II RAPPORTO 2005 OSSERVATORIO SUL MERCATO … · cercare di disporre di un ulteriore parametro della loro sostenibilit ... Fonte: Datastream/Eurostat. Economia ... che pur sono frequenti,

II RAPPORTO 2005 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE

LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA

Comunicato stampa

Bologna, 15 Luglio 2005

Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 2-05 Comunicato stampa

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1. La sostenibilità del mercato: misure e limiti I prezzi continuano a crescere ma sono in decelerazione

Nelle grandi aree urbane, anche nell’ultimo semestre, i prezzi medi degli immobili aumentano. Meno che in passato ma pur sempre aumentano. L’incremento sull’ultimo semestre è il minore dal 2001, sia per le case che per i negozi, e si colloca fra i più bassi dati semestrali mai registrati per gli uffici durante l’ultimo ciclo. Addirittura, se guardiamo ai dati relativi a Milano, i prezzi delle abitazioni non registravano una crescita semestrale così bassa dal secondo semestre del 1998.

Tavola 1

Media 13 grandi aree – Variazioni semestrali e annuali dei prezzi medi di immobili

Variazione % semestrale

Variazione % annuale

Abitazioni +4,1 +8,4 Uffici +3,8 +7,2 Negozi +3,7 +7,4 Box o garage - +6,5

Fonte: Nomisma. I canoni segnano incrementi di lieve entità con riflessi negativi sulla redditività

Meno ancora dei prezzi crescono i canoni di locazione. Con la conseguenza che anche l’ultimo dato conferma il trend già registrato negli ultimi anni, ovvero di leggera riduzione dei tassi medi di rendimento reali e monetari. La domanda che ci si pone è allora se questi prezzi e questi affitti, dopo la recente forte crescita, siano ancora sostenibili e/o se caleranno.

Tavola 2

Media 13 grandi aree – Rendimenti medi potenziali lordi annui (%)

Novembre 2004 Giugno 2005

Abitazioni 5,5 5,4 Uffici 5,8 5,7 Negozi 8,1 8,0 Box o garage 6,5(*) 6,4

(*)Dato riferito a Giugno 2004.

Fonte: Nomisma.


2

Tavola 3Media 13 aree – Variazioni percentuali annuali dei prezzi

correnti di immobili (valori percentuali)

Giugno 2001

Giugno 2002

Giugno 2003

Giugno 2004

Giugno 2005

Abitazioni 8,8 9,5 9,8 10,8 8,4 Uffici 7,7 7,8 8,4 9,3 7,2 Negozi 9,4 7,5 8,4 9,2 7,4 Box o garage 6,1 5,7 8,0 8,0 6,5

Fonte: Nomisma. Il rapporto fra prezzi e canoni è in tendenziale aumento senza dare segni di cedimento

Sulla sostenibilità le analisi si basano su una pluralità di indicatori. In particolare si appuntano sulla misura del rapporto fra prezzi degli immobili e canoni di locazione, ovvero il reciproco dello yield, che viene utilizzato come indicatore della redditività, analogamente a come si usa fare con riferimento alle azioni dove il parametro di sostenibilità del loro corso è dato dal rapporto fra prezzi e utili. Su un numero di anni limitato, relativamente al periodo dell’ultimo ciclo, dal 1992 ad oggi, si può osservare che, attualmente, tale rapporto per le abitazioni, non diverge sostanzialmente dal livello di metà anni ’90, collocandosi sulla misura di 18,5. Per quanto riguarda lo stesso rapporto in relazione agli uffici, assistiamo a una lieve crescita tendenziale nell’arco di anni considerati. Esso passa infatti da valori vicini a 16 sino al 17,5 dell’ultima rilevazione (fig. 1).

Figura 1 Media 13 aree – Rapporto prezzi/canoni

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

I 91 I 92 I 93 I 94 I 95 I 96 I 97 I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 05

Abitazioni Uffici Negozi

Fonte: Nomisma. Diversa è la tendenza per i negozi dove l’indice scende da misure superiori a 14

sino al minimo del 1997, pari a 12,9 per poi risalire sino al 12,5 di oggi che si


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palesa come la misura nettamente più bassa fra le tipologie osservate e, quindi, esprime una redditività nettamente competitiva rispetto alle altre, al lordo del diverso coefficiente di rischio. Non assistiamo, quindi, ad una drastica riduzione di tale parametro come parrebbe accadere in altri paesi dove l’incremento dei prezzi è risultato molto superiore a quello intervenuto in Italia.

Rapporto reddito e canoni: si ritorna a livelli di inizio anni ’90 con differenze fra le città

Un altro parametro di sostenibilità è dato dal rapporto fra reddito e canoni di locazione. Dopo aver raggiunto il valore più elevato all’inizio della fase di crescita dei prezzi, collocabile fra il 1997 ed il 1998, il potere locativo del reddito torna sui valori di inizio anni ’90. Tale parametro viene misurato calcolando i metri quadri locabili con un’annualità di reddito. Inoltre, fra le grandi città e la media dell’Italia il divario resta ampio, dato che tale indicatore oggi risulta pari a 184 per le metropoli e 258 per l’intero territorio nazionale, ovvero i canoni di locazione, in rapporto ai redditi, risultano nettamente più contenuti nelle città più piccole (tav. 4).

Tavola 4

Mq di abitazioni usate locabili con un’annualità di reddito

Milano Roma Media 13 aree Italia

1992 186 166 182 - 1993 205 145 187 282 1994 268 163 218 287 1995 281 166 227 357 1996 261 212 244 358 1997 294 207 253 354 1998 286 236 247 345 1999 255 213 240 310 2000 252 196 240 307 2001 247 170 234 314 2002 227 156 221 296 2003 205 143 208 289 2004 191 130 193 285 2005 183 125 184 258

Fonte: Nomisma. Basso costo dell’indebi-tamento

La “sostenibilità” può essere misurata anche in rapporto al costo dell’indebitamento, ovvero in relazione al tasso di interesse e sotto questo profilo è chiaro che mai come oggi tale costo sia basso consentendo un accesso alla proprietà crescente come evidenziato dalla crescita di tale componente che costituisce una delle basi di quella che è stata definita “ownership society” (fig. 2).

I dati sullo sviluppo di finanziamenti all’acquisto di immobili sono infatti significativi dato che registrano costantemente e anche nell’ultima fase notevoli incrementi ma, ciononostante, il peso sul PIL delle consistenze resta per l’Italia, con circa il 10%, nettamente più basso che per gli altri paesi europei dove si registrano normalmente valori compresi fra il 40% della Spagna ed il 100% dell’Olanda.


4

Figura 2 Italia – Proprietari di casa e acquirenti negli ultimi 12 mesi

(valori percentuali sul totale di famiglie)

10,8

8,98,7

2,93,5

3,0 3,43,9

5,16,3

7,3

5,5

3,4

4,3

3,1

71,5 71,0

73,273,9

78,079,4

71,4 72,1

75,675,8

72,872,4 72,8

78,3

75,4

0

2

4

6

8

10

12

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Acq

uire

nti d

i abi

tazi

oni (

%)

60

65

70

75

80

85

Prop

rieta

ri di

cas

a (%

)

Acq. casa per abitazione o vacanza Proprietari di prima casa

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNL/Centro Einaudi, 2004. Mutui in crescita ma l’indebitamen-to è inferiore a quanto avviene all’estero

Le erogazioni annuali per la sola casa in Italia, secondo Unicredit, raggiungono quasi, nel 2004, i 50 miliardi di Euro, che costituiscono il 40% dell’ammontare totale delle compravendite, stimato in circa 100 miliardi di Euro. Il più contenuto indebitamento totale delle famiglie italiane, combinato con il minor ricorso al finanziamento bancario per l’acquisto di case, sono fra i fattori che consentono di nutrire più fiducia, di quanta non se ne possa avere relativamente ad altri paesi circa le condizioni di tenuta del mercato anche in caso di un suo rallentamento.

I prezzi delle abitazioni, infine, possono anche essere rapportati al reddito per cercare di disporre di un ulteriore parametro della loro sostenibilità.

Reddito /prezzi: si ritorna ai valori del 1992

Si ottiene così una misura del numero di mq di abitazioni nuove acquistabili con una annualità di reddito. In media, nelle grandi città, si passa dagli 11,7 mq del 1997, quando i prezzi iniziano a salire, agli 8 di oggi, con un incremento dei prezzi reali di circa il 30%.

Per l’Italia in complesso si passa invece dai 12,6 mq del 1997 ai 9,5 di oggi, il che corrisponde ad un aumento reale inferiore al 25%. Tuttavia, rispetto all’inizio del ciclo, quando i prezzi raggiungono il loro livello massimo, nelle grandi città i prezzi reali attuali sono sostanzialmente uguali a quelli del 1992 (tav. 5).


5

Tavola 5

Mq di abitazioni nuove acquistabili con un’annualità di reddito (valori percentuali)

Milano Roma Media 13 aree Italia

1992 7,8 7,4 8,4 12,2 1993 8,1 7,7 8,6 11,8 1994 9,5 8,7 9,5 12,2 1995 10,0 9,1 10,0 12,7 1996 11,2 10,7 10,6 12,5 1997 12,8 12,2 11,7 12,6 1998 12,8 12,6 11,6 12,4 1999 11,8 11,6 11,4 12,4 2000 11,6 11,8 11,4 12,4 2001 10,8 11,4 10,9 12,3 2002 9,9 10,3 10,2 11,3 2003 9,0 9,3 9,5 10,8 2004 8,2 8,0 8,7 10,4 2005 7,7 7,2 8,0 9,5

Fonte: Nomisma. Ma la “bolla” c’è o no?

Il dibattito relativamente alla sostenibilità vede partecipare banchieri centrali, organismi internazionali, economisti, consulenti e imprenditori, gente comune. I teorizzatori dell’esistenza della “bolla” e i loro antagonisti (definiti pessimisti ed ottimisti rispettivamente) formulano i loro giudizi sempre all’interno della costruzione retorica dell’”ipotizziamo che”, peraltro dando per scontato che le ipotesi scelte abbiano solamente gradi di probabilità diversi (ma in misura indeterminata) di avverarsi.

Le ipotesi di riferimento sono, nell’ordine: 1. andamento dei tassi di interesse (monetari e reali); 2. andamento economico generale (occupazione, PIL, prezzi, ecc.); 3. dinamica della domanda (demografia, organizzazione industriale, gusti,

ecc.) e dell’offerta (produzione in pipeline, prese di beneficio, ecc.).

I tassi non dovrebbero aumentare contrariamente a quanto si pensava

Per quanto riguarda i tassi di interesse, se sino a poco tempo addietro sembravano prevalere valutazioni rialziste, oggi, stante la debolezza dell’economia europea ed anche del rallentamento di quelle inglese ed americana l’ipotesi giudicata più probabile è quella di una diminuzione generale, ma più decisa in USA e GB, del costo del denaro che, in Europa ormai, sul breve termine si colloca attorno al livello zero.


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Figura 3 Andamento dei tassi di interesse in EU

Tassi nominali Tassi reali

Fonte: Datastream/Eurostat. Economia depressa

Sull’andamento del PIL e dei prezzi il quadro è noto e per l’Italia risulta particolarmente deprimente dato che il 2005 sembrerebbe avviarsi verso una condizione di recessione tecnica, ovvero di dinamica negativa del PIL, mentre la progressiva riduzione del tasso di inflazione attribuita alla debole domanda di consumi pone interrogativi sulle negative conseguenze di una possibile situazione deflazionistica.

Domanda ed offerta stazionarie con differenti requisiti qualitativi

Per quanto riguarda poi domanda e offerta – non rilevano qui le forze di medio-lungo periodo – non paiono esservi motivi che possano determinare modificazioni sostanziali del quadro attuale. Anche per quanto riguarda la nuova offerta potenziale da parte degli sviluppatori che in questi ultimi anni di ripresa dell’attività edilizia hanno avviato progetti immobiliari per il mercato (diverso è il caso delle produzioni, che pur sono frequenti, su commessa, e che quindi non si devono confrontare con l’incerata e indeterminata acquisizione della domanda) il dato macro relativo alla produzione incrementale non pare tale da poter costituire l’esistenza di un pericolo di caduta delle quotazioni da eccesso di offerta.

A tal proposito può essere opportuno formulare almeno due ordini di considerazioni: da un lato, la produzione totale non pare eccedere significativamente i valori storici dell’ultima fase (come indicato dalla figura 4 che riproduce l’andamento dell’investimento in costruzioni per comparto), dall’altro, occorre considerare l’enorme deficit di offerta di edifici e di ambienti urbani di qualità, deficit a cui sta dando risposta l’intensa attività di recupero urbano, caratterizzata prevalentemente da interventi nei brownfield delle aree dimesse e che interessa la maggior parte delle città, già industriali ed oggi assai più terziarie, in particolare del Centro-Nord.

Per il mercato all’ingrosso dove transitano blocchi di interi edifici si può osservare che i fondi immobiliari, con la lunghezza dell’orizzonte temporale che caratterizza i loro investimenti, svolgono una utile funzione stabilizzatrice (che si accompagna all’altrettanto utile effetto di trasparenza che da essi promana).


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Figura 4 Investimenti in costruzioni

(variazioni percentuali annuali in quantità)

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005(°)

Val

ori p

erce

ntu

ali

Abitazioni Fabbr. non res. Opere pubbliche Costruzioni

(°) Previsioni Ance

Fonte: Elaborazioni Ance su dati Istat. Accanto a questi operatori si collocano sia alcune property company che investono

con logica di medio periodo tesa alla riqualificazione di pacchetti di immobili che una volta resi redditualmente efficienti sono ricollocati sul mercato, e investitori diretti, dotati di ingente liquidità, che, nell’ambito di scelte di diversificazione patrimoniale, entrano sul mercato con logica di cassettisti investendo su immobili a reddito.

Resta la temuta figura, per certi versi analoga a quelle degli operatori speculatori operanti sul mercato al dettaglio, dei grandi speculatori, capaci di effettuare grosse operazioni di acquisizione a debito per ricollocarle sul mercato, nella prospettiva che, nel frattempo, i valori siano saliti più del costo del debito stesso.

Da più parti, con riferimento a questi soggetti è stata avanzata la preoccupazione che possano cercare di ottenere il ritorno atteso anche senza che il mercato equivalente lo riconosca spontaneamente (da speculatore in blocchi ad acquirente di blocchi) ma grazie alla possibilità di trasformare l’acquisto di grande dimensione in una vendita al dettaglio grazie allo strumento dei fondi immobiliari ad apporto e alla necessaria ingenuità dei risparmiatori ai quali somministrare certificati di scarso valore e poco liquidi.

Questo gioco, verificatosi in altre forme in passato, sarebbe esiziale per il mercato immobiliare. V’é da dire, però, che l’attuale panorama delle SGR di fondi immobiliari, composto da società di consolidata reputazione e strategie di permanenza industriale sul mercato, è anche dotato di buoni strumenti di informazione e comunicazione al mercato stesso, per cui esso può costituire verosimilmente il sistema di interessi in opposizione a tentativi possibili, nel silenzio generale, ma non attuabili in presenza di adeguata sorveglianza da parte degli organi di controllo e degli operatori stabili del mercato.


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2. Approfondimenti sulla congiuntura immobiliare Abitazioni

I dati congiunturali relativi al I semestre 2005 delineano un mercato delle abitazioni in generale rallentamento, pur nell’ambito di una crescita dei valori: dopo semestri di trascinante ottimismo, alimentato dal vivace andamento del mercato in tutte le città monitorate, siamo giunti in una fase in cui tutto appare all’insegna di una maggiore stabilità.

Non solo domanda e offerta vengono percepite come stazionarie rispetto al semestre precedente, ma anche numero di scambi e ipotesi relative alle dinamiche dei prezzi sono orientate in tal senso. L’analisi in serie storica di ciascuno di questi indicatori mostra tuttavia aspetti interessanti. In primo luogo, la percentuale di operatori che hanno intravisto un aumento delle quantità domandate è tendenzialmente diminuita fino a toccare in questo semestre un punto di minimo.

A fronte di una domanda che smette di crescere, anche il numero di contrattazioni inizia a stabilizzarsi (la quota di pessimisti ha raggiunto i livelli del 1997 e quella di ottimisti è ai minimi di sempre), il che diffonde timore negli operatori circa l’effettiva capacità di assorbimento dell’offerta attuale (fig. 5).

Figura 5

Media 13 aree – Giudizi di crescita su domanda e numero di contratti di abitazioni in compravendita

(valori percentuali)

15

25

35

45

55

65

I 98 II 98 I 99 II 99 I 00 II 00 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

%

Domanda per acquisto Num. di compravendite

Fonte: Nomisma. D’altro canto, anni di fervente vivacità hanno, da una parte, favorito la crescita

delle transazioni (la percentuale di compravendite di seconde case è costantemente in crescita), ma dall’altra sembrano aver impoverito l’offerta dei “pezzi” più pregiati. Così, un’offerta scarsa qualitativamente e quantitativamente, unitamente ad una domanda sempre più selettiva hanno portato ad una maggior prudenza sul mercato.


9

In tale contesto è quindi da inquadrare il rialzo, sia dei tempi medi di vendita (ora pari a 3,8 mesi, contro 3,3 nel 2002) sia dello sconto mediamente praticato sul prezzo iniziale (10,9% in questo semestre a fronte del 10% di tre anni fa; fig. 6; tav. 6).

Figura 6Media 13 aree – Serie storica tempi di vendita e divari percentuali fra

prezzi richiesti ed effettivi di abitazioni

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

I 98 II 98 I 99 II 99 I 00 II 00 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Mes

i

8

10

12

14

16

%

Tempo medio di vendita

Divario % medio tra prezzo offerto e richiesto

Fonte: Nomisma. Tavola 6

Media 13 aree – Tempi di vendita e locazione, divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita, giugno 2005

Tempo medio di

vendita (mesi) Tempo medio di locazione (mesi)

Divario % medio tra prezzo richiesto

ed effettivo

Abitazioni 3,8 2,6 10,9 Uffici 5,4 4,1 11,9 Negozi 4,8 3,9 11,5 Capannoni(*) 5,9 5,0 11,2 Posti auto 2,3 2,0 7,1 (*)Dato riferito a Ottobre 2004.

Fonte: Nomisma. Per quel che riguarda le dinamiche dei prezzi, gli aumenti registrati negli ultimi

semestri hanno ormai permesso di recuperare, anche in termini reali, le posizioni perse durante l’ultima fase recessiva. Gli incrementi del primo semestre del 2005, sono sì inferiori a quelli registrati nell’ultima parte dello scorso anno, ma non sembrano ancora presagire il temuto scoppio della bolla immobiliare (figg. 7 e 8).

In media, il prezzo di un’abitazione è dunque salito a 2.126 Euro al mq (+4,1% su base semestrale contro il +8,4% su base annuale), ma le differenze tra le varie piazze sono notevoli: dai 1.235 Euro al mq di Palermo si arriva ai 3.600


10

Euro di Venezia, passando per i 2.000 Euro di Napoli e i 3.000 Euro di Firenze.

Considerazioni simili a quelle appena evidenziate valgono anche per il segmento locativo, ancor più penalizzato da un eccesso di offerta conseguente al boom di investimenti realizzati negli scorsi anni. I canoni di locazione crescono a ritmi inferiori a quelli dei prezzi ormai da un paio di semestri con conseguente, seppur lieve, riduzione dei tassi di rendimento potenziale (se poi risaliamo al 1999, tale riduzione arriva al mezzo punto percentuale). Anche l’allungamento dei tempi medi di locazione, passati da 1,6 a 2,6 mesi in 2 anni e mezzo, non fa che confermare il rallentamento della congiuntura (fig. 9).

Figura 7

Media 13 aree – Serie storica delle variazioni annuali dei prezzi di immobili


-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

%

Abitazioni

Uffici

Negozi

Fonte: Nomisma. Le ipotesi previsive formulate dagli operatori sono complessivamente orientate

al mantenimento delle attuali tendenze, anche se, in virtù di quanto sottolineato, non mancano giudizi più pessimisti.


11

Figura 8

Media 13 aree – Serie storica dei prezzi medi reali di immobili (valori costanti al 2005)

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

I 89 I 90 I 91 I 92 I 93 I 94 I 95 I 96 I 97 I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 05

Eu

ro a

l mq

Abitazioni

Uffici

Negozi

Fonte: Nomisma. Figura 9

Media 13 aree – Serie storica dei tempi di locazione e dei rendimenti potenziali lordi annui di abitazioni

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Mes

i

5,0

5,2

5,4

5,6

5,8

6,0

%

Tempo medio di locazione Rendimenti potenziali lordi annui

Fonte: Nomisma. Uffici

Il quadro che emerge a proposito del segmento direzionale delinea un mercato in difficoltà, connotato da livelli di domanda sempre più esigui e da un’offerta che non trova collocazione. Diffusa è la percezione di calo nei volumi sia di compravendita che di locazione e persino le previsioni per i prossimi mesi non sembrano annunciare un’inversione di rotta in questo senso.


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Le difficoltà del segmento sono confermate dai dati relativi ai tempi di vendita e locazione: entrambi gli indicatori hanno registrato un innalzamento nell’ultimo semestre di qualche decimo di punto, ma l’incremento diventa importante se si procede più a ritroso nel tempo (nel 2002 era necessario circa un mese in meno sia per vendere che per locare). Analoghe considerazioni possono esser fatte per quel che riguarda i divari medi percentuali tra prezzo iniziale e prezzo effettivo di vendita: la scarsità di domanda ha portato i proprietari a concedere sconti maggiori rispetto al passato (in media, mezzo punto percentuale in più in 6 mesi) pur di concludere le trattative (fig. 10).

Figura 10Media 13 aree – Serie storica dei tempi medi di vendita e

di locazione di uffici (mesi)

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Mes

i

Tempo medio di vendita Tempo medio di locazione

Fonte: Nomisma.

In un contesto di questo tipo i prezzi continuano tuttavia a salire (+3,2%), trainati dalla positiva performance rilevata per le abitazioni. Genova, Roma e Napoli sono le piazze in cui l’incremento è risultato più evidente, giungendo a sfiorare i 5 punti percentuali. L’analisi di lungo periodo dei prezzi reali mostra tuttavia come, a livello medio, solo ora sia colmato il gap creatosi a seguito della fase recessiva successiva al 1992, laddove per il segmento abitativo ciò è avvenuto già da un paio di anni, e per i negozi si è ancora posizionati ben al di sotto dei livelli record registrati ad inizio anni ’90 (fig. 8).

Anche i canoni di locazione hanno registrato un ulteriore incremento, per quanto in misura più contenuta, dei prezzi (+1,7%), con conseguente riduzione dei rendimenti medi da locazione, ora pari al 5,7% (dall’inizio del ciclo ad oggi, la redditività media si è ridotta di quasi un punto percentuale; tav. 7). Per i prossimi mesi, gli operatori non mancano di mostrare diffusi segnali di preoccupazione, tanto per i volumi che per i valori di scambio, ma la maggior


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parte di essi rimane comunque orientata verso posizioni di stabilità. Riguardo al mercato degli uffici di Milano, che svolge un effetto traino rispetto agli altri mercati urbani in ragione delle sue dimensioni e dell’importanza giocata per l’assetto economico nazionale, non si rilevano tendenze atte a discostare l’andamento rispetto a quello rilevato in media, tanto che esso ha continuato a presentare dinamiche di rallentamento già evidenziate negli scorsi semestri (tra il 2003 ed il 2004). I prezzi mostrano ancora una certa tenuta, mettendo a segno in sei mesi un incremento del 3,5%, mentre l’analoga dinamica mostrata mediamente dai canoni ha permesso di mantenere inalterato il rendimento da locazione, fermo al 5,3%.

Tavola 7Media 13 aree – La flessione dei rendimenti da locazione


Abitazioni Negozi Uffici I 98 5,8 9,2 6,4 I 99 5,9 8,6 6,5 I 00 5,8 8,5 6,4 I 01 5,8 8,5 6,3 I 02 5,7 8,4 6,2 I 03 5,6 8,3 6,1 I 04 5,6 8,2 5,9 I 05 5,4 8,0 5,7

Fonte: Nomisma. Negozi

Nel I semestre 2005 il segmento dei negozi si è caratterizzato per una sostanziale stabilità nelle quantità offerte, domandate e scambiate sia sul mercato delle compravendite che su quello delle locazioni. Anche le opinioni riguardo all’andamento del comparto commerciale paiono comunque risentire del generale clima di attesa e riflessione che negli ultimi mesi sta coinvolgendo l’intero mercato. La percentuale di chi propende per una diminuzione dei volumi contrattuali è infatti in progressivo aumento e rappresenta oggigiorno ben 1/3 del totale.

Le informazioni provenienti dagli altri indicatori risultano d’altra parte abbastanza rassicuranti: i tempi di vendita e locazione sono pressoché stabili rispetto a sei mesi fa (e solo in leggero aumento, anche rispetto ai semestri precedenti; fig. 11), mentre lo sconto mediamente praticato è tornato sul livello di inizio 2004 (10,5%). I prezzi, ma anche i canoni di locazione, continuano a crescere, con tassi di variazione semestrale che si attestano rispettivamente intorno al 3,7% e al 2,2% in media. La differente performance dei valori ha comportato, nel tempo, una contrazione della redditività media da locazione, che rimane comunque più che interessante (ora si parla, in media dell’8%, contro il 9,2% di inizio ciclo). Le previsioni per il prossimo semestre sono orientate al mantenimento delle tendenze attuali.


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Figura 11Media 13 aree – Serie storica dei tempi medi di vendita e

di locazione di negozi (mesi)

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Mes

i

Tempo medio di vendita Tempo medio di locazione

Fonte: Nomisma. Posti auto

Il mercato dei posti risulta quasi un’isola felice all’interno del panorama complessivo. La domanda viene costantemente percepita in crescita, anche se ciò non sempre si traduce in un effettivo incremento dei volumi contrattuali. Tempi medi di vendita e sconti praticati appaiono stabili rispetto lo scorso anno (rispettivamente 2,3 mesi e 7,1%), mentre risultano in lievissimo aumento i tempi di locazione (2 mesi contro 1,9 dell’anno scorso). Prosegue la corsa al rialzo dei prezzi (+6/7%) e dei canoni (+4,5/6%), con tassi di variazione piuttosto diversi a seconda della localizzazione e della tipologia di posto auto. Per quel che riguarda la redditività offerta in media dai posti auto in locazione, è da notare che la minor intensità di crescita dei canoni ha portato ad un suo lieve abbassamento, più forte in corrispondenza del sub segmento dei garage.

Risultano improntate alla stabilità le ipotesi previsive formulate per il prossimo semestre.

Il mercato turistico

Il comparto delle seconde case per vacanza sembra confermare, anche nel 2005, i significativi segnali di crescita che lo avevano caratterizzato nell’estate del 2004, configurandosi sempre più come uno dei settori trainanti all’interno del panorama immobiliare italiano, anche considerando la fase di assestamento che i comparti tradizionali sembrano oggi attraversare.

In tale contesto, gli immobili turistici hanno evidenziato, nel corso degli ultimi 12 mesi, diffusi rafforzamenti nelle quantità domandate per acquisto ed offerte in vendita (in tutte le principali località di vacanza italiane), ai quali tuttavia non sembra aver corrisposto un’analoga tendenza per il numero di contratti stipulati, apparsi sui livelli dello scorso anno a causa, principalmente, della forte selettività della domanda, generalmente poco soddisfatta da quanto offerto, con conseguente rafforzamento dei prezzi di compravendita.


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Nel complesso stazionario, invece, il mercato della locazione, con qualche interessante segnale di vivacità riscontrato soprattutto nelle località montane. Tale mercato tuttavia sembra risentire non certo positivamente delle tendenze nel modo di fare vacanza degli italiani (dettato anche dal crescente costo della vita), con soggiorni non più estesi per lunghi periodi di tempo ma per periodi molto brevi, spesso limitati al week-end, tendenza questa che penalizza le seconde case non organizzate in forma di residence o di strutture ricettive analoghe.

Dalle considerazioni espresse si desume come il mercato immobiliare turistico italiano risulti sostanzialmente costituito da due sottomercati: uno connotato dalla presenza di una limitata offerta di qualità, assorbita dalla domanda in tempi rapidi ed a prezzi consistenti; l’altro, in cui esiste un’offerta ampia di seconde case, ma di scarsa qualità, che fatica a trovare riscontri positivi da parte del mercato.

Da qui si evince come la clientela interessata all’acquisto, tanto per utilizzo diretto, quanto per investimento, di seconde case per vacanza, risulti oggi sempre più attenta al fattore “qualità”, riferita non solo all’immobile ma anche all’intorno nel quale l’immobile si inserisce ed ai servizi presenti, ricercando perlopiù, in tutte le principali località monitorate (sia marine che montane), alloggi di dimensioni medie o medio-grandi (bilocali o trilocali), dotati di soggiorno, bagno, due camere da letto, giardino e/o terrazzo, posto auto privato ed ubicati preferibilmente in zone tranquille ma adiacenti al centro della località turistica o alla spiaggia nel caso delle realtà marine. A tali caratteristiche, si aggiungono anche altre dotazioni, quali utenze autonome, impianti di condizionamento e di isolamento acustico.

Passando ad analizzare le dinamiche dei prezzi di compravendita emersi dall’indagine, vediamo come nel 2005, a fronte di un generale e significativo incremento medio dei valori per tutte le località monitorate, si sia ridotta la differenza, osservata nell’estate del 2004, tra il tasso di crescita registrato per le realtà marine e quello rilevato per le montane (nel 2004 località marine +8,5%, montane +9,7%). Oggi, infatti, gli incrementi medi dei prezzi rispetto all’anno scorso si collocano rispettivamente su 6,7 e 6,8 punti percentuali, in lieve rallentamento se paragonati a quelli di 12 mesi fa, ma comunque ancora sostenuti.

3. Il mercato dei mutui e del leasing immobiliare Le consistenze e le erogazioni di mutui continuano a crescere a ritmi consistenti…

Secondo i dati forniti dalla Banca d'Italia, i mutui in essere a dicembre 2004 rivolti al settore immobiliare, per l’acquisto o per la costruzione, ammontavano a 259,4 miliardi di Euro, con un incremento rispetto all’anno precedente dell’17,8% (+127% dal 1997; tav. 8). Si tratta della maggiore variazione registrata negli ultimi sette anni a conferma di come il mercato dei mutui sia diventato sempre più il protagonista indiscusso dell’attività di credito alle famiglie italiane.


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I mutui rivolti all’acquisto di immobili sono quelli che più contribuiscono al risultato totale, manifestando tassi di crescita sempre più elevati (+21,3% nell’ultimo anno, per un totale di +219% dal 1997). In tale contesto la performance più eclatante è quella registrata dai mutui rivolti all’acquisto di abitazioni, che nell’ultimo anno hanno messo a segno un aumento del 22,2%.

Tavola 8

Finanziamenti oltre il breve termine – Consistenze (milioni di €)

Acquisto immobili Investimenti in costruzioni Totale

Abitazioni Altro Totale Var. % Abitazioni Altro Totale Var. % Var. %

31/12/04 154.555 40.412 194.967 21,3 52.689 51.786 104.475 11,8 259.442 17,8

31/12/03 126.389 34.293 160.683 18,7 46.511 46.967 93.479 9,4 254.162 15,1

31/12/02 99.968 35.387 135.356 15,6 44.328 41.151 85.479 4,6 220.835 11,1

31/12/01 32.601 84.447 117.048 9,9 39.517 42.198 81.714 2,6 198.762 6,8

31/12/00 29.943 76.604 106.547 17,8 40.253 39.370 79.623 2,9 186.170 10,9

31/12/99 27.194 63.256 90.449 - 38.619 38.795 77.414 5,4 167.863 -

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. Le erogazioni concesse nel 2004 hanno ormai raggiunto la soglia dei 100

miliardi di Euro in totale, con un incremento annuo di valore pari, in media, al 10,1%. La crescita maggiore è però dovuta all’acquisto di immobili che con oltre 62 miliardi a fine 2004 compie un balzo del 12,9% (tav. 9).

Tavola 9 Finanziamento oltre il breve termine – Erogazioni

(milioni di €)

Acquisto immobili

Variaz. annua %

Investimenti in costruzioni

Variaz. annua % Totale Variazione

annua %

2004 62.394 12,9 37.372 5,8 99.767 10,1

2003 55.278 17,9 35.322 9,6 90.600 14,5

2002 46.868 18,2 32.239 13,6 79.106 16,2

2001 39.665 2,0 28.367 4,3 68.031 3,0

2000 38.882 -0,9 27.197 7,2 66.079 2,3 1999 39.223 - 25.373 - 64.597 48,0

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia. …dopo una breve pausa di inizio anno

I primi dati relativi al 2005 mostrano una certa stabilizzazione delle richieste di mutui, considerato che nei primi tre mesi del 2005 il numero di finanziamenti erogati è, sì, cresciuto ancora, ma a un tasso decisamente più modesto rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Già a partire dal secondo trimestre la


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domanda dovrebbe tuttavia evidenziare segnali di ripresa, considerato che il livello di attività del mercato.

L’indagine Nomisma: il mercato nel I semestre 2005

Dalla consueta indagine semestrale effettuata da Nomisma su un campione di banche, è emerso che il mercato dei mutui ha continuato a godere di buona salute anche nel primo semestre del 2005. Gli operatori intervistati hanno infatti percepito significativi rafforzamenti dei mutui erogati per il settore residenziale, sia in termini di volumi che di valore, in tutte le tredici aree considerate.

Crescita dei volumi di erogazione…

Discordanti, invece, i pareri relativi all’andamento del mercato dei crediti rivolti al non residenziale: gli operatori si dividono pressoché equamente tra chi propende per la crescita e chi per la stabilità nel volume di finanziamenti erogati, mentre si rileva una leggera preponderanza di opinioni di crescita per quel che riguarda il valore.

Tavola 10 Media 13 grandi aree urbane – Tipologie di mutui ipotecari erogati

nel I semestre 2005 (distribuzione percentuale delle modalità)

Immobili ad uso

Residenziale Non residenziale

≤ 10 anni 14,1 48,4

Durata 11-15 anni 22,7 31,4 > 15 anni 63,2 20,2

Fisso 15,4 12,3 Tasso Variabile 73,6 75,5

Misto 11,0 12,1

Ordinario 98,2 99,4

Tipo Agevolato 1,8 0,6

Fonte: Nomisma. …con contratti sempre più lunghi…

I mutui ipotecari erogati per il comparto abitativo rappresentano l’89,8% del mercato creditizio, percentuale sostanzialmente simile a quella rilevata sei mesi fa. Le preferenze della domanda si sono significativamente orientate su contratti di tipo ordinario e di lunga durata. I mutui superiori ai 15 anni hanno raggiunto la quota record del 63% (contro il 54% dello scorso semestre), sulla scia di una tendenza osservata da alcuni semestri che ne ha visto progressivamente aumentare l’importanza relativa fino a farne diventare il prodotto preferito dal mercato (tav. 10). Di contro, i finanziamenti a breve e medio periodo hanno toccato i minimi storici, con quote di mercato pari rispettivamente al 14% e al 23%.

… e a tasso indicizzato.

Anche sul fronte della tipologia di remunerazione prescelta, l’odierna rilevazione mostra un capovolgimento della situazione rispetto a quelle che erano le tendenze di un tempo: la costante e progressiva erosione dei tassi di


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interesse ha orientato la domanda verso il tasso variabile, tanto che quasi i ¾ dei crediti erogati viene stipulato a tale condizione. Mai come in questo semestre la percentuale di finanziamenti a tasso fisso è risultata esigua (15%), denotando in meno di 2 anni una diminuzione pari a 25 punti. Solo alcune città del centro-sud, si distaccano dall’andamento medio ed evidenziano una predilezione maggiore per il tasso fisso (prima fra tutte Palermo con il 40% delle preferenze, seguita da Napoli e Roma con il 25%).

Grande impulso all’acquisto di seconde case

Rispetto alla destinazione dei mutui residenziali, il 58,4% delle erogazioni viene indirizzato all’acquisto della prima casa, seguito da un 30,5% di supporto all’acquisto di una seconda abitazione; la percentuale di finanziamenti per le seconde case ha così raggiunto il suo massimo storico, apice di un percorso che nell’arco di tre anni ne ha visto triplicare la quota di mercato. Nel dettaglio, le realtà cittadine dove tale tendenza è più forte, sono Napoli (dove addirittura i finanziamenti per le seconde case superano quelli per l’acquisto della prima abitazione), Torino e Bologna. Le abitazioni acquistate nel primo semestre 2005 ricorrendo ad un mutuo ipotecario hanno un valore medio di circa 200.000 Euro finanziato per il 61% circa. La superficie media si aggira intorno ai 110 mq, sono usate e localizzate prevalentemente nei comuni limitrofi alle maggiori aree urbane monitorate. Dal primo semestre 1998 ad oggi il valore medio delle abitazioni acquistate è cresciuto, a parità di superficie media, del 60% con un conseguente innalzamento dell’indebitamento delle famiglie (nel ‘98 il mutuo copriva circa il 49% del valore dell’abitazione).

Previsioni positive

Le previsioni per il prossimo semestre appaiono ottimistiche: gli operatori attendono un ulteriore rialzo del numero di finanziamenti erogati, anche se il valore unitario degli stessi dovrebbe mantenersi inalterato. Stabilità sul versante delle preferenze espresse in merito alla durata e alla tipologia di remunerazione di capitale prescelta (tasso variabile).

I mutui per gli immobili d’impresa: più brevi e a tassi variabili

La quota di finanziamenti rivolte al segmento non residenziale risulta, in media, pari al 10%, ma è nelle città del sud che tale percentuale raggiunge i livelli più elevati: Bari 19%, Palermo 17% e Catania 15%. Le preferenze della domanda si sono complessivamente orientate su mutui di breve durata, tanto è vero che il 48% ha scelto periodi di rimborso inferiori ai 10 anni, con picchi che hanno raggiunto l’88% a Bologna, il 72% a Venezia e il 71% a Milano. Al contrario, la maggior parte dei mutui erogati a Torino e Palermo sono a lungo termine, rispettivamente il 56% e 42%. Per quel che riguarda la tipologia di remunerazione del capitale, anche nel segmento del non residenziale, è il tasso variabile a farla da padrone, con il 76% delle preferenze. A discostarsi dall’andamento medio sono solo le realtà di Bologna, dove il 42,5% dei finanziamenti viene stipulato a tasso misto, e Palermo, dove invece il 40% della domanda preferisce il tasso fisso. Con riferimento alla destinazione dei mutui non residenziali, è apparsa prevalente, anche negli ultimi mesi, la quota rivolta al comparto commerciale (41% del totale), seguita dalla quota per i comparti direzionale (35%), e industriale (19%).


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In crescita il rifinanziamen-to

La percentuale di rifinanziamenti è risultata pari, nel primo semestre del 2005, al 6%, con picchi dal 15% a Napoli e dell’11,5% a Bari. La motivazione principale alla rinegoziazione di un mutuo sembra essere il passaggio dal tasso fisso a quello variabile e l’allungamento del periodo di rimborso.

Il leasing immobiliare a livelli record

Nell’ambito dei contratti di leasing, quelli rivolti all’immobiliare si confermano, anche nel 2004, prevalenti in termini di volumi, con una dinamica di crescita dello stipulato del 19,2% rispetto all’anno precedente ed un rafforzamento della propria quota (44,2%) sul totale. Bisogna comunque ricordare che il segmento del leasing immobiliare era stato uno di quelli che maggiormente avevano risentito del rallentamento dello stipulato nel 2003, registrando flessioni superiori al 18%. Esso scontava probabilmente, oltre al venir meno degli incentivi fiscali della Tremonti bis, anche il forte incremento registrato nel triennio precedente, in cui aveva quasi raddoppiato i propri volumi. Se non teniamo conto del livello raggiunto dal leasing nel 1992 sotto l’effetto Tremonti, possiamo osservare una tendenza in corso dal 1996 di progressiva e costante crescita dello strumento. Dalle stime effettuate da Assilea per l’intero 2005 si attendono contratti per un valore complessivo di 18.850 milioni di Euro (ovvero il picco massimo di sempre), pari ad un incremento annuo del 12% (fig. 12).

Figura 12 Leasing immobiliare in Italia

(milioni di €)

5.582

7.837

9.614

13.347

17.335 16.795

3.286

14.094

18.850

0

4.000

8.000

12.000

16.000

20.000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005*

(*) Previsioni.

Fonte: Assilea.


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4. I fondi immobiliari e le property shares Crescita di fondi e relativi patrimoni

Il mercato dei fondi immobiliari di diritto italiano ha raggiunto, al termine del primo semestre del 2005, la ragguardevole cifra di 8,9 miliardi di Euro di patrimonio netto. Sono, infatti, ormai 32 i fondi attivi, per una dimensione media prossima ai 300 milioni di Euro, a cui occorre aggiungere almeno 5 nuovi prodotti, prossimi al collocamento. Si è trattato dell’ennesimo balzo in avanti di un settore in grande fermento da almeno 5 anni, da quando cioè una radicale revisione della normativa di riferimento ne ha notevolmente accresciuto l’appeal. Come si può evincere dalla tavola 11, in soli 3 anni le dimensioni del settore sono quasi triplicate in termini di valore e più che raddoppiate in termini di fondi attivi sul mercato.

Nonostante l’ottimo andamento recente, non si intravedono all’orizzonte segnali di rallentamento. Le iniziative già autorizzate destinate a partire nella seconda parte dell’anno o, al più tardi, nei primi mesi del 2006 sono, infatti, numerose, come risulta parimenti imminente l’approdo sul mercato di nuovi ed importanti soggetti, che hanno da qualche tempo ottenuto l’autorizzazione ad operare da parte di Banca d’Italia.

Tavola 11

Patrimonio (mld €) e numero di fondi

I/2002 II/2002 I/2003 II/2003 I/2004 II/2004 I/2005

Patrimonio 3,0 3,4 4,0 4,6 5,7 8,4 8,9 Numero di fondi 13 14 17 19 23 29 32

Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie.

Tavola 12

Il settore dei fondi chiusi immobiliari (dati al 31/12/2004)

Numero intermediari di cui di emanazione bancaria

SGR SGR specializzate 14 7 SGR che gestiscono anche altre

tipologie di fondi (aperti, chiusi mobiliari)

7 4

Totale 21 11

Numero fondi autorizzati

Fondi immobiliari 45

Destinati al pubblico 25

- di cui ad apporto 5

Riservati ad investitori qualificati 20

- di cui ad apporto 13

Fonte: Banca d’Italia.


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L’incognita delle dismissioni ed il raffronto fra mercato e valutazioni intermedie

Le uniche incognite di un quadro espansivo che appare già delineato sono rappresentate da un possibile ulteriore raffreddamento della congiuntura immobiliare, fin qui marcatamente favorevole, nonché dalle effettive risultanze dei disinvestimenti, che le società di gestione saranno chiamate a fare già a partire dai prossimi mesi, nell’ambito di un’ottimale rotazione dei portafogli. Le plusvalenze oggi latenti, generate dalla rivalutazione dei cespiti immobiliari, dovranno trovare conferma nelle realizzazioni di mercato, per non minare alla base la credibilità delle valutazioni, vero e proprio architrave del sistema fondi. A giudicare, infatti, dalle performance virtuali dei prodotti da più tempo sul mercato, non vi sono dubbi si tratti di una forma di investimento di sicuro interesse, anche se una valutazione puntuale e di settore andrà differita al momento delle liquidazioni. L’orizzonte temporale di lungo periodo preclude, infatti, qualsiasi valutazione intermedia, essendo la Borsa, come per altro avremo modo di vedere, un’opzione di uscita quasi mai efficiente.

Tavola 13 I risultati dei Fondi immobiliari chiusi di diritto italiano al 31/12/2004

Denominazione SGR Richiamo

degli impegni

Durata(anni)

Valore complessivo

netto (mln €)

Valore della quota al

31/12/04 (€)

Risultato 2004 (%)

Risultato 2003 (%)

Risultato 2002 (%)

Valore Immobiliare Globale

Deutsche Bank Fondimmobiliari 15/02/99 15 181,7 5.890,8 3,4 3,9 5,9

Securfondo Beni Stabili Gestioni 09/12/99 15 196,8 3.279,7 11,1 6,8 7,8

Unicredito Immobiliare Uno Unicredit Fondi 09/12/99 15 478,2 2.989,1 8,4 5,8 5,1

BNL Portfolio Immobiliare

BNL Fondi Immobiliari 19/05/00 10 365,7 2.997,3 4,2 4,2 8,1

Polis Polis Fondi 17/06/00 12 323,9 2.511,2 11,2 5,1 6,6

Piramide Globale Deutsche Bank Fondimmobiliari 06/07/00 15 294,1 2.353,1 4,4 4,3 5,5

Fondo Alpha Fondi Immobiliari Italiani 01/03/01 15 391,0 3.763,9 10,6 6,5 15,1

Nextra Sviluppo Immobiliare

Nextra Investment Management 31/03/01 15 209,5 3.141,8 5,7 6,2 13,4

Nextra Immobiliare Europa

Nextra Investment Management 11/10/01 15 215,1 2.534,8 1,1 -0,1 2,8

Michelangelo Sorgente 10/12/01 8 149,6 142.508,1 10,1 7,2 11,0

Portfolio Immobiliare Crescita

BNL Fondi Immobiliari 19/12/01 7 214,6 3.102,0 7,9 7,5 7,0

Investietico BPM Real Estate 01/03/02 10 175,9 2.859,7 8,5 4,9 0,8

Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni 14/06/02 15 150,3 5.779,5 4,8 7,5 2,7

Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Sinora i risultati di redditività sono stati superiori ai target

Al di là delle oscillazioni legate alla messa a reddito del capitale, alle ciclicità di taluni comparti, nonché alle diverse politiche di investimento delle società di gestione, i risultati che emergono, seppur aleatori, sono senz’altro positivi, andando, nella maggior parte dei casi, ben al di là dei rendimenti obiettivo dichiarati dalle SGR in fase di collocamento.


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Il buon andamento del mercato immobiliare degli ultimi anni ha permesso ai fondi italiani di coniugare la redditività da locazione con robuste rivalutazioni in conto capitale. Resta ora da verificare se il profilo di rischio dichiaratamente prudenziale scelto dalla maggior parte delle società di gestione, consentirà di confermare tali performance, anche in corrispondenza di una contrazione, ad oggi tutt’altro che remota, degli introiti da locazione.

Da un’analisi più attenta dei rendiconti annuali si può rilevare come il rendimento lordo da locazione si attesti, in media, su valori prossimi al 6%, rendendo di fatto imprescindibili sostanziose rivalutazioni degli immobili. In taluni casi sono state proprio le plusvalenze (latenti e non) ad aver consentito risultati lusinghieri, anche in presenza di una redditività locativa che appare complessivamente modesta.

Tavola 14 Redditività e costi di gestione - I risultati dei Fondi immobiliari chiusi di diritto italiano

al 31/12/2004 (valori percentuali)

Denominazione SGR Rendimento locativo lordo

Plus-minus valenze realizzate/ Valore

netto Oneri gestione

immobiliari / canoni Oneri gestione /

Valore netto Valore Immobiliare Globale

Deutsche Bank Fondimmobiliari 7,1 -0,6 10,5 1,7

Securfondo Beni Stabili Gestioni 6,7 - 12,2 1,4 Unicredito Immobiliare Uno Unicredit Fondi 5,3 1,9 2,5 1,4 BNL Portfolio Immobiliare

BNL Fondi Immobiliari 6,5 1,7 5,8 2,7

Polis Polis Fondi 7,0 2,7 13,7 1,5

Piramide Globale Deutsche Bank Fondimmobiliari 6,7 0,2 6,5 1,5

Fondo Alpha Fondi Immobiliari Italiani 9,6 2,4 18,3 2,0

Nextra Sviluppo Immobiliare

Nextra Investment Management 6,4 2,2 5,9 1,7

Nextra Immobiliare Europa

Nextra Investment Management 3,0 0,3 5,9 1,1

Michelangelo Sorgente 2,1 5,4 8,5 2,0 Portfolio Immobiliare Crescita

BNL Fondi Immobiliari 4,9 8,0 12,8 3,8

Investietico BPM Real Estate 6,4 4,5 5,2 1,5

Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni 6,7 - 17,5 1,7

Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Un ulteriore elemento da considerare nella valutazione dei diversi prodotti è

rappresentato dall’incidenza degli oneri gestionali sui canoni e sul valore netto del fondo. Se i risultati relativi alla gestione degli immobili sono in genere confortanti e la variabilità è primariamente da imputare alle diverse strategie allocative, si osserva un diverso peso assunto dalla remunerazione dei vari soggetti coinvolti (SGR, banca depositaria, esperti indipendenti, altro) pur in presenza di strumenti tra loro strutturalmente non così dissimili.


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Prevalenza di investimenti in uffici ma anche gli altri segmenti si stanno progressiva-mente affermando

L’asset class di riferimento per i prodotti del nostro paese continua, infatti, ad essere il segmento direzionale che attrae oltre il 70% degli investimenti, seguito a notevole distanza da quello commerciale (in notevole espansione negli ultimi 18 mesi), mentre si mantengono su quote residuali gli altri settori. Per quanto riguarda le localizzazioni, una fetta notevole dei cespiti è ubicata tra Milano e Roma, a conferma della ritrosia sinora riscontrata dagli investitori a differenziare non solo tipologicamente ma anche territorialmente. Si nota però una recente tendenza a cercare investimenti in localizzazioni secondarie ove peraltro è più difficile trovare un’offerta adeguata.

Tavola 15 Le performance dei Fondi immobiliari quotati

Fondo Data quotazione Media scambi^ ∆ Valore mercato° /

Valore iniziale (%) ∆ Valore mercato° / NAV 31/12/04 (%)

Dividendo 2005 / Valore mercato° (%)

Valore Immobiliare globale

29/11/99 6,08 -14,3 -24,8 5,0

Securfondo 05/02/01 7,21 1,1 -22,9 7,9

Polis 20/04/01 38,69 -3,2 -22,9 -

Unicredito Immobiliare Uno 04/06/01 50,60

-13,3 -27,5 3,5

Portfolio Immobiliare 02/01/02 38,39 -11,5 -26,2 4,1

Nextra Sviluppo Immobiliare 10/06/02 28,26

-19,6 -36,1 6,7

Alpha 08/07/02 47,91 13,6 -21,5 5,2

Piramide Globale 26/11/02 20,47 -13,6 -26,6 5,8

Portfolio Immobiliare Crescita 01/07/03 15,04

-1,0 -20,2 -

Immobilium 2001 29/10/03 3,78 -22,7 -33,1 6,5

Nextra Immobiliare Europa 17/11/03 23,91

-37,2 -38,0 2,1

Tecla 04/03/04 323,78 0,4 -31,3 6,1

Estense Grande Distribuzione 30/08/04 10,56

-2,7 -9,6 3,7

Investietico 01/11/04 12,21 -20,9 -30,8 4,3

Olinda 09/12/04 133,86 -1,2 -26,6 -

Invest Real Security 24/01/05 4,65 -2,4 -10,1 -

Caravaggio 16/05/05 5,13 -22,7 -25,8 1,1

^ Media mobile giornaliera degli scambi negli ultimi 30 gg (giugno-luglio 2005). ° Valore medio dell’ultima settimana (4-8 luglio 2005). Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Il positivo andamento fin qui delineato continua a non trovare conferma nelle

quotazioni dei 16 fondi finora approdati in Borsa. Dall’analisi dei dati (tav. 15) emergono, infatti, differenze significative (in alcuni casi anche rispetto ai valori


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di collocamento), che vanno al di là dello sconto fisiologico con cui trattano gli assets cartolarizzati rispetto ai valori di bilancio e che non possono più essere unicamente ascritte all’orizzonte temporale di lungo periodo dell’investimento, alle difficoltà incontrate dalle SGR nella selezione degli immobili o, ancora, alla scarsa liquidità delle quote. Non è da escludere si tratti, invece, di una valutazione consapevole da parte degli investitori, non del tutto persuasi della realizzabilità delle plusvalenze ora latenti. Come osservato dalla Conferenza Permanente per lo studio del Sistema Immobiliare dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, la quotazione borsistica potrebbe riflettere i timori del mercato con riferimento alle prospettive di rotazione e dismissione dei portafogli e, più in generale, alle conseguenze che la maturità del ciclo immobiliare potrebbe comportare. In un quadro di maggiore incertezza rispetto al recente passato, la scarsa diversificazione degli investimenti, gli entry cap solo di poco superiori al mercato, la liquidità ancora da investire, rappresentano, poi, un ulteriore elemento di penalizzazione delle quotazioni.

Figura 13Andamento degli indici immobiliare, MIBTEL e delle costruzioni

nel periodo 2004-2005 (30/12/2003 = 100)

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

d-03 g-04 f-04 m-04 a-04 m-04 g-04 l-04 a-04 s-04 o-04 n-04 d-04 g-05 f-05 m-05 a-05 m-05 g-05

30/1

2/20

03 =

100

Immobiliare Mibtel Costruzioni

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.

Boom dei titoli di Borsa

Non sembra, invece, risentire di alcun timore legato alla congiuntura l’ascesa dei titoli del settore immobiliare che, dall’inizio dell’anno ad oggi, hanno messo a segno un incremento superiore al 28% (a fronte di un guadagno dell’intero listino limitato al 6,5%). L’autentico boom che ha caratterizzato il comparto risulta ancora più evidente se si allarga il campo d’analisi agli ultimi 18 mesi. In tale periodo, infatti, l’incremento dell’indice real estate arriva addirittura a sfiorare l’80%, a fronte del minore dinamismo sia dell’indice generale (+26%), sia di quello delle costruzioni (+38%), altro comparto storicamente difensivo.

A sospingere il settore nei primi mesi del 2005 hanno contribuito non soltanto le società di maggiori dimensioni (Pirelli & C. Real Estate e Beni Stabili), il cui


25

andamento rispecchia gli eccellenti dati di bilancio degli ultimi anni, ma anche i titoli minori, sulla scorta di indiscrezioni circa tentativi di scalate, acquisizioni o annunci di grandi progetti. Se i rialzi legati a temi speculativi potrebbero, almeno in parte, presto rientrare, nell’ambito di quella volatilità che da sempre caratterizza le piccole società del settore, il dinamismo dei big del settore non sembra ancora aver esaurito i margini di crescita, anche se il drastico abbassamento dello sconto delle quotazioni rispetto al Net asset value lascia presagire, quantomeno, un’attenuazione dei ritmi di crescita.

5. Lo stato del dibattito sulla “bolla” Negli ultimi tempi numerosi autorevoli commentatori hanno espresso

l’opinione che i prezzi degli immobili, saliti “troppo” rapidamente nel corso degli ultimi anni, potrebbero subire una brusca caduta con gravi conseguenze sull’intera economia. In particolare l’Economist ha ripetutamente proposto tale congettura sin dal marzo del 2002 (The Houses that Saved the World) e l’ultima volta nel recente numero di giugno 2005 (After the Fall). Purtroppo, come è noto, non disponiamo di una teoria capace di spiegare la dinamica dei prezzi sulla quale come ha ironicamente asserito il premio Nobel per l’economia, Paul Samuelson, “…tutto ciò che possiamo dire è che fluttuano”! Naturalmente ciò non ci impedisce di cercare di capire quali possano esser le variabili che ne influenzano le fluttuazioni ed anche di proporre modelli interpretativi.

A favore.... Le argomentazioni sollevate per arrivare alla conclusione che oggi i prezzi sarebbero troppo alti e che quindi debbano scendere sono riassunte di seguito:

a. i prezzi non sono mai saliti così in fretta; b. il valore totale delle abitazioni nel mondo si è gonfiato ed è passato in 5

anni da 30 a 70 trillioni di US$; c. l’aumento dei valori è stato superiore a quello della bolla azionaria della fine

degli anni ’90, ovvero quello degli immobili è pari alla somma dei PIL dei venti paesi considerati dall’Economist, mentre quello delle azioni fu “soltanto” dell’80%, ed anche a quello della bolla di fine anni ‘20;

d. i bassi tassi di interesse hanno incoraggiato i consumatori a prendere più prestiti;

e. la caduta dei corsi azionari ha fatto perdere fiducia nelle azioni e ha reso attraenti gli immobili;

f. in circa metà delle 20 nazioni monitorate dall’Economist i prezzi sono cresciuti nell’ultimo anno al ritmo del 10%;

g. in pochi paesi i prezzi stanno rallentando: in Australia +0,4% nel primo quarto del 2005 (si tratta di un soft landing?).

h. in GB l’ultimo dato è +5,5%%, dopo un 2004 a tassi pari a circa il +20%; i. in Maggio 2005 il 49% dei Surveyors inglesi indica prezzi calanti; j. i volumi di vendite sono calati in GB di 1/3 in un anno; k. compratori e venditori hanno visto calare la fiducia nelle valutazioni


26

rispetto a un anno fa; l. i prezzi sono aumentati poco, quasi niente, rispetto a un anno fa, in

Irlanda, Olanda e Nuova Zelanda; m. dal ‘97 i prezzi sono saliti in termini reali assai di più che nei precedenti

boom (salvo che in Giappone e Germania); n. l’aumento dei prezzi in USA, minore che in GB, è stato tre volte maggiore

che nei precedenti boom degli anni ’70 e ’80; o. l’indicatore della sopravvalutazione dei prezzi è dato dal rapporto fra prezzi

delle case e affitti (simile al rapporto price/earnings). Il prezzo di una casa riflette i benefici futuri dell’essere proprietari (incluso il fattore Emotional Property), questo rapporto raggiunge livelli record in USA, GB, Aus, New Zeland, F, E, NL, Ir, B;

p. anche rispetto al reddito, in 9 dei paesi monitorati, si raggiunge un livello record;

q. il rapporto prezzi/affitti è superiore del 35% alla media del periodo 1975-2000, in GB del 50%;

r. gli yields sono scesi sotto il costo corrente dei mutui rendendo impossibile per molti proprietari guadagnarci;

s. per tornare a livelli normali o gli affitti salgono o i prezzi scendono; t. in passato molti aggiustamenti dopo i boom sono avvenuti attraverso

l’inflazione, ma oggi con l’inflazione bassa un processo del tipo impiegherebbe moltissimi anni, ad esempio se in USA l’aumento degli affitti fosse del 2,5% annuo e i prezzi restassero fermi, occorrerebbero 12 anni per ripristinare il rapporto prezzi/affitti normale;

u. la giustificazione che con tassi di interesse bassi è conveniente comprare casa sarebbe scorretta perché si basa sul tasso di interesse nominale e non su quello reale che è quello che impatta sul costo reale del debito contratto col mutuo. In ogni caso con i tassi di interesse reali stabilmente abbassati, come è avvenuto in Europa con l’introduzione dell’Euro, si spiega l’aumento dei prezzi, ma non in GB e USA;

v. uno studio del NAR (National Association of Realtors) dice che il 23% degli acquisti di case in USA è per investimento, non per prima casa, un altro 13% come seconda casa. Percentuali alte, quindi, di speculatori;

w. i “flippers” sono coloro che comprano e vendono prima che le case siano costruite per guadagnare la differenza di prezzo, in molti casi il proprietario cambia tre-quattro volte prima che la casa venga abitata;

x. le nuove modalità di finanziamento inducono a prendere più somme a prestito: il 42% di chi compra la prima casa, e il 25% di tutti gli altri, ha comprato senza anticipo, dato che si può prendere a prestito addirittura il 105% del costo dell’abitazione per coprire anche i costi d’acquisto, prendere prestiti è sempre più semplice e senza tante formalità per documentare proprietà, lavoro o reddito del prenditore;

y. i mutui interest-only sono di gran moda in USA, sono detti “con ammortamento negativo”, ovvero l’acquirente ha un debito crescente perché paga meno dell’interesse dovuto sulla somma presa che cresce nel tempo, quindi della parte di interesse non pagata: in California sono cresciuti dall’8% del 2002 al 60% del 2004, a livello nazionale sono arrivati a 1/3 del totale. I nuovi mutui sono quindi una scommessa sui prezzi che


27

continueranno a crescere così da poter o rifinanziare il mutuo o vendere la casa guadagnandoci. Ma tali mutui sono a rata variabile (Adjustable-Rate Mortgages, ARMS) con la conseguente esposizione addizionale del debitore alla crescita dei tassi di interesse. Nel 2004 negli stati dove i prezzi sono saliti di più gli ARMS a loro volta sono saliti di più;

z. in GB gli acquirenti di prima casa si sono ridotti passando in un anno dal 50% al 29%;

aa. in GB, secondo RICS, le case offerte in vendita sono aumentate di 1/3 lo scorso anno;

bb. l’offerta potrebbe essere eccessiva: l’investimento nella costruzione di nuove case è il più alto da 40 anni in USA e la formazione di famiglie la più bassa;

cc. il debito delle famiglie in GB è il 150% del PIL era il 110% solo nel 2000.

In conclusione delle precedenti argomentazioni se ne dedurrebbe che oggi una riduzione dei prezzi nominali sarebbe più probabile rispetto ai precedenti boom per tre ordini di motivi: 1. le case sono assai più sopravalutate; 2. l’inflazione è molto più bassa; 3. molte più persone hanno acquistato casa per investimento.

In USA è diffusa la convinzione che i prezzi delle case non sono mai scesi in passato (Vedi al riguardo Robert Shiller “Irrational Exuberance”), ma l’International Monetary Fund (settembre 2004) nel periodo 1970-2001 identifica 20 esempi di crisi quando i prezzi reali scendono di circa il 30% (scendono meno i prezzi nominali) con la conseguenza di una riduzione severa nel trend di sviluppo del PIL. In Giappone i prezzi sono caduti di circa il 40% dal loro picco del 1991. Infine, Giappone e Germania, i due paesi che hanno avuto una caduta dei prezzi delle case più forte, hanno avuto la crescita più debole successivamente.

Una caduta dei prezzi secondo altri è, invece, improbabile, certo non saliranno ancora, ma anziché cadere si stabilizzeranno, in quanto i prezzi delle case sono almeno in termini monetari piuttosto rigidi verso il basso (sticky prices): tale fiducia nasce dal fatto che la gente deve pur sempre vivere nelle case e i proprietari, sempre che possano pagare il mutuo, non accettano volentieri di contabilizzare una perdita vendendo.

... e contro la bolla.

Le argomentazioni precedenti, molte delle quali si adattano solo ai casi citati, come ad esempio la dimensione dell’indebitamento delle famiglie, che per l’Italia risulta fra i più bassi, quale valore possono avere per il nostro Paese?:

a. i prezzi sono saliti ma in misura nettamente inferiore a quanto accaduto in altri paesi;

b. la crescita dei prezzi è stata anche meno rapida di come sia stata prima del picco del 1992 quando l’incremento si verifica in soli quattro anni contro otto anni all’attualità;

c. se proiettiamo la tendenza di lungo periodo dei prezzi, oggi, nonostante la recente dinamica espansiva, ci troviamo ancora al suo interno;

d. i prezzi sono attualmente solo di poco superiori, in termini reali, ai massimi


28

del 1992; e. il rapporto prezzi/affitti è tornato ai livelli di inizio anni ’90, dopo che se ne

era allontanato in prossimità della svolta che avrebbe portato verso la crescita dal 1997;

f. il rendimento delle abitazioni è leggermente calante ma in un contesto di tassi di interesse bassi e dati come non crescenti;

g. il potere d’acquisto di abitazioni in termini di reddito è tornato oggi ai livelli di inizio anni ’90;

h. il livello dell’indebitamento delle famiglie italiane in rapporto al PIL è fra i più bassi;

i. il debito mediamente contratto per l’accensione di mutui per l’acquisto di abitazioni è fra i più bassi in Europa;

j. il debito contratto in rapporto al valore dell’abitazione acquistata è basso nei confronti di altri paesi;

k. l’offerta incrementale di nuove case non è certo a livelli record e pare in linea con una domanda che si esprime su standard più elevati di qualità;

l. l’andamento storico dei prezzi medi in moneta corrente mostra che non si sono mai verificate flessioni significative;

m. l’allungamento dei tempi di vendita e la crescita dello sconto praticato in sede di definizione della trattativa sui prezzi al momento non si sostanziano in valori elevati;

n. il buon andamento dell’occupazione non lascia presagire l’emergere di difficoltà nel pagamento delle rate di mutuo da parte delle famiglie;

o. la tendenza ribassista dei tassi di interesse, per i soggetti indebitatisi con tasso di interesse variabile, riduce il rischio di incrementi nei default.

6. Previsioni Calo di fiducia

Come è noto l’ottimismo oltre ad essere “il profumo della vita” è anche il propellente dell’economia. Il grado di fiducia dei consumatori ne è una misura della sua intensità e questa, sia in Europa che in Italia è su valori piuttosto contenuti valori che, peraltro, all’ultima rilevazione, piegano ancora verso il basso.

Per quanto riguarda l’Italia il calo riflette un nuovo deterioramento delle valutazioni riguardanti la situazione economica del paese, l’indice relativo, infatti, scende da 83,9 a 76 (- 9,4%), ovvero sui valori minimi degli ultimi dieci anni, mentre sale, seppur leggermente, la valutazione relativa alla situazione personale degli intervistati. Anche i giudizi previstivi delle famiglie relativi alla spesa in beni durevoli confermano il diffondersi di un atteggiamento prudente. In particolare si riduce dal 5% al 4% la percentuale di coloro che dichiarano di voler programmare l’acquisto di una abitazione (probabilmente qui incide anche la minor aspettativa di guadagni in conto capitale ottenibili da un investimento immobiliare) e, in misura percentuale quasi identica, si riduce anche la quota di chi pensa di effettuare spese straordinarie di manutenzione o miglioria della casa.

La minore fiducia delle famiglie conseguente anche al quadro macreconomico,


29

oggettivamente rappresentato dalla condizione di “recessione tecnica” determinata dalla lieve contrazione del PIL, e la concomitante forte ulteriore variazione dei prezzi degli immobili dell’ultimo semestre, che si va a sommare ai risultati incrementali precedenti, sono tutti elementi che presumibilmente concorrono ad orientare, assieme ad altri indicatori di natura più propriamente “immobiliare” (tempi di vendita in allungamento, sconto sui prezzi richiesti in aumento, quantità compravendute in contrazione, canoni di locazione stabili e innalzamento del vacancy rate), le previsioni formulate dal nostro panel di operatori immobiliari.

Le previsioni degli operatori hanno iniziato ad indebolirsi dopo il 2001 ...

Infatti le previsioni formulate dagli operatori immobiliari che compongono il nostro panel d’opinione iniziano a peggiorare, per il mercato abitativo, fra il 2001 ed il 2002, segnalando la possibilità di un rallentamento veicolato da robusta diminuzione della domanda e un più contenuto incremento dell’offerta. Per le compravendite resta comunque prevalente l’opinione di coloro che vedono positivamente il mercato mentre per la locazione l’ultimo dato segnala per la prima volta, con riferimento alla domanda, la prevalenza di opinioni secondo le quali assisteremo ad una contrazione sensibile nei prossimi mesi. Anche la lettura delle opinioni con riferimento a domanda e offerta di immobili commerciali conferma la tendenza osservata con una accentuazione marcatamente più negativa per gli immobili direzionali rispetto a quelli commerciali. Anche per questi ultimi, però, l’ultima previsione fa emergere per la prima volta una prevalenza delle opinioni negative. Come è immediatamente visibile nelle figure 14, 15, 16 e 17 relative, rispettivamente, ad abitazioni, uffici e negozi, si rafforza conseguentemente la previsione – peraltro sino ad ora non corrisposta dai fatti – di una contrazione di prezzi e compravendite.

... con toni più grigi per gli immobili d’impresa

Tale previsione è però condivisa da una più limitata percentuale di intervistati per le abitazioni, rispetto a quanto non accada per gli immobili commerciali (dove la situazione economica generale pesa di più) e dove i pessimisti tendono quasi a prevalere rispetto al partito di maggioranza ancora costituito da chi ritiene che si andrà verso una certa stabilità dei prezzi.


30

Figura 14

Media 13 aree – Sentiment(*) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di scambi nel mercato Residenziale


-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Val

ori p

erce

ntua

li Prezzi

Numero di scambi

(*) Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione. Fonte: Nomisma.

Figura 15Media 13 aree – Sentiment(*) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di scambi nel mercato Direzionale


-40

-30

-20

-10

0

10

20

I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Val

ori p

erce

ntua

li

Prezzi

Numero di scambi

(*) Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma.


31

Figura 16Media 13 aree – Sentiment(*) previsionali espressi dagli operatori

riguardo i prezzi e il numero di scambi nel mercato Commerciale (valori percentuali)

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05

Val

ori p

erce

ntua

li

Prezzi

Numero di scambi

(*) Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma. Figura 17

Media 13 aree – Distribuzione percentuale delle previsioni sull’andamento dei prezzi per il prossimo semestre


+ ++

-

--

= ==

0,0

15,0

30,0

45,0

60,0

75,0

90,0

ABITAZIONI UFFICI NEGOZI

Val

ori p

erce

ntua

li

Fonte: Nomisma. La modellistica produce ancora previsioni di crescita nei prezzi

La serie dei prezzi nelle tredici grandi città oggetto della nostra indagine, stimati con un modello ARIMA (1,1,0), ha prodotto ancora variazioni positive sia intermini monetari che reali. In particolare per il 2006 si va da un ulteriore 5,7% monetario delle abitazioni al 4,7% degli uffici, al 6,4% dei negozi (tav. 16).


32

Non sostanzialmente diversi i risultato ottenuti con il “modello econometrico”, anche esso, come il precedente, già utilizzato in passato, per formulare ipotesi dinamiche relativamente ai prezzi degli immobili e basato, in questo caso, sulla relazione, peraltro assunta dalla teoria economica come fondamentale, fra prezzi e tassi di interesse (solo nel caso degli uffici viene utilizzata per la stima anche la variabile del Valore Aggiunto del settore).

Tavola 16 Previsioni Variazioni Prezzi Correnti

Anni Arima

Abitazioni Mod. Econ. Abitazioni

Arima Uffici

Mod. Econ. Uffici

Arima Negozi

Mod. Econ. Negozi

2006 5,7 5,9 4,7 3,4 6,4 5,8

2007 4,6 3,9 3,5 1,9 5,9 3,8

2008 3,6 1,4 2,4 2,3 5,4 0,7

Fonte: Nomisma.

Tavola 17Confronto tra i dati previsionali e i risultati empirici,

luglio 2004-luglio 2005 (variazioni percentuali)

Dato Empirico

Previsione ARIMA

Previsione Modello Econometrico

Abitazioni 8,0 9,4 6,4 Negozi 7,4 8,7 - Uffici 7,2 1,5 12,3

Fonte: Nomisma.


33

Appendice statistica


DATI MAGGIO 2005

34

Tavola A.1 Abitazioni - Prezzi medi di compravendita di abitazioni libere

(€ al metro quadrato) Zone di pregio Centri Semicentri Periferie Aree

urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Indice

sintetico

Abitazioni nuove o ristrutturate

Bari 2.709 3.382 2.400 3.013 1.914 2.500 1.400 1.860 2.022 Bologna 3.840 5.429 3.383 4.736 2.758 3.605 2.242 2.933 3.079 Cagliari 2.171 2.965 1.983 2.600 1.617 2.077 1.309 1.623 1.751 Catania 2.518 3.183 2.122 2.658 1.367 1.764 1.030 1.200 1.521 Firenze 4.719 6.584 4.078 5.419 3.343 4.095 2.517 3.360 3.569 Genova 3.310 4.900 2.300 3.320 1.740 2.400 1.245 1.622 1.965 Milano 6.392 8.869 5.500 7.522 3.661 4.833 2.430 3.300 4.037 Napoli 4.545 6.538 3.017 4.500 2.125 2.875 1.400 2.218 2.502 Padova 3.500 4.625 2.929 3.810 2.110 2.673 1.518 1.930 2.277 Palermo 2.160 2.743 1.918 2.304 1.492 1.833 1.075 1.421 1.554 Roma 5.055 7.760 4.343 6.490 3.045 4.127 1.800 2.778 3.326 Torino 2.962 4.300 2.531 3.544 2.025 2.633 1.640 2.113 2.269 Venezia città 5.600 8.409 4.792 7.077 3.786 5.000 2.940 4.167 4.325 Venezia Mestre 3.071 3.600 2.715 3.359 2.255 2.718 1.775 2.270 2.369 Medie 3.754 5.235 3.144 4.311 2.374 3.081 1.737 2.343 2.612 Abitazioni usate abitabili

Bari 2.213 2.772 1.947 2.469 1.544 1.950 1.108 1.485 1.618 Bologna 3.168 4.096 2.766 3.725 2.275 2.933 1.888 2.456 2.528 Cagliari 1.735 2.233 1.531 2.030 1.285 1.589 1.036 1.313 1.379 Catania 1.995 2.578 1.650 2.093 1.100 1.483 838 1.050 1.250 Firenze 3.907 5.543 3.366 4.450 2.656 3.457 1.978 2.935 2.961 Genova 2.705 3.953 1.875 2.692 1.370 1.967 822 1.309 1.540 Milano 5.488 7.454 4.655 6.240 3.004 4.152 1.958 2.754 3.368 Napoli 3.992 5.638 2.267 3.720 1.588 2.500 1.033 1.629 1.975 Padova 2.800 3.378 2.275 2.920 1.560 2.092 1.100 1.450 1.719 Palermo 1.850 2.239 1.500 1.906 1.215 1.515 838 1.088 1.241 Roma 4.532 6.950 3.984 5.796 2.611 3.700 1.550 2.300 2.903 Torino 2.357 3.371 1.963 2.776 1.579 2.065 1.178 1.590 1.731 Venezia città 4.770 6.856 3.977 5.771 3.144 4.367 2.433 3.250 3.554 Venezia Mestre 2.167 2.729 2.020 2.517 1.688 2.025 1.267 1.600 1.725 Medie 3.120 4.271 2.555 3.507 1.901 2.557 1.359 1.872 2.107 Abitazioni da ristrutturare completamente

Bari 1.777 2.275 1.515 2.043 1.150 1.619 767 1.100 1.239 Bologna 2.426 3.063 2.156 2.776 1.809 2.289 1.471 1.950 1.971 Cagliari 1.359 1.669 1.213 1.446 988 1.242 808 1.029 1.065 Catania 1.573 1.961 1.350 1.662 857 1.169 640 900 999 Firenze 3.273 4.327 2.808 3.743 2.195 2.992 1.625 2.133 2.384 Genova 2.111 3.006 1.469 2.140 933 1.500 640 991 1.171 Milano 4.835 6.292 3.947 5.514 2.517 3.481 1.511 2.217 2.795 Napoli 2.971 4.517 2.025 3.025 1.283 2.129 790 1.243 1.583 Padova 1.790 2.317 1.568 2.025 1.031 1.427 733 1.046 1.179 Palermo 1.417 1.791 1.175 1.436 875 1.086 575 803 910 Roma 4.005 6.044 3.424 4.710 2.114 3.225 1.280 1.860 2.426 Torino 1.831 2.518 1.521 2.162 1.156 1.535 767 1.130 1.255 Venezia città 4.000 5.417 3.384 4.820 2.525 3.750 1.867 2.600 2.889 Venezia Mestre 1.786 2.071 1.600 1.963 1.323 1.582 983 1.280 1.357 Medie 2.511 3.376 2.083 2.819 1.483 2.073 1.033 1.449 1.659

Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma.


DATI MAGGIO 2005

35

Tavola A.2 Abitazioni - Variazioni semestrali dei prezzi medi di compravendita di abitazioni libere

(dati percentuali) Zone di pregio Centri Semicentri Periferie Aree


sintetico


Bari 4,2 5,0 4,0 3,9 2,8 2,8 0,5 0,9 2,3 Bologna 4,8 4,1 4,6 4,6 5,9 3,9 2,4 1,5 3,4 Cagliari 3,1 4,7 4,8 4,4 3,7 4,9 3,5 2,6 3,8 Catania 6,4 6,8 4,8 6,2 6,5 5,0 5,3 1,7 4,8 Firenze 5,2 4,0 2,9 3,2 4,1 5,3 3,0 6,3 4,5 Genova 4,6 3,5 6,7 4,6 5,5 5,7 4,4 3,9 4,8 Milano 1,0 0,6 3,0 4,5 3,9 4,2 3,4 4,2 3,5 Napoli 8,2 5,5 3,1 6,6 1,2 2,7 5,0 4,0 4,2 Padova 4,5 4,5 4,6 2,6 5,5 5,6 3,5 5,5 4,6 Palermo 2,5 3,6 4,9 6,0 3,4 3,5 2,2 4,4 3,8 Roma 6,2 5,7 5,8 5,4 6,7 5,5 1,5 8,9 5,9 Torino 5,5 1,7 2,1 0,8 6,6 4,4 3,5 3,9 3,7 Venezia città 2,9 2,3 4,6 5,3 5,6 3,4 2,4 4,2 3,9 Venezia Mestre 2,4 -2,7 4,4 3,8 4,3 -0,1 1,8 1,3 1,8 Medie 4,3 3,4 4,2 4,5 4,7 4,1 2,9 4,0 3,9 Abitazioni usate abitabili

Bari 4,1 2,4 3,9 3,4 4,7 3,0 2,6 2,4 3,1 Bologna 4,4 4,4 4,2 4,3 4,1 3,2 2,5 2,9 3,4 Cagliari 4,0 5,1 6,0 6,4 3,6 2,5 2,9 2,3 3,5 Catania 4,1 5,0 3,5 2,2 3,1 3,8 4,7 2,4 3,5 Firenze 3,5 1,9 4,6 4,7 5,0 6,4 2,9 7,1 5,1 Genova 3,0 4,9 5,2 6,0 3,4 6,3 2,8 4,1 4,5 Milano 3,6 2,6 4,0 4,8 4,1 5,0 3,6 4,1 4,1 Napoli 7,9 5,4 1,5 4,8 5,8 4,2 3,3 3,4 4,3 Padova 4,5 6,0 5,3 5,9 3,2 5,2 3,8 1,3 3,9 Palermo 5,1 4,6 3,8 5,9 4,4 6,6 2,8 2,0 4,0 Roma 6,1 5,8 6,2 5,7 5,5 6,4 5,5 7,8 6,3 Torino 4,7 4,5 2,9 4,6 4,9 3,9 3,7 3,3 3,9 Venezia città 4,2 4,9 3,2 3,4 4,8 4,2 4,3 3,5 4,0 Venezia Mestre 3,2 4,3 4,3 3,8 3,3 3,2 2,2 1,6 2,8 Medie 4,5 4,3 4,2 4,7 4,4 4,7 3,4 3,8 4,2 Abitazioni da ristrutturare completamente

Bari 3,5 4,2 3,3 3,2 2,8 4,4 4,5 4,8 4,0 Bologna 4,0 3,3 2,6 3,4 3,9 2,3 2,7 2,1 2,8 Cagliari 4,7 4,7 4,1 4,7 2,5 3,5 2,7 3,4 3,4 Catania 4,9 4,2 4,3 2,8 1,0 4,9 3,2 5,9 4,0 Firenze 4,3 6,1 4,7 4,9 3,6 4,2 5,3 5,3 4,8 Genova 4,3 5,6 5,9 5,7 3,7 4,2 3,8 2,5 4,1 Milano 2,8 3,7 4,5 5,6 4,2 4,2 4,2 4,2 4,3 Napoli 6,1 6,3 6,6 6,1 4,8 6,4 5,3 5,3 5,8 Padova 5,3 6,5 3,2 3,8 3,1 2,6 6,5 4,6 4,3 Palermo 3,5 5,6 3,2 5,4 4,4 3,4 5,4 3,8 4,3 Roma 7,3 6,8 6,4 6,8 6,8 7,2 6,7 6,3 6,7 Torino 5,4 1,9 5,5 4,8 5,5 6,5 3,6 3,7 4,6 Venezia città 4,9 3,7 4,0 4,8 5,2 6,4 1,8 4,0 4,3 Venezia Mestre 3,5 2,1 1,1 0,0 4,0 4,5 2,6 1,7 2,5 Medie 4,7 4,8 4,4 4,8 4,2 4,9 4,0 4,1 4,4



DATI MAGGIO 2005

36

Tavola A.3 Abitazioni - Variazioni annuali dei prezzi medi di compravendita di abitazioni libere

(dati percentuali) Zone di pregio Centri Semicentri Periferie Aree


sintetico


Bari 9,2 9,1 8,7 7,9 7,6 6,4 4,0 2,8 5,8 Bologna 8,7 8,9 8,3 8,9 10,0 8,1 5,8 4,9 7,2 Cagliari 6,9 8,1 8,5 8,2 7,2 8,4 6,8 5,9 7,2 Catania 11,7 11,6 11,0 12,7 11,5 10,4 11,1 3,2 9,5 Firenze 9,7 9,7 7,3 8,4 8,4 9,2 6,1 10,8 8,7 Genova 9,8 9,0 10,8 9,1 10,0 9,9 9,5 8,1 9,4 Milano 6,6 4,3 7,4 8,4 9,2 7,6 8,1 7,7 7,7 Napoli 11,8 9,0 7,7 11,3 6,6 7,5 9,8 9,5 9,1 Padova 9,4 8,6 10,1 7,8 10,1 10,2 8,2 10,3 9,4 Palermo 6,0 6,4 9,6 7,7 7,4 8,5 6,6 8,9 7,9 Roma 11,3 11,8 11,4 10,7 11,2 10,9 5,9 13,4 10,8 Torino 7,3 6,5 3,9 6,6 6,7 8,7 3,9 8,6 6,7 Venezia città 2,5 2,5 8,4 9,9 9,5 9,1 6,9 7,8 7,7 Venezia Mestre 6,2 -2,0 9,8 6,2 9,6 1,7 4,4 6,0 5,3 Medie 8,2 7,2 8,6 8,9 9,0 8,3 6,7 7,9 8,0 Abitazioni usate abitabili

Bari 7,3 5,5 7,8 6,2 7,7 5,4 7,1 6,6 6,6 Bologna 8,4 7,2 9,2 8,8 8,7 7,3 6,8 5,6 7,2 Cagliari 8,7 6,7 9,9 10,5 8,2 6,9 5,9 6,7 7,4 Catania 10,0 10,5 8,2 6,4 8,9 9,9 11,7 6,1 8,7 Firenze 7,9 7,3 10,3 8,4 7,4 13,3 4,9 9,4 8,7 Genova 7,8 10,7 10,9 11,7 8,7 11,3 5,2 8,7 9,3 Milano 8,2 7,5 8,7 9,5 9,0 9,7 8,3 8,7 8,8 Napoli 14,1 9,6 7,6 11,6 9,5 9,7 8,8 7,5 9,4 Padova 9,6 11,6 9,2 11,5 7,9 10,1 8,5 6,1 8,8 Palermo 9,9 7,5 8,3 12,1 8,6 12,2 6,9 6,6 8,7 Roma 10,1 11,3 12,2 12,7 11,4 11,7 10,2 12,7 11,7 Torino 6,6 7,6 4,8 7,9 6,7 8,4 7,7 6,7 7,2 Venezia città 3,2 6,2 7,5 8,2 9,3 8,9 9,8 6,8 8,0 Venezia Mestre 6,9 8,0 8,7 9,2 7,3 4,7 5,6 5,5 6,4 Medie 8,4 8,4 8,9 9,7 8,6 9,4 7,7 7,6 8,5 Abitazioni da ristrutturare completamente

Bari 7,4 9,0 8,2 8,5 8,0 9,4 11,1 8,6 9,0 Bologna 7,6 3,8 6,6 7,9 8,1 6,7 6,8 6,1 6,7 Cagliari 5,2 6,4 6,8 10,2 2,8 5,4 5,3 6,6 5,9 Catania 10,2 8,6 9,7 8,2 6,7 10,4 7,7 12,5 9,5 Firenze 7,6 9,1 8,6 10,1 7,7 12,2 10,2 10,3 9,9 Genova 9,6 12,4 9,7 11,8 6,7 8,4 8,7 7,9 9,0 Milano 8,2 8,1 10,0 10,7 8,6 9,7 8,6 9,2 9,3 Napoli 14,3 10,6 12,5 13,4 8,5 12,0 12,9 9,0 11,3 Padova 10,9 13,7 6,9 11,0 6,2 7,7 9,5 9,7 9,1 Palermo 8,2 10,0 7,0 11,2 8,4 6,8 9,9 8,6 8,7 Roma 10,9 12,5 11,9 13,0 10,8 12,8 11,5 11,7 12,0 Torino 7,6 6,6 10,2 9,5 9,7 11,3 9,3 9,5 9,5 Venezia città 3,7 4,0 8,5 9,5 12,6 11,5 6,7 6,1 8,2 Venezia Mestre 10,5 6,5 6,7 3,5 10,2 9,1 3,9 5,9 6,6 Medie 8,6 8,6 9,1 10,2 8,7 10,0 8,5 8,5 9,0



DATI MAGGIO 2005

37

Tavola A.4

Abitazioni - Prezzi, canoni e rendimenti medi di abitazioni usate abitabili nel libero mercato

Zone di pregio Centri Semicentri Periferie Aree urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi

Indice sintetico

Prezzi di compravendita (€ al metro quadrato)

Bari 2.213 2.772 1.947 2.469 1.544 1.950 1.108 1.485 1.618 Bologna 3.168 4.096 2.766 3.725 2.275 2.933 1.888 2.456 2.528 Cagliari 1.735 2.233 1.531 2.030 1.285 1.589 1.036 1.313 1.379 Catania 1.995 2.578 1.650 2.093 1.100 1.483 838 1.050 1.250 Firenze 3.907 5.543 3.366 4.450 2.656 3.457 1.978 2.935 2.961 Genova 2.705 3.953 1.875 2.692 1.370 1.967 822 1.309 1.540 Milano 5.488 7.454 4.655 6.240 3.004 4.152 1.958 2.754 3.368 Napoli 3.992 5.638 2.267 3.720 1.588 2.500 1.033 1.629 1.975 Padova 2.800 3.378 2.275 2.920 1.560 2.092 1.100 1.450 1.719 Palermo 1.850 2.239 1.500 1.906 1.215 1.515 838 1.088 1.241 Roma 4.532 6.950 3.984 5.796 2.611 3.700 1.550 2.300 2.903 Torino 2.357 3.371 1.963 2.776 1.579 2.065 1.178 1.590 1.731 Venezia città 4.770 6.856 3.977 5.771 3.144 4.367 2.433 3.250 3.554 Venezia Mestre 2.167 2.729 2.020 2.517 1.688 2.025 1.267 1.600 1.725 Medie 3.120 4.271 2.555 3.507 1.901 2.557 1.359 1.872 2.107 Canoni di locazione (€ al metro quadrato per anno)

Bari 117 150 102 133 87 110 71 90 94 Bologna 149 192 127 160 108 137 92 114 118 Cagliari 105 136 90 115 74 93 56 73 79 Catania 106 132 86 108 63 81 46 58 68 Firenze 207 278 168 228 141 183 116 152 157 Genova 134 184 104 136 80 104 55 77 86 Milano 267 350 220 285 152 205 103 147 169 Napoli 195 260 145 193 106 140 71 98 116 Padova 143 182 123 151 95 114 75 91 101 Palermo 103 130 85 106 67 84 53 69 73 Roma 300 436 250 351 174 232 116 160 192 Torino 117 149 99 126 76 100 60 76 83 Venezia città 234 314 181 250 141 190 116 157 164 Venezia Mestre 115 145 110 131 88 117 74 97 98 Medie 164 217 135 177 104 135 79 104 114 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali)

Bari 5,3 5,3 5,6 6,2 5,8 Bologna 4,7 4,4 4,7 4,7 4,7 Cagliari 6,1 5,8 5,8 5,5 5,7 Catania 5,2 5,2 5,6 5,5 5,4 Firenze 5,1 5,1 5,3 5,5 5,3 Genova 4,8 5,2 5,5 6,2 5,6 Milano 4,8 4,6 5,0 5,3 5,0 Napoli 4,7 5,7 6,0 6,3 5,9 Padova 5,3 5,3 5,7 6,5 5,9 Palermo 5,7 5,6 5,5 6,3 5,9 Roma 6,4 6,2 6,4 7,2 6,6 Torino 4,6 4,7 4,8 4,9 4,8 Venezia città 4,7 4,4 4,4 4,8 4,6 Venezia Mestre 5,3 5,3 5,5 6,0 5,7 Medie 5,1 5,1 5,3 5,7 5,4



DATI MAGGIO 2005

38

Tavola A.5 Uffici - Prezzi, canoni e rendimenti medi di uffici liberi,

nuovi o ristrutturati (in edifici ristrutturati)

Centri Semicentri Periferie terziarie Periferie Aree urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi

Indice sintetico


Bari 2.220 2.833 1.917 2.364 1.613 1.994 1.030 1.407 1.585 Bologna 3.050 3.842 2.500 3.132 2.175 2.631 1.780 2.338 2.344 Cagliari 1.967 2.604 1.705 2.145 1.420 1.785 1.160 1.482 1.541 Catania 2.081 2.613 1.500 1.813 1.367 1.850 936 1.183 1.371 Firenze 3.429 4.431 3.043 3.675 2.507 3.109 1.869 2.607 2.652 Genova 2.081 2.794 1.591 2.127 1.471 1.880 943 1.300 1.455 Milano 5.087 6.945 3.688 4.548 2.454 3.260 1.915 2.507 2.891 Napoli 3.433 4.900 2.424 3.500 1.800 2.850 1.120 1.840 2.082 Padova 2.767 3.400 1.900 2.443 1.800 2.238 1.388 1.733 1.866 Palermo 1.960 2.530 1.614 1.971 1.217 1.610 957 1.295 1.366 Roma 4.433 6.634 3.430 4.564 2.588 3.443 1.600 2.457 2.788 Torino 2.150 2.942 1.738 2.360 1.522 1.923 1.196 1.519 1.626 Venezia città 4.927 7.192 4.083 5.825 3.080 4.167 2.675 3.563 3.694 Venezia Mestre 2.669 3.145 2.071 2.625 2.033 2.471 1.517 1.914 2.022 Medie 3.018 4.057 2.372 3.078 1.932 2.515 1.435 1.939 2.092 Canoni di locazione (€ al metro quadrato per anno)

Bari 126 162 111 146 98 124 77 100 104 Bologna 156 194 129 162 112 141 92 121 122 Cagliari 109 137 90 113 75 93 59 74 80 Catania 112 148 84 109 75 98 56 78 80 Firenze 184 254 161 217 138 187 109 143 150 Genova 115 154 92 122 78 100 54 72 81 Milano 259 378 186 258 140 193 101 139 159 Napoli 189 250 149 188 117 153 77 111 123 Padova 144 176 118 139 112 134 86 103 111 Palermo 111 135 89 110 74 90 54 69 76 Roma 295 406 218 282 181 234 128 172 192 Torino 104 133 90 116 78 98 59 75 81 Venezia città 260 353 221 293 153 208 139 193 191 Venezia Mestre 162 189 135 155 130 155 86 116 123 Medie 166 219 134 172 112 143 84 112 119 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali)

Bari 5,7 6,0 6,2 7,3 6,5 Bologna 5,1 5,2 5,3 5,2 5,2 Cagliari 5,4 5,3 5,2 5,0 5,2 Catania 5,5 5,8 5,4 6,3 5,9 Firenze 5,6 5,6 5,8 5,6 5,7 Genova 5,5 5,7 5,3 5,6 5,5 Milano 5,3 5,4 5,8 5,4 5,5 Napoli 5,3 5,7 5,8 6,3 5,9 Padova 5,2 5,9 6,1 6,1 6,0 Palermo 5,5 5,6 5,8 5,5 5,6 Roma 6,3 6,2 6,9 7,4 6,9 Torino 4,7 5,0 5,1 4,9 5,0 Venezia città 5,1 5,2 5,0 5,3 5,2 Venezia Mestre 6,0 6,2 6,3 5,9 6,1 Medie 5,4 5,6 5,7 5,8 5,7



DATI MAGGIO 2005

39

Tavola A.6 Negozi - Prezzi, canoni e rendimenti medi di negozi ben localizzati

Centri Semicentri Periferie Aree urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi

Indice sintetico


Bari 2.725 3.882 1.780 2.797 967 1.467 1.821 Bologna 3.571 5.533 2.418 3.347 1.809 2.438 2.687 Cagliari 2.574 3.532 1.745 2.382 1.173 1.638 1.829 Catania 2.725 4.229 1.775 2.367 1.000 1.330 1.754 Firenze 3.938 6.433 2.778 3.775 2.033 2.831 3.067 Genova 3.175 4.975 1.871 2.769 1.100 1.600 2.016 Milano 6.542 9.818 3.353 5.047 1.910 2.927 3.751 Napoli 5.000 7.433 3.125 4.611 1.586 2.786 3.242 Padova 3.625 5.370 2.268 2.933 1.585 2.067 2.429 Palermo 2.939 3.979 1.886 2.695 1.200 1.700 1.977 Roma 5.457 8.868 3.577 5.146 2.040 2.967 3.700 Torino 2.253 3.506 1.555 2.367 1.029 1.567 1.713 Venezia città 10.000 17.727 5.500 9.500 2.500 3.800 5.923 Venezia Mestre 3.325 4.333 2.000 2.600 1.543 1.967 2.207 Medie 4.132 6.401 2.545 3.738 1.534 2.220 2.723 Canoni di locazione (€ al metro quadrato per anno)

Bari 216 329 147 191 80 113 143 Bologna 226 384 157 219 116 153 174 Cagliari 215 310 146 207 93 128 151 Catania 282 422 144 218 96 137 168 Firenze 306 486 202 315 134 214 230 Genova 238 334 144 211 80 117 148 Milano 472 704 264 375 131 210 273 Napoli 347 511 233 335 146 204 242 Padova 360 502 214 289 144 196 230 Palermo 204 281 152 202 106 142 156 Roma 436 771 292 423 177 252 311 Torino 141 218 102 149 69 94 108 Venezia città 988 1.658 459 715 225 344 519 Venezia Mestre 293 377 192 219 120 162 187 Medie 337 520 203 291 123 176 217 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali)

Bari 8,3 7,4 7,9 7,8 Bologna 6,7 6,5 6,3 6,5 Cagliari 8,6 8,6 7,9 8,3 Catania 10,1 8,7 10,0 9,6 Firenze 7,6 7,9 7,2 7,5 Genova 7,0 7,7 7,3 7,3 Milano 7,2 7,6 7,0 7,3 Napoli 6,9 7,3 8,0 7,5 Padova 9,6 9,7 9,3 9,5 Palermo 7,0 7,7 8,5 7,9 Roma 8,4 8,2 8,6 8,4 Torino 6,2 6,4 6,3 6,3 Venezia città 9,5 7,8 9,0 8,8 Venezia Mestre 8,7 8,9 8,0 8,5 Medie 8,1 7,9 8,0 8,0



DATI MAGGIO 2005

40

Tavola A.7

Spazi destinati al parcheggio - Prezzi medi di compravendita

(€ per unità standard) Centri Semicentri Periferie Aree

urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Indice

sintetico

Posti auto all’aperto

Bari 14.412 19.944 11.900 15.316 7.000 9.333 11.009 Bologna 28.211 40.789 16.250 23.800 9.233 14.294 17.372 Cagliari 11.857 16.125 8.778 11.875 6.091 8.556 9.134 Catania 7.042 10.757 4.813 7.220 3.530 4.844 5.383 Firenze 26.818 41.067 18.750 25.083 11.500 16.563 19.129 Genova 18.625 26.136 14.231 19.571 9.889 13.000 14.566 Milano 23.905 32.050 15.881 21.545 9.115 13.813 15.894 Napoli 18.200 26.600 11.000 17.400 6.500 10.000 11.971 Padova 21.182 31.733 10.818 14.318 4.688 7.350 10.810 Palermo 9.833 13.550 7.250 10.429 4.333 6.333 7.243 Roma 22.167 32.143 13.723 20.667 9.091 12.778 15.040 Torino 15.750 22.333 9.577 14.368 4.333 6.800 9.322 Venezia Mestre 13.318 18.100 8.500 12.900 5.625 7.438 9.033 Medie 17.794 25.487 11.652 16.499 6.995 10.085 11.993 Posti auto al coperto

Bari 22.158 30.421 18.000 24.000 10.615 14.857 17.034 Bologna 36.750 48.800 23.789 31.684 14.857 20.200 24.052 Cagliari 16.917 22.867 12.917 16.375 8.917 12.000 13.002 Catania 11.308 14.714 7.313 9.929 5.409 7.450 7.996 Firenze 41.824 53.875 30.889 40.389 21.000 28.900 31.275 Genova 24.524 33.167 19.688 26.000 14.000 18.091 19.816 Milano 28.825 38.550 20.841 27.818 13.094 17.613 20.537 Napoli 26.800 33.273 17.667 24.000 10.833 16.143 17.951 Padova 35.417 42.333 17.727 23.692 9.222 13.167 17.867 Palermo 13.143 19.042 10.000 13.714 6.000 9.200 10.030 Roma 29.032 40.690 19.000 27.643 12.364 17.381 20.142 Torino 21.737 31.100 14.188 19.727 7.000 11.333 13.857 Venezia Mestre 20.222 26.273 13.600 19.400 10.350 13.500 14.850 Medie 25.281 33.470 17.355 23.413 11.051 15.372 17.570 Box o garage singoli

Bari 35.053 47.278 27.125 35.789 14.900 19.333 24.649 Bologna 51.750 72.105 32.632 42.722 20.563 28.375 33.594 Cagliari 25.857 35.538 19.571 25.375 13.500 18.182 19.858 Catania 28.000 39.824 18.700 25.556 12.800 18.000 19.967 Firenze 62.059 83.389 45.000 59.412 31.190 42.000 46.217 Genova 40.750 56.619 27.200 42.313 22.000 29.846 31.698 Milano 58.167 79.613 38.370 51.667 24.522 33.476 39.275 Napoli 47.500 71.286 31.429 49.500 18.077 26.923 32.903 Padova 58.375 72.813 26.909 36.667 13.750 19.750 28.024 Palermo 30.071 41.200 21.800 29.643 12.250 18.500 21.226 Roma 47.276 74.267 30.000 43.708 18.023 25.826 31.740 Torino 34.625 49.526 23.833 32.056 15.000 20.857 24.240 Venezia Mestre 31.833 43.091 24.182 31.500 17.286 22.200 24.588 Medie 42.409 58.965 28.212 38.916 17.989 24.867 29.075



DATI MAGGIO 2005

41

Tavola A.8

Spazi destinati al parcheggio - Canoni medi di locazione

(€ per anno per unità standard) Centri Semicentri Periferie Aree

urbane Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Indice

sintetico


Bari 1.343 1.640 1.053 1.360 667 900 1.005 Bologna 1.493 2.085 1.032 1.454 534 870 1.012 Cagliari 1.180 1.543 908 1.196 591 831 901 Catania 743 975 546 685 353 456 530 Firenze 1.894 2.479 1.356 1.794 933 1.274 1.393 Genova 1.391 1.902 1.124 1.486 738 983 1.100 Milano 2.048 2.842 1.505 1.963 929 1.265 1.471 Napoli 1.246 1.754 960 1.113 561 840 911 Padova 1.040 1.600 690 910 383 540 681 Palermo 1.094 1.450 875 1.030 539 665 798 Roma 2.059 2.936 1.487 2.092 936 1.304 1.508 Torino 1.098 1.412 671 903 400 593 688 Venezia Mestre 1.221 1.415 857 1.033 530 702 810 Medie 1.373 1.849 1.005 1.309 623 863 985 Posti auto al coperto

Bari 2.274 2.805 1.732 2.205 1.131 1.425 1.655 Bologna 1.975 2.521 1.455 1.848 717 1.144 1.325 Cagliari 1.519 1.989 1.141 1.448 780 1.050 1.143 Catania 1.037 1.278 756 979 564 660 763 Firenze 2.491 3.129 1.830 2.305 1.287 1.763 1.864 Genova 1.718 2.305 1.435 1.719 945 1.167 1.341 Milano 2.514 3.330 1.932 2.528 1.196 1.656 1.870 Napoli 1.844 2.619 1.300 1.772 908 1.171 1.352 Padova 1.644 2.175 925 1.188 567 695 935 Palermo 1.472 1.995 1.103 1.471 771 1.035 1.131 Roma 2.628 3.541 1.820 2.560 1.257 1.769 1.931 Torino 1.408 1.876 919 1.231 580 750 922 Venezia Mestre 1.507 1.907 1.070 1.389 804 979 1.104 Medie 1.849 2.421 1.340 1.742 885 1.174 1.334 Box o garage singoli

Bari 3.206 3.856 2.646 3.006 1.487 1.869 2.271 Bologna 2.343 3.175 1.828 2.236 1.056 1.495 1.703 Cagliari 2.001 2.563 1.595 1.953 1.116 1.456 1.568 Catania 1.669 2.182 1.141 1.472 908 1.153 1.237 Firenze 3.398 4.241 2.647 3.220 1.826 2.351 2.577 Genova 2.326 3.032 1.888 2.293 1.325 1.690 1.842 Milano 3.500 4.755 2.556 3.321 1.640 2.164 2.516 Napoli 2.774 3.838 1.979 2.655 1.358 1.806 2.038 Padova 2.322 3.042 1.300 1.860 833 1.100 1.387 Palermo 2.125 2.745 1.528 2.051 983 1.327 1.519 Roma 3.739 5.236 2.560 3.427 1.790 2.382 2.688 Torino 1.922 2.496 1.230 1.587 807 1.100 1.263 Venezia Mestre 1.895 2.336 1.471 1.767 985 1.300 1.418 Medie 2.555 3.346 1.874 2.373 1.239 1.630 1.848



DATI MAGGIO 2005

42

Tavola A.9

Spazi destinati al parcheggio - Rendimenti potenziali lordi annui derivanti dalla locazione (dati percentuali)

Aree urbane Centri Semicentri Periferie Indice

sintetico


Bari 8,7 8,9 9,6 9,1 Bologna 5,2 6,2 6,0 5,8 Cagliari 9,7 10,2 9,7 9,9 Catania 9,7 10,2 9,7 9,8 Firenze 6,4 7,2 7,9 7,3 Genova 7,4 7,7 7,5 7,6 Milano 8,7 9,3 9,6 9,3 Napoli 6,7 7,3 8,5 7,6 Padova 5,0 6,4 7,7 6,3 Palermo 10,9 10,8 11,3 11,0 Roma 9,2 10,4 10,2 10,0 Torino 6,6 6,6 8,9 7,4 Venezia Mestre 8,4 8,8 9,4 9,0 Medie 7,4 8,2 8,7 8,2 Posti auto al coperto

Bari 9,7 9,4 10,0 9,7 Bologna 5,3 6,0 5,3 5,5 Cagliari 8,8 8,8 8,7 8,8 Catania 8,9 10,1 9,5 9,5 Firenze 5,9 5,8 6,1 6,0 Genova 7,0 6,9 6,6 6,8 Milano 8,7 9,2 9,3 9,1 Napoli 7,4 7,4 7,7 7,5 Padova 4,9 5,1 5,6 5,2 Palermo 10,8 10,9 11,9 11,3 Roma 8,8 9,4 10,2 9,6 Torino 6,2 6,3 7,3 6,7 Venezia Mestre 7,3 7,5 7,5 7,4 Medie 7,3 7,6 7,8 7,6 Box o garage singoli

Bari 8,6 9,0 9,8 9,2 Bologna 4,5 5,4 5,2 5,1 Cagliari 7,4 7,9 8,1 7,9 Catania 5,7 5,9 6,7 6,2 Firenze 5,3 5,6 5,7 5,6 Genova 5,5 6,0 5,8 5,8 Milano 6,0 6,5 6,6 6,4 Napoli 5,6 5,7 7,0 6,2 Padova 4,1 5,0 5,8 4,9 Palermo 6,8 7,0 7,5 7,2 Roma 7,4 8,1 9,5 8,5 Torino 5,2 5,0 5,3 5,2 Venezia Mestre 5,6 5,8 5,8 5,8 Medie 5,8 6,3 6,7 6,4


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