Елена Семенихина

Директор по

развитию

ГК «Гема»

Особое мнение

Вопрос эксперту:

Основные тенденции спроса и предложения,

сложившиеся на рынке офисной недвижимости в

начале 2015 года?

Сейчас происходит перераспределение спроса на

офисные помещения. Существенно повысилась

вакансия в сегменте офисов класса В+ и А внутри

Садового кольца. Это связано с существующей

экономической ситуацией, вынуждающей компании

пересматривать арендные бюджеты. При этом

собственники офисных помещений в центре Москвы не

могут бесконечно понижать арендные ставки по ряду

объективных причин, среди которых налоговая

составляющая, а также ограничения в кредитных

контрактах с банками, которые не позволяют снижать

арендную ставку ниже определенного уровня.

В связи с этим действительно очень большое

количество компаний посмотрели в сторону офисов,

расположенных за пределами ТТК. Этот тренд

наблюдался и раньше, а теперь он многократно

усилился и стал, по сути, «мэйнстримом» офисного

рынка.

Офисная недвижимость

Москвы

1

1-й квартал 2015 г.

Общая ситуация на рынке

После масштабного ввода в конце 2014 г. в 1 кв. 2015 г.

наблюдается замедление темпов роста рынка офисной

недвижимости. Общий объем предложения увеличился

относительно предыдущего отчетного периода лишь на 0,8%

и составил на конец квартала 15 076 тыс.кв.м – с учетом

класса С или 13 849 тыс.кв.м – в сегментах А, В+, В.

Официальный уровень инфляции в России за первые 3

месяца 2015 г. составил 7,44%. Такие ключевые показатели

экономического развития, как индекс промышленного

производства, внешнеторговый оборот, оборот розничной

торговли, оборот общественного питания в начале 2015 г.

демонстрировали снижение относительно аналогичного

периода 2014 г.

Падение рубля замедлилось. На 31.03.2015 г. доллар вырос

на 3,97 руб. (7,3%) относительно конца 4 кв. 2014 г.

(25.12.2014). Однако инвестиционная активность остается

на невысоком уровне. Так, в отчетном периоде имели место

случаи срыва или пересмотра ранее запланированных

крупных сделок по приобретению объектов офисной

недвижимости.

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА А В+ В С

Общий объем офисных площадей по итогам

1Q 2015 г., GLA

15 076 тыс. кв. мИз них: 13 849 тыс.кв.м – классы А, В+, В

1 227 тыс.кв.м – класс С

Динамика объема по сравнению с 4Q 2014 г. +0,8%

Объем по классам, GLA4 213

тыс.кв.м

6 902

тыс.кв.м

2 734

тыс.кв.м

1 227

тыс.кв.м

Введено в эксплуатацию в 1Q 2015 г., GLA 123 тыс. кв. м

Введено по классам, в 1Q 2015 г., GLA57

тыс.кв.м

66

тыс.кв.м0 0

Динамика ввода по сравнению с 4Q 2014 г. -83% -69% -100% 0%

Доля вакантных площадей на конец 1Q 2015 г. 29,2% 14,1% 10,3% 8,9%

Динамика вакантных площадей

по сравнению с 4Q 2014 г.

+4,5%

(1,3 п.п.)

-13,6%

(-2,2 п.п.)

-18%

(-2,2 п.п.)

+31,3%

(2,1 п.п.)

Арендные ставки на конец 1Q 2015 г.без учета НДС и эксплуатационных расходов (USD/кв.м/год)

619 366 278 202

Динамика арендных ставок по сравнению

с 4Q 2014 г.-3% -14% -7% -8%

Средний уровень обеспеченности (GLA)

на 1 000 чел.1 258 кв.м (с учетом класса С)

Обеспеченность офисными площадями (GLA)

на 1 000 чел.352 кв.м 576 кв.м 228 кв.м 102 кв.м

Динамика обеспеченности по сравнению с 4Q 2014 г. +1,4% +1,0% 0% 0%

9287

1014410552

11307

13727 13849

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

Объем предложения в классах А, В+, В;

GLA тыс.кв.м

Офисная недвижимость

Москвы

2

1-й квартал 2015 г.

