1

Ägarlägenheter

– En studie om vilka parametrar som kommer att styra priset på nybyggda ägarlägenheter i Sverige

Kandidatuppsats C-nivå i Industriell och finansiell ekonomi Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet Höstterminen 2008-2009

Författare: Födelseårtal Kalle Stenberg 840415 Mattias Johnsson 800430 Handledare: Gert Sandahl

2

Abstract The Swedish Government has a legislative proposal regarding condos (ägarlägenheter). The proposal discusses advantages and disadvantages with the new form of housing where condos and co-operative flats (bostadsrätter) compares. The proposal does not say anything about the determinants that affect the price of a condo. This thesis will therefore analyse which parameters that influence the price. To examine this, we have scrutinized the juridical differences between condos and co-operative flats. The most essential juridical difference is that an owner of a condo has the right to sublet the flat without any permit. This is one of many parameters that have great impact on the price of a condo. To be able to make relevant analyse of the thesis and its questions, it is important to evaluate a country that has experiences of condos and that has a housing market that look like the Swedish one. The Norwegian housing market has both co-operative flats and condos where the prices of housings have had the same development as in Sweden. We have therefore chosen OBOS which is the greatest real-estate concern in Norway. We have also made interviews with HSB and Mölndalsbostäder to analyse what the Swedish real-estate concerns think will affect the prices of condos. The reason why we chose HSB is that they will probably begin to build condos and their corporate structure resembles the one that OBOS has. The motive to interview Mölndalsbostäder, the municipal real-estate concern, is that it is interesting since these enterprises may begin to build condos to finance building projects. We received some interesting information about condos and co-operatives in the Norwegian market during the interview with OBOS. The head of department of OBOS told us that in some areas the co-operatives are more expensive than the condos and the demand is sometimes higher due to the advantages of the housing cooperative. OBOS said that the reason why the prices of condos often are higher than co-operatives in Norway is due to the geographic area, where condos are located in more attractive areas. The thesis indicates that the parameters that have the greatest effects of the prices of condos are the production costs, the possibility to sublet, the attractiveness of the area and the size of the cost of capital the real-estate concern uses. All flats are unique, and it is therefore difficult to compare different apartments and their prices. The buyers have different preferences and value the apartments in different ways depending on several factors, but where the price has a decisive importance for the buyer.

3

Sammanfattning Det ligger ett lagförslag för beslut i riksdagen om att inrätta en ny boendeform, ägarlägenheter. Förslaget går igenom för- och nackdelar med den nya boendeformen där ägarlägenheter jämförs med bostadsrätter. Propositionen tar ingen hänsyn till vilka parametrar som styr prissättningen på ägarlägenheter. Vi vill därför ta reda på vilka parametrar som kommer att styra prissättningen på en ägarlägenhet. För att ta reda på möjliga parametrar som styr priset så har vi undersökt juridiska skillnader mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt. Den största juridiska skillnaden är att en ägare av en ägarlägenhet har rättighet att hyra ut sin lägenhet i andrahand utan tillstånd av någon förening. Detta är en parameter som påverkar prissättningen av en ägarlägenhet. Det är viktigt att titta på ett land som har erfarenheter av ägarlägenheter och som har en bostadsmarknad som liknar den svenska. Den norska bostadsmarknaden har både bostadsrätter och ägarlägenheter där priserna på bostäder har utvecklats som i Sverige. Vi har därför valt att undersöka OBOS som är Norges största fastighetsbolag. För att undersöka vad svenska fastighetsbolag tror kan påverka prissättningen på ägarlägenheter så har vi valt att intervjua HSB och Mölndalsbostäder. Valet av HSB gjordes för att HSB:s struktur liknar den som OBOS har och om det finns ett tydligt marknadsbehov där medlemmarna önskar byggnation av ägarlägenheter så kommer HSB troligtvis att inrätta och förvalta den nya upplåtelseformen. Mölndalsbostäder i studien är intressant då kommunala bolag kan se byggandet av ägarlägenheter som ett sätt att finansiera byggprojekt. Under intervjun med OBOS kom det fram intressant information om ägarlägenheter och bostadsrätter på den norska marknaden. Avdelningschefen på OBOS berättade att det i vissa områden är dyrare med bostadsrätter än ägarlägenheter och att efterfrågan på bostadsrätter emellanåt är större på grund av fördelarna med en bostadsrättsförening. OBOS menade att anledningen till att ägarlägenheter oftast är dyrare än bostadsrätter i Norge är på grund av den geografiska placeringen, där ägarlägenheter finns i mer attraktiva områden. Studien visar att de parametrar som påverkar priset på en ägarlägenhet mest är produktionskostnaden, möjligheten att hyra ut den i andra hand, hur attraktivt området är och vilken kalkylränta fastighetsbolagen beslutar att använda. Alla lägenheter är unika produkter, därför är det svårt att jämföra lägenheter och priserna på dessa. Köparna värderar lägenheter olika beroende på många olika faktorer men där priset har en avgörande betydelse.

4

Förord Denna kandidatuppsats är det avslutande momentet i kursen Coporate Finance and Industrial Management på Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet. Arbetet har pågått under tio veckor hösten 2008 där vi har haft kontakt och intervjuer med OBOS i Norge, Mölndalsbostäder och HSB Göteborg. Vi vill tacka Erik Danielsen på OBOS och Henrik Lyreus på Mölndalsbostäder, Karin Jaxmark, Anna Olofsson, Peter Deijenstedt på HSB Projektpartner samt Klas Sjödell vid HSB Göteborg för att de har hjälpt oss med den informationen som ligger till grund för detta arbete. Vi vill tacka Gert Sandahl för hans tips och kunskap, det har underlättat vårt arbete med uppsatsen. Göteborg, den 3 januari 2009 Kalle Stenberg och Mattias Johnsson

5

Innehållsförteckning 1. INLEDNING ............................................................................................... 7 1.1 Problembakgrund .......................................................................................................... 7 1.2 Problemformulering ...................................................................................................... 9 1.3 Syfte .............................................................................................................................. 9 1.4 Begreppsförklaringar ..................................................................................................... 9 2. METOD ....................................................................................................... 11 2.1 Förförståelse .................................................................................................................. 11 2.2 Angreppssätt .................................................................................................................. 11 2.3 Insamling av källor ........................................................................................................ 12 2.4 Val av teori .................................................................................................................... 12 2.5 Val av fastighetsbolag ................................................................................................... 12 2.5.1 OBOS .............................................................................................................. 13 2.5.2 Mölndalsbostäder ............................................................................................ 13 2.5.3 HSB ................................................................................................................. 13 2.6 Validitet ......................................................................................................................... 14 2.7 Källkritik ....................................................................................................................... 14 2.8 Kvalitativ metod ............................................................................................................ 15 2.9 Semistrukturerad intervju .............................................................................................. 15 2.10 Access .......................................................................................................................... 16 3. TEORI ......................................................................................................... 17 3.1 Buy-to-let ...................................................................................................................... 17 3.2 Hur ser den svenska och norska bostadsmarknaden ut? ............................................... 18 3.2.1 Svenska bostadsmarknaden ............................................................................ 18 3.2.2 Norska bostadsmarknaden .............................................................................. 19 3.3 Lagen om ägarlägenheter och bostadsrätter i Sverige och Norge ................................. 20 3.3.1 Ägarlägenhet i Sverige .................................................................................... 20 3.3.2 Bostadsrätt i Sverige ....................................................................................... 21 3.3.3 Eierseksjoner i Norge ...................................................................................... 22 3.3.4 Borettslag i Norge ........................................................................................... 23 3.4 Samfällighet för ägarlägenhet ....................................................................................... 23 3.5 Investeringskalkyl ......................................................................................................... 25 4. DISKUSSION ............................................................................................. 27 4.1 OBOS på den norska marknaden .................................................................................. 27 4.1.1 Geografisk placering ....................................................................................... 27 4.1.2 Finansieringsmöjligheter ................................................................................. 28 4.1.3 Ägarlägenheter som investering ..................................................................... 29 4.1.4 Samfällighet .................................................................................................... 29 4.1.5 Top Down kalkyl ............................................................................................ 29

6

4.2 Mölndalsbostäder på den svenska marknaden .............................................................. 30 4.2.1 Produktionskostnader ...................................................................................... 30 4.2.2 Investeringskalkyl och kalkylränta ................................................................. 30 4.2.3 Samfällighet .................................................................................................... 32 4.3 HSB på den svenska marknaden ................................................................................... 32 4.3.1 Bostadsrätten går mot att bli mer äganderättslik ............................................. 32 4.3.2 Andrahandsuthyrning ...................................................................................... 33 4.3.3 Ägarlägenheter som investering ..................................................................... 33 4.3.4 Två olika kundgrupper .................................................................................... 33 4.3.5 Samfälligheten ................................................................................................ 34 4.3.6 Finansieringsmöjligheter ................................................................................. 35 5. SLUTSATS ................................................................................................. 37 5.1 Vad styr priset på en nybyggd ägarlägenhet? ................................................................ 37 5.2 Förslag på vidare forskning ........................................................................................... 39 6. REFERENSLISTA ..................................................................................... 40 Bilaga 1: Prisutveckling på bostäder i Norden Bilaga 2: E-postkonversation med OBOS Bilaga 3: Intervjuguide med HSB Bilaga 4: Statistik över antalet högskolestuderande i Sverige

7

1. INLEDNING Sverige är på väg att inrätta en ny boendeform, ägarlägenheter. Förslaget att tillåta dessa lägenheter har varit aktuellt i riksdagen tidigare men inte fått gehör. Nu gör regeringen ett nytt försök, och mycket talar för att vi i början av maj får se en lagändring som innebär att Sverige får börja bygga ägarlägenheter. Statens utredning beskriver inte vilka parametrar som styr priset på en sådan lägenhet, och därför ska vi undersöka dessa parametrar närmare. Det gör vi genom att göra jämförelser mellan ägarlägenheter och bostadsrätter samt att undersöka en marknad som har båda dessa upplåtelseformer. 1.1 Problembakgrund Ägarlägenheter är en vanlig form av boende i Europa, där Belgien var tidigast genom att tillåta denna boendeform redan 1924. Andra länder som länge har haft ägarlägenheter är Holland, Italien, Frankrike, Schweiz, Österrike, Island, Danmark och Norge.1 Sverige har inte någon lag som reglerar denna typ av boende men det har debatterats flitig det senaste året om det ska införas lagregler som tillåter att ägarlägenheter inrättas i Sverige. Den nya boendeformen diskuterades redan i april 2000 då den sittande regeringen tillsatte en ägarlägenhetsutredning som två år senare blev klar med utredningsbetänkandet. Våren 2004 återkom dåvarande regering till frågan om ägarlägenheter men beslutade att inte införa denna boendeform. Anledningen var att regeringen ansåg att ägarlägenheter inte skulle medföra några fördelar jämfört med en bostadsrätt. De framhöll också att tänkbara nackdelar kunde vara ökad segregation.2 Nu har ämnet blivit aktuellt igen och därför ligger det en proposition hos riksdagen för omröstning i mars, om lagen godkänns så träder den i kraft första maj 2009. Eftersom betänkandet inte redogör för vilka parametrar som styr priset på nybyggda ägarlägenheter så har vi valt att titta närmare på den aspekten. Ägarlägenheter finns inte i Sverige och därmed innehåller svensk lag inte något entydigt begrepp om vad en ägarlägenhet är. Att det finns skillnader mot andra upplåtelseformer står dock klart. En ägarlägenhet kan liknas med en småhusfastighet, där äganderätten är det centrala med boendet. Äganderätten tillåter innehavaren att hyra ut, överlåta och pantsätta fastigheten, det går även att ansöka om lagfart på en ägarlägenhet.3

1 Wessel, Terje. Eierleiligheter framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim. (Oslo: Pensumtjeneste, 1996), 67. 2 Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter. Stockholm: Justitiedepartementet, dnrJu2008/3848/LI, 2008. 25, 30. 3 Ibid.

8

När ägarlägenheter och en lagreglering om sådana lägenheter diskuteras från ett svenskt perspektiv åberopas ofta utländska förhållanden. I våra grannländer finns det lagstiftning om ägarlägenheter, det kan dock vara svårt att tyda lagarna eftersom att de har utformats på skilda sätt beroende på land. Det finns två typer av ägande i Norden, direkt eller indirekt. Det direkta ägandet som förekommer i Norge, kännetecknas av att innehavaren äger lägenheten eller en andel av fastigheten där lägenheten är belägen. Det indirekta ägandet betyder att en juridisk person äger hela fastigheten och där innehavaren har en del i denna fastighet.4 Den form av ägande som kan komma att bli aktuell i Sverige är direkt ägande. Därför har vi valt att studera ett norskt fastighetsbolag som är verksam på den norska marknaden och som har erfarenheter av ägarlägenheter och prissättningen av dessa. Norges bostadsmarknad liknar den vi har i Sverige, den största skillnaden mellan dessa två marknader är att Norge har ägarlägenheter. Den senaste rapporten från den norska statistiska centralbyrån (SSB) visar att marknaden i Norge består av 62,5 procent selveier/sameie, 14,1 procent bostadsrättslägenheter och 23,1 procent hyresrätter. Siffrorna för selveier/sameie motsvarar äganderätt i form av villor och radhus i Sverige men i Norge ingår också ägarlägenheter.5 Fördelen att studera Norges bostadsmarknad är att den har en liknande sammansättning av upplåtelseformer som den svenska marknaden samt att prisutvecklingen på den norska bostadsmarknaden sedan 1992 har haft en likvärdig utveckling som i Sverige6. Eftersom att Norge har erfarenheter av ägarlägenheter så är det relevant att titta på hur de har prissatt dessa lägenheter. I Norge så ser många köpare ägarlägenheter som en investering då de utan tillstånd från en förening fritt kan hyra ut dessa lägenheter i andrahand för att tjäna pengar. Den svenska bostadsmarknaden har ett fåtal stora aktörer vilket kan karaktäriseras som en oligopolmarknad. Marknaden i Sverige består av fyra olika upplåtelseformer, 36 procent hyresrätter, mindre än 1 procent kooperativa hyresrätter, 18 procent bostadsrätter, och 46 procent äganderätter.7 Den tydliga trenden i Sverige är att det ägda boendet ökar och utgör nu 64 procent av alla bostäder. Detta beror på omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som ägt rum de senaste åren, men också på att nyproduktionen mest varit bostadsrätter och villor.8 Med ett införande av ägarlägenheter så skulle andelen ägda bostäder öka ytterligare. Eftersom att lagförslaget föreslår att ägarlägenheter bara ska införas som nyproduktion till en början, så kommer studien endast att studera fastighetsbolagens prissättning och vad det är som styr den på nybyggda ägarlägenheter.9

4 Ibid., 25-26. 5 www.ssb.no, 2008-11-09 6 Bilaga 1. 7 Lind, Hans och Stellan, Lundström. Bostäder på marknadens villkor. (Stockholm: SNS Förlag, 2007), 24. 8 Ibid., 24. 9 Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter, 1.

