Upload
krystyn-norb
View
46
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Hvordan lykkes i usikkert farvann? Lever markedstilpassede boliger!. 15.10.14 Edinburgh. Jan Håvard Valstad Analysesjef M: 99 50 35 60 [email protected]. Usikkert farvann: Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?. 3) Hvordan lykkes?. 2) Tilbudssida. 1) Etterspørsel. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Hvordan lykkes i usikkert farvann?Lever markedstilpassede boliger!
15.10.14Edinburgh
Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 [email protected]
Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?
1) Etterspørsel
2) Tilbudssida
3) Hvordan lykkes?
Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100
Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 – hva skjer….?
3
Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt
4
$$$ ??
1) Etterspørselssiden:
Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q2 2014
5Kilde: SSB
1) Etterspørselssiden:
Nyboligbehovet i Trondheim avhenger av eksterne faktorer:- Økonomisk stagnasjon i regionen: 1.100 boliger/ år- Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: 1.400 boliger/ år
6
1400
til
1.100
Ålesund
Kristiansund
Molde
Trondheim
Kilde: EM1MN Analyse
1) Etterspørselssiden:
Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år
Kilde: SSB
1) Etterspørselssiden:
Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene
Kilde: SSB
Trondheim
1) Etterspørselssiden:
Årlig behov for mellom 1.800 og 2.200 nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen
9
240
210370
til 170
til190
til350
Ålesund
Kristiansund
Molde
1400
til
1.100
Kilde: EM1MN ANalyse
1) Etterspørselssiden:
Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger – avhengig av hvor prosjektet ligger
10
Arbeidsinnvandrere
Førstegangs-Kjøper/ student
Etablerer-segmentet
Emphty nesters
11
1) Etterspørselssiden:
Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover
januar 2009
mai2013
januar 2014
oktober 2014
+ 48 %
+ 8 %
- 6 %
Boligprisutvikling, skisse 2009 – Q3 2014
Høsten 2013- Positive drivere- Negativt i media- Negative boligkjøpere
= Boligprisfall
Høsten 2014- Negative drivere- «Pause» i media?- Positive boligkjøpere
= Boligprisøkning
Kilde: Eiendom Norge
1) Etterspørselssiden:
Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes
• Behov for 1.800-2.200 boliger i året– Trondheim: 1.100 – 1.400– Kristiansund: 170 - 240– Molde: 190 - 210– Ålesund: 350 – 370
• Avhengig av oljepris
• Prissensitivt? – Selvfølgelig!
• Randkommuner og pendling
• Økende svingninger i etterspørselen
12
Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?
1) Etterspørsel
2) Tilbudssida
3) Hvordan lykkes?
2) Tilbudssiden:
Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet
14
Kristiansund
Molde
Rekkehus/ tomanns
Leiligheter
05
1015202530354045
Kr.sund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14
BruktNytt
Rekkehus/ tomanns
Leiligheter
05
1015202530354045
Molde: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14
BruktNytt
Rekkehus/ tomanns Lavblokk Leilighetsbygg
0
10
20
30
40
50
60
Ålesund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14
BruktNytt
Ålesund
2) Tilbudssiden:
Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg
15
Kristiansund
Molde
Ålesund
Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN
16Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging
2) Tilbudssiden:
Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund
Ålesund:
Molde:
Kristiansund:
2) Tilbudssiden
Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert.Positivt for boligkjøperne – krevende for utbyggerne
17
Kristiansund
Molde
Ålesund
Trondheim
Snittpris brukt rekkehus
siste 12mndPrisgap til nybygg
Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd
Prisgap til nybygg
22 300/ m255%
(35 000)
30 000- 31 600/
m260%(50 000)
Heimdal
26 700/ m230%
(35 000)
Fossegrenda
29 400/ m220%
(35 000)
Charlottenlund
Lade
42 800- 44 500/
m215%(50 000)
Prisforskjeller Trondheim• Brukt vs brukt• Brukt vs nytt
19
600
0
200
400
Usolgt
146
Totalt
549
600
0
200
400
Usolgt 2
Totalt
53
600
0
200
400
Usolgt
216
Totalt
446
600
0
200
400
Usolgt
157
Totalt
667
600
0
200
400
Usolgt
115
Totalt
599
26%
15%
21%
78%
17 %
73%
76%
81%
52%
96%
52,8 /BRA
50,3 /BRA
46,4 /BRA
41,8 /BRA
51,1 /BRA
600
0
200
400
Usolgt
Antall
Totalt
Antall
20%
74%
50,0 /BRA
Salgstakt 2 siste to måneder(antall solgte ift antall usolgte)
Andel solgt i prosjektet/ området
Gjennomsnittlig Pris / BRA
Antall boliger i totaltAntall boliger ledig for salg
Tegnforklaring:
600
0
200
400
UsolgtTotalt
2 458
20%
74%
41,8– 52,8 /BRA
Trondheim Totalt:
1200
800
1000
1800
1400
1600
649
Salgstakt 2:
Sluttsalg:
Snitt Pris/ BRA:
Status nybyggsalg Trondheim:(per 1.10. Siste salgsperiode: august/ september)
2000
600
0
200
400
Usolgt13
Totalt
14438%
91%
51,1 /BRA
Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN
2) Tilbudssiden
Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn
20Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN
2) Tilbudssiden
Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 – 2014 blir også bra
21Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen 15.8.14
2) Tilbudssiden
Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år.Noen vil lykkes – mange må mislykkes
22
Før Ny Arealplan 2012-2024
Nå Neste 10 år
Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim:
• Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus
• Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet)
• Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus
• Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon
Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial 2014 - 2050
2) Tilbudssiden
Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid
Intervall årlig boligbehov
2) Tilbudssiden
Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover
24
Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter
Pris
Høy
Lav
XSegment n
Segment nSegment n
Segment n
Segment n
Segment n
Segment nSegment n
Segment n
25
Betalingsvilje for høy kvalitet
Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte
boligområder• Pris tilpasset kjøpeevne og
bruktboligkonkurranse i bydelen• Familieboliger «på landet» (LNF)
• Høyere kjøpeevne• Ulike kjøpergrupper
2) Tilbudssiden
Gode forretnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her
26
• Eplehageutbygging• 0,5 – 1,5 mål• Rekkehus/ flermannsboliger• 2 – 10 enheter• EM1 Bruktbolig tomtesøk
• Større fortetningstomter• 1,5 – 10 mål• Småhus og leilighetsbygg• 5 –50 enheter• EM1 Nybygg tomtesøk
• Konvertering av næringsareal• Tidligere strategisk plassert
næring – nå sentralt for bolig• EM1 Næring tomtesøk
1
2
3
Hva skal til for å lykkes fremover?
27
Boligene må tilpassesMarkedssituasjonen
- I Trondheim vil ikke alle lykkes
Riktig bolig på riktig tomt.Konkurrerer mot brukt og pris
Volum og salgstakt er avhengig av oljepris og norsk
økonomi
Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 [email protected]
Lykke til med Knutepunkt og 2015!