Среди крупных инвестиционных сделок, закрытых в 1

кв. 2015 г.:

Приобретение структурами совладельца сети «Магнит»

Алексея Богачева 50 тыс.кв.м в ДК «Парк Победы» в ЗАО.

Речь идет о 8-этажной башне вместе со стилобатной

частью.

Покупка швейцарским фондом «Eastern Property

Holdings» БЦ «Эрмитаж плаза» в ЦАО (класс А, GBA 41,9

тыс.кв.м).

Приобретение американским девелопером «Hines»

одного из офисных зданий МФК «Метрополис» (класс А,

GBA 32 тыс.кв.м). Ранее речь шла о покупке двух зданий,

но компания пересмотрела планы в связи с кризисом.

Из-за валютных колебаний и роста стоимости заемного

финансирования сорвались две анонсированные ранее

крупные сделки:

ГК «Регион», выступавшая основным претендентом,

отказалась от покупки БЦ «Мерседес-Бенц плаза» (GBA

20 тыс.кв.м)

Компания «Экспоком» отказалась от покупки ТОК

«Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа.

Искать новых покупателей пока не планируется.

Среди прочих событий отчетного периода можно отметить:

Компания «Лукойл» выставила на продажу офисное

здание общей площадью 5,7 тыс.кв.м на ул. Сущевский

вал в связи с готовящимся переездом располагавшегося

там офиса «ЛУКОЙЛ-Инжиниринг».

С января 2015 г. вступил в силу федеральный закон,

согласно которому федеральные объекты культурного

наследия, находящиеся в плохом состоянии, можно

арендовать по льготной цене – при условии приведения

здания и прилегающей территории в порядок не больше

чем за 7 лет.

Градостроительная комиссия Москвы одобрила план

застройки участка, расположенного в производственной

зоне № 2 «Варшавское шоссе», где планируется возвести

гостинично-деловой центр, общей площадью 82 тыс.кв.м,

из которых 28 тыс.кв.м должны занять офисы.

Основные события рынка

МФК «Метрополис»

БЦ «Эрмитаж Плаза»

ДК «Парк Победы»

БЦ «Aero City»

Офисная недвижимость

Москвы

3

1-й квартал 2015 г.

Объем ввода офисной недвижимости в 1 кв. 2015 г.

составил 176 тыс.кв.м (GBA) или 123 тыс.кв.м (GLA).

Это на 78% ниже результатов предыдущего отчетного

периода, а также рекордно низкий за последние

несколько лет показатель для 1 квартала. С учетом

прогнозов по вводу на 2015 г. в целом, ввод в 1 кв. 2015

г. составляет примерно четверть от общегодового

значения.

54% от введенного объема пополнили предложение в

классе В+, 46% - в классе А. Структура предложения по

классам не претерпела существенных изменений: 46%

от общего объема офисных площадей относится к

классу В+, 28% - к классу А, на В и С приходится 18% и

8% соответственно.

Наибольшие объемы площадей в отчетном периоде

были введены в ЮАО (45% от общего объема), 27% - в

САО, 20% - в ЗАО и оставшиеся 8% - в ЦАО.

Предложение

Название БЦ Адрес Округ Класс GBA тыс.кв.м GLA тыс.кв.м

Сириус парк, корпус 4/9 Каширское ш., 3, корп. 2 ЮАО В+ 60,0 47,1

Aero City Куркинское ш., стр. 2 САО А 49,2 32,6

Технопарк Орбита-2, фаза

IIул. Кулакова, д. 20 СЗАО А 39,6 24,4

АРМА (БП Курский) 2

корпуса после рек.Нижний Сусальный пер., 5 ЦАО В+ 14,0 10,9

Примеры объектов, введенных в эксплуатацию в 1 кв. 2015 г.

