Fundamentos Tasación Inmobiliaria Chile - 2006

Fundamentos Tasación Fundamentos Tasación InmobiliariaInmobiliaria

Chile - 2006Chile - 2006 HERNÁN MARCHANT MONTERO

Relator :

Hernán Marchant Montero

Profesional con 10 años de experiencia en el área de Tasación & Gestión

Inmobiliaria especializado en la evaluación, formación, y comercialización de

Paños inmobiliarios para el desarrollo de proyectos en altura.

Amplio manejo de Planes Reguladores y valor del suelo según su rentabilidad

constructiva

conocimiento del ciclo de gestación y término de proyectos inmobiliarios

privados.

Diplomas en tasación urbana y valorización de macrolotes, Universidad de

Chile y Universidad Católica de Chile, respectivamente.

Técnico en Gestión Inmobiliaria, Universidad Mayor.

Panelista estable, en actualidad inmobiliaria, del programa “Palabra que será

Noticia ” en Radio Futuro junto al periodista Alejandro Guiller

E-mail : [email protected] : [email protected]

HERNÁN MARCHANT MONTERO

OFFOFF


Tasaciones Inmobiliarias en Chile

- EXISTE ALGUNA LEY DE TASACIONES ?

- QUIEN PUEDE SER TASADOR (A) ?

- COMO SE INICIAN LAS OPERACIONES ?

- COMO SE FIJAN LOS HONORARIOS x LOS INFORMES ?

¿cuánto vale la

Propiedad ?

¿Costará más en el futuro ?

¿Estoy comprando a buen precio ?

¿Cuanto?


. . . BANDA DE PRECIO es un tramo de valores variable dentro de un mercado en que funcionan normalmente la oferta y la demanda.

“Consiste en ubicar un precio referencial dentro de una banda aplicando un criterio determinado a través de una metodología técnica según cada caso”

¿Qué es Tasar un Bien Raíz ?


Determinacion fundada del valor de mercado de un inmueble, es decir, de su ¨precio mas probable¨, de acuerdo al analisis de todos aquellos aspectos que puedan influir en su valor, tales como :

VALOR DE TASACION

• Las caracteristicas, atractores y detractores del inmueble, asi como los derechos, obligaciones y limitaciones inherentes al inmueble.

• Las condiciones de mercado al momento de la Tasacion : en particular, la situacion coyuntural del segmento del mercado al que pertenece el bien y las externalidades que lo afectan, y

• La posibilidad de darle un uso alternativo y/o de sufrir obsolescencias, o ser afectado por siniestros, asi como las facilidades o dificultades para su mantenimiento futuro o para una eventual venta superior.



• Tasación Comercial • Tasación Agrícola

• Tasación Bancaria

• Tasación para Seguros

• Tasación Industrial

• Tasación Expropiaciones

• Tasación de Suelo

Tasación Bancaria

El informe de tasación efectuado para una institución bancaria tiene como finalidad principal determinar el VALOR DE LIQUIDACION del bien inmueble a partir de su precio de mercado.


Valor de Liquidacion


SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES.

2.2.- Valor de liquidación. El valor de liquidación de los bienes recibidos o adjudicados en pago se debe determinar de acuerdo con las condiciones vigentes de mercado, debiendo corresponder al monto neto que se obtendría en la enajenación del bien de que se trate. Para ese efecto, las instituciones financieras se atendrán a lo siguiente para la valorización de los bienes que se indican:

2.2.1.- Bienes raíces. La determinación del valor de liquidación de un bien raíz recibido o adjudicado en pago debe basarse en una tasación que considere el plazo máximo en que debe procederse a su enajenación y que cumpla a lo menos con los siguientes requisitos:

a) Que sea practicada por profesionales idóneos. b) Que cuente con suficientes antecedentes de respaldo referidos a los precios utilizados, las

fuentes que originaron los cálculos de estos y las consideraciones que sirvieron de base para determinar el valor final del bien tasado. Tales antecedentes habrán de permanecer en archivos de fácil consulta.

c) Que se encuentre actualizada mientras el bien permanezca en poder de la institución.




- Su máxima antiguedad no podrá exceder de 18 meses. - Estas tasaciones servirán para determinar la diferencia entre el valor registrado en el activo y el valor estimado de realización, siempre que no existan otros antecedentes mas exactos, como podrían ser ventas recientes de bienes similares.




