ii. một số nội dung trong pháp luật đất đai của một số nước

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG=====================

KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

1

Tháng 9/2012

2

MỤC LỤC

I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI..................................................................3 II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC..........................4

1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI...............................................................................................41.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)...................................41.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu)...............................................................................................................................41.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu.................................................................................................................51.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển......................................................61.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN...........................................................7

2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI.....................................................................................7- Thụy Điển............................................................................................................................7- Trung Quốc.........................................................................................................................8- Rumani:...............................................................................................................................8

3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT....................................................................8- Hàn Quốc...........................................................................................................................8- Trung Quốc........................................................................................................................9- Malaysia...........................................................................................................................11- Thụy Điển..........................................................................................................................12- Hà Lan..............................................................................................................................12- Hoa Kỳ..............................................................................................................................14- Canada.............................................................................................................................16- Úc......................................................................................................................................17

4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ........................174.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc...........................174.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất....................................................................294.3. Định giá đất..................................................................................................................29

5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT.........................................35- Úc.....................................................................................................................................35- Anh....................................................................................................................................35- Hoa Kỳ..............................................................................................................................36- Scotland.............................................................................................................................37- Hà Lan..............................................................................................................................37

6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI...........................38- Liên minh Châu Âu...........................................................................................................38- Thụy Điển..........................................................................................................................38- Rumani:.............................................................................................................................39- Úc......................................................................................................................................40

7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI................................................42- Hàn Quốc..........................................................................................................................42- Trung Quốc.......................................................................................................................42- Đài Loan...........................................................................................................................43- Thụy Điển..........................................................................................................................44

3

- Một số nước Châu Phi......................................................................................................44

4

I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất.

Quản lý đất đai là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm:

Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững

Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.

Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.

Địa chính là hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thông tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong hệ thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó.

Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ.

Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang

5

lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thông tin thuộc về chính phủ.

Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất đai, sự kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính.

Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai.

II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC

1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà

Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.

Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB và chính quyền các bang.

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước.

1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu)

Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp

6

đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào. Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD)”1. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn.

LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai.

1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu

Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai.

Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch

1 Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918.7

http://vi.wikipedia.org/wiki/Vi%E1%BB%87t_Nam

http://vi.wikipedia.org/wiki/L%C3%A0o

http://vi.wikipedia.org/wiki/CHDCND_Tri%E1%BB%81u_Ti%C3%AAn

http://vi.wikipedia.org/wiki/Cuba

http://vi.wikipedia.org/wiki/CHND_Trung_Hoa

http://vi.wikipedia.org/wiki/CHND_Trung_Hoa

cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản.

Tên nước QSH tư nhân Chiến lược tư nhân hoá

Chiến lược phân bổ

Khả năng chuyển nhượng

Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuêCH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuêHungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuêBa Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuêRumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185

Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai.

1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triểnNhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới,

có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.

Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.

Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm2. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực

2 Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 728

hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai3.

Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản.

1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN

STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000 Tư hữu, Quốc Vương

2 Campuchia Luật đất đai 2001

Sở hữu quốc vươngSHTN

Sở hữu chính phủSở hữu tập thể

3 Đông Timo Quy định của Tổng thống về đất đai 2006

SHNNSHTN

4 Indônexia Quy định của Chính phủ về quản lý đất đai 2004

SHNNSHTN

Đất nông nghiệp thuộc SHNN

5 Lào Luật đất đai 1997 SHTD

6 Malaixia Luật đất đai 1960 SHNNSHTN

7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN

8 Singapore Luật đất đai 1978 SHNNSHTN

9 Thái Lan Luật đất đai 2008 SHNNSHTN

10 Việt Nam Hiến pháp 1980; 1992Luật đất đai 1988;1993; 2003 SHTD

2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI- Thụy Điển

Điều tra về sử dụng đất ở Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, thường được công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết quả từ các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức.

Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại,

3 Luật Đất đai của Mông Cổ - Chương II, phần 6, năm 2002 9

đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác.

Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể gán vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn.

- Trung Quốc

Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai.

Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá trình điều tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”.

Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với kết quả điều tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng.

- Rumani:- Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính bởi Cơ quan Địa chính và Đăng

ký đất đai quốc gia Rumani. Để quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên toàn quốc, Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các công việc sau:

+ Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả nước;

+ Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân;+ Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm.

- Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện.

- Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:

Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia; Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ

cho công tác đo vẽ thửa đất; Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương.

3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT- Hàn Quốc

Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm,

10

quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.

Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.

Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống…

- Trung Quốc

Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau:

a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;

b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;

c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương;

d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;

đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất:

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu thuộc 2 nhóm sau:

a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã.

b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ).

11

Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.

Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:

a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.

b. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là “thị xã”), huyện.

c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp huyện: Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính của mình.

d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy hoạch.

Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:

Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã.

Sơ đồ thẩm quyền phê

12

Cơ quan chịu trách nhiệm

Cơ quan chịu trách nhiệm

CẤP TỈNH

Sở Đất đai và Tài nguyên

CẤP THỊ XÃ

Văn phòng Đất đai và Tài nguyên

CẤP HUYỆN

Văn phòng Đất đai và Tài nguyên

CẤP XÃ – THỊ TRẤN

Phòng Đất đai và Tài nguyên

CẤP QUỐC GIA

CẤP TỈNHPhê chuẩn- Tỉnh lỵ- > 1 triệu dân- QVV chỉ định

CẤP THỊ XÃ

CẤP HUYỆNPhê chuẩn theo

quy định của tỉnh

CẤP XÃ, THỊ TRẤN

Phê chuẩn

Phê chuẩn

Phê chuẩn

Phê chuẩn

Kỳ quy hoạch sử dụng đất :

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của các cấp là 10 năm.

Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm :

a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:

- Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất cứ lý do gì.

- Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.

- Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.

- Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.

b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.

- Malaysia

Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng

13

phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh.

Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương.

Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996-2000), đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.

Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú trọng đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch.

- Thụy Điển

Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của chính phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu vực và chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa)... được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ được xác định. Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố về ưu tiên của họ cho các nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất. Những nhu cầu sử dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm của địa phương, khu vực hoặc quốc gia và được bảo vệ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do thành phố thực hiện. Chính quyền quận sẽ biên soạn các kết quả này và gửi cho Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong các trường hợp đang có xung đột giữa quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa phương hoặc có sự cạnh tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung ương thông qua Chính quyền vùng quản lý để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất sau đó của địa phương.

- Hà Lan

So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm.

Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ sở pháp lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) quy định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương (huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước.

Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau:- Tham số kỹ thuật: các khả năng về đất đai và môi trường (Chất lượng đất, đặc

điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài, ...)- Tham số kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở các ngành

kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, ...)14

- Tham số văn hoá- xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ các công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá ...)

- Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn hoá - xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách là dài hạn hay ngắn hạn.

- Tham số môi trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí, ...

Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số trên đây.

Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc cho các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh, thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện.

Quy hoạch sử dụng đất

Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký trong những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo.

Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.

Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:- Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và các

quan hệ với khu vực chung quanh.- Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này.- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ

tục cần thiết của sơ đồ.Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng

tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.

Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công tác quy hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm:

- Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được các mục đích này.

- Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ hơn 1/10.000).

- Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.- Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải xem

xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai.

- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ đồ.

15

Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, có thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong trường hợp này, huyện có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua).

Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề xuất giá mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng 2 lần giá trị hiện tại của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi ...

Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy hoạch. Điều này đã được quy định trong Luật. Giá đất có thể dựa theo giá thị trường, giá thoả thuận hoặc do toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng.

- Hoa Kỳ

Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống nhất với các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì, và duyệt lại khi tích hợp các kế hoạch sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử dụng đất công. Cần phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc đất đai trước đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác.

Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người Ấn Độ, cùng với các thứ khác, xét đến chính sách ủng hộ cho các chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc.

Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, nên: (1) Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản

lượng liên tục; (2) Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các

yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác; (3) Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu; (4) Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèm

cũng như các ý nghĩa khác; (5) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công; (6) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng của

các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được những giá trị đó;

(7) Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn; (8) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm

không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực hiện của Liên bang; và

(9) Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên bang, chính quyền các bang và địa phương.

Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất công nào có hiệu lực vào ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá trình quy hoạch sử

16

dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể việc phân loại ra sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được phát triển theo mục này. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên.

Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai các kế hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo những điều sau:

(1) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu (principal or major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê duyệt lại, sửa chữa và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.

(2) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định quản lý loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần báo cáo tới Hạ nghị viện và Thượng nghị viện. Nếu trong vòng 90 ngày kể từ ngày đưa ra thông báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba ngày liên tiếp), Quốc hội sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tán thành các hành động hay quyết định quản lý, sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản lý đó. Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm giải pháp không báo cáo muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán ủy ban không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban không cho xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định đã nêu. Kiến nghị về việc giải tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần được ban đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban đã báo cáo về giải pháp đó), và cần giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa là một giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ và bên phản đối giải pháp. Không nên đưa vào trình tự sửa đổi kiến nghị nhằm xem xét lại việc bỏ phiếu tán thành hay không tán thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến nghị giải tán được chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về cùng hành động hay quyết định quản lý. Khi ủy ban tái bản, hoặc bị giải tán không cho xem xét sâu hơn một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc một bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn đề không được thông qua) đi đến việc cân nhắc giải pháp. Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có bàn cãi. Không nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị.

(3) Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mỏ 1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318–2352; 30 U.S.C. 21 et seq.) hoặc chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành động thu hồi thực hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó chỉ ra rằng, không gì trong mục này có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền giống như một công dân theo Luật Mỏ 1872.

Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công.

17

- Canada

Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử dụng đất. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau.

Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan). Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch định chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp. Ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân chia đất đai.

Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát triển.

Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm bảo phối hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác. Thứ nhất, kế hoạch phát triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi ích của các Bộ khác. Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được đề xuất, họ có thể khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt. Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ một cơ quan chính quyền khác. Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và các cơ quan khác trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng thỏa thuận trong quá trình tham vấn và thực hiện.

Mức độ Tài liệu quy hoạch

Thủ tục và phê chuẩn

Trung ương (Tỉnh)

Các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh

Có một quy định của Nội các.Không có thủ tục được quy định cụ thể.

Khu vực (hai hay nhiều hơn khu quy hoạch hoặc thành phố) - tùy chọn

Chiến lược vùng

- Do các khu quy hoạch và thành phố cùng chuẩn bị; - Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền địa phương; Họp

công khai; Được phê chuẩn bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố.

Khu quy hoạch hay một thành phố

Kế hoạch phát triển

- Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị.- Nghiên cứu và khảo sát; Tham vấn với các Bộ; Họp công

khai; Trình Bộ trưởng phê duyệt; Kế hoạch phát triển phải phù hợp với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố.

Khu quy hoạch hay một thành phố - tùy chọn

Kế hoạch thứ cấp

Tương tự như bản quy hoạch đất đai (zoning by law).

18

Thành phố Bản quy hoạch đất đai

- Do thành phố chuẩn bị.- Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội

đồng thành phố; Những người phản đối có thể khiếu nại với hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệt của tỉnh; Bản quy hoạch đất đai phải phù hợp với kế hoạch phát triển.

Đối với kỳ quy hoạch, Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này. (Cho đến năm 2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua các thủ tục phê duyệt quy định ở trên.

Lưu ý rằng kế hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian mà vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới.

- Úc

Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội:

Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường,…) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận,…

4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc

Nước Quy định Nội dungTrung Quốc

Luật quản lý đất đai của Trung Quốc (2004)Chương 20 và 23

• Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng

• Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này là cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích

• Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt

Quy định về trưng mua nhà thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 13 và 16

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đấtĐiều 4, phần II

• Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ

• Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân tộc thiểu số

Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư, năm 2007 (điều 4, 21)

Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)

19

Quốc cho các công trình công cộng (2009)

• Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj ảnh hưởng

• Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan

• LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký

Úc Đạo luật quản lý đất đai WA1997 điều. 170

• Chuẩn bị kế hoạch khảo sát • Chuẩn bị kế hoạch triển khai

Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)

Nước Quy định Nội dungTrung quốc

Luật quản lý đất đai của TQ (2004)Điều 46

• Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt• Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể kế

hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan

• Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đaiĐiều 4, 24 (7)

• Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công khai ở những địa điểm thích hợp

• Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản, sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ không được bồi thường nếu như không được sự cho phép trước.

Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều. 20)

• Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009)Điều 22 (1)

• Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa ra thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộ thực hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi. Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2

Úc Đạo luật quản lý đất đai WA1997, điều 170, 171, 172

• Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế hoạch đó được đăng ký

• Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm(a) Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của

công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết về các lợi ích bị ảnh hưởng

(b) Nêu chi tiết về : - Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gian thích hợp- Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công cộng- Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất- Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi- Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện

• Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng

20

Cơ sở bồi thườngNước Quy định Nội dung

Trung Quốc


• Bồi thường không căn cứ giá thị trường. mức bồi thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao đất

• Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng them, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua

• Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường

• Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn

Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 19

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 22 (1), (2)

• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường

• Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhấc đền việc thu hồi bắt buộc


• Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường• Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa: (i) giá

trị tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc (3) giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá cao hơn cho dự án

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009)Điều 71

• Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó.

• Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại

Úc Đạo luật quản lý đất đai WA1997 điều 55

• Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm- Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng- Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi- Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt- Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác- Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm

đi do bị thu hồi• Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được

quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá

• Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…

• Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định

21

Hình thức bồi thường



• Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho những hộ nông dân như sau:- Chỉ bồi thường tiền- Tái định cư và có việc làm- Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23 (1), (2) Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 48)

• Các gia đình bị ảnh hưởng có thể lựa chọn nhận một khoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi ích được quy định trong luật (đất, nhà ở,..) khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009), Điều 63

• Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội

Úc Luật về thu hồi tài sản1989Luật quản lý đất đai WA1997 (Art. 189 (2)

• Bồi thường được trả bằng tiền mặt

Bồi thường Đất nông nghiệp


Luật quản lý đất đai của TQ (2004)Điều 47, đoạn 2

• Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi

• Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình

• Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định

• Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23 Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 36)

• Các hộ gia đình được đền bù 1ha đất được tưới tiêu hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được nếu như có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009),

• Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường

• Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố

• Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình

22

• Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

Úc Luật về thu hồi tài sản 1989Luật quản lý đất đai WA1997, điều 189(2)

• Dựa trên giá thị trường

Bồi thường Đất ở và các loại đất khác


Luật quản lý đất đai của TQ (2004)Điều 47, đoạn 3, 5

• Các tiêu chuẩn về bồi thường cho các loại đất khác tùy thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất canh tác

• Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô, chủ dự án cũng phải trả một khoản tiền cho Quỹ xây dựng phát triển đất trồng rau mới


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20)

• Giá thị trường của thửa đất tại thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009), điều 71(2)

• Giá thị trường

Úc Luật về thu hồi tài sản1989Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều. 189 (2)

• Giá thị trường

Bồi thường Công trình xây dựng


Luật quản lý đất đai của TQ (2004)Điều 47, đoạn 4

• Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ không thấp hơn giá thị trường

• Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, theo những quy trình định giá nhất định

• Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết định


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai Giá thị trườngChính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007

Giá thị trường

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009)

• Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường. Các công trình xây dựng không phép vào hoặc trước ngày 24/1/1989 được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng

• Nếu như giá trị tổng thể của cả công trình bị giảm hoăc bị gây thiệt hại do một phần công trình bị thu hồi, những thiệt hại đó sẽ được bồi thường

23

• Nếu như một phần của công trình bị thu hồi nhưng sau khi sửa chữa không thể sử dụng phần còn lại được, thì chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường

• Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trình như mục đích sử dụng ban đầu, chủ của công trình sẽ có thể yêu cầu chủ dự án mua phần còn lại của công trình

• Nếu như giá trị định giá của một tòa nhà dân cư thấp hơn 5 triệu won (khoảng 4300 USD), mức bồi thường sẽ được tính là 5 triệu won

Úc Luật về thu hồi tài sản1989Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều. 189 (2)

Giá thị trường

Bồi thường ảnh hưởng cho Hoạt động kinh doanh


Luật quản lý đất đai của TQ (2004)

Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23 Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 40)

Đối với nghệ nhân, người kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ nhận được hỗ trợ tài chính một lần, mức hỗ trợ sẽ tối thiểu bằng 25000 rupi dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009), điều 77

• Bồi thường cho thiệt hại về kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, chứ không dựa trên các tài sản hiện có

• Để được nhận bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang trang thiết bị cần thiết (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án

• Bồi thường cho việc sa thải tạm thời hoặc thất nghiệp được áp dụng với những nhân công làm việc ít nhất 3 tháng, mức bồi thường tương đương 70% lương trung bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa là 90 ngày)

• Không bồi thường cho các có sở kinh doanh không phép. Tuy nhiên nếu như không thể tiếp tục kinh doanh trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố dự án, mức bồi thường sẽ là 3 tháng thu nhập của hộ kinh doanh đó với 3 thành viên

• Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của cơ sở sản xuất,… sẽ được tính riêng

Úc Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 241 (6b))

• Bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phục sản xuất

24

Bồi thường đối với Người thuê đất



• Không bồi thường cho cá nhân thuê đất• Không có điều khoản dành cho người thuê đất

Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011)

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 3)

• Hộ gia đình bị ảnh hưởng có nghĩa là những người chủ sở hữu, người đi thuê đất, người thuê hoặc chủ sở hữu tài sản khác bị thu hồi một cách bắt buộc

• Người thuê nhà riêng được bồi thường chi phí cho việc di chuyển và ổn đinh tại nơi ở mới, có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội

Hàn Quốc


• Người thuê nhà được bồi thường chi phí di chuyển và ổn định nơi ở mới

• Có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội• Nếu người thuê nhà là chủ hộ và trong diện phải di dời,

sẽ được ưu tiên trong việc thuê nhà ở xã hộiÚc Luật về thu hồi tài sản

1989; Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2)

• Chỉ có chủ sở hữu mới được bồi thường

Các hộ gia đình được cấp nhà



• Nếu hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, sẽ được ưu tiên đền bù nhà ở như vậy

• Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà ở sẽ chi trả chi phí về tái định cư

• Nếu hộ gia đình lựa chọn cách đổi nhà, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà sẽ trả chi phí tái định cư tạm thời hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khi cấp nhà

• Bồi thường cho các hộ gia đình bị thu hồi không thấp hơn giá thị trường của tài sản tương tự tại thời điểm trưng mua. Mức bồi thường bao gồm (1) cho giá trị nhà bị thu hồi, (2) cho chi phí tái định cư hoặc nhà ở tạm thời, và (3) cho thiệt hại phát sinh từ việc phải đóng cửa hoạt động kinh doanh


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 35 1)

• Diện tích đất ở, tối đa 250m2 đất ở khu vực nông thôn và 150m2 ở khu vực thành thị cho mỗi hộ gia đình. Các hộ gia đình sẽ được bồi thường theo diện tích đất thực tế

Hàn Quốc


• Hộ gia đình sẽ được lựa chọn một trong các cách sau:- Được cấp đất cho nhà liền kề với nhiều mục đích sử

dụng, ví dụ cửa hàng (diện tích ít hơn 265m2) hoặc mục đích nhà ở (diện tích ít hơn 320m2) với một

25

khoản phí- Được cấp nhà ở chung cư diện tích ít hơn 85m2 cho

một hộ với một khoản phí- Được cấp 1 khoản trợ cấp, khoảng 30% giá trị định

giá • Chi phí di chuyển đến nhà ở tạm thời• Chủ nhà được hưởng 2 tháng tiền chi tiêu gia đình,

người thuê nhà được hưởng 4 tháng tiền thuê nhà• Chi phí tái định cư cho các tài sản có thể di chuyển

cũng được bồi thường• Khi hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, hoặc giải thể do

việc xây dựng khu đô thị, các thiệt hại có liên quan sẽ được bồi thường

• Nhân công bị sa thải cũng được ưu đãi trong tín dụng từ Quỹ nhà ở quốc gia, với lãi suất thấp hơn của thị trường để có thể trang trải cho chi phí nhà ở và chi phí sinh hoạt

Úc Luật quản lý đất đai WA1997

• Thu hồi nhà ở được bồi thường $10,000 (có tính đến yếu tố lạm phát so với năm 1989)

Các biện pháp phục hồi thu nhập



• Không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, các chính quyền địa phương đã chủ động đưa ra một số giải pháp (i) Tái định cư bằng tiền: theo đó các khoản hỗ trợ sẽ

được cung cấp tới các cá nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh hưởng đã chọn cách này

(ii) Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: người được bồi thường sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường

(iii) Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: cơ chế này đã được áp dụng ở một số địa phương có kinh tế phát triển. Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế

Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 13, 16

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 4

• Tạo công ăn việc làm cho các hộ bị ảnh hưởng, ít nhất mỗi hộ 1 người, tùy thuộc vào mức độ phù hợp của từng cá nhân

• Đào tạo cho các cá nhân để có thể đáp ứng được yêu cầu công việc

• Ưu tiên cho những lao động bị mất đất và người thất nghiệp bằng cách tạo công ăn việc làm trong dự án ở giai đoạn xây dựng

• Các trang thiết bị đào tạo để xây dựng kỹ năng, chuyên môn để tự kinh doanh

• Cấp học bổng và tạo các cơ hội phát triển nghề nghiệp• Nếu bên yêu cầu là một công ty được ủy quyền để phát


26

hành cổ phiếu hoặc giấy nợ, người bị ảnh hưởng sẽ được lựa chọn lên đến 50%, nhưng trong mọi trường hợp, không ít hơn 20% khoản tiền hỗ trợ tái định cư dưới hình thức cổ phần hoặc giấy nợ

• Ngoài ra, có một số chương trình nhằm phục hồi thu nhập cụ thể khác, ví dụ chương trình Three Gorges

Hàn Quốc

Luật về xây dựng đê điều và hỗ trợ môi trường (2000)Luật về phát triển các thành phố kinh doanh (2005)Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si Quy định về vị trí các cơ sở quân sự ở Hàn Quốc (2005)Luật về thành phố quốc tế Jeju (2006)

• Không có quy định trong Luật thu hồi và bồi thường• Luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh

hoạt, bao gồm:- Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án

xây dựng khu đô thị- Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong

các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m2 một hộ gia đình)

Úc Luật về thu hồi tài sản1989

• Không có quy định, khoản bồi thường cần phải hợp lý, ngoài ra đã có hệ thống an sinh xã hội chi trả

Giám sát



• Khi kế hoạch thu hồi đã được phê duyệt, cơ quan quản lý đất đai của tất cả các địa phương sẽ báo cáo về Bộ Tài nguyên và Đất đai về các khoản chi cho bồi thường, tái định cư vào cuối mỗi năm. Bộ này sẽ chịu trách nhiệm xem xét báo cáo.

• Không có biện pháp giám sát đối với ảnh hưởng của việc triển khai Luật này đối với điều kiện sinh sống của các cá nhân bị ảnh hưởng, trừ các dự án xây dựng hồ trữ nước.

Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 13,16

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần III, điều 23

• Ủy ban giám sát quốc gia chịu trách nhiệm rà soát và giám sát việc triển khai các kế hoạch tái định cư

• Ủy ban có thể bao gồm đại diện các bộ, ngành có liên quan của TW, và các chuyên gia ở các địa phương

• Các địa phương sẽ cung cấp các thông tin có liên quan cho Ủy ban này kịp thời và thường xuyên.

• Đối với các dự án lớn (phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn các hộ gia định ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số) sẽ phải thành lập Ủy ban về tái định cư ở cấp dự án. Chức năng của Ủy ban này là giám sát và rà soát tiến độ triển khai kế hoạch tái định cư và thực hiện kiểm soát về mặt xã hội ở giai đoạn sau tái định cư

• Ủy ban về ổn định đời sống sau tái định cư sẽ do Chính phủ thành lập để giám sát các quá trình này

Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều1, 2, 7, 9)

Hàn Quốc


• Không có hoạt động giám sát về ảnh hưởng của việc triển khai Luật đối với điều kiện sống của người dân bị ảnh hưởng

• Việc đánh giá sau dự án chỉ được thực hiện trong một 27

số trường hợp đặc biệt Úc • Không có hoạt động giám sát

Tham vấn người dân



• Không quy định về quy trình tham vấn. Tuy nhiên, trong văn bản về thủ tục tố tụng đối với tài nguyên và đất đai 2004 có yêu cầu cơ quan trưng mua đất đai phải thông báo tới nông dân về quyền lợi của họ trong việc khiếu kiện bồi thường, tái định cư và nếu cần, sẽ có phiên tòa xử trong vòng 5 ngày sau khi các bên được thông báo. Trước khi kế hoạch trưng mua được đệ trình để thông qua, những nội dung về mục đích,vị trí, tiêu chuẩn bồi thường, các biện pháp về tái định cư cần phải được thông báo rộng rãi tới nông dân


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4

• Cơ quan phụ trách về tái định cư phải tổ chức tham vấn với người dân bị ảnh hưởng trong khi xây dựng kế hoạch tái định cư

• Việc xây dựng ngân sách, bao gồm dự toán có liên quan cũng phải tham vấn với đại diện của các hộ gia đình

Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 10.3 (ii).(v)

Hàn Quốc

Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009), điều 82

• Người dân bị ảnh hưởng sẽ thành lập Ủy ban công dân (RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, bao gồm bồi thường, vị trí tái định cư và các giải pháp khôi phục đời sống

• Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án

• Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồi thường. Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này.

• Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo sư và các quan chức của các cơ quan liên quan. Ít nhất 1/3 số thành viên phải là những người dân bị ảnh hưởng

• Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư, và các vấn đề khác theo yêu cầu của người dân.

Úc Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2))

• Bộ trưởng sẽ đưa bản copy công bố dự án cho những người sẽ bị ảnh hưởng bởi dự án, cùng với:(a)Sơ đồ vị trí khu đất mà dự án sẽ triển khai(b)Văn bản nêu tóm tắt các quyền chính cho những

người dân bị ảnh hưởng

Cơ chế khiếu nại

28



• Tranh chấp về quyền chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết thông qua đàm phán giữa các bên, nếu đàm phán không thành công, sẽ do chính quyền địa phương giải quyết

• Tranh chấp giữa các đơn vị sẽ được giải quyết bởi chính quyền địa phương ở cấp trên cấp quận, tranh chấp giữa cá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽ được giải quyết ở cấp thị xã hoặc cấp quận hoặc cấp cao hơn

• Nếu các bên liên quan không chấp nhận quyết định của chính quyền địa phương, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án trong vòng 30 ngày sau khi các bên nhận được thông báo về quyết định

• Người nông dân được phép đưa khiếu kiện ra tòa, tuy nhiên, theo báo cáo năm 2007 của ADB, hiện tại, các khiếu kiện này không thể xử lý ở tòa do mức phí cao và các hạn chế khác

Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011),

Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20)

• Ombudsman: được chỉ định để giải quyết khiếu kiện• Ombudsman được quyền cân nhắc và xử lý các khiếu

kiện liên quan đến tái định cư – các quyết định của cơ quan quản lý

Hàn Quốc


• Thành lập Ủy ban về bồi thường với vai trò là cơ quan tư vấn về quyền của người dân

• Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo sư và quan chức của các cơ quan liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải là người dân bị ảnh hưởng

• Hầu hết các khiếu kiện về kinh tế và sức khỏe được xử lý ở Ủy ban này

Úc Luật về thu hồi tài sản 1989 (điều 52- 65)

• Úc có tòa án riêng về đất đai • Luật cũng quy định rõ đối tượng được đòi bồi thường,

những gì có thể được bồi thường và cách xử lý bồi thường, theo đó, chỉ những người có lợi ích bị ảnh hưởng mới có quyền đòi bồi thường

Những trường hợp không được đền bù



• Trước khi quyết định trưng mua nhà ở, chính quyền địa phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định các tòa nhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký

• Đối với những tòa nhà tạm thời, được coi là xây hợp pháp và đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian, sẽ được bồi thường. Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp và không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ không được bồi thường


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4Chính sách quốc gia

Định nghĩa hộ gia đình bị ảnh hưởng bao gồm những người dân bị mất đất ở, đất nông nghiệp hoặc 1 trong 2 trường hợp, những người đã có thời gian ở, kinh doanh liên tục

29

về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 3(iii)

trong thời gian từ 5 năm trở lên trong khu vực bị ảnh hưởng trước ngày công bố dự án, và những người mà nguồn thu nhập của họ bị ảnh hưởng

Hàn Quốc


• Các tòa nhà được xây dựng không phép thì không được bồi thường. Các tòa nhà nhà xây không phép trước hoặc vào ngày 24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và do đó chi phí xây dựng lại được bồi thường

• Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người (kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trước ngày công bố dự án. Và do đó, những đối tượng sau sẽ không được xéta. Chủ sở hữu tòa nhà không phép. Tuy nhiên, những

tòa nhà xây không phép trước 24/1/1989 vẫn được bồi thường

b. Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà ấy trước ngày công bố dự án. Tuy nhiên, điều này không áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp lý như điều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợp pháp khác

• Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanh cần phải có cơ sở kinh doanh đầy đủ trang thiết bị (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất, kinh doanh hợp pháp trước ngày công bố dự án

Úc Luật về thu hồi tài sản1989Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2))

• Những công trình xây dựng bất hợp pháp sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặt chẽ, nên những trường hợp như vậy không nhiều

Công trình tái định cư



• Không quy định cụ thể


Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4 Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 30)

• Trong trường hợp phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn các hộ gia đình ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số, sẽ phải xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn của Chính phủ

• Nếu khu tái định cư nằm trong một khu dân cư khác, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được xây dựng cho toàn bộ cả khu

Hàn Quốc


• Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải

• Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do 30

chủ đầu tư chi trảÚc Luật về thu hồi tài

sản1989Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2))

• Không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất

Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí thì: (i) Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; (ii) Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu từ đất; (iii) Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế; (iv) 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất.

+ Thuế đất:

Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia …

+ Phí đất:

Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất…

Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật.

Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980, của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều kiện của địa phương”. Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại. Ở Việt Nam, loại phí này hiện chưa có quy định.

4.3. Định giá đất

+ Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.

Nước Luật Nội dung1. Úc Luật thuế đất

1958- Mục đích của việc định giá đất: (i) Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản,

31

thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù …; (iii) mục đích thương mại.

2. Hungari Đạo luật đất đai năm 1987

- Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác.

3. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản năm 2003

- Điều 9, Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất

4. Tajikistan Luật định giá đất 2001

- Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất.

5. Guinea Đạo luật đất đai năm 1996

- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.

+ Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới. Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích.

Nước Luật Nội dung

1. Amenia Luật đất đai 2001

Giá mua bán trên thị trường

2. Úc Luật thuế đất 1958

(i) Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm

(ii) Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm

3. Belize Luật thuế đất 2003

Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

4. Hungari Đạo luật đất đai năm 1987

Giá mua bán trên thị trường

5. CroatiaĐạo luật về thuế bất động sản 2003

Giá thị trường của bất động sản

6. Phần Lan Luật bất động sản 2002

Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.

7. Ireland Đạo luật đất đai 1950

Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

8. Maldiver Luật đất đai năm 2004

Giá có thể được xác định theo giá thị trường

32

+ Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc.


1. ÚcLuật thuế đất năm 1958

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá.

2. Hungari Luật đất đai 1987

Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước

3. Israel Luật giá trị đất 1962

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm.

4. Lào Luật đất đaiTrong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại.

5. Estonia Luật giá trị của đất 1994

Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất

6. Tajikistan Luật định giá đất 2001

Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực.

+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).


1. Albania Luật đất đai 1991Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất

2. Amenia Bộ Luật đất đai 2001

Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất;

3. Úc Luật định giá đất Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường.

4. Belize Luật thuế đấtThông qua khảo sát giá thị trườngPhòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật

5. Estonia Luật giá trị đất 2003 Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết

33

hợp là được sử dụng trong đánh giá.

6. Hungari Đạo luật đất đai 1987

Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.

7. Phần Lan Luật về bất động sản năm 2002

Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.

8. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản 2003

- Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.

* QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC

Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các BangTại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói

riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổ chức định giá đất độc lập

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:

- Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang.

- Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác.

- Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản.Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc định giá đất

34

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Các phương pháp định giá đấtTại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là:

phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.

Quy trình định giá đất hàng loạt Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang,

chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:

Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tina) Khảo sát các thông tin chungb) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trườngCác thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định

dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu.c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạtSau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này

được phân loại, phân tích, xử lý như sau:- Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh

trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá.

- Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp.

- Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất.

Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đấtỞ phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa

phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự.

Bước 3. Định giá thửa đất chuẩnThửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định

giá hoặc hợp phần định giá. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất

35

Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá.

Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá.Quy trình định giá riêng lẻ

Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất.

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá.Giải quyết khiếu kiện về giá đất

Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước:

Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giáNếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là không

chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2. Giải quyết khiếu kiệnTổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ

chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3.

Bước 3. Định giá đất độc lậpNếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được

văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định.

Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hoàn lại cho người khiếu nại.

Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác

36

Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.

5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT- Úc :

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

- Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).

37

andongnhi, 08/04/12,

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)

- Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.

38

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.

- ScotlandHệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của

Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển.

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:- Đăng ký thông tin khai báo;- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; - Hồ sơ gốc;- Bảng tra cứu. Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để

cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.

- Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu

39

quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính.

6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

- Liên minh Châu Âu

Một sáng kiến gần đây được hỗ trợ của Uỷ Ban Châu Âu gọi là INSPIRE, mục đích là tạo ra một cơ sở hạ tầng thông tin không gian ở Châu Âu. Cơ sở hạ tầng thông tin này được hy vọng là giúp mở khoá các giá trị của thông tin địa lý trên toàn Châu Âu đem lại lợi ích cho quản trị tốt, lĩnh vực tư nhân và cả người dân nói chung.

Đề xuất INSPIRE đặt ra những quy tắc chung trong việc thiết lập cơ sở hạ tầng thông tin quốc gia mà sau đó có thể được dùng để hỗ trợ các chính sách về môi trường, hoặc các hoạt động có thể tác động trực tiếp hay gián tiếp lên môi trường. Việc sử dụng cơ sở hạ tầng này được dự kiến là tương lai hỗ trợ cho các lĩnh vực chính trị khác nhau như là giao thông vận tải. INSPIRE dựa trên cơ sở hạ tầng thông tin không gian đã được thiết lập và hoạt động như là thành viên của Liên minh Châu Âu. Các hợp phần của những cơ sở hạ tầng này bao gồm: siêu dữ liệu, các bộ dữ liệu không gian (bao gồm cả thửa đất địa chính mà được miêu tả là các khu vực xác định ranh giới địa chính có tình trạng pháp lý cụ thể về quyền sở hữu); các dịch vụ và công nghệ mạng lưới; các điều khoản thống nhất về chia sẻ, tiếp cận và sử dụng; cơ chế theo dõi, đánh giá; quy trình và thủ tục.

- Thụy ĐiểnTại Thụy Điển, toàn bộ quá trình từ quyết định ban đầu tại Quốc hội về việc cải

cách đến khi hoàn thiện mất khoảng 25 năm. Trong đó, khoảng 10 năm dành để điều tra bằng các câu hỏi đưa ra về việc cải cách này. Các câu hỏi liên quan đến việc có thể tách riêng hệ thống đăng ký đất và hệ thống tài sản hay không, cấu trúc của cơ sở dữ liệu, tập trung ở cấp trung ương hay theo các vùng, và hệ thống định danh tài sản.

Hệ thống thông tin đất đai (LIS) tích hợp các thông tin đăng ký đất đai và địa chính vào một hệ thống bao gồm những phần sau: Đăng ký tài sản, xác định các đối tượng trong hệ thống (thửa đất, các đơn vị tài sản), Đăng ký đất đai, xác định các quyền đối với các đối tượng, Thiết lập và địa chỉ, Thuế và giá trị, Lưu trữ dạng số.

Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau: - Về phổ biến thông tin : nguồn thông tin có liên quan đến đất đai được phổ

biến tới người dùng theo một cách thống nhất- Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thông tin liên quan đến đất đai được

thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quảMô hình hệ thống dựa trên một thiết kế kiến trúc mà môi trường quản lý/cập nhật

quản lý đất đai được tối ưu hóa cho các quy trình làm việc kết hợp với các thủ tục pháp

40

lý và Hệ thống phân phối được tối ưu hóa cho việc cung cấp, trao đổi và trình diễn dữ liệu. Mô hình này bao gồm 4 phần về nền tảng tương kết và giao tiếp bằng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML.

- Rumani:

Cơ sở dữ liệu BDUST:

Cơ sở dữ liệu đất đai Rumania (BDUST) nhằm mục đích quản lý ở các cấp quốc gia, huyện và xã, được phân cấp tổ chức thực hiện theo xã, huyện và tỉnh.

Nội dung dữ liệu được xác định bằng các yêu cầu sử dụng ở các cấp độ khác nhau (quốc gia, huyện, xã, trang trại) và khả năng tương thích trong hệ thống chung của châu Âu. Mô hình dữ liệu được xác định phù hợp với từng loại đất và xác lập mã cho từng loại, nhưng cũng có một số mô hình mô phỏng các loại đất. Đặc tính của đất được xác định theo phương pháp khảo sát hiện có với một số chi tiết kỹ thuật, mở rộng và các khái niệm mới. Tổ chức không gian sơ cấp là đơn vị thửa đất (UT), mang lại từ sự chồng lớp của các lớp không gian / đơn vị: về khí hậu đồng nhất khu vực (ACO) - địa lý, khí hậu, đất đơn vị (Mỹ) và "sinh thái đồng nhất lãnh thổ (Teo)”, do đó UT hoàn toàn được đặc trưng bởi ba ACO-US-teo.

Tiêu chuẩn cho việc thiết lập nội dung dữ liệu BDUST và định dạng dữ liệu thiết lập nội dung dữ liệu của các cơ sở dữ liệu BDUST, ba yêu cầu cơ bản đã được đưa vào mã hóa:

(1) các dữ liệu theo yêu cầu của các phương pháp / mô hình và các thuật toán được sử dụng cho quá trình xử lý dữ liệu và giải thích để đáp ứng cho người sử dụng yêu cầu hiện tại (Florea et al, 1987; Vlad năm 2001; MAAP, 2002.): Đánh giá sự phù hợp đất cho mục đích sử dụng, đánh giá khả năng sử dụng đất chính và xây dựng báo cáo cụ thể khác nhau theo yêu cầu của các quy định về khảo sát đất;

(2) dữ liệu theo yêu cầu của dữ liệu khác trong tương lai có thể là cho người sử dụng khác nhau, đặc biệt là dựa trên một số mô hình mô phỏng quá trình sử dụng đất;

(3) các dữ liệu khác theo yêu cầu của hệ thống hỗ trợ quyết định quản lý đất đai bền vững (Vlad, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005)

Về việc thiết lập định dạng dữ liệu, một số nguyên tắc được sử dụng:(a) sử dụng các con số như mã số cho các đặc điểm và các chỉ số khác nhau, để

làm giảm nguy cơ lỗi điều hành người dùng và tăng lưu trữ xử lý;(b) sử dụng, nếu có thể, các giá trị của dữ liệu thay vì các lớp học của các giá trị,

để sử dụng dễ dàng và chính xác hơn dữ liệu khác nhau (hiện tại hoặc tương lai) các phương pháp được áp dụng, hoặc trong các trường hợp thay đổi mô hình, cũng như để loại bỏ các công việc hệ thống hóa và rủi ro lỗi của thiết lập lớp học;

(c) sử dụng pedo-chuyển giao chức năng để xác định nguồn gốc các dữ liệu, để có thể giảm thiểu số lượng dữ liệu chính phải được khảo sát thực địa để loại bỏ các lỗi tính toán và các rủi ro của người sử dụng ;

(d) bao gồm một số dữ liệu backup, để sử dụng trong các trường hợp của một số dữ liệu bị mất;

(e) giới thiệu các chỉ số mới (không được sử dụng trong phương pháp luận hiện có), được coi là cần thiết để sử dụng cơ sở dữ liệu trong tương lai;

(f) lưu trữ một số dữ liệu thu được có giá trị quan trọng hoặc được sử dụng thường xuyên, để tăng hiệu quả xử lý.

41

- Úc

Bang Tây ÚcHệ thống thông tin đất đai Tây Úc (WALIS) được thiết lập từ năm 1981, đã trở

thành hệ thống thông tin đất đai sớm nhất tại Úc sử dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý trong việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại và hiệu quả, một số nguyên tắc chính đã được đề ra khi tiến hành xây dựng hệ thống, bao gồm: thông tin là tài sản có giá trị; hệ thống phải đáp ứng mục tiêu đề ra và người khai thác hệ thống trở thành mục tiêu quan tâm; thông tin thu thập một lần, sử dụng nhiều lần; phải có sự kết hợp thông tin, chia sẻ tài nguyên với giá trị gia tăng; chi phí duy trì, bảo dưỡng hợp lý, hiệu quả; có đăng ký phân quyền, bảo mật, duy trì mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý thông tin.

Với lịch sử gần ba mươi năm, WALIS đã đạt được nhiều thành công trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến quản lý thông tin địa lý cũng như thông tin đất đai, hỗ trợ tích cực cho cơ chế truy cập thông tin đất đai. Điều này được thể hiện qua mối quan hệ giữa công tác quản lý, lưu trữ thông tin, thương mại, siêu dữ liệu và phân quyền truy cập thông tin của hệ thống.

Mô hình quản lý và các thành phần chính của WALIS: sơ đồ dưới đây mô tả về mô hình quản lý của WALIS và giới thiệu sơ bộ về các thành phần chính làm nên thành công của WALIS.

Bang VictoriaTại Victoria, một hệ thống thông tin đất đai đã được phát triển với mô hình hiện đại

nhằm cung cấp dịch vụ đăng ký đất đai, bất động sản trực tuyến qua mạng Internet. Theo thống kê, chỉ có khoảng 10% lượng giao dịch hàng năm được thực hiện theo hình thức “mặt đối mặt” giữa cán bộ thực hiện giao dịch và người dân, tổ chức có nhu cầu, khoảng 90% số giao dịch còn lại được thực hiện trong vòng 24h qua hệ thống cung cấp dịch vụ hệ thống thông tin đất đai.

Trung tâm thông tin đất đai là một đơn vị dịch vụ của ngành quản lý đất đai Bang Victoria, cung cấp các dịch vụ truy cập thông tin và các dịch vụ có liên quan như thực hiện các giao dịch đất đai và bất động sản, quy hoạch và phát triển quỹ đất. Ngoài ra, Trung tâm cũng là đơn vị cung cấp các dịch vụ về ảnh hàng không, anh viễn thám nhằm các mục đích từ thương mại đến kiểm soát ô nhiễm, chống khủng bố và các dịch vụ khác cho các tổ chức có nhu cầu.

Hình 1. Mô hình quản lý WALIS

42

Hệ thống đăng ký đất đai Bang Victoria được thực hiện dựa trên nguyên tắc bảo hộ của nhà nước về những gì nhà nước đã chứng nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hệ thống đăng ký có vai trò và chịu trách nhiệm về quản lý giấy chứng nhận sở hữu đất đai theo Bộ Luật chuyển nhượng đất đai năm 1958, được sửa đổi, bổ sung năm 1998.

Hệ thống cung cấp dữ liệu đất đai LANDATA® là dịch vụ trực tuyến cung cấp thông tin về đất đai ở tiểu bang Victoria. Các lĩnh vực hoạt động của LANDATA® bao gồm: tìm kiếm thông tin về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật, các chỉ số liên quan, giấy chứng nhận về tài sản, thông tin về tài sản, giấy chứng nhận quy hoạch và chất lượng dữ liệu.

Trong những năm vừa qua, đã có những gia tăng đáng kể trong hoạt động của LANDATA® về tìm kiếm các thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 10% tương đương với 0,8 triệu lượt tìm kiếm năm 1998 tăng lên 100% tương đương với 2,2 triệu lượt tìm kiếm gần đây.

Hệ thống giao dịch đất đai điện tử tại Victoria đã được xây dựng và vận hành trong nhiều năm với các thành tựu đặc biệt. Theo thống kê, có trên 90% các giao dịch đất đai được thực hiện thông qua công cụ điện tử trực tuyến, chỉ có dưới 10% giao dịch được thực hiện thông qua tiếp xúc trực tiếp giữa người giao dịch với các cán bộ của ngành quản lý đất đai Victoria. Hệ thống giao dịch đất đai điện tử cho phép việc tổ chức các giao dịch được minh bạch, hiệu quả, tăng cường cải cách thủ tục hành chính của chính quyền địa phương.

Mục tiêu chính của hệ thống là cung cấp các dịch vụ đăng ký giao dịch bất động sản thông qua việc giải quyết các giao dịch bất động sản, các dịch vụ về đăng ký định cư cũng như tái định cư.

Các thành phần chính của hệ thống giao dịch đất đai điện tử gồm:

Quy trình xử lý nghiệp vụ, nhằm xác định xem một giao dịch bất động sản phải qua những bước xử lý nào, đồng thời gán trách nhiệm của từng cá nhân, nhóm cá nhân trong các bước giao dịch đó. Quy trình xử lý nghiệp vụ được xác định cho từng loại giao dịch bất động sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên danh trong thương mại.

Dịch vụ khách hàng, xác định các nhóm dịch vụ được gắn với các nhóm khách hàng của hệ thống, gồm người thực hiện giao dịch, các luật sư và các đo đạc viên được cấp phép. Hệ thống cũng cung cấp dịch vụ cho các đối tượng khác có quan tâm gồm các công tư kinh doanh bất động sản, cấp chính quyền địa phương, các trường đại học. Sản phẩn bao gồm có sản phẩm bản đồ và sản phẩm giao dịch từ các giao dịch.

Các giải pháp đối với các vấn đề phức tạp, được xác định cho từng trường hợp cụ thể và thông thường cần phải có ý kiến tư vấn của một hội đồng tư vấn được thành lập khi vấn đề xuất hiện.

Phân phối sản phẩm: sản phẩn bản đồ, sản phẩn của các giao dịch điện tử được cung cấp từ hệ thống sau khi các giao dịch được thực hiện như giấy chứng nhận sở hữu, các hợp đồng giao dịch được xác lập.

Bang New South WalesHệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Torrens có

nguồn gốc từ Bang NSW. Tại bang này, hệ thống đăng ký đã được quản lý toàn bộ qua mạng, là một phần cơ bản của Hệ thống thông tin đất đai của bang NSW. Hệ thống thông tin đất đai tại NSW có các đặc điểm và chức năng, nhiệm vụ như sau:

43

- Quản lý và cập nhật dữ liệu không gian và phi không gian;- Chuẩn bị và chia sẻ các sản phẩm và dịch vụ dữ liệu không gian chất lượng cao

từ các ứng dụng dữ liệu không gian;- Đảm bảo dữ liệu không gian và phi không gian tương thích và có thể tích hợp với

các hệ thống khác;- Quản lý, xây dựng và phát triển các ứng dụng dữ liệu không gian;- Cung cấp tư vấn kỹ thuật, hướng dẫn, hỗ trợ người dùng hệ các thống dư liệu

không gian khác nhau;- Thiết kế, thực thi và hỗ trợ các giải pháp trên thiết bị di động và các ứng dụng

Web.- Xây dựng và duy trì các tiêu chuẩn, chính sách và quy trình của tổ chức liên quan

tới việc vận hành hệ thống dữ liệu không gian và phi không gian.Về lưu giữ/biên tập dữ liệu:

- Dữ liệu quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu địa chính số được cập nhật hàng ngày;- Các dữ liệu khác được xây dựng dựa trên yêu cầu hoặc một phần của dự án mới

hoặc đang tiến hành (bao gồm hệ thống GIS di động, ví dụ ArcPad);- Biên tập các dữ liệu hiện có từ rất nhiều nguồn khác nhau bao gồm các nhà quản

lý tài sản, các dự án thương mại, nhân viên bất động sản,...- Một số dữ liệu được xây dựng/duy trì bởi những người dùng có thẩm quyền tại

các bộ phận khác trong hội đồng thành phố (ví dụ dữ liệu LEP cho phòng kế hoạch).

7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

- Hàn Quốc

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).

Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…

- Trung QuốcNhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi

được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.

Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và

ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển

44

nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.

- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.

- Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang,…

- Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…

- Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai).

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai).

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai).

45

- Thụy Điển

Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển).

Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa.

- Một số nước Châu Phi

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến.

Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.

Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm.

Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm.

46

Documents

ii. một số nội dung trong pháp luật đất đai của một số nước