9

Vi har varit i kontakt med HSB Göteborg och Mölndalsbostäder och vår uppfattning är att intresset kring ägarlägenheter är stort, men företagen vet inte hur stor efterfrågan blir på nybyggda ägarlägenheter. Eftersom att efterfrågan styr priset, blir det svårt att uppskatta vad en ny ägarlägenhet kommer att kosta vid introduktion på marknaden. För att få riktlinjer på hur dessa kommer att prissättas i Sverige är det relevant att titta på en bostadsmarknad som har kunskap om ägarlägenheter. Vi har valt att titta på det norska fastighetsbolaget OBOS då de agerar på den norska marknaden och har erfarenheter av ägarlägenheter. Vi har valt att studera ägarlägenheter då det finns lite forskning och litteratur som beskriver denna boendeform. Den nya upplåtelseformen som är på väg att inrättas på den svenska bostadsmarknaden bör innebära att det finns ett stort allmänt intresse av att lära sig mer om ägarlägenheter och att få reda på vad som styr priset på dessa. Denna studie ska utreda vilka parametrar som påverkar priset på nybyggda ägarlägenheter, detta är intressant för allmänheten att ta del av. 1.2 Problemformulering Vad styr priset på en nybyggd ägarlägenhet i Sverige?

- En studie om prissättning på ägarlägenheter 1.3 Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka parametrar som styr prissättningen på en nybyggd ägarlägenhet. 1.4 Begreppsförklaringar Samfällighet - Tillgång som är gemensam för alla boende i en fastighet. Besittningsskydd - Rätt att fortsätta att nyttja lägenhet vid hyra. Hyresgästen har i de flesta fall, vid obefogad uppsägning från hyresvärden rätt att antingen sitta kvar eller rätt till ersättning för kostnader och förlust till följd av att denne måste flytta. Servitut - Ett rättsförhållande där den en fastighetsägare har rätt att på visst sätt använda en annans fastighet t.ex. rätten att ha väg eller brunn på dennes fastighet. Bruksvärde – Används för beräkning av hyra. Hyran anses inte som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, en bedömningsgrund som kallas för bruksvärdesprincipen. För att bestämma vad som är en likvärdig lägenhet tar hyresnämnderna hänsyn till storlek, modernitetsgrad, planlösning, underhåll och läge. Lantmäteriförrättningen - Avgränsar markområde som är bebyggt eller avsett för byggande. En tomt bildas via lantmäteriförrättningen "avstyckning av fastighet" och kan därefter utgöra en egen fastighet. Kooperativa hyresrätter – En upplåtelseform där köparen betalar en på förhand bestämd insats som denne sedan får tillbaka vid avflyttning.

10

Borettslag – Bostadsrättsförening på norska. Eierseksjoner – Ägarlägenhet på norska. Borettsloven – Bostadsrättslagen på norska. Felleslån – Det lån som norska bostadsrättsföreningar tar för att finansiera delar av byggprojektet.

11

2. METOD Då vi ska undersöka vilka parametrar som påverkar prissättningen så är det relevant att undersöka en annan marknad som har ägarlägenheter idag. Därför har vi valt att använda oss av ett norskt fastighetsbolag i studien. Vi har också valt att undersöka hur två aktörer på den svenska bostadsmarknaden hanterar frågan om ägarlägenheter, de två bolagen som valts i Sverige är HSB och Mölndalsbostäder. Då ämnet är relativt nytt så är det viktigt att kunna diskutera kring frågan om ägarlägenheter och därför har vi valt att göra djupintervjuer. Intervjuerna ska leda oss till en slutsats som visar vilka parametrar som styr priset på en ägarlägenhet.

2.1 Förförståelse Vi måste vara medvetna om våra värderingar och åsikter för att detta inte ska inverka subjektivt på uppsatsen. Eftersom att ägarlägenheter inte finns som upplåtelseform i Sverige så är våra förkunskaper om ämnet relativt begränsade. Vi visste att ägarlägenheter låg på förslag hos regeringen innan vår studie påbörjades, men vi hade dock ingen kunskap om vad ett införande av ägarlägenheter skulle innebära. Att inte ha haft några tidigare erfarenheter om ägarlägenheter och dess påverkan på bostadsmarknaden ser vi som en fördel då dessa förväntningar och värderingar kan inverka negativt på studien. Vi är dock medvetna om att våra uppfattningar om hur en väl fungerande bostadsmarknad bör se ut kan påverka studien. Vår uppfattning är att blandade upplåtelseformer skapar en dynamisk bostadsmarknad och där ägarlägenheter kan vara ett komplement till andra boendeformer. Vi är bostadsrättsinnehavare vilket innebär att vi har en viss kunskap om hur det är att nyttja en bostadsrätt samt hur en bostadsrättsförening fungerar. Som bostadsrättsinnehavare skapar vi egna värderingar och åsikter om hur väl det fungerar med bostadsrätter som upplåtelseform. Eftersom att vi är medvetna om våra värderingar och åsikter om bostadsmarknaden och bostadsrätter, och tar dem i beaktande ska det inte påverka studiens resultat. 2.2 Angreppssätt För att besvara problemformuleringen så har vi valt att angripa problemet med kvalitativa djupintervjuer. Eftersom att ägarlägenheter är ett outforskat område, och framför allt vad som påverkar priset på ägarlägenheter, så är kvalitativa djupintervjuer att föredra för att öka förståelsen för den nya upplåtelseformen. I och med användandet av kvalitativa djupintervjuer kan vi diskutera djupare kring ämnet och få information som vi annars inte hade erhållit. Vi kommer att intervjua avdelningschefen på Norges största fastighetsbolag OBOS för att ta del av deras erfarenheter angående ägarlägenheter och prissättningen av dessa. Studien kommer också att innehålla två intervjuer med fastighetsbolag på den svenska marknaden. Ett av

12

bolagen som ska användas är Mölndalsbostäder där ekonomichefen ska intervjuas. Det andra bolaget är HSB där tre personer från HSB projektpartner, samt en jurist från HSB Göteborg ska intervjuas. Med hjälp av dessa intervjuer så ska vi analysera vilka parametrar som påverkar priset på en nybyggd ägarlägenhet. 2.3 Insamling av källor Två viktiga källor som används i studien är lagrådsremissen och statens offentliga utredningars betänkande angående ägarlägenheter. Vi har sökt källor på olika databaser på flera universitet. Då den främsta forskningen inom fastighetsekonomi bedrivs på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm (KTH) har mycket fokus lagts på att söka litteratur via deras databaser. Insamlingen av litteratur har också gjorts via Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet samt på Chalmers Tekniska Högskola. Sökord som fastighetsprissättning, ägarlägenheter och ”real estate economics” har varit betydelsefulla i sökandet av viktiga referenser. Eftersom att studien behandlar både den norska och svenska marknaden är det väsentligt att bredda litteratursökandet till Norge. En del litteratur fjärrlånades således från norska universitet, där sökord som selveierleiligheter10 och boligmarkedet11 användes. Då studien tar upp juridiska aspekter på norska ägarlägenheter och bostadsrätter så har vissa lagar studerats från den norska rättsbanken. 2.4 Val av teori I takt med att vi studerat begreppet ägarlägenheter har det visat sig att begreppet är svårdefinierat. Då vi i Sverige inte har den nya upplåtelseformen finns det ingen tydlig beskrivning i svensk rätt inom området.12 Eftersom att det inte förekommer ägarlägenheter så finns det således begränsat med teorier som behandlar detta område. Det har varit relevant att välja teorier som beskriver den norska och svenska fastighetsmarknaden. Vi beskriver också de juridiska aspekterna på ägarlägenheter och bostadsrätter för att se om lagtexten skiljer sig åt. Vi kommer även att redogöra för hur viktig investeringskalkylen och dess kalkylränta är, samt förklara vad begreppet Buy-to-let innebär i England. 2.5 Val av fastighetsbolag Vi har valt att intervjua Mölndalsbostäder och HSB på den svenska marknaden. På norska marknaden valdes fastighetsbolaget OBOS. Detta bolag valdes för att de har många års erfarenheter av ägarlägenheter och bostadsrätter. OBOS och HSB är två relativt lika organisationer då de båda är stora marknadsaktörer och de bygger bostäder för sina medlemmar. HSB och OBOS bygger bostadsrätter, skillnaden är att OBOS också bygger ägarlägenheter vilket kan komma att bli aktuellt för HSB. Valet av den norska marknaden gjordes för att prisutvecklingen har varit relativt lika och att sammansättningen av

10 Ägarlägenhet på norska. 11 Bostadsmarknaden på norska 12 Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter.

13

bostadsbeståndet inte skiljer sig så mycket från det svenska. Vi valde det kommunala svenska fastighetsbolaget Mölndalsbostäder på grund av deras intresse av att bygga ägarlägenheter i framtiden. De har några byggprojekt som ska starta under våren, varav ett av dessa möjligen blir ägarlägenheter. Eftersom att det är svårt att göra ett vinstdrivande projekt där hyreslägenheter ska byggas, så ser Mölndalsbostäder ägarlägenheter som ett sätt att finansiera nya bostäder. 2.5.1 OBOS OBOS betyder Oslo bolig og Sparelag och är Norges största ekonomiska förening, med sina 220 000 medlemmar och 955 anställda. Huvudkontoret ligger i Oslo vilket också är deras huvudområde där de har varit verksamma sedan starten 1929. Deras uppgift är att bygga bostadsrätter och ägarlägenheter till föreningens medlemmar, i uppgiften ingår även att förvalta dessa bostäder. Ett mål som OBOS har haft sedan de startade sin verksamhet är att förvalta medlemmarnas pengar där utlåning även ingår som en uppgift. Därför erbjuder föreningen sina medlemmar att låna pengar vid köp av bostad. Föreningen förvaltar drygt fem miljarder norska kronor, utlåningen uppgår till nio miljarder norska kronor. År 2007 gjorde OBOS ett resultat på 673,2 miljoner norska kronor och det egna kapitalet uppgick till drygt fyra miljarder kronor.13 2.5.2 Mölndalsbostäder Mölndalsbostäder är ett kommunalt bostadsbolag och har varit aktivt sedan 1947 då det startades. Beståndet består mest av hyreslägenheter och kooperativa lägenheter, men också en del specialanpassade lägenheter för till exempel äldreboende. De förvaltar även kommersiella lokaler plus förskolor. År 2007 gjorde bolaget 82 miljoner kronor i vinst, den höga vinsten beror på ombildningar av befintliga hyresfastigheter till bostadsrätter. Några mål som bolaget har är att alltid utgå från kundens behov och göra det bästa för att göra kunden nöjd. Målet är också att avsätta tillräckligt med resurser för att arbetet med kvalitet och arbetsmiljö skall bli effektivt.14 2.5.3 HSB HSB står för Hyresgästernas Sparkasse och Byggnadsförening och startade 1923 av Hyresgästföreningen i Stockholm. Uppgiften är att bygga och förvalta bostäder för medlemmarna i föreningen. Idag består föreningen av cirka 540 000 medlemmar i drygt 4000 bostadsrättsföreningar runt om i Sverige.15 Det är därmed Sveriges största bostadsorganisation som ägs och drivs av sina medlemmar. Under 2007 så startade HSB byggandet av 1666 bostadsrätter och 64 hyreslägenheter.16

13 www.obos.no, 2008-11-20. 14 www.molndalsbostader.se, 2008-11-23. 15 www.hsb.se, 2008-11-10. 16 www.hsb.se, 2008-11-10.