Los bienes recibidos o adjudicados en pago deben ser enajenados dentro del plazo de un año contado desde la fecha de adquisición, salvo que se trate de acciones, en cuyo caso la ley dispone un plazo de seis meses a contar desde la fecha de adquisición.

PLAZOSPLAZOS

Para todos los efectos, se considerara como fecha de adquisición o de enajenación, la fecha en que sea firmada la correspondiente escritura. Sin embargo, en caso de que existan situaciones legales que impidan perfeccionar la adjudicación respectiva como, por ejemplo, embargos o prohibiciones de celebrar actos o contratos, podrá considerarse como fecha de adquisición aquella en que quede resuelto el problema de que se trate, debiendo mantenerse a disposición de la Superintendencia los antecedentes que justifiquen tal determinación.

Tasación Fiscal (SII)

Qué es la Tasación Fiscal ?

Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial:



El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad. En efecto, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden en una tasación “comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales.




Leyes que debe conocer un Tasador Inmobiliario

• Ley de Urbanismo y Construcción

• Ley 2186 (Expropiaciones) • Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial

• Ley 19.913 (Delitos financieros y Lavado

de dinero)

• Ley 19.939 de 2004


Conceptos Técnicos


- Rol de AvaluoIdentificacion numerica (Numero de manzana + numero de lote) asignada por el SII a los Bienes Raices. =

- Coeficiente de const. =

Numero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ultima las areas declaradas de utilidad publica, fija el maximo de metros cuadrados posibles de construir en el.

Ley General de Urbanismo y Construcción

Fusion de Roles




Artículo 63º.- La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.

EN LA PRACTICA …

Consiste en dejar bajo un sólo rol de avalúo, bienes raíces colindantes o contiguos que tengan números de roles distintos y que pertenezcan a un mismo propietario.

EJEMPLO - 1

Superficie de Terreno : 2.000 m2

- Roles : 01- Coeficiente de const. : 2.0- Coeficiente final aplicable : 2.0- Constructib máx. aplicable : 4.000,00 m2

EJEMPLO - 2

Superficie de Terreno : 2.000 m2

- Roles : 02- Coeficiente de const : 2.0- Fusion de Roles : 30% (+) sobre coef. base- Coeficiente final aplicable : 2.6- Constructib máx. aplicable : 5.200,00 m2




Zonas de Remodelación (subsidios)


Artículo 72º.- Las Municipalidades que tengan Plan Regulador podrán fijar "Zonas de Remodelación", en las cuales se disponga congelar la situación existente y establecer una política de renovación de las mismas.

Para los objetos antedichos, deberá estudiarse y aprobarse previamente un "Plan Seccional" de la zona escogida, en que se determinen las nuevas características de ella, como ser, el aspecto urbanístico de uso del suelo, trazados viales, densidades, líneas de edificación, sistemas de agrupamiento de la edificación, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, etc..




Conjuntos Armonicos

Conjuntos Armónicos


Artículo 107º.- Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos". Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector.


Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".


Plan Regulador Comunal


• Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social.

La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal.

El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.

•

Plan Regulador Comunal

Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento,

jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la

factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.


Plan Seccional


En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador Comunal, se requiera de estudios más detallados, ellos se harán mediante Planos Seccionales, en que se fijarán con exactitud los trazados y anchos de calles, zonificación detallada, las áreas de construcción obligatoria, de remodelación, conjuntos armónicos, terrenos afectados por expropiaciones, etc.

En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse Planes Seccionales.


Métodos de Tasación Inmobiliaria

Métodos de Tasación Inmobiliaria


“Cualquiera sea el tipo de tasación, sea para estimar el Valor de Mercado o un valor definido como ajeno al mercado, requiere que el

tasador aplique una o más aproximaciones al valor”.

El término “método de tasación” es el o los criterios que el tasador (a) deberá aplicar según cada caso en particular.

En la aplicación de los métodos de tasación juega un papel esencial la finalidad del informe ;

“Es el procedimiento que llega al valor de una propiedad mediante la determinación del costo de producir, o

ejecutar, una construcción igual, o al menos equivalente en el aspecto físico, o que rinda los mismos servicios o

beneficios económicos“

1.- Costo de Reproducción (valor físico)

“ Este método aparece como la evaluación, y suma, de 2 elementos ; edificio y terreno, y no de un inmueble como un conjunto unitario. “


“Este método se aplica para evaluar una propiedad a partir de la renta que genera. Esta renta se puede considerar que se capitaliza a una tasa de interés y de amortización de acuerdo con el mercado y las

características del inmueble.

