagesën e shërbimeve publike ose kryerjen e çfarëdo riparimi, por nuk kufizohet me to. 8.2 Anulimi 8.2.1 Cilado palë mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies duke e njoftuar me shkrim palën tjetër në rast të:

a. paaftësisë së palës tjetër për të paguar, ose paraqitjes apo aprovimit nga gjykata të çfarëdo peticioni për falimentim kundër asaj pale, ose nëse pala tjetër nuk është në gjendje t’i paguajë borxhet e saj ose nëse ndonjë kreditor kërkon akte përmbarimi kundër palës tjetër; b. shkeljes materiale të kësaj Kontrate nga pala tjetër, ose një vargu shkeljesh më të vogla të mbledhura që, marrë së bashku, janë materiale. Në rast të ndonjë shkeljeje të korrigjueshme, pala që i ka përmbushur obligimet e njofton palën që nuk i ka përmbushur obligimet për shkeljen se i ka shtatë (7) ditë (ose një periudhë të tillë më të gjatë të caktohet në njoftim) për ta korrigjuar atë shkelje, me moskorrigjimin e së cilës kjo Kontratë e Qiradhënies mund të anulohet. Njëra palë mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies menjëherë në rast të ndonjë shkeljeje materiale të pariparueshme.

Shkelja e nenit 5 (për garancitë) ose 6 (për obligimet) nga ana e qiradhënësit konsiderohen shkelje materiale, të cilat ia japin të drejtën qiramarrësit që ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies menjëherë, përveç rasteve kur mosmirëmbajtja nga ana e qiradhënësit është e vogël. Nëse qiramarrësi nuk e paguan qiranë që duhet të paguhet sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies për më shumë se dy periudha të qirasë, qiradhënësi mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar palën tjetër me shkrim së paku 7 ditë më parë. Çështjet që bëhen të ditura plotësisht, në mënyrë specifike dhe të duhur kundër garancive të kësaj Kontrate të Qiradhënies nuk përbëjnë shkelje. 8.2.2 Qiramarrësi po ashtu mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim, duke dhënë një njoftim së paku (7) ditë më parë për mungesën e qasjes në objekt ose mundësisë së përdorimit të tij, në përgjithësi apo pjesërisht, për qëllimin e synuar të përcaktuar në plan gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, përfshirë si rrjedhojë e ndonjë force madhore, si e ndonjë vërshimi, zjarri, tërmeti ose ere (me përjashtim të rasteve kur cilado nga të lartpërmendurat kanë qenë rrjedhojë e shkeljeve që i ka bërë vetë qiramarrësi). 8.3 Zhdëmtimi


Cilado palë mundet, përveç tij apo si alternativë, të kërkojë zhdëmtim nga pala tjetër për çfarëdo shkelje të kësaj Kontrate të Qiradhënies nga ana e palës tjetër, e çfarëdo natyre qoftë ajo. Secila palë e kompenson tjetrën për çfarëdo kostosh, pretendimesh apo shpenzimesh që ajo palë duhet t’ua paguajë palëve të treta si rrjedhojë e shkeljes së kësaj Kontrate të Qiradhënies nga pala zhdëmtuese. Palët e kësaj Kontrate të Qiradhënies janë përgjegjëse për humbjet e drejtpërdrejta, në të cilat hyjnë ato që janë përshkruar në paragrafin paraprak, dhe për shpenzimet e qiramarrësit për të gjetur banim alternativ ose për të bërë riparime. Megjithatë, asnjëra palë nuk mban përgjegjësi për humbjet rrjedhimore apo ekonomike të palës tjetër, siç janë humbjet e profiteve tregtare apo humbjet e kontratave me palë të treta.

9. Kontestet dhe ligji i aplikueshëm 9.1 Kjo Kontratë e Qiradhënies i nënshtrohet ligjit të Kosovës. 9.2 Në rast të ndonjë kontesti që rrjedh nga kjo Kontratë e Qiradhënies, cilado palë mund t’ia dërgojë një njoftim me shkrim palës tjetër, duke e dërguar kontestin për ndërmjetësim ose nën patronazhin e Qendrës për Zgjidhje Alternative të Kontesteve pranë Odës Ekonomike Amerikane në Kosovë ose të Odës Ekonomike të Kosovës në Kosovë (siç është paraparë në plan). Kontesti dërgohet për ndërmjetësim sipas rregullave të zbatueshme të atëhershme të ndërmjetësimit në Kosovë që zbatohen nga një odë e tillë ose nga ndonjë organ ndërmjetësimi i njohur në Kosovë që është regjistruar pranë Komisionit për Ndërmjetësim të Kosovës dhe është licencuar nga Ministria e Drejtësisë e Kosovës. 9.3 Nëse kontesti nuk zgjidhet brenda tridhjetë (30) ditëve pas dorëzimit të njoftimit të tillë për dërgimin e kontestit për ndërmjetësim, palët e zgjedhin çdo mosmarrëveshje apo pretendim që ka të bëjë me këtë Kontratë të Qiradhënies, përfshirë sa i përket anulimit dhe vlefshmërisë së saj, nën patronazhin e Qendrës për Zgjidhje Alternative të Kontesteve pranë Odës Ekonomike Amerikane në Kosovë ose të Odës Ekonomike të Kosovës në Kosovë (siç është paraparë në plan) sipas rregullave kosovare të arbitrazhit të zbatueshme në atë kohë dhe që zbatohen nga një odë e tillë. 2 Përveç nëse në plan parashihet ndryshe, arbitrazhi do të ndodhë në Prishtinë në gjuhën e kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe do të ketë vetëm një arbitër.

10. Të përgjithshme 10.1 Kjo Kontratë e Qiradhënies përmbarohet në gjuhën në vijim [ ]. Versioni në këtë gjuhë do të jetë definitiv vetëm për qëllime të interpretimit të saj. Çdo përkthim në ndonjë gjuhë tjetër shërben vetëm për qëllime të informimit. 10.2 Njoftimet sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies duhet të jenë me shkrim dhe t’i dërgohen palës duke i përdorur të dhënat e shënuara në plan ose çdo të dhënë për zëvendësuesin për të cilin jepet njoftim me shkrim. Njoftimet mund t’i dërgohen palës tjetër me postë elektronike, nëse në plan është shënuar ndonjë adresë e postës elektronike, me kusht që të jepet “konfirmim për leximin e postës elektronike të pranuar” apo ndonjë dëshmi tjetër e pranimit – për shembull, nëse marrësi përgjigjet. Nëse në plan nuk është dhënë ndonjë adresë e postës elektronike, njoftimi duhet të dërgohet përmes mjeteve të tjera, siç është posta apo në dorë. Njoftimet për shkelje, anulim ose ushtrim të së drejtës për vazhdim të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose dërgim të kontestit për ndërmjetësim apo arbitrazh duhet të jepen në dorë ose përmes postës rekomande dhe nuk bën të jepen vetëm përmes postës elektronike.

2 Vërejtje: Ju lutem referohuni në pjesën 9.3 të Udhëzime për përdorimin e formës standarde.


10.3 Në rast të ndonjë mospërputhjeje midis gjuhëve apo kuptimit të cilësdo pjesë të përmbajtjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çfarëdo dokumenti që i është bashkëngjitur apo që është bërë pjesë e saj, do të zbatohet gjuha apo kuptimi i përmbajtjes kryesore të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Titujt e kësaj Kontrate të Qiradhënies shërbejnë vetëm për t’iu referuar më lehtë asaj dhe nuk kanë ndonjë rëndësi në interpretimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies. 10.4 Kjo Kontratë e Qiradhënies nënkupton mirëkuptimin e plotë të palëve, përcakton mënyrën e plotë të caktimit të rrezikut midis tyre dhe përbën një deklaratë të plotë dhe ekskluzive të afateve dhe kushteve të marrëveshjes së tyre për çështjet që janë përmendur në këtë Kontratë të Qiradhënies. Të gjitha negociatat e mëparshme, ujditë, mirëkuptimet dhe marrëveshjet verbale apo të shkruara lidhur me lëshimin e objektit me qira tani zëvendësohen me këtë Kontratë të Qiradhënies. 10.5 Nëse ka më shumë se një qiradhënës, p.sh. bashkëpronësi, qiradhënësit janë përgjegjës për zbatimin ose shkeljen e kësaj Kontrate të Qiradhënies së bashku dhe veç e veç. 10.6 Asnjëra palë nuk mund ta nënshkruajë këtë Kontratë të Qiradhënies pa pëlqimin e tjetrës dhe ky pëlqim nuk duhet të mos bëhet i ditur apo të vonohet pa arsye. Megjithatë, ky nen nuk e pengon qiradhënësin që t’i vë peng llogaritë aktive nga qiraja për ndonjë kreditor. 10.7 Asnjë marrëveshje që ka për qëllim ndryshimin, modifikimin, shpjegimin apo plotësimin e afateve dhe kushteve të kësaj Kontrate të Qiradhënies nuk është e detyrueshme për palët, përveç nëse dhe deri sa ajo të bëhet me shkrim dhe të nënshkruhet nga të dyja palët. 10.8 Heqja dorë e cilësdo palë nga shkelja apo moszbatimi i kësaj Kontrate të Qiradhënies, heqja dorë nga ndonjë e drejtë apo mjet juridik që është paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies si dhe nga përdorimi i ndonjë ujdie apo kursi të ujdisë apo realizimi të saj nuk do të përbëjë heqje dorë të vazhdueshme nga ndonjë shkelje apo moszbatim të kësaj Kontrate të Qiradhënies apo heqje dorë nga të drejtat apo mjetet juridike të tjera apo afatet e tjera të parapara në këtë Kontratë të Qiradhënies, përveç nëse dhe derisa heqja dorë të shprehet me shkrim dhe të nënshkruhet nga të dyja palët. 10.9 Asnjë palë e tretë nuk do të ketë apo të ushtrojë ndonjë të drejtë sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies pa pëlqimin e palëve. 10.10 Nëse arbitri e konsideron ndonjë dispozitë të kësaj Kontrate të Qiradhënies joligjore, të pavlefshme apo të pazbatueshme, dispozitat e tjera mbesin në fuqi dhe zbatohen. 10.11 Nëse me ligj në të ardhmen kërkohet që kjo Kontratë e Qiradhënies të vërtetohet në ndonjë gjykatë apo përndryshe të noterizohet apo përkthehet në ndonjë gjuhë të veçantë, përfshirë kryerjen e çfarëdo regjistrimi, palët pajtohet t’i marrin të gjithë hapat për të garantuar që kjo të ndodhë, duke i ndarë shpenzimet në mënyrë të barabartë, përveç rasteve kur regjistrimi është qartë në dobi të njërës palë, si për shembull për ndonjë kredi nga ajo palë. Kjo bëhet me kërkesë të njërës nga palët. Qiradhënësi Qiramarrësi Nënshkrimi…………………………………… Nënshkrimi…………………………………… Emri: _________________________ Emri:_________________________ (Me Shkronja të shtypit) (Me Shkronja të shtypit)


Data: _________________________ Data: _________________________

UDHËZIME PËR PËRDORUES PËR FORMËN STANDARDE TË KONTRATAVE PËR QIRADHËNIE KOMERCIALE

Udhëzuesi për përdorues për formularin standard për kontratat për qiradhënie komerciale ofron shpjegime për çdo nen dhe paragraf të çdo neni që është përfshirë në seksionin e këtij formulari për afatet dhe kushtet e veçanta. Ky Udhëzues për Përdorues po ashtu përmban referenca të ligjeve të Kosovës për pronën dhe tatimet, kur ato janë të zbatueshme. Shpjegimet dhe referencat kanë për qëllim t’u ofrojnë përdoruesve udhëzime për interpretimin e neneve të seksionit për afatet dhe kushtet e veçanta. Për shkak se marrëdhëniet kontraktuese ndryshojnë, afatet dhe kushtet e veçanta që i bashkëngjiten formularit standard të kontratës duhet t’u përshtaten kërkesave specifike të qiradhënësit/qiramarrësit. As formulari standard, as udhëzuesi për përdorues apo komenti juridik, nuk e zëvendësojnë këshillën e ndonjë avokati të kualifikuar që specializon në hartimin e kontratave të qiradhënieve komerciale. Recitalet A. Qiradhënësi është pronar i tokës dhe ndërtesës (ave) me të dhënat kadastrale që janë paraqitur në plan. B. Qiramarrësi dëshiron të marrë me qira nga qiradhënësi, ndërsa qiradhënësi dëshiron t’ia japë me qira qiramarrësit objektin e përshkruar në plan sipas afateve dhe kushteve që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies. Recitalet përbëjnë sfondin e kontratës së qiradhënies. Ato përmbajnë referenca për të dhënat që gjenden në plan dhe, çfarë është më e rëndësishmja, për përshkrimin e objektit brenda planit. Idealisht, duhet të bashkëngjitet një plan që paraqet dhe shpjegon shtrirjen e saktë fizike të objektit.

1. Parakushtet e veçanta 1.1 Qiradhënësi pajtohet t’i kryejë punët/renovimet/përshtatjet që janë përshkruar në plan më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj ose deri më datën e që është caktuar në plan. 1.2 Pala/palët që janë përmendur në plan pajtohen që t’i sigurojnë dokumentet e përmendura në plan më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj ose deri më datën që është caktuar në plan. 1.3 Nëse është përmendur në plan, qiramarrësi pajtohet ta paguajë kaparin më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose para saj. 1.4 Nëse qiradhënësi nuk e plotëson ndonjë kusht paraprak, qiramarrësi mundet ose ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për këtë, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim ose gjobë, ose qiramarrësi mund ta gjobisë qiradhënësin siç është përcaktuar në plan për çdo ditë që qiradhënësi vonohet në plotësimin e kushtit.