14

2.6 Validitet Vi är medvetna om att de fastighetsbolag vi har intervjuat kan ha ett intresse av att framhäva företaget i så bra dager som möjligt, och att de även i vissa fall har skäl att undanhålla betydelsefull information. Men den informationen som vi har fått är väldigt värdefull och vi anser att det väger upp den nackdelen. Den relevanta informationen hade vi annars inte kunna erhålla om vi inte haft våra personliga och kontinuerliga kontakter med fastighetsföretagen. Vi har reflekterat över att vi i vissa intervjufrågor inte fick de uttömmande svaren vi hade hoppats på, då det fanns en anledning för bolagen att i undantagsfall ge ofullständiga svar på frågorna. I studien har vi bara använt oss av två svenska fastighetsbolag, vilket gör det svårt att dra slutsatser för hela den svenska marknaden. HSB är en av Sveriges största bostadsorganisationer med cirka 4000 föreningar runt om i Sverige vilket gör att deras kunskap och funderingar om ägarlägenheter är väldigt relevant och representerar en stor del av den svenska marknaden. Resultatet hade troligtvis inte blivit annorlunda om vi hade valt att intervjua fler bolag i Sverige eftersom att fastighetsbolagen följer varandra och agerar på samma sätt, och i vissa fall så förekommer också samarbete mellan bolagen. För att få ytterligare bevis för studiens relevans kan andra utländska marknader som liknar den svenska marknaden analyseras. Efter intervjun med OBOS och analys av den norska marknaden så ansåg vi att den informationen vi fick därifrån var tillräcklig för att få en relevant studie. Självklart hade det varit optimalt för studien, om det funnits tid och utrymme under denna kurs, att intervjua andra utländska fastighetsbolag som har erfarenheter av ägarlägenheter. 2.7 Källkritik Mycket av den informationen som återspeglas i forskningsstudien är hämtad från lagrådsremissen, vilket är en korrekt källa då den har lämnats av regeringen till Lagrådet för beslut. Lagrådsremissen bygger på det betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning som utfördes av en särskild grupp av sakkunniga och experter på området med syfte att analysera för- och nackdelar med den nya upplåtelseformen, samt att lägga fram ett förslag till en svensk modell för ägarlägenheter. Informationen från betänkandet av 2000 års ägarlägenhetsutredning har funnits med i studiens teoriavsnitt, och den är likt lagrådsremissen relativt säker då den är upprättad av fackmän och utfärdad av regeringen. Vi har dock reflekterat över och är medvetna om att det än så länge bara är ett lagförslag, och att det kan komma att se annorlunda ut när beslut fattas av Riksdagen. Därför har vi varit angelägna om att i den mån det har varit relevant, nämna att det enligt lagförslaget kan bli på ett visst sätt, för att läsaren ska förstå att det inte är fastställt ännu.

15

2.8 Kvalitativ metod Vi har valt att använda en kvalitativ forskningsmetod med intervjuer av ett norskt och två svenska fastighetsbolag i denna studie. Då vår kunskap om ägarlägenheter är begränsad, så är denna metod att föredra för att den kan ge oss kunskap och information inom området som vi annars hade haft svårt att få svar på. Ägarlägenheter har visserligen funnits länge i flera länder, men aldrig som en upplåtelseform i Sverige. Det har diskuterats mycket om huruvida Sverige ska inrätta ägarlägenheter, men det finns ingen djup forskning på området. Genom att använda den kvalitativa metoden med intervjuer får vi en närmare relation till undersökningspersonerna på fastighetsbolagen. Närheten till respondenterna är viktig för att kunna förstå och föreställa sig ägarlägenheter och dess komplexitet på samma sätt som fastighetsbolagen. Den kvantitativa ansatsen skulle inte ge samma lämpliga förutsättningar eftersom att den gör att forskarna blir mindre involverade med respondenterna.17 2.9 Semistrukturerad intervju Insamlingen av det empiriska materialet skedde via semistrukturerade intervjuer med två svenska och ett norskt fastighetsbolag. Den semistrukturerade intervjun innebar att vi utgick ifrån på förhand bestämda områden som skulle behandlas, men där fastighetsbolagen hade stor frihet att svara på frågorna som de ville. Vi behövde således inte följa intervjuguiden strikt, utan kunde under samtalets gång ställa följdfrågor till respondentens svar.18 Eftersom att innebörden av begreppet ägarlägenheter inte är helt entydigt så är en semistrukturerad intervju att föredra framför andra metoder. Det användes inte några svarsalternativ då det inskränkte friheten i respondentens svar. Detta gav oss och respondenterna ett friare sätt att samtala kring frågan. Vår förförståelse om ämnet var till en början begränsad, men utvecklades under studiens gång. Vi hade inte heller i början av studien någon insyn i vad som styr fastighetsbolagens prissättning, och därav krävs en intervjuform där intervjuaren och intervjupersonerna kan resonera kring ämnet. Den semistrukturerade intervjun gjorde att vi fick en mer korrekt analys av problemet. Det var också viktigt för oss att ha förutbestämda teman då det gav en större förståelse för vad fastighetsbolagen sade och ville förmedla, istället för att bara låta intervjupersonerna tala helt fritt. Under intervjuerna använde vi inspelningsapparater för att försäkra oss om att inte missa någon viktig information. Som komplement användes också anteckningar och avslutningsvis transkriberade vi samtalen. Några dagar innan intervjun ägde rum skickade vi ut vår problembakgrund och vilka områden som skulle beröras vid mötet. Detta gjorde att våra respondenter var väl förberedda på frågorna som ställdes och intervjun fick ett bra flyt. Intervjun började med översiktliga frågor, som till exempel hur marknaden ser ut, vilka upplåtelseformer som företaget bygger, antalet konkurrenter etcetera. Dessa frågor gav uttömmande svar som gav oss möjlighet att ställa flera följdfrågor som inte ingick i intervjuguiden. Sedan kom vi in på mer detaljfrågor om 17 Bryman Allan och Emma, Bell. Företagsekonomiska forskningsstudier. (Malmö, Liber AB, 2005), 322. 18 Ibid., 262-363.

16

ägarlägenheter, vilka kalkyler fastighetsbolagen använder och juridiska aspekter. Våra förhoppningar i början av arbetet var att genom en e-postkonversation få tillgång till empiriskt material från Norges största fastighetsbolag OBOS. Efter att ha skickat ut e-post med ett flertal frågor19 till avdelningschefen på OBOS och fått utförliga svar på dessa så insåg vi att svaren krävde ytterligare diskussion. Detta gjorde att vi beslutade oss för att besöka avdelningschefen på OBOS för en personlig intervju. Intervjuguiden som användes vid besöket hos OBOS skiljde sig åt från vår e-postkonversation då vi hade erhållit bättre kunskap om vad det var som vi ville få ut med intervjun. Eftersom att vår kunskap om ägarlägenheter utvecklades under processens gång så blev det också naturligt att ändra intervjuguiden till varje intervjutillfälle. Intervjufrågorna20 med HSB, som var det sista bolaget vi intervjuade, var annorlunda än frågorna som användes vid första intervjun. Detta berodde på att vi under arbetets gång kom till bättre insikt om vad det var som vi ville veta av fastighetsbolagen. Frågorna som ställdes vid den första e-postkonversationen med OBOS handlade mycket om statistik angående de olika boendeformerna i Norge. Statistikfrågorna var inte relevanta för vår studie och därför togs inte dessa frågor upp i senare intervjuer. Vid den sista intervjun fokuserade vi mer på vilka parametrar som styr prissättningen samt frågor om samfällighet och andrahandsuthyrning. Efter intervjun med HSB och då vi skrev diskussionskapitlet så var det fortfarande vissa svar från OBOS som behövde kompletteras. Vi skrev därför ett sista e-post med de frågor som krävde en tydligare förklaring. 2.10 Access En viktig del i arbetet med att få tag i information har varit förberedelserna innan intervjuerna. Det första mötet ägde rum flera veckor innan arbetet med studien startade. Vi valde att träffa intervjupersonerna väldigt tidigt för att ge dessa en inblick i hur arbetet med uppsatsen ska se ut. Detta har gett en mer personlig kontakt med intervjupersonerna där tillgången till information lättare har kunnat nås. Eftersom att ägarlägenheter är en ny boendeform så är kunskapen begränsad och individuell. Därför har det varit extra viktigt i vår studie att få kontakt med de personer som har djup kunskap inom ämnet. De personer som vi har haft kontakt med har relevant kunskap om ämnet, de arbetar som ekonomichef, avdelningschef, projektledare och jurist. Den personliga kontakten har skapat ett förtroende som gör att även relativt känsliga frågor besvaras. På grund av den tidiga kontakten så har respondenterna fått en inblick och förståelse för vad vi vill få fram för information. Detta har lett till att företagen har kunnat förbereda sig och gett oss relevant information under hela studiens gång.

19 Bilaga 2. 20 Bilaga 3.

17

3. TEORI För att vi ska kunna dra paralleller mellan den svenska och norska marknaden i analysen så redogör vi i teoriavsnittet hur den norska och svenska bostadsmarknaden är uppbyggd, där det är viktigt att visa på likheter och skillnader. Vi presenterar också hur Buy-to-let markanden fungerar i England, där många köpare har investerat i ägarlägenheter bara för att hyra ut dessa och tjäna pengar. I teorin utreder vi också vad en köpare har för skyldigheter och rättigheter angående en bostadsrätt och en ägarlägenhet i Sverige och Norge. Det är också viktigt att förklara vad den svenska propositionen säger om hur samfälligheten ska fungera för en person som bor i en ägarlägenhet då det finns skillnader mot bostadsrätten även där. Då prissättningen är det centrala i arbetet så presenterar vi också ett avsnitt som diskuterar investeringskalkyler och kalkylränta. Alla teorierna påverkar prissättningen på en bostadsrätt och en ägarlägenhet på olika sätt, en djupare diskussion om vilka de olika aspekterna är och hur de påverkar prissättningen på en ägarlägenhet kommer att presenteras i analysavsnittet.

3.1 Buy-to-let I England är det vanligt med Buy-to-let, vilket innebär att privatpersoner köper en ägarlägenhet som en investering som hyrs ut för att tjäna pengar. Denna marknad har växt kraftigt de senaste åren där nästan 2,6 miljoner bostäder hyrs ut av fler än 500 000 privata fastighetsägare.21 När Buy-to-let var nytt på marknaden så fanns det bara ett fåtal investerare som såg möjligheten att kunna tjäna pengar, denna framgång lockade fler att investera på denna marknad.22 Många av dessa äger bara en eller två lägenheter. Buy-to-let har utvecklats från att vara en liten nischad marknad till att bli en stor och viktig del av bostadsmarknaden i England.23 Experterna tror att marknaden kommer att växa med cirka 40 procent de närmaste tio åren, det finns enligt Centre of Future Studies i England ett samband mellan efterfrågan av att hyra bostäder och en ökning i antalet heltidsstuderande.24 I Sverige så ökar antalet heltidsstuderande25 vilket kan öka efterfrågan på att hyra bostäder i framtiden. Det finns risker med Buy-to-let som har visat sig i England där spekulationen på bostadsmarknaden lett till att priserna har stigit kraftigt, detta kan skapa ett hot mot stabiliteten på bostadsmarknaden.26 För att investera i en Buy-to-let marknad måste köparen vara medveten om att investeringen är långsiktig. Det har aldrig fungerat som ett kortsiktigt sätt att tjäna pengar, och flera av dem

21 Pow, Helen. Review to assess rental market. (Moneymarketing, 2008-01-31) 22 Heren, John. Rent asunder. (Moneymarketing, 2007-03-15) 23 Pow, Helen. Review to assess rental market. (Moneymarketing, 2008-01-31) 24 www.financialadvice.co.uk, 2009-01-04 25 Bilaga 4. 26 Sprigings, Nigel, Sprigings. Buy-to-let and the wider housing market. (University of Glasgow, 2008)

18

som investerat i en sådan lägenhet har misslyckats.27 För investerare i Sverige kan ägarlägenheter bli ett positivt inslag på bostadsmarknaden då de kan utnyttja Buy-to-let för att göra vinster. 3.2 Hur ser den svenska och norska bostadsmarknaden ut? 3.2.1 Svenska bostadsmarknaden Den svenska bostadsmarknaden styrs av lagar, regler, myndigheter och organisationer, vilket påverkar aktörerna som agerar på den.28 Den bostadspolitik som idag finns i Sverige skapades under efterkrigstiden som innebar att kommunen skulle planera markanvändningen, ansvara för infrastrukturen och genom kommunala bostadsbolag bygga och förvalta en stor del av hyresbeståndet.29 Tendensen i Sverige är att stora städer och regioner har en tillväxtkraft samtidigt som mindre samhällen drabbas av en vikande utveckling. I vissa områden hotas den offentliga sektorn som skolor och sjukvård av de höga boendekostnaderna genom att inte lärare och vårdpersonal har råd att bo kvar.30 Situationen förvärras av att det är brist på hyresrätter i områden som har en stark tillväxt. Beslut och ansvar i bostadspolitiska frågor har länge varit kommunens uppgift, då bostadsmarknaden har vissa problem med en stark utveckling de senaste åren så behövs det en förändring. En förändring kan vara att införa incitament och initiativ på en lokal nivå så att de enskilda hushållen blir mer delaktiga. För att skapa lösningar och delaktighet så är det bra om hushållen får vara med att ta beslut men även att bära ansvar för dessa beslut.31 Ett av incitamenten kan vara att tillåta byggandet av ägarlägenheter i Sverige. Ekonomier har runt om i världen knyts samman till en global ekonomi vilket påverkar aktörerna på den svenska bostadsmarknaden. Bostadsmarknaden i Sverige påverkas av impulser från angränsande marknader därmed är bostadsmarknaden på väg att bli en marknad som alla andra marknader. Fastigheter har blivit en tillgång i klass med aktier och räntepapper och är därmed intressant ur en investerares perspektiv. Det har blivit vanligare att fastigheter används på ett sätt som en handelsvara där kassaflöde och värdeökning är viktigt.32 Det primära blir därmed inte att underhålla fastigheten, utan den ses mer som ett investeringsobjekt. I Sverige är det tradition att förvaltningen av en fastighet sköts av fastighetsägaren, skillnaden i utlandet är att förvaltningstjänster i stor utsträckning köps av andra företag. Det är också vanligt att hyresgästerna själva tar ett stort ansvar av förvaltningen i utlandet vilket påverkar hyrorna, i Sverige är allt inräknat i hyran och det går inte att påverka. Byggandet i Sverige har gått från att vara en bransch för hantverkare till en bransch som liknar mer en industri, där färdiga sektioner byggs i en fabrik och som sedan fraktas i

27 Laker, Sally. Strong base for buy to let. (Moneymarketing, 2008-03-06) 28 Lind och Lundström. Bostäder på marknadens villkor, 11. 29 Ibid., 120. 30 Ibid., 121. 31 Ibid. 32 Ibid., 128.

19

färdiga moduler till byggarbetsplatsen för hopsättande. Informationsutbytet mellan länder leder till lösningar inom bostadssektorn också. Det svenska synsättet blir alltmer likt det europeiska och det leder till ändrade lagar och regler även på bostadsmarknaden. 33 3.2.2 Norska bostadsmarknaden Norge har genomgått en stor förändring det senaste århundradet, från att vara ett fattigt land till att bli ett av världens rikaste. Detta välstånd har påverkat bostadsmarknaden i Norge genom en starkt växande efterfrågan på bostäder. För 60 år sedan bodde det fem personer i varje bostad, idag är siffran lägre än 2,3 personer per hushåll. Den norska befolkningen bor mer exklusivt idag och varje person har en större boendeyta att utnyttja. År 1910 bodde 40 procent av befolkningen i tätbebyggda områden, år 2001 så bodde 80 procent av den norska befolkningen i tätbebyggda områden. Denna urbanisering har satt en extra press på bostadsmarknaden i städerna vilket resulterade i att staten var starkt inblandade i bostadsmarknaden fram till 1980-talet. Det finns flera olika typer av boendeformer i Norge, dessa är radhus, enfamiljshus, ägarlägenheter, hyresrätter och bostadsrätter. Inom varje typ av upplåtelseform finns det också skillnader som ålder, lokalisering, kvalitet och finansieringsform. Alla dessa skillnader gör att bostadsmarknaden blir mer komplex än andra marknader. En bostad kan ha två olika syften, antingen används den som bostad eller så ses den som ett investeringsobjekt. Det som kännetecknar den norska bostadsmarknaden är att många bor i en egen bostad, vilket innebär att hyresmarknaden är liten då 80 procent äger sina bostäder. Den långsiktiga efterfrågan på bostadsmarknaden påverkas av befolkningsfaktorer, bostadskvalitet och efterfrågan på investeringar. En förändring i antal invånare resulterar i att efterfrågan på bostäder förändras, om antalet invånare ökar så ökar efterfrågan, minskar antalet invånare så minskar efterfrågan. Kvalitén på bostaden i fråga om geografisk placering och storlek på boendet påverkar priserna och efterfrågan på bostäder, priset på en bostad på en central plats som är identisk med en annan lägenhet som ligger utanför centrum kan variera kraftigt. Efterfrågan på investeringar är en annan faktor som driver efterfrågan på bostäder i Norge där investerare kan tjäna pengar på hyresintäkter och värdeökningen genom att köpa en bostad. Dessa faktorer gör att efterfrågan på bostadsmarknaden i Norge förändras. På kort sikt så påverkas efterfrågan på bostäder av en konsuments betalningsvilja och betalningsförmåga. Det antas att viljan att äga ett boende i Norge har ökat med den ökade välfärden.34 Efter andra världskriget så slutade den norska staten att subventionera byggnation av hyreshus, detta har gjort att aktörer på den norska hyresmarknaden har missgynnats av de politiska besluten. På sikt har detta gjort att det blivit en sned fördelning av bostäder i Norge där utbudet på hyresrätter är litet.35

33 Ibid., 128-129. 34 Johansen, Ulf. Historiske boligpriser – En empirisk analyse for Norge i perioden 1946-2003. (Trondheim: Norges Teknsik-Naturvitenskapelige Universitet, 2006), 4-12. 35 Wessel, Eierleiligheter framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim, 60-61.

20

3.3 Lagen om ägarlägenheter och bostadsrätter i Sverige och Norge 3.3.1 Ägarlägenhet i Sverige Det går inte att äga en lägenhet i Sverige idag, det finns dock ett antal andra alternativ till ägandet där Sveriges invånare har möjlighet att bo i en bostadsrätt, hyresrätt, kooperativ hyresrätt. Detta avsnitt ska handla om en ny form av boende som introduceras under maj månad 2009 i Sverige. Denna boendeform är ägarlägenheter, och nedan ska en förklaring presenteras utifrån de juridiska aspekterna som skiljer en ägarlägenhet från de andra upplåtelseformerna. Med ägarlägenheten så ökar den enskildes möjligheter att själv bestämma över sitt boende, där boendekostnaden är något som innehavaren har större möjlighet att påverka. Boendekostnader kan påverkas i hög grad av innehavaren då denne har rätt att bestämma hur beslut ska fattas i gemensamma frågor. De gemensamma frågorna kan röra till exempel skötsel av lägenheten och övrig egendom där det är en samfällighet som har ansvar.36 Då ägarlägenheter initialt bara kommer att uppföras som nybyggda lägenheter så etableras en kontakt mellan byggföretagen och köparen betydligt tidigare än vid byggandet av en bostadsrätt till exempel, där planeringen kring ett bygge helt sköts av föreningen. Därmed så ökar möjligheterna ytterligare att vara med och besluta om hur utformningen av huset men också hur lägenheten ska se ut vid köp av en ägarlägenhet.37 De regler som gäller för fast egendom kommer också att gälla för ägarlägenheter där överlåtelse och pantsättning behandlas. En ägarlägenhet kan överlåtas till vem som helst utan inblandning av någon styrelse som prövar om personen kan bli medlem i en förening, som är fallet med bostadsrätten.38 Nackdelen att inte ha någon styrelse är att kontrollen på dem som flyttar till fastigheten försvinner. Det kan medföra att personer som har stora skulder eller är registrerade i brottsregistret nu kan flytta in i områden som de tidigare inte hade möjlighet att göra. Risken blir att dessa personer inte betalar de avgifter som även är obligatoriska för ägarlägenheter. Avgiften ska kopplas till att utföra de åtaganden som är beslutade av innehavarna av ägarlägenheterna, vilket kallas för samfällighet. Förvaltningen av en samfällighet kan ske antingen som en delägarförvaltning eller genom en samfällighetsförening. Medlemskapet i en samfällighetsförening följer direkt av innehavet av en ägarlägenhet.39 Den kanske främsta fördelen för en köpare av en ägarlägenhet är att denne kan hyra ut lägenheten fritt. Med ägarlägenheter ökar möjligheten att investera på den svenska bostadsmarknaden för privatpersoner, vilket skapar en marknad för de personer som är villiga att investera pengar i en ägarlägenhet. Det finns risker med ett system som tillåter fri 36 Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Att äga sin lägenhet, 62-63. 37 Ibid., 63. 38 Ibid., 64-65. 39 Ibid., 65.

21

uthyrning, det kan medföra spekulationer som driver upp priserna på ägarlägenheter. Det kan också skapa oseriösa hyresvärdar som ser en chans att tjäna pengar.40 Har dessa hyresvärdar bara ett vinstdrivande intresse så riskerar dessa fastigheter att ta skada då de inte bryr sig om standarden och åsidosätter renoveringar till fördel för vinster. Vid ombyggnad och renovering så är det inte nödvändigt att få klartecken från en styrelse innan detta arbete påbörjas. I en ägarlägenhet så ska ägaren själv kunna bestämma hur renoveringen ska utföras och vilka ändringar som ska göras. Det förs diskussioner om huruvida ansvaret för en ägare av en ägarlägenhet skall se ut. Rimligt att anta att det blir som i Norge där lägenhetsinnehavaren har ett ansvar för lägenhetens skick och även ett ansvar gentemot de andra lägenhetsinnehavarna. En ägare har rätt att föra talan mot en granne som är störande. Dessa innehavare har också skyldighet att ge den så kallade föreningen tillträde till lägenheten när det är nödvändigt. Om ägaren grovt missköter sina förpliktelser gentemot föreningen eller medlemmarna så kan föreningen kräva att denne flyttar från lägenheten. Ett sådant beslut betyder inte automatiskt att äganderätten till lägenheten upphör. I Norge är fallet att ägaren kan tvingas att sälja sin lägenhet vid liknande situationer.41 3.3.2 Bostadsrätt i Sverige Bostadsföreningar har funnits länge i Sverige, där de första inrättades redan på 1880-talet. De flesta som då bildades blev ekonomiska föreningar men det fanns också inslag av ett fåtal handelsbolag och aktiebolag på bostadsmarknaden. Den första bostadsrättslagen grundades år 1930 och har sedan dess ändrats fram till den senaste som vi har idag.42 En person som köper en bostadsrätt måste bli godkänd som medlem i föreningen. När medlemskap bekräftats så har denne en nyttjanderätt till lägenheten under obestämd tid. Det är således bara medlemmarna i bostadsrättsföreningen som får ha en bostadsrätt, och där varje medlems andel i föreningen består av bostadsrätten och rätten att nyttja lägenheten. Bostadsrättsföreningen är i sin tur en ekonomisk förening som upplåter bostadsrätter, där minst tre sådana lägenheter måste ställas till förfogande. De grundläggande lagarna och reglerna om bostadsrättsföreningar finns i lagboken under bostadsrättslagen (BRL). Här regleras bland annat bostadsrättinnehavarnas rättigheter och skyldigheter.43 Speciella regler framgår i föreningens stadgar som kan skilja sig åt mellan olika föreningar i Sverige. Bostadsrättsföreningen ansvarar för fastighetens skick och dess samfällighet, vilket innebär att den har skyldigheter att underhålla fastighetens allmänna områden. Den har således ansvar för marken där fastigheten ligger, trappuppgång och stammar som delas av fler lägenheter. Det är inte alltid entydigt var gränsen går mellan föreningens och medlemmens ansvarsskyldighet, men en riktlinje säger att föreningens ansvar slutar vid vägg, golv och tak. Bostadsrättsägaren

40 Ibid., 66. 41 Ibid., 69-71. 42 Lunden, Björn och Ulf, Svensson. Bostadsrätt – Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna. (Näsviken, Björn Lundén Information AB, 2006), 9-10. 43 Ibid., 15-16.

22

måste själv betala för inre reparationer och förbättringar av sin lägenhet. Vad som definieras som inre underhåll finns oftast skrivet i föreningens stadgar. Föreningen har också rätt att tillträda medlemmens lägenhet om det finns giltiga skäl såsom underhåll som föreningen ansvarar för.44 I en bostadsrättsförening finns det en gränsdragning mellan uthyrning till inneboende och andrahandsuthyrning. Det är inga problem och det krävs inget tillstånd att ha en inneboende så länge bostadsrättsinnehavaren bor i lägenheten och fortfarande har nyttjanderätt till den. Däremot måste medlemmen, om denne flyttar därifrån och ska upplåta sin bostadsrätt i andrahand, få godkännande av sin förening. Styrelsen ger sitt samtycke om medlemmen har beaktansvärda skäl som avgörs för varje enskilt fall. Om styrelsen inte tillåter andrahandsuthyrning kan medlemmen pröva fallet hos hyresnämnden.45 Dessa regler gäller inte för ägarlägenheter då det inte krävs något samtycke för att hyra ut sin lägenhet i andrahand. 3.3.3 Eierseksjoner46 i Norge Fram till 1960-talet var det vanligt med samägt boende i Norge där alla som bodde i en fastighet också ägde fastigheten och kunde pantsätta delar av den. Därefter började en större utveckling av de samägande bostäderna vilket orsakade praktiska problem, där man fick svårt att kontrollera samägarna och dess panter som togs i fastigheten. Denna utveckling ledde till att en särskild boendeform inrättades, eierseksjoner som behandlas som en egen fastighet. De norska eierseksjoner skiljer sig relativt mycket från borettslag47 i lagtexten. Lagarna om eierseksjoner regleras i eierseksjonslagen och trädde i kraft första januari 1998. Denna upplåtelseform definieras som en samägandeandel i en fastighet som är knuten till en ensamrätt att nyttja en lägenhet.48 Huvuddelen av en bruksenhet ska bestå av en tydligt avgränsad och sammanhängande byggnad av fastigheten, med egen ingång. Varje lägenhet ska innehålla ett eget kök, badrum och wc. En person som har köpt en lägenhet med äganderätt bör söka lagfart på den fasta egendomen för att bli registrerad som ägare av den. 49 De gemensamma utrymmena får användas och delas av alla som har en samägandeandel i fastigheten. Dessa utrymmen är delar av fastigheten som inte utgörs av de enskilda ägarlägenheterna, såsom trappuppgång och stammar. Kostnader för fastigheten och dess samfällighet delas mellan alla lägenhetsinnehavare vilket innebär att ju mer slitage på de gemensamma utrymmena desto större kostnader påförs ägarna. Varje eierseksjonsägare betalar ett bestämt belopp som ska gå till underhåll av fastigheten. Detta belopp bestäms av

44 Ibid., 110-122 45 Ibid., 123-127 46 Ägarlägenhet på norska. 47 Bostadsrätt på norska. 48 Wyller, Christan FR. Boligrett. (Bergen: Grafisk Hus AS, 2002), 449-451. 49 www.lovdata.no, 2008-11-13