2.- Método Capitalización de la Renta


La formula básica utilizada en el proceso de tasación por Capitalización de Renta es :



VALOR = Ingreso Neto de operaciónPorcentaje de capitalización

“Es fundamental evaluar las cuantías futuras de factores como, la depreciación FISICA y FUNCIONAL , también las perdidas de rentas, variación de los

intereses, y cuantificar así la tasa de AMORTIZACION que compense la perdida futura de valor de una propiedad destinada a producir renta.


“El precio de un Bien Raiz es la representacion monetaria del valor actual de los futuros beneficios”, lo que es fundamental en el enfoque de Capitalizacion de la Renta, en el que futuro depende de : la rentabilidad, la durabilidad, y sus variaciones.



INTERES

El interés sobre el total del capital invertido (terreno y edificios), y que se determina en función de los intereses obtenidos en otras inversiones usuales, que tengan similares riesgos, plazo, liquidez, etc.


AMORTIZACION

Es la recuperación de la inversión en las construcciones dado que estas, como entes físicos, se deterioran por efecto de los fenómenos naturales.

RENTA PROMEDIO MENSUAL:

- 1º piso: $ 1.800.000- 2º piso: $ 700.000- 3º piso: $ 700.000- Total: $ 3.200.000

RENTA LÍQUIDA ANUAL (11 meses): $ 35.200.000*TASA DE INTERÉS : 5%

CÁLCULO: R = C x I

35.200.000 = C x (0.05 + 1/50)

35.200.000 = C 0.07

TASACION POR RENTABILIDAD


CAPITAL = $ 502.857.143 / UF 28.571

Los sistemas constructivos se dividen en tres subsistemas : Obra gruesa (o estructura), instalaciones y terminaciones. A cada una de ellas le corresponde un porcentaje del costo total, los que varian según la calidad y superficie de la construcción, y de los equipos que esta dotada. La participación promedio se estima en :


Etapa Superior Media Económica

Obra gruesa 30 a 35 % 35 a 40 % 50 a 55 %

Instalaciones 18 a 23 % 17 a 20% 15 a 18 %

Terminaciones 45 a 50 % 40 a 45 % 30 a 35 %

“Es el procedimiento que llega al valor neto del suelo mediante la estimación a precios de mercado de todos los costos asociados al máximo aprovechanmiento que rinde el suelo de acuerdo a su potencial constructivo y uso asignado por la normativa correspondiente.

3.- Método de valor Residual

“El valor residual, despues de todos los costos a valor de mercado es el MÁXIMO posible a pagar por el mercado objetivo del suelo (constructoras e inmobiliarias), generalmente.“


H.de Magalla

nes

Av. Cristóbal Colón

Elevación Oriente

“Este método es el más usado en las Tasaciones inmobiliarias ya que refleja la realidad entregada directamente por el mercado en un momento determinado.

4.- Método comparativo (precio de mercado)

“El método comparativo es una banda de precio generada desde distintas fuentes de información ; C.B.R. – avisos económicos en diarios – informes comerciales de oferta de inmuebles, - encuestas en terreno y/o con agentes del mercado“.


Metodología Aplicada

1.- Identificar los factores de valor del inmueble en estudio que “detonan” la demanda en el mercado tomando en cuenta los puntos de vista del comprador objetivo.

2.- Encontrar Inmuebles comparables que hayan sido transadas recientemente .

3.- Comparar los inmuebles seleccionados con el inmueble en estudio (tasado) y hacer los ajustes por las diferencias.

4.- Llegar a situar el inmueble en estudio una BANDA DE PRECIO a la fecha de la Tasación.



“Es muy importante considerar sólo transacciones recientes (de los últimos 6 meses) y estas deben ser transacciones Libres y los inmuebles deben ser lo más parecidos que sea posible al Bien Raíz en estudio”.