266 294

179 187

316

176

37%40%

25% 21%

21%

25%

0

50

100

150

200

250

300

350

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Объем ввода БЦ (классы А, В+, В), тыс.кв.м

объем ввода в 1Q, тыс.кв.м (GBA)

доля от годового объема ввода, %

Примеры крупных сделок по продаже в 1 кв. 2015 г.

Название БЦ Площадь (кв.м) Класс Округ Покупатель

Парк Победы 50 000 А ЗАО структуры совладельца сети «Магнит»

Эрмитаж плаза 41 900 А ЦАО Eastern Property Holdings

Метрополис 32 000 А САО Hines

Водный 7 000 А САОкомпания-представитель одного из секторов

мировой экономики

Савеловский сити 1 730 В+ САО российский строительный концерн

SkyLight 1 000 А СЗАО частный инвестор

Офисная недвижимость

Москвы

4

1-й квартал 2015 г.

В 1 кв. 2015 г. вакансия в классе А снова

продемонстрировала рост. Однако в отличие от 4 кв.

2014 г. он не носил характер скачка – уровень

вакансии увеличился на 4,5% относительно

предыдущего отчетного периода и составил 29,2%.

Средний показатель для сегмента В-В+ снизился с

15,1% до 12,8%. При этом в классе В+ он составляет

14,1%; в классе В – 10,3%

Снижение вакансии в классе В произошло в

основном за счет бизнес-центров, расположенных за

пределами ЦДР. Внутри ЦДР вакансия, напротив,

возросла. Наименьший уровень вакансии

характерен для объектов за пределами ТТК.

В классе В+ иная ситуация - снижение среднего

уровня обусловлено преимущественно объектами

внутри ЦДР.

В классе А, в отличие от более низкоклассных

сегментов, вакансия на объектах, расположенных за

пределами ТТК остается выше, чем в его пределах.

Крупнейшая сделка по аренде в отчетном

периоде относится к объекту класса А. Холдинг

«Локомотивные технологии» арендовал целиком

БЦ «Яковоапостольский» в ЦАО (GBA 10,4

тыс.кв.м, GLA 6 тыс.кв.м).

Еще одной заметной сделкой в сегменте А стала

аренда в недавно введенном в эксплуатацию МФК

«Око» в ММДЦ «Москва-Сити». Его первым

арендатором стала консалтинговая компания

«CBRE», чья штаб квартира займет 1,25 тыс.кв.м на

14-м этаже комплекса.

В классе В+ наиболее крупной сделкой стала

аренда 1,4 тыс.кв.м (2 этажа) в ДЦ

«Автозаводский» компанией «ПСК «Ремпуть».

Среди других сделок в 1 кв. 2015 г. можно

отметить аренду более 800 кв.м в БЦ «Crosswall»

Российским Внешнеэкономическим Объединением

«В/О «Авиаэкспорт»; консультантом по подбору

помещения выступила компания «NAI Becar».

Примерно такую же площадь арендовали в ДК

«Симоновский» разработчик мобильных игр «Crazy

Panda» и международная магистральная

телекоммуникационная сеть «RETN».

Спрос

5

10

15

20

25

30

Динамика уровня ввакансии по классам, %

А В+ В

Примеры крупных сделок по аренде в 1 кв.

2015 г.

Назв

ан

ие

БЦ

Ар

ен

до

ва

нн

ая

пл

ощ

ад

ь (

кв

.м)

Кл

ас

с

Окр

уг

Ар

ен

да

тор

Яковоапо-

стольский6 000 А ЦАО

Локомотивные

технологии

Автозаводский 1 400 В+ ЮАО ПСК Ремпуть

Око 1 250 А ЦАО CBRE

Crosswall 800 А ЗАОВ/О

Авиаэкспорт

ДК Симоновский 800 В+ ЮАО RETN

ДК Симоновский

(Омега-2)800 В+ ЮАО Crazy Panda

Офисная недвижимость

Москвы

5

1-й квартал 2015 г.