1.5 Nëse qiramarrësi nuk e përmbush ndonjë kusht paraprak, qiradhënësi mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar me shkrim qiramarrësin para datës së fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim ose gjobë. Parakushtet janë gjëra të cilat duhet të plotësohen apo të kryhen para se të fillojë të zbatohet kontrata e qiradhënies dhe/ose para së të fillojë të përdoret objekti. Parakushtet u japin palëve siguri për afatet e aplikueshme, ndërsa, në të njëjtën kohë, palët kanë gjëra të ndryshme që duhet t’i bëjnë para se kontrata e qiradhënies të kalojë në fazën e ardhshme, e që është fillimi aktual i zbatimit të kontratës së qiradhënies. Gjërat që mund të ketë nevojë të bëhen janë:

- kryerja e punëve apo riparimeve të mëtejme në objekt nga qiradhënësi, përfshirë vënien e njehsorëve të ndarë për shërbimet publike; - mobilimi nga qiradhënësi; - ofrimi i një kapari ose i dokumenteve, siç janë referencat, nga qiramarrësi; - marrja e pëlqimeve të tjera nga komuna; - ofrimi i dokumenteve nga qiradhënësi, siç janë dëshmitë për faturat e paguara të shërbimeve publike

Nëse këto parakushte nuk plotësohen deri më afatin përfundimtar të caktuar në plan, pala relevante mund ta anulojë kontratën e qiradhënies. Në anën tjetër, kjo palë mund të vazhdojë duke vendosur se nuk ka nevojë që ai parakusht të plotësohet ose se mund të plotësohet pasi të nisë së zbatuari kontrata e qiradhënies. Për shembull, mobilimi mund të bëhet pasi qiramarrësi të vendoset në objekt. Me nenin 1.4 pranohet se qiramarrësi është në pozitë të vështirë dhe mund të parapëlqejë të vendoset në objekt, por siguron që qiradhënësi ta bëjë atë që ka premtuar duke i lejuar qiramarrësit që të kërkojë zhdëmtim për pronën e parinovuar. Shuma e këtij zhdëmtimi duhet të caktohet në plan.

2. Objekti 2.1 Qiradhënësi ia jep me qira qiramarrësit, ndërsa qiramarrësi e merr me qira nga qiradhënësi objektin e përshkruar në plan, përfshirë të drejtën për të përdorur çdo send/mobile që është përmendur në plan. 2.2 Objekti përfshin hapësirë (a) për parkimin e veturave dhe çdo oborr apo hapësirë të jashtme që është përshkruar në plan dhe, përveç nëse në plan parashihet ndryshe, çdo aneks, mur të jashtëm apo kulm, kurdo që konsiderohet relevante. Këtu objekti përshkruhet në hollësi për t’iu shmangur mosmarrëveshjeve të mëvonshme lidhur me kufijtë e tij. Siç u tha më parë, kontratës së qiradhënies duhet t’i bashkëngjitet, idealisht, një plan në të cilin përshkruhet qartë se cilat hapësira fizike janë pjesë e kontratës së qiradhënies e cilat nuk janë. Hapësira e objektit është kritike për çështjet siç janë përgjegjësitë për riparim, aftësia për t’i përdorur muret e jashtme për reklamim, hapësira e jashtme për parkim dhe instalimi i gjeneratorëve.

3. Kohëzgjatja, vazhdimet dhe anulimi i hershëm 3.1 Kohëzgjatja Duke iu nënshtruar edhe afateve të tjera të kësaj Kontrate të Qiradhënies, kohëzgjatja e kësaj Kontrate të Qiradhënies përfshin periudhën që fillon nga data e fillimit që është përcaktuar në plan dhe skadon më datën e përfundimit që është përcaktuar në plan. 3.2 Vazhdimi


3.2.1 Nëse në plan është thënë se qiramarrësi ka të drejtë ta vazhdojë këtë Kontratë të Qiradhënies, qiramarrësi mund ta vazhdojë kohëzgjatjen e qiradhënies për periudhën e vazhdimit që është përcaktuar në plan një herë, ose, nëse në plan nuk është përcaktuar ndonjë periudhë, për periudhën e njëjtë sa do të zgjasë edhe kontrata fillestare e qiradhënies. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ushtrojë të drejtën në vazhdim të kësaj Kontrate të Qiradhënies, ai duhet t’ia japë qiradhënësit një njoftim me shkrim së paku gjashtëdhjetë (60) ditë para datës së përfundimit që është caktuar në fillim, në të cilin theksohet se qiramarrësi dëshiron ta vazhdojë këtë Kontratë të Qiradhënies. 3.2.2 Nëse qiramarrësi e ushtron të drejtën e vazhdimit të kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, të gjitha afatet dhe kushtet e kësaj Kontrate të Qiradhënies mbeten siç janë paraparë këtu. Ky nen pothuajse është në tërësi në dobi të qiramarrësit. Qiradhënësit mund të vendosin ta shlyejnë këtë nen, ose palët mund të merren vesh që ta modifikojnë atë. Për shembull, ata mund të vendosin që, nëse vazhdohet qiraja, ajo të ngritet sipas shkallës së inflacionit që publikohet nga Banka Qendrore. 3.3 Anulimi i hershëm Përveç nëse në plan është paraparë ndryshe, qiramarrësi ka të drejtë që, në diskrecionin e tij të vetëm dhe të plotë, gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies para datës së përfundimit të saj ose në fund të çdo periudhe të vazhdimit të saj, pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për synimin e tij për ta anuluar këtë Kontratë të Qiradhënies. Qiramarrësi duhet ta njoftojë qiradhënësin me shkrim së paku gjashtëdhjetë (60) ditë më parë, ose brenda çdo afati tjetër të njoftimit paraprak që është paraparë në plan, para datës më të cilin synon ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies. Ky nen ia jep qiramarrësit të drejtën për ta anuluar kontratën gjatë kohëzgjatjes së saj duke dhënë një njoftim së paku gjashtëdhjetë (60) ditë më parë. Qiradhënësi mund të dëshirojë ta ndryshojë këtë nen duke e fshirë të drejtën për anulim të hershëm, ose duke e ngritur kërkesën për njoftim para gjashtëdhjetë (60) ditësh në, për shembull, nëntëdhjetë (90) apo njëqindetetëdhjetë (180) ditë. Ky nen po ashtu mund të ndryshohet për t’ia dhënë qiradhënësit të drejtën për ta anuluar kontratën e qiradhënies gjatë kohëzgjatjes së saj, por kjo do të ishte mjaft e ashpër ndaj qiramarrësit, të cilit do t’i duhej të ballafaqohej me pasiguri. Për ta minimizuar këtë pasiguri, qiradhënësi mund ta ruajë të drejtën për anulim të hershëm, por me kusht që ta njoftojë qiradhënësin nëntëdhjetë (90) apo njëqindetetëdhjetë (180) ditë më parë.

4. Qiraja dhe pagesa 4.1 Qiramarrësi ia paguan qiradhënësit qiranë e caktuar në plan gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çdo vazhdimi të saj. Përveç qirasë, qiradhënësi mund ta zbatojë edhe TVSh-në, nëse kjo kërkohet me ligj, me kusht që qiradhënësi t’ia ofrojë qiramarrësit një kopje të certifikatës të TVSh-së të tij dhe një faturë të TVSh-së të vlefshme. Sipas nenit 28.2.2.5 të Ligjit L-146 -3 për TVSh-në, “lizingu ose dhënia me qira e pasurisë së patundshme për qëllime komerciale, në përjashtim të tokës” është diçka për të cilën duhet të zbatohet TVSh-ja, nëse qarkullimi i biznesit të qiradhënësit (i cili mund të përfshijë aktivitete të tjera), e tejkalon pragun e TVSh-së brenda një periudhe dymbëdhjetëmujore. Megjithatë, disa subjekte, siç janë ambasadat, janë të liruara nga kjo kërkesë. Pragu i TVSh-së është aktualisht 50,000. 4.2 nëse i kërkohet nga qiramarrësi, qiradhënësi ia siguron qiramarrësit një faturë të vlefshme të tatimit për qira dhe për çdo TVSh. Fatura përmban emrin e plotë të qiradhënësit, numrin fiskal, numrin e TVSh-së (nëse konsiderohet relevant), datën dhe periudhën e qirasë, dhe e paraqet TVSh-në si artikull të ndarë.


Ndonëse nuk ka ndonjë praktikë të zakonshme për lëshimin e faturave për pagesat e qirave në Kosovë, ndërsa Autoriteti Tatimor nuk i kërkon faturat e tilla në mënyrë rutinore, nuk ka as ndonjë lirim të dukshëm nga qiraja sipas Ligjit për TVSh-në; prandaj, për të qenë të kujdesshëm, qiramarrësi duhet ta rezervojë të drejtën për të kërkuar fatura të tilla. 4.3 Qiramarrësi ia paguan qiranë qiradhënësit duke e bërë pagesën në llogarinë bankare të qiradhënësit që është shënuar në plan ose në llogarinë bankare të çdo zëvendësuesi në emër të qiradhënësit për të cilin qiradhënësi e njofton qiramarrësin me shkrim së paku shtatë (7) ditë para datës kur duhet të paguhet qiraja. Pagesa në llogari bankare është praktikë e mirë, ndërsa në rast të pagesave mbi 500 euro, në këto pagesa zbatohen shpenzimet tatimore sipas Ligjit për Administratën Tatimore, nëse ato bëhen përmes llogarisë bankare. 4.4 Qiraja paguhet siç është paraparë në plan, për shembull, çdo muaj, çdo tre muaj or çdo vit. Për shembull, nëse qiramarrësi pajtohet ta paguajë qiranë për gjashtë (6) muaj paraprakisht, kjo pagesë paraprake mund të shpjegohet me anë të një shënimi në plan. 4.5 Qiraja paguhet më datën e pagesës që është përcaktuar në plan, përveç pagesës së parë, e cila duhet të bëhet një ditë pas nënshkrimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Nëse data kur nënshkruhet kjo Kontratë e Qiradhënies nuk është data më të cilën duhet të paguhet qiraja, shuma e qirasë që duhet të paguhet pas nënshkrimit, por para datës së ardhshme të dakorduar për pagesë, do të llogaritet në mënyrë përpjesëtimore për datën e ardhshme të pagesës. Të gjitha pagesat bëhen në euro. Palët mund të bien dakord për një datë të pagesës së qirasë që u përshtatet të dyjave dhe e shënojnë këtë datë në plan. Nuk ka asnjë arsye që qiraja të mos paguhet çdo javë, nëse palët janë dakord. Pra, plani duhet të ndryshohet për t’i pasqyruar pagesat javore. 4.6 Nëse kjo Kontratë e Qiradhënies anulohet në mënyrë të vlefshme para datës së përfundimit ose në fund të një periudhe të vazhdimit, qiraja paguhet në bazë përpjesëtimore deri më datën më të cilën anulohet, përshirë këtë datë. Të gjitha pagesat paraprake të qirasë kompensohen nga qiradhënësi në shumën që korrespondon me periudhën kohore pas datës së anulimit për të cilën qiramarrësi ka dhënë njoftim paraprak me shkrim. 4.7 Nëse qiramarrësi vonohet ta paguajë qiranë për më shumë se tri (3) ditë, qiradhënësi ka të drejtë të zbatojë kamatë në faturë ndaj qiramarrësit për shkak të pagesës së vonuar nga data më të cilën është vonuar pagesa e deri më datën e pagesës aktuale sipas mesatares së normës së mbitërheqjes për bankat e Kosovës të caktuar në publikimin më të fundit të Bankës Qendrore të Kosovës para datës më të cilën është dashur të paguhet qiraja. Që nga 1 shtatori i vitit 2011, kjo normë ka qenë 12% në vit. Kjo normë mund të gjendet në www.bqk-kos.org/. Për shembull, nëse qiramarrësi nuk e ka paguar qiranë tremujore prej 1,000 eurosh më 1 shtator 2011, kamata që mbetet të paguhet më 31 dhjetor 2011 do të ishte 12% e pagesës së vonuar, duke e zbatuar normën e aplikueshme, të përcaktuar duke e pjesëtuar 365 (ditë) x 1000 Euro = 0.3287 në ditë * (30+31+30+31), d.m.th. 1212 ditë = kamatë prej gjithsej 40.1 eurosh për pagesë. 4.8 Qiraja e përcaktuar në plan është bruto qira, përveç nëse parashihet ndryshe. Qiramarrësi zbret nga qiraja çdo ndalesë tatimore që kërkohet me ligj në emër të qiradhënësit, ndërsa qiramarrësi ia siguron qiradhënësit një certifikatë vjetore të ndalesave tatimore, siç parashihet me ligj. Ndalesat tatimore nuk zbriten nga elementi i TVSh-së.


Me nenin 27 të Ligjit L03/113 për Tatimin në të Ardhurat e Korporatave, nga qiramarrësit afaristë që janë persona juridikë p.sh. Sh.P.K, Sh.A. ose partneritete, kërkohet që ta ndalin 10% të qirasë që duhet t’i paguhet Qiradhënësit dhe që këtë t’ia paguajnë si tatim Autoritetit Tatimor të Kosovës. Kjo përqindje mund të ndryshojë, nëse ndryshojnë të ardhurat apo tatimi mbi të ardhurat e korporatave.

5. Garancitë dhe dëmshpërblimet e qiradhënësit Nëse qiradhënësi e shkel apo dëshiron ta shpalosë një shkelje sipas këtyre garancive në kohën e përmbarimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies apo pas saj, ndërsa qiramarrësi pajtohet ta pranojë atë shkelje apo shkeljen që është bërë e ditur dhe të mos kërkojë kompensim për atë shkelje, kjo duhet të shënohet në plan. Pjesa e mëposhtme përmban garanci të ndryshme nga qiradhënësi. Është e mundur që qiradhënësi të mos mund t’i përmbushë të gjitha kërkesat e shënuara dhe që, në vend të kësaj, mund të shënojë çfarëdo çështjeje që ka të bëjë me garancitë (në vend që ta ndryshojë mënyrën si janë formuluar garancitë). Qëllimi i shënimit apo komunikimit të një çështjeje nga ana e qiradhënësit është që ta pengojë qiramarrësin të ushtrojë padi apo të kërkojë zhdëmtim sipas garancisë, sepse qiramarrësit i është bërë me dije dhe ka vendosur ta pranojë çështjen e komunikuar. 5.1 Pronësia Qiradhënësi garanton se: 5.1.1 Ai është pronar i vetëm dhe i ligjshëm (ose, në rast të ish-pronës shoqërore, pronar i një qiraje nëntëdhjetenëntë vjeçare) i objektit, dhe se Qiradhënësi është i autorizuar dhe i aftë ta lidhë këtë Kontratë të Qiradhënies dhe t’i përmbushë obligimet që janë përcaktuar në këtë Kontratë të Qiradhënies; 5.1.2 Ai është pronar dhe i ka të gjitha të drejtat për ta përdorur objektin (përfshirë tokën nën objekt), dhe është pronar i vlefshëm i regjistruar (ose i titullit të plotë të pronësisë ose i qirasë nëntëdhjetenëntëvjeçare) në kadastrën relevante të Kosovës; Këto garanci janë tipike për kontratat e qiradhënieve komerciale në shumicën e vendeve, por janë më të rëndësishme në ish-vendet socialiste apo vendet pas konfliktit në të cilat kontestet pronësore janë të zakonshme. Qiramarrësve që nuk e verifikojnë pronarin e vërtetë mund t’u duhet ta lëshojnë objektin. Përderisa këto nene do t’ia mundësonin qiramarrësit që ta lërë objektin nëse më vonë konstatohet se qiradhënësi nuk është pronar, qiramarrësi mund ta ketë investuar një shumë të konsiderueshme të të hollave në pronë, ndërsa largimi nga objekti t’i shkaktojë probleme tejet të mëdha biznesit të qiramarrësit. Sigurisht, idealja do të ishte që kjo situatë të evitohej. Prandaj, qiramarrësit potencialë duhet ta kontrollojnë pozitën e qiradhënësit si pronar para se ta nënshkruajë kontratën e qiradhënies duke i hulumtuar dokumentet e fundit zyrtare kadastrale të pronësisë. Nëse qiradhënësi nuk mund t’i prezantojë këto dokumente, qiramarrësi duhet të ketë kujdes para se ta nënshkruajë kontratën e qiradhënies. Është me rëndësi që të mbahet mend se, në Kosovë, toka mund të jetë pronë e ndarë nga ndërtesa, kështu që në dokumentet kadastrale duhet të kontrollohet pronësia edhe mbi tokën, edhe mbi ndërtesën. Nëse ka dyshime sa i përket pronësisë, duhet të angazhohet një avokat me përvojë në çështjet e pronësisë. Pronat që janë blerë përmes privatizimit zakonisht janë të vëna nën pronësi me anë të një kontrate të një qiradhënieje nëntëdhjetenëntëvjeçare, e cila, përveç periudhës nëntëdhjetenëntëvjeçare, bartë të drejtat dhe përgjegjësitë e njëjta që e shoqërojnë pronësinë mbi tokën (p.sh. prona mund të jetë vënë në hipotekë, të jetë shitur, etj.). Në një rast të tillë, nuk ka ndonjë qiradhënës kryesor nga i cili mund të kërkohet leje për ta marrë pronën me qira.


5.1.3 do t’ia sigurojë qiramarrësit një fletë poseduese/certifikatë të azhurnuar dhe të vulosur nga kadastra për objektin me kërkesë të qiramarrësit, me kusht që qiramarrësi t’i paguajë tarifat kadastrale për nxjerrjen e këtij dokumenti. Ky dokument mund të kërkohet nga qiramarrësi jo më shpesh se çdo gjashtë muaj. Bizneseve të qiramarrësit mund t’u duhet ky dokument për të aplikuar pranë zyrës për regjistrimin e bizneseve ose për leje të tjera komunale apo të biznesit, prandaj duhet të sigurohen brenda kontratës së qiradhënies se mund ta nxjerrin këtë dokument. 5.2 Posedimi i objektit të liruar dhe përdorimi i papenguar i tij Qiradhënësi garanton se: 5.2.1 Qiramarrësi ka të drejtë në posedim në qetësi të objektit të liruar gjatë tërë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe do të jetë në gjendje ta shfrytëzojë objektin për qëllimin e përdorimit që është përshkruar në plan brenda asaj kohëzgjatjeje (dhe çfarëdo vazhdimi të saj) pa ndonjë ndërprerje apo shqetësim nga Qiradhënësi apo nga çdo person tjetër që ka pretendime nga, përmes apo nën Qiradhënësin, ose që vepron si agjent i Qiradhënësit, dhe pa e zënë Qiradhënësi objektin me gjësende, hedhurina apo mbeturina të tij apo të tjetërkujt; Është praktikë e përgjithshme në kontratat e qiradhënies komerciale që qiradhënësi t’i japë qiramarrësit të drejta të plota për ta zënë objektin në mënyrë të papenguar. Qiradhënësi nuk duhet të hyjë në objekt, apo t’i vendosë gjësendet e tij atje. Meqë qiradhënia komerciale është praktikë më e re në Kosovë, ne e kemi bërë këtë obligim të qartë. Edhe një herë, shumica e ligjeve ia japin qiramarrësit të drejtën e nënkuptuar të “shfrytëzimit në qetësi,” çfarë do të thotë se qiramarrësi nuk duhet të pengohet në asnjë mënyrë. Ky nen e bën këtë të drejtë të qartë. 5.2.2 Nuk di për ndonjë shqetësim të mundshëm nga fqinjët dhe asnjë aktivitet i fqinjëve nuk ka të ngjarë ta pengojë qëllimin e synuar të Qiramarrësit të përshkruar në plan. Nëse Qiradhënësi e di se fqinjët e tij janë të zhurmshëm ose mund ta pengojnë Qiramarrësin në punët e tij, etj., Qiradhënësi duhet ta bëjë këtë të ditur, me shkrim. 5.3 Autorizimi për të lidhur kontratë të qiradhënies Qiradhënësi garanton se: 5.3.1 ka të drejtë, kompetencë dhe autorizim të plotë, sipas ligjeve, rregullave dhe rregulloreve të zbatueshme dhe në fuqi në Kosovë dhe në komunën në të cilën gjendet objekti, për ta përmbaruar dhe zbatuar këtë Kontratë të Qiradhënies dhe për t’i përmbushur të gjitha obligimet e qiradhënësit që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, përfshirë çdo vazhdim të kohëzgjatjes së saj; dhe 5.3.2 përmbarimi i kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe ushtrimi i të drejtave dhe obligimeve të parapara në këtë Kontratë të Qiradhënies nga ana e Qiradhënësit nuk përbëjnë ndonjë shkelje dhe nuk do të rezultojnë në ndonjë shkelje të ndonjë kontrate tjetër që e ka lidhur Qiradhënësi. Nëse qiradhënësi nuk është në të vërtetë pronar i pronës (apo pronar i pronës shoqërore të marrë me qira për një periudhë nëntëdhjetenëntëvjeçare), ai duhet ta bëjë të ditur këtë fakt dhe ta ndryshojë nenin 5.1 për të shpjeguar se kontrata e qiradhënies është nënkontratë. Megjithatë, qiradhënësit mund t’i duhet të marrë leje për ta marrë me nënqira objektin nga qiradhënësi kryesor, meqë shumica e qiradhënësve kryesorë nuk e lejojnë nënqiranë. Ky nen synon ta mbrojë qiramarrësin, i cili duhet të


jetë i sigurt se ky nen nuk mund të hiqet, sepse qiradhënësi nuk ka qenë vërtetë në pozitë për ta lëshuar me qira objektin. Ngjashëm, nëse mbajtësi i hipotekës e ndalon dhënien me qira ose kërkon pëlqimin e hipotekuesit për qiradhënie, ky nen e obligon qiradhënësin që të sigurojë që pëlqimi të merret. Sërish, qiramarrësit potencialë duhet t’i kontrollojnë afatet e hipotekës, meqë banka më vonë mund ta largojë qiramarrësin nëse vendos ta shes pronën për ta përmbaruar hipotekën. Përveç rasteve kur kontrata e qiradhënies është në proces të përmbarimit, ose përveç nëse qiraja është dukshëm më e ulët se norma e hipotekës, shumica e bankave nuk do ta refuzojnë një qiramarrës të mirë, meqë u mjafton që klienti bankar i tyre (d.m.th. qiradhënësi) të ketë të hyra. 5.4 Zbatimi i ligjit, rregulloreve dhe kërkesave të huadhënësit Qiradhënësi garanton se: 5.4.1 objekti është në përputhje me të gjitha ligjet, rregullat dhe rregulloret e zbatueshme të të gjitha autoriteteve publike sa i përket qëllimit të përdorimit që është përcaktuar në plan, se, veç kësaj, objekti është në përputhje me të gjitha rregulloret e ndërtimit që kanë të bëjnë me standardet dhe cilësinë e ndërtimit, përfshirë rregulloret sizmike, dhe se objekti është i sigurt, i siguruar dhe i përshtatshëm për qëllimin e përdorimit që është përcaktuar në plan; Shumë objekte në Kosovë nuk janë në përputhje me ligjet dhe rregulloret e ndërtimit. Rrjedhojat e kësaj mospërputhjeje ndryshojnë dhe varen nga serioziteti i mospërputhjes. Mungesa e lejes së ndërtimit e vë objektin në rrezik nga ndërtimi, ndërsa qiramarrësin në rrezik nga dëbimi dhe, përfundimisht, nga pengimi i biznesit (shih nenin 5.4.2). Mospërputhja me kodet standarde të ndërtimit, të cilat kanë implikime sa i përket sigurisë, mund të çojë në një urdhër për ndërprerjen e përdorimit publik derisa sa të sanohet problemi apo të evitohet rreziku ndaj sigurisë; ky urdhër për ndërprerje mund t’ia ndalojë edhe qiramarrësit që ta zhvillojë biznesin e tij. Prandaj kjo garanci është e rëndësishme, sepse ia jep qiramarrësit autorizimin që ta anulojë kontratën e qiradhënies dhe të shpërngulet tjetërkund, nëse qiradhënësi e mashtron qiramarrësin sa i përket statusit të lejeve, ose që të kërkojë nga qiradhënësi që ta rregullojë problemin. Nëse objekti nuk është në përputhje me rregulloret e ndërtimit, palët duhet të merren vesh për një zgjidhje dhe të shënojnë se çfarë duhet të bëhet, me shkrim, brenda kontratës së qiradhënies. A do të sigurohen qiradhënësi or qiramarrësi se objekti është në përputhje me këto rregullore, dhe atë brenda një periudhe kohore të caktuar, dhe me shpenzime të kujt? Apo të dyja palët do ta pranojnë rrezikun, që qiramarrësi të vendosë më vonë çfarë të bëjë nëse paraqitet ndonjë problem? Në këtë nen përmendet “qëllimi i përdorimit”, i cili duhet të përshkruhet në plan dhe i cili pasqyron biznesin e synuar të qiramarrësit. Për shembull, qiramarrësi mund të jetë duke e përdorur objektin për “shitblerje me pakicë,” “restorant,” “zyra” apo “industri”. Për secilën nga këto përdorime të synuara do të ketë kërkesa të ndryshme, ndërsa për përdorimin e një ndërtese për qëllime komerciale kërkohen pagesa më të larta për leje dhe më shumë leje se, për shembull, për banim. 5.4.2 Objekti ka leje ndërtimi që e mbulon tërë strukturën e ndërtuar të objektit dhe se për objektin është marrë certifikatë e pranimit teknik dhe leje për përdorim apo çfarëdo certifikate tjetër e nevojshme për qëllimin e përdorimit të synuar nga komuna. Pastaj, objekti është në përputhje të plotë me këto kushte dhe me lejen e ndërtimit, ndërsa tarifat e certifikatave të tjera janë paguar në tërësi. Sipas kërkesës, Qiradhënësi do t’ia sigurojë Qiramarrësit një kopje të lejes së ndërtimit, certifikatës së pranimit teknik apo të çfarëdo leje relevante tjetër si dhe dëshmi të pagesës së tarifave relevante; Nëse për objekt nuk posedohet leje e ndërtimit, ky nen duhet të ndryshohet për ta obliguar qiradhënësin që të aplikojë për lejet e kërkuara brenda një periudhe kohore të caktuar. Nëse nuk ndryshohet, qiramarrësi rrezikon pengimin e përdorimit të objektit, përfshirë përmes rrënimit, nga


komuna. Qiramarrësi po ashtu mund të ketë probleme me lidhjet në shërbimet publike; dhe, madje edhe nëse lidhjet në shërbimet publike të tilla janë instaluar, ato më vonë mund të shkyçen. Leje të ndryshme ndërtimi në vazhdën e të gjitha përpjekjeve për ndërtim në Kosovë, duke filluar nga lejet e ndërtimit e deri te leja e pranimit teknik, të cilat duhet të merren para se ndërtesa të evidentohet në regjistrin e pronave. Madje edhe nëse ekziston leja, tarifat e lejes që mbesin të papaguara mund të shkaktojnë probleme. Një qiramarrës i kujdesshëm duhet ta kontrollojë gjendjen e lejeve dhe pagesave të tarifave të nevojshme, ndërsa një qiradhënës i ndërgjegjshëm nuk do të refuzojë që ta shpalos një informatë të tillë të rëndësishme. 5.4.3 nuk ka ndonjë arsye që ka të bëjë me këtë objekt që qiramarrësi të mos jetë në gjendje ta marrë një leje biznesi apo komunale për këtë objekt që kërkohet për qëllimin e përdorimit të synuar nga ana e qiramarrësit që është përshkruar në plan; Natyra e ndërtimit ose e lejes së ndërtimit të marrë, siç është për banim kundrejt asaj komerciale, mund ta pengojnë qiramarrësin që më vonë të aplikojë për lejet e nevojshme për ta përdorur një ndërtesë si restorant, si vend edukimi, për shitje me pakicë ose si hotel, etj. Ky nen siguron që qiradhënësi ta këshillojë qiramarrësin për çfarëdo arsye që mund ta pengojë atë për t’i marrë lejet e kërkuara për veprimtarinë e tij. 5.4.4 të gjitha pëlqimet, aprovimet, licencat dhe autorizimet që kërkohen nga çdo autoritet qeveritar e që janë të domosdoshme që Qiradhënësi ta përmbarojë, realizojë dhe përmbushë këtë Kontratë të Qiradhënies janë plotësisht të vlefshme; Ky nen pasqyron, sërish, kërkesat për ndërtim dhe lejim. 5.4.5 nuk ka ndonjë arsye që Qiramarrësi të mos mund ta marrë nga komuna ndonjë leje për instalimin e ndonjë gjeneratori në objekt apo pranë tij apo për vënien e shenjave të zakonshme në objekt që janë në përputhje me qëllimin e përdorimit të tij nga Qiramarrësi; 5.4.6 nuk ka asnjë hipotekë, ngarkesë tatimore ose ndonjë ngarkesë tjetër mbi objektin, përveç asaj që i është shpalosur me shkrim qiramarrësit, ndërsa çdo mbajtës i hipotekës ka dhënë pëlqimin e tij për lëshimin e objektit me qira. Siç është përshkruar në nenin 5.3.2 më lart, shumica e bankave dhe kompanive hipotekare mund të kërkojnë nga qiradhënësi që ta marrë pëlqimin për ose t’i bëjë të ditura detajet e çfarëdo qiramarrjeje, por zakonisht nuk e refuzojnë ta japin pëlqimin. Megjithatë, është me rëndësi që qiramarrësi të jetë në dijeni për çfarëdo hipoteke, sepse banka mund ta marrë pronën sërish nën pronësi nëse qiradhënësi nuk i bën pagesat me rregull. Në veçanti, një qiramarrës nuk do të donte të lidhte kontratë të qiradhënies nëse zhvillohet procedurë e posedimit/përmbarimit. 5.5 Shërbimet publike dhe tatimi komunal mbi pronën Qiradhënësi garanton se: 5.5.1 nuk ka asnjë faturë apo borxh të papaguar që ka të bëjë me energjinë elektrike, ujin, mbeturinat, ngrohjen komunale, telekomunikacionin, internetin (“shërbimet e internetit”) për objektin dhe asnjë kontest me ndërmarrjet komunale sa i përket objektit; Është me rëndësi të hulumtohet nëse ka fatura të papaguara për shërbimet publike apo konteste lidhur me objektin, sepse kjo do t’ia bënte më të vështirë qiramarrësit që t’i ofrohen shërbimet publike për biznesin e tij, madje edhe nëse faturat ose borxhet janë në emër të qiradhënësit. Një qiradhënës i ndërgjegjshëm duhet të ofrojë dëshmi se faturat janë paguar. Pagesat nuk duhet të dëshmohen vetëm me faturën e fundit, por me një pasqyrë të historikut të pagesave, të cilën do ta ofrojnë KEK-u apo ndërmarrjet e furnizimit me ujë apo ngrohje komunale.


5.5.2 objekti i ka lidhjet e tij të ndara për shërbimet komunale ose nuk ka ndonjë arsye pse lidhje të tilla nuk mund të merren ose pse lidhje të tjera me shërbimet e internetit ose të telekomunikimit ose me ndonjë shërbim tjetër nuk do të ishin të mundura; Shumë shpesh, ndërtesat në Kosovë ndodh të jenë të ndara. Një qiramarrës zakonisht nuk dëshiron t’i ndajë lidhjet në shërbimet komunale, meqë kjo do të çonte në mosmarrëveshje me banorët e tjerë lidhur me atë se kush ka të drejtë përdorimi. Për ta trajtuar këtë çështje, ky nen siguron se ekziston një marrëveshje për shërbimet komunale të ndara ose se një marrëveshje e tillë mund të arrihet. Nëse lidhjet në shërbimet publike duhet të jetë të pavarura, kjo pavarësi mund të bëhet kusht paraprak për kontratën e qiradhënies. 5.5.3 nuk ka fatura të papaguara të tatimit komunal mbi pronën, ndërsa vetë qiradhënësi ose biznesi i qiradhënësit nuk ka ndonjë tatim të papaguar ose borxh tjetër që do të mund të ndikonte në objekt. Nëse qiradhënësi ka fatura të papaguara të tatimit komunal mbi pronën, komuna mund ta caktojë një gjobë apo ngarkesë mbi objektin, ndërsa më vonë mund ta shesë objektin në ankand për ta rikthyer borxhin e saj. Kjo do ta dëmtonte qiramarrësin, meqë do të ndikonte në veprimtarinë e tij (posaçërisht nëse kontrata e qiradhënies nuk është regjistruar në kadastër nën titullin e qiradhënësit). 5.6 Kontestet lidhur me përdorimin, pronësinë dhe rinovimin Qiradhënësi garanton: 5.6.1 nuk ka marrë (as vetë, as përmes ndokujt tjetër) ndonjë njoftim për çfarëdo pretendimi apo kontesti formal apo joformal që ka të bëjë objektin, përshirë pretendimet për pronësi apo të drejta në qasje nga ndonjë palë e tretë; Nëse qiradhënësi ka marrë njoftime të tilla, ato duhet të shpjegohen këtu dhe t’i bashkëngjiten kontratës së qiradhënies, ashtu që qiramarrësi të mund të marrë vendim të shëndoshë se a të vazhdojë me kontratën e qiradhënies apo jo. Për shkak të këtij neni, qiradhënësi duhet të deklarojë nëse ka, për shembull, ndonjë padi të ushtruar pranë Komisionit për Çështje Pronësore dhe Banesore, edhe nëse qiradhënësi mendon se padia nuk është e vlefshme apo e rëndësishme; qiramarrësi pastaj mund ta formojë mendimin e vet. Çdo gjë që bëhet me dije nga qiradhënësi në këtë mënyrë dhe aprovohet nga qiramarrësi në kontratën e qiradhënies nuk do të përbëjë shkelje nga qiradhënësi. Përmes këtij neni, palët po ashtu mund të vendosin kush do të paguajë për çfarëdo kompensimi në rast të shkeljes së kësaj garancie, ose nëse qiramarrësi mund të kompensohet deri në një shumë të caktuar nëse bëhet shkelje. 5.6.2 nuk ka marrë ndonjë njoftim për shpronësim apo synim për ndërtim nga komuna apo çfarëdo organi publik tjetër në Kosovë dhe nuk është i vetëdijshëm për ndonjë synim për ta rindërtuar objektin apo lokacionet afër tij; Ky nen merret me çfarëdo njoftimi për shpronësim të tokës për të ndërtuar apo zgjeruar rrugë në vendin ku gjendet objekti apo në afërsi të tij dhe e siguron qiramarrësin se qiradhënësi nuk është në dijeni për njoftime apo plane të tilla. 5.6.3 nuk ka marrë ndonjë njoftim për mospërputhje me lejet e ndërtimit, lejet e përdorimit, komunën, ligjet apo rregulloret e ndërtimit, dhe asnjë njoftim mjedisor dhe nuk është i vetëdijshëm për ndonjë procedurë gjyqësore që pritet të zhvillohet apo ndonjë shkelje për shkak të çfarëdo mospërputhjeje të tillë. Ky nen pjesërisht ndërlidhet me nenet 5.4.1 dhe 5.4.2, por shkon më tej, duke kërkuar që qiradhënësi jo vetëm të konfirmojë se i ka zbatuar rregulloret dhe të deklarojë çfarëdo moszbatimi, por edhe të


deklarojë nëse ka marrë ndonjë njoftim që do të tregonte nëse rrethanat janë më urgjente dhe, për këtë arsye, më të rrezikshme për qiramarrësin.

6. Obligimet e qiradhënësit 6.1 Dorëzimi i objektit Qiradhënësi përkujdeset që objekti të lirohet dhe t’i dorëzohet qiramarrësit në një gjendje të duhur për qëllimin e përdorimit, ashtu që qiramarrësi të mund të hyjë në të deri më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. 6.2 Riparimi dhe mirëmbajtja e objektit 6.2.1 Përveç nëse në plan nuk janë paraparë në hollësi marrëveshje të tjera për riparim dhe mirëmbajtje, Qiradhënësi është vetë përgjegjës që me shpenzime të tij të marrë përsipër riparimin e menjëhershëm dhe mirëmbajtjen preventive të strukturës, ashtu që objekti të mbetet i përshtatshëm për qëllimin e përdorimit. Struktura përfshin kulmin, muret e jashtme, gypat e ujit dhe ullukët, dhe përveç nëse në plan thuhet ndryshe, telat e rrymës, ngrohjen dhe radiatorët, por në të nuk hyjnë pjesët e interierit të lokalit afarist që nuk janë pjesë e strukturës së objektit, siç janë dyshemetë e brendshme, muret e brendshme dhe pajisjet sanitare. Brenda mundësive, qiradhënësi do ta aranzhojë riparimin dhe mirëmbajtjen në një mënyrë që e pengon më së paku biznesin e qiramarrësit. Për shembull, riparimet dhe mirëmbajtja duhet të bëhen pas orarit të punës, ndërsa qiradhënësi e njofton me shkrim qiramarrësin së paku katërmbëdhjetë (14) ditë më parë për këtë, me përjashtim të rasteve urgjente. Palët mund t’i ndryshojnë në plan marrëveshjet për mirëmbajtje të shënuara në këtë shabllon, dhe t’ia caktojnë obligimin për, për shembull, mirëmbajtjen e ngrohjes apo radiatorëve, qiramarrësit. Në disa kontrata të qiradhënies, posaçërisht në ato afatmesme, qiradhënësi mund të dojë të marrë më shumë obligime për mirëmbajtje, në të cilin rast ky nen do të duhej të ndryshohej përmes planit. 6.2.2 Nëse duhet të bëhet ndonjë riparim në gypat e ujit apo në rrjetin e rrymës për shkak të keqpërdorimit apo përdorimit nga ana e qiramarrësit, siç janë bllokimet që shkaktohen nga qiramarrësi apo përmes tij, ose nëse nevoja për riparime paraqitet për shkak të instalimeve të bëra nga qiramarrësi, qiradhënësi mund të kërkojë nga qiramarrësi që ta paguajë një shumë të arsyeshme të të hollave për shpenzimet e riparimeve të tilla. Qiradhënësi duhet t’i paraqesë qiramarrësit dëshmi të shpenzimeve, përfshirë faturat e vlefshme me tatime për blerjet e tij; qiradhënësi nuk ka të drejtë të kërkojë pagesë për ngritje të çmimeve apo të përfitojë diçka nga ky aktivitet. 6.3 Evidentimi i kontratës së qiradhënies afatgjate në kadastër, njoftimi i mbajtësve të hipotekës Qiradhënësi: 6.3.1 nëse qiramarrësi kërkon, qiradhënësi e evidenton dhe regjistron në kadastër ekzistencën e kësaj Kontrate të Qiradhënies si ngarkesë sipas numrit relevant të ngastrës. Qiramarrësi i paguan tarifat kadastrale për një regjistrim të tillë; Regjistrimi i Kontratës së Qiradhënies në kadastër sipas numrit të ngastrës së pronës lejohet me Ligjin për Pronën. Megjithatë, regjistrimi zakonisht ia vlen të bëhet vetëm për ndonjë kontratë të qiradhënies afatgjate, për shembull, ndonjë kontratë për më shumë se pesë (5) vjet, ose për ndonjë kontratë shumë


të vlefshme për të cilën qiraja dhe investimet e qiramarrësit janë të larta. Qëllimi i regjistrimit është që të sigurohet që çdo kompani, huadhënës apo person që e zë pronën të jetë i njoftuar për kontratën e qiradhënies dhe të mos mund ta dëbojë qiramarrësin. 6.3.2 e njofton çdo huadhënës ose mbajtës të çfarëdo hipoteke mbi pronën për ekzistimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe për çdo vazhdim të kohëzgjatjes së saj dhe e merr pëlqimin e huadhënësit ose mbajtësit të hipotekës, nëse ka nevojë, për këtë Kontratë të Qiradhënies. Me shumë marrëveshje bashkëkohore që kanë siguri hipotekare nga huamarrësi kërkohet që ta njoftojë bankën për ekzistimin e një kontrate të qiradhënies dhe nganjëherë të kërkojë nga qiradhënësi që ta marrë pëlqimin për lëshimin e objektit me qira. Nëse qiramarrësi është qiramarrës i mirë dhe qiraja është e arsyeshme dhe i pasqyron çmimet e tregut (me të drejtën për ta ngritur çmimin pas një periudhe kohore të arsyeshme), banka mbase nuk do ta kundërshtojë kontratën e qiradhënies. Bankat mund të kundërshtojnë, në anën tjetër, nëse mendojnë se objekti po lëshohet me qira me një çmim tejet të ulët ose me një kontratë të gjatë dhe të lirë që mund t’ia vështirësojë bankës ta realizojë kolateralin e saj në rast të moslarjes së borxheve ose që mund t’i vështirësojë qiradhënësit ta shlyejë kredinë. 6.4 Shërbimet komunale Përveç nëse në plan tregohet se qiradhënësi është përgjegjës për çfarëdo shërbimesh komunale relevante dhe nëse këto shërbime janë përfshirë në qira, qiradhënësi: 6.4.1 siguron që faturat e shërbimeve komunale relevante që kërkohen nga qiramarrësi të barten në emër të biznesit të qiramarrësit pa vonesë dhe me borxh zero, ose qiradhënësi i merr të gjitha masat për ta bërë të mundur një lidhje të ndarë të shërbimit për qiramarrësin në emër të qiradhënësit, nëse objekti është pjesë e ndonjë ndërtese më të madhe me një lidhje të vetme në shërbimin në fjalë; 6.4.2 i siguron qiramarrësit qasje të mirë në të gjithë njehsorët e shërbimeve komunale relevante, ia përcjell qiramarrësit çdo kopje të faturave apo çdo korrespondencë të pranuar nga shërbimet publike menjëherë dhe pa vonesë dhe e lejon qiramarrësin të bëjë çfarëdo lidhje dhe instalimi, përfshirë atë të telefonisë, të internetit, të televizionit kabllor ose satelitor apo të tjera. Kontrata e qiradhënies supozon se qiramarrësi i paguan të gjitha shpenzimet e shërbimeve komunale bazuar në përdorimin e shënuar aktual. Nëse qiraja duhet të ketë një çmim “përfshirës”, ky nen duhet të ndryshohet. Ky ndryshim mund të bëhet, për shembull, me anë të një shënimi të qartë në plan, në të cilin përmendet marrëveshja dhe thuhet se ky nen është ndryshuar. 6.5 Njoftimet për kontestet, pretendimet apo njoftimet juridike formale Qiradhënësi: 6.5.1 ia përcjell ose e njofton menjëherë qiramarrësin me shkrim për çfarëdo njoftimi, dërgese postare, pretendimi apo çështje tjetër që e merr (përfshirë njoftimet dhe pretendimet që janë paraparë me nenin 5) apo të cilat qiradhënësi kupton se mund të ndikojnë në përdorimin e plotë të objektit nga ana e qiramarrësit për qëllimin e përdorimit, ose në të drejtat e qiramarrësit që janë paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies; në njoftimet e tilla hyjnë njoftimet nga autoritetet publike apo fqinjët për ndërtim; Ky nen është menduar ta paralajmërojë qiramarrësin paraprakisht për ngjarjet që mund ta prekin atë financiarisht, siç është shpronësimi, rrënimi, shkyçja nga shërbimet komunale apo kontesti pronësoro-juridik. Nëse qiramarrësi merr vesh për këto ngjarje mjaft shpejt, mund të vendosë se a do të investojë në kontratën e qiradhënies apo ta ripërtërijë atë.


6.5.2 menjëherë u paraqet njoftime kundërshtimi palëve të treta ose autoriteteve publike ose i zbaton të drejtat që kanë të bëjnë me objektin, kur kjo kërkohet nga qiramarrësi apo i përshtatet atij; këtu hyjnë për shembull të drejtat në qasje në pronë, ose e drejta për ta kundërshtuar ndërtimin në afërsi të objektit. Ky nen parasheh obligimin e rëndësishëm që qiradhënësi t’i minimizojë dëmet që mund t’i shkaktohen qiramarrësit. Ai po ashtu qartëson se kujt i përket obligimi për të reaguar, ashtu që mos të ketë ndonjë paqartësi lidhur atë se çfarë duhet të bëjë qiradhënësi, e çfarë qiramarrësi. 6.6 Dëshmitë e respektimit të kontratës së qiradhënies Qiramarrësi ka të drejtë që menjëherë, në çdo kohë dhe sipas kërkesës, të kërkojë nga qiradhënësi që të ofrojë dëshmi për respektimin e çdo garancie që është parë me nenin 5 ose të çdo obligimi tjetër që është paraparë me këtë nen. Siç u tha tashmë, qiramarrësi duhet ta verifikojë zbatimin para se të lidhet kontrata e qiradhënies. Megjithatë, ky nen ia jep qiramarrësit të drejtën për ta kontrolluar zbatimin gjatë kontratës së qiradhënies dhe kjo vlen posaçërisht për obligimet e vazhdueshme, siç janë ato që janë paraparë me nenin 6.6. 6.7 Dhënia me qira konkurrentëve të qiramarrësit Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, nëse objekti është pjesë e një ndërtese më të madhe ose grupi ndërtesash në afërsi të tij, nëse qiradhënësi është tani ose në të ardhmen bëhet pronar i objekteve të tilla ose i pjesëve të tyre në afërsi, përfshirë ato pranë, mbi apo nën objekt, qiradhënësi pajtohet që të mos e lëshojë me qira apo nënqira cilëndo ndërtese të tillë fqinje ose që është pjesë e objektit të ndonjë qiramarrësi tjetër i që i bën konkurrencë qiramarrësit në biznesin e tij. Ky nen është i përdorshëm për qiramarrësin. Ky nen kufizues e ruan vlerën e kontratës së qiradhënies së pronës së patundshme në dobi të qiramarrësit, e cila varet shpesh nga vendndodhja dhe aftësia e pastajme për t’i tërhequr myshterinjtë ekskluzivisht. Megjithatë, ky lloj i nenit është përgjithësisht i përshtatshëm vetëm kur qiramarrësi është klient kryesor i qiradhënësit, siç është ndonjë bankë apo kompani e sigurimeve. Përndryshe, qiradhënësi mund të dëshirojë ta shlyejë këtë nen, meqë krijon një obligim mjaft të rëndë. Në disa situata, një qiramarrës me një qëndrim të fuqishëm në negociata mund të dëshirojë ta zgjerojë një nen të tillë kundër konkurrencës për t’ua ndaluar qiramarrësve të blloqeve fqinjë që të vendosin reklama të konkurrentëve të tij. Për shembull, një kompani e sigurimeve mund të dëshirojë që të sigurohet se nuk do të ketë asnjë shenjë të konkurrentëve të tij mu pranë biznesit të saj.

7. Garancitë, të drejtat dhe përgjegjësitë e qiramarrësit 7.1 Autorizimi për të lidhur kontratë të qiradhënies Qiramarrësi garanton se: 7.1.1 ka të drejtë, kompetencë dhe autorizim të plotë, sipas ligjeve, rregullave dhe rregulloreve të zbatueshme dhe në fuqi në Kosovë dhe në komunën në të cilën gjendet objekti, për ta përmbaruar dhe zbatuar këtë Kontratë dhe për t’i përmbushur të gjitha obligimet e tij gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate apo vazhdimit të saj; dhe se


7.1.2 përmbarimi i kësaj Kontrate dhe ushtrimi i të drejtave dhe obligimeve nga qiradhënësi sipas kësaj Kontrate nuk përbëjnë dhe nuk do të rezultojnë në ndonjë shkelje të ndonjë marrëveshje tjetër që e ka lidhur qiramarrësi. Ky nen është rezultat i garancive të qiradhënësit, të cilat janë shprehur në nenet 5 dhe 6. Qiradhënësi nuk duhet ta lë një qiramarrës që të zhvillojë biznes ilegal, ose pa ndonjë pëlqim relevant, meqë kjo mund të ndikojë në stabilitetin e rrjedhës së të hyrave të qiramarrësit ose të rezultojë në ndonjë veprim nga ana e komunës që do t’ia ulte vlerën pronës. Ngjashëm, qiradhënësi duhet të sigurohet që kontrata e qiradhënies me qiramarrësin të mos anulohet për shkak se qiramarrësi i ka tejkaluar autorizimet e tij që janë paraparë me kontratë të qiradhënies. 7.2 Shërbimet publike, tatimi komunal mbi pronën dhe sigurimi 7.2.1 Qiramarrësi është përgjegjës dhe pajtohet të marrë përsipër t’i paguajë shpejtë të gjitha borxhet e shërbimeve publike që i ka shfrytëzuar gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies në objekt, përshirë thirrjet telefonike, internetin, ngrohjen, ndriçimin, karburantin, rrymën, mbledhjen e mbeturinave, ujin dhe kanalizimin, me kusht që borxhet e tilla të njehsohen dhe llogariten ndaras. Me kontratë të qiradhënies supozohet se qiramarrësi paguan për shërbimet publike. Nëse dëshirohet një kontratë e qiradhënies “inkluzive”, sipas së cilës qiradhënësi paguan për këto shpenzime, ky nen dhe nenet 6.2.1, 6.4 dhe 7.2.1 duhet të ndryshohen duke e vënë një shënim në plan. 7.2.2 Përveç nëse në plan thuhet se qiradhënësi është përgjegjës, qiramarrësi e paguan menjëherë tatimin komunal mbi pronën, ose përmes faturave nga qiradhënësi, ose, nëse qiramarrësi kërkon, përmes faturave direkte në emër të vetë qiramarrësit. Sipas Ligjit për Tatimin Komunal mbi Pronën, përgjegjës për të paguar këtë tatim është pronari i objektit, por nëse pronari nuk mund të identifikohet lehtë, paguan qiramarrësi. Palët mund ta ndryshojnë gjendjen e mospagesës ashtu që qiramarrësi të paguajë (ose ta kompensojë qiradhënësin, krahas pagesës së qirasë) sipas një dispozite brenda kontratës së qiradhënies. 7.2.3 Qiramarrësi ka të drejtë (por nuk është i obliguar) të nxjerrë çfarëdo sigurimi në lidhje me pronën e tij, pronën e qiradhënësit, ose objektin. Si rregull e përgjithshme, një person mund ta sigurojë vetëm pronën e tij. Përndryshe, kur bëhet kërkesë për sigurim, kompania e sigurimit nuk do të paguajë, meqë parashtruesi i kërkesës nuk ka pësuar humbje teknikisht, sepse prona i përket një tjetri, i cili më në fund pëson humbje. Ky nen qartëson se qiramarrësi nuk ka asnjë obligim që të nxjerrë sigurim ndaj problemeve siç janë vjedhja apo dëmet e shkaktuara nga vërshimet dhe të cilat mund t’i dëmtojnë stoqet dhe gjësendet e qiramarrësit. 7.3 Përdorimi i objektit, ndryshimet 7.3.1 Qiramarrësi mund ta përdorë objektin vetëm për qëllimin e përdorimit të përshkruar në plan. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ndryshojë qëllimin e përdorimit, atij i duhet ta marrë pëlqimin me shkrim nga qiradhënësi, ndërsa një pëlqim i tillë nuk duhet të mos bëhet i ditur ose të vonohet pa arsye. 7.3.2 Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi mund ta përdor pjesën e jashtme të objektit, duke përfshirë, por jo duke u kufizuar me ngjitjen e shenjave jashtë objektit, ose në parkingun e veturave, në gjeneratorë, në mobile dhe gjësende të tjera, dhe me kusht që qiramarrësi për këtë t’i marrë lejet relevante që kërkohen me ligj. Qiramarrësi po ashtu mund të aplikojë për leje për përdorim të tokës së komunës apo të ndonjë tokë tjetër në afërsi pa e njoftuar qiradhënësin.


7.3.3 Qiramarrësi mund të bëjë ndryshime brenda objektit dhe ndryshime të kufizuara jashtë tij, përveç nëse në plan parashihet ndryshe. Në ndryshimet e brendshme mund të hyjnë rrënimi i mureve jombajtëse, ose vënia e dyshemesë ose i ndonjë kuzhinë apo e pajisjeve sanitare, me kusht që çfarëdo rrënimi apo ndryshimi të mos ndikojë në stabilitetin apo vlerën e objektit, dhe me kusht që të gjitha ndryshimet të jenë në përputhje me rregulloret e ndërtimit dhe me ligjin e aplikueshëm. Qiramarrësi i ofron qiradhënësit dëshmi të përputhjes, sipas nevojës. Veç kësaj, përveç nëse në plan parashihet ndryshe, qiramarrësi mundet — me kusht që kjo të jetë në përputhje me ligjin dhe rregulloret — të ngjet apo instalojë shenja dhe kondicionerë ajri, kabllo dhe gypa, alarme të sigurisë, pajisje për parandalimin e zjarrit, sisteme të ngrohjes dhe freskimit dhe, nëse ka nevojë, pranues satelitorë apo radiofonikë në objekt apo brenda tij. Qiramarrësi, megjithatë, siguron që në fund të kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies ose të çdo vazhdimi të saj objekti të kthehet në një gjendje të ngjashme (ndonëse mund të jetë vjetruar dhe grisur) siç ka qenë më datën e fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Ky nen supozon se qiramarrësi ka lidhur kontratë të qiradhënies afatgjate. Në rast të ndonjë kontrate të qiradhënies afatgjate, është normale që një qiramarrësi komercial t’i lejohet t’i bëjë ndryshimet që janë përshkruar në këtë nen. Megjithatë, për t’iu shmangur kundërthënieve lidhur me gjendjen e objektit, palët duhet ta dokumentojnë së bashku një përshkrim dhe ta fotografojnë gjendjen e objektit para se ta nënshkruajnë kontratën e qiradhënies, dhe atë në fund të kontratës së qiradhënies. Qiramarrësi duhet ta kthejë ndërtesën në gjendjen e njëjtë, ose të paguajë për çfarëdo dëmi. 7.4 Nënqiradhënia Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi mund ta lëshojë me nënqira tërë objektin apo një pjesë të tij, duke e njoftuar me shkrim qiradhënësin për të dhënat e nënqiramarrësit si dhe për të dhënat e çdo kontrate të nënqiradhënies. Nëse kontrata e nënqiradhënies lejohet dhe ndodh, qiramarrësi ende do të jetë përgjegjës për respektimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies, edhe sa i përket pagesës së qirasë, edhe sa i përket përgjegjësisë për veprimet apo mosveprimet e nënqiramarrësit. Nënqiraja i jep qiramarrësit më shumë fleksibilitet dhe rehati nëse lidhë kontratë të qiradhënies afatgjate, sepse, nëse rrethanat e saj ndryshojnë gjatë kohëzgjatjes së kontratës së qiradhënies, ai mund ta gjejë dikë tjetër që ta marrë përsipër kontratën e qiradhënies. Përderisa një qiradhënës mund të dojë ta ndalojë nënqiradhënien, ai kësisoj më të ndikojë që qiramarrësi më me gjasë ta nënshkruajë një kontratë qiradhënie më afatshkurtër, dhe kjo e vë qiradhënësin në rrezik të periudhave pa të hyra midis qiradhënieve. 7.5 Mirëmbajtja dhe siguria, përfshirë kaparin 7.5.1 Përveç rasteve që kanë të bëjnë me nenin 7.3.3 më lart , qiramarrësi nuk mund ta shkatërrojë apo dëmtojë objektin apo çdo send që i përket qiradhënësit dhe që është shënuar në plan. Nëse qiramarrësi aksidentalisht i shkatërron ose dëmton të njëjtit, ai duhet ta kompensojë qiradhënësin për artikujt e tillë sipas çmimeve të tregut. Qiradhënësi duhet ta njoftojë qiramarrësin përmes dëshmive për çmimet e tregut të artikujve të tillë dhe për çdo shpenzim të riparimit, duke ofruar kuota apo fatura pa ndonjë ngritje të çmimit. Qiradhënësi duhet t’i japë qiramarrësit kohë të arsyeshme për ta kundërshtuar apo për ta gjetur një kuotë më të lirë me arsye. 7.5.2 Përveç nëse në plan thuhet ndryshe, qiramarrësi është përgjegjës për mirëmbajtjen e interierit të objektit, përfshirë çdo mur, pajisje sanitare, pajisje të kuzhinës dhe kondicioner të ajrit dhe, përveç nëse në plan thuhet ndryshe, radiator dhe pajisje për ngrohje. Qiradhënësi pranon se gjatë tërë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çdo vazhdimi të saj, objekti mund të dëmtohet nga vjetërsimi dhe grisjet e zakonshme dhe nuk do të kërkojë kompensim nga qiramarrësi për këtë.


7.5.3 Nëse në plan thuhet qartë ashtu, qiramarrësi ia paguan qiradhënësit një kapar para datës së fillimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies në shumën e përcaktuar në plan ose, nëse në plan nuk është përmendur kurrfarë shume, në shumën e barasvlershme me një qira mujore. Ky kapar mbetet pronë e qiramarrësit, mbetet në një xhirollogari kamatëbartëse të qiradhënësit dhe nuk mund të përdoret për qëllimet e tij, të vihet peng apo të mbahet nga ndonjë huadhënës apo kreditor dhe përdoret vetëm për ta kompensuar qiradhënësin për shkeljet e nenit 7.3.3 ose të këtij neni 7.5 ose për mospagesën e qirasë apo shërbimeve publike nga ana e qiramarrësit. Pas çdo ndalese të lejuar, kapari i kthehet qiramarrësit bashkë me kamatën e mbledhur një ditë pas datës së përfundimit të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose më datën e anulimit të hershëm të vlefshëm të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Kaparët janë të zakonshëm në Kosovë. Në vendet e tjera, ata janë më të shpeshtë, meqë qiradhënësit duan ta mbrojnë pronën e tyre nga dëmtimi. Megjithatë, ekziston rreziku që qiradhënësi të mos e kthejë kaparin, ose ta shpenzojë atë gjatë kohëzgjatjes së kontratës. Ky rrezik mund të zvogëlohet nëse qiramarrësi e vendos mënjanë qiranë e muajit të fundit për shkak të kaparit. Sigurisht, është në interesin e qiradhënësit, e jo të qiramarrësit, që ta ketë një kapar të tillë. Një opsion tjetër do të ishte që të ketë një garanci bankare, e cila mund të depozitohej nga qiradhënësi, por borxhet ndaj bankës për mirëmbajtjen e garancisë do të akumuloheshin. 7.5.4 Qiramarrësi është vetë përgjegjës për sigurimin e pronës së tij dhe objektit nga plaçkitjet dhe mund t’i angazhojë rojtarët e vet. Të dhënat e çdo operacioni të sigurisë, të çdo kodi të çdo alarmi të instaluar ose të dhënat e tjera të barasvlershme janë konfidenciale dhe nuk kërkohet t’i jepen qiradhënësit. 7.5.5 Qiramarrësi pajtohet ta lejojë qiradhënësin që ta këqyrë objektin, por jo më shpesh se një herë në 2 muaj dhe me një arsye të mirë, ndërsa qiramarrësi pajtohet t’i ofrojë qiradhënësit ose kontraktuesve të tij qasje në objekt me qëllim të mirëmbajtjes pasi të jetë njoftuar së paku 14 ditë më parë, vetëm se periudha e njoftimit mund të jetë më e shkurtër në rast të ndonjë urgjence.

8. Mjetet juridike 8.1 E drejta në ndërhyrje Nëse qiradhënësi nuk ndërmerr asnjë detyrë që kërkohet me këtë Kontratë të Qiradhënies brenda një periudhe të arsyeshme apo brenda një periudhe të caktuar për të cilën e njofton qiradhënësin (cilado që të jetë më e shkurtër), qiramarrësi mund ta kryejë vetë detyrën dhe të kërkojë nga qiradhënësi që të paguajë për shpenzimet, duke i zbritur ato nga qiraja e papaguar ose duke ushtruar çfarëdo të drejte tjetër për kundërpadi ndaj qiradhënësit. Qiradhënësi nuk mund t’i kundërshtojë shpenzimet që qiramarrësi i ka bërë duke vepruar ashtu, me kusht që ato të mos jenë të tepruara dhe që qiramarrësi t’i paraqesë dëftesat tatimore dhe faturat për çdo blerje. Qiramarrësi nuk mund t’i ngritë çmimet apo të përfitojë nga shpenzimet e tilla. E drejta në ndërhyrje përfshin edhe marrjen e lejeve relevante nga komuna, pagesën e shërbimeve publike ose kryerjen e çfarëdo riparimi, por nuk kufizohet me to. Ky nen i fuqishëm, por praktik siguron që qiramarrësi të mos pësojë humbje të pariparueshme nga vonesa e qiradhënësit për t’i bërë riparimet. 8.2 Anulimi 8.2.1 Cilado palë mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies duke e njoftuar me shkrim palën tjetër në rast të:


a. paaftësisë së palës tjetër për të paguar, ose paraqitjes apo aprovimit nga gjykata të çfarëdo peticioni për falimentim kundër asaj pale, ose nëse pala tjetër nuk është në gjendje t’i paguajë borxhet e saj ose nëse ndonjë kreditor kërkon akte përmbarimi kundër palës tjetër;

Anulimi i kontratës vetëm për shkak të paaftësisë për të paguar është i drejtë; asnjë qiradhënës nuk do që të ngujohet në një kontratë të qiradhënies me një qiramarrës i cili nuk mund të paguajë, ndërsa asnjë qiramarrës nuk e do një qiradhënës i cili nuk mund t’i bëjë riparimet dhe banka e të cilit mund ta rimarrë pronësinë mbi pronën.

b. shkeljes materiale të kësaj Kontrate nga pala tjetër, ose një vargu shkeljesh më të vogla të mbledhura që, marrë së bashku, janë materiale. Në rast të ndonjë shkeljeje të korrigjueshme, pala që i ka përmbushur obligimet e njofton palën që nuk i ka përmbushur obligimet për shkeljen se i ka shtatë (7) ditë (ose një periudhë të tillë më të gjatë të caktohet në njoftim) për ta korrigjuar atë shkelje, me moskorrigjimin e së cilës kjo Kontratë e Qiradhënies mund të anulohet. Njëra palë mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies menjëherë në rast të ndonjë shkeljeje materiale të pariparueshme.

Shkelja e nenit 5 (për garancitë) ose 6 (për obligimet) nga ana e qiradhënësit konsiderohen shkelje materiale, të cilat ia japin të drejtën qiramarrësit që ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies menjëherë, përveç rasteve kur mosmirëmbajtja nga ana e qiradhënësit është e vogël. Nëse qiramarrësi nuk e paguan qiranë që duhet të paguhet sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies për më shumë se dy periudha të qirasë, qiradhënësi mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies, duke e njoftuar palën tjetër me shkrim së paku 7 ditë më parë. Çështjet që bëhen të ditura plotësisht, në mënyrë specifike dhe të duhur kundër garancive të kësaj Kontrate të Qiradhënies nuk përbëjnë shkelje. Ky nen bën dallim midis shkeljeve materiale të specifikuara për shkak të të cilave qiramarrësi mund ta anulojë kontratën e qiradhënies menjëherë (nenet 5 dhe 6 lidhur me të drejtat e pronësisë, për shembull), shkeljeve materiale të pariparueshme, që po ashtu e justifikojnë anulimin, dhe shkeljeve më pak materiale, që e arsyetojnë anulimin vetëm nëse janë edhe materiale, edhe të pariparueshme. Edhe pse qiramarrësi ka të drejtë ta anulojë kontratën e qiradhënies për shkak të shkeljes së saj nga qiradhënësi, qiradhënësi në veçanti duhet të mund ta anulojë kontratën e qiradhënies për shkak të mospagesës së qirasë. Kjo nevojë ekziston, sepse edhe nëse akumulohet kamatë për pagesë të vonuar, ekziston rreziku që qiramarrësi të mos mund të paguajë dhe që qiradhënësi të mos mund ta realizojë kërkesën e paraparë me kontratë të qiradhënies. Ky nen parasheh dy (2) periudha të qirasë, por kohëzgjatja e periudhave të qirasë mund të ndryshohet nga palët duke e paraparë një shumë të caktuar në euro, ose ndonjë periudhë më të gjatë apo më të shkurtër. 8.2.2 Qiramarrësi po ashtu mund ta anulojë këtë Kontratë të Qiradhënies pa ndonjë kërkesë për zhdëmtim, duke dhënë një njoftim së paku (7) ditë më parë për mungesën e qasjes në objekt ose mundësisë së përdorimit të tij, në përgjithësi apo pjesërisht, për qëllimin e synuar të përcaktuar në plan gjatë kohëzgjatjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies, përfshirë si rrjedhojë e ndonjë force madhore, si e ndonjë vërshimi, zjarri, tërmeti ose ere (me përjashtim të rasteve kur cilado nga të lartpërmendurat kanë qenë rrjedhojë e shkeljeve që i ka bërë vetë qiramarrësi). Qiradhënësi duhet të jetë i vetëdijshëm për këtë nen, dhe mund të dojë ta vërtetojë nëse ndonjë sigurim që ka për rastet e tilla i mbulon humbjet rezultuese të qirasë. 8.3 Zhdëmtimi Cilado palë mundet, përveç tij apo si alternativë, të kërkojë zhdëmtim nga pala tjetër për çfarëdo shkelje të kësaj Kontrate të Qiradhënies nga ana e palës tjetër, e çfarëdo natyre qoftë ajo. Secila palë e kompenson tjetrën për çfarëdo kostosh, pretendimesh apo shpenzimesh që ajo palë duhet t’ua paguajë palëve të treta si rrjedhojë e shkeljes së kësaj Kontrate të Qiradhënies nga pala zhdëmtuese.


Palët e kësaj Kontrate të Qiradhënies janë përgjegjëse për humbjet e drejtpërdrejta, në të cilat hyjnë ato që janë përshkruar në paragrafin paraprak, dhe për shpenzimet e qiramarrësit për të gjetur banim alternativ ose për të bërë riparime. Megjithatë, asnjëra palë nuk mban përgjegjësi për humbjet rrjedhimore apo ekonomike të palës tjetër, siç janë humbjet e profiteve tregtare apo humbjet e kontratave me palë të treta. Përjashtimi i përgjegjësisë për humbje rrjedhimore apo ekonomike do të thotë se nëse, për shembull, qiramarrësi nuk mund ta përdorë objektin për dyqanin e tij për shkak të lidhjes së gabuar të telave të rrymës që janë instaluar nga qiradhënësi, qiramarrësi nuk mund të kërkojë nga qiradhënësi kompensim për humbje në tregtinë e tij. Është tipike që të përjashtohet ky lloj i humbjes për ta menaxhuar përgjegjësinë në vazhdimësi.

9. Kontestet dhe ligji i aplikueshëm 9.1 Kjo Kontratë e Qiradhënies i nënshtrohet ligjit të Kosovës. 9.2 Në rast të ndonjë kontesti që rrjedh nga kjo Kontratë e Qiradhënies, cilado palë mund t’ia dërgojë një njoftim me shkrim palës tjetër, duke e dërguar kontestin për ndërmjetësim ose nën patronazhin e Qendrës për Zgjidhje Alternative të Kontesteve pranë Odës Ekonomike Amerikane në Kosovë ose të Odës Ekonomike të Kosovës në Kosovë (siç është paraparë në plan). Kontesti dërgohet për ndërmjetësim sipas rregullave të zbatueshme të atëhershme të ndërmjetësimit në Kosovë që zbatohen nga një odë e tillë ose nga ndonjë organ ndërmjetësimi i njohur në Kosovë që është regjistruar pranë Komisionit për Ndërmjetësim të Kosovës dhe është licencuar nga Ministria e Drejtësisë e Kosovës. Ndërmjetësimi është procedurë jo e detyrueshme për zgjidhjen e kontesteve në një mjedis të strukturuar me një ndërmjetësues dhe pa formalitetin dhe procedurën e gjykatës. Ndërmjetësimi në Kosovë njihet përmes Ligjit DL-048-2008 për Ndërmjetësimin. Ndërmjetësimi është privat, meqë pjesëtarët e publikut nuk kanë asnjë të drejtë për të marrë pjesë. Është e zakonshme që të përdoret një organizatë ndërmjetësimi e pavarur për ta lehtësuar ndërmjetësimin. Aktualisht në Kosovë ka dy asociacione që ofrojnë ndërmjetësim komercial – Oda Ekonomike e Kosovës dhe Asociacioni për Zgjidhjet Alternative të Kontesteve i Odës Ekonomike Amerikane ( http://adr-ks.org, /). Qendra të tjera ndërmjetësimi gjenden në disa qytete në Kosovë. Teorikisht, një nga ofruesit e ndërmjetësimit duhet të përzgjidhet dhe të shënohet brenda planit, në mënyrë që të mos shkaktohet konfuzion sa i përket asaj se cili organ do ta mbikëqyrë ndërmjetësimin. Nëse ndërmjetësuesi i përzgjedhur nuk dokumentohet, ekziston rreziku që ndërmjetësimi nuk do të administrohet nga ndonjë institucion. Kjo mund t’i shtojë vonesat dhe të krijojë konfuzion. Është çështje e preferencës së palëve se cilin nga ofruesit e ndërmjetësimit duan ta zgjedhin. Pavarësisht se a administrohet ndërmjetësimi nga ndonjë institucion apo “ad hoc”, çfarë do të thotë se nuk do të ketë asnjë strukturë qeverisëse, ndërmjetësuesi duhet të jetë i regjistruar në Kosovë pranë Komisionit Kosovar për Ndërmjetësim dhe i licencuar nga Ministria e Drejtësisë e Kosovës. Normalisht, procedura udhëhiqet nga një ndërmjetësues. Ndonëse ekziston një periudhë e caktuar për ndërmjetësim (tridhjetë (30) ditë (shih nenin më poshtë), në praktikë kjo periudhë e ndërmjetësimit mund të zgjatet me marrëveshje të përbashkët të palëve deri në më së shumti nëntëdhjetë (90) ditë nga data kur fillon ndërmjetësimi, siç është paraparë me Ligjin për Ndërmjetësimin në Kosovë, nëse ndërmjetësimi shkon mirë. Prandaj, është e dëshirueshme që të ndiqet një procedurë më e shkurtër për t’iu shmangur vonesave në fillimin e arbitrazhit kur është e qartë, për shembull, se çështje është pamundësia apo refuzimi për paguar qiranë pa ndonjë arsye.


9.3 Nëse kontesti nuk zgjidhet brenda tridhjetë (30) ditëve pas dorëzimit të njoftimit të tillë për dërgimin e kontestit për ndërmjetësim, palët e zgjedhin çdo mosmarrëveshje apo pretendim që ka të bëjë me këtë Kontratë të Qiradhënies, përfshirë sa i përket anulimit dhe vlefshmërisë së saj, nën patronazhin e Qendrës për Zgjidhje Alternative të Kontesteve pranë Odës Ekonomike Amerikane në Kosovë ose të Odës Ekonomike të Kosovës në Kosovë (siç është paraparë në plan) sipas rregullave kosovare të arbitrazhit të zbatueshme në atë kohë dhe që zbatohen nga një odë e tillë. Vëmendje: Në bazë të Ligjit për Mbrojtje të Konsumatorëve, dispozitë e padrejtë kontraktuale mund të konsiderohet dispozita e cila e përjashton ose kufizon të drejtën e konsumatorit për të realizuar të drejtat në bazë të kontratës përpara gjykatës. Si rezultat, cdo kontratë e cila parasheh zgjidhjen e kontestit pranë arbitrazhit dhe palë në të është konsumatori mund të konsiderohet e padrejtë dhe do ti referohet gjykatës. Si rezultat, arbitrazhi nuk mund të përdoret si mënyrë e zgjidhjes së kontestit në rast se njëra nga palët, subjekt i kësaj kontrate është konsumator. Arbitrazhi është alternativë e gjykatës. Ai njihet si opsion për zgjidhjen e kontesteve në Kosovë sipas Ligjit Nr. 02/L-752007 për Arbitrazhin. Për shkak të vonesave në gjykatat e Kosovës dhe disponueshmërisë së mekanizmave të shumtë të apelit, arbitrazhi është aktualisht më i shpejtë, më fleksibil dhe më i përshtatshëm për zgjidhjen e kontesteve komerciale. Arbitrazhi është privat, meqë pjesëtarët e publikut nuk kanë asnjë të drejtë për të marrë pjesë. Aktualisht në Kosovë ka dy organe që ofrojnë shërbime të arbitrazhit – Oda Ekonomike e Kosovës dhe Qendra për Zgjidhjet Alternative të Kontesteve pranë Odës Ekonomike Amerikane (http://adr-ks.org/). Teorikisht, njëri nga organet e arbitrazhit duhet të zgjidhet dhe emërohet brenda planit, në mënyrë që të mos ketë kurrfarë paqartësie sa i përket asaj se cili organ do ta mbikëqyrë arbitrazhin. Është çështje e preferencës së palëve se cilën nga të dy odat ato dëshirojnë ta zgjedhin. Nëse oda e zgjedhur nuk dokumentohet në plan, ekziston rreziku që arbitrazhi të jetë “arbitrazh ad hoc,” çfarë do të thotë se nuk do të ketë asnjë strukturë qeverisëse. Mungesa e strukturës mund t’i shtojë vonesat dhe të krijojë konfuzion gjatë arbitrazhit. Përveç nëse në plan parashihet ndryshe, arbitrazhi do të ndodhë në Prishtinë në gjuhën e kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe do të ketë vetëm një arbitër. Ndonëse është e mundur që të angazhohen tre arbitra, tre arbitra do të kushtonin shumë shtrenjtë dhe do të ishin të papërshtatshëm për një kontratë të qiradhënies relativisht të thjeshtë. Tre arbitra do të ishin më të përshtatshëm për kontrata dhe shitblerje shumë të mëdha dhe shumë komplekse.

10. Të përgjithshme 10.1 Kjo Kontratë e Qiradhënies përmbarohet në gjuhën në vijim [ ]. Versioni në këtë gjuhë do të jetë definitiv vetëm për qëllime të interpretimit të saj. Çdo përkthim në ndonjë gjuhë tjetër shërben vetëm për qëllime të informimit. 10.2 Njoftimet sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies duhet të jenë me shkrim dhe t’i dërgohen palës duke i përdorur të dhënat e shënuara në plan ose çdo të dhënë për zëvendësuesin për të cilin jepet njoftim me shkrim. Njoftimet mund t’i dërgohen palës tjetër me postë elektronike, nëse në plan është shënuar ndonjë adresë e postës elektronike, me kusht që të jepet “konfirmim për leximin e postës elektronike të pranuar” apo ndonjë dëshmi tjetër e pranimit – për shembull, nëse marrësi përgjigjet. Nëse në plan nuk është dhënë ndonjë adresë e postës elektronike, njoftimi duhet të dërgohet përmes mjeteve të tjera, siç është posta apo në dorë. Njoftimet për shkelje, anulim ose ushtrim të së drejtës për vazhdim të kësaj Kontrate të Qiradhënies ose dërgim të kontestit për ndërmjetësim apo arbitrazh duhet të jepen në dorë ose përmes postës rekomande dhe nuk bën të jepen vetëm përmes postës elektronike.


10.3 Në rast të ndonjë mospërputhjeje midis gjuhëve apo kuptimit të cilësdo pjesë të përmbajtjes së kësaj Kontrate të Qiradhënies dhe çfarëdo dokumenti që i është bashkëngjitur apo që është bërë pjesë e saj, do të zbatohet gjuha apo kuptimi i përmbajtjes kryesore të kësaj Kontrate të Qiradhënies. Titujt e kësaj Kontrate të Qiradhënies shërbejnë vetëm për t’iu referuar më lehtë asaj dhe nuk kanë ndonjë rëndësi në interpretimin e kësaj Kontrate të Qiradhënies. 10.4 Kjo Kontratë e Qiradhënies nënkupton mirëkuptimin e plotë të palëve, përcakton mënyrën e plotë të caktimit të rrezikut midis tyre dhe përbën një deklaratë të plotë dhe ekskluzive të afateve dhe kushteve të marrëveshjes së tyre për çështjet që janë përmendur në këtë Kontratë të Qiradhënies. Të gjitha negociatat e mëparshme, ujditë, mirëkuptimet dhe marrëveshjet verbale apo të shkruara lidhur me lëshimin e objektit me qira tani zëvendësohen me këtë Kontratë të Qiradhënies. 10.5 Nëse ka më shumë se një qiradhënës, p.sh. bashkëpronësi, qiradhënësit janë përgjegjës për zbatimin ose shkeljen e kësaj Kontrate të Qiradhënies së bashku dhe veç e veç. Kjo mund të ndodh, për shembull, nëse pronarë të tokës janë dy vëllezër apo motra të një familjeje. 10.6 Asnjëra palë nuk mund ta nënshkruajë këtë Kontratë të Qiradhënies pa pëlqimin e tjetrës dhe ky pëlqim nuk duhet të mos bëhet i ditur apo të vonohet pa arsye. Megjithatë, ky nen nuk e pengon qiradhënësin që t’i vë peng llogaritë aktive nga qiraja për ndonjë kreditor. Ndalimi i aktkalimit të qirasë, siç është ajo që është përmendur në nenin më lart, zakonisht ka të bëjë me aftësinë e pagesës dhe besueshmërinë. Nganjëherë, kjo ndalesë ndryshohet për të mundësuar që qiraja t’i kalohet një kompanie që është e ndërlidhur me qiramarrësin, ndonëse aktkalimet mund të mendohen ashtu që të vendosen rast pas rasti (sepse qiradhënësit zakonisht janë tolerantë, meqë dëshirojnë ta lehtësojnë ripërtëritjen e kontratës së qiradhënies). Fjalia e fundit e këtij neni qartëson se qiradhënësi mund ta arrijë një marrëveshje me huadhënësin e tij, siç është ndonjë bankë, që të ardhurat nga qiraja të përdoren si kolateral për ndonjë kredi. 10.7 Asnjë marrëveshje që ka për qëllim ndryshimin, modifikimin, shpjegimin apo plotësimin e afateve dhe kushteve të kësaj Kontrate të Qiradhënies nuk është e detyrueshme për palët, përveç nëse dhe deri sa ajo të bëhet me shkrim dhe të nënshkruhet nga të dyja palët. 10.8 Heqja dorë e cilësdo palë nga shkelja apo moszbatimi i kësaj Kontrate të Qiradhënies, heqja dorë nga ndonjë e drejtë apo mjet juridik që është paraparë në këtë Kontratë të Qiradhënies si dhe nga përdorimi i ndonjë ujdie apo kursi të ujdisë apo realizimi të saj nuk do të përbëjë heqje dorë të vazhdueshme nga ndonjë shkelje apo moszbatim të kësaj Kontrate të Qiradhënies apo heqje dorë nga të drejtat apo mjetet juridike të tjera apo afatet e tjera të parapara në këtë Kontratë të Qiradhënies, përveç nëse dhe derisa heqja dorë të shprehet me shkrim dhe të nënshkruhet nga të dyja palët. 10.9 Asnjë palë e tretë nuk do të ketë apo të ushtrojë ndonjë të drejtë sipas kësaj Kontrate të Qiradhënies pa pëlqimin e palëve. Ky nen e pengon, për shembull, ndonjë fqinj ose huadhënës që të fitojë nga kjo kontratë apo ta përmbarojë këtë kontratë kundër njërës nga palët. 10.10 Nëse arbitri e konsideron ndonjë dispozitë të kësaj Kontrate të Qiradhënies joligjore, të pavlefshme apo të pazbatueshme, dispozitat e tjera mbesin në fuqi dhe zbatohen. 10.11 Nëse me ligj në të ardhmen kërkohet që kjo Kontratë e Qiradhënies të vërtetohet në ndonjë gjykatë apo përndryshe të noterizohet apo përkthehet në ndonjë gjuhë të veçantë, përfshirë kryerjen e çfarëdo regjistrimi, palët pajtohet t’i marrin të gjithë hapat për të garantuar që kjo të ndodhë, duke i ndarë shpenzimet në mënyrë të barabartë, përveç rasteve kur regjistrimi është qartë në dobi


të njërës palë, si për shembull për ndonjë kredi nga ajo palë. Kjo bëhet me kërkesë të njërës nga palët. Ky nen ndërlidhet pjesërisht me nenin 6.3.1, i cili ka të bëjë me aftësinë për ta regjistruar një kontratë të qiradhënies në regjistrin e pronave si ngarkesë. Është e mundur që autoritetet e regjistrit të pronave (kadastra) të kërkojnë që kontrata e qiradhënies të jetë në një gjuhë të caktuar, ose të jetë e vërtetuar nga gjykata dhe e noterizuar, para regjistrimit. Këto shpenzime të përkthimit/verifikimit zakonisht ndahen midis palëve, përveç nëse njëra palë e bën regjistrimin enkas për të përfituar nga ndonjë kredi, ose nëse nuk ka ndonjë përfitim të qartë të përbashkët nga ky regjistrim.

KOMENTAR Më poshtë janë ofruar disa udhëzime të përgjithshme për përdorimin e formularit të kontratës së qiradhënies komerciale. Ato nuk janë menduar të përbëjnë shpjegim plotësisht gjithëpërfshirës për ligjet e Kosovës për pronën, ose për ndonjë ligj apo çështje tjetër që ka të bëjë me kontratën, por më shumë një përmbledhje të çështjeve juridike kryesore dhe të zakonshme që ndikojnë në kontratën e qiradhënies. Rrethanat mund të ndryshojnë, ligji mund të ndryshojë, ndërsa në raste specifike duhet të merren këshilla juridike. Po ashtu, më poshtë janë përmendur edhe disa dispozita dhe çështje specifike. Në veçanti, nëse lidhet një kontratë për qiradhënie për pesë (5) vjet apo më shumë, përdoruesit mund t’i duket e përshtatshme që të bëjë mjaft ndryshime në këtë formular – për shembull, duke e shtuar një nen për shkallëzimin e qirasë dhe duke i ndryshuar obligimet për riparim. Për këtë, përdoruesi duhet ta angazhojë një avokat apo specialist të pronës.

Koncepti i qiradhënies Koncepti i qiradhënies ka ekzistuar në kohën e ish-Jugosllavisë dhe vazhdon të ekzistojë edhe sot. Ligji më i fundit për pronën që e njeh konceptin e qiradhënies është Ligji për Pronësinë dhe të Drejtat Tjera Sendore (2009/03-L-154). Nenet 10.2.4 dhe 109 të këtij ligji e njohin konceptin e qirasë sendore, por jo edhe të drejtat e hollësishme për atë se si krijohet një qira, ose çfarë duhet të përshijë ajo. Prandaj, një kontratë e qiradhënies është thjesht çështje e kontratës d.m.th. çështje e asaj për çka qiradhënësi dhe qiramarrësi merren vesh, dhe, në rastet kur nuk është arritur ndonjë marrëveshje shprehimisht, udhëzues i zakonit dhe praktikës. Për shkak se një kontratë qiradhënieje është çështje thjesht kontraktuale sipas ligjit të Kosovës, kur vendos për një kontest, një gjykatë apo arbitër së pari do të shohë se për çka janë marrë vesh palët me shkrim. Kjo e bën të rëndësishëm ekzistimin e një kontrate të qiradhënies të qartë dhe eksplicite, meqë nuk ka asnjë ligj të qartë dhe standard për qiradhëniet pronësore për ta udhëzuar gjykatën apo arbitrin nëse palët nuk saktësojnë diçka. Megjithatë, ka disa përjashtime ndaj kësaj mungese të udhëzimit, siç është Ligji 03-L204 për Tatimin Komunal mbi Pronën. Ky ligj e bën qiradhënësin përgjegjës për pagesat e tatimit mbi pronë dhe saktëson se qiramarrësi do të jetë përgjegjës nëse qiradhënësi nuk mund të gjendet. Për më shumë detaje sa i përket këtij tatimi, shih http://tatimineprone-rks.org/. Sidoqoftë, një kontratë e detajuar e qiradhënies është jetike dhe mund ta mbrojë edhe qiradhënësin, edhe qiramarrësin.


Kërkesat formale për nënshkrimin e kontratës së qiradhënies Ligji i tanishëm i Kosovës nuk kërkon që kontrata e qiradhënies të nënshkruhet para ndonjë gjykate apo noteri. Për ta mbrojtur vetveten, palët mund të vendosin që ta bëjnë këtë për ndonjë kontratë të qiradhënies afatgjatë dhe të shtrenjtë.

Kujdesi i duhur para se qiramarrësit ta nënshkruajnë kontratën e qiradhënies afatgjatë Për një biznes, shpenzimet e marrjes me qira të një prone mund të jenë investimi afatgjatë më i madh i tij. Gjetja, vendosja në pronë dhe rinovimi i saj kushtojnë shtrenjtë. Nëse konsumatorët llogarisin në vendndodhjen e pronës dhe nëse qiramarrësi duhet të shpërngulet për shkak të ndonjë kontesti apo problemeve me pronën, biznesi mund të pësojë humbje, të cilat nuk do të mund të riparohen sipas ligjit. Prandaj, bizneseve u duhet të shpenzojnë mjaft kohë për të vërtetuar nëse qiradhënësi është pronar i vërtetë apo qiradhënësi legjitim i pronës dhe nëse nuk ka probleme të tjera të cilat do t’i shkaktonin kokëçarje biznesit të qiramarrësit. Qiramarrësi duhet të bëjë pyetje – për shembull, a mund të lidhen shërbimet publike në mënyrë legjitime? A është prona e ligjshme, ashtu që lejet shtesë të nevojshme për veprimtarinë afariste të jenë në dispozicion? A mos pritet shpronësimi apo rrënimi i pronës për projekte publike? Mbështetja vetëm në kontratën e qiradhënies nuk mjafton. Kujdesi i duhur paraprak dhe vërtetimi janë jetike. Më poshtë janë paraqitur çështjet kryesore që duhet siguruar para se të lidhet ndonjë kontratë për qiradhënie komerciale, por rruga më e sigurt është që të kontaktohet një avokat për t’i kontrolluar dokumentet e regjistrimit të pronës dhe për të kontaktuar edhe me ndërmarrjet komunale.

Përcjellja e pronësisë së pronës Kosova ka një histori të gjatë të ndryshimit të ligjeve të pronës që nga vitit 1980 e këtej. Kosova e njeh të drejtën në pronë private. Që nga vitet e nëntëdhjeta, ligjet kanë paraparë privatizimin e pronës së paluajtshme që më parë ka qenë pronë e ndërmarrjeve shoqërore apo e shtetit. Historia e ndryshimit të rregullave të privatizimit është tejet e ndërlikuar dhe i tejkalon suazat e këtij dokumenti. Sidoqoftë, për shkak të kompleksitetit të privatizimit si dhe kompleksitetit të ligjeve për pronësinë mbi pronën, regjimi pronësor joformal që ka funksionuar gjatë viteve të nëntëdhjeta nënkupton se pronësia mbi pronën shpesh kontestohet në Kosovë. Të drejtat në pronësi regjistrohen në regjistrin kombëtar dhe në kadastër. Regjistri kombëtar ose kadastra janë teorikisht publike, por në praktikë është e pamundur për cilindo qytetar që sigurojë të dhëna për pronën në Kosovë. Pronari i pronës së kërkuar, zakonisht qiradhënësi, duhet të jetë në gjendje t’i sigurojë këto të dhëna dhe t’ia japë qiramarrësit potencial një dokument të azhurnuar për pronën, të vulosur dhe të nënshkruar nga Autoriteti Kadastral i Kosovës. Kontrolle duhet të bëhen për të përcaktuar nëse prona është objekt i ndonjë kontesti në Agjencinë Kosovare të Pronës. Kontestet janë radhitur në internet në http://www.kpaonline.org. Për fat të keq, nuk ka ndonjë mënyrë të lehtë për t’i kontrolluar kontestet në gjykata, kështu që gjithmonë ekziston rreziku që qiramarrësit t’i duhet të largohet nga objekti nëse gjykata vendos kundër qiradhënësit.


Formulari standard i qiradhënies komerciale nuk përfshin disa garanci për qiradhënësin, por garancitë nuk janë zëvendësim për disa kontrolle preventive që duhet të bëhen sa i përket statusit të një objekti, nëse është e mundur.

Mungesa e lejeve Ligjet relevante të ndërtimit në Kosovë, edhe më të rejat, edhe ato që janë trashëguar nga kohërat e Jugosllavisë, kërkojnë që të merret një leje fillestare nga komuna para se të ndërtohet ndonjë objekt apo konstruksion dhe që ndërtesa apo konstruksioni të ndërtohet sipas standardeve të ndërtimit dhe t’i nënshtrohet pranimit teknik. Marrja e lejes është proces i ngadalshëm dhe merr kohë, ndërsa tarifa duhet të paguhet në faza të ndryshme si me tarifa të rrafshëta, ashtu edhe në bazë të sipërfaqes në metra katrorë. Shumë ndërtesa janë ndërtuar në Kosovë pa lejen e nevojshme fillestare apo pa pranim teknik. Tarifat mund të mos jenë paguar në tërësi. Rrjedhojat e këtyre rrethanave ndryshojnë. Në rastet më të këqija, ndërtesa mund të rrënohet, ose komuna apo shërbimet publike mund t’i refuzojnë lidhjet apo të vënë taksa shtesë mbi qiramarrësin. Komuna po ashtu mund ta vë në peng dhe ta shesë pronën për t’i kthyer shpenzimet e saj. Situata e saktë ndryshon nga njëra ndërtesë dhe komunë në tjetrën dhe varet nga serioziteti i shkeljes. Është prandaj e rëndësishme që statuset e lejeve të verifikohen para se qiramarrësi të vendoset në objekt dhe verifikimi i çdo shkeljeje të bëhet paraprakisht midis palëve. Ky formular standard për qiradhënie komerciale synon t’i japë qiramarrësit disa të drejta financiare kundër qiradhënësit për shkeljet, në rast se këto shkelje nuk bëhen të ditura para se të lidhet kontrata. Megjithatë, gjithmonë ekziston rreziku që qiradhënësi të mos e kompensojë qiramarrësin dhe që të mos kompensohen rrjedhojat praktike nga të cilat do të vuajë biznesi i qiramarrësit. Preferohet që qiramarrësi të kontrollojë dhe verifikojë para se të hyjë në objekt, për t’iu shmangur befasive të dëmshme.

Faturat e papaguara të shërbimeve komunale Historikisht, shumë individë dhe biznese në Kosovë u kanë pasur borxh shërbimeve publike. Edhe pse këto borxhe ligjërisht i përkasin një individi apo biznesi të caktuar, ndërmarrjet komunale mund ta imponojnë borxhin duke refuzuar ta lidhin sërish apo duke e shkyçur energjinë elektrike nga ndonjë godinë dhe kjo mund t’i shkaktojë qiramarrësit të pafajshëm humbje dhe errësira të panevojshme. Për këtë arsye, një qiramarrës i kujdesshëm kontrollon që të mos ketë fatura të papaguara të shërbimeve komunale që kanë të bëjnë me objektin para se ta nënshkruajë kontratën e qiradhënies ose sigurohet që ato të paguhen para se të hyjë në objekt. Nëse për ndonjë arsye faturat nuk paguhen para se qiramarrësi të vendoset në objekt dhe nëse kjo i shkakton probleme praktike qiramarrësit, ky formular standard i kontratës së qiradhënies përfundimisht ia lejon qiramarrësit që t’i paguajë faturat në emër të qiradhënësit dhe t’i zbresë shumat nga qiraja e papaguar (megjithatë, ky do të jetë komfor i pamjaftueshëm nëse borxhet janë më të mëdha se shuma e borxhit për qira, kështu që preferohet që të bëhen kontrolle paraprake).

Kontrollimi i qiramarrësit Qiradhënësi duhet ta kontrollojë qiramarrësin e tij. Kontrolli më i rëndësishëm është ai financiar. Në çfarë gjendje financiare është qiramarrësi? Për fat të keq, regjistri i kredive në Kosovë i regjistron vetëm mospagesat e kredive, por jo edhe mospagesat e tjera.

Kohëzgjatja e kontratës së qiradhënies dhe anulimi i hershëm


Nuk ka ndonjë rregull standard për atë se sa mund të zgjasë një kontratë e qiradhënies – mund të zgjasë vetëm disa javë ose 10 vjet a më shumë. Kohëzgjatja e kontratës së qiradhënies zakonisht pasqyrohet në obligimet e riparimit dhe në të drejtën e qiramarrësit për ta ndryshuar objektin. Sa më e gjatë që të jetë kontrata e qiradhënies, aq më e zakonshme është që qiramarrësit t’i lejohet të bëjë ndryshime në objekt, ndërsa ai mund të jetë përgjegjës për riparimet e brendshme. Shkalla e këtyre obligimeve varet përfundimisht nga negociatat dhe caktimi i çmimeve. Me një kontratë të qiradhënies afatgjate ose kontratë të qiradhënies gjatë së cilës qiramarrësi bën investime substanciale në objekt, qiramarrësi mund të dëshirojë ta regjistrojë kontratën e qiradhënies në kadastër si ngarkesë, ashtu që qiramarrësi nuk mund të nxirret nga objekti nga ndonjë blerës i ri ose bankë kredidhënëse. Ndonëse një regjistrim i tillë është i pazakonshëm në Kosovë, ai lejohet me ligj. Ky formular parasheh të drejtën në regjistrim, ndërsa palët duhet të vendosin se kush do t’i paguajë shpenzimet e regjistrimit apo nëse do t’i ndajnë ato (siç parashihet në këtë formular). Është me rëndësi që të studiohet me kujdes dhe të bihet dakord se kur cilado palë mund ta anulojë kontratën e qiradhënies. Qiramarrësi mund të dojë të ketë njëfarë sigurie sa i përket qëndrimit në objekt, ashtu që të dijë se a mund të investojë dhe t’i kthejë humbjet e pësuara. Në anën tjetër, ai mund të pajtohet që të mos e anulojë kontratën herët (përveç rasteve kur qiradhënësi e shkel atë), kështu që shpesh të drejtat e anulimit janë njëjtë të kufizuara për të dyja palët. Fundja, kjo ka të bëjë me shkathtësinë e negocimit dhe të bërit pazar. Nëse qiradhënia është për një kohë më të gjatë, qiradhënësi mund të dojë që ta parashohë një nen për shkallëzimin e qirasë – një nen që parasheh ngritjen e qirasë sipas çmimeve të tregut (me të cilin do të kërkohej caktimi i një vlerësuesi të çmimeve) ose inflacionit. Nenet e tilla janë mjaft të ndërlikuara dhe i tejkalojnë suazat e këtij shablloni të kontratës së qiradhënies, i cili është menduar të mjaftojë për një kontratë të qiradhënies afatshkurtër prej gjashtë (6) muajsh deri në një (1) ose dy (2) vjet.

Pagesat e qirasë Obligimi kryesor i qiramarrësit është që ta paguajë qiranë me kohë. U përket palëve që të përcaktojnë se kur duhet të bëhen pagesat e qirasë – çdo muaj, çdo javë, apo çdo vit dhe më cilat data. Sipas Ligjit për Tatimin në të Ardhura, një subjekt ligjor (kompani apo OJQ) e cila paguan qira duhet ta mbajë tatimin e qiradhënësit dhe t’ia paguajë atë pastaj autoritetit tatimor deri në fund të muajit të ardhshëm. Ky subjekt ligjor po ashtu duhet t’ia sigurojë qiradhënësit një certifikatë vjetore në të cilën vërtetohet se ka vepruar ashtu. Siç është shpjeguar në fusnota, qiraja paguhet përmes bankës për qëllimin të zbritjes së tatimeve dhe për t’iu shmangur kundërthënieve lidhur me atë se a janë paguar këto tatime apo jo.

Pagesa e vonuar Qiradhënësi duhet të kompensohet për pagesë të vonuar. Ky shabllon parasheh se çmimi për kompensim të pagesës së vonuar është “kostoja e kapitalit” për qiradhënësin, të cilën ky shabllon e parasheh si normë standarde të mbitërheqjes për huamarrje në Kosovë. Kjo është në përputhje me normat e propozuara për pagesat e vonuara të Ligjit të ri për Detyrimet në Kosovë.

Riparimet


Obligimet e riparimit janë po ashtu diçka për të cilën palët duhet të merren vesh me saktësi për t’iu shmangur mosmarrëveshjeve. Praktika standarde ndryshon varësisht nga kohëzgjatja e kontratës së qiradhënies, ndërsa është e zakonshme që të bëhet dallim midis riparimeve të brendshme dekorative, të cilat zakonisht janë obligim i qiramarrësit në një kontratë afatgjate, dhe riparimeve të jashtme apo strukturore, të cilat zakonisht janë obligim i qiramarrësit. Është e domosdoshme që të definohet saktësisht se cilat riparime janë të brendshme e cilat të jashtme/strukturore; palët duhet ta kontrollojnë projekt nenin e tyre dhe planin e tyre po ashtu. Për një kontratë afatgjatë, qiradhënësi mund të dojë të fusë nene të cilat kërkojnë obligime më të rrepta të dekorimit, siç është obligimi për ta bojatisur pjesën e jashtme të objektit çdo katër (4) vjet, dhe pjesën e brendshme të tij çdo tre (3) vjet.

Arbitrazhi Në bazë të Ligjit për Mbrojtje të Konsumatorëve, dispozitë e padrejtë kontraktuale mund të konsiderohet dispozita e cila e përjashton ose kufizon të drejtën e konsumatorit për të realizuar të drejtat në bazë të kontratës përpara gjykatës. Si rezultat, cdo kontratë e cila parasheh zgjidhjen e kontestit pranë arbitrazhit dhe palë në të është konsumatori mund të konsiderohet e padrejtë dhe do ti referohet gjykatës. Si rezultat, arbitrazhi nuk mund të përdoret si mënyrë e zgjidhjes së kontestit në rast se njëra nga palët, subjekt i kësaj kontrate është konsumator.


Documents

FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR · PDF filenjëjtë sa do të zgjasë edhe kontrata fillestare e qiradhënies. Nëse qiramarrësi dëshiron ta ushtrojë të