PROCESO DE AJUSTE

“Teóricamente, si se pudiera encontrar dos inmuebles exactamente iguales, excepto por una variable, el precio de ajuste de esa variable sería la diferencia en los precios de venta de los dos bienes inmuebles “

Método comparativo (precio de mercado)

VPE = VPC +/- A



• Ubicación

ELEMENTOS A CONSIDERAR

• Superficie y caracteristicas del terreno

• Tipo de construcción

• Superficie, número de dependencias y programa de la construcción

• Antiguedad

• Términos de la transacción (venta) y condiciones generales en que se llevo a cabo

Método comparativo o análisis de mercado

• Recopilación de Información• Verificación de la Información• Antecedentes Complementarios• Procesamiento de la Información• Análisis de los Datos• Interpretación de los Análisis Estadísticos



LEVANTAMIENTO DE DATOS


(C.B.R. - MUNICIPALIDAD)


Inscripciones de dominio C.B.R.


12576-10610 6/2/08 IRENE LEVY KIGUEL SYLVIA AGLIATI GAMBINO D/ 52 AV. RICARDO LYON 635 PROVIDENCIA 20/12/07 REVECO 3.413,19

12578-10613 6/2/08 MARIA TRESPALACIOS CUETO DOMINGO TRESPALACIOS MARTINEZ DR. JOEL RODRIGUEZ 984 PROVIDENCIA 28/1/08 FARREN 2.967,99

12579-10615 6/2/08 ASTRID COMANDARI KAISER RAFAEL RAGA CASTELLANOS AV. EL BOSQUE 2409 PROVIDENCIA 3/2/08 AVELLO 5.045,59

12939-11115 6/2/08 ANTHONY FACCUSE BABOUN JORGE LOBOS CANALES D/ 205 AV. LOS LEONES 764 PROVIDENCIA 5/12/07 VILA 1.370,03

12958-11149 6/2/08 CONSUELO RIEDEL GARCIA MARIA ALMARZA PENSA D/ 634 AV. V. MACKENNA 54 PROVIDENCIA 30/1/08 AVELLO 682,64

12971-11173 6/2/08 GABRIEL MATUS DIAZ INMB. LA FRONTERA S.A D/ 205 AV. HOLANDA 1800 PROVIDENCIA 13/11/07 BENAVENTE 4.678,65

12978-11187 6/2/08 JORGE LOPEZ VIDALES ALFREDO BUSTOS AZOCAR D/ 302 JORGE MATTE GORMAZ 2536 PROVIDENCIA 20/12/07 MOZO 2.374,40

12990-11207 6/2/08 OSCAR DIAZ GUZMAN JUAN MOLETTO RISI D/ 507 AV. HOLANDA 2354 PROVIDENCIA 31/12/07 REVECO 1.899,52

12990-11208 6/2/08 FRANCISCO ZAMORANO VALDIVIA DARIO BOBADILLA CABELLO D/ 5 AV. SALVADOR 327 PROVIDENCIA 13/12/07 MUSALEM 1.009,06

13007-11235 6/2/08 JUANA VERGARA MONTECINOS ANDRES VALCARCEL QUIROZ D/ 3 MARIA LUISA SANTANDER 0180 PROVIDENCIA 8/1/08 BENAVENTE 1.270,00

13018-11251 6/2/08 DAVID TOBAR RIQUELME MARCELA TOBAR GARRIDO D/ 1704 AV. BUSTAMANTE 130 PROVIDENCIA 27/12/07 UNDURRAGA 1.305,92

FOJAS NUM NOMBRE NOMBRE

NUM DIA COMPRADOR VENDEDOR DIRECCION COMUNA FECHA NOTARIA U.F.

• Principales certificados emitidos por las Municipalidades.

Para Tasar se necesita ver y/o conocer :

Informe Previo

Plan Regulador

Certificado de Número

Recepción final

Certificado de Exp.

Gestión Municipal

Las Tipologías de productos inmobiliarios

Características propias de un bien que afectan su valor

Bien

Ubicación

Accesibilidad

Cercanía a equipamientos y servicios

Entorno

Vistas

Orientación

Condiciones de EdificaciónNormativa

Programa Superficie

Número y disposición de recintos

Calidad de Construcción

Materiales

Control térmico

Posibilidades de ampliación, subdivisión, etc

* D. Ley 2186 del Año 1978

EXPROPIACIONES

Resumen :


RESEÑA HISTORICA

ANTIGUA LEY DE EXPROPIACIONES

- Se cancelaba valor fiscal del inmueble- Se podía negar a la expropiación- Se cancelaba Lucro cesante estimado

LEY 2.186 DEL AÑO 1978

- Se cancela el REAL daño patrimonial causado- No se puede negar a la Expropiación, sólo se puede reclamar el monto de la indemnización.- No se cancela Lucro cesante sin peritaje contable preciso


ARTICULO 1 Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera que sea la ley que la autorice o la institución que la decreta, SE SUJETARÁ al procedimiento establecido en el presente texto.


ARTÍCULO 4 Todo procedimiento expropiatorio SE INICIARÁ O CONTINUARÁ, según corresponda, con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización. La entidad expropiante DESIGNARÁ a los miembros de esta comisión, en la cual NO PODRÁN figurar profesionales pertenecientes a dicha entidad, de entre los técnicos de diversas especialidades QUE FIGUREN en una lista de peritos que apruebe el Presidente de la República por decreto del Ministerio de Hacienda, para una región o agrupación de regiones. Esta comisión NO PODRÁ ser integrada con más de un miembro que pertenezca a la administración centralizada o descentralizada del Estado.

RESUMEN DECRETO LEY 2.186



ARTICULO 20

... SE EXTINGUIRÁN, también, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros, y todas las prohibiciones, embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Los derechos, prohibiciones y medidas a que se refiere este inciso SE MANTENDRÁN vigentes respecto de la parte que el propietario conservara en su dominio.

El Conservador respectivo CANCELARÁ de oficio las inscripciones vigentes de los derechos extinguidos, al momento de inscribir la cosa expropiada a nombre del expropiante.



ARTICULO 38. Cada vez que en esta ley se emplea la palabra "indemnización", DEBE ENTENDERSE que ella se refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una consecuencia directa e inmediata de la misma.


Expropiación : “ Procedimiento Administrativo, por el cual el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la transferencia del bien particular, entregando a éste, a cambio, la respectiva indemnización.

Ámbito de aplicación ; Ministerio de Obras Públicas, Ministerio de la Vivienda, Municipalidades, Ministerio de Agricultura.

* El procedimiento se inicia con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización.

. . . EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A INDEMNICACIÓN POR EL DAÑO PATRIMONIAL “EFECTIVAMENTE” CAUSADO CON LA EXPROPIACIÓN, Y QUE SEA UNA CONSECUENCIA DIRECTA E INMEDIATA DE LA MISMA.

. . . NO SE INDEMNIZA EL DAÑO MORAL, COMO TAMPOCO EL DAÑO EMERGENTE NI LUCRO CESANTE, SI ESTOS NO PUEDEN SER DEMOSTRADOS COMO REAL DAÑO PATRIMONIAL.



VALOR DEL SUELO

Análisis de mercado, teoría de oferta y demanda, determinación de banda de precios.

Estadística de la oferta (corredores de propiedades, avisos en la prensa local y nacional, estudio de terreno).

Estudio de la demanda (ultimas transacciones en el C.B.R.)

ESTRUCTURA DE PRECIOS

VALOR DE EDIFICACIONES

Costo de reposición a valor de mercado.

ESTRUCTURA DE PRECIOS

INVENTARIO DE ELEMENTOS VALORABLES

Costo de reposición para flores, plantas, árboles.

Cultivos anuales no se valoran, ya que se debe esperar la cosecha.

Frutales y forestales, valorización por flujos de caja y evaluación de proyectos.

Obras anexas e instalaciones se tasan a valor de reposición.


ULTIMO TRAMO QUEDARA HABILITADO EN 1990: TERMINADO 88 % DEL ANILLO VIAL AMERICO VESPUCIO

Los trabajos entre Ochagavía y Pajaritos, que corresponden a los 7 kilómetros que restan por finalizar, concluirán en 1990.

El 88 % de la extensión del anillo Américo Vespucio, de 62 kilómetros, se encuentra habilitado y el término del tramo de siete kilómetros, entre

Ochagavía y Pajaritos, está proyectado para fines de 1990. Esos trabajos incluyen, además, tres pasos a distinto nivel y otras dos intersecciones importantes a nivel con una inversión total de seis millones de dólares.

Caso emblemático CASA “ISLA” AV. OSSA


Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,

ANTES Y DESPUES

Antes de 1973 se construyó básicamente en una calzada el sector Ruta-68-Recoleta, y el sector sur-oriente, entre Grecia y Ochagavía. Desde 1973 hasta hoy se ejecutó la segunda calzada, entre Bilbao y Gran Avenida, además de la totalidad de las obras en el sector Río Mapocho-Recoleta y la primera calzada entre Pajaritos

y la Ruta 68.

Un obstáculo para el normal término de los trabajos de la segunda calzada en el sector Avenida Ossa con Bilbao, ha sido la "casa-isla", cuya expropiación

aún está en litigio y que obligó a un desvío para ejecutar los trabajos.

Hasta la fecha la inversión total en esta obra, desde sus inicios, asciende a 50 millones de dólares, y sólo en los últimos cuatro años ha ocupado mano de obra

equivalente al trabajo continuo de una cuadrilla de 550 hombres.


Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,

RESUMEN EXPROPIACIONES

1.- La expropiación es un proceso establecido por Ley

2.- Nadie puede negarse a la expropiación

3.- Se puede demandar un mayor valor de indemnización

4.- Solo se cancela el REAL daño patrimonial efectivamente causado, por lo que no corresponde el uso de PLUSVALIA ni MINUSVALIA.

5.- El procedimiento es largo, y no solo involucra al MOP,sino que pasa por Bienes Nacionales y Hacienda



6.- La comisión de peritos debe encontrar la Banda justa de precio utilizando el modelo de mercado para los valores del suelo y de costo de reposición para el inventario.

9.- La tasación de negocios debe ajustarse al concepto de daño patrimonial efectivamente causado, por lo que el calculo de lucro cesante o daño emergente se restringe a un acabado estudio contable, impositivo y de comprobado resultado futuro, por lo que debe ser establecido por un juez.

RESUMEN EXPROPIACIONES

7.- Las edificaciones e instalaciones no se deprecian, ya que se le debe reponer lo mismo que tenia la parte expropiada, en términos de funcionalidad.

8.- Los letreros de publicidad no se cancelan.

TALLER DE TASACIONES PARTE I


Informes de Tasación

AGRICOLA

BANCARIA

EXPROPIACION


TALLER DE TASACIONES PARTE II


(Cánon de arriendo Mensual) x 12 – (Gastos generados por la

propiedad) 100

Rentabilidad Anual

Esperada =

Valor de la propiedad

x

RENTABILIDAD x ARRIENDO DE INMUEBLES

(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)

UBICAR TASA DE RENTABILIDAD DE INMUEBLE HABITACIONAL UBICADO EN AVENIDA RICARDO LYON 289 DEPTO 21, COMUNA DE PROVIDENCIA

EJERCICIO 1


(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)

• PRECIO DE MERCADO : $ 52.000.000.-

• CANON DE ARRIENDO : $ 320.000.-

• CUOTA CONTRIBUCIONES : $ 113.197.-

• GASTOS COMUNES : $ 60.000.-

DEPTO HABITACIONAL


AV. RICARDO LYON, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE

COMUNA DE PROVIDENCIA

• DORMITORIOS : 03 + 01 SERVICIO

• BAÑOS : 02 + 01 SERVICIO

• TERRAZA : 01

• ESTACIONAMIENTO : 01

• BODEGA : 01

• SUPERFICIE UTIL : 140 m2

• NUMERO PISOS EDIFICIO : 03

• AÑO DE CONSTRUCCION : 1962


AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE










I) Ingreso anual x Arriendo $ 3.840.000

II) Gastos anual (04 cuotas contribuciones + 1 mes de vacancia)

$ 772.788.-

III) Total ingreso - gastos anuales$

3.067.212.-


$ 3.067.212 x 100$52.000.000 R.A. =


5,89 %R.A. =

• Todos los informes de tasación inmobiliaria deben expresar claramente el propósito, la función y fecha de emisión.


RESUMEN MÓDULO TASACIONES

• El uso ponderado de la experiencia y pericia y la correcta aplicación de la metodología son esenciales.

* El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el precio de mercado.

Estructura del Informe


• Descripciones completas, precisas y sinteticas.

CLASIFICACION

EVALUACION

IDENTIFICACION

COMENTARIOS Y ANEXOS

• Lenguaje simple, sin tecnicismos complicados.

Documents

Fundamentos Tasación Inmobiliaria Chile - 2006