Коммерческие условия

$/кв.м/год руб./кв.м/мес. 1 руб./кв.м/ год

Класс А

в среднем 619 3 016 36 189

ЦДР 697 3 396 40 750

вне ЦДР, внутри ТТК 642 3 128 37 534

вне ТТК 406 1 978 23 737

Класс В+

в среднем 366 1 783 21 398

ЦДР 480 2 339 28 063

вне ЦДР, внутри ТТК 352 1 715 20 579

вне ТТК 330 1 608 19 293

Класс В

в среднем 278 1 354 16 253

ЦДР 376 1 832 21 983

вне ЦДР, внутри ТТК 316 1 540 18 475

вне ТТК 220 1 072 12 862

Класс С

в среднем 202 985 11 818

ТТК 234 1 140 13 681

вне ТТК 190 926 11 108

Арендные ставки на конец 1 кв. 2015 г.

1 По курсу ЦБ РФ на 31.03.2015 USD 58,4643

В 1 кв. 2015 г. средние арендные ставки в долларовом

эквиваленте снизились относительно 4 кв. 2014 г. по всем

сегментам и составили на конец отчетного периода: 619

долл/кв.м/год – в классе А; 366 долл/кв.м/год – в классе В+, 278

долл/кв.м/год – в классе В и 202 долл/кв.м/год – в классе С.

Наиболее заметное снижение коснулось класса В+, что

привело к увеличению дистанции по показателю средней

арендной ставки между сегментами В+ и А до 41%. Разрыв

между В и В+ сократился относительно предыдущего отчетного

периода (с 30% до 24%), но остался выше, чем на начало 2014

г.

Во всех сегментах (за исключением С) снижение коснулось

преимущественно объектов, расположенных в ЦДР.

В классе А разрыв по показателю средней ставки аренды

между объектами ЦДР и объектами, расположенным между

ЦДР и ТТК, составляет всего 8%. В то же время за пределами

ТТК ставки значительно ниже (разница превышает 30%).

Обратная ситуация в классе В+ – разница в соотношении

ЦДР/вне ЦДР более выражена, нежели в соотношении ТТК/вне

ТТК. Показатели в классе В дифференцированы в обоих

случаях примерно одинаково.

С

В

В+

А

Диапазон средних арендных ставок по классам,

USD/кв.м/годна 1 кв. 2015 г.

250 - 1200

180 - 900

140 – 600

80 - 400

Min USD Max

Изменения границ относительно

4 кв. 2014 г.

Офисная недвижимость

Москвы

6

1-й квартал 2015 г.

Выводы и прогноз развития

Сроки завершения ряда объектов,

планируемых к вводу в 1 кв. 2015 г., были

перенесены на вторую половину 2015 г., а

также на 2016 г. Объем ввода в отчетном

периоде оказался рекордно низким для 1

квартала за последние несколько лет и

составил 126 тыс.кв.м.

Умеренные объемы ввода привели к

незначительному повышению вакансии в

классе А при снижении ее уровня в сегментах В

и В+. Существенный рост продолжился только

в классе С, откуда продолжается отток

арендаторов в связи с прекращением

деятельности или сокращением занимаемых

площадей. Некоторые из арендаторов класса

С, воспользовавшись снижением ставок,

переезжают в класс В. Аналогичная ротация

затрагивает и класс В, где арендаторы в целях

улучшения условий рассматривают переезд в

объекты класса В+.

Сохраняется тенденция к переводу валютных

договоров в рублевые, в т. ч. в объектах класса

А. Однако здесь данная практика

распространяется медленнее, чем в других

сегментах. В конце 2014 г. первыми на такие

меры пошли низкоклассные сегменты В и С. В

начале 2015 г. «эстафету» подхватили объекты

класса В+, вследствие чего в отчетном периоде

в сегменте отмечается наиболее существенное

понижение показателя средней ставки аренды

относительно 4 кв. 2014 г.

* 1Q2014 - ставки без учета НДС, с учетом ЭР (кроме класса С); 2Q2014 и далее – ставки без учета НДС и ЭР.