23

ägarna på föreningsstämman.50 Det är inte alltid helt entydigt var gränsen dras mellan den enskildes lägenhet och samfälligheten. Om gränsen går i väggarna måste utgångspunkten vara att innehavaren har underhållsplikt på sin del av väggen även om den går ihop med andra sektioner eller gemensamma utrymmen. Uppstår det skador i väggen på grund av brister i byggnaden och inte bristande underhåll så är detta samägandets ansvar. Dörrar och fönster ut mot gemensamma utrymmen är det lägenhetsinnehavaren som underhåller, dock får man inte installera nya fönster och dörrar som skiljer sig ifrån fasaden i övrigt. Balkonger och altaner ansvarar samfälligheten för när det gäller utformning.51 Innehavaren av en eierseksjon kan fritt råda över sin lägenhet rättsligt och har därmed rätt att hyra ut lägenheten i andrahand. Innehavaren får också pantsätta lägenheten eftersom att det enligt lag är fast egendom.52 3.3.4 Borettslag i Norge Bostadsrätt har varit en boendeform i Norge sedan fjärde februari 1960 då stortinget godkände borettsloven53. För att räknas som en bostadsrättsförening i Norge så krävs det att någon utav tre följande kännetecken uppfylls. Föreningen skall vara öppen för alla. Den får inte heller ha som mål att gå med vinst då det inte är något företag, den ska istället främja sina medlemmars intressen. Det sista kännetecknet för en norsk bostadsrättsförening är att alla medlemmar har lika rättigheter och skyldigheter utan hänsyn till hur stora andelar de äger eller hur mycket de betalar i avgifter. En bostadsrättsförening behöver inte uppfylla alla dessa krav, men den kommer aldrig att räknas som en förening om inte något av kraven uppfylls.54 Att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand skall godkännas av styrelsen i föreningen, beslutet från dem får inte ta mer än 30 dagar. Styrelsen är fri till att godkänna eller neka en andrahandsuthyrning men risken finns att beslutet tas upp i rätten om det ogillas av hyresgästen. Är det så att styrelsen inte accepterar andrahandsuthyrningen så ska det framgå tydligt varför den inte tillåts, det ska också nämnas att styrelsen måste ha en saklig grund för att neka uthyrningen. Många föreningar har en liberal syn på andrahandsuthyrning och det är därför sällan några problem att hyra ut sin lägenhet. Har bostadsrättsinnehavaren stort behov av att hyra ut sin lägenhet, som vid arbete på annan ort, studier eller om priset på lägenheten vid försäljning inte är tillräckligt högt, så ska inte styrelsen underkänna ansökan.55 3.4 Samfällighet för ägarlägenhet Bostadsrätter har en förening som hanterar frågor rörande fastighetens samfällighet. Ägarlägenheterna måste också upprätta någon form av förening som ser till och underhåller de gemensamma utrymmena för fastigheten. I utredningsbetänkandet föreslås att 50 Ibid. 51 Hagen, Örnulf, Kåre, Lilleholt och Christian FR, Wyller. Eierseksjonsloven. (Oslo: Universitetsforlaget AS, 1999), 143-144. 52 Ibid., 156-157. 53 Bostadsrättslagen på norska. 54 Wyller, Boligrett, 57-58. 55 Wyller, Boligrett, 265-267.

24

lantmäterimyndigheten ska bestämma om bildande av en särskild typ av samfällighetsförening, så kallad ägarlägenhetsförening. Lantmäterimyndigheten fastställer om ägarlägenheternas byggnader och mark ska säkras genom en samfällighet i form av servitut eller gemensamhetsanläggning. I förslaget framgår att förvaltningen av ägarlägenheternas samfällighet antingen ska skötas direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Det är enligt utredningen självklart att föreningsförvaltning ska vara möjligt då den har vissa fördelar gentemot delägarförvaltning. Om man bara ser till själva förvaltningen av samfälligheten så kan delägarförvaltning vara ett bra alternativ. Det kan dock bli problem med en sådan förvaltning om det uppstår frågor av grannerättsligt slag. Om en innehavare av en ägarlägenhet stör sina grannar måste det finnas en ägarlägenhetsförening som kan agera och ge tillsägelse. En ägarlägenhetsförening är också att föredra då de flesta nybyggda ägarlägenhetsfastigheter kommer att innehålla många lägenheter. I betänkandet framgår således att en förening bör upprättas i anslutning till fastighetsbildningen.56 En ägarlägenhetsförening fungerar på samma sätt som andra samfällighetsföreningar där uppgiften är att förvalta samfälligheten. Detta regleras i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL. Eftersom att ägarlägenheter troligtvis kommer att upprättas som bostadsrätter när det gäller närhet till grannar så är det viktigt att diskutera regler kring störningar mellan lägenhetsägare. I Norge kan en ägarlägenhetsinnehavare som allvarligt stör grannarna bli tvungen att sälja sin lägenhet. Det är viktigt att ägarlägenheter innehas med äganderätt och att inte i onödan inskränka denna rätt. Kraftiga störningar kan bli en kränkning av grannarnas äganderätt och även minska värdet på deras lägenheter vid försäljning. En lägenhetsägare som stör måste först få en varning för att kunna bättra sig innan rättsliga åtgärder vidtas. En lösning skulle kunna vara att alla de andra lägenhetsägarna har initiativrätt rörande avflyttande och tillsägelse. Vad som talar för detta är skillnaden mellan en bostadsrättsförening och en ägarlägenhetsförening. En bostadsrättsförening äger bostadsrättslägenheterna och har som ägare behörighet att handla vid störningar. En ägarlägenhetsförening äger inte ägarlägenheterna och agerar inte i egenskap av ägarna utan det är upp till ägarna själva att handla i grannerättsliga frågor. Utredningsbetänkandet sammanfattas med att en ägarlägenhetsinnehavare kan tvingas att flytta om denne stör grannarna kraftigt och inte ändrat sitt uppträdande efter tillsägelse. Det krävs också ett beslut från domstol innan ägaren har skyldighet att flytta. Även om ägarlägenhetsinnehavaren blir tvungen att flytta så innebär inte det att denne blir av med sin äganderätt, utan det avgörs vid varje enskilt fall. Utredningen bedömer att en ägarlägenhetsförening inte ska ha samma stora inflytande som en bostadsrättsförening som kan genom ett visst handlande se till att bostadsinnehavaren blir av med sin nyttjanderätt till bostaden. Förslaget påpekar att det är

56 Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Att äga sin lägenhet, 124-126.

25

viktigt att en ägarlägenhetsförening inte har alltför stor makt så att de inskränker äganderätten som ägarlägenhetsinnehavare bör ha.57 I ett hus med ägarlägenheter finns en samfällighet som kräver underhåll och reparationer. Detta gör att även ägarlägenheter kommer att behöva betala avgifter för att täcka driftskostnaderna. Avgifterna grundas på en förutbestämd budget som görs av föreningsstämman och som baseras på beräkning av betalningsnetton.58 De löpande inbetalningarna är avgifter, medan de löpande utbetalningar består av underhåll, vatten och avlopp, renhållning, el, fastighetsskötsel, administration, försäkringar och värme. 3.5 Investeringskalkyl Fastighetsbolag måste använda investeringskalkyler för att analysera byggprojektens kassaflöden, så att investeringen genererar vinster i framtiden. Företagen måste se till så att de får ett positivt nuvärde på sina byggnadsprojekt. Det är en omfattande process för fastighetsbolag att besluta om de ska investera i ett byggprojekt eller inte. Investeringskalkylen utgör ett viktigt underlag i denna process för att kunna ta rätt beslut. Fastighetsbolaget kan med hjälp av investeringskalkylen analysera de ekonomiska flödena såsom in- och utbetalningar samt risker med projektet.59 I ett byggprojekt består grundinvesteringen ofta av stora utrednings- och projekteringskostnader, kostnader för markförvärv, krediter, personal, entreprenad etcetera. Problemet med framtida kassaflöden är att de är värda olika beroende på när de inträffar under perioden. Penningvärdet förändras över tiden och måste därför diskonteras tillbaka till år noll då investeringen startades.60 För att kunna diskontera tillbaka kassaflöden till år noll måste fastighetsbolaget använda sig av en kalkylränta. Kalkylräntan är svår att fastställa och det finns flera olika modeller för att åstadkomma detta. Den bestäms sällan av en enskild person utan fastställs ofta centralt i fastighetsbolaget. Kalkylräntan kan bestämmas genom låneräntan för långfristiga lån på kapitalmarknaden, men den bör vara större för att investerare kräver en högre avkastning då det finns risk att förlora det satsade kapitalet. En annan modell som kan användas för att bestämma kalkylräntan är den ränta företaget förlorar genom att använda sparade pengar. Om inte företaget använt eget kapital, kunde de ha satsat pengarna i riskfria statsskuldsväxlar eller i mer riskfyllda aktier.61 Kalkylräntans storlek är direkt avgörande på hur stor investeringens avkastning blir. Små förändringar i kalkylräntan kan innebära stora skillnader i resultatet av

57 Ibid., 190-205. 58 Ibid., 212-213. 59 Hedström, Kjell och Schneider, Michael (red.), Kalkylhandbok för fastighetsföretaget. (Svenska kommunförb, Stockholm, 1996), 8-10. 60 Ibid., 8-12. 61 Ibid

26

projektens nuvärden. Därför är det viktigt att beräkna och uppskatta en så korrekt kalkylränta som möjligt då den används vid viktiga beslut.62 För att analysera fastigheters investeringspotential och lönsamhet använder sig fastighetsbolag utav olika metoder av nuvärdeskalkylering. Dessa nuvärdesformler tar hänsyn till dem mest förekommande framtida kassaflöden för fastigheter och diskonterar dessa tillbaka till idag. Fastigheter har en lång livslängd, ofta på mer än 50 år och då är det viktigt att ha en väl genomarbetad investeringskalkyl som tar hänsyn till framtida risker.63

62 Lundström, Avkastningsvärdering av hyresfastigheter, 77-78. 63 Geltner M, et al. Commercial real estate analysis and investments (Mason: Thompson Higher Education, 2007), 157-158, 167

27

4. DISKUSSION Undersökningen på den norska marknaden där OBOS intervjuades visar att det finns parametrar som är unika för prissättningen av en ägarlägenhet. HSB och Mölndalsbostäder är positiva till ägarlägenheter och kommer att börja bygga dessa om det blir tillåtet i Sverige. Intervjuerna gav information om hur investeringskalkylerna kan komma att se ut för ett byggprojekt för ägarlägenheter, samt hur samfälligheten bör skötas i en fastighet med dessa lägenheter. För att analysera vilka parametrar som styr priset på en ägarlägenhet så identifieras vilken typ av kundgrupp det är som köper dessa lägenheter och vad de har för syfte med köpet. Andra viktiga parametrar att analysera är produktionskostnaden och marknaden så att fastighetsbolagen bygger dessa lägenheter i områden där efterfrågan finns. 4.1 OBOS på den norska marknaden I Norge är bostadsrätter en vanlig boendeform och bostadsrätterna byggs överallt och säljs till människor i alla samhällsskikt. Historiskt sett har bostadsrätter byggts för låg- och medelinkomsttagare, medan ägarlägenheter har efterfrågats av höginkomsttagare. Detta har ett samband med uppbyggnaden av det norska samhället efter andra världskriget, med omfattande nybyggnation av bostäder för stora delar av befolkningen. Uppbyggnaden skedde i stor grad utanför stadskärnorna och det var på så sätt som förorterna uppstod. Idag är det så att om ett fastighetsbolag ska bygga bostäder i det övre prissegmentet så väljer dessa att bygga ägarlägenheter. Företaget tar också hänsyn till placering och vilken målgrupp som antas vilja bo i dessa lägenheter när de ska bestämma om de ska bygga ägarlägenheter eller bostadsrätter. 4.1.1 Geografisk placering I Oslo där OBOS bygger många lägenheter är det stora skillnader mellan olika stadsdelar i fråga om prisnivå, i de allra dyraste prissegmenten är det vanligast med ägarlägenheter. Detta tyder på att dessa lägenheter byggs för höginkomsttagare. I de allra lägsta prissegmenten så är det inte attraktivt att bygga då det är svårt att få lönsamhet på dessa projekt, i sådana områden bygger företagen inte bostäder om inte tomten är väldigt billig. I mellanprissegmentet så är priserna ungefär lika både för en ägarlägenhet och för en bostadsrätt. Statistiken visar att ägarlägenheter har ett högre pris per kvadratmeter, men det beror inte på att det är större efterfrågan på att bo i en ägarlägenhet. Orsaken är att ägarlägenheter har en annan geografisk placering än vad bostadsrätter har i Oslo. Dessa lägenheter är i större grad placerade i Oslo väst där priserna generellt sett är högre än i övriga Oslo. Innan denna studie påbörjades så trodde vi att priset på en ägarlägenhet skulle vara högre än för en bostadsrätt även om de var placerade i samma område. OBOS förklarade att det inte alltid var så.

28

Företaget byggde bostäder i centrala Oslo där ett gammalt sjukhusområde skulle göras om till bostadsområde, företaget bestämde sig för att bygga både ägarlägenheter och bostadsrätter i detta område. När bygget stod klart fanns det fyra hus med ägarlägenheter och två hus med bostadsrätter i området, alla lägenheter hade samma standard, låg på i stort sett samma plats och såldes under samma tid. Ingen boendeform var mer attraktiv än någon annan i fråga om standard och placering. När dessa lägenheter sedan såldes på marknaden så visade det sig att det var bostadsrätterna som fick det högsta priset per kvadratmeter. Det kostar lika mycket att bygga en ägarlägenhet som en bostadsrätt, men i statistiken är priset per kvadratmeter högre för en ägarlägenhet på grund av att ägarlägenheterna byggs på mer attraktiva platser. Detta beror på att markpriset är dyrare där ägarlägenheter byggs, vilket driver upp priset. I Norge har det visat sig att placeringen av fastigheten är en avgörande faktor för hur mycket lägenheterna kommer att kosta. I de fall där ägarlägenheter och bostadsrätter ligger i samma område så har priset per kvadratmeter varit detsamma eller till och med högre för bostadsrätten. 4.1.2 Finansieringsmöjligheter En person som behöver låna pengar för att köpa en ägarlägenhet måste låna alla pengar från banken där återbetalningstiden är mellan 25 och 30 år. Om personen däremot behöver låna pengar för att finansiera ett köp av en bostadsrätt, behöver denne bara låna 30 procent från banken. Resterande 70 procent av lägenheten är finansierad genom föreningens felleslån, räntor och avbetalningar på detta lån läggs på bostadsrättens avgift. Felleslånet ger en bättre ränta och en amorteringstid på upp till 50 år. Räntan kan vara 50 till 100 punkter lägre än den vanliga bolåneräntan på banken. Den lägre räntan motiveras genom att banken anser att föreningen är en säkrare betalare än en privatperson, därför erbjuder banken en lägre ränta till föreningen. På grund av de mer fördelaktiga lånen som en köpare av en bostadsrätt kan få i Norge så har efterfrågan ökat på dessa lägenheter jämfört med ägarlägenheter. När räntan är låg så ökar efterfrågan på bostadsrätter då den låga räntan med rabatten ger större effekt på ett felleslån än ett vanligt bostadslån från banken. Det har visat sig att månadskostnaden för att bo i en bostadsrätt blir lägre även om avgiften är högre än för en ägarlägenhet, orsaken är att lånen kostar mer för en ägarlägenhet och därmed ökar räntekostnaden för denna lägenhet vilket ger en högre månadskostnad. Felleslånen går inte att få på en ägarlägenhet i Norge, där måste köparen finansiera hela köpet själv, med en högre ränta och månadskostnad som följd. Vill bostadsrättsföreningen låna mer pengar i framtiden för till exempel underhåll, så kan de låna mer pengar genom att pantsätta fastigheten. En fastighet med ägarlägenheter är uppdelad i sektioner med en bostad för varje sektion. I en sådan fastighet måste varje köpare finansiera 100 procent av köpesumman själv, om samfälligheten behöver låna pengar till renoveringar av byggnaden så går det inte att ta några lån med pant i en sådan byggnad. Istället kan varje

29

ägare av ägarlägenheten i fastigheten finansiera sin andel av renoveringskostnaderna genom att ta lån med pant i sin ägarlägenhet. 4.1.3 Ägarlägenheter som investering Den främsta orsaken till att en person väljer att köpa en ägarlägenhet är att det finns en möjlighet att hyra ut den i andrahand. De personer som köper ägarlägenheter som en investering där andrahandsuthyrning genererar vinst, behöver betala en stor del av priset med eget sparat kapital för att undvika att behöva låna stora summor pengar av banken. Skulle en investerare behöva låna större delen av banken för att finansiera köpet av en ägarlägenhet, så blir det svårt att få en bra avkastning på en sådan investering. Räntorna och amorteringar på ett sådant stort lån kommer att medföra att månadskostnaden blir alltför stor för att kunna generera en vinst. Även om en ägarlägenhet har en bra standard och ligger i ett attraktivt område så kan inte den privata hyresvärden kräva hur hög hyra som helst. Många hyresgäster är inte beredda att betala mer än vad det skulle kosta i månaden att låna till köpet av samma lägenhet. 4.1.4 Samfällighet I ett hus med ägarlägenheter måste det finnas en samfällighet som tar hand om allt det praktiska och det fungerar på samma sätt som i en bostadsrättsförening. Det väljs en styrelse som får fullmakt att ta beslut om alla frågor som rör samfälligheten. Vid ett nybyggt projekt så tillsätter OBOS en person som är ansvarig för samfälligheten som är tillgänglig från den första dagen, men där ägarna fritt kan välja en annan ansvarig när de önskar. Detta beror på att det är en del uppgifter i en nystart av en förening som måste ordnas med. Det kan till exempel vara att ordna med TV-abonnemang, brandsäkerhet, hiss rutiner, snöröjning, vaktmästare och så vidare. Ofta behåller föreningarna OBOS som fastighetsskötare och det menar OBOS beror på att deras priser är lägst. 4.1.5 Top Down kalkyl När OBOS ska räkna på hur mycket ett markområde kostar att köpa så använder de sig av en Top Down kalkyl. Fastighetsbolaget börjar med att undersöka hur många kvadratmeter som marken tillåter att bygga, sedan ska alla intäkter tas upp i kalkylen. Efter att dessa faktorer har tagits med så ska byggkostnader, generella kostnader och finansieringskostnader plus ett täckningsbidrag räknas in i kalkylen. När fastighetsbolaget räknat fram alla kostnader och intäkter plus ett täckningsbidrag så blir det ett överskott som kan användas till att köpa tomtmarken. Det är viktigt att ta reda på om företaget ska bygga bostadsrätter eller ägarlägenheter, hur stora lägenheterna ska vara och hur de ska fördelas i antal med tanke på storlek. För att ta reda på detta använder sig OBOS av sin egen mäklarorganisation, dessa har erfarenheter av vad marknaden efterfrågar. Fastighetsbolaget använder också fastighetsmäklaren när de ska ta reda på hur priset ska sättas på en nybyggd lägenhet. När OBOS bestämmer priset på ett byggprojekt så har de ett krav på att täckningsbidraget ska vara

30

12,5 procent. Det finns olika grader av osäkerhet i deras projekt vilket leder till att resultaten varierar. 4.2 Mölndalsbostäder på den svenska marknaden Det är både intressant och relevant att få med ett kommunalt fastighetsbolag i en studie om ägarlägenheter och prissättning, då dessa bolag kan tänkas börja bygga den nya upplåtelseformen för att finansiera olika byggprojekt. Mölndalsbostäder har idag ett byggprojekt på ritbordet som planeras för kooperativ hyresrätt men som skulle kunna bli ägarlägenheter om intresset för kooperativa hyresrätter är svalt. Ritningarna av byggprojektet består av tre fristående punkthus med ett underjordiskt garage. 4.2.1 Produktionskostnader Produktionskostnaderna har det senaste decennierna ökat kraftigt vilket gör det svårt för kommunala fastighetsbolag att hålla hyrorna på rimliga och rättvisa nivåer. Kostnaderna för att bygga lägenheter har ökat kraftigt, medan hyresnivån inte har haft samma ökning. Den här trenden har gjort det svårare att få lönsamhet i förvaltning av nyproducerade hyresrätter och därför finns det så få privata aktörer som bygger hyresrätter. De höga produktionskostnaderna leder till höga hyror och då blir det tuffare för folk att ha råd med sitt boende. Ett alternativ för att få ner produktionskostnaderna och hyrorna skulle kunna vara att bygga fastigheter med både ägarlägenheter och hyresrätter. När Mölndalsbostäder kalkylerar på hyresavgifterna eller på insatserna för kooperativa hyresrätter tar man hänsyn till flera olika parametrar. Det centrala i kalkylen är kostnaden för att bygga projektet, som förhandlas med byggbolagen. Mölndalsbostäder samarbetar med Skanska, PEAB och Tornstaden, där den offentliga upphandlingen avgör vem som får bygga projektet. Mölndalsbostäder och Tornstaden arbetar med samverkande entreprenad där de sätter ett kostnadstak på byggprojektet. Det får inte kosta mer än ett visst takbelopp och klarar de av att sänka det förutbestämda priset på produktionskostnaden så delar de på vinsten. Detta gynnar båda företagen och ger incitament till att få ner produktionskostnaden. När Mölndalsbostäder bestämmer avgiften på hyresrätten väger man in viktiga parametrar som storlek på lägenheten, läget i fastigheten, väderstreck, balkong, våningsplan etcetera. Lägenheten får en viss poäng utifrån de olika parametrarna som sedan jämförs med andra lägenheter för att besluta om hyreskostnaden. 4.2.2 Investeringskalkyl och kalkylränta Innan Mölndalsbostäder beslutar om att investera i ett byggprojekt gör de en byggkalkyl där det framgår vad det totalt kommer att kosta att bygga lägenheterna. Därefter gör de en resultaträkning för varje år under elva år, för att få fram en hyreskostnad som är rimlig ur lönsamhetssynpunkt och som folk är beredda att betala för denna period. Vad som avgör hyresavgiften beror således mestadels på produktionskostnaden. Små förändringar i priset per

31

kvadratmeter på en lägenhet ger stora förändringar på lönsamheten i kalkylen. Byggprojektet behöver inte generera lönsamhet från år ett, eftersom Mölndalsbostäder använder sig av ett 50- eller 75-årigt perspektiv. Alltför många förlustår i början är dock inte hållbart trots det långa perspektivet. Det är viktigt att analysera räntekostnader, vilken avskrivningsnivå de ska använda, hur inflation kommer att utvecklas samt vilka hyreshöjningar som kan tänkas ske under perioden. Förutom att Mölndalsbostäder kontrollerar resultaträkningen så att kassaflödet går ihop varje år så nuvärdesberäknar de också driftnettot år elva för att försäkra sig om att fastigheten ger ett överskott. Mölndalsbostäder kommer troligtvis att vid prissättningen av ägarlägenheter arbeta utifrån en liknande byggkalkyl som vid prissättning av de andra upplåtelseformerna. Utgångspunkten blir byggkostnaden som slås ut per lägenhet plus ett litet påslag för att kompensera eventuella risker. Beräkningen ger ett pris per kvadratmeter som jämförs med marknadspriset på motsvarande lägenheter i Mölndal. Eftersom att ägarlägenheter inte finns på den svenska marknaden så kommer troligtvis Mölndalsbostäder att behöva titta på marknadspriser på bostadsrätter också. En sådan jämförelse kommer att bli nödvändig trots att Mölndalsbostäder inte bygger bostadsrätter. Mölndalsbostäder använder sig av direktavkastningskrav vid kalkylberäkningar. Dessa har arbetats fram av ett företag som är specialiserat på marknadsvärderingar. Mölndalsbostäder har ett system som heter Datscha där detta företag för in uppgifter om standardvärden utifrån tidigare försäljningar i området. En viktig del i investeringskalkylen är fastställandet av storleken på kalkylräntan. Mölndalsbostäder använder en realränta plus inflation och någon form av riskpremie för projektet. Kalkylräntan kan ligga någonstans runt 6,5 procentenheter, men skiljer sig beroende på förutsättningarna för varje enskilt projekt. Denna kalkylränta är betydligt lägre än för privata bolag som kan ha en ränta på uppemot 20 procent. Trots att Mölndalsbostäder är ett kommunalt fastighetsbolag där verksamheten skiljer sig från den privata så kan de inte bortse ifrån kalkylen, den utgör ett viktigt underlag för beslut som styrelsen ska fatta. För att få fram ett pris på en ägarlägenhet så använder fastighetsbolagen en investeringskalkyl där bolagen nuvärdesberäknar framtida kassaflöden. Den kan skilja sig åt beroende på vad det är för typ av byggprojekt och om fastighetsbolaget är ett kommunalt bolag, en ekonomisk förening eller ett privat bolag. Ett kommunalt fastighetsbolag har inget vinstintresse och därav har de en lägre kalkylränta än vad de övriga bolag har. Kalkylräntan har en stor inverkan på priset där små förändringar av kalkylräntan resulterar i stora förändringar på priset. Eftersom att bolagens kalkylräntor skiljer sig åt så kommer även prissättningen att variera. Det kan bli så att om ett kommunalt bolag och en annan aktör bygger ägarlägenheter som är likvärdiga i samma område blir priset lägre för den lägenhet som det kommunala bolaget inrättar. Troligtvis är marknaden uppdelad mellan dessa aktörer så ett byggprojekt i samma område är

32

mindre troligt, men det är ändå viktigt att vara medveten om att en kommunalt byggd ägarlägenhet kan få ett lägre pris. 4.2.3 Samfällighet Mölndalsbostäder förvaltar sina hyreslägenheter och sköter dess samfällighet. I dagsläget vet de inte om de kommer att sköta samfälligheten på ägarlägenhetsfastigheter om de bestämmer sig för att inrätta dessa. Det måste finnas någon sorts samfällighet eller liknande som sköter vatten, el och fastighetens allmänna utrymmen. För att finansiera detta krävs en månadsavgift, som kommer att vara betydligt lägre än hyreskostnaden för en hyresrätt eller kooperativ hyresrätt. 4.3 HSB på den svenska marknaden HSB:s kärnverksamhet är att bygga bostadsrätter. Om det finns ett tydligt marknadsbehov och om medlemmarna önskar det kommer även HSB att kunna såväl bygga som förvalta ägarlägenheter. 4.3.1 Bostadsrätten går mot att bli mer äganderättslik För flera år sedan var det stora skillnader mellan en äganderätt och en bostadsrätt, men idag har dessa skillnader minskat. Föreningarna var restriktiva i sina beslut om en medlem i en bostadsrättsförening skulle få lov att hyra ut sin lägenhet i andrahand, de tillät uthyrning i andrahand endast vid värnplikt, studier och arbete på annan ort. Föreningarnas stadgar har gått från att vara restriktiva till att bli mer tillåtande avseende andrahandsuthyrning. Idag krävs det endast beaktansvärda skäl för att styrelsen ska godkänna en ansökan, det räcker till exempel med att innehavaren ska prova att bo tillsammans med sin respektive, vilket är möjligt i ett år. Enligt HSB så kan reglerna för uthyrning av en bostadsrätt i andrahand komma att tänjas ytterligare vid ett införande av ägarlägenheter, så att det blir ännu lättare att hyra ut i andrahand. Under 80-talet så var bostadsrättsföreningarna mer belånade än vad de är idag då det är möjligt med fullfinansiering. En förening som är fullfinansierad har inga lån, där finansierar köparen hela lägenheten själv via insatsen vilket är äganderättslikt. Det gör att månadsavgiften blir väldigt låg på dessa lägenheter. En köpare som väljer att betala hela insatsen undgår därmed kapitalandelen som är det lån som föreningen har tagit för att finansiera bostadsrättslägenheten. En köpare av en bostadsrätt anser att de har köpt en lägenhet, alltså de behandlar bostadsrätten som deras egen lägenhet. Ytterligare en aspekt som gör bostadsrätten mer lik en ägarlägenhet är att mer av underhållsansvaret har lagts på innehavaren av en bostadsrätt, vilket har gjort att föreningen har tagit mindre ansvar för allt som inte har med själva stommen i huset att göra. Detta har gett innehavaren ett mer ägarlikt boende än tidigare. I praktiken är den enda skillnaden mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt att lägenhetsinnehavaren blir lagfaren ägare och kan hyra ut lägenheten till vem den vill.

33

4.3.2 Andrahandsuthyrning Bostadsrättsföreningarna kommer i framtiden att känna sig tvingade att lätta på reglerna om andrahandsuthyrning ytterligare. Däremot kommer aldrig möjligheten att hyra ut lägenheten i andrahand att blir lika stor som för en ägarlägenhet. Denna tendens har visat sig i föreningarna i Norge där styrelsen måste ha en saklig grund för att neka sin medlem att hyra ut lägenheten. I framtiden kan det till exempel bli möjligt för en bostadsrättsinnehavare som inte använder sin lägenhet på somrarna, att hyra ut den under sommarperioden. Föreningarna kan känna sig pressade att behöva ändra på stadgarna som rör andrahandsuthyrning, för att inte förlora medlemmar som hellre väljer att köpa en ägarlägenhet med självbestämmanderätt. Dock kan det vara en nackdel att lätta på reglerna alltför mycket, då det blir en sämre kontroll på vilka som hyr lägenheterna. En ökad in- och utflyttning från lägenheterna gör att medlemmen inte vet vem grannen är, och hyresgästerna bryr sig inte lika mycket om de gemensamma utrymmena. Detta har skett i Norge, där dessa aspekter har lett till en ökad efterfrågan på bostadsrätter och därav har priserna blivit högre än för en motsvarande ägarlägenhet på samma plats. Norge har haft ägarlägenheter i flera år och den här tendensen kanske först kommer efter några år med ägarlägenheter på marknaden. Den nya boendeformen kan innebära att fler avvaktar med att köpa en ägarlägenhet då de är osäkra på vad den nya upplåtelseformen innebär. En potentiell köpare kanske hellre väntar något år för att se hur marknaden för ägarlägenheter utvecklar sig. 4.3.3 Ägarlägenheter som investering Det kan bli så att de som har kapital över gör en investering i en ägarlägenhet, sedan hyr de ut lägenheten i andrahand och flyttar aldrig dit själva. Det kan vara ett sätt att skaffa en typ av långsiktig försäkring, som en pensionsförsäkring. I en sådan situation är det viktigt att ta reda på hur besittningsskyddet skulle se ut för de personer som hyr en sådan lägenhet. Det kan bli svårt för ägaren att sälja sin ägarlägenhet om hyresgästen får ett besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen i så fall skall erbjudas en ersättningslägenhet. I framtiden så kan bruksvärdet komma att luckras upp där marknads- och lägesanpassade hyror används, detta skulle innebära att hyrorna på ägarlägenheter hade blivit högre än bruksvärdet. Hyrorna på ägarlägenheter kan till och med komma att bli högre än för konventionella fastighetsägare. Detta beror på att ägarlägenhetsuthyrningen inte omfattas av någon förhandling med hyresgästföreningen, det blir ett avtal mellan parterna emellan med en friare hyressättning. Risken är att en hyresgäst av en ägarlägenhet inte vågar gå till hyresnämnden om hyran är för hög, hyresnämndens åtgärder skulle kunna leda till att hyresgästen ganska snart skulle bli uppsagd efter en sådan händelse. 4.3.4 Två olika kundgrupper Enligt lagen finns det fortfarande väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter. Den största skillnaden är att en ägarlägenhet är fast egendom där ägaren kan bli lagfaren. Med en äganderätt följer därför möjligheten att disponera den fritt och hyra ut

34

den i andrahand. Det krävs inget tillstånd från en styrelse, lägenheten kan hyras ut till vem som helst och till vilket pris som helst. Med möjligheten att hyra ut lägenheten i andrahand så kan vissa målgrupper se detta som en potentiell investering. Vi tror att den målgrupp som är mest intresserad av att köpa en ägarlägenhet är personer som har ägt, eller äger ett hus och har en del kapital sparat som de kan satsa i en ägarlägenhet. Dessa personer ser köpet som en investering inför framtiden då de har möjlighet att hyra ut lägenheten under perioder då den inte används av dem själva. Målgruppen som kan tänkas köpa ägarlägenheter är inte lika priskänslig, eftersom att de ser en möjlighet att få en bra avkastning på det egna kapitalet. Studien visar att det kommer att bli två olika kundsegment som väljer att köpa en ägarlägenhet. Den första kundgruppen väljer att bo i lägenheten, och anser att det är större fördelar med att äga istället för att nyttja en lägenhet. Med äganderätten får innehavaren fritt disponera och renovera lägenheten som denne vill, till skillnad från en bostadsrätt där mycket styrs genom stadgarna. Den andra gruppen av köpare kommer precis som investerare på Buy-to-let marknaden i England att se ägarlägenheten som en investering, där de fritt kan hyra ut lägenheten till marknadshyror och tjäna pengar. Denna kundgrupp kommer att bli större än de köpare som vill bosätta sig i ägarlägenheterna. Fastighetsföretagen vet om att många av köparna ser köpet av en ägarlägenhet som en investering. Därför inrättar fastighetsbolagen ägarlägenheter i attraktiva områden, eftersom att en investerare hellre placerar pengar i en lägenhet som ligger i ett sådant område, än i ett område där det finns risk för att inte kunna hyra ut lägenheten. Spekulationer är en faktor som kan påverka priset på en ägarlägenhet, risken med spekulationer ökar när möjligheten finns att hyra ut lägenheten fritt. Dessa spekulationer kan leda till att ägaren inte bryr sig om underhåll, utan bara ser till vinsten med att hyra ut i andrahand. 4.3.5 Samfälligheten HSB kan i framtiden ta hand om samfälligheten i en ägarlägenhetsförening. Det kan bli problem när en styrelse ska väljas till en sådan förening då det kanske bara är ett par stycken av de lagfarna ägare som bor i huset. Resten av människorna i huset är hyresgäster och kanske inte så engagerade att arbeta i styrelsen. Idag så tar HSB över förvaltningen av ett nybyggt hus med bostadsrätter i ett tidsbegränsat förvaltningsavtal efter att projektet är klart, därefter kan föreningen välja att anlita någon annan förvaltare, vilket är ovanligt. En ny förening består till en början av tjänstemän och förtroendevalda inom HSB, i takt med att folk flyttar in väljs det in nya medlemmar i styrelsen av de som flyttar in i huset. Efter 1-1,5 år så hålls en överlämnande stämma där tjänstemännen och de förtroendevalda från HSB träder tillbaka. Det blir en ledamot från HSB kvar i styrelsen, resten av styrelsen består av medlemmar från föreningen. HSB har alltid en ledamot i varje styrelse, detta för att föreningen skall ha en direktkanal till HSB med rätt kunskap, det skapar också en trygghet att ha en sådan person i styrelsen.

35

Ansvarsområdena för en ägarlägenhet kan komma att skilja sig från en bostadsrätt genom att det sätts mycket tydligare gränser på den gemensamma anläggningen och den enskildes. Gränsen kan komma att dras vid en yttervägg och bjälklag så att innanför denna ram är det ägaren själv som ansvarar för allting. Det kommer att ställas höga krav på lantmäteriförrättningen så att ägaren får papper på vad som är gemensamhetsanläggning och vad det är som är den enskildes ansvar. 4.3.6 Finansieringsmöjligheter Det mest centrala som fastighetsbolagen tar hänsyn till när de bestämmer prissättningen på en nybyggd upplåtelseform är produktionskostnaden. Produktionskostnaden är identisk mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt. Kostar det 37 000 kronor per kvadratmeter att bygga en bostadsrätt så kommer samma lägenhet om den upplåtes som en ägarlägenhet att kosta lika mycket per kvadratmeter. Det innebär att insatsen blir 3,7 miljoner kronor för 100 kvadratmeter plus driftskostnader och underhållskostnader för en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där föreningen inte är belånad. Byggs bostadsrätter och ägarlägenheter i samma område med likvärdig standard så kommer priserna att bli likvärdiga. Det vanligaste sättet att finansiera en nybyggt bostadsrätt i Sverige är att köparen betalar 70 procent av kostnaden via en insats, resterande 30 procent lånar föreningen via banken. Det innebär att det egna risktagandet minskar med cirka en miljon kronor, insatsen blir 25 900 istället för 37 000 kronor per kvadratmeter och avgiften blir högre. HSB Göteborg har börjat arbeta med differentierade insatser vilket innebär att köparen kan välja hur mycket insats denne vill betala vid bostadsrättsköpet. Väljer köparen att betala hela insatsen så blir det ingen kostnad för kapitalandelen på avgiften, utan bara en kostnad för drift och underhåll. Köparen kan välja att betala mindre insats men då blir avgiften varje månad högre. En förening har större möjlighet att förhandla fram en lägre ränta än vad en privatperson har som ska låna pengar till ett bostadsköp. En privatperson har möjlighet att göra skatteavdrag, vilket gör att nettoräntan blir bättre än vad räntan på föreningens lån är. Priset på en nybyggd bostadsrätt bestäms utifrån ett antal parametrar, där produktionskostnaden är den mest centrala delen. En annan viktigt del att ta hänsyn till är vilken typ av målgrupp som lägenheterna vänder sig till. Med differentierade insatser behöver inte fastighetsbolagen ta så stor hänsyn till vilken målgrupp som de vänder sig till, då målgruppen kan välja hur stor insats de vill betala. För att räkna ut vad en ägarlägenhet eller en bostadsrätt ska kosta att bygga så används en nuvärdeskalkyl, kalkylräntan räknas fram genom ett antagande där hänsyn tas till dagens ränta och vad de framtida räntorna troligen blir. För att lättare kunna beräkna framtida räntor och kostnader så räntesäkras lånen, föreningen binder räntan under en viss tid vilket kostar några extra räntepunkter. För att sprida riskerna ytterligare så delas lånet upp i tre delar, där en del binds med en lång löptid, den andra delen med något kortare löptid och den sista delen ligger rörlig. Det bör också finnas en marginal på mellan 0,5-1 procent för att ekonomin ska vara

36

god på lång sikt i föreningen. Marginalen är inte stor och kan lätt försvinna när räntorna börjar stiga, om detta inträffar så kan den ekonomiska planen behövas skrivas om. För att få ner kostnaderna så kan föreningen lägga om sina långa lån så att löptiderna blir kortare, och därmed få ner räntan och i värsta fall så får lånen läggas om så att de blir rörliga. Det finns en möjlighet att få amorteringsfria lån eller så läggs inga pengar undan till underhållsfonden något år, allt för att hålla ekonomin stabil i föreningen. Den sista utvägen är att höja avgiften. HSB bygger inga bostäder själva, de kontaktar alltid en entreprenör som gör det arbetet. Då de flesta byggprojekt är stora så finns det inte så många entreprenörer som har möjlighet att lämna en offert. Priset för att bygga lägenheter bestäms av byggbolag på den svenska marknaden. Eftersom att vi har så få stora aktörer och konkurrensen är väldigt liten, så drivs priserna upp och det blir väldigt dyrt för fastighetsbolagen att inrätta nya bostäder. Marknaden lider av att det är för få aktörer, det märks framförallt i en högkonjunktur då en del byggbolag är mindre benägna att lämna offerter på grund av full beläggning. Eller så lämnar de offerter med höga priser. Marknaden i Sverige behöver flera stora aktörer för att öka konkurrensen och få ner priserna. Den svenska bostadsmarknaden påverkas av angränsande marknader. Ett inrättande av ägarlägenheter i Sverige kan locka utländska fastighetsföretag att bygga på den svenska bostadsmarknaden, då de har fördelar genom sina erfarenheter av att inrätta och förvalta ägarlägenheter. Får den svenska fastighetsmarknaden nya aktörer genom utländska bolag så skapar detta en ökad konkurrens, vilket gör att fastighetsbolagen kan behöva justera sina kalkyler och därav blir det ett lägre pris på bostäder.

37

5. SLUTSATS Bostadsrätten kommer att bli mer lik en ägarlägenhet, men det kommer alltid att finnas juridiska skillnader. Det resulterar i att ägarlägenheter efterfrågas av en kundgrupp som är beredd att betala ett annat pris än för en bostadsrätt. Detta kapitel klargör på vilket sätt och vad det är som styr priset på en ägarlägenhet. 5.1 Vad styr priset på en nybyggd ägarlägenhet? En bostadsrätt har på senare år utvecklats till att likna en ägarlägenhet mer. De senaste åren har fastighetsbolagen introducerat differentierade bostadsrätter vilket innebär att köparen har möjlighet att välja hur stor insats denne vill betala. Väljer köparen att betala hela insatsen så innebär det att lägenhetens pris blir samma som på en ägarlägenhet. De juridiska skillnaderna kommer alltid att kvarstå där ägarlägenheten är fast egendom och innehavaren kan söka lagfart på lägenheten. Då det enligt lagen är fast egendom så kan ägaren pantsätta lägenheten, samt hyra ut den fritt till vilket pris om helst. I studien har vi försökt att dra paralleller med bostadsrätten när vi ska undersöka om vad som styr priset på en ägarlägenhet. Denna jämförelse har varit nödvändig eftersom ägarlägenheter främst är ett alternativ till bostadsrätten. Den parameter som påverkar prissättningen mest är produktionskostnaden, men denna faktor kommer inte att påverka skillnaden i priset mellan en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Den faktor som kommer att påverka skillnaden i priset mellan dessa boendeformer är i vilket område lägenheterna byggs. En ägarlägenhet kommer troligtvis att köpas av personer som är medel- och höginkomsttagare och som kan betala en stor del av priset med eget sparat kapital. När ägarlägenheter inrättas i Sverige så tror vi att fastighetsbolagen väljer att bygga dessa lägenheter i de områden som är mer attraktiva att bo i. Priset styrs av hur attraktivt område lägenheten inrättas i, ju mer attraktivt området är desto högre pris kan fastighetsbolagen ta. Den geografiska placeringen har avgörande betydelse för priset på en lägenhet, oavsett vilken upplåtelseform som byggs. En person som väljer att betala hela insatsen i en differentierad bostadsrätt kommer att betala lika mycket som en köpare av motsvarande ägarlägenhet som ligger i samma område. Detta beror på att produktionskostnaden är identisk för dessa lägenheter. I de flesta fall lånar bostadsrättsköpare pengar av banken för att finansiera sitt boende. Insatsen som köparen betalar är sällan 100 procent, utan föreningen står ofta för en del av finansieringen genom lån. En köpare som lånar pengar av banken för att finansiera hela ägarlägenheten kan utnyttja ränteavdraget fullt ut, vilket de flesta bostadsrättsköpare inte kan göra på grund av att en del är lån via föreningen som läggs på avgiften. Ett scenario skulle kunna vara att en lägre månadskostnad lockar till sig köpare vilket resulterar i en större efterfrågan på ägarlägenheter i förhållande till bostadsrätter. Då efterfrågan är en viktig parameter i fastighetsbolagens

38

marknadsanalyser vid beslutandet av priset på den nya boendeformen, så kan priset på en ägarlägenhet bli högre jämfört med en bostadsrätt. På längre sikt kommer ägarlägenheten och bostadsrätten likna varandra mer med avseende på möjligheter att hyra ut lägenheten i andrahand. Det finns vissa skillnader som aldrig försvinner mellan dessa två boendeformer, en av dessa skillnader är bostadsrättsföreningens kontroll av medlemmarna. Föreningen har möjlighet att kontrollera så att en köpare är lämplig som medlem i föreningen. I en bostadsrätt så blir det aldrig möjligt att hyra ut lägenheten i andrahand utan att föreningen godkänner uthyrningen. I ett hus med ägarlägenheter blir det svårare att kontrollera vem som bor i lägenheterna då ägarlägenhetsinnehavarna hyr ut dem i andrahand. Risken är också att en hyresgäst som hyr i andrahand inte bryr sig om fastighetens gemensamma utrymmen. Det kan resultera i ett ökat slitage med följden att det inte blir lika trevligt att bo i en fastighet med ägarlägenheter som i en fastighet med bostadsrätter. Detta kan skapa en osäkerhet och risk att inte trivas som en del köpare vill undvika, och väljer därför att köpa en bostadsrätt istället. Trots att bostadsrätten och ägarlägenheten kommer att likna varandra mer med avseende på andrahandsuthyrningen så kommer det att vara lättare för en ägarlägenhetsinnehavare at fritt hyra ut lägenheten i andrahand. Möjligheten att hyra ut lägenheten kan locka investerare som ser köpet av lägenheten som en investering där de hyr ut lägenheten för att tjäna pengar. Det kommer att bli som på Buy-to-let marknaden i Norge och England där andrahandsuthyrningen är en parameter som indirekt påverkar priset då den lockar investerare. Kommunala bolag har inget vinstintresse och använder investeringskalkyler med lägre kalkylräntor än övriga fastighetsbolag. Detta påverkar prissättningen på en nybyggd ägarlägenhet där priset kan bli lägre än om ett vinstdrivande fastighetsbolag bygger en likvärdig lägenhet i samma område. Det är ofta väldigt svårt att jämföra priser mellan lägenheter då dessa är unika. Alla boendeformer är så pass differentierade med olika egenskaper att det är svårt att jämföra för- och nackdelar mellan dem. En lägenhet är inte som en vanlig produkt utan är väldigt komplex och det är många olika faktorer som spelar in när en köpare värderar denna. En köpares värderingar skiljer sig åt beroende på vilka parametrar som är viktiga, men där priset troligtvis har en avgörande faktor. Det som styr priset på en ägarlägenhet är i första hand kostnaden för att producera lägenheten, vilket bestäms av byggbolagen. Då byggbolagen agerar på en oligopolmarknad så är priserna på nybyggda upplåtelseformer onödigt höga. Fastighetsbolagen kan påverka priset på ett byggprojekt genom att placera en fastighet i ett attraktivt område där priserna är högre. Placeringen blir därmed en avgörande faktor för vad som styr priset på en nybyggd ägarlägenhet.

39

5.2 Förslag på vidare forskning Vi har i vår forsningsstudie endast analyserat vad som styr prissättningen på nybyggda ägarlägenheter, då lagförslaget initialt bara kommer att tillåta ägarlägenheter genom nybyggnation. Det har diskuterats att om Sverige beslutar sig för att inrätta den nya upplåtelseformen så kan det bli möjligt framöver att även befintliga bostäder konverteras till ägarlägenheter. Ett intressant forskningsområde är att analysera om det är lämpligt att införa ett sådant lagförslag, som gör det möjligt för ägarlägenheter att bildas i redan befintliga flerbostadshus. Ett annat spännande forskningsområde är hur andrahandsmarknaden kommer att se ut för ägarlägenheter. Om några år kommer vi troligtvis att få se privatpersoner sälja sina ägarlägenheter, och ett intressant område blir att studera vilka faktorer som påverkar priset på ägarlägenheter på andrahandsmarknaden, samt om priserna skiljer sig åt jämfört med bostadsrätter. I många storstadsregioner är bostadsbristen stor, finns det något som talar för att ägarlägenheter påverkar utbudet av bostäder på marknaden? Kommer utbudet att öka så mycket att bostadsbristen försvinner på längre sikt?

40

6. REFERENSLISTA Tryckta källor: Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Att äga sin lägenhet. (Stockholm, Fritzes Offentliga Publikationer, 2002) Bryman Allan och Emma, Bell. Företagsekonomiska forskningsstudier. (Malmö, Liber AB, 2005) Geltner M, David Norman G, Miller, Jim, Clayton and Piet Eichholtz. Commercial real estate analysis and investments (Mason: Thompson Higher Education, 2007) Hagen, Örnulf, Kåre, Lilleholt och Christian FR, Wyller. Eierseksjonsloven. (Oslo: Universitetsforlaget AS, 1999) Hedström, Kjell och Schneider, Michael (red.), Kalkylhandbok för fastighetsföretaget. (Svenska kommunförb, Stockholm, 1996) Johansen, Ulf. Historiske boligpriser – En empirisk analyse for Norge i perioden 1946-2003. (Trondheim: Norges Teknsik-Naturvitenskapelige Universitet, 2006) Lind, Hans och Stellan, Lundström. Bostäder på marknadens villkor. (Stockholm: SNS Förlag, 2007) Lunden, Björn och Ulf, Svensson. Bostadsrätt – Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna. (Näsviken, Björn Lundén Information AB, 2006) Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter. (Stockholm: Justitiedepartementet, dnrJu2008/3848/LI, 2008) Wessel, Terje. Eierleiligheter framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim. (Oslo: Pensumtjeneste, 1996) Wyller, Christan FR. Boligrett. (Bergen: Grafisk Hus AS, 2002)

41

Internetkällor: http://www.financialadvice.co.uk/news/9/property/5403/Buy-to-let-landlords-to-dominate-housing-market.html http://www.lovdata.no/cgi-wift/wiftldrens?/usr/www/lovdata/all/hl-19970523-031.html http://www.ssb.no/fobbolig/tab-2002-09-23-05.html http://www.obos.no/default.aspx?aid=1073 http://www.obos.no/?did=9479358 http://www.molndalsbostader.se http://www.hsb.se/hsb/jsp/polopoly.jsp?d=11139&a=22090 http://www.hsb.se/content/1/c6/11/96/26/HSB_Riksforbund_2007.pdf Vetenskapliga artiklar: Sprigings, Nigel, Sprigings. Buy-to-let and the wider housing market. (University of Glasgow, 2008) Tidningsartiklar: Laker, Sally. Strong base for buy to let. (Moneymarketing, 2008-03-06) Heren, John. Rent asunder. (Moneymarketing, 2007-03-15) Pow, Helen. Review to assess rental market. (Moneymarketing, 2008-01-31) Muntliga källor: Erik Danielsen på OBOS Henrik Lyreus på Mölndalsbostäder Karin Jaxmark, Anna Olofsson, Peter Deijenstedt HSB Projektpartner Klas Sjödell på HSB Göteborg

42

Bilaga 1.

43

Bilaga 2. Frågor till OBOS vid e-postkonversation.

1. Vad innebär kortfattat i Norge en borett, selveierleilighet och aksjelag? Vad är det som skiljer dessa olika former av boende?

2. Hur länge har selveierleilighet varit en tillåten form av boende i Norge?

3. Har ni någon statistik på hur fördelning är på boliger i Norge, i synnerhet förhållandet

mellan selveierleilighet, boretter, hyresretter och aksjelag?

4. Fanns det boretter på den norska marknaden innan selveierleilighet?

5. Om boretter fanns innan selveierleilighet, ökade eller sjönk priserna på boretter när det blev tillåtet med selveierleilighet?

6. Kan befintliga boretter, aksjelag och hyresretter omvandlas till selveierleilighet i

Norge, eller är det bara nybyggda boliger som kan bli selveierleilighet?

7. Är det några skillnader byggtekniskt som skiljer sig mellan selveierleiligheter och övriga boligformer som boretter, hyresrätter och aksjelag?

8. Om priserna skiljer sig vad beror detta på?

9. När ni sätter priset på ett byggprojekt, tar ni då hänsyn till vad marknaden kan tänka

sig att betala för boendet? Till exempel om ni ska bygga selveierleiligheter, tar ni då ett högre pris än om ni skulle bygga boretter för att ni vet att marknaden är villig att betala ett högre pris för dessa lägenheter? Hur stor roll spelar efterfrågan in när ni prissätter selveierleiligheter?

10. Hur ser efterfrågan ut på selveierleiligheter jämfört med boretter?

11. Vilka aspekter tar ni hänsyn till vid prissättningen av de olika boligformerna

selveierleilighet, borettslag og aksjelag?

12. Vad är det för skillnad på prissättningsmetoderna mellan de olika boendeformerna, om det är någon skillnad vill säga?

13. Hur ser era investeringskalkyler ut för att beräkna priset på ett byggprojekt av

selveierleiligheter? Boretter? Hyresrett?

44

Bilaga 3. Frågor till HSB, den sista intervjun.

1. Vilka upplåtelseformer bygger ni?

2. Bygger ni några lägenheter själva? Eller anlitar ni byggbolag, och i så fall vilka?

3. Har ni planer på att bygga ägarlägenheter?

4. Har ni något projekt idag som ligger på ritbordet som eventuellt kan bli ägarlägenheter?

5. Kan du beskriva processen från idé till färdigbyggd fastighet?

6. Tecknas det avtal innan ett projekt startar?

7. Hur sätts priset på en bostadsrätt? Vilka parametrar tar ni hänsyn till vid en sådan prissättning?

8. Kommer dessa parametrar att skilja sig något vid prissättning av ägarlägenheter? (kommer ni ta hänsyn till att en ägarlägenhet är ett ägt boende och därför ta ett högre pris än motsvarande bostadsrätt)

9. Hur tar ni reda på efterfrågan (marknadsundersökning)?

10. Vad tar ni reda på innan ett projekt startar? Efterfrågan, placering?

11. Vilka kalkyler använder ni? Vad använder ni för kalkylränta, och hur bestäms den?

12. Hur löser man samfälligheten på en ägarlägenhetsfastighet?

13. Kommer ni att sköta samfälligheten på en sådan?

14. Hur bestäms avgiften på en bostadsrätt? Hur bestäms det hur mycket skulder föreningen vill ha?

15. Hur ser konkurrenssituationen på bostadsmarknaden ut för er? Är det ett fåtal aktörer?

16. Eftersom en ägarlägenhet kan hyras ut utan tillstånd från någon styrelse kommer ni att göra det lättare för en bostadsrättsinnehavare att hyra ut i andra hand när ägarlägenheter införs?

45

Bilaga 4. Statistik på högskolestuderanden Registrerade studenter efter läsår och kön 1977/78–2007/08 Students enrolled by sex 1977/78–2007/08 Läsår Totalt Kvinnor Män

1977/78 177 405 94 791 82 6141978/79 186 797 101 800 84 9971979/80 184 095 101 090 83 0051980/81 187 851 105 578 82 2731981/82 187 767 106 078 81 6891982/83 187 197 106 535 80 6621983/84 186 845 106 319 80 5261984/85 187 773 106 884 80 8891985/86 185 003 105 004 79 9991986/87 180 657 102 484 78 1731987/88 185 671 105 591 80 0801988/89 188 355 107 567 80 7881989/90 193 175 110 917 82 2581990/91 203 177 116 622 86 5551991/92 221 929 126 776 95 1531992/93 241 851 136 658 105 1931993/94 256 264 144 640 111 6241994/95 269 632 153 356 116 2761995/96 285 713 163 370 122 3431996/97 300 916 173 223 127 6931997/98 305 292 177 381 127 9111998/99 310 200 181 903 128 2971999/2000 319 035 189 426 129 6092000/01 329 970 198 638 131 3322001/02 354 491 214 657 139 8342002/03 385 245 233 460 151 7852003/04 397 540 240 493 157 0472004/05 394 389 238 386 156 0032005/06 388 994 235 083 153 9112006/07 380 116 230 787 149 3292007/08 384 733 234 287 150 446