pAringUumlccedilccedilauml=ccedilNtilde=bAringccedilaringccedilatildeaacuteAringeuml=

raringaacuteicircEacuteecirceumlaacuteiacuteoacute=ccedilNtilde=bAringccedilaringccedilatildeaacuteAringeuml=eccedil=`Uumlaacute=jaacutearingUuml=`aacuteiacuteoacute=

^CcedilCcedilecircEacuteeumleumlW=N^=eccedil~aringOuml=aaacuteEacuteigraveI=mUumligrave=kUumligrave~aringI=eccedil=`Uumlaacute=jaacutearingUuml=`aacuteiacuteoacuteI=saacuteEacuteiacutearing~atilde=

mUumlccedilaringEacuteW=HUQJUJPUQQJUOOO=

batilde~aacuteaumlW=acircacirciacute]igraveEacuteUumlKEacuteCcediligraveKicircaring=

tEacuteAumleumlaacuteiacuteEacuteW=iumliumliumlKeumlEacuteKigraveEacuteUumlKEacuteCcediligraveKicircaring=

WORKING PAPER SERIES

pAringUumlccedilccedilauml=ccedilNtilde=bAringccedilaringccedilatildeaacuteAringeuml=raringaacuteicircEacuteecirceumlaacuteiacuteoacute=ccedilNtilde=bAringccedilaringccedilatildeaacuteAringeuml=eccedil=`Uumlaacute=jaacutearingUuml=`aacuteiacuteoacute==

=

=

=

=

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHAacuteP THẨM ĐỊNH GIAacute HAgraveNG LOẠT TRONG QUẢN LYacute NHAgrave NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

=

=

=Nguyễn Quỳnh Hoa

=

=

Toacutem tắt Bagravei viết tập trung nghiecircn cứu phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt Phương phaacutep nagravey đatilde coacute lịch sử hơn bốn mươi năm vagrave hiện nay được sử dụng ratildei ở nhiều quốc gia trecircn thế giới để thẩm định giaacute trị tagravei sản cho caacutec mục tiecircu quản lyacute nhưng lại iacutet được biết đến ở Việt Nam Bagravei viết tổng hợp caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt phacircn tiacutech kinh nghiệm thế giới về ứng dụng của phương phaacutep nagravey toacutem tắt nghiecircn cứu thực nghiệm của bản thacircn taacutec giả về TĐG đất hagraveng loạt tại TP HCM vagrave đề xuất ứng dụng phương phaacutep TĐG hagraveng loạt trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở Việt Nam =

=

=

=

=

=

=

=

=

=

=

=

=

tccedilecircacircaacutearingOuml=m~eacuteEacuteecirc=pEacuteecircaacuteEacuteeuml=

rbepbtm=MNNLOMNS=

=

=

=

=

4

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHAacuteP THẨM ĐỊNH GIAacute HAgraveNG LOẠT

TRONG QUẢN LYacute NHAgrave NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Taacutec giả Nguyễn Quỳnh Hoa Học vị Tiến sĩ Cơ quan cocircng taacutec Bộ mocircn Thẩm định giaacute ndash Khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế Tp HCM Số điện thoại 0939-809-836 Địa chỉ email nqhoaueheduvn Địa chỉ nhagrave riecircng 302821 Phugraveng Văn Cung P 7 Quận Phuacute Nhuận Tp HCM

1 Đặt vấn đề

Đất đai luocircn luocircn lagrave nguồn tagravei nguyecircn đặc biệt quan trọng đối với mọi quốc gia trecircn thế giới vagrave

thẩm định giaacute trị của đất lagrave hoạt động tối cần thiết cho sự vận hagravenh của nền kinh tế thị trường trong đoacute

bao gồm cả caacutec mục tiecircu quản lyacute Ở Việt Nam trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai vấn đề

thẩm định giaacute đất để xaacutec định caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh coacute liecircn quan đến việc sử dụng đất luocircn lagrave lĩnh vực

được quan tacircm hagraveng đầu Caacutec phương phaacutep xaacutec định giaacute đất được hướng dẫn trong caacutec văn bản phaacutep lyacute

ở nước ta hiện nay về cơ bản được kế thừa từ caacutec phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai truyền thống

được sử dụng rộng ratildei trecircn thế giới chuacuteng coacute thể được sử dụng tốt cho trường hợp ước tiacutenh giaacute trị của

caacutec locirc đất riecircng lẻ Tuy nhiecircn trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai việc thẩm định giaacute trị đất để

xaacutec định caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh về đất đai nếu được tiến hagravenh cho từng locirc đất sẽ tốn rất nhiều thời gian

cocircng sức vagrave gacircy caacutec aacutech tắc trong khi thực hiện Trong trường hợp nagravey thẩm định giaacute đất hagraveng loạt coacute

thể lagrave một giải phaacutep hữu hiệu

2 Cơ sở lyacute luận

Bagravei viết tập trung nghiecircn cứu phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt Phương phaacutep nagravey đatilde coacute lịch sử hơn bốn mươi năm vagrave hiện nay được sử dụng ratildei ở nhiều quốc gia trecircn thế giới để thẩm định giaacute trị tagravei sản cho caacutec mục tiecircu quản lyacute nhưng lại iacutet được biết đến ở Việt Nam Bagravei viết tổng hợp caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt phacircn tiacutech kinh nghiệm thế giới về ứng dụng của phương phaacutep nagravey toacutem tắt nghiecircn cứu thực nghiệm của bản thacircn taacutec giả về TĐG đất hagraveng loạt tại TP HCM vagrave đề xuất ứng dụng phương phaacutep TĐG hagraveng loạt trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở Việt Nam Từ khoacutea giaacute đất thẩm định giaacute đất thẩm định giaacute đất hagraveng loạt quản lyacute nhagrave nước về đất đai mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

2

Theo Hiệp hội quốc tế của caacutec nhagrave thẩm định vigrave mục điacutech thuế ndash The International Association of

Assessing Officers (IAAO ndash 2012) Thẩm định giaacute hagraveng loạt (Mass appraisal) lagrave sự định giaacute coacute hệ

thống về một nhoacutem tagravei sản vagraveo một thời điểm nhất định aacutep dụng những phương phaacutep được chuẩn hoacutea

vagrave kiểm tra thống kecirc

Theo hướng dẫn số 13 ndash Tiecircu chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế 2005 thẩm định giaacute tagravei sản hagraveng loạt lagrave

ldquoviệc thực hiện thẩm định giaacute nhiều tagravei sản khaacutec nhau vagraveo một ngagravey ấn định được thực hiện một caacutech

coacute hệ thống vagrave thống nhất về phương phaacutep vagrave kỹ thuậtrdquo

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bao gồm sự ứng dụng của thẩm định giaacute tagravei sản đơn lẻ nhưng khaacutec ở mục

điacutech nhiệm vụ vagrave kỹ thuật tiacutenh toaacuten caacutec chỉ số Thẩm định giaacute đơn lẻ lagrave caacutech đaacutenh giaacute giaacute trị thị trường

của một hay một số tagravei sản trong đoacute tất cả caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị đều được xem xeacutet Thẩm định

giaacute hagraveng loạt lagrave sự đaacutenh giaacute giaacute trị của một nhoacutem tagravei sản bằng caacutec cocircng thức mocirc higravenh thống kecirc được

xacircy dựng từ caacutec thocircng tin thị trường trong đoacute chỉ xeacutet đến caacutec yếu tố chiacutenh taacutec động đến giaacute trị Phương

phaacutep nagravey coacute thể aacutep dụng thống nhất cho nhiều tagravei sản trong cugraveng một khu vực tại một thời điểm

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể lagrave caacutec bất động sản bao gồm đất vagrave cocircng trigravenh trecircn

đất cũng coacute thể chỉ lagrave riecircng phần đất

Sản phẩm của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave caacutec hệ số thể hiện taacutec động của caacutec yếu tố đến giaacute trị bất

động sản như vị triacute đặc tiacutenh của đất cơ sở hạ tầng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất

bull Phạm vi ứng dụng của thẩm định giaacute hagraveng loạt

Ở rất nhiều quốc gia trecircn thế giới kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng lagravem cơ sở để

xaacutec định thuế tagravei sản ngoagravei ra chuacuteng coacute thể được sử dụng cho một số mục tiecircu quản lyacute Nhagrave nước Tiecircu

chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế ndash ấn bản thứ 7 năm 2005 ndash dagravenh riecircng hướng dẫn số 13 về thẩm định giaacute

tagravei sản hagraveng loạt Theo đoacute ldquoquy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được sử dụng như một phương

phaacutep cho việc đaacutenh thuế theo giaacute trị tagravei sản hoặc để tiến hagravenh caacutec nghiecircn cứu kinh tế vagrave thống kecirc theo

caacutec chương trigravenh quản lyacute của Chiacutenh phủrdquo

Ưu điểm nổi bật của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt so với caacutec phương phaacutep thẩm định giaacute

truyền thống lagrave tiacutenh taacutei hiện tiacutenh khaacutech quan kết quả thẩm định khocircng chịu sự taacutec động từ yacute muốn chủ

quan của con người khocircng bị chi phối bởi những thiecircn vị caacute nhacircn hay sai lầm của thẩm định viecircn Becircn

cạnh đoacute để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt chỉ cần một số lượng nhacircn lực khocircng lớn giuacutep tiết kiệm

thời gian vagrave chi phiacute thẩm định

bull Caacutec dạng mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

3

Theo Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute bất động sản hagraveng loạt (Standard on Mass Appraisal of Real

Property) của IAAO (2013) mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cố gắng để đại diện cho thị trường của

một loại higravenh tagravei sản trong một khu vực vagrave coacute thể aacutep dụng cho tất cả ba caacutech tiếp cận giaacute trị tiếp cận so

saacutenh tiếp cận chi phiacute vagrave tiếp cận thu nhập

Tiếp cận so saacutenh

Lyacute thuyết thẩm định trecircn thế giới phacircn biệt ba mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng khi

thực hiện tiếp cận so saacutenh (P G Grabovy 1999)

1- Mocirc higravenh cộng (Additive Models)

V = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn (1)

trong đoacute V ndash biến phụ thuộc lagrave giaacute trị bất động sản

X1 X2 Xn ndash caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

a1 a2 an ndash caacutec hệ số hồi quy

a0 ndash hệ số chặn

Theo mocirc higravenh cộng a0 lagrave giaacute trị của một bất động sản chuẩn (xeacutet về vị triacute diện tiacutech đất điều kiện

giao thocircng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất vv) Caacutec hệ số hồi quy ai thể hiện mức độ taacutec động của caacutec

yếu tố lecircn giaacute trị tagravei sản aiXi chiacutenh lagrave giaacute trị điều chỉnh Hạn chế của mocirc higravenh cộng ở chỗ noacute khocircng

tiacutenh đến sự phụ thuộc lẫn nhau của caacutec yếu tố

2- Mocirc higravenh nhacircn (Multiplicative Models)

Mocirc higravenh nhacircn khaacutec với mocirc higravenh cộng ở chỗ caacutec biến độc lập Yi khocircng được nhacircn với caacutec hệ số hồi quy

magrave được nacircng lecircn lũy thừa đồng thời kết quả (V) nhận được bằng caacutech nhacircn caacutec biến với nhau

V = b0 Y1b1

Y2b2

Yn

bn (2)

Trong đoacute Y1 Y2 Yn - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

bi ndash trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh nagravey được cho lagrave coacute khả năng phản aacutenh chiacutenh xaacutec hơn taacutec động đồng thời của caacutec yếu tố

ảnh hưởng đến giaacute trị tagravei sản Mocirc higravenh nhacircn coacute thể được lấy logarit để chuyển thagravenh mocirc higravenh cộng vagrave

sẽ coacute caacutec hạn chế của mocirc higravenh cộng tuy nhiecircn noacute cho pheacutep phản aacutenh mối quan hệ giữa biến phụ thuộc

vagrave caacutec biến độc lập một caacutech linh hoạt hơn

3- Mocirc higravenh hỗn hợp (Hybrid Models) lagrave tổ hợp của mocirc higravenh cộng vagrave mocirc higravenh nhacircn

V = Z1b1Z2

b2Zn

bn(A0 + A1Zn+1 + + AmZm) (3)

Trong đoacute

4

Z1 Zm - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

Ai bi ndash caacutec hệ số vagrave trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh hỗn hợp coacute khả năng phản aacutenh một caacutech thiacutech hợp hơn caacutec xu hướng chiacutenh của thị trường

Tuy nhiecircn việc xaacutec định caacutec hệ số của noacute lại rất phức tạp

Đơn giản hơn cả lagrave caacutec mocirc higravenh cộng chuacuteng được sử dụng rộng ratildei để thẩm định giaacute trị bất động

sản dacircn cư Mocirc higravenh nhacircn thiacutech hợp hơn để thẩm định giaacute trị caacutec togravea nhagrave văn phograveng khaacutech sạn caacutec bất

động sản cocircng nghiệp cũng như caacutec khu đất trống Caacutec mocirc higravenh hỗn hợp được cho lagrave toagraven diện nhưng

quy trigravenh tiacutenh toaacuten khaacute khoacute khăn

Tiếp cận thu nhập

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bằng tiếp cận thu nhập cũng được dựa trecircn caacutec mocirc higravenh cộng mocirc higravenh

nhacircn vagrave mocirc higravenh hỗn hợp giống như ở tiếp cận so saacutenh trong đoacute sử dụng caacutec phacircn tiacutech hồi quy đa

biến Tuy nhiecircn caacutec chỉ số thocircng thường được mocirc higravenh hoacutea trong tiếp cận thu nhập lagrave giaacute thuecirc trecircn một

đơn vị diện tiacutech tổng thu nhập thu nhập rograveng caacutec số nhacircn (như số nhacircn tổng tiền thuecirc) vagrave tỷ suất vốn

hoacutea Caacutec biến độc lập coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech cho thuecirc tiện iacutech đặc điểm vật chất chiều rộng mặt

tiền chất lượng cocircng trigravenh xacircy dựng

Tiếp cận chi phiacute

Tiếp cận chi phiacute chỉ được aacutep dụng cho caacutec locirc đất coacute cocircng trigravenh hoặc caacutec cải tạo trecircn đất Trong tiếp

cận chi phiacute giaacute trị của locirc đất được xaacutec định bằng phương phaacutep so saacutenh Để xaacutec định giaacute trị cocircng trigravenh

cần thu thập caacutec thocircng tin về chi phiacute xacircy dựng về giaacute trị hao mograven Thocircng tin về hao mograven tạo ra khoacute

khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp cận chi phiacute trong thẩm định giaacute hagraveng loạt do khocircng chỉ cần xaacutec định hao

mograven vật lyacute magrave cả hao mograven chức năng hao mograven kinh tế những loại hao mograven nagravey mang tiacutenh caacute biệt rất

khoacute để đo lường vagrave điển higravenh hoacutea chuacuteng

Thẩm định giaacute trị đất

Trong thẩm định giaacute đất hagraveng loạt người ta sử dụng cả ba mocirc higravenh ndash mocirc higravenh cộng mocirc higravenh nhacircn

vagrave mocirc higravenh hỗn hợp đatilde được trigravenh bagravey ở phần trecircn Lựa chọn mocirc higravenh nagravey hay mocirc higravenh khaacutec tugravey thuộc

noacute phản aacutenh thị trường tốt tới đacircu Thẩm định viecircn sau đoacute cần tiến hagravenh điều chỉnh mocirc higravenh để xaacutec

định caacutec hệ số điều chỉnh magrave phản aacutenh một caacutech tốt nhất sự đoacuteng goacutep của mỗi biến độc lập vagraveo giaacute trị

của bất động sản

3 Kinh nghiệm thế giới về ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt

Thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey tiacutenh (Computer-assisted mass appraisal

ndash CAMA) được phaacutet triển bởi John Q Ebert (1965) ở Lansing Michigan vagrave bắt đầu được phổ biến

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

4

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHAacuteP THẨM ĐỊNH GIAacute HAgraveNG LOẠT

TRONG QUẢN LYacute NHAgrave NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Taacutec giả Nguyễn Quỳnh Hoa Học vị Tiến sĩ Cơ quan cocircng taacutec Bộ mocircn Thẩm định giaacute ndash Khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế Tp HCM Số điện thoại 0939-809-836 Địa chỉ email nqhoaueheduvn Địa chỉ nhagrave riecircng 302821 Phugraveng Văn Cung P 7 Quận Phuacute Nhuận Tp HCM

1 Đặt vấn đề

Đất đai luocircn luocircn lagrave nguồn tagravei nguyecircn đặc biệt quan trọng đối với mọi quốc gia trecircn thế giới vagrave

thẩm định giaacute trị của đất lagrave hoạt động tối cần thiết cho sự vận hagravenh của nền kinh tế thị trường trong đoacute

bao gồm cả caacutec mục tiecircu quản lyacute Ở Việt Nam trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai vấn đề

thẩm định giaacute đất để xaacutec định caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh coacute liecircn quan đến việc sử dụng đất luocircn lagrave lĩnh vực

được quan tacircm hagraveng đầu Caacutec phương phaacutep xaacutec định giaacute đất được hướng dẫn trong caacutec văn bản phaacutep lyacute

ở nước ta hiện nay về cơ bản được kế thừa từ caacutec phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai truyền thống

được sử dụng rộng ratildei trecircn thế giới chuacuteng coacute thể được sử dụng tốt cho trường hợp ước tiacutenh giaacute trị của

caacutec locirc đất riecircng lẻ Tuy nhiecircn trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai việc thẩm định giaacute trị đất để

xaacutec định caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh về đất đai nếu được tiến hagravenh cho từng locirc đất sẽ tốn rất nhiều thời gian

cocircng sức vagrave gacircy caacutec aacutech tắc trong khi thực hiện Trong trường hợp nagravey thẩm định giaacute đất hagraveng loạt coacute

thể lagrave một giải phaacutep hữu hiệu

2 Cơ sở lyacute luận

Bagravei viết tập trung nghiecircn cứu phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt Phương phaacutep nagravey đatilde coacute lịch sử hơn bốn mươi năm vagrave hiện nay được sử dụng ratildei ở nhiều quốc gia trecircn thế giới để thẩm định giaacute trị tagravei sản cho caacutec mục tiecircu quản lyacute nhưng lại iacutet được biết đến ở Việt Nam Bagravei viết tổng hợp caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt phacircn tiacutech kinh nghiệm thế giới về ứng dụng của phương phaacutep nagravey toacutem tắt nghiecircn cứu thực nghiệm của bản thacircn taacutec giả về TĐG đất hagraveng loạt tại TP HCM vagrave đề xuất ứng dụng phương phaacutep TĐG hagraveng loạt trong cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở Việt Nam Từ khoacutea giaacute đất thẩm định giaacute đất thẩm định giaacute đất hagraveng loạt quản lyacute nhagrave nước về đất đai mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

2

Theo Hiệp hội quốc tế của caacutec nhagrave thẩm định vigrave mục điacutech thuế ndash The International Association of

Assessing Officers (IAAO ndash 2012) Thẩm định giaacute hagraveng loạt (Mass appraisal) lagrave sự định giaacute coacute hệ

thống về một nhoacutem tagravei sản vagraveo một thời điểm nhất định aacutep dụng những phương phaacutep được chuẩn hoacutea

vagrave kiểm tra thống kecirc

Theo hướng dẫn số 13 ndash Tiecircu chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế 2005 thẩm định giaacute tagravei sản hagraveng loạt lagrave

ldquoviệc thực hiện thẩm định giaacute nhiều tagravei sản khaacutec nhau vagraveo một ngagravey ấn định được thực hiện một caacutech

coacute hệ thống vagrave thống nhất về phương phaacutep vagrave kỹ thuậtrdquo

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bao gồm sự ứng dụng của thẩm định giaacute tagravei sản đơn lẻ nhưng khaacutec ở mục

điacutech nhiệm vụ vagrave kỹ thuật tiacutenh toaacuten caacutec chỉ số Thẩm định giaacute đơn lẻ lagrave caacutech đaacutenh giaacute giaacute trị thị trường

của một hay một số tagravei sản trong đoacute tất cả caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị đều được xem xeacutet Thẩm định

giaacute hagraveng loạt lagrave sự đaacutenh giaacute giaacute trị của một nhoacutem tagravei sản bằng caacutec cocircng thức mocirc higravenh thống kecirc được

xacircy dựng từ caacutec thocircng tin thị trường trong đoacute chỉ xeacutet đến caacutec yếu tố chiacutenh taacutec động đến giaacute trị Phương

phaacutep nagravey coacute thể aacutep dụng thống nhất cho nhiều tagravei sản trong cugraveng một khu vực tại một thời điểm

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể lagrave caacutec bất động sản bao gồm đất vagrave cocircng trigravenh trecircn

đất cũng coacute thể chỉ lagrave riecircng phần đất

Sản phẩm của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave caacutec hệ số thể hiện taacutec động của caacutec yếu tố đến giaacute trị bất

động sản như vị triacute đặc tiacutenh của đất cơ sở hạ tầng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất

bull Phạm vi ứng dụng của thẩm định giaacute hagraveng loạt

Ở rất nhiều quốc gia trecircn thế giới kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng lagravem cơ sở để

xaacutec định thuế tagravei sản ngoagravei ra chuacuteng coacute thể được sử dụng cho một số mục tiecircu quản lyacute Nhagrave nước Tiecircu

chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế ndash ấn bản thứ 7 năm 2005 ndash dagravenh riecircng hướng dẫn số 13 về thẩm định giaacute

tagravei sản hagraveng loạt Theo đoacute ldquoquy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được sử dụng như một phương

phaacutep cho việc đaacutenh thuế theo giaacute trị tagravei sản hoặc để tiến hagravenh caacutec nghiecircn cứu kinh tế vagrave thống kecirc theo

caacutec chương trigravenh quản lyacute của Chiacutenh phủrdquo

Ưu điểm nổi bật của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt so với caacutec phương phaacutep thẩm định giaacute

truyền thống lagrave tiacutenh taacutei hiện tiacutenh khaacutech quan kết quả thẩm định khocircng chịu sự taacutec động từ yacute muốn chủ

quan của con người khocircng bị chi phối bởi những thiecircn vị caacute nhacircn hay sai lầm của thẩm định viecircn Becircn

cạnh đoacute để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt chỉ cần một số lượng nhacircn lực khocircng lớn giuacutep tiết kiệm

thời gian vagrave chi phiacute thẩm định

bull Caacutec dạng mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

3

Theo Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute bất động sản hagraveng loạt (Standard on Mass Appraisal of Real

Property) của IAAO (2013) mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cố gắng để đại diện cho thị trường của

một loại higravenh tagravei sản trong một khu vực vagrave coacute thể aacutep dụng cho tất cả ba caacutech tiếp cận giaacute trị tiếp cận so

saacutenh tiếp cận chi phiacute vagrave tiếp cận thu nhập

Tiếp cận so saacutenh

Lyacute thuyết thẩm định trecircn thế giới phacircn biệt ba mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng khi

thực hiện tiếp cận so saacutenh (P G Grabovy 1999)

1- Mocirc higravenh cộng (Additive Models)

V = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn (1)

trong đoacute V ndash biến phụ thuộc lagrave giaacute trị bất động sản

X1 X2 Xn ndash caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

a1 a2 an ndash caacutec hệ số hồi quy

a0 ndash hệ số chặn

Theo mocirc higravenh cộng a0 lagrave giaacute trị của một bất động sản chuẩn (xeacutet về vị triacute diện tiacutech đất điều kiện

giao thocircng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất vv) Caacutec hệ số hồi quy ai thể hiện mức độ taacutec động của caacutec

yếu tố lecircn giaacute trị tagravei sản aiXi chiacutenh lagrave giaacute trị điều chỉnh Hạn chế của mocirc higravenh cộng ở chỗ noacute khocircng

tiacutenh đến sự phụ thuộc lẫn nhau của caacutec yếu tố

2- Mocirc higravenh nhacircn (Multiplicative Models)

Mocirc higravenh nhacircn khaacutec với mocirc higravenh cộng ở chỗ caacutec biến độc lập Yi khocircng được nhacircn với caacutec hệ số hồi quy

magrave được nacircng lecircn lũy thừa đồng thời kết quả (V) nhận được bằng caacutech nhacircn caacutec biến với nhau

V = b0 Y1b1

Y2b2

Yn

bn (2)

Trong đoacute Y1 Y2 Yn - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

bi ndash trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh nagravey được cho lagrave coacute khả năng phản aacutenh chiacutenh xaacutec hơn taacutec động đồng thời của caacutec yếu tố

ảnh hưởng đến giaacute trị tagravei sản Mocirc higravenh nhacircn coacute thể được lấy logarit để chuyển thagravenh mocirc higravenh cộng vagrave

sẽ coacute caacutec hạn chế của mocirc higravenh cộng tuy nhiecircn noacute cho pheacutep phản aacutenh mối quan hệ giữa biến phụ thuộc

vagrave caacutec biến độc lập một caacutech linh hoạt hơn

3- Mocirc higravenh hỗn hợp (Hybrid Models) lagrave tổ hợp của mocirc higravenh cộng vagrave mocirc higravenh nhacircn

V = Z1b1Z2

b2Zn

bn(A0 + A1Zn+1 + + AmZm) (3)

Trong đoacute

4

Z1 Zm - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

Ai bi ndash caacutec hệ số vagrave trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh hỗn hợp coacute khả năng phản aacutenh một caacutech thiacutech hợp hơn caacutec xu hướng chiacutenh của thị trường

Tuy nhiecircn việc xaacutec định caacutec hệ số của noacute lại rất phức tạp

Đơn giản hơn cả lagrave caacutec mocirc higravenh cộng chuacuteng được sử dụng rộng ratildei để thẩm định giaacute trị bất động

sản dacircn cư Mocirc higravenh nhacircn thiacutech hợp hơn để thẩm định giaacute trị caacutec togravea nhagrave văn phograveng khaacutech sạn caacutec bất

động sản cocircng nghiệp cũng như caacutec khu đất trống Caacutec mocirc higravenh hỗn hợp được cho lagrave toagraven diện nhưng

quy trigravenh tiacutenh toaacuten khaacute khoacute khăn

Tiếp cận thu nhập

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bằng tiếp cận thu nhập cũng được dựa trecircn caacutec mocirc higravenh cộng mocirc higravenh

nhacircn vagrave mocirc higravenh hỗn hợp giống như ở tiếp cận so saacutenh trong đoacute sử dụng caacutec phacircn tiacutech hồi quy đa

biến Tuy nhiecircn caacutec chỉ số thocircng thường được mocirc higravenh hoacutea trong tiếp cận thu nhập lagrave giaacute thuecirc trecircn một

đơn vị diện tiacutech tổng thu nhập thu nhập rograveng caacutec số nhacircn (như số nhacircn tổng tiền thuecirc) vagrave tỷ suất vốn

hoacutea Caacutec biến độc lập coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech cho thuecirc tiện iacutech đặc điểm vật chất chiều rộng mặt

tiền chất lượng cocircng trigravenh xacircy dựng

Tiếp cận chi phiacute

Tiếp cận chi phiacute chỉ được aacutep dụng cho caacutec locirc đất coacute cocircng trigravenh hoặc caacutec cải tạo trecircn đất Trong tiếp

cận chi phiacute giaacute trị của locirc đất được xaacutec định bằng phương phaacutep so saacutenh Để xaacutec định giaacute trị cocircng trigravenh

cần thu thập caacutec thocircng tin về chi phiacute xacircy dựng về giaacute trị hao mograven Thocircng tin về hao mograven tạo ra khoacute

khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp cận chi phiacute trong thẩm định giaacute hagraveng loạt do khocircng chỉ cần xaacutec định hao

mograven vật lyacute magrave cả hao mograven chức năng hao mograven kinh tế những loại hao mograven nagravey mang tiacutenh caacute biệt rất

khoacute để đo lường vagrave điển higravenh hoacutea chuacuteng

Thẩm định giaacute trị đất

Trong thẩm định giaacute đất hagraveng loạt người ta sử dụng cả ba mocirc higravenh ndash mocirc higravenh cộng mocirc higravenh nhacircn

vagrave mocirc higravenh hỗn hợp đatilde được trigravenh bagravey ở phần trecircn Lựa chọn mocirc higravenh nagravey hay mocirc higravenh khaacutec tugravey thuộc

noacute phản aacutenh thị trường tốt tới đacircu Thẩm định viecircn sau đoacute cần tiến hagravenh điều chỉnh mocirc higravenh để xaacutec

định caacutec hệ số điều chỉnh magrave phản aacutenh một caacutech tốt nhất sự đoacuteng goacutep của mỗi biến độc lập vagraveo giaacute trị

của bất động sản

3 Kinh nghiệm thế giới về ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt

Thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey tiacutenh (Computer-assisted mass appraisal

ndash CAMA) được phaacutet triển bởi John Q Ebert (1965) ở Lansing Michigan vagrave bắt đầu được phổ biến

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

2

Theo Hiệp hội quốc tế của caacutec nhagrave thẩm định vigrave mục điacutech thuế ndash The International Association of

Assessing Officers (IAAO ndash 2012) Thẩm định giaacute hagraveng loạt (Mass appraisal) lagrave sự định giaacute coacute hệ

thống về một nhoacutem tagravei sản vagraveo một thời điểm nhất định aacutep dụng những phương phaacutep được chuẩn hoacutea

vagrave kiểm tra thống kecirc

Theo hướng dẫn số 13 ndash Tiecircu chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế 2005 thẩm định giaacute tagravei sản hagraveng loạt lagrave

ldquoviệc thực hiện thẩm định giaacute nhiều tagravei sản khaacutec nhau vagraveo một ngagravey ấn định được thực hiện một caacutech

coacute hệ thống vagrave thống nhất về phương phaacutep vagrave kỹ thuậtrdquo

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bao gồm sự ứng dụng của thẩm định giaacute tagravei sản đơn lẻ nhưng khaacutec ở mục

điacutech nhiệm vụ vagrave kỹ thuật tiacutenh toaacuten caacutec chỉ số Thẩm định giaacute đơn lẻ lagrave caacutech đaacutenh giaacute giaacute trị thị trường

của một hay một số tagravei sản trong đoacute tất cả caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị đều được xem xeacutet Thẩm định

giaacute hagraveng loạt lagrave sự đaacutenh giaacute giaacute trị của một nhoacutem tagravei sản bằng caacutec cocircng thức mocirc higravenh thống kecirc được

xacircy dựng từ caacutec thocircng tin thị trường trong đoacute chỉ xeacutet đến caacutec yếu tố chiacutenh taacutec động đến giaacute trị Phương

phaacutep nagravey coacute thể aacutep dụng thống nhất cho nhiều tagravei sản trong cugraveng một khu vực tại một thời điểm

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể lagrave caacutec bất động sản bao gồm đất vagrave cocircng trigravenh trecircn

đất cũng coacute thể chỉ lagrave riecircng phần đất

Sản phẩm của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave caacutec hệ số thể hiện taacutec động của caacutec yếu tố đến giaacute trị bất

động sản như vị triacute đặc tiacutenh của đất cơ sở hạ tầng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất

bull Phạm vi ứng dụng của thẩm định giaacute hagraveng loạt

Ở rất nhiều quốc gia trecircn thế giới kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng lagravem cơ sở để

xaacutec định thuế tagravei sản ngoagravei ra chuacuteng coacute thể được sử dụng cho một số mục tiecircu quản lyacute Nhagrave nước Tiecircu

chuẩn Thẩm định giaacute quốc tế ndash ấn bản thứ 7 năm 2005 ndash dagravenh riecircng hướng dẫn số 13 về thẩm định giaacute

tagravei sản hagraveng loạt Theo đoacute ldquoquy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được sử dụng như một phương

phaacutep cho việc đaacutenh thuế theo giaacute trị tagravei sản hoặc để tiến hagravenh caacutec nghiecircn cứu kinh tế vagrave thống kecirc theo

caacutec chương trigravenh quản lyacute của Chiacutenh phủrdquo

Ưu điểm nổi bật của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt so với caacutec phương phaacutep thẩm định giaacute

truyền thống lagrave tiacutenh taacutei hiện tiacutenh khaacutech quan kết quả thẩm định khocircng chịu sự taacutec động từ yacute muốn chủ

quan của con người khocircng bị chi phối bởi những thiecircn vị caacute nhacircn hay sai lầm của thẩm định viecircn Becircn

cạnh đoacute để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt chỉ cần một số lượng nhacircn lực khocircng lớn giuacutep tiết kiệm

thời gian vagrave chi phiacute thẩm định

bull Caacutec dạng mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

3

Theo Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute bất động sản hagraveng loạt (Standard on Mass Appraisal of Real

Property) của IAAO (2013) mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cố gắng để đại diện cho thị trường của

một loại higravenh tagravei sản trong một khu vực vagrave coacute thể aacutep dụng cho tất cả ba caacutech tiếp cận giaacute trị tiếp cận so

saacutenh tiếp cận chi phiacute vagrave tiếp cận thu nhập

Tiếp cận so saacutenh

Lyacute thuyết thẩm định trecircn thế giới phacircn biệt ba mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng khi

thực hiện tiếp cận so saacutenh (P G Grabovy 1999)

1- Mocirc higravenh cộng (Additive Models)

V = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn (1)

trong đoacute V ndash biến phụ thuộc lagrave giaacute trị bất động sản

X1 X2 Xn ndash caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

a1 a2 an ndash caacutec hệ số hồi quy

a0 ndash hệ số chặn

Theo mocirc higravenh cộng a0 lagrave giaacute trị của một bất động sản chuẩn (xeacutet về vị triacute diện tiacutech đất điều kiện

giao thocircng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất vv) Caacutec hệ số hồi quy ai thể hiện mức độ taacutec động của caacutec

yếu tố lecircn giaacute trị tagravei sản aiXi chiacutenh lagrave giaacute trị điều chỉnh Hạn chế của mocirc higravenh cộng ở chỗ noacute khocircng

tiacutenh đến sự phụ thuộc lẫn nhau của caacutec yếu tố

2- Mocirc higravenh nhacircn (Multiplicative Models)

Mocirc higravenh nhacircn khaacutec với mocirc higravenh cộng ở chỗ caacutec biến độc lập Yi khocircng được nhacircn với caacutec hệ số hồi quy

magrave được nacircng lecircn lũy thừa đồng thời kết quả (V) nhận được bằng caacutech nhacircn caacutec biến với nhau

V = b0 Y1b1

Y2b2

Yn

bn (2)

Trong đoacute Y1 Y2 Yn - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

bi ndash trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh nagravey được cho lagrave coacute khả năng phản aacutenh chiacutenh xaacutec hơn taacutec động đồng thời của caacutec yếu tố

ảnh hưởng đến giaacute trị tagravei sản Mocirc higravenh nhacircn coacute thể được lấy logarit để chuyển thagravenh mocirc higravenh cộng vagrave

sẽ coacute caacutec hạn chế của mocirc higravenh cộng tuy nhiecircn noacute cho pheacutep phản aacutenh mối quan hệ giữa biến phụ thuộc

vagrave caacutec biến độc lập một caacutech linh hoạt hơn

3- Mocirc higravenh hỗn hợp (Hybrid Models) lagrave tổ hợp của mocirc higravenh cộng vagrave mocirc higravenh nhacircn

V = Z1b1Z2

b2Zn

bn(A0 + A1Zn+1 + + AmZm) (3)

Trong đoacute

4

Z1 Zm - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

Ai bi ndash caacutec hệ số vagrave trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh hỗn hợp coacute khả năng phản aacutenh một caacutech thiacutech hợp hơn caacutec xu hướng chiacutenh của thị trường

Tuy nhiecircn việc xaacutec định caacutec hệ số của noacute lại rất phức tạp

Đơn giản hơn cả lagrave caacutec mocirc higravenh cộng chuacuteng được sử dụng rộng ratildei để thẩm định giaacute trị bất động

sản dacircn cư Mocirc higravenh nhacircn thiacutech hợp hơn để thẩm định giaacute trị caacutec togravea nhagrave văn phograveng khaacutech sạn caacutec bất

động sản cocircng nghiệp cũng như caacutec khu đất trống Caacutec mocirc higravenh hỗn hợp được cho lagrave toagraven diện nhưng

quy trigravenh tiacutenh toaacuten khaacute khoacute khăn

Tiếp cận thu nhập

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bằng tiếp cận thu nhập cũng được dựa trecircn caacutec mocirc higravenh cộng mocirc higravenh

nhacircn vagrave mocirc higravenh hỗn hợp giống như ở tiếp cận so saacutenh trong đoacute sử dụng caacutec phacircn tiacutech hồi quy đa

biến Tuy nhiecircn caacutec chỉ số thocircng thường được mocirc higravenh hoacutea trong tiếp cận thu nhập lagrave giaacute thuecirc trecircn một

đơn vị diện tiacutech tổng thu nhập thu nhập rograveng caacutec số nhacircn (như số nhacircn tổng tiền thuecirc) vagrave tỷ suất vốn

hoacutea Caacutec biến độc lập coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech cho thuecirc tiện iacutech đặc điểm vật chất chiều rộng mặt

tiền chất lượng cocircng trigravenh xacircy dựng

Tiếp cận chi phiacute

Tiếp cận chi phiacute chỉ được aacutep dụng cho caacutec locirc đất coacute cocircng trigravenh hoặc caacutec cải tạo trecircn đất Trong tiếp

cận chi phiacute giaacute trị của locirc đất được xaacutec định bằng phương phaacutep so saacutenh Để xaacutec định giaacute trị cocircng trigravenh

cần thu thập caacutec thocircng tin về chi phiacute xacircy dựng về giaacute trị hao mograven Thocircng tin về hao mograven tạo ra khoacute

khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp cận chi phiacute trong thẩm định giaacute hagraveng loạt do khocircng chỉ cần xaacutec định hao

mograven vật lyacute magrave cả hao mograven chức năng hao mograven kinh tế những loại hao mograven nagravey mang tiacutenh caacute biệt rất

khoacute để đo lường vagrave điển higravenh hoacutea chuacuteng

Thẩm định giaacute trị đất

Trong thẩm định giaacute đất hagraveng loạt người ta sử dụng cả ba mocirc higravenh ndash mocirc higravenh cộng mocirc higravenh nhacircn

vagrave mocirc higravenh hỗn hợp đatilde được trigravenh bagravey ở phần trecircn Lựa chọn mocirc higravenh nagravey hay mocirc higravenh khaacutec tugravey thuộc

noacute phản aacutenh thị trường tốt tới đacircu Thẩm định viecircn sau đoacute cần tiến hagravenh điều chỉnh mocirc higravenh để xaacutec

định caacutec hệ số điều chỉnh magrave phản aacutenh một caacutech tốt nhất sự đoacuteng goacutep của mỗi biến độc lập vagraveo giaacute trị

của bất động sản

3 Kinh nghiệm thế giới về ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt

Thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey tiacutenh (Computer-assisted mass appraisal

ndash CAMA) được phaacutet triển bởi John Q Ebert (1965) ở Lansing Michigan vagrave bắt đầu được phổ biến

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

3

Theo Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute bất động sản hagraveng loạt (Standard on Mass Appraisal of Real

Property) của IAAO (2013) mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cố gắng để đại diện cho thị trường của

một loại higravenh tagravei sản trong một khu vực vagrave coacute thể aacutep dụng cho tất cả ba caacutech tiếp cận giaacute trị tiếp cận so

saacutenh tiếp cận chi phiacute vagrave tiếp cận thu nhập

Tiếp cận so saacutenh

Lyacute thuyết thẩm định trecircn thế giới phacircn biệt ba mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được sử dụng khi

thực hiện tiếp cận so saacutenh (P G Grabovy 1999)

1- Mocirc higravenh cộng (Additive Models)

V = a0 + a1X1 + a2X2 + + anXn (1)

trong đoacute V ndash biến phụ thuộc lagrave giaacute trị bất động sản

X1 X2 Xn ndash caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

a1 a2 an ndash caacutec hệ số hồi quy

a0 ndash hệ số chặn

Theo mocirc higravenh cộng a0 lagrave giaacute trị của một bất động sản chuẩn (xeacutet về vị triacute diện tiacutech đất điều kiện

giao thocircng đặc điểm cocircng trigravenh trecircn đất vv) Caacutec hệ số hồi quy ai thể hiện mức độ taacutec động của caacutec

yếu tố lecircn giaacute trị tagravei sản aiXi chiacutenh lagrave giaacute trị điều chỉnh Hạn chế của mocirc higravenh cộng ở chỗ noacute khocircng

tiacutenh đến sự phụ thuộc lẫn nhau của caacutec yếu tố

2- Mocirc higravenh nhacircn (Multiplicative Models)

Mocirc higravenh nhacircn khaacutec với mocirc higravenh cộng ở chỗ caacutec biến độc lập Yi khocircng được nhacircn với caacutec hệ số hồi quy

magrave được nacircng lecircn lũy thừa đồng thời kết quả (V) nhận được bằng caacutech nhacircn caacutec biến với nhau

V = b0 Y1b1

Y2b2

Yn

bn (2)

Trong đoacute Y1 Y2 Yn - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

bi ndash trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh nagravey được cho lagrave coacute khả năng phản aacutenh chiacutenh xaacutec hơn taacutec động đồng thời của caacutec yếu tố

ảnh hưởng đến giaacute trị tagravei sản Mocirc higravenh nhacircn coacute thể được lấy logarit để chuyển thagravenh mocirc higravenh cộng vagrave

sẽ coacute caacutec hạn chế của mocirc higravenh cộng tuy nhiecircn noacute cho pheacutep phản aacutenh mối quan hệ giữa biến phụ thuộc

vagrave caacutec biến độc lập một caacutech linh hoạt hơn

3- Mocirc higravenh hỗn hợp (Hybrid Models) lagrave tổ hợp của mocirc higravenh cộng vagrave mocirc higravenh nhacircn

V = Z1b1Z2

b2Zn

bn(A0 + A1Zn+1 + + AmZm) (3)

Trong đoacute

4

Z1 Zm - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

Ai bi ndash caacutec hệ số vagrave trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh hỗn hợp coacute khả năng phản aacutenh một caacutech thiacutech hợp hơn caacutec xu hướng chiacutenh của thị trường

Tuy nhiecircn việc xaacutec định caacutec hệ số của noacute lại rất phức tạp

Đơn giản hơn cả lagrave caacutec mocirc higravenh cộng chuacuteng được sử dụng rộng ratildei để thẩm định giaacute trị bất động

sản dacircn cư Mocirc higravenh nhacircn thiacutech hợp hơn để thẩm định giaacute trị caacutec togravea nhagrave văn phograveng khaacutech sạn caacutec bất

động sản cocircng nghiệp cũng như caacutec khu đất trống Caacutec mocirc higravenh hỗn hợp được cho lagrave toagraven diện nhưng

quy trigravenh tiacutenh toaacuten khaacute khoacute khăn

Tiếp cận thu nhập

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bằng tiếp cận thu nhập cũng được dựa trecircn caacutec mocirc higravenh cộng mocirc higravenh

nhacircn vagrave mocirc higravenh hỗn hợp giống như ở tiếp cận so saacutenh trong đoacute sử dụng caacutec phacircn tiacutech hồi quy đa

biến Tuy nhiecircn caacutec chỉ số thocircng thường được mocirc higravenh hoacutea trong tiếp cận thu nhập lagrave giaacute thuecirc trecircn một

đơn vị diện tiacutech tổng thu nhập thu nhập rograveng caacutec số nhacircn (như số nhacircn tổng tiền thuecirc) vagrave tỷ suất vốn

hoacutea Caacutec biến độc lập coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech cho thuecirc tiện iacutech đặc điểm vật chất chiều rộng mặt

tiền chất lượng cocircng trigravenh xacircy dựng

Tiếp cận chi phiacute

Tiếp cận chi phiacute chỉ được aacutep dụng cho caacutec locirc đất coacute cocircng trigravenh hoặc caacutec cải tạo trecircn đất Trong tiếp

cận chi phiacute giaacute trị của locirc đất được xaacutec định bằng phương phaacutep so saacutenh Để xaacutec định giaacute trị cocircng trigravenh

cần thu thập caacutec thocircng tin về chi phiacute xacircy dựng về giaacute trị hao mograven Thocircng tin về hao mograven tạo ra khoacute

khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp cận chi phiacute trong thẩm định giaacute hagraveng loạt do khocircng chỉ cần xaacutec định hao

mograven vật lyacute magrave cả hao mograven chức năng hao mograven kinh tế những loại hao mograven nagravey mang tiacutenh caacute biệt rất

khoacute để đo lường vagrave điển higravenh hoacutea chuacuteng

Thẩm định giaacute trị đất

Trong thẩm định giaacute đất hagraveng loạt người ta sử dụng cả ba mocirc higravenh ndash mocirc higravenh cộng mocirc higravenh nhacircn

vagrave mocirc higravenh hỗn hợp đatilde được trigravenh bagravey ở phần trecircn Lựa chọn mocirc higravenh nagravey hay mocirc higravenh khaacutec tugravey thuộc

noacute phản aacutenh thị trường tốt tới đacircu Thẩm định viecircn sau đoacute cần tiến hagravenh điều chỉnh mocirc higravenh để xaacutec

định caacutec hệ số điều chỉnh magrave phản aacutenh một caacutech tốt nhất sự đoacuteng goacutep của mỗi biến độc lập vagraveo giaacute trị

của bất động sản

3 Kinh nghiệm thế giới về ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt

Thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey tiacutenh (Computer-assisted mass appraisal

ndash CAMA) được phaacutet triển bởi John Q Ebert (1965) ở Lansing Michigan vagrave bắt đầu được phổ biến

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

4

Z1 Zm - caacutec biến độc lập lagrave caacutec yếu tố taacutec động đến giaacute trị bất động sản

Ai bi ndash caacutec hệ số vagrave trọng số của caacutec biến độc lập

Mocirc higravenh hỗn hợp coacute khả năng phản aacutenh một caacutech thiacutech hợp hơn caacutec xu hướng chiacutenh của thị trường

Tuy nhiecircn việc xaacutec định caacutec hệ số của noacute lại rất phức tạp

Đơn giản hơn cả lagrave caacutec mocirc higravenh cộng chuacuteng được sử dụng rộng ratildei để thẩm định giaacute trị bất động

sản dacircn cư Mocirc higravenh nhacircn thiacutech hợp hơn để thẩm định giaacute trị caacutec togravea nhagrave văn phograveng khaacutech sạn caacutec bất

động sản cocircng nghiệp cũng như caacutec khu đất trống Caacutec mocirc higravenh hỗn hợp được cho lagrave toagraven diện nhưng

quy trigravenh tiacutenh toaacuten khaacute khoacute khăn

Tiếp cận thu nhập

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bằng tiếp cận thu nhập cũng được dựa trecircn caacutec mocirc higravenh cộng mocirc higravenh

nhacircn vagrave mocirc higravenh hỗn hợp giống như ở tiếp cận so saacutenh trong đoacute sử dụng caacutec phacircn tiacutech hồi quy đa

biến Tuy nhiecircn caacutec chỉ số thocircng thường được mocirc higravenh hoacutea trong tiếp cận thu nhập lagrave giaacute thuecirc trecircn một

đơn vị diện tiacutech tổng thu nhập thu nhập rograveng caacutec số nhacircn (như số nhacircn tổng tiền thuecirc) vagrave tỷ suất vốn

hoacutea Caacutec biến độc lập coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech cho thuecirc tiện iacutech đặc điểm vật chất chiều rộng mặt

tiền chất lượng cocircng trigravenh xacircy dựng

Tiếp cận chi phiacute

Tiếp cận chi phiacute chỉ được aacutep dụng cho caacutec locirc đất coacute cocircng trigravenh hoặc caacutec cải tạo trecircn đất Trong tiếp

cận chi phiacute giaacute trị của locirc đất được xaacutec định bằng phương phaacutep so saacutenh Để xaacutec định giaacute trị cocircng trigravenh

cần thu thập caacutec thocircng tin về chi phiacute xacircy dựng về giaacute trị hao mograven Thocircng tin về hao mograven tạo ra khoacute

khăn chủ yếu khi sử dụng tiếp cận chi phiacute trong thẩm định giaacute hagraveng loạt do khocircng chỉ cần xaacutec định hao

mograven vật lyacute magrave cả hao mograven chức năng hao mograven kinh tế những loại hao mograven nagravey mang tiacutenh caacute biệt rất

khoacute để đo lường vagrave điển higravenh hoacutea chuacuteng

Thẩm định giaacute trị đất

Trong thẩm định giaacute đất hagraveng loạt người ta sử dụng cả ba mocirc higravenh ndash mocirc higravenh cộng mocirc higravenh nhacircn

vagrave mocirc higravenh hỗn hợp đatilde được trigravenh bagravey ở phần trecircn Lựa chọn mocirc higravenh nagravey hay mocirc higravenh khaacutec tugravey thuộc

noacute phản aacutenh thị trường tốt tới đacircu Thẩm định viecircn sau đoacute cần tiến hagravenh điều chỉnh mocirc higravenh để xaacutec

định caacutec hệ số điều chỉnh magrave phản aacutenh một caacutech tốt nhất sự đoacuteng goacutep của mỗi biến độc lập vagraveo giaacute trị

của bất động sản

3 Kinh nghiệm thế giới về ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt

Thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey tiacutenh (Computer-assisted mass appraisal

ndash CAMA) được phaacutet triển bởi John Q Ebert (1965) ở Lansing Michigan vagrave bắt đầu được phổ biến

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

5

rộng ratildei khi nghiecircn cứu của John Q Ebert vagrave Robert J Anderson về chủ đề nagravey được trigravenh bagravey ở Hội

nghị của IAAO vagraveo năm 1973

Trải qua hơn bốn thập kỷ phaacutet triển ngagravey nay phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde trở necircn rất

phổ biến vagrave được aacutep dụng rộng ratildei như lagrave cơ sở để tiacutenh thuế tagravei sản ở nhiều quốc gia trecircn thế giới như

Mỹ Uacutec Canada Nga Thụy Điển vagrave rất nhiều nước khaacutec ở chacircu Acircu Chuacuteng ta sẽ xem xeacutet kinh nghiệm

ứng dụng thẩm định giaacute hagraveng loạt ở ba quốc gia tiecircu biểu lagrave Mỹ Thụy Điển vagrave Nga

1- Mỹ

Thẩm định giaacute hagraveng loạt được bắt đầu aacutep dụng ở Mỹ từ những năm 1920 vagrave liecircn tục phaacutet triển cho

đến ngagravey nay Những tiến bộ đaacuteng kể trong lĩnh vực maacutey tiacutenh vagrave sự phaacutet triển của caacutec phần mềm

chuyecircn dụng trong những năm 1970 ndash 1980 khiến cho thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ

thống maacutey tiacutenh (CAMA) đatilde trở necircn ngagravey cagraveng phổ biến trecircn toagraven nước Mỹ Caacutec chỉ dẫn về phương

phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được hướng dẫn trong Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute bất động

sản hagraveng loạt của IAAO Tagravei liệu nagravey được cocircng bố lần đầu tiecircn ở Mỹ vagraveo năm 1983 vagrave được cập nhật

liecircn tục với phiecircn bản mới nhất được phecirc duyệt vagraveo thaacuteng 4 năm 2013

Becircn cạnh đoacute do quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt cho mục điacutech đaacutenh thuế nhất thiết lagrave một chức

năng của chiacutenh phủ necircn quy trigravenh nagravey coacute cơ sở luật phaacutep quy định hagravenh chiacutenh vagrave caacutec hoạt động quản

lyacute Điều nagravey được quy định trong luật phaacutep của mỗi bang ở Mỹ noacute tạo cơ sở phaacutep lyacute cho hoạt động

thẩm định giaacute trị tagravei sản noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Viacute dụ chương 4 Điều VII luật

phaacutep của bang Florida quy định tất cả caacutec bất động sản phải được thẩm định giaacute để tiacutenh thuế vagrave quaacute

trigravenh nagravey được thực hiện bằng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt với sự trợ giuacutep của hệ thống maacutey

tiacutenh (CAMA) Hệ thống CAMA được sử dụng trong tất cả 67 quận của Florida chuacuteng coacute nhiệm vụ lưu

trữ truy xuất phacircn tiacutech vagrave baacuteo caacuteo caacutec dữ liệu cho thẩm định giaacute hagraveng loạt Đồng thời tất cả caacutec hệ

thống của CAMA phải coacute khả năng lưu trữ vagrave duy trigrave caacutec dữ liệu cần thiết để lagravem caacutec baacuteo caacuteo vagrave caacutec

tập tin theo yecircu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech đaacutenh thuế ở bang

Florida lagrave một quaacute trigravenh được lặp đi lặp lại hagraveng năm do đoacute phạm vi của thẩm định giaacute hagraveng loạt trong

bất cứ năm nagraveo bao gồm caacutec hoạt động cần thiết để cập nhật caacutec giaacute trị tagravei sản chỉ trong những năm

trước đoacute

Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) về thẩm định giaacute trị bất động sản cho mục điacutech tiacutenh thuế

dagravenh riecircng mục 4 5 6 để quy định về thẩm định giaacute hagraveng loạt trong đoacute mục 6 yecircu cầu đảm bảo đầy đủ

thocircng tin vagrave độ chiacutenh xaacutec của dữ liệu phải lagrave một nhiệm vụ liecircn tục trong quaacute trigravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Đoacute lagrave traacutech nhiệm của tất cả những người tham gia quaacute trigravenh nagravey

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

6

Đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ bao gồm đất nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương

mại vagrave cocircng nghiệp

Caacutec quy định về quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt caacutec bước tiến hagravenh caacutech xacircy dựng mocirc higravenh mocirc

tả mối quan hệ giữa giaacute trị bất động sản với caacutec yếu tố taacutec động phạm vi ứng dụng của kết quả cũng

được hướng dẫn chi tiết trong caacutec văn bản của IAAO vagrave caacutec cơ quan Chiacutenh phủ cấp bang vagrave liecircn bang

Điều nagravey tạo cơ sở phaacutep lyacute chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt ở Mỹ

2- Thụy Điển

Tất cả caacutec loại thuế bất động sản ở Thụy Điển đều được dựa trecircn giaacute trị được đaacutenh giaacute giaacute trị nagravey

bằng khoảng 75 giaacute trị thị trường của bất động sản Tỷ lệ nagravey được Quốc hội thocircng qua nhằm mục

tiecircu thu được thuế tốt hơn

Để thẩm định giaacute hagraveng loạt tất cả caacutec loại bất động sản ở Thụy Điển được chia thagravenh bốn nhoacutem bất

động sản nocircng nghiệp nhagrave ở bất động sản thương mại vagrave bất động sản cocircng nghiệp Cục Thuế quốc

gia lagrave cơ quan chịu traacutech nhiệm về caacutec vấn đề liecircn quan đến thuế bất động sản Nhiệm vụ của cơ quan

nagravey lagrave thiết lập vagrave cập nhật thường xuyecircn caacutec mocirc higravenh định giaacute cũng như caacutec thocircng tin về bất động sản

Ở Thụy Điển luật ldquoVề thẩm định giaacute bất động sảnrdquo được ban hagravenh từ năm 1979 luật về thẩm định

giaacute hagraveng loạt được aacutep dụng từ năm 1981 Ngoagravei caacutec luật nagravey cograven coacute hagraveng loạt caacutec quy định được phecirc

chuẩn bởi Chiacutenh phủ Cục Thuế quốc gia Cục khảo saacutet đất quốc gia

Mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được cải tiến thường xuyecircn dựa trecircn cơ sở dữ liệu về thị trường

bất động sản Để lagravem được điều nagravey người ta thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường một caacutech liecircn tục bằng

một số biện phaacutep Thứ nhất giaacutem saacutet caacutec giao dịch bất động sản trecircn thị trường thứ cấp kết quả được

lưu trữ trong cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản Những dữ liệu nagravey được lấy từ đăng kyacute quốc gia

về quyền bất động sản chuacuteng được ghi vagraveo sổ đăng kyacute tại thời điểm ghi nhận giao dịch bất động sản

Sự tương thiacutech giữa giaacute thị trường vagrave giaacute trị được đaacutenh giaacute được kiểm tra qua từng giao dịch tỷ số giữa

hai mức giaacute nagravey được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu Việc tiếp cận thocircng tin của cơ sở dữ liệu nagravey được thực

hiện thocircng qua internet magrave khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Biện phaacutep thứ hai lagrave quản lyacute chất lượng cocircng trigravenh Theo truyền thống dữ liệu về chất lượng cocircng

trigravenh được nhận từ chiacutenh những người sở hữu bất động sản Vagraveo năm trước khi thực hiện thẩm định giaacute

hagraveng loạt những người chủ sở hữu bất động sản được phaacutet một tờ khai gồm hai trang với caacutec cacircu hỏi

trong đoacute định trước gần 60 cacircu trả lời dạng ldquocoacutekhocircngrdquo ngoại trừ diện tiacutech đất do cơ quan địa chiacutenh đo

lường Những tờ khai nagravey được nộp vagraveo cục thuế vagrave được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu trong đoacute mỗi cacircu trả

lời sẽ được gaacuten cho số điểm tương ứng với mocirc higravenh thẩm định giaacute được chấp nhận Maacutey tiacutenh sẽ tự

động tiacutenh toaacuten hệ số chất lượng cocircng trigravenh

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

7

Biện phaacutep thứ ba lagrave giaacutem saacutet việc cho thuecirc ở lĩnh vực nhagrave ở bởi vigrave tiền thuecirc ảnh hưởng đến giaacute trị

thị trường của bất động sản

Mỗi bất động sản được đưa vagraveo cơ sở dữ liệu đều coacute caacutec thocircng tin về sự hạn chế caacutec quyền gắn liền

với quy hoạch ở khu vực Sự tiếp cận hệ thống cơ sở dữ liệu nagravey cũng khocircng coacute bất kỳ hạn chế nagraveo

Caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt được xacircy dựng cho nhagrave ở (dạng nhagrave vườn) bất động sản

thương mại (caacutec togravea nhagrave chung cư văn phograveng cửa hagraveng khaacutech sạn) bất động sản cocircng nghiệp vagrave bất

động sản nocircng nghiệp Tugravey thuộc loại higravenh bất động sản magrave cần caacutec thocircng tin khaacutec nhau để ước tiacutenh

giaacute trị Những thocircng tin nagravey coacute thể lagrave vị triacute diện tiacutech đất diện tiacutech ở năm xacircy dựng vagrave caacutec đặc tiacutenh vật

lyacute khaacutec của togravea nhagrave vagravehoặc locirc đất Sự thay đổi của caacutec đặc tiacutenh nagravey được cập nhật mỗi năm một lần

Cục Khảo saacutet đất quốc gia thocircng baacuteo cho cơ quan thuế về những thay đổi nagravey vagrave togravea thị chiacutenh cần

chuyển caacutec thocircng tin đoacute vagraveo caacutec dữ liệu ghi nhận về đặc tiacutenh của bất động sản

3- Liecircn bang Nga

Sự phaacutet triển của ngagravenh thẩm định giaacute noacutei chung vagrave thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng ở LB Nga

diễn ra cugraveng những thay đổi sacircu sắc về kinh tế - chiacutenh trị trong xatilde hội nước Nga vagraveo đầu thập niecircn 90

của thế kỷ XX Sự higravenh thagravenh thị trường bất động sản vagrave sự ra đời của nhiều loại higravenh sở hữu đatilde lagravem

phaacutet sinh nhu cầu vagrave tạo tiền đề cải tổ hệ thống thuế tagravei sản ở Nga Hệ thống thuế từ trước năm 2006 sử

dụng mức giaacute quy định cho đất đatilde khocircng phản aacutenh được mối liecircn hệ giữa giaacute trị của đất vagrave thuế đất Sự

cải tổ hệ thống thuế ở LB Nga đogravei hỏi sự thay đổi caacutech tiếp cận thuế đất chuyển sang đaacutenh thuế đất

dựa trecircn cơ sở giaacute trị thị trường

Thẩm định giaacute hagraveng loạt bắt đầu được biết đến ở Nga vagraveo đầu những năm 1990 khi một loạt cocircng

trigravenh nghiecircn cứu của caacutec học giả Mỹ như JK Ekkert G Harrison vagrave J Fridman về chủ đề nagravey được

dịch sang tiếng Nga được phổ biến rộng ratildei vagrave trở thagravenh cơ sở của caacutec chương trigravenh đagraveo tạo caacutec

chuyecircn gia Nga về thẩm định giaacute Cũng trong thời gian nagravey hagraveng loạt caacutec cocircng trigravenh nghiecircn cứu của

caacutec học giả Nga về thẩm định giaacute hagraveng loạt vagrave khả năng ứng dụng trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

vagrave bất động sản đatilde được tiến hagravenh Trong thời gian 1996 ndash 1998 rất nhiều caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute

hagraveng loạt dựa trecircn sự trợ giuacutep của maacutey tiacutenh đatilde được xacircy dựng với phạm vi ứng dụng rotilde ragraveng lagrave cho

cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước tiacutenh tiền thuecirc đất xaacutec định cơ sở tiacutenh thuế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của

đất1

Cơ sở phaacutep lyacute của thẩm định giaacute hagraveng loạt được thiết lập lần đầu tiecircn ở Nga bởi quyết định N0945

ngagravey 25 thaacuteng 8 năm 1999 của chiacutenh phủ LB Nga ldquoVề xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc gia của đấtrdquo

Văn bản nagravey lagrave bước chuẩn bị cho việc tổ chức xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh của đất trecircn toagraven latildenh thổ

nước Nga Ngagravey 8 thaacuteng 4 năm 2000 Chiacutenh phủ LB Nga tiếp tục phecirc chuẩn quyết định N0316 ldquoVề quy

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

8

chế xaacutec định giaacute trị địa chiacutenh quốc giardquo văn bản nagravey đatilde trở thagravenh cơ sở cho sự ra đời của caacutec văn bản

phaacutep lyacute khaacutec về thẩm định giaacute hagraveng loạt ở cấp chiacutenh quyền caacutec nước cộng hogravea thuộc Nga Từ thời

điểm nagravey bắt đầu một giai đoạn mới trong cocircng taacutec xaacutec định giaacute trị đất để tiacutenh thuế ở Nga hagraveng loạt

caacutec văn bản hướng dẫn phương phaacutep vagrave quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt đatilde được caacutec cơ quan coacute

thẩm quyền ban hagravenh Năm 2006 lần đầu tiecircn sau 7 năm bắt đầu thực hiện cocircng taacutec thẩm định giaacute

hagraveng loạt trecircn toagraven bộ latildenh thổ Liecircn bang Nga kết quả của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt đatilde được sử

dụng lagravem cơ sở tiacutenh thuế đất Ngoagravei ra ở nhiều vugraveng thuộc Nga kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

cograven được sử dụng để xaacutec định tiền thuecirc đất đối với đất thuộc sở hữu Nhagrave nước Thẩm định giaacute đất hagraveng

loạt ở Nga được thực hiện dựa trecircn sự phacircn loại đất theo mục điacutech vagrave loại higravenh sử dụng đất cocircng taacutec

nagravey được tiến hagravenh nhiều nhất 3 năm một lần vagrave iacutet nhất 5 năm một lần

Ngagravey nay tất cả những thocircng tin về giaacute trị địa chiacutenh của caacutec loại đất ở Nga coacute thể đến được với toagraven

xatilde hội Bằng dịch vụ thocircng tin ldquoBản đồ địa chiacutenhrdquo những ai quan tacircm coacute thể tigravem hiểu những thocircng tin

mới nhất về giaacute trị địa chiacutenh của những locirc đất magrave anh ta đang sở hữu

Phacircn tiacutech caacutec kinh nghiệm nước ngoagravei về thẩm định giaacute hagraveng loạt ta thấy điều kiện tối quan trọng

để ứng dụng phương phaacutep nagravey lagrave cần higravenh thagravenh hagravenh lang phaacutep lyacute vagrave hệ thống ngacircn hagraveng dữ liệu để

thực hiện kiểu đaacutenh giaacute nagravey Becircn cạnh đoacute caacutec cơ sở thocircng tin phải chiacutenh xaacutec vagrave dễ tiếp cận Ngoagravei ra

hệ thống thẩm định giaacute hagraveng loạt cần trugrave định khả năng cập nhật caacutec thay đổi về caacutec thuộc tiacutenh của bất

động sản để cung cấp một quan niệm đuacuteng đắn về caacutec quy luật của sự phaacutet triển thị trường

4 Mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM

Để chứng minh tiacutenh khả thi của việc ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai dựa trecircn caacutec nghiecircn cứu thực nghiệm của caacutec học giả trong vagrave ngoagravei

nước taacutec giả đatilde xacircy dựng mocirc higravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho địa bagraven thagravenh phố HCM Nghiecircn

cứu tập trung vagraveo loại đất ở đocirc thị sử dụng 600 mẫu bất động sản tọa lạc tại hơn 250 tuyến đường của

19 quận vagrave 5 huyện trecircn địa bagraven TPHCM được giao dịch thagravenh cocircng trong khoảng thời gian từ thaacuteng

10-2011 đến thaacuteng 4-2012 trong đoacute coacute 318 mẫu bất động sản nằm ở mặt tiền đường vagrave 282 mẫu bất

động sản tọa lạc trong caacutec hẻm Caacutec mẫu khảo saacutet được thu thập từ caacutec chứng thư thẩm định giaacute của

cocircng ty Cổ phần Thẩm định giaacute Exim vagrave cocircng ty TNHH Thẩm định giaacute Đại Việt Coacute hai loại bất động

sản trong mẫu khảo saacutet đất trống vagrave đất coacute cocircng trigravenh trecircn đất Do nghiecircn cứu chỉ tập trung vagraveo giaacute đất

necircn với caacutec tagravei sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh thigrave giaacute trị cocircng trigravenh được ước tiacutenh vagrave chiết trừ ra khỏi

giaacute trị bất động sản để chỉ cograven lại giaacute đất Quy trigravenh ước tiacutenh giaacute trị cocircng trigravenh vagrave giaacute đất được thực

hiện bởi caacutec thẩm định viecircn chuyecircn nghiệp necircn kết quả lagrave đaacuteng tin cậy Tất cả caacutec BĐS được khảo saacutet

vagrave đưa vagraveo mocirc higravenh đều coacute giấy tờ phaacutep lyacute đầy đủ vigrave vậy biến phaacutep lyacute khocircng được xem xeacutet

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

9

Mocirc higravenh giaacute đất được sử dụng lagrave mocirc higravenh cộng Kết quả hồi quy cho thấy giaacute đất trong hẻm chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố an ninh cấp hẻm khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố kết cấu đường nơi

BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc vị triacute hẻm Giaacute đất mặt tiền chịu

ảnh hưởng của caacutec yếu tố higravenh daacuteng locirc đất khoảng caacutech đến trung tacircm thagravenh phố lộ giới đoạn đường

nơi BĐS tọa lạc loại higravenh sử dụng chiacutenh của đoạn đường nơi BĐS tọa lạc mocirci trường sinh thaacutei xung

quanh nơi BĐS tọa lạc Caacutec kiểm định thống kecirc cho thấy độ phugrave hợp của caacutec mocirc higravenh2

Caacutec mocirc higravenh được sử dụng để ước tiacutenh giaacute đất ở tại một số vị triacute ở thagravenh phố HCM So saacutenh kết quả

ước tiacutenh giaacute đất bằng mocirc higravenh với giaacute giao dịch thực tế trecircn thị trường (hoặc giaacute ước tiacutenh bằng phương

phaacutep so saacutenh truyền thống) cho thấy mức sai lệch khoảng 10 hoagraven toagraven phugrave hợp với yecircu cầu xaacutec

định giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường để phục vụ cho caacutec mục tiecircu quản lyacute

5 Đề xuất ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai ở

Việt Nam

Kết quả nghiecircn cứu thực nghiệm cho thấy tiacutenh ứng dụng thiết thực của mocirc higravenh thẩm định giaacute hagraveng

loạt Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chuacuteng tocirci đề nghị ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute đất

hagraveng loạt trong ba lĩnh vực của cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất thu hồi đất chuyển mục điacutech sử dụng đất Quản lyacute vagrave phaacutet triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (higravenh 1)

Higravenh 1 Ứng dụng của thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

Quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất

- Xaacutec định tiền sử dụng đất khi Nhagrave nướ giao đất chuyển mục điacutech sử dụng đất - Xaacutec định tiền thuecirc đất - Xaacutec định mức giaacute khởi điểm khi đấu giaacute quyền sử sử dụng đất

Quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai lagrave cơ sở xaacutec định - Thuế sử dụng đất - Phiacute vagrave lệ phiacute trong quản lyacute sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm phaacutep luật về đất đai - Tiền bồi thường cho NN khi gacircy thiệt hại trong quản lyacute vagrave sử dụng đất đai

Quản lyacute vagrave phaacutet triển thị trường quyền sử

dụng đất - Xacircy dựng bảng giaacute đất tiệm cận giaacute thị trường - Xaacutec định chỉ số giaacute quyền sử dụng đất - Lagrave cơ sở lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Ứng dụng thẩm định giaacute đất hagraveng loạt trong quản lyacute Nhagrave nước về đất đai

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

10

Để ứng dụng phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề nghị năm giải phaacutep

51 Xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Như kinh nghiệm thế giới đatilde chỉ ra để thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể được ứng dụng trong cocircng

taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai thigrave điều kiện tiecircn quyết lagrave phải xacircy dựng hagravenh lang phaacutep lyacute cho noacute

hoạt động Khaacutei niệm về thẩm định giaacute hagraveng loạt phạm vi ứng dụng của phương phaacutep nagravey cần được

bổ sung trong Phaacutep lệnh giaacute Trong lĩnh vực phaacutep lyacute việc xaacutec định bản chất khả năng ứng dụng vị triacute

vagrave vai trograve của thẩm định giaacute hagraveng loạt cần được cụ thể hoacutea bằng caacutec điều luật trong caacutec văn bản hướng

dẫn về hoạt động thẩm định giaacute Trong hệ thống Tiecircu chuẩn thẩm định giaacute do Bộ Tagravei chiacutenh ban hagravenh

cần bổ sung thecircm Tiecircu chuẩn về thẩm định giaacute hagraveng loạt với phạm vi ứng dụng của noacute Trong điều

kiện Việt Nam hiện tại khi magrave caacutec nghĩa vụ tagravei chiacutenh mới chỉ được aacutep dụng cho đất chuacuteng tocirci cho

rằng thẩm định giaacute hagraveng loạt necircn aacutep dụng bước đầu cho việc xaacutec định giaacute đất trong tương lai sẽ mở

rộng cho bất động sản (bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất) Hiện nay thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute

thể được ứng dụng ngay cho lĩnh vực quản lyacute việc giao đất cho thuecirc đất vagrave quản lyacute thị trường bất

động sản Trong lĩnh vực quản lyacute tagravei chiacutenh về đất đai hướng tới việc sử dụng giaacute tiệm cận giaacute trị thị

trường của đất thẩm định giaacute hagraveng loạt coacute thể aacutep dụng để tiacutenh thuế sử dụng đất

52 Đề xuất quy trigravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt cần phải phaacutet triển một kỹ thuật quy trigravenh tiecircu chuẩn coacute khả

năng thống nhất caacutec thủ tục đaacutenh giaacute một số lượng lớn tagravei sản tại một thời điểm nhất định Nghiecircn cứu

kinh nghiệm thế giới về lĩnh vực nagravey chuacuteng tocirci đề xuất quy trigravenh 5 bước thực hiện thẩm định giaacute hagraveng

loạt như ở higravenh 2

Bước 1 Xaacutec định nhiệm vụ

Trước tiecircn cần xaacutec định loại bất động sản lagrave đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt Với đối tượng

thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave đất thigrave cần phacircn biệt loại higravenh sử dụng đất (đất ở đất nocircng nghiệp) Ngoagravei

ra thẩm định viecircn cần xaacutec định quyền lợi được thẩm định xaacutec định mục điacutech thẩm định xaacutec định

thời điểm thẩm định vagrave taacutei thẩm định

Bước 2 Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Mục tiecircu của bước nagravey lagrave nghiecircn cứu tất cả caacutec yếu tố cung cầu taacutec động đến sự higravenh thagravenh vagrave thay

đổi của giaacute bất động sản giuacutep lagravem saacuteng tỏ những xu hướng chiacutenh vagrave mức độ phaacutet triển của thị trường

bất động sản khu vực Thẩm định viecircn cần tiến hagravenh cả phacircn tiacutech định tiacutenh vagrave phacircn tiacutech định lượng

Phacircn tiacutech định tiacutenh nhằm tigravem ra caacutec yếu tố ảnh hưởng đến giaacute nhưng khocircng thể lượng hoacutea mức độ ảnh

hưởng của chuacuteng vagrave sẽ khocircng được đưa vagraveo mocirc higravenh (viacute dụ sự thay đổi của chiacutenh saacutech thuế chiacutenh

saacutech tiền tệ) Phacircn tiacutech định lượng nhằm tigravem ra caacutec yếu tố magrave taacutec động của chuacuteng đến giaacute đất coacute thể

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

11

lượng hoacutea được để đưa vagraveo mocirc higravenh vagrave thocircng tin về chuacuteng coacute thể thu thập vị triacute khoảng caacutech đến

trung tacircm diện tiacutech chiều rộng mặt tiền chiều sacircu locirc đất loại sử dụng đất điều kiện giao thocircng mocirci

trường sinh thaacutei vv Những kết luận chiacutenh của bước nagravey sẽ xaacutec định cơ cấu của mocirc higravenh

Trecircn cơ sở phacircn tiacutech thị trường vagrave nhiệm vụ được đặt ra thẩm định viecircn tiến hagravenh thu thập dữ liệu

từ caacutec giao dịch trecircn thị trường khu vực Trong quaacute trigravenh xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu thocircng tin được

xử lyacute vagrave matilde hoacutea theo một quy trigravenh thống nhất trong đoacute cần sagraveng lọc caacutec thocircng tin khocircng chiacutenh xaacutec

Higravenh 2 Quy trigravenh thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bước 3 Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Đối với đất ở phương phaacutep so saacutenh được sử dụng khi cần xaacutec định giaacute đất phương phaacutep thu nhập

sẽ cần thiết khi phải xaacutec định giaacute thuecirc hoặc tỷ suất vốn hoacutea Phương phaacutep chi phiacute hữu iacutech cho caacutec tagravei

Phacircn tiacutech thị trường thu thập dữ liệu

Xaacutec định nhiệm vụ

Lựa chọn phương phaacutep thẩm định vagrave dạng mocirc higravenh

Phương phaacutep thẩm định - Phương phaacutep so saacutenh - Phương phaacutep thu nhập - Phương phaacutep chi phiacute

Dạng mocirc higravenh - Mocirc higravenh cộng - Mocirc higravenh nhacircn - Mocirc higravenh hỗn hợp

Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Kiểm định kết quả

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

12

sản bao gồm cả đất vagrave cocircng trigravenh trecircn đất khi đối tượng của thẩm định giaacute hagraveng loạt lagrave chỉ lagrave đất thigrave

phương phaacutep nagravey sẽ khocircng được sử dụng

Bước 4 Xacircy dựng vagrave hiệu chỉnh mocirc higravenh

Việc xacircy dựng mocirc higravenh dựa trecircn cơ sở dữ liệu thu thập được Việc phacircn tiacutech thị trường một caacutech

cẩn thận vagrave toagraven diện ở bước 2 sẽ cho pheacutep xaacutec định độ chiacutenh xaacutec của caacutec kết quả từ mocirc higravenh đaacutenh

giaacute sự đuacuteng đắn của việc lựa chọn dạng mocirc higravenh caacutec biến độc lập vagrave caacutec hiệu chỉnh cần thiết

Bước 5 Kiểm định kết quả

Việc kiểm định chất lượng mocirc higravenh được thực hiện bằng caacutec chuẩn mực thống kecirc Caacutec giaacute trị

thống kecirc nagravey sẽ lagrave tiecircu chiacute để lựa chọn cơ cấu mocirc higravenh cuối cugraveng với những kết quả diễn giải tốt nhất

phugrave hợp nhất với thị trường Phacircn tiacutech độ lệch của caacutec giaacute trị dự baacuteo so với caacutec giaacute trị thực tế cho

pheacutep điều chỉnh dạng mocirc higravenh cũng như caacutec hệ số của noacute một caacutech đuacuteng đắn

Kết quả thẩm định bằng mocirc higravenh cần được so saacutenh với giaacute giao dịch thực tế của caacutec tagravei sản nagravey

trecircn thị trường Sự quan saacutet trực tiếp tagravei sản vagrave vị triacute của noacute cho pheacutep giải thiacutech bản chất sự khaacutec biệt

giữa giaacute thực tế vagrave giaacute dự baacuteo

Nghiecircn cứu thực địa lagrave bước kết thuacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt bước nagravey coacute mục điacutech lagrave tigravem ra

những yếu tố bổ sung liecircn quan đến vị triacute đặc thugrave của bất động sản Thẩm định viecircn cần phacircn tiacutech để

tigravem ra caacutec yếu tố chưa được tiacutenh hết hoặc bị đaacutenh giaacute quaacute mức trong mocirc higravenh để đưa ra caacutec điều chỉnh

cần thiết Việc kiểm tra coacute thể phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chiacutenh xaacutec cần thiết

của mocirc higravenh mục tiecircu nhằm đạt độ tương thiacutech giữa caacutec kết quả của mocirc higravenh với thực tiễn thị trường

53 Đề xuất tổ chức hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Để tổ chức thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt chuacuteng tocirci đề xuất hệ thống gồm 4 bộ phận quản lyacute

thu thập thocircng tin phacircn tiacutech dữ liệu tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra kết quả (higravenh 3)

Higravenh 3 Đề xuất hệ thống thực hiện thẩm định giaacute hagraveng loạt

Bộ phận quản lyacute

Bộ phận thu thập thocircng tin

Bộ phận phacircn tiacutech dữ liệu

Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị vagrave kiểm tra

kết quả

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

13

Bộ phận thu thập dữ liệu chịu traacutech nhiệm đảm bảo tiacutenh cập nhật sự đầy đủ vagrave tiacutenh chiacutenh xaacutec của

thocircng tin ban đầu đồng thời thực hiện việc giaacutem saacutet thị trường bất động sản Bộ phận phacircn tiacutech dữ

liệu đảm bảo việc xaacutec định caacutec yếu tố ảnh hưởng vagrave tầm quan trọng tương đối giữa chuacuteng thực hiện

việc phacircn loại dữ liệu thagravenh caacutec nhoacutem tương đồng Bộ phận tiacutenh toaacuten giaacute trị coacute nhiệm vụ soạn thảo vagrave

thực hiện caacutec thuật toaacuten để xaacutec định giaacute trị caacutec tagravei sản lagrave đối tượng thẩm định giaacute hagraveng loạt phugrave hợp

với caacutec caacutech tiếp cận của thẩm định giaacute thực hiện thống nhất vagrave kiểm tra caacutec kết quả nhận được Để

caacutec bộ phận kể trecircn coacute thể tương taacutec với nhau vagrave với becircn ngoagravei cần thiết phải xacircy dựng cơ cấu quản lyacute

hiệu quả - đacircy lagrave vai trograve của bộ phận quản lyacute

54 Xacircy dựng ngacircn hagraveng dữ liệu phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Thaacutech thức đồng thời cũng lagrave trở ngại lớn nhất của phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt nằm ở sự

phức tạp của kỹ thuật phacircn tiacutech hồi quy becircn cạnh đoacute dữ liệu đogravei hỏi phải mang tiacutenh cập nhật vagrave đủ

lớn Vigrave vậy để aacutep dụng được phương phaacutep nagravey thigrave điều kiện tất yếu lagrave phải xacircy dựng một hệ thống

ngacircn hagraveng dữ liệu lưu trữ thocircng tin về giaacute vagrave caacutec đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch Bởi

vigrave chất lượng của dữ liệu hơn bất cứ điều gigrave khaacutec sẽ quyết định độ tin cậy của caacutec kết quả của thẩm

định giaacute hagraveng loạt chương trigravenh thu thập dữ liệu đogravei hỏi phải được tổ chức lập kế hoạch vagrave giaacutem saacutet

chặt chẽ

55 Đagraveo tạo caacuten bộ phục vụ thẩm định giaacute đất hagraveng loạt

Để tiến hagravenh thẩm định giaacute hagraveng loạt nhất thiết phải coacute đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo một caacutech

bagravei bản về caacutec nguyecircn tắc phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai vagrave bất động sản noacutei chung vagrave về

thẩm định giaacute hagraveng loạt noacutei riecircng Họ cũng phải nắm vững caacutec phương phaacutep vagrave kỹ năng thu thập dữ

liệu xử lyacute thocircng tin Caacutec chuyecircn viecircn lagravem cocircng taacutec thẩm định giaacute hagraveng loạt cần am hiểu về kỹ thuật

hồi quy vagrave sử dụng thagravenh thạo caacutec phần mềm thống kecirc chuyecircn dụng Để tiết kiệm thời gian vagrave chi phiacute

cho cocircng taacutec caacuten bộ coacute thể chọn lựa ngay trong số những người được đagraveo tạo chiacutenh quy về chuyecircn

ngagravenh thẩm định giaacute vagrave kinh tế bất động sản để trang bị thecircm cho họ caacutec kiến thức chuyecircn sacircu về

thống kecirc phacircn tiacutech dữ liệu giuacutep họ coacute thể đảm traacutech cocircng taacutec thẩm định giaacute đất hagraveng loạt một caacutech

chuyecircn nghiệp

Becircn cạnh đoacute caacutec cơ quan chức năng cần tổ chức caacutec khoacutea đagraveo tạo thường xuyecircn về cocircng taacutec thẩm

định giaacute đất vagrave thẩm định giaacute đất hagraveng loạt cho những caacuten bộ phụ traacutech caacutec cocircng taacutec coacute liecircn quan đến

đất đai thuộc caacutec sở ban ngagravenh đặc biệt Sở Tagravei nguyecircn Mocirci trường vagrave Sở Tagravei chiacutenh Caacuten bộ đang

thực hiện caacutec nhiệm vụ liecircn quan đến cocircng taacutec quản lyacute Nhagrave nước về đất đai cần được tập huấn sacircu về

caacutec nguyecircn tắc vagrave phương phaacutep thẩm định giaacute trị đất đai cần được trang bị kiến thức để nhận biết caacutec

yếu tố taacutec động đến giaacute trị thửa đất nắm vững quy trigravenh thẩm định giaacute đất hagraveng loạt vagrave phạm vi sử

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

14

dụng kết quả thẩm định giaacute đất hagraveng loạt hiểu được caacutec mocirc higravenh thẩm định giaacute đất Những hiểu biết

nagravey lagrave tối cần thiết trong quaacute trigravenh ra caacutec quyết định liecircn quan đến nhiệm vụ thực thi cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai magrave họ đang đảm nhận

6 Kết luận

Với một hagravenh lang phaacutep lyacute hoagraven chỉnh hệ thống thocircng tin tốt vagrave đội ngũ chuyecircn viecircn được đagraveo tạo

bagravei bản thigrave phương phaacutep thẩm định giaacute hagraveng loạt sẽ lagrave một cocircng cụ rất hiệu quả trong cocircng taacutec quản lyacute

Nhagrave nước về đất đai giuacutep đaacutenh giaacute đuacuteng giaacute trị của đất nhờ vậy magrave gia tăng được caacutec nguồn thu từ

đất cho ngacircn saacutech quốc gia đồng thời giảm thiểu caacutec tranh chấp khiếu kiện về đất để nguồn tagravei

nguyecircn quyacute giaacute nagravey thực sự được sử dụng theo caacutech tốt nhất vagrave hiệu quả nhất

Ghi chuacute

1- Theo caacutec văn bản phaacutep lyacute của Nga thigrave giaacute trị địa chiacutenh lagrave kết quả của thẩm định giaacute hagraveng loạt

2- Xem Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch Định giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quy Tạp chiacute

Phaacutet triển Kinh tế số 269 ndash thaacuteng 32013 trang 11 ndash 19

TAgraveI LIỆU THAM KHẢO

Benjamin J D (2004) ldquoMass Appraisal An Introduction to Multiple Regression Analysis for

Real Estate Valuationrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwrealanalyticscomfinc_674mass20appraisalpdf

Daiva Brukštaitienė (2011) ldquoApplication of mass appraisal modelsrdquo Vilnius Gediminas Technical

University Saulėtekio al 11 LT-2040 Vilnius Lithuania Bản điện tử được tải về từ

httpwwwgooglecomvnurlsa=tamprct=jampq=ampesrc=sampsource=webampcd=2ampved=0CDUQFjABampurl

=http3A2F2Fwwwmiilt2Fewgfm282Fburksa~1rtfampei=I6yNUenXNsjDrAfk8oHAAQampu

sg=AFQjCNGVJ5jaZqwpbrKphbffO8xkexk1hwampbvm=bv46340616dbmk

IAAO (2013) ldquoStandard on Mass Appraisal of Real Propertyrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwiaaoorguploadsstandardonmassappraisalpdf

Mike Hefferan (2009) ldquoProperty Taxation and Mass Appraisal Valuations in Australia ndash Adapting

to a New Environmentrdquo Bản điện tử được tải về từ

httpwwwprresnetpapersHefferan_Property_Taxation_And_Mass_Appraisalpdf

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

15

Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013) ldquoĐịnh giaacute đất hagraveng loạt bằng mocirc higravenh hồi quyrdquo Tạp

chiacute Phaacutet triển Kinh tế số 269 trang 11 ndash 19

Florida department of revenue property tax administration program (2002) ldquoReal Property

Appraisal Guidelinesrdquo Được tải từ httpdormyfloridacomdorpropertyrppdfFLrpgpdf

Грабовый П Г Кулаков Ю Н Лукманова И Г и др (1999) ldquoЭкономика и управление

недвижимостьюrdquo М Издательство АСВ

Гриненко СВ (2004) ldquoЭкономика недвижимостиrdquo Таганрог Изд-во ТРТУ

Грязнова Г А (2004) ldquoOценка недвижимостиrdquo Учебник М Финансы и статистика

Дж К Эккерта ldquoОрганизация оценки и налогообложения недвижимостиrdquo М РОО

Академия оценки Стар Интер 1997

Калинина Н Кочетков Ю Овсянников В (2003) ldquoМассовая оценка недвижимостиrdquo

Центр анализа рынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải về từ

httpcrearunewcreaArticlesmass_estmass_estmass_esthtm

Кочетков Ю Калинина Н (1997) ldquoКомпьютерная массовая оценка в России первые

результатыrdquo Центр aнализа pынков недвижимости (ЦАРН) Bản điện tử được tải từ

httpmastersdonntueduua2013iggmotornalibraryarticle6htm

Орлов С В (2000) ldquoМассовая оценка городских земель как фундамент градостр-ва и

управления недвижимостьюrdquo Экономика строительства Ежем научный производственно-

экономический журнал 11 С21-35

Петров ВИ (2007) ldquoОценка стоимости земельных участков учебное пособиеrdquo М

Кнорус

Петров ВИ (2009) ldquoКадастровая оценка земель различного целевого назначенияrdquo Bản điện

tử được tải về từ httpcons-sruarticles80

Пылаева АВ (2009) ldquoЭволюция понятия кадастровая оценка в Российской Федерацииrdquo

Землеустройство кадастр и мониторинг земель 10 ndash стр 31-33

Пылаева А В (2010) ldquoМетодика анализа социально-экономических последствий

применения результатов кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложенияrdquo

Приволжский научный журнал 1 с195

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm

16

Пылаева А В (2012) ldquoИстория становления и перспективы развития кадастровой оценки

недвижимости в Россииrdquo Bản điện tử được tải từ

httpirtsuwp-contentuploads201201The-history-of-formation-and-development-prospectspdf

Севостьянов А В ldquoЭкономика недвижимостиrdquo М Изд КолосС 2007

Шавров С (1998) ldquoНалоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции

Национальное кадастровое агентство Отчет по командировке в Государственную земельную

службу Швеции 2-9 ноября 1998 гrdquo Bản điện tử được tải từ

httpland-reformcomuploade53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1htm