27%24%

41%

Разница между классами по показателю средних арендных

ставок, %

С vs B В vs B+ B+ vs A

Во 2 кв. 2015 г. объемы ввода скорее всего не

превысят значений за 1 кв. 2015 г. Это позволит

вакансии в целом зафиксироваться на текущем

уровне с незначительными колебаниями за

счет ротации арендаторов.

При условии стабилизации валютного курса

снижение арендных ставок может замедлиться.

По скорректированным по ситуации на конец 1

кв. 2015 г. прогнозам объемы годового ввода в

офисном сегменте в 2015 г. могут составить

порядка 700 тыс.кв.м.

Объекты на высокой стадии готовности,

вероятно, будут достроены и введены в

эксплуатацию, если не в 2015 г., то на год

позже. Замораживание может коснуться

объектов на ранних стадиях строительства и на

стадиях проекта.

Офисная недвижимость

Москвы

7

1-й квартал 2015 г.

периодфакт/дин

амика

общий

объем,

тыс.

кв.м

новое предложение, тыс.

кв.мвакантные площади, %

средняя арендная ставка,

$/кв.м/год

А В+ В С А В+ В С А В+ В С

2014

1Q

факт 12764 1 1752 50 0 0 16,7 8,3 10,7 3,3 857 615 515 304

динамика 2,3 3 - 34% 3 0,9% 0% 0% 1% 6% -8% - -4% 5 -7% 5 -11% 5 -

2Q

факт 13006 228 14 0 0 18,2 10,7 12,6 3,0 729 474 410 305

динамика 1,9% 30% -72% 0% 0% 9% 29% 18% -8% -4% -5% -5% 0%

3Q

факт 141051 14 67 14 0 18,9 12,5 13,7 3,6 701 452 373 291

динамика 0,7% -92% 378% 100% 0% 4% 17% 9% 20% -4% -5% -9% -4%

4Q

факт 149541 342 211 9 0 27,9 16,3 12,5 6,8 637 424 298 219

динамика 4,0% 2274% 213% -33% 0% 48% 30% -9% 89% -9% -6% -20% -25%

2015

1Q

факт 15076 57 66 0 0 29,2 14,1 10,3 8,9 619 366 278 202

динамика 0,8% -83% -69% -100% 0% 4,5% -14% -18% 31% -3% -14% -7% -8%

Движение рынка за 2014-2015 гг.

1 1Q2014 – расширение базы объектов по классу С, здесь и далее указано значение GLA; 3-4Q2014 – расширение базы по классам В+,

В.2 В текущем периоде и далее указано значение GLA..3 В текущем отчетном периоде динамика рассчитана по показателям GBA, в последующих периодах – GLA.5 1Q2014 - динамика указана в расчете к а/с 4Q2013 г. за вычетом НДС; 2Q2014 – динамика указана в расчете к а/с на 1Q2014 за

вычетом эксплуатационных расходов.

На вопросы по отчету ответят:

NAI Becar – российское

подразделение мировой сети

NAI Global, одного из лидеров

мирового рынка коммерческой

недвижимости. Партнерская сеть NAI,

основанная в 1978 году, имеет 350

офисов в 55 странах мира. По итогам

2012 года бренд NAI занял 5 место

среди мировых брендов на рынке

коммерческой недвижимости.

NAI Becar имеет фронт-офисы в

Москве и Санкт-Петербурге,

а также представительства в

нескольких городах России.

Санкт-Петербург

194044,

Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».

Тел.: 8 (812) 490-70-01

- Управление недвижимостью

- Эксплуатация объектов

- Инвестиции

- Инфраструктурные проекты

- Зарубежные инвестиции

- Консалтинг

- Исследования рынка

- Оценка

- Управление проектами

- Аренда

- Покупка и продажа

- Продвижение объектов

Компания:

Услуги:

Ольга Шарыгина

Директор

Департамента маркетинга и консалтинга

o.sharygina@naibecar.com

Москва

125009,

Москва, пер. Большой Кисловский, 9

Тел.: 8 (495) 532-04-32

Елена Рыжкова

Главный маркетолог

Департамента маркетинга и консалтинга

e.ryzhkova@naibecar.com

www.naibecar.com

Контакты: