Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
I КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIквартале2012г.быловведеновэксплуатацию105,7тыс.м2качественныхскладских
площадей,чтов8разпревышаетпоказательзааналогичныйпериод2011г.Доконцагодапланируетсявводвэксплуатациюболее670тыс.м2качественныхскладскихплощадей.
• СтавкиарендывкачественныхскладскихкомплексахнеизменилисьвтечениеIквартала2012г.иосталисьнауровне130-135$/м2/годдляклассаАи110-125$/м2/годдляклассаВ(невключаяНДС,операционныерасходыикоммунальныеплатежи).
• Доконцатекущегогодапрогнозируетсянебольшойростдоливакантныхплощадейдоотметкив2-2,5%.
I КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙНЕДВИЖИМОСТИМосква
2
Ключевые события
• Рядкомпанийпринялрешениеостроительствеврегиональныхгородахскладовдлясобственныхнужд.Впервуюочередь,этокрупныеорганизации,занимающиесярозничнойиоптовойторговлей,производители,атакжелогистическиеоператоры.Кпримеру,концернBoschоткрылсобственныйскладвНовосибирске,компания«Сладкаяжизнь»открыласкладскойкомплексвДзержинске,торговыйоператор«Магнит»открылраспределительныйцентрвгородеЛермонтовСтавропольскогокрая.Вомногомименноблагодаряэтимкомплексамобъемыновогостроительстваврегионахбудутрастивближайшие2-3года.
• АмериканскийинвестиционныйфондHinesGlobalREITотказалсяотприобретениялогистическогокомплексаплощадью393тыс.м2вгородеЧеховМосковскойобласти.
Предложение
ВIквартале2012г.быловведено105,7тыс.м2складскихплощадейклассаА.Этотпоказательв8разпревышаетзначениезааналогичныйпериод2011г.
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные показатели Класс А Класс В Динамика
Общийобъемкачественногопредложения,тыс.м2 6628
втомчисле,тыс.м2 4716 1912
ПриростпредложениявIквартале2012г.,тыс.м2 105,7 -
Ожидаемыйприростпредложениядоконца2012г.,тыс.м2 670
ОбщийобъемпоглощениявIквартале2012г.,тыс.м2 175,1
Среднийуровеньвакантныхплощадей,% 1,2 2,0
Запрашиваемыеарендныеставки*,$/м2/год 130-135 110-125
Операционныерасходы,$/м2/год 35-45 25-50
Ставкакапитализации,% 10-10,5 11-12
*НевключаяНДС,операционныерасходыикоммунальныеплатежи
Источник:KnightFrankResearch,2012
Вячеслав ХолоповДиректорДепартаментаиндустриальнойискладскойнедвижимости,земли,KnightFrank
«I квартал 2012 г. был достаточно спокойным для рынка складской недвижимости московского региона. Хочется отметить, что девелоперы сдали в эксплуатацию новые складские площади согласно заявленным ранее срокам, и это в некоторой степени ослабило острый дефицит качественных складских площадей. Более того, до конца года мы предполагаем, что объем нового строительства составит 670 тыс. м2. Поэтому можно ожидать стабилизации арендных ставок после их значительного роста в 2011 г.».
www.knightfrank.ru
3
ДолявакантныхплощадейвклассеАвыросладозначения1,2%соколонулевыхотметоквконце2011г.Большаячастьсвободныхпомещенийсосредоточенанаобъектах,расположенныхнаюжномнаправлении,таккакименноздесьнаиболееинтенсивенростобъемановогопредложения.
МинимальныйразмерпредлагаемоговарендублокавскладахклассаАвмосковскомрегионеварьируетсявдиапазонеот4до6тыс.м2.Инаяситуациянарегиональныхрынках,гдеарендодателиготовысдаватьварендублокиплощадьюменее2тыс.м2дажевкачественныхпроектах.
Спрос
ВIквартале2012г.спроснакачественныескладскиеплощадиснизилсяпосравнениюсовторойполовиной2011г.Этосвязано,преждевсего,ссезоннымколебаниемспроса,икрометого,снекоторойнеопределенностью,созданнойвыборамипрезидентаРоссийскойФедерации.Темнеменее,общийобъемпоглощениявмосковскомрегионена10%больше,чемонжезааналогичныйпериодпредыдущегогодаисоставляет175тыс.м2.
Еслиговоритьогеографическомраспределениисделок,тостоитотметить,что,какиранее,основнаяихдоля(71%)сконцентрированавмосковскомрегионе.
Ключевые объекты, вышедшие на рынок в I квартале 2012 г.
Название Расположение Площадь, м2 Девелопер
ВнуковоЛогистик,корпуса5,6Боровскоеш.,17кмотМКАД
18300 ТушиноПиво
МЛППодольск,здания5,6Симферопольскоеш.,17кмотМКАД
81400 MLP
Источник:KnightFrankResearch,2012
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
14
12
10
8
6
4
2
0
Объем качественных складских площадейи уровень вакантных площадейтыс. м2
Источник: Knight Frank Research, 2012
%
III II III IV III II III IV III IIП IIIП IVП
2010 2011 2012
Прирост качественных складских площадей
Общий объем качественных складских площадей
Доля вакантных площадей в классе А
Распределение общего объемапоглощения по регионам России
Источник: Knight Frank Research, 2012
71,2%
15,8%
13,0%
Москва
Санкт-Петербург
Остальные регионы
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Распределение поглощенияв московском регионе по типу сделок%
Источник: Knight Frank Research, 2012
Покупка
Аренда
2008 2009 2010 2011 I кв. 2012
I КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙНЕДВИЖИМОСТИМосква
4
Долясделок,заключенныхнаскладскомрынкеСанкт-Петербурга,составила15,8%.
Крометого,вIквартале2012г.продолжилсяростразмерасреднейсделкивмосковскомрегионе,которыйсоставил12,1тыс.м2.Этовызванокаксобственноувеличениемсреднегоразмеразаявки,такизначительнымростомдолисделокпокупле-продажескладскихплощадей,которыевсреднембольшепообъему,чемсделкипоаренде.Долякупленныхплощадейсоставила30%,чтона15п.п.больше,чемв2011г.Мыожидаем,чтоэтотпоказательостанетсянатомжеуровнепоитогамвсего2012г.
Приэтомстоитотметить,чтопокупателямискладскихплощадейдлясобственногоиспользованиявыступаютпокатолькороссийскиекомпании.Здесьважнопонимать,чтоподиностраннымикомпаниямипонимаютсянетолькоте,которыезарегистрированывдругомгосударстве,ноикомпании,зарегистрированныенатерриторииРоссии,однакоявляющиесяпредставительствамимеждународныхорганизаций.ВсегопоитогамIквартала2012г.нароссийскиекомпаниипришлось73,3%отобщегообъемапоглощения,чтопримерносоответствуетпоказателям2011г.
Коммерческие условия
ЗаIквартал2012г.запрашиваемыеставкиарендынарынкескладскойнедвижимостимосковскогорегионанеизменились.ВсреднемдляобъектовклассаАонинаходятсянауровне130-135$/м2/год.Приэтомвнекоторыхскладскихкомплексах,
Доля иностранных компанийв общем объеме поглощения
Источник: Knight Frank Research, 2012
26,7%
73,3%
Иностранные компании
Росиийские компании
Источник: Knight Frank Research, 2012
Динамика средних арендных ставок для складских комплексов классов А и В $ /м2/год
Средние ставки аренды (класс А) Средние ставки аренды (класс В)
160
140
120
100
80
60
40
20
0
200720062005
I II III IV IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I IIП IIIП IVП
20042003 2008 2009 2010 20122011
120125 125
132 132120
120 122 125125 132 133
120
105100
102117
120127 133 137
100107 112
120120
100105 105
128
130124
107
80 80 82 8097
103110
112 115
www.knightfrank.ru
5
напримеррасположенныхвблизиМКАД,запрашиваемыеарендныеставкимогутпревышать145$/м2/год.ОперационныерасходывскладахклассаАтакжеосталисьнапрежнемуровне–35-45$/м2/год.
СтавкиарендывобъектахклассаВварьируютсявдиапазонеот110до125$/м2/год,операционныерасходы–от25до45$/м2/год.
ВIквартале2012г.ставкакапитализациитакжеосталасьбезизмененияпосравнениюсконцом2011г.:длякачественныхскладскихобъектовсреднийпоказательсоставляет11%.ПриэтомсредняястоимостьпредложенияскладскихплощадейклассаАварьируетсявдиапазонеот1250до1400$/м2.
Прогноз
Доконцатекущегогодамыпрогнозируемвводвэксплуатациюоколо670тыс.м2качественныхскладскихплощадей.Такимобразом,общийобъемновогокачественногопредложения,вышедшегонарынокв2012г.,можетсоставитьоколо800тыс.м2,чтоболеечемв2разапревышаетаналогичныйпоказатель2011г.Подобныйобъемвводаскладскихкомплексовсопоставимсдокризиснымуровнем.
Какив2011г.,наиболееактивноестроительствоскладскихкомплексовведетсянаюго-западномиюжномнаправлениях.Насеверномнаправлении,гдедефицитскладовощущаетсянаиболееостро,планируетсявводвэксплуатациюнеболее110тыс.м2складскихплощадей,однакоужев2013г.объемпредложениянасеверномнаправленииможетсущественновырасти.Стоитотметить,чтоарендаторыготовыподписыватьпредварительныедоговорыарендынаобъекты,расположенныевэтомнаправлении,болеечемзаполгодадосдачиобъектавэксплуатацию.
Сложившаясяситуацияприводитктому,чтоставкиарендывнаправлениях,гдедефицитощущаетсяособенноостро(кпримеру,насевереизападеМО),находятсянанесколькоболеевысокомуровне:135-140$/м2/год.
Всреднемнатерриториивсегомосковскогорегионавближайшемкварталемынеожидаемзначительныхизмененийкоммерческихусловийарендыилипродажи:кконцугодапредлагаемыеставкиарендынаскладыклассаАсоставят130-140$/м2/год(невключаяНДС,операционныерасходыикоммунальныеплатежи).Мытакженеожидаемизмененийдоходностискладскихобъектов:ставкикапитализацииостанутсянауровнепоказателей2011г.Источник: Knight Frank Research, 2012
Динамика ставки капитализации для качественных складских комплексов
%16
14
12
10
8
6
4
2
0
2007
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I IIП IIIП IVП
2008 2009 2010 20122011
Географическое распределениенового предложения,планируемого к вводу в 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2012
12%
12%
20%
6% 15%5%
10%
20%
30%
40%
Юг
Север
МоскваЗапад Восток
42%
ОБЗОР
Европа
Австрия
Бельгия
Великобритания
Германия
Ирландия
Испания
Италия
Монако
Нидерланды
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Украина
Франция
Чешская республика
Швейцария
Африка
Ботсвана
Замбия
Зимбабве
Кения
Малави
Нигерия
Танзания
Уганда
Южная Африка
Ближний Восток
Бахрейн
ОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион
Австралия
Вьетнам
Индия
Индонезия
Камбоджа
Китай
Малайзия
Новая Зеландия
Сингапур
Тайланд
Южная Корея
Америка и Канада
Бермудские острова
Канада
Карибские острова
США
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер [email protected]
Складская недвижимостьВячеслав Холопов Директор, Россия и СНГ [email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшДиректор, Россия и СНГ, Партнер [email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор, Россия и СНГ [email protected]
Иностранные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер [email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор, Партнер [email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор, Россия и СНГ [email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМария КотоваПартнер, Исполнительный директор [email protected]
Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральный директор [email protected]
КиевЯрослава ЧапкоДиректор по развитию бизнеса [email protected]
Основанная в Лондоне более века назад, компания Knight Frank является признанным лидером
на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией
Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и
насчитывает 7067 специалистов.
Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов
во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на
рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами
воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.
Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru© Knight Frank 2012
Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов,
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической
ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
МОСКВА
119021, ул. Тимура Фрунзе, д. 11, Телефон: +7 (495) 981 0000Факс: +7 (495) 981 0011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025, ул. Маяковского, д. 3БТелефон: +7 (812) 363 2222Факс: +7 (812) 363 2223
КИЕВ
04071, ул. Хорива, д. 39-41, офис 80Телефон: +380 (44) 545 6122Факс: +380 (44) 